I.

PENDAHULUAN
Sebagaimana kita ketahui Bandung merupakan pusat perdagangan (wisata
belanja). Banyak wisatawan yang datang ke Bandung untuk berwisata yaitu wisata
alam dan wisata belanja. Dalam melakukan aktivitas wisata pasti memakan waktu
yang banyak sehingga para wisatawan memerlukan tempat tinggal sementara
maka dari itu diperlukan ketersediaan hotel bagi para wisatawan yang berkunjung
ke Kota Bandung dengan disuguhkan pemandangan yang indah maka hal ini yang
melatarbelakangi bisnis resort hotel ini.
Bisnis hotel adalah bisnis yang sangat menguntungkan dan sustainable
atau bertahan lama. Salah satu hal yang pasti dari memiliki bisnis hotel adalah
mendapatkan nilai jual property hotel anda yang jauh lebih tinggi dari modal yang
anda keluarkan pada saat pembangunannya, bahkan apabila hotel anda selalu
ramai dikunjungi tamu dengan tingkat huni yang tinggi maka nilai hotel anda akan
berlipat lipat. Disinilah kuncinya mengapa pengusaha yang sudah memiliki satu
hotel akan dalam waktu yang tidak terlalu lama memiliki hotel baru yang lain.
Dengan melihat persaingan bisnis yang sangat ketat saat ini dan akibat dari
globalisasi ekonomi, banyak para pebisnis yang mengerem/mengurangi biaya
operasional. Biasanya mereka menginap di hotel berbintang, maka saat ini mereka
beralih ke hotel yang lebih rendah levelnya, seperti hotel kelas melati. Memang
saat ini tingkat hunian (occupancy rate) hotel melati sangat tinggi, bahkan ada
beberapa hotel melati mencapai tingkat hunian sebesar 90%.
Bagian ini dimulai dengan pemaparan gambaran umum Proyek
Kondominium Hotel di Kelurahan Citeureup Jalan Ciawitali, Kecamatan Cimahi
Utara Kota Cimahi, yang merupakan penjelasan secara singkat mengenai objek
yang digunakan dalam penelitian ini. Kemudian dilanjutkan dengan pemaparan
parameter dasar studi kelayakan, yang merupakan hasil kajian studi kelayakan
pada aspek tapak dan pasar serta menjadi landasan dalam rencana pengembangan
produk (tapak). Hasil dari rencana pengembangan produk merupakan acuan dalam
menentukan perkiraan biaya investasi dan pendapatan yang merupakan bagian
dari data finansial dan pendanaan. Kemudian dilanjutkan dengan data variabel
risiko yang digunakan.
I. Dalam rencana pembuatan Kondominium Hotel ini, bahwa harapannya
adalah membangun properti wisata dan penginapan dalam bentuk Resort
Hotel yang mana menitikberatkan pada karakteristik yang memiliki daya
tarik serta keuntungan yang lebih banyak bagi konsumen atau pengusaha
yang menjadi pelanggan dalam bisnis properti yang akan dirumuskan.
Untuk lebih jelasnya, dapat dilihat pada gambar berikut:

Konsep

Gambaran Umum
Penjelasan atau Karakteristik
Properti Kondotel

Riset Pasar

Studi kelayakan

Parameter dasar
Kondisi pasar Kondisi Tapak

Analisis Pasar Analisis Tapak

Analisis Penegembangan

II. KONSEP

Perizinan dan ketentuan

Proyeksi Pendapatan dan Harga

Tujuan dalam perencanaan pembangunan properti Kondominium Hotel ini

yaitu
 “Menyediakan penginapan bagi pengunjung dengan suguhan modern,
ramah lingkungan, hijau dan nyaman. Menyediakan beragam fasilitas untuk
memuaskan konsumen dengan suguhan pelayanan yang professional dan
sebaik-baiknya untuk memberikan pelayanan terbaik. Menyajikan view
pemandangan kota dan panorama gunung Tangkuban perahu sebagai icon
alam bumi Pasundan. Menyediakan beragam fasilitas hiburan sebagai
variasi pelayanan sehingga pengunjung tidak bosan dengan pelayanan yang
itu –itu saja, dengan demikian pengelola ingin memberikan suasana berbeda
sehingga pengunjung yang berkunjung ke kondotel ini dapat terlayani segala
kebutuhannya. Menyediakan pelayanan nomor satu dan beragam kelas
sebagai usaha untuk membagun image positif dari masyarakat dan
pengunjung sebagai usaha untuk menarik mint konsumen sehingga kondotel
ini dapat menjadi rekomendasi yang unggul bagi beragam golongan
masyarakat”.
A. MISI
Produk yang akan ditawarkan adalah Kondominium Hotel yang berfungsi
sebagai temat tinggal sementara baik bagi wisatawan, pengusaha, pelajar dan
berbagai kalangan masyarakat, baik selama melakukan wisata, bisnis dan
beragam keperluan lainnya ketika melakukan kunjungan ke kota Cimahi, Kota
Bandung, dan daerah sekitarnya. Kondominium Hotel ini menyediakan
pelayanan yang serba lengkap disertai lingkungan yang nyaman sehingga dapat
dijadikan tempat peristirahatan dan pelepas lelah dari penatnya aktifitas.
Kondominium hotel yang tidak jauh dari pusat kota dengan dilengkapi fasilitas
pendukung yaitu berupa sport complex, jogging track, area bermain anak, dan
restoran sehingga wisatawan dan pengunjung yang berkunjung dan bertempat
tinggal sementara disini dapat merasakan suasana nyaman yang membuat
ketagihan dan dapat menjadikan kondominium hotel ini sebagai tempat yang
direkomendasikan untuk bermalam dan menginap sembari menjalani aktifitas
wisata dan beragam kegiatan lainnya selama hari kerja maupun hari libur di kota
Cimahi, Kota Bandung dan sekitarnya.
B. Konsep Bangunan
 Development Plan ( Rencana Pembangunan) Kondominium Hotel
Berdasarkan rencana pembangunan tersebut baru diketahui gambaran dasar,
mengenai apa-apa saja fasilitas dasar yang nantinya akan tersedia dalam
memenuhi permintaan pasar di Kondominium Hotel tersebut. Fasilitas yang
disuguhkan di kondominium hotel ini, yaitu :
Fasilitas Kondominium Hotel di Kota Cimahi :
 Kolam air hangat
 Kolam arus air hangat ( mini water park)
 Kolam rendam pribadi ( private water thermal bath )
 Meeting Room
 Music Room
 Commercial Area
 Music Room
 Traditional Spa & Aroma Theraphy
 Kamar hotel
 Sport Area, Sport Complex
 Commercial (tempat penjualan souvenir)
 Jalur Hijau (jogging track).
 Mini market
 Restoran
Tujuan dari Front Office adalah sebagai berikut :
1. Meningkatkan tingkat hunian kamar serta pendapatan Kondominium
hotel dari tahun ke tahun.
2. Meningkatkan jumlah tamu langganan.
3. Memenuhi kebutuhan dan kepuasaan tamu secara baik, tepat dan cepat
kepada tamu.
4. Membentuk citra hotel yang positif.
Fungsi – fungsi Front Office diantaranya adalah :
- Menjual kamar, kegiatan yang dilakukan antara lain ; menerima pemesanan
kamar beli (bagi investor yang mau membeli unit kamar( terjalin kerjasama
antara investor dengan pihak pengelola kondotel) dan sewa kamar (bagi
pengunjung yang hendak menyewa kamar), melakukan pendaftaran tamu,
memblok kamar.
- Memberikan informasi menegenai seluruh produk, fasilitas, pelayanan, dan
aktivitas yang ada di kondotel maupun di luar kondotel.
- Mengkoordinasikan kepada bagian lain yang terkait dalam rangka memenuhi
keinginan tamu serta memeberikan pelayanan yang maksimal.
- Melaporkan status kamar yang terkini.
- Mencatat, memeriksa pembayaran tamu serta menangani rekening tamu.
- Membuat laporan yang dibutuhkan oleh kondotel.
- Memberikan pelayanan telekomunikasi untuk tamu.
- Memberikan pelayanan barang bawaan tamu
- Menyelesaikan keluhan tamu.
- Menyususn Riwayat Kunjungan Tamu

