PERALIHAN HAT

 Beralih : Terjadinya karena hk, tidak diperlukan perbuatan hk tertentu => Pewarisan
 Dialihkan : Diperlukan perbuatan hk tertentu=> Jual beli, Tukar menukar, Hibah, Hibah
wasiat
 Hak milik Pasal 26 UUPA : Pewarisan, Jual beli, Tukar menukar, Hibah, Hibah wasiat
 HGU, HGB, H PAKAI
UUPA : Beralih & Dialihkan
PP 40/1996 : Pewarisan, Jual beli, Tukar menukar
PP 24/1997 mengharuskan setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan HAT harus
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT
Yang dapat diangkat menjadi PPAT*:
1. Notaris;
2. Pegawai dan bekas pegawai dilingkungan kantor agraria;
3. Pegawai pamong praja yang pernah melakukan tugas PPAT;
4. Camat, karena jabatannya;
5. Kepala Desa (PP No. 24 Tahun 1997, PPAT Sementara)
*Catatan:
Harus lulus ujian yang diadakan Dirjen Agraria.

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH

Tanah yang diperlukan statusnya:
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Ulayat;
c. Tanah Hak: Hak Milik, HGB, HGU dan Hak Pakai.
Tata cara perolehan Hak Atas Tanah:
a. Pemberian, perpanjangan, pembaruan, penghentian serta pembatalan.
b. Hak-hak atas tanah dan mengawasi mutasi atas tanah tersebut.
Pemberian Hak Atas Tanah :
Pemberian Hak Atas Tanah yang dikuasai langsung oleh negara kepada seseorang atau
beberapa orang bersama-sama atau suatu badan hukum.
Perpanjangan Hak:
 Pemberian perpanjangan jangka waktu berlakukanya suatu Hak Atas Tanah sudah ada
dengan kemungkinan mengubah.
 Menambah atau membiarkan tetap berlakunya syarat-syarat pemberian yang lama.
 Hak Milik;
 Menurut Hukum Adat: Membuka Hutan;
 Penetapan Pemerintah: Permohonan;
 Karena UU: Konversi.
 HGB, HGU dan HP:
 Penetapan Pemerintah: Permohonan;
 Karena UU: Konversi
 Perjanjian: diatas Hak Milik.
 Cara perolehan tanah: Bagi Instansi Pemerintah dan BUMN/BUMD
 Permohonan Hak (baru) atas tanah;
 Jual beli tanah;
 Pembebasan/ pengadaan tanah (yang diikuti dengan permohonan);
 Pencabutan hak (diikuti dengan permohonan).

MEMBELI TANAH SECARA AMAN

 Rencana Tata Guna Tanah setempat ;
 Hak apa yang anda beli ;
 Bolehkah anda membeli?
 Tanda bukti haknya ;
 Bangunan di atas tanah ;
 Tidak dijadikan jaminan ;
 Bebas dari perselisihan ;
 Siapa yang berhak menjual ;
 Akta jual beli ;
 Balik nama.

RENCANA TATA GUNA TANAH

• Keterangan tentang tata kota atau advis planing dari Dinas Tata Kota ;
• Jalur hijau jangan dibeli ;
• Hati-hati proyek jalan layang atau bangunan-bangunan untuk kepentingan umum ;
• Hati-hati kawasan industri, perkantoran atau perdagangan.
• Yang akan dibeli ialah Hak Atas Tanah bukan hanya tanah secara fisik ;
• Hak Milik : prinsipnya kita berhak mempergunakan tanah untuk maksud apa saja ;
• Hak Guna Usaha : untuk usaha pertanian dan peternakan (serta bangunan pendukung) ;
• Hak Guna Bangunan : untuk tempat berdiri bangunan (rumah tinggal, pabrik, kantor, gedung
dan lain-lain) ;
• Hak Pakai : untuk tempat bangunan juga bisa pertanian;
• Tanah belum bersertifikat : minta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari Kantor
Pertanahan untuk melihat status tanah.

