MANAJEMEN

OPERASI DAN PEMELIHARAAN

Roy – Unpar
1
 DEFINISI PEMELIHARAAN

BS 3811:1984

The combination of all technical and associated

administrative actions intended to retain on item
in, or restore it to, a state in which it can perform
its required function

2
 DEFINISI PEMELIHARAAN

Duffuaa et al., 1999

The combination of activities by which equipment

or a system is kept in, or restored to, a state in
which it can perform its designed functions.

3
KEBIJAKAN PEMELIHARAAN

Bergantung pada tujuan strategis organisasi induk

“Bangunan” ? tujuan organisasi induk?

Persepsi “Bangunan/Facility”  asset?

Apakah “asset” mendukung pencapain tujuan

organisasi induk?

4
KEBIJAKAN PEMELIHARAAN

Pola Kebijakan:
Tanpa framework
Maintenance Policy
Memiliki framework

….a set of ground rules for the

allocation of
resources between the various
types of maintenance action that
can be taken
(Chanter & Shallow, 2007).

5
KEBIJAKAN PEMELIHARAAN
Ciri-ciri organisasi induk dengan
framework:
1. Alokasi sumber daya
2. Memiliki struktur organisasi
3. Memiliki standar, mekanisme evaluasi
serta pengukuran kinerja
3. Aktivitas administrasi
4. …

6
 KEBIJAKAN PEMELIHARAAN
Ciri-ciri organisasi induk dengan
framework:
5. Memiliki kejelasan pelaksanaan pekerjaan
operasi dan pemeliharaan pada:
Siapa pelaksana pekerjaan
Bila dilaksanakan
Bagaimana pekerjaan dilaksanakan
Bagaimana pengawasan dan pengendaliannya

7
 Sistem Manajemen Operasi &
Pemeliharaan

Aspek Aspek Aspek Aspek Hukum Aspek Teknis

Organisasi Keuangan Administratif/SI

Roy, et al. (2003) Ervianto (2007)

DEFINITION OF SYSTEM

is a group of objects (elements) that are joined

together in some regular interactions toward
the accomplishment of some state objective or
purpose
a group of elements that are integrated width
the common purpose of achieving an objective
Type of system

Elements of system Sub and Super system

ROY - 2012
FUNGSI ORGANISASI PEMELIHARAAN
1. Operasional
Menjalankan tanggung jawab pemeliharaan
(POAC Pemeliharaan)

2. Organisasional
Bagian dari sistem organisasi induk
Interface antara bagian internal dan eksternal

3. Penasehat:
Penyesuaian operasi
Standar pengoperasian baru
Standar bangunan baru
Anggaran organisasi induk
10
BENTUK ORGANISASI PEMELIHARAAN
Ketersediaan Ukuran/formasi Beban kerja,
sumber daya bangunan dll

1. Pola struktur (Lee, 1987):

• Terpusat/fungsional
• Terdistribusi / desentralisasi / areal

2. Dilihat dari hubungannya dengan bagian

operasional utama bangunan/organisasi
• Subordinat
• Sejajar

11
 Sejajar

BENTUK ORGANISASI PEMELIHARAAN

Director

12
Development Estates Housing
Finance manager
manager manager manager

Consultant Maintenance Admin

Kewenangan

Contractor Right to buy Tenant support

 Sub-Ordinat

BENTUK ORGANISASI PEMELIHARAAN

Director

13
Development Special Finance Housing
Architect
manager project manager manager

Maintenance Admin Policy

Direct labor

Kewenangan
Inspector
Organisasi Pemeliharaan Pada
Kementerian Pupera

14
https://www.pu.go.id/organisasi/ditjen-sumber-daya-air/organisasi
FAKTOR-FAKTOR KELEMBAGAAN & ORGANISASI
1. Struktur  jabatan/posisi sebagai gambaran
pembagian lingkup tugas dan fungsi
2. Deskripsi Kerja
3. Kompetensi petugas terhadap jabatan/posisi
4. Jumlah dan kecukupan petugas terhadap
beban kerja
5. Pola perekrutan petugas
6. Status Petugas
15
FAKTOR-FAKTOR KELEMBAGAAN & ORGANISASI