a) Proporsi Lahan
Kondominium hotel ini dengan luas 1 Ha dengan mengoptimalkan lahan
terbuka hijau berupa konsep taman-taman, gedung vertical berlantai 5 berkonsep
ramah lingkungan ( green building), dengan asumsi :
 Lokasi: Kelurahan Citeurueup Jalan Ciawitali, Kecamatan Cimahi Utara,
Kota Cimahi.
 60% Green area & Facilities
 5 Floors (terdiri atas dua bangunan bertingkat 5 dengan design yang sama
untuk setiap bangunaannya)
 200 Unit (masing-masing tiga bangunan terdiri atas 100 unit ruangan yang
dapat dibeli investor dan dapat disewakan)
 2+1 Lift pada setiap bangunan
 3 Basement
2000 m2 hotel gedung A bentuk vertical 5 lantai
2000 m2 hotel gedung B bentuk vertical 5 lantai
Luas bagunan Keseluruhan 4000 m2
Sisa nya 6000 m2 merupakan sarana dan prasarana pendukung lainnya dan area
hijau yang menyajikan taman-taman dan kebun sehingga kondotel tampak
nyaman hijau dan asri.
III.RISET PASAR
1. Target Pengunjung
Target pengunjung di Kondominium Hotel ini yaitu wisatawan dalam kota
dan luar kota, terutama yang berwisata dan berkunjung ke Kota Cimahi, Kota
Bandung dan Kab. Bandung sebagai lokasi dengan banyak destinasi wisata
alam.
2. Permintaan
Dengan melihat jumlah wisatawan yang berkunjung ke Kota Bandung, maka
permintaan akan kebutuhan hotel akan meningkat. Secara khusus letak berada
di Cimahi namun ini menjadi strategis dengan akses langsung ke utara menuju
lembang dan kearah selatan dan timur adalah kota Bandung yang banyak
menjadi lokasi utama tujuan wisata namun letaknya yang juga tidak jauh dari
pusat kota.
Tabel 1
Data Kunjungan Wisatawan yang Datang
Ke Kota Bandung Tahun 2011
No Keterangan 2011 Satuan
I Jumlah kendaraan yang masuk via gerbang tol 30.533.812 Kendaraan
(Pasteur, Pasir Koja, Kopo, M .Toha, Buah
Batu)

II 1. Jumlah pengunjung melalui Gerbong Tol 69.674.507 Orang

2. Jumlah pengunjung melalui bandara, stasiun, 6.388.447 Orang
terminal
Jumlah 76.062.954 Orang

III Wisatawan yang melalui pintu gerbang

kedatangan
a. Wisman 225.585 Orang
b. Wisnus 6.487.239 Orang
Jumlah wisatawan 6.712.824 Orang

IV Wisatawan menginap
a. Wisman 194. 062 Orang
b. Wisnus 3.882.010 Orang
Jumlah tamu menginap (penghitungan 4.076.072 Orang
occupancy hotel)
 No Keterangan 2011 Satuan
Jumlah tamu tidak menginap 2.636.752 Orang
Sumber data : Badan Pusat Statistik Kota Bandung

3. Peluang
Melihat kondisi eksisting bahwa di Kota Bandung belum banyak terdapat
hotel, maka dapat diasumsikan tingkat hunian untuk kondominium hotel
berpeluang besar yaitu disekitar 45 orang/hotel/hari.

