MENGKAJI PERATURAN BANGUNAN GEDUNG YANG BERLAKU DI INDONESIA

( Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun )

RAMAHADINATA PURNABUDHIWIJAYA
Manejemen Konstruksi , Teknik Sipil, Pascasarjana Universitas Katolik Parahyangan.
Email: 8101901003@student.unpar.ac.id

Abstrak
Paper ini menjelaskan mengenai aspek hukum dari kegiatan konstruksi beserta studi kasus yang
terkait dengan hukum tersebut Berdasarkan Pasal 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011
tentang Rumah Susun, definisi dari rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang
dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuansatuan yang
masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Kata Kunci: Negara Hukum , Peraturan Pemerintah, Konstruksi, Rumah Susun

Abstract
This paper explains the legal aspects of construction activities along with case studies related to
the law. Based on Pasal 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 concerning Flats, the
definition of a flat is a multi-story building that is built in an environment that is divided into
sections functionally structured, both horizontally and vertically and is a unit that each can be
owned and used separately, especially for residential areas that are equipped with shared parts,
shared objects, and shared land.
Keywords: Rule of Law, Government Regulations, Construction, Flats

PENDAHULUAN
Pembangunan rumah susun merupakan salah satu
alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan
pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah
penduduknya terus meningkat, karena pembangnan
rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah,
membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih luas dan
dapat digunakan sebagai salah satu cara untuk
peremajaan kota bagi daerah yang kumuh. Menurut AP
Parlindungan, pembangunan Rumah Susun, terutama di
wilayah perkotaan merupakan suatu keharusan, sebagai
akibat terbatasnya tanah untuk perumahan tersebut dan
permintaan akan papan yang semakin tinggi. Perumahan
dengan sistem lebih dari satu lantai diartikan sebagai
perumahan yang dibagi atas bagian-bagian yang dimiliki
bersama dan satuan-satuan yang masing-masing dimiliki
secara terpisah untuk dihuni, dengan memperhatikan
faktor sosial budaya yang hidup di masyarakat.
Perumahan dengan sistem lebih dari satu lantai yang
dikenal dengan rumah susun yang dibangun untuk
mengantisipasi kebutuhan akan perumahan, terutama
bagi golongan masyarakat menengah kebawah dan
mereka yang berpenghasilan rendah. Melalui Undang-
Undang Nomor 16 Tahun 1985 yang mulai berlaku pada
tanggal 31 Desember 1985 sebagaimana telah diubah
dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang
Rumah Susun (Undang-Undang Rumah Susun), telah
digariskan ketentuan dan kebijakan mengenai hal ihwal
rumah susun di Indonesia. Melalui Peraturan Pemerintah
Nomor 4 Tahun 1988 telah dilakukan tindak lanjut
mengenai pokok-pokok pikiran yang terdapat dalam
Undang-Undang Rumah Susun tersebut. Menurut Pasal 7
Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang

1
Rumah Susun, Rumah Susun yang digunakan untuk
hunian atau bukan hunian secara mandiri atau secara
terpadu sebagai kesatuan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 5 yaitu Pengaturan dan Pembinaan Rumah Susun
meliputi ketentuan-ketentuan mengenai persyaratan
teknis dan administratif pembangunan Rumah Susun, ijin
layak huni, pemilikan Rumah Susun, penghunian,
pengelolaan, dan tata cara pengawasannya. Jelaslah
bahwa pada saat Undang-Undang Rumah Susun tersebut
sedang dalam proses pembentukannya, tidak ada
pemikiran lain pada lembaga legislatif, selain
memperuntukkan Undang-Undang Rumah Susun bagi
tempat hunian. Mungkin pada saat itu kurang terpikir
pemanfaatan Rumah Susun bagi keperluan lain selain
bagi tempat tinggal
TUJUAN
 Mengkaji Peraturan Rumah Susun yang masih
berlaku di Indonesia
 Untuk mengetahui permasalahan yang timbul dalam
penghunian dan perpanjangan rumah susun
PEMBAHASAN
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang
Rumah Susun diundangkan pada tanggal 31 Desember
1985 dalam Lembaran Negara RI nomor 75/1985.
