ANALISA KELAYAKAN FINANSIAL

Nama Proyek Belabori

Lokasi Belabori
Kota / Kabupaten Gowa

A BIAYA PEROLEHAN LAHAN eff (%) 70.00 Luas Nett (m2)

No Biaya Volume Satuan Harga Satuan
A.1. Pembelian lahan
1 Nilai Lahan keseluruhan 430,000 m2 35,000
2 Kompensasi dll 1 ls -
3 Nilai Fee Mediator (perantara) 1 ls -
Sub Total A.1
A.2. Legal Pembelian Lahan
1 Pengecekan Sertipikat 1 ls 2,000,000
2 Akta PKS 1 ls -
3 Dokumen lain-lain (jika ada) 1 ls 1,000,000
Sub Total A.2
A.3. Sertifikasi Lahan
1 Biaya Pengukuran Lahan 430,000 m2 -
2 Biaya lain-lain (jika ada) 1 ls 50,000,000
Sub Total A.3
A.4. Pajak Pajak
1 PBB tahun kedepan 2 thn 14,990,000
Sub Total A.4
TOTAL ( A.1 + A.2 + A.3 + A.4 )
PEMBEBANAN (A) Rp/m2

B BIAYA PERIJINAN DAN LEGALITAS

No Biaya Volume Satuan Harga Satuan
1 Rekomendasi / Sosialisasi Warga - ls -
2 Ttd PPJB/AJB 1 ls 50,000,000
3 Izin Lokasi 1 ls 50,000,000
4 IPPT 1 ls 25,000,000
5 Pendirian PT 1 ls 25,000,000
6 BPHTB Pembeli 1 ls 749,500,000
7 PPh Pembelian Lahan 1 ls 376,250,000
8 Penggabungan SHM 1 ls 5,000,000
9 Pengukuran 2,007 kav 250,000
10 Pemecahan SHM 2,007 kav 1,000,000
11 Pologoro 1 ls 25,000,000
12 Pengurusan NIB 1 ls 7,500,000
13 PPJB 2,007 kav 500,000
14 AJB 2,007 kav -
15 Peningkatan Hak 2,007 kav -
16 BPHTB 2,007 kav -
17 PPh 2,007 kav -
18 PPN 2,007 kav -
19 Advice Plan + Siteplan 1 ls 25,000,000
20 Balik Nama 2,007 kav -
21 Rekomendasi Camat 1 kav -
22 Kompensasi Lingkungan - ls -
TOTAL
PEMBEBANAN (B) Rp/m2

C BIAYA PEMATANGAN LAHAN

No Biaya Volume Satuan Harga Satuan
C.1. Infrastruktur
1 Pembersihan lahan ( rumput, akar pohon, dll) 430,000 m2 2,000
2 Cut and Fill (pembentukan badan jalan & kavling) 430,000 m2 -
3 Gerbang Masuk / Pos Jaga 1 ls 30,000,000
 4 Merk Perumahan/Kavling 1 ls 20,000,000
5 Pagar Keliling
5.1. Pagar Panel Beton - m1 300,000
5.2. Pagar Rangka Besi 1,000 m1 75,000
6 Pekerjaan Saluran Air Kotor
6.1. galian 455 mx0,5 m x 0,5 m - m3 60,000
6.2. pemasangan buis beton RJ Class Ø30 cm - m1 240,000
7 Pembuatan Jalan Lingkungan
7.1. pengerasan jalan 21,500 m2 45,000
7.2. pemasangan paving block warna - m2 120,000
7.3. pemasangan paving block standar 250 m2 250,000
8 Pemasangan Kansteen - m1 75,000
9 Pemasangan bak kontrol - unit 500,000
10 Sales Tools 1 ls 24,000,000
11 Taman 1 ls 12,500,000
12 Dinding Penahan Tanah (Talud) - m3 600,000
13 Pematangan Jalan 1 ls 100,000,000
14 Jembatan m2 5,000,000
Sub Total C.1
C.2. Utilitas
2 PJU (Penerangan Jalan Umum) - titik 2,500,000
3 Biaya Percepatan - ls 15,000,000
Sub Total C.2
C.3. Fasilitas Sosial / Umum
1 Gazebo - unit 15,000,000
2 Play Ground - unit 10,000,000
3 Lobby/Marketing Gallery 1 unit 50,000,000
4 Mushola - unit 35,000,000
Sub Total C.3
C.4. Pemeliharaan dan Pembinaan Lingkungan
1 Pembinaan Lingkungan (Polsek, preman, dll) - bulan 1,200,000
2 Petugas Kebersihan (sampah) - bulan 1,200,000
3 Petugas Keamanan, 1 0rang 24 bulan 1,750,000
Sub Total C.4 4,150,000
TOTAL ( C.1 + C.2 + C.3 + C.4 )
PEMBEBANAN (C) Rp/m2

