ANALISIS INVESTASI PROYEK

Oleh:
M. Rizqi Fadillah 17080574022 MN 17C
Rahmat Budi Santoso 17080574054 MN 17C
Zulfiqar Rabbani 17080574070 MN 17C
Moch. Bayu Hindarto 17080574077 MN 17C

Dosen Pengampu:
Nurul Indawati, S.E., M.M.

JURUSAN MANAJEMEN
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS NEGERI SURABAYA
SURABAYA
2019
 BAB I
1. Pendahuulan

Analisis proyek industri pada dasarnya merupakan suatu studi ekonomi

manajerial yang dilakukan secara komprehensif mencakup analisis, studi teknik, dan
analisis ekonomi. Pada dasarnya alternatif proyek industri terdiri atas dua aspek
utama yang perlu dipertimbangkan, yaitu: aspek teknik dan aspek ekonomi. Aspek
teknik meliputi studi yang berkaitan dengan proses produksi, karekteristik produksi,
sistem usaha, dan lokasi dari unit produksi. Faktor-faktor teknik ini perlu
diperhatikan pada awal melakukan proyek industri seperti; memilih proses produksi
yang tepat diantara beberapa kemungkinan cara memproduksi produk industri yang
sama. Perlu diperhatikan pemilihan mesin-mesin dan peralatan yang sesuai dengan
karakteristik pekerjaan, yang tentunya berkaitan dengan proses produksi dan skala
output dalam produksi (retruns scale). Manajer proyek industri harus memperhatikan
secara terperinci tentang kebutuhan pabrik, peralatan, kebijaksanaan inventori, dan
lain-lain pada akhirnya perlu pula memperhatikan pemilihan lokasi industri yang
tepat. Lokasi dari suatu industri berbeda antara industri yang satu dan industri
lainnya, tergantung sifat karakteristik industri itu.
Aspek ekonomi dari proyek industri berkaitan dengan pendugaan
penerimaan total dan biaya total per satuan waktu. Pendugaan penerimaan total dan
biaya total pada masa mendatang dapat menggunakan pendekatan peramalan
(forecasting) atau metode lainnya seperti : unit engineering costing.
Analisis investasi proyek inudstri bertujuan untuk memilih aktivitas
investasi yang paling menguntungkan. Dengan demikian metode analisis investasi
proyek industri yang akan dibahas adalah: nilai bersih sekarang (Net Present Value =
NPV), rasio manfaat biaya (Benefit Cost Ratio = BCR), tingkat pengembalian hasil
internal (Internal Rate of Return = IRR), analisis break even (Break-Even Analysis),
dan metode lainnya yang banyak diterapkan dalam analisis investasi proyek industri.

2. Rumusan Masalah
a. Apa pengaruh waktu terhadap nilai uang ?
b. Apa kriteria evaluasi proyek industri ?
 c. Bagaimana analisis investasi proyek industri untuk pilihan tunggal ?
3. Tujuan
a. Menjelaskan pengaruh waktu terhadap nilai uang
b. Menjelaskan kriteria evaluasi proyek industri
c. Menjelaskan analisis investasi proyek industri untuk pilihan tunggal
 BAB II

IDENTIFIKASI
SUMBER DAYA
TUJUAN
YANG DIMILIKI
PROYEK INDUSTRI:
ATAU YANG DAPAT KESEMPATAN:
KEUNTUNGAN
DIJANGKAU PERMINTAAN
EKONOMIS
PASAR

PERTIMBANGAN:
ALTERNATIF
TEKNIK
PROYEK INDUSTRI
EKONOMI

KRITERIA EVALUASI:
TINGKAT KEUNTUNGAN
EKONOMIS
(PROFITABILITY)

