Anda di halaman 1dari 10

Definisi Sewa (Definition of Rent)

Sewa merupakan perjanjian kontrak antara penyewa dan pesewa. Kontrak ini
memberikan hak kepada penyewa untuk menggunakan aset yang dimiliki pesewa selama
periode waktu tertentu untuk ditukarkan dengan suatu imbalan. Pesewa dapat terdiri dari
bank, perusahaan leasing, atau independent.
Identifikasi apakah kontrak mengandung sewa:

Sumber: PSAK 72
Contoh kasus:
Entitas A menyepakati kontrak tiga tahun dengan stadium operator (supplier) untuk
menggunakan space di dalam stadium untuk berjualan. Kontrak mengungkapkan jumlah
space yang akan digunakan dan lokasinya dapat ditempatkan di beberapa pintu masuk
stadium. Supplier memiliki hak untuk mengubah lokasi yang diijinkan untuk digunakan
entitas A kapan saja. Terdapat biaya minimal untuk supplier terkait dengan pemindahan
space. Entitas A menggunakan kiosk (milik entitas A) yang mudah dipindahkan untuk
menjual barang. Ada beberapa area di stadium yang tersedia dan memenuhi spesifikasi
lokasi di kontrak.
Pertanyaan:
Apakah kontrak mengandung sewa?
Jawaban:
Kontrak tidak mengandung sewa karena tidak terdapat aset yang dapat diidentifikasi.
Entitas A hanya dapat mengontrol kiosknya saja. Kontrak yang disepakati terkait dengan
space di stadium, dan space ini dapat diganti kapan saja oleh supplier. Supplier memiliki
hak substansial untuk merubah space Entitas A karena:
a. Supplier memiliki kemampuan untuk mengubah space kapan saja tanpa persetujuan
Entitas A
b. Supplier akan mendapatkan manfaat secara ekonomi dari pemindahan space
Sumber: (PWC, 2016)

Akuntansi oleh Lessee (Penyewa)


