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Feuille 1 - INTRODUCTION / 31

EVALUER UN FONDS DE COMMERCE ... TOUT SAUF SIMPLE !

Evaluation d'un hôtel restaurant

Dans le cas d'un hôtel restaurant il est quasiment impossible, à moins de tenir une comptabilité analytique
performante ou de pratiquer la méthode anglo-saxonne de l'Uniform System pour l'enregistrement des comptes,
d'évaluer séparément la composante hôtel et celle du restaurant. Nous considérons donc qu'un hôtel restaurant
est un hôtel comportant également les caractéristiques les plus significatives d'un restaurant plus quelques
particularités de nature commerciale qui sont propres à développer le Chiffre d'Affaires de chaque entité (par
exemple, appeler le restaurant d'un nom différent de celui de l'hôtel).

La difficulté d'évaluer un fonds de commerce d'un hôtel restaurant tient notamment dans le fait que les
caractéristiques qui définissent un bon emplacement pour un hôtel sont très différentes de celles qui définissent
un bon emplacement pour un restaurant. En effet un hôtel va chercher une clientèle géographiquement éloignée
et donc un emplacement qui attire pour des raisons de travail ou de loisirs alors qu'un restaurant va rechercher
une clientèle qui réside à proximité.
Il faut donc prendre en considération ces caractéristiques et rentrer dans le détail ! C'est plus long mais pour être
performant, un attelage doit être équilibré...

NB : le message ci-dessous vous guidera tout au long de cette simulation à remplir les champs nécessaires.

AIDE AU REMPLISSAGE :
Remplissez les cases en jaune avec vos données.
Le Tableur renseignera automatiquement les autres cases.

Avertissement :
cet outil est destiné à réaliser une estimation au plus juste de votre fonds de commerce
mais il ne peut en aucun cas être produit comme justificatif.
Attention :
ce tableur ne peut aussi fonctionner que si l'affaire est exploitée depuis au moins 3 ans (trois années de bilan).

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12/06/2010
AVEC LE NEGHOSCORE 47462921.xls
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EVALUER UN HÔTEL BUREAU AVEC LE NEGHOSCORE

Pour cela vous devez avant tout être en possession des informations suivantes :
* Le compte de résultat sur 3 ans - source : Cabinet comptable
* Le nombre d'employés - source : Livre entrée et sortie du personnel
* Les salaires et charges - source : Déclaration Annuelle Des Salaires (DADS)
* Les CV des employés - source : Fiche d'embauche / dossier employé / Livre entrée et sortie du personnel.
* L'avis de la commission de sécurité - source : Mairie
* Le montant des dépenses annuelles d'entretien - sources : Grand livre / Cabinet Comptable
* Le montant des dépenses engagées en communication et marketing - sources : Idem
* Les évolutions de la zone de chalandise - source : Mairie (PLU) / DDE / CCI
* Chiffres sur la concurrence - source : CCI / INSEE
* Chiffres sur l'évolution touristique - source : CDT / OT
* Le bail - source : Notaire / Bailleur
* Le document des Soldes Intermédiaires de Gestion - source : Cabinet comptable

Remarques :
1°) Si vous êtes acheteur et que vous ne pouvez pas répondre à une question du NEGHOSCORE, profitez de votre
prochaine visite pour poser ces questions au vendeur. Les acheteurs ne posent généralement pas assez
de question lors de leurs visites.

2°) Les normes et standards auxquels nous faisons référence sont celles généralement admises dans la
profession. Les chiffres sont issues de leurs publications : MKG, COACH OMNIUM, Centre de Gestion Agréés,
GIRA, INSEE. Nous prenons également en considération les informations de notre base de donnée ainsi que
celles publiées dans le journal de L'Hôtellerie Restauration et des blogs des experts.

3°) Nous évaluons toujours à part et en sus la valeur de la licence IV. Nous considérons que celle-ci n'étant pas
indispensable pour les activités d'hôtel bureau et de restauration, elle représente une richesse supplémentaire
à valoriser. Pour simplifier les approches et à défaut de précision sur sa mobilité nous la valorisons à 15.000 €,

AIDE AU REMPLISSAGE :
Tapez oui ou non dans la case en jaune ci-dessous en réponse à la question :
"Une licence IV est-elle vendue avec le fonds de commerce ?"

oui

L'évaluation se fait en croisant 2 méthodes, chacune d'elle comportant plusieurs étapes :


Méthode 1 : clientèle et rentabilité (feuilles 3 à 7).

Méthode 2 : le Neghoscore pur qui évalue la qualité du management, la qualité de l'outil de travail, les moyens
commerciaux et stratégiques, et les caractéristiques économiques (feuilles 8 à 30).

C'est le croisement de ces 2 méthodes qui vous donnera la valeur de votre affaire selon Neghotel (feuille 31).

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MÉTHODE 1 : Clientèle et Rentabilité


n-1 n-2 n-3
étape 1 sur 5 - Bilan et compte de résultat
CHIFFRE AFFAIRES
1,039,057 119.6% 980,189 119.6% 817,756 119.6% Munissez-vous de vos bilans et comptes de résultat des trois dernières années.
TTC Attention : ce tableur ne peut fonctionner que si l'affaire est exploitée depuis au moins 3 ans (trois années de bilan).