Undang-undang ini dapat disebut dengan undang-undang
kondominium Indonesia yang menjadi landasan hukum
untuk mengatur rumah susun. Peraturan pelaksanaan dari
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dimuat dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988. Mulai
tanggal tersebutlah masalah hukum mengenai rumah
susun mendapat jawaban yang pasti. Namun menimbang
bahwa Undang Undang Nomor 16 Tahun 1965 tentang
Rumah Susun sudah tidak sesuai dengan perkembangan
hukum, kebutuhan setiap orang, dan partisipasi
masyarakat serta tanggung jawab dan kewajiban Negara
dalam penyelenggaraan rumah susun sehingga perlu
diganti. Untuk menjawab perkembangan hukum serta
kebutuhan masyarakat yang belum terakomodir oleh
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tersebut maka
pada tanggal 10 Nopember 2011 melalui sidang paripurna
Dewan Perwakilan Rakyat resmi mengesahkan Undang-
Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun
2011 Tentang Rumah Susun merumuskan bahwa rumah
susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun
2
dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian
yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah
horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan
yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi
dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama. Pengertian mengenai rumah susun tersebut
dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 sama
seperti yang disebutkan dalam Undang-Undang Nomor 16
Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Dengan demikian
tidak ada perubahan mengenai pengertian tentang makna
dari rumah susun itu baik yang dijelaskan dalam UURS
yang lama maupun yang baru.
Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun
2011
Menegaskan bahwa rumah susun yang dimaksudkan
dalam UURS ini adalah istilah yang memberikan
pengertian hukum bagi bangunan bertingkat yang
senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan
dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian atau
bukan hunian, secara mandiri ataupun terpadu sebagai
satu kesatuan sistem pembangunan
Jika rumusan rumah susun menurut Pasal 1 angka 1
dan penjelasannya itu dicermati, diperoleh pemahaman
sebagai berikut:
a. Rumah susun merupakan terminologi hukum
Indonesia untuk mengekspresikan bangunan gedung
bertingkat yang mengandung pemilikan perseorangan dan
hak bersama. Dalam pengertian inilah, maka rumah susun
merupakan terjemahan dari kata-kata condominium, flat
atau apartment
b. Rumah susun merupakan bangunan gedung
bertingkat “yang distrukturkan secara fungsional dalam
arah horizontal maupun vertikal” (Pasal 1 angka 1
UURS). Dalam Penjelasan UURS di atas menyatakan
“yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal dan vertikal”. Kata “maupun” serta “dan” perlu
dicermati oleh karena membawa konsekuensi pada ruang
lingkup UURS. Apakah pengaturan pemilikan satuan
ruang dalam bangunan bertingkat selain rumah susun
dapat tunduk pada UURS. Urgensi telaah kata “maupun”
serta “dan” tersebut semakin berarti, terutama jika
dikaitkan dengan Penjelasan Pasal 79 Peraturan
Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 yang mencontohkan
“rumah toko, rumah sarana industri dan lain-lain” yang
dibangun di atas tanah bersama sebagai bangunan
bertingkat yang tidak termasuk dalam pengertian rumah
susun. Selanjutnya, Penjelasan pasal 79 PP Nomor 4
Tahun 1988 tersebut menyebutkan bahwa contoh
bangunan gedung tidak bertingkat yang dibangun di atas
tanah bersama dalam suatu lingkungan adalah rumah-
rumah peristirahatan, rumah kota (town house), dan lain-
lain . Ahmad Chairudin dalam Surat Kabar Harian Suara
Pembaruan tanggal 13 April 1994, menyatakan bahwa
bangunan gedung bertingkat pada sistem ruko (rumah
toko) dan rukan (rumah kantor) bagian- bagiannya terbagi
dalam bagian- bagian yang distrukturkan dalam arah
horizontal saja, tidak dalam arah vertikal. Tetapi karena
dalam kata-kata kalimat Pasal 1 angka 1 UURS menyebut
yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal maupun vertikal”, maka yang diartikan
bangunan gedung bertingkat yang bagian-bagiannya
hanya distrukturkan secara horizontal pun dapat disebut
rumah susun, asal memenuhi ketentuan-ketentuan lainnya
tentang rumah susun.
c. Rumah susun mengandung sistem pemilikan
perseorangan (individual) dan hak bersama. Kita
mengenal ada 3 (tiga) bentuk sistem pemilikan, yaitu :
1) sistem pemilikan perseorangan
2) sistem pemilikan bersama yang terikat
3) sistem pemilikan perseorangan yang sekaligus
dilengkapi dengan sistem pemilikan bersama yang bebas
(condominium).
Rumah susun merupakan kategori sistem pemilikan yang
ketiga. Di dalam rumah susun secara simultan terkandung
sistem pemilikan perseorangan dengan hak bersama yang
bebas. Oleh karena itulah, maka hak pemilikan
perseorangan atas satuan (unit) rumah susun meliputi pula
hak bersama atas bangunan, benda dan tanahnya.
Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 20 Tahun
2011 tentang Rumah Susun
Merumuskan bahwa bagian bersama adalah bagian
rumah susun yang dimiliki secara terpisah tidak untuk
pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan
satuansatuan rumah susun. Penjelasan Pasal 25 ayat 1
undang-undang tersebut memberi contoh bagian bersama
adalah antara lain : pondasi, kolom, balok, dinding, lantai,
atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran-saluran, pipa-
pipa, jaringan- jaringan listrik, gas dan telekomunikasi.
Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 20 Tahun
2011
Mendefinisikan bahwa benda bersama adalah benda
yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan
bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama. Selanjutnya Penjelasan Pasal 25 ayat
1 mencontohkan benda bersama adalah ; ruang
pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan
sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat
parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur
bangunan rumah susun
3
Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun
Pasal 2 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 dan
penjelasannya menyatakan bahwa asas penyelenggaraan
rumah susun adalah sebagai berikut:
a) asas kesejahteraan Yang dimaksud dengan asas
kesejahteraan adalah kondisi terpenuhinya
kebutuhan rumah susun yang layak bagi masyarakat
agar mampu mengembangkan diri sehingga dapat
melaksanakan fungsi sosialnya.
b) asas keadilan dan pemerataan Yang dimaksud
dengan asas keadilan dan pemerataan adalah
memberikan hasil pembangunan di bidang rumah
susun agar dapat dinikmati secara proporsional dan
merata bagi seluruh rakyat.
c) asas kenasionalan Yang dimaksud dengan asas
kenasionalan adalah memberikan landasan agar
kepemilikan sarusun dimanfaatkan sebesar-besarnya
untuk kepentingan nasional
d) asas keterjangkauan dan kemudahan Yang dimaksud
dengan asas keterjangkauan dan kemudahan adalah
memberikan landasan agar hasil pembangunan
rumah susun dapat dijangkau oleh seluruh lapisan
masyarakat, serta mendorong terciptanya iklim
kondusif dengan memberikan kemudahan bagi
MBR.
e) asas keefisienan dan kemanfaatan Yang dimaksud
dengan asas keefisienan dan kemanfaatan adalah
memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun
yang dilakukan dengan memaksimalkan potensi
sumber daya tanah, teknologi rancang bangun, dan
industri bahan bangunan yang sehat serta
memberikan kemanfaatan sebesarbesarnya bagi
kesejahteraan rakyat.
f) asas kemandirian dan kebersamaan Yang dimaksud
dengan asas kemandirian dan kebersamaan adalah
memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun
bertumpu pada prakarsa, swadaya, dan peran serta
masyarakat sehingga mampu membangun
kepercayaan, kemampuan, dan kekuatan sendiri serta
terciptanya kerja sama antarpemangku kepentingan.
g) asas kemitraan Yang dimaksud dengan asas
kemitraan adalah memberikan landasan agar
penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh
Pemerintah dan pemerintah daerah dengan
melibatkan pelaku usaha dan masyarakat dengan
prinsip saling mendukung.
h) asas keserasian dan keseimbangan Yang dimaksud
dengan asas keserasian dan keseimbangan adalah
memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah
susun dilakukan dengan mewujudkan keserasian dan
keseimbangan pola pemanfaatan ruang.
i) asas keterpaduan Yang dimaksud dengan asas
keterpaduan adalah memberikan landasan agar
rumah susun diselenggarakan secara terpadu dalam
hal kebijakan dalam perencanaan, pelaksanaan,
pemanfaatan, dan pengendalian.
j) asas kesehatan Yang dimaksud dengan asas
kesehatan adalah memberikan landasan agar
pembangunan rumah susun memenuhi standar
rumah sehat, syarat kesehatan lingkungan, dan
perilaku hidup sehat. k. asas kelestarian dan
keberlanjutan Yang dimaksud dengan asas
kelestarian dan keberlanjutan adalah memberikan
landasan agar rumah susun diselenggarakan dengan
menjaga keseimbangan lingkungan hidup dan
menyesuaikan dengan kebutuhan yang terus
meningkat sejalan dengan laju pertumbuhan
penduduk dan keterbatasan lahan. l. asas
keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan Yang
dimaksud dengan asas keselamatan, kenyamanan,
dan kemudahan adalah memberikan landasan agar
bangunan rumah susun memenuhi persyaratan
keselamatan, yaitu kemampuan bangunan rumah
susun mendukung beban muatan, pengamanan
bahaya kebakaran, dan bahaya petir.
Tujuan Pembangunan Rumah Susun
Tujuan pembangunan nasional adalah untuk
mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat
Indonesia secara adil dan merata, sebagai salah satu usaha
untuk mengisi cita-cita perjuangan bangsa Indonesia bagi
terwujudnya masyarakat adil dan makmur berdasarkan
Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Salah satu
unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya
kebutuhan akan perumahan yang merupakan kebutuhan
dasar bagi setiap warga Negara Indonesia dan keluarganya
sesuai dengan harkat dan martabatnya sebagai manusia.