IV. STUDI KELAYAKAN TEKNIS

1. Lokasi
Terdapat beberapa pemilihan alternative lokasi, yaitu :
o Jalan Kolomel Matsuri Lembang
o Jalan Ciawitali, Kelurahan Citeureup Kecamatan Cimahi Utara Kota
Cimahi
2. Peruntukan tanah : Luas lahan 10.000 m2
3. Kapasitas Kondominium hotel : 300 orang (bagi kamar kondotel) 2500 orang
(untuk umum dan pengunjung yang ingin menikmati wisata belanaja, hiburan
dan refresing di kondotel karena menyajikan hiburan dan pelayanan jasa )
dengan dikenakan tarif biaya per orangnya sebesar Rp. 20.000/orang dengan
peyediaan beragam fasilitas dan beragam pelayanan lainnya yang dapat
dikenakan biaya tambahan (restoran, makan dan beberapa fasilitas lainnya).
Sehingga selain sebagai tempat investasi dan menginap tetapi juga menyajikan
pelayanan wisata domestik karena luasan lahan terbuka yang cukup luas
sehingga aktifitas wisatawan domestik dapat disertakan tanpa menganggu
kenyamanan kondotel secara khusus bagi yang membeli unit dan yang
menyewakan kamar secara khusus.
4. Desain dan Tipe Bangunan
Desain yang disuguhkan Kondominium Hotel ini yaitu dengan tempat
peristirahatan yang berdesain casual, modern, ramah lingkungan serta
elegan, sehingga wisatawan yang berkunjungpun serasa berada di rumah
sendiri dengan sentuhan hotel berkelas.
Rencangan kondominium hotel memberikan beberapa karakteristik sebagai
berikut :
 1. Menggambarkan keasrian lingkungan
2. Memberikan dampak positif terhadap lingkungan sekitar
3. Penerapan prinsip bangunan hemat energy dengan menggukanan sistem
fasad rangkap
4. Memiliki bentuk arsitektural yang menarik sehingga dapat di ingat oleh
para wisatawan yang menginap.
5. Menggunakan konsep hijau dan taman-taman yang mempercantik suasana
dan lingkungan kondotel sehingga bernilai estetika baik.
Bangunan ini dirancang dengan ruang terbuka publik yang terletak di
lantai dasar. Ruang terbuka publik ini merupakan salah satu cara untuk
menciptakan lingkungan yang asri dan dapat memberikan kontribusi yang positif
bagi lingkungan. Bangunan ini memiliki bentuk yang mengerucut lebar ke atas
dan sifat yang dinamis dengan bentuk-bentuk melengkung.
Bentuk bangunan yang dinamis ini akan menghasilkan ruang-ruang positif
disekitarnya sehingga tercipta ruang-ruang publik yang dapat digunakan oleh
pengguna bangunan. Penerapan prinsip hemat energi pada bangunan juga
diterapkan pada bangunan ini dengan penggunaan sistem fasad rangkap berupa
kisi-kisi aluminium yang berfungsi untuk mengurangi masuknya panas ke dalam
hunian.

Gambar 1.1
Ilustrasi Gambar Desain Bangunan Kondominium Hotel
 Di Jalan Ciawitali, Kelurahan Citereup, Kota Cimahi Utara

Gambar 1.2

Ilustrasi Gambar Desain Dalam Ruangan Kondominium Hotel

Di Jalan Ciawitali, Kelurahan Citereup, Kota Cimahi Utara

Perancangan Kondotel juga harus mampu memberikan jaminan

terhadap pengembalian investasi dan keuntungan. Sehingga desain Kondotel
harus memperhatikan rasio profitable space dan tingkat kemudahan dalam
operasional maupun perawatan bangunan.
 Perhitungkan biaya pembangunan sekitar Rp350 miliar. Memang dana
tersebut terlihat kecil, namun setelah diperhitungkan investasi tersebut akan
digunakan untuk pembangunan kondominium hotel. Dan proyek pembangunan
fisik.
Kondotel dengan jumlah kamar sebanyak 395 unit dibangun di atas lahan
seluas 5 hektare di lokasi strategis, karena jalan alternative yang biasa banyak
dilalui kenadaraan yang merupakan pengunjung baik dalam dan luar kota serta
dari pengunjung dari arah tol padalarang yang hendak menjangkau tempat wisata
yang ada di daerah Bandung.
Rencananya akan memasarkan kondotel ke sejumlah negara di asia, seperti
singapura. Semakin banyaknya rute penerbangan dari bandung ke sejumlah
negara tetangga mengindikasikan bisnis pariwisata masih berpeluang tumbuh.
Strategi lain menggarap pasar luar negeri adalah dengan mengikutsertakan dalam
pameran internasional di Eropa.
Indonesia memiliki beragam budaya yang bisa menjadi magnet untuk
menarik wisatawan asing. Ini menjadi salah satu senjata untuk memasarkan
kondotel di pasar luar negeri.
Tujuan di bangunnya Kondominium hotel di Kota Cimahi adalah :
1. Pembangunan kondominium hotel ini berpotensi menarik ribuan wisatawan
untuk menginap dan bertransaksi bisnis.
2. Kota Bandung dan sekitarnya saat ini belum memiliki gedung pertemuan
dengan daya tampung melebihi 2.000 orang. Letak Cimahi cukup strategis
untuk menampung dan menyelenggarakan berbagai kegiatan bisnis. Pemkot
siap memfasilitasi pengusaha, terutama dalam hal telematika.

4.1 Kelayakan Finansial

Tujuan dari kelayakan financial adalah untuk menghindari keterlanjuran
penanaman modal yang tertalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak
menguntungkan. Biaya yang dibutuhkan untuk mengadakan study kelayakan
ini relatif kecil dibandingkan dengan resiko kegagalan suatu investasi dalam
jumlah yang besar. Aspek-aspek studi kelayakan bisnis :Aspek pasar, aspek
tekhnis, aspek yuridis, aspek finansial, aspek management.
4.1.1 Pengertian Investasi
Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan
biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha
(Giatman, 2006). Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat
dibutuhkan sebelum kegiatan itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan
kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi
tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah
pengeluaran lain yang secara periodik yang perlu disiapkan.

4.1.2 Kriteria Investasi dan Tujuan Investasi

4.1.2.1 Kriteria Investasi
Kriteria investasi sangat diperlukan untuk menetukan apakah suatu
usulan investasi dapat dikatakan Go Project atau Not Go Project, apakah
investasi tersebut feasiable atau tidak. Dapat dikatakan bahwa semua kriteria
menggunakan perbandingan–perbandingan atau hubungan antara
penerimaan dan seluruh pengeluaran. Usulan investasi yang feasible adalah
usulan yang manfaatnya lebih besar atau paling tidak sama dengan
pengeluarannya.
4.1.2.2 Tujuan Investasi
Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang
cukup layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan
keuangan misalnya laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari kedua-
duanya. Sebagai contoh manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan
kerja baru, peningkatan eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan
bahan baku dalam negri yang berlimpah (Giatman, 2006).

