Hotel Budget

&
Smart Investment

Ojahan M. Oppusunggu – Co Founder & CTO of Topotels Hotels & Resorts

Hotel Budget & Smart Investment:

 Smart Investment Perencanaan Pembiayaan Pembangunan Hotel Budget

 Urgensi Branding dan Bisnis Proses Kerjasama Pengelolaan Hotel
 Exit Strategy Investment Pengembangan Hotel Budget
 Smart Investment Perencanaan Pembiayaan
Pembangunan Hotel Budget
3 Pilar Kunci Sukses Bisnis Hotel sebagai acuan:
1. Lokasi
2. Produk
3. Manajemen
LOKASI
 LOKASI
Pilar Pertama

LEISURE BUSSINESS

ALAM BERMACAM PROYEK

BUDAYA KESEMPATAN TERBUKA
BUATAN SDM MENCUKUPI

KEBIJAKAN PEMERINTAH
 LOKASI
Pilar Pertama

9 Pertanyaan Dasar Penguji Potensi Suatu Lokasi

1. Apakah tamu pasar wisata tersedia untuk hotel di lokasi tersebut ?
2. Apakah tamu pasar bisnis tersedia untuk hotel di lokasi tersebut ?
3. Adakah pasar domestic tersedia ?
4. Adakah pasar internasional tersedia ?
5. Apakah infrastruktur tranportasi darat, laut dan udara menuju ke lokasi tersedia ?
6. Adakah akses ke layanan public di sekitar hotel ?
7. Adakah bisnis bisnis lain di sekitar hotel yang mendukung ?
8. Apakah sudah ada hotel lain di area yang akan dibangun ?
9. Adakah area-area yang masuk area terlarang atau terbatas di sekitar hotel ?
Tugas 1 : Lokasi
Perencanaan Pembiayaan Pembangunan Hotel Budget
PRODUK
 PRODUK
PRODUK
Pilar Kedua

Karakteristik Pengalaman
Fisik Non Fisik

Bangunan Atmosphir
Fasilitas Kerapihan
Produk

Makanan Keindahan
Minuman Kenyamanan
Informasi Kebersihan
Kontak Alami

Aksi Pelayanan
Proses
Pelayanan

Ramah
Kecepatan Peduli
Tanggapan Hangat
Perbaikan

Kuantitas dan Kualitas Sumber Daya Manusia memegang peranan penting dalam pilar kedua ini.
Kuantitas : rasio sdm per kelas hotel, total biaya payroll
Kualitas : proses rekrutmen, SOP, kapabilitas, ketersedian sdm, umr
 PRODUK
PRODUK
Pilar Kedua

Bangunan

Hal-hal penting yang harus diperhatikan ketika membangun sebuah

hotel :
• Hotel adalah property yang gunakan sebagai unit bisnis
• Beroperasi 24 jam
• Digunakan dalam jangka waktu yang panjang
• Kesiapan dana tidak menjamin hasil akhirnya akan efisien
• Kemampuan membangun pun tidak menjamin akan efisien
• Kehebatan designer pun bukan jaminan operasional akan
efektif
• Membutuhkan kombinasi keahlian dalam pembuatannya
 PRODUK
PRODUK
Pilar Kedua
General Design
 PRODUK
PRODUK
Pilar Kedua

Back of the House Design

Manajemen Store Room
Sales & Marketing
Human Resources
Food & Beverage
Finance
Ruang Briefing
Filing Room

Kitchen dan Pastry Dry Storage : Food, Beverage,

Hot Kitchen’ Stationary, Utensils
Cold Kitchen Freezer
Pastry Kantor
Dry Storage Loading & Un Loading area
Cold Storage
Washer
 PRODUK
PRODUK
Pilar Kedua

Back of the House Design

Housekeeping Office Kantor Karyawan Area
Storage : Amenities &
Guest Supply, Chemical,
Utensils, flower
Laundry : Washer, Iron,
Sewing, Dirty & Clean
Linen, Uniform
Engineering Office Kantin, Locker
Kantor Klinik
Storage : Dry, Utensils Ruang Tunggu, Smoking Room
& Chemical Ruang Absensi & Security
Genset Room Ruang Ibadah
Workshop Room Ruang Training
System Room
 PRODUK
PRODUK
Pilar Kedua

