BAB II

HAKEKAT NILAI TANAH

Pertimbangan terhadap nilai merupakan hal yang paling diperhatikan dalam berbagai kegiatan real estat.
Istilah nilai sering kurang tepat dalam pemakaian komunikasi sehari-hari, akan tetapi dalam ilmu ekonomi
istilah tersebut mempunyai arti khusus yang membedakannya dari konsep terkait harga dan biaya.
Perbedaan antara Harga, Biaya, dan Nilai

Seorang penilai membedakan antara harga, biaya, dan nilai dengan teliti. Istilah harga mengacu pada
jumlah yang telah disepakati untuk dibayarkan oleh pihak pembeli dan jumlah yang diterima oleh pihak
penjual sesuai dengan kesepakatan yang ada dalam transaksi oleh kedua belah pihak. Harga mengacu pada
harga penjualan atau transaksi dimana terjadi suatu pertukaran di dalamnya, harga adalah hasil
perhitungan akhir.

Pada umumnya, pola berbagai transaksi mencerminkan kondisi dari satu atau beberapa kondisi pasar. Yang
dimaksud dengan pasar adalah suatu bentuk kesepakatan antara pembeli dengan penjual yang kemudian
dijadikan acuan dalam menentukan mekanisme harga. Beberapa hal yang mempengaruhi pasar adalah
kondisi geografis, produk atau fitur produk, besar kecilnya jumlah pembeli dan penjual, atau berbagai
kondisi
lainnya.
Pasar adalah suatu bentuk kesepakatan antara pembeli dengan penjual
yang kemudian dijadikan acuan dalam menentukan mekanisme harga.
Pasar real estat adalah interaksi individu yang menukarkan hak
kepemilikan properti riil dengan aset lain, seperti misalnya uang.

Pasar real estat terbentuk dari interaksi individu yang menukarkan hak kepemilikan properti riil dengan
aset lain, seperti misalnya uang. Penentuan jenis pasar real estat dipengaruhi oleh beberapa faktor
mendasar seperti :

• Jenis properti
• Lokasi
• Potensi keuntungan
• Kecenderungan karakter investor
• Kecenderungan karakter penyewa
• Faktor – faktor lain yang ikut berperan dalam menentukan penjualan properti riil.

Contoh segmen pasar real estat misalnya residen baru, untuk satu keluarga dikawasan yang bagus dijual
dengan harga $150.000, dan segmen pasar dengan bangunan apartemen yang lebih tua yang berlokasi
dekat dengan kawasan bisnis, dan menawarkan jasa renovasi.

Banyak yang mengartikan bahwa nilai sama dengan biaya, namun dalam praktek penilaian, keduanya
memiliki ketentuan yang lebih spesifik. Istilah biaya yang digunakan oleh para penilai adalah hal yang
berkaitan dengan produksi, bukan nilai tukar, jumlah biaya baik dalam penyelesaian, atau hitungan
sementara.
Jumlah biaya bisa di identifikasi dari tahapan proyek terkait, misalnya biaya konstruksi aktual ataupun biaya
pengembangan secara keseluruhan. Biaya konstruksi biasanya termasuk biaya langsung untuk tenaga kerja
dan bahan bangunan serta biaya tidak langsung. Biaya pengembangan adalah biaya untuk membangun
properti, termasuk tanah, hingga menjadi kawasan operasional yang efisien. Biaya – biaya dalam
pengambil-alihan, pengeluaran – pengeluaran aktual, serta laba yang ingin dihasilkan untuk membayar
waktu dan resiko pihak pengembang atau pengusaha yang telah dilibatkan selama pengerjaan proyek, juga
termasuk dalam biaya pengembangan.

Pengeluaran – pengeluaran yang terkait dengan real estat tersebut, berkaitan langsung dengan harga
barang dan jasa dalam persaingan pasar. Misalnya, biaya bahan baku untuk atap, pertukangan,
perencanaan, arsitektur, dan penyewaan perancah dipengaruhi oleh kondisi persediaan dan permintaan
1

dikawasan tertentu. Dengan demikian, harga – harga tersebut sangat dipengaruhi oleh kondisi sosial,
Page

ekonomi, pemerintahan, dan lingkungan.

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
Nilai bisa memiliki beberapa pengertian dalam penilaian sebuah real estat, ketentuan yang digunakan
tergantung pada konteks dan penggunaannya.1 Didalam penjualan, nilai biasanya dilihat dari berapa besar
keuntungan yang bisa dihasilkan di masa depan. Oleh karena nilai dari waktu ke waktu berubah, maka
seorang penilai menentukan nilai untuk kurun waktu tertentu. Nilai pada saat itu merupakan nilai uang dari
properti, barang, dan jasa kepada pembeli dan penjual. Untuk menghindari kerancuan, para penilai tidak
hanya memakai satu istilah nilai, melainkan mereka juga mengacu pada nilai pasar, nilai guna, nilai
investasi, nilai pajak, dan beberapa jenis nilai lainnya. Sebagian besar penugasan penilaian properti
memiliki tujuan utama untuk mengetahui nilai pasar dan hasil penilaian tersebut adalah tujuan dari para
penilai.

1. Lihat Halbert C. Smith, “Konsep Niali sebagai Sumber Perbedaan diantara Petugas Penilai,” The
Appraisal Journal (April 1977): 203 -208 dan Jared Shlaes, “Nilai: Lebih dari Apa Yang Anda Lihat,
“The Appraisal Journal (January 1993): 71-78.