Chiffre d'affaires
678,803 72% 603,019 68% 477,190 64%
hébergement HT AIDE AU REMPLISSAGE :
1- Remplissez les cases en jaune avec vos données.
Chiffre d'affaires petit Le Tableur renseignera automatiquement les autres cases.
déjeuner et autres HT
270,000 28% 287,629 32% 262,810 36%

TOTAL CA HT 948,803 100% 890,648 100% 740,000 100% 2 - Reportez-vous à la page "Soldes Intermédiaires de Gestion" détaillée
et remplissez cette grille à partir des chiffres présents pour chaque poste.
Coût achat m/ses A - Votre compte de résultat étant chiffré en HT, commencez par remplir la ligne du chiffre d'affaires HT et le TTC se calculera
vendues
96,354 10% 98,808 11% 92,000 12%
automatiquement. Vous devrez calculer à part la recette du petit déjeuner et des recettes AUTRES qui ne supporte pas la
même TVA (19,6%) que celle de l'hébergement (5,5%).
MARGE B - Ressortez de la rubrique "AUTRES ACHATS ET CHARGES EXTERNES" les montants des postes location immobilière
COMMERCIALE
852,449 90% 791,840 89% 648,000 88% et charges sur location immobilière que vous placerez dans ce tableau en face de la rubrique Loyer + Charges.
C - Si, en tant que propriétaire, vous percevez un salaire figurant dans le poste salaires et charges du compte de résultat,
vous devez déduire votre salaire et vos charges de ce poste. Ils s'imputeront automatiquement sur l'EBE.
Frais Exploitation 386,371 41% 359,872 40% 320,000 43%

Loyer + Charges 0 0% 0 0% 0 0%

VALEUR AJOUTEE 466,078 49% 431,968 49% 328,000 44%

Impôts et Taxes 24,210 3% 16,378 2% 14,000 2%

Salaires & Charges 322,727 34% 289,834 33% 250,000 34%

EXCEDENT BRUT
EXPLOITATION
119,141 13% 125,756 14% 64,000 9%

AMORTISSEMENTS 0 0 0

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MÉTHODE 1 : Clientèle et Rentabilité


étape 2 sur 5 - Application d’un coefficient multiplicateur sur le CA TTC

Cette méthode empirique évalue la valeur d’une affaire en multipliant le CA TTC moyen sur trois années par un coefficient allant de 1 à
3. Cette méthode produit généralement l’évaluation la plus élevée et ne peut être l’unique moyen de valorisation d’une affaire. Elle sera
au final intégrée au résultat des autres méthodes d’évaluation pour parvenir à une valorisation moyenne.
Ici pour l’évaluation, nous avons retenu un coefficient moyen de 1.

COEFFICIENT APPLIQUÉ* 1.0


CA TTC MOYEN PONDÉRÉ 982,551 € 982,551 €

Avec la méthode dite hôtelière


982,551 €
votre affaire est valorisée à

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MÉTHODE 1 : Clientèle et Rentabilité


étape 3 sur 5 - "Rentabilité économique"

COEFFICIENT MOYEN (1) 4.80 5.20


EBE MOYEN PONDÉRÉ 112,156 € 538,348 € 583,210 €

Avec la méthode de la "Rentabilité économique (2)"


560,779 €
votre affaire est valorisée à

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MÉTHODE 1 : Clientèle et Rentabilité


étape 4 sur 5 - Capacité d'emprunt

AIDE AU REMPLISSAGE :
Remplissez les cases en jaune ci-dessous avec vos données.
Le Tableur renseignera automatiquement les autres cases.
A - Ligne "impôts sur BIC" :
vous trouverez cette information en consultant la ligne HK de la liasse fiscale?
à noter que si vous êtes en nom propre et non en société, vous n'êtes pas concerné par cette ligne.
B - Ligne investissements annuels :
vous trouverez cette information dans la liasse fiscale, lignes KI à LP.
C - Lignes 'Autres' :
il s'agit de tout ce qui peut être affecté sur un bilan -
ex : la participation des salariés aux résultats - intéressement, voir la ligne HJ dans la liasse fiscale HJ.
A noter que si vous êtes en nom propre et non en société, vous n'êtes pas concerné par cette ligne.

EBE 112,156 € Données de l'Emprunt


IMPOTS SUR BIC 3,500 € TAUX 5%
INVESTISSEMENTS ANNUELS 3,000 € DUREE 7 ans
AUTRES 0€ COEFFICIENT FINANCIER* 5.7864
CAPACITE D'EMPRUNT 105,656 € CAPITAL EMPRUNT 611,367 €
APPORT 30% 262,014 €

Avec la méthode de la capacité d'emprunt


873,381 €
votre affaire est valorisée à

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MÉTHODE 1 : Clientèle et Rentabilité


étape 5 sur 5 - Résultat

Méthode "hôtelière" 982,551 €

Méthode "rentabilité économique" 560,779 € 770,174 €

Méthode "capacité d'emprunt" 873,381 €

LICENCE IV 15,000 €

Avec la méthode d'évaluation Clientèle et Rentabilté votre


785,174 €
affaire est valorisée à

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation du management


étape 1 sur 8 - Nombre d'employés sur nombre de chambres

Il s'agit ici de calculer le rapport nombre d'employés sur nombre de chambres (hors apprentis)
et de le comparer à la norme professionnelle.

AIDE AU REMPLISSAGE :
Remplissez les 3 cases en jaune avec vos données.
Le Tableur renseignera automatiquement les autres cases.

Votre classement (nombre d'étoiles) 3


Votre nombre moyen d'employés (liasse fiscale) 10
Votre nombre de chambres 50
Le résultat de votre opération nombre d'employés / nombre de chambres est : 0.20

Votre score pour le nombre d'employé


4 sur 4
par chambre est de

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NB : le tableur renseigne automatiquement ces cases d'après les données que vous avez rentrées dans les feuilles précédentes.
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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation du management


étape 2 sur 8 - Frais de personnel

Il s’agit ici de calculer le ratio frais de personnel (salaires+charges) / CA HT et de le comparer aux normes
professionnelles.