ALTERNATIF TERPILIH:
PROYEK INDUSTRI YANG
FISIBEL

1. Pengaruh Waktu Terhadap Nilai Uang

Proyek industri merupakan suatu aktivitas yang bersifat jangka panjang,
sehingga aliran kas (csh flow) akan terdiri dari beberapa waktu sesuai dengan umur
ekonomis dari proyek industri itu. Dalam hal ini perlu diperhatikan bahwa nilai uang
sebagai manfaat ekonomi dari proyek yang diperkirakan akan diterima pada masa
mendatang tidak sama dengan nilai uang yang diterima pada saat sekarang, karena
adanya faktor interst rate tertentu.
Dengan demikian semua nilai yang apakah sebagai penerimaan total atau
biaya total sepanjang waktu, harus dievaluasi pada nilai sekarang (present value of
money). Dalam ekonomi manajerial, pengaruh waktu dan interest rate memperoleh
perhatian utama dan merupakan topik penting dalam analisis investasi proyek
industri.
 Jika uang sejumlah P diinvestasikan sekarang dengan interest rate sebesar i
per tahun, nilai uang itu akan bertambah setiap tahun. Apabila investasi awal sebesar
P, sedangkan (pada akhir tahun ke-n) adalah:
F = P (1 + I )n
Dimana:
F = nilai uang pada masa yang akan datang (future value of money)
P = nilai uang pada saat sekarang (present value of money)
(1 + i) n = faktor pengganda (compound factor = CF).
Berdasarkan persamaan nilai uang pada masa yang akan datang, F, yang
dihitung berdasarkan investasi awal sebesar P, dengan interest rate sebesar 1 per
tahun, kita dapat juga menghitung nilai uang pada masa sekarang, P, berdasarkan
perkiraan penerimaan total atau biaya total pada masa yang akan datang, F, apabila
interest rate sebesar i per tahun, sebagai berikut:
P = F [ 1/ (1 + i) n]
Dimana
F = nilai yang akan datang dari uang yang diperkirakan akan diterima atau
dikeluarkan.
P = nilai uang yang diperhitungkan sebagai penerimaan sekarang atau biaya sekarang
berdasarkan perkiraan penerimaan total atau biaya total pada masa yang akan datang.
[ 1/(1 + i)n]= faktor nilai sekarang (present worth factor = PF) atau sering juga
disebut sebagai faktor diskon (discount factor = DF)
Sebagai contoh, jika kita menginvestasikan uang pada saat sekarang sebesar
1.000.000, dengan interest rate 18% per tahun, maka setelah 5 tahun, nilai uang itu
akan menjadi:
F = P(1 + i)n = Rp. 1.000.000 (1 + 0,18)5 = Rp. 2.287.800.-
Dalam kasus ini faktor penggada (CF) adalah sebesar: (1 + 0,18)5 = 2,2878.
Dengan cara yang sama juga dapat ditentukan nilai sekarang dari sejumlah
uang yang direncanakan diterima atau dikeluarkan pada waktu yang akan datang.
Misalkan pada 5 tahun yang akan datang dari saat sekarang direncanakan akan
diterima uang sejumlah 5.000.000, apabila interest rate diperhitungkan sebesar 18%
per tahun, maka nilai sekarang dari uang tersebut adalah:
P = F [1/(1 + i)n] = Rp. 5.000.000 [1/ (1 + 0,18)5]
 = Rp. 2.185.500
Dalam kasus ini faktor nilai sekarang (DF) atau faktor diskon (DF) adalah sebesar :
[ 1/(1 + 0,18)5] = 0,4371.
2. Kriteria Evaluasi Proyek Industri
Berdasarkan konsep ekonomi manajerial, suatu aktivitas dikatakan memiliki
keuntungan ekonomis (economic profit) apabila memenuhi persamaan berikut:
 = TR – TC > 0
dimana :
 = keuntungan ekonomis
TR = penerimaan total (total revenue)
TC = biaya total (total costs),
Rate of interest atau rate of return merupakan konsep periodik yang
mengukur tingkat pengembalian investasi (return on investement = ROI) relatif
terhadap jumlah investasi selama periode waktu tertentu. Dengan demikian interest
rate merupakan rasio antara hasil yang diterima dan jumlah dana yang
diinvestasikan. Jika seorang investor menginvestasikan Rp. 10.000.000.000, dan
setelah satu tahun ia memperoleh hasil sebesar Rp, 1.000.000.000, dikatakan bahwa
interest rate dari aktivitas investasi itu adalah sebesar : Rp. 1.000.000.000/Rp.
10.000.000.000 = 0,10 = 10%.
3. Analisis Investasi Proyek Industri untuk Pilihan Tunggal
Apabila kita hanya memiliki satu alternatif pilihan seperti: apakah industri
yang direncanakan perlu dilaksanakan atau tidak perlu, apakah kapasitas pabrik perlu
diperluas melalui penambahan mesin baru atau tidak perlu tanpa ada alternatif
pilihan lain yang dijadikan pembanding, maka kita mengatakan bahwa investor itu
memiliki pilihan tunggal dalam melaksanakan investasi.
4. Kriteria Nilai Bersih Sekarang (NPV)
Kriteria nilai bersih sekarang (Net Present Value = NPV) untuk
menganalisis investasi proyek industri yang memiliki umur ekonomis t (t =
1,2,3,…,n) tahun dilakukan berdasarkan formula berikut:
NPV(i) = {{Bt / (1 + i)t}} – {C0 + {Ct/(1 + i)t}}
Dimana:
NPV(i) = Nilai bersih sekarang pada tingkat interest rate i per tahun
 Bt = penerimaan total (manfaat ekonomi) dari proyek industri pada
periode waktu ke-t (t = 1,2,3, …,n)
C0 = biaya investasi awal dari proyek industri
Ct = biaya total yang dikeluarkan untuk proyek industri pada periode
waktu ke t (t = 1,2,3…,n)
(1 + i)t = faktor nilai sekarang (PF) atau fasktor diskon (DF) yang merupakan
faktor koreksi pengaruh waktu terhadap nilai uang yang pada
periode ke-t dengan interest rate i per tahun.
Formula NPV(i) di atas dapat juga dinyatakan dalam bentuk lain, sebagai
berikut
NPV (i) = {PFt(B)t)} – {PFt(Ct)}
Disini t = 0,1,2,…,n, sedangkan PFt adalah faktor nilai sekarang, yaitu: PFt = (1
+ i)t
Suatu proyek industri dikatakan memiliki keuntungan ekonomis, sehingga
layak untuk dilaksanakan, apabila nilai NPV(i) lebih besar daripada nol. Jika nilai
NPV(i) lebih kecil daripada nol,. Proyek industri akan mendatangkan kerugian
ekonomis apabila dilaksanakan. Dalam kondisi ini, tentu saja manajer yang
berada dala manajemen bisnis total harus menolak proyek industri yang
memiliki keuntungan ekonomis negatif.