D BIAYA DIBAYAR DIMUKA (OHC)

No Biaya Volume Satuan Harga Satuan
D.1. Persiapan Kantor dan Inventaris
1 Sewa Tempat Untuk Kantor - thn 20,000,000
2 Perbaikan Dan Renovasi 1 ls 40,000,000
3 Partisi, Panel, dan Backdrop 1 ls 35,000,000
4 Perlengkapan Kantor
4.1. Meja, kursi, lemari, dll 1 ls 20,000,000
4.2. Komputer, printer, fax, UPS, dll 1 ls 40,000,000
4.3. AC, kipas angin, dll 1 ls 25,000,000
Sub Total D.1
D.2. Operasional Kantor
1 Tagihan Listrik, Air, Telepon 24 bulan 500,000
2 ATK dan Stationery 24 bulan 500,000
3 Belanja rumah tangga (teh, kopi dll) & makan siang 24 bulan 500,000
4 Lain - lain 24 bulan 250,000
Sub Total D.2
D.3. Gaji Karyawan
1 Gaji Karyawan 24 bulan 25,000,000
2 Bonus akhir proyek untuk staf 0 ls 100,000,000
Sub Total D.3
D.4. Promosi
1 Cetak Brosur, Flyer, Leaflet 1 ls 20,000,000
2 Billboard, Signboard 1 ls 2,000,000
3 Pameran 5 ls 3,000,000
 4 Spanduk 1 ls 2,500,000
5 Event, Open House dll 5 ls 50,000,000
6 Siteplan 1 ls 31,000,000
Sub Total D.5
D.5. Kesejahteraan
1 Training, Outbond, Team Building 1 ls 15,000,000
2 Sumbangan sumbangan 1 ls 5,000,000
Sub Total D.6
TOTAL (D.1+D.2+D.3+D.4+D.5+D.6)
PEMBEBANAN (D) Rp/m2

E BIAYA BUNGA (MARGIN)

No Biaya
a Nilai Kredit Konstruksi Rp
b Rate %
c Durasi Pinjaman Th

1 Biaya Apraisal
2 Provisi, Administrasi
3 Biaya Akta Notariil dll
4 Margin Pinjaman
TOTAL
PEMBEBANAN (B) Rp/m2

REKAPITULASI
A BIAYA PEROLEHAN LAHAN Rp/m2
B BIAYA PERIJINAN DAN LEGAL Rp/m2
C BIAYA PEMATANGAN LAHAN Rp/m2
D BIAYA DIBAYAR DIMUKA (OHC) Rp/m2
E BIAYA BUNGA (MARGIN) Rp/m2

HARGA POKOK TANAH (HPT) Rp/m2

TARGET LABA Rp/m2
HARGA JUAL TANAH Rp/m2
TARGET LABA Rp
 301,000
Total

15,050,000,000
-
-
15,050,000,000

2,000,000
-
1,000,000
3,000,000

-
50,000,000
50,000,000

29,980,000
29,980,000
15,132,980,000
50,276

Total
-
50,000,000
50,000,000
25,000,000
25,000,000
749,500,000
376,250,000
5,000,000
501,666,667
2,006,666,667
25,000,000
7,500,000
1,003,333,333
-
-
-
-
-
25,000,000
-
-
-
4,849,916,667
16,113