Technical Assistant

• INSPEKSI
• STANDAR BAKU • ARAHAN
TAHAP TAHAP • ASSESSEMENT
TAHAP AWAL • SET UP • MONITOR
DESIGN KONSTRUKSI • EVALUATION
PROGRAM • ALAT KHUSUS
• ACTION PLAN

PENTING !!
1. Alokasikan dana sekitar 2 - 5% dari total niali pembangunan untuk tehcnical assistant
2. Hasil akhir satu hotel produk tergantung dari bagaimana hotel itu dirancang: Luar, Dalam dan
Utilitas
3. Pilihlah konsultant yang benar-benar mengerti konsep hotel
4. Ide yang kuat ,inovatif dan kreatif adalah syarat utama memilih konsultan
5. Tidak di sarankan menggunakan konsultan karena harga yang murah
 PRODUK
PRODUK
Pilar Kedua

Efisiensi Bangunan
Dalam satu bangunan hotel tingkat efisiensi bangunan hotel dihitung berdasarkan rasio GFA yaitu singkatan dari Gross
Floor Area. Yaitu rasio yang didapat dari Hasil Total Luas Bangunan Dibagi Dengan Total Kamar. GFA yang baik
berada di angka:

• Bintang 2
= GFA 1.5 – 2

• Bintang 3 dan Bintang 4

= GFA 2 – 2.5

• Bintang 5
= lebih dari GFA 2.5
 PRODUK
PRODUK
Pilar Kedua

Efisiensi Bangunan
Bangunan A = 22 KAMAR Bangunan B = 15 KAMAR

Dalam hal efisiensi bangunan, koridor dengan double loaded kamar lebih efisien dibandingkan single loaded. Dan bentuk
bangunan yang paling efisien adalah bentuk huruf I
 PRODUK
PRODUK
Pilar Kedua

Kreativitas Desain
Kreatifitas seorang perancang akan menentukan hasil produk akhir dari satu karya. Untuk menghasilkan satu karya
yang bagus tidak selalu harus dengan biaya yang tinggi. KREATIFITAS ADDED VALUE
 PRODUK
PRODUK
Pilar Kedua

Spesifikasi Produk
Spesifikasi produk berkaitan dengan kualitas material yang dipakai dan juga dimensi yang dikerjakan. Sesuai dengan
Pasarnya: Bintang 2, Bintang 3, Bintang 4 dan Bintang 5. (table)
Items Kelas Bintang 2 Kelas Bintang 3 Kelas Bintang 4 Kelas Bintang 5

Luas Kamar 12-15 m2 20 - 22m2 28-32 m2 > 34 m2

24 -30 m2 40-55 m2 56-80 m2
GFA >85
Ruang makan
Fasilitas tanpa dapur Resto+kitchen Restoran + Kitchen Restoran + Kitchen

Ruang rapat Bar Restoran Spesial

Ruang Rapat Bar

Kolam Renang Ruang Rapat

Ruang pesta

Kolam Renang
 ROI - Return Of Investment
Harga jual kamar satu per mil (1/1000) dari nilai rasio investasi per kamar

350 JUTA 550 JUTA 900 JUTA 1,2 M

PER KAMAR PER KAMAR PER KAMAR PER KAMAR
GOP GOP GOP GOP
50 - 60 % 40 - 50 % 30 % 25 %
ROI ROI ROI ROI
4 - 5 TAHUN 7 - 8 TAHUN 10 - 12 TAHUN > 15 TAHUN
 ROI - Return Of Investment
Estimasi Biaya Persentasi Proyek Pembangunan Hotel
No Description % of Total Project
1 Structure 18%
2 Architectural Works Including Façade 15%
3 M&E including HVAC, Sanitary, Electrical, Lifts, Fire Fighting and Detection 20%
4 Fitting Out Works including Finishes 15%
5 External Works 5%
6 Specialized Equipment including Kitchen, Laundry, MATV, BGM/AV, CCTV and Signage 3%
7 FF&E (Operating Equipment & Supplies including Computer System) 9%
8 Consultants including Design, Project & Construction Management, Technical Assistance… 7%
9 Pre-opening 2%
10 Working Capital 1%
11 Land Not Inluded
12 Financial Cost (Interest…) Not Inluded
13 Contingency 5% 5%
TOTAL 100%
 Stand Alone Or Mix Used

