Nomor: LAP-01/STAN.05/06.

00/2015

LAPORAN PENILAIAN
Gedung Asrama Pusdiklat Kekayaan Negara Perimbangan Keuangan (KNPK)
Badan Pendidikan Pelatihan Keuangan (BPPK)
Jalan Bintaro Utama , Kelurahan Jurangmangu Timur, Kecamatan Pondok
Aren, Kabupaten Tangerang Selatan

TANGGAL PENILAIAN
3 Juli 2015

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA

PENGURUSAN PIUTANG DAN LELANG NEGARA
 SURAT PENGANTAR

Nomor: LAP-01/STAN.05/06.00/2015
Perihal: Laporan Penilaian Gedung Asrama Pusdiklat Kekayaan Negara Perimbangan
Keuangan (KNPK) Badan Pendidikan Pelatihan Keuangan (BPPK)

Tangerang Selatan, 8 Agustus 2015

Yth. Dosen Mata Kuliah Penilaian Aset dan Properti II

Spesialisasi Pengurusan PIutang dan Lelang Negara
Sekolah Tinggi Akuntansi Negara

Sehubungan dengan tugas akhir semester IV Mata Kuliah Penilaian Aset dan
Properti II Spesialisasi Pengurusan Piutang dan Lelang Negara dengan ini kami
sampaikan laporan hasil penilaian objek penilaian dimaksud dengan tujuan menentukan
Nilai Wajar dalam rangka menentukan nilai wajar Gedung Pusdiklat Asrama KNPK.
Laporan Penilaian dengan keseluruhan isi beserta lampirannya menjelaskan rincian
pendekatan dan metode penilaian serta data pendukung yang digunakan dalam analisis
penilaian dimaksud sesuai dengan penelitian lapangan yang telah kami lakukan. Setelah
mempertimbangkan data dan informasi yang objektif, kami mengambil simpulan bahwa
Nilai Wajar Gedung Asrama Pusdiklat Kekayaan Negara Perimbangan Keuangan
(KNPK), Badan Pendidikan Pelatihan Keuangan (BPPK) Jalan Bintaro Utama , Kelurahan
Jurangmangu Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kabupaten Tangerang Selatan pada
tanggal 3 Juli 2015 adalah sebagai berikut :

Rp 9.989.770.000,00

(Sembilan Milyar Sembilan Ratus Delapan Puluh Sembilan Juta Tujuh Ratus
Tujuh Puluh Ribu Rupiah)

Kami menyatakan bahwa di dalam penilaian ini, kami tidak mempunyai kepentingan
apapun terhadap objek penilaian tersebut, baik saat ini maupun masa yang akan datang
dan setiap yang membatasi dinyatakan dalam laporan penilaian ini.

Hormat kami,
Ketua Tim Penilai

Bayu Atletiko Yanida Putera

NPM.133050000922

2
 DAFTAR ISI
Halaman
Lembar Judul 1
2
Surat Pengantar ……………………………………………………………………………
3
Daftar Isi …………………………………………………………………………………….
4
Sertifikasi Nilai ……………………………………………………………………………...
5
Pernyataan, asumsi-asumsi dan syarat-syarat yang membatasi …………………….
6
Ringkasan Nilai …………………………………………………………………………….
I. LINGKUP PELAKSANAAN PENILAIAN ………………………………………….. 7
A. Dasar Penugasan ……………………………………………………………… 7
B. Tujuan Penilaian ……………………………………………………………….. 7
C. Tanggal Survei Lapangan dan Tanggal Penilaian …………………………. 7
D. Definisi Nilai …………………………………………………………………….. 7
D.1. Definisi Nilai Wajar ……………………………………………………… 7
E. Deskripsi Objek Penilaian ……………………………………………………... 7
E.1. Aspek Legalitas ......... ……………………….………....….…………... 7
E.3. Lokasi …………………………………………………………………….. 7
E.4. Fasilitas Umum dan Sosial ……………………………………………. 7
E.5. Peruntukan Tanah/zoning ……………………………………………... 8
E.6. Deskripsi Tanah1 ..................................................……...….………... 8
E.7. Deskripsi Bangunan2 ..................................................……...….…… 8
F. Metodologi Penilaian …………………………………………………………... 8
II. ANALISIS DATA …………………………………………………………………….. 8
A. Analisis Kegunaan Terbaik dan Tertinggi (The Highest and Best Use) .… 9
B. Pendekatan Penilaian …………………………………………………………. 9
C. Nilai Objek Penilaian................................................................................... 9
III. SIMPULAN NILAI …………………………………………………………………… 10
LAMPIRAN................................................................................................................. 11

