BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Indonesia merupakan negara hukum yang pluralisme yang artinya tidak hanya
satu hukum yang dipakai atau berlaku di indonesia. Terdapat beberpa hukum yang
berlaku seperti hukum agama atau hukum islam bagi orang islam, hukum Eropa
kontinental yang dibawa oleh Belanda dan berkembang selama masa penjajahan
di Indonesia serta hukum adat yang dipakai masyarakat disetiap daerah diseluruh
wilayah Indonesia.

Adat berlaku di Indonesia karena bangsa Indonesia terdiri dari beberapa suku,
ras, agama dan adat kebiasaan yang tidak sama. Namun keragaman tersebut
menjadi budaya yang tetap dilestarikan masyarakat Indonesia saat ini. peraturan
dalam hukum adat meliputi perkawinanan adat, hukum waris adat, serta hukum
tanah adat. Tentang hukum tanah di dalam hukum adat, tanah ini merupakan
masalah yang sangat penting dan erat hubungannya antara manusia dengan tanah.
Karena tanah sebagai tempat manusia untuk menjalani dan melanjutkan
kehidupannya.

Tanah merupakan salah satu unsur penting dalam kehidupan manusia sebab
sebagian besar dari kehidupan manusia tergantung pada tanah. Tanah berfungsi
sebagai tempat pemukiman, tempat usaha dan lahan pertanian. Tanah dapat dinilai
pula sebagai suatu harta yang mempunyai sifat permanen karena memberikan
suatu kemantapan untuk dicadangkan sebagai investasi bagi kehidupan manusia di
masa yang akan datang. Tanah berfungsi sebagai sarana untuk memenuhi
kebutuhan dasar manusia. Kesadaran akan arti pentingnya fungsi tanah terkait
dengan Hak Asasi Manusia.

Konsep tanah dalam hukum adat juga dianggap merupakan benda berjiwa
yang tidak boleh dipisahkan persekutuannya dengan manusia. tanah dan manusia,
meskipun berbeda wujud dan jati diri, namun merupakan suatu kesatuan yang
saling mempengaruhi dalam jalinan susunan keabadian tata alam (cosmos), besar

1
(macro cosmos), dan kecil (micro cosmos). tanah dipahami secara luas meliputi
semua unsur bumi, air, udara, kekayaan alam, serta manusia sebagai pusat,
maupun roh-roh di alam supranatural yang terjalin secara menyeluruh dan utuh.
termmasuk ditanah pasundan.

Jawa barat atau tanah pasundan selain terkenal dengan tarian jaipong dan
makanan khasnya, sistem transaksi tanah di tanah pasundan menjadi hal yang
cukup menarik jika diteliti lebih lanjut karena mereka dalam jual belinya
menggunakan sistem kesepakatan antara kedua belah pihak dan beberapa
ketentuan adat sunda yang biasa digunakan seperti menghitung hari kelahiran
sipenjual, menghitung tempatnya strategis atau tidak dengan cara menyimpan gula
merah ditempat tanah yang akan dibeli hal tersebut ditunjukan agar tanah yang
akan dibeli akan memberi hasil ataupun manfaat yang baik/ dari tradisi tersebut
dipercaya tanah tersebut bisa memberikan kenyamanan atau tidak pada
pembelinya.

B. Rumusan Masalah
1. Bagaimana ketentuan dan macam-macam transaksi tanah yang diatur dalam
undang-undang?
2. Bagaimana ketentuan dan macam-macam transaksi yang ada kaitannya
dengan tanah
3. Apa saja macam-macam dan ketentuan transaksi tanah di adat sunda?
4. Bagaimanan transaksi yang ada kaitannya dengan tanah di adat sunda?
C. Tujuan Penulisan
1. Untuk mengetahui bagaimana pengertian dan ketentuan transaksi tanah yang
diatur dalam undang-undang indonesia secara luas.
2. Untuk mengetahui macam-macam transaksi tanah agar menambah
pengetahuan.
3. Untuk mengetahui apa pengertian transaksi yang ada hubungannya dengan
tanah dan macam-macamnya serta ketetuan yang diatur dalam undang-
undang.

