ANALISIS KELAYAKAN TEKNIS DAN FINANSIAL PEMBANGUNAN

PERUMAHAN
(Studi Kasus: Kawasan Ploso Kuning, Kabupaten Sleman)

Rio Purbaya Aderevi1, Adityawan Sigit2

1
Mahasiswa Program Studi Teknis Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Universitas Islam
Indonesia
Email: 14511287@students.uii.ac.id
2
Staf Pengajar Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Universitas Islam
Indonesia
Email: adityawan.sigit@uii.ac.id

Abstract: In a project investment is necessary to control in terms of technical and financial

(financially). This is done so that the existence of a feasibility project work because of the large
investment costs incurred as well as on the development of a housing. In the residential development of
course there are things that are considered as in the case of technical development and planning had to
follow the requirements of existing ones in order to facilitate the implementation and application of the
concepts of earthquake-resistant houses for the Republic of Indonesia is geographically a country with a
territory that is prone to earthquakes. In addition to the technical feasibility of the construction would
have to be analyzed in terms of financial feasibility, namely the investment feasibility of housing
construction with consideration of costs that go with the costs already incurred.In the technical feasibility
of housing construction refers to the ISO 8140: 2016 requirements of structural concrete for residential
and application building earthquake-proof houses with Tuku Kali concept (Widodo, 2007) as well as the
feasibility of regional planning based on those rules. For the financial feasibility in terms of the
investment is an investment feasibility analysis using methods eligibility as Net Present Value, Benefit
Cost Ratio, Internal Rate of Return, Break Even Point, Payback Period, and Return On Investment. For
the financial feasibility analysis of investment with the help of Microsoft Excel accompanied housing
design with the help of AutoCad.From this research, both technical and financial investment has reached
eligibility. Planning the construction of houses 12 units of planning had to follow local laws and
regulations, and from a technical point had followed the benchmark granted ISO 8140: 2016 as well as
the application of the concept of building earthquake-resistant houses Tuku TIMES and in terms of
financial investment by future home construction 1 year and home sales in one year by lending to the
bank to get NPV =Rp 594 444 068 and the value of IRR = 18,46%and the value of BCR = 1,24 and the
developer gets the value of the return on investment ROI =3,59%every year. Sales gain advantage with
the analysis BEP value = 6 units and turnover period PP = 8 (8 months).

Keywords: Feasibility, Technical, Finance, Investment

1. PENDAHULUAN 595.158 laki-laki dan 585.321 perempuan

Kabupaten Sleman merupakan kawasan
yang mempunyai jumlah penduduk
terbanyak di Provinsi DI Yogyakarta. Hal
ini diperkuat dengan tercatatnya jumlah
penduduk yang ada di Kabupaten Sleman
Sebanyak 1.180.479 orang terhitung dari
(Badan Pusat Statistik, 2017). Banyaknya
penduduk yang ada di Kabupaten Sleman
ini karena Kabupaten Sleman merupakan
kawasan yang strategis dan dinamis,
Kabupaten Sleman juga merupakan pusat
dari permukiman, Pendidikan,
perbelanjaan, dan pasar tradisional.

