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Universidade Federal de Santa Catarina

Centro de ciências Jurídicas


Departamento de Direito

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – EVOLUÇÕES E


DISTORÇÕES

Acadêmico: Nefhar Borck


Orientador: Prof. MSc. Marcio Campos

Florianópolis/SC, junho de 2002


2

TERMO DE APROVAÇÃO

A presente monografia final, intitulada “SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – EVOLUÇÕES


E DISTORÇÕES”, elaborada pelo acadêmico NEFHAR BORCK e aprovada pela banca examinadora composta
pelos professores e advogados abaixo assinados, obteve aprovação com nota 9,00 (nove), sendo julgada adequada
para o cumprimento do requisito previsto no art. 9o. da Portaria nº.: 1.886/94/MEC, regulamentado na Universidade
Federal de Santa Catarina – UFSC pela Resolução nº.: 003/95/CEPE.

Florianópolis, 01 de julho de 2002.

PROF. MSC. MARCIO CAMPOS


Presidente

PROF. MARCIO ROBERTO HARGER


Membro

ADV. FERNANDO CESAR PEDREIRA ROMAGUERA


Membro
3

SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ........................................................................................................................................................5

1 O SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO ................................................................................................7


1.1 HISTÓRICO DO SFH..........................................................................................................................................7
1.2 NOÇÃO DE CONTRATO.................................................................................................................................16
1.3 OS CONTRATOS DO SFH ...............................................................................................................................20
1.4 DOS SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO ...........................................................................................................25
1.5 DOS PLANOS DE FINANCIAMENTO ...........................................................................................................27

2 A EVOLUÇÃO DOS FINANCIAMENTOS.....................................................................................................35


2.1 A ESTRUTURA DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL .........................................................................35
2.2 DA CORREÇÃO MONETÁRIA NOS FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS .........................................39
2.3 DA CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR E PRESTAÇÕES MENSAIS .......................................................45
2.4 DA APLICAÇÃO DO ÍNDICE DE 84,32% NO SALDO DEVEDOR.............................................................49
2.5 A TR E O SALDO DEVEDOR .........................................................................................................................51

3 O SEGREDO DA ONEROSIDADE EXCESSIVA ..........................................................................................55


3.1 ABUSOS ODIERNOS E REVISÃO JUDICIAL...............................................................................................55
3.2 CONCEITO DE JUROS E SUA LIMITAÇÃO.................................................................................................58
3.3 ANATOCISMO .................................................................................................................................................59
3.4 ENRIQUECIMENTO ILÍCITO .........................................................................................................................61
3.5 ABUSOS DE DIREITO .....................................................................................................................................62

4 DA REVISÃO CONTRATUAL.........................................................................................................................65
4.1 O MUTUÁRIO CONSUMIDOR .......................................................................................................................65
4.2 ONEROSIDADE EXCESSIVA DOS CONTRATOS .......................................................................................70
4.3 A BUSCA DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL ................................................................................................72
4.4 CARACTERÍSTICAS DA RELAÇÃO CONTRATUAL BANCÁRIA............................................................75
4.4.1 CONTRATOS DE ADESÃO....................................................................................................................78
4.4.2 CLÁUSULAS ABUSIVAS.......................................................................................................................82
4.4.3 VULNERABILIDADE DO MUTUÁRIO/CONSUMIDOR ....................................................................90

CONCLUSÃO ........................................................................................................................................................92

REFERÊNCIAS .....................................................................................................................................................94

LEI N. 4.380, DE 21 DE AGOSTO DE 1964 ..........................................................................................................98


LEI Nº 8.004 DE 14.03.1990 - DOU 14.03.1990...................................................................................................120
LEI Nº 8.100 DE 05.12.1990 - DOU 06.12.1990...................................................................................................124
LEI Nº 8.692, DE 28 DE JULHO DE 1993 ...........................................................................................................126
LEI Nº 8.024 DE 12.04.1990 - DOU 13.04.1990...................................................................................................132
4

RESUMO

O SFH – Sistema Financeiro da Habitação foi criado em agosto de 1.964 pela Lei nº
4.380 e alterado pelo DL 2164/84, com o objetivo de dar acesso à moradia aos cidadãos
brasileiros, emprestando ao mutuário um valor em dinheiro suficiente para que ele adquira a casa
de sua família. O financiamento, no molde do SFH, quando de sua criação, diferenciava-se de um
financiamento para compra de carro ou de eletrodomésticos, por exemplo, pela sua
FINALIDADE SOCIAL. Entretanto, com o passar dos anos, este sistema foi se desvirtuando, e
as Instituições Financeiras, acabaram se utilizando dos contratos de adesão, para impor condições
desequilibradas e extremamente onerosas em detrimento do mutuário. Os contratos habitacionais,
não cumprem mais sua função social, e os mutuantes visam unicamente o lucro, através de
cláusulas de “correção monetária”, que na realidade nada mais são que taxas de capitalização
monetária, e taxas de juros extorsivas, que não condizem com a realidade. O Sistema Financeiro
da habitação deve ser repensado, para que possa, efetivamente, cumprir seu papel social, e
facilitar o acesso à casa própria, à população brasileira, atendo-se principalmente, aos princípios
contratuais em geral (equidade, equilíbrio entre as partes e as prestações e etc.), à boa-fé e à
realidade brasileira, sempre em conformidade com a legislação específica.
5

INTRODUÇÃO
O tema habitação tem sido objeto de amplo debate nos campos jurídico, econômico e
sócio-político. Ora, morar todos moram, porém, num sentido puramente físico de que todos os
homens ocupam um lugar no espaço territorial, o que pode ser interpretado tanto como uma
obviedade ou como uma defesa contra uma situação de flagrantes disparidades na forma de
habitar, ou na porção do território ocupada pelos seres humanos.
A habitação, além de abrigo contra o mau tempo e a inclemência da natureza, e por
conseqüência, fator predominante à sobrevivência do Homem e ainda fator de realização deste
como indivíduo, pois lhe permite ainda um mínimo de privacidade pessoal, o que influencia
sobremaneira na organização social e das atividades familiares. A habitação é um dos principais
“direitos sociais”, visando a equidade e se deslegitima na percepção dos excluídos.
De outro prisma, a habitação aparece como uma das formas de inserção em um
sistema econômico e jurídico baseado na propriedade privada. A “casa própria” é vista, pelos
grupos de baixa renda e dos segmentos inferiores da classe média, como proteção contra as
incertezas econômicas resultantes do desemprego ou da velhice e como instrumento de aquisição
de outros bens, pela maior facilidade de acesso ao crédito. Paralelamente à ascensão do indivíduo
na pirâmide de renda, a propriedade imobiliária passa a ser, também, símbolo de status e
mecanismo de afirmação de poder, com inegável influência na consolidação de uma hierarquia
econômica, social e política.
O tema, por sua natureza, comporta e, mais do que isto exige um tratamento
interdisciplinar, dada a permanente interação das variáveis jurídicas, econômicas e políticas no
desenho e atuação das instituições citadas. Isto é particularmente válido em um país com as
características do Brasil: rápido crescimento urbano, diferenças profundas na estrutura de
distribuição espacial e funcional da riqueza e da renda, níveis muito desiguais de participação
6

política (incluindo nesse conceito não apenas as diferentes possibilidades de acesso resultantes
dos grandes contingentes populacionais situados na chamada “faixa de pobreza absoluta” e com
baixíssimos padrões de escolaridade, mas também, os defeitos do atual sistema representativo),
crise financeira do Estado, deficiente funcionamento do sistema judiciário, etc.
O Sistema Financeiro da Habitação foi instituído com finalidade nobre, qual era,
facilitar e permitir o acesso á casa própria, à população brasileira, de média e baixa renda, à partir
de valores e prestações proporcionais a seus salários, de forma que suas dívidas do financiamento
cresceriam e seriam reajustadas monetariamente proporcionalmente aos salários.
Todavia, com o passar dos anos e os diversos planos econômicos lançados pelo
Governo brasileiro, as Instituições financeiras e de crédito Vinculadas ao Sistema Financeiro
nacional e conseqüentemente ao BNH - SFH , tiveram um crescimento significativo em seu poder
econômico e começaram a “ditar as regras” do Sistema Financeira Habitacional brasileiro
impondo, via contratos de adesão, financiamentos com cláusulas previamente redigidas e
elaboradas por todo um corpo de profissionais especializados (advogados, contadores...) que
prejudicavam e prejudicam enormemente os mutuários do Sistema.
Com esta realidade, temos que ao contrário do que se pretendia no momento da
criação do SFH, o acesso á casa própria foi ainda mais dificultado.
Este é o objetivo base da presente monografia: Expor os objetivos da criação do SFH,
seu desvirtuamento, a excessiva onerosidade ao qual chegou o sistema, e a necessidade de se
repensar a casa própria no Brasil.
E aí podem ter papel protagônico tanto a mobilização política dos principais atores
sociais no sentido de obter, de legisladores e governantes, os instrumentos jurídicos e
administrativos que permitam dar maior conteúdo coletivo ao progresso econômico, como o
Poder Judiciário, exercendo a função jurisdicional de maneira a promover uma crescente
expansão das fronteiras do direito positivo na direção das demandas sociais legítimas.
7

1 O SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO

1.1 HISTÓRICO DO SFH


Os problemas habitacionais no Brasil surgiram desde o período do Império, tendo em
vista que o Brasil era um país extremamente agrário e a população ruralista constituída de
escravos e seus descendentes. Estes viviam nas senzalas, que na realidade nada mais eram que
uma forma de “abrigo coletivo”, e não uma residência – casa – propriamente dita, ou seja, não
tinham o sentido de habitação familiar.
Com o início do declínio da escravatura e com o encerramento do tráfico negreiro e a
liberdade dos negros, as habitações individuais construídas com materiais precários e deficientes
nas condições de higiene começaram a aumentar significativamente.
Como primeira resposta do capital rentista ao acréscimo da demanda habitacional
surgiu a construção de habitações coletivas urbanas, que infelizmente, possuíam precárias e
insuficientes instalações sanitárias.
Com este grande crescimento demográfico e irregular da população urbana, os
construtores e latifundiários começaram a ter interesses na construção das Vilas Operárias,
destinadas a alugueis e localizadas, via de regra nas redondezas da fábricas. Desta forma, os
proprietários acabavam tendo maior poder de barganha e negociação junto a classe trabalhadora,
principalmente no que dizia respeito à duração da jornada de trabalho e fixação dos salários.
8

O governo, só veio a interferir, efetivamente no setor urbano, durante a presidência


Rodrigues Alves (1910/1914), onde o Governo Federal se empenhou em melhorar as condições
de saneamento básico da Capital da República. As obras de construção das redes de esgotos e de
água potável, assim como a abertura da Avenida Central, gerou o êxodo forçado de milhares de
famílias que habitavam cortiços e outras moradias precárias localizadas na área remodelada.
Desta forma, com a debilidade de ofertas de novas habitações e com o certo aumento dos
aluguéis nos bairros do centro, os morros e áreas de periferia começaram a ser “invadidas” pela
população pobre, o que gerou o início da “favelização” que ainda marca nosso país.
O Governo foi muito lento com relação à crise habitacional e se resumiu à construção
de três conjuntos, totalizando 120 unidades germinadas, em zona lindante com o centro antigo da
cidade. Somente em 1915, o presidente Venceslau Brás baixaria decreto autorizando o Ministério
da Fazenda a aplicar recursos na construção e administração de vilas operárias1.
No ano seguinte, os governos estaduais foram autorizados a fundarem suas Caixas
Econômicas, faculdade a que se acolheu o governo de São Paulo, em 1917, ao criar
estabelecimentos do gênero na capital do estado e nas cidades de Campinas, Santos e Ribeirão
Preto.
Já nos anos vinte os investimentos industriais se acentuaram, principalmente na
região Sudeste, com evidentes reflexos no crescimento dos principais centros urbanos.
Todavia, no plano habitacional, ainda que um decreto do governo Epitácio Pessoa
(nº.: 4.209, de 11.12,20) autorizasse o Poder Executivo a promover a construção de casas para
aluguel à “operários e proletários”, a ação oficial continuou limitando-se à concessão de favores
fiscais aos particulares que investissem em habitações populares para aluguel ou venda. Ou sejas,
o Governo continuou sem abordar seriamente o problema habitacional que aumentava em nosso
país.
Somente no chamado “Estado-novo” (G. Vargas – 1937/1945) é que se deu uma ação
estatal mais direta no campo habitacional. Tal intervenção se daria através dos Institutos de
Previdência a nível nacional e da Prefeitura do então Distrito Federal.Os primeiros reorientam
suas atividades, deslocando-as progressivamente dos financiamentos individuais para a
construção de conjuntos de grande porte. Pretendia-se, com isso, além de ganhos na quantidade e
velocidade de produção de novas unidades habitacionais, reduzir-lhes o custo através de

1
Decreto 11.554, de 22.04.1915)
9

economias de escala, bem como ampliar o patrimônio das entidades previdenciárias, mediante
aplicações em imóveis destinados ao uso dos respectivos associados.2
Numa primeira etapa, entretanto, os institutos procuraram realizar suas aplicações
imobiliárias na estocagem de terrenos próximos aos centros urbanos, onde poderiam desenvolver
projetos habitacionais de maior porte. Somente em 1942, através do Dec.-Lei 4.508, de 23 de
julho, o governo federal regulamentaria o financiamento da construção de conjuntos residenciais
operários, por intermédio do IAPI, que iria revelar-se, nos anos seguintes, a entidade
previdenciária mais ativa no setor habitacional. Arquitetos de renome foram contratados para
elaborar projetos dos conjuntos, como os de Vila do Carmo, em São Paulo, projetado por Attilo
Correia Lima entre outros. Os frutos desse trabalho somente passariam a ser colhidos, entretanto,
no período imediato à deposição de Vargas, ou seja, no governo Dutra.
Apesar da exigüidade de recursos, quando comparados com os da área federal, a
experiência mais expressiva de atuação do Estado em matéria de habitação, durante o “estado
novo”, se desenvolveu em Pernambuco, sob a liderança direta do Interventor Agamenon
Magalhães, entre 1937 e 1945, através da “Liga Social contra o Mocambo”, fundada em
12.07.39.
O campo social não foi abordado pela redemocratização do país, e isto se refletiria, é
claro, na política de habitação. A Constituição de setembro de 1946, ao mesmo tempo em que
procurou restabelecer o equilíbrio formal dos três poderes e manteve os direitos trabalhistas
implantados nos quinze anos do primeiro governo Vargas, não foi complementada pelas leis que
regulamentariam em bases progressistas os avanços formais representados por dispositivos como
o que proclamava a função social da propriedade e estipulava a participação dos trabalhadores
nos lucros das empresas. Depois da promulgação da nova Carta, os representantes das facções
conservadoras passaram a dar o tom da política econômica do governo, com a coalizão entre o
Partido Social Democrático (PSD) e a União Democrática Nacional (UDN), agremiação que se
organizara em torno da oposição ao regime varguista. Permaneceram as restrições à livre
organização dos sindicatos e ao direito de greve, herdadas do Estado-Novo, o salário-mínimo
ficou congelado durante todo o governo Dutra e o engajamento do Brasil na “Guerra Fria” entre

2
O objetivo de aplicação rentável das reservas financeiras da Previdência no setor habitacional seria frustrado com a
inexistência de correção monetária dos aluguéis ou das prestações e saldos devedores dos financiamentos, que
erodiria o patrimônio das instituições previdenciárias à medida que aumentaram as taxas de inflação, na segunda
metade da década de 1950. (ARAGÃO, José Maria – SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO, Juruá, 2001,
597p.)
10

os Estados Unidos e a União Soviética levaria à proscrição do Partido Comunista Brasileiro por
uma decisão judicial de 1947, provocada por um deputado do PTB, mas estimulada pelo
Executivo e, meses depois, à cassação dos mandatos dos legisladores eleitos por aquela legenda.
O crescimento industrial induzido pelo conflito bélico de 1939/1945, a melhoria
progressiva do sistema de transporte do país, com o previsível efeito sobre a mobilidade espacial
da população e o próprio crescimento vegetativo desta, contribuiriam para acelerar o processo de
urbanização e agravar a problemática habitacional das grandes cidades.
O governo federal pretendeu oferecer uma resposta a esta demanda acrescida, com a
criação da Fundação da Casa Popular (FCP), em 01 de maio de 1946, cujos objetivos ambiciosos
incluíam desde o financiamento da construção e/ou melhoria de habitações urbanas e rurais,
diretamente ou apoiando iniciativas das Prefeituras e de Empresas industriais e comerciais, até o
de obras urbanísticas, de saneamento básico, suprimento de energia elétrica e outras que visem a
melhoria das condições de vida e bem-estar das classes trabalhadoras e o de capital de giro das
indústrias de materiais de construção (Dec.-lei 9.777, de 06.09.46).
Dada a clara desproporção entre os recursos financeiros da Fundação e os objetivos
ambiciosos a que se propunha, o segundo governo Vargas buscou uma adequação à realidade,
através da portaria 69, de 23.05.52, do ministério do trabalho, que modificou os estatutos do
órgão e restringiu-lhes as atividades no campo da infra-estrutura, apenas aos casos em que tais
obras fossem indispensáveis à execução dos seus programas e aos “Municípios de orçamento
reduzidos, sob a garantia de taxas e contribuições” (alínea 5o. do art. 1o.). Na prática, as
limitações orçamentárias desses municípios tornavam inexeqüível esse tipo de garantias e, assim,
também, as obras de água potável, esgotos e energia elétrica.
Por outra parte, o desinteresse dos estados em cobrar o imposto adicional de 1%
sobre a transmissão inter-vivos de imóveis de valor superior a Cr$ 100 mil retirou eficácia ao que
seria a única fonte de financiamento autônomo da Fundação, o que levou o governo a extinguir o
referido adicional, em dezembro de 1951 (Lei 1.473). Assim, os programas habitacionais da FCP
passaram a depender exclusivamente do Orçamento da União.
Os resultados de atuação da FCP seriam necessariamente muito limitados quando se
tem em conta a escassez de recursos financeiros que marcou os seus 18 anos de vida cronológica
que, em termos de produção efetiva, se reduziram a pouco mais da metade. A Fundação,
responsável principal pela política habitacional em cinco administrações fortemente diferenciadas
11

no campo político3, constituiu, sem dúvida, um testemunho eloqüente da precariedade dos


esquemas de provisão de habitação baseados exclusivamente em dotações orçamentárias. Tal
fonte de recursos tem na aleatoriedade e descontinuidade suas principais características, ao variar
de acordo com as convicções e conveniências políticas dos governantes de turno, o que por si só
compromete a eficácia e a sobrevivência mesma de um programa como o habitacional, que se
traduz em projetos de execução plurianual e requer um ritmo no mínimo compatível com o
atendimento de uma parte significativa do crescimento da demanda, se não se deseja agravar
excessivamente as proporções do déficit de moradias.
Além do caráter errático das dotações orçamentárias anuais, a FCP deveria, também,
fazer face às incertezas e irregularidades dos cronogramas de desembolso do Tesouro federal,
cujos reflexos negativos sobre a viabilidade dos projetos se tornaram mais graves a partir do
incremento das taxas de inflação, na segunda metade dos anos 50. Ao receber recursos já
corroídos em seu poder de compra, a Fundação teria que renunciar a novos projetos, ou
reprogramar a execução de outros, como forma de garantir ao menos a conclusão dos que se
encontravam mais avançados, cujo custo já não poderia ser coberto pelas verbas orçamentárias,
no momento da liberação destas. O mesmo fenômeno se observa com o retorno dos
financiamentos já concedidos ou o valor dos aluguéis recebidos dos inquilinos das moradias,
também comprometidos pela erosão inflacionária.
O apelo político de um programa habitacional vigoroso já havia sido percebido pela
equipe responsável pela área social do governo do então Estado da Guanabara, cujo titular,
Carlos Lacerda, além de um dos principais líderes civis do golpe militar, era candidato à
Presidência da República, nas eleições programadas para 1965.
Com recursos da Aliança para o Progresso, o governo Lacerda já lançara um ativo
programa habitacional, que incluía a remoção de várias favelas importantes da zona sul carioca, a
urbanização de outras e a construção de alguns milhares de habitações na periferia da cidade do
Rio de Janeiro. Segundo a autora do programa habitacional de Lacerda, Sandra Cavalcanti, em
carta de 18 de abril de 1964 ao presidente Castelo Branco, um projeto de dimensão nacional para
o setor já se encontrava pronto, como parte da plataforma presidencial do governador carioca.
Dada a importante influência do grupo Lacerdista nos momentos iniciais do governo
militar, não é de se surpreender que as primeiras formulações da ação deste setor habitacional

3
Dutra, Vargas, Kubitschek, Quadros e Goulart
12

tenham a marca da equipe do governador da Guanabara. Assim, a primeira versão do projeto que
criaria o Banco nacional da Habitação foi entregue ao Presidente, pela secretária Sandra
Cavalcanti, em 18 de abril e refletia, no essencial, a experiência da Guanabara: prioridade para a
habitação de baixa renda, desfavelamento, financiamento originário fundamentalmente de
recursos públicos e autonomia financeira e administrativa. Durante as discussões internas no
nível do Executivo, entretanto, já se fez sentir alguma influência do grupo tecnocrático que se
reuniria posteriormente em torno do ministro Roberto Campos, mas entre cujos membros
estavam alguns integrantes da equipe da CONSULTEC que examinara o projeto do Instituto
Brasileiro da Habitação, no governo Goulart.
A ação desse grupo de técnicos, vários dos quais vinculados a estamentos
empresariais das áreas financeiras e da construção civil, deve-se creditar a inclusão, no projeto
enviado pelo governo ao Congresso, dos dispositivos que faziam do BNH, mais do que um banco
de investimentos de caráter social, o órgão central de um sistema financeiro especializado, do
qual participaria, também, o capital privado, através das sociedades de crédito imobiliário (SCIs),
e que teria na indexação dos recursos captados do público e das aplicações nos financiamentos
habitacionais (correção monetária) a sua inovação mais importante.
A mensagem governamental com o projeto de criação do BNH e do SFH, contendo
60 artigos com 98 parágrafos, foi enviada ao Congresso em 27 de maio, o que indica uma
discussão interna de cinco semanas, no nível do Executivo. Desde o início, a requerimento da
liderança do governo, foi conferido o regime de urgência à tramitação legislativa, o que não
impediu, uma intensa e detalhada discussão do projeto nas duas casas do Congresso, apesar das
restrições político-institucionais então vigentes.
A redação final do projeto aprovado pela Câmara foi publicada no Diário do
Congresso Nacional do dia 31 de julho e enviada à sanção presidencial. O projeto foi sancionado
pelo Presidente a 21 de agosto, com 32 vetos.
A tramitação legislativa do projeto que instituiu o SFH e o BNH demonstrou que, a
pesar de constituir o primeiro projeto de grande alcance do regime autoritário, a criação do BNH
e SFH teve uma importante participação das duas casas do Congresso Nacional na elaboração da
Lei, de maneira a modificar sensivelmente a proposta do Executivo, em um período no qual se
encontrava em plena vigência o Ato Institucional 1. Paradoxalmente, quando o país respirava a
restauração democrática, com a revogação dos Atos Institucionais e recuperação do prestígio do
13

Congresso, o BNH seria extinto por um simples decreto lei, urdido por um reduzido de
assessores palacianos e cuja aprovação se deu por decurso de prazo, sem qualquer apreciação do
Legislativo.
Demonstra, também, que a instituição da correção monetária das prestações e do
saldo devedor dos financiamentos habitacionais não foi uma criação dos tecnocratas do regime,
pois já figurava nos projetos dos governos Quadros e Goulart.
Demonstra finalmente, a originalidade do marco jurídico e institucional do modelo
BNH/SFH, ao estabelecer um sistema de financiamento habitacional inteiramente novo, sem
precedentes na história do país e que também não encontrava similar no exterior, ao concentrar
em um único órgão a coordenação dos investimentos públicos e privados no setor habitacional,
centralizar no governo federal a formulação das normas a que deveria obedecer a política de
habitação e favorecer sua descentralização executiva, delegando a estados, municípios e
entidades do setor privado a iniciativa e responsabilidade da execução de projetos habitacionais.
Este modelo sofreu alterações significativas, ao longo de sua existência, sem perder,
entretanto, o traço que marcava sua originalidade: o de submeter a um mesmo centro estratégico
a elaboração das normas que disciplinavam o financiamento habitacional de origem pública e
privada. O novo marco legal criado para substituí-lo, fez desaparecer essa originalidade, o que,
evidentemente, poderia ser positivo, a depender dos resultados.
Porém, o novo modelo, em seu primeiro decênio de funcionamento, não conseguiu
ampliar os investimentos habitacionais geridos pelo setor público, provocou o desmantelamento
das estruturas estaduais construídas ao longo de dois decênios para a construção e
comercialização de habitações populares (COHAB), não obteve uma melhoria no nível de
articulação intergovernamental nos investimentos urbanos e distanciou a classe média do acesso à
casa própria, ao reduzir os recursos de origem privada destinados aos financiamentos
habitacionais (cadernetas de poupança), elevar as taxas de juros, os prêmios de seguro e o valor
unitário dos créditos para habitação.
Em 1967, ou seja, mais de dois anos após a criação do BNH, o governo federal havia
integralizado, apenas, 20% do bilhão de cruzeiros do capital subscrito do banco. A subscrição de
letras imobiliárias, pelo SESI/SESC (20% das respectivas receitas anuais) se dera, apenas,
parcialmente e, ainda assim, os recursos recolhidos ao banco do Brasil não tinham sido
transferidos ao BNH. Até fins de 1966, as participações dos Institutos de Previdência e das caixas
14

Econômicas federais dependiam de regulamentação. A subscrição de letras imobiliárias pelos


promotores da construção de imóveis tampouco fora posta em prática e os terrenos da União cuja
venda deveria carrear recursos para capitalização do BNH não tinham sido alienados.
Posteriormente à criação do Banco, o governo procurou complementar-lhe os
recursos destinando-lhes o valor da corretagem dos seguros mantidos por órgãos federais
(Decreto 55.452/65) e 50% do adicional do imposto de renda estabelecido pela lei 4.621/65.
Segundo o relatório de Atividades do BNH de 1967 (p. 36), os recursos efetivamente
recebidos pelo banco até fins do ano anterior restringiram-se, na prática, á contribuição sobre a
folha de salários4, ao empréstimo compulsório sobre aluguéis e à comissão de corretagem de
seguros dos órgãos federais. Estas três fontes representavam cerca de 92% dos recursos do BNH,
em dezembro de 1966.
A autarquia, pessoa jurídica de direito público, dotada de patrimônio próprio e
autonomia administrativa, era, nos anos 50 e 60, juntamente com as sociedades de economia
mista, a forma dominante de organização de atividades estatais de caráter não tradicional, ou seja,
fora das funções típicas de governo, como segurança, fiscalização sanitária, educação,
arrecadação fiscal, etc.
Institutos de Previdência, órgãos setoriais de fomento e/ou controle da produção
agroindustrial (açúcar e álcool, Mate, arroz, cacau, borracha, etc.), numerosas entidades estaduais
e municipais fornecedoras de serviços de água e esgotos e as Caixas Econômicas adotaram a
forma autárquica.
Já para as atividades de natureza mercantil (às quais foi levado o Estado, em períodos
de economia de guerra ou de crise econômica global - 1929;33, p. ex. - como formas de
promover maior mobilização de agentes e fatores produtivos ou de garantir níveis mínimos de
atividade econômica ou bem-estar social), houve preferência pelas sociedades de economia mista,
organizadas sob forma de sociedades anônimas, com participação dominante de capital público,
ou de entidades controladas pelo governo, e minoritária do capital privado. No Brasil, os
exemplos mais importantes desse tipo de organização se encontravam nos setores das indústrias
de base (siderúrgica, petróleo, álcalis, etc.), financeiro (banco do Brasil, do Nordeste, da
Amazônia, bancos estaduais) e de infra-estrutura (energia elétrica, telecomunicações, etc.).

4
Transformada em 1,2% sobre o salário de contribuição para a previdência Social, pela Lei 4.853/65.
15

Concebido, em suas origens, como órgão com finalidade predominantemente social e


com fontes de financiamento de caráter fiscal, não é de surpreender que o BNH tenha assumido,
em 1964, a forma de autarquia.
O caráter das atividades exercidas pelas autarquias deve ser essencialmente público,
ainda que, para dar-lhes maior flexibilidade, em termos de rapidez de ação ou de adequação a
padrões regionais ou locais, entenda o Estado de conferir ao órgão responsável por tais atividades
identidade legal própria e maior autonomia operacional. Essa característica do tipo de trabalho
desenvolvido pelas autarquias leva juristas como Hely Lopes Meirelles a considerá-las partes
integrantes do organismo estatal5, o que lhes confere prerrogativas próprias dos entes estatais, tais
como a imunidade tributária, o direito de cobrar seus créditos por via executiva, a
imprescritibilidade aquisitiva de bens do seu patrimônio, etc.
A criação do BNH como autarquia, e não como empresa pública ou sociedade de
economia mista, corresponde, à concepção inicial do banco esposada por sua primeira presidenta,
Sandra Cavalcanti, muito mais próxima de uma agência estatal, financiada fundamentalmente
com recursos fiscais e concentrada na produção de habitações para as famílias mais pobres, do
que de um banco, com atuação no campo social, mas inexoravelmente preso à condição de
aplicador de recursos de terceiros, cuja liquidez constituía sua obrigação primordial.
Principal agente da política habitacional do governo, o BNH foi, expressamente
proibido de operar diretamente em financiamentos, compra e venda ou construção de habitação,
salvo para a venda de terrenos que lhe fossem transferidos pelo governo federal e pudessem ser
vendidos para obter recursos para aumento de capital do banco e que se prestassem à construção
de conjuntos residenciais de interesse social (Lei 4.380/64, arts. 17, Parágrafo único e 26). Este
dispositivo obrigava o BNH a recorrer, em suas operações de rotina, à intermediação de agentes
promotores e financeiros para o planejamento e execução dos projetos habitacionais e
comercialização das unidades produzidas.
As dificuldades iniciais para a correção monetária das prestações dos financiamentos
habitacionais numa conjuntura recessiva e de achatamento salarial, assim como a inquietação de
setores oficialistas e dos grupos ligados à construção civil e à indústria imobiliária - que viam, no
BNH, o principal instrumento para criação de novos empregos urbanos - com o que
consideravam uma lenta capacidade de resposta do banco às exigências da política econômica,

5
MEIRELLES, 1982:277
16

conduziram o governo a atenuar as restrições da Lei 4.380/64 a uma atuação mais agressiva do
BNH. Assim, o segundo semestre de 1966 seria marcado pela aceleração dos estudos e posterior
tramitação legislativa do projeto de criação do FGTS, mudaria radicalmente a estrutura de
financiamento a escala de operações do BNH, eliminando, por conseguinte, as limitações de
ordem financeira à expansão dos investimentos habitacionais.
A maior liberdade de atuação do BNH, contudo, se contribuiu para ampliar o
dinamismo do SFH como um todo, em termos de volume de operações, não se traduziria
positivamente, em termos qualitativos.