1 Dicantumkan jika objek penilaian berupa tanah atau tanah dan bangunan.
2
Dicantumkan jika objek penilaian berupa bangunan atau tanah dan bangunan.
3
 SERTIFIKASI NILAI

Tim Penilai menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah :

1. Berdasarkan pengetahuan dan data yang diperoleh dari hasil survei serta dari pihak-
pihak tertentu sebagai narasumber yang terpercaya.
2. Berdasarkan pernyataan atas fakta yang ada terkini, yang dinyatakan dalam laporan
ini.
3. Berdasarkan atas analisis, opini, dan simpulan nilai yang dibatasi oleh asumsi,
kondisi dan syarat pembatas.
4. Berdasarkan pada kondisi tidak dipengaruhi kepentingan apapun pada saat ini dan
masa yang akan datang atas objek penilaian.
5. Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap objek penilaian dalam laporan ini.
6. Laporan ini disusun dengan berpedoman pada peraturan terkait.

4
 PERNYATAAN, ASUMSI, DAN SYARAT-SYARAT YANG MEMBATASI

Tim Penilai menyatakan dan membuat asumsi sebagai berikut :

1. Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan oleh sumber
yang dapat dipercaya dan atas ketidakbenaran data dan/atau informasi tersebut
bukan menjadi tanggung jawab Tim Penilai.
2. Objek penilaian dinilai sebagai objek yang bebas dari segala beban atasnya, kecuali
dinyatakan lain.
3. Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap relevan dan layak selama
berdasarkan analisis objektif yang dilakukan Tim Penilai.
4. Penilaian dilaksanakan dengan mempertimbangkan batasan dan peraturan
pemerintah yang terkait dengan objek penilaian, kecuali dinyatakan lain.
5. Penggunaan tanah dan/atau bangunan serta sarana pelengkapnya dalam area objek
penilaian yang dinilai telah dirinci dalam laporan ini, kecuali dinyatakan lain.
6. Carport dihitung sebagai penambah langit langit lantai 1 dan tangga disabled
dihitung sebagai penambah luas struktur bawah.
7. Dinding lantai 1 terdiri dari dua lapis dinding.
8. Tim Penilai melakukan penyesuaian dengan menggunakan persentase yang
besarannya merupakan profesional judgement dari Tim Penilai.
9. Nilai tanah pada area bangunan adalah Rp4.000.000,- per meter persegi.

Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut :

1. Nilai yang digunakan adalah dalam mata uang rupiah.

2. Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan baik secara keseluruhan
maupun sebagian tanpa izin dari Tim Penilai dan pemberi tugas.
3. Penilaian ini hanya digunakan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam laporan
ini, dan Tim Penilai tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk tujuan
lainnya.
4. Penilaian ini dilakukan dengan menggunakan data pembanding yang berada dalam
satu lingkungan yang identik dengan objek penilaian.
5. Ketua dan anggota tim menandatangani simpulan nilai dan bertanggung jawab
sepenuhnya atas hasil laporan penilaian ini.