 Pengakuan
Pencatatan transaksi leasing diakui sebagai aset hak-guna dan liabilitas sewa
dalam neraca sebesar nilai sekarang (present value) dari pembayaran sewa pada masa
awal sewa. Nilai sekarang ditentukan berdasarkan tarif implisit atau Lessee’s
Incremental Borrowing Rate.
Pencatatan akuntansi:
(Db) Aset/Peralatan/Mesin xxx
(Kr) Kewajiban leasing xxx
 Pengukuran
a. Pengukuran Awal
Pada masa awal sewa, penyewa mengukur aset hak-guna berdasarkan biaya
perolehannya. Biaya perolehan meliputi:
1. Jumlah pengukuran awal liabilitas sewa
Penyewa mengukur liabilitas sewa pada nilai sekarang pembayaran sewa
yang belum dibayar pada tanggal tersebut. Tingkat diskonto yang digunakan
adalah tingkat suku bunga implisit dalam sewa, jika suku bunga tersebut
dapat ditentukan. Jika suku bunga tersebut tidak dapat ditentukan, maka
penyewa menggunakan suku bunga pinjaman incremental lessee.
Pembayaran sewa yang termasuk dalam pengukuran liabilitas sewa
meliputi:
i. pembayaran tetap (fixed payment) dikurangi piutang insentif sewa
ii. pembayaran sewa variabel
iii. jumlah perkiraan jaminan nilai residual
iv. harga eksekusi opsi beli
v. pembayaran penalty karena penghentian sewa
2. Pembayaran sewa dikurangi dengan insentif sewa yang diterima pada
atau sebelum tanggal awal sewa
3. Biaya langsung awal yang dikeluarkan penyewa.
Biaya langsung awal ialah biaya tambahan (incremental) yang tidak
akan dikeluarkan jika sewa tersebut tidak diperoleh.
4. Estimasi biaya yang akan dikeluarkan untuk membongkar dan
memindahkan aset pendasar (aset yang telah diberikan oleh pesewa
kepada penyewa), merestorasi tempat di mana aset berada atau
merestorasi aset pendasar ke kondisi yang disyaratkan dalam kontrak,
kecuali biaya tersebut dikeluarkan untuk menghasilkan persediaan.
Penyewa dikenai kewajiban atas biaya tersebut baik pada tanggal
permulaan atau sebagai konsekuensi dari telah menggunakan aset pendasar
selama periode tertentu -> diakui ketika timbul kewajiban atas biaya.
b. Pengukuran Selanjutnya
Setelah tanggal permulaan, penyewa mengukur aset hak-guna dengan
menerapkan model biaya, kecuali entitas menerapkan model pengukuran lain.
1. Model Biaya
Pada model biaya, penyewa mengukur aset hak-guna pada biaya
perolehan:
i. dikurangi akumulasi depresiasi dan akumulasi kerugian
penurunan nilai.
Jika penyewa akan mengeksekusi opsi beli, depresiasi dihitung
dari tanggal awal sewa hingga akhir umur manfaat aset. Jika tidak,
depresiasi dihitung dari tanggal awal sewa hingga sebelum umur
manfaat aset atau akhir masa sewa.
ii. disesuaikan dengan pengukuran kembali liabilitas sewa yang
telah ditetapkan.
Liabilitas sewa dapat meningkat jika terdapat bunga atas liabilitas
sewa dan berkurang jika sewa telah dibayar.
2. Model Nilai Wajar
Sesuai PSAK 13: Properti Investasi
3. Model Revaluasi
Sesuai PSAK 16: Aset Tetap
 Penilaian Kembali Liabilitas Sewa
Penyewa mengukur kembali liabilitas sewa untuk merefleksikan perubahan
pembayaran sewa. Jumlah pengukuran kembali diakui sebagai penyesuaian terhadap
aset hak-guna. Apabila aset hak-guna jumlah tercatatnya 0 namun masih terdapat
pengurangan dalam pengukuran liabilitas sewa, maka sisanya diakui dalam laba rugi.
Apabila terdapat perubahan masa sewa atau perubahan pada penilaian atas opsi untuk
membeli aset, maka penilaian kembali dilakukan dengan mendiskontokan
pembayaran sewa menggunakan tingkat diskonto revisian.
Penilaian kembali dilakukan jika:
a. ada perubahan jumlah yang diperkirakan akan dibayar dalam jaminan nilai
residual
b. ada perubahan pembayaran sewa akibat dari perubahan indeks atau suku bunga
yang digunakan. Penilaian kembali dilakukan hanya jika terjadi perubahan
dalam arus kas.
 Modifikasi Sewa
Modifikasi sewa ialah imbalan sewa yang bukan merupakan bagian dari
peryaratan sewa awal. Modifikasi sewa dicatat terpisah jika:
a. meningkatkan ruang lingkup sewa dengan menambah hak untuk menggunakan
aset
b. imbalan sewa meningkat sebesar jumlah yang setara dengan harga tersendiri
untuk peningkatan dalam ruang lingkup dan penyesuaian yang tepat pada harga
tersendiri tersebut untuk merefleksikan kondisi kontrak tertentu
Apabila tidak dicatat terpisah, maka pada tanggal efektif modifikasi sewa penyewa:
a. mengalokasikan imbalan kontrak modifikasian
b. menentukan masa sewa dari sewa modifikasian
c. mengukur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan pembayaran sewa
revisian menggunakan tingkat diskonto revisian
Pencatatan pengukuran kembali liabilitas sewa:
a. menurunkan jumlah tercatat aset hak-guna untuk merefleksikan penghentian
parsial atau penuh sewa untuk modifikasi sewa yang menurunkan ruang lingkup
sewa. Kerugian atau keuntungan diakui dalam laba rugi
b. membuat penyesuaian terkait aset hak-guna untuk seluruh mofidikasi sewa
lainnya
 Penyajian
a. Laporan posisi keuangan:
1. aset hak-guna secara terpisah dari aset lainnya
2. liabilitas sewa terpisah dari liabilitas lain
b. Laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain:
1. beban bunga atas liabilitas sewa terpisah dari beban depresiasi untuk aset hak-
guna
c. laporan arus kas:
1. pembayaran kas liabilitas sewa dalam aktivitas pendanaan
2. pembayaran kas bunga liabilitas sewa
3. pembayaran sewa jangka-pendek, pembayaran sewa aset bernilai-rendah, dan
pembayaran sewa variabel yang tidak termasuk dalam liabilitas sewa dalam
aktivitas operasi
 Pengungkapan
a. beban depresiasi aset hak-guna
b. beban bunga liabilitas sewa
c. beban terkait sewa jangka-pendek
d. beban terkait sewa aset bernilai-rendah
e. beban terkait pembayaran sewa variabel
f. pendapatan dari mensubsewakan aset hak-guna
g. total pengeluaran kas untuk sewa
h. penambahan aset-hak guna
i. laba/rugi dari transaksi jual dan sewa-balik
j. jumlah tercatat aset hak-guna pada akhir periode pelaporan