Harga : Jumlah yang telah disepakati untuk dibayarkan oleh pihak pembeli dan jumlah
uang yang diterima oleh pihak penjual sesuai dengan kesepakatan yang ada dalam
transaksi oleh kedua belah pihak.
Biaya : Total pengeluaran uang untuk perbaikan (struktur), termasuk untuk produksi,
bukan pertukaran (harga). Para penilai membedakan antara biaya langsung (keras),
biaya tidak langsung (lunak), dan biaya koordinasi kewirausahaan.
Nilai :
1. Nilai uang dari barang atau jasa properti untuk pembeli dan penjual pada
waktu tertentu
2. Harga saat ini yang dihitung dari keuntungan yang bisa didapatkan di masa
depan atas hak kepemilikan properti .

Bagi para penilai, istilah nilai kadang kala kurang tepat. Penilai lebih cenderung merujuk
pada jenis nilai tertentu daripada menggunakan satu jenis nilai saja.

Nilai Pasar dan Jenis Nilai lainnya

Nilai pasar

Konsep nilai pasar merupakan hal terpenting dalam bisnis dan komunitas real estat. Jumlah besarnya
hutang dan modal ekuitas memiliki pengaruh secara berkala terhadap investasi real estat dan pinjaman
hipotek, yang didasarkan pada penilaian nilai pasar. Perpajakan, litigasi, dan legislasi real estat juga
merupakan hal yang sangat berpengaruh dalam persoalan nilai pasar. Pada hakekatnya setiap aspek
industri real estat dan peraturannya baik di tingkat lokal, negara bagian, dan sipil, pertimbangan-
pertimbangan nilai pasar cukup berpengaruh terhadap stabilitas ekonomi.

Komponen Dalam Ketentuan Nilai Pasar yang Paling Banyak Diterima

Ada sejumlah ketentuan nilai pasar di Amerika Serikat dan di negara- negara lain. Meskipun kata – kata
yang dipakai tidak sama, akan tetapi memiliki konsep pengertian yang serupa. Oleh karena sebagian besar
penilaian digunakan oleh pihak ketiga, bukan oleh klien itu sendiri, penggunaan jasa penilai akan
menentukan ketentuan nilai pasar yang akan dipergunakan dalam sebuah penugasan penilaian tertentu.
Keinginan atau instruksi dari seorang klien tidak dapat mengubah hal – hal yang sifatnya mendasar, dimana
seorang penilai harus memakai ketentuan nilai pasar yang tepat dalam pelaksanaan tugasnya. Penilai harus
benar – benar memahami alasan penerapan ketentuan nilai pasar tertentu, dan menerapkannya sesuai
dengan standar yang telah ditetapkan, serta menyampaikan segala hal yang berkaitan kepada seorang klien
yang mereka layani.

Meskipun ada perbedaan pendapat dalam beberapa hal tentang ketentuan nilai pasar, secara umum
disepakati bahwa nilai pasar dihasilkan dari beberapa penilaian terhadap pasar- pasar yang dijadikan acuan.
2

Pendapat tentang nilai pasar harus didasarkan pada pengamatan obyektif terhadap kecenderungan pasar.
Page

Karena acuan standar dari aktivitas ini adalah uang tunai, maka kenaikan atau penurunan nilai pasar yang

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
disebabkan oleh pembiayaan dan bentuk lain dari penjualan tidak diukur berdasarkan nilai uang tunai.

Ketentuan berikut ini menggabungkan konsep-konsep yang paling dapat diterima secara luas, seperti
pembeli dan penjual yang mau, mampu, dan berpengetahuan yang membuat kesepakatan pada tanggal
tertentu dan hal tersebut memberi tiga jenis pilihan mendasar bagi seorang penilai: semua uang tunai,
bentuk lain yang setara dengan uang tunai , atau dalam bentuk lain yang telah disepakati bersama.
Ketentuan ini juga mewajibkan segala bentuk kenaikan maupun penurunan nilai pasar tunai dihitung dalam
bentuk tunai.
Nilai pasar adalah fokus utama dari sebagian besar penugasan
penilaian properti riil. Ketentuan ekonomi dan hukum tentang nilai
pasar telah dikembangkan dan disempurnakan. Penyempurnaan yang
berkesinambungan sangat penting bagi profesi seorang penilai.

Berbagai ketentuan nilai pasar telah dikembangkan oleh The Appraisal

Foundation, Pemerintah Federal, Komite Standar Penilaian
Internasional, Lembaga Penilaian dan lainnya.
Nilai pasar

Harga yang paling sesuai untuk kurun waktu tertentu, baik dalam bentuk tunai maupun bentuk lain yang
setara dengan tunai, atau dalam bentuk lain yang telah disepakati bersama, di mana hak properti yang
dimaksud harus ditawarkan dengan harga yang wajar dalam persaingan pasar, dalam kondisi apapun yang
menunjang penjualan, dimana pihak pembeli dan penjual masing-masing bertindak secara sadar,
memahami dengan baik, dan bertindak atas keinginan sendiri, tanpa adanya paksaan atau tekanan dari
pihak manapun.

