PERBEDAAN MIXED USE DENGAN SUPERBLOCK

Superblok adalah konsep penataan ruang di perkotaan yang memaksimalkan fungsi lahan. Di lahan
yang terbilang cukup terbatas tersebut, dibuat beberapa fungsi seperti fungsi permukiman, bisnis
dan perdagangan, pendidikan, jasa, hingga rekreasi.
Dengan berbagai fungsi dan aktivitas tersebut, kawasan superblok disebut sebagai kota mandiri (self
contained city). Bila dilihat dari letaknya yang ada di dalam kota, superblok disebut juga kota di
dalam kota (city within city).
Tinggal di sebuah superblok, para penghuni dapat memenuhi kebutuhan hidupnya di satu kawasan
kecil, sehingga tingkat mobilisasi ke tempat yang jauh dapat dikurangi secara signifikan. Hal ini
membuat kualitas hidup lebih baik, efisien, dan tentu saja hemat waktu, uang, dan energi.
Gagasan awal superblok dikemukakan oleh seorang arsitek dan urbanis asal Perancis, Le Corbusier
pada 1924. Konsep yang dituangkan dalam proyek Ville Radieuse atau Radiant City tersebut memang
tidak pernah terealisasi, tetapi telah mengilhami pengembangan superblok di berbagai negara.
Di sisi lain, proyek mixed-use merujuk kepada bangunan multi-fungsi yang mampu mengakomodasi
beberapa fungsi sekaligus, seperti hunian, pusat belanja, perkantoran, pendidikan, rekreasi, dan
sebagainya.
Penerapan bangunan jangkung dalam konsep mixed-use di lokasi strategis seperti di pusat kota
diutamakan. Hal ini dilakukan untuk memaksimalkan pembangunan di lahan yang relatif kecil.
Dengan kondisi kota yang makin padat dan lahan kosong yang makin menyusut, konsep mixed-use
dianggap sebagai strategi pembangunan yang tepat.
Di sisi lain, kemacetan yang makin parah membuat warga kota yang memerlukan efisiensi waktu
menuju kantor atau pusat perbelanjaan, memilih hunian di dalam proyek mixed-use.

Pengertian Mixed Use

Mixed use merupakan penggunaan sebuah bangunan, satu kompleks bangunan, atau
lingkungan untuk lebih dari satu kegunaan. Konsep ini telah diadopsi oleh beberapa negara di dunia
sejak tahun 1920. Idenya adalah untuk menggabungkan kantor, tempat tinggal, dan pusat aktifitas
lainnya di area yang berdekatan atau bahkan di gedung yang sama.

Superblok/mixed use pada dasarnya adalah suatu kawasan urban yang dirancang secara
terintegrasi (integrated development), dengan kepadatan bangunan yang cukup tinggi dan
merupakan kombinasi fungsi lahan yang bersifat campuran (mixed used), dimana kunci terpenting
dalam keberhasilannya adalah berjalannya fungsi mekanisme kontrol yang merupakan implementasi
dari regulasi-regulasi pengembangan kawasan superblok itu sendiri.

Kawasan superblock/mixed use harus mampu menjadi kawasan mandiri dimana warganya
bisa tinggal, bekerja serta berkreasi di dalam kawasan tersebut. Idealnya warga yang bekerja di
dalam lingkungan superblok tersebut juga bertempat tinggal di kawasan itu sehingga bisa didapat
produktivitas kerja yang tinggi serta meningkatnya waktu interaksi, baik dengan keluarga maupun
dengan relasi sosial yang lebih luas. Lebih ideal lagi apabila dalam superblock/mixed use tersebut
menerapkan regulasi terhadap konsep distribusi kepadatan campuran dimana ada penjatahan untuk
masyarakat berpenghasilan menengah ke atas maupun untuk masyarakat berpenghasilan menengah
ke bawah.
 Standar luasan suatu kawasan disebut superblok atau bukan, sampai dengan saat ini belum
ada. Akan tetapi beberapa kawasan mega superblok, sebagai contoh, yang sudah dibangun di
Jakarta adalah kawasan SCBD seluas 47 ha, Mega Kuningan seluas 44 ha, serta Rasuna Epicentrum
seluas 53 ha. Dalam skala yang lebih kecil beberapa gedung atau lot bangunan yang saling
terintegrasi dalam satu konsep master plan dapat juga disebut sebagai superblok, misalnya CBD
Pluit, Central Park, dll.

