KONTRAK BISNIS

a. Capaian Pembelajaran :
Mahasiswa mampu memahami tentang kontrak/perjanjian, hubungan kontrak dan
perikatan, asas-asas dalam kontrak, syarat syahnya suatu kontrak, prestasi dan wan
prestasi, forcemajeure, anatomi kontrak dan berakhirnya kontrak.
Mahasiswa mampu memahami dan menjelaskan perjanjian jual beli dan sewa menyewa,
terjadinya jual beli dan sewa menyewa, hak dan kewajiban para pihak, pembayaran, wan
prestasidan ganti rugi resiko, sewa menyewa

b. Kemampuan Akhir
Mahasiswa mampu memahami dan menjelaskan tentang kontrak/perjanjian, hubungan
kontrak dan perikatan, asas-asas dalam kontrak, syarat syahnya suatu kontrak, prestasi
dan wan prestasi, forcemajeure, anatomi kontrak dan berakhirnya kontrak.
Mahasiswa mampu memahami dan menjelaskan perjanjian jual beli dan sewa menyewa,
terjadinya jual beli dan sewa menyewa, hak dan kewajiban para pihak, pembayaran, wan
prestasidan ganti rugi resiko, sewa menyewa
A. Pengertian Kontrak/Perjanjian
Kontrak adalah suatu kesepakatan yang diperjanjiakan (pro-missory agreement)
di antara 2 (dua) atau lebih pihak yang yang dapat menimbulkan, memodifikasi, atau
menghilangkan hubungan hukum. Pengertian kontrak sebagai suatu perjanjian dimana
hukum memberikan ganti rugi terhadap wanprestasi dari kontrak tersebut, dan oleh
hukum, pelaksanaan dari kontrak tersebut dianggap merupakan suatu tugas yang harus
dilaksanakan.
Menurut KUH Perdata (pasal 1313) suatu kontrak diartikan sebagai suatu
perbuatan (maksudnya perbuatan hukum) hukum dimana 1 (satu) orang atau lebih
saling mengikatkan dirinya terhadap 1 (satu) orang lain atau lebih.
Dasar-dasar hukum kontrak nasional terdapat dalam KUH Perdata yang merupakan
sumber utama dari suatu kontrak, selain itu yang menjadi sumber hukum kontrak seperti
halnya yang telah diuraikan dalam sumber hukum bisnis dimuka adalah sebagai berikut:
1. Peraturan perundang-undangan lainnya yang mengatur khusus untuk jenis kontrak
tertentu atau mengatur aspek tertentu dari kontrak.
2. Yurisprudensi, yakni putusan-putusan hakim yang memutuskan perkara yang
berkenaan dengan kontrak.
3. Perjanjian internasional baik bersifat bilateral atau multilateral yang mengatur tentang
aspek bisnis internasional.
4. Kebiasaan-kebiasaan bisnis yang berlaku dalam praktek sehari-hari.
5. Doktrin atau pendapat ahli yang telah dianut secara meluas.
6. Hukum adat di daerah tertentu sepanjang yang menyangkut dengan kontrak-kotrak
tradisional bagi masyarakat pedesaan.

B. Kontrak/Perjanjian Dan Perikatan

Perikatan merupakan suatu hubungan hukum dalam lapangan harta kekayaan

dimana pihak yang satu berhak atas suatu prestasi dan pihak yang lainnya berkewajiban
melakukan prestasi.
Suatu perikatan lahir, baik karena undang-undang maupun karena
kontrak/perjanjian. Perikatan yang tidak berdasarkan kontrak/perjanjian namun lahir
berdasarkan undang-undang mungkin timbul dari undang-undang saja atau akibat dari
perbuatan manusia. Hal tersebut diatur dalam pasal 1352 KUHPerdata mengatakan
bahwa :
 “perikatan-perikatan yang dilahirkan oleh undang-undang timbul dari undang-
undang saja (uit de wet allen) atau dari undang-undang sebagai akibat erbuatan
manusia (uit de wet ten gevolge van’s mensen toedoen)”.