Beberapa penilai memakai ketentuan tersebut secara langsung dalam laporan penilaian mereka dan
memberikan pernyataan secara terpisah bahwa nilai dinyatakan dalam bentuk tunai, atau dalam bentuk
lain yang setara dengan tunai, atau dalam bentuk lain yang telah disepakati. Ada juga penilai yang hanya
mengubah beberapa bagian dari ketentuan nilai tersebut --- misalnya, mereka dapat menggantikan "dalam
bentuk tunai" dengan "dalam bentuk lain yang nilainya setara dengan jumlah tunai" atau "seperti yang
dinyatakan dibawah” sebagaimana mestinya. Penggunaan ketentuan ini mewakili konsep nilai dalam
sebuah transaksi.

Nilai Pasar dalam USPAP

The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) yang merupakan bagian dari Appraisal
Foundation (Lembaga Penilai) mewajibkan beberapa hal yang harus dicantumkan dalam setiap laporan
penilaian. Berikut diantaranya, hal – hal yang berkaitan langsung dengan ketentuan nilai pasar :

1. Identifikasi hak- hak spesifik dari properti yang akan dinilai.

2. Masa berlaku hasil pembuatan laporan penilaian.
3. Penentuan nilai ukur apakah secara tunai, atau bentuk lain yang setara dengan tunai, atau bentuk
lain berupa pembiayaan yang tepat yang akan dijadikan dasar dalam melakukan penilain.
4. Apabila penilaian didasarkan pada pembiayaan dari suatu lembaga atau yang sejenisnya, baik itu
dengan suku bunga diatas atau dibawah suku bunga rata- rata, biasanya akan disertai kondisi
khusus atau insentif. Jika menggunakan perhitungan seperti itu, maka harus ada penjelasan
sedemikian rupa mengenai nilai suku bunga baik diatas maupun dibawah suku bunga rata- rata
atau perhitungan insentif tertentu, dan harus menyertakan penjelasan tentang kelebihan dan
kekurangannya terhadap nilai; dan data – data pendukung juga harus disertakan dan dijelaskan
sedemikian rupa.

Meskipun ketentuan ini mencakup ketentuan pembiayaan non-tunai yang setara dalam ruang lingkup nilai
pasar dari properti yang dinilai, hak-hak tersebut tetap dinilai berdasarkan nilai tunai. Peningkatan atau
penurunan nilai pasar yang diikut sertakan dalam ketentuan – ketentuan pembiayaan tidak dihitung
berdasarkan ketentuan cara tunai, dan penjelasan perbedaan jumlah uang dengan perhitungan secara
tunai juga harus dijelaskan.
The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
3

(USPAP) mencakup beberapa ketentuan laporan penilaian

Page

yang terhubung langsung dengan ketentuan nilai pasar

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
Nilai pasar untuk Lembaga Keuangan dengan Jaminan Sipil

Ketentuan nilai pasar berikut digunakan oleh lembaga yang mengatur lembaga keuangan yang dijamin oleh
pemerintah sipil di negara Amerika Serikat:
Harga terbaik yang bisa ditawarkan dalam persaingan pasar dalam kondisi apapun selama masa penjualan,
pihak pembeli dan penjual sama – sama bersikap bijak dan memahami dengan baik bahwa harga yang
ditawarkan tidak dipengaruhi oleh tekanan dari pihak manapun. Di dalam ketentuan ini juga mencakup
informasi yang jelas mengenai tanggal dan pengesahan perpindahan hak dari pihak penjual kepada pihak
pembeli dengan ketentuan – ketentuan sebagai berikut:

1. Pihak pembeli dan penjual memiliki tujuan yang sama;

2. Kedua belah pihak memiliki pemahaman yang baik, dan sama – sama bertindak sesuai dengan
kesepakatan yang telah dibuat;
3. Tersedia waktu yang memadai untuk penjualan/ pameran untuk umum;
4. Pembayaran dilakukan dalam bentuk tunai dalam mata uang dolar Amerika Serikat atau oleh
lembaga keuangan yang telah dipilih dan disepakati; dan
5. Harga yang disepakati merupakan harga yang wajar untuk penjualan properti serta bebas dari
pengaruh lembaga keuangan, atau pengaruh dari agen penjualan atau perorangan yang bertindak
sebagai penjual.2

Ketentuan sipil ini sesuai dengan ketentuan nilai pasar yang dikutip dari edisi terakhir The
Dictionary of Real Estate Appraisal. Dalam ketentuan sipil diatur bahwa segala akibat yang timbul pada nilai
properti yang dipengaruhi oleh lembaga pembiayaan atau ijin- ijin penjualan harus diatur sedemikian rupa
dan hasil penilainnya mencerminkan ketentuan – ketentuan yang setara dengan nilai tunai. Metode
pembiayaan khusus atau konsesi penjualan sering mengakibatkan buruknya kondisi pasar. Ketentuan
seperti ini dibuat untuk menangani penugasan penilaian dalam pasar real estat yang masuk dalam kategori
khusus atau memiliki kondisi berbeda dari umumnya.