1.2 NOÇÃO DE CONTRATO


Antes de se adentrar ao mérito propriamente dito da necessidade de revisão dos
contratos de mútuo/habitacionais, que acabaram por se desviar da função social originária, devem
ser tecidos alguns comentários sobre os contratos em geral, e seus princípios, pois estes são
argumentos embasadores da possibilidade de ajustamento dos contratos habitacionais.
Segundo THEODORO JÚNIOR (1993)6, o contrato se confunde com as origens do
direito. Mas é, sobretudo nos regimes liberais onde mais avulta sua função, pois não é possível
compreender a ideologia de tais regimes sem a valorização da propriedade, e não se concebe o
natural exercício da propriedade sem a presença instrumental do contrato.
A doutrina civilista tem, por contrato, duas definições7 indissociáveis: a primeira, de
cunho eminentemente subjetiva, designa uma espécie de acordo, ajuste, convenção, pacto,
transação, firmado entre as partes contraentes, para um determinado fim específico, ou seja,
adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos e obrigações. A segunda, de cunho objetivo,
baseia-se na desconfiança de que, por algum motivo, alguma das partes poderá não se sujeitar
integralmente às condições previamente ajustadas, daí a necessidade de um instrumento
(documento público ou particular) onde se assenta ou demonstra-se as condições, bem como os
modos de cumprimento das obrigações ajustadas.
Ocorre, entretanto, que na maioria das vezes a vontade subjetiva, manifestada
objetivamente no instrumento público ou particular, encontra-se totalmente divorciada de sua
concepção original. Isto é, acorda-se uma coisa e descreve-se outra. É neste ponto que reside o

6
THEODORO JÚNIOR, Humberto. O contrato e seus princípios. Rio de Janeiro, Aide Ed. 1993. 216 p.
7
SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. 12.ª ed., Rio de Janeiro, Forense. 1993. Vol. I.
17

foco principal das ações revisionais, quer seja por abuso da supremacia de uma das partes, quer
por afronto à legislação vigente, quer por erros de grafia e/ou preenchimento de valores etc., do
que poderá resultar, como de fato resulta, uma efetiva lesão aos direitos de uma, em detrimento
das obrigações da outra parte.
A doutrinadora Claudia Lima MARQUES (1998)8, argumenta que a idéia de troca, de
reciprocidade de obrigações e direitos serve para frisar, dentro da noção de contrato, a existência
de um equilíbrio mínimo de prestações e contraprestações. Tem-se, portanto, que contrato... é
negócio jurídico por excelência, onde o consenso de vontades dirige-se para um determinado fim.
É ato jurídico vinculante, que criará ou modificará direitos e obrigações para as partes
contraentes, sendo tanto o ato como os seus efeitos permitidos e, em princípio, protegidos pelo
direito (p. 36).
Para as ações revisionais, a observância de componentes subjetivos (e, portanto
volitivos) e objetivos (obrigacionais) faz com estas ações sejam subdivididas em três etapas
indissociáveis: a primeira, de cunho mais geral, busca o status quo da situação que dera origem
ao vínculo obrigacional. A segunda, de cunho específico, busca a sintonia entre o ato de
contratar, a análise de restrições legais a direitos e obrigações e, por último, a abusividade ou
lesão provocada, via cláusulas contratuais, por uma das partes. Daí falar-se em cláusulas
essenciais, acessórias e adicionais.
Quatro, conforme se deduz dos mestres THEODORO JÚNIOR (1993)9 e
RODRIGUES (1995)10, são os princípios que regem e/ou assistem as relações contratuais,
conforme infra exposto:
Princípios contratuais: 1. boa-fé; 2. autonomia da vontade < liberdade de contratação
< liberdade de contratar quilo que bem entender; 3. da relatividade das convenções; 4. da força
vinculante – obrigatoriedade do pactuado
Enquanto acordo de vontades, todo e qualquer contrato é concebido com a finalidade
de conciliar interesses opostos (ex.: compra-venda, etc.) o que exige, das partes contratantes,
espírito desprovido de qualquer reserva mental em relação a direitos e obrigações.

8
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no código de defesa do consumidor. 3ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais,
1998. 668 p.
9
Op. Cit.
10
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 23ª ed., São Paulo,
Saraiva, 1995. 400 p.
18

Segundo THEODORO JÚNIOR (1993)11, muitos códigos são expressos em afirmar


que os contratos devem ser pactuados, interpretados e executados segundo o princípio da boa-fé.
Na legislação pátria, entretanto, não se dispõe de tal recomendação sendo certo que, segundo o
mesmo autor, a doutrina, bem como a unanimidade de jurisprudências relativas ao tema,
entendem que este se constitui, na verdade, em um dos princípios gerais do direito, o que nos leva
a concluir pela desnecessidade de regulamentação específica.
Mas o fato de não haver regulamento específico para a matéria, não constitui
impedimento, por parte do poder judiciário, a observância deste princípio, isto é, entende-se que,
caracterizam-se como menções implícitas ao princípio de boa-fé e eqüidade, os artigos 85 do
Código Civil brasileiro e 47 do Código de Defesa do Consumidor, ao disciplinarem:
Art. 85 - Nas declarações de vontade se atenderá mais a sua intenção que
ao sentido literal da linguagem.
Art. 47 - As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais
favorável ao consumidor.
Sendo certo que nos regimes de liberalidade econômica, a função desempenhada pelos
contratos é de suma importância no processo de circulação de riquezas, entende-se por autonomia
da vontade o poder reconhecido às partes contratantes de regularem, elas próprias, todas as
condições e modalidades de seus vínculos. Vale dizer, não apenas a capacidade de decisão sobre
seus atos, mas, também, a extensão de suas convenções.
Observa THEODORO JÚNIOR (1993)12 que, no plano do direito privado, a liberdade
de contratar se manifesta sob tríplice aspecto13:
I - pela faculdade de contratar ou não contratar, segundo os interesses e conveniências
particulares14;
II - pela liberdade de escolha com quem contratar15;
III - pela liberdade de fixar o conteúdo do contrato, redigindo, em comum acordo,
cláusulas e condições ao livre sabor das conveniências particulares16.

11
Op. Cit.
12
Op. Cit.
13
É de suma importância que se tenha em mente que todo contrato é composto de pelo menos três espécies de
cláusulas: essenciais, acessórias e adicionais.
14
A demanda de crédito, em muitos dos casos, é uma necessidade e não pode ser tida como mera faculdade.
15
Nos negócios jurídicos bancários este aspecto não é verdadeiro, uma vez que este ramo de atividade atua em
concorrência imperfeita (são formadores de preços), com um produto totalmente diferenciado, de altíssima liquidez
19

A doutrina civilista reconhece, ainda, duas outras restrições ao princípio da autonomia


da vontade: a primeira, de caráter ético e independente de expressa previsão legal, diz respeito à
observância dos bons costumes (boa-fé). Não se deve estipular cláusulas contratuais cujo
cumprimento seja inexeqüível. A segunda, diz respeito à observância da supremacia da ordem
pública, manifestada através de diplomas legais. Não se deve exigir prestações cuja forma de
cumprimento seja vedada e/ou defesa em lei.
Sendo certo que, no âmbito de sua eficácia interna, os contratos constituem-se em leis
regulamentadoras de direitos e deveres das partes contratantes, por certo também o é que, no
âmbito de sua eficácia externa, seus efeitos não podem ser ignorados.
O princípio da força obrigatória do contrato é corolário natural dos princípios da boa-
fé e da autonomia da vontade. Por este princípio, os contratos são concebidos para serem
cumpridos, conferindo à manifestação de vontade e segundo THEODORO JÚNIOR (1993)17, a
mesma proteção ao direito subjetivo, nascido do contrato, com as mesmas sanções que tutelam
as obrigações provenientes da lei.
Em que pese a força destes argumentos há, entretanto, situações em que o
cumprimento das obrigações livremente pactuadas, a exemplo da própria eficácia das leis
ordinárias, por vezes se demonstra a necessidade de ampla e completa revisão de seus termos e
eficácia. Esta necessidade remete-nos diretamente à teoria das obrigações e, em, particular, o
conceito de obrigação, seus elementos, bem como os reflexos de sua eficácia.
A idéia de obrigação caracteriza, segundo MARCATO (1991)18, o vínculo jurídico em
virtude do qual uma pessoa (física ou jurídica) fica adstrita a satisfazer uma prestação em
proveito de outra, bem como o direito de exigi-la, em decorrência de um contrato.
Para as ações revisionais, a análise da estrutura sobre a qual se assentam direitos e
obrigações nos remete direto para a análise dos elementos e o conteúdo destas obrigações.
Entende-se por elementos das obrigações, os entes (materiais ou ideais) que lhe dão
forma e conteúdo, conforme relacionado infra.
Elementos da Relação Obrigacional: Sujeito; Objeto; Vínculo Jurídico.

elevada elasticidade preço da demanda. Não obstante, trata-se um setor que desfruta de enormes proteções
governamentais, além de amplamente cartelizado.
16
Novamente observamos que no mercado financeiro a única liberdade do mutuário é atribuível à liberdade quanto a
escolha do mutuante, por se tratar de um mercado altamente oligopolizado e cartelizado.
17
Op. Cit.
20

Note-se que, observando as prescrições legais, a presença destes elementos traduzem a


essência dos atos jurídicos perfeitos, disciplinado pelo artigo 82 do Código Civil.
Art. 82 - A validade do ato jurídico requer agente capaz (art. 145, I), objeto
lícito e forma prescrita ou não defesa em lei (arts 129, 130 e 145).

1.3 OS CONTRATOS DO SFH


Uma vez tendo sido dada uma abordagem sobre os contratos lato sensu, resta mais
simples expor a situação dos contratos no âmbito do SFH, e se aperceber que estes não estão
cumprindo as prerrogativas contratuais fundamentais e a própria função social dos
financiamentos do SFH.
O SFH – Sistema Financeiro da Habitação instituído em agosto de 1.964 pela Lei nº
4.380 e alterado pelo DL 2164/84, tinha como objetivo basilar facilitar o acesso à moradia aos
cidadãos brasileiros, emprestando ao mutuário um valor em dinheiro suficiente para que ele
adquira a casa de sua família.
O financiamento no molde do SFH, quando de sua criação, diferenciava-se de um
financiamento para compra de carro ou de eletrodomésticos, por exemplo, pela sua
FINALIDADE SOCIAL. Esta "Finalidade Social", à partir de 1984, externava-se de três
maneiras:
1-) A aplicação do PES/CP – Plano de Equivalência Salarial, por Categoria
Profissional onde as prestações mensais do financiamento são reajustadas no mesmo percentual e
na mesma periodicidade do reajuste obtido pela categoria profissional do mutuário. Quer dizer
que se você é comerciário, p. ex., e recebeu reajuste de 5% no salário da categoria em novembro
de 1999, a sua prestação só poderia ser reajustada em 5% no mês seguinte (dezembro de 1999).
Qualquer reajuste superior à 5% seria ilegal.
2-) Além do PES/CP, ainda havia a garantia de que o percentual prestação/renda
familiar seria respeitado durante todo o contrato, ou seja, se sua renda familiar inicial era de R$
1.000,00 e a prestação inicial for R$ 200,00 o seu percentual prestação/renda é igual à 20% e que
deve ser respeitado durante todo o contrato.

18
MARCATO, Antônio Carlos. Ação de consignação em pagamento. 4ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1991.
176 p.
21

3-) Por fim, o mutuário ainda contava com o chamado FCVS – Fundo de
Compensação de Variação Salarial, que era uma taxa de 3% paga à vista ou durante o
financiamento, destinado à cobrir o saldo devedor que sobrasse ao final dos 120, 180, 240 ou 300
meses do financiamento.
Com estes três fatores, o SFH – Sistema Financeiro da Habitação atendia a finalidade
social para a qual ele fora criado. O mutuário tinha a certeza de que pagaria uma prestação
durante 10, 15, 20 ou 25 anos que nunca seria maior que o seu comprometimento prestação/renda
inicial, nunca subiria mais do que o salário-base de sua categoria profissional e, ao final do
contrato, seria quitado pelo FCVS sem pagamento de nenhum resíduo.
Ocorre que com o passar dos anos e os sucessivos planos econômicos, o governo e as
próprias instituições de crédito foram introduzindo mudanças no SFH e nos contratos de mútuo
habitacional, que só vieram a prejudicar os mutuários. Veja que a partir de 1.987 o FCVS foi
sendo restrito aos novos contratos e a partir de 27 de julho de 1993 não é mais autorizado para
novos contratos. Ou seja, a tranqüilidade que o mutuário tinha de só pagar as prestações e não se
preocupar com o saldo devedor acabou.
Para os contratos firmados a partir de 27 de julho de 1993, o saldo devedor que sobrar
no final do prazo contratual de 120, 180, 240 ou 300 meses será de responsabilidade do mutuário
que poderá refinanciá-lo por mais metade do prazo contratual inicial, sendo, entretanto,
atualizado mensalmente pelos índices de remuneração da poupança, que possui juros embutidos,
o que vem a gerar, com a cumulação da taxa de juros remuneratórios, o anatocismo. Se ao final
deste prazo ainda sobrar saldo devedor, o mutuário é obrigado à liquidá-lo em 48 horas.
Ou seja, o SFH tornou-se uma bomba-relógio e de finalidade social não têm mais
nada. Imaginem que se o mutuário não conseguiu pagar seu financiamento em 10 ou 20 anos de
financiamento, vai conseguir quitá-lo em 48 horas!?
Enfim, os contratos de Financiamento no âmbito do Sistema Financeiro têm seu
nascedouro com a proposta do Governo Federal oferecendo ao cidadão brasileiro a aquisição da
moradia própria, com a garantia de que as prestações mensais do financiamento serão reajustadas
na mesma proporção da renda familiar.
Assim o cidadão confiante na proposta do Governo Federal, necessitando da moradia
para abrigar sua família, vê a publicidade, a propaganda, o assédio de profissionais competentes,
22

conhece a oferta e as vantagens do Plano de Equivalência Salarial e decide adquirir o imóvel para
satisfazer a necessidade básica da moradia própria.
Vê-se, portanto, que a formação do contrato de financiamento do SFH inicia-se com a
proposta que o Governo Federal oferece aos cidadãos brasileiros, como compromisso de que as
prestações mensais dos imóveis financiados através do SFH serão reajustadas na mesma
progressão da renda familiar dos mutuários19.
A segunda proposta para o adquirente da casa própria, durante um período, cujos
efeitos ainda perduram, foi emanada de duas formas, a saber:
A primeira, através de cooperativas habitacionais criadas especialmente para a
construção de imóveis habitacionais, com recursos dos depósitos das cadernetas de poupança e
do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), cujos termos ratifica a proposta
governamental, acrescida de garantias municipais e estaduais, porque consistia em planos
habitacionais implementados com o apoio dos Estados e Municípios.
A segunda, através de construtoras que atuam no mercado imobiliário, cujas vendas
de imóveis através do Sistema Financeiro da Habitação são lastreados por meio de ampla
divulgação nos meios de comunicação.
Medite-se neste instante em ambas as propostas: a Governamental garante a
equivalência Salarial; a das construtoras e cooperativas ratificam a proposta governamental, cuja
garantia é estendida pelos Municípios e Estados. Medite-se ainda, que as construtoras intitulam
os adquirentes da casa própria de “consumidores”.
E nem poderia ser diferente, pois ambas as propostas estão sendo ofertadas aos
consumidores através de ampla publicidade nos mais diversos meios de comunicação, aplicando-
se, subsidiariamente, o Capitulo V – Das práticas Comerciais e o Capítulo VI – Da proteção
contratual, ambas do Código de Defesa do Consumidor.
Aceitas ambas as propostas por parte do consumidor e destinatário da proposta, o
contrato de compra e venda é concluído com a apresentação dos documentos, o pagamento do
sinal do negócio, a quitação da poupança com recursos próprios ou recursos do FGTS e
assinatura do contrato.

19
V. WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO, Curso de Direito Civil, 2a. Parte, Direito das Obrigações, p. 14,
18a. ed.: “A proposta, só por si, não gera o contrato, mas o interesse social exige seja séria, consistente, estável; de
outro modo, seria uma brincadeira, uma farsa, que não se compadece com a seriedade do direito. Por isso mesmo,
prescreve a lei que a proposta obriga o proponente. A obrigatoriedade da proposta constitui postulado universalmente
proclamado por todas as legislações.”
23

A conclusão do contrato de compra e venda opera-se sobre os quatro princípios


básicos, quais sejam: o da autonomia da vontade, o do consensualismo, o da boa-fé e o da força
obrigacional. Assim, deve o contrato de compra e venda ser concluído, sem qualquer violação à
liberdade de contratar, formalizando o contrato em todas as suas cláusulas, principalmente
naquelas que dizem respeito aos elementos constitutivos do contrato: res, pretium et consensus.
Com efeito, aceitas as propostas que acompanham o contrato desde o início da
contratação, assim como em toda a duração do contrato, se procederá a lavratura do contrato de
compra e venda, a qual é realizada, concomitantemente, com o contrato de mútuo.
Especificamente sobre a compra e venda, dispõe o Código Civil brasileiro:
Art. 85: Nas declarações de vontade se atenderá mais à sua intenção que ao
sentido literal da linguagem.
Art.. 1.080: A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não
resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do
caso.
Art. 1.122: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga
a transferir o domínio de certa coisa e o outro, a pagar-lhe certo preço em
dinheiro.
Art. 1.126: A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e
perfeita, desde que as partes acordem no objeto e no preço.
Com relação ao mútuo, o artigo 1.256 do mesmo Digesto, determina:
Art. 1.256: O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é
obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo
gênero, qualidade e quantidade.
O contrato de mútuo é realizado conjuntamente com o contrato de compra e venda.
Na prática o mutuário não recebe o empréstimo do agente financeiro, eis que este empréstimo é
repassado diretamente para as construtoras ou cooperativas.
Insta registrar que se trata de contrato de mútuo oneroso, pois o financiamento de
mútuo prevê taxas tabeladas e outras formas de remuneração de operações de serviços bancários,
com espeque na Lei 4.380/64.
Acrescente-se, ainda, que o contrato do Sistema Financeiro da Habitação é contrato
de adesão, eis que suas cláusulas são aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas
24

unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o mutuário possa discutir ou
modificar substancialmente seu conteúdo.
Com efeito, as contratações no SFH são unilaterais, aprovadas em parte pelo Poder
Público (autoridade competente), e o restante de suas cláusulas são redigidas prévia e
unilateralmente pelo agente financeiro. O mutuário não pode discutir ponto por ponto do
contrato, tratando-se de um clichê contratual, que busca atender as necessidades da contratação
de massa. Portanto, devem as cláusulas duvidosas ser sempre interpretadas em favor do mutuário.
Da mesma forma, o imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro da habitação é gravado
em garantia ao financiamento concedido e demais obrigações assumidas, concedendo os
mutuários em favor do agente financeiro, em primeira e especial hipoteca o imóvel objeto do
contrato de financiamento entre as partes.
Acrescente-se, ainda, que entre as taxas e obrigações do mutuário, durante a vigência
do contrato, são obrigatórios os seguros existentes ou que venham a ser adotados pelo Sistema
Financeiro da Habitação, obrigando-se os mutuários a pagar os respectivos prêmios
conjuntamente com as prestações mensais.
Em síntese, pode-se classificar o contrato do Sistema Financeiro da habitação em: A)
bilateral, porque cada uma das partes tem obrigações recíprocas; B) inominado, porque resulta da
fusão de dois ou mais tipos de contratos; C) formal, porque depende de forma especial, como da
transcrição do ato no registro imobiliário; D) real, porque depende da entrega da coisa; E)
principal, Contrato de Compra e Venda e o Contrato de Mútuo; F) acessório, Contrato de seguro
e hipoteca; G) adesão, porque as regras são previamente redigidas; I) oneroso, porque no contrato
de mútuo são cobrados juros, comissões e outras taxas previstas no SFH; J) consumo, porque se
inicia com a oferta, publicidade e comercialização de imóvel, cujo destinatário final é o mutuário.
Desta forma, o contrato que serviria como meio de aquisição da casa própria, que iria
trazer o tão sonhado bem-estar social, e conforto para o cidadão e sua família, acaba se tornando
um pesadelo. O contrato, em fim, acaba por se desviar da função primordial e social da criação
do SFH. Os agentes financeiros acabam se prevalecendo da característica adesiva destes
Institutos, para imporem sua vontade em detrimento do cidadão-mutuário, e garantirem seus
lucros, desviando o rumo dos financiamentos habitacionais.
Ora, o propósito dos financiamentos concedidos pelo SFH é facultar meios, a quem
necessita, para a aquisição de imóvel residencial. O fator social deve preponderar sobre o lucro
25

dos agentes financeiros, sob pena de desvirtuar-se o Sistema e ofender os princípios dele
ensejadores.
Neste prisma, a equação renda/prestação deve estender-se não apenas ao reajuste das
parcelas, mas ao reajuste da dívida como um todo, o que inclui o saldo devedor. De outra forma,
o que se consegue apenas é iludir o mutuário de que a dívida terá fim, o que não acontece e, razão
da aplicação ao saldo devedor de índices de correção infinitamente superiores ao efetivo aumento
de seus salários. Isto, sem falar na imposição das cláusulas contratuais ao saldo devedor, que
ingerência alguma tem sobre o pactuado, caracterizando típico contrato de adesão a ser
interpretado, é claro, a favor do aderente20.
Tem-se, ainda, que as normas do SFH objetivam o atendimento das necessidades do
mutuário para a aquisição de moradia, sem afetar sua dignidade, saúde e segurança jurídica e, por
serem de ordem pública, restringem a autonomia da vontade.
O princípio do pacta sunt servanda deve ficar afastado pelo da supremacia da ordem
pública quando há disparidade na relação contratual e distorções dos princípios e objetivos do
Sistema Nacional da Habitação, decorrente do reajuste do saldo devedor de acordo com os
índices aplicados à poupança ou outros que ofendem a equivalência salarial e causam prejuízo
por vezes irreparável ao devedor – parte fraca da avenca.
É certo que o desequilíbrio financeiro do contrato, decorrente do lucro exagerado que
as distorções nele constantes proporcionaram a uma das partes, em detrimento da outra,
excessivamente onerada, autorizam a alteração unilateral do pacto, através de provimento
jurisdicional21.

1.4 DOS SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO


No Sistema Financeiro de Habitação, oficialmente, só existe uma modalidade de
reajustamento de prestações e saldo devedor: O Plano de Equivalência Salarial por Categoria
Profissional - PES/CP, instituído pelo Decreto-Lei 2.164, de 1984.

Inobstante a Lei 8.962, de 1993, ter instituído o Plano de Comprometimento de


Renda - PCR, esta está em total desconformidade com o texto de nossa Carta Magna, o que a

20
CDC - Art. 47 - As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.
21
"... os mutuários que contratam com os bancos não o fazem numa situação de igualdade, mas em verdadeiros contratos de
adesão, em nítida inferioridade. É preciso recompor o equilíbrio." RT 629/253
26

torna inconstitucional. O que ocorre é que a referida lei, ao determinar a correção do saldo
devedor pela TR e que as prestações devam ser corrigidas de modo igual ao saldo devedor, impõe
ao Mutuário uma forma desproporcional de correção do débito, causando um desequilíbrio entre
a prestação e seu salário, fugindo, assim, da regra básica da equivalência salarial, que é um
princípio sagrado do Sistema Financeiro de Habitação.

Entretanto, os agentes financeiros a têm adotado, e o Mutuário tem que recorrer à


Justiça para restabelecer o equilíbrio entre sua prestação e seu salário.

Pior, ainda, são outras modalidades adotadas e que sequer advém de textos legais,
como o Sistema em Série Gradiente, o Sistema SACRE, e a famosa "Tabela Price", dos quais
passamos a fazer considerações.

No Sistema em Série Gradiente o agente financeiro disfarça um lobo de cordeiro,


pois, com a alegação de que a prestação inicial foi reduzida em um determinado percentual, aos
poucos (mês-a-mês) esse percentual vai sendo incorporado à parcela mensal (gradativamente -
daí o nome gradiente).

Na verdade, por este sistema o que ocorre é que na prestação inicial o agente
financeiro não incorpora a parcela de amortização (a prestação é composta de amortização +
juros) e o que o Mutuário paga é só juros, isto é, ganho do agente financeiro, sem que nada
amortize do saldo devedor, o que, ao ver do Portal Nacional do Mutuário, caracteriza
enriquecimento ilícito do agente financeiro.

O Sistema SACRE, caso fosse aplicado corretamente, seria o meio mais justo de
correção do débito. Nele, o valor da prestação é a divisão do saldo devedor atualizado pelo prazo
remanescente do contrato.

Ocorre que, para calcular a primeira prestação, o agente financeiro utiliza-se da


"tabela price", onde os juros são embutidos na prestação. Ora, como pode os juros estarem na
prestação e no saldo devedor ao mesmo tempo. É duplicidade de cobrança, o que também
caracteriza um ilícito, inclusive penal, pois bate de frente com a Lei de Usura.
27

Neste sistema, caso os juros fossem embutidos unicamente no saldo devedor, pelo
método de juros simples, sem a utilização da TR (usando-se o IPC ou INPC), a prestação seria
aquilo que pretende o mutuário nas milhares de ações judiciais pelo Brasil afora.

Quanto à "tabela price", esta, na verdade, não se trata de uma forma de atualização
de valores, mas de cálculo da prestação inicial.

Em seu país de origem (França) ela funciona perfeitamente, e seu objetivo é fazer
com que o financiamento, ao ser paga a última parcela, liquide o débito, o que não ocorre no
Sistema Financeiro de Habitação.

Explicamos: no Brasil e mais precisamente no Sistema Financeiro de Habitação,


existe a figura da correção monetária pós-fixada (o que não existe na França e em quase país
nenhum), o que fará com que as prestações, nas quais já estão embutidos os juros contratuais,
sofram novas atualizações, levando o Mutuário, ao final do contrato, a um resíduo impagável, o
que configura a ilegalidade de seu uso e, inclusive, a desvirtualização de sua própria finalidade.

Além disso, os juros são capitalizados (juros de juros) e, segundo cálculos efetuados,
num financiamento de 15 anos, o Mutuário vai pagar 220% a mais que os juros contratuais
previstos.

Assim, no entendimento do Portal Nacional do Mutuário, o sistema correto de


atualização no S.F.H. seria a divisão do saldo devedor atualizado (pelo IPC ou INPC) através de
juros simples (se eu devo R$-1.000,00 a 10% ao ano, ao final de um ano, sem nada pagar meu
saldo devedor é R$-1.100,00 + a atualização monetária do período).

Entretanto, como o Sistema Financeiro de Habitação não vem cumprindo seu papel
social, nada mais resta ao Mutuário se socorrer na Justiça para fazer valer seus direitos, entupindo
nossos Tribunais com milhares e milhares de processos.

1.5 DOS PLANOS DE FINANCIAMENTO


O princípio básico do SFH está sedimentado, originariamente, na equivalência
salarial, ou seja, a prestação mensal do financiamento deve manter uma proporção em relação à
28

renda familiar do adquirente, pois somente desta forma, o trabalhador brasileiro tem condições
financeiras de adimplir sua dívida junto ao SFH.
Este princípio elementar que rege o SFH está sedimentado na cartilha – “A
Equivalência Salarial no SFH” – Ministério do Interior – Banco Nacional da Habitação – Editado
pela Secretaria de Comunicação Social da presidência do BNH – outubro de 1984 – p. 05, a
saber:
Neste diapasão, a Exposição de motivos 071, de 18.09.84, que originou o DL
2.164/84 e instituiu o Plano de Equivalência Salarial (PES), no item 8, letra b, e item 16, expõe:
8. Diante do exposto, temos a honra de submeter à elevada consideração de
Vossa Excelência o projeto de DL anexo, que dispõe o seguinte:
(...)
b. garante que a prestação da moradia própria seja reajustada com o
mesmo percentual e a mesma periodicidade do aumento do salário da
categoria profissional do adquirente ou, nos casos de aposentados, de
pensionistas e de servidores públicos ativos e inativos, com o percentual
correspondente à correção nominal de seus proventos, pensões e
vencimentos ou salários.
(...)
16. As medidas aqui propostas tratam de matéria de natureza financeira e
revestem-se de grande interesse público, particularmente porque buscam
trazer tranqüilidade a milhões de famílias adquirentes de moradia própria
através do SFH, razões pelas quais entendemos da conveniência da urgente
expedição do Dec.-lei cuja minuta ora submetemos à superior consideração
de Vossa Excelência.
(Ass). Antonio Delfim Neto, Ernane Galvêas, Mário David Andreazza”.
Com efeito, a exposição de motivos 071/84 e o DL 2.164/84, que instituíram o plano
de Equivalência Salarial não deixam qualquer dúvida.
Desta forma, conclui-se que os mutuários do SFH têm o direito de ter suas prestações
mensais adaptadas à nova renda familiar, direito esse assegurado pela Equivalência Salarial
instituída no SFH, o qual não deve ser interpretado levando-se em consideração uma única lei em
29

tese, mas todo o sistema, pois esta é e foi a intenção do legislador ao instituir o princípio da
Equivalência Salarial.
De acordo com PORTO CARREIRO22, os contratos firmados no âmbito do SFH,
devem ser interpretados levando-se em consideração o Princípio da Equivalência Salarial,
acrescendo-se, ainda, os fins sociais e as exigências do bem comum.
Já o Plano de equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) foi criado
através do DL 2.164/84, no qual ficou estabelecido que a partir do ano de 1985 e em caráter
permanente o reajuste das prestações mensais seria efetuado de acordo com o percentual de
aumento salarial da Categoria Profissional do mutuário.
Assim, os reajustes das prestações mensais e acessórios deveriam ocorrer 30 dias
após o aumento salarial decorrente de lei, acordo ou convenção coletiva de trabalho ou sentença
normativa da categoria profissional do mutuário e para aposentados, pensionistas e servidores
públicos ativos e inativos, 30 dias após a data do aumento de seus proventos, pensões,
vencimentos e salários.
O DL 2.240/85 estabeleceu que o reajuste das prestações ocorreria 60 dias após o
aumento salarial da Categoria Profissional do mutuário, sendo estendido esse critério a todos os
contratos firmados pelo PES/CP.
Esse critério de reajuste das prestações foi adotado até a edição da lei 8.004/90, de
14.03.1990, que determinou que a periodicidade dos reajustes das prestações mensais dos
financiamentos regidos pelo PES/CP ocorresse 30 dias após a vigência do aumento salarial da
Categoria Profissional do Mutuário.
Dessa forma, com a edição da lei 8.004/90 as prestações mensais dos financiamentos
habitacionais passaram a ser reajustadas 30 dias após o aumento salarial do mutuário,
independente de ser ou não data-base da categoria Profissional.
Nos contratos habitacionais em que a previsão dos reajustes era anual, o
reajustamento das prestações mensais continuou a ser anual, baseado no primeiro mês em que foi
aplicado o primeiro reajuste com base na equivalência salarial.
O Plano de Equivalência Salarial (PES) foi criado pelas Medidas provisórias 318, de
24.04.93; 323, de 26.05.93 e 328, de 25.06.93. O PES somente se aplica para os contratos
assinados no período compreendido entre 24.04.93 a 27.07.93. O reajuste da prestação mensal

22
Introdução ao estudo do Direito, 3a. ed., Orlando de Almeida Secco, p. 220
30

obedece ao mesmo índice e periodicidade de atualização do saldo devedor, respeitando o


comprometimento inicial da renda familiar.
Temos ainda, o Plano de Comprometimento de Renda (PCR), que foi instituído
pela lei 8.692/93. Este Plano apresenta as seguintes características:
I. Comprometimento máximo de 30% da renda bruta do mutuário para o
pagamento das prestações mensais;
II. Reajuste mensal das prestações pelo índice e a mesma periodicidade
dos depósitos em caderneta de poupança na data da assinatura do
contrato;
III. Taxa máxima de juros de 12% ªª;
IV. Prazo máximo de financiamento: 30 anos;
V. Renovação anual do contrato para evitar resíduos do saldo devedor;
VI. Não possui cobertura do FCVS23, o que significa que, no final do
contrato, havendo saldo devedor, este deverá ser pago pelo mutuário,
podendo a quitação deste saldo ser efetuada mediante dilação do prazo
original do financiamento;
VII. Nas transferências dos contratos habitacionais serão asseguradas ao
novo mutuário as mesmas condições de prazo, juros e plano do
financiamento;
VIII. A prestação inicial no PCR será 15% inferior ao PES. Isto porque não
incide na prestação mensal o Coeficiente de equiparação Salarial
(CES24);
IX. Anualmente é realizada a verificação do equilíbrio do contrato,
processando-se o recálculo da prestação com base no saldo devedor
atualizado.
Todavia, ainda temos algumas linhas de crédito disponíveis no SFH. Porém, estes
também são abusivos e desequilibrados.