Di samping itu, pembangunan perumahan merupakan
salah satu unsur yang penting dalam strategi
engembangan wilayah, yang menyangkut aspek-aspek
yang luas di bidang kependudukan, dan berkaitan erat
dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial
dalam rangka pemantapan Ketahanan Nasional.49 Dari
hal-hal tersebut di atas, jelaslah bahwa perumahan
merupakan masalah nasional, yang dampaknya sangat
dirasakan di seluruh wilayah tanah air, terutama di daerah
perkotaan yang berkembang pesat. Oleh karena itu,
sebagaimana diamanatkan dalam Garis-Garis Besar
Haluan Negara, pembangunan perumahan untuk
memenuhi kebutuhan yang terus meningkat perlu
ditangani secara mendasar, menyeluruh, terarah, dan
terpadu, oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah,
dengan keikutsertaan secara aktif usaha swasta dan
4
swadaya masyarakat. Pembangunan perumahan yang
telah dirintis sejak Pelita I perlu ditingkatkan dan
dikembangkan, khususnya perumahan dengan harga yang
dapat dijangkau oleh daya beli golongan masyarakat yang
berpenghasilan rendah.
Sehubungan dengan uraian tersebut, maka
kebijaksanaan umum pembangunan perumahan diarahkan
untuk:
a. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak
dalam lingkungan yang sehat, secara adil, dan merata,
serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang
berkepribadian Indonesia.
b. Mewujudkan permukiman yang serasi dan
seimbang, sesuai dengan pola tata ruang kota dan tata
daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan
berhasil guna.sejalan dengan arah kebijaksanaan umum
tersebut, maka di daerah perkotaan yang berpenduduk
padat, sedangkan tanah yang tersedia sangat terbatas,
perlu dikembangkam pembangunan perumahan dan
pemukiman dalam bentuk rumah susun yang lengkap,
seimbang, dan serasi dengan lingkungannya.
Pengertian rumah susun
Adalah bangunan gedung bertingkat yang
distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan
arah vertikal yang terbagi dalam satu-satuan yang masing-
masing jelas batas-batasnya, ukuran dan luasnya, dan
dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah. Selain satuan-
satuan yang penggunaannya terpisah, ada bagian bersama
dari bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah
bersama yang di atasnya didirikan rumah susun, yang
karena sifat dan fungsinya harus digunakan dan dinikmati
bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan.
Hak pemilikan atas satuan rumah susun merupakan
kelembagaan hukum baru, yang perlu diatur dengan
undang-undang, dengan memberikan jaminan kepastian
hukum kepada masyarakat Indonesia
Dengan undang-undang ini diciptakan dasar hukum
hak milik atas satuan rumah susun, yang meliputi:
 Hak pemilikan perseorangan atas satuan-satuan
rumah susun yang digunakan secara terpisah
 Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan
rumah susun
 Hak bersama atas benda-benda
 Hak bersama atas tanah yang semuanya merupakan
satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak
terpisahkan.
Pembangunan rumah susun ditujukan terutama untuk
tempat hunian, khususnya bagi golongan masyarakat
yang berpenghasilan rendah. Namun demikian
pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan
permukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga
diperlukan adanya bangunan gedung bertingkat lainnya
untuk keperluan bukan hunian yang terutama berguna
bagi pengembangan kehidupan masyarakat ekonomi
lemah. Oleh karena itu, dalam pembangunan rumah
susun yang digunakan bukan untuk hunian yang
fungsinya memberikan lapangan kehidupan masyarakat,
misalnya untuk tempat usaha, pertokoan, perkantoran,
dan sebagainya, ketentuan-ketentuan dalam Undang-
Undang Nomor 20 Tahun 2011 ini diberlakukan dengan
penyesuaian menurut kepentingannya.
Pasal 3 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011:
a) menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni
dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman,
harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan
permukiman yang terpadu guna membangun
ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;
b) meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan
ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka
hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan
kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan
seimbang dengan memperhatikan prinsip
pembangunan berkelanjutan dan berwawasan
lingkungan;
c) mengurangi luasan dan mencegah timbulnya
perumahan dan permukiman kumuh;
d) mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan
yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif;
e) memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang
menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat
dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan
kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak,
terutama bagi MBR;
f) memberdayakan para pemangku kepentingan di
bidang pembangunan rumah susun;
g) menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun
yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR
dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan
berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola
perumahan dan permukiman yang terpadu; dan
h) memberikan kepastian hukum dalam penyediaan,
kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah
susun.