Nilai Pasar dalam Standar Internasional

Menurut Komite Standar Penilaian Internasional, nilai pasar ditentukan untuk standar internasional adalah
sebagai berikut:
Nilai pasar adalah kisaran jumlah harga sebuah properti pada rentang waktu penilaian yang telah
ditentukan oleh pihak pembeli dan penjual yang sepakat mengadakan sebuah transaksi setelah proses
pemasaran, dan kedua belah pihak bertindak atas kemauan sendiri, secara sadar, dan tanpa ada tekanan
dari pihak manapun.3
International Valuation Standards Committee (IVSC): Standar
penilaian internasional didirikan pada tahun 1984 oleh International
Valuation Standards Committee (IVSC),

anggota organisasi non-pemerintah Perserikatan Bangsa-Bangsa.

Appraisal Institute adalah anggota pendiri IVSC, yang sekarang terdiri
dari 50 lebih negara anggota

2. Federal Register, vol. 55, No. 163, 22 Agustus 1990, halaman 34228 dan 34229; juga dikutip
dalam Glossary of the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, edisi th 2000. Perlu
dicatat bahwa ketentuan nilai pasar oleh pemerintah sipil yang dikutip dalam USPAP dipindahkan
dari bagian Definition edisi tahun 1996 ke bagian Glossary dalam edisi yang diterbitkan kemudian.
Dalam edisi USPAP tahun 2001, ketentuan market value yang telah disederhanakan, diambil
kembali dari bagian Glossary dan kembali dimasukkan ke dalam bagian Definition.

3. Komite Standar Penilaian Internasional, International Valuation Standards 2000: (London, 2000),
92-93.
4
Page

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
Ketentuan Lembaga Penilaian

Pada tahun 1993, Appraisal Institute (Lembaga Penilai) mengadopsi beberapa ketentuan nilai pasar, yang
kemudian dikembangkan oleh Appraisal Institute Special Task Force on Value Definition (satuan tugas
khusus yang mengurus ketentuan- ketentuan nilai) guna memperjelas antara nilai pasar, nilai disposisi, dan
nilai likuidasi.
Kisaran harga yang merupakan daya tarik utama dalam bisnis properti, biasanya dipengaruhi oleh
fakor – faktor berikut :
1. Jumlah penjualan yang dicapai dalam kurun waktu tertentu.
2. Terbukanya peluang dan persaingan pasar untuk properti yang dinilai.
3. Baik pihak pembeli maupun penjual saling percaya dan memiliki pemahaman
yang baik.
4. Harga yang disepakati tidak terpengaruh oleh tekanan dari pihak manapun.
5. Adanya motivasi serupa antara penjual dan pembeli.
6. Kedua belah pihak sama – sama memiliki itikad yang baik.
7. Adanya usaha pemasaran yang baik dan tersedia cukup waktu untuk
memasarkan atau menggelar pameran untuk umum.
8. Pembayaran dilakukan secara tunai sesuai dengan mata uang atau dengan cara
lain yang telah disepakati.
9. Harga yang ditawarkan merupakan hasil pertimbangan terhadap properti yang
dijual, tidak dipengaruhi oleh lembaga pembiayaan atau seseorang yang memiliki
kepentingan terhadap penjualan.

Ketentuan tersebut dapat disesuaikan untuk memberikan penilaian pembiayaan dengan jangka waktu
tertentu.

Ketentuan – Ketentuan Lain Dalam Nilai Pasar

Ketentuan- ketentuan nilai pasar dapat ditemukan dalam berbagai sumber, termasuk dalam artikel - artikel
penilaian, kamus real estat, dan putusan – putusan pengadilan. Lembaga standarisasi menghimbau agar
para penilai memakai ketentuan nilai pasar yang sesuai yang diberlakukan pada otoritas wilayah pelayanan
penilaian. Lebih jauh, standar Internasional menekankan bahwa para penilai harus memahami otoritas
pada wilayah yang akan dinilai. Pemerintah dan badan berwenang memperbaharui penjelasan tentang nilai
pasar dari waktu ke waktu, oleh sebab itu seseorang yang bertugas melakukan penilaian untuk badan yang
berwenang atau untuk lembaga yang mempercayai jasanya harus memastikan penerapan ketentuan yang
berlaku.

Nilai Guna

Pada kenyataannya, penilaian real estat dewasa ini tidak jarang membuat para penilai mempertimbangkan
jenis nilai – nilai lain sebagai pendukung dari nilai pasar. Salah satunya adalah nilai guna yaitu konsep yang
didasarkan pada produktivitas suatu barang ekonomi. Nilai guna adalah nilai properti tertentu untuk
penggunaan tertentu. Dalam menghitung nilai guna, penilai berpatokan pada nilai yang dapat diperoleh
dari sebuah real estat yang menjadi bagian dari suatu perusahaan, tanpa dipengaruhi fungsi terbaik
ataupun hasil tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang mungkin di dapatkan dari hasil
penjualan properti tersebut. Nilai guna dapat beragam jenisnya tergantung pada manajemen properti dan
kondisi eksternal seperti perubahan dalam penerapan bisnis. Misalnya, pabrik yang dirancang di sekitar
tempat proses perakitan tertentu mungkin memiliki satu nilai guna sebelum diadakan perubahan besar
dalam teknologi perakitan, kemudian nilai guna bertambah setelah terjadinya perubahan tersebut.

Properti riil bisa memiliki nilai guna dan juga nilai pasar. Sebuah pabrik tua yang masih digunakan oleh
perusahaan pertama dari sejak didirikannya pabrik tersebut mungkin memiliki nilai guna yang cukup besar
untuk perusahaan itu, tetapi jika dipergunakan untuk hal lain, hanya memiliki jumlah nilai pasar.