Tabel 1
Perkiraan Aliran Kas PT”X” dari Penambahan Sebuah Mesin Baru Dengan
Tingkat Bunga Kredit 18 %
Tahun Biaya Total, C, Penerimaan Total, B,
(Rp.1.000.000) (Rp.1.000.000)
0 50 0
1 15 25
2 20 30
3 10 65
4 10 75
5 5 50
 Tabel 2
Lembar Kerja Perhitungan NPV(i = 0,18)
Tahun (1) DFt Ct Bt PFt (Ct) PFt (Bt) NPVt
(2) (3) (4) (5) = (2) x (3) (6) = (2) x (4) (7) = (6) – (5)
0 1,00 50 0 50,00 0,00 -50,00
1 00 15 25 12,71 21,19 8,48
2 0,84 20 30 14,36 21,55 7,19
3 75 10 65 6,09 39,56 33,47
4 0,71 10 75 5,16 38,69 33,53
5 82 5 50 2,19 21,86 19,67
0,60
86
0,51
58
0,43
71
NPV(i = 0,18) = NPVi = 52,34

a. Kriteria Rasio Manfaat-Biaya (BCR)

Kriteria rasio manfaat-biaya (Benefit-Cost Ratio = BCR) untuk
menganalisis investasi proyek industri yang memiliki umur ekonomis t (t =
1,2,3…,n) tahun dilakukan berdasarkan formula berikut :
BCR(i) = {{Bt / (1 + i )t}} : {C0 + {Ct/(1 + i)t}}
Dimana:
BCR(i) = Nilai rasio manfaat biaya pada tingkat interest rate (i) per tahun
Bt = Penerimaan total (manfaat ekonomi) dari proyek industri pada periode
waktu ke-t (t = 1,2,3, …,n)
C0 = biaya investasi awal dari proyek industri
Ct = biaya total yang dikeluarkan untuk proyek industri pada periode waktu
ke t (t = 1,2,3…,n)
 (1 + i)t = faktor nilai sekarang (PF) atau fasktor diskon (DF) yang merupakan
faktor koreksi pengaruh waktu terhadap nilai uang yang pada periode
ke-t dengan interest rate i per tahun.
Formula BCR(i) di atas dapat juga dinyatakan dalam bentuk lain, sebagai
berikut
BCR (i) = {PFt(B)t)} – {PFt(Ct)}
Disini t = 0,1,2,…,n, sedangkan PFt adalah faktor nilai sekarang, yaitu: PFt =
(1 + i)t
Suatu proyek industri dikatakan memiliki keuntungan ekonomis, sehingga
layak untuk dilaksanakan, apabila nilai BCR(i) lebih besar daripada satu. Jika
nilai BCR(i) lebih kecil daripada satu.
Apabila kasus hipotesis dari PT. ELEKTRO tentang studi kelayakan
pembelian sebuah mesin baru dilakukan dengan menggunakan konsep BCR,
maka perhitungan adalah sebagai berikut:
PFt(Bt) = 21,19 + 21,55 + 39,56 + 38,69 + 21,86 = 142,85
 PFt(Ct) = 50,00 + 12,71 + 14,36 + 6,09 + 5,16 + 2,19 = 90,51
BCR(i) = {PFt(Bt)} /{PFt(Ct)}= 142,85/90,51 = 1,58

b. Kriteria Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) atau sering juga disebut secara singkat
sebagai rate of return merupakan suatu indeks keuntungan (profitability index)
yang telah dipergunakan secara luas dalam analisis investasi proyek industri.
Internal Rate of Return (IRR) dapat didefinisikan sebagai suatu interest rate (i)
yang membuat nilai sekarang dari aliran kas proyek industri menuju nol. Dengan
demikian IRR merupakan suatu intrest rate yang membuat nilai NPV sama
dengan nol. Dalam analisis invetasi proyek industri, nilai IRR dapat dijadikan
