8

BAB III
LANDASAN TEORI

A. Investasi

Investasi adalah penundaan konsumsi sekarang untuk dimasukkan ke

aktiva produktif selama periode waktu yang tertentu. (Hartono, 2015:5)

Dari defenisi diatas terlihat bahwa seorang investor melakukan investasi

dengan harapan memperoleh keuntungan di masa yang akan datang, sebagai
imbalan atas waktu dan risiko yang terkait dengan investasi tersebut.

B. Proyek Konstruksi

Proyek konstruksi merupakan proyek yang berkaitan dengan

pembangunan suatu bangunan dan infrastruktur yang umumnya mencakup
pekerjaan pokok yang termasuk dalam bidang teknik sipil dan arsitektur. Selain
itu, juga melibatkan bidan ilmu lainnya, seperti teknik industri, mesin, elektro,
geoteknik, lanskap. (Widiasanti & Lenggogeni, 2013: 26).

C. Segmentasi Pasar

Segmentasi pasar adalah proses membagi pasar potensial ke dalam

berbagai kelompok konsumen yang berbeda, mempunyai kebutuhan atau
karakteristik umum dan memilih satu segmen atau lebih yang ditargetkan dengan
bauran pemasaran yang dirancang secara khusus (Effendi, 2016:225).

Jadi segmentasi pasar memberi peluang bagi perusahaan untuk

menyesuaikan produk atau jasanya dengan permintaan konsumen, sehingga dapat
teralokasikan untuk memenuhi permintaan.

D. Analisa Kebutuhan Pasar

Analisa kebutuhan pasar adalah suatu kegiatan untuk memperlajari

berbagai hal yang menjadi suatu kebutuhan pasar. Analisa kebutuhan pasar
merupakan aktivitas penting bagi perusahaan terutama untuk bagian pemasaran

8
 9

untuk menentukan produk jenis apa yang dikehendaki konsumen. Untuk

mengetahui kebutuhan pasar dapat dilakukan dengan survei yaitu memberi
kuesioner pada masyarakat yang kemudian akan dilakukan pengolahan data dari
kuesioner tersebut menggunakan program SPSS.
1. Uji Kecukupan Data
Uji kecukupan data merupakan uji yang digunakan untuk memvalidasi
jumlah pengukuran data, dimana tujuannya untuk membuktikan bahwa
data yang telah diambil telah cukup untuk melakukan penelitian
(Nurhasanah dkk, 2014). Jika data yang diambil belum memenuhi dari
hasil uji kecukupan data, maka perlu dilakukan pengambilan data kembali.
Syarat uji kecukupan data dapat dikatakan lolos adalah jika N ≥ N’.Berikut
persamaan uji kecukupan data :
𝑘 2
√𝑁 ∑ 𝑋𝑖 2 −(∑ 𝑋𝑖)2
N’ = [ 𝑠
∑ 𝑋𝑖
] , N≥N’ (III.1)

Keterangan :
N’ = Jumlah Pengamatan yang diperlukan
k = Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α =95%)
s = Tingkat ketelitian (5%)
N = Jumlah data yang didapat
Xi = Data Pengamatan

2. Validitas dan Realibilitas

a) Uji Validitas
Validitas didefinisikan sebagai ukuran seberapa akurat suatu alat
ukura melalukan fungsi ukurnya (Suparto, 2014), dalam hal ini alat
ukur yang digunakan adalah kuesioner. Uji validitas ini digunakan
untuk mengukur apakah kuesioner tersebut sudah valid (akurat) atau
tidak. Uji ini dilakukan menggunakan software SPSS dengan tingkat
signifikansi 0.05 dan jumlah N=115
Hipotesis :
H0 : Nilai variabel-variabel yang ada bernilai valid
H1 : Nilai variabel-variabel yang ada bernilai tidak valid
 10