Di Indonesia sendiri, konsep mixed use diperbolehkan dan diatur dalam undang-undang.
Konsep mixed use ini berkembang pada sekitar awal abad ke 19 di Amerika Serikat yang dipelopori
oleh Clarence Stein & Clarence Perry, dan di Eropa, khususnya di Perancis oleh arsitek terkenal Le
Corbusier.

Dewi Sartika Mixed Used Building karya DAP Studio (Sumber: arsitag.com)

Kawasan mixed use harus mampu menjadi kawasan mandiri tempat warganya bisa tinggal,
bekerja, serta berekreasi di dalam kawasan tersebut. Konsep ini dapat menjadi solusi atas kondisi
masa kini yang penuh dengan kesemrawutan seperti kemacetan. Penghuninya juga bisa menghemat
ongkos transportasi karena jarak antara tempat tinggal dan tempat bekerja yang sangat dekat.

Green Bay Pluit Jakarta (Sumber: www.skyscrapercity.com)

 Dewi Sartika Mixed Used Building karya DAP Studio (Sumber: arsitag.com)

Ciri-ciri dari bangunan mixed use adalah sebagai berikut:

 Mewadahi 3 fungsi urban atau lebih, misalnya terdiri dari retail, perkantoran, hunian hotel
dan entertainment
 Terjadinya integrasi dan sinergi fungsional
 Terdapat ketergantungan kebutuhan dari masing-masing fungsi di dalamnya
 Kelengkapan fasilitas yang tinggi, memberikan kemudahan bagi pengunjungnya
 Peningkatan kualitas fisik lingkungan
 Efisiensi pergerakan karena adanya pengelompokan dari berbagai fungsi

The St. Moritz Jakarta (Sumber: www.skyscrapercity.com)

Keuntungan dari kawasan Mixed Use:

 Terdapat unit rumah yang lebih terjangkau (unit lebih kecil)

 Mengurangi jarak antara rumah, tempat kerja, bisnis ritel, serta fasilitas dan tujuan lainnya
 Akses lebih baik kepada makanan segar dan sehat (supermarket atau pasar dapat diakses
hanya dengan berjalan kaki atau bersepeda)
 Pembangunan yang lebih bersinergi
 Lingkungan yang ramah digunakan untuk berjalan kaki atau bersepeda (mengurangi biaya
transportasi)
 Ciputra World Jakarta (Sumber: www.ciputraworldjakarta.com)