Sedangkan pasal 1353 KUH Perdata menyatakan bahwa:

“ perikatan-perikatan dalam undang-undang sebagai akibat perbuatan manusia,
terbit dari perbuatan halal, atau dari perbuatan melawan hukum (onrechmatige
daad)”.
Perikatan yang lahir dalam undang-undang saja adalah perikatan yang dengan
terjadinya peristiwa-peristiwa tertentu, ditetapkan melahirkan suatu hubungan hukum
(perikatan) diantara pihak-pihak yang bersangkutan, terlepas dari kemauan pihak-pihak
tersebut, misalnya:
a. Kematian, dengan meninggalnya seseorang, maka perikatan yang mengikat orang
tersebut beralih kepada ahli warisnya.
b. Kelahiran, dengan kelahiran anak maka timbul perikatan antara ayah dan anak,
dimana ayah wajib memelihara anak tersebut.
c. Lampa waktu (veryaring), adalah peristiwa – peristiwa dengan lampaunya waktu
seseorang mungkin terlepas haknya atau sesuatu atau mungkin mendapatkan
haknya atas sesuatu.
Perikatan yang bersumber dari undang – undang sebagai akibat perbuatan
manusia adalah bahwa dengan dilakukannya serangkaian perbuatan manusia, maka
undang-undang melekatkan akibat hukum berupa peikatan terhadap orang tersebut.
Sedangkan contoh perikatan yang lahir karena undang-undang sebagai akibat perbuatan
manusia yang menurut hukum misalnua:
a. Perikatan yang menimblkan kewajiban-kewajiban tertentu diantara penghuni
pekarangan yang saling berdampingan ( burenrecht).
b. Perikatan yang menimnulkan kewajiban mendidik dan memelihara anak (
alimentasi)
c. Perikatan karena adanya perbuatan melawan hukum (onrech-matige daad).
d. Perikatan yang timbul karena perbuatan sukarela (zaakwarneming), sehingga
perbuatan sukarela tersebut haruslah di tuntaskan.
e. Perikatan yang timbul dari pembayaran tidak terutang.
f. Perikatan yang timbul dari perikatan wajar (natuurlijke verbintenissen).
 Dengan demikian, kontrak/perjanjian merupakan salah satu sumber dari perikatan atau
dengan perkataan lain kontrak/perjanjian adalah perikatan yang ada kata sepakat antara
para pihak.

C. Asas-Asas Dalam Perjanjian/Kontrak

Dalam ilmu hukum, dikenal beberapa asas hukum dalam suatu
perjanjian/kontrak sebagai berikut:
1. Asas perjanjian sebagai hukum mengatur (aanvullen recht, optional recht).
Adalah peraturan hukum yang berlaku bagi subjek hukum. Ketentuan hukum ini
tidak mutlak berlakunya karena jika para pihak mengatur sebaliknya, maka yang
berlaku adalah apa yang diatur oleh para pihak tersebut. Dengan demikian peraturan
yang bersifat hukum mengatur dapat disampingkan oleh para pihak. Hukum
kontrak pada prinsipnya merupakan hukum yang mengatur.
2. Asas kebebasan berkontrak (freedom of contrak)
Adalah suatu asas yang mengajarkan bahwa para pihak dalam suatu kontrak pada
prinsipnya bebas untuk membuat atau tidak membuat kontrak. Bebas untuk
mengatur sendiri isi kontrak tersebut. Asas ini harus memperhatikan hal-hal sebagai
berikut ini:
a. Harus memenuhi syarat sebagai suatu kontrak.
b. Tidak dilarang oleh undang-undang.
c. Tidak bertentangan dengan kebiasaan yang berlaku.
d. Harus dilaksanakan dengan itikad baik.
3. Asas pacta sunt servanda.
Adalah bahwa suatu kontrak yang dibuat secara sah oleh para pihak mengikat para
pihak tersebut secara penuh sesuai dengan isi kontrak tersebut. Dan kekuatan
mengikatnya secara penuh tersebut dianggap sama dengan kekuatan mengikatnya
undang-undang. Oleh karena itu apabila salah satu pihak tidak memenuhinya, akan
dikenakan sanksi.
4. Asas obligatoir
Adalah asas yang menimbulkan bahwa jika suatu kontrak telah dibuat, maka para
pihak telah terikat, namun hanya sebatas timbulnya hak dan kewajiban. Sedangkan
prestasi belum dapat dipaksakan karena kontrak kebendaan belum terjadi. Misalnya
dalam kontrak jual beli, maka dengan kata sepakat yang dituangkan dalam kontrak
 saja belum memindahkan hak milik. Saat ini baru terjadi obligator saja. Hak milik
berpindah pada saat terjadinya levering atau barang diserahkan.
5. Asas konsensual
Adalah bahwa jika suatu kontrak telah disepakati, maka perjanjian tersebut sah
mengikak secara penuh, bahkan persyaratan tertulispun tidak disyaratkan oleh
hukum, kecuali untuk beberapa jenis kontrak tertentu yang disyaratkan secara
tertulis.