Votre classement (nombre d'étoiles) 3


Vos salaires et charges salariales 322,727
Votre CA HT pondéré 859,817
Le résultat de votre opération masse salariale / CA HT est : 37.53%

Votre score pour les frais de personnel est de 4 sur 4


x2

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NB : le tableur renseigne automatiquement ces cases d'après les données que vous avez rentrées dans les feuilles précédentes.

NB : cette information compte double car c'est un élément important de l'évaluation.


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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation du management


étape 3 sur 8 - Productivité (CA HT sur nombre moyen d'employés)

Il s'agit ici de calculer le CA HT réalisé par employé et de le comparer à la norme professionnelle.

Votre classement (nombre d'étoiles) 3


Votre CA HT pondéré 859,817
Votre nombre moyen d'employé (liasse fiscale) 10
Le résultat de votre opération CA HT / nombre moyen d'employés est : 85,982

Votre score pour la productivité est de 4 sur 4

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NB : le tableur renseigne automatiquement ces cases d'après les données que vous avez rentrées dans les feuilles précédentes.
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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation du management


étape 4 sur 8 - Qualification du personnel

Déterminez le niveau de qualification moyen de vos salariés.

AIDE AU REMPLISSAGE :
Remplissez les 4 cases en jaune avec le nombre de salariés concernés.
Le Tableur renseignera automatiquement les autres cases.

Nombre d'employés
BTS et + 1
Bac Pro 2
CQP 1
Sans qualification 6
Total effectif 10

Votre score pour le "niveau de qualification du


2 sur 4
personnel" est de

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation du management


étape 5 sur 8 - Ancienneté dans le métier

Quelle est l'ancienneté de votre personnel dans le métier ?


Nous considérons que plus les employés ont de l'ancienneté dans le métier qu'ils occupent plus ils sont performants car
dans le cas contraire, vous vous en seriez séparé (attention, il s'agit de l'ancienneté dans le métier et non dans l'établissement).

AIDE AU REMPLISSAGE :
Remplissez la case en jaune avec un nombre de mois accomplis.
Le Tableur renseignera automatiquement les autres cases.

Nombre d'employés 10
Faites la somme des mois d'expérience dans le métier de tous vos employés 150
Moyenne d'ancienneté en mois 15

Votre score pour l'ancienneté du personnel


2 sur 4
dans le métier est de

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation du management


étape 6 sur 8 - Ancienneté dans l'établissement

Quelle est l'ancienneté de votre personnel dans l'établissement ?


Nous considérons que lorsque les employés ont de l'ancienneté dans l'établissement, c'est un plus pour le repreneur en raison de leurs connaissances
des clients et de l'exploitation.

AIDE AU REMPLISSAGE :
Remplissez la case en jaune avec un nombre de mois cumulé.
Le Tableur renseignera automatiquement les autres cases.

Nombre d'employés 10
Faites la somme des mois d'expérience dans l'établissement de tous vos employés 80
Moyenne d'ancienneté en mois 8

Votre score
pour l'ancienneté moyenne du personnel 1 sur 4
dans l'établisseement est de

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation du management


étape 7 sur 8 - Questions sur le propriétaire actuel

L'affaire est exploitée par le même propriétaire depuis combien de temps ? est-il en cuisine ?
Le taux de rotation des affaires en France dans le secteur des CHR est de 7 ans en moyenne. Toute durée inférieure peut apparaître suspecte
à un acheteur et doit être "motivée". Ici, à défaut d'explication on estime que c'est un 'moins' si elle est inférieure.

AIDE AU REMPLISSAGE :
Remplissez les cases en jaune avec vos réponses.
Le Tableur renseignera automatiquement les autres cases.

L'affaire est exploitée par le même propriétaire depuis combien d'année ? 5


L'actuel propriétaire est-il en cuisine ? (nb) oui

Votre score pour l'ancienneté du propriétaire est de 3 sur 4


Votre score pour le poste du propriétaire est de 1 sur 4

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étape 8 sur 8 - Résultat

Votre score est de 26 sur 44 points


soit 59.09% du maximum

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation de l'outil de travail
étape 1 sur 4 - Vétusté des immobilisations

Il s'agit ici d'estimer la vétusté de vos immobilisations.


Cette étape note la capacité de l'entreprise à investir régulièrement et à préserver son outil de travail.
Nous estimons que si votre ratio est inférieur à 30%, cela est un moins, car il signifie que l'acheteur devra réinvestir dans du m
A l'inverse, si votre ratio est supérieur à 50%, c'est un plus car il signifie que l’entreprise possède un outil de travail en parfait é

AIDE AU REMPLISSAGE :
Munissez-vous de la liasse fiscale de votre dernier bilan
et reportez vos chiffres dans les cases en jaune.
Le Tableur renseignera automatiquement les autres cases.

Références des lignes


de la liasse fiscale IMMOBILISATIONS BRUTES Colonne 1
de votre dernier bilan
LIGNE AP 33,134
LIGNE AR 78,324
LIGNE AT 105,502
LIGNE AV 0
LIGNE AX 0
TOTAL 216,960

Votre ratio est de

Cliquez ici pour poursuivre


retour
- Page 16a -
n de l'outil de travail
mobilisations

acheteur devra réinvestir dans du matériel.


ssède un outil de travail en parfait état de fonctionnement.

