BAB I

PENDAHULUA
N
 01
LATAR BELAKANG
Kota Banjarmasin sebagai ibukota propinsi Kalimantan Selatan
memiliki fungsi strategis sebagai pusat pertumbuhan perdagangan,
ekonomi, pemerintahan dan pelayanan sosial dimana tingginya mobilitas
barang dan jasa yang menjadi faktor pendorong pesatnya pertumbuhan
kota. Hal ini dapat dilihat dari banyaknya pembangunan perumahan,
penginapan, pusat perbelanjaan, tempat hiburan dan pusat-pusat
perekonomian lainnya, salah satunya di sepanjang koridor RK Ilir.
Pembangunan Ruang Publik dan Ruang Terbuka Hijau di bantaran Sungai
Martapura juga akan berimbas pada penataan kawasan di lingkungan
koridor RK Ilir. Koridor ini juga berada di pinggiran Sungai Martapura yang
merupakan jalur transportasi sungai dan wisata susur sungai Kota
Banjarmasin sehingga perlu penataan dan revitalisasi kawasan. Dengan
melihat kondisi tersebut, maka pengaturan tata bangunan dan
lingkungan di Koridor RK Ilir akan sangat bermanfaat bagi pembangunan,
pengembangan, dan pengendalian yang menjangkau dalam skala mikro
kawasan.

PENDAHULUAN│ I - 1
 Salah satu bentuk perencanaan penataan dan revitalisasi Koridor
RK Ilir ialah dengan menyusun dokumen Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL). Kegiatan RTBL mempunyai manfaat untuk
mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini, mewujudkan
pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik setempat dan
konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, melengkapi peraturan
daerah tentang bangunan gedung, mewujudkan kesatuan karakter dan
meningkatkan kualitas bangunan gedung dan lingkungan/kawasan,
mengendalikan pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan,
menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan aspirasi dan
kebutuhan masyarakat dalam pengembangan lingkungan/kawasan yang
berkelanjutan, menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pasca
pelaksanaan, karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap
semua hasil pembangunan.
Dengan melihat kondisi tersebut di atas, maka diperlukan
pengaturan tata bangunan dan lingkungan di Koridor RK Ilir akan sangat
bermanfaat bagi pembangunan, pengembangan, dan mengendalikan
pemanfaatan ruang serta menciptakan lingkungan yang tertata,
berkelanjutan, berkualitas serta menambah vitalitas ekonomi bagi
kehidupan masyarakat di Koridor RK Ilir.
02
PENGERTIAN DAN KEDUDUKAN
RTBL PENDAHULUAN│ I - 2

1.2.1 Pengertian RTBL
Pengertian penyusunan RTBL yang bersumber dari Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan, yaitu:
1. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan
ruang udara, termasuk ruang didalam bumi sebagai satu
kesatuan wilayah, tempat manusia dan mahluk lain hidup,
melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.
2. Tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang.
3. Penataan ruang adalah suatu sistem perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
4. Perencanaan kota adalah kegiatan penyusunan rencana-rencana
kota maupun kegiatan peninjauan kembali atas rencana kota
yang telah ada untuk disesuaikan dengan kondisi dan situasi
kebutuhan pengembangan kota untuk masa tertentu.
5. Strategi pengembangan adalah langkah-langkah sistematis
penataan bangunan dan lingkungan serta pengelolaan kawasan
yang perlu dilakukan untuk mencapai visi dan misi
pembangunan/penataan kawasan yang telah ditetapkan.
6. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) adalah strategi dan arahan
kebijaksanaan pemanfaatan ruang wilayah, yang meliputi
struktur dan pola ruang wilayah, serta kriteria dan pola
pengelolaan kawasan wilayah.
7. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan
rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan
untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan
dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program
bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan
rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana,
dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan
lingkungan/kawasan.
8. Peran masyarakat adalah keterlibatan masyarakat secara
sukarela di dalam proses perumusan kebijakan dan pelaksanaan
keputusan dan/atau kebijakan yang berdampak langsung
terhadap kehidupan masyarakat pada setiap tahap.
1.2.2 Kedudukan RTBL
Seluruh rencana, rancangan, aturan, dan mekanisme dalam
penyusunan Dokumen RTBL harus merujuk pada pranata pembangunan
yang lebih tinggi, baik pada lingkup kawasan, kota, maupun wilayah.
PENDAHULUAN│ I - 3
 Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor RK Ilir adalah:

Masukan rencana dan program pembangunan fisik bagi

1. Pemerintah Kota Banjarmasin dalam penanganan tata bangunan
dan lingkungan kawasan Koridor RK Ilir.

Masukan teknis bagi Pemerintah Kota Banjarmasin dalam bentuk

2. rincian pengendalian perwujudan bangunan dan lingkungan pada
kawasan tertentu.

