DOKUMEN USULAN TEKNIS

BAB 5
APRESIASI DAN INOVASI
DOKUMEN USULAN TEKNIS
KEGIATAN PENYUSUNAN KAJIAN LOKASI INDUSTRI

KABUPATEN BANJARNEGARA

DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG KABUPATEN BANJARNEGARA

Sesuai dengan ketentuan yang dipersyaratkan di dalam dokumen lelang pada bab ini
memuat tentang Apresiasi dan Inovasi dari perusahaan AGP Konsultan untuk pekerjaan
Kegiatan Penyusunan Kajian Lokasi Industri Kabupaten Banjarnegara Tahun Anggaran 2019.

5.1. PENGERTIAN TERKAIT INDUSTRI

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 Tentang Perindustrian, pengertian
dari industri adalah seluruh bentuk kegiatan ekonomi yang mengolah bahan baku dan/atau
memanfaatkan sumber daya industri sehingga menghasilkan barang yang mempunyai nilai
tambah atau manfaat lebih tinggi termasuk jasa industri. Sementara kawasan industri
merupakan kawasan tempat pemusatan kegiatan Industri yang dilengkapi dengan sarana dan
prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan Kawasan Industri.
Di Indonesia pengertian kawasan industri juga mengacu kepada Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 2009 Tentang Kawasan Industri, pengertian dari industri adalah kegiatan
ekonomi yang mengolah bahan mentah, bahan baku, barang setengah jadi, dan/atau barang
jadi menjadi barang dengan nilai yang lebih tinggi untuk penggunaannya, termasuk kegiatan
rancang bangun dan perekayasaan Industri. Sementara kawasan industri (menurut Peraturan
Menteri Perindustrian Nomor 40/M-IND/PER/7/2016) merupakan kawasan tempat pemusatan
kegiatan Industri yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang yang
dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan Kawasan Industri yang telah memiliki Izin Usaha
Kawasan Industri.
Berdasarkan pada beberapa pengertian tentang kawasan industri tersebut, dapat
disimpulkan, bahwa suatu kawasan disebut sebagai kawasan industri apabila memiliki ciri-ciri
sebagai berikut :

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-1
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

a. adanya areal/bentangan lahan yang cukup luas dan telah dimatangkan,

b. dilengkapi dengan sarana dan prasarana,
c. ada suatu badan (manajemen) pengelola,
d. memiliki izin usaha kawasan industri,
e. biasanya diisi oleh industri manufaktur (pengolahan beragam jenis).
Ciri-ciri tersebut diatas yang membedakan “kawasan industri” dengan “Kawasan
Peruntukan Industri” dan “Zona Industri”. Kawasan Peruntukan Industri (menurut Peraturan
Menteri Perindustrian Nomor 40/M-IND/PER/7/2016) adalah bentangan lahan yang
diperuntukkan bagi kegiatan industri berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang
ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Sedangkan yang
dimaksud Zona Industri adalah satuan geografis sebagai tempat tumbuh dan berkembangnya
kegiatan industri, baik berupa industri dasar maupun industri hilir, berorientasi kepada
konsumen akhir dengan populasi tinggi sebagai penggerak utama yang secara keseluruhan
membentuk berbagai kawasan yang terpadu dan beraglomerasi dalam kegiatan ekonomi dan
memiliki daya ikat spasial.

5.2. TUJUAN, PRINSIP DAN KRITERIA PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI

Pembangunan kawasan industri merupakan salah satu sarana untuk
mengembangkan industri yang berwawasan lingkungan serta memberikan kemudahan dan
daya tank untuk berinvestasi. Hal ini sejalan dengan amanat dalam Undang-Undang Nomor 3
Tahun 2014 tentang Perindustrian bahwa upaya untuk mendorong pembangunan industri
perlu dilakukan melalui pembangunan lokasi industri yaitu berupa Kawasan Industri.
Guna mendorong percepatan pembangunan kawasan industri dimaksud, pemerintah
telah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2009 tentang Kawasan Industri dan
Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 Tentang Perindustrian, dimana setiap perusahaan
industri baru setelah diberlakukannya kedua Peraturan Perundangan tersebut, wajib masuk
dalam Kawasan Industri. Dasar pertimbangan mewajibkan industri baru masuk dalam kawasan
industri agar industri yang dibangun berada dalam tata ruang yang tepat dan benar, akrab
lingkungan, pengelolaan yang efektif dan efisien serta memudahkan dalam perencanaan dan
pengadaan infrastruktur yang diperlukan.

5.2.1. Tujuan Pembangunan Kawasan Industri

Pembangunan Kawasan Industri menurut Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 40/M-
IND/PER/7/2016, bertujuan untuk:

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-2
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

a. mempercepat penyebaran dan pemerataan pembangunan industri;

b. meningkatkan upaya pembangunan industri yang berwawasan lingkungan;
c. meningkatkan daya saing investasi dan daya saing industri; dan
d. memberikan kepastian lokasi sesuai tata ruang.