23
Fundo de Compensação das Variações Salariais, que cobre eventual saldo residual.
24
CES – consiste em uma taxa expressa em percentual, fixada no contrato de mútuo, a qual incidirá sobre o valor do
encargo mensal, ou seja, da parcela de amortização e juros, destinada ao resgate do financiamento.
31

No PCI – Poupança Vinculada, esta Poupança de Crédito Imobiliário também


denominada de “poupanção”, é oferecida pela CEF. O interessado deverá fazer depósito no valor
das prestações mensais durante 12 meses.
Após ter poupado por um ano, poderá obter um empréstimo de até 100% do valor do
imóvel, sem a comprovação de renda, com juros anuais de 12%, mais Taxa Referencial.
Com relação às cartas de Crédito, temos três modalidades oferecidas pela CEF, a
saber:
a) CARTA DE CRÉDITO FGTS: nessa modalidade de crédito a CEF concede o
financiamento para quem ganha até 12 salários mínimos, desde que o mutuário não possua outro
imóvel ou outro financiamento junto à CEF. O imóvel pode custar até R$ 62 mil e o valor do
empréstimo será de no máximo 32.600,00.
Observe-se no quadro a seguir, as principais características deste método:
CARTA DE CRÉDITO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
Renda familiar Empréstimo máximo Valor máximo da prest. Juros % Prazo máximo de pagto.
R$ 600 R$ 13.671 R$ 131 4,3 % 20 anos
R$ 1.000 R$ 22.186 R$ 231 5,1 % 20 anos
R$ 1.440 R$ 32.600 R$ 372 7,0% 30 anos

b) Carta de crédito Associativa: Esta modalidade tem as mesmas características da


carta de Crédito FGTS. A diferença consiste que na carta de crédito associativa o financiamento é
liberado para grupos de mutuários (até 100 pessoas), que apresentam junto à CEF o projeto do
empreendimento para sua aprovação.
c) Esta modalidade de financiamento é destinada aos mutuários com renda superior a
12 salários mínimos. O financiamento será no máximo em 15 anos, com juros anuais que serão
de 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR).
d) Programa de carta de crédito: O Governo Federal no mês de dezembro de 1995
lançou o “Programa carta de Crédito”, destinado ao financiamento da casa própria para famílias
com renda de até 12 salários-mínimos.
Desde sua criação, a concessão de novos financiamentos já atingiu a casa de 112 mil
contratos, sendo que a meta do programa era de atingir 200 mil financiamentos no final do
primeiro trimestre de 1998.
32

O acesso à Carta de Crédito, depois da desburocratização promovida pela CEF no


início de 1997, passou a ser simples. Isto Porque, o interessado em comprar, construir ou
reformar um imóvel, terá que apresentar somente três documentos para obter o financiamento25.
Os principais agentes financeiros privados apresentam linhas de crédito vinculadas ao
SFH. Nestas linhas de crédito, o valor mínimo do imóvel é de R$ 70 mil, o máximo de R$ 180
mil, sendo que estas instituições emprestam de R$ 30 mil a R$ 90 mil.
O prazo de financiamento é no máximo de 15 anos, com juros anuais de 12% ao
ano, mais a Taxa Referencial (TR), desde que o interessado não possua outro imóvel.
a) carteira hipotecária: Esta forma de financiamento também é fornecida pelos demais
agentes financeiros e possui menos restrições que os empréstimos pelo SFH. O imóvel tem que
custar no mínimo R$ 70 mil, não havendo limite máximo para o financiamento, com juros
anuais de 14% a 15%, mais a Taxa Referencial (TR).
b) Construtoras: Nos lançamentos habitacionais existem duas opções para o
comprador do imóvel. A primeira, o financiamento pelo SFH. Na aquisição de imóvel na planta,
o comprador somente poderá optar pelo SFH após a entrega das chaves. Neste período fica
sujeito aos juros e tabelas das construtoras, sendo que as prestações são reajustadas pelo Índice
Nacional da Construção Civil, que varia de 7% a 9% ao ano.
Temos ainda, a lei 9.514, de 20.11.97, que criou o SFI – Sistema Financeiro
Imobiliário, o qual será em parte administrado pelo setor privado, tem por objetivo ativar o setor
e a indústria da construção civil no país.
Nesse sistema, o comprador somente terá a escritura definitiva após a quitação da
dívida, podendo ser retomado o imóvel no prazo de três a quatro meses. O prazo de
financiamento deverá ficar de 12 a 15 anos, as taxas de juros anuais de 14% a 15%.
Na verdade, o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI não busca atender os anseios da
população de baixa renda, visto que os juros que serão praticados e as regras das empresas
associadas que financiarão o sistema é incompatível com a função social da habitação popular.
A grande diferença entre o SFI e o SFH consiste que no SFI o mutuário não é
proprietário do imóvel enquanto não pagar a última prestação do financiamento. Já no SFH o
mutuário torna-se proprietário do imóvel por ocasião da assinatura do contrato.

25
Carteira de identidade, comprovante de renda e do imóvel objeto do financiamento.
33

Entretanto, conforme se pôde constatar das diversas linhas de crédito supra


mencionadas, temos que praticamente todas, estipulam taxa de juros superiores à legalmente
determinada pela lei 4.380/6426 e utilizam ainda, a extorsiva TR, que nada mais é do que
capitalização de juros.
Estes fatores, com certeza tornam o contrato de mútuo habitacional, desequilibrado,
extremamente oneroso e até inadimplível para o cidadão, no passar dos anos, o que gera sua
necessidade de revisão. Para embasar esta revisão, percebe-se que tais fatores (juros e TR), ferem
o princípio da equidade contratual, equilíbrio entre as partes e o princípio da comutatividade.
Ainda, por se tratar de contrato de adesão, temos que o mutuário não tem a oportunidade de
discutir e muito menos alterar estas condições impostas unilateralmente.
A taxa de juros correta a ser aplicada, é a disposta no art. 6., “e” da lei 4.380/64, pois
em uma análise superficial poder-se-ia até dizer que, por ser posterior e específica, a lei 8.692/93
teria revogado tacitamente o disposto na lei 4.380/64 e, em conseqüência, nenhum óbice existiria
á aplicação da taxa de juros utilizada. Todavia, tal interpretação se mostra equivocada, posto que
não obstante o SFH ser formalizado com o objetivo de propiciar a concessão de um crédito
específico, qual seja, o crédito para a aquisição da casa própria, não deixa ele, também, de estar
sujeito às normas e regulamentações do Sistema Financeiro Nacional – SFN.
Tanto é assim que a própria lei 4.380/64 determinou, em seu artigo 8o., que as
regulamentações sobre o financiamento do SFH seriam de competência da então SUMOC
(Superintendência da Moeda e do Crédito), sendo tal competência ratificada pelo DL 2.291/86
(art. 7o. III).
Ora, sendo o Conselho Monetário Nacional o órgão de cúpula de nosso SFN e estando
o SFH sujeito às regras por aquele editadas, dúvidas não restam de que este último é parte
integrante daquele primeiro e, destarte, também estar ele sujeito à forma de regulamentação
prevista pelo art. 192, da CF/88.
Logo, tendo em vista a importância do assunto, nossa Carta Magna tratou de
determinar que o SFN e, em conseqüência, o SFH, além de ser “estruturado de forma a promover
o desenvolvimento equilibrado do País e a servir os interesses da coletividade, será regulado em
lei complementar” (art. 192), haja vista que desta forma, ou seja, regulamentando-se a matéria
por lei de quorum qualificado, garantir-se-ia uma maior segurança jurídica e, assim, ao menos

26
Em seu artigo 6o., alínea “e”, que estabelece como limite dos juros convencionais, o valor de 10% ao ano. Esta, portanto, é a
34

teoricamente, evitar-se-ia a barganha e a pressão de grandes grupos econômicos sobre a atividade


legislativa, garantindo-se, desse modo, um maior debate sobre a política mais favorável, nos
dizeres da própria Constituição, ao desenvolvimento equilibrado do país e a servir os interesses
da coletividade, mormente aos interesses dos fragilizados usuários das redes bancárias e dos
debilitados mutuários do SFH.
Destarte, tanto a lei 4.595/64, que regula o SFN, quanto a lei 4.380/64, que regula o
SFH, bem como suas alterações ocorridas anteriormente á vigência da Constituição/88, foram por
ela recepcionadas como leis materialmente complementares e, obviamente, somente por leis
destas natureza poderiam e podem ser alteradas ou revogadas.
Malgrado toda esta preocupação constitucional, sobreveio a lei Ordinária 8.690/93, a
qual introduziu o denominado Plano de Comprometimento de Renda (PCR), no âmbito do SFH.
Tal incursão legislativa, anunciada aos mutuários como uma grande saída para os problemas até
então existentes além de ser extremamente prejudicial, mostra-se de todo modo incompatível com
o ordenamento jurídico.
Trata-se de um verdadeiro despautério que deve ser corrigido pelo Poder Judiciário. A
lei Ordinária 8.692/93 deve ser considerada inconstitucional por imiscuir-se em matéria de
competência de lei complementar, devendo, pois, prevalecer a disposição da lei 4.380/64 que,
como dito, foi recepcionada como lei materialmente complementar e, assim, devem os juros
contratualmente estipulados serem reduzidos pelo limite estabelecido pelo citado art. 6o., letra
“e”, isto é, 10% ao ano27.
Com relação à TR, esta é extremante abusiva, pois é de entendimento público que a
TR, como taxa de remuneração das aplicações financeiras com prazo fixo de 30 dias, tem o
objetivo de remunerar o saldo devedor, ao invés de simplesmente atualiza-lo, como prevê o
contrato e a legislação. A adoção da TR sujeitaria o aderente ao pagamento de dupla remuneração
do financiamento: uma vez, pela taxa de juros remuneratórios pactuada e outra vez, pelo efeito da
atualização do saldo devedor pela TR.
A utilização de critérios diferenciados para o reajustamento das prestações e para a
atualização do saldo devedor, resulta no mesmo efeito de não se adotar o critério pactuado para o
reajustamento das prestações, pois de um lado, corrigem-se as prestações por índices de
evolução salarial e de outro lado, atualiza-se o saldo devedor por índice que mede o custo do

taxa máxima efetiva de juros, equivalente à taxa nominal de 9,5690% ao ano à ser aplicado.
35

dinheiro, ou seja, taxa de juros, que sempre foi muito maior do que os reajustes salariais. Por este
critério, obrigatoriamente ocorre saldo devedor residual. Ou seja, quando as prestações são
corrigidas pelo PES/CP e o saldo devedor é corrigido pela TR, o único efeito do PES/CP seria a
postergação do pagamento das prestações. Esta postergação custaria ainda muito cara, pela
incidência de juros capitalizados mensalmente e correção monetária.
Em nenhuma destas linhas de crédito se tem um contrato justo, equilibrado,
adimplível e de acordo com a função social do SFH. Como já exposto neste estudo, os contratos
de mútuo/habitacional devem ser revistos, com objetivo de se substituir a taxa de juros e a taxa de
atualização da dívida, nos moldes da lei 4.380/64, para que o cidadão tenha condições financeiras
de acompanhar a evolução da dívida28.

2 A EVOLUÇÃO DOS FINANCIAMENTOS

2.1 A ESTRUTURA DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL


Os recursos financeiros iniciais do BNH – constituídos, em significativa proporção,
por fundos públicos não reembolsáveis – se, por uma parte, eram qualitativamente compatíveis

27
Entendimento da 5a. vara Cível da Comarca da Capital/SC – Autos: 023.99.05.0123-9.
36

com uma política habitacional voltada, predominantemente, para as populações mais pobres,
revelaram-se excessivamente reduzidos para a consecução dos objetivos econômicos, sociais e
políticos atribuídos ao Banco, em 1964. Mantida essa estrutura de financiamento o número de
famílias atendidas e de empregos criados teria sido tão pequeno que não causaria impacto maior
na situação habitacional e no mercado de trabalho. A partir desta constatação, partiu-se para
outro esquema de financiamento, calcado sobre recursos onerosos e reembolsáveis que, por seu
volume, seriam capazes de dar ao programa habitacional uma dimensão econômica expressiva,
de forte impacto nos planos do emprego e da geração de renda, mas que, inevitavelmente, levaria
a sacrificar, em grande parte, a concepção de “Banco Social”, idealmente atribuída à primeira
formulação do BNH.
A criação do FGTS como suporte das atividades do BNH representou, na verdade,
um novo esquema de enfrentamento do problema habitacional, com evidentes ganhos no plano
da produção quantitativa mas ao preço de uma mudança qualitativa da clientela. Nem por isso,
entretanto, pode ser subestimado o impacto social, em termos de criação de empregos, aumento
de renda e melhoria dos níveis de bem-estar de um expressivo número de famílias, de um
programa que levaria à concessão de 2.654 mil financiamentos habitacionais, dos quais mais da
metade destinados a famílias com renda de até 5 salários mínimos29 e 89% a famílias de até 10
salários-mínimos, se se computa a totalidade dos três últimos Programas (vide anexo 1 e 2). A
população beneficiada com essas habitações equivale a sete vezes à de Brasília, e à soma das
populações urbanas de 16 capitais brasileiras (as 15 do Norte-Nordeste e Campo Grande), no
Censo de 1991. Conforme demonstra MARCUS MELO30, entre 1970 e 1983, as habilitações
financiadas pelo BNH (sem incluir SBPE) representaram 23% do incremento de domicílios
urbanos no Brasil e um terço na região Nordeste, participação que se eleva, respectivamente, a
38% e 42% se se considera o SFH como um todo (BNH + SBPE). Em alguns estados (casos de
Sergipe, Pernambuco e Rio Grande do Norte), essa participação se aproximou dos 50%
(BNH/FGTS) e ultrapassou os 60%, nos dois primeiros estados, ao incluir-se os financiamentos
do SBPE.

28
Temos no anexo 8, um modelo básico de ação de revisão contratual.
29
Programas COHABs, PROMORAR, FICAM, PROFILURB e parte dos Programas Institutos, Empresas e
Cooperativas.
30
MELO, Marcus André B. C de”Estrutura intra-urbana, regimes de acumulação de Sistemas Financeiros da
Habitação: Brasil em perspectiva comparada”. Rio de Janeiro: FGV, no. 31, 1990, p. 37-51
37

Deve-se reconhecer, contudo, que o princípio da auto-sustentação que esteve na base


da concepção do SFH, a partir da criação do FGTS e reiterado no Estatuto do BNH como
empresa pública, era coerente com o novo esquema de financiamento do programa habitacional
adotado em 1966, produziu resultados positivos para o conjunto da economia e para um
apreciável contingente da população urbana, mas, entendido em sentido estrito, era
intrinsecamente incompatível com o caráter universalista que se pretendeu atribuir ao programa,
numa visão teórica sem possibilidades de confirmação prática na estrutura econômica jurídica e
política vigente.
O reconhecido êxito do BNH/SFH na mobilização de recursos para os setores de
habitação, saneamento básico e investimentos urbanos não elimina sua principal limitação: a
insuficiência ou inadequação de suas fontes de financiamento para atender as necessidades da
população com renda inferior à três salários mínimos, até 1975, e a cinco salários-mínimos, daí
por diante. Operando basicamente com recursos onerosos, o BNH e o SFH, como um conjunto,
estavam habilitados apenas para o atendimento da demanda solvente. Os subsídios cruzados
praticados pelo Banco em suas condições de financiamento (sobretudo através das taxas de juros
e dos níveis de poupança própria diferenciados em função das faixas de renda) revelaram-se
insuficientes para cobrir o hiato entre os baixos salários de metade da população urbana brasileira
e os níveis das prestações dos financiamentos habitacionais. Para atingir esse objetivo, teria sido
necessário – como ainda o é, hoje, mobilizar um volume de recursos de origem fiscal, que
pudessem ser investidos a fundo perdido, muitíssimo superior ao que foi alocado ao BNH ao
longo da sua existência.
Conforme foi indicado, ainda antes da criação do FGTS, tendo em vista que parte dos
recursos do BNH seriam reembolsáveis e onerosos (letras imobiliárias emitidas pelo Banco), a
própria Lei 4.380/64 determinou a adoção, pelo ministério do Planejamento, “das medidas
necessárias para criação de um Fundo de Assistência Habitacional objetivando o financiamento
às populações de renda insuficiente, destinando-lhe recursos próprios” (artigo 66). Tal Fundo
jamais foi criado, não porque o BNH a ele se opusesse, pois somente teria a lucrar com o
aumento dos recursos para habitação popular, mas porque tal providência não se encaixava na
concepção de política econômica dominante à época. A verdade é que, nos anos de
38

funcionamento do BNH, os recursos fiscais de origem federal transferidos ao Banco


representaram menos de 1% de suas aplicações totais31.
Isto não significa, entretanto, que as famílias de baixa renda atendidas com
financiamentos do BNH não tenham sido subsidiadas no preço da habitação. Na realidade, os
mutuários das COHABs pagavam, por seus imóveis, preços inferiores aos custos e, numa
proporção ainda maior, aos níveis do mercado para o mesmo tipo de habitação. A diferença entre
custo e preço de venda, entretanto, representada pela não transferência aos compradores, em um
grande número de projetos, dos custos de terreno e de sua urbanização, era bancada pelos
escalões da administração pública com menor capacidade econômica-financeira para faze-lo: os
governos estaduais e municipais, controladores das COHABs, o que, sem nenhuma dúvida,
constituiria um paradoxo somente explicável pelas características autoritárias e centralizadoras do
regime político implantado em 1964.
O registro feito no item anterior não deve, entretanto, levar à conclusão de que, o
problema habitacional das populações pobres do Brasil possa ser resolvido tendo como fonte
predominante os subsídios fiscais. A dimensão das carências é tão grande que o Tesouro não teria
capacidade financeira para elimina-las, mesmo admitindo-se que existisse a decisão política para
tanto. Na verdade, para faze-lo sem levar déficit fiscal a níveis que provocariam inflação e, com
isto a redução do valor real dos salários (o que poderia anular os efeitos do subsídio) ou sem
deixar a descoberto outras demandas sociais nos campos da saúde, educação, segurança pública e
outros, seria necessário um aumento da carga tributária incompatível com níveis mínimos
aceitáveis de crescimento econômico em um sistema de mercado, além de inviável com a
estrutura da representação parlamentar até hoje vigente no sistema político brasileiro. De toda
forma, porém, o volume de recursos fiscais a ser mobilizado para reduzir as necessidades
habitacionais insatisfeitas da população brasileira – o que deve constituir um objetivo de política
econômica e social – é claramente superior ao historicamente observado antes, durante e depois
do BNH. A experiência brasileira indica, ademais, que, se tais subsídios são indispensáveis, sua
eficácia exige que se cumpram dois requisitos: I) que se definam fontes de custeio específicas e
permanentes para os mesmos, sem o que eles variarão ao sabor das administrações e seu caráter
errático comprometerá a continuidade da política habitacional; II) que se estabeleçam critérios
objetivos para sua concessão, assim, como mecanismos coletivos de fiscalização permanente,

31
BNH – Relatórios anuais de atividades e balanço de novembro/1986 – SBPE: Boletins do Banco Central do Brasil,
39

sem o que existirá, sempre, o risco de utilização clientelística tão freqüente quanto se trata de
distribuir gratuitamente recursos públicos no Brasil.

2.2 DA CORREÇÃO MONETÁRIA NOS FINANCIAMENTOS


HABITACIONAIS
A análise do problema objeto deste tópico torna indispensável um exame sobre a
evolução das normas legais e dos regulamentos do BNH sobre a matéria.
O sistema de correção monetária dos contratos de financiamento do SFH foi
estabelecido, inicialmente, na lei 4.380/64, que criou o BNH e o SFH. A sistemática inicial dos
reajustamentos foi fixada no art. 5o. e seus parágrafos, onde se estabelece a possibilidade de
correção monetária dos contratos de vendas ou construção para pagamento a prazo ou de
empréstimos com tal finalidade, toda vez que o salário mínimo legal for alterado, com base em
índice de preços apurado pelo Conselho Monetário Nacional e que reflita as variações do poder
aquisitivo da moeda nacional (caput e § 1o.). os reajustes se fariam na mesma proporção da
variação de tal índice entre a data da assinatura do contrato e a do primeiro reajustamento do
salário-mínimo e, daí por diante, entre os meses de duas alterações sucessivas do salário-mínimo
(§2o). Do contrato deveria constar, obrigatoriamente, a relação original entre a prestação mensal e
o salário mínimo em vigor na data do contrato (§4o.)
O § 5o. determina que “durante a vigência do contrato, a prestação mensal reajustada
não poderá exceder, em relação ao salário mínimo, a percentagem nele estabelecida”. Para os
servidores públicos, os reajustamentos poderiam ser aplicados “ tomando como base a vigência
da lei que lhes altere os vencimentos (§9o.). No art. 6o. e parágrafos, definem-se os requisitos a
que deveriam obedecer tais contratos para que pudessem incluir cláusulas com o mecanismo de
indexação estabelecido no art. 5o.. Já para as aplicações do Sistema Financeiro da Habitação, tal
mecanismo deixa de ser uma faculdade e torna-se compulsório (art. 10 e §1o.). Os artigos 17 e 18
definem a competência do BNH para regulamentar as condições a que deverão obedecer os
contratos de financiamento do SFH. Os arts. 15 e 52 mandam aplicar as mesmas regras de
correção monetária aos recursos captados pelas entidades do SFH, com que se estabelece a lógica

SBPE – Boletim estatístico, editado p/BNH e FGV; conjuntura econômica, 28 (3), março/1974, p. 68
40

do Sistema Financeiro de aplicar o mesmo sistema de indexação às suas operações ativas e


passivas32.
O intervalo da correção monetária das prestações e do saldo devedor dos
financiamentos foi reduzido para três meses, pela Lei 4.728/65 (art. 26, II e § 6o.).
O artigo 30 da Lei 4.864, de 29.11.65, reiterou a obrigatoriedade da correção
monetária nas aplicações habitacionais enquadradas no SFH. É importante assinalar no § 1o.
deste artigo, a preocupação do legislador com o caráter cogente da lei.
Em agosto de 1966, considerando, entre outras razões, “que o problema da correção
monetária aplicada às operações habitacionais atinge a maioria da população nacional” e “que,
dada a diversidade de critérios preconizados pelas leis que regem a matéria, a sua aplicação tem
gerado dúvidas e incertezas sobre o ponto de suma importância na vida das classes menos
favorecidas, o que pode acarretar intranqüilidade social” e, ainda “a urgência de promulgação de
norma legal que ponha fim ao estado de incerteza decorrente das dúvidas e fatos acima
referidos...”, o Dec.-lei 19, determinou a inclusão, em todas as operações do SFH, de cláusulas de
correção monetária de acordo com a variação das ORTNs e manteve com o BNH a competência
para expedir as instruções necessárias à sua aplicação33.
Em setembro, foi criado o FGTS, que passaria a ser a principal fonte de
financiamento das operações do BNH. A lei 5.107, de 13.09.66, institutiva do Fundo, foi taxativa
ao determinar: I) a aplicação aos depósitos do Fundo aos mesmos critérios de correção monetária
do SFH (art. 3o.); II) a incidência, nas operações ativas realizadas com recursos do Fundo (que
representavam a quase totalidade das aplicações do BNH), de correção monetária igual à
utilizada para os depósitos (art. 13); e III) a responsabilidade do BNH pela restituição, ao Fundo
do montante dos recursos aplicados, com correção monetária e juros (art. 14). Tais dispositivos
ratificam o caráter sistêmico dos financiamentos habitacionais regulados pelo BNH ao determinar
a aplicação dos mesmos índices de correção monetária às operações ativas e passivas do FGTS,
principal fonte de recursos dos bancos.
Em 29.04.75, o governo federal, objetivando maior liberdade na recuperação do valor
real do salário mínimo, editou a lei 6.205, que proibiu a utilização do mesmo como indexador de

32
Até 14.07.65, o índice que serviu de base à correção do salário-mínimo e das prestações e saldos devedores dos
contratos do SFH foi idêntico.
33
O §1o. do art. 1o. do Dec.-lei 19/66 faclta a correção das prestações com base no salário mínimo em operações
para aquisição de imóveis residenciais de valor inferior a 75 salários mínimos destinados a famílias de baixa renda.
41

obrigações pecuniárias, o que, evidentemente, incluía as operações do SFH. A lei 6.205/75


determina que “os valores monetários fixados com base no salário mínimo não serão
considerados para quaisquer fins de direito” e que, em substituição ao salário mínimo, o Poder
Executivo estabelecerá novo sistema de atualização monetária baseado nos reajustes coletivos de
salários e que poderia ter como limite a variação das ORTN.
Pela Lei 6.243/77, a ORTN que, quando da proibição do uso do salário mínimo como
indexador tinha sido admitida como limite possível do fator de reajustamento salarial objeto dos
arts. 1o. e 2o. da lei 6.174/74, foi transformada em indexador único de obrigações pecuniárias
originárias de lei ou de negócio jurídico, sendo eivadas de nulidade as disposições contratuais que
não acolhessem tal dispositivo. A única exceção admitida pela Lei 6.423/77, foi para as
“correções contratualmente prefixadas nas operações de instituições financeiras” que são aquelas
aplicadas aos títulos de renda fixa (CDBs, Letras de Câmbios, etc) em contraposição aos de renda
variável (ações, ou depósitos com correção pós-fixada) não se confundido, pois , com
empréstimos concedidos por tais entidades e que, quando corrigidos, sempre adotam a correção
pós fixada. Tanto é assim, que as associações de poupança e empréstimo (APEs), que não eram
instituições financeiras e cujas únicas operações ativas eram os financiamentos habitacionais
enquadrados no SFH, estavam obrigadas a aplicar a Lei 6.243/77.
A disciplina legal da correção monetária das operações do SFH baseadas na variação
trimestral das ORTN (UPC) foi mantida até junho de 1983. Desde 1973, o percentual acumulado
dessas variações no período de 12 meses sempre foi inferior ao das variações salariais. Com o
agravamento da política de compressão salarial adotada pela estratégia recessiva aplicada à
economia desde 1981, mas que tinha sido relaxada em 1982 (ano da primeira eleição direta para
os governos estaduais desde 1965 e da renovação do Congresso Nacional e das Assembléias
Legislativas dos estados), a situação inverteu-se, com um crescimento anual da UPC superior ao
dos salários.
A primeira reação do Governo veio com o Dec. 88.371, de 07.06.83, de curta
duração, que limitou o reajustamento anual das prestações dos financiamentos habitacionais
vencíveis no segundo semestre daquele ano ao da variação dos limites superiores da faixa salarial
do mutuário nos 12 meses anteriores, ou, alternativamente, a 98%, à opção do devedor,
obrigando-se este a pagar, no prazo de 12 meses, com carência de seis, o resíduo do saldo
devedor resultante da diferença entre o reajuste integral pela UPC e o sub-reajuste dos 98%. Este
42

Decreto foi baixado como uma resposta do Executivo às reações negativas dos mutuários a
reajustes de prestações que superavam, pela primeira vez em 8 anos, o dos salários. Um dos
argumentos contrários foi o de que o Executivo não poderia alterar, por via de decreto, um
critério de reajustamento que, no entender dos advogados dos mutuários, decorria de lei, pois eles
ainda consideravam vigentes os dispositivos da Lei 4.380/64.
Ante o inconformismo de muitos mutuários que achavam ter direito adquirido ao
reajuste das prestações dos seus financiamentos em níveis não superiores aos dos salários
respectivos e por isto passaram a recorrer ao Judiciário, o Poder Executivo, apenas, apenas 40
dias após a edição do Dec. 88.371, incluiu, em um Decreto-lei sobre política salarial (nº.:
2.045/83), que também se revelaria de curta duração, dispositivo que permitia aos mutuários que
optassem pela semestralidade dos reajustes terem corrigidas suas prestações, em julho de 1983,
por uma alíquota equivalente a 80% da variação do INPC, mediante o compromisso de
liquidarem o resíduo do saldo devedor resultante do sub-reajuste das prestações, após o final do
prazo do contrato de financiamento.
O Dec.-Lei 2.045/83, entretanto, superaria em, apenas, dois meses, o período de
vigência do Dec. 88.371/83, porquanto seria substituído, em 26 de outubro , pelo Dec.-Lei 2.065,
que trazia nova disciplina para a política salarial e, também, para o reajustamento das prestações
dos financiamentos habitacionais34.
O último Decreto-lei reintroduziu o salário-mínimo como fator alternativo de
correção monetária das prestações mensais, ao facultar aos mutuários três opções: I) aceitação do
reajuste semestral das prestações, com uma correção de 80% da variação do salário mínimo, para
as prestações vencíveis entre julho/1983 e junho de 1985, assumindo o FCVS a responsabilidade
pela liquidação de saldo devedor residual resultante da aplicação do sub-reajuste; II) manutenção
do reajuste anual e correção, por 80% do salário mínimo, das prestações vencíveis em 1983,
assumindo o mutuário a responsabilidade pela quitação do resíduo do saldo devedor, nas mesmas
condições previstas no Dec.-lei 2.045/83 citado; III) manter o reajuste anual, com correção das
prestações pela variação integral do salário mínimo, no período. Nos casos de opção pela UPC,