sebagai suatu kriteria untuk menunjukkan sejauhmana nilai IRR dari proyek
industri itu berbeda dengan MARR yang diharapkan (expected minimum
attractive of return) oleh investor. Suatu proyek industri dianggap memenuhi
kelayakan ekonomi, dalam arti mampu memberikan keuntungan ekonomis,
apabila nilai IRR lebih besar daripada MARR yang diharapkan oleh investor.
Apabila semua data untuk membiayai proyek industri diperoleh berdasrakan
pinjaman dari Bank, proyek industri itu dianggap memenuhi kelayakan ekonomi
apabila nilai IRR dari proyek itu lebih besar daripada tingkat bunga pinjaman
dari bank.
Perhitungan nilai IRR dari suatu proyek industri dilakukan secara coba-
coba (trial and error) melalui suatu proses bertahap, bukan secara langsung
sebagaimana perhitungan NPV dan BCR. Hal ini disebabkan karena kita tidak
mengetahui secara pasti interest rate yang membuat nilai NPV sama dengan nol,
sehingga perhitungan harus dilakukan secara bertahap melalui perubahan nilai
interest rate sampai memperoleh nilai NPV sama dengan nol. Penerapan konsep
IRR dalam analisis investasi pembelian mesin baru oleh PT. ELEKTRO
dilakukan secara bertahap, sebagai berikut:
Berdasarkan perhitungan pada interest rate sebesar 18%, diketahui bahwa
nilai NPV = 52,34 (juta rupiah). Nilai ini jauh lebih besar daripada nol,
sedangkan IRR adalah interest rate yang membuat nilai NPV sama dengan nol.
Hal ini berarti nilai interest rate yang membuat nilai NPV = 0, harus lebih besar
daripada 18%.
NPV (i = 0,18) = 52,34
NPV (i = 0,24) = 36,22
NPV (i = 0,36) = 13,30
NPV (i = 0,45) = 1,42
NPV (i = 0,48) = -1,83
Karena nilai NPV (i = 0,48) telah negatif, selang atau interval nilai interset
rate 45% dan 48% telah mencakup nilai IRR proyek industri yang membuat
NPV = 0. Dengan demikian perkiraan terhadap IRR proyek pembelian mesin
baru dilakukan melalui menetapkan satu nilai diantara selang interest rate 45%
dan 48%. Dengan menggunakan interpolasi linear, nilai IRR dapat diperkirakan,
sebagai berikut:
i = 0,45 NPV = 1,42
i = 0,48 NPV = -1,83
IRR = 0,45 + {(1,42 – 0) / (1,42 – (-1,83))} (0,48-0,45)
= 0,45 + 0,0131= 0,4631 = 46,31%
 Dengan demikian berdasarkan kriteria IRR diketahui bahwa pembelian
mesin baru akan memberikan IRR = 46,31%, dan karena nilai ini lebih besar
daripada MARR yang diharapkan yaitu sesuai tingkat bunga pinjaman dari Bank
sebesar 18%, maka disimpulkan bahwa pembelian mesin baru oleh PT.
ELEKTRO adalah layak berdasarkan pertimbangan ekonomi. Berdasrakan
analisis kelayakan ekonomi terhadap rencana investasi pembelian mesin baru
dari PT. ELEKTRO diperoleh nilai-nilai NPV (i = 0,18) = Rp. 52.340.000, BCR (i =