7. Evaluasi kinerja petugas

8. Jaminan SMK3
9. Kelayakan tingkat upah
10. Koordinasi dan hubungan dengan
institusi/pihak eksternal

16
FAKTOR PEMBINAAN SDM
• Pekerjaan pemeliharaan bersifat dinamis 
Personil memerlukan penyegaran dan atau peningkatan
pengetahuan dan keahlian (Stutts dan Borsenik, 1990)
• Metoda pendidikan yang cocok (Corder,
1976):
• Pendidikan standar  jalur pendidikan tinggi (manajer,
enjiner dan teknisi)
• Penyegaran  kemajuan teknologi
• Pelatihan multidisiplin  meningkatkan fleksibilitas
personil
• Pelatihan kedisiplinan  menjamin keamanan operasi
dan efisiensi pekerjaan
17
JENIS-JENIS PEMELIHARAAN
Grigg (1988) untuk prasarana air bersih:
1. Preventif
2. Korektif
3. Darurat

Stutts and Borsenik (1990):

1. Preventif
2. Korektif
3. Renovatif
4. Darurat

18
JENIS-JENIS PEMELIHARAAN BS 3811 (Chanter and Swallow, 2007)

19
JENIS-JENIS PEMELIHARAAN
BS 3811 (Chanter and Swallow, 2007)

Pemeliharaan terencana:
1. Terorganisir
2. Atas dasar pemikiran ke depan
3. Terkontrol
4. Memerlukan data historis
5. Memiliki jadwal
6. Memiliki alokasi sumber daya
Pemeliharaan preventif:
1. Sebelum komponen rusak
2. Interval tertentu atau atas dasar kriteria tertentu
3. untuk mengurangi probabilitas kerusakan atau penurunan kinerja

20
JENIS-JENIS PEMELIHARAAN
BS 3811 (Chanter and Swallow, 2007)

Pemeliharaan korektif:
1. setelah kerusakan terjadi
2. untuk mengembalikan ke fungsi yang ditentukan
Pemeliharaan darurat:
harus dilakukan untuk mencegah kerusakan lebih serius
Pemeliharaan atas dasar kondisi:
1. bagian dr pemeliharaan preventif
2. atas dasar inspeksi rutin
Pemeliharaan terjadwal:
1. bagian dr pemeliharaan preventif
2. atas kriteria interval (waktu, jumlah operasi, km, etc)
21
 (Duffuaa, et al., 1999)
JENIS-JENIS PEMELIHARAAN
Breakdown/Corrective:
1. Komponen/element tidak mampu lagi beroperasi
2. tidak ada elemen perencanaan pada pekerjaan pemeliharaan ini
3. biaya ekstra tidak dapat dijustifikasi
4. strategi yang diterapkan : run-to-failure
5. Umumnya untuk komponen elektronik
Time or use-based preventive:
1. pemeliharaan berdasarkan hours-run atau kalender.
2. memerlukan perencanaan matang
3. penentuan intensitas didasarkan pada distribusi kerusakan atau keandalan
(reliability) elemen
Condition-based
1. bagian dr pemeliharaan preventif
2. atas dasar inspeksi rutin terhadap parameter kunci kinerja elemen

UNPAR_PRODIT.SIPIL_ROY 22
JENIS-JENIS PEMELIHARAAN (Duffuaa, et al., 1999)

Opportunity maintenance:
dilakukan saat kesempatan ada  shut down periods
Fault finding:
dilaksanakan atas dasar inspeksi
Modifikasi desain
1. fungsi tujuan tetap dipertahankan
2. peningkatan kapasitas/kemampuan
3. memerlukan koordinasi terlebih dahulu
Overhaul
1. pemeriksaan menyeluruh
2. perbaikan besar
Replacement
dilakukan atas dasar rencana atau kerusakan serius
UNPAR_PRODIT.SIPIL_ROY 23
24