34
A instabilidade legislativa que caracteriza este período não se limitou ao problema dos reajustamentos das
prestações do SFH mas se estendeu a toda a política salarial. Na realidade, era um subproduto da decomposição da
base de sustentação política do governo que já não conseguia, como antes, a homologação, pelo Congresso, quase
sem modificações, das iniciativas do Executivo.
43

os reajustes das prestações e do saldo devedor seriam trimestrais, tal como previsto no antigo
Plano de Correção Monetária (PCM), que permaneceu vigente.
O crescimento do inconformismo dos mutuários do SFH com a defasagem entre os
reajustes dos salários e das prestações habitacionais, patenteado no aumento do número de ações
judiciais contra o BNH, levou o governo a editar uma nova disciplina, que supunha definitiva,
para a matéria, com o Dec.-lei 2.164, de 19.09.84, que instituiu um novo sistema de
reajustamento das prestações, com vigência a partir de 1985, baseado na equivalência salarial por
categoria profissional. Pelo novo diploma, voltou-se a eliminar o salário mínimo como indexador
das prestações, substituindo-o por outro que assegurava aos adquirentes de habitações pelo SFH o
reajuste das prestações pelos mesmos índices e com a mesma periodicidade dos reajustes do
salário de sua categoria profissional, excluindo-se da correção da prestação o componente do
aumento salarial que excedesse, em mais de 7 (sete) pontos percentuais, a variação da UPC no
período. Para os mutuários autônomos, profissionais liberais ou que não se enquadras em
categoria profissional específica, em lugar do salário da categoria profissional, tomar-se-ia como
base do reajustamento das prestações a variação do salário-mínimo, com o mesmo limite adotado
para os demais mutuários (eliminação do componente do reajuste que excedesse em mais de 7
pontos percentuais a variação da UPC). Para os mutuários antigos em dia com o pagamento de
sua dívida, o Decreto-lei instituiu um incentivo financeiro, consistente em um bônus, a ser
utilizado no pagamento das quotas vencíveis e pagas entre 01.10.84 e 30.09.85 e cujo valor
variava entre 10% e 25% destas, segundo a data do contrato e o exercício, ou não, pelo mutuário,
da opção de correção das prestações por 80% do salário-mínimo, oferecida em 1983. Estes
mutuários poderiam, também, solicitar aos agentes financeiros a incorporação, ao saldo devedor
dos seus contratos, das prestações vencidas e não pagas até a data do requerimento de habilitação
ao bônus. O Decreto-Lei facultava-lhes, também, aderir ao novo sistema mediante Termo Aditivo
ao contrato vigente. Os que não concordassem com a modificação continuariam a ter suas
prestações reajustadas pela variação integral da UPC nos doze meses anteriores.
O Dec.-Lei 2.164/84 não satisfez as lideranças dos mutuários que continuavam a
considerar-se com direito adquirido a reajustes de prestações limitados ao dos salários, sem abrir
mão da anualidade dos primeiros. Ele foi modificado pelo Dec.-lei 2.240, de 31.01.85, para o fim
de precisar a possibilidade de renegociação das prestações em atraso e de fixar o reajuste das
44

prestações para o segundo mês subseqüente ao reajuste salarial, em lugar do primeiro, conforme
constava do diploma anterior.
Em junho de 1985, o Presidente da República aprovou Exposição de Motivos do
Ministro do Desenvolvimento Urbano e meio Ambiente concedendo aos mutuários com contratos
anteriores ao dia 30 daquele mês, enquadrados em quaisquer dos Planos de Correção Monetária
adotados pelo BNH e que ainda não tivessem optado pela equivalência salarial por categoria
profissional plena objeto do Dec.-lei 2.164/84, a oportunidade de faze-lo e terem suas prestações
vencíveis em julho daquele ano reajustadas em, apenas, 45% da variação do INPC entre
agosto/1984 e julho/1985, o que equivalia a um reajuste anual de 112%, contra uma variação de
246,3% nos valores da UPC e de 242% nos do salário-mínimo.
Este benefício não traria nenhum ônus adicional para o mutuário porquanto o FCVS
se responsabilizaria pelo resíduo do saldo devedor imputável ao sub-reajuste dos 112%. Para
habilitar-se ao benefício, os devedores inadimplentes deveriam pagar as prestações vencidas ou
incorpora-las ao saldo devedor, com elevação proporcional das prestações subseqüentes, ou
requerer a prorrogação do prazo contratual de maneira a manter o mesmo valor da prestação,
desde que o prazo total não ultrapasse 30 anos.
Ainda durante a existência do BNH, os mutuários viriam a beneficiar-se com novo
abatimento de suas prestações (com o subseqüente incremento do saldo devedor e das
responsabilidades do FCVS), desta feita inteiramente à revelia do BNH, com a adoção do Plano
Cruzado, pelos Dec.-leis 2.283, de 28.02.86 e 2.284, de 10.03.86, que determinaram a conversão
das prestações do SFH, em 28 de fevereiro, pela média dos seis ou doze meses anteriores,
conforme se tratasse de contratos com reajustes semestrais ou anuais, e o congelamento das
mesmas durante doze meses.
Depois da extinção do BNH, o governo federal veio a conceder novos benefícios aos
mutuários. Com o Plano Bresser (Dec.-Lei 2.335, de agosto/1987), que adotou procedimento
similar ao do Plano Cruzado, com a diferença de que os mutuários deveriam ressarcir,
posteriormente, ao FCVS, em forma parcelada, os pagamentos efetuados a menor durante o
congelamento das prestações. O Plano verão, de janeiro de 1989, decretou novo congelamento
das prestações, no período de fevereiro/maio, deixando de incorporar às prestações congeladas a
variação das URPs dos meses de dezembro e janeiro (que já haviam sido incorporadas aos
salários) enquanto o saldo devedor do período janeiro/março seria reajustado pelas taxas do
45

overnight. As URPs não incorporadas em fevereiro deveriam ser pagas, em três quotas, a partir
do descongelamento. Nesse período (fevereiro/maio), entretanto, os saldos devedores foram
reajustados em mais de 100%. Com o Plano Collor I, de março de 1990, deixou-se de aplicar às
prestações vencíveis em março a variação do IPC nos meses de janeiro e fevereiro (84%). O
Plano Collor II, de fevereiro de 1991, ao deixar de fixar regras para a política salarial até o mês
de setembro, impossibilitou, também, o repasse, às prestações, dos adiantamentos salariais
concedidos nesse período (KLUMB, 1989: 5-6).

2.3 DA CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR E PRESTAÇÕES MENSAIS


Nada tem afligido mais o mutuário, adquirente da "casa própria", do que as
prestações do mútuo. Estas, vale dizer, as prestações que o mutuário paga, pertinentes à operação
financeira que ele efetua junto ao agente financeiro, com vistas ao pagamento da maior parte do
preço de seu imóvel, vêm sofrendo vultosos e descontrolados aumentos, incompatíveis com os
índices de aumento dos vencimentos do mutuário, sorte que, em raras vezes, este acaba por se
deparar com situações das mais difíceis, com seu orçamento estrangulado, o que o leva,
forçosamente, a um inadimplemento involuntário, atrasando largamente as prestações, ao ponto
da execução. Problema maior é o de que a casa, o apartamento, o imóvel financiado fica desde o
início hipotecado a favor do agente financeiro, passando ao domínio deste, em caso de o mutuário
não responder à execução, com relação ao montante do débito, no momento certo.
Medidas tantas têm se tomado ao longo dos anos no intuito de se evitar tal desacerto,
tendo surgido em dias últimos "redutores", "planos gradientes", "refinanciamentos" e outros que
por má-sorte não conseguiram trazer solução ao aflitivo e angustiante problema. Debalde, os
agentes financeiros têm tentado a solução por "acordos" que são propostos ao mutuário, todavia
sem sucesso, porque trazendo um ônus a mais para o financiado, os inviabiliza. - Por força disso,
a longo, quiçá a médio prazo, o que se verá é a diminuição da qualidade de moradia, que se fará
deslocando famílias inteiras em busca de moradia menos cara, cujo preço se juste a seus
rendimentos, "passando" os seus imóveis financiados a terceiros. - Outros que a tanto não
conseguirem, ficarão intranqüilos e temerosos à espera da execução, que tarda mais não falta,
ocasião em que entregarão o imóvel como pagamento da dívida, perdendo ainda tudo quanto
deram em favor dela.
46

A verdade é que é possível uma revisão nos tais contratos de mútuo antes que se
chegue ao ponto de que acima se disse, na qual se leva em conta a renda do mutuário, o
percentual de comprometimento para a formação do valor da prestação, além de outros aspectos
do contrato, podendo se reduzir o valor das prestações, devolvendo assim ao mutuário a
possibilidade de continuar cumprindo a sua parte, isso é, pagando as prestações do mútuo, dentro
de uma normalidade. Isso tudo, entretanto, pela via judicial. É uma verdadeira intervenção feita
pelo Estado-Juiz aos contratos de mútuo, no caso, como fim de reequilibrá-los. O contrato sofre
alteração imediata e eficaz, com o fito de reequilibrá-lo, para que tudo siga em normalidade,
como se disse. Nesse sentido, vimos lição das mais expressivas, do memorável Mestre Orlando
Gomes, em sua obra "Contratos", que se fez assim:
Portanto, quando acontecimentos extraordinários determinam radical
alteração no estado de fato contemporâneo à celebração do contrato,
acarretando conseqüências imprevisíveis, das quais decorre excessiva
onerosidade no cumprimento da obrigação, o vínculo contratual pode ser
resolvido; ou, a requerimento do prejudicado, o juiz altera o conteúdo do
contrato, restaurando o equilíbrio desfeito. Em síntese apertada: ocorrendo
anormalidade da álea que todo contrato dependente de futuro encerra, pode
se operar sua resolução ou redução das prestações.
Na prática, como a demanda de que se aludiu pode ter trâmite dos mais demorados,
como sói acontecer, podendo o mutuário ser alcançado no trajeto por alguma medida do agente, a
lei coloca à sua disposição nesses casos a ação cautelar, da qual poderá emergir uma decisão que,
de logo, permita ao mutuário depositar em juízo o valor de suas prestações, agora reduzida,
seguindo um critério aceitável de reajustamento, isto até final da ação principal, que será ajuizada
ao depois e que sendo julgada procedente, pela sentença se confirmará os termos da liminar
concedida, mais a orientação da forma de reajustamento a seguir parta as prestações. Em fim,
esse processo, reequilibra o contrato. - Bom frisar que a liminar concedida, tem caráter provisório
e que se não ajuizada a ação principal dentro de trinta dias após a efetivação da medida, seus
efeitos cessam de forma automática, ficando assim o mutuário sem qualquer proteção. Mais do
que isso, se a ação principal for ajuizada a destempo, também assim a liminar perderá seus
efeitos, ficando o mutuário também por isso, desprotegido. - Todavia, cercada de cuidados
técnicos que se exige para as medidas vistas, têm sido elas mecanismos eficientes, restaurando o
47

equilíbrio avariado, impondo a diminuição do valor das prestações e a normalidade do contrato,


como deve ser.
Os reajustes aplicados nas prestações mensais nos contratos regidos pelo Plano de
Comprometimento de Renda – PCR e o Plano de Equivalência Salarial – PES, devem ser
aplicados, pelo agente financeiro, na forma estabelecida na lei 8.004/90, 8.100/90 e 8.692/93 em
anexo.
Não há dúvida que para o mutuário, a única forma de reajuste das prestações consiste
naquela que seja compatível com as suas condições econômico-financeiras, ou melhor, com a sua
renda familiar.
O Sistema Financeiro da habitação, por ocasião de sua criação, estabelecia
parâmetros de comprometimento de renda para o pagamento das prestações, a saber:
a) 01 a 03 salários mínimos: comprometimento de 20% da renda familiar;
b) 03 a 05 salários mínimos: comprometimento de 30% da renda familiar;
c) superior a 05 salários mínimos: comprometimento de 30% da renda familiar.
Por sua vez, a Lei 8.692/93 estabelece o comprometimento máximo de 30 % da renda
bruta do mutuário para pagamento das prestações mensais e acessórios.
Na assinatura do contrato habitacional, o mutuário financia o imóvel e compromete
um determinado percentual de sua renda familiar para pagamento das prestações do
financiamento. Com efeito, para apurar o percentual de comprometimento da renda mensal, basta
dividir a primeira prestação do financiamento pelo valor da renda naquela ocasião.
Da mesma forma, as prestações mensais do financiamento da casa própria contratado
na forma estabelecida na Lei 8.692/93 (PCR e PES), não poderão comprometer um percentual
superior a 30% da renda familiar do mutuário, na forma estabelecida nos artigos 2o e 11o, do
sobredito diploma legal. A análise com base na Prestação X Renda, tem por objetivo assegurar o
comprometimento inicial (CI) com o comprometimento atual (CA), isto é, a relação
prestação/renda verificada no mês de aumento salarial da categoria profissional do mutuário, nos
contratos avençados antes da lei 8.692/93.
O comprometimento atual é calculado da mesma forma que o inicial, apenas
observando que o salário base é o do mês de vencimento da prestação mensal. A análise do
comprometimento deve ser sempre em função do salário do mutuário com maior fonte de renda
individual na assinatura do contrato por ter sido este quem determinou a categoria profissional.
48

Entende-se por relação prestação/renda, o percentual de comprometimento que a


prestação inicial representa no salário “base” do mutuário, sem considerar outros acréscimos
salariais, tais como gratificações, horas extras, função de confiança entre outros, vez que estes
acréscimos têm caráter provisório, podendo, no futuro, deixar de fazer parte da renda familiar do
mutuário.
Da mesma forma, o saldo devedor deve seguir mesmo critério de reajuste pois, caso
contrário, haverá nítido descompasso entre a evolução das prestações e do saldo devedor. Os
saldos devedores dos contratos de financiamentos no âmbito das operações do Sistema
Financeiro da habitação são reajustados atualmente, monetariamente e na mesma periodicidade
dos índices utilizados para a atualização dos depósitos em cadernetas de poupança
correspondentes ao dia da assinatura do contrato35.
Insta registrar que o STF, no julgamento das ADIns 493 (Relator o Sr. Min. Moreira
Alves), ADIn 768 (Relator o Sr. Ministro marco Aurélio) e ADIn 959 (Relator o Sr. Ministro
Sydney Sanches), não excluiu a Taxa Referencial (TR) do sistema jurídico brasileiro, ou melhor,
não proibiu sua utilização como índice de indexação de quaisquer contratos. O que foi proibido
pelo pretório Excelso é que a TR não pode ser imposta como índice de indexação em substituição
firmados em contratos avençados anteriormente a edição da Lei 8.177/91, o que, sem dúvida,
violaria o ato jurídico perfeito e o direito adquirido.
Neste diapasão surgiram duas correntes: A primeira, sustenta que o fato de a TR ser o
parâmetro para se encontrar o índice da poupança, não invalida a correção dos saldos devedores
dos contratos habitacionais que mantêm cláusulas de correção do saldo devedor pelos depósitos
da caderneta de poupança, eis que o índice aplicado para a correção dos saldos devedores é o da
poupança, independentemente de sua origem ou da forma que é encontrado.
A segunda, e mais justa, sustenta que a TR não reflete a depreciação do valor da
moeda frente ao processo inflacionário. Isto porque, não só atualiza o valor nominado, mas
também aumenta o seu valor real, uma vez que reflete as variações do mercado financeiro e não
constitui índice que exprime a variação do poder aquisitivo da moeda.
Parece-me, que a segunda hipótese é a mais justa. A uma, porque na criação do SFH
ficou estabelecido que o saldo devedor dos financiamentos seria corrigido pelo índice que

35
Resolução 1980, de 30.04.93, do Banco Central do Brasil e lei 8.692/93
49

exprimisse a variação do poder aquisitivo da moeda36. A duas, porque desde a sua criação até a
edição da Lei 8.177/91, a legislação pátria não alterou este critério de atualização do saldo
devedor, ou seja, os contratos avençados no âmbito do SFU sempre pactuaram que o índice de
correção dos saldos devedores seria o que refletisse a depreciação do valor da moeda frente ao
processo inflacionário. A três, porque a TR não é índice de correção monetária, mas indexador do
mercado financeiro com expectativa de inflação futura, refletindo o custo da captação da moeda,
com as características que lhe são próprias.
Enfim, a única maneira do mutuário ter condições financeiras de adimplir em dia com
seu financiamento, é a aplicação do mesmo índice para atualizar, tanto as prestações mensais,
quanto o saldo devedor.

2.4 DA APLICAÇÃO DO ÍNDICE DE 84,32% NO SALDO DEVEDOR


Outro motivo de dor de cabeça para os mutuários, que acaba onerando ilegalmente os
contratos de mútuo/habitacional, é a imposição da utilização do IPC para a correção dos saldos
devedores em abril de 1990. Entretanto, este índice é abusivo, e deve ser substituído pelo BTN, o
qual realmente foi aplicado para corrigir as contas de poupança daquele período.
Em abril de 1990, somente as quantias já objeto de caderneta de poupança,
convertidas para cruzeiros, em data anterior a 15 de março de 1990, ou ainda, em cruzados novos,
com aniversário até o dia 13, receberam a atualização de 84,32%, ou seja, vinculada a variação
do IPC.
As demais, não convertidas em cruzeiros – também aplicadas em caderneta de
poupança – ou as contas novas, em poupança, já em cruzeiros, abertas em data posterior ao dia 15
de março de 1990, receberam, am abril de 1990, atualização vinculada à variação do BTNF –
índice “pro-rata tempore” do BTN.
O baixo rendimento das cadernetas de poupança é fato notório, de conhecimento
geral, pois, foram inúmeros os poupadores que sofreram a alteração no critério de rendimento de
seus saldos, também pela ação dos agentes financeiros.
Com o plano econômico, que alterou a denominação da moeda, o Governo federal
visava zerar a inflação. Justamente por esse aspecto é que as cadernetas de poupança,

36
Art. 5o., §1o e artigo 6o. alínea “f”, da Lei 4.380/64
50

aniversariantes depois de 15 de março, somente tiveram a atualização proporcional à variação dos


BTNFs – índice oficial de correção monetária.
Um único índice deve corrigir a todos estes saldos devedores, em abril de 1990, qual
seja: o de variação do BTN, que realmente serviu como base para o alinhamento de todos os
preços e salários em geral.
Por isso, não é demais repetir, irrelevante o dia parâmetro fixado para efeito de
atualização ou reajuste do saldo devedor de financiamento, ou ainda, a data da assinatura do
instrumento contratual propriamente dito.
A jurisprudência pátria é uníssona em acolher os pedidos dos mutuários,
determinando, em abril de 1990, a adoção do índice médio de correção monetária, que é o BTN,
em virtude do IPC – aplicado pelas instituições financeiras – não ter sido o indexador de todas as
poupanças, evitando, assim, a quebra do equilíbrio contratual, bem como a vantagem excessiva
do credor e o prejuízo e empobrecimento do devedor.
Em síntese, não pode haver dois pesos e duas medidas. Se os agentes financeiros não
pagaram a todos os seus poupadores (inclusive contas novas, em cruzeiros, abertas entre 19 e 28
de março de 1990), o índice de 84,32%, a título de correção, não pode majorar,.
Indiscriminadamente, os seus créditos nesse percentual.
De início, é preciso considerar que, por ocasião da contratação do financiamento, as
cadernetas de poupança, o BTN (que substituía a OTN) e os salários tinham um único indexador:
o IPC – Índice de Preços ao Consumidor.
Como advento do Plano Collor I (Plano Brasil Novo) houve uma quebra nessa
previsão, desvinculando-se a correção monetária oficial, os salários e os saldos em poupança da
variação do IPC.
Assim, aplicando-se o IPC de março de 1990, na faixa de 84,32$, sobre os saldos
devedores dos financiamentos habitacionais, foi abalado o equilíbrio contratual entre as partes,
visto que o Bônus do Tesouro Nacional alcançou a variedade de, apenas, 41,28%. Dessa forma,
caso fosse transformado o saldo devedor em BTNs, conclui-se que essa grandeza atingiria um
número muito maior desse referencial, a partir de abril de 1990, constatando-se a onerosidade
excessiva dos mutuários.
Como estes são obrigados a resgatar, integralmente, o valor do saldo devedor do
financiamento, em última análise, a única forma de manter a sua adimplência é adequar o
51

pagamento do débito, inicialmente contraído, ao seu patamar real, através da redução do índice de
reajustamento, atrelando-o aos níveis de inflação, reconhecidos pelo próprio Governo federal.
Vale lembrar, mais uma vez, que o indexador oficial do Governo Federal – o BTN –
no período março/abril de 1990, não atingiu o índice de 84,32%, mas somente 41,28%.
Por sua vez, o credor, ao contrário do mutuário, teve como prêmio o seu
enriquecimento sem causa, pois cobra dos mutuários acima dos índices inflacionários, obtendo
um lucro desmesurado com o empréstimo do capital.
A comprovar a excessividade da dívida, hoje, basta a simples leitura da lei 8.024/90,
artigo 6o, §2o e das circulares que determinaram a forma de correção dos saldos em cadernetas de
poupança, logo após o Plano Collor, em 15 de março de 1990. (legislação em anexo)

2.5 A TR E O SALDO DEVEDOR


Sucessivos planos econômicos inflaram o saldo devedor dos financiamentos
habitacionais ilegalmente. No Plano Collor, p. ex., em Março de 1.990, o saldo devedor foi
reajustado irregularmente em 84,32%, enquanto que as cadernetas de poupança receberam
41,28%, ou seja, o saldo devedor do financiamento deveria ser reajustado pelo mesmo percentual
de reajuste aplicado na poupança, como está descrito no contrato e na legislação, mas isto não foi
considerado em março de 1990.
Para corrigir as mazelas do Plano Collor I, foi criado o chamado Plano Collor II em
1º de março de 1991, e dentre as medidas deste novo plano, fora criada a TR – Taxa Referencial
que serviria para compor a remuneração aplicada às cadernetas de poupança, de forma a torná-la
mais atrativa do ponto de vista da rentabilidade, competindo com fundos de investimento.
Com isso, se desvirtuou a finalidade da poupança, que era manter o dinheiro
corrigido frente à inflação e por este motivo, também se tornou ilegal a sua utilização para a
correção monetária dos saldos devedores de financiamentos do SFH, já que sua aplicação gera
um duplo ganho sobre o capital emprestado, qual seja, correção monetária por TR (disfarçada
sobre a rubrica de poupança) e mais juros contratuais.
À partir dos estudos e seguindo também julgados já proferidos pelos tribunais pátrios,
chegou-se a conclusão que a aplicação da TR é inconstitucional para os contratos firmados antes
de março de 1991, pois fere os princípios do ato jurídico perfeito e do direito adquirido. Já para
os financiamentos firmados a partir de março de 1991, a aplicação da TR é ilegal pois fere, dentre
52

outros, o princípio da transparência estabelecida pelo Código de Defesa do Consumidor e ainda a


finalidade da correção monetária nos financiamentos do SFH.
O correto é que, a partir de março de 1991, todos os financiamentos habitacionais
sejam corrigidos pelo INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE.
Ocorre que para se conseguir isto tem-se que manejar ação judicial. Entretanto, no campo
político, já se acena com esta substituição para novos contratos.
No tocante à incidência da TR e da TBF como índice de correção monetária, sabido é
que a Lei nº 8.177, de 01.03.91, que as criou, estabeleceu sua forma de cálculo a partir da
remuneração mensal média dos depósitos a prazo fixo captados nas agências dos bancos
comerciais de investimento e múltiplos com carteiras comerciais de investimentos.
Quando de sua criação, o Governo Federal, para explicar os ajustes efetuados pelo
Plano Collor, afirmou que os índices supramencionados não eram indexadores, mas sim uma
espécie de taxa de juros. Assim, é possível afirmar que tanto a TR como a TBF são inadequadas
como indexadores de quaisquer obrigações.
A propósito, julgamento da ADIn nº 513-8-DF, Rel. Min. Célio Borja:
“Como visto, a TR é taxa remuneratória e não índice de atualização do
poder aquisitivo da moeda.

Não posso aceitar, data venia, que a mesma lei que define os critérios de
apuração desta taxa de remuneração, sem nada ter a ver com a variação do
poder aquisitivo da moeda, tome-o, ela mesma, como índice de correção
monetária, em substituição a índices legais anteriores que, mal ou bem,
pretendiam medir, aí sim, a desvalorização do padrão monetário nominal.
Não se destinando, segundo a sua definição legal, a dimensionar esta
desvalorização, a TR não pode servir de índice de correção da expressão
nominal da moeda do negócio.…
Observo que, certamente, não pode esta taxa ser considerada um simples
fator de correção monetária. A correção visa a corrigir, simplesmente, a
expressão monetária da obrigação, preservando seu valor intrínseco, o
valor aquisitivo da moeda. Já a taxa de referência, tal como definida no art.
1º, da Lei nº 8.177, de 91, não possui a característica de neutralidade,
53

própria de um índice de correção da moeda, porque seu cálculo se baseia


na variação do custo do dinheiro, que é influenciado pela liquidez do
mercado. É um meio de remuneração e não de recomposição do capital.
Por isso, Sr. Presidente, ela não me parece um meio idôneo para manter a
equação financeira de um contrato”.
Desta forma, resta demonstrado, à evidência, que a forma de cálculo para apuração da
TR e da TBF as caracteriza como representativas da média das taxas de juros praticadas no
mercado pelas instituições financeiras com vistas a remunerar o capital, de modo que como taxa
de juros é que devem ser entendidas, e não como indexadores.
Este é o entendimento que vem prevalecendo no egrégio Superior Tribunal de Justiça,
consoante se percebe dos seguintes julgados:
“DIREITO ECONÔMICO. CORREÇÃO MONETÁRIA. LIQUIDAÇÃO DE
SENTENÇA. BTN. INDEXADOR OFICIAL. SUBSTITUIÇÃO EX LEGE
PELA TR. INCONSTITUCIONALIDADE DECLARADA. ADOÇÃO DO
INPC. REFORMATIO IN PEJUS. LIMITES. PRECEDENTES. RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO.Em face da posição do SUPREMO TRIBUNAL
FEDERAL, inadmitindo a TR como fator de atualização monetária
substitutivo do BTN, a correção dos valores, cuja forma de reajuste estava,
por lei ou por contrato, atrelada à variação do valor do referido título da
dívida pública, cumpre seja procedida, a partir do advento da Lei 8.177/91
(março de 91), com base no INPC” (REsp nº 61.449-0-SP, STJ, 4ª Turma,
Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. 29.05.95, DJU 19.06.95, p. 18.713).

“Vistos, etc.
Retornem os autos a Secretaria para a elaboração de novos cálculos,
excluindo-se dos mesmos a taxa referencial (TR), por não ser índice de
atualização da moeda.A própria lei estabelece que a TR se constituem em
uma taxa remuneratória calculada a partir da variação do custo do
dinheiro e afetada pela liquidez do mercado financeiro.Acentua-se, ainda,
que a TR não são fatores de correção monetária ou indexador de
54

atualização de valores.…” (STJ, 3ª Turma, DJU de 06.08.91, despacho


proferido pelo Min. Vicente Cernicchiaro).

Portanto, em sendo a TR e a TBF taxa de juros remuneratórios, e não meramente


índice de atualização monetária, não podem ser utilizados como indexadores, porque, além de
superar a inflação, sua aplicação sobreposta, mês a mês, traduz capitalização mensal de juros, de
maneira que se incidir sobre as parcelas de contratos, configurar-se-á dupla cobrança de juros
(aqueles embutidos nas parcelas e os embutidos na própria TR).
Existe também a capitalização de juros, ou seja, cobra-se juros sobre juros o que é
ilegal conforme já declarado pelo Supremo Tribunal Federal.
Por fim, ainda observe-se que os agentes financeiros, em muitos casos, cobram juros
maiores que os permitidos por lei, quais sejam, 10% ao ano para contratos firmados até 26 de
julho de 1993 e 12% ao ano para contratos firmados de 27 de julho de 1993 em diante. Dizem-se
respaldados por resoluções do Banco Central que como órgão do Poder Executivo, jamais pode
alterar ou majorar limites de juros fixados por leis específicas do SFH, aprovadas pelo Poder
Legislativo, ou seja, pela vontade do povo.
55

3 O SEGREDO DA ONEROSIDADE EXCESSIVA

3.1 ABUSOS ODIERNOS E REVISÃO JUDICIAL


Difícil, mesmo aos grandes vultos da Filosofia Jurídica, determinar se o Direito age
ou é agido pela sociedade. Mais certo, talvez, estão os que acreditam que a ciência da Justiça
conduz os fatos e por eles é conduzida a um só tempo. Quem sabe, por tal conclusão filosófica,
explique-se a pouca “atenção” do sistema legal brasileiro ao mercado financeiro.
A evolução de nosso país, de uma economia essencialmente agrária – até década de
40 -, passando por incipiente industrialização nas décadas de 50 e 60, consolidando-se nos anos
70 e 80 como um estado industrializado, não necessitou de maior regulamentação do capital
financeiro e sua atuação no mercado.
De outro lado, o regime inflacionário vivido no País por mais de vinte anos não
possibilitou a formação de uma consciência empírica e emocional da moeda, impossibilitando,
via de conseqüência, compreensão da importância da estruturação adequada do mercado
financeiro como instrumento de crescimento de um estado.
Assim, seja por quaisquer dos incontáveis fatores que acabaram por “camuflar” a
relevância da atividade bancária, esta passa, há mais de três décadas, sem uma regulamentação
específica, dirigindo-se por portarias, normativas e resoluções das autarquias pertinentes,
deixando palco para inúmeras práticas ilegais, as quais têm distorcido a própria função de crédito
neste país.
Contudo, é de se notar, a partir da criação do banco Central do Brasil, da Comissão de
Valores Mobiliários e do CADE, um mínimo avanço, demonstrando tais iniciativas que o sistema
financeiro tem sido objeto da regulamentação legislativa que, embora deficiente, tem tentado dar
um ordenamento à atividade. Estes fatos provam a evolução contemporânea de instituições que,
há bem pouco tempo inexistentes ou inoperantes, estão buscando trazer ao mercado financeiro
56

nacional uma estrutura até então desconhecida, denotando a crescente importância do sistema
financeiro. Entretanto, a atividade bancária não tem merecido, até o presente momento, a
regulamentação necessária que possa fazer frente ao mundo globalizado, o que fragiliza a
economia do país como um todo, exposto a sistemas monetários muito mais eficientes.
Deste modo, se servindo tanto da lacuna legal deixada pelo legislador quanto da
incapacidade material mesmo do Banco Central, os bancos praticam abusos e ilegalidades que
transformam o custo financeiro do Brasil em um dos mais altos do mundo, em detrimento do
empreendimento produtivo que, submetido ao alto custo do dinheiro que lhe financia o
investimento, vê-se impossibilitado de concorrer com o mercado mundial37.
Em nosso país, uma vez adentrado ao século XXI, é chegado o momento do
questionamento e regulamentação da atividade bancária que, porquanto essencial, não pode ficar
a critério único do mercado, sendo imprescindível a elaboração de normas legais específicas.
Enquanto não houver uma atenção específica do legislador para a questão veremos a doutrina e a
jurisprudência se debatendo em infinitos temas, enquanto as instituições financeiras continuam a
locupletar-se em operações abusivas.
Do ponto de vista analítico, tomando por base a situação jurídica contemporânea das
reações bancárias em nosso país, são facilmente identificáveis abusos e ilicitudes praticados pelas
instituições financeiras. Tais ilegalidades, entretanto, vêm disfarçadas sob uma capa formal que,
ao critico desatento, até poderia passar desapercebido. Desta maneira, urge que o pesquisador de
uma operação bancária remonte aos conceitos de banco, aos princípios do contrato e à
classificação do contrato bancário. Somente unindo os três elementos é que se poderá, com
certeza jurídica, afirmar se uma operação está ou não eivada de vícios.
Ora, uma operação bancária é a realização da própria atividade motivo do banco. Está
ela cumprindo ou não a dicotomia da definição de banco? Somente se presta ao lucro daquela
razão social, denominada banco X, ou, também, cumpre o papel sócio-econômico que lhe é
igualmente mister?
E quanto aos princípios do contrato, foram eles respeitados? O princípio da boa-fé,
principalmente, foi submetido à sanha do lucro desmedido?