• Ingat larangan memiliki tanah pertanian secara absentee (guntai) ;

• Orang asing atau badan hukum asing tidak boleh membeli tanah Hak Milik, HGU dan HGB ;
• PT tidak boleh membeli Hak Milik ;
• CV & Firma tidak boleh membeli tanah ;
• Orang yang sudah mempunyai 5 bidang bangunan (Peraturan Dirjen Agraria);
• Anak di bawah umur oleh Ortu/Wali ;
•
SELIDIKI TANDA BUKTI HAK
• Tanda bukti hak atas tanah yang paling kuat ialah sertipikat ;
• Sertipikat sementara ;
• Sertifikat pengganti atau sertipikat kedua karena hilang ;
• Surat pajak, Letter C/D, ketitir, girik, tanda pembayaran Ipeda ;
• Surat jual beli di bawah tangan ;
• Surat Penunjukkan Penggunaan Tanah (SPPT) atau surat kapling ;
• Janji akan jual beli dengan akta notaris ;
•
BANGUNAN
 Siapa pemiliknya? Siapa penghuninya? Bagaimana hubungan hukum pemilik tanah dengan
pemilik bangunan? Bagimana hubungan hukum antara penghuni bangunan dengan pemilik
bangunan?
 Ijin Mendirikan Bangunan dapat dianggap sebagai bukti pemilikan bangunan ;
 Ada perjanjian sewa menyewa ;
 Bangunan liar.

TANAH SEDANG DIJAMINKAN

 Dalam sertipikat tanah dicatat adanya beban (hak tanggungan) ;
 Jangan membeli tanah yang sedang dijaminkan ;
 Bagaimana kalau baru kuasa memasang hak tanggungan?
  Pastikan adanya roya hak tanggungan.
BEBAS DARI PERLESILIHAN DAN SITAAN
 Selidiki ke orang-orang dekat/famili penjual ;
 Penyitaan tanah ;
 Sita Jaminan ;
 Selidiki ke Kelurahan/Desa ;
 Selidiki ke lokasi dan mengumpulkan informasi dari orang-orang yang dekat tanah dimaksud
;
 Tanya ke kantor pertanahan.

BEBERAPA ALASAN
 BATAS YANG JELAS ;
 URUS SERTIFIKAT ;
 UMUMKAN HAK ANDA ;
 DIRIKAN BANGUNAN ;
 SIMPAN BAIK-BAIK SERTIPIKAT.

PENGADAAN TANAH
1. UU Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum;
2. Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Sebelumnya :
1. PMDN 15 Tahun 1975;
2. Kepres 55 Tahun 1993;
3. Perpres 36 Tahun 2005;
4. Perpres 65 Tahun 2006.
UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 2 TAHUN 2012
TENTANG
PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM
Pasal 1 angka 2 : Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti
kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.
Menurut Perpres Nomor 36 Tahun 2005 jo Perpres Nomor 65 Tahun 2006
Pengadaan Tanah Adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti
rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang
berkaitan dengan tanah atau dengan pencabutan hak atas tanah.
• Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum
antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya dengan memberikan ganti
kerugian atas dasar musyawarah.
• Kepentingan umum adalah kepentingan seluruh lapisan mayarakat.
• Hak atas tanah adalah hak atas sebidang tanah sebagaimana diatur dalam UU No. 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
• Ganti Kerugian adalah penggantian atas nilai tanah berikut bangunan, tanaman dan/ atau
benda-benda lain yang terkait dengan tanah sebagai akibat pelepasan atau penyerahan hak
atas tanah.
Pokok Kebijakan Pengadaan Tanah
Pasal 2
• Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh pemerintah
dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.
• Pengadaan tanah selain untuk pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh
pemerintah dilaksanakan dengan cara jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati
secara suka rela oleh pihak yang bersangkutan.
Pembatasan Pengadaan Tanah Untuk :
Pasal 5
Pembangunan untuk kepentingan umum berdasarkan Keputusan Presiden ini dibatasi untuk :
Kegiatan pembangunan yang dilakukan dan selanjutnya dimiliki pemerintah serta tidak digunakan
untuk mencari keuntungan, dalam bidang-bidang antara lain sebagai berikut :
• Jalan Umum, saluran pembuangan air
• Waduk, bendungan dan bangunan pengairan lainnya termasuk saluran irigasi;
• Rumah Sakit Umum dan Pusat-pusat Kesehatan Mayarakat;
• Pelabuhan atau bandar udara atau terminal;
• Peribadatan;
• Pendidikan atau sekolah;
• Pasar Umum atau Pasar INPRES;
• Fasilitas Pemakaman Umum;
• Fasilitas keselamatan umum seperti antara lain tanggul penanggualangan bahaya banjir, lahar
dan lain-lain;
• Pos dan telekomunikasi;
• Sarana olah raga;
• Stasiun penyiaran radio, televisi beserta sarana perhubungnya;
• Kantor pemerintah;
• Fasilitas Angkatan Bersenjata Republik Indonesia.

