TINJAUAN PUSTAKA
 

 
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
 

 
II.1. Perawatan Bangunan
 
II.1.1. Pengertian Perawatan Bangunan
  Reginal Lee dalam bukunya “Building Maintenance Management”
  mendefinisikan kegiatan perawatan sebagai berikut : “Perawatan adalah
suatu kombinasi kegiatan yang dilakukan untuk menjaga suatu benda,
 
baik itu dengan mengganti elemen atau dengan memperbaikinya, sampai
 
dicapai kondisi yang layak dipergunakan dan dapat diterima (BS 3811)”
Menurut PERMEN 24/PRT/M/2008, perawatan bangunan gedung
adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta sarana dan
prasarananya agar bangunan gedung selalu layak fungsi.

II.1.2. Latar Belakang Perawatan Bangunan

Jika bangunan dirawat dan dipelihara dengan baik, maka dapat
memperpanjang usia bangunan, menekan ongkos perawatan,
meningkatkan faktor keamanan, dan menciptakan suasana yang lebih
bersih dan sehat. Untuk menjaga agar kondisi bangunan gedung sesuai
dengan fungsinya, maka diperlukan suatu cara yang tepat untuk mengelola
bangunan gedung tersebut, yaitu dengan cara melakukan perawatan dan
perbaikan secara rutin dan terprogram atau terjadwal.

II.1.3. Tujuan Perawatan Bangunan

Tujuan dari perawatan adalah untuk mengupayakan optimal
tercapainya umur pakai rencana konstruksi bangunan maupun komponen
pendukung yang terdapat pada bangunan tersebut, atau meningkatkan
fungsi serta kekuatan bangunan. Sasaran dari pekerjaan perawatan adalah
untuk mengoptimalkan pemanfaatan dana pembangunan.

Wildan Muadz Effendi 6

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
Menurut Reginald Lee tujuan utama dari kegiatan perawatan
 
adalah sebagai berikut :
 
1. Untuk memperpanjang masa layan bangunan.
  2. Untuk menjamin ketersediaan perlengkapan yang ada dan mendapat
  keuntungan investasi yang maksimum.
3. Untuk menjamin kesiapan operasional peralatan dalam menghadapi
 
keadaan darurat atau bencana.
 
4. Untuk menjamin keselamatan, keamanan dan kenyamanan pengguna.
  5. Menghindari kerugian yang lebih besar dan gangguan kenyamanan
  pengguna akibat kerusakan bangunan ataupun kerusakan fungsi
komponen bangunan.

II.1.4. Sistem Perawatan

Reliability Centered Maintenance (RCM) adalah cara paling
efektif untuk menentukan langkah perawatan dan perbaikan pada aset yang
digunakan oleh National Aeronautics and Space Administration (NASA)
untuk merawat dan melestarikan aset milik mereka terutama pada aset
mekanikal. Metode ini pada awalnya dikembangkan pada tahun 1970 oleh
seorang jenderal angkatan udara Amerika. Pada prinsipnya ketika metode
RCM diaplikasikan, akan mengurangi kemungkinan kegagalan analisis
fungsi dari property / aset yang bersangkutan sehingga dapat mengurangi
pemborosan biaya secara efektif dan efisien.

II.1.5. Pendekatan Perawatan Bangunan Terpusat Pada Keandalan

(RELIABILITY)
Pada pelaksanaan nya RCM menggunakan filosofi yang mencakup
Perawatan Preventive, pengujian Prediktif dan inspeksi, perbaikan
(termasuk pemeliharaan reaktif) dan teknik perawatan proaktif secara
terpadu untuk meningkatkan kemungkinan bahwa suatu mesin atau
komponen akan berfungsi dengan cara yang diperlukan selama siklus
kehidupan desain dengan minimal perawatan. Tujuan dari metode ini
Wildan Muadz Effendi 7
091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
adalah untuk mengetahui fungsi fasilitas atau alat, dalam hal ini meliputi
 
bagian property bangunan secara keseluruhan. Dengan didasari keandalan
 
dan ketersediaan pada biaya terendah. RCM memerlukan keputusan
  perawatan berdasarkan persyaratan perawatan yang didukung oleh
  pembenaran teknis dan ekonomi. Dengan dipahaminya kinerja secara
keseluruhan, maka ada banyak jalan, atau proses, yang mengarah ke
 
tujuan akhir dari setiap targetan akhir perawatan. Hal ini terutama berlaku
 
untuk RCM mana konsekuensi kegagalan dapat bervariasi secara dramatis.
 