5.2.2. Prinsip-Prinsip Pengembangan Kawasan Industri

Dalam pengembangan kawasan industri, perlu memperhatikan beberapa prinsip berikut
(Sumber Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 40/M-IND/PER/7/2016) :
a. Kesesuaian Tata Ruang
Pemilihan penetapan dan penggunaan lahan untuk kawasan industri harus sesuai dan
mengacu kepada ketentuan yang ditetapkan oleh Rencana Tata Ruang Wilayah
Kabupaten/Kota yang bersangkutan, Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, maupun
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional. Kesesuaian tata ruang merupakan salah satu
syarat bagi perizinan kawasan industri.
b. Ketersediaan Infrastruktur Industri
Pengembangan suatu kawasan industri mempersyaratkan dukungan ketersediaan
prasarana dan sarana yang memadai. Dalam upaya mengembangkan suatu Kawasan
Industri perlu mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:
1) tersedianya akses jalan yang dapat memenuhi kelancaran arus transportasi kegiatan
industri;
2) tersedianya sumber energi (gas, listrik, dan lain-lain) yang mampu memenuhi
kebutuhan kegiatan industri baik dalam hal ketersediaan, kualitas, kuantitas, dan
kepastian pasokan;
3) tersedianya sumber air sebagai air baku industri dan air minum baik yang bersumber
dari air permukaan atau air tanah; dan
4) tersedianya sistem dan jaringan telekomunikasi untuk kebutuhan telepon dan
komunikasi data.
c. Ramah Lingkungan
Dalam pengembangan kawasan industri, pengelola kawasan Industri wajib melaksanakan
pengendalian dan pengelolaan lingkungan sesuai dengan peraturan perundangan yang
berlaku, dimana kawasan industri wajib dilengkapi dengan dokumen Analisa Mengenai
Dampak Lingkungan (AMDAL).

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-3
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

d. Efisiensi
Aspek efisiensi merupakan landasan pokok dalam pengembangan kawasan industri.
Aspek efisiensi yang dimaksud antara lain meliputi efisiensi dalam aspek lokasi dan
infrastruktur serta aspek pelayanan. Bagi tenan akan mendapatkan lokasi kegiatan
industri yang sudah tertata dengan baik yang dilengkapi dengan infrastruktur yang
mampu meningkatkan daya saing tenan tersebut. Sedangkan bagi pemerintah daerah
akan menjadi lebih efisien dalam perencanaan pembangunan prasarana yang mendukung
dalam pengembangan kawasan industri.
e. Keamanan dan Kenyamanan Berusaha
Situasi dan kondisi keamanan yang stabil merupakan salah satu jaminan bagi
keberlangsungan kegiatan kawasan industri sehingga diperlukan adanya jaminan
keamanan dan kenyamanan berusaha dari gangguan keamanan seperti gangguan
ketertiban masyarakat, tindakan anarkis, dan gangguan lainnya terhadap kegiatan industri
di dalam Kawasan Industri.
Dalam menciptakan keamanan dan kenyamanan berusaha, Pengelola Kawasan lndustri
dapat bekerjasama dengan Pemerintah Daerah setempat dan/atau pihak keamanan.
Apabila dipandang perlu, pemerintah dapat menetapkan suatu Kawasan Industri sebagai
objek vital untuk mendapatkan perlakuan khusus. Faktor keselamatan merupakan aspek
yang tidak dapat diabaikan dalam perencanaan dan pelaksanaan kegiatan kawasan
industri, sehingga perlu memperhatikan hal-hat yang menyangkut Keselamatan dan
Kesehatan Kerja dan Lingkungan (K3L) dan menerapkan prinsip-prinsip keselamatan kerja
yang berlaku.
f. Percepatan Penyebaran dan Pemerataan Pembangunan Industri
Pembangunan Kawasan Industri dilakukan sebagai bagian dari upaya percepatan
penyebaran dan pemerataan pembangunan industri ke seluruh wilayah Negara Kesatuan
Republik Indonesia.

5.2.3. Pemilihan Lokasi Kawasan Industri

Kelayakan lokasi dilakukan sebagai kegiatan awal yang dimaksudkan untuk
mengumpulkan berbagai data dan informasi atas lokasi yang dapat menggambarkan sejauh
mana potensi lokasi tersebut untuk dikembangkan sebagai Kawasan Industri. Kegiatan
kelayakan lokasi ini juga dimaksudkan untuk melihat kesesuaian pemanfaatan lokasi di dalam
rencana tata ruang wilayah.

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-4
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

Pemilihan lokasi pembangunan Kawasan Industri dilakukan dalam dua pendekatan

yaitu: (1) bagi daerah yang sudah memiliki pertumbuhan industri berdasarkan orientasi pasar
(market oriented) digunakan pendekatan permintaan lahan (land demand). Ukuran yang
langsung dapat dipergunakan sebagai indikasi suatu wilayah layak untuk dikembangkan
sebagai Kawasan Industri apabila dalam wilayah tersebut permintaan akan lahan industri rata-
rata per tahunnya sekitar 7–10 ha atau perkembangan industri manufaktur dengan tingkat
pertumbuhan minimum lima unit usaha dimana satu unit usaha industri manufaktur
membutuhkan lahan sekitar 1,32–1,34 ha; dan (2) bagi daerah yang memiliki potensi
sumberdaya alam sebagai bahan baku industri dalam rangka meningkatkan nilai tambah perlu
diciptakan kutub pertumbuhan baru (growth pole).
Berkembangnya suatu Kawasan Industri tidak terlepas dari pemilihan lokasi
kawasan industri yang akan dikembangkan, karena sangat dipengaruhi oleh beberapa
faktor/variabeI di wilayah lokasi kawasan. Selain itu dengan dikembangkannya suatu Kawasan
lndustri juga akan memberikan dampak terhadap beberapa fungsi di sekitar lokasi kawasan.
Oleh sebab itu, beberapa kriteria menjadi pertimbangan di dalam pemilihan lokasi Kawasan
Industri (Sumber Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 40/M-IND/PER/7/2016) antara lain :
a. Jarak ke Pusat Kota
Pertimbangan jarak ke pusat kota bagi lokasi Kawasan Industri dibutuhkan dalam rangka
kemudahan memperoleh fasilitas pelayanan baik dari sisi infrastruktur industri, sarana
penunjang maupun pemasaran. Pertimbangan tersebut perlu diperhatikan mengingat
pembangunan suatu Kawasan Industri tidak harus membangun seluruh infrastruktur dari
mulai tahap awal melainkan dapat memanfaatkan infrastruktur yang telah ada seperti
listrik dan air bersih yang biasanya telah tersedia di lingkungan perkotaan, dimana
dibutuhkan kestabilan tegangan (listrik) dan tekanan (air bersih) yang dipengaruhi oleh
faktor jarak. Di samping itu dibutuhkan pula fasilitas perbankan, kantor pemerintahan
yang memberikan jasa pelayanan bagi kegiatan industri yang pada umumnya berlokasi di
pusat perkotaan. Oleh karena itu, idealnya suatu Kawasan Industri berjarak minimal 10 km
dari pusat kota.
b. Jarak Terhadap Permukiman
Pertimbangan jarak terhadap permukiman bagi pemilihan lokasi kegiatan industri, pada
prinsipnya memiliki tiga tujuan pokok, yaitu:
1) memberikan kemudahan bagi para pekerja untuk mencapai tempat kerja di Kawasan
Industri;
2) mengurangi kepadatan lalu lintas di sekitar Kawasan Industri; dan