Penerapan Asas Dalam Hukum Tanah Pada Konsep
Rumah Susun
Di Indonesia ada dua asas hukum pertanahan, yaitu
sebagai berikut: a. Asas Accesi (Asas Perlekatan) atau
Accessie Schelding Beginsel b. Asas pemisahan
horizontal atau Horizontale Beginsel Menurut Boedi
Harsono dalam bukunya “Beberapa Analisa Tentang
Hukum Agraria”, di dalam asas asas perlekatan,
5
bangunan menjadi bagian dari tanahnya. Oleh karena itu,
dengan sendirinya bangunan itu tunduk pada ketentuan-
ketentuan hukum yang berlaku terhadap tanahnya
(hukum tanah). Atas asas itu pula, maka hak pemilikan
atas tanah hak barat itu meliputi juga pemilikan dari
bangunan yang ada di atasnya (Pasal 571 ayat (1)
KUHPerdata). Bangunan yang didirikan di atas tanah
kepunyaan pihak lain menjadi milik yang empunya tanah
Asas perlekatan yang dikenal di dalam KUHPerdata
terdiri atas perlekatan secara mendatar dan perlekatan
secara tegak lurus (vertikal). Perlekatan secara horizontal
(mendatar) meletakkan suatu benda sebagai bagian yang
tidak terpisahkan dari benda pokoknya atau balkon pada
rumah induknya (Pasal 588 KUHPerdata). Berdasarkan
asas perlekatan ini, pemilik benda pokok merupakan
pemilik benda ikutan dan secara hukum benda ikutan
tersebut mengikuti benda pokoknya. Sebaliknya,
perlekatan vertikal adalah perlekatan secara tegak lurus
yang melekatkan semua benda yang ada di atasnya
maupun di dalam tanah dengan tanah sebagai benda
pokoknya (Pasal 571 KUHPerdata).55 Sebagai kebalikan
dari asas perlekatan vertikal adalah asas pemisahan
horizontal. Asas pemisahan horizontal adalah asas yang
dianut dalam hukum adat yang menjadi dasar dari
UUPA. Berdasarkan asas pemisahan horizontal ini
pemilikan atas tanah dan benda atau segala sesuatu yang
berada di atas tanah itu adalah terpisah. Asas pemisahan
horizontal memisahkan tanah dan benda lain yang
melekat pada tanah itu
Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Undang-Undang
Pokok Agraria
Konsep hak-hak atas tanah yang terdapat dalam
Undang-Undang Pokok Agraria membagi hak-hak atas
tanah dalam dua bentuk :
a. Hak-hak atas tanah yang bersifat primer
b. Hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder
Pengertian hak-hak atas tanah yang bersifat primer
adalah hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau
dikuasai secara langsung oleh seorang atau badan hukum
yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindah
tangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. Dalam
UUPA terdapat beberapa hak atas tanah yang bersifat
primer yaitu:
a. Hak Milik atas tanah (HM)
b. Hak Guna Usaha (HGU)
c. Hak Guna Bangunan (HGB)
d. Hak Pakai (HP)
Selain hak primer atas tanah di atas terdapat pula hak
atas tanah yang bersifat sekunder. Pengertian hak-hak
atas tanah yang bersifat sekunder adalah hak-hak atas
tanah yang bersifat sementara. Dikatakan bersifat
sementara karena hak-hak tersebut dinikmati dalam hak atas tanah yang dijamin oleh undang-undang. Jaminan
waktu terbatas, dan dimiliki oleh orang lain. Hal ini kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanah,
sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 53 UUPA yang
meliputi:
mengatur mengenai hak-hak atas tanah yang bersifat
sementara yaitu : a) Kepastian status hak yang didaftar. Artinya dengan
a. Hak gadai pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti
b. Hak usaha bagi hasil
status hak yang didaftar, misalnya Hak Milik, Hak
c. Hak menumpang
d. Hak menyewa atas tanah pertanian Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Hak
Tanggungan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Menurut Pasal 17 UURS Nomor 20 Tahun 2011
atau tanah wakaf.
Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah
hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah b) Kepastian subjek hak Pendaftaran tanah akan dapat
negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan diketahui dengan pasti pemegang haknya, apakah
perundang-undangan yang berlaku. Selanjutnya menurut perseorangan (warga negara Indonesia atau orang
Pasal 19 ayat (1) UURS Nomor 20 Tahun 2011
dinyatakan bahwa penyelenggaraan pembangunan yang asing yang berkedudukan di Indonesia), sekelompok
membangun rumah susun di atas tanah yang dikuasai orang secara bersama sama, atau badan hukum (badan
dengan hak pengelolaan dilakukan ddengan cara sewa hukum privat dan badan hukum publik).