2
4. Agar dapat membedakan antara transaksi tanah dalam undang-undang
dengan transaksi tanah yang ketentuannya terdapat dalam adat sunda serta
macam-macamnya berbeda atau tidak.
5. Agar dapat mengetahui ketentuan transaksi yang ada hubingannya dengan
tanah di adat sunda dan dalam hukum indonesia pada umumnya.

3
 BAB II

PEMBAHASAN

A. Transaksi Tanah
1. Pengertian Transaksi Tanah

Dalam Hukum Tanah kata sebutan “tanah” dipakai dalam arti yuridis,
sebagai suatu pengertian yang telah diberi batasan resmi oleh UUPA. dalam Pasal
4 dinyatakan, bahwa atas dasar hak menguasai dari negara ditentukan adanya
macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat
diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang. transaksi tanah atau jual beli
tanah.1 dalam undang-undang pokok agraria atau UUPA nomor 5 tahun 1960
pasal 22 hanya menyebutkan beberapa sebab seseorang bisa memiliki hak atas
tanah yakni :

a. Berdasarkan undang-undang,
b. Berdasarkan penetapan pemerintah,
c. Berdasarkan hukum adat.

Hak milik berdasarkan undang-undang telah mendapat peraturan dalam

UUPA pada bagian ke dua mengenai ketentuan-ketentuan konversi dan peraturan
pelaksanaannya. didalam UUPA istilah jual beli hanya disebutkan dalam pasal 26
yaitu menyangkut jual beli hak milik atas tanah. dalam pasal-pasal lainnya , tidak
ada kata yang menyebutklan transaksi/jual beli, tetapi disebutkan sebagai
dialihkan. pengertian dialihkan menunjukan suatu perbuatan hukum yang
disengaja untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain melalui jual beli,
hibah, tukar menukar dan hibah wasiat. meskipun dalam pasal hanya disebutkan
dialihkan, termasuk salah satunya adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas
tanah karena jual beli. dalam pasal 5 UUPA disebutkan bahwa hukum tanah
nasional kita adalah hukum adat.2

1
Urip Santoso, Hukum Agraria & Hak – hak atas Tanah, (Jakarta : Kencana Prenada
MediaGroup, 2007), hlm 10.

2
Undang-undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1996.

4
 Berdasarkan PP No 24 Tahun 1997, peralihan tanah dan benda-benda
diatasnya dilakukan dengan akta PPAT. Pengalihan tanah dari pemilik kepada
penerima disertai dengan penyerahan yuridis , yaitu penyerahan yang harus
memenuhi formalitas undang-undang, meliputi pemenuhan syarat; dilakukan
melalui prosedur yang telah ditetapkan, menggunakan dokumen, dibuat
oleh/dihadapan PPAT.3

Sedangkan dalam KUHPerdata pasal 1457 Jual beli Tanah/ transaksi tanah
adalah suatu perjanjian dimana pihak yang mempunyai tanah yang disebut
“Penjual”, berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan haknya atas tanah
yang bersangkutan kepada pihak lain, yang disebut “Pembeli”. Sedangkan pihak
pembeli berjanji dan mengikatkan untuk membayar harga yang telah disetujui
yang dijual belikan menurut ketentuan Hukum Barat ini adalah apa yang disebut
“tanah-tanah hak barat”. 4

2. Macam-macam Transaksi Tanah

a. Transaksi Tanah Sepihak

Adalah suatu perbuatan yang dilakukan untuk menguasai sebidang tanah dan
tanah tersebut tidak dikuasai oleh siapapun. sebagai contoh dari transaksi tanah
semacam ini adalah :