Sumber : RCM NASA Guidance

GAMBAR 2.1.Bagan Analisis RCM

II.1.6. Program Perawatan

Program perawatan merupakan suatu usaha untuk memberikan
beban pekerjaan yang seimbang, dengan membagi kedalam kategori sesuai
dengan keadaan yang dibutuhkan. Adapun pemrograman perawatan
keandalan pada RCM dibagi kedalam empat kategori, yaitu :
1. Perawatan Reaktif
Perawatan ini bersifat reaktif dimana perawatan dilakukan untuk
rencana jangka pendek, termasuk reparasi minor, misalkan untuk satu
tahunan atau dua tahunan. Perawatan ini melibatkan perbaikan – perbaikan
untuk mempertahankan fungsi dari peralatan, fungsi utilitas, dan fungsi
fasilitas bangunan.
2. Perawatan Preventif
Perawatan ini bersifat proaktif dimana perawatan dilakukan untuk
suatu kondisi yang dapat diperkirakan sebelumnya. Perawatan jenis ini

Wildan Muadz Effendi 8

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
bertujuan untuk mempertahankan keutuhan fisik rencana dasar dan untuk
 
meminimalkan biaya perawatan korektif.
 

  3. Inspeksi dan Pengujian Prediktif

  Pengujian prediktiktif dikenal juga sebagai predictive
maintenance menggunakan metode yang tidak melibatkan pengujian,
 
namun benar-benar mengandalkan monitoring pengawasan, inspeksi
 
secara penglihatan, dan data historical yang ada.
  4. Perawatan Proaktif
  Perawatan proaktif menurut RCM pada dasarnya bertujuan utama
untuk mengikuti pedoman teknik dasar yang berfungsi memperpanjang
hidup mesin dan aset.

II.1.7. Perawatan Elemen Bangunan

Perawatan elemen bangunan harus diperhatikan dengan serius agar
diperoleh hasil yang maksimal dan pada gilirannya berakibat semakin
terpeliharanya kondisi bangunan. Bangunan yang terpelihara baik akan
menguntungkan pihak pemilik maupun pihak pengguna. Agar kegiatan
perawatan dapat terselenggara dengan lancar maka tinjauan terhadap
elemen bangunan yang akan dirawat dibagi berdasarkan elemennya seperti
terlihat pada Gambar II.2.

Wildan Muadz Effendi 9

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 

  Perawatan Elemen Bangunan

 
Arsitektur Struktural Mekanikal dan Elektrikal
 

  1. Lantai 1. Instalasi tata udara

1. Plat lantai dua
2. Dinding 2. Instalasi keamanan CCTV
2. Balok lantai tiga
  3. Plafon 3. Instalasi proteksi kebakaran
3. Kolom Lantai dua
4. Kusen, Jendela, Pintu 4. Instalasi transportasi vertikal

 
Gambar 2.2. Perawatan elemen – elemen bangunan

II.2. Analisa RCM

Analisis RCM selalu mempertimbangkan pertanyaan-pertanyaan berikut:
- Kerusakan yang terjadi apakah pada sistem atau komponen? Apakah
fungsi utama dari sistem atau komponen yang mengalami
kegagalan?
- Kegagalan fungsional yang mungkin terjadi.
- Konsekuensiapa yang mungkin terjadi dari kegagalan fungsional
atau kegagalan sistem ini?
- Apa yang dapat dilakukan untuk mengurangi kemungkinan
kegagalan, mengidentifikasi terjadinya kegagalan, atau mengurangi
konsekuensi dari kegagalan?