Penugasan penilaian nilai guna dapat dilakukan untuk menilai aset (termasuk properti riil) untuk merger,
akuisisi, atau perihal keamanan. Penugasan seperti ini terkadang ditemui dalam menilai perusahaan real
5

estat yang menyertakan properti riil di dalam usahanya.

Page

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
Putusan – putusan pengadilan dan undang-undang tertentu juga dapat menjadi alasan untuk dilakukannya
penilaian terhadap nilai guna. Sebagai contoh, banyak negara agrikultur yang melakukan penilaian lahan
pertaniannya untuk kepentingan pajak bangunan daripada penilaian pada nilai atas dasar nilai tertinggi
maupun peruntukan terbaik. Saat ini, peraturan IRS terkait pajak tanah memungkinkan bahwa lahan yang
digunakan sebagai lahan pertanian sementara, dapat dinilai sesuai dengan fungsi sementara itu, meskipun
tanah tersebut memiliki potensi untuk pengembangan.4

Pasar Terbatas dan Properti untuk Kalangan Tertentu

Ketika menilai jenis properti yang diperjual belikan atau disewakan untuk kalangan terbatas saja, mungkin
sulit untuk menentukan apakah hasil penilaian pada nilai pasar dapat didukung secara wajar. Seperti
properti untuk pasar terbatas, dapat menimbulkan persoalan – persoalan baru bagi pihak penilai. Properti
dengan pasar terbatas adalah properti yang memiliki pembeli potensial yang relatif sedikit dalam rentang
waktu tertentu, dapat disebabkan oleh bentuk desain yang unik atau perubahan dalam kondisi pasar.
Pabrik-pabrik besar, kawasan lintasan kereta api, dan properti untuk penelitian dan pengembangan adalah
contoh properti dengan pasar terbatas yang biasanya menarik minat sedikit pembeli.

Banyak properti untuk pasar terbatas yang membatasi fungsi dari bangunan tersebut dari sejak awal
dibangun, mencakup struktur dengan desain unik, bahan konstruksi khusus, atau tata letak bangunannya.
Properti seperti itu biasanya memiliki nilai jual terbatas, oleh karenanya disebut properti untuk kalangan
tertentu atau dirancang khusus. Contoh properti seperti itu termasuk rumah ibadah, museum, sekolah,
bangunan umum, dan clubhouse.

Nilai Guna: Nilai properti sesuai dengan kegunaannya pada saat dilakukannya penilaian,
bukan pertimbangan nilai guna alternatif, dapat diterapkan jika ada undang – undang
yang telah diberlakukan guna melindungi lahan pertanian, hutan, atau lahan terbuka
lainnya di pinggiran kota; dapat diartikan sebagai nilai kegunaan.
Properti Pasar Terbatas: Properti yang memiliki calon pembeli terbatas pada rentang
waktu tertentu.
Properti untuk Kalangan Tertentu: Properti untuk kalangan tertentu dengan desain
bangunan yang unik, bahan- bahan konstruksi khusus, atau desain yang dirancang khusus
untuk fungsi bangunan tertentu, juga disebut dengan properti dengan rancangan khusus.

4. Bagian dalam pemakaian penilaian khusus di United States Estates (dan Generation-Skipping
Transfer) Pengembalian Pajak (IRS Instructions untuk Formulir 706) menyatakan: “Pada bagian
2032A, Anda dapat melakukan penilaian terhadap lahan pertanian tersebut dan usaha properti rill
yang yang dijalankan pada lahan pertanian tersebut atau nilai guna usaha daripada nilai pasar nya.
Anda dapat memakai keduanya, baik penilaian pada nilai guna maupun penilaian alternatifnya.”

Properti untuk kalangan terbatas biasanya dinilai berdasarkan kegunaannya pada saat dilakukan penilaian
atau penggunaan alternatif yang paling memungkinkan. Karena pasar yang relatif kecil dan rentang waktu
penjualan yang cukup lama untuk properti semacam ini, maka biasanya bukti pendukung dalam melakukan
penilaian nilai pasar berdasarkan kegunaan pada rentang waktu yang ditentukan sangat sedikit. Perbedaan
antara properti untuk kalangan umum dan properti untuk kalangan terbatas tergantung pada ketersediaan
data pasar yang relevan. Jika ada pembeli untuk properti pasar terbatas, maka pihak penilai harus meneliti
segala bentuk bukti- bukti nilai pasar yang tersedia.
Jika kegunaan dari properti pada saat dinilai bersifat sangat khusus sehingga tidak adanya contoh pasar,
akan tetapi penggunaannya cukup jelas dan kemungkinan akan berlanjut, maka pihak penilai dapat
menerapkan penilaian pada nilai guna selain nilai pasar, jika hal tersebut memungkinkan dalam penugasan.
Penaksiran seperti ini tidak bisa dicampur-adukkan dengan penilaian nilai pasar. Namun, jika tidak ada
pasar untuk dijadikan acuan atau data tidak tersedia, maka pihak penilai tidak dapat memberikan penilaian
terhadap nilai pasar dan hal tersebut harus dinyatakan dalam laporan penilaian. Dalam hal ini, petugas
penilaian harus mematuhi hukum yang berlaku, didukung dengan penilaian pribadi dan segala bentuk bukti
– bukti yang ada secara langsung. Perlu diingat bahwa jenis nilai yang diterapkan tidak tergantung pada
jenis properti, ukuran maupun kelayakan pasar, atau kemudahan untuk pengembangkan nilai tersebut;
akan tetapi, tujuan penggunaan penilaian menentukan jenis nilai yang akan dipakai. Jika klien
6

membutuhkan penilaian nilai pasar, pihak penilai harus menerapkan penilaian pada nilai pasar, bukan nilai
Page

guna.