1. Pendirian Suatu Desa

Sekelompok orang orang mendiami suatu tempat tertentu dan membuat

perkampungan diatas tanah itu, membuka tanah pertanian, mengubur orang-orang
yang meninggal dunia di tempat itu, dan lain sebagainya, sehingga lambat laun
tempat itu menjadi desa, lambat laun timbul hubungan religio-magis antara desa
dan tanah tersebut, tumbuh suatu hubungan hukum antara desa dan tanah
dimaksud, tumbuh suatu hak atas tanah itu bagi persekutuan yang bersangkutan,
yakni Hak Ulayat. Hak atas tanah adalah hak yang diterima oleh perseorangan

3
Abdulkadir Muhammad, Hukum Harta Kekayaan, (Cet I, Citra Adithya
Bakti,Bandung,1994), hlm 55-56.
4
Dr. Saifullah, SH, M. Hum, Buku Ajar Hukum Perdata Di Indonesia, ( jakarta, adya
paramita, 2009).hlm 71-72

5
atau badan hukum selaku pemegang kuasa atas tanah. hak atas tanah memberi
wewenang kepada yang mempunyainya untuk mempergunakan tanah yang
bersangkutan. seperti yang tertulis dalam Pasal 4 Ayat 1 Undang-Undang Pokok
Agraria bahwa atas dasar hak menguasai dari negara ditentukanlah adanya
macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan
kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama dengan
orang-orang lain serta badan-badan hukum. Hak atas tanah bersumber dari hak
menguasai dari negara atas tanah yang dapat diberikan kepada perseorangan baik
Warga Negara Indonesia maupun Warga Negara Asing, sekelompok orang secara
bersama-sama dan badan hukum baik badan hukum privat maupun badan hukum
publik. Hak atas tanah memberikan kewenangan kepada pemegang haknya seperti
dinyatakan dalam Pasal 4 Ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria. sebagai
berikut : “Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini memberi
wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh
bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu, dalam
batas-batas menurut Undang-Undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang
lebih tinggi”.5

2. Pembukaan Tanah Oleh Seorang Warga Persekutuan

Kalau seorang individu, warga persekutuan dengan ijin kepala desa membuka
tanah wilayah persekutuan, maka dengan menggarap tanah itu terjadi suatu
hubungan hukum dan sekaligus juga hubungan religio-magisantara warga tersebut
dengan tanah dimaksud. Lazimnya warga yang membuka tanah tersebut kemudian
menempatkan tanda-tanda pelarangan pada tanah yang ia kerjakan itu.

Perbuatan hukum ini adalah bersifat sepihak juga, perbuatan ini berakibat
timbulnya hak bagi warga yang membuka tanah tersebut, yakni hak milik dan
kemudian juga hak wenang pilih atas tanah yang bersangkutan.6

5
Urip Santoso, Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah,( Jakarta : Kencana Prenada
Media Group,2005),hlm 87.
6
Ibid. hlm. 88

6
 b. Transaksi Tanah Dua Pihak

Adalah transaksi tanah yang objeknya/tanahnya tang telah dikuasai oleh hak
milik.Transaksi ini biasa terjadi karena :

 Jual Beli

Yang dimaksud dengan jual beli adalah suatu transaksi dimana satu pihak
menyerahkan kepemilikannya atas tanah untuk selama-lamanya kepada pihak
lain/pihak ke-2 dalam arti pembeli dan pembeli tanah tersebut telah membayar
harga yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.

 Jual Gadai

Yang menerima tanah berhak untuk mengerjakan tanah itu serta untuk
memungut dari tanah itu. Ia hanya terikat oleh janjinya bahwa tanah itu hanya
dapat ditebus oleh yang menjual gadai. Ia bila sangat membutuhkan uang hanya
dapat menjual gadaikan tanah itu lagi kepada orang lain dan sekali-kali tidak
boleh menjual lepas tanah tersebut. Ia tidak dapat minta kembali uang yang
diberikannya kepada yang menjual gadai, tetapi dalam transaksi demikian ini
biasanya disertai dengan perjanjian tambahan seperti :

a. Kalau tidak ditebus dalam masa yang dijanjikan, maka tanah menjadi
milik yang membeli gadai.
b. Tanah tidak  boleh ditebus sebelum satu, dua atau beberapa tahun dalam
tangan pembeli gadai.Transaksi ini terdapat diseluruh Indonesia.