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-5
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

3) mengurangi dampak polutan dan limbah yang dapat membahayakan bagi kesehatan
masyarakat.
Oleh karena itu, idealnya jarak terhadap permukiman yang ideal minimal 2 (dua) km dari
lokasi kegiatan industri.
c. Jaringan Transportasi Darat
Jaringan transportasi darat bagi kegiatan industri memiliki fungsi yang sangat penting
terutama dalam rangka kemudahan mobilitas pergerakan dan aksesibilitas logistik barang
dan pergerakan manusia yang dapat berupa jaringan jalan dan jaringan rel kereta api.
Jaringan jalan untuk kegiatan industri harus memperhitungkan kapasitas dan jumlah
kendaraan yang akan melalui jalan tersebut, sehingga dapat diantisipasi sejak awal
kemungkinan terjadinya kerusakan jalan dan kemacetan. Hal tersebut penting
dipertimbangkan karena untuk mengantisipasi dampak permasalahan transportasi yang
ditimbulkan oleh kegiatan industri. Kawasan Industri sebaiknya terlayani oleh jaringan
jalan arteri primer untuk pergerakan lalu-lintas kegiatan industri.
d. Jaringan Energi dan Kelistrikan
Ketersediaan jaringan listrik menjadi syarat yang penting untuk kegiatan industri karena
proses produksi kegiatan industri sangat membutuhkan energi yang bersumber dari listrik
untuk keperluan mengoperasikan alat-alat produksi. Dalam hal ini standar pelayanan
listrik untuk kegiatan industri tidak sama dengan kegiatan domestik, dimana perlu
kestabilan pasokan daya dan tegangan. Kegiatan industri umumnya membutuhkan energi
listrik yang sangat besar, sehingga perlu diperhatikan sumber pasokan listriknya, baik
yang bersumber dari perusahaan listrik negara, maupun yang disediakan oleh perusahaan
Kawasan Industri.
Selain energi listrik terdapat beberapa industri yang memerlukan jenis energi lain (BBM,
batubara, dan gas) seperti industri petrokimia dan besi baja. Oleh karena itu, dalam
merencanakan Kawasan Industri harus memperhatikan kebutuhan energi dari masing-
masing tenan.
e. Jaringan Telekomunikasi
Kegiatan industri tidak akan lepas dari aspek bisnis terkait pemasaran maupun
pengembangan usaha, sehingga jaringan telekomunikasi seperti telepon dan internet
menjadi kebutuhan dasar bagi pelaku kegiatan industri untuk menjalankan kegiatannya.
f. Pelabuhan Laut
Kebutuhan prasarana pelabuhan menjadi kebutuhan yang mutlak, terutama bagi kegiatan
pengiriman bahan baku/bahan penolong dan pemasaran produksi, yang berorientasi ke

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-6
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

luar daerah dan keluar negeri (ekspor/impor). Kegiatan industri sangat membutuhkan
pelabuhan sebagai pintu keluar-masuk kebutuhan logistik barang.
g. Sumber Air Baku
Kawasan Industri sebaiknya mempertimbangkan keberadaan sungai sebagai sumber air
baku dan tempat pembuangan akhir limbah industri yang telah memenuhi baku mutu
lingkungan. Di samping itu, jarak yang ideal seharusnya juga memperhitungkan
kelestarian lingkungan Daerah Aliran Sungai (DAS), sehingga kegiatan industri dapat
secara seimbang menggunakan sungai untuk kebutuhan kegiatan industrinya tetapi juga
tidak menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan DAS tersebut. Sumber air baku
tersebut harus memiliki debit yang mencukupi untuk melayani kebutuhan Kawasan
Industri.
Apabila sumber air permukaan tidak memungkinkan dari segi jarak dan topografi dapat
menggunakan sumber air tanah sesuai ketentuan yang berlaku, namun bagi tenan
dilarang melakukan pengambilan air tanah dalam rangka memperhitungkan neraca air
(water balance) terhadap kelangsungan sistem IPAL dan gangguan terhadap muka air
tanah penduduk sekitar.
h. Kondisi Lahan
Peruntukan lahan industri perlu mempertimbangkan daya dukung lahan dengan kriteria
sebagai berikut:
1) Topografi
Pemilihan lokasi peruntukan kegiatan industri hendaknya dipilih pada areal lahan yang
memiliki topografi yang relatif datar. Kondisi topografi yang relatif datar akan
mengurangi pekerjaan pematangan lahan (cut and fill) sehingga dapat mengefisienkan
pemanfaatan lahan secara maksimal, memudahkan pekerjaan konstruksi dan
menghemat biaya pembangunan. Adapun topografi/kemiringan tanah ideal adalah
maksimal 15%.
2) Daya Dukung Lahan
Daya dukung lahan erat kaitannya dengan jenis konstruksi pabrik dan jenis proses
produksi yang dilakukan. Jenis konstruksi pabrik sangat dipengaruhi oleh daya dukung
jenis dan komposisi tanah, serta tingkat kelabilan tanah, yang sangat mempengaruhi
biaya dan teknologi konstruksi yang digunakan. Mengingat bangunan industri
membutuhkan pondasi dan konstruksi yang kokoh maka agar diperoleh efisiensi dalam
pembangunannya sebaiknya nilai daya dukung tanah (sigma) berkisar antara : 0,7 – 1,0
kg/cm2.