Total

860,000,000
-
30,000,000
 20,000,000

-
75,000,000

-
-

967,500,000
-
62,500,000
-
-
24,000,000
12,500,000
-
100,000,000
-
2,151,500,000

-
-
-

-
-
50,000,000
-
50,000,000

-
-
42,000,000
42,000,000
2,243,500,000
7,453

Total

-
40,000,000
35,000,000

20,000,000
40,000,000
25,000,000
160,000,000

12,000,000
12,000,000
12,000,000
6,000,000
42,000,000

600,000,000
-
600,000,000

20,000,000
2,000,000
15,000,000
 2,500,000
250,000,000
31,000,000
320,500,000

15,000,000
5,000,000
20,000,000
1,142,500,000
3,796

Total
-
-
-

-
-
-
-
-
-

50,276
16,113
7,453
3,796
-

77,638
140,000
217,638
42,140,000,000
 F OMSET BANGUNAN
No Luas Bangunan Volume (Unit) Harga Satuan Bangunan Harga Satuan (Rp)
(m2) (Rp/m2)
1 - - - -
2 - - - -
Total -

G OMSET TANAH/KAVLING
Harga Jual rata-rata : 217,638 Rp/m2 Gradual :

Tahap Harga Jual (Rp/m2) Luas (m2) Jumlah Unit

217,638 150 2,006.7

1
0% -
- - -
2
0% -
- - -
3
0% -
- - -
4
0% -
- - -
5
0% -
Total 301,000 -

H OMSET LAIN LAIN

Pembebanan Perunit Bangunan Jumlah Unit :
No Biaya Harga Satuan (Rp)
1 Biaya Sambung Listrik (PLN) -
2 Biaya Sambung Air Bersih (Pompa listrik) -
3 Biaya Splitsing Sertipikat -
4 Biaya IMB -
5 Biaya Legal All Item -
6 Fee Sales -
7 Biaya Maintenance (sebelum STB) -
8 Biaya Pembuatan Taman Halaman Depan -
9 Biaya Lain - Lain -
Total -

REKAPITULASI :
No Omset Total (Rp)
F Omset Bangunan -
G Omset tanah 65,508,896,667
H Omset Lain-lain -
Total 65,508,896,667

CHECK AND BALANCE

TARGET LABA MINIMAL 20% DARI TOTAL OMSET
1 Target Laba 42,140,000,000
64.33%
Total Omset 65,508,896,667
BIAYA OHC MAKSIMAL 7% DARI TOTAL OMSET
2 Total OHC 1,142,500,000
1.74%
Total Omset 65,508,896,667
HARGA JUAL TANAH MINIMAL 4X DARI HARGA BELI
3
3 Harga Perolehan 35,000
6.22
Harga Jual 217,638
 Total

-
-
-

0%

Omset Tanah
65,508,896,667

65,508,896,667

2,007
Total (Rp)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
 HARGA JUAL MANUAL
Luas Bangunan m2 -
Luas Kavling Tanah m2 150
Herga Permeter Bangunan Rp/m2 -
Harga Permeter Tanah Rp/m2 217,638
Harga Jual Bangunan Rp -
Harga Jual Tanah Rp 32,645,630
Lain-lain Rp -
Sub Total Rp 32,645,630
Up 5% Gimmick Rp 1,632,281
Up 2.5% PPh Final Rp 816,141
Total Rp 35,094,052
PPn 10% Rp -00
Harga Jual + PPn 10% Rp 35,094,052

KOMPETITOR Tipe 105

Harga Jual Rp 40,000,000
Rp (4,905,948)
Selisih Harga Kita Thd Kompetitor
% (12.26)
LAYAK
TIPE 1
HARGA HARGA SUB TOTAL HARGA SUB TOTAL HARGA
LAIN LAIN TOTAL
TAHAP LB LT PERMETER PERMETER BANGUNAN TANAH UP 2% GIMIICK UP 2,5% PPH
BANGUNAN TANAH a b c a+b+c
1 - 150 - 217,638 - 32,645,630 - 32,645,630 652,913 816,141
2 - - - - - - - -
3 - - - - - - - -
4 - - - - - - - -
5 - - - - - - - -
TOTAL HARGA

34,114,683

-
 EXECUTIVE SUMMARY
I. RENCANA PENERIMAAN
A Penjualan Rumah -
B Penjualan Kavling 65,508,896,667
Total Omset 65,508,896,667
Titipan Gimmick 1,310,177,933
Titipan PPh Final 1,637,722,417
Titipan PPN 6,845,679,702
Total 75,302,476,718