Dalam undang undang No.5 tahun 1960 (UUPA) pemerintah RI menetapkan

kebijakan penuh terhadap masalah jual gadai. dalam pasal 16 ayat 1(h) dan pasal
53 ayat 1 undang undang tersebut ditetapkan, bahwa “hak gadai” itu sifatnya
sementara artinya dalam waktu yang akan datang diusahakan dihapuskan. Dan
pada saat ini, mengingat keadaan masyarakat indonesia sekarang masih belum
dapat dihapuskan dan diberi sifat sementara. Sifat sementara ini akan diatur lebih
lanjut dalm undang undang. 7Kemudian ternyata Undang-undang yang mengatur

7
Undang-undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960.

7
masalah gadai ini adalah Peraturan Pemerintah pengganti Undang-undang Nomor
56 Tahun 1960 yang menetapkan dalam pasal 7 ketentuan-ketentuan sebagai
berikut :

1) Barangsiapa menguasai tanah pertanian dengan hak gadai yang pada mulai
berlakunya peraturan ini ( yaitu pada tanggal 1 Januari 1961) sudah
berlangsung 7 tahun atau lebih wajib mengembalikan tanah itu kepada
pemiliknya dalam waktu 1 bulan sesudah tanaman yang ada selesai di
panen dengan tidak ada hak menuntut pembayaran uang tebusan.
2) Mengenai hak gadai yang pada mulai berlakunya peraturan ini belum
berlangsung 7 tahun, maka pemilik tanahnya berhak untuk memintanya
kembali setiap waktu setelah tanaman yang ada selesai di panen dengan
membayar uang tebusan yang besarnya di hitung menurut rumus di bawah
ini :

(7+1/2)-waktu berlangsungnya hak gadai x uang gadai : pelaksanaan

pengembaliannya adalah dalam waktu 1 bulan setelah pemanenan yang
bersangkutan. Ketentuan dalam ayat (2) ini berlaku juga terhadap hak gadai yang
di adakan sesudah mulai berlakunya peraturan ini. dalam penjelasan umum Perpu
tersebut pasal (9) diuraikan, bahwa transaksi-transaksi jual gadai itu diadakan oleh
pemilik tanah, hanya bila ia berada dalam keadaan yang sangat mendesak dan
kalau tidak terdesak oleh kebutuhan-kebutuhan yang urgent sekali biasanya orang
lebih suka menyewakan tanahnya. oleh karena itu dalam transaksi jual gadai
terdapat imbangan yang sangat merugikan penjual gadai serta sangat
menguntungkan pihak pelepas uang. Dengan demikian jelas sekali, bahw transaksi
ini mudah menimbulkan praktek-praktek pemerasan hal mana bertentangan
dengan asas-asas pancasila.8

Dalam Undang-unadang Nomor 5 Tahun 1960 mengingat akan hal-hal

tersebut diatas, maka hak gadai ditetapkan bersifat sementara yang harus
diusahakan pada waktunya di hapuskan. Dan sementara belum dapat dihapuskan
harus diatur sedemikian rupa sehingga unsur-unsur yang bersifat pemerasan itu
8
Ibid. hlm. 89-90

8
hilang. hak gadai itu baru dapat dihapuskan jika sudah dapat disediakan kredit
yang mencukupi keperluan para petani.

 Jual Tahunan

Terjadi apabila pemilik tanah menyerahkan milik tanahnya kepada orang lain
untuk beberapa tahun panen dengan menerima pembayaran terlebih dahulu dari
penggarap ( orang lain.