5
 RINGKASAN NILAI

Objek Penilaian : Gedung Asrama Pusat Pendidikan dan Pelatihan

Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan
berlantai 3 di jalan Bintaro Utama Sektor V

Alamat Objek Penilaian : Jalan Bintaro Utama Sektor V Kabupaten Tangerang

Selatan

Pemilik/Penguasa Objek : Pusdiklat KNPK Badan Pendidikan dan Pelatihan

Keuangan (BPPK)
Alamat Pemilik : Jalan Bintaro Utama Sektor V Kabupaten Tangerang
Selatan
Luas Tanah3 : 855.36 m2

Luas Bangunan4 : 2510 m2

Jenis Hak5 : Hak Milik

Pendekatan Penilaian : Pendekatan Biaya

Nilai Per m2
No Objek Penilaian Luas (m2) NILAI WAJAR (Rp)
(Rp)
1. Tanah & Bangunan 2510,00 3.979.984,9 9.989.762.095
NILAI WAJAR SETELAH PEMBULATAN 9.989.770.000

3 Dicantumkan jika objek penilaian berupa tanah atau tanah dan bangunan.
4 Dicantumkan jika objek penilaian berupa bangunan atau tanah dan bangunan.
5
Dicantumkan jika objek penilaian berupa tanah atau tanah dan bangunan.
6
 I. LINGKUP PELAKSANAAN PENILAIAN

A. DASAR PENUGASAN.
Dasar penugasan penilaian ini adalah dalam rangka memenuhi tugas akhir mata
kuliah Penilaian Aset dan Properti semester empat Spesialisasi Pengurusan Piutang
dan Lelang Negara Sekolah Tinggi Akuntansi Negara.

B. TUJUAN PENILAIAN.
Tujuan penilaian adalah untuk mengemukakan pendapat atas Nilai Wajar Gedung
Asrama Pusdiklat KNPK Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan.

C. TANGGAL SURVEI LAPANGAN DAN TANGGAL PENILAIAN.

Survei lapangan atas objek penilaian dilakukan pada hari Jum’at tanggal 3 Juli 2015
sampai tanggal Penilaian ditetapkan pada tanggal tersebut.

D. DEFINISI NILAI
Berdasarkan PMK Nomor 02/PMK.06/2008 tantang Penilain Barang Milik Negara,
Nilai Pasar yang dalam ilmu akuntansi disebut sebagai Nilai Wajar, yang dapat
diperoleh dari perhitungan bedasarkan Daftar Komponen Penilaian Bangunan
(DKPB). Nilai Tanah dihitung dengan Metode Perbandingan Data Pasar
dan nilai Bangunan dihitung dengan Metode Kalkulasi Biaya dengan menggunakan
alat bantu DKPB.

E. DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN

E.1. Aspek Legalitas.
Rumah ini bersertifikat Hak Milik dan dibangun pada tahun 2013.
E.2. Lokasi.
Gedung tersebut terletak di Jalan Bintaro Utama Sektor V Kabupaten
Tangerang Selatan.
Batas-batas objek penilaian dengan objek di sekitarnya adalah sebagai berikut6:
- Sebelah Utara :-
- Sebelah Selatan : Lapangan Futsal
- Sebelah Timur : Gedung Sekretariat KNPK
- Sebelah Barat :-
E.4. Fasilitas Umum dan Sosial
Fasilitas umum dan sosial yang ada di lingkungan objek penilaian adalah

6 Dicantumkan jika objek penilaian berupa tanah atau tanah dan bangunan.
7
 sebagai berikut:
- Listrik : Ada
- Jaringan telepon : Ada
- Jaringan air bersih : Air tanah dan PDAM Bintaro
- Pusat perbelanjaan : Bintaro Plaza, Lotte Mart
- Rumah Sakit : Premier Bintaro
- Stasiun Kereta Api : Pondok Ranji
- Rumah Ibadah : Masjid ± 300m dari objek
- Taman : Taman Menteng, ±500m dari objek
E.5. Peruntukan Tanah (Zoning)
Tanah diperuntukkan untuk bangunan pendidikan..
E.6. Deskripsi Tanah7
Tanah seluas .. m2 dengan kontur datar dengan elevasi 50 cm.
E.7. Deskripsi Bangunan8
Luas bangunan 2510,00 m2 berbentuk persegi panjang, terletak di ujung
komplek KNPK, atap terbuat dari seng gelombang, material dinding dari bata
merah, langit-langit berupa plafond gypsum, atap rangka baja, kusen dari kayu
alumunium, lantai keramik 60 cm x 60 cm. Terdapat 1 carport, kamar tidur 50
buah, kamar mandi 52 buah, ruang tamu 1 buah, ruang makan kapasitas 100
orang 1 buah, dapur 1 buah, ruang kelas kapasitas 25 orang 4 buah, ruang
dosen 1 buah, office 1 buah, musholla 1 buah, ruang rekreasi 2 buah, terdapat
teras, dekat dengan fasilitas taman sekitar 500 meter.