Contoh kasus:
Entitas A menyepakati sewa mobil selama 4 tahun yang dimulai tanggal 1 Januari 2019.
Nilai investasi sebesar $35.845. Pembayaran sewa sebesar $668 per bulan selama periode
sewa ($8.016 per tahun), di mana sebesar $6.672 untuk pembayaran sewa dan $1.344 untuk
biaya service. Nilai sisa dari mobil pada akhir masa sewa adalah $14.168. Tidak terdapat
opsi untuk memperbarui sewa atau membeli mobil, dan tidak ada garansi nilai sisa. Suku
bunga implisit sebesar 5%. Pada tanggal permulaan, Entitas A melakukan pembayaran sewa
untuk tahun pertama pada nilai kini didiskontokan dengan suku bunga 5% per tahun sebesar
$24.192.

Aset hak guna $32.876


Liabilitas sewa $24.192
Kas (pembayaran sewa) 8016
Aset hak-guna $8.016
Kas (biaya langsung awal) $8.016
Kas (insentif sewa) $1.344
Aset hak-guna $1.344
lanjutan ..
Jan 2019 Des 2019 Des 2020 Des 2021 Des 2022 Total
Aset Hak-Guna 24.192 18.144 12.096 6.048 0
Liabilitas Sewa (24.192) (18.580) (12.687) (6.498) 0

Beban Operasi -
0 1.344 1.344 1.344 1.344 5.376
Service
Depresiasi 0 6.048 6.048 6.048 6.048 24.192
Beban Bunga 0 1.083 797 496 120 2.496
Net Income 0 (8.475) (8.189) (7.888) (7.512) (32.064)

Sumber: (PWC, 2016)

Transaksi Jual dan Sewa Balik (Sale and Leaseback)


Jika entitas (penjual-penyewa) mengalihkan aset kepada entitas lain (pembeli-
pesewa) dan menyewa aset tersebut kembali dari pembeli-pesewa, maka baik penjual-
penyewa maupun pembeli-pesewa mencatat kontrak pengalihan dan sewa. Pencatatan
yang dilakukan adalah sebagai berikut:

Sumber: (Deloitte, 2016)


Apabila nilai wajar imbalan penjualan aset tidak sama dengan nilai wajar aset atau
nilai kini pembayaran kontraktual sewa tidak sama dengan nilai kini pembayaran sewa
pada harga pasar maka perlu dilakukan penyesuaian untuk mengukur penjualan pada nilai
wajar:
a. diatas harga pasar dicatat sebagai pembayaran sewa dibayar dimuka
b. dibawah harga pasar dicatat sebagai tambahan pembiayaan dari pembeli-pesewa ke
penjual-pesewa