 Menjual lepas

Yang dimaksud dengan jual lepas adalah suatu transaksi dimana satu pihak
menyerahkan kepemilikannya atas tanah untuk selama-lamanya kepada pihak
lain/pihak ke-2 dan pihak ke-2 tersebut telah membayar harga yang telah
disepakati oleh kedua belah pihak. di aceh terdapat kebiasaan bahwa akta
dicantumkan ijaab-kabul, sedangkan di Minangkabau dalam transaksi ini pembeli
lazimnya dalam pembayaran tidak hanya menyerahkan uang saja, akan tetapi di
sertai pisau atau sepotong kain (magis).

B. Transaksi Yang Ada Kaitannya Dengan Tanah

Merupakan suatu jual beli ataupun suatu transaksi yang ada kaitannya
dengan tanah namun obyeknya bukan tanah melainkan memiliki kaitan dengan
tanah. seperti sewa-menyewa dan lainnya.9 Agar transaksi tanah sah, artinya
dalam perbuatan hukum atau mendapat perlindungan hukum, wajib dilakukan
dengan bantuan kepada persekutuan agar perbuatan hukum ini menjadi terang,
dan atas bantuan kepala perssekutuan lazimnya ia menerima uang saksi. apabila
transaksi ini di luar pengetahuan, maka transaksi tersebut tidak diakui oleh hukum
adat dan oleh karenanya pihak ketiga tidak terikat olehnya serta oleh umum, si
penerima tanah tidak diakui haknya atas tanah yang bersangkutan, perbuatan ini
dianggap perbuatan yang tidak terang. Pada umumnya untuk transaksi- transaksi
ini didibuatkan suatu akta yang ditandatangani (cap jempol) oleh yang

Soerojo Wignjodipoero. Pengantar dan Asas-Asas Hukum Adat.( Jakarta: Haji

9

Masagung. 1983).hlm. 207

9
menyerahkan serta dibubuhi pula tanda tangan kepala persekutuan dan saksi-
saksi, akta ini adalah merupakan suatu bukti..

 Sewa.

Sewa adalah suatu transaksi yang mengizinkan orang lain mengerjakan/mengolah

tanahnya atau untuk tinggal atau untuk tinggal di tanahnya dengan membayar
uang sewa yang tetap sesudah tiap panen atau sesudah tiap bulan atau tiap
tahunnya. Apabila pada transaksi sewa penyewa membayarkan uang muka, lebih-
lebih jika uang muka yang dibayar dimaksudkan untuk waktu yang agak lama.10

● Bagi hasil

Bagi hasil adalah suatu siste yang meliputi tata cara pembagian hasil usaha antara
penyedia dana dan pengelola dana. Bagi hasil merupakan bentuk dari perjanjian
kerja antara pemodal dan pengelola modal dengan menjalanjakn suatu kegiatan
usaha, dimana anyata keduanya terikat kontrak bahwa apabila didalam usaha
tersebut mendapat keuntungan keuntungan tersebut akan dibagi kepada kedua
belah pihak sesuai dengan kesepakatan perjanjian di awal, dan begitu pula apabila
usaha tersebut mengalami kerugian.

C. Transaksi Tanah Adat Sunda.

1. Transaksi Tanah Adat Sunda.

Yang dimaksud transaksi tanah dalam hukum adat adalah suatu perbuatan
hukum yang dilakukan oleh sekelompok orang atau secara individu untuk
menguasai sebidang tanah yang dilakukan baik secara secara sepihak maupun
secara 2 pihak sesuai dengan kebutuhan mereka.11

Kedudukan tanah dalam hukum adat memang sangat penting, karena sifatnya
merupakan satu-satunya benda kekayaan yang meskipun mengalami keadaan
yang bagaimanapun juga, masih bersifat tetap dalam keadaannya, bahkan kadang-
kadang menjadi lebih menguntungkan. karena fakta suatu kenyataan bahwa tanah
10
Dewi Wulansari. Hukum Adat Indonesia Suatu pengantar. (Bandung: PT. Refika
Aditama. 2010).hlm. 90
11
Soerojo Wignjodipoero. Pengantar dan Asas-Asas Hukum Adat. (Jakarta: Haji
Masagung. 1983).hlm. 207