Tingkat signifikansi :
A= 0.05, N; rtabel =0.182
Area Kritis :
H0 Diterima, jika r kalkulasi ≥ r table
H0 Ditolak, jika r kalkulasi < r table
b) Uji Realibilitas
Uji realibilitas merupakan uji yang digunakan untuk menguji
keajekan pengukuran kuesioner yang erat hubungannya dengan
masalah kepercayaan (Suparto, 2014). Sehingga uji ini lebih kepada
untuk melihat tingkat konsistensi dari responden terhadap variabel
yang ada sehingga data yang diperoleh akan cenderung memberikan
hasil yang sama (konsisten). Uji ini dilakukan menggunakan software
SPSS dengan tingkat signifikansi 0.05 dan jumlah N=115.
Hipotesis :
H0 : Nilai variabel-variabel yang ada realible
H1 : Nilai variabel-variabel yang ada tidak realible
Tingkat signifikansi :
A= 0.05, N= 115; rtabel = 0.182
Area Kritis :
H0 Diterima, jika r kalkulasi ≥ r table
H0 Ditolak, jika r kalkulasi < r table

3. Uji Korelasi
Uji Korelasi merupakan uji yang digunakan untuk mengetahui ada
atau tidaknya hubungan antar variabel (Suparto, 2014). Uji ini dilakukan
menggunakan korelasi pearson pada software SPSS dengan tingkat
signifikansi 0.05 dan jumlah N=115. Metode tersebut digunakan untuk
mengetahui kuat atau tidaknya Hubungan antara variabel-variabel bebas
dan variabel tidak bebas (Budiwati dkk, 2010).
Hipotesis :
H0 : Terdapat hubungan tiap variabel terhadap pemilihan tipe rumah
H1 : Tidak terdapat hubungan tiap variabel terhadap pemilihan tipe rumah
 11

Tingkat signifikansi :
A= 0.05, N= 100; rtabel = 0.182
Area Kritis :
H0 Diterima, jika r kalkulasi ≥ r table
H0 Ditolak, jika r kalkulasi < r table
Atau
H0 Diterima, jika nilai signifikansi < 0.05
H0 Ditolak, jika nilai signifikansi > 0.05
E. Kajian Ekonomi

Biaya adalah pengorbanan sumber ekonomi untuk memperoleh barang

atau jasa yang diharapkan memberi manfaat sekarang atau masa yang akan datang
(Siregar dkk, 2013: 23).

Dari definisi diatas, dapat disimpulkan bahwa biaya adalah pengorbanan

ekonomis dari sumber-sumber, yang diharapkan dapat memberikan manfaat pada
saat ini atau dimasa yang akan datang. Adapun macam-macam biaya yang
dikeluarkan :

a. Biaya Langsung (Direct Cost)

Biaya yang diperlukan langsung untuk mendapatkan sumber daya yang
akan dipergunakan untuk penyelesaian proyek.
Contoh : Biaya material, biaya upah, biaya peralatan.
b. Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
Biaya yang berhubungan dengan pengawasan, pengarahan kerja, dan
pengeluaran umum di luar biaya konstruksi.
Contoh : Biaya Over head ( Biaya izin pasang listrik, PDAM, IMB dll)
Berdasarkan pada batasan masalah yang telah disebutkan di atas, Menurut
Iman Soeharto, maka pada penelitian ini hanya melakukan analisis investasi
sebagai berikut:
1. Periode Pengembalian (Payback Period)
 12

Periode pengembalian adalah jangka waktu yang diperlukan untuk

mengembalikan modal suatu investasi, dihitung dari aliran kas bersih
(net). Periode pengembalian biasanya dinyatakan per tahun, dan dibedakan
menjadi dua metode.
a. Aliran Kas Tahunan dengan Jumlah Tetap
Dalam hal ini selisih pendapatan dan pengeluaran per tahun adalah
tetap.
Cf
Periode pengembalian  (III.2)
A
di mana,
Cf = Biaya pertama
A = Aliran kas bersih (neto) per tahun
b. Aliran Kas Tahunan dengan Jumlah Tidak Tetap
Bila aliran kas tiap tahun berubah-ubah maka garis komulatif aliran
kas tidak lurus.

 n 1

 1 
Periode pengembalian  n  1  Cf  1 An  
 An 
(III.3)

di mana,
Cf = Biaya pertama
An = Aliran Kas pada tahun ke-n
n = Tahun pengembalian ditambah
2. Return on Investment (ROI)
Return on investment adalah perbandingan antara pemasukan (income) per
tahun terhadap dana investasi yang memberikan indikasi profitabilitas
suatu investasi. Yang dapat dirumuskan seperti:
Pemasukan
ROI   100% (III.4)
Investasi
3. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) didasarkan atas konsep pendiskontoan seluruh
arus kas ke nilai sekarang. Dengan mendiskontokan semua arus kas masuk
dan keluar selama umur proyek (investasi) ke nilai sekarang, kemudian
 13