atau kerja sama pemanfaatan. Salah satu aspek yang
c) Kepastian objek hak Artinya dengan pendaftaran tanah
penting dalam hukum tanah menurut UUPA adalah
hubungan antara tanah dengan benda yang melekat akan dapat diketahui dengan pasti letak tanah, batas-
padanya. Kepastian akan kedudukan hukum dari benda batas tanah dan ukuran (luas) tanah. Letak tanah
yang melekat pada tanah itu sangat penting karena
berada dijalan, Kelurahan/Desa, Kecamatan,
menyangkut pengaruh yang sangat luas terhadap segala
hubungan hukum yang berkenaan dengan tanah dan benda Kabupaten/Kota, dan Provinsi. Batas-batas tanah
yang melekat padanya. Sedangkan konsep kepemilikan meliputi sebelah Utara, Selatan Timur, dan Barat
hak atas tanah pada satuan rumah susun tidaklah
berbatasan dengan tanah siapa atau tanah apa. Ukuran
sepenuhnya menganut asas pemisahan horizontal karena
kepemilikan atas tanah pada satuan rumah susun (luas) tanah dalam bentuk meter persegi. Untuk
merupakan kepemilikan bersama dari seluruh pemegang memberikan kepastian hukum dan perlindungan
hak milik atas satuan bangunan rumah susun, bukan hukum dalam pendaftran tanah, kepada pemegang
merupakan kepemilikan perorangan sebagaimana yang
dianut dalam asas pemisahan horizontal dalam UUPA yang bersangkutan diberikan sertifikat sebagai tanda
tersebut. bukti haknya
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
Sertipikat Satuan Rumah Susun
berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah
Sertifikat adalah hasil dari tujuan pendaftaran tanah,
dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
seperti yang dimuat dalam Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan
mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
Pemerintah No. 24 Tahun 1997, adalah:
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan
Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah juga
hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,
dimaksudkan untuk terciptanya suatu pusat informasi
satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar
mengenai bidang-bidang tanah sehingga pihak yang
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
berkepentingan termasuk pemerintah dengan mudah dapat
pemegang hak yang bersangkutan. Tujuan memberikan
memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan
jaminan kepastian hukum merupakan tujuan utama dalam
perbuatan hukum mengenai bidangbidang tanah dan
pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan oleh
satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk
Pasal 19 UUPA. Maka memperoleh sertifikat, bukan
melaksanakan fungsi informasi, data fisik dan data yuridis
sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang

6
dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah
terdaftar dan terbuka untuk umum. Dengan pendaftaran
tanah, pemerintah maupun masyarakat dapat dengan
mudah memperoleh informasi tentang data fisik dan data
yuridis di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota apabila mau
mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang-
bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar,
misalnya mengenai pengadaan tanah untuk kepentingan
pemerintah atau perusahaan swasta, jual-beli, lelang,
pembebanan hak tanggungan.
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan .
Program pemerintah dibidang pertanahan dikenal dengan
catur tertib pertanahan, yaitu: tertib hukum pertanahan,
tertib administrasi pertanahan, tertib penggunaan tanah dan
tertib pemeliharaan tanah dan kelestarian lingkungan
hidup. Untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan
dilakukan dengan menyelenggarakan pendaftaran tanah
yang bersifat Recht Cadaster. Terselenggaranya pendaftran
tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib
adaministrasi di bidang pertanahan.Untuk mewujudkan
tertib administrasi pertanahan, setiap bidang tanah dan
satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan
hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun wajib didaftar Sertifikat hak milik satuan
rumah susun, maupun rumah susun yang dikuasai dengan
sistem strata title, diterbitkan oleh kantor pertanahan
kabupaten/kota setempat. Sertifikat ini harus sudah ada
sebelum satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan
dijual oleh penyelenggara pembangunan rumah susun.
Pihak-pihak yang memperoleh manfaat dengan
diselenggarakan pendaftaran tanah adalah
1. Manfaat bagi pemegang hak.
a) Memberikan rasa aman.
b) Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data
yuridisnya.
c) Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak.
d. Harga tanah menjadi lebih tinggi.
d) Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani
Hak Tanggungan.
7
e) Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak
mudah keliru.
2. Manfaat bagi pemerintah
a) Akan terwujud tertib administrasi pertanahan
sebagai salah satu program Catur Tertib
Pertanahan.
b) Dapat memperlancar kegiatan pemerintahan yang
berkaitan dengan tanah dengan pembangunan.
c) Dapat mengurangi sengketa dibidang pertanahan,
misalnya sengketa batas-batas tanah, pendudukan
tanah secara liar.
3.Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor. Bagi calon
pembeli atau calon kreditor dapat dengan mudah
memperoleh keterangan yang jelas mengenai data fisik
dan data yuridis tanah yang akan menjadi objek
perbuatan hukum mengenai tanah.
Studi Kasus
Studi kasus yang saya coba uraikan mengenai sistem
Strata Title Strata title atau biasa disebut juga tentang
suatu kepemilikan terhadap sebagian ruang dalam suatu
gedung bertingkat seperti apartement atau rumah susun.
Selain apartemen dan rumah susun sitem strata title juga
dikenal dalam kepemilikan condominium, flat.