0,18) = 1,58 dan IRR = 46,31%. Semua kriteria menunjukkan bahwa pembelian
mesin baru adalah layak berdasarkan pertimbangan ekonomi, sehingga manajer
PT. ELEKTRO seyogianya melaksanakan keputusan pembelian mesin baru itu.
 BAB III
PENUTUP

Kesimpulan

- Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah dana yang

adasaat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di
masamendatang.
- Kriteria investasi digunakan untuk mengukur manfaat yang diperoleh dan
biaya yang dikeluarkan dari suatu proyek. Untuk mengetahui kriteriatersebut,
digunakan analisis finansial.
- Kriteria investasi yang digunakan meliputi: Net Present Value (NPV),
NetBenefit Cost Ratio (Net B/C), Gross Benefit Cost Ratio (Gross
B/C),Internal Rate of Return (IRR), Profitability Ratio (PR), Payback
Period(PP), dan Analisis sensitivitas.
- Net Present Value (NPV) adalah kriteria investasi yang banyak
digunakandalam mengukur apakah suatu proyek feasible atau tidak.
Perhitungan Net Present Value (NPV) merupakan net benefit yang telah
didiskon denganmenggunakan social opportunity cost of capital (SOCC)
sebagai discount factor.
- Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) adalah perbandingan antara net benefityang
telah di discount positif dengan net benefit yang telah di discountnegatif.
- Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) adalah perbandingan antara
benefitkotor yang etlah di discount dengan cost secara keseluruhan yang telah
didiscount.
- Profitability Ratio (PR) adalah suatu rasio perbandingan antara selisih benefit
dengan biaya operasi dan pemeliharaan dibanding dengan jumlahinvestasi.
- IRR adalah niai discount rate – i yang mempunyai NPv dari pada
proyeksama dengan nol.
- Payback Period (PP) adalah teknik penilaian terhadap jangka waktu(periode)
pengembalian investasi suatu usaha dengann cara mengukurseberapa cepat
suatu investasi kembali.
- Analisis ini dilakukan untuk mengantisipasi adanya perubahan seperti :
 Adanya cost overrun, yaitu kenaikan biaya-biaya kontruksi, biaya baku,
dan produksi.
 Penurunan produktivitas
 Mundurnya jadwal pelaksanan proyek
- Cash flow merupakan “sejumlah uang kas yang keluar dan yang masuk
sebagai akibat dari aktivitas perusahaan dengan kata lain adalah aliran
kasyang terdiri dari aliran masuk dalam perusahaan dan aliran kas keluar
perusahaan serta berapa saldonya setiap periode.