Stand Alone: Mix Used :

Hanya Hotel Saja Hotel I Mall I Perkantoran I
Apartment
PRODUK

Pembiayaan Proyek :
1. Pembiayaan Mandiri
2. Bantuan Perbankan. Max 50% dan 70%
Collateral
Tugas 2 : Total Biaya
dan Breakdown
Urgensi Branding & Bisnis Proses
Kerjasama Pengelolaan Hotel
Sebuah Brand merepresentasikan dari satu Produk

Topotels Hotels & Resorts membuat 3 Brand:

• Odua untuk hotel bintang 2
• Ayola untuk hotel bintang 3
• Renotel untuk hotel bintang 4
Kemajuan Teknologi, kekuatan Brand untuk
merepresentasikan dari satu Produk menjadi
banyak berkurang :

• Visual : Foto, Video, Virtual Tour

• Guest Comments & Review
• Scoring
Tugas 3 : Branding
MANAJEMEN PENGELOLAAN HOTEL
MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

SYNERGI
CORPORATE OFFICE

KEBIJAKAN :
STRATEGY
GLOBAL
NASIONAL

KEBIJAKAN : KEBIJAKAN :
STRATEGY LOKAL STRATEGY LOKAL
AREA AREA
DAERAH DAERAH
MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

PRE OPENING SET UP

MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

STRUKTUR ORGANISASI
 MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

MATRIX SALARY - SKALA UPAH

SALARY SCALE Basic
Pre
Annual Service Meal Housing Medical Allowance
POSITION LEVEL Opening
leave Reserved Allowance Allowance Plan
A B C D E F G H Allowance
and Point

GENERAL MANAGER 1 15,000,000 17,000,000 19,000,000 21,000,000 23,000,000 25,000,000 27,000,000 Negotiable 8 3,000,000 2,500,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000

EXECUTIVE:
2 12 9,000,000 9,500,000 10,000,000 10,500,000 11,000,000 11,500,000 12,000,000 Negotiable 7 2,000,000 200,000 1,500,000 200,000 300,000
Hotel Manager

DEPT. HEAD: Administration Manager In

3 12 6,500,000 7,000,000 7,500,000 8,000,000 8,500,000 Negotiable 6 2,000,000 200,000 1,000,000 180,000 300,000
charge for HR & Accounting

ASST. HOD:
4 12 4,500,000 5,000,000 5,500,000 6,000,000 5 2,000,000 200,000 800,000 135,000 200,000
Assistnat CE and Sales Manager

OUTLET MANAGER:
5 12 3,300,000 3,400,000 3,500,000 3,600,000 3,700,000 3,800,000 3,900,000 4,000,000 4 1,500,000 200,000

SUPERVISOR:
FO SPV, Bqt Spv, HK Supervisor, Accounting 6 12 2,900,000 3,000,000 3,100,000 3,200,000 3 1,000,000 200,000 120,000
Supervisor

RANK & FILE:

(Senior Level : 1 - 3 years experiences in the
7 12 2,700,000 2,750,000 2,800,000 2 500,000 200,000 120,000
same position)
Guest Service Agent, Room Attendant

RANK & FILE:

(Fresh Graduate - 1 year experience) : 8 12 2,626,940 1 500,000 200,000 120,000
Engineering Attendant, Security
MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

REKRUITMEN & SELECTION

Membuat daftar lowongan
1. Job
Mingggu Pertama : Vacancy
Lingkungan, SOP & PnP
Bulan pertama :
8.
2. Job Sinkronisasi Job Desc ,
Employee
Analysis Fit & Proper
Daily Operasional Evaluation
3 bulan pertama:
Lanjut atau stop

Sealamat datang darI 7. Menggunakan semua

Manajemen Induction 3.Attracting
Candidate media channel
and
Generic & Deaprtment Training

Persionality test, 6.
Best of the best Selection
4. Screening
Sortir,Cek Referensi,
LOI
and
Applications yakin 80%
Appointing
candidate
5.
Interviewing
Waktu, tempat, susunan Candidate
pertanyaan, HOD, HR, GM
 MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