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
Nilai Investasi

Saat nilai guna berfokus pada fungsi tertentu dari sebuah properti, nilai investasi menunjukkan nilai
properti tertentu untuk investor tertentu. Seperti yang digunakan dalam penugasan penilaian, nilai
investasi adalah nilai properti untuk investor tertentu berdasarkan kualifikasi investasi orang tersebut (atau
entitas). Berbeda dengan nilai pasar, nilai investasi adalah nilai yang sifatnya untuk individu, bukan nilai
yang bersifat umum.

Nilai investasi mencerminkan hubungan subyektif antara investor tertentu dengan investasi tertentu. Hal
ini berbeda dari konsep nilai pasar, meskipun nilai investasi dan indikasi nilai pasar terkadang serupa. Jika
kualifikasi investor serupa dengan pasar, maka nilai investasi akan sama dengan nilai pasar.

Nilai Investasi: Nilai tertentu dari sebuah properti untuk investor tertentu atau
tingkat investor tergantung pada kualifikasi investasi perorangan, terlepas dari
nilai pasar, yang tidak bersifat pribadi dan tidak berkaitan langsung.

Jika diukur dalam nilai dolar, nilai investasi adalah harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi yang
mengacu pada tingkat kepuasaan yang meliputi keinginan, kebutuhan, atau tujuan investasi individu
tersebut. Untuk memberikan pendapat tentang nilai investasi, kriteria investasi tertentu harus dipahami.
Kriteria untuk mengevaluasi investasi real estat tidak harus ditentukan oleh investor itu sendiri; melainkan
dapat ditentukan oleh seorang ahli pada nilai real estat dan investasi, yaitu, seorang penilai.

Nilai Kelangsungan Usaha

Kelangsungan usaha adalah usaha yang dibentuk dan berkesinambungan dalam beroperasi secara tidak
terbatas. Untuk jenis properti tertentu (misalnya: hotel dan motel, restoran, arena bowling, perusahaan
manufaktur, klub atletik, tempat pembuangan sampah), aset fisik real estat merupakan bagian integral dari
bisnis yang sedang berjalan. Nilai pasar dari properti semacam itu (termasuk semua aset berwujud dan
tidak berwujud dari kelangsungan usaha, seolah-olah dijual secara agregat) umumnya disebut sebagai nilai
kelangsungan usaha. (Lihat gambar 2.1.) Penilai dapat ditugaskan untuk melakukan penilaian terhadap nilai
investasi, nilai pakai, atau beberapa jenis nilai lainnya dari kelangsungan usaha, tetapi sebagian besar
penilaian nilai kelangsungan usaha terkait dengan nilai pasar.

Nilai kelangsungan usaha: nilai pasar dari keseluruhan aset yang

berwujud maupun tidak berwujud dari usaha yang didirikan dan
beroperasi secara berkesinambungan, seolah dijual secara gabungan.

Secara konvensional, nilai kelangsungan usaha telah dipahami sebagai nilai operasional properti
yang telah terbukti. Pemahaman yang muncul dari istilah tersebut menyoroti pandangan bahwa
perusahaan bisnis diharapkan untuk terus beroperasi dengan baik di masa depan (biasanya tanpa batas
waktu); sebaliknya, nilai likuidasi mengasumsikan bahwa perusahaan akan berhenti beroperasi. Nilai
kelangsungan usaha mencakup nilai inkremental yang terkait dengan urusan bisnis, yang berbeda dari nilai
properti rill. Nilai dari kelangsungan usaha mencakup peningkatan nilai tak berwujud dari perusahaan
bisnis yang beroperasi, yang dihasilkan dari perpaduan antara tanah, bangunan, tenaga kerja, peralatan,
dan kegiatan pemasaran. Perpaduan tersebut menciptakan bisnis yang layak dari sudut pandang ekonomi
yang diharapkan akan terus berlanjut. Nilai dari kelangsungan usaha mengacu pada nilai keseluruhan
properti, termasuk properti riil dan properti pribadi yang tidak berwujud yang terkait dengan nilai
kepemilikan usaha (lihat Gambar 2.2).

Mungkin sulit untuk memisahkan nilai pasar tanah dan bangunan dari nilai usaha secara
keseluruhan, tetapi pembagian komponen nilai realty dan non-realty sering diperlukan urusan sipil. Ketika
seorang penilai tidak dapat secara efektif memisahkan antara nilai pasar real estat dari nilai perusahaan,
maka penilai selayaknya menyatakan bahwa laporan penilaiannya tersebut mencakup kedua nilai pasar dan
nilai perusahaan dan bahwa penilai belum dapat memisahkan antara kedua hal tersebut. Tugas semacam
7

itu hanya dapat dilakukan oleh praktisi khusus, dan pelaksanaan tugas itu harus dilakukan sesuai dengan
Page

standar yang telah ditentukan USPAP . (Nilai perusahaan dibahas dalam Bab 27.)