10
itu, merupakan tempat tinggal persekutuan, memberikan penghidupan kepada
persekutuan, merupakan tempat para warga persekutuan yang meninggal dunia
dikebumikan. Sedangkan makna tanah dalam hukum adat dinilai bahwa tanah
memiliki makna yang sangat penting. yakni antara lain:

 Sebagai tempat tinggal dan mempertahankan kehidupan,

 Alat pengikat masyarakat dalam satu persekutuan
 Sebagai modal (aset produksi) utama dalam suatu persekutuan
2. Macam-macam Transaksi Tanah Adat Sunda.

Transaksi tanah pada hukum adat hakikatnya terdiri dari dua aspek, yaitu:

 Transaksi tanah yang merupakan perbuatan hukum sepihak.

 Transaksi tanah yang merupakan perbuatan hukum dua pihak.

Sebagai contoh dari transaksi tanah yang bersifat perbuatan hukum sepihak adalah
pendirian suatu desa dan pembukaan tanah oleh seorang warga persekutuan.
Sedangkan mengenai transaksi tanah yang bersifat perbuatan hukum dua pihak
contohnya adalah pengoperan atau penyerahan sebidang tanah yang disertai oleh
pembayaran kontan dari pihak lain pada saat itu juga epada pihak penerima tanah
dan pembayaran tanah. Perbuatan hukum ini dalam hukum tanah disebut
“transaksi jual” dalam bahasa Jawa disebut ”adol” atau ”sade”.12 Sedangkan
dalam bahasa sunda disebut “ngajual”.

Transaksi jual ini menurut isinya dapat dibedakan dalam tiga macam, yaitu
sebagai berikut:

a. Penyerahan tanah dengan pembayaran kontan disertai ketentuan bahwa

yang menyerahkan tanah dapat memiliki kembali tanah tersebut dengan
pembayaran sejumlah uang (sesuai dengan perjanjian yang disepakati).

Bushar Muhammad. Pokok-pokok Hukum Adat. (Jakarta: Pradnja Paramita.

12

1991)hlm. 117-120

11
 b. Penyerahan tanah dengan pembayaran kontan tanpa syarat, jadi untuk
seterusnya atau selamanya dimiliki oleh pembeli tanah.
c. Penyerahan tanah dengan pembayaran kontan disertai perjanjian bahwa
apabila kemudian tidak ada perbuatan hukum lain, sesudah satu dua tahun
atau beberapa kali panen, tanah itu kembali lagi kepada pemilik tanah
semula.
1.      Menjual gadai atau ngagadekeun.

Dalam hal ini yang menerima tanah berhak untuk mengerjakan tanah serta
untuk memungut hasil dari tanah itu dan ia hanya terikat oleh janjinya bahwa
tanah hanya dapat ditebus oleh yang menjual gadai bila ia sangat membutuhkan
uang, hanya dapat menjual lagi gadai tanah itu kepada orang lain, tetapi tidak
boleh menjual lepas tanah tesebut.

Dalam adat sunda dijelaskan bahwasanya jual gadai disini dimaksud

dalam istilah ngajual akad atau ngajual gede yang dimana artinya adalah menjual
tanah dan ada suatu perjanjian di dalamnya. Di dalam transaksi juga kepala desa
(lurah) disini mempunyai peranan sebagai saksi atas transaksi yang telah
dilaksanakan. dan dalam transaksi itu juga kepala desa(lurah) ini membubuhkan
tanda tangan peresmian atas transaksi tersebut.13Jadi, dalam masalah transaksi
tanah menurut hukum adat, kepala desa mempunyai peranan penting untuk
mendapat pengakuan yang sah dari masyarakat hukum adat, dan juga
mendapatkan akta yang dapat merupakan suatu alat bukti.