Wildan Muadz Effendi 10

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 

Sumber : RCM NASA Guidance

GAMBAR 2.3. Dasar Pertimbangan Analisis RCM

II.3. Prinsip RCM

a. RCM adalah fungsi terorientasi : berusaha untuk
mempertahankan fungsi sistem atau peralatan, bukan hanya
operabilitas. Redundansi fungsi, melalui beberapa peralatan,
meningkatkan keandalan fungsional, tetapi meningkatkan biaya
siklus hidup dalam hal pengadaan dan biaya operasional.
b. RCM adalah sistem yang terfokus: lebih mementingkan
mempertahankan fungsi sistem dari fungsi setiap komponen.
c. RCM adalah kehandalan terpusat : memperlakukan kegagalan
yang terdapat dari data secara aktual. Hubungan antara waktu
operasi dan kegagalan yang biasa terjadi. RCM tidak terlalu
memperhatikan dengan tingkat kegagalan sederhana; hal ini
bertujuan untuk mengetahui kemungkinan kegagalan bersyarat
pada usia tertentu (probabilitas bahwa kegagalan akan terjadi

Wildan Muadz Effendi 11

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
pada setiap kelompok usia tertentu setelah masa tertentu
 
operasi).
 
d. RCM mengakui keterbatasan desain : Tujuanya adalah untuk
  mempertahankan keandalan dengan mempertimbangkan desain
  dasar peralatan, mengakui bahwa kehandalan tergantung juga
pada desain awal.
 
e. RCM mempertimbangkan factor safety dan ekonomis: Safety
 
harus dipastikan pada semua pekerjaan. Setelah itu, efektivitas
  biaya menjadi kriteria selanjutnya.
  f. RCM mendefinisikan kegagalan sebagai kondisi merugikan
Kegagalan atau bahkan kehilangan fungsi (operasi berhenti)
atau kehilangan kualitas yang dapat diterima (jika terus
dioperasikan)
g. RCM menggunakan pohon logika untuk tugas perawatan :
menyediakan pendekatan yang konsisten untuk perawatan
semua jenis peralatan.
h. Kesesuaian rencana dengan eksekusi : Tugas harus sesuai
dengan modus kegagalan yang terjadi dengan
mempertimbangkan karakteristik modus kegagalan.
i. Eksekusi perawatan efektif : Perawatan harus mengurangi
kemungkinan kegagalan peralatan dan kegagalan biaya.

Wildan Muadz Effendi 12

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 

Run-to-fail?

Sumber : RCM NASA Guidance

GAMBAR 2.4. Dasar Perawatan Analisa RCM

II.4. Proses Perawatan dan Perbaikan Gedung Terhadap Kegagalan

Sebelum membahas proses perawatan dan perbaikan gedung perlu
mengetahui terlebih dahulu proses gedung secara secara menyeluruh dari
awal sampai akhir. Tahapan proses gedung terdiri dari perencanaan,
pembangunan, operasi dan perawatan, perobohan (demolition). Di
Indonesia teknologi pada tahap perencanaan dan pembangunan telah
sangat maju, namun pada tahap operasi dan perawatan termasuk demolisi
belum begitu berkembang. Informasi atau literatur tentang operasi dan
perawatan gedung masih sedikit.

Wildan Muadz Effendi 13

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
Dilihat dari lamanya waktu, tahap operasi dan perawatan adalah
 
yang paling lama yaitu selama umur bangunan ( untuk gedung dapat
 
mencapai 50 tahun). Setiap tahapan pada proses gedung saling berkaitan,
  efisiensi pada tahap operasi dan perawatan sangat tergantung pada kualitas
  perencanaan dan pembangunan (masa konstruksi). Sikap yang perlu selalu
diingat bagi perencana, pelaksana dan pengawas adalah kemudahan
 
operasi (aktivitas pengguna gedung) dan perawatan yang ekonomis.
 