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-7
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

3) Kesuburan Lahan
Tingkat kesuburan lahan merupakan faktor penting dalam menentukan lokasi
peruntukan Kawasan Industri. Apabila tingkat kesuburan lahan tinggi dan baik bagi
kegiatan pertanian maka kondisi lahan seperti ini harus tetap dipertahankan untuk
kegiatan pertanian dan tidak dicalonkan dalam pemilihan lokasi Kawasan Industri. Hal
ini bertujuan untuk mencegah terjadinya konversi lahan yang dapat mengakibatkan
menurunnya tingkat produktivitas pertanian sebagai penyedia kebutuhan pangan bagi
masyarakat dan dalam jangka panjang sangat dibutuhkan untuk menjaga ketahanan
pangan (food security). Untuk itu, dalam pembangunan Kawasan Industri pemerintah
daerah harus bersikap tegas untuk tidak memberikan izin lokasi Kawasan Industri pada
lahan pertanian, terutama areal pertanian lahan basah (irigasi teknis).
4) Pola Tata Guna Lahan
Mengingat kegiatan industri selain menghasilkan produksi juga menghasilkan hasil
sampingan berupa limbah padat, cair dan gas, Kawasan Industri dibangun pada lokasi
yang non-pertanian, nonkonservasi dan non-permukiman untuk mencegah timbulnya
dampak negatif.
5) Ketersediaan Lahan
Kegiatan industri umumnya membutuhkan lahan yang luas, terutama industri-industri
berskala sedang dan besar. Untuk itu, skala industri yang akan dikembangkan harus
pula memperhitungkan luas lahan yang tersedia sehingga tidak terjadi upaya
memaksakan diri untuk konversi lahan secara besarbesaran guna pembangunan
Kawasan Industri. Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015, luas lahan
Kawasan Industri minimal 50 ha atau minimal 5 ha untuk Kawasan Industri khusus
industri kecil dan menengah.
Ketersediaan lahan harus memasukkan pertimbangan kebutuhan lahan di luar kegiatan
sektor industri sebagai efek bergandanya, seperti kebutuhan lahan perumahan dan
kegiatan permukiman dan perkotaan lainnya. Sebagai ilustrasi, bila per hektar
kebutuhan lahan Kawasan Industri menyerap 100 tenaga kerja, berarti dibutuhkan
lahan perumahan dan kegiatan pendukungnya seluas 1–1,5 ha untuk tempat tinggal
para pekerja dan berbagai fasilitas penunjang. Hal ini berarti, apabila hendak
dikembangkan 100 ha Kawasan Industri di suatu daerah maka di sekitar lokasi harus
tersedia lahan untuk fasilitas seluas 100–150 ha, sehingga total area dibutuhkan 200–
250 ha.

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-8
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

6) Harga Lahan
Salah satu faktor utama yang menentukan pilihan investor dalam memilih lokasi
peruntukan industri adalah harga beli/sewa lahan yang kompetitif, artinya bila lahan
tersebut dimatangkan sebagai kavling siap bangun yang dilengkapi infrastruktur dasar
dan penunjang yang harganya dapat dijangkau oleh para pengguna (user). Dengan
demikian, dalam pemilihan lokasi Kawasan Industri sebaiknya harga lahan (tanah
mentah) tidak terlalu mahal.
Di samping itu, agar terjadi transaksi lahan yang adil dan menguntungkan semua pihak,
masyarakat dapat terlibat menanamkan modal berupa lahan yang dimilikinya dalam
investasi Kawasan Industri sehingga membuka peluang bagi masyarakat pemilik lahan
untuk merasakan langsung nilai tambah dari keberadaan Kawasan Industri di
daerahnya. Pelaksanaan partisipasi masyarakat ini dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Secara ringkas kriteria pertimbangan pemilihan lokasi kawasan industri dan lokasi
industri dapat dilihat dari Tabel berikut ini.
Tabel 1
Kriteria Pemilihan Lokasi Kawasan Industri
No Kriteria Pemilihan Lokasi Faktor Pertimbangan
1 Jarak Pusat Kota Minimal 10 Km
2 Jarak Terhadap Permukiman Minimal 2 Km
3 Jaringan Transportasi Darat Arteri Primer atau jaringan kereta api
4 Jaringan energi dan kelistrikan Tersedia
5 Jaringan Telekomunikasi Tersedia
6 Prasarana Angkutan Tersedia Pelabuhan Laut untuk
kelancaran transportasi logistik barang
maupun outlet ekspor/ impor
7 Sumber Air Baku Tersedia sumber air permukaan (sungai,
danau, waduk/embung, atau laut)
dengan debit yang mencukupi
8 Kondisi Lahan • Topografi maksimal 15%
• Daya dukung lahan sigma tanah : 0,7 –
1,0 kg/cm2
• Kesuburan tanah relatif tidak subur

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-9
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

No Kriteria Pemilihan Lokasi Faktor Pertimbangan

(non-irigasi teknis)
• Pola tata guna lahan: nonpertanian,
non-permukiman, dan non-konservasi
• Ketersediaan lahan minimal 50 ha
• Harga lahan relatif (bukan merupakan
lahan dengan harga yang tinggi di
daerah tersebut)
Sumber: Permenperind Nomor 40 Tahun 2016

