C.

Mudah Dibeli dan Dijual

Mudah atau sulitnya investasi itu dibeli atau dijual adalah ditinjau dari segi biaya,
waktu dan prosedurnya Keadaan di atas adalah mempengaruhi seorang investor dalam
memilih bidang investasi yang diinginkan. Sebagai contoh, bagi seseorang yang
menginvestasikan uangnya di bank, mungkin tidak ada iuran atau cukai yang perlu dibayar
olehnya, atau kalaupun ada hanya kecil dan cukup saderhana, dia hanya perlu mengisi
formulir dan hanya beberapa menit urusan beres dan demikian pula saat mengambil atau
menutup tabungan, semua bisa dilalaksanakan dengan waktu yang singkat dan biaya yang
cukup murah. Keadaan tersebut lain dengan keadaan investasi dalam sebuah properti (tanah
dan bangunan).
Seseorang yang membeli tanah sebagai sebuah investasi perlu melalui prosedur yang
panjang mulai dari perjanjian jual-beli dengan pihak. penjual, prosedur di tingkat desa dan
wilayah, notaris dan lain sebagainya yang melibatkan waktu dan biaya yang cukup banyak.
Demikian halnya dengan waktu menjual, di mana pemasangan iklan untuk mencari pembeli
serta berbagai prosedur perlu dijalani. Fenomena tersebut akan memberi pertirnbangan
kepada investor terhadap pemilihan bidang Investasi bardasarkan keutamaan prinsip mana
yang diambil.

D. Dapat Dipecah/Dibagi dalam Unit-unit Kecil

Investasi yang baik seharusnya dapat dipecah atau dibagi dengan mudah dalam unit-
unit yang lebih kecil. Biasanya investasi yang memerlukan modal yang relatif sedikit adalah
lebin mudah dipecah ke daiam bagian atau unit yang lebih kecil. Sebagai contoh, jika
seseorang menginvestasikan uangnya dalam bentuk saham, maka apabila dia menginginkan
sejumlah uang sewaktu-waktu, dia dapat mengambil beberapa unit dari saham yang dimiliki
untuk djual sesuai dengan keperluannya. Keadaan ini dapat kita bandingkan dengan investasi
dalam sebuah properti (tanah dan bangunan) yang melibatkan modal yang cukup tinggi, di
mana apabila seseorang memerlukan sedikit uang dengan keadaan segera, dia tidaik dapat
menjual sebagian kecil dari tanah atau bangunnya tetapi dia harus menjual tanah dan bangun
tersebut keseluruan dalam sebuah unit yang besar.

1
4.2. Tanah dan Bangunan sebagai Sumber investasi

Dari prinsip-prinsip di atas nyatalah bahwa terdapat berbagi ciri dari setiap investasi.
Ada jenis investasi yeng memberikan jaminan keselamatan modal yang tinggi tetap tidak
mudah untuk dijual-beli dan ada jenis investasi lain yang baik dari segi aliran pendapatan
tetapi tidak baik dari segi keselamatan modal dan sebagainya. Fenomena di atas akan
memberikan gambaran kapada investor-investor tentang baik buruknya tentang investasi
tersebut dan terserah kepeda investor untuk memilih dan membuat keputusan, sebab setiap
investor mungkin mempuyai pendapat yang berbeda dalam menentukan prinsip mana yang
diutamakan.
Tanah dan bangunan sebagai salah satu bidang investasi yang paling populer saat ini
dianggap sebagai salah satu bidang investasi yang paling mantap karena cirinya yang dapat
melawan inflasi. Dengan kata lain seorang investor yang menginvestasikan uangnya dalam
benuk tanah dan/atau bangunan tidak perlu bimbang dengan keselamatan modalnya. Malahan
presentase kenaikan nilai tanah telah menarik minat investor untuk menginvestasikan
modalnya. Dari segi pendapatan pula kebanyakan investasi dalam bentuk tanah dan bangunan
tidak mengalami banyak masalah, terlebih dalam kondisi pasaran yang lebih baik seperti
sekarang ini.
Namun demikian, investasi di bidang properti (tanah dan bangunan) ini sangatlah
tidak sesusi untuk investor-investor yang bermodal kecil, sabab bagi mereka yang
diutamakan adalah tingikat kecairan (liquidity) modial yang tinggi. Berikut ini adalah
beberapa karakteristik yang terdapat dalam investasi di bidang properti (tanah dan bangunan)

a) Invesasi adalah lebih bersifat jangka panjang

b) Biaya untuk membeli dan meniualnya relative tinggi
c) Waktu yang diperlukan untuk membeli dan menjualnya adalah panjang
d) Bukti pemilikan kadangkala dapat memjadikan masalah yang menyulitkan
e) Jumlah modal yang diperlukan untuk membeli tanah dan bangunan adalah relatif lebih
tinngi dan tidak dapat dibeli sebagian dari sahamnya
f) Mungkin terdapat banyak masalah dalam pengurusan dalam hal pemilikannya
g) Tanah adalah terbuka pada pengaruh undang-undang dan kebijaksanaan serta politik
Negara, di mana hal ini mngkin akan mempunyai pengaruh negatif terhadap suatu
kepentingan atas tanah tersebut

2
h) Terdapat unsur “kemegahan” seseorang yang menjadi tuan tanah dalam arti lain
pemilikan tenah merupakan lambang "status social” seseorang.
i) Nilai tanah senantiasa naik seiring dengan waktu dan merupakan satu kontrol yang baik
terhadap inflasi.
j) Hasil dari invesasi di bidang properti secara umum, jauh lebih tinggi daripada hasil dari
jumlah yang sama yang diinvestasikan dalam bentuk investasi lain.

5. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI

Nilai properti, sama seperti nilai barang-barang lain adalah ditentukan oleh sifat-sifat
fisik yang terdapat pada properti itu sendiri dan beberap faktor-faktor luar yang mempunyai
dampak atau pengaruh terhadap nilai properti mengikut waktu dan keadaan. Secara garis
besar faktor-faktor yang mempengaruhi nilai suatu properti dibedakan ke dalam 4 faktor,
yaitu:
a) faktor permintaan dan penawaran;
b) faktor fisik properti tersebut;
c) faktor lokasi dan perletakan; dan
d) faktor kebangsaan/poltik.

5.1. Faktor Permintaan dan Penawaran

Faktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan menyeluruh dampaknya
karena faktor ini meliputi faktor-faktor lainnya juga. Jika penawaran properti dipasaran tetap
sedangkan permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik, Begitu pula sebaliknya, jika
permintaan adalah tetap sedangkan penawaran bertambah, maka nilai properti dapat meniadi
turun. Tetapi apakah penyebab naik atau turunnya permintaan dan perawaran properti
dipasaran?
Ada beberapa sebab yang dapat mengubah pamintaan dan penawaran properti dipasaran,
yaiu:

A. Faktor-faktor kependudukan

3
 Bertambahnya jumlah penduduk merupakan faktor utama yang minyebabkan
bertambahnya permintaan properti. Dengan bertambahnya Jumlah penduduk suatu kota atau
wilayah sacara otomatis akan benyebabkan lebih banyak rumah kediaman, ruang kantor,
industri dan lain-lain sarana diperlukan. Singkat kata, sekiranya penawaran properti dipasaran
tidak bertambah seiring dengan pertambahan jumlah penduduk maka akan menyebabkan
kenaikan nilai properti diberbagai sector.
Selain jumlah penduduk, perubahan struktu penduduk secara perubahan penyebaran
penduduk juga dapat mepengaruhi penawaran dan permintaan serta seterusnya akan
mempergaruhi niliai properti. Hal ini dapat dilihat dalam konteks sebuah masyarakat, di mana
jika struktur penduduknya sebagian besar adalah orang-orang yang belum berkeluarga maka
jumlah tempat tinggal serta jenis properti yang akan diperlukan dipasaran adalah berbeda jika
dibandingkan dengan masyarakat yang sebagian besar penduduknya adalah sudah
berkeluarga. Jadi jelaslah bahwa faktor-faktor kependudukan ini sangat berpengaruh terhadap
corak permintaan dan selajutnya nilai properti.

B. Perubahan Citarasa

Perubahan citarasa penyewa. pembei atau para investor juga memberi dampak yang
kelihatan terhadap permintaan jenis-jenis properiti yang berbeda Sekiranya pada suatu masa
tertentu minat para penyewa atau pembeli berubah dari jenis rumah satu tingkat kepada jenis
rumah bertingkat seprti apartemen dan kondominium, maka akan kita dapati bahwa sektor-
sektor ini akan mengalami perubahan dalam nilai sekiranya tidak disuaikan dengan
sewajarnya.
Demikian juga dengan citarasa investor-investor yang dapat berubah misalnya dari
sektor pertanian kesektor indusrti atau dari suatu kawasan ke kawasan lain yang lebih
menarik, dan mnguntungkan dari aspek investasi.

C. Perubahan Teknologi Pembangunan

Dengan munculnya teknologi-teknologi baru dalam pembangunan properti, maka

penawararan properti dipasaran dapat ditambah dengan kadar yang lebih cepat. Hal ini
banyak melibatkan sektor rumah tinggal dan apabilah kadar pertabahan ini dapat menandingi
permintaan, maka nilai rumah tinggal dapat diturunkan atau distabilkan

4
15.2. Faktor-Faktor Fisik Properti

A. Jenis dan Kegunaan Properti

Jenis dan kegunaan properti akan menentukan lingkup pasaran bagi properti yang
berkenaan. Sebagai contoh properti pertanian mempunyai pasaran yang lebih terbatas di
banding dengan properti industri yang lebih bercorak nasional atau internasional. Tetapi
walau bagai manapun potensi penggunaan perlu dipertimbagkan karena disuatu waktu nanti
kegunaan akan dapat ditukar kepada kegunaan yang lebih baik, sehingga nilai properti dapat
meningkat.