4.1.3 Rencana Anggaran Biaya

Rencana anggaran biaya rencana pembangunan condominium hotel di
Jalan Ciawitali, Kelurahan Citereup, Kota Cimahi Utara merupakan proses perhitungan
volume pekerjaan, harga dari beberapa bahan dan pekerjaan yang terjadi pada suatu
kontruksi.
Rencana anggaran biaya pembangunan condominium hotel di Jalan Ciawitali,
Kelurahan Citereup, Kota Cimahi Utara dibuat sebelum dimulainya pembangunan
proyek, maka jumlah biaya yang diperoleh ialah taksiran biaya bukan biaya
sebenarnya atau actual cost.
Tabel 2
Rencana Anggaran Biaya Condominium Hotel
Di Jalan Ciawitali, Kelurahan Citereup Kota Cimahi Selama 15 Tahun
Peruntukan Biaya Besaran/ Unit Besaran Biaya
Lahan 2.600.000 260,000,000,000
Perizinanan 50,000,000.00
Kontruksi 16,666,666,67 5,000,000,000.00
Operasi dan pemeliharaan - 350,000,000.00
Gaji pegawai - 220,000,000.00
Jumlah 31,050,000,000.00
Sumber : Rencana Anggaran Biaya secara Fiktif

Dari Rencana Anggaran Biaya di atas dapat disimpulkan bahwa biaya

untuk rencana pembangunan Condomonium Hotel di Jalan Ciawiitali, Kelurahan
Citereup Kota Cimahi menghabiskan biaya sebesar Rp. 31,050,000,000.00;
1. Aliran Kas (Cash Flow)
Kas selalu diperlukan oleh perusahaan Famili Hotel guna membiayai
operasi usaha dan juga untuk investasi baru. Perusahaan berkepentingan
dengan Aliran Kas (cash Flow) dikarenakan aliran kas masuk bersih tidak
sama dengan laba dalam pengertian ekonomi, sehingga bagi para pengusaha
yang lebih relevan adalah kas bukan laba.
Menurut Husnan dan Swarsono. (1994:185) “komponen aliran kas ada tiga
yaitu Initial Cash Flow, Operasional Cash Flow dan Terminal Cash Flow”
 Initial Cash Flow
Yaitu pengeluaran kas pada awal periode proyek sebelum usaha
tersebut menghasilkan, seperti pengeluaran untuk Pembangunan dan yang
lain.
 Operasional Cash Flow
Yaitu pengeluaran kas yang dikeluarkan pada saat berlangsungnya proyek
atau investasi, biasanya untuk operasional proyek. Aliran kas ini keluar pada
saat awal proyek sampai dengan umur ekonomis proyek atau investasi
tersebut.
 Terminal Cash Flow
Yaitu aliran kas yang diperoleh pada waktu proyek ini berakhir dengan
adanya nilai sisa dan modal kerja.
2. Menafsirkan Aliran Kas
Untuk investasi yang kecil dan sederhana penafsiran aliran kas tidak
terlalu bermasalah, akan tetapi untuk investasi besar penafsiran kas perlu
berhati–hati, oleh karena itu digunakan prinsip incremental (selisih), cara
merealisasikan kas masuk jika terdapat bunga. Menurut Husnan (1998:91)
dalam mencatat aliran kas perlu diperhatikan ialah :
a) Taksiran haruslah ditentukan atas dasar setelah pajak
b) Informasi tersebut haruslah didasarkan Incremental (selisih) suatu
usulan Investasi
c) Aliran kas harus tidak memasukkan unsur anggaran (jika investasi
dibiayai dengan pinjaman)
4.1.2 Net Present Value (NPV)
Dalam metode ini kita menggunakan faktor diskonto. Semua
pengeluaran dan penerimaan (dimana saat pengeluaran serta
penerimaannya adalah dalam waktu yang tidak bersamaan) harus
diperbandingkan dengan nilai yang sebanding dalam arti waktu. Dalam hal
ini berarti kita harus mendiskonkan nilai-nilai pengeluaran dan penerimaan
tersebut ke dalam penilaian yang sebanding (sama). Pengeluaran dilakukan
pada saat mula-mula (sekarang), sedangkan penerimaan baru akan diperoleh
di masa-masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang adalah tidak
sama (lebih tinggi) dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena itu, jumlah
estimasi penerimaan itu harus kita diskonkan, kita jadikan jumlah-jumlah
nilai sekarang (penilaian yang sebanding dengan pengeluarannya) (Husnan,
2000). Net Present Value dari investasi dapat diperoleh dengan
menggunakan formula sebagai berikut :

NPV = 2

Di mana :
NPV = Net present value
Bt = Benefit
Ct = Cost
t = Periode waktu
Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut:
NPV > 0, proyek menguntungkan
NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan
NPV = 0, berarti netral atau berada pada break even point (BEP)
4.1.3 Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode menghitung perbandingan antara benefit terhadap cost pada
investasi proyek family hotel. benefit umumnya berupa pandapatan minus
diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi sedangkan cost
adalah biaya pertama. Adapun rumus yang digunakan adalah:

BCR =

4.1.4 Internal Rate OF Return (IRR)

Internal Rate of Return adalah tingkat diskon (discount rate) yang
menjadikan sama antara present value dari penerimaan cash dan present
value dari nilai atau investasi discount rate/tingkat diskon yang menunjukkan
net present value atau sama besarnya dengan nol. Tetapi internal rate of
return dapat dicari dengan menggunakan rumus :

IRR= i1+(i2-i1) ( )
dimana :
IRR = Internal Rate of Return yang akan dicari
i1 = Internal Rate (tingkat bunga) untuk penetapan ke-1
i2 = Internal Rate (tingkat bunga) untuk penetapan ke-2
NPV1 = Net Pesent Value dari hasil IR
NPV2 = Net Pesent Value dari hasil dari IR
Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan
dengan Minimum Rate of Return Standard atau Required Rate of Return atau
dapat dibandingkan dengan biaya kapital (Weighted Average Cost of Capital).
IRR < WACC (Weighted Average Cost of Capital). investasi tidak layak
dilaksanakan.
Untuk analisis NPV, BCR, serta IRR dapat dilihat pada tabel di bawah
Tabel 3.