1

Pembangunan perumahan yang baik dilihat
dari tata letak lokasi yang akan dibangun
perumahan tersebut, dilihat dari kemudahan
akses ke kawasan Pendidikan (Sekolah,
Universitas,dll), kawasan perbelanjaan
(Minimarket, supermarket, mall), dan
kawasan pasar tradisional. Selain aspek
infrastruktur, yang perlu diperhatikan
adalah kondisi lingkungan yang ada seperti,
permukiman warga sekitar lokasi
pembangunan, kondisi sumber air, dan
pengairan yang ada, serta adanya penerapan
bangunan tahan gempa.
Dalam merencanakan pembangunan
perumaha. Developer harus
mempertmbangkan beberapa aspek
kelayakan teknis dan finansial. Aspek
Finansial dalam studi kelayakan proyek
adalah untuk mengetahui apakah investasi
pada proyek tersebut menguntungkan atau
tidak. Pada umumnya masalah finansial
mencakup periode yang cukup lama,
dimana faktor waktu sangat penting
hubungannya dengan nilai uang. Proyek
tidak dapat dilaksanakan kegiatannya tanpa
terlebih dahulu kriteria yang nantinya
dijadikan dasar dan penetu dalam
pengambilan keputusan suatu investasi
yang menyangkut sejumlah dana.
Selain aspek finansial, aspek teknis juga
harus diperhatikan dalam merencanakan
pembangunan perumahan. Aspek Teknis
yang diperhatikan yaitu, luas lahan yang
akan dibangun perumahan, kondisi
geografis kawasan, jumlah unit, kondisi
lingkungan, dan rencana anggaran biaya
pembangunan perumahan. Pertimbangan
aspek teknis dan finansial yang dilakukan
diharap dapat mempermudah developer
untuk merencanakan pembangunan
perumahan yang sudah ditentukan. Dalam
suatu investasi, hal yang tidak kalah
penting adalah pembalikkan modal dari
biaya yang dikeluarkan dan biaya yang
masuk. Biasanya developer menentukan
2
balik modal dengan menganalisa jumlah
unit yang terjual sebagai pertimbangan
balik modal serta waktu yang didapat.
Berdasarkan Latar Belakang, muncul
pertanyaan untuk penelitian, yaitu:
1. Bagaimana Kelayakan perencanaan
lahan berdasarkan peraturan
penggunaan lahan yang ada?
2. Bagaimana kelayakan teknis
pembangunan perumahan serta
penerapan konsep bangunan tahan
gempa?
3. Bagaimana kelayakan finansial
investasi perumahan yag dikelola?
4. Berapa unit rumah yang dibutuhkan
untuk keuntungan serta waktu yang
didapat?
Penelitian ini bertujuan sebagai berikut:
1. Mengetahui kelayakan perencanaan
lahan berdasarkan peraturan
penggunaan lahan
2. Mengetahui kelayakan teknis
pembangunan perumahan dan
penerapan bangunan tahan gempa
3. Mengetahui kelayakan investasi
dari segi finansial
4. Mengetahui keuntungan dari
jumlah unit serta waktu
2. LANDASAN TEORI
2.1 Kelayakan Perencanaan
Berdasarkan peraturan daerah kabupaten
sleman No.14 Tahun 2015 Tentang Sarana,
Parasarana, dan utilitas pasal 15 ayat 2 yang
berbunyi pembangunan prasarana, sarana,
dan utilitas umum perumahan paling sedikit
75% (tujuhpuluh lima persen)
2.2 Kelayakan Teknis
Dalam suatu proyek, agar mendapat
kelayakan haruslah mengikut standar-
standar yang ada. Seperti pada proyek
membangun suatu rumah pada perumahan

mengikuti standar dari SNI yaitu SNI
8140:2016 tentang Persyaratan Beton
Struktural Untuk Rumah Tinggal seperti:
1. Penggunaan fondasi tapak untuk
bangunan rumah 2 lantai.
2. Pada pembesian kolom harus
menggunakan persaratan seperti
pada tabel berikut ini:
Selain berdasarkan SNI, dalam suatu
bangunan juga adanya penerapan Rumah
Tahan Gempa (RTG) yaitu konsep rumah
yang menyau, kuat, kaku, dan liat (Widodo,
2007) dengan memperhatikan material
bangunan serta perletakan struktur.
2.3 Kelayakan Investasi
Dalam mengukur atau menilai adanya suatu
proyek yang akan didirikan atau yang telah
didirikan, terdapat beberapa kriteria yang
digunakan antara lain:
1. Net Present Value (NPV)
NPV merupakan selisih antara
benefit (pemasukan) dan cost
(Pengeluaran) yang telah di present
value kan, kriteria ini mengatakan
bahwa proyek akan dipilih apabilan
NPV>0. Dengan demikian, jika
suatu proyek mempunya NPV<0,
maka tidak akan dipilih atau tidak
layak dijalankan (Pudjosumarto,
2002)
Internal Rate of Return (IRR)
IRR merupakan tingkat bunga yang
menggambarkan bahwa antara
benefit (penerimaan) yang telan di
present value kan dan cost
(pengeluaran) yang telah di present
value kan sama dengan nol.
Dengan demikian. IRR ini
menunjukkan kemampuan suatu
proyek untuk menghasilkan
returns, atau tingkat keuntungan
yang dapat dicapainya. Kriteria
Invesati IRR ini memberikan
pedoman bahwa proyek akan
dipilih apabila IRR>Social
Discount Rate. Begitu pula
3
sebaliknya, jika diperoleh
IRR<Social Discount Rate, maka
proyek sebaiknya tidak dijalankan.
(Sumber: Pudjosumarto,2002)
2. Benefit Cost Ratio (BCR)
Benefit Cost Ratio merupakan
perbandingan antara keuntungan
(benefit) bersih dari tahun yang
bersangkutan yang telah di present
value kan (pembilang bersifat +)
dengan biaya bersih dalam tahun
dimana B, -C (penyebut bersifat -)
yang telah di present value kan,
yaitu biaya kotor>benefit kotor,
kriteria ini memberi pedoman
bahwa proyek akan dipilih apabila
BCR>1, dan begitu pula
sebaliknya, bila suatu proyek
memberi hasil BCR>1, dan begitu
pula sebaliknya, bila suatu proyek
memberi hasil BCR<1, proyek
tidak bisa diteriman (Pudjosumarto,
2002)
3. Payback Period (PP)
Payback period merupakan jangka
waktu periode yang diperlukan
untuk membayar kembali
(mengebalikan) semua biaya-biaya
yang telah dikeluarkan di dalam
investasi suatu proyek. Di dalam
hal ini, biasanya yang digunakan
pedoman untuk menentukan sutu
proyek yang dapat paling cepat
mengembalikan biaya investasi.
Misalnya ada beberapa proyek
yang harus dipilih, maka menurut
payback period ini akan dipilih
yang cepat mengembalikan biaya
investasi tersebut, makin cepat
pengembalikannya makin baik dan
kemungkinan besar akan dipilih.
Walaupun sebetulnya metode ini
ada beberapa kelemahannya, salah
satu diantaranya adalah tidak
memperhitungnya periode setelah
periode payback. Disamping itu,
metode ini belum memperhatikan
time value of money.(Pudjosumarto,
2002).
4. Break Even Point (BEP)
 4