37
“Brasil passa a ter juro real mais alto do mundo” e “FIESP prevê custo de empresas 50% maior”, O Estado de São
Paulo, 1o. de novembro 97, caderno Economia, pp. B1 e B7.
57

Neste mesmo sentido, o contrato bancário, como visto, é classificado como


comutativo, o que vale dizer que dele as partes esperam certo equilíbrio entre prestação e
contraprestação. O contrato em análise obedece esta comutatividade que lhe é própria?
Deste modo, interrogando e encontrando as respostas específicas para o caso em
questão, poder-se-á afirmar ou negar que uma operação bancária está, ou não, viciada por
cobranças ilegais.
É de se ressaltar, outrossim, que na maioria das vezes a contratação das operações
bancarias é realizada sob a forma dos chamados contratos de adesão38, o que mais enseja o
cuidado, visto que sempre se deparará o cliente com um instrumento preconcebido, com inúmeras
cláusulas, no qual departamentos inteiros dos bancos elaboram fórmulas e mecanismos que
favoreçam as casas de crédito, por vezes conseguindo “embutir” cobranças que, à primeira vista,
não são perceptíveis.
Em suma: os contratos bancários, quando abusivos, ferem a classificação da
comutatividade, já que há o enriquecimento ilícito do banco com a imposição de cobranças
extorsivas, o princípio da boa fé, vez que a imposição de encargos impagáveis não coaduna com
a conduta que devem ter as partes no momento da realização do contrato e, por fim, o próprio
conceito de banco e de sua atividade, já que, ao invés de distribuir riquezas, promovendo a
riqueza da nação, suas operações passam a ser um instrumento de quebra de empresas e de
pobreza.
Nestes casos, sob vários argumentos, é cabível a revisão judicial das cláusulas e
condições do contrato, visando restabelecer o equilíbrio perdido, reconduzir a relação negocial à
comutatividade. Em suma, afastar a abusividade que distorce um instrumento de crédito,
transmutando-o em alavanca de enriquecimento ilícito de uma parte.
Somente o exercício do Direito cotidiano, buscando nos Tribunais barra a distorção,
poderá aperfeiçoar a relação contratual bancária.
Usando das palavras de HUMBERTO THEODORO JÚNIOR39, podemos concluir:
“Portanto, e a exemplo do que se passa com o Código de Defesa do Consumidor, desde que se
frustre a tentativa de uma solução conciliatória entre os contratantes, caberá ao Juiz atentar para

38
“O contrato de adesão pode ser reconhecido pela circunstância de que uma das partes, para celebra-lo, há que
aceitar, em bloco, as cláusulas estabelecidas pela outra. Adere, em suma, a uma situação jurídica que se encontra
definida em todos os seus termos, o consentimento há que se manifestar, em final, como simples adesão, ao conteúdo
preestabelecido da relação jurídica”. In Contratos, 1a. ed., 1959, p. 130, ORLANDO GOMES.
39
O contrato e seus princípios, AIDE Editora, 1993, p. 170
58

os princípios da boa-fé, equidade, e do equilíbrio entre as prestações contratuais e, finalmente,


estipular a nova cláusula ou as novas bases do contrato revisto judicialmente”.

3.2 CONCEITO DE JUROS E SUA LIMITAÇÃO


De início, é imperioso que se defina – gramatical, econômica e juridicamente – o que
vem a ser juro.
Gramaticalmente, diz o dicionário40: “s.m. lucro que rende o dinheiro colocado ou
emprestado”, não tendo tal definição maiores dificuldades. EDGAR AQUINO DA ROCHA41,
simplifica que é “a remuneração do capital”.
Juridicamente, buscando inicialmente nas lições de DE PLÁCIDO E SILVA:
Juros, no sentido atual, são tecnicamente os frutos do capital, ou seja, os
justos proventos ou recompensas que dele se tiram, consoante permissão e
determinação da própria lei, sejam resultantes de uma convenção ou
exigíveis por faculdade inscrita em lei. Assim, os juros se mostram
particularmente em resultados obtidos com empréstimos em dinheiro,
notadamente de mútuos, fundados na percentagem que se estabelece na
base anual ou de mês”42. Ou segundo a lição de SILVIO RODRIGUES,
“juro é o preço do uso do capital43.
Desta maneira, conclui-se que juro é o quantum pago sobre um determinado capital, à
título de remuneração, pela sua disponibilização por um certo período de tempo. Em outras
palavras, o juro é o preço da mercadoria dinheiro.
Portanto, embora sob variadas modalidades e sob várias formas, as operações
bancárias gravitam, essencialmente, em torno da concessão de crédito – comercialização de
dinheiro -, tendo na taxa de juros a medida de seu preço.
No Brasil, já há mais de uma década existe um disparate entre o que os bancos pagam
aos depositantes, poupadores e aplicadores e o que cobram nos seus empréstimos, quando
distribuem o dinheiro. A diferença, entre o preço de compra e o de venda, que ultrapassa 100%,

40
Dicionário da Língua Portuguesa, 18a. ed., p. 614, VICENTE PEIXOTO e J. CARVALHO
41
Princípios de Economia, 30a. ed., p. 192
42
Vocabulário Jurídico, 1987, p. 35.
43
Direito Civil – Parte Geral das Obrigações, p. 317
59

torna o crédito no Brasil um dos mais caros do mundo, sem qualquer possibilidade ao tomador de
gerar taxa de retorno que remunere os juros.
E se antes do ano de 1994, quando ainda a economia vivia um regime inflacionário,
os bancos captavam, por exemplo, a taxa de 30% ao mês, emprestavam a 35%, sendo os custos
repassados na correção inflacionária, a partir de julho daquele ano44, como a estabilização da
moeda, a diferença (ou spread) entre o que os bancos pagam ao poupador e as taxas de juros de
empréstimos passou a ser aberracional45.
Desta forma, o cidadão brasileiro, viu seu financiamento habitacional crescer de
forma desproporcional, tendo em vista o crescimento de seu salário.

3.3 ANATOCISMO
O anatocismo é, sem dúvida, a ilicitude mais corrente nas operações bancárias,
incidindo em todas as modalidades, encoberto sob as mais criativas rubricas que procuram
outorgar legalidade a esta ilegalidade odiosa, combatida pela Doutrina e pela Jurisprudência.
Nas palavras de PEDRO NUNES46, anatocismo é:
A capitalização dos juros de uma soma de dinheiro, vencendo novos juros.
Acumulação de juros vencidos ao capital, ou contagem destes sobre os
juros vencidos e não pagos. É vedada pela nossa legislação, que permite
apenas a acumulação dos juros ao capital.
Anatocismo é, pois, a prática da capitalização dos juros, de sua cobrança em
percentuais excessivos e, enfim, de toda operação contábil que, nos contratos pactuados entre
bancos e clientes, venha a impor em detrimento destes e benefício daqueles encargos por demais
onerosos.
Visto está, pois, que a figura do anatocismo se reveste de conceitos fluidos, podendo-
se mesmo afirmar que, para sua apreciação, há que se buscar subsídios no instituto do
enriquecimento ilícito, do abuso do direito e dos próprios princípios da contratualística. Contudo,
o sentimento anímico, a percepção moral e ética da imposição do preço injusto – anatocismo – é

44
Plano Real.
45
O Plano Real de julho, em lugar de ser o temido flagelo para o sistema financeiro e bancário, acabou sendo uma
benção (...) quando veio o Real as oportunidades se multiplicaram, os juros internos, durante o período, chegaram até
a 70% em termos reais”. In estudo realizado pelo jornal Gazeta mercantil, 20/03/95.
46
Dicionário de Tecnologia Jurídica, 8a. ed., p. 116
60

inerente ao Direito, porquanto o anatocismo fere a sociedade como um todo, extrapolando ao


interesse negocial restrito do banco e do cliente.
Enfim, existem dois regimes de capitalização: o primeiro denominado de juros
simples e o segundo de juros compostos. No regime de capitalização de juros compostos, o juro
formado em cada período de capitalização é incorporado ao capital inicial, passando a totalização
do “capital + juro” (montante) a render juros nos períodos seguinte, prática esta conhecida por
“anatocismo” ou de juros sobre juros. Por sua vez, no regime de capitalização de juros simples,
somente o capital inicial rende juros, ou seja, o juro formado em cada período não é incorporado
ao capital, não rendendo juros no período seguinte.
Os agentes financeiros, para o cálculo das prestações mensais do financiamento
habitacional, utilizam-se ainda, em sua maioria o Sistema Francês de amortização (Tabela price),
sendo que alguns se utilizam do Sistema de Amortização Crescente (SACRE), Sistema de
Amortização Misto (SAM) e o Sistema de Amortização Crescente (SAC). Em todos estes
sistemas o mutuário vai pagar a dívida através de prestações periódicas, cujas prestações são
compostas de duas partes distintas: juros e amortização.
Entretanto, os sistemas de amortização (TABELA PRICE, SACRE, SAM e SAC)
foram criados para serem aplicados em países de economia estável, os quais foram adaptados ao
Brasil, cuja economia nacional conviveu por longo período com crises econômicas e altas taxas
inflacionárias.
É em outro contexto, pois, que se deve analisar os efeitos da aplicação de tais
sistemas de amortização, ou seja, há que se ter em conta os reflexos da política econômica em
nosso país, principalmente os altos índices inflacionários, uma vez que estes sistemas de
amortizações foram desenvolvidos para economias estáveis e adaptados ao Brasil.
Em decorrência da ausência de reajuste da prestação mensal assegurada pelo PES/CP
, depois de alguns meses, a amortização passa a ser negativa. Posteriormente, o saldo devedor do
financiamento passa a incorporar os juros não pagos na parcela mensal, além de quase triplicar o
seu valor histórico.
Ocorre que quando não é incorporado ao saldo devedor do financiamento os valores
devidos de juros não há que se falar em capitalização, mas quando o agente financeiro incorpora
estes juros expressamente na planilha do financiamento, é evidente que passa a incidir a cobrança
61

de juros sobre juros, ou seja, o cálculo dos juros do próximo período incide sobre o “capital +
juros não pagos”, caracterizando o anatocismo.
Na verdade, os sistemas de amortizações não foram idealizados para economias não
estáveis e que convivem com taxas inflacionárias. Estes sistemas foram criados para
financiamentos que estipulam prestações fixas em toda a duração do financiamento, não existindo
qualquer previsão de atualização monetária oriunda do processo inflacionário.
Deve-se reconhecer que os sistemas de amortizações não gerariam quaisquer
distorções se as prestações mensais fossem reajustadas na mesma proporção do índice que corrige
o saldo devedor.
Para corrigir as distorções e os reflexos negativos dos índices inflacionários nos
contratos habitacionais, tais como a amortização negativa e o aumento da inadimplência, será
necessário modificar a forma de idealização das planilhas de financiamentos habitacionais,
evitando que as distorções econômicas onerem ainda mais o mutuário, com incidência da
capitalização de juros na ocorrência do não pagamento dos juros mensais, em razão da sua
incorporação ao saldo devedor do financiamento.
Na realidade o agente financeiro ao incorporar na planilha de financiamento o valor
da parcela de juros ou da parcela de amortização ao saldo devedor, transforma a planilha de
financiamento habitacional em uma espécie de conta-corrente, passando os juros do
financiamento incidir sobre o saldo devedor acrescido do encargo mensal. Esta situação é
agravada com ocorrência da amortização negativa, como ocorre em grande parte dos contratos
habitacionais.
Neste prisma, levando-se em consideração que o SFH possui cunho estritamente
social, com o objetivo de propiciar a aquisição da moradia própria à família brasileira, a prática
dos juros impróprios nos financiamentos deste gênero faz parecer que acarretará o descrédito a
este importante sistema social, além de sucumbir o sonho da casa própria e de ocasionar prejuízos
irreparáveis aos milhares de mutuários.

3.4 ENRIQUECIMENTO ILÍCITO


O entendimento do instituto do enriquecimento ilícito talvez seja, sem dúvida, o mais
claro dos abusos no direito contratual. Mesmo o leigo sabe, animicamente, o que seja o
enriquecimento ilícito ou sem causa.
62

O instituto tem origem no primórdio do próprio Direito, estando presente nos


primeiros Códigos e sendo observado até mesmo nas manifestações primitivas da ciência jurídica
em tribos. No Direito Romano encontramos muitas citações esparsas, caminhando até a abolição
da menção nos códigos, sendo a primeira remissão moderna no Código Italiano aditado em 1942.
Basicamente a idéia nuclear do enriquecimento sem causa está no fato de uma parte
auferir “ganhos” - benefícios – sem razão de direito ou, mais especificamente, no direito
contratual, quando um contrato outorga a uma parte benesses sem a contraprestação. O
importante desta figura não é aparência, o formalismo do contrato, contudo o enriquecimento
ilícito está intimamente ligado ä própria boa-fé dos contratantes e ä valoração mesmo do
conteúdo do objeto contratado.
Deste modo, toda vez, em virtude de um vínculo contratual houver enriquecimento de
uma parte, sem causa de direito ou sem justa causa, com o empobrecimento da outra, em razão de
nexo causal da obrigação firmada, há, pois, o enriquecimento ilícito que, em suma, contamina
esta relação jurídica, clamando a intervenção judicial para o reequilíbrio.
No caso do contrato bancário deve-se atentar ao aspecto do contrato de adesão que,
preparado de antemão, com todas as análises e, ás vezes, armadilhas jurídico-contábeis, pela
instituição financeira, conduz ao enriquecimento desproporcional do banco em detrimento do
cliente. Contudo, em uma análise prévia, não há que falar em ofensa á lei, visto que o instrumento
fracionado, cláusula a cláusula, não é ilegal. Porém o emprego do conjunto pactuado levará,
conforme o caso, a um ganho desproporcional de uma parte em detrimento de outra. Nestes casos
há que se falar, classicamente, em enriquecimento sem causa justa, vez que o desequilíbrio
contratual não é uma causa justa, ferindo a própria boa fé do contratante e comprometendo a
autonomia da vontade da outra parte.

3.5 ABUSOS DE DIREITO


A figura jurídica do abuso do direito, todavia, para o direito contratual bancário,
talvez seja a mais apropriada para coibir as ilegalidades que tomam forma sob o contrato de
adesão. Genericamente, o abuso de direito presta-se ao enquadramento tanto do anatocismo,
como do enriquecimento sem causa, como ainda da cumulação da correção monetária. Enfim, o
instituto é remédio jurídico para muitos males da contratualística, refreando o desequilíbrio e
desproporção de prestações.
63

J.M.CARVALHO SANTOS47, com o gênio que caracterizou sua obra, assinalava


que:
Está claro que o exercício do direito, embora possa gozar da mais ampla
liberdade, não pode ir além de um justo limite. Por isso, que todo direito
acaba onde começa o direito de outrem. O que mais precisamente poderá
dizer repetindo a velha forma francesa acolhida pela jurisprudência,
segundo a qual a satisfação de um interesse legítimo e sério. Dizendo-se
legítimo entende-se naturalmente, normal, exercido dentro dos fins sociais
traçados para ele ou para aquele que age de boa fé.
Ora, se, a título de exemplo, uma instituição financeira financiasse um imóvel e
cobrasse três vezes o seu valor, fazendo com que a dívida se transforme numa bola de neve, tendo
em vista o saldo devedor ser sempre crescente (apesar do adimplemento correto), em
desproporção à situação financeira da população brasileira, propositadamente, esta operação seria
válida juridicamente? Poderia a instituição financeira comparecer em Juízo e exigir o pagamento
de tal quantia estipulada unilateralmente? Seria correto, tendo em vista o fim social do SFH,
permitir que as instituições financeiras cobrem três vezes o valor do financiamento, com o intuito
exclusivo de ancorar seus lucros nestas operações? Poderia esta instituição financeira invocar o
princípio do pacta sunt servanda?
Não. É óbvio que não.
Direito em sua concepção mais pura, não mais se presta à análise formal dos fatos,
indo além, indagando o conteúdo material da relação em litígio.
O abuso do direito aparece, como princípio mitigante do rigor do direito formulado. E
porque a noção de justo é, sobretudo, moral, é um elemento que a teoria do abuso do direito lança
suas raízes profundas. O ato abusivo mostra-se como a falta de medida no exercício, prejudicial a
outrem, de um direito que, destarte, contraria, falta à sua vocação.
E da mesma forma leciona ORLANDO GOMES48:
Já que o credor abusaria do direito de obter a execução da obrigação,
sabendo que, ao exerce-la, causa a ruína econômica do devedor e, tirando
vantagem desproporcional, conseguindo proveito inesperado e excessivo,

47
Código Civil Interpretado, p. 339, vol. III, 9a. ed., Ed. Saraiva.
48
Contratos, p. 42, 1a. ed., Forense.
64

praticaria, em suma, um ato excessivo que, para alguns, qualifica o abuso


de direito.
Sintetizando: o abuso de direito é afirmação do justo contra o injusto, da Justiça
contra a lei.
Desta permanente luta entre a aplicação da Justiça e as leis, não pode o intérprete
fugir, abster-se. Não há como, em nossa sociedade, ao se perceber a injustiça de uma contratação
desproporcional, permitir, seja levantado a bandeira da segurança jurídica, do pacta sunt
servanda, da legalidade, que, enfim, um contrato flagrantemente injusto – e imoral – possa ter
validade, sem permitir ao Poder Judiciário a tutela da revisão judicial.
65

4 DA REVISÃO CONTRATUAL

4.1 O MUTUÁRIO CONSUMIDOR


Reportando-se a natureza jurídica dos contratos bancários podemos dizer que ele
permite a aplicação analógica da legislação pertinente ao CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR, por se tratar de contrato de adesão. Sobre o assunto, mister os ensinamentos da
jurista MARIA HELENA DINIZ em sua valorosa obra "Tratado Teórico e Prático dos Contratos"
onde afirma que:
Esses contratos ficam, portanto, ao arbítrio exclusivo de uma das partes – o
policitante, pois o oblato não pode discutir ou modificar o teor dos
contratos ou as suas cláusulas.
Assim em análise ao contrato bancário de adesão, temos que sempre o Banco vem em
ceifar o direito de qualquer manifestação em contrário por parte do consumidor , levando-o a
grandes perdas patrimoniais, dando-lhes agora, com a aplicabilidade do código o direito de
reaver, através da tutela jurisdicional do Estado, o montante que pagou indevidamente e de
revisar judicial os contratos bancários, eivados de plena ilegalidade jurídica.
Os contratos bancários são, ontológica e normativamente, relações de consumo,
materializadas em indispensáveis avenças adesivas e formalizadas em instrumentos do tipo
formulário. Tais contratos sempre são assinados em branco, apresentados prontos, com cláusulas
em número expressivo - previamente estabelecidas, redigidas de forma a dificultar a compreensão
e, mais, grafadas com letras miúdas, tudo com o mesmo propósito impositivo.
Prosseguindo-se, invoca-se as regras contidas no Código de Defesa do Consumidor,
que tem por escopo solucionar os litígios que envolvem operações realizadas entre os
CONSUMIDORES E AS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS. Feriu de morte a tese defendida pela
66

classe economicamente mais forte, como a do BANCO, onde embasados no princípio da


autonomia e liberalidade de contratar, cometem verdadeira extorsão à parte economicamente
mais fraca, como o CONSUMIDOR . Este fenômeno proliferou-se nos contratos de adesão, como
o presente contrato bancário, cujas cláusulas adrede preparadas, impingiam tudo, menos equidade
entre os contratantes.
Exsurge, portanto, que o aludido CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR foi
criado para fornecer um ponto de equilíbrio nas transações financeiras.
Previamente ao exame das questões, é mister registrar que o caso sub judice está no
âmbito de regulação da Lei nº. 8.078/90 - o Código de Defesa do Consumidor -, cujo art. 3º,
caput, estabelece que:
Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional
ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem
atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação,
importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou
prestação de serviços.
E, em seguida, no seu § 2º, dispõe que:
Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante
remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e
securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Assim o sendo, de registrar-se que, embora a ação possua exclusivo caráter
patrimonial disponível, o complexo jurídico-obrigacional a ela pertinente também está coberto
por princípios, normas e regras de ordem pública indisponível e, como tal, inclusive e
incidentalmente, regulado pelo Código de Proteção do Consumidor (Lei nº. 8.078/90),
envolvendo, quantum satis, questões cognoscíveis, a teor do disposto art. 51, caput, e §§ 1º e 2º,
do C.D.C., no art. 146, parágrafo único, do Código Civil, e no art. 267, § 3º, do Código de
Processo Civil.
Por outro lado, de referir que o complexo jurídico e normativo atinente à proteção e
defesa do consumidor provém de direito-garantia esculpido no art. 5º, inciso XXXII, da Carta
Política de 88, assim fazendo parte do catálogo de direitos fundamentais individuais, difusos e
coletivos dos cidadãos. Por conseguinte, cogentemente indisponíveis, modo absoluto. Sem
prejuízo, torna-se importante gizar que a Constituição, nos termos do art. 170, caput e inciso V,
67

arrola a defesa do consumidor entre os magnos princípios que inspiram a ordem econômica e
financeira nacional, a qual tem por fim assegurar a todos, a partir da valorização do trabalho
humano e da livre iniciativa, uma existência digna e conforme aos ditames da justiça social.
Portanto, conceituado como direito fundamental e princípio magno da cidadania, o
Código de Defesa do Consumidor adveio de expressa e aprazada determinação que o Poder
Constituinte Originário inseriu no art. 48 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias,
tendo por objetivo "o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito a sua
dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria de sua
qualidade de vida, bem como a transferência (rectius: transparência) e harmonia das relações de
consumo", consoante dispõe o art. 4º da Lei nº. 8.078/90.
Tais referências são obrigatórias para que se avalie com precisão a natureza política, a
dimensão jurídica e o sentido social das relações de consumo edificadas sob a tutela do Código
de Defesa do Consumidor, bem assim sejam colocados sob relevo e aplicação todos os demais
princípios sufragados nesse diploma legal, dentre os quais se alinham, no que pertinente ao caso
sob exame, os seguintes direitos básicos do consumidor:
a) liberdade de escolha e igualdade nas contratações (art. 6º, inc. II, do
C.D.C.);
b) informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços,
com especificação correta de quantidade, características, composição,
qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem (art. 6º, inc.
III, do C.D.C.);
c) proteção contra métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como
contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de
produtos e serviços (art. 6º, inc. IV, do C.D.C.);
d) modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações
desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as
tornem excessivamente onerosas (art. 6º, inc. V, do C.D.C.);
e) prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais,
coletivos e difusos (art. 6º, inc. VI, do C.D.C.);
f) facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus
da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do Juiz, for
68

verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras


ordinárias de experiência (art. 6º, inc. VIII, do C.D.C.).
Quando trata dos direitos à informação, seja na fase pré-contratual ou na de
contratação, o C.D.C. assegura ao consumidor o acesso a informações corretas, claras, precisas,
ostensivas e em língua portuguesa, sobre as características, qualidades, quantidade, composição,
preço, garantia, prazos de validade, origem e demais dados dos produtos ou serviços, bem como
sobre os riscos que apresentem à sua saúde e segurança (art. 31).
Mais adiante, no art. 39, o CDC enuncia, modo exemplificativo, proibições de
conduta ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre as quais podem ser colocadas sob relevo
prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor (inc. IV), exigir-lhe vantagem
manifestamente excessiva (inc. V), praticar outras condutas abusivas (inc. X) e aplicar fórmula
ou índice de reajuste diverso do legal ou contratualmente estabelecido (inc. XI, apud Medida
Provisória nº. 1.477-31, de 19/12/96, DOU de 20/12/96).
Quando dispõe sobre a cobrança de dívidas, o C.D.C. estatui que o consumidor
cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que
pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano
justificável (art. 42, parágrafo único).
Ao tratar da proteção contratual do consumidor, o C.D.C. normatiza que o
desconhecimento prévio sobre o conteúdo do contrato, tanto quanto o contrato redigido de modo
a dificultar a compreensão do seu sentido e alcance, não obrigam o consumidor (art. 46). Em
seguida, o C.D.C. ordena: as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável
ao devedor (art. 47).
Coroando todo um conjunto de normas tutelares deferidas ao consumidor, o C.D.C.
dispõe sobre as cláusulas contratuais abusivas e estabelece serem nulas de pleno direito, passando
a exemplificar, dentre outras, as seguintes:
a) que impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do
fornecedor, por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços, ou
impliquem renúncia ou disposição de direitos (art. 51, inc. I);
b) que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga,
nos casos previstos no C.D.C. (art. 51, inc. II);
69

c) que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que


coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade (art. 51, inc. IV);
d) que estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor
(art. 51, inc. VI);
e) que permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço
de maneira unilateral (art. 51, inc. X), ou que autorizem o fornecedor a
modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após a
sua celebração (art. 51, inc. XI).
Paralelamente à nulidade das cláusulas abusivas - o C.D.C. estabelece uma presunção
juris tantum de excessividade, abusividade ou exagero, à vantagem que restringe direitos ou
obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o
equilíbrio contratual (art. 51, caput, e § 1º, inc. II), ou se mostra excessivamente onerosa para o
consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras
circunstâncias peculiares ao caso (art. 51, § 1º, inc. III).
Entretanto, no art. 51, § 2º, quantum satis, visando a salvaguardar as relações
jurídicas contratadas, o C.D.C. estabelece, à semelhança do disposto no art. 153 do Código Civil,
que a nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua
ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.
Por fim, ainda no que interessa objetivamente ao caso sob exame, o C.D.C. dispõe
sobre o contrato de adesão (art. 54, caput, e parágrafos), definindo-o como aquele cujas cláusulas
tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo
fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar
substancialmente o seu conteúdo.
Como se depreende dos elementos subjetivos e objetivos que constituem os negócios
ensejadores desta demanda entre as partes litigantes, esse relacionamento jurídico está submetido
aos princípios e normas do Código de Defesa do Consumidor. Neste sentido se orienta a doutrina
especializada sobre a matéria, como é o caso de CLÁUDIA LIMA MARQUES ("Contratos no
Código de Defesa do Consumidor, SP, RT, 1992, p. 85), JOSÉ GERALDO BRITO FILOMENO,
um dos autores do anteprojeto do C.D.C. ("Código Brasileiro de Defesa do Consumidor", RJ,
Forense Universitária, 1992, p. 34), ARRUDA ALVIM E OUTROS ("Código do Consumidor
70

Comentado", SP, RT, 1991, p. 18), TOSHIO MUKAI ("Comentários ao Código de Proteção ao
Consumidor", SP, Saraiva, 1991, p. 9), e JOSÉ CRETELLA JR. ("Comentários ao Código do
Consumidor", RJ, Forense, 1992, p. 16)." (apud AC nº. 197.270.317-São Borja, 4ª. Câmara Cível
do TARGS, rel. LUIZ FELIPE BRASIL SANTOS, j. 12/02/98, v.u.).
Em recente estudo do Professor Roberto W. Amarante in Contratos Bancários, RJ
226 retrata que:
Imperioso lembrar que a maioria dos contratos bancários constituem-se em
pactos de adesão, não havendo possibilidade de uma ampla discussão das
clausulas no momento da contratação, restando ao mutuário apenas a
possibilidade de aderir ao que já está previamente estabelecido pelo
conglomerado econômico.
Aplica-se sem dúvidas o Código de Defesa do Consumidor aos Contratos Bancários.
Para concluir, tomemos o ensinamento de NELSON NERY JUNIOR, Código
Brasileiro de Defesa do Consumidor, Forense, 1991, p. 311:
As operações bancárias estão abrangidas pelo regime jurídico do CDC.

4.2 ONEROSIDADE EXCESSIVA DOS CONTRATOS


A abusividade de cláusulas e os reflexos da onerosidade contratual, sem sombra de
dúvida, refletem nas operações bancárias, de modo a causar desequilíbrio na relação entre as
partes, fazendo com que a instituição financeira se sobreponha ao predicado da legalidade estrita,
na obediência ao comando, resvalando na isonomia do padrão que se coaduna com a estipulação
entabulada entre os interessados.
De efeito, tem-se tornado comum o manuseio de disposições desfavoráveis ao
consumidor da prestação de serviço, objetivando a mais rápida e eficiente executoriedade do
crédito inadimplido, pelo caminho nada natural do reconhecimento de documentos assinados em
branco, garantias em excesso, eleição de foro, repactuação das dívidas e a progressão geométrica
de juros e consectários, numa espécie de bola de neve, suscitando perplexidade e a total
impossibilidade do devedor responder à altura da importância exigida.
Pontuando esta realidade, a regulamentação genérica do artigo 51 do CDC, a despeito
da forma de sua implementação, teve a grande virtude de permitir uma compreensão mais
71

próxima, com a eliminação de dúvidas e conflitos de interesse geralmente eivados à demanda,


diante da subordinação excessiva imposta pelo poder econômico.
A defesa do Consumidor está hospedada no princípio constitucional consolidado no
art. 170, V da Lei Maior, que se refere à ordem econômica, além de sua interdisciplina com o
artigo 192, na evidência do desenvolvimento econômico, resguardando os interesses da
coletividade.
As remunerações visando os depósitos de caderneta de poupança e os respectivos
valores sujeitos ao modelo de aplicação passam ao largo da incidência expressa do perfil ditado
pela legislação do consumidor, tanto para caracterizar incorreção dos índices regrando o
procedimento, mas sobretudo para descartar a legitimidade conferida às associações de classe.
Resulta que as relações de consumo pedem um elemento que por si só seja capaz de
evidenciar alguma situação denotando o desequilíbrio ou a ruptura da normalidade do princípio
contratual, por força da abusividade, que não é meramente aparente, mas sim real, ladeada do seu
ponto simbolizando a onerosidade.
Reputam-se abusivas ou onerosas as cláusulas que impedem uma discussão mais
detalhada do seu conteúdo, reforçando seu caráter unilateral, apresentando desvantagens de uma
parte, e total privilegiamento d’outra, sendo certo que a reanálise é imprescindível na revisão
desta anormalidade, sedimentando uma operação bancária pautada na justeza de sua função e o
bem estar social que deve ainda que de maneira indireta, trilhar o empresário do setor.
Secundado pela linha de raciocínio descrita, toda vez que houver mais o número de
obrigações e deveres em relação aos direitos decorrentes do negócio jurídico subjacente surgirá
uma dinâmica favorável à instituição financeira, incorporada a previsão de regras encurtando a
distância na consecução de liquidez e exigibilidade do crédito reivindicado.
Realça-se a afirmação no senso específico a significar o estado de lesividade, fruto
das cláusulas abusivas e onerosas, retirando do cliente-consumidor a perspectiva de flexibilidade,
engessando-o, qual camisa-de-força, para que cumpra obrigação destoante do quadro legal, com
as próprias condições de mercado.
Na verdade, busca o CDC tornar o contrato mais justo e equânime, evitando que
distorções de ordem social, financeira ou econômica afetem a relação contratual provocando o
seu desequilíbrio.
72

Nessa moldura, verificando-se desequilíbrio contratual em decorrência da ausência de


equivalência das prestações do financiamento habitacional, haja vista a redução da renda familiar
em razão de fato superveniente, deverá o Poder Judiciário revisar a cláusula contratual de
reajustamento das prestações mensais, ou ainda, modificar as cláusulas contratuais que
estabeleçam prestações desproporcionais, em atendimento aos princípios da boa-fé, da equidade e
do equilíbrio que devem presidir as relações consumeristas.
Exemplificando, deverá o Magistrado modificar as cláusulas contratuais que prevêem
a correção do saldo devedor por índice que não reflita a variação do poder aquisitivo da moeda ou
revisar a cláusula contratual que prevê o reajuste das prestações mensais em índices superiores a
possibilidade de adimplemento do mutuário.
Na hipótese de redução da renda familiar em razão de fato superveniente, cujas
prestações mensais do financiamento habitacional se tornaram onerosas, impossibilitando ao
mutuário o adimplemento das prestações mensais49.