Walaupun pada akhir pelaksanaan pembangunan gedung ada masa
  perawatan yaitu untuk menjamin bahwa semua komponen gedung
  berfungsi dengan baik, namun masih belum cukup ada kesinambungan
yang memadai ke tahap operasional. Sebaiknya pada saat selesai dibangun
dan diseerah terimakan ke pemilik gedung dokumen serahterima
ditambahkan petunjuk perawatan (maintenance manual).
Proses perawatan dan perbaikan gedung meliputi pengumpulan
item pekerjaan perawatan dan perbaikan yang akan dilakukan, proses
perawatan dan perbaikan dan administrasi dokumentasi pekerjaan yang
telah dilaksanakan. Menurut Reginal Lee proses perawatan dan perbaikan
secara menyeluruh.
Kegagalan adalah terhentinya fungsi atau kinerja. RCM meneliti
kegagalan di beberapa tingkat: tingkat sistem, sub-sistem, tingkat
komponen, dan bahkan tingkat bagian (pendukung). Tujuan dari
organisasi perawatan efektif adalah untuk menyediakan kinerja yang
diperlukan oleh sistem pada biaya terendah.Ini berarti bahwa pendekatan
perawatan yang harus didasarkan pada pemahaman yang jelas tentang
kegagalan di setiap tingkatan sistem. Komponen sistem dapat rusak atau
bahkan gagal dan masih tidak menyebabkan kegagalan (contoh sederhana
adalah kerusakan pada lampu. Komponen tersebut mengalami kegagalan
namun tidak mengganggu kinerja sistem bangunan keseluruhan).
Sebaliknya, gabungan beberapa komponen yang rusak dapat menyebabkan
sistem gagal secara keseluruhan.

Wildan Muadz Effendi 14

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
2.4.1 Pengertian Sistem dan Batasan
 
Sistem adalah gabungan yang terdiri dari sub sistem, komponen,
 
dan peralatan yang mendukung kebutuhan operasional. Persyaratan
  operasional ini ditentukan oleh peraturan lingkungan, kesehatan,
  keselamatan, peraturan kualitas, atau lainnya yang ditetapkan oleh NASA
sebagai persyaratan.Dalam penelitian ini disesuaikan dengan persyaratan
 
yang berlaku di Indonesia. Terlalu banyak sistem dapat dibagi menjadi
 
beberapa subsistem dengan batas-batas yang ditetapkan oleh pihak
  pengguna RCM.
 
2.4.2 Fungsi dan Kegagalan
Fungsi peralatan mendefinisikan kinerja peralatan tersebut yang
dapat memiliki banyak elemen.Elemen meliputi properti fisik, kinerja
operasi termasuk toleransi, output, dan waktu persyaratan.Seperti waktu
operasi atau keterbatasan yang kadang diperlukan.
Kegagalan fungsi adalah deskripsi dari berbagai cara di mana
sebuah sistem atau subsistem yang gagal untuk memenuhi persyaratan
fungsional yang telah dirancang ke dalam peralatan. Sebuah sistem atau
subsistem yang beroperasi dalam keadaan rusak tetapi tidak
mempengaruhi salah satu persyaratan berarti belum mengalami kegagalan
secara fungsional.

2.4.3 Karakteristik Kegagalan

Tidak semua mode kegagalan atau penyebab kegagalan terjamin
oleh perawatan preventif atau prediktif karena hal ini terjadi terkadang
diluar perkiraan.
Namun pada metode RCM kegagalan tersebut dapat diminamalisir
dengan perawatan yang lebih terintegrasi yang didasarkan pada data,
manual perawatan maupun manual operasional.

Wildan Muadz Effendi 15

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
2.4.4 Integrasi Perawatan terjadwal dan tak terjadwal (Schedule
 
dan Contingency)
 
Perawatan setiap gedung selalu ada dua jenis pekerjaan perawatan
  yaitu :
  1. Perawatan yang pelaksanaannya dapat ditunda sehingga akan
dilaksanakan sesuai jadwal (schedule) yang dibuat terlebih dahulu.
 
2. Perawatan terhadap kerusakan yang tiba-tiba terjadi (contingency) dan
 
harus segera diperbaiki karena apabila tidak akan menyebabkan
  kerusakan lebih parah, gangguan pengguna gedung, operasi atau
  kegiatan pengguna gedung berhenti dan lain-lain.