5.4. STANDAR TEKNIS PERENCANAAN KAWASAN INDUSTRI

Pemahaman terhadap standar teknis kawasan industri diperlukan baik dalam rangka
memilih lokasi yang tepat bagi rencana lokasi kawasan industri maupun dalam menilai apakah
rencana pengembangan kawasan industri yang diusulkan oleh investor dapat memenuhi
berbagai prasyarat teknis, sehingga dapat menghindari terjadinya permasalahan teknis dan
lingkungan. Adapun standar teknis perencanaan kawasan industri adalah sebagai berikut
(Sumber Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 40/M-IND/PER/7/2016):
a. Kebutuhan Lahan
Pembangunan kawasan industri minimal dilakukan pada area seluas 50 hektar. Hal ini
didasarkan atas perhitungan efisiensi pemanfaatan lahan atas biaya pembangunan yang
dikeluarkan dan dapat memberikan nilai tambah bagi pengembang.
Setiap jenis industri membutuhkan luas lahan yang berbeda sesuai dengan skala dan
proses produksinya, oleh karena itu dalam pengalokasian ruang industri tingkat
kebutuhan lahan perlu diperhatikan terutama untuk menampung pertumbuhan industri
baru atapun relokasi. Secara umum dalam perencaan suatu kawasan industri yang akan
ditempati oleh industri manufaktur, 1 unit industri manufaktur membutuhkan lahan 1,34
Ha.
b. Pola Penggunaan Lahan
Pola penggunaan lahan untuk pengembangan kawasan industri adalah sebagai berikut:
• Luas area kapling industri maksimum 70% dari total luas area
• Luas ruang terbuka hijau (RTH) minimum 10% dari total luas area
• Jalan dan saluran antara 8-12% dari total luas area
• Fasilitas penunjang antara 8-12 % dari total luas area

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-10
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

Sedangkan untuk koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), garis
sempadan bangunan (GSB) diatur sesuai dengan ketentuan pemerintah daerah yang
berlaku.
Tabel 2
Pola Penggunaan Lahan Kawasan Industri
Struktur
No Jenis Penggunaan Keterangan
Penggunaan (%)
1 Kapling industri Maksimal 70% Setiap kaveling harus mengikuti
ketentuan KDB sebesar 60:40
termasuk alokasi lahan untuk industri
kecil dan menengah*
2 Jalan dan saluran 8-12% • Jaringan jalan yang terdiri dari jalan
primer dan jalan sekunder
• Saluran drainase
3 Ruang Terbuka Minimal 10% Dapat berupa jalur hijau (green belt),
Hijau taman, dan perimeter
4 Infrastruktur dasar 8-10% Infrastruktur dasar lainnya berupa:
lainnya, • instalasi pengolahan air baku
infrastruktur • instalasi pengolahan air limbah
penunjang, dan • instalasi penerangan jalan
sarana penunjang dapat dikembangkan Infrastruktur
penunjang dan sarana penunjang sesuai
kebutuhan antara lain:
• perumahan
• pendidikan dan pelatihan;
• penelitian dan pengembangan;
• kesehatan;
• pemadam kebakaran
• tempat pembuangan sampah.
• kantor pengelola
• sarana ibadah,
• sarana olahraga
• dll
Sumber: Permenperind Nomor 40 Tahun 2016

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-11
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

Khusus untuk industri kecil dan menengah maka alokasi lahannya ditentukan secara
proporsional berdasarkan luas lahan Kawasan Industri.
Tabel 3
Proporsi Luas Lahan Industri Kecil dan Menengah
Jenis Struktur
No
Penggunaan Penggunaan (%)
1 50-250 1-3
2 251-500 3-5
3 501-1000 5-7
4 1000 7-10
Sumber: Permenperind Nomor 40 Tahun 2016

c. Sistem Zoning
Pada prinsipnya ada 2 hal pokok yang dituju dalam penerapan sistem zoning dalam
perencanaan suatu Kawasan Industri, yaitu:
1) Efisiensi, dalam arti untuk menekan biaya pematangan lahan tidak perlu seluruh areal
Kawasan Industri mempunyai sistem jaringan infrastruktur seperti jalan, saluran
drainase, saluran buangan air kotor (sewerage), pipa distribusi air baku/minum dimensi
atau kapasitasnya sama. Sebagai contoh untuk menempatkan aktivitas industri yang
mempunyai produksi ukuran bulky atau heavy yang biasanya menggunakan kontainer
untuk mengangkut hasil produksinya, dapat ditempatkan pada kavling yang dilayani
ROW besar dan biasanya relatif di depan, sehingga biaya perawatan jalan juga lebih
ringan;
2) Good Neighbourhood, agar tidak terjadi penempatan industri yang memiliki
karakteristik saling kontradiktif dalam internal proses produksinya, sebagai contoh
menempatkan industri yang sensitif terhadap getar bersebelahan kavelingnya dengan
industri yang menimbulkan getar dalam proses produksinya; atau menempatkan
industri yang dalam proses produksinya menggunakan sinar matahari (pengeringan)
bersebelahan dengan industri yang potensial mengeluarkan partikel debu, dan
sebagainya.

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-12
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