4.3 A BUSCA DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL


Constitui direito básico do consumidor a modificação das cláusulas contratuais que
estabeleçam prestações desproporcionais ou a sua revisão em razões de fatos supervenientes que
as tornem excessivamente onerosas50.
Esse princípio modifica inteiramente o sistema contratual do direito privado
tradicional, mitigando o dogma da intangibilidade do conteúdo do contrato, consubstanciado no
antigo brocado pacta sunt servanda.
O direito básico do consumidor, reconhecido no artigo 6o., V, do Código, não é
desonerar-se da prestação por meio da resolução do contrato, mas o de modificar a cláusula que
estabeleça prestação desproporcional, mantendo-se íntegro o contrato que se encontra em
execução ou de obter a revisão do contrato se sobrevierem fatos que tornem as prestações
excessivamente onerosas ao consumidor.
O Juiz reconhecendo que houve cláusula estabelecendo prestação desproporcional ao
consumidor, ou que houve fatos supervenientes que tornaram as prestações excessivamente
onerosas para o consumidor, deverá solicitar das partes a composição no sentido de modificar a

49
Código De Defesa Do Consumidor, Comentado Pelos Autores Do Anteprojeto, NELSON NERY JÚNIOR, P.
319/320, Forense, 4a. ed., 1996.
73

cláusula ou rever efetivamente o contrato. Caso não haja acordo, na sentença deverá o
magistrado, atendendo aos princípios da boa-fé, da equidade e do equilíbrio que devem presidir
nas relações de consumo, estipular a nova cláusula ou as novas bases do contrato revisto
judicialmente. Emitirá sentença determinativa, de conteúdo, constitutivo-integrativo e
mandamental, vale dizer, exercendo verdadeira atividade criadora, completando ou mudando
alguns elementos da relação jurídica constituída.
Isto quer dizer que a norma sub studio – onerosidade excessiva -, não exige que o
acontecimento superveniente seja imprevisível e excepcional, basta a quebra do equilíbrio
contratual, a ausência de equivalência entre as prestações, gerando dessa forma, onerosidade
excessiva para o consumidor. Exemplificando, temos o mutuário que após pagar por vários anos
a prestação do imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação e que teve sua renda
familiar reduzida (pela perda de emprego; pela mudança de emprego...), tem o direito que as
prestações mensais do financiamento sejam adequadas à nova renda familiar, devendo o
Magistrado com lastro nos princípios da boa-fé, da equidade e do equilíbrio contratual, modificar
ou revisar judicialmente o contrato habitacional.
Nesse diapasão, CLÁUDIA LIMA MARQUES51 - foi nesse sentido:
Para fins de aplicação do artigo 6o, V, CDC não são exigíveis os requisitos
da imprevisibilidade e excepcionalidade, bastando a mera verificação da
onerosidade excessiva.
Da mesma forma, o saldo devedor, as prestações mensais, a aplicação das taxas de
juros e a amortização, devem ser revista, sempre que acabarem por tornar o contrato
desequilibrado e oneroso em detrimento do mutuário, visando, basicamente, trazer à tona a
função social dos contratos habitacionais no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e o
próprio princípio da equidade contratual que deve prevalecer em toda relação jurídica.
No que se refere à relação entre Banco e cliente, exige-se, também, o cumprimento
das regras do Código Civil e Código Comercial e o respeito às normas de natureza pública
inseridas pelo CDC, principalmente no que concerne à coibição de práticas lesivas, em que o
hipossuficiente é colocado frente a cláusulas que são desproporcionais ao valor real do negócio.

50
CDC, art. 6o., V
51
Contratos no Código de Defesa do Consumidor, informa que a conclusão nº.: 3 do II Congresso Brasileiro de
Direito do Consumidor. Contratos no ano 2000, p. 299.
74

A excessiva onerosidade imposta a uma das partes contraentes não pode preponderar
sobre os objetivos almejados no momento da contratação. Na maioria das vezes, as partes
contratantes têm como fato decisivo para a formação do vínculo contratual a equivalência e
equilíbrio das obrigações (ou prestações) assumidas. Na realidade, qualquer obrigação que se
mostre indevida, mesmo que não possua expressão financeira, já representa onerosidade a ponto
de proporcionar a revisão contratual com base na aplicação da teoria da onerosidade excessiva.
O Código de Defesa do Consumidor tem por objetivo a proteção integral do
consumidor em face do fornecedor. A proteção do consumidor surge pela determinação de se
cumprir a igualdade contratual, independentemente da posição ou condição de cada parte
envolvida.
Visando o equilíbrio contratual é colocado o tratamento desigual entre as partes no
limite em que se desigualam e ao tratamento igual onde se igualam.
Existe a liberdade contratual; entretanto condicionada ao limite do tratamento
isonômico, isto porque a economia do contrato há muito sofria o desequilíbrio gerado pela falta
de mecanismos eficientes de defesa do consumidor e o código vem justamente sanear essa falha.
A tutela dos consumidores é feita pelo estado em três planos: administrativo (com a
instituição de órgãos próprios estatais); legislativo (com a expedição de leis específicas); e
judiciário (com a fixação de jurisprudência protetiva de largo espectro).
Com o despertar da consciência jurídica para os problemas da defesa do consumidor
houve grandes modificações na elaboração de um contrato e em suas condições gerais.
O direito do consumidor passou a ser elemento importante de afirmação da cidadania
ditando o tom do regime jurídico e legal das condições gerais dos contratos.
A autonomia da vontade refletia a realidade socioeconômica do liberalismo, de cunho
evidentemente individualista e está atualmente em plena crise. Crise que decorre da massificação
dos contratos diante da produção de bens e serviços em larga escala e maior abrangência do
mercado.
Atualmente o contrato já não faz lei entre as partes - pacta sunt servanda - isto
porque o fornecedor deve observar valores e princípios que equilibrem a relação.
A transparência na relação contratual de consumo básica para a validade das
cláusulas na falta de clareza ocorrerá a desconsideração da vontade do consumidor posta no
compromisso.
75

Conclui-se, então: O Código de Defesa do Consumidor, apesar de inegáveis avanços,


não pode cobrir todos os ângulos do problema das condições gerais exatamente por estar limitado
à sua finalidade básica - a proteção do consumidor. A lei especial ou o futuro código civil
deverão preencher o espaço de anomia que remanesceu, estabelecendo-se regras gerais de direito
material.
As cláusulas gerais de boa-fé dos contratos deverão ser destacadas como requisito de
integração e regra de interpretação, excluindo-a da lista de cláusulas abusivas.
Os regimes jurídicos dos contratos de adesão devem ser explicitados, distinguindo-se
com clareza e disciplina das condições gerais e das cláusulas particulares ou negociadas.
No controle das cláusulas prevalecerá a boa-fé. Excedendo tal princípio, será
considerada abusiva e sem eficácia.
Sobre os contratos de adesão podemos dizer que nem toda regulamentação contratual
pré-formulada pode ser entendida como abusiva. Caberá ao julgador verificar a abusividade ou
não das cláusulas pré-elaboradas. As cláusulas negociadas destes contratos deverão subordinar-se
à interpretação comum dos contratos.
E, ainda, a nulidade das condições abusivas não afasta o princípio da conservação do
contrato individual.
Desta forma, verificamos que dentro da proteção contratual estabelecida com a edição
do Código de Defesa do Consumidor, as cláusulas abusivas merecem um tratamento
metodológico como tentativa de conter tais procedimentos, diante da configuração contratual, sob
a égide do direito pátrio.

4.4 CARACTERÍSTICAS DA RELAÇÃO CONTRATUAL BANCÁRIA


Na definição de Sergio Carlos Covello, os contratos bancários são instrumentos de
acordo entre Banco e cliente para criar, regular ou extinguir uma relação que tenha por objeto a
intermediação do crédito52". São negócios jurídicos que, além da relação entre o prestador de
serviços/comerciante (Banco) e o consumidor/cliente, caracterizam-se pelas regulamentações
advindas do Banco Central do Brasil, para cada um dos tipos contratuais permitidos às
instituições financeiras (Lei nº 4.595/64).

52
Sergio Carlos Covello. Contratos Bancários. 3ª ed. São Paulo: Leud, 1999. p. 47.
76

Portanto, num primeiro momento, é preciso concluir que uma primeira


regulamentação dos contratos bancários é definida pelas regras do Banco Central. Referido
regramento, contudo, é especialíssimo, e tem a ver somente com as características essenciais do
contrato, a serem obedecidas pela instituição financeira. Trata-se de relação Banco Central-
Instituição Financeira, estando o BC a atender, imediatamente o cumprimento das normas da
Ordem Econômica Financeira do Estado e, mediatamente, a garantia de segurança jurídica aos
clientes do Banco.
Colimando a realização de seu objetivo, os bancos desempenham, em relação a seus
clientes, uma série de atividades negociais, que tomam o nome técnico de operações bancárias53.
A expressão é, há muito, consagrada no nosso direito positivo: assim é que o Código Comercial
fala em “operações chamadas de banco” (art. 119), e o Regulamento 737, de 25 de novembro de
1850, enumera-as entre os atos de comércio por natureza. Inserem-se, pois as operações bancárias
na atividade empresarial, como sendo aquela economicamente organizada para a prestação de
serviços.
Dois são, então, os aspectos da operação bancária: o econômico e o jurídico.
O economicamente há que se considerar a prestação de serviços no setor creditício
que redunda em proveito tanto para o banco, como para o cliente54.
Juridicamente, a operação bancária, para se ultimar, depende de um acordo de
vontades entre o cliente e o banco, razão pela qual se diz que se insere no campo contratual,
conforme, aliás, prescrição da própria lei:
As operações de banco serão decididas e julgadas pelas regras gerais dos
contratos estabelecidos neste Código... (C. Comercial, art. 120).
Das duas expressões, a economia – operação, e a jurídica – contrato, a primeira é
mais usual, dado não só o seu caráter dinâmico, como também o fato de os contratos bancários
serem por adesão, isto é, daqueles em que a margem de discussão das cláusulas contratuais pelo
cliente é bastante reduzida, uma vez que, destinando-se a grande número de pessoas, feitos em
série, serão padronizados.

53
“Os negócios realizados pelos bancos, no exercício de sua atividade mercantil, chamam-se operações bancárias, se
a função é creditícia” (Orlando Gomes, CONTRATOS, Rio de Janeiro, 1981, p. 382)
54
“As operações bancárias propõem-se a funções econômicas do crédito etc” (J.X. Carvalho de Mendonça, Tratado,
cit., p. 141)
77

Face o exposto, quando se procura conceituar as “operações bancárias”, resulta que


elas se caracterizam por terem conteúdo econômico e por serem praticadas em massa.
O conteúdo econômico se revela pelo fato de promoverem a circulação da riqueza,
estando nele ínsitos os elementos organização e habitualidade ou reiteração.
Visando ao público em geral, a operação bancária é uma atividade em série, de
massa, com um número indeterminado de pessoas, segundo tipos negociais estandartizados, nas
assim chamadas normas bancárias uniformes e nos regulamentos internacionais formados pelas
categorias interessadas55.
Mas, a característica principal das operações bancárias, porque específica, é a da sua
categoria interessada.
Mas a característica principal das operações bancárias, porque específica, é a da sua
interdependência:
Como o próprio nome sugere, este tipo de operação de crédito tem como objetivo o
financiamento de bens de consumo. Algumas modalidades são definidas em linhas de crédito
com finalidade específica. E, muitas vezes, o valor concedido é entregue diretamente ao
vendedor, após efetuada a tradição do bem. O caso da indústria automobilística é o exemplo
típico. De um lado, há o interesse no desenvolvimento da indústria nacional; de outro, tem-se
uma demanda que vem sendo reprimida, sobretudo, pela falta de financiamento.
Acrescente-se, ainda, que o próprio Código de Defesa do Consumidor prevê uma
"Política Nacional de Relações de Consumo" (artigos 4º e 5º), cujos dispositivos contêm regras
programáticas de uma abrangência muito grande. Desde a proteção e defesa jurídica, até a criação
de mecanismos que viabilizem a harmonização do desenvolvimento econômico e tecnológico
com a segurança, dignidade, saúde e melhoria da qualidade de vida do consumidor. Pela
importância estratégica do financiamento ao consumidor, determinadas empresas optaram por um
sistema de crédito próprio. A forma de viabilizar essa tática empresarial, em alguns casos, resulta
na criação de uma instituição financeira, cujo principal objetivo é conceder crédito aos clientes da
coligada. Em outros casos, o banco que concede o financiamento não tem qualquer ligação com a
empresa que vende o produto.
No primeiro tipo de contrato, a incidência da Lei nº 8.078/90 é evidente. Não apenas
pelo critério da vinculação ao bem/serviço, mas, também, porque há uma ligação fática (e às

55
Giacomo Molle, I Contratti Bancari, cit., p. 31
78

vezes até jurídica) entre a empresa vendedora e o banco financiador, tornando-o semelhante ao
negócio jurídico em que o fornecedor vende o seu produto possibilitando condições especiais de
pagamento, vulgarmente conhecido como "crediário". Quanto ao segundo caso, temos duas
modalidades diversas: uma, em que o direcionamento do mútuo é pré-definido por normas do
CMN/BACEN e vem expresso no próprio contrato. A instituição financeira cumpre papel de
fornecedor na medida em que o valor financiado é usado para aquisição dos bens de consumo.
Ela não fabrica ou comercializa o bem financiado, mas é participante do negócio (lato sensu) que
se conclui com a entrega do produto e o pagamento do preço. Nesses casos, parece-nos que
aplicável o Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a vinculação com o bem a ser
adquirido. Quanto à outra modalidade, que não exige direcionamento prévio, a questão precisa
ser analisada caso a caso e depende da utilização dada aos recursos.
Como se disse anteriormente, há uma política das relações de consumo que visa a dar
meios à melhoria da qualidade de vida, mas com efetiva proteção. Quando busca esse tipo de
contrato de crédito, o cliente tem em vista a aquisição de um bem de consumo. Se o contrato
prevê condições excessivamente onerosas para o mutuário, frustra-se a finalidade dos referidos
financiamentos. Logo, é muito importante o papel desempenhado pelos mecanismos de defesa
existentes no Código de Defesa do Consumidor, os quais, uma vez aplicados ao caso concreto,
reconduzem o contrato à sua finalidade original.

4.4.1 CONTRATOS DE ADESÃO


É crescente, nas legislações mais modernas, o reconhecimento de limitações à
vontade das partes como fonte das obrigações. Essa tendência está radicada, resumidamente, na
visão do direito como instrumento para a promoção das relações interindividuais com base na
solidariedade e cooperação mútua, princípios incompatíveis com condutas ineqüitativas.
Como causa desse fenômeno poderia ser apontada a necessidade de introduzir um
contrapeso ao modelo contratual resultante da produção e das trocas econômicas massificadas.
Nesse contexto, surgiu como técnica contratual predominante, a pré-formulação do conteúdo dos
contratos, como forma de agilizar o tráfico econômico, e até mesmo de viabilizá-lo, uma vez que,
na prática, a negociação individualizada simplesmente não seria possível.
Essa modalidade de contrato, entretanto, faculta à contraparte apenas a adesão ou a
recusa de contratar. A opção pela primeira alternativa implica aceitar um regime contratual que
79

favorece apenas os interesses do predisponente. Nem sempre a última opção é possível, por outro
lado, dada a necessidade de adquirir o bem jurídico que é objeto do contrato; além disso, o
aderente provavelmente se veria colocado diante de condições negociais similares, caso buscasse
contratar com outra pessoa.
O contrato de adesão é negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos
sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente, de modo
geral e abstrato, pela outra parte, para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras
relações concretas56.
Distingue-se, no modo de formação, pela adesão sem alternativa de uma das partes ao
esquema contratual traçado pela outra, não admitindo negociações preliminares nem modificação
em suas cláusulas preestabelecidas.
O esquema contratual constitui-se de uma série de condições ou cláusulas gerais
destinadas a ser a lex contractus de uma seqüência ilimitada de relações jurídicas concretas de
natureza contratual. Caracteriza-se tais cláusulas pela generalidade, uniformidade e
abstratividade, repetindo-se, sem se exaurirem, em todos os contratos dos quais sejam o conteúdo
normativo e obrigacional.
A determinação do conteúdo desses contratos é prévia e unilateral. Um dos sujeitos
redige-as antecipadamente para sua utilização nas eventuais relações jurídicas que travará com
pessoas indeterminadas. O esquema é, normalmente, a obra exclusiva de uma das partes dos
contratos seriados.
O contrato de adesão é propicio para o surgimento de cláusulas abusivas visto que o
fornecedor tenderá sempre a assegurar a sua posição, e por isso colocará condições contratuais
que afrontarão a boa-fé ou romperão o equilíbrio entre as prestações de cada parte.
Diante desta situação o contrato de adesão é normalmente a ocasião de surgimento de
diversas cláusulas contratuais abusivas, sob pressuposto falso de que as partes assinaram o
contrato de acordo com a autonomia de vontade, sob a garantia da igualdade.
Não há como falar, assim, em liberdade contratual. Ou, mais propriamente, em
equivalência de poder de negociação. A par disso, a predisposição do conteúdo dos contratos tem
como efeito, com a derrogação sistemática das regras de direito supletivas, a criação de uma

56
RODRIGUES, Silvio – Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade – Ed. Saraiva. Vol. 3.
80

ordem jurídica paralela à estatal, inteiramente despida da preocupação de conciliar os fins


individuais e sociais.
Não tardaram a surgir, diante disso, legislações destinadas a coibir práticas abusivas -
em geral inseridas no âmbito da defesa do consumidor, mas nem sempre: a AGB Gesetz alemã,
de 1976, é aplicável a todos os contratos -, geralmente antecedidas por um período de
sedimentação jurisprudencial, durante o qual os tribunais buscaram socorro em princípios gerais
do direito, tais como a boa-fé objetiva e a ordem pública.
A nova modalidade de contrato encontrou regulamentação pela primeira vez, no
direito brasileiro, no Código de Defesa do Consumidor, que conceituou o contrato de adesão
como sendo:
Cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou
estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem
que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu
conteúdo57.
A disciplina ali estabelecida, por evidente analogia, aplica-se às condições negociais
gerais estabelecidas fora do âmbito do direito do consumidor.58
A definição legal abrange, como se vê, tanto os contratos com o conteúdo
predeterminado pela administração pública, como é o caso dos de seguro, afetos à
Superintendência dos Seguros Privados, como aqueles cujas cláusulas tenham sido estabelecidas
unilateralmente pelo fornecedor.
Está implícita na definição - e é o traço comum entre os contratos cujas cláusulas
tenham sido aprovadas pela "autoridade competente" e os demais - a pré-formulação das
cláusulas, as condições negociais gerais, com vistas à sua aplicação futura nas relações com uma
coletividade indeterminada, sem qualquer ligação com uma relação jurídica concreta.

57
Artigo 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou
estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou
modificar substancialmente seu conteúdo.
§ 1º A inserção de cláusula no formulário não desfigura a natureza de adesão do contrato.
§ 2º Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde que alternativa, cabendo a escolha ao consumidor,
ressalvando-se o disposto no § 2º do artigo anterior.
§ 3º Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, de
modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor.
§ 4º As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo
sua imediata e fácil compreensão."
58
Como ocorre com a utilização de formulários, nas locações celebradas por particulares, em caráter não-profissional
81

É precisamente essa característica que denota a superioridade negocial do fornecedor.


A determinação prévia do conteúdo contratual serve não apenas para otimizar sua atividade
econômica, no tocante à eliminação do tempo que seria gasto com negociações individuais, como
também à configuração do regime que lhe é mais favorável. Disso deriva o que se poderia chamar
de "rigidez contratual", ou seja, a virtual imodificabilidade do contrato na relação negocial
concreta, pela sua natureza modelar.
É irrelevante, para a caracterização do tipo contratual, a autoria do seu texto, bastando
que constitua a exteriorização da vontade do predisponente. Pouco importa que este tenha se
servido de modelos elaborados por outros fornecedores ou por associações de classe.
Também podem ser enquadrados no conceito de contrato de adesão aqueles que
tenham tido suas cláusulas estipuladas apenas pelo fornecedor, para o ato, tendo em vista um
específico consumidor, uma vez que a lei, na segunda hipótese contida no artigo 54, omite a
presença da generalidade e abstração, que caracterizam as condições negociais gerais. É
suficiente que sejam as cláusulas "estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou
serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo".
Estão compreendidos na definição, ainda, sob o aspecto formal, tanto os contratos em
que se utilizam formulários como aqueles datilografados, manuscritos ou impressos por qualquer
outro meio, contanto que baseados, estes últimos, em modelos de uso corrente pelo predisponente
ou pela categoria econômica da qual faz parte e apresentados para aceitação em bloco ou
rejeição. O fato de serem utilizados formulários, assim, apenas fornece uma "evidência" mais
segura de que o intérprete se encontra diante de um contrato de adesão, não constituindo requisito
para que seja qualificado como tal.
Na relação jurídica entre os bancos e os clientes ressalta a desigualdade a partir do
poder econômico dos bancos, como acentua Esteban Cottely (Segundo o A., in Derecho
Bancário, p. 253)
. . . nos contratos estipulados entre o banco e o cliente, a posição do banco
é sempre mais forte e preponderante. O interesse particular dos bancos
tende, por conseguinte, a explorar essa posição de confiança e supremacia
econômica e o interesse particular do cliente exige uma proteção
correspondente contra os possíveis excessos.
Sobre tais contratos assim dizem os tribunais:
82

"... os mutuários que contratam com os bancos não o fazem numa situação
de igualdade, mas em verdadeiros contratos de adesão, em nítida
inferioridade. É preciso recompor o equilíbrio." RT 629/253
A intenção da parte aderente é forjada, e em certo sentido viciada. Arnaldo Rizzardo59
diz que:
na interpretação tem-se em mente sempre a intenção de ambas as partes,
mas sem abandonar a inspiração na eqüidade e na utilidade social, de
modo a não se tolerarem os excessos contratuais.

4.4.2 CLÁUSULAS ABUSIVAS


O Contrato enquanto unilateral, defensivo de interesses, a predefinição de cláusulas e
de condições contratuais ingressa no mundo jurídico como proposta para negociação, a que o
acolhimento dos interesses imprime o feitio do contrato.
Resultando a necessidade de fixação de mecanismos tendentes a equilibrar os
interesses em causa, sempre que se firmam os contratos, as novas normas do código sobre a
proteção contratual deverão ser aplicadas em todos os contratos (exceto os trabalhistas).
Contratos estes denominados de contratos de consumo sejam eles de compra e venda, de locação,
de depósito, de seguro, de abertura de conta corrente entre outros.
O código pretende estabelecer o equilíbrio contratual, invocando o princípio da boa-
fé, da eqüidade, ou seja, da função social do contrato. Ele prevê um regime protetivo onde a
administração pública e a privada, através de mecanismos jurídicos próprios equilibram as
relações de consumo, em especial com a proscrição de cláusulas abusivas em contratos de
adesão.
O consumidor fica protegido de qualquer abuso que queira o fornecedor praticar. A
finalidade principal é harmonizar os interesses contrapostos em jogo. Preservando as atividades
produtivas e protegendo o consumidor de abusos.
Carlos Alberto Bittar nos dá uma clara noção desta proteção contratual:
“A propósito o direito codificado delimita o alcance dos contratos de
adesão e proíbe a inserção de certas cláusulas, que considera abusivas,
declarando-as não escritas, e portanto de nenhum efeito vinculatório, a

59
RIZZARDO, Arnaldo. Leasing; 2ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1996, p.12
83

saber: as limitativas e as elisivas de responsabilidade do disponente, as de


transferência de responsabilidades a terceiros, as contemplativas de
obrigação iníquas ou abusivas, as de intervenção de ônus da prova, as de
indicação previa de árbitros”. (Contratos de Adesão e Cláusulas Abusivas.
Ed. Forense)
O art. 46 do Código tem como objetivo principal eliminar qualquer vício de vontade
do consumidor devendo dessa forma, ter acesso à qualquer informação a respeito do contrato que
está celebrando.
O Código de Defesa do Consumidor institui um novo e amplo dever para o
fornecedor, o dever de informar ao consumidor não só sobre as características do produto ou
serviço, como também sobre o conteúdo do contrato.
Esse princípio, por conseqüência, impõe ao fornecedor o dever da efetiva e direta
informação sobre as condições do negócio a ser realizado, abrangendo tanto a oferta como o texto
do próprio compromisso, quando escrito, ou a divulgação ampla das condições, quando, em
decorrência do pequeno negócio, for verbal.
Assim é que o contrato deverá ser elaborado e redigido, de forma clara e tudo no
sentido de proporcionar ao consumidor amplo, pleno e prévio conhecimento de todas as
condições reguladoras da vinculação e sob pena, conforme o art. 46, do Código de Defesa do
Consumidor.
O fornecedor ao celebrar um contrato deverá certificar-se de que o consumidor tem
total ciência de todas as cláusulas contratadas. Agindo assim, estará protegendo seus próprios
interesses visto que o art. 6º, VIII do Código de Defesa do Consumidor nos traz a inversão do
ônus da prova.
Inciso I - A responsabilidade por vícios.
Os vícios a que se refere o código, são os vícios que a doutrina e a jurisprudência já
detectaram de forma pacífica: vícios e defeitos de qualidade.
O Código Civil Brasileiro, no art. 85, determina "nas declarações de vontade, se
atenderá mais à sua intenção que ao sentido literal da linguagem". E ao estabelecer normas
atinentes aos defeitos dos atos jurídicos, o legislador prende-se aos vícios da vontade decorrentes
do erro ou ignorância, de dolo, de coação, de simulação ou fraude.
84

Em resumo, é limitada a faculdade de renúncia do consumidor ao direito de vir a ser


indenizado por vícios de qualquer natureza dos produtos ou serviços que lhe forem fornecidos;
mas o fornecedor não pode ter sua responsabilidade, no que se refere a vícios de qualquer
natureza de seus produtos ou serviços, diminuída.
Como podemos ver no art. 1º do Código de Defesa do Consumidor, ele abrange
normas de ordem pública não podendo ser afastada pelo mero interesse de particulares.
Inciso II - Opção de reembolso subtraída.
O consumidor não pode abrir mão do seu direito de reembolso das parcelas já pagas
em caso de rescisão.
No caso em questão terá o consumidor, ainda, o direito à restituição das parcelas já
pagas acrescidas da devida correção monetária, por ser um mero instrumento de atualização da
moeda. Desta forma a correção é devida ainda que o contrato não tenha cláusula a respeito.
Inciso III - Transferência de responsabilidade a terceiros.
A cláusula de transferência de responsabilidade a terceiros não deverá ser imposta ao
consumidor por serem nulas de pleno direito em quaisquer circunstâncias.
A inserção desse tipo de cláusula é uma das formas mais comuns utilizadas no
comércio jurídico para tentar se isentar da responsabilidade contratual.
Inciso IV - Obrigações iníquas, abusivas que colocam o consumidor em desvantagem
exagerada.
Este inciso deixa a encargo do juiz analisar cada caso concreto e aplicar a norma de
acordo com as circunstâncias que lhe forem peculiares.
Está clara a intenção do legislador de atribuir equilíbrio à relação contratual.
O legislador dá condições ao magistrado de verificar se há cláusulas incompatíveis
com a boa-fé e a eqüidade.
Uma pesquisa realizada pelo IDEC - Instituto de Defesa do Consumidor - junto aos
bancos constatou uma série de irregularidades. Assim, concluíram que há pelo menos 03 tipos de
cláusulas incluídas por algumas instituições e poupança consideradas abusivas.
1. Cláusula Mandato: é muito comum esse tipo de cláusula. Através dela o banco
obtém autorização para emitir em nome do consumidor e a favor da instituição uma nota
promissória, com vencimento à vista para a cobrança de eventuais débitos. Fere o art. 51, inciso
VIII.
85

2. Manifestação Unilateral: há cláusulas que conferem às instituições direito para que


a cláusula contratada seja alterada unilateralmente. O inciso XIII, art. 51, proíbe essas
disposições.
3. Opção de Fórum: o art. 101 do Código de Defesa do Consumidor determina que
não pode haver disposição contratual estipulando determinado foro para decisões judiciais.
Inciso VI - Cláusulas que invertam o ônus da prova.
O art. 38 do Código já estabeleceu que: o ônus da prova da veracidade e correção da
informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina. Assim, será nula de pleno
direito a convenção a respeito do ônus da prova.
Inciso VII - Utilização compulsória da arbitragem.
A cláusula compulsória criada antes da instituição da lide não tem validade. Mas isto
não impede a utilização do compromisso arbitral quando surgir controvérsias entre fornecedor e
consumidor.
Inciso VIII - Impor representante para concluir ou realizar outro negócio pelo
consumidor. O consumidor poderá ser representado desde que ele o tenha escolhido de livre e
espontânea vontade.
Esta é uma cláusula freqüentemente encontrada em contratos de adesão, entre eles o
de leasing, seguros e alguns contratos bancários.
Inciso IX - deixem ao fornecedor a obrigação de concluir ou não o contrato...
O intuito primordial aqui é estabelecer o equilíbrio nas relações de consumo. O
código proíbe, neste inciso, o arrependimento unilateral de conclusão do contrato, em favor do
fornecedor.
Inciso X - Permitam ao fornecedor variação de preço de maneira unilateral.
Trata-se de vedação a acréscimos ao preço já fixado de maneira unilateral, sobre o
prejuízo do consumidor. O Código Civil já dispõe de maneira semelhante no art. 1.125,
respeitadamente aos contratos de compra e venda.
Ocorrendo alterações econômicas que gerem a necessidade da alteração de preços isto
deverá ser feito junto ao consumidor, devendo ser feitas as alterações necessárias em comum
acordo.
Inciso XI - Autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente.
86