Tabel Study Kasus Mixed Use Development

No. Objek atau Grand Indonesia Kemang Village Rasuna Epicentrum
Kriteria
1. Lokasi Jl. M. H. Thamrin No. 1 Kebon Jl. Pangeran Antasari No. Kuningan, Jakarta
Melati, Tanah Abang, Jakarta 36, Jakarta Selatan, DKI Selatan, DKI Jakarta.
Pusat. Jakarta.
2. Identifikasi 1. Lokasi yang sangat
dan Daya strategis karena terletak
Tarik di pusat kota.
2. Penggunaan material
ACP untuk
mempercantik tampilan
bangunan.
3. Memiliki sebuah
wahana Magic Fountai
Show, tempat air
mancur menari dan
bernyanyi yang
dipertunjukan setiap
hari dengan pertunjukan
musik, kebyaran warna
– warni lampu, dan
tarian air mancur yang
bagus.
4. Fasilitas penunjang
yang cukup memadai,
misalnya parkir,
pedestrian, ruang
terbuka, dan lain – lain.
3. Luasan 1. Total luasan lahan
keseluruhan adalah 640.000 m2.
2. Total luasan retail adalah
135.000 m2
3. Luasan lantai dasar adalah
250.000 m2 (pusat perbelanjaan)
4. Pengembang PT. Grand Indonesia
5. Tujuan 1. Sarana hunian.
2. Sarana hiburan dan komersial.
3. Sarana bisnis.
6. Konsep Konsep : Menyatukan 4 (empat)
fungsi urban yang terdiri dari
hunian, perdagangan,
perkantoran, dan hotel dalam
satu kawasan yang menerapkan
berbagai konsep desain di
dalamnya.
1. Konsep green
architecture yang sangat
bagus, sehingga keadaan
bangunan dalam hal ini
tampilan dan sirkulasi bisa
disesuaikan dengan iklim.
2. Penggunaan bentuk –
bentuk lengkung
digunakan selain agar
ruang luar tidak
membosankan sehingga
seimbang dengan tapak.
3. Penggunaan ground
lighting pada area di
Kemang Village
membantu lebih
menekankan bahwa di
area itu terdapat sebuah
ruang dan mampu
membuat area ini lebih
nyaman ketika malam
hari.
1. Luasan lahan adalah
15,5 Ha.
2. Luasan untuk bangunan
adalah 650.000 m2.
3. Luasan lahan untuk
fasilitas perbelanjaan
adalah 79.000 m2.
Lippo Group
1. Sarana hunian.
2.Sarana hiburan dan
komersial.
3. Sarana bisnis.
Konsep : Green Living
Environment.
Menciptakan water
retention dan fasilitas
manajemen perairan.
1. Rasuna Epicentrum
menempatkan diri
sebagai salah satu pusat
kreatif anak negeri dan
industry kreatif.
Superblock ini menjadi
wahana kreasi seniman
dan konsultan di
Indonesia. UKM kreatif
misalnya, mendapat
wadah untuk bereksebisi
di tempat yang berkelas.
2. Penerapan konsep
Integrated Living
Concept yang baik
sehingga banyak waktu,
tenaga, pikiran, dan
uang yang tidak
terbuang percuma.
3. Memiliki fasilitas
unggulan yaitu
Riverside yaitu ruang
santai di pinggir sungai.
Idenya, sebuah ruang
publik tempat melepas
lelah, bersosialiasi,
berjalan kaki, dan lain –
lain.
1. Luas lahan secara
keseluruhan adalah 53.6
Ha.
2. Luas seluruh lantai
untuk fasilitas Bakrie
Tower adalah 65.000
m2.
Bakreyland
1. Sarana hunian.
2.Sarana hiburan dan
komersial.
3. Sarana bisnis.
Konsep : Dibangun
dengan konsep urban
design yang
mengutamakan
kenyamanan bagi
penghuni dan orang –
orang beraktivitas di
dalamnya, Rasuna
Epicentrum dilengkapi
fasilitas khusus dan
menjadi cirri khasnya.
Pedestrian yang
nyaman, lebar, dan asri,
dilengkapi pepohonan
 rindang, air mancur dan
kolam, shuttle buss dan
trem, adalah beberapa
contohnya.

Kawasan Mixed Use di Jakarta

Ciputra World

Ciputra World Jakarta merupakan sebuah megasuperblok di kawasan Kuningan. Dengan total luas
lahan sebesar 15 Ha, Ciputra World direncanakan akan memiliki 15 tower dengan total investasi
mencapai Rp 15 triliun.

Ciputra World 1 berdiri di atas lahan seluas 5,5 Ha dengan 3 menara yang digunakan sebagai ruang
perkantoran, apartemen, museum, theater, gallery, dan pusat perbelanjaan. Ciputra World 2 berdiri
di atas lahan seluas 3,5 Ha dengan 4 menara yang digunakan sebagai ruang perkantoran dan
apartemen. Sedangkan Ciputra World 3 masih dalam tahap perencanaan.