Zoning/kaveling dapat dikategorikan atas beberapa kriteria, antara lain yaitu untuk
industri, infrastruktur pendukung, sarana penunjang, dan RTH. Zoning/kaveling industri
dapat dikategorikan sebagai berikut:
1) Berdasarkan luas lahan, kavling siap bangun dengan ukuran lahan kecil berkisar 300-
3.000 m2 per kaveling, ukuran sedang 3.000-30.000 m2 per kavling dan ukuran besar
bila lahan sampai dengan di atas 3 ha per kaveling;
2) Berdasarkan kebutuhan air dapat dikategorikan adalah industri dengan kebutuhan air
kecil, sedang dan besar (wet industry) yang secara otomatis akan menghasilkan limbah
cair yang besar pula (asumsi limbah cair yang dihasilkan dari pemakaian air bersih
berkisar antara 60% sampai dengan 80% return berupa limbah cair); dan
3) Berdasarkan kategori produksi, industri ringan, medium dan berat.
d. Jaringan Jalan
Jaringan jalan dalam Kawasan Industri direncanakan sesuai dengan ketentuan teknis yang
berlaku sebagai berikut:
1) Jalan satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 8 meter atau;
2) Jalan dua jalur dengan satu arah, lebar perkerasan minimum 2 x 7 meter;
3) Dalam pengembangan sistem jaringan jalan di dalam Kawasan Industri, juga perlu
dipertimbangkan untuk adanya jalan akses dari Kawasan Industri ke tempat
permukiman di sekitarnya dan juga ke tempat fasilitas umum di luar Kawasan Industri.
e. Listrik
Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi tenaga listrik sesuai dengan ketentuan PT.PLN
(Persero), yang sumber tenaga listriknya dapat berasal dari PT.PLN (Persero) dan/atau
dari sumber tenaga listrik yang diusahakan sendiri oleh perusahaan Kawasan Industri
dan/atau perusahaan industri di dalam Kawasan Industri. Dalam penyedian fasilitas
kelistrikan perlu dialokasikan lahan untuk penempatan transformator listrik dalam rangka
menjaga kestabilan tegangan.
f. Air
Kebutuhan air untuk Kawasan Industri terdiri dari air baku industri dan air minum.
Kebutuhan infrastruktur penyediaan air terdiri dari instalasi pengolahan air termasuk
saluran distribusi ke setiap kaveling industri. Sumber air baku industri berasal dari
perusahaan Kawasan Industri, sedangkan sumber air minum dapat berasal dari sistem
yang diusahakan sendiri oleh perusahaan Kawasan Industri dengan mengutamakan
sumber air permukaan dan/atau Perusahaan Air Minum (PAM). Pada titik lokasi jalan

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-13
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

utama dapat dibangun semacam valve hydrant untuk pengambilan air bila terjadi
kebakaran.
g. Telekomunikasi
Jaringan telekomunikasi di dalam Kawasan Industri sesuai dengan ketentuan dan
persyaratan teknis yang berlaku.
h. Sistem Drainase
Saluran pembuangan air hujan (drainase) yang bermuara pada saluran pembuangan
sesuai dengan ketentuan teknis pemerintah daerah setempat menyangkut daerah aliran
sungai, cekungan drainase dan daerah rawa.
i. Saluran bungan air kotor (sewerage)
Saluran buangan air kotor (sewerage), merupakan saluran tertutup yang dipersiapkan
untuk melayani kaveling-kaveling industri menyalurkan limbahnya yang telah memenuhi
standar influent ke IPAL terpadu. Pada umumnya untuk mengetahui sumber pencemar
apabila terdapat air limbah pabrik yang melebihi standar influent yang ditetapkan maka di
setiap ujung saluran yang terdapat di persimpangan jalan dari suatu blok industri dibuat
sumur kontrol (control pit).
j. Sistem Pengolahan Sampah
Dalam sistem pengelolaan sampah di Kawasan Industri diterapkan teknik pemilahan dan
pengumpulan sampah berdasarkan jenis sampahnya (sampah organik dan nonnorganik).
Untuk pengolahan sampah dapat dilakukan oleh pengelola Kawasan Industri atau
pemerintah daerah setempat. 8)Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) Instalasi
Pengolahan Air Limbah (IPAL) Kawasan Industri merupakan unit pengolahan air limbah
industri yang berada dalam Kawasan Industri yang diolah secara terpadu. Air limbah yang
diolah dalam IPAL kawasan mencakup air limbah yang berasal dari proses produksi
industri, kegiatan rumah tangga (domestik) industri, perkantoran, dan perumahan.
Perkiraan volume dan kapasitas limbah cair yang dihasilkan oleh aktivitas industri berkisar
antara 60-80% dari konsumsi air bersih per hari. Unit utama pengolahan IPAL Kawasan
Industri yang direncanakan meliputi unit ekualisasi, unit pemisahan padatan, unit biologis,
dan unit pengolahan lumpur.
Apabila jenis-jenis industri yang akan berlokasi di dalam Kawasan Industri berpotensi
limbah cair maka harus dilengkapi dengan IPAL terpadu yang biasanya mengolah empat
parameter kunci, yaitu BOD, COD, pH, dan TSS. Sehubungan dengan IPAL terpadu hanya
mengolah empat parameter maka pihak pengelola harus menetapkan standar influent
yang boleh dimasukan ke dalam IPAL terpadu. Parameter limbah cair lain atau jika kualitas

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-14
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

atas empat parameter kunci tersebut jauh di atas standar influent maka harus dikelola
terlebih dahulu (pre-treatment) oleh masingmasing pabrik.
Dalam perencanaan sistem IPAL terpadu, sangat ditentukan oleh dua faktor utama, yaitu:
1) Investasi maksimal yang dapat disediakan oleh pengembang untuk membangun sistem
IPAL terpadu dikaitkan dengan luas Kawasan Industri sehingga harga jual lahan masih
layak jual.
2) Peruntukan badan air penerima limbah cair (stream), termasuk dalam badan air
dengan klasifikasi mutu air kelas I, II, III atau IV sesuai dengan Peraturan Pemerintah
Nomor 82 Tahun 2001 tentang Pengelolaan Kualitas Air dan Pengendalian Pencemaran
Air.
k. Kantor Pengelola Kawasan Industri
Guna melaksanakan operasional manajemen Kawasan Industri dan memberikan
pelayanan kepada para perusahaan industri maupun pihak-pihak terkait yang
memerlukan, disediakan kantor pengelola yang representatif dan didukung dengan
sarana dan prasarana perkantoran.
l. Penerangan Jalan
Penerangan jalan dibuat pada tiap jalur jalan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
m. Unit Pemadam Kebakaran
Kapasitas dari unit pemadam kebakaran yang harus tersedia disesuaikan dengan
ketentuan teknis yang berlaku.
n. Sarana Penunjang
Di dalam Kawasan Industri dapat juga disediakan sarana penunjang untuk kegiatan
industri baik kegiatan yang langsung berkaitan dengan industri maupun yang menunjang
aktivitas tenaga kerja, antara lain:
1) poliklinik, dimanfaatkan untuk menunjang kesehatan karyawan. Luas dan fasilitas
poliklinik disesuaikan dengan kebutuhan;
2) sarana ibadah, dimanfaatkan sebagai tempat ibadah karyawan di Kawasan Industri,
luasannya disesuaikan dengan kebutuhan;
3) fasilitas olah raga, diperuntukan sebagai fasilitas olah raga;
4) fasilitas komersial, untuk menunjang kegiatan perekonomian di Kawasan Industri
seperti fasilitas perbankan, kantin/restorasi, kantor pos dan sebagainya, yang
luasannya disesuaikan dengan kebutuhan; dan
5) pos keamanan, sebagai fasilitas untuk menunjang keamanan baik di dalam maupun di
pintu masuk Kawasan Industri.