II. RENCANA PENGELUARAN

A Biaya Perolehan Lahan 15,132,980,000
B Biaya Perijinan 4,849,916,667
C Biaya Pematangan Lahan 2,243,500,000
D Biaya Dibayar Dimuka (OHC) 1,142,500,000
E Biaya Bunga (Margin) -
F Biaya Bangunan -
G Biaya Lain-lain -
H Pengembalian Titipan
1. Titipan Gimmick 1,310,177,933
2. Titipan PPh Final 1,637,722,417
3. Titipan PPN 6,845,679,702
Total 33,162,476,718

III. LABA
A Total Laba 42,140,000,000
PROYEKSI OMSET PENJUALAN
Jumlah Penjualan
No Bulan
Tipe 1 Tipe 2
1 Januari 0 0
2 Februari 0 0
3 Maret 0 0
4 April 600 0
5 Mei 0 0
6 Juni 0 0
7 Juli 600 0
8 Agustus 0 0
9 September 0 0
10 Oktober 0 0
11 November 800 0
12 Desember 0 0
13 0 0
14 0 0
15 0 0
2000 0

PROYEKSI BUKA SPK BANGUNAN

No Bulan Type 40 Type 54
1 Juli - -
2 Agustus - -
3 September - -
4 Oktober - -
5 Nopember - -
6 Desember - -
7 Januari - -
8 Pebruari - -
9 Maret - -
10 April - -
11 Mei - -
12 Juni - -
13 Juli - -
14 Agustus - -
15 September - -
- -
 Nilai Penjulan (Rp)
Total
Tipe 40/84 Tipe 54/100 Kavling
- - - -
- - - -
- - - -
- - 19,652,669,000 19,652,669,600
- - - -
- - - -
- - 19,652,669,000 19,652,669,600
- - - -
- - - -
- - - -
- - 26,203,558,667 26,203,559,467
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
- - 65,508,896,667 65,508,898,667

Total
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
PROYEKSI CASH FLOW
Januari
1
RENCANA PENERIMAAN

A PENJUALAN RUMAH
A.1. Penjualan Rumah T-40/84 -
A.2. Penjualan Rumah T-54/100 -
A.5. Penerimaan Penjualan Kavling -

B PENERIMAAN TITIPAN
B.1. Titipan Gimmick -
B.2. Titipan PPH Final -
B.3. Titipan PPN -

C PENERIMAAN MODAL KERJA

C.1. Pinjaman dari Pemegang Saham 1,200,000,000
C.2. Kredit dari Perbankan -

TOTAL PENERIMAAN 1,200,000,000

Januari
1
RENCANA PENGELUARAN

A BIAYA PEROLEHAN LAHAN

A.1. Pembelian Lahan 752,500,000
A.2. Legal Pembelian Lahan 3,000,000
A.3. Sertifikasi Lahan 16,666,667
A.4. Pajak Pajak 29,980,000

B BIAYA PERIJINAN
B.1 Biaya Perijinan 269,439,815

C BIAYA PEMATANGAN LAHAN

C.1. Infrastruktur -
C.2. Utilitas -
C.3. Fasilitas Sosial / Umum -
C.4. Pemeliharaan dan Pembinaan Lingkungan 2,800,000

D BIAYA DIBAYAR DIMUKA (OHC)

D.1. Persiapan Kantor dan Inventaris 32,000,000
D.2. Operasional Kantor 1,750,000
D.3. Gaji Karyawan 25,000,000
D.4. Promosi 26,708,333
D.5. Kesejahteraan -

E BIAYA BUNGA
E.1. Pinjaman Pemegang Saham -
E.2. Kredit Dari Perbankan -

F BIAYA BANGUNAN
F.1. Bangunan Komersial & Perumahan -

H BIAYA LAIN - LAIN

H.1. Bangunan Komersial & Perumahan -

I PENGELUARAN TITIPAN
I.1. Titipan Gimmick -
I.2. Titipan PPH Final -
I.3. Titipan PPN -