E:
votre dernier bilan
ases en jaune.
t les autres cases.

IMMOBILISATIONS NETTES Colonne 3

6,622
21,310
36,569
0
0
64,501

29.73%

vre
suivant
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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation de l'outil de travail


étape 2 sur 4 - Etude des surfaces des locaux

Il s'agit ici de comparer la surface de l'établissement aux normes professionnelles.

AIDE AU REMPLISSAGE :
Remplissez les cases en jaune avec vos données.
Le Tableur renseignera automatiquement les autres cases.

Quel est votre nombre de couverts posés ? 130

Quelle est la surface totale en m² du restaurant ? 80

Quelle est la surface en m² de la cuisine, plonge comprise ? 25


Quelle est la surface en m² des annexes ? 15

1 sur 4 points pour le restaurant


Vos scores sont de : 1 sur 4 points pour la cuisine
1 sur 4 points pour les annexes

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation de l'outil de travail


étape 3 sur 4 - Locaux matériel et équipements

Il s'agit ici d'estimer la qualité de l'établissement en tant qu'outil de travail.

AIDE AU REMPLISSAGE :
LES LOCAUX
Répondez à la question et reportez dans la case en jaune le nombre de point correspondant

Etablissement aux Normes 2011 4 Si votre établissement est aux normes de 2011 => entrez 4, si non => entrez 1.
La non-conformité est établie par la liste des travaux demandés par la commission de sécurité et par le décret de juillet 2006.
Vous êtes en possession d'un avis favorable de la commission de sécurité => entrez 4.
Avis favorable à la poursuite de l'exploitation 4 Si l'avis a été défavorable ou si vous n'avez jamais été contrôlé par la commission de sécurité => entrez 1.
Dans ce dernier cas, demandez son passage dans les meilleurs délais.

Reportez-vous aux n° 615200 et n° 615500 du plan comptable détaillé.


Si le résultat de l'opération : dépenses d'entretien des locaux / CA HT :
Etat Entretien des locaux 2 - représentent 2% du CA HT => entrez 1,
- 3% du CA HT => entrez 2,
- 4%du CA HT => entrez 3,
- et 5% du CA HT => entrez 4.

ici, grosse rénovation = rénovation des locaux d'un service ou au minimum 30% des chambres :
- si celle-ci a eu lieu l'année N-3 => entrez 1 ;
ANNEE dernière grosse rénovation 4 - l'année N-2 => entrez 2 ;
- l'année N-1 => entrez 3 ;
- l'année N => entrez 4.

Climatisation dans les chambres 4 Les chambres sont climatisées => entrez 4,
si non => entrez 1.

Climatisation au restaurant 4 Le restaurant est climatisé => entrez 4,


si non => entrez 1.

Double Vitrage 4 Votre établissement a des doubles vitrages => entrez 4,


si non => entrez 1.

Plus un hôtel a de chambres plus il est rentable ! En effet, on pourra pratiquer des économies d'échelle sur les coûts fixes (ex: le
salaire d'un veilleur coute moins cher ramené à l'unité chambre s'il est amorti sur 30 chambre au lieu de 20). Sa gestion sera plus
équilibrée et il pourra dégager des moyens pour son entretien et sa promotion :
Nombre de chambres 4 - si vous avez moins de 25 chambres => entrez 1 ;
- entre 26 et 35 chambres => entrez 2 ;
- entre 36 et 45 chambres => entrez 3 ;
- à partir de 46 chambres => entrez 4.

Le mode de chauffage est très révélateur à la fois du confort de l'établissement (clim réversible) mais également des postes dépenses
d'énergie non maitrisable à ce jour et entretien de plus en plus important avec l'usure des chaudières ou des convecteurs.
Moyen de Chauffage 4 - si le moyen de chauffage est le fuel => entrez 1 ;
- le gaz => entrez 2 ;
- des convecteurs => entrez 3 ;
- une clim réversible => entrez 4.

Ce nombre permettra de calculer la surface idéale de votre restaurant et de ses annexes :


- si vous avez moins de 20 couverts => entrez 1 ;
Nombre de couverts posés au restaurant 4 - entre 20 et 40 couverts => entrez 2 ;
- entre 41 et 60 couverts => entrez 3 ;
- plus de 60 couverts => entrez 4.

AIDE AU REMPLISSAGE :
MATERIEL
Répondez à la question et reportez dans la case en jaune le nombre de point correspondant

Le matériel est suffisant => entrez 4, s'il est insuffisant => entrez 1.
NB. : le matériel est suffisant quand il permet au moins une mise en place pour un service complet. Ici, nous prenons au sens large et
Nombre suffisant 4 comprenons tous les matériels afférents à l'activité hôtel : petit déjeuner, etc. Le vendeur est avantagé par rapport à l'acheteur sur cette
question. Il sait s'il a ou non assez de matériel. Par contre l'acheteur sera vigilant sur cette question notamment dans le rapprochement
inventaire / nombre de chambres.
Si les couverts sont en inox => entrez 1
Couverts 4 S'ils sont en argent => entrez 4
Si vous avez 1 logiciel de réservation et gestion => entrez 4,
Logiciel Réservation & Gestion 4 si non => entrez 1.

Satellite Télé Chambre 4 Si vous avez la TV Satellite dans les chambres => entrez 4,
si non => entrez 1,

Le ratio indiqué ci-contre a été calculé dans la page précédente.