V. Metode yang dilakukan dalam Riset Pasar Kondominium Hotel

Metode yang dilakukan dalam riset pasar, dalam hal ini Kondominium Hotel :
1. Survey Pasar
Mengetahui kondisi pasar dengan cara melakukan survey, melalui angket,
kuesioner atau wawancara langsung pada masyarakat. Dari kegiatan tersebut kita
bisa mengetahui minat dan kebutuhan konsumen, yang telah diwakili dari hasil
survey yang didapatkan di lapangan. Survey yang dilakukan juga sirvey terhadap
bisnis properti sejenis yang telah ada seperti apartemen, hotel dan kondominium
yang terlebih dulu sudah ada untuk dapat mengambil konsep, inspirasi atau
perbandingan nantinya dalam konsep, pelayanan, pengelolaan kondominium yang
akan dibangun.
2. Melakukan Pengamatan Perkembangan Pasar
Melakukan riset dengan mengamati perkembangan pasar yang ada saat ini.
mengamati trend yang sedang banyak dicari masyarakat, dan mengamati pula
produk-produk yang sudah ada di pasaran yang mana bisa kita ambil contoh atau
sampel untuk mencetuskan ide yang sama atau berinovasi dari gambaran yang
telah ada agar menjadi lebih baik. Hasil pengamatan kemudian bisa dijadikan
sebagai bahan pertimbangan, sebelum akhirnya menjadikan kondominium hotel
tersebut ke pasaran.
3. Memperhatikan Tingkat Persaingan Pasar
Sebelum mendirikan dan memasarkan unit-unit kondominium hotel,
sebelumnya kita harus mengetahui tingkat persaingan yang ada di pasaran.
Berusaha menwarkan inovasi baru untuk memasuki pasar yang sudah dipenuhi
para pesaing, berdasarkan hasil survey sebelumnya. Hal ini ditujukan agar unit
kondominium hotel yang ditawarkan tidak kalah saing di tengah-tengah pasar
yang sudah ramai. Maka dapat ditargetkan jika ini berhasil, maka pendapatan
yang didapat dapat maksimal karena tidak kalah saing dengan pengusaha bidang
properti sejenis lainnya.
Dalam melakuakan bisnis apapun, tentunya ada tahapan-tahapan mendasar
yang perlu dilakuakan sebelum dapat melangkah pada bisnis yang akan dituju.
Dalam hal ini bisnis properti, tentunya ini merupakan bisnis yang perlu pemikiran
yang sistematis dan terstruktur serta mampu dalam mendeteksi apa yang
dibutuhkan pasar sehingga bisnis yang dilakukan dapat tepat sasaran dan berakhir
dengan sukses.
Berikut adalah outline/kerangka bisnis porperti secara sederhana yang
perlu dilakukan. Dalam hal ini adalah bisnis properti kondominium hotel sebagai
salah satu jenis properti yang dipilih.
1. Pertama adalah mendapat sebuah ide dibidang properti, ide ini terlahir dari
adanya keinginan yang ingin dicapai dari seorang pebisnis dengan gabungan
dari melihat adanya permintaan pasar yang mendorong mengapa ide tersebut
yang menjadi piliha untuk dapat dikembangkan. Kondominium hotel menjadi
pilihan, mengapa ? melihat luas lahan yang tetap dan semakin tingginya
permintaan akan rumah tinggal. Semakin tingginya mobilitas penduduk
perkotaan dengan berbagai aktifitas dan harga lahan yang semakin mahal,
menuntut banyak orang untuk dapat bergerak lebih praktis dan fleksibel.
Kondominium hotel menjadi sasaran dalam memenuhi tujuan bisnis bagi
konsumen yang ingin menanamkan modalnya dalam bentuk unit apartemen
yang dapat dijadikan tempat tinggal sekaligus dapat disewakan, sehingga ini
 dapat terjalin hubungan keterkaitan kerjasama secara tidak langsung antara
investor pemilik unit dengan pemilik kondominium hotel secara keseluruhan.
Disini investor yang berminat dalam memiliki unit disalah satu unit
Kondominium Hotel dapat membelinya sehingga menjadi milik pribadi,
namun perawatan dan pengelolaan unit tersebut tetap dikelola oleh pengelola
kondominium hotel sehingga tetap terjaga dan unit tersebut dapt disewakan
sebagaiman hotel, maka pemilik unit dan pihak pengelola disini akan
mendapat bagian masing-masing sebagaimana dengan ketetapan yang telah
ditentukan sehingga kedua belah pihak dapat mendapatkan keuntungan, dan
tentunya presentase pengelola kondominium hotel akan mendapatkan
keuntungan yang lebih besar karena pihak pengelola merupakan pihak yang
berwenang dalam memegang surat keseluruhan lahan beserta semua unit yang
berada di seluruh kondominium hotel tersebut yang terdiri atas banyak unit
yang dipasarkan dan disewakan.
2. Melakukan riset, sebagaimana halnya dalam melakukan survey pasar dalam
membnadingkan dengan keberadaan usaha serupa dan mengidentifikasi
tingkat kebutuhan pasar, dlam hal ini kondominium hotel. Dari sini jug dapat
teridentifikasi apa-apa saja yang nantinya dapat menjadi kendala dan menjadi
resiko dalam melakuakan bisnis dalam proses berjalannya. Resiko-resiko
tersebut terkait dengan beragam resiko seperti resiko financial, resiko
perusahaan dan resiko hukum. Resiko finansial tentunya terkait dengan
keuangan, pembiayaan dan apa saja yang perlu dikeluarkan dalam
mengembangkan usaha dibidang properti tersebut, resiko perusahaan ini
terkait dengan bagaimana persaingan dan menghadapi ketidak pastian dalam
naik dan turunnya tren permintaan pasar terhadap barang dan jasa serta
persaingan antar usaha pengembangan bisnis yang sama, pada bidang hukum
ini terkait dengan keberegaman hukum disetiap wilayah yang dapat berbeda-
beda dan setiap wilayah memiliki ketetapan hukum terkait lahan dan
bangunan yang berbeda-beda berkaitan dengan hokum adat istiadat, hukukm
adat/local, hokum Negara dan lain-lain, dan tentunya ini perlu diperhatikan
dalam mencegah kesalahan dalam pembangunannya ditengah jalan agar tidak
 terkena masalah terkait lahan ditengah proses berjalannya bisnis properti
tersebut.
3. Melakukan perancangan bisnis properti dengan memperhatikan berbagai
aspek meulai dari pembiayaan, pengeluaran, penyediaan lahan, pembebasan
lahan, surat-surat tanah, izin mendirikan banguana, konstruksi, design interior
dan eksterior, fasilitas hingga mencapai pengelolaan dikemudian ketika bisnis
dalam proses berjalan. Kondominium hotel maka selesai dalam proses ini,
sehingga dapat dijalankan sesuai mekanisme menurut system yang telah diatur
yaitu konsep apartemen/kondominium yang mana dikelola dan dapat
dosewakan sebagaimana hotel.
4. Melakukan pemasaran, dengan menyediakan spanduk, brosur menjadi cara
paling umum dan sederhana yang perlu mengeluarkan biaya tidak sedikit.
Menyediakan iklan di media seperti internet, radio atau televise menjadi cara
paling cepat dalam memperkenalkan produk kepada pasar sehingga dapat
terkoneksi keseluruh atau banyak kalangan, dan tentunya ini juga memerlukan
biaya yang besar dalam mengiklankan produk apabila dengan cara ini. Maka
dari itu, sasarannya adalah sebgaimana di awal tujuannya yaitu memenuhi
kebutuhan pasar, maka jika pasar membutuhkan maka tidak perlu sulit
mencari konsumen, karena secara otomatis konsumen akan mencari apa yang
ia butuhkan. Maka pembuatan iklan atau link di internet dapat menjadi pilhan
karena selain biayanya dapat lebih murah dan kebanyakan orang sekarang
tidak mau repot mencari selain langsung mencari iklan-iklan atau produk di
internet, sehingga iklan mudah diakses oleh konsumen dalam menemukan
informasi sebelumnya, seperti biaya sewa, harga unit, pelayanan, fasilitas
kondominium hotel dan sebagainya.
Secara singkat demikian adalah langkah dalam melakukan bisnis properti,
mulai dari memunculkan ide, melakukan riset, merencanakan dan membanguan,
mengelola hingga melakuakn pemasaran. Tetunya ini hanya mendasar pada point-
point yang dianggap paling mendasar yang perlu diketahui dalam melakukan
bisnis di bidang properti.
Sebagai mana tahapan-yahapan diatas maka diharapkan bisnis dapat
berjalan dengan lancar dan sesuai harapan, namun selebihnya adalah bagaimana
dalam menjalankan bisnis tersebut dalam proses berjalannya dari tahap ke tahap
dapat lebih memahami bagaimana bisnis tersebut dapat berjalan sehingga lambat
laun dapat semakin mengetahui dan membaca kondisi pasar dalam mengetahui
langkah-langkah apa selanjutnya yang perlu dikaukan dalam mengantisipasi
persaingan pasar dan menarik minat pasar dalam meningkatkan daya jual produk
yang ditawarkan demi keberlangsungan usaha dibidang properti kondominium
hotel tersebut.
Tentunya ini merupakan bisnis yang perlu banyak ide, pemikiran, dan
pendapat dari berbagai pihak dalam melakukan kerjasama, sehingga dapat
menemukan keputusan yang baik. Langkah-langkah yang begitu rumit dan belum
terfikirkan bagaimana berjalannya selain dari pada hanya teori dan pembahasan
mendasar, karena keterbatasan ilmu dan wawasan terkait bidang properti menjadi
kendala dalam merumuskan apa yang akan dituju dalam menyelasaikan rencana
pembangunan dan pengembangan usaha dibidang properti tersebut.
Pendalaman ilmu dan penghayatan akan keninginan dan tekat yang kuat
menjadi kekuatan dalam menjalankan bisnis tersebut agar tetap dapat berjalan,
sehingga ini memerlukan kepahaman ilmu dan diikutsertakan kepada orang yang
ahli dibidangnya dalam membantu bagaiman bisnis ini dapat berjalan tanpa
menghalangi apa tujuan dan ide yang ingin dicapai sebelumnya, melainkan
sebagai masukan dan arahan agar bisnis properti kondominium hotel tersebut
dapat tetap berjalan dan dapat sukses dengan mendapatkan keuntungan dengan
target sesuai harapan.
Dengan begitu demikian perencanaan bisnis dibidang properti
kondominium hotel ini direncanakan, dengan berbagai keterbatsan dalam
bagaiman merencanakannya. Dalam mencapai bisnis yang tepat sasaran dengan
melakukan kerjasama, memiliki relasi dan menyususun rencana bisnis dilihat dari
beragam aspek terkait bisnis menjadi nilai tamabah dalam mencapai bisnis yang
berjalan lancar. Maka dengan ini, berakhir dengan melakuakan
pemasaran/marketing dimana perlu memperhatikan kebuthan (need), permintaan
(demand), keinginan apa yang ingin dicapai dan tujuan apa selanjutnya jika
keinginan itu telah tercapai dengan demikian usaha bisnis dibidang properti ini
kemudian dapat dikembangkan lebih jauh dengan membuka cabang atau sub unit
lainnya yang menginduk pada satu badan pengelola yang mengatur jalannya
bisnis tersebut, ditengah-tengah berjalannya mekanisme dan persaingan pasar.