Contoh kasus:
Entitas A menjual bangunan kepada entitas lain secara tunai sebesar $2.000. Sebelum
transaksi, Bangunan dicatat pada biaya perolehan sebesar $1.000. Entitas juga menyepakati
kontrak untuk menggunakan bangunan selama 18 tahun, dengan pembayaran tahunan
sebesae $120 tiap akhir tahun.
Nilai wajar bangunan pada tanggal penjualan adalah $1.800. Karena imbalan untuk
penjualan tidak pada berdasarkan nilai wajar, maka entitas melakukan penyesuaian untuk
hasil penjualan. Jumlah selisih lebih harga jual senilai $200 ($2.000-$1.800) diakui sebagai
tambahan yang diberikan.
Suku bunga implisit sewa sebesar 4,5% per tahun. Nilai kini dari pembayaran tahunan (18
pembayaran sebesar $120, didiskontokan pada 4,5% per tahun) berjumlah $1.459, dimana
$200 berkaitan dengan pembiayaan tambahan dan $1.259 berkaitan dengan sewa. Entitas
mengklasifikasian sewa bangunan sebagai sewa operasi.

Jurnal Entitas A pada masa awal sewa:


Kas $2.000
Aset hak-guna 699 ($1.000 : $1.800 x $1.259)
Bangunan $1.000
Liabilitas Keuangan 1.459
Keuntungan atas hak yang dialihkan 240b
($800 : $1.800 x ($1.800 - $1.259))
lanjutan ..
Jurnal entitas lain pada masa awal sewa:
Bangunan $1.800
Aset keuangan 200
Kas $2.000
Sumber: (PSAK 73)

Perjanjian Konsensi Jasa (Service Concession Agreement)


Entitas dapat melakukan perjanjian dimana pada perjanjian ini entitas
memberikan hak kepada pihak lain untuk menggunakan aset (bukan sewa) untuk
mendapat imbalan pembayaran. Perjanjian ini dapat disebut juga dengan perjanjian
konsesi jasa. Contoh perjanjian diantaranya ada perjanjian outsourcing dan take or pay.
Pada perjanjian konsesi jasa, entitas melakukan perjanjian dengan pihak lain
(pemberi konsesi) untuk memberikan jasa yang memberikan akses publik atas fasilitas
ekonomi dan sosial utama. Pemberi konsesi jasa dapat berupa sektor publik, swasta dan
pemerintah. Berdasarkan ISAK 8, perjanjian konsesi jasa publik-ke-swasta tidak
termasuk ke dalam ruang lingkup perjanjian yang mengandung sewa. Suatu perjanjian
dikatakan sebagai perjanjian sewa apabila:
a. perjanjian dapat terpenuhi dengan adanya penggunaan aset
b. perjanjian memberikan hak untuk menggunakan aset kepada pembeli
Hak yang diberikan diantaranya adalah:
1. hak untuk mengoperasikan aset sesuai keinginan pembeli
2. hak untuk mengendalikan akses fisik terhadap aset
3. output dari penggunaan aset akan diambil oleh pembeli
 Penilaian Kembali
Penilaian kembali dilakukan untuk mengetahui apakah suatu perjanjian mengandung
sewa. Penilaian kembali dilakukan apabila memenuhi kondisi tertentu diantaranya:
1. Ada perubahan dalam persyaratan perjanjian
2. Adanya pembaruan atau perpanjangan perjanjian yang telah disetujui pihak-
pihak terkait
3. Ada perubahan dalam penentuan apakah pemenuhan perjanjian bergantung pada
aset
4. Ada perubahan substansial pada aset

Referensi:
Deloitte. (2016). Leases: A guide to IFRS 16. (June). Retrieved from
https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/sg/Document s/audit/sea-audit-
IFRS-16-guide.pdf
PWC. (2016). IFRS 16: The leases standard is changing Are you ready? IFRS 16 – The
New Leases Standard January 2016, (September), 1–14.
IAI. PSAK 73: Sewa
IAI. ISAK 8: Penentuan Apakah Suatu Perjanjian Mengandung Suatu Sewa.
IAI. ISAK 16: Perjanjian Konsesi Jasa
IAI. ISAK 22: Perjanjian Konsesi Jasa – Pengungkapan