menghitung angka bersihnya, akan diketahui selisihnya dengan memakai

dasar yang sama, yaitu harga (pasar) saat ini. Bila ditulis dengan rumus
akan menjadi:
n n
(C )t (Co)t
NPV    (III.5)
t 0 (1  i )t t 0 (1  i )
t

di mana,
NPV = Nilai sekarang bersih.
(C)t = Arus kas masuk tahun ke-t.
(Co)t = Arus kas keluar tahunke-t.
n = Umur unit usaha hasil investasi.
i = Arus pengembalian (rate of return).
t = Waktu.
4. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah tingkat pengembalian yang menghasilkan
NPV arus kas masuk sama dengan NPV arus keluar. Rumusnya adalah
sebagai berikut:
n n
(C )t (Co)t

t  0 (1  i )
t
 
t  0 (1  i )
t
(III.6)

di mana;
(C)t = Arus kas masuk pada tahun t.
(Co)t = Arus kas keluar pada tahun t.
i = Tingkat pengembalian (diskonto).
n = Tahun.
Karena arus kas keluar proyek umumnya merupakan biaya pertama (Cf),
maka persamaan di atas dapat disederhanakan menjadi:
n
(Co)t
 (1  i)
t 0
t
 (Cf )  0 (III.7)

Menganalisis usulan proyek dengan IRR memberi kita petunjuk sebagai

berikut:
a. IRR > tingkat pengembalian (i) yang diinginkan (required rate of
return-RRR), proyek diterima.
 14

b. IRR < tingkat pengembalian (i) yang diinginkan (required rate of

return-RRR), proyek ditolak.
5. Indeks Profitabilitas (IP)
Variasi lain dari NPV adalah indeks profitabilitas (IP), yang menunjukan
kemampuan mendatangkan laba per satuan nilai investasi. Didefinisikan
sebagai berikut:
Nilai sekarang aliran kas masuk
indeks profitabilitas  (III.8)
Nilai sekarang aliran kas keluar
(C )t

n

(1  i ) t
t 0
IP  (III.9)
(C 0)t
t 0 (1  i) t
n

6. Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio merupakan salah satu kriteria yang sering digunakan
untuk mengkaji kalayakan proyek. Penggunaannya amat dikenal dalam
mengevaluasi proyek-proyek untuk kepentingan umum atau sektor publik.
Adapun rumus yang digunakan adalah:
Nilai sekarang benefit ( PV ) B
BCR   (III.10)
Nilai sekarang biaya ( PV )C
Biaya C pada rumus di atas dapat dianggap sebagai biaya pertama (Cf),
sehingga rumusnya menjadi:
( PV ) B
BCR  (III.11)
Cf
di mana,
BCR = Rasio manfaat terhadap biaya (benefit-cost ratio).
(PV)B= Nilai sekarang benefit.
(PV)C= Nilai sekarang biaya.
Pada proyek-proyek sektor swasta, benefit umumnya berupa pendapatan
minus biaya di luar biaya pertama (misalnya, untuk operasi dan produksi),
sehingga rumusnya menjadi:
R  (C )op
BCR  (III.12)
Cf
 15

di mana,
R = Nilai sekarang pendapatan.
(C)op = Nilai sekarang biaya (di luar biaya pertama).
Cf = Biaya pertama.
Kriteria BCR akan memberikan petunjuk sebagai berikut:
BCR > 1 Usulan proyek diterima.
BCR < 1 Usulan proyek ditolak.
BCR = 1 Netral.
7. Break Even Point (BEP)
Break event point (BEP) adalah titik dimana total biaya pengeluaran sama
dengan pendapatan. Titik impas yang mengindikasikan bahwa tingkat
produksi telah menghasilkan pendapatan yang sama bearnya dengan biaya
produksi yang dikeluarkan. Selain itu penjelasan sebagai berikut:
pendapatan = biaya produksi
= biaya tetap (FC) + biaya tak tetap (VC)
= FC + Qi + VC
maka,
Qi x P = FC + Qi x VC (III.13)
FC
Qi =
P  VC
dimana :
Qi = jumlah unit yang dihasilkan dan terjual pada titik impas
FC = biaya tetap (fixed cost)
P = harga penjualan per unit
VC = biaya tak tetap (variable cost).