Sop Maintenance
Sop Maintenance
1. Persyaratan fungsional
Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi bangunan.
Setiap bangunan memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi. Persyaratan umum
contohnya adalah bangunan mampu melindungi pemakainya dari lingkungan luar. Sedangkan
persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi bangunan tersebut.
2. Persyaratan Performance
Masing – masing bangunan memiliki persyaratan performance bangunan yang sangat spesifik.
Performance bangunan mencakup banyak aspek, mulai dari performance fisik luar bangunan,
sampai pada elemen – elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ).
Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang terkait
dengan fungsi bangunan. Namun seringkali terjadi perbedaan standart performance bangunan
menurut USER dan menurut OWNER, terutama pada bangunan sewa.
Pemilik / Owner
Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah
dibuat,bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi beban
biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal dengan tertundanya
jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan ( Multipier
effect ) yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar.
Kurangnya data dan pengetahuan
Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual,sejarah
pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan pengetahuan dari personil
pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibatkan program
pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.
B. Pemeliharaan Remedial
Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh :
Kegagalan teknis / manajemen
Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap
pengoperasian bangunan. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam
pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan, kesalahan dalam
merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat pada kerusakan alat atau
bahan – bahan bangunan.
Kegagalan kontruksi dan desain
Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah
kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak
bertahan lama. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat
menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama.
Kegagalan dalam pemeliharaan
Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian
bangunan adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh :
Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai
Program perbaikan yang tidak efektif
Inspeksi – inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi
Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin dapat
diklasifikasikan menjadi :
Difinisi :
Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil
pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.
Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis
kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan.
Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan
pengendalian terhadap performansinya.
1. Reliabilitas ( kehandalan )
2. Availabilitas ( ketersediaan )
3. Memperpanjang umur teknis
4. Memberikan nilai tambah
Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal
pemeliharaan sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya.
Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung
jawab atas kegiatan pemeliharaan terhadap :
1. AC
2. System pengadaan air bersih
3. System pembuangan air kotor
4. System pencegah kebakaran
5. Elevator
6. Gondola
7. Power suplay ( PLN dan genset )
8. Penerangan,telekomunikasi dan CCTV
9. Sound system
10. Dll
2. Chief
3. Supervisor
Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama – sama chief
Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya
Mengatur penggunaan peralatan dan bahan
Membuat laporan kepada chief secara rutin
4. Teknisi / Pelaksana
Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa dilakukan atas dasar
komplainan dari pihak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi pemeliharaan
gedung untuk di tindak lanjuti. Setelah complain di tindak lanjuti,maka pelaksana perbaikan
perlu membuat laporan kepada manager,sehingga aktifitas pemeliharaan bisa dipantau dengan
baik. Berikut skema yang menggambarkan bagaimana complain ditanggapi :
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN MEKANIKAL DAN
ELECTRIKAL
NO URAIAN PEKERJAAN SCHEDULE
1 Perawatan Genset
a. Penggantian olie Setiap 6 bulan sekali
b. Penggantian filter olie Setiap 1 tahun sekali
c. Penggantian filter solar Setiap 1 tahun sekali
d. Running genset 2 kali dalam seminggu
e. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
f. Pengisian air accu Seminggu sekali