Trata-se de mais uma cláusula que dá poderes exclusivamente ao fornecedor, sendo


assim, é nula de pleno direito. Será válida a cláusula que permita o cancelamento do contrato por
ambas as partes.
Inciso XII - Obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua
obrigação.
O legislador aqui insiste em proibir cláusulas que beneficiem apenas uma das partes
contratantes. O equilíbrio contratual é o principal objetivo deste inciso.
Inciso XIII - Autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a
qualidade do contrato, após sua celebração.
Aqui firma-se o princípio da inalterabilidade dos contratos. É mais uma cláusula que
ensejaria no desequilíbrio da relação contratual.
Inciso XIV - Infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais.
O direito ambiental é uma garantia constitucional não podendo ser alterado por
iniciativa privada. Somente a União poderá ditar normas sobre o pacto ambiental.
Inciso XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção do consumidor.
Este inciso deixa claro ser o art. 51 e seus incisos meramente enunciativos, pois será
nula de pleno direito qualquer cláusula que esteja em desacordo com o sistema de proteção do
consumidor.
Por sistema de proteção ao consumidor há de se entender não apenas o Código de
Defesa do Consumidor, mas também aqueles diplomas legais, que indiretamente, visem a
proteção do consumidor, entre os quais pode-se citar a Lei de Economia Popular (Lei. 1.521/51)
Inciso XVI - Possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias
necessárias.
Esta cláusula é freqüentemente encontrada nos contratos de locação de imóveis, pela
qual o inquilino abdica de qualquer indenização por benfeitorias necessárias.
Após analisar as cláusulas abusivas chegamos às seguintes conclusões:
1. as cláusulas abusivas na prática foram explicadas em lei e fulminadas de nulidade;
2. o exame do interprete é que, na prática, definirá o alcance da cláusula cumprindo
analisá-la em conformidade com as fórmulas gerais inseridas na lei;
3. na interpretação dessas cláusulas, em divergências, omissões, ou obscuridades,
deve a conclusão favorecer o economicamente mais fraco.
87

Com os contratos de adesão surgiram diferentes problemas para os aderentes, devido


à quase nula participação de que desfrutam em sua assinatura: imposição de cláusulas não
comutativas; imposições de ônus excessivos; falta de informações sobre o negócio, ou sobre
bens; redação equívoca de cláusulas; fixação de sancionamento indevidos, ou desproporcionais,
transferência de responsabilidade do disponente para outrem entre tantas outras situações
desfavoráveis.
Antes da edição do Código de Defesa do Consumidor o aderente vinha obtendo
amparo em litígios contra abusos nos contratos de adesão na jurisprudência. Várias decisões há,
em que se estampa, principalmente a necessidade de amparo aos economicamente mais fracos,
em razão das premissas expostas, diante também da teoria do abuso de direito.
Em nível contratual, as principais posturas do direito codificado residem na definição
de contrato de adesão e na elencação com declaração de ineficácia, de cláusulas abusivas já
detectadas na prática, a par de sancionamentos outros, em especial no âmbito da responsabilidade
civil.
Não se pode dizer que a cláusula abusiva seja uma conseqüência lógica do contrato
de adesão. Poderá vir a ser uma decorrência de caráter econômico, justamente porque cria maior
peso, maior ônus para o contraente fraco, e exonera cada vez mais o predisponente.
O contrato de adesão é propício para o surgimento de cláusulas abusivas visto que o
fornecedor tenderá sempre a assegurar a sua posição, e por isso colocará condições contratuais
que afrontarão a boa-fé ou romperão o equilíbrio entre as prestações de cada parte.
Diante desta situação o contrato de adesão é normalmente a ocasião de surgimento de
diversas cláusulas contratuais abusivas, sob pressuposto falso de que as partes assinaram o
contrato de acordo com a autonomia de vontade, sob a garantia da igualdade.
Tem o contrato de adesão de ser redigido em termos claros, acessíveis a qualquer um,
de molde a não criar embaraços à rápida compreensão das respectivas cláusulas.
Diante desta conclusão, o Código de Defesa do Consumidor determina que os termos
do contrato de adesão devem ser claros e com caracteres ofensivos e legíveis de modo a facilitar a
compreensão pelo consumidor. Maneira oposta àquela que os fornecedores inescrupulosos
costumam fazer: letras pequenas e de maneira duvidosa.
88

A cláusula que estiver escrita em desacordo com tais recomendações será nula de
pleno direito, o que não acarreta em princípio, a nulidade do contrato em que está integrada
(Inciso XV e § 2º, art. 51).
Há que se ressaltar, que tendo em vista as regras de interpretação peculiares aos
contratos de adesão, além do disposto no art. 46, elaborar as cláusulas previstas no § 4º do art. 55,
bem como, de maneira geral, redigir os contratos de adesão da forma preconizada pelo § 3º do
mesmo art. 55, é algo, antes de mais nada, que deva interessar ao fornecedor.
O Código de Defesa do Consumidor pretende é obter um tratamento comum
dispensado a todos os contratos, em que a boa apresentação de cláusulas cria uma relação
esclarecedora aos praticantes, fato que de maneira negativa não encontrava ressonância perante o
contrato de adesão, que via de regra se tornava portador de um senso controvertido em sua
apresentação, gerando conflitos diversos.
O Código de Defesa do Consumidor estabelece assim, uma forma disciplinar, antes
de promover o cerceamento da prática do contrato de adesão busca orientar seu desenvolvimento,
evitando e coibindo qualquer tipo de abuso que se queira praticar.
O Código de Defesa do Consumidor tem por objetivo a proteção integral do
consumidor em face do fornecedor. A proteção do consumidor surge pela determinação de se
cumprir a igualdade contratual, independentemente da posição ou condição de cada parte
envolvida.
Visando o equilíbrio contratual é colocado o tratamento desigual entre as partes no
limite em que se desigualam e ao tratamento igual onde se igualam.
Existe a liberdade contratual; entretanto condicionada ao limite do tratamento
isonômico, isto porque a economia do contrato há muito sofria o desequilíbrio gerado pela falta
de mecanismos eficientes de defesa do consumidor e o código vem justamente sanear essa falha.
A tutela dos consumidores é feita pelo estado em três planos: administrativo (com a
instituição de órgãos próprios estatais); legislativo (com a expedição de leis específicas); e
judiciário (com a fixação de jurisprudência protetiva de largo espectro).
Com o despertar da consciência jurídica para os problemas da defesa do consumidor
houve grandes modificações na elaboração de um contrato e em suas condições gerais.
O direito do consumidor passou a ser elemento importante de afirmação da cidadania
ditando o tom do regime jurídico e legal das condições gerais dos contratos.
89

A autonomia da vontade refletia a realidade socioeconômica do liberalismo, de cunho


evidentemente individualista e está atualmente em plena crise. Crise que decorre da massificação
dos contratos diante da produção de bens e serviços em larga escala e maior abrangência do
mercado.
Atualmente o contrato já não faz lei entre as partes - pacta sunt servanda - isto
porque o fornecedor deve observar valores e princípios que equilibrem a relação.
A transparência na relação contratual de consumo básica para a validade das
cláusulas na falta de clareza ocorrerá a desconsideração da vontade do consumidor posta no
compromisso.
O Código de Defesa do Consumidor, apesar de inegáveis avanços, não pode cobrir
todos os ângulos do problema das condições gerais exatamente por estar limitado à sua finalidade
básica - a proteção do consumidor. A lei especial ou o futuro código civil deverão preencher o
espaço de anomia que remanesceu, estabelecendo-se regras gerais de direito material.
As cláusulas gerais de boa-fé dos contratos deverão ser destacadas como requisito de
integração e regra de interpretação, excluindo-a da lista de cláusulas abusivas.
Os regimes jurídicos dos contratos de adesão devem ser explicitados, distinguindo-se
com clareza e disciplina das condições gerais e das cláusulas particulares ou negociadas.
No controle das cláusulas prevalecerá a boa-fé. Excedendo tal princípio, será
considerada abusiva e sem eficácia.
Sobre os contratos de adesão podemos dizer que nem toda regulamentação contratual
pré-formulada pode ser entendida como abusiva. Caberá ao julgador verificar a abusividade ou
não das cláusulas pré-elaboradas. As cláusulas negociadas destes contratos deverão subordinar-se
à interpretação comum dos contratos.
E, ainda, a nulidade das condições abusivas não afasta o princípio da conservação do
contrato individual.
Desta forma, verificamos que dentro da proteção contratual estabelecida com a edição
do Código de Defesa do Consumidor, as cláusulas abusivas merecem um tratamento
metodológico como tentativa de conter tais procedimentos, diante da configuração contratual, sob
a égide do direito pátrio.
90

4.4.3 VULNERABILIDADE DO MUTUÁRIO/CONSUMIDOR


O cidadão brasileiro, como todo ser humano, necessita da habitação, para garantir,
conforto, segurança e estabilidade à sua família, entretanto, tendo em vista a situação econômico-
financeira do Brasil, é praticamente impossível que alguém possua condições financeiras de
adquirir um imóvel á vista.
Desta forma, a população se vê obrigada a recorrer às Instituições Financeiras, para
adquirirem financiamentos para a aquisição da tão sonhada casa própria. Neste momento, o
cidadão no afã de adquirir este bem, acaba se vendo obrigado a aceitar as condições impostas
unilateralmente pelos agentes financeiros que, por estarem em situação privilegiada, “esquecem-
se” da função social da propriedade e do objetivo primordial do SFH, para ancorarem seus lucros
nestas negociações.
Desta forma, o futuro mutuário não tem outra saída, a não ser assinar o contrato de
adesão com suas cláusulas pré-redigidas pelo agente financeiro.
É de se ressaltar ainda, que estes contratos são elaborados por toda uma equipe,
incluindo advogados e contadores, enquanto que o cidadão, no momento de firmar este
instrumento, na esmagadora maioria das vezes, acaba se vendo sozinho, e sem entender
claramente o que significam todas aquelas fórmulas e taxas expostas.
O mutuário, via de regra, é cidadão leigo e não possui a oportunidade de discutir ou
mesmo alterar as condições do contrato de financiamento, dessa forma, acaba se vendo numa
situação de aniquilamento.
Na relação jurídica entre os bancos e os clientes ressalta a desigualdade a partir do
poder econômico dos bancos, como acentua Esteban Cottely (Segundo o A., in Derecho
Bancário, p. 253)
. . . nos contratos estipulados entre o banco e o cliente, a posição do banco
é sempre mais forte e preponderante. O interesse particular dos bancos
tende, por conseguinte, a explorar essa posição de confiança e supremacia
econômica e o interesse particular do cliente exige uma proteção
correspondente contra os possíveis excessos.
Sobre tais relações assim dizem os tribunais:
91

"... os mutuários que contratam com os bancos não o fazem numa situação
de igualdade, mas em verdadeiros contratos de adesão, em nítida
inferioridade. É preciso recompor o equilíbrio." RT 629/253
Rompe-se a autonomia da vontade quando na relação jurídico-contratual o elemento
volitivo se achava, já no nascedouro do contrato, em evidente enfraquecimento. Sabidamente o
crédito é, hoje, uma necessidade vital tanto para o indivíduo como para as pessoas jurídicas, em
especial para as empresas de produção de bens e serviços. Com efeito, o acesso ao crédito para o
indivíduo é condição de cidadania e, para a atividade empresarial, uma condição de subsistência.
Dentro desta ótica de necessidade deste bem da vida, indispensável a atividade empresarial, não
se pode deixar de convir que a vontade do cidadão que necessita de crédito para adquirir sua casa
própria, acha-se enfraquecida diante do estabelecimento bancário que o oferece. Será que o
mutuário poderia usar sua vontade livre e autônoma para recusar o contrato porque o banco está a
cobrar juros inconstitucionais? A resposta a esta indagação é óbvia e se completa com outra
indagação, recusando aquele contrato acharia no mercado financeiro alguma instituição que
estivesse a cumprir a norma constitucional? Sabidamente, não. Logo, a autonomia da vontade do
cidadão estava limitada a, recusando os juros inconstitucionais e demais condições abusivas, ficar
sem qualquer crédito, pela inexistência no mercado de empréstimos a condições justas e
equilibradas.
Desta forma, deve sim, o mutuário/consumidor, ser encarado como parte mais fraca
na relação de financiamento habitacional e sua vontade deve ser interpretada mais na intenção do
que na declaração propriamente dita.
92

CONCLUSÃO

Desta forma, deve se concluir, que o Sistema Financeiro da habitação tornou-se uma
“bomba relógio” para a população brasileira, tendo em vista que esta ainda acredita na proposta
governamental, que de sua origem foi muito interessante, todavia, como se demonstrou, foi
distorcida e deturpada em favor dos agentes financeiros e em detrimento dos mutuários.
O objetivo primordial do SFH, criado por proposição do Governo Federal consistia, e
ainda consiste na facilitação à aquisição da casa própria para população de baixa renda, vinculada
à variação de seus salários, não excedendo a variação do salário mínimo e não ultrapassando a
um terço da renda familiar dos mutuários.
Este interesse social em favor de todos os cidadãos brasileiros com menor poder
aquisitivo apresentava a garantia que os valores emprestados aos mutuários retornariam aos
cofres dos agentes financeiros, em forma de prestações, devidamente corrigidos, permitindo a
efetivação de novos financiamentos.
Com efeito o sistema parece simples. O capital emprestado ao mutuário retornaria
atualizado pela correção monetária e acrescido de juros, que, no entender das autoridades da
época era de Justiça Social. Todo cidadão que recebia um empréstimo para a aquisição do
imóvel, deveria devolver o valor do financiamento atualizado, possibilitando que outro cidadão
pudesse, também, participar do sistema.
Não há como discordar do objetivo, da boa intenção do sistema e da pretensão de
solucionar o problema habitacional de nosso país. Ocorre, porém, que a economia nacional foi
guerreada com continuadas crises econômicas, que conseqüência de seguidos e sucessivos planos
econômicos que desajustaram o sistema provocando injustiça social.
93

Levando-se em consideração que o SFH possui cunho estritamente social,


proporcionando a aquisição da casa própria através de um financiamento, que se propõe a
respeitar a relação entre o salário do mutuário e o valor da prestação do financiamento, sem
comprometer a sua subsistência, não resta dúvida que a correção monetária dos contratos
habitacionais, no mínimo, deveria acompanhar os reajustes salariais de cada mutuário e vice-
versa.
Este esquema de simplicidade acabou deturpado, principalmente nos últimos anos,
porque as instituições financeiras, aproveitando-se de seu poderio econômico, da fragilidade da
população brasileira como um todo (financeira, cultural...)acabou deturpando a função social do
Sistema, buscando exclusivamente o lucro pessoal.
Este desvirtuamento encontra-se calcado na redação unilateral por parte dos agentes
de crédito, de cláusulas e condições contratuais que oneram em demasia e desequilibram a
relação contratual em detrimento dos mutuários. Esta abusividades podem ser facilmente
encontradas na imposição unilateral de taxas de remuneração de capital como índice de correção
do saldo devedor (TR), taxas de juros superiores ás previstas em lei, imposição da Tabela Price
como sistema de amortização da dívida e demais irregularidades abordadas na presente
monografia.
Na realidade o Sistema Financeiro da Habitação, não cumpriu o seu papel social.
Com as crises dos últimos anos, os salários foram corrigidos em determinados períodos, abaixo
da correção das prestações mensais, colocando o consumidor habitacional em desalinho, abrindo
um dilema: ou reduz o bem estar de sua família, cortando gastos até com alimentação, ou tenta
manter em dia as prestações do financiamento para não perder o imóvel financiado junto ao
agente financeiro.
Esta realidade assola milhares de mutuários, que são atingidos pela intervenção
federal no sistema, por práticas abusivas de agentes financeiros e pela inconstitucionalidade de
atos legislativos forçados sob a justificativa de proteger o interesse coletivo, mas que muitas
vezes, só beneficiam as classes que operam e controlam o mercado habitacional e financeiro.
94

REFERÊNCIAS
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ARAGÃO, José Maria. Sistema Financeiro da Habitação, São Paulo: Juruá, 2001.

BNH – Relatórios anuais de atividades e balanço de novembro/1986 – SBPE: Boletins do Banco

BUENO, Francisco Silveira. Novíssimo dicionário da língua portuguesa. São Paulo, Lisa Livros
Irradiantes.

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(3), março/1974, p. 68

COVELLO, Sergio Carlos. Contratos bancários. 3 ed. São Paulo: Leud, 1999.

DINIZ, Maria Helena. Código Civil interpretado, p. 339, v. III, 9. ed., São Paulo: Saraiva.

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Juruá, 2001.

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2000

GAMA, Affonso Dionysio. Teoria e prática dos contratos por instrumento particular no direito
brasileiro. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1980

GARCIA, Izner Hanna. Ilegalidades nos contratos bancários, Rio de Janeiro: AIDE, 2000.

MARCATO, Antônio Carlos. Ação de consignação em pagamento. 4 ed., São Paulo: Revista dos
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97
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LEI N. 4.380, DE 21 DE AGOSTO DE 1964


CAPÍTULO I - Da Coordenação dos Órgãos Públicos e da Iniciativa Privada

Art. 1 O Governo Federal, através do Ministro de Planejamento, formulará a política nacional de


habitação e de planejamento territorial, coordenando a ação dos órgãos públicos e orientando a iniciativa
privada no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da
aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda.

Art. 2 O Governo Federal intervirá no setor habitacional por intermédio:

I - do Banco Nacional da Habitação;


II - do Serviço Federal de Habitação e Urbanismo;
III - das Caixas Econômicas Federais, IPASE, das Caixas Militares, dos órgãos federais de
desenvolvimento regional e das sociedades de economia mista.

Art. 3 Os órgãos federais enumerados no artigo anterior exercerão de preferência atividades de


coordenação, orientação e assistência técnica e financeira, ficando reservados:

I - aos Estados e Municípios, com a assistência dos órgãos federais, a elaboração e execução de planos
diretores, projetos e orçamentos para a solução dos seus problemas habitacionais;

II - à iniciativa privada, a promoção e execução de projetos de construção de habitações segundo as


diretrizes urbanísticas locais.

1° Será estimulada a coordenação dos esforços, na mesma área ou local, dos órgãos públicos federais,
estaduais e municipais, bem como das iniciativas privadas, de modo que se obtenha a concentração e
melhor utilização dos recursos disponíveis.

2º A execução dos projetos somente caberá aos órgãos federais para suprir a falta de iniciativa local,
pública ou privada.

Art. 4 Terão prioridade na aplicação dos recursos:

I - a construção de conjuntos habitacionais destinados à eliminação de favelas, mocambos e outras


aglomerações em condições sub-humanas de habitação;

II - os projetos municipais ou estaduais que com as ofertas de terrenos já urbanizados e dotados dos
necessários melhoramentos, permitirem o início imediato da construção de habitações;

III - os projetos de cooperativas e outras formas associativas de construção de casa própria;

IV - os projetos da iniciativa privada que contribuam para a solução de problemas habitacionais


...(Vetado);

V - (Vetado).

CAPÍTULO II - Da Correção Monetária dos Contratos Imobiliários

Art. 5 Observado o disposto na presente lei, os contratos de vendas ou construção de habitações para
pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações poderão prever o
99

reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a conseqüente correção do valor
monetário da dívida toda a vez que o salário mínimo legal for alterado.

§ 1° O reajustamento será baseado em índice geral de preços mensalmente apurado ou adotado pelo
Conselho Nacional de Economia que reflita adequadamente as variações no poder aquisitivo da moeda
nacional.

§ 2º O reajustamento contratual será efetuado ...(Vetado)... na mesma proporção da variação do índice


referido no parágrafo anterior:

a) desde o mês da data do contrato até o mês da entrada em vigor do novo nível de salário-mínimo, no
primeiro reajustamento após a data do contrato;

b) entre os meses de duas alterações sucessivas do nível de salário-mínimo nos reajustamentos


subseqüentes ao primeiro.

§ 3º Cada reajustamento entrará em vigor após 60 (sessenta) dias da data de vigência da alteração do
salário-mínimo que o autorizar e a prestação mensal reajustada vigorará até novo reajustamento.

§ 4º Do contrato constará, obrigatoriamente, na hipótese de adotada a cláusula de reajustamento, a relação


original entre a prestação mensal de amortização e juros e o salário-mínimo em vigor na data do contrato.

§ 5º Durante a vigência do contrato, a prestação mensal reajustada não poderá exceder em relação ao
salário-mínimo em vigor, a percentagem nele estabelecida.

§ 6º Para o efeito de determinar a data do reajustamento e a percentagem referida no parágrafo anterior,


tomar-se-á por base o salário-mínimo da região onde se acha situado o imóvel.

§ 7º (Vetado).

§ 8º (Vetado).

9º O disposto neste artigo, quando o adquirente for servidor público ou autárquico poderá ser aplicado
tomando como base a vigência da lei que lhes altere os vencimentos.

Art. 6 O disposto no artigo anterior somente se aplicará aos contratos de venda, promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão, ou empréstimo que satisfaçam às seguintes condições:

a) tenham por objeto imóveis construídos, em construção, ou cuja construção, seja simultaneamente
contratada, cuja área total de construção, entendida como a que inclua paredes e quotas-partes comuns,
quando se tratar de apartamento, de habitação coletiva ou vila, não ultrapasse 100 (cem) metros
quadrados;

b) o valor da transação não ultrapasse 200 (duzentas) vezes o maior salário-mínimo vigente no país;

c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais
sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizações e juros;

d) além das prestações mensais referidas na alínea anterior, quando convencionadas prestações
intermediárias, fica vedado o reajustamento das mesmas, e do saldo devedor a elas correspondente;
100

e) os juros convencionais não excedem de 10% ao ano;

f) se assegure ao devedor, comprador, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário o


direito a liquidar antecipadamente a dívida em forma obrigatoriamente prevista no contrato, a qual poderá
prever a correção monetária do saldo devedor, de acordo com os índices previstos no § 1° do artigo
anterior.

Parágrafo único. As restrições dos incisos a e b não obrigam as entidades integrantes do sistema financeiro
da habitação, cujas aplicações, a este respeito, são regidas pelos artigos 11 e 12.

Art. 7 Após 180 dias da concessão do "habite-se", caracterizando a conclusão da construção, nenhuma
unidade residencial pode ser vendida, ou prometida vender ou ceder, com o benefício de pagamentos
regidos pelos artigos 5º e 6º desta Lei.

1° Para os efeitos desse artigo equipara-se ao "habite-se" das autoridades municipais a ocupação efetiva da
unidade residencial.

2º O disposto neste artigo não se aplica os imóveis já construídos, cuja alienação seja contratada, nos
termos dos artigos 5º e 6º, pelos respectivos titulares, desde que estes incorporem ao capital de Sociedade
de Crédito Imobiliário o preço da transação.

3º Aos imóveis de propriedade das pessoas jurídicas de direito público ou de sociedade de economia
mista, de que o Poder Público seja majoritário, não se aplica o disposto neste artigo.

4º A restrição deste artigo não se aplicará àquele que, não sendo proprietário, promitente comprador ou
promitente cessionário de mais de uma habitação, desejar aliená-la de modo a adquirir outra, na forma dos
artigos 5º e 6º desta lei, desde que a aquisição seja de qualquer forma contratada simultaneamente com a
alienação.

CAPÍTULO III - Do Sistema Financeiro, da Habitação de Interesse Social


SEÇÃO I - Órgãos Componentes do Sistema

Art. 8 O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da


casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado:

I - pelo Banco Nacional da Habitação;

II - pelos órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja
participação majoritária do Poder Público, que operem, de acordo com o disposto nesta lei, no
financiamento ... (Vetado) ... de habitações e obras conexas;

III - pelas sociedades de crédito imobiliário;

IV - pelas fundações, cooperativas, mútuas e outras formas associativas para construção ou aquisição da
casa própria, sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta lei, as normas
que forem baixadas pelo Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação e serão registradas,
autorizadas a funcionar e fiscalizadas pelo Banco Nacional da Habitação.

Parágrafo único. O Conselho da Superintendência da Moeda e do Crédito fixará as normas que regulam as
relações entre o sistema financeiro da habitação e o restante do sistema financeiro nacional, especialmente
101

quanto à possibilidade, às condições e aos limites de aplicação de recursos da rede bancária em letras
imobiliárias, emitidas, nos termos desta lei, pelo Banco Nacional da Habitação.

SEÇÃO II - Das Aplicações do Sistema Financeiro da Habitação

Art. 9 Todas as aplicações do sistema, terão por objeto, fundamentalmente a aquisição de casa para
residência do adquirente, sua família e seus dependentes, vedadas quaisquer aplicações em terrenos não
construídos, salvo como parte de operação financeira destinada à construção da mesma.

§ 1º As pessoas que já forem proprietários, promitentes compradoras ou cessionárias de imóvel residencial


na mesma localidade ... (Vetado) ... não poderão adquirir imóveis objeto de aplicação pelo sistema
financeiro da habitação.

§ 2º Após 180 dias da concessão do "habite-se", caracterizando a conclusão da construção, nenhuma


unidade residencial pode ser objeto de aplicação pelo sistema financeiro da habitação, equiparando-se ao
"habite-se" das autoridades municipais a ocupação efetiva da unidade residencial.

§ 3º O disposto no parágrafo anterior não se aplicará aos imóveis já construídos, que sejam alienados a
partir desta lei por seus proprietários ou promitentes compradores por motivo de aquisição de outro imóvel
que satisfaça às condições desta lei para ser objeto de aplicação pelo sistema financeiro de habitação.

Art. 10 Todas as aplicações do sistema financeiro da habitação revestirão a forma de créditos reajustáveis
de acordo com os artigos 5º e 6º desta Lei.

§ 1° Os financiamentos para aquisição ou construção de habitações e as vendas a prazo de habitações,


efetuadas pelas Caixas Econômicas ...(Vetado)... e outras autarquias ...(Vetado)... ou por sociedades de
economia mista ..(Vetado)... estabelecerão, obrigatoriamente, o reajustamento do saldo devedor e das
prestações de amortização e juros, obedecidas as disposições dos artigos 5º e 6º.

§ 2º As entidades estatais, inclusive as sociedades de economia mista, em que o Poder Público seja
majoritário, adotarão, nos seus financiamentos, critérios e classificação dos candidatos aprovados pelo
Banco Nacional de Habitação, ouvido o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo, e darão,
obrigatoriamente, ampla publicidade das inscrições e dos financiamentos concedidos.

§ 3º Os órgãos federais deverão aplicar os recursos por eles arrecadados para o sistema financeiro da
habitação, até 50% no Estado de origem dos recursos, redistribuindo o restante pelas unidades federativas
compreendidas em regiões de menor desenvolvimento econômico.

Art. 11 Os recursos destinados ao setor habitacional pelas entidades estatais, inclusive sociedades de
economia mista de que o Poder Público seja majoritário, distribuir-se-ão, permanentemente, da seguinte
forma:

I - no mínimo 70% deverão estar aplicados em habitações de valor unitário inferior a 60 vezes o maior
salário-mínimo mensal vigente no país;

II - no máximo 15% poderão estar aplicados em habitações de valor unitário compreendido entre 200 e
300 vezes o maior salário-mínimo mensal vigente no país, vedadas as aplicações em habitações de valor
unitário superior a 300 vezes o maior salário-mínimo mensal citado.

§ 1° Dentro do limite de recursos obrigatoriamente aplicados em habitações de valor unitário inferior a 60


vezes o maior salário-mínimo do país, o Banco Nacional da Habitação fixará, para cada região ou
102

localidade, a percentagem mínima de recursos que devem ser aplicados no financiamento de projetos
destinados à eliminação de favelas, mocambos e outras aglomerações em condições sub-humanas de
habitações.

§ 2º Nas aplicações a que se refere o inciso II, a parcela financiada do valor do imóvel não poderá
ultrapassar 80% do mesmo.

§ 3º Os recursos aplicados, ou com aplicação contratada, no setor habitacional, na data da publicação desta
lei, pela entidades estatais, inclusive sociedades de economia mista, não serão computados nas
percentagens de aplicação a que se refere este artigo.

4º O disposto neste artigo não se aplica aos processos das Caixas Econômicas Federais, Caixas Militares e
IPASE, já deferidos pelos órgãos e autoridades competentes, na data da publicação desta Lei.

Art. 12 Os recursos aplicados pelas entidades privadas integrantes do sistema financeiro da habitação se
distribuirão permanentemente da seguinte forma:

I - no mínimo 60% dos recursos deverão estar aplicados em habitações de valor unitário inferior a 100
vezes o maior salário-mínimo mensal vigente no país;

II - no máximo 20% dos recursos poderão estar aplicados em habitações de valor unitário superior a 250
vezes o maior salário-mínimo mensal vigente no país;

III - serão vedadas as aplicações em habitações de valor unitário superior a 400 vezes o maior salário-
mínimo mensal vigente no país.

Parágrafo único. Nas aplicações a que se refere o inciso II, a parcela financiada do valor do imóvel não
poderá ultrapassar de 80% do mesmo.

Art. 13 A partir do 3º ano da aplicação da presente lei, o Banco Nacional da Habitação poderá alterar os
critérios de distribuição das aplicações previstas nos artigos anteriores.

Art. 14 Os adquirentes de habitações financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação contratarão


seguro de vida de renda temporária, que integrará, obrigatoriamente, o contrato de financiamento, nas
condições fixadas pelo Banco Nacional da Habitação.

SEÇÃO III - Dos Recursos do Sistema Financeiro da Habitação

Art. 15 As entidades integrantes do sistema financeiro da Habitação poderão assegurar reajustamento


monetário nas condições previstas no artigo 5º:

I - aos depósitos no sistema que obedeça às normas gerais fixadas pelo Banco Nacional da Habitação cujo
prazo não poderá ser inferior a um ano, e que não poderão ser movimentados com cheques;

II - aos financiamentos contraídos no país ou no exterior para a execução de projetos de habitações, desde
que observem os limites e as normas gerais estabelecidas pelo Banco Nacional da Habitação;

III - as letras imobiliárias emitidas nos termos desta Lei pelo Banco Nacional da Habitação ou pelas
sociedades de crédito imobiliário.
103

§ 1° Em relação às Caixas Econômicas Federais e a outras entidades do sistema, que não operem
exclusivamente no setor habitacional, o reajustamento previsto neste artigo somente poderá ser assegurado
aos depósitos e empréstimos das suas carteiras especializadas no setor habitacional.

§ 2º O sistema manterá depósitos especiais de acumulação de poupanças para os pretendentes a


financiamento de casa própria, cujos titulares terão preferência na obtenção desses financiamentos,
obedecidas as condições gerais estabelecidas pelo Banco Nacional da Habitação.

§ 3º Todos os financiamentos externos e acordos de assistência técnica relacionados com a habitação,


dependerão da aprovação prévia do Banco Nacional da Habitação e não poderão estar condicionados à
utilização de patentes, licenças e materiais de procedência estrangeira.

CAPÍTULO IV - Do Banco Nacional da Habitação

Art. 16 Fica criado, vinculado ao Ministério da Fazenda, o Banco Nacional da Habitação (BNH), que terá
personalidade jurídica de Direito Público, patrimônio próprio e autonomia administrativa, gozando de
imunidade tributária.

§ 1° O Banco Nacional da Habitação poderá instalar agências em todo o território nacional, mas operará
de preferência, usando como agentes e representantes as Caixas Econômicas Federais e Estaduais, os
bancos oficiais e de economia mista e as demais entidades integrantes do sistema financeiro da habitação.

§ 2º O Banco Nacional da Habitação poderá utilizar-se da rede bancária comercial nas localidades em que
não haja agentes ou representantes das entidades referidas no parágrafo anterior.