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
Gambar 2.1 Komponen - Komponen Kelangsungan Usaha
Kelangsungan Usaha

Properti Berwujud Properti Tak Berwujud

Pribadi Reputasi

Riil Beban Kerja

Kontrak

Hak Cipta

Hak Patent

Merek Dagang

Aset Lainnya

Sisa Pendapatan

Gambar 2.2 Komponen - Komponen dalam Nilai Kelangsungan Usaha

Nilai Perusahaan
Nilai Kelangsungan Usaha Nilai
(Tak Berwujud)
Properti Riil

(Berwujud)
=
8
Page

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
Nilai Kena Pajak

Nilai Kena Pajak berlaku dalam perpajakan ad valorem ( pajak yang didasarkan pada nilai suatu transaksi
atau properti ) dan mengacu pada nilai properti sesuai dengan daftar pajak. Nilai kena pajak mungkin tidak
sesuai dengan nilai pasar, tetapi biasanya dihitung terkait dengan dasar nilai pasar.

Nilai Kena Pajak: Nilai properti sesuai dengan daftar pajak dalam
perpajakan ad valorem; bisa lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai pasar,
atau berdasarkan pada rasio penilaian yang merupakan persentase dari
nilai pasar.

Faktor- faktor Pembentuk Nilai

Konsep nilai ekonomi tidak melekat pada asal atau permulaan suatu komoditas, barang, atau layanan; akan
tetapi terbentuk dari pikiran masing - masing orang yang kemudian membentuk pasar. Keterkaitan antara
hal – hal yang membentuk sebuah nilai bersifat kompleks, dan nilai tersebut akan berubah jika faktor –
faktor pengaruhnya berubah. Biasanya, berikut empat faktor ekonomi yang saling tergantung dalam
membentuk nilai:

1. Manfaat
2. Kelangkaan
3. Harapan
4. Daya beli yang efektif

Keempat faktor tersebut harus ada dalam properti agar memiliki nilai.

Empat faktor yang saling tergantung membentuk nilai: manfaat, kelangkaan,

harapan, dan daya beli yang efektif. Manfaat dan kelangkaan adalah faktor
persediaan. Harapan dan daya beli yang efektif adalah faktor permintaan.

Manfaat

Manfaat adalah kemampuan suatu produk untuk memuaskan keinginan, kebutuhan, atau harapan
manusia. Semua properti harus memiliki manfaat untuk penyewa, investor, atau penghuni. Properti
perumahan memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal, dan properti komersial menghasilkan pendapatan.
Keduanya mungkin memiliki pola desain masing - masing yang meningkatkan daya tariknya. Fitur-fitur ini
disebut fasilitas. Nilai fasilitas terkait dengan harapan dan manfaatnya bagi penghuni atau penyewa. Nilai
untuk penyewa dapat dikonversi menjadi pendapatan dalam bentuk sewa. Keuntungan yang diperoleh dari
properti yang menghasilkan pendapatan biasanya dapat diukur dari segi arus kas. Pengaruh manfaat
terhadap nilai tergantung pada karakteristik properti. Manfaat ukuran luas, manfaat desain, manfaat lokasi,
dan berbagai bentuk manfaat lainnya dapat secara signifikan mempengaruhi nilai properti.

Manfaat dari kepemilikan properti riil berasal dari keseluruhan hak yang didapat oleh pemilik. Pembatasan
hak kepemilikan dapat menghambat besarnya manfaat dan oleh karenanya, dapat menurunkan nilai
properti. Demikian pula, properti hanya dapat mencapai nilai tertinggi jika mampu memberikan manfaat
terbaik nya secara legal. Peraturan lingkungan, peraturan zonasi, batasan dalam, dan batasan lain dalam
hak kepemilikan dapat meningkatkan atau mengurangi manfaat dan nilai properti.

Manfaat: kemampuan suatu produk untuk memuaskan keinginan, kebutuhan, atau

harapan manusia.
Fasilitas: keuntungan yang berwujud dan tak berwujud dari sebuah properti riil yang
meningkatkan daya tariknya atau meningkatkan kepuasaan pengguna, tetapi tidak
terlalu penting dalam kegunaannya. Fasilitas – fasilitas alamiah dapat berupa lokasi
9

yang menyenangkan dekat dengan air atau pemandangan yang indah di kawasan
Page

sekitarnya; fasilitas buatan seperti kolam renang, lapangan tenis, bangunan

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
 komunitas, dan fasilitas rekreasi lainnya.

Kelangkaan

Kelangkaan adalah persediaan saat ini atau yang diantisipasi terkait terhadap permintaan suatu barang.
Secara umum, jika permintaan bersifat konstan maka kelangkaan suatu komoditas membuatnya lebih
berharga. Tanah, misalnya, umumnya masih melimpah, tetapi berguna, tanah yang diinginkan relatif jarang
dan, oleh karena itu, memiliki nilai yang lebih besar. Tidak ada objek, termasuk properti riil, dapat memiliki
nilai kecuali adanya gabungan antara kelangkaan dan manfaat. Udara, yang memiliki tingkat manfaat yang
tinggi, tidak memiliki nilai ekonomi yang pasti karena berlimpah.