Begitu pula ia tidak meminta kembali uang yang diberikannya kepada

yang menjual gadai, tetapi dalam transaksi yang demikian biasanya disertai pula
dengan berbagai tambahan perjanjian seperti:

a)      Jika tidak ditebus dalam masa yang dijanjikan maka tanah tersebut
menjadi milik yang membeli gadai.
b)      Tanah tidak boleh ditebus selama satu tahun, dua atau beberapa
tahun dalam tangan pembeli gadai.

13
Ibid. hlm. 117-120.

12
 Pada umunnya tanah dikembalikan dalam keadaan seperti pada waktu
tanah itu diserahkan. transaksi- transaksi seperti ini kejadiannya terdapat di
seluruh indonesia.14

2.      Menjual lepas Atau Ngajual Bukti/Jadi.

Dalam hal ini yang membeli lepas memperoleh hak milik atas tanah yang
dibelinya, sedangkan pembayaran dilakukan di hadapan kepala persekutuan.
penyerahan tanah tak bersyarat dan serta harus kontan secara langsung.15

3. Menjual tahunan Atau Dijual Taunan.

Jual tahunan merupakan suatu perilaku hukum yang berisikan penyerahan

hak atas sebidang tanah tertentu kepada subyek hukum lain, dengan
menerima sejumlah uang tertentu dengan ketentuan bahwa sesudah jangka
waktu tertentu, maka tanah tersebut akan kembali dengan sendirinya tanpa
melalui perilaku hukum tertentu. Jual tahunan merupakan suatu perilaku
hukum yang berisikanpenyerahan hak atas sebidang tanah tertentu kepada
subyek hukum lain, dengan menerima sejumlah uang tertentu dengan
ketentuan bahwa sesudah jangka waktu tertentu, maka tanah tersebut akan
kembali dengan sendirinya tanpa melalui perilaku hukum tertentu. Jual lepas
Setiap transaksi dalam hukum adat bersifat tunai / kontan (sistem perjanjian riil
dan bukan konsensual menyatunya antara penjualan dan penyerahan / penyeraha,
dapat menggunakan panjer.16

D. Transaksi Yang Ada Hubungannya Dengan Tanah.

Dalam transaksi seperti iniyang menjadi obyeknya adalah bukan tanah, tetapi
hanya mempunyai hubungan dengan tanah.17

1. Macam-Macam Transaksi Yang Ada Hubungannya Dengan Tanah.

14
Endang Suhendar. Ketimpangan Penguasaan Tanah di Jawa Barat. (Bandung: Yayasan
AKATIGA. 1995).hlm. 9-10

15
Ibid. hlm. 9-10
16
Ibid. hlm. 10-11.
17
Ibid. hlm. 11-12.

13
 a.  Sewa/Nye`wa.

Sewa atau “nyewa” istilah dalam bahasa sunda, dalah suatu transaksi yang
mengizinkan orang lain mengerjakan/mengolah tanahnya atau untuk tinggal atau
untuk tinggal di tanahnya dengan membayar uang sewa yang tetap sesudah tiap
panen atau sesudah tiap bulan atau tiap tahunnyApabila pada transaksi sewa
penyewa membayarkan uang muka, lebih-lebih jika uang muka yang dibayar
dimaksudkan untuk waktu yang agak lama.18

b. Maparo/Maro.

Adalah suatu transaksi tanah antara pemilik tanah dengan orang yang akan
menggarap tanah tersebut. atau bisa dibilang sistem ini ialah bagi hasil diantara si
pemilik sawah atau tanah dengan penggarap tanah tersebut.

Dasar terjadinya transaksi ini adalah karena pemilik tanah ingin memungut
hasil dari tanahnya atau ingin memanfaatkan tanahnya, tetapi ia tidak dapat
mengerjakannya sendiri dengan fungsi menjadikan tanah tersebut produktif tanpa
pemilik mengerjakannya sendiri. dalam hal ini penggarap tanah tidak dapat
menagih selama ia masih diperbolehkan mengerjakan tanah yang bersangkutan.19

c. Darat Gumantung/Tanah Tanggungan.