Wildan Muadz Effendi 16

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 

 
Schedule Contingency
 
Longterm Program User Request
 

 
Up-Date
 
Annual Inspection NO
Preview
 
NO
 

 
Contingency
Budget Necy
Allowance

YES

Own Labour Priority

NO

YES

Time Monthly Program Within Budget Normal

YES

Prepare Contract
Weekly Program Urgent
Document

Tendering
Daily Program Emergency
Procedure

Gambar 2.5 Integrasi sistem Schedule dan Contingency

Perawatan terjadwal direncanakan dengan mengelompokkan
pekerjaan sejenis, mengatur waktu pelaksanaannya, jumlah perawatan
disesuaikan dengan anggaran, dan penentuan pekerjaan yang akan
ditangani sendiri dan yang akan dikontrakkan. Lebih lanjut akan

Wildan Muadz Effendi 17

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
ditentukan proses pengadaan jasa sesuai aturan yang berlaku dan disiapkan
 
dokumen kontraknya. Contoh pekerjaan seperti pengecatan dinding,
 
perkerasan jalan dengan paving blok dan lain-lain.
  Perawatan yang bersifat contingency pada umumnya diterima dari
  laporan penghuni atau pengguna ruang karena adanya kerusakan yang
menggnggu aktifitasnya. Kerusakan ini langsung disurvey, ditentukan
 
metoda perbaikannya dan bila perlu langsung diperbaiki atau perbaikan
 
hanya bisa ditunda sementara waktu. Bila ditunda sementara waktu harus
  dilakukan pengamanan terhadap gangguan kerusakan dan dijelaskan ke
  pengguna ruang. Untuk perbaikan kerusakan yang segera ditangani ini
umumnya dibutuhkan dana taktis (dana yang dapat dipergunakan dengan
segera). Perawatan contingency ini pada umumnya terjadi pada kerusakan
utilitas gedung, atau kerusakan pada bagian atau ruangan penting seperti
kerusakan pintu atau jendela ruang keuangan atau ruang yang berisi
dokumen- dokumen penting.
II.5. Tujuan RCM
II.5.1. Tujuan RCM
Tujuan RCM adalah untuk mengidentifikasi setiap sistem dan
peralatan pada bangunan dari mode kegagalan dan konsekuensinya juga
menentukan teknik perawatan yang paling hemat biaya dan berlaku untuk
meminimalkan risiko serta dampak dari kegagalan. Hal ini memungkinkan
fungsi sistem dan peralatan harus dijaga dengan cara yang paling
ekonomis. Tujuan RCM seperti yang dinyatakan oleh Nowlan adalah:
a. Untuk memastikan realisasi tingkat keamanan dan kehandalan
peralatan.
b. Untuk mengembalikan peralatan ke tingkat awal ketika kerusakan
terjadi.
c. Untuk mendapatkan informasi yang diperlukan dalam perbaikan
desain.
d. Untuk mencapai tujuan minimalisasi biaya, termasuk biaya
perawatan, dan konsekuensi ekonomi dari kegagalan operasional.
Wildan Muadz Effendi 18
091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
Dalam perencanaan kapasitas perawatan, hal yang utama adalah
 
menentukan kombinasi optimal dari keahlian dan perlengkapan dari
 
sumber daya yang tersedia pada organisasi perawatan. Kombinasi terbaik
  menggunakan sumber daya tersebut ditentukan dengan ukuran biaya dan
  ketersediannya. Keahlian yang beragam akan memberikan perencana
pilihan dan alternative yang lebih baik dalam mengoptimalkan kapasitas
 
perawatan. Pekerja dengan keahlian beragam akan dapat digunakan pada
 
lebih dari satu jenis pekerjaan perawatan. Pekerja dengan keahlian
  beragam akan dapat digunakan pada lebih dari satu jenis pekerjaan.
  II.5.2. Keuntungan Serta Manfaat Metode RCM
Suatu perusahaan atau pengelola bangunan secara umum
menganggap perawatan sebagai fungsi tidak langsung dari biaya overhead.
Kebanyakan dari mereka juga memiliki kebijakan khusus yang mengatur
biaya operasi tidak langsung, dimana perawatan merupakan salah satu
bagiannya.
Keuntungan dari aplikasi metode RCM diantaranya adalah
sebagai berikut :
a. Safety : Memberi manfaat yang terintegrasi pada keamanan.
b. Costs : Minimalisasi biaya perawatan.
c. Keandalan Property / Reliability : Menjaga peralatan dari
kegagalan dengan mempertahankan keandalan.
d. Penjadawalan : Perawatan yang lebih terarahkan berbasis
penjadwalan.
e. Efisiensi dan Produktivitas : Meningkatkan dan menjaga peralatan
dari kegagalan serta menjaga produktifitas.