J PENGEMBALIAN MODAL KERJA

J.1. Pinjaman dari Pemegang Saham -
J.2. Kredit dari Perbankan -

-
TOTAL PENGELUARAN 1,159,844,815
-
PENERIMAAN - PENGELUARAN 40,155,185
Akumulasi Saldo 40,155,185
Februari Maret April Mei
2 3 4 5

- - - -
- - - -
- - 19,652,669,000 -

- - 393,053,380 -
- - 491,316,725 -
- - 2,053,703,911 -

700,000,000 569,700,000 - -
- - - -

700,000,000 569,700,000 22,590,743,016 -

Februari Maret April Mei

2 3 4 5

- - 752,500,000 -
- - - -
16,666,667 16,666,667 - -
- - - -

269,439,815 269,439,815 269,439,815 269,439,815

134,468,750 134,468,750 134,468,750 134,468,750

- - - -
- 12,500,000 12,500,000 12,500,000
2,800,000 2,800,000 2,800,000 2,800,000

32,000,000 32,000,000 32,000,000 32,000,000

 1,750,000 1,750,000 1,750,000 1,750,000
25,000,000 25,000,000 25,000,000 25,000,000
26,708,333 26,708,333 26,708,333 26,708,333

- - - -
- - - -

- - - -

- - - -

- - 393,053,380 -
- - 491,316,725 -
- - 2,053,703,911 -

- - - -
- - - -

- - - -
508,833,565 521,333,565 4,195,240,914 504,666,898
- - - -
191,166,435 48,366,435 18,395,502,102 (504,666,898)
231,321,620 279,688,056 18,675,190,157 18,170,523,259
 Juni Juli Agustus September
6 7 8 9

- - - -
- - - -
- 19,652,669,000 - -

- 393,053,380 - -
- 491,316,725 - -
- 2,053,703,911 - -

- - - -
- - - -

- 22,590,743,016 - -

Juni Juli Agustus September

6 7 8 9

1,354,500,000 - 1,354,500,000 -
- - - -
- - - -
- - - -

269,439,815 269,439,815 269,439,815 269,439,815

134,468,750 134,468,750 134,468,750 134,468,750

- - - -
12,500,000 - - -
2,800,000 2,800,000 2,800,000 2,800,000

- - - -
 1,750,000 1,750,000 1,750,000 1,750,000
25,000,000 25,000,000 25,000,000 25,000,000
26,708,333 26,708,333 26,708,333 26,708,333

- - - -
- - - -

- - - -

- - - -

- 393,053,380 - -
- 491,316,725 - -
- 2,053,703,911 - -

- - - -
- - - -

- - - -
1,827,166,898 3,398,240,914 1,814,666,898 460,166,898
- - - -
(1,827,166,898) 19,192,502,102 (1,814,666,898) (460,166,898)
16,343,356,361 35,535,858,463 33,721,191,565 33,261,024,667
Oktober November Desember Januari
10 11 12 13

- - - -
- - - -
- 26,203,558,667 - -

- 524,071,173 - -
- 655,088,967 - -
- 2,738,271,881 - -

- - - -
- - - -

- 30,120,990,687 - -

Oktober November Desember Januari

10 11 12 13

1,354,500,000 - 1,354,500,000 -
- - - -
- - - -
- - - -

269,439,815 269,439,815 269,439,815 269,439,815

134,468,750 134,468,750 134,468,750 134,468,750

- - - -
- - - -
2,800,000 2,800,000 2,800,000 2,800,000

- - - -
 1,750,000 1,750,000 1,750,000 1,750,000
25,000,000 25,000,000 25,000,000 25,000,000
26,708,333 26,708,333 26,708,333 -
10,000,000

- - - -
- - - -

- - - -

- - - -

- 524,071,173 - -
- 655,088,967 - -
- 2,738,271,881 - -

- - - -
- - - -

- - - -
1,814,666,898 4,377,598,919 1,824,666,898 433,458,565
- - - -
(1,814,666,898) 25,743,391,769 (1,824,666,898) (433,458,565)
31,446,357,769 57,189,749,537 55,365,082,639 54,931,624,074
Februari Maret
14 15