Votre - si votre ratio est < à 30% => entrez 1,
Vétusté des Immobilisations 1 ratio = - compris entre 31 et 40% => entrez 2,
29.73 % Seule
- compris entre 41 et 50%
la consultation => d'inventaire
du livre entrez 3, pourra vous renseigner sur la date d'acquisition de ce matériel.
- égal
Si ou supérieur
le matériel à 51% =>
de cuisson entrez
à plus 4. ans => entrez 1; s'il a de 13 à 20 ans => entrez 2 ; s'il a de 6 à 12 ans => entrez 3 ; s'il a 5 ans
de 20
ou moins => entrez 4.
NB : il faut être particulièrement attentif à la date de mise en service du matériel car il a pu être acquis d'occasion par l'actuel
propriétaire. Nous attirons votre attention sur le fait que certains matériel de cuisson peuvent ne plus être aux nouvelles normes de
Ancienneté du matériel de cuisson 2 sécurité mêmes s'ils paraissent en bon état d'entretien. Nous préconisons à l'acheteur de demander une validation technique de ce type
Si
de le matériel
matériel dede réfrigération
la part à plus de
d'un installateur 20 anssur
reconnu =>laentrez 1 ; le cas contraire il faut envisager que le renouvellement du matériel en
ville. Dans
s'il a de 13
mauvais à 20
état ou ans
hors=> entrezs'ajoute
normes 2; au prix de vente et en tenir compte lors de votre offre.
s'il a de 6 à 12 ans => entrez 3 ;
Ancienneté du matériel de réfrigération 1 s'il a 5 ans ou moins => entrez 4.
NB : idem que pour le matériel de cuisson.

AIDE AU REMPLISSAGE :
EQUIPEMENTS
Répondez à la question et reportez dans la case en jaune le nombre de point correspondant

Piscine, tennis, golf miniature ou toutes activités de loisirs et de détente (SPA, salle de musculation…)
Equipement santé détente 3 - Si oui => entrez 4 ;
- si non => entrez 1.
L'hôtel est-il équipé d'un parking sur place ?
Parking sur place 1 - si oui => entrez 4 ;
- si non => entrez 1.

Parking à proximité 1 - Si vous louez des places dans un parking à proximité pour les mettre à la disposition de vos clients => entrez 4 ;
- si non => entrez 1.
L'hôtel est-il équipé d'un garage sur place ?
Garage sur place 1 - si oui => entrez 4 ;
- si non => entrez 1.

Garage à proximité 1 - Si vous louez des boxes à proximité pour les mettre à la disposition de vos clients => entrez 4 ;
- si non => entrez 1.
L'hôtel est-il équipé d'un jardin ou d'un parc ?
Parc, Jardin 1 Si oui => entrez 4 ; si non => entrez 1.

AIDE AU REMPLISSAGE :
REPARTITION DES LOCAUX
Répondez à la question et reportez dans la case en jaune le nombre de point correspondant
Bureau direction 4 S'il y a un bureau pour la direction => entrez 4, si non => entrez 1.

Réception / Accueil 4 S'il y a un hall d'accueil ou de réception => entrez 4 ;


si non => entrez 1.

Salon 4 S'il y a au minimum un emplacement salon dans le hall de l'hôtel => entrez 4 ;
si non => entrez 1.
S'il y a 1 salle petit-déjeuner => entrez 4,
Salle Petit Déjeuner 4 si non entrez 1.
S'il y a une salle de séminaire => entrez 4, si non => entrez 1.
Salle Séminaire 4 NB : si vous êtes dans une zone de chalandise affaires (bureau), elles sont indispensables et si vous êtes dans un autre type de zone
(touristique, rurale) elles vous permettent d'accepter des bus, des banquets, etc.

Possibilité d'en créer une ou plusieurs 4 S'il y a possibilité de créer 1 ou plusieurs salle de séminaires => entrez 4,
si non => entrez 1,
Bar 4 S'il y a un bar => entrez 4, si non => entrez 1.
S'il y a une terrasse intérieur => entrez 4, si non => entrez 1.
Terrasse intérieur 4 NB
S'il y: cet équipement
a une est révélateur
terrasse extérieur d'un 4,
=> entrez niveau
si nonde=>confort
entrezet1.de charme de l'établissement et permettent également un développement
du
NBchiffre d'affaires. est révélateur d'un niveau de confort et de charme de l'établissement et permettent également un développement
: cet équipement
Terrasse extérieur 4 du chiffre d'affaires.

Possibilité Augmentation de la capacité 4 Si le Plan Local d'Urbanisme autorise des constructions supplémentaires => entrez 4, si non => entrez 1.
NB : si vous n'êtes pas propriétaire des murs, il faudra ensuite négocier.

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Feuille 18 / 31

MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation de l'outil de travail


étape 4 sur 4 - Résultat

votre score est de 173 sur 236 points


soit 73.31% du maximum

Cliquez ici pour poursuivre l'estimation et évaluer la stratégie marketing

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation de la stratégie marketing


étape 1 sur 4 - Revpar

Pour connaître votre Revpar, remplissez les cases en jaune avec vos données.

Votre classement (nombre d'étoile) 3


Quel est votre taux d'occupation 54.00%
Quel est votre prix moyen vente hébergement 80.00 €
Votre Revpar est de 43.20 €

Votre score est de 2 sur 4

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation de la stratégie marketing
étape 2 sur 4 - Ticket moyen

Pour connaître votre ticket moyen, remplissez la case en jaune avec votre nombre de couverts réa

Votre chiffre d'affaires H


Votre nombre de couverts réalisé
Votre ticket moyen e

Votre score est de

Cliquez ici pour poursuivre


retour
- Page 19b -
tion de la stratégie marketing
cket moyen

vec votre nombre de couverts réalisés sur l'année.