F. METODOLOGI PENILAIAN
Dalam menentukan nilai wajar tanah dan bangunan asrama KNPK milik BPPK ini,
pendekatan yang kami gunakan adalah pendekatan biaya atau NRC. Pada tanggal 3
Juli 2015 kami melakukan survei lapangan yang kemudian ditetapkan menjadi tanggal
penilaian.

II. ANALISIS DATA

A. ANALISIS KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (THE HIGHEST AND BEST

USE).9

7 Dicantumkan jika objek penilaian berupa tanah atau tanah dan bangunan.
8 Dicantumkan jika objek penilaian berupa bangunan atau tanah dan bangunan.
9 Dicantumkan jika objek penilaian berupa tanah atau tanah dan bangunan.

8
 Penggunaan tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling
memungkinkan dari suatu objek penilaian, dimana secara aspek legal dibenarkan,
secara aspek fisik dimungkinkan, layak secara finansial dan dapat memberikan
manfaat tertinggi dari objek penilaian. Objek penilaian dianalisis berdasarkan 4
(empat) variabel, yaitu:
 Aspek Legal
Penggunaan lahan telah sesuai dengan peruntukan yang seharusnya, yaitu
sebagai properti residensial untuk kepentingan pendidikan dengan sertifikat
hak milik.
 Aspek Fisik
Objek terletak pada lahan dengan kondisi fisik yang sangat sesuai untuk
digunakan sebagai properti residensial untuk kepentingan pendidikan.
 Aspek Keuangan
Objek penilaian telah memeberikan manfaat ekonomi yang maksimal kepada
pemilik.
 Aspek Maksimalisasi Produksi
Objek penilaian diestimasikan untuk masih memiliki masa manfaat hingga 30
tahun ke depan.
Berdasarkan analisis atas 4 (empat) variabel kegunaan tertinggi dan terbaik,
dapat disimpulkan bahwa pemanfaatan objek penilaian sebagai properti
residensial untuk kepentingan pendidikan telah memenuhi kriteria tertinggi dan
terbaik.

B. PENDEKATAN PENILAIAN.
• Dengan pendekatan ini Nilai Wajar properti yang dinilai didasarkan pada
Pendekatan Biaya (Cost Approach) yaitu suatu metode untuk menetapkan nilai
Objek Penilaian yang diperoleh dari penaksiran Cost Reproduction / Replacement
New, dikurangi dengan perkiraan penghapusan karena penyusutan dengan alat
bantu perhitungan menggunakan Daftar Komponen Penilaian Bangunan (DKPB).
Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Penggantian Baru RCN – Penyusutan)

C. NILAI OBJEK PENILAIAN.

Berdasarkan pendekatan penilaian di atas dan perhitungan sebagaimana
terlampir, diperoleh hasil penilaian sebagai berikut:
Nilai Wajar Gedung Asrama Pusat Pendidikan dan Pelatihan Kekayaan Negara dan
Perimbangan Keuangan berlantai 3 (Tanah & Bangunan) di jalan Bintaro Utama Sektor V
Kel. Jurangmangu Timur, Kec. Pondok Aren, Tangerang Selatan: Rp 6.568.330.000,00
(Enam Milyar Lima Ratus Enam Puluh Delapan Juta Tiga Ratus Tiga Puluh Ribu Rupiah).
9
 III. SIMPULAN NILAI