PERENCANAAN PENGADAAN LAHAN

VI. Regulasi
Pertimbangan teknis pertanahan dalam penerbitan izin lokasi yang
diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam
rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak dan
untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya.
Hal yang perlu diselesaikan yaitu:
a. Izin prinsip
b. Izin lokasi
c. Izin peruntukan penggunaan tanah (IPPT)
d. Izin mndirikan bangunan (IMB)
e. Izin lain berdasarkan peraturan perundang-undangan, antara lain :
1. Izin penggunaan dan pemanfaatan bagian-bagian jalan
2. Izin air tanah
Izin pemanfaatan ruang sebagaimana dimaksud pada pasal 3 ayat 1
peraturan daerah kota Cimahi tentang jenis perizinan dalam pemanfaatan ruang
bahwa perizinan pemanfaatan ruang diberikan oleh wali kota atau pejabat yang
ditunjuk.
Gambar 1.1 Peta Rencana Pola Ruang Kota Cimahi

Sumber : BAPPEDA Bidang Fisik Kota Cimahi

 Sebagaimana pada peta Pola Ruang kota Cimahi, lokasi rencana
pembanguanan proyek kondominium hotel berada di kelurahan Citereup,
kecamatan Cimahi Utara kota Cimahi dengan guna lahan sebagai kawasan
budidaya persawahan dengan dominasi sekitarnya merupakan kawasan
perumahan kepadatan rendah. Maka dengan ini, tanah ini akan rencanakan untuk
dibangun menjadi kondominium hotel.

VII. Status Pengadaan Lahan

Gambar 1.2
Lokasi lahan yang akan dibangun Kondotel

Status lahan sudah jelas merupakan lahan milik pribadi yang dijual
sehingga statusnya jelas tidak diragukan dan kepemilikan lahan dapat berpindah
dengan dibelinya lahan tersebut disertakan dengan surat kepemilikan lahan.
Untuk selanjutnya seperti izin prinsip dan IMB dan lain-lain, dapat dilakukan oleh
pihak yang telah membeli tanah sesuai dengan proyek yang akan dibangun oleh
pengelola lahan.