B. Ukuran dan Bentuk

Lebih luas suatu tanah maka lebih mudah dan ekonomis suatu aktifitas dapat dijalankan
diatasnya dan oleh sebab itu properti tersebut akan menjadih lebih menarik. Tetapi walau
bagaimanapun, jika terlalu luas, tanah-tanah pertanian misalnya, nilai per meter perseginya
akan turun hal ini dikarenakan jika terlalu luas maka semakin banyak masalah dalam
pengurusannya. Keadaan ini menjadikan semakin berkurangnya permintaan terhadap tanah-
tanah yang luas
Bentuk fisik properti juga tidak kurang peranannya dalam menentukan nilai sebuah
properti, terutama sekali untuk tanah kosong dan tanah-tanah yang berpotensi untuk di
bangun. Tanah yang berbentuk segi empat sudah barang tentuh lebih mudah dibangun dari
pada tanah yang mempunyai bentuk segi lima atau yang mempunyai bentuk tidak teratur.
Tanah-tanah yang mempunyai luas yang sama mungkin akan mempunyai nilai yang
berbeda jika bentuk tanahnya berlainan. Misalnya sebuah memanjang kebelakang dan sebuah
lagi mungkin mempunyai bentuk melebar pada bagian depan. Oleh karenah faktor tersebut
maka akan menyebabkan nilai yang berbeda.

C. Desain dan Konstruksi Bangunan

Desain dan konstruksi bangunan adalah faktor penting dalam mempengaruhi nilai sebuah
bangunan. Desain bangunan adalah lebih ditentukan oleh jenis kegunaan bangunan dan
5
selera dari masyarakat yang menggunakan. Ketidaksesuaian dengan kegunaan dan selera ini
akan menyebabkan nilai sebuah bangunan akan menjadi turun, demikian juga sebaliknya
apabilah sebuah bangunagan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan kegunaan dan
mengikuti “trend” pada masa itu maka nilainya akan naik.
Demikian halnya dengan konstruksi bangunan. Baik tidaknya konstruksi bangunan
adalah ditentukan oleh pemilihan material yang baik, cara pemasangan dan kesesuaiannya
dengan lingkungan. Pada tahap selanjutnya konstruksi bangunan ini menentukan “ kualitas
bangunan “ dan pada akhirnya adalah nilai bangunan itu sendiri.

5.3. Faktor Perletakan dan Lokasi Properti

A. Perletakan

Perletakan disini adalah meliputi apakah properti tersebut terletak ditempat yang tinggi
atau rendah, di lereng bukit atau di tepi sungai, di tengah atau di pojok blok perumahan dan
sebagainya. Properti yang terletak di tempat yang rendah misalnya adalah rawan terhadap
banjir dan bila akan dibangun di perlukan pengurungan tanah, dan ini tentunya memerlukan
biaya yang tinggi. Kedudukan seperti di lereng-lereng bukit atau di tepi sungai menyebabkan
subuah properti mempunyai pemandangan yang lebih menarik, oleh karena itu nilainya
mungkin akan lebih tinggi daripada properti di sekitarnya.

B. Lokasi

Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor “terkuat” pengaruhnya terhadap nilai suatu
properti. Ada suatu pendapat yang menyatakan bahwa faktor yang menentukan nilai sebuah
properti adalah “pertama lokasi kedua lokasi dan ketiga lokasi”. Peryataan diatas menunjukan
betapa pentingnya faktor lokasi dalam menentukan nilai sebuah properti. Dua buah properti
yang mempunyai bentuk fisik sama tetapi bila lokasinya berbeda, maka nilainya tentu akan
berbeda. Secara umum “Teori Lokasi’ menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat kota maka
nilainya akan semakin rendah. Hal tersebut dikarenakan kota merupakan pusat segala
aktifitas hidup manusia.
Faktor lokasi seterusnya menentukan apakah sebuah properti tersebut mudah atau sulit
dicapai. Properti yang mempunyai lokasi di kawasan kota dapat dicapai dengan mudah

6
karena terdapat sistem pengankutan dan perhubungan yang baik di banding dengan kawasan
luar kota. Selain itu properti yang mempunyai lokasi dikawasan kota mempunyai infrastuktur
dan sarana yang lebih baik dan lengkap dibanding dengan kawasan luar kota.

5.4. Faktor Politik/Kenegaraan

Faktor kenegaraan yang dimaksud disini adalah faktor ekonomi, sosial dan politik
negara, dimana secara tidak langsung akan mempengaruhi nilai properti. Sebagai contoh
sistem perundangan suatu negara tidak dapat di pungkiri lagi akan berpengaruh terhadap nilai
properti. Sistem perundangan yang terlalu ketat mungkin menyebabkan permintaan turun dan
selanjutnya akan mempengaruhi nilai tanah. Zoning dan faktor perencanaan kora merupakan
faktor yang kerapa kali kita dengar yang mana mempunyai dampak yang cukup besar
terhadap nilai properti. Keadaan ekonomi negara, perubahaan suku bunga pinjam di bank
juga merupakan penyebab semakin tertarik atau semakin enggannya para investor. Ini
tentunya akan mempunyai dampak terhadap nilai properti.