Pembangunan rumah susun dengan sistem strata title
merupakan salah satu alternatif pemecahan kebutuhan
perumahan dan pemukiman terutama didaerah perkotaan
yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena
pembangunan rumah susun dapat mengurangi
penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota
yang lebih lega dan dapat dipergunakan sebagai suatu cara
untuk peremajaan kota bagi daerah-daerah kumuh. Arie
Sukanti Hutagalung berpendapat bahwa, Dengan
demikian dikota-kota besar perlu diarahkan pembangunan
perumahan dan pemukiman yang terutama sepenuhnya
pada pembangunan rumah susun. Pembangunan rumah
susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah
kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama didaerah
perkotaan terutama yang jumlah penduduknya terus
meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat
mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang
terbuka kota yang lebih lega dan dapat dipergunakan
sebagai suatu cara peremajaan kota bagi daerah-daerah
kumuh.
 Dalam rangka memberikan landasan hukum dalam
pembangunan rumah susun, pada tanggal 31 Desember
1985, pemerintah telah mengundangkan Undang undang
Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (LN 1985
75; TLN 3317), disingkat dengan UU No. 16 Tahun 1985
dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang
Rumah Susun (LNRI 1988-7; Penjelasannya dalam
TLNRI Nomor 3372) disingkat dengan PP No. 4 Tahun
1988 sebagai peraturan pelaksanaannya, yang mulai
berlaku sejak tanggal 26 April 1988. Dalam penjelasan
umum Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 dinyatakan
bahwa kebijaksanaan umum pembangunan perumahan
diarahkan untuk:
1. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam
lingkungan yang sehat, secara adil dan merata serta
mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang
berkepribadian Indonesia.
2. 2Mewujudkan pemukiman yang serasi dan
seimbang, sesuai dengan pola tata ruang dan tata
daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan
berhasil guna.
Sebelum lebih jauh menelaah apa dan bagaimana
cara kita menjalani kehidupan kita dilingkungan rumah
susun, apartement, dan condominium ada baiknya kita
mendalami dahulu pemahaman kita mengenai apa itu
rumah susun dengan kosep kepemilikan strata title dan
dasar hukum yang mengatur pembangunan rumah susun .
itu sendiri.
Strata title sebenarnya merujuk pada konsep
kepemilikan atas hunian yang dibangun secara verikal,
entah itu condominium, apartement, atau rumah susun.
Istilah strata title sendiri pertama kali diperkenalkan di
Australia pada Tahun 1967 melalui undang-undang yang
dikenal dengan nama Strata Title Act.
Dalam kaitan ini, konsep strata title merujuk pada
pemisahan akan hak seseorang terhadap beberapa strata
(tingkatan), yakni terhadap hak atas permukaan tanah, atas
bumi di bawah tanah dan udara di atasnya.
Konsep strata title itu sendiri dikenal dinegara-
negara yang menganut sistem hukum Anglo Saxon
(Inggris beserta negara-negara jajahannya, serta Amerika
Serikat) dan berakar pada jenis tenancy in common.
Indonesia sebagai negara jajahan Belanda yang
menganut sistem hukum Eropa Kontinental hingga kini
tidak mencantumkan konsep strata title dalam peraturan
undang-undangnya. Oleh karena itu, dalam Undang-
undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun,
terminologi strata title secara spesifik belum mendapat
penjelasan utuh karena istilah rumah susun yang
digunakan dalam undangundang tersebut lebih mengacu
kepada struktur bangunannya bukan pada konstruksi
8
yuridisnya sebagaimana istilah condominium (Francis)
yang berarti kepemilikan bersama, rumah susun
(Amerika) kepemilikan yang terpisah.
1. Bagian bersama, yaitu bagian rusun yang dimiliki
secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam
kesatuan fungsi dengan sarusun itu. Bagian bersama ini
merupakan suatu struktur bangunan rusun yang terdiri
atas:
a. Pondasi,
b. Sloof,
c. Dinding struktur utama,
d. Pintu masuk dan tangga darurat,
e. Jalan masuk dan tangga darurat,
f. Koridor, dan Selasar
2. Benda bersama, yakni benda yang bukan bagian rusun
untuk pemakaian bersama dan dimiliki bersama secara tak
terpisah. Bagian ini melengkapi rusun agar berfungsi
secara optimal yang terdiri atas:
a. Jaringan air bersih,
b. Jaringan listrik,
c. Jaringan gas (bagi hunian)
d. Saluran buang air limbah,
e. Lift dan atau eskalator
f. Taman, dan g. Pelataran parkir.
3. Tanah bersama, yakni tanah yang digunakan atas hak
bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri
rusun
4. Pertelaan, yakni rincian batas yang tegas dan jelas
masing-masing sarusun, bagian, benda dan tanah bersama
yang diwujudkan dalam uraian tertulis dan gambar.
Pertelaan dalam hal ini mempunyai arti yang amat penting
dalam sistem rusun karena titik awal dimulainya proses
hak milik atas satuan rumah susun. Nantinya dari
pertelaan ini akan timbul satuan-satuan rumah susun
rumah yang secara hukum terpisah melalui proses
pembuatan akta pemisahan.