VIII. Alasan dipilih lokasi

 Lokasi cukup strategis. karena dekat dengan Kantor Pemerintah Kota
Cimahi. Selain itu lokasi ini mudah di akses dekat oleh Jln Raya Cihanjuang dan
Jln. Raya Pasar Atas. Luas Lahannya sekitar 1 Ha/10.000 m2.
 Lokasi memiliki harga tergolong murah untuk dekat lokasi kota yakni Rp.
2.600.000/m2 maka untuk total harga lahan adalah 2.600.000 x 10.000 m2/
1 Ha = Rp. 26.000.000.000.
 Lokasi strategis dekat dengan pusat kota
 Merupakan akses jalan menuju jalan Cihanjuang dan jln. Pasar atas.
 Lokasi cocok untuk dikembangkan sebagai perdagangan dan jasa baru
 Dekat dengan pusat keramaian
 Dekat untuk mengakses lokasi-lokasi wisata di utara seperti melalui jalan
alternative berikut yaitu
a. jln. Kolonel Masturi menuju lembang
b. jln. Cihanjuang menuju Parongpong.
 Selain itu lokasi ini dekat dengan kantor Pemkot Cimahi dan dekat
mengakses ke kota Bandung melalui jalan alternatif berikut:
a. melalui jln.Cihanjuang menuju jln. Gegerkalong Bandung
b. via jln. Pesantren menuju jln. Sarijadi dan menuju Pastuer melalui
perumahan Straduta.
c. Ke selatan dapat mengakses menuju jln. Amir Machmud menju jln.
Rajawali Bandung dan jln. Gunung Batu.
 Dekat dengan lokasi CBD yaitu pusat kota Cimahi dan pusat-pusat
perdagangan dan jasa di Cimahi sehingga Susana keramaian dapat mudah
untuk dikembangkan dengan banyaknya bermunculan pusat-pusat kegiatan
baru.
IX. Kendala
 Terkait izin mendirikan bangunan (IMB) yang perlu waktu satu tahun.
Sehingga dalam prosesnya status lahan akan untuk didirikan bangunan
dapat tertunda satu tahun atau selama proses membangunnya masih dalam
keadaan status yang belum legal sampai pada saat izin mendirikan
bangunan dikeluarkan.
 Luas lahan harus memenuhi persyaratan yakni 60% merupakan RTH dari
total seluruh luas lahan. Sehingga pembangunan benar-benar harus
memperhatikan penggunaan lahan namun tetap dapat produktif untuk
dapat menghasilkan profit nantinya.
  Jalan akses yang masih belum terlalu luas. Kondisi eksisiting jalan
memiliki lenar sekitar 3 meter maka perlu dilakukan pelebaran akses jalan
dan jalan baru untuk dapat mengakses kondotel. Hal ini terkait dengan
antisipasi pertumbuhan volume lalu lintas pasca dibangunnya kondotel
yang dapat meningkat akibat dari bangkitan pergerakan dan aktifitas dari
dibangunnya kondotel. Pembangunan terkait meliputi perlunya melakukan
rencana konstruksi seperti jalan dan drainase baru di sisi utara lokasi yang
merupakan jalan Ciawitali.
 Lokasi merupakan lahan pertanian basah dan lahan pertanian kering.
Dalam hal ini perlu dilakuakan pengerasan lahan dengan maksud untuk
membuat pondasi yang kokoh, mengingat sebagian besar lahan adalah
lahan pertanian basah yang merupakan jenis tanah lunak.

X. Pemasaran Produk Jl. Ciawitali, Kota Cimahi

Condoninium Hotel, yang mana pada tahap-tahap sebelumnya telah
melalui berbagai tahap mulai dari penetuan ide hingga pada penyususnan rencana
dan pada perancangan. Produk properti dalam tahap ini adalah telah rampung
dalam proses pembangunan hingga siap untuk dipasarkan. Tahapan-tahapn yang
perlu dilakukan adalah menyusun strategi pemasaran dengan cara marketing,
dimana produk properti diperkenalkan kepada konsumen baik secara lengsung
maupun tidak langsung, melalui perantaraan media cetak, elektronik atau
pemasangan papan iklan atau reklame dalam memberi tanda bahwa produk
properti ini siap untuk digunakan. Hal ini dilakukan dalam rangka menambah
daya tarik sebagai strategi untuk menarik minat pasar agar lebih tertarik pada
Kondominium Hotel yang ditawarkan.

Proses dalam pemenuhan kebutuhan dan keinginan manusia sebelumnya

merupakan cara awal yang mana melatar belakangi mengapa Kondominium Hotel
ini dibangun. Melihat akan kebutuhan masyarakat dalam hal bisnis, wisata,
traveling dan belajar mengakibatkan jenis hunian seperti ini mulai diminati,
sehingga tidak lain dilakukanlah strategi dalam pemenuhan kebutuhan pasar
dengan dibangunnya kondominium hotel.
 Inilah yang menjadi konsep pemasaran. Mulai dari pemenuhan produk
(product), penetapan harga (price), pengiriman barang (place), dan
mempromosikan barang (promotion) dilakukan semata-mata dengan tujuan dapat
memenuhi kebutuhan pasar dalm tujuan untuk mendapatkan profit yang
menguntungkan. Dalam pngerjaannya dibutuhkan seseorang yang ahli
dibidangnya, seseorang tersebut adalah orang yang bekerja dibidang pemasaran,
yang biasa disebut pemasar. Pemasar ini dipilih seorang pemasar yang memiliki
pengetahuan dalam konsep dan prinsip pemasaran agar kegiatan pemasaran dapat
tercapai sesuai dengan kebutuhan dan keinginan manusia terutama pihak
konsumen yang dituju, agar nantinya targe pemasaran dapat tercapai.