D. Syarat Sah Perjanjian/Kontrak Berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata

Suatu perjanjian/kontrak dapat dinyatakan sah oleh hukum apabila memenuhi
beberapa persyaratan yuridi tertentu. Antara lain sebagai berikut:
1. Syarat sah subyektif dan objektif berdasarkan pasal 1320 KUH Perdata
Pasal 1320 KUH Perdata mengatur bahwa kontrak dapat dinyatakan sah apabila empat
persyaratan. Dua syarat sah subyektif dan dua syarat kemudian adalah syarat sah
objektif dimana masing-masing memiliki perbedaan akibat hukumnya apabila masing-
masing persyaratan tersebut tidak dipenuhi. Keempat syarat yang dimaksud adalah
berikut ini:
 Sepakat mereka yang mengikat diri
 Cakap untuk membuat perjanjian atau kontrak
 Hal tertentu/harus ada objeknya
 Suatu sebab/kausa yang halal
Sepakat diantara mereka yang mengikat diri terjadi apabila kedua lebih pihak
menyatakan kehendak yang isinya sesuai tentang apa yang diatur dalam kontrak
tersebut.
Menurut teori hukumnya bahwa adanya kesepakatan kehendak apabila tidak
terjadi unsur-unsur sebagai beribuk:
a. Paksaan (dwang)
b. Penipuan (bedrog)
c. Kekeliruan (dwaling)
Sedangkan syarat kecakapan untuk membuat perjanjian/ kontrak adalah para
pihak yang membut kontrak harus yang menurut hukum berwenang membuat kontrak
tersebut. Seseorang dianggap cakap/wenang sehingga dianggap sah untuk membuat
kontrak apabila :
 a. Sudah dewasa
b. Tidak ditempatkan dibawah pengampuan
c. Wanita yang suami
d. Tidak dilarang oleh undang undang untuk melakukan perbuatan hukum tertentu.
Hal terterntu maksudnya adalah bahwa suatu kontrak harus nya memuat
objek yang di kaitkan dengan jelas dan dibenarkan oleh hukum. Sedangkan kausa yang
halal atau dibenarkan oleh hukum maksudnya adalah alasan yang sesuai dengan hukum
yang berlaku. Sebagai akibat hukum apabila kedua persyaratan objektif tersebut tidak
dipenuhi maka kontrak tersebut “ batal demi hukum” (null nand votd).
2. Syarat sah hukum di luar pasal 1320 KUH perdata.
Syarat kontrak yang berlaku umum, yang diatur diluar pasal 1320 KUH perdata
sebagai berikut :
a. Harus dilakukan dengan itikad baik.
b. Tidak boleh bertentangan dengan kebiasaan yang berlaku.
c. Harus dilakukan berdasarkan asas kepatutan.
d. Tidak boleh melanggar kepentingan umum.
3. Syarat sah beraku khusus.
Kontrak harus memenuhi beberapa syarat khusus yang ditunjukan untuk
kontrak-kontrak khusus. Syarat syarat yang di maksud adalah:
a. Syarat syarat tertulis untuk kontrak kontrak tertentu.
b. Syarat akta notaris untuk kontrak-kontrak tertentu.
c. Syarat akta pejabat tertentu (selain notaris) untuk kontrak-kontrak tertentu.
d. Syarat izin dari pejabat yang berwenang umtuk kontrak-kontrak tertentu.