Votre chiffre d'affaires HT 270,000


Votre nombre de couverts réalisés 12,000
Votre ticket moyen est 22.50 €

3 sur 4

poursuivre
suivant
b-
Feuille 20 / 31

MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation de la stratégie marketing


étape 3 sur 4 - Moyens commerciaux

AIDE AU REMPLISSAGE :
Moyens Commerciaux
Répondez à la question et reportez dans la case en jaune le nombre de point correspondant

Licence IV 1 Si vous avez une licence IV => entrez 4, si non => entrez 1.
NB : une licence IV vous permet de développer des sources de CA et donc de profit comme les minibar dans les chambres, salon bar.

Il s'agit de la totalité des dépenses faites en communication et actions marketing : les dépenses de prospection et de commercialisation,
Effort Mktg / CA HT 2 la pub, la présence sur les salons…y compris le salaire du commercial si cela est le cas.
Si ces dépenses sont < à 2% du CA HT => entrez 1 ; si elles sont comprises entre 2 et 3% => entrez 2 ; si elles sont comprises entre
3 et 4% => entrez 3 ; si elles sont > à 4% => entrez 4.

Référencement de l'hôtel dans des guides 3 Si l'établissement n'est référencé dans aucun guide, entrez 1, s'il l'est dans 1 guide, entrez 2, s'il l'est dans 2 guides, entrez 3, s'il est
référencé dans 3 guides ou plus, entrez 4.
Adhésion de l'hôtel à 1 chaine 4 Si vous adhérez à une chaîne, c'est un plus : entrez 4, si non, entrez 1.

Situation dans la Zone de Chalandise 3 Si l'établissement est situé en centre ville, entrez 4, en périphérie urbaine, entrez 3, en zone industrielle, entrez 2, dans une autre
zone, entrez 1.
Site Internet 4 Si l'établissement dispose d'un site Internet c'est un plus : entrez 4, sinon, entrez 1.

Si l'établissement est signalé avec moins de deux panneaux indicateurs ou pré-enseignes => entrez 1,
Signalisation et Pré-enseignes 2 - trois ou quatre => entrez 2 ;
- cinq ou six => entrez 3 ;
- plus de 6 => entrez 4.
Si la zone de chalandise n'est pas favorable => entrez 1, si elle est moyennement favorable => entrez 2,
si elle est favorable => entrez 3 ; si elle est très favorable => entrez 4.
Evolution de la zone de chalandise de l'hôtel 2 NB : la zone de chalandise évolue favorablement lorsque de nouveaux gisements de clientèles s'installent ainsi que de nouveaux
équipements: entreprises, loisirs, tourisme, Administrations, station de métro de tram, sortie autoroute, rocade, réhabilitation d'un
quartier.

REVPAR DE LA CATEGORIE 2 Rappel automatique de l'avant dernière feuille...

Nous partons du principe que vous êtes concurrent d'abord avec les hôtels de votre catégorie, ensuite avec ceux de la catégorie
immédiatement inférieure et enfin ceux de la catégorie immédiatement supérieure.
Concurrence hôtel sur la zone de chalandise 3 - pas de concurrent de votre catégorie => entrez 4 ;
- un concurrent direct (même catégorie) ou deux concurrents de catégories différentes => 3 ;
- deux concurrents de même catégorie ou plus de deux concurrents de catégories différentes => entrez 2 ;
- au-delà => entrez 1.

Pour estimer la qualité de votre emplacement vous devez prendre en considération les gisements de clientèle dans votre zone et la
Qualité de votre emplacement (hôtel) 4 distance qui vous sépare d'eux. Par exemple un hôtel face à la Gare sera mieux coté qu'un hôtel placé à 200 mètres de la Gare autre
exemple un hôtel situé sur une bretelle de sortie de l'autoroute sera mieux évalué que celui situé 1 km après.

Ticket moyen 3 Rappel automatique de la feuille précédente...

Nous partons du principe qu'en matière de restauration, la concurrence sur la zone de chalandise attire le public et créé ainsi une
demande, s'il n'y a pas de concurrents dans la zone de chalandise => entrez 1,
Concurrence restaurant sur la zone de chalandise 3 s'il y a 2 à 4 concurrents => entrez 2,
s'il y a 5 à 7 concurrents => entrez 3,
s'il y a plus de 7 concurrents => entrez 4.

Ancienneté du restaurant sous le même nom 4 Moins de 1 an => entrez 1, de 1 à 3 ans => entrez 2,
de 3 à 7 ans => entrez 3, plus de 7 ans => entrez 4.

Si l'établissement n'est référencé dans aucun guide => entrez 1,


Référencement du restaurant dans des guides 2 s'il l'est dans 1 guide => entrez 2,
s'il l'est dans 2 guides => entrez 3,
s'il est référencé dans 3 guides ou plus => entrez 4.

Un gisement de clientèle est une activité commerciale, touristique, culturelle, de loisirs capable d'attirer à certains moments du jour, de
la semaine, une importante quantité de clients, on peut citer pêle-mêle : grands magasins, cinéma, théatre, stades, lieux de culte, sites
Gisement de clientèles dans la zone de chalandise
du restaurant 4 touristisques… S'il n'y en a pas => entrez 1,
s'il y en a 1 ou 2 => entrez 2,
s'il y en a 3 ou 4 => entrez 3,
s'il y a plus de 4 => entrez 4.