5. Nilai perbandinggan proporsional (NPP) yakni angka
yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah
susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama
dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan luas dan
nilai satuan rumah susun yang bersangkutan, terhadap
luas atau nilai banggunan rumah susun. Nilai
perbandingan proporsional selain menentukan besarnya
hak masing-masing pemilik satuan rumah susun juga
menentukan besarnya kewajiban masing-masing pemilik
satuan rumah susun dalam membiayai bersama
pengelolaan dan pengoperasian semua benda yang
menjadi milik bersama. Biaya tersebut merupakan beban
bersama semua pemilik satuan rumah susun. Di samping
lima hal tersebut diatas, hal-hal yang terkait dengan sistem
rumah susun dan perlu diperhatikan adalah sebagai benda bersama, bagian bersama, tanah bersama yang
berikut: dimiliki secara proporsional berdasarkan nilai
6. Akta pemisahan rumah Akta pemisahan rumah adalah perbandingan proporsiona.
suatu bentuk akta yang di dalamnya memuat pertelaan
yang jelas memisahkan rumah susun ke dalam satuan PENUTUP
satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda Kesimpulan
bersama dan tanah bersama. Tata cara pengisian dan Berdasarkan Undang Undang Nomor 20 Tahun 2011
bentuknya ditentukan oleh peraturan Ka BPN No. 2 Tentang Rumah Susun merumuskan bahwa rumah susun
Tahun 1989. Akta ini harus disahkan oleh Gubernur DKI adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam
suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian bagian yang
Jakarta. Isi akta pemisahan yang telah disahkan mengikat
distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah
semua pihak dan didaftarkan kekantor pertanahan horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan satuan
setempat dan menjadi dasar utama timbulnya hak milik yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
atas satuan rumah susun (HMSRS). terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi
7. Izin layak huni merupakan syarat sebelum dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
diterbitkannya sertifikat atau dialihkannya hak kepada bersama.Tentang Rumah Susun merumuskan bahwa
user. Izin ini dikeluarkan berdasarkan suatu penilaian bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki
secara terpisah tidak untuk pemakaian bersama dalam
bahwa bangunan gedung bertingkat telah sesuai dengan
kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.
syarat syarat dan ketentuan-ketentuan yang tertuang Merumuskan bahwa tanah bersama adalah sebidang tanah
dalam izin mendirikan bangunan (IMB), itu semua hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas
merupakan upaya untuk melindungi keselamatan para dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya
penghuninya. Demikian pula halnya untuk rumah susun berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam
non hunian syaratnya juga sama. persyaratan izin mendirikan bangunan.
8. Perhimpunan penghuni Untuk memamfaatkan rumah
DAFTAR PUSTAKA
susun terutama bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama, maka sesuai dengan undangundang para Abinowo, S 2019 . Analisis Peraturan Rumah
penghuni harus menghimpun diri. Perhimpunan ini dinilai Susun.Academia.edu . Cikarang
sangat penting karena akan banyak berperan di dalam
Naskah Akademik RUU Jasa Konstruksi”, diakses dari
pengurus kepentingan bersama. Lembaga yang dimaksud
http://dpr.go.id/doksileg/proses1/RJ1-20150921-
oleh undang-undang itu harus berbentuk suatu badan 113904-7848.pdf ;
hukum (rech person). Konsekuensinya harus memiliki
Andri, S ,2018, Peraturan Mengatur Status Kepemilikan
Anggaran Dasar dan Rumah Tangga (AD dan ART) yang
Sertipikat Hak Atas Satuan Rumah Susun,
harus disahkan oleh pemerintah daerah setempat. Universitas Negri Medan,
Anggaran dasar dan anggaran rumah tangga wajib
disertakan bersama akta peralihan haknya pada saat Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun
2011 Tentang Jasa Konstruksi
mendaftarkan kekantor pertanahan kabupaten/kota
setempat. Jadi rumah susun secara yuridis merupakan
bangunan gedung bertingkat, yang senantiasa
mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak
bersama, yang penggunaannya untuk hunian atau bukan
hunian, secara mandiri ataupun secara terpadu sebagai
satu kesatuan sistem pembangunan. Dengan demikian
berarti tidak semua bangunan gedung bertingkat itu dapat
disebut sebagai rumah susun menurut pengertian Undang-
undang Nomor 20 Tahun 2011, tetapi setiap rumah susun
adalah selalu bangunan gedung bertingkat. Berdasarkan
uraian di atas, maka arti rumah susun menurut aspek
hukum lebih pada kepemilikan yang melekat pada konsep
hunian bertingkat. Dengan kata lain, dengan adanya
kepemilikan atas unit satuan unit rumah susun (sarusun),
perlu dilakukan pemisahan kepemilikan agar masing-
masing penghuni atau pembeli bisa memiliki unit secara
terpisah dengan orang lain termasuk kepemilikan terhadap