Transaksi ini terjadi apabila seseorang yang berhutang berjanji kepada orang
yang memberi pinjaman, bahwa selama sebelum melunasi hutangnya ia tidak akan
mengadakan transaksi mengenai tanahnya kecuali dengan pemberi hutang. Jika
waktu yang dijanjikan sudah lampau dan utang tidak dapat dilunasi, maka tanah
yang dijadikan tanggungan wajib dikorbankan untuk melunasi hutangnya.20

d. Tanah Lindung.

Bentuk transaksi ini terjadi jika seorang pemilik tanah yang bertempat tinggal
ditanah itu memberi izin kepada orang lain untuk membuat rumah yang kemudian

18
Ibid. hlm. 11-12.
19
Ibid. hlm. 12.
20
Ibid. hlm. 12-13.

14
ditempati olehnya diatas tanah yang dimaksud juga sekaligus menimbulkan satu
transaksi yang kemudian disebut “numpang”.21

e. Nitip.

Transaksi ini terjadi dimana suatu transaksi seorang memberi izin kepada
orang lain yang tidak berhak untuk menggunakan tanahnya, sekaligus memelihara
untuknya. Adapun penyebab terjadinya transaksi ini biasanya adalah:

 Untuk sementara pemilik tanah meninggalkan tempat kediamannya

dimana tanah itu berada, sehingga tidak dapat menggunakan tanah
tersebut.
 Tanah milik keluarga atau famili, karena tidak mungkin semua anggota
keluarga yang memiliki tanah tersebut mengerjakan dan memelihara tanah
yng dimaksud.

BAB III

PENUTUP

Hukum adat merupakan hukum yang berkembang dan terus dilestarikan,

sejak masa nenek moyang mereka sampai saat ini. Termasuk dalam hal transaksi
tanah ada beberapa hal atau istilah-istilah yang penamaanya berbeda disetiap
daerah diseluruh wilayah indonesia.

Tanah sunda atau jawa barat juga memiliki adat istiadat sendiri dalam hal
transaksi tanah/transaksi yang ada kaitannya dengan tanah seperti. Maparo,

21
Ibid. hlm. 13.

15
ngagadekeun, darat ngagantung, dan beberapa istilah lainnya yang diniali masih
asri dengan budaya sundanya.

Selain hukum adat sendiri terdapat undang-undang UUPA yang

melindungi hak dalam menguasai tanah yakni hak ulayat yang melindungi hukum
adat terhapat kepemilikan tanah ulayat tersebut. Oleh karenanya Indonesia adalah
negara hukum pluralisme yang tidak hanya satu hukum yang berlaku di indonesia
melainkan adanya dualisme hukum yang dipakai di Indonesia. Maka kita sebagai
generasi penerus bangsa harus tetap enjaga aslinya nila-nilai kebudayaan yang
baik dan tidak malu untuk menjadi masyarakat adat di jaan modern ini.

DAFTAR PUSTAKA

Santoso, Urip.2007.Hukum Agraria & Hak – hak atas Tanah, Jakarta : Kencana
Prenada Media Group.
Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1996

Muhammad, Abdulkadir.1994.Hukum Harta Kekayaan. Bandung : Citra Adithya

Bakti.

16
Saifullah.2009. Buku Ajar Hukum Perdata Di Indonesia. Jakarta: Madya
Paramita.

Wulansari, Dewi.2010. Hukum Adat Indonesia Suatu pengantar. (Bandung: PT.

Refika Aditama.

Wignjodipoero, Soerojoe.1983. Pengantar dan Asas-Asas Hukum Adat. Jakarta:

Haji Masagung.

Muhammad, Bushar.1991. Pokok-pokok Hukum Adat. Jakarta: Pradnja Paramita.

Suhendar, Suhendar.1995.Ketimpangan Penguasaan Tanah di Jawa Barat.

Bandung: Yayasan AKATIGA.

17