AIDE AU REMPLISSAGE :
STRATEGIE MARKETING ET COMMERCIALE
Répondez à la question et reportez dans la case en jaune le nombre de point correspondant

L'existence de ces contrats est une preuve de la qualité de la prospection commerciale de l'entreprise, Ils ne sont pas limitatifs aux
Contrats annuel société, autocariste, agences 2 entreprises et aux autocaristes. Entrez 1, si l'établissement n'en possède aucun, 2 s'il en 1 à 2, 3, s'il en a entre 3 et 4, et 4 s'il en a 5 et
plus.

Référencement auprès de centrales de réservation 1 L'existence de ces contrats est une preuve de la qualité de la prospection commerciale de l'entreprise. En outre, ils garantissent par leur
ancienneté une certaine notoriété de l'enseigne. Entrez 4, si oui, 1, sinon

Date de la dernière action de prospection 1 C'est une façon d'exprimer le dynamisme commercial de l'entreprise, c'est donc un plus. Entrez 1, si ce la fait plus d'1 an, 2 si elle date
d'1an, 3, si elle date d'il y a 6 mois-1an, et 4 s'il elle date de moins de 6 mois.

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation de la stratégie marketing


étape 4 sur 4 - Résultat

Votre score est de 75 sur 116 points


soit 64.66% du maximum

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation des caractéristiques économiques de l'exploitation


étape 1 sur 8 - Le bail

AIDE AU REMPLISSAGE :
CARACTERISTIQUES ECONOMIQUES DE L'EXPLOITATION
Répondez à la question et reportez dans la case en jaune le nombre de point correspondant

- Si vos éléments loyer + charges représentent plus de 12% du CA HT, entrez 1 ;


Loyer + Charges en % du CA HT 4 - entre 11 et 12% => entrez 2,
- entre 10 et 10,99% => entrez 3,
- moins de 10% du CA HT => entrez 4.

Plus un bail est neuf, plus il rassure l'acheteur et son banquier et plus c'est positif ;
- si la durée du bail restant à courir est < à 12 mois, entez 1,
Durée à courir 4 - entre 12 et 36 mois=>entrez 2,
- entre 37 et 72 mois=>entrez 3,
- entre 73 et 108 mois=>entrez 4.

On considère comme excessives toutes les charges autres que le loyer et les charges locatives qui sont
imputées au locataire par le propriétaire des murs. On peut citer les travaux de mises aux normes, l'entretien de
Charges à payer excessives 1 la façade, etc.
- s'il y en a => entrez 1,
- si non => entrez 4.

Le bail doit expressément mentionner que ces travaux sont effectivement à la charge du locataire. Si vous avez
Travaux Conformité à la charge du locataire 1 un doute consultez un avocat spécialisé qui vous précisera vos obligations.
- si les travaux sont à la charge du locataire => entrez 1 ;
- s'ils sont à la charge du bailleur =>entrez 4.

L'existence d'un logement de fonction est souvent un élément déterminant dans la décision finale d'un acheteur.
LOGEMENT FONCTION 1 C'est donc un plus.
- s'il en un logement de fonction => entrez 4,
- si non => entrez 1.

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation des caractéristiques économiques de l'exploitation


étape 2 sur 8 - Environnement commercial / emplacement

AIDE AU REMPLISSAGE :
Renseignez votre type d'hôtel dans la case en jaune.
Le Tableur renseignera automatiquement les autres cases.

Votre classement (nombre d'étoiles) 3


Votre TO (Taux d'Occupation) 54.00%

- si votre hôtel est près du LITTORAL => entrez 1,


- si votre hôtel est à la MONTAGNE => entrez 2,
- si votre hôtel est en zone RURALE => entrez 3, 5
- si votre hôtel est un hôtel THERMAL => entrez 4,
- si votre hôtel est près d'un AXE ROUTIER => entrez 5,
- si votre hôtel est en CENTRE VILLE => entrez 6.

Votre score pour l'environnement commercial / emplacement


1 sur 4
est de

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation des caractéristiques économiques de l'exploitation


étape 3 sur 8 - Rapport CA / nombre de chambres louables

Ici, on calcule le CA annuel réalisé par chambres disponibles et on le compare à la norme professionnelle.

Votre classement (nombre d'étoiles) 3


Votre CA HT pondéré 982,551
Votre nombre de chambres 50
résultat de votre CA annuel / nb chambres louables 19,651

Votre score CA annuel


1 sur 4
sur nombre de chambres louables est de

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation des caractéristiques économiques de l'exploitation


étape 4 sur 8 - Evolution du CA HT

Ici, il s'agit d'apprécier l'évolution du CA HT sur les 3 dernières années.

Votre CA HT année n-1 948,803


Votre CA HT année n-2 890,648
Votre CA HT année n-3 740,000
L'évolution de votre CA est de 28%

Votre score concernant l'évolution de votre CA


4 sur 4
sur les 3 dernières années est de x2

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retour suivant
NB : le tableur renseigne automatiquement ces cases d'après les données que vous avez rentrées dans les feuilles précédentes.

NB : cette information compte double car c'est un élément important de l'évaluation.


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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation des caractéristiques économiques de l'exploitation


étape 5 sur 8 - Rapport EBE / CA HT

Il s'agit ici de comparer le ratio EBE (excédent brut d'exploitation) sur CA HT à la norme professionnelle.

Votre EBE 119,141


Votre CA HT pondéré 859,817
Rapport EBE/CA HT 14%

Votre score rapport EBE sur CA HT 1 sur 4


x2

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NB : le tableur renseigne automatiquement ces cases d'après les données que vous avez rentrées dans les feuilles précédentes.

NB : cette information compte double car c'est un élément important de l'évaluation.