- -
- -
- -

- -
- -
- -

- -
- -

- -

Februari Maret April Mei

14 15 16 17

1,354,500,000 - 1,354,500,000
- -
- -
- -

269,439,815 269,439,815 269,439,815 269,439,815

134,468,750 134,468,750 134,468,750 134,468,750

- -
- -
2,800,000 2,800,000

- -
 1,750,000 1,750,000 1,750,000 1,750,000
25,000,000 25,000,000 25,000,000 25,000,000
- -

- -
- -

- -

- -

- -
- -
- -

- -
- -

- -
1,787,958,565 433,458,565 1,785,158,565 430,658,565
- - - -
(1,787,958,565) (433,458,565) (1,785,158,565) (430,658,565)
53,143,665,509 52,710,206,944 50,925,048,380 50,494,389,815
Juni Juli Agustus September
18 19 20 21

1,354,500,000 1,354,500,000

269,439,815
 1,750,000 1,750,000 1,750,000 1,750,000
25,000,000 25,000,000 25,000,000 25,000,000

352,814,286 352,814,286 352,814,286 352,814,286

2,003,504,101 379,564,286 1,734,064,286 379,564,286

- - - -
(2,003,504,101) (379,564,286) (1,734,064,286) (379,564,286)
48,490,885,714 48,111,321,429 46,377,257,143 45,997,692,857
 SUB TOTAL

-
-
65,508,896,667

1,310,177,933
1,637,722,417
6,845,679,702

2,469,700,000
-

77,772,176,718

Oktober November Desember SUB TOTAL

22 23 24

1,354,500,000 1,354,500,000 15,050,000,000

3,000,000
50,000,000
29,980,000

4,849,916,667

2,151,500,000
-
50,000,000
42,000,000

160,000,000
 1,750,000 1,750,000 1,750,000 42,000,000
25,000,000 25,000,000 25,000,000 600,000,000
320,500,000
10,000,000 20,000,000

-
-

1,310,177,933
1,637,722,417
6,845,679,702

352,814,286 352,814,286 352,814,286 2,469,700,000

-

-
1,734,064,286 379,564,286 1,744,064,286 35,632,176,718
- - - -
(1,734,064,286) (379,564,286) (1,744,064,286) 42,140,000,000
44,263,628,571 43,884,064,286 42,140,000,000
TOTAL

65,508,896,667

9,793,580,052

2,469,700,000

77,772,176,718

TOTAL

-
-
-
-
15,132,980,000

-
4,849,916,667
-
-
-
-
-
2,243,500,000
-
-
 -
-
-
-
1,142,500,000
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,793,580,052
-
-
-
2,469,700,000
-
35,632,176,718
-
42,140,000,000
-
PENDAPATAN USAHA
Penjualan 65,508,896,667
retur -
discount -
TOTAL PENDAPATAN 65,508,896,667
HARGA POKOK PENJUALAN
Harga Pokok Penjualan 22,226,396,667
TOTAL HARGA POKOK PENJUALAN 22,226,396,667
LABA KOTOR 43,282,500,000
BIAYA OPERASIONAL 1,142,500,000
Biaya Gaji
Biaya PPh 21
Biaya BPJS
Biaya Perjalanan Dinas
Biaya Transportasi, BBM, Toll
Biaya Listrik, Air, Telepon, Internet
Biaya Keamanan
Biaya ATK & Fotocopy
Biaya Perlengkapan
Biaya Pengiriman
Biaya Servis dan Pemeliharaan
Biaya Entertainment
Biaya Sewa Kantor
Biaya Lisensi/Izin
Biaya Tenaga Ahli
Biaya Penyusutan Peralatan Kantor
Biaya Marketing
Biaya Sewa Alat
Biaya Operasional Lainnya
TOTAL BIAYA UMUM DAN ADMINISTRATIF 1,142,500,000
LABA OPERASIONAL SEBELUM PAJAK DAN BUNGA 42,140,000,000
BIAYA/ PENGHASILAN LAINNYA
Pendapatan Jasa Giro/Bunga -
Biaya Provisi/Adm Bank -
Pajak Atas Pendapatan Bunga B -
TOTAL BIAYA/ PENGHASILAN LAINNYA -
LABA OPERASIONAL SEBELUM PAJAK 42,140,000,000
PAJAK PENGHASILAN BADAN -
LABA BERSIH 42,140,000,000
100.0%

33.9%
66.1%

1.7%
64.3%

64.3%

64.3%