Kondominium Hotel yang telah ditawarkan, agar kemudian dapat

dipasarakan dan menarik minat konsumen. Konsumen baik dari klangan
menengah dan keatas menjadi sasaran utama pasar baik seorang investor yang
hendak menginvestkan hartanya dengan beberapa unit kamar di kondominium
hotel dan atau konsumen yang hendak membeli unit hotel sesuai tipe yang
diinginkannya. Dalam hal ini setiap pembeli unit dapat dikatakan sebagai investor
yang menyimpan hartanya dalam bentuk berupa unit kamar di kondominium
hotel. Jika sudah banyak unit kamar hotel yang terjual maka adalah tugas
pengelola hotel untuk mengelola dan memanajemen keberlangsungan dan
pelayanan kondominium hotel agar dapat berjalan sebaik mungkin dan dapat
memuaskan konsumen sehingga minat pasarnya dapat semakin tinggi. Unit-unit
yang telah terjual diserahkan pada investor agar dapat disewakan atau dijadikan
tempat tinggal bagi mereka sendiri dalam beberapa waktu yang diinginkan dan
agar sisanya dapat disewakan, dan menjadi tugas bagi pengelola kondominium
hotel dalam pengawasannya. Pasarnya akan terus berputar karena orang akan silih
berganti menyewakan kamar dalam berbagai keperluan, dan jika ada beberapa
unit yang tersisa belum disewakan sekalipun namun jika unit tersebut telah dibeli
oleh investor maka itu tidak merugikan karena sekalipun kosong sedang tidak
disewakan tetapi pemasukan telah ada dari investor yang telah membeli unit
tersebut.
 Penjualan produk properti pada kondominium hotel ini pertama-tama
ditujukan kepada para investor yang hendak menginvestkan hartanya dalam
bentuk unit hotel, dan selanjutnya pemasaran dapat berlangsung lebih fleksibel
dengan berbagai golongan, kalangan masyarakat baik menengah keatas untuk
dapat menikmati pelayanan kondominium hotel yang masing-,masing unitnya
telah bersedia disewakan oleh para investor, sehingga nantinya ada keuntungan
bagi hasil dengan ketentuan pengelola hotel tetap mendapat bagian yang lebih
besar karena bertugas merawat dan mengelola hotel agar selalu dapat memberikan
pelayanan dan fasilitas yang terbaik.
Tahap marketing dan selling telah dilakukan dan selanjutnya adalah
bagaimana mempertahankan agar usaha dibidang properti ini dapat terus berjalan
lancar dan tidak kehilangan peminatnya. Tentunya ini dapat dilakukan dengan
menciptakan moto yang konsisten dalam memberikan fasilitas dan pelayanan
yang terbaik bagi konsumen, tidak lain untuk memberikan kepuasan bagi
konsumen dan agar dapat menarik minat konsumen agar dapat semakin bertambah
lagi atau paling tidak dapat mempertahankan posisinya agar tetap pada posisi yang
stabil.
Sudah jelas dapat diketahui jika marketing dan selling adalah dua elemen
yang tidak terpisahkan, trutama ketika properti tersebut siap diluncurkan di
pasaran. Properti yang telah rampung akan menjadi sia-sia jika tidak disertai
dengan marketing dan selling, karena pada dasarnya inilah yang membuat properti
tersebut dapat terus berjalan dalam usaha untuk memenuhi permintaan pasar.

XI. Organizing
Organizing (pengorganisasian) merupakan rangkaian aktivitas yang harus
dilakukan secara sistematis. Hal ini mengacu pada lembaga (instituti) atau
fungsional yang mengacu pada perusahaan, badan pemerintah, rumah sakit atau
suatu perkumpulan olahraga hal ini mengacu pada fungsi manajemen.
Tujuan dari pengorganisasian adalah agar dalam pembagian tugas dapat
dilaksanakan dengan penuh tanggung jawab. Selain itu adanya pengorganisasian
 (organizing) strategis yang dirumuskan dalam desain yang telah ditetapkan dalam
struktur organisasi yang tepat, sistem dan lingkungan organisasi yang kondusif
serta dapat memastikan semua pihak dalam organisasi dapat bekerja secara efektif
dan efisien.
Adanya tahapan atau step by step organizing dalam perencanaan ide bisnis
condominium hotel ini dapat memudahkan dalam pembangunan dimana kita
mengetahui bahwa apa saja yang diperlukan dan tahapan pihak berwenang terkait
siapa saja, jumlah orang yang dibutuhkan untuk setiap pengerjaan membutuhkan
berapa orang serta tenaga ahli apa saja yang dibutuhkan dalam pembangunan serta
status ikatan kerja kita dapat mengetahui. Hal ini dapat membantu dalam
merencanakan suatu ide bisnis property.
Tahapan Organizing terdapat beberapa tujuan, diantaranya ialah
a. Pengadaan Lahan : dengan adanya pengadaan lahan maka kita dapat
mengetahui bagaimana status kepemilikan lahan tersebut
b. Perizinan : dengan adanya perizinan maka di perlukan beberapa ketentuan
mengenai perizinan tersebut, maka dari itu sebagai developer kita perlu
mematuhi semua prosedur mengenai perizinan karena akan berkaitan
dengan struktur ruang wilayah
c. Kontruksi : kontruksi dilakukan bertujuan untuk mengatur seluruh biaya
operasional atau pun biaya bagi pegawai, maka dari itu di perlukannya
cara untuk meminimalisir biaya
d. Pemeliharaan Bangunan : dengan adanya pemeliharaan yang rutin maka
dinhrapkan bila terjadi kerusakan tidak memerlukan biaya perbaiakan/
pemelihraan yang tinggi.
Tabel 4
Organizing Rencana Pembangunan Condominium Hotel
di Jl. Ciawitali, Kecamatan Citereup Kota Cimahi
Pihak Yang Waktu Jumlah Ikatan
Perencanaan Tahap Keahlian
Berwenang Pengerjaan orang Kegiatan
Lahan  Aspek Izin  Aspek Tata  6 bulan 5 Orang  Ahli 6 Bulan
Tata Guna Guna Tanah pemetaan (Perencanaan
Tanah dari Pihak Yang (SIG) Lahan)
BPN Berwenang  Multidisiplin
 Identifikasi Dinas BPN ilmu
Lahan  Developer
 Harga Lahan
 Status Lahan
 Pembebasan
 Pihak Yang Waktu Jumlah Ikatan
Perencanaan Tahap Keahlian
Berwenang Pengerjaan orang Kegiatan
Lahan
 Faktor Lokasi
Perizinan  Izin Lokasi  Dinas  Izin lokasi 1 orang  Multidisiplin Selama
 Izin Prinsip BPMPTSP 3 hari yang Ilmu proses
 Izin  Izin prinsip, mengajukan  Perencana kegiatan atau
Pemanfaatan izin (dari setiap Wilayah Kota perencanaan
Lahan pemanfaata perusahaan (Planologi) berlangsung
 Izin n lahan, izin dan ada dari  Arsitek
Mendirikan mendirikan bagian dari  Hukum
Bangunan bangunan, legalitas)
(IMB) serta izin
kan site plan lingkungan,
 Izin izin air
Lingkungan tanah, izin
 Izin Air gangguan,
Tanah izin T.D.UP,
 (H.O) Izin tanda daftar
Gangguan perusahaan
 T.D.U.P 14 hari
(Tanda kerja
Daftar Usaha (setelah
Pariwisata) terbit untuk
 Tanda Daftar pemanfaata
Perusahaan n lahan)
 Administrasi Selama proyek 2 orang  Ahli ekonomi Selama
 Biaya
dan Keuangan berlangsung beserta pembangunan proses
operasional
Kontruksi manajemen kegiatan atau
 Gaji 1 orang perencanaan
karyawan berlangsung
Pemeliharaan  Kontraktor Selama Proses 15 orang  Ahli Kontrak
Bangunan  developer Kegiatan/ Prasarana
 Teknik Sipil Perencanaan Lingkungan
Pengembangan
Bangunan
fasilitas
Condominium
Hotel
Berlangsung