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-15
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

o. Tempat Parkir dan Bongkar Muat

Mengingat jaringan jalan dalam suatu Kawasan Industri membutuhkan tingkat
aksessibilitas yang tinggi maka dalam perencanaan tata letak pabrik maupun site plan
Kawasan Industri perlu memperhatikan hal-hal sebagai berikut:
1) penyediaan tempat parkir kendaraan karyawan non bus dipersiapkan dalam kaveling
pabrik.
2) kegiatan bongkar muat barang harus dilakukan dalam areal/kaveling pabrik sehingga
perlu dipersiapkan areal bongkar muat.
3) penyediaan tempat parkir kendaraan bus karyawan ataupun kontainer bahan
baku/penolong yang menunggu giliran bongkar perlu dipersiapkan oleh pihak
pengelola Kawasan Industri, sehingga tidak memarkir bus atau kontainer di bahu jalan
Kawasan Industri.
p. Penempatan Pintu Keluar – Masuk Kapling
Pengaturan pintu keluar-masuk ini ditujukan untuk menghindari terjadinya gangguan
sirkulasi antar kapling, pengaturan pintu keluar dan masuk ini ditempatkan pada posisi
yang berjauhan. sebagai ilustrasinya dapat dilihat dari gambar berikut ini:

Gambar 1
Penempatan Pintu Keluar dan Masuk Kapling
Sumber: Permenperind Nomor 40 Tahun 2016

5.5. PERENCANAAN PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI

5.5.1. Pra Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri
Kegiatan awal yang dimaksudkan untuk mengumpulkan berbagai data dan informasi
atas lokasi, yang dapat memprediksikan sejauh mana potensi lokasi tersebut untuk
dikembangkan selanjutnya. Kegiatan ini juga dimaksudkan untuk melihat kesesuaian
pemanfaatan lokasi di dalam Rencana Tata Ruang Wilayah setempat.

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-16
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

a. Land Demand
Ukuran yang langsung dapat dipergunakan sebagai indikasi suatu wilayah layak untuk
dikembangkan sebagai kawasan industri, apabila dalam wilayah tersebut permintaan akan
lahan industri rata-rata pertahunnya 7-10 hektar atau minimum 5 unit usaha dimana 1 unit
usaha membutuhkan lahan industri 1,32 - 1,34 Ha.
b. Alternatif Lokasi
Lokasi yang menjadi alternatif untuk dikembangkan sebagai kawasan industri selanjutnya
dianalisis dengan menggunakan beberapa kriteria regional maupun lokasi. seperti posisi
relatif suatu kawasan terhadap dukungan wilayah sekitarnya, ketersediaan sumberdaya
dan stabilitas kawasan, dokumen dari rencana tata ruang wilayah serta bila
memungkinkan analisis foto satelit sehingga didapatkan deliniasi lokasi yang sesuai untuk
kawsan industri.
c. Penunjukan Lokasi
Hasil analisis terhadap lokasi alternatif selanjutnya diseminarkan untuk mendapatkan
persetujuan dari kepala daerah setempat.

5.5.2. Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)

Amdal adalah kajian mengenai dampak penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang
direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan
tentang penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan. Amdal merupakan perangkat kebijakan
yang dipersiapkan untuk mengurangi dampak lingkungan suatu kegiatan sejak tahap
perencanaan kegiatan. Dalam hal kegiatan yang direncanakan dapat menimbulkan dampak
yang sangat penting dan tidak sesuai dengan daya dukung lingkungan maka keputusan dan
rencana yang bersangkutan dengan kegiatannya harus diubah.
Fungsi Amdal untuk:
(1) memberi masukan dalam pengambilan keputusan,
(2) memberi pedoman upaya pencegahan, pengendalian dan pemantauan dampak
lingkungan hidup, dan
(3) memberikan informasi dan data bagi perencanaan pembangunan suatu wilayah.
Sedangkan Amdal memberikan manfaat untuk:
(1) mengetahui sejak awal dampak positif dan negatif akibat kegiatan proyek,
(2) menjamin aspek keberlanjutan proyek pembangunan, dan
(3) menghemat pengunaan sumber daya alam.
Dalam menyusun dokumen Amdal Kawasan Industri, hal yang perlu dipenuhi adalah

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-17
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