II.5.3. Akibat RCM pada Siklus Hidup Fasilitas dan Komponen

Bangunan
Siklus hidup fasilitas sering dibagi menjadi dua tahap luas: akuisisi
(perencanaan, desain dan konstruksi) dan operasi. RCM mempengaruhi
semua tahap dari tahap akuisisi dan operasi untuk beberapa derajat.
Wildan Muadz Effendi 19
091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
Penentuan biaya awal yang ditetapkan untuk perawatan sangat
 
mempengaruhi biaya siklus hidup secara keseluruhan.
 

 
Construction
Commisionin
  g Maintenance
& Operation

Sumber : RCM NASA Guidance

GAMBAR 2.6. Diagram Hubungan Antara Life Cycle dan Life Cycle Cost

II.5.4. PERTIMBANGAN RCM SELAMA MASA OPERASIONAL

BANGUNAN
Selama masa operasional pada bangunan dan diterapkan nya
metode RCM, ada beberapa pertimbangan yang akan menjadi
pertimbangan terhadap facilities life cycle (maintenance and repair).
Diantaranya sebagai berikut :
1. RCM Program Data
2. Maintenace Feedback
3. Pertimbangan operasi, perawatan dan perbaikan fasilitas
- Labor Force
- System Experts
- Training
- Equipment

Wildan Muadz Effendi 20

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
Hal-hal yang dipaparkan di atas adalah syarat pertimbangan yang
 
harus dapat dipenuhi agar RCM dapat terlaksana sesuai RCM GUIDE
 
2000.
 

  II.5.5. Analisis Biaya Siklus Hidup ( Life Cycle Cost Analysis )

Analisis ini memperkirakan total biaya perawatan bangunan
 
selama usia bangunan tersebut. Biaya siklus hidup bangunan didefinisikan
 
sebagai biaya total komponen bangunan selama usia operasinya termasuk
  biaya awal dan operasi.
  Analisis ini merupakan metoda yang paling populer digunakan
untuk mengevaluasi pemilihan alternatif komponen yang akan digunakan,
di mana modal awal dan biaya perawatan selama masa operasi ikut
diperhitungkan.
Metoda ini merupakan alat penting dalam pertimbangan pilihan
dalam pekerjaan pembangunan dan renovasi bangunan serta strategi
perawatannya karena metoda ini memfokuskan perhatian pemilik
bangunan pada pengeluaran biaya pemeliharan di masa yang akan datang
selain biaya modal awal. Pemilihan komponen biaya yang layak dan data
yang akurat merupakan hal penting dalam penyusunan analisis biaya
siklus hidup.
Metoda yang digunakan untuk menghitung biaya perawatan
bangunan digunakan pendekatan perhitungan menurut Reginald Lee dalam
buku ”Building Maintenance Management” perhitungan biaya selama
umur bangunan atau Life Cycle Costc (LCC). Dalam metoda analisis
pendekatan Life Cycle Cost bisa didapat dengan rumus sebagai berikut :

Wildan Muadz Effendi 21

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 
LCC (life cycle cost) = Ic + (Mc + Ec + Cc + Oc) + (Vc) – Rv
 
Dimana :
 
Ic = Initial cost
  Mc = Maintenance cost
  Ec = Energy cost
Cc = Cleaning cost
 
Oc = Overhead and management cost
 
Vc = Utilization cost
  Rv = Resale value
  Gambar 2.7 di bawah memperlihatkan biaya Life Cycle dan
perkiraan persentase item-item angaran pendapatan dari initial cost.
Persentase berdasarkan analisa biaya Life Cycle suatu gedung kantor
dimana pendapatan sekitar 10 % dari initial cost.

Life Cycle
Cost (LCC)

CAPITAL REVENUE

Overhead and
Maintenance Cleaning
Land Fees Building Energy (2%) Management
(1.5%) (1.5%)
(5%)

New Refurbishment

Gambar 2.7. Skema Life Cycle Cost

Dampak dari biaya pokok selama umur bangunan dan kira-kira
persentase untuk biaya awal terhadap beberapa item pekerjaan antara
penghasilan dan pengeluaran. Untuk Maintenance Cost (MC) yaitu biaya
perawatan selama umur bangunan sebesar 1,5% dari Initial cost ( biaya
awal ) tahun pembuatan gedung. Sedangkan biaya perawatan rutin setiap
tahun 0,5% dari biaya awal. Biaya awal merupakan biaya-biaya yang
dikeluarkan pada awal pembangunan gedung termasuk biaya tanah.