E. Prestasi Dan Wanprestasi

Prestasi merupakan objek dari perikatan, berupa hak bagi kreditur dan
kewajiban bagi debitur (Setiawan, hukum Perikatan). Istilah “prestasi” dalam hukum
kontrak (inggris = performance) pelaksaan dari isi kontrak yang telah diperjanjikan
menurut tata cara yang telah disepakati bersama. Menurut hukum Iundonesia prestasi
dari suatu kontrak dapat berupa sebagai berikut:
1. Memeberikan/menyerahkan sesuatu.
2. Berbuat sesuatu.
3. Tidak berbuat sesuatu
 Sedangkan pengertian wanprestasi, lalai, ingkar janji yang sering disebut
juga dengan istilah “cidera janji”, adalah kebalikan dari pengertian prestasi (inggris =
default atau nonfulfillment atau breach of contract). Yaitu tidak dilaksanakannya suatu
prestasi atau kewajiban sebagaimana mestinya yang disepakati bersama.
Akibat hukum dari tindakan wanprestasi adalah timbulnya hak dari pihak
yang dirugikan (lazimnya disebut creditur) dalam kontrak tersebut untuk menuntut
kepada pihak yang merugikan (lazimnya disebut debitur) antara lain berikut ini:
 Ganti rugi (biaya, rugi, bunga)
 Pemenuhan prestasi
 Pemenuhan prestasi + ganti rugi
 Pembatalan perjanjian
 Pembatalan perjanjian + ganti rugi
Wanprestasi dapat berupa antara lain:
1. Tidak memenuhi prestasi sama sekali
2. Memenuhi prestasi tapi terlambat
3. Memenuhi prestasi tetapi keliru

F. Overmacht/Force Majeure
Istilah “force majeure” atau “act of good” sering diterjemahkan menjadi
“keadaan memaksa” atau “keadaan darurat” adalah suatu keadan dimana debitur dalam
suatu kontrak tidak dapat memenuhi suatu kontrak tidak dapat memenuhi prestasi
disebabkan keadaan/kejadian atau peristiwa yang tidak diduga setelah adanya
kontrak/perjanjian, sehingga menghalangi debitur untuk berprestasi sebelum lalai
Peristiwa tersebut tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitur,
sementara debitur tidak dalam keadaan itikad buruk. Contoh peristiwa yang
menyebabkan terjadinya force majeure adalah banjir atau air bah, gempa bumi,
munculnya peraturan baru yang melarang pelaksaan prestasi dan lain sebagainya.
Dengan demikian force majeure dari kontrak tersebut bisa berupa:
 Force majeure karena sebab-sebab yang tidak terduga
 Force majeure karena keadaan memaksa
 Force majeure karena perbuatan tersebut dilarang
Peristiwa dikatakan force majeure apabila memenuhi berapa unsur sebagai
berikut ini:
 Terjadi peristiwa yang tidak diduga sebelumnya
 Peristiwa di luar kesalahan debitur
 Debitur tidak dapat dipertanggungjawabkan
 Kejadian terjadi sebelum debitur lalai
Akibat peristiwa dinyatakan overmacht/force majeure adalah sebagai berikut:
 Kreditur tidak dapat melakukan gugatan
 Kreditur tidak dapat melakukan somatie
 Debitur tidak wajib membayar kerugian
 Resiko tidak beralih pada debitur
 Kreditur tidak dapat menuntut pemenuhan prestasi

Suatu force mejeure terhadap perjanjian dapat diklarifikasikan sebagai berikut:

1. Force mejeure objektif
Adalah terjadi pada benda yang merupakan objek dari kontrak tersebut sehingga
prestasi tidak mungkin dipenuhi lagi, tanpa ada kesalahan dari pihak debitur. Misalnya
benda yang menjadi objekdari kontrak terbakar atau disambar petir.
2. Force majeure subyektif
Adalah terjadi pada kemampuan debitur tersebut. Misalnya bila debitur menderita sakit
atau cacat seumur hidup, sehingga tidak mungkin melakukan prestasi.
3. Force majeure absolut
Merupakan suatu prestasi yang sama sekali tidak mungkin lagi dilaksanakan oleh
debitur dalam keadaan bagaimanapun. Misalnya dalam kontrak ekspor impor. Tiba-tiba
keluar peraturan pemerintah yang melarang masuknya barang yang diimpr dalam
negara tersebut.
4. Force majeure relatif
Adalah prestasi yang tidak mungkin dilakukan, sungguhpun secara tidak wajar masih
mungkin dilakukan. Terhadap kontrak ekpor impor dimana secara tiba-tiba pemerintah
membuat ketentuan yang melarang memasukan barang yang diimpor kedalam wilayah
negara tersebut.
5. Force majeure permanen
Adalah prestasi yang tidak mungkin dilakukan sampai kapanpun. Misalnya kontrak
untuk membuat sebuah lukisan tetapi pelukis tiba-tiba menderita penyakit yang tidak
sembuh lagi sehingga tidak mungkin melukis lagi sampai kapanpun.
6. Force majeure temporer
Adalah prestasi yang tidak mungkin dilakukan untuk sementara waktu namun
dikemudian hari masih mungkin dilakukan. Misalnya terjadi peristiwa tertentu pada
suatu waktu tertentu, misalnya barang yang menjadi objek kontrak tidak dapat
diproduksi karena buruh sedang mogok atau pergolakan sosial, namun dikemudian hari
apabila buruh tidak mogok lagi atai pergolakan sosial sudah tidak terjadi lagi, pabrik
sudah kembali berproduksi maka prestasi dapat dipenuhi kembali.