Dahulu ada Panitia Pengadaan Tanah

Pasal 6
1. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan
tanah yang dibentuk oleh Gubernur kepala Daerah Tingkat I
• Panitia pengadaan dibentuk di setiap Kabupaten atau Kota Daerah Tingkat II
Pengadaan tanah berkenaan dengan tanah yang terletak diantara wilayah kabupaten/kota atau
lebih dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah tingkat propinsi yang diketuai atau
dibentuk oleh Gubernur kepala Daerah Tingkat I bersangkutan, yang susunan keanggotaannya
sejauh mungkin mewakili instansi-instansi yang terkait di tingkat propinsi dan daerah tingkat II
yang bersangkutan.
Susunan Kepanitian Pengadaan Tanah
Pasal 7
Susunan panitia pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pasal 6 ayat (2) terdiri dari :
• Bupati /Walikotamadya Kepala DT II sebagai ketua merangkap anggota;
• Kepala kantor pertanahan kabupaten/kota sebagai wakil ketua merangkap anggota;
• Kepala kantor pelayanan pajak bumi dan bangunan, sebagai anggota;
1. Kepala instansi pemerintahan daerah yang bertanggungjawab di bidang bangunan sebgai
anggota;
• Kepala instansi pemerintahan daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian, sebgai
anggota;
1. Camat yang wilayahnya meliputi bidang tanah dimana rencana dan pelaksanaan
pembangunan akan berlangsung sebgai anggota;
• Lurah/Kepala Desa yang wilayahnya meliputi bidang tanah dimana rencana dan pelaksanaan
pembangunan akan berlangsung sebagai anggota;
 • Asisten Sekretaris Wilayah Daerah bidang pemerintahan atau kepala bagian pemerintahan
pada kantor bupati/walikota sebagai sekretaris I bukan anggota;
• Kepala seksi pada kantor pertanahan kabupaten/kota sebagai sekretaris II bukan anggota.

Mekanisme pengadaan tanah

Pasal 9
Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan kepentingan umum dilakukan melalui
musyawarah.
Ganti Kerugian
Pasal 12
Ganti Kerugian dalam rangka pengadaan tanah diberikan untuk :
• Hak atas tanah;
• Bangunan;
• Tanaman;
1. Benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
Pasal 13
Bentuk ganti kerugian dapat berupa :
• Uang;
• Tanah pengganti;
• Pemukiman kembali;
• Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam huruf
a,huruf b, dab huruf c; dan
• Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan.
Pasal 14
Penggantian terhadap tanah yang dikuasai dengan hak ulayat diberikakn dalam bentuk pembangunan
fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat setempat.
Penyelesaian perselisihan pengadaan tanah
Pasal 20
• Pemegang hak atas tanah yang tidak menerima keputusan panitia pengadaan tanah dapat
mengajukan keberatan kepada gubernur kepala daerah tingkat I disertai dengan penjelasan
mengenai sebab-sebab dan alasan keberatan tersebut.
• Gubernur kepala daerah tingkat I mengupayakan penyelesaian mengenai bentuk dan
besarnya ganti kerugian tersebut dengan mempertimbangkan pendapat dan keinginan semua
pihak.
1. Setelah mendengar dan mempelajari pendapat dan keinginan pemegang hak atas tanah serta
pertimbangan panitia pengadaan tanah Gubernur kepala daerah tingkat I mengeluarkan
keputusan yan dapat mengukuhkan atau mengubah keputusan panitia pengadaan tanah
mengenai bentu dan atau besarnya ganti kerugian yang akan di berikan.
Pengadaan tanah Skala Kecil
Pasal 23
Pelaksanaan pemangunan untuk kepentingan umum yang memrlukan tanah yang luasnya
tidak lebih dari 1 (satu) Ha, dapat dilakukan langsung oleh instansi Pemerintah yang
memerlukan tanah dengan para pemegang hak atas tanah, dengan cara jual beli atau tukar
menukar atau cara lain yang disepakati kedua belah pihak.