Wildan Muadz Effendi 22

091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 

 
II.5.6. Analisa Faktor Bunga (Discount Factor)
 
II.5.6.1. Notasi
  Notasi yang digunakan dalam penulisan rumus – rumus
  perhitungan bunga antara lain :
i = tingkat suku bunga per periode bunga
 
n = banyaknya periode bunga
 
P = jumlah/nilai uang saat ini; suatu nilai yang ekuivalen dari
  satu atau lebih arus kas pada suatu titik acuan waktu yang disebut
  dengan sekarang/saat ini
F = nilai uang di masa depan; suatu nilai yang ekuivalen dari
satu atau lebih arus kas pada suatu titik acuan waktu yang disebut
sebagai masa depan.

II.5.6.2. Discount Factor Formulas

Jika sejumlah uang/ nilai sebuah benda (P), diinvestasikan pada
suatu tingkat suku bunga (i), per periode, maka di akhir perioade pertama
nilainya akan menjadi : F1 = P + Pi = P(1 + i)
Pada akhir periode ke-2, nilainya akan menjadi :
F2 = P(1 + i) + P(1 + i)i = P(1 + i)2
Pada akhir periode ke-3, nilainya akan menjadi :
F2 = P(1 + i)2 + P(1 + i)2i = P(1 + i)3
Dengan demikian, pada akhir periode ke-n nilainya akan menjadi :
Fn = P(1 + i)n
Untuk mencari sejumlah nilai uang/barang pada masa yang akan
datang, maka kita dapat menggunakan persamaan :
Fn = P(1 + i)n
Akan tetapi sebaliknya, apabila kita perlu melakukan perhitungan
untuk mengetahui nilai uang/barang pada tahun – tahun sebelumnya, maka
persamaan yang dapat kita pergunakaan adalah :
P = Fn / (1 + i)n
Wildan Muadz Effendi 23
091144027 / TPPG 2009

 
 

 
TINJAUAN PUSTAKA
 

 
II.5.7. Inspeksi Lapangan
 
Inspeksi lapangan adalah suatu proses pemeriksaan secara
  visualisasi yang dilakukan dengan cara mencatat (inventarisasi) terhadap
  kondisi struktur, arsitektur, mekanikal dan elektrikal yang menjadi
tinjauan termasuk seluruh kerusakan yang terjadi di lapangan disertai
 
dukungan informasi, gambar-gambar, dokumen-dokumen lainnya yang
 
didapat selama pengamatan, sehingga semua data yang diperlukan dapat
  mendukung seluruh komponen elemen-elemen bangunan nantinya.
  II.5.7.1. Inspeksi Struktur
Inspeksi struktur dilakukan untuk mengetahui kualitas dan
kapasitas struktur sebagai bahan evaluasi terhadap perencanaan. Metode
inspeksi yang dilakukan adalah non destructive test method yang meliputi
uji pemeriksaan mutu beton menggunakan alat hammer test dan
pembacaan dimensi serta posisi tulangan menggunakan alat profometer.
II.5.7.2. Inspeksi Arsitektur
Inspeksi pada dasarnya bertujuan untuk mengetahui jenis
kerusakan yang terjadi yang mungkin akan sangat bervariasi. Begitupun
pada inspeksi komponen arsitektural bertujuan untuk mengetahui jenis
kerusakan yang mencakup penyebab dan klasifikasi kerusakan nya yang
akan mempengaruhi tipe perbaikan nya.
II.5.7.3. Inspeksi Mekanikal dan Elektrikal
Jaringan instalasi mekanikal dan elektrikal memegang peranan
penting pada kenyamanan maupun keamanan bangunan, apalagi pada
bangunan rumah sakit. Kelalaian terhadap perawatan dan perawatan akan
berakibat fatal pada masa mendatang.
Untuk itulah inspeksi terhadap mekanikal dan elektrikal
dibutuhkan untuk menjaga performa alat maupun komponen demi
tercapainya kenyamanan pengguna bangunan.

Wildan Muadz Effendi 24

091144027 / TPPG 2009