Developer : PT Ciputra Property Tbk.

Central Park Jakarta (Sumber: residen.com)

Bangunan Komersial

Bangunan komersial, merupakan bangunan yang direncanakan untuk mendatangkan keuntungan

bagi pemilik maupun penggunanya, seperti ruko yang bisa disewakan pemiliknya ataupun sebagai
tempat untuk membuka usaha, perhotelan yang berfungsi sebagai tempat menginap bebayar,
rumah kos atau apartemen yang disewakan sehingga selalu memberikan penghasilan berkelanjutan.

Fungsi komersial meliputi perdagangan seperti ruang kantor sewa, hotel, gudang, pertokoan,
supermarket, pusat perbelanjaan dan layanan jasa seperti service, laundry, dll. Untuk lebih menarik
sebaiknya bangunan komersial ini merupakan hasil karya arsitektur sehingga mempunyai nilai
(niaga) tinggi yang dapat disewakan ataupun diperjual belikan.
Kantor Onduline Yogyakarta

Untuk menunjang keberhasilan fungsinya, perancangan bangunan komersial perlu

mempertimbangkan berbagai aspek yang meliputi :

1. Pencitraan (brand image), dimana bangunan komersial harus mempunyai citra atau karakter
yang kuat sebagai daya tarik untuk menarik konsumen.

Ruko

2. Nilai ekonomis, bangunan dimana bangunan ini mudah perawatannya sehingga tercapai
efisiensi dalam penggunaan dimana erat kaitannya dengan keuangan.
Kos Putri, Yogyakarta

3. Lokasi strategis, sehingga mudah dilihat, dicari dan dijangkau.

4. Prinsip keamanan bangunan, sebagai persyaratan utama dalam bangunan komersial karena
mewadahi keselamatan publik seperti tangga darurat, peralatan keselamatan dari kebakaran
maupun antisipasi untuk bencana alam lain. Prinsip keamanan bangunan ini dibedakan
menjadi safety (keselamatan) dan security (keamanan).

5. Prinsip kenyamanan bangunan, bangunan komersial akan lebih memberikan keuntungan

apabila mampu membuat si penghuni maupun konsumen betah didalamnya. Beberapa jenis
kenyamanan yang perlu diperhatikan antara lain :

- Kenyamanan penghawaan

- Kenyamanan pencahayaan

- Kenyamanan audio

- Kenyamanan sirkulasi dalam bangunan

Kost Putri, Tuntunan, Yogykarta

6. Kebutuhan jangka panjang, aspek ini penting untuk mengantisipasi dinamika perubahan baik
dari waktu maupun tuntutan kebutuhan.

Ruko Pelangi, Kebumen

7. Kondisi, potensi dan karakter kawasan, aspek ini akan menunjang lancarnya ekonomi bangunan
komersil ini, karenanya harus ada kesesuaian antara kondisi, potensi dan karakter kawasan dengan
fungsi bangunan komersial yang akan diadakan.

8.Kondisi sosial budaya masyarakat, aspek ini untuk mendukung lancarnya kegiatan perekonomian
dimana bangunan komersial dengan kegiatannya itu berada. Karenanya bangunan komersial dan
kegiatannya ini harus bisa diterima oleh masyarakat sekitarnya secara sosial, budaya maupun
psikologis.

9. Perkembangan teknologi, dimana diharapkan bangunan komersial ini mampu menerima atau
bahkan dapat menerapkan perkembangan teknologi yang ada sehingga bisa memberi manfaat lebih
bagi sekitarnya.
Pertimbangan-pertimbangan aspek diatas perlu disesuaikan dengan jenis aktifitas komersial yang
diwadahi dalam bangunan tersebut sehingga aspek-aspek di atas bersifat fleksibel.