Harapan

Harapan adalah keinginan pembeli untuk suatu barang untuk memenuhi kebutuhan manusia (misalnya;
tempat tinggal, pakaian, makanan, persahabatan) atau keinginan individu di luar hal-hal penting yang
diperlukan untuk mendukung kehidupan.

Daya Beli yang Efektif

Daya beli yang efektif adalah kemampuan individu atau kelompok untuk berpartisipasi dalam pasar, yaitu
untuk memperoleh barang dan jasa dengan uang tunai atau yang setara. Penilaian yang valid untuk nilai
properti mencakup penilaian akurat atas kemampuan pasar untuk membayar properti.

Persediaan dan permintaan

Interaksi yang kompleks dari empat faktor yang membentuk nilai tercermin dalam prinsip ekonomi dasar
mengenai persediaan dan permintaan. Manfaat suatu komoditas, kelangkaan atau kelimpahannya,
intensitas keinginan manusia untuk memperolehnya, dan daya efektif untuk membelinya semuanya
mempengaruhi persediaan dan permintaan komoditas dalam situasi apa pun.
Permintaan atas suatu komoditas dipicu oleh manfaatnya dan dipengaruhi oleh kelangkaannya.
Permintaan juga dipengaruhi oleh harapan dan hal – hal yang memicu adanya rangsangan keinginan.
Meskipun keinginan manusia untuk memiliki sesuatu bersifat tidak terbatas, keinginan dihasilkan oleh daya
beli yang efektif. Dengan demikian, ketidakmampuan untuk membeli barang mahal mempengaruhi
permintaan.

Kelangkaan: Kekurangan barang saat ini atau yang diantisipasi terhadap

permintaan akan barang tersebut. Kondisi kelangkaan mempengaruhi nilai.
Harapan: Keinginan pembeli akan suatu barang untuk memenuhi kebutuhan
manusia (misalnya: tempat tinggal, pakaian, makanan, persahabatan) atau
keinginan individu di luar hal – hal penting sebagai penunjang kehidupan.
Daya beli yang efektif: Kemampuan individu atau kelompok untuk berpartisipasi
dalam pasar, yaitu untuk memperoleh barang dan jasa dengan uang tunai atau
yang setara.
Persediaan: Dalam real estat, jumlah jenis properti yang tersedia untuk dijual
atau disewakan dengan berbagai harga di pasar tertentu pada waktu tertentu.
Permintaan: Dalam real estat, jumlah jenis properti yang diinginkan untuk dibeli
atau disewa dengan berbagai harga di pasar tertentu pada waktu tertentu.

Demikian pula, ketersediaan barang dipengaruhi oleh manfaatnya dan dibatasi oleh kelangkaannya.
Ketersediaan barang dipengaruhi oleh keinginan terhadap barang tersebut. Tanah adalah komoditas
terbatas, dan tanah di daerah yang cocok untuk fungsi tertentu akan sangat terbatas jika permintaan
terhadap tanah tersebut tinggi. Daya beli yang lamban akan mempengaruhi perubahan pada ketersediaan
barang. Jika daya beli meningkat, ketersediaan suatu komoditas relatif akan berkurang dan menyebabkan
10

usaha peningkatan pasokan akibat permintaan pasar.

Page

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
DAFTAR PUSTAKA

American Institute of Real Estate Appraisers. Appraisal Thought: A 50- Year Beginning. Chicago
1982
Davies, Pearl Janet. Real Estate in American History. Washington, D.C.: Public Affairs Press. 1958.
Harrison, Frank E. Appraising the Tough one: Creative Ways to Value Complex Residential
Properties. Chicago Appraisal Institute. 1996
Heilbroner, Robert L. The Worldly Philosophers. Rev. En. New York: Simon and Schuster, 1964.
Hodges, McCloud B, Jr. “Three Approaches?” The Appraisal Journal (Oktober 1993).
Jevons, W. Stanley. The Theory of Political Economy. Edisi ke-5. New York: Augustus M. Kelley,
1965.
Noyes, C. Reinold. The Institutuin of Property. London: Longmans, Green and Company, 1936.
Roll, Eric. A History of Economic Thought edisi Ke-3. Englewood Cliffs, N.J.: Prentice-Hall, 1964.
Samuelson, Paul A. And William D. Nordhaus. Economics. edisi ke-13. New York: McGraw-Hill,
1989.
Solot, Sanders K. “The First Appraisal.” The Real Estate Appraiser & Analyst (April 1987).
Vane, Howard R. And John L. Thompson. Monetarism- Theory, Evidence, and Policy. New York:
Halsted Press, 1979.
Wilson, Donald C. “ How Tactical Utility Influences Price and Value.” The Appraisal Journal
(January 1998)
Yovino-Young, Michael. “Appraising from the Middle Ages to the Millenium. “ Valuation Insights
& Perspectives, vol. 4, no. 3 (Third Quarter 1999)

11
Page

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
 BAB 2
PENGERTIAN NILAI

12
Page

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020
Empat faktor yang saling tergantung membentuk nilai:
Manfaat, Kelangkaan, Harapan, dan Daya beli yang efektif.
Manfaat dan kelangkaan adalah faktor persediaan.
Harapan dan daya beli yang efektif adalah faktor permintaan.

13
Page

BAB II HAKEKAT NILAI TANAH PDP I - DPD BALI NUSRA/27 JAN SD 4 FEB 2020