g. Pengisian solar 1 tahun sekali
2
Perawatan STP ( Sewage Treatmant Plan )
a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
b. Penggantian olie pompa Setiap 3 bulan sekali
c. Pemberian Grece ( gemuk ) Setiap 1 bulan sekali
d. Penggantian Bearing Motor dan pompa Setiap 6 bulan sekali
e. Pemberian Chemical Setiap 1 bulan sekali
- HCL
- Soda api
- Kaporite
- Asam sulfat
3 f. Setiap 3 bulan sekali
Penggantian V Belt
Perawatan Pompa – Pompa Setiap 1 bulan sekali
a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
4 b. Pemberian Grece ( gemuk ) Setiap 3 bulan sekali
c. Penggantian bearing motor dan pompa
Perawatan Lift Setiap 1 bulan sekali
a. Preventif
- Pembersihan kabin
- Pembersihan Atas sangkar
- Pembersihan Rel pintu Setiap 3 bulan sekali
b. Service
5 - Pengechekan level pintu
- Pengecheckan olie dan panel utama
Perawatan Gondola Setiap 1 bulan sekali
6. a. Preventive Setiap 3 bulan sekali
b. Service
Perawatan AC ( Air Conditioning ) Setiap 3 bulan sekali
a. Service meliputi
- Pembersihan body unit indoor outdoor
7 - Pembersihan Filter indoor
- Pembersihan Evaporator dan condensor
- Pengecekan drainase Setiap 1 bulan sekali
Perawatan Water Treatmant
a. Pembersihan
- Bak penampung
- Bak chemikal Setiap 1 tahun sekali
- Filter
b. Penggantian media filter
c. Pemberian chemikal
8 - PAC
- NAOH Setiap 1 minggu sekali
- SPO ( Kaporit )
d. Beckwhose Setiap 1 bulan sekali
Perawatan Panel Listrik Setiap hari
a. Pembersihan
9 b. Check Conection
Setiap 1 tahun sekali
- Ampere
- Tegangan
10 c. Infrared Setiap hari
Setiap 3 bulan sekali
Perawatan Instalasi Listrik
a. Pengecheckan Conection Setiap 3 bulan sekali
b. Pembersihan Cover lampu Setiap 1 tahun sekali
11 Perawatan Instalasi Pipa Setiap 6 bulan sekali
a. Pembersihan Setiap 3 bulan sekali
b. Pengecatan
12 c. Pemberian soda api untuk instalasi air kotor
Setiap 1 bulan sekali
d. Pembuangan air di instalasi pipa hidrant Setiap hari
Perawatan PABX
a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
b. Pengecheckan conection Setiap hari
Perawatan MATV
13 a. Pembersihan
b. Check signal
- Parabola 10 fit
- Boster
- Spliter Setiap 1 bulan sekali
- Outlet MATV Setiap hari
Perawatan Panel alarm
14 a. Pembersihan
b. Pengecheckan conection
- Bel
- Head detector Setiap 1 bulan sekali
- Smoke detector
15 - Splinkler
Perawatan Lampu Taman Setiap hari
a. Pembersihan
16 - Cover lampu
- Panel control Setiap 6 bulan sekali
b. Pengecheckan conection Setiap 1 tahun sekali
17
Perawatan Groundtank dan rooftank Setiap 1 bulan sekali
a. Pembersihan Roof tank
b. Pembersihan Groundtank Setiap 3 bulan sekali
Perawatan bak Control
a. Pembersihan
Adapun jadwal schedule harian seorang maintenance pemeliharaan dan perawatan mekanical dan
electrikal antara lain :
1. Checklist harian
Setiap teknisi yang melakukan tugas checklist harian harus paham terhadap standarisasi
pengcheckan.apa saja standarisaisi pengecheckan itu antara lain :
NO PEKERJAAN KETERANGAN STANDART KERUSAKAN
1 Genset a. Check olie
- Encer
- Hitam
b. Air accu
- Level air accu harus selalu berada di level atas
c. Running seminggu 2 kali
- Temperatur
- Voltase accu
- tegangan
d. Check air radiator
- Air berkurang
- kotor
Panel Listrik e. Kebersihan
f. Check solar
- Tank solar yang berada di unit harus selalu terisi
2
Trafo a. Ampere
b. Tegangan 380 V / 400 V
c. Bunyi
d. Check fisik
e. Rembesan olie
f. Temperatur trafo – 50°
g. Olie
h. Bunyi
3 i. Conection elastimol
Tubecle
a. Fuse
4 b. Conection
Hydrant dan splinkler
a. Bocor
b. Rembes
c. Valve macet
d. Karat
e. Valve dalam kondisi on
f. Check tekanan
5 g. Nozzel
Saluran air kotor h. Selang
6 a. Bocor
Listrik b. Mampet
a. MCB
- Panas
- Bunyi
b. Tegangan
- Voltase 220 V / 240 V
c. Ampere
d. Check kabel
7 - Conection
Pompa - Fisik kabel
Catatan :
a. Standarisasi ini hanya sebagai bentuk dasar dalam checklist
b. Setiap petugas harus bisa menganalisa data pengecheckan sendiri
Di dalam Pemeliharaan dan perawatan gedung memiliki SOP yang berbeda beda sesuai dengan
kapasitas ataupun kemampuan dalam membuat standart operasional prosedur.jadi SOP ini tidak
selalu mengikat karena disesuaikan dengan kebutuhan ataupun setiap masing – masing
perusahaan yang menanganinya.
Untuk menunjang kwantitas dan kwalitas mantenance harus lebih spesifik dalam menanggani
suatu pekerjaan harus mengetahui peralatan yang akan digunakan dan fungsi suatu alat
kerja,berikut standart kerja disesuaikan dengan pekerjaan yang akan dilakukan :
4
a. Obeng ( - ) dan ( + )
b. Tespen
c. Tang Ampere
d. Multitester
e. Tang kombinasi
f. Tang buaya
g. Tang potong
a. Kuas
b. Rool
c. Tangga
d. Bak cat
e. Kain lap
a. Kapek
b. Amplas
c. Pahat
d. Palu