G. Anatomi Perjanjian/Kontrak
Setiap akta/surat perjanjian/kontrak, baik untuk akta di bawah tangan maupun
akta otentik biasanya akan terdiri dari bagian-bagian berikut ini:
a. Judul
b. Kepala Akta
c. Komparasi
d. Sebab/Dasar
e. Syarat-syarat
f. Penutup
g. Tanda tangan
Judul : “KONTRAK SEWA MENYEWA RUMAH”
Kepala Akta : Pada hari ini, Senin tanggal 1 Januari 1997 di Jakarta

Komporasi/Para Pihak :
1. Tuan Ali Hamid .....
................................
................................
2. Tuan Slamet Sugeng ....
......................................
......................................
Sebab/Dasar/Causa :
- Agar perjanjian halal
- Dasar menunjukkan identitas barang
- Dasar kepemilikan
- Kesepakatan kedua belah pihak
 “bahwa pihak pertama adalah pemilik dari satu unit rumah tinggal ... dst”.
Syarat-syarat :
 Syarat esensial : syarat yang harus ada dalam perjanjian, bila tidak diatur, perjanjian
cacat /tidak sempurna. Misalnya perjanjian :
Jual beli
Sewa menyewa
(syarat harga dan barang)
 Syarat naturalia : syarat yang biasa dicantumkan dalam perjanjian, bila tidak diatur,
perjanjian tidak cacat sehingga perjanjian sah.
Terdapat dalam peraturan perundang-undangan, yurisprudensi, dan kebiasaan serta
undang-undang.
Misalnya :
“penyewa memasang pompa, ia boleh mengambil pompa jika meninggalkan rumah
setelah sewa berakhir”.
Pasal KUH Perdata mengatur :
“pompa air boleh dibongkar dan dibawa penyewa”
 Syarat Aksidentalia : bersifat khusus/tidak mutlak/tidak biasa.
Hal tersebut dimuat bila para pihak menganggap perlu dimuat dalam akta.
Misalnya:
“selambat-lambatnya 7 hari sebelum penyerahan rumah wajib menyerahkan pada
pihak 1 kwitansi pembayaran listrik dan telepon”.

Penutup :
Demikianlah akta ini dibuat ..........
Tanda tangan :
Para pihak beserta saksinya.

H. Berakhirnya Kontrak/Perjanjian/Perikatan
Perjanjian dapat berakhir apabila terjadi hal-hal anatara lain :
a. Pembayaran barang berupa barang, uang ataupun jasa
b. Penawaran pembayaran diikuti dengan penipan barang terjadi bila berpiutang
menolak pembayaran maka berutang dapat melakuakan pembayaran tunai apa yang
 diutangkan, dan jika berutang menolaknya, menitipkan uang atau barangkepada
pengadilan.
c. Pembaharuan utang
Bila berhutang membuat suatu perjanjian utang baru, guna menggantikan utang
yang lama yang dihapuskan karenanya.
d. Kompensasi atau perjumpaan utang
Terjadi apabila dua orang saling berutang satu pada yang lain maka terjadilah antara
mereka perjumpaan utang dengan mana masing-masing antara kedua pihak tersebut
dihapuskan.
e. Percampuran utang
Adalah percampuran kedudukan sebagai orang berpiutang dan orang berutang
berkumpul pada diri satu orang, maka piutang dihapuskan.
f. Pembebasan utang
Adalah pembuatan atau pernyataan kehendak dari kreditur untuk membebaskan
debitur dari perjanjian dan pernyataan kehendak tersebut diterima oleh debitur.
g. Musnahnya barang yang berutang
h. Kebatan dan pembatalan perjanjian