Berdasarkan data/informasi, analisis data, asumsi dan kondisi pembatas, menurut kami
Nilai Wajar atas objek penilaian pada tanggal 3 Juli 2015 adalah sebesar:

Rp9.989.770.000,-
(Sembilan Milyar Sembilan Ratus Delapan Puluh Sembilan Juta Tujuh Ratus
Tujuh Puluh Ribu Rupiah)

TIM PENILAI

NO NAMA/NPM TANDA TANGAN

1. Bayu Atletiko Yanida Putera / 133050000922

2. Andika Ramadani Ababil / 133050000930

3. Ayu Nurjanna Mahardika / 133050000935

4. Nadea Skandina Putri / 133050000936

10
LAMPIRAN
Lampiran 1 : Gambar keseluruhan objek

Gambar 1. Bagian depan bangunan

Gambar 2. Dinding luar lantai 1 dan 2

11
Gambar 3. Ruang seminar, dinding di sebelah kiri adalah dinding luar lantai 1

Gambar 4. Lorong lantai 2 (dinding dalam)

12
Gambar 5. Maket Gedung Asrama Pusdiklat KNPK

Lampiran 2 : Denah lokasi

13
Lampiran 3 : Denah & konstruksi bangunan

Keterangan: Lantai 2 dan lantai 3 bersifat identik

14
Lampiran 4 : Tabel perhitungan DKPB
Nama Bangunan GEDUNG ASRAMA KNPK

Jenis Bangunan 4.2

Lokasi Komplek Pusdiklat KNPK Jurangmangu Timur

Jumlah
Luas Bangunan 2510 m2 Lantai 3 Lantai
Tahun
Tahun Dibangun 2013 Renovasi 2013

Tahun Penilaian 2015 Kondisi Baik Sekali

A. Analisa Biaya
Harga
Komponen Material Unit Satuan Koef. Adjust Nilai

A1 Lantai 1 Luas Lantai 836,90 m2

1 Struktur Bawah Batu Kali 2.510,00 298.605 749.499.604

(tangga disabled) 20,00 298.605 5.972.108

2 Struktur Rangka Beton (Tinggi 3 m) 836,90 396.726 0,857 284.588.720

3 Struktur Atap - - - -
4 Atap - - - - -

5 Dinding Kaca 836,90 547.657 1,787 0,667 546.028.842

Bata merah 836,90 543.610 1,000 0,333 151.648.955

6 Langit-Langit Gypsum 836,90 177.902 1,000 148.886.284

GRC(carport) 30,00 177.902 2,210 11.794.911

7 Lantai Keramik KW I 836,90 141.099 1,000 118.085.527

8 Instalasi Air
a. Air Bersih

Tnp Penampungan 11,00 830.754 0,205 1.873.350

b. Air Kotor AK Berat 4,00 658.281 1,000 2.633.124

 Ak Floor Drain 4,00 658.281 0,455 1.198.071

PDAM 480.000
9 Instalasi Listrik

a. Lampu Ttk Lampu Dalam 110,00 124.158 1,000 13.657.325

Ttk Lampu Luar 11,00 124.158 1,000 1.365.733

b. Stop Kontak Stop Kontak Biasa 52,00 95.850 1,000 4.984.200

Stop Kontak Khusus 2,00 95.850 1,261 241.734

c. Sekering 8 Group 2,00 157.500 1,000 315.000

d. Penyambungan PLN
10 Pelapis Dinding
Panjang Ddg
Dalam 201
Panjang Ddg
Luar 142