BEP atau titik pulang pokok dapat

dikatakan pada saat volume
penjualan dimana penghasilannya
Perhitungan Biaya : 1. Pajak
tetap sama besar dengan biaya 2. IMB
totalnya, sehingga perusahaan tidak 3. Tanah
mendapat keuntungan atau
menderita kerugian. (Hasan dan
Rahayu 2006). BEP juga A
merupakan titik dimana pendapatan
dari usaha sama dengan modal
yang dikeluarkan. Penentuan Harga Jual Rumah
5. Return on Investment (ROI)
Perbandingan dari pemasukkan Analisis Investasi : 1. NPV>0
(Income) per tahun dana investasi, 2. IRR>MARR
dan akan memberikan indikasi 3. BCR>1
profitabilitas suatu investasi 4. BEP
5. PP
6. ROI
3. METODE PENELITIAN
Dalam penelitian ini memiliki prosedur Pembahasan

berdasarkan diagram alir berikut ini:

Kesimpulan & Saran
Mulai

Selesai
Pengukuran Lahan

Gambar 1 Diagram Alir Penelitian

4. HASIL PENELITIAN

Panjang Lebar Dari analisis kelayakan teknis dan finansial

Lahan Lahan investasi yang dilakukan, maka mendapat
hasil sebagai berikut:
1. Perencanaan lahan sudah mencapai
Perencanaan Lahan kelayakan dengan nilai Perencanan
Pembangunan
Harga Tanah KDB = 75% dari lahan
Lahan yang diizinkan = 1304,64 m2
Perencanaan lahan = 1188 m2
Perencanaan Bangunan (Rumah)
2. Pembangunan rumah pada perumahan
mengikuti standar teknis yang diberikan
oleh SNI (SNI 8140:2016), serta
Merancang Merancang RAB penerapan Rumah Tahan Gempa (RTG)
RAB Rumah Sarana dan Prasarana
TUKU KALI.

A
 5

Gambar 2 Denah Perumahan Tampak Atas

Gambar 3 Gambar Rumah 3D

 6

Gambar 4 Detail Fondasi

Gambar 5 Gambar Rumah Tampak Samping

 7

Gambar 6 Kolom Bangunan

3. Dengan masa tinjauan 1 tahun dilihat nilai NPV sebesar Rp 594.444.068

dari pembangunan serta 1 tahun (NPV>0) serta Nilai IRR 18,46%
penjualan dengan nilai rate sebesar (IRR>MARR) dan nilai BCR sebesar
11,50% dari Bank BTN, didapatkan 1,24

MARR = 11,50%
NPV = Rp 594.444.068

IRR
Daerah Rugi (B/C < 1)

Daerah Untung (B/C > 1)

Gambar 7 NPV, IRR, & BCR

4. Mendapatkan nilai keuntungan setelah

penjualan 6 unit rumah (BEP=5) pada
bulan ke 8
 8

Gambar 7 Grafik BEP

DAFTAR PUSTAKA
BTN, B. (2017, Oktober 6). Suku Bunga Dasar Kredit. Retrieved from Bank BTN:
https://www.btn.co.id/id/Conventional/Product-Links/Produk-
BTN/SBDK/SBDK/Suku-Bunga-Dasar-Kredit
Nasional, B. S. (2016). Persyaratan Beton Bertulang Untuk Rumah Tinggal. SNI 8140.
Pudjosumarto, M. (2002). Evaluasi Proyek. Yogyakarta: LIBERTY.
Statistik, B. P. (2017, November 15). Badan Pusat Statistik Kabupaten Sleman. Retrieved from
slemankab.bps.go.id: https://slemankab.bps.go.id/statictable/2017/11/15/253/jumlah-
penduduk-dan-kepadatan-penduduk-menurut-kabupaten-kota-di-d-i-yogyakarta-
2016.html
Sutojo, S. (2000). Studi Kelayakan Proyek (Konsep, Teknik, & Kasus). Jakarta: PT Damar
Mulia Pustaka.
Widodo (Prof., I. M. (2007). Rumah Tahan Gempa (RTG) TUKU KALI (menyaTU, KUat,
KAku, LIat). Yogyakarta: Rumah Produksi Informatika.
Yogyakarta, B. S. (2015). Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 14. Penyerahan dan
Pengelolaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Perumahan, 8.