Masukan teknis bagi Pemerintah Kota Banjarmasin dalam

mengarahkan peran serta seluruh pelaku pembangunan
3.
(pemerintah, swasta, masyarakat lokal, investor) dalam
mewujudkan lingkungan yang dikehendaki

1.3.2 Tujuan
Tujuan kegiatan penyusunan Penyusunan Rencana Tata
03 Dan Lingkungan (RTBL) Koridor RK Ilir adalah:
Bangunan
1) Melakukan penyusunan Dokumen Rencana Tata Bangunan dan
MAKSUD, TUJUAN DAN
Lingkungan (RTBL) Koridor RK Ilir yang sesuai dengan prinsip
1.3.1 Maksud
Maksud dari pelaksanaan kegiatan penyusunan Penyusunan
SASARAN
pemanfaatan ruang dan dapat diimplementasikan dalam
pengendalian bangunan gedung lingkungan secara optimal.

PENDAHULUAN│ I - 4
 2) Menyiapkan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan pada 2. Tersusunnya Program Investasi Pembangunan
kawasan Koridor RK ILIR sebagai bagian dari upaya penataan Tersusunnya Program Investasi Pernbangunan Kawasan Koridor
fungsi dan fisik kawasan, bersama masyarakat dan semua RK ILIR sebagai bagian upaya peningkatan kualitas lingkungan
stakeholder, sesuai dengan kebutuhan dan kondisi lokal dengan dan kualitas hidup masyarakat baik secara ekonomi maupun
memperhatikan keserasian dengan alam sekitarnya. sosial.
3) Menyusun Program Investasi Pembangunan sebagai acuan 3. Tersusunnya status legal dari RTBL
implementasi dari rencana dan rancangan yang telah disusun, Tersusunnya draft Raperwali RTBL untuk mengoperasionalkan
dengan menyertakan semua pelaku penyelenggara penataan RTBL yang telah disusun
bangunan dan lingkungan (pemerintah, masyarakat dan dunia
usaha) sekitar sebagai bagian integral dari upaya pembangunan
di kawasan yang dimaksud agar sesuai aspirasi dan kebutuhan 05
masyarakat dalam pengembangan kawasan yang berkelanjutan.
1.3.3 Sasaran
DELINIASI WILAYAH STUDI
Kegiatan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL) ini memiliki sasaran sebagai berikut:
1. Tersusunnya Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
Disusunnya Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan untuk
Kawasan Koridor RK ILIR sebagai bagian dari upaya penataan
fungsi dan fisik kawasan, bersama masyarakat dan semua
stakeholder, sesuai dengan kebutuhan dan kondisi lokal yang
ada.

PENDAHULUAN│ I - 5
 Lokasi penyusunan RTBL adalah di Kecamatan Banjarmasin
Selatan yaitu di Desa Pekauman, Kelayan Barat serta Kelayan Luar.
Lokasinya yaitu sepanjang koridor jalan RK ilir.

04
RUANG LINGKUP

PENDAHULUAN│ I - 6
PENDAHULUAN│ I - 7
 07
tahapan penyusunan rtbl
Sesuai dengan ketentuan yang
tercantum di dalam Peraturan Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 06/
PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan,
struktur dan sistematika Dokumen
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL), yang dibagi ke dalam 5 (empat)
bab sebagaimana diilustrasikan dalam
bagan berikut ini.

Gambar 1.1 Struktur dan Sistematika RTBL

Sumber: Permen PU No. 6 tahun 2007 tentang

Pedoman Umum Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

PENDAHULUAN│ I - 8
1 a
Program Bangunan &
Lingkungan
Program bangunan dan lingkungan
merupakan penjabaran lebih lanjut dari perencanaan
dan peruntukan lahan yang ditetapkan untuk kurun
waktu tertentu memuat: jenis, jumlah, besaran,
luasan bangunan, kebutuhan ruang terbuka hijau,
fasilitas umum, fasilitas sosial, prasarana
aksesibilitas, sarana pencahayaan dan sarana
penyehatan lingkungan, baik berupa penataan
prasarana dan sarana yang sudah ada maupun baru.
Penyusunan program bangunan dan lingkungan
dilakukan melalui analisis kawasan dan wilayah
perencanaan termasuk pengendalian dampak
lingkungan dan analisis pengembangan
pembangunan berbasis peran masyarakat yang Gambar 1.2 Program Bangunan dan Lingkungan

menghasilkan konsep dasar perancangan tata Sumber: Permen PU No. 6 tahun 2007 tentang Pedoman Umum
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
bangunan dan lingkungan.