a. Dinding Dalam Cat 201 544,26 107.805 1,000 58.673.376

b. Dinding Luar Composit Panel 142 292,09 755.144 1,000 0,333 73.523.315

11 Ornamen Kayu Samarinda 7,56 12.000.000 90.720.000

Jumlah A1 2.266.170.180

16
A2 Lantai 2 Luas Lantai 836,90 m2
1 Struktur Bawah - - - -

2 Struktur Rangka Beton (Tinggi 3 m) 836,90 396.726 0,857 284.588.720

3 Struktur Atap - - - -
4 Atap - - - - -

5 Dinding Kaca 836,90 547.657 1,787 0,667 546.028.842

Bata merah 836,90 543.610 1,000 0,333 151.648.955

6 Langit-Langit Gypsum 836,90 177.902 1,000 148.886.284

Keramik KW
7 Lantai I 836,90 141.099 1,000 118.085.527
-
8 Instalasi Air

a. Air Bersih Tnp Penampungan 23,00 830.754 0,205 3.917.005

-

b. Air Kotor AK Berat 24,00 658.281 1,000 15.798.743

Ak Floor
Drain 24,00 658.281 0,455 7.188.428
c. Penyambungan -
9 Instalasi Listrik
Ttk Lampu
a. Lampu Dalam 64,00 124.158 1,000 7.946.080

b. Stop Kontak Stop Kontak Biasa 136,00 95.850 1,000 13.035.600

c. Sekering 4,00 157.500 1,587 999.810

d. Penyambungan -
10 Pelapis Dinding
Panjang Ddg
Dalam 294
 Panjang Ddg Luar 142

a. Dinding Dalam Cat 294 543,99 107.805 1,000 58.644.200

b. Dinding Luar Cat 142 292,92 107.805 1,000 0,333 10.525.882

Jumlah A2 1.367.294.076

A3 Lantai
3 Luas Lantai 836,90 m2
1 Struktur Bawah - - - -

2 Struktur Rangka Beton (Tinggi 3 m) 836,90 396.726 0,857 284.588.720

3 Struktur Atap Baja 836,90 663.814 555.545.552

Seng
4 Atap gelombang 836,90 97.783 1,000 81.834.994

5 Dinding Kaca 836,90 547.657 1,787 0,667 546.028.842

Bata merah 836,90 543.610 1,000 0,333 151.648.955

6 Langit-Langit Gypsum 836,90 177.902 1,000 148.886.284

7 Lantai Keramik KW I 836,90 141.099 1,000 118.085.527

8 Instalasi Air

a. Air Bersih Tnp Penampungan 23,00 830.754 0,205 3.917.005

b. Air Kotor AK Berat 24,00 658.281 1,000 15.798.743

18
 Ak Floor Drain 24,00 658.281 0,455 7.188.428
c. Penyambungan
9 Instalasi Listrik
Ttk Lampu
a. Lampu Dalam 64,00 124.158 1,000 7.946.080

b. Stop Kontak Stop Kontak Biasa 136,00 95.850 1,000 13.035.600

c. Sekering 4,00 157.500 1,587 999.810

d. Penyambungan
10 Pelapis Dinding
Panjang Ddg
Dalam 294
Panjang Ddg
Luar 142

a. Dinding Dalam Cat 294 543,99 107.805 1,000 58.644.200

b. Dinding Luar Cat 142 292,92 107.805 1,000 0,333 10.525.882

Jumlah A3 2.004.674.622

B Perhitungan Total NRC

1 Lantai 1 2.266.170.180 1,00 2.266.170.180

2 Lantai 2 1.367.294.076 1,09 1.490.350.543

3 Lantai 3 2.004.674.622 1,12 2.245.235.577

Jumlah B 6.001.756.300

C Biaya Tidak Langsung 6.001.756.300 14% 840.245.882

D Nilai Bangunan Sebelum Penyusutan (B+C) 6.842.002.182

E Penyusutan

19
 Umur Efektif Bangunan 2 Tahun Kondisi Baik Sekali

Rata-rata NRC 6.001.756.300 2510 2.391.137,97

Penyusutan Tabel Penyusutan 1B 4% 6.842.002.182 273.680.087

F Nilai Bangunan Setelah Penyusutan (D - E) 6.568.322.095

G Pembulatan 6.568.330.000

Lampiran 5 : Perhitungan Akhir

20