- Page 26 -

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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation des caractéristiques économiques de l'exploitation


étape 6 sur 8 - Evolution de l'EBE

Il s'agit ici d'apprécier l'évolution de l'EBE sur les 3 dernières années.

Votre EBE année n-1 119,141


Votre EBE année n-2 125,756
Votre EBE année n-3 64,000
L'évolution de votre EBE sur 3 ans est de 86%

Votre score concernant l'évolution de l'EBE


4 sur 4
sur les 3 dernières années est de x1

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NB : le tableur renseigne automatiquement ces cases d'après les données que vous avez rentrées dans les feuilles précédentes.
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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation des caractéristiques économiques de l'exploitation


étape 7 sur 8 - Nouveaux marchés de clientèle

Il s'agit ici de préciser si l'établissement en l'état pourrait accueillir un type de clientèle que vous n'avez pas encore
démarché, par exemple : groupes, banquets, séminaires...

AIDE AU REMPLISSAGE :
A vous d'apprécier si cette possibilité est faible, moyenne, bonne ou très bonne
et reportez le chiffre correspondant dans la case en jaune ci-dessous.

Si vous estimez que votre capacité à accueillir des clientèles que vous n'avez pas encore démarchées est :
- faible => entrez 1,
- moyenne => entrez 2, 5
- bonne => entrez 3,
- très bonne => entrez 4.

Votre score concernant la clientèle potentielle est de 5 sur 4 x2

Cliquez ici pour voir le résultat


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MÉTHODE 2 : Neghoscore Evaluation des caractéristiques économiques de l'exploitation


étape 8 sur 8 - Résultat

votre score est de 41 sur 72 points


soit 56.94% du maximum

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MÉTHODE 2 : NEGHOSCORE : Valeur - Points forts et points faibles

En résumé, voici les points faibles et les points forts de votre affaire selon le Néghoscore.

REPRÉSENTATION GRAPHIQUE

NEGHOSCORE

Efficacité du management
(feuille 15)

59.09%

56.94% 73.31%
Qualité outil de travail
Caractéristiques économiques de l'exploitation (feuille 29)
(feuille 18)

64.66%

P
O
Moyens commerciaux et stratégie marketing (feuille 21) N
D
E
R
Au total, avec l'outil Neghoscore : Nb points possibles Nb points obtenus % A
T
X
Efficacité du management I
(feuille 15) 44 26 59.09% O
1
N
X
Qualité outil de travail (n

(feuille 18) 236 173 73.31% b)


3
X
Moyens commerciaux et stratégie marketing (feuille
21) 116 75 64.66%
2
X
Caractéristiques économiques de l'exploitation
(feuille 29)
72 41 56.94%
1
TOTAL 468 315 67.31%

VALEUR NEGHOSCORE 1,033,082 €

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LA VALEUR DE VOTRE HÔTEL SELON NEGHOTEL

est de : 909,128 €

Pour mémoire, voici la synthèse des évaluations précédentes :

Tableau 1 VALORISATION GLOBALE

EVALUATION PAR
LE PRODUIT DE LA CLIENTELE 785,174 €

EVALUATION PAR
LE NEGHOSCORE 1,033,082 €

EVALUATION TOTALE
909,128 €
NEGHOTEL

Tableau 2 EVALUATION par la Clientèle et la Rentabilité

Méthode "hôtelière" 982,551 €


Méthode "rentabilité
économique" 560,779 € 770,174 €
Méthode "capacité
d'emprunt" 873,381 €

LICENCE IV 15,000 €

Total 785,174 €

Tableau 3 EVALUATION PAR LE NEGHOSCORE


PONDERATION
NEGHOSCORE Nb points possibles Nb points obtenus % (nb)

Efficacité du management
(feuille 15)
44 26 59.09% X1
Qualité outil de travail
(feuille 18) 236 173 73.31%
Moyens commerciaux et stratégie marketing
(feuille 21)
116 75 64.66% X2
Caractéristiques économiques de l'exploitation
(feuille 29)
72 41 56.94% X1

TOTAL 468 315 67.31%

VALEUR NEGHOSCORE 1,033,082 €

pour réaliser la valorisation par le NEGHOSCORE il faut pondérer les résultats obtenus pour chaque rubrique pour donner plus de poids à la qualité de l'outil de travail et aux moyens
(nb)

commerciaux et marketing, le coefficient pondéré restitue ce calcul.


Le coefficient Neghotel est le produit du coefficient pondéré par le multiplicateur 1 qui est le plus fort multiplicateur appliqué généralement sur le chiffre d'affaires pour évaluer un fonds
de commerce d'un hôtel restaurant.
Cela nous permet enfin de calculer la valorisation du NEGHOSCORE en appliquant le coefficient NEGHOTEL au chiffre d'affaires pondéré utilisé dans la méthode 1.

Vous venez, en suivant la démarche d'évaluation préconisée par le cabinet Neghotel de déterminer des fourchettes de valorisation
de votre affaire, ou de l'affaire que vous souhaitez acquérir.
Ce n'est pas LE PRIX définitif mais des approches sur lesquelles vous devez vous pencher pour en comprendre les bases et les
justifications et vous permettre d'aborder la discussion et la négociation avec l'autre partie.

Cette démarche se veut également pédagogique dans sa conception. En effet, que vous soyez vendeur ou acheteur, elle doit vous
permettre de vérifier que vous disposez bien de l'information minimum pour prendre une décision ; elle est donc une aide à la décision.

A bientôt sur le forum ou vous pourrez me faire part de vos questions mais aussi de vos remarques et suggestions !

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