(1) legalitas lahan yang telah mendapatkan pengesahan oleh pemerintah daerah setempat
yang berupa peraturan daerah (perda) atau surat keputusan kepala daerah setempat,
(2) adanya pemrakarsa yang bertanggung jawab dalam pengelolaan dan pemantauan
lingkungan. Dalam hal ini pemrakarsa adalah Pemerintah dan/atau pemerintah daerah
atau dunia usaha.
Penyusunan dokumen Amdal yang perlu dipersiapkan terdiri atas:
a. Kerangka Acuan Analisa Dampak Lingkungan Hidup (KA-Andal) yang merumuskan lingkup
dan kedalaman studi Andal dan mengarahkan studi Andal agar berjalan secara efektif dan
efisien sesuai dengan biaya, tenaga dan waktu yang tersedia;
b. Analisis Dampak Lingkungan Hidup (Andal), untuk mengidentifikasikan rencana usaha atau
kegiatan yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan, mengidentifikasikan
komponen lingkungan hidup yang akan terkena dampak penting dan mengevaluasi rencana
usaha atau kegiatan yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan;
c. Rencana Pengelolaan Lingkungan Hidup (RKL), mencakup alternatif pengembangan
dampak positif dan alternatif pencegahan dan penanggulangan dampak negatif dari
rencana usaha atau kegiatan;
d. Rencana Pemantauan Lingkungan Hidup (RPL), untuk memantau parameter atau
komponen lingkungan yang akan terkena dampak penting; dan
e. Ringkasan Eksekutif, yang berisi ringkasan dokumen Amdal, terutama dampak penting
terhadap lingkungan hidup, upaya pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup.
Penyusunan dokumen tersebut di atas mengacu pada Peraturan Menteri Negara
Lingkungan Hidup Nomor 16 Tahun 2012 tentang Pedoman Penyusunan Dokumen Lingkungan
Hidup. Sedangkan bagi industri yang berada dalam Kawasan Industri tidak berkewajiban
menyusun dokumen Amdal tetapi tetap diwajibkan untuk menyusun dokumen Upaya
Pengelolaan Lingkungan Hidup (UKL) dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UPL)
dengan mengacu dokumen Amdal kawasan, kecuali bagi perusahaan industri yang diwajibkan
untuk memiliki Amdal.
Dokumen Amdal diajukan kepada Komisi Penilai Amdal untuk mendapat penilaian.
Menteri, gubernur, atau bupati/walikota berdasarkan rekomendasi penilaian atau penilaian
akhir dari Komisi Penilai Amdal menetapkan keputusan kelayakan atau ketidaklayakan
lingkungan hidup.

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-18
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

5.5.3. Analisis Dampak Lalu Lintas (ANDALALIN)

Analisis Dampak Lalu Lintas (ANDALALIN) adalah serangkaian kegiatan kajian
mengenai dampak lalu lintas dari pembangunan pusat kegiatan, permukiman, dan
infrastruktur yang hasilnya dituangkan dalam bentuk dokumen hasil analisis dampak lalu lintas.
Hasil analisis dampak lalu lintas merupakan salah satu persyaratan pengembang atau
pembangun untuk memperoleh izin lokasi dan izin mendirikan bangunan. Dokumen hasil
analisis dampak lalu lintas paling sedikit memuat:
a. analisis bangkitan dan tarikan lalu lintas dan angkutan jalan akibat pembangunan;
b. simulasi kinerja lalu lintas tanpa dan dengan adanya pengembangan;
c. rekomendasi dan rencana implementasi penanganan dampak;
d. tanggung jawab pemerintah dan pengembang atau pembangun dalam penanganan
dampak;
e. rencana pemantauan dan evaluasi; dan
f. gambaran umum lokasi yang akan dibangun atau dikembangkan.
Hasil analisis dampak lalu lintas harus mendapat persetujuan dari:
a. Menteri yang bertanggung jawab di bidang sarana dan prasarana lalu lintas dan angkutan
jalan, untuk jalan nasional;
b. Gubernur, untuk jalan provinsi
c. Bupati, untuk jalan kabupaten dan/atau jalan desa; atau d. Walikota, untuk jalan kota.

5.5.4. Pengurusan Perizinan

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015 tentang Kawasan Industri
maka terdapat beberapa jenis perizinan yang terkait dengan pembangunan Kawasan Industri
yang perlu disiapkan oleh perusahaan yang akan membangun Kawasan Industri. Perizinan
tersebut meliputi:
1. Izin Lingkungan
Izin yang diberikan kepada setiap orang yang melakukan usaha dan/atau kegiatan yang
wajib Amdal atau UKL-UPL dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup
sebagai prasyarat untuk memperoleh izin usaha dan atau kegiatan, yang diterbitkan oleh
Menteri, Gubernur atau Bupati/Walikota sesuai dengan kewenangannya.
2. Izin Lokasi
Perusahaan yang telah memperoleh izin prinsip wajib memperoleh Izin Lokasi Kawasan
Industri dengan mengajukan permohonan kepada:
a. Bupati/Walikota untuk Kawasan Industri yang lokasinya di wilayah satu Kabupaten/Kota;

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-19
 DOKUMEN USULAN TEKNIS

b. Gubernur untuk Kawasan Industri yang lokasinya lintas Kabupaten/Kota; atau

c. Kepala Badan Pertanahan Nasional untuk Kawasan Industri yang lokasinya lintas
Provinsi.
Pemberian izin lokasi Kawasan Industri kepada perusahaan dilakukan berdasarkan rencana
tata ruang wilayah yang ditetapkan pemerintah daerah setempat.
3. Izin Usaha Kawasan Industri
Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI) dikeluarkan oleh pejabat yang berwenang, atas
permohonan perusahaan yang telah dilengkapi dengan beberapa syarat khususnya laporan
kondisi lapangan dengan melihat pembangunan infrastruktur dasar yang telah dilakukan.
Pembangunan infrastruktur dasar Kawasan Industri harus memenuhi Standar Kawasan
Industri.
4. Hak Guna Bangunan (HGB)
Permohonan Hak Guna Bangunan (HGB) dilakukan dalam 2 (dua) tahap. Tahap pertama
dilakukan permohonan HGB Induk untuk keseluruhan Kawasan Industri. Tahap berikutnya
diajukan permohonan HGB untuk masing-masing kaveling industri.
5. Izin Perluasan Kawasan Industri
Izin perluasan Kawasan Industri diajukan setelah perusahaan Kawasan Industri
memperoleh Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI) dan telah beroperasi. Apabila Perusahaan
Kawasan Industri akan melakukan perluasan kawasan maka diharuskan mengajukan Izin
Perluasan Kawasan Industri.

A p r e s i a s i d a n I n o v a s i | 5-20