JADWAL PRE OPENING

HOTEL PRE-OPENING SCHEDULE

D-6 months D-5 months D-4 months

Description
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

Pre-opening Office

* GM in place

* Secretary Recruitment

* Work Organisation

* To Define Product

* To Finalize Layout

* Hotel Signage

* Pre-opening Budget

Recruitment Priority

* Resident Manager

* Human Resources Manager

* Purchaser

* Director/ Manager of Sales

 MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

JADWAL PRE OPENING

D-5 months D-5 months D-4 months
Description
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

Market Survey

* Competitors Analysis

* To Finalize Product

Recruitment

* Chief Account

* Chief Engineer

* Room Division Manager

* F&B Manager

* Division/ Department Heads

* EDP

* Supervisors

* Junior Staff

* Training Co-ordinator
 MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

JADWAL PRE OPENING

D-5 months D-4 months D-3 months
Description
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

FF&E

* To Define Needs

* To Obtain Quotations

* To Finalize Choice

* To Place Orders

* Deliveries

* Computer Choice/ Order

* To Plan Storage

Human Resources

* Human Resources Needs

* Organizational Chart

* Salaries/ Benefits

* Job Description

* Staff Planning
 MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

JADWAL PRE OPENING

D-5 months D-4 months D-3 months
Description
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

Administration

* Licenses

* Bank Accounts

Uniforms

* Final Design

* Material Choice - Samples

 MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

JADWAL PRE OPENING

D-3 months D-2 months D-1 months
Description
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

F&B Department

* Menus Contents

* Recipes/ Photos

* Menus Printed

* Banquets Sales Kit

* Standards Set Up

* Organization Set Up

* Check Lists

* Equipment Delivery

* Equipment Set Up

* Stationaries Order

* Guest Supplies

* Stocks
 MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

JADWAL PRE OPENING

D-3 months D-2 months D-1 months

Description
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

Room Division

* Stationaries Order

* Organization Set Up

* Check Lists

* Equipment Delivery

* Equipment Set Up

* Guest Supplies

* Stocks

* Room Set Up

* Standards Set Up
 MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

JADWAL PRE OPENING

D-3 months D-2 months D-1 months
Description
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

Engineering

* Organization

* Check Lists

* Technical Installation

* Workshop Set UP

* Preventive Maintenance Program

* Energy Saving Program

* Safety/ Emergency Procedures

Accounting

* Budgets

* Procedures

Computer Set UP
 MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

JADWAL PRE OPENING

D-3 months D-2 months D-1 months
Description
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

Training

* Training Action Plan

* Training Material/ Location

* Training Senior Staff

* Training Junior Staff

Marketing

* Marketing Strategy/ Rates

* Marketing/ Sales Action Plan

* Direct Marketing

* Communication Plan

* Communication Media

* Sales Material

* Sales Calls
MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

SALES SET UP
o Di Mulai 3 Bulan Sebelum Hotel Buka Agar Pada Saat Buka Udah Ada Tamunya
o 30 % Tingkat Hunian Adalah Tingkat Hunian Minimum Supaya Hotel Hidup,
o Program Sales Harus Comprehensive Dan Agresif
o Target “Self Funded” 3 - 6 bulan

FIT (Free Independent Traveller) < 5 orang

o Walk in, o Government
o Direct reservation o Travel agent
o OTA (On Line Travel Agent) o Whole seller
o Corporate

GIT (Group Inclusive Tour) > 5 orang

o Government
o Corporate
o Travel agent
o Whole seller
MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

Online Travel Agent

15 revenue-generating hotel booking channels of 2017

www.siteminder.com
MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

Kelola Sendiri VS Operator Hotel Grup

MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

Lokal Operator
VS
Internasional Operator
MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

KERJASAMA OPERATOR

2 Perjanjian:
1. Kerjasama Bantuan Teknis (Technical Assisstance Contract)
2. Kerjasama Pengelolaan Hotel (Hotel Management Agreement)
• Base Fee, persentase dari Pendapatan Total : 1-2%
• Incentive Fee, persentase dari GOP (Gross Operating Profit):
• Profit < 20%, 4%
• 20% < Profit < 40%, 5%
• Profit > 40%, 6%
MANAJEMEN
PRODUK
Pilar Ketiga

Tugas 4 : Struktur Organisasi

PRODUK

EXIT STRATEGY
PRODUK

TERIMA KASIH