PENDAHULUAN│ I - 9
2 b
Rencana Umum & Panduan
Rancangan
Rencana Umum dan Panduan Rancangan merupakan ketentuan-
ketentuan tata bangunan dan lingkungan pada kawasan yang memuat
rencana peruntukan lahan makro dan mikro, rencana perpetakan,
rencana tapak, rencana sistem pergerakan, rencana aksesibilitas
lingkungan, rencana prasarana dan sarana lingkungan, rencana wujud
visual bangunan dan ruang terbuka hijau.
Rencana umum merupakan ketentuan-ketentuan tata
bangunan dan lingkungan yang memuat:
1. Rencana struktur peruntukan lahan, meliputi peruntukan lahan
makro dan mikro;
2. Rencana intensitas peruntukan lahan;
3. Rencana tata bangunan;
4. Rencana sistem sirkulasi dan aksesibilitas lingkungan;
Gambar 1.3 Ilustrasi Panduan Rancangan
5. Rencana sistem ruang terbuka hijau;
6. Rencana tata kualitas lingkungan meliputi: rencana wujud Sumber: Permen PU No. 6 tahun 2007 tentang Pedoman Umum
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
visual bangunan;
7. Rencana prasarana dan utilitas lingkungan

PENDAHULUAN│ I - 10
3 c
Rencana INVESTASI 1. Skenario strategi rencana investasi
Rencana investasi disusun berdasarkan dokumen RTBL yang 2. Kriteria pentahapan rencana penanganan
memperhitungkan kebutuhan nyata para pemangku kepentingan dalam 3. Tahapan perencanaan penanganan
proses pengendalian investasi dan pembiayaan dalam penataan 4. Pola penanganan pendanaan
kawasan. Rencana ini merupakan rujukan bagi para pemangku 5. Pola kerjasama operasional investasi
kepentingan untuk menghitung kelayakan investasi dan pembiayaan 6. Mekanisme pembiayaan sarana dan prasarana
suatu penataan ataupun menghitung tolak ukur keberhasilan investasi, 7. Mekanisme pembiayaan kawasan perdagangan dan jasa
sehingga tercapai kesinambungan pentahapan pelaksanaan 8. Sumber Pembiayaan program penataan
pembangunan. Rencana ini menjadi alat mobilisasi dana investasi 9. Rencana Program Jangka Menengahh (RPJM)
masing-masing pemangku kepentingan dalam pengendalian
pelaksanaan sesuai dengan kapasitas dan perannya dalam suatu
sistem wilayah yang disepakati bersama, sehingga dapat tercapai kerja
sama untuk mengurangi berbagai konflik kepentingan dalam
investasi/pembiayaan. Rencana investasi juga mengatur upaya
percepatan penyediaan dan peningkatan kualitas pelayanan/sarana
kawasan.

PENDAHULUAN│ I - 11
4D

Ketentuan Pengendalian
Rencana
Ketentuan pengendalian rencana disusun sebagai bagian
proses penyusunan RTBL yang melibatkan masyarakat, baik secara
langsung (individu) maupun secara tidak langsung melalui pihak yang
dianggap dapat mewakili (misalnya Dewan Kelurahan, Badan
Keswadayaan Masyarakat/BKM dan Forum Rembug Desa). Strategi
pengendalian rencana meliputi 2 (dua) hal, yaitu:
1. Aspek Pengendalian; dan
a) Ketentuan Administratif:
 Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
 Sertifikat Laik Fungsi (SLF)
b) Arahan untuk mengantisipasi perubahan yang masih dapat
memenuhi persyaratan daya dukung dan daya tampung
lahan, kapasitas prasarana lingkungan binaan, masih
sejalan dengan rencana dan program penataan kota, serta
masih dapat menampung aspirasi masyarakat. Gambar 1.4 Aspek Pengendalian Rencana

2. Aspek Pengawasan Sumber: Permen PU No. 6 tahun 2007 tentang Pedoman Umum
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

PENDAHULUAN│ I - 12
5E

PEDOMAN Pengendalian
Rencana
Pedoman pengendalian pelaksanaan dimaksudkan
untuk mengarahkan perwujudan pelaksanaan penataan
bangunan dan lingkungan/ kawasan yang berdasarkan
dokumen RTBL, dan memandu pengelolaan kawasan agar
dapat berkualitas meningkat berkelanjutan. Pedoman
pengendalian rencana meliputi:
1) aspek-aspek pengendalian pelaksanaan, dan
2) arahan pengendalian kawasan

Gambar 1.5 Pelaksanaan Pemanfaatan RTBL

Sumber: Permen PU No. 6 tahun 2007 tentang Pedoman Umum

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

PENDAHULUAN│ I - 13