Art. 17 O Banco Nacional da Habitação terá por finalidade:

I - orientar, disciplinar e controlar o sistema financeiro da habitação;

II - incentivar a formação de poupanças e sua canalização para o sistema financeiro da habitação;

III - disciplinar o acesso das sociedades de crédito imobiliário ao mercado nacional de capitais;

IV - manter serviços de redesconto e de seguro para garantia das aplicações do sistema financeiro da
habitação e dos recursos a ele entregues;

V - manter serviços de seguro de vida de renda temporária para os compradores de imóveis objeto de
aplicações do sistema;

VI - financiar ou refinanciar a elaboração e execução de projetos promovidos por entidades locais


...(Vetado)... de conjuntos habitacionais, obras e serviços correlatos;

VII - refinanciar as operações das sociedades de crédito imobiliário;

VIII - financiar ou refinanciar projetos relativos a ...(Vetado)... instalação e desenvolvimento da indústria


...(Vetado)... de materiais de construção e pesquisas tecnológicas, necessárias à melhoria das condições
habitacionais do país ...(Vetado)..

Parágrafo único. O Banco Nacional da Habitação operará exclusivamente como órgão orientador,
disciplinador e de assistência financeira, sendo-lhe vedado operar diretamente em financiamento, compra
104

e venda ou construção de habitações, salvo para a venda dos terrenos referidos no artigo 26 ou para
realização de bens recebidos em liquidação de garantias.

Art. 18 Compete ao Banco Nacional da Habitação:

I - autorizar e fiscalizar o funcionamento das sociedades de crédito imobiliário;

II - fixar as condições gerais quanto a limites, prazos, retiradas, juros e seguro obrigatório das contas de
depósito no sistema financeiro da habitação;

III - estabelecer as condições gerais a que deverão satisfazer as aplicações do sistema financeiro da
habitação quanto a limites de risco, prazo, condições de pagamento, seguro, juros e garantias;

IV - fixar os limites, em relação ao capital e reservas, dos depósitos recebidos e dos empréstimos tomados
pelas Sociedades de Crédito Imobiliário;

V - fixar os limites mínimos de diversificações de aplicações a serem observados pelas entidades


integrantes do sistema financeiro da habitação;

VI - fixar os limites de emissão e as condições de colocação, vencimento e juros das Letras Imobiliárias,
bem como as condições dos seguros de suas emissões;

VII - fixar as condições e os prêmios dos seguros de depósitos e de aplicações a que serão obrigadas as
entidades integrantes do sistema financeiro da habitação;

VIII - fixar as condições gerais de operação da sua carteira de redesconto das aplicações do sistema
financeiro da habitação;

IX - determinar as condições em que a rede seguradora privada nacional operará nas várias modalidades
de seguro previstas na presente lei;

X - (Vetado);

XI - exercer as demais atribuições previstas nesta lei.

Parágrafo único No exercício de suas atribuições, o Banco Nacional da Habitação obedecerá aos limites
globais e as condições gerais fixadas pelo Conselho da Superintendência da Moeda e do Crédito, com o
objetivo de subordinar o sistema financeiro de habitação à política financeira, monetária e econômica em
execução pelo Governo Federal.

Art. 19 O Banco Nacional da Habitação ...(Vetado)... poderá receber depósitos:

a) de entidades governamentais, autárquicas, para estatais e de economia mista;

b) das entidades integrantes do sistema financeiro da habitação;

c) que resultarem de operações realizadas pelo Banco ou que a elas estejam diretamente vinculadas.

Art. 20 Mediante autorização do Ministro da Fazenda, o Banco Nacional da Habitação poderá tomar
empréstimos, no país ou no exterior, a fim de obter recursos para a realização das suas finalidades.
105

1° Os empréstimos internos referidos neste artigo poderão ser corrigidos de acordo com o artigo 5° ou
revestir a forma de Letras Imobiliárias.

2° O Ministro da Fazenda poderá dar a garantia do Tesouro Nacional aos empréstimos referidos neste
artigo, até um saldo devedor total, em cada momento, de um trilhão de cruzeiros para os empréstimos
internos e US$300 milhões, o equivalente em outras moedas, para os empréstimos em moeda estrangeira.

3° O limite em cruzeiros constante do parágrafo anterior será anualmente reajustado pelos índices
referidos no artigo 5°.

Art. 21 O Serviço Social da Indústria (SESI) e o Serviço Social do Comércio (SESC) inclusive os
Departamentos Regionais, aplicarão anualmente na aquisição de Letras Imobiliárias de emissão do Banco
Nacional da Habitação, a partir do exercício de 1965, 20% (vinte por cento) das receitas compulsórias a
eles vinculadas.

1° (Vetado).

2° O Ministro do Trabalho e da Previdência Social fixará, anualmente a percentagem dos recursos dos
Institutos de Aposentadoria e Pensões, que será obrigatoriamente aplicada em depósitos no Banco
Nacional da Habitação, e que não poderá ser inferior a 20% do orçamento anual de aplicações de cada
Instituto, excetuadas as aplicações em serviços próprios e em material permanente.

3° O Ministro da Fazenda fixará periodicamente a percentagem dos depósitos das Caixas Econômicas
Federais, que deverá ser obrigatoriamente aplicada em depósitos no BNH.

Art. 22 Todas as empresas do país que mantenham empregados sujeitos a desconto para Institutos de
Aposentadorias e Pensões são obrigadas a contribuir com a percentagem de 1% mensal sobre o montante
das suas folhas de pagamento para a constituição do capital do Banco Nacional da Habitação.

1° A cobrança dessa percentagem obedecerá aos dispositivos da legislação vigente sobre as contribuições
previdenciárias.

2° Os Institutos de Aposentadoria e Pensões recolherão, mensalmente, ao Banco Nacional da Habitação o


produto da arrecadação prevista neste artigo, descontada a taxa correspondente às despesas de
administração fixada de comum acordo entre o DNPS e o Banco Nacional da Habitação.

3° O recolhimento a que se refere o presente artigo será devido a partir do segundo mês após a
promulgação desta Lei.

4° Na forma a ser estabelecida em regulamento a ser baixado pelo BNH, as empresas abrangidas por este
artigo poderão deduzir a importância correspondente a 50% do valor das aplicações que façam em planos
de habitação destinados à casa própria de seus empregados, da contribuição prevista neste artigo.

5° Os planos a que se refere o parágrafo anterior dependem de prévia aprovação e execução, controlada
pelo BNH, diretamente ou por delegação.

Art. 23 A emissão de licença para construção de prédios residenciais de custo de construção superior a
500 vezes o maior salário-mínimo do país, considerado esse custo para cada unidade residencial, seja em
prédio individual, seja em edifícios de apartamentos ou vilas, será precedida da subscrição, pelo
proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário do respectivo terreno, de Letras Imobiliárias
emitidas pelo BNH.
106

1° O montante dessa subscrição será de 5% sobre o valor da construção, quando este estiver entre os
limites de quinhentos e mil e quinhentas vezes aquele salário-mínimo, e de mais 10% sobre o que exceder
a mil e quinhentas vezes.

2° As letras imobiliárias referidas neste artigo terão as características referidas no artigo 45 desta Lei.

3° As autoridades municipais, ao examinarem projetos de construção de habitações nas condições


referidas neste artigo, verificarão se a subscrição nele criada corresponde ao custo da construção fixado
pelo profissional responsável pela obra à base de preços unitários então vigente e, com fundamento nesse
custo exigirão prova da subscrição prevista neste artigo. Antes da concessão do "habite-se" deverá o
construtor prestar nova declaração do custo efetivo do prédio sujeita a verificação do Poder Público, e se
for apurado excesso sobre a previsão inicial, antes da concessão do "habite-se", o titular do imóvel fará
prova de ter sido feita a subscrição relativa ao excesso de custo.

4° Só poderão gozar dos benefícios e vantagens previstos na presente lei os municípios que obedecerem
ao disposto neste artigo.

Art. 24 O Banco Nacional da Habitação poderá operar em:

I - prestação de garantia em financiamento obtido, no país ou no exterior, pelas entidades integrantes do


sistema financeiro da habitação destinados a execução de projetos de habitação de interesse social;

II - carteira de seguro dos créditos resultantes da venda ou construção de habitação a prazo ou de


empréstimos para aquisição ou construção de habitações;

III - carteira de seguro dos depósitos nas entidades integrantes do sistema financeiro da habitação;

IV - carteira de redesconto para assegurar a liquidez do sistema financeiro da habitação;

V - carteira de seguro de vida de renda temporária dos adquirentes, financiados pelo sistema financeiro da
habitação;

VI - carteira de seguro de resgate e pagamento de juros das Letras Imobiliárias emitidas pelas sociedades
de crédito imobiliário;

VII - financiamento ou refinanciamento da elaboração ou execução de projetos de construção de conjuntos


habitacionais ...(Vetado) ... instalação e desenvolvimento da indústria ...(Vetado)... de materiais de
construção e pesquisas tecnológicas;

VIII - refinanciamento parcial dos créditos concedidos pelas sociedades de crédito imobiliário.

1° O Banco Nacional da Habitação somente operará ...(Vetado)... para aplicação dos recursos disponíveis,
depois de asseguradas as reservas técnicas necessárias às operações referidas nos incisos I a VI, inclusive.

2° Os recursos disponíveis do Banco Nacional da Habitação serão mantidos em depósito no Banco do


Brasil S.A. ...(Vetado).

3° Dos recursos recolhidos ao Banco Nacional da Habitação, serão destinadas anualmente as verbas
necessárias ao custeio das atividades do Serviço Federal da Habitação e Urbanismo ...(Vetado).
107

Art. 25 O capital do Banco Nacional de Habitação pertencerá integralmente à União Federal.


Parágrafo único. O capital inicial do Banco Nacional da Habitação será de Cr$1 bilhão de cruzeiros.

Art. 26 O Poder Executivo transferirá, dentro de um ano, para o patrimônio do Banco Nacional da
Habitação, terrenos de propriedade da União Federal que não sejam necessários aos serviços públicos
federais ou que possam ser vendidos, para realizar recursos líquidos destinados ao aumento do Capital do
Banco, desde que se prestem à construção de conjuntos residenciais de interesse social.

1° O Banco poderá igualmente receber dos Governos Estaduais, Municipais e particulares ou de entidades
de direito privado, estes sob a forma de doações, terras ou terrenos rurais ou urbanos, apropriados para a
construção de imóveis.

2° No caso de doações previstas no parágrafo anterior nenhum ônus recairá sobre o doador de terras ou
terrenos recebidos pelo Banco.

Art. 27 O Banco Nacional da Habitação será administrado por um Conselho de Administração e uma
Diretoria, cujos membros serão nomeados pelo Presidente da República e aprovados pelo Senado Federal.

1° O Conselho de Administração será composto de:

a) o Presidente do Banco Nacional da Habitação, como seu Presidente, e com voto de qualidade;

b) de seis a nove Conselheiros, com mandato de 3 anos cada um;

c) os Diretores do Banco.

2° A Diretoria será composta de:

a) o Presidente do Banco Nacional da Habitação, demissível ad nutum ;

b) o Diretor-Superintendente com mandato de 4 anos;

c) dois a cinco Diretores com mandato de 4 anos.

Art. 28 Os membros da Diretoria e três dos membros do Conselho de Administração serão escolhidos
dentre cidadãos de reconhecida idoneidade moral e comprovada capacidade em assuntos econômico-
financeiros, sendo dois outros membros do Conselho de Administração escolhidos dentre os especialistas,
respectivamente, em assuntos de saúde pública, de previdência social, e o sexto, o Superintendente do
Serviço Federal de Habitação e Urbanismo.

1° (Vetado).

2° Os Conselheiros serão anualmente renovados pelo terço e na composição inicial, 1/3 terá mandato de
um ano, 1/3 mandato de dois anos e 1/3 mandato de três anos.

3° Na composição inicial da Diretoria, metade dos diretores terá mandato de dois anos.

Art. 29 Compete ao Conselho de Administração:

I - organizar e modificar o regimento interno do Banco, que será aprovado por ato do Ministro da
Fazenda;
108

II - decidir sobre a orientação geral das operações do Banco;

III - exercer as atribuições normativas do Banco, como órgão da orientação, disciplina e controle do
sistema financeiro da habitação;

IV - aprovar os orçamentos de custeio, recursos e aplicações do Banco e as normas gerais a serem


observadas nos seus serviços;

V - distribuir os serviços do Banco entre os Diretores, observado o disposto nesta Lei;

VI - criar ou extinguir cargo e funções, fixando os respectivos vencimentos e vantagens, mediante


proposta do Diretor-Superintendente, bem como dirimir dúvidas quanto aos direitos, vantagens e deveres
dos servidores, podendo ainda baixar o Regulamento do Pessoal do Banco;

VII - examinar e aprovar os balancetes e balanços do Banco, financeiros e patrimoniais;

VIII - escolher substitutos no caso de vaga ou impedimento dos Diretores, até que o Presidente da
República o faça em caráter efetivo;

IX - examinar e dar parecer sobre a prestação anual das contas do Banco;

X - deliberar sobre os assuntos que lhe forem submetidos pela Diretoria.

Art. 30 Compete à Diretoria:

I - decidir sobre todos os assuntos da direção executiva do Banco, de acordo com o seu Regimento
Interno;

II - aprovar as operações do Banco, que excedam os limites fixados pelo Regimento Interno para cada
Diretor.

Art. 31 Compete ao Presidente do Banco:

I - representar o Banco em suas relações com terceiros em juízo ou fora dele, sem prejuízo do disposto no
artigo 29;

II - convocar extraordinariamente o Conselho e a Diretoria, sempre que necessário;

III - enviar ao Tribunal de Contas, até 31 de janeiro de cada ano, as contas dos administradores do Banco
relativas ao exercício anterior, para os fins do artigo 77, II, da Constituição;

IV - enviar ao Tribunal de Contas, até 31 de janeiro de cada ano as contas gerais do Banco relativas ao
exercício anterior.

Art. 32 Compete ao Diretor-Superintendente:

I - substituir o Presidente nos seus impedimentos ocasionais, sem prejuízo do exercício normal de suas
funções;
109

II - administrar e dirigir os negócios ordinários do Banco decidindo das operações que se contiverem no
limite da sua competência, de acordo com o Regimento Interno;

III - outorgar e aceitar escrituras, ou assinar contratos, conjuntamente com o Presidente ou outro Diretor;

IV - designar, conjuntamente com o Presidente, procuradores com poderes especiais, agentes ou


representantes do Banco;

V - praticar os atos referentes à administração do pessoal, podendo delegar poderes, salvo quando se tratar
de nomeação, promoção ou demissão;

VI - superintender e coordenar os serviços dos diferentes setores do Banco e zelar pelo fiel cumprimento
das deliberações do Conselho de Administração e da Diretoria;

VII - prover, interinamente, até que o Presidente da República o faça em caráter efetivo, as vagas dos
membros do Conselho de Administração, cuja substituição não esteja prevista no Regulamento do Banco.

Art. 33 Os Diretores referidos no artigo 27, § 2°, alínea c terão as atribuições que forem determinadas no
Regimento Interno.

Art. 34 O pessoal contratado pelo Banco será regido pela Consolidação das Leis do Trabalho e legislação
complementar e admitido mediante concurso de provas ou de provas e títulos.

1° Poderão ser requisitados pelo Banco servidores dos quadros do serviço público federal, das autarquias
federais, ou de sociedades de economia mista, controladas pelo Governo Federal.

2° (Vetado).

CAPÍTULO V - Das Sociedades de Crédito Imobiliário

Art. 35 As Sociedades de crédito imobiliário são instituições de crédito especializado, dependem de


autorização do Banco Nacional da Habitação para funcionar, e estão sujeitas a permanente fiscalização do
Governo Federal, através do referido Banco e da Superintendência da Moeda e do Crédito.

§ 1° As sociedades de crédito imobiliário se organizarão sob a forma anônima de ações nominativas,


observando nos atos de sua constituição todos os dispositivos legais aplicáveis, mas só poderão dar início
às suas atividades após publicação, no Diário Oficial da União, da autorização do Banco Nacional da
Habitação.
§ 2° As sociedades de crédito imobiliário serão constituídas com o capital mínimo de 100 milhões de
cruzeiros em moeda corrente, na forma da legislação que rege as sociedades anônimas, mas a emissão de
autorização para funcionar dependerá da integralização mínima de 50%, mediante débito do BNH.

§ 3° O limite mínimo referido no parágrafo anterior será anualmente atualizado, com base nos índices de
que trata o artigo 5°, § 1°.

Art. 36 A autorização para funcionar será concedida por tempo indeterminado, enquanto a sociedade
observar as disposições legais e regulamentares em vigor.

§ 1° Somente poderão ser membros dos órgãos da administração e do Conselho Fiscal das sociedades de
crédito imobiliário, pessoas de reconhecida idoneidade moral e comercial, sendo que dois diretores
deverão comprovar capacidade financeira e técnica.
110

§ 2° Os diretores somente poderão ser investidos nos seus cargos depois da aprovação pelo Banco
Nacional da Habitação, à vista das provas exigidas pela SUMOC para investimento de diretores de
estabelecimento bancário em geral.

§ 3° A responsabilidade dos administradores de sociedade de crédito imobiliário é a mesma prevista na lei


para os diretores de bancos.

§ 4° A expressão "crédito imobiliário", constará obrigatoriamente da denominação das sociedades


referidas neste artigo.

§ 5° As sociedades de crédito imobiliário enviarão para publicação até o 10° dia de cada mês, no Diário
Oficial do estado onde funcionarem, os balancetes mensais.

Art. 37 Ficarão sujeitos à prévia aprovação do Banco Nacional da Habitação:

I - as alterações dos estatutos sociais das sociedades de crédito imobiliário;

II - a abertura de agências ou escritórios das referidas sociedades;

III - a cessação de operações da matriz ou das dependências das referidas sociedades.

Art. 38 Os pedidos de autorização para funcionamento, alteração estatutária, abertura ou fechamento de


agências ou dependências e aprovação de administradores deverão ser decididos pelo Banco Nacional da
Habitação, dentro de 120 dias da sua apresentação e das decisões do Banco caberá recurso voluntário para
o Ministro da Fazenda.

Parágrafo único. O regulamento discriminará a documentação a ser apresentada, com os requerimentos


referidos neste artigo, podendo o Banco Nacional da Habitação fazer as exigências que considerar de
interesse para a apreciação do pedido e fixar prazo razoável para o seu atendimento.

Art. 39 As sociedades de crédito imobiliário somente poderão operar em financiamentos para construção,
venda ou aquisição de habitações, mediante:

I - abertura de crédito a favor de empresários que promovam projetos de construção de habitações para
venda a prazo;

II - abertura de crédito para a compra ou construção de casa própria com liquidação a prazo de crédito
utilizado;

III - desconto, mediante cessão de direitos de receber a prazo o preço da construção ou venda de
habitações;

IV - outras modalidades de operações autorizadas pelo Banco Nacional da Habitação.

§ 1° Cada sociedade de crédito imobiliário somente poderá operar com imóveis situados na área
geográfica para a qual for autorizada a funcionar.

§ 2° As sociedades de crédito imobiliário não poderão operar em compra e venda ou construção de


imóveis, salvo para liquidação de bens que tenham recebido em pagamento dos seus créditos ou no caso
dos imóveis necessários a instalação de seus serviços.
111

§ 3° Nas suas operações as sociedades de crédito imobiliário observarão as normas desta lei e as expedidas
pelo Banco Nacional da Habitação, com relação aos limites do valor unitário, prazo, condições de
pagamento, juros, garantias, seguro, ágio e deságios na colocação de Letras Imobiliárias e diversificação
de aplicações.

§ 4° As disponibilidades das sociedades de crédito imobiliário serão mantidas em depósito no Banco


Nacional da Habitação, no Banco do Brasil S.A., nos demais bancos oficiais da União e dos Estados e nas
Caixas Econômicas ..(Vetado).

Art. 40 As sociedades de crédito imobiliário não poderão:

a) receber depósitos de terceiros que não sejam proprietários de ações nominativas, a não ser nas
condições e nos limites autorizados pelo Banco Nacional da Habitação;

b) tomar empréstimos em moeda nacional ou estrangeira, a não ser nas condições mínimas de prazo e nos
limites máximos, em relação ao capital e reservas, estabelecidos pelo Banco Nacional da Habitação;

c) emitir Letras Imobiliárias em valor superior aos limites máximos aprovados pelo Banco Nacional da
Habitação em relação ao capital e reservas e ao montante dos créditos em carteira;

d) admitir a movimentação de suas contas por meio de cheques contra ela girados ou emitir cheques na
forma do Decreto n. 24.777, de 14 de junho de 1934;

e) possuir participação em outras empresas.

1° O Banco Nacional da Habitação fixará o limite de recursos de terceiros que as sociedades poderão
receber, até o máximo de 15 vezes os recursos próprios.

2° O Banco Nacional da Habitação fixará também os limites mínimos de prazo dos vencimentos dos
recursos de terceiros recebidos pela sociedade em relação aos prazos de suas aplicações.

Art. 41 O Banco Nacional de Habitação e a SUMOC manterão fiscalização permanente e ampla das
Sociedades de Crédito Imobiliário podendo para isso, a qualquer tempo, examinar livros de registros,
papéis e documentação de qualquer natureza, atos e contratos.

1° As sociedades são obrigadas a prestar toda e qualquer informação que lhes for solicitada pelo Banco
Nacional da Habitação ou pela SUMOC.

2° A recusa, a criação de embaraços, a divulgação ou fornecimento de informações falsas sobre as


operações e as condições financeiras da sociedade serão punidas na forma da lei.

3° O Banco Nacional da Habitação e a SUMOC manterão sigilo com relação a documentos e informações
que as sociedades de crédito imobiliário lhe fornecerem.

Art. 42 As sociedades de crédito imobiliário são obrigadas a observar o plano de contas e as normas de
contabilização aprovadas pelo Banco Nacional da Habitação, bem como a divulgar, em seus relatórios
semestrais, as informações mínimas exigidas pelo Banco Nacional da Habitação, quanto às suas condições
financeiras.
112

1° As sociedades de crédito imobiliário são obrigadas a enviar ao Banco Nacional de Habilitação, até o
último dia do mês seguinte, cópia do balancete do mês anterior, do balanço semestral e da demonstração
de lucros e perdas, bem como prova de envio para publicação das atas de assembléias gerais, dentro de 30
dias da realização destas.

2° O BNH poderá exigir quando a seu critério, considerar necessário, que Sociedades de Crédito
Imobiliário se sujeitem à auditoria externa por empresas especializadas por ele aprovadas.

3° As sociedades de crédito imobiliário mencionarão em sua publicidade os respectivos capitais


realizados, suas reservas e o total de recursos mutuados aplicados, constantes de seu último balancete
mensal.

Art. 43 A infração dos preceitos legais ou regulamentares sujeitará a sociedade às seguintes penalidades:
a) multas, até 5% do capital social e das reservas especificadas, para cada infração de dispositivos da
presente lei;

b) suspensão da autorização para funcionar pelo prazo de 6 meses;

c) cassação da autorização para funcionar.

1° As multas serão impostas pelo Banco Nacional da Habitação após a apuração em processo cujas
normas serão expedidas pelo Ministério da Fazenda, assegurada às sociedades ampla defesa.

2° Da suspensão ou cassação de funcionamento caberá recurso, com efeito suspensivo, para o Ministro da
Fazenda.

CAPÍTULO VI - Letras Imobiliárias

Art. 44 O Banco Nacional da Habitação e as sociedades de crédito imobiliário poderão colocar no


mercado de capitais "letras imobiliárias" de sua emissão.

§ 1° A letra imobiliária é promessa de pagamento e quando emitida pelo Banco Nacional da Habitação
será garantida pela União Federal.

§ 2° As letras imobiliárias emitidas por sociedades de crédito imobiliário terão preferência sobre os bens
do ativo da sociedade emitente em relação a quaisquer outros créditos contra a sociedade, inclusive os de
natureza fiscal ou parafiscal.
§ 3° Às Sociedades de Crédito Imobiliário é vedado emitir debêntures ou obrigações ao portador, salvo
Letras Imobiliárias.

§ 4° As letras imobiliárias emitidas por sociedades de crédito imobiliário poderão ser garantidas com a
coobrigação de outras empresas privadas.

Art. 45 O certificado ou título de letra imobiliária deve conter as seguintes declarações lançadas no seu
contexto:

a) a denominação "letra imobiliária" e a referência à presente lei;

b) a denominação do emitente, sua sede, capital e reserva, total dos recursos de terceiros e de aplicações;
113

c) o valor nominal por referência à Unidade Padrão de Capital do Banco Nacional da Habitação (artigo
52);

d) a data do vencimento, a taxa de juros e a época do seu pagamento;

e) o número de ordem bem como o livro, folha e número da inscrição no Livro de Registro do emitente;

f) a assinatura do próprio punho do representante ou representantes legais do emitente;

g) o nome da pessoa a quem deverá ser paga no caso de letra nominativa.

Parágrafo único. O titular da letra imobiliária terá ação executiva para a cobrança do respectivo principal e
juros.

Art. 46 O Banco Nacional da Habitação e as sociedades de crédito imobiliário manterão obrigatoriamente


um "Livro de Registro de Letras Imobiliárias Nominativas", no qual serão inscritas as Letras nominativas
e averbadas as transferências e constituição de direitos sobre as mesmas.

Parágrafo único. O Livro de Registro de Letras Imobiliárias nominativas das sociedades de crédito
imobiliário será autenticado no Banco Nacional da Habitação e o seu modelo e escrituração obedecerão às
normas fixadas pelo mesmo Banco.

Art. 47 As Letras Imobiliárias poderão ser ao portador ou nominativas, transferindo-se as primeiras por
simples tradição e as nominativas:

a) pela averbação do nome do adquirente no Livro de Registro e no próprio certificado efetuada pelo
emitente ou pela emissão de novo certificado em nome do adquirente, inscrito no Livro de Registro;

b) mediante endosso em preto no próprio título, datado e assinado pelo endossante.

§ 1° Aquele que pedir a averbação da letra em favor de terceiro ou a emissão de novo certificado em nome
desse deverá provar perante o emitente sua identidade e o poder de dispor da letra.

§ 2° O adquirente que pediu a averbação da transferência ou a emissão de novo certificado deve apresentar
ao emitente da letra o instrumento da aquisição, que será por este arquivado.

§ 3° A transferência mediante endosso não terá eficácia perante o emitente enquanto não for feita a
averbação no Livro de Registro e no próprio título, mas o endossatário que demonstrar ser possuidor do
título com base em série-contínua de endossos, tem direito a obter a averbação da transferência, ou a
emissão de novo título em seu nome ou no nome que indicar.

Art. 48 Os direitos constituídos sobre as letras imobiliárias nominativas só produzem efeitos perante o
emitente depois de anotadas no Livro de Registro.

Parágrafo único. As letras poderão, entretanto, ser dadas em penhor ou mandato mediante endosso, com a
expressa indicação da finalidade e, a requerimento do credor pignoratício ou do titular da letra, o seu
emitente averbará o penhor no Livro de Registro.

Art. 49 O emitente da letra fiscalizará, por ocasião da averbação ou substituição, a regularidade das
transferências ou operações da letra.
114

1° As dúvidas suscitadas entre o emitente e o titular da letra ou qualquer interessado, a respeito das
inscrições ou averbações previstas nos artigos anteriores, serão dirimidas pelo juiz competente para
solucionar as dúvidas levantadas pelos oficiais dos Registros Públicos, excetuadas as questões atinentes à
substância do direito.

2° A autenticidade do endosso não poderá ser posta em dúvida pelo emitente da letra, quando atestada por
corretor de fundos públicos, Cartório de Ofício de Notas ou abonada por Banco.

3° Nas vendas judiciais, o emitente averbará a carta de arrematação como instrumento de transferência.

4° Nas transferências feitas por procurador, ou representante legal do cedente, o emitente fiscalizará a
regularidade da representação e arquivará o respectivo instrumento.

Art. 50 No caso de perda ou extravio do certificado da Letra Imobiliária nominativa, cabe ao respectivo
titular, ou aos seus sucessores requerer a expedição de outra via ...(Vetado).

Art. 51 As letras imobiliárias serão cotadas nas bolsas de valores.

rt. 52 A fim de manter a uniformidade do valor unitário em moeda corrente e das condições de
reajustamento das letras em circulação, todas as letras imobiliárias emitidas pelo Banco Nacional da
Habitação e pelas sociedades de crédito imobiliário terão valor nominal correspondente à Unidade Padrão
de Capital do referido Banco, permitida a emissão de títulos múltiplos dessa Unidade.

1° Unidade-Padrão de Capital do Banco Nacional da Habitação corresponderá a dez mil cruzeiros, com o
poder aquisitivo do cruzeiro em fevereiro de 1964.

2° O valor em cruzeiros corrente da Unidade-Padrão de Capital será reajustado toda vez que o salário-
mínimo legal for alterado, com base no índice geral de preços referidos no artigo 5°, parágrafo 1° desta
lei.

3° Os reajustamentos serão feitos 60 dias depois da entrada em vigor de cada alteração do salário-mínimo
após a vigência desta lei, na proporção da variação do índice referido no parágrafo anterior:

a) desde fevereiro de 1964 até o mês de entrada em vigor da primeira alteração do salário-mínimo, após a
data desta lei;

b) entre os meses de duas alterações sucessivas do nível de salário-mínimo, nos reajustamentos


subseqüentes ao primeiro, após a vigência desta lei.
4° O valor nominal da letra imobiliária, para efeitos de liquidação do seu principal e cálculo dos juros
devidos, será o do valor reajustado da Unidade-Padrão de Capital no momento do vencimento ou
pagamento do principal ou juros, no caso do título simples, ou esse valor multiplicado pelo número de
Unidades-Padrão de Capital a que correspondem a letra, no caso de título múltiplo.

5° Das letras imobiliárias devem constar, obrigatoriamente, as condições de resgate quando seu
vencimento ocorrer entre duas alterações sucessivas do valor de Unidade-Padrão de Capital, as quais
poderão incluir correção monetária do saldo devedor, a partir da última alteração da Unidade-Padrão até a
data do resgate.

Art. 53 As letras imobiliárias vencerão o juro de, no máximo 8% (oito por cento) ao ano, e não poderão
ter prazo de resgate inferior a 2 (dois) anos.
115

CAPÍTULO VII - Do Serviço Federal de Habitação e Urbanismo

Art. 54 A Fundação da Casa Popular, criada pelo Decreto-lei n. 9.218, de 1° de maio de 1946, passa a
constituir com o seu patrimônio, revogada a legislação que lhe concerne, o "Serviço Federal de Habitação
e Urbanismo", entidade autárquica ...(Vetado).

§ 1° O Serviço Federal de Habitação e Urbanismo será dirigido por um Superintendente ..... (Vetado).

§ 2° O Superintendente, de notória competência em matéria de habitação e urbanismo, será nomeado


...(Vetado)... pelo Conselho de Administração do Banco Nacional de Habitação.

§ 3° (Vetado).

§ 4° Ficam extintos o Conselho Central, o Conselho Técnico e a Junta de Controle da Fundação da Casa
Popular.

§ 5° Os servidores do Serviço Nacional de Habitação e Urbanismo serão admitidos no regime da


legislação trabalhista ...(Vetado).

§ 6° (Vetado).

Art. 55 O Serviço Federal de Habitação e Urbanismo terá as seguintes atribuições:

a) promover pesquisas e estudos relativos ao deficit habitacional, aspectos do planejamento físico, técnico
e sócio-econômico da habitação;

b) promover, coordenar e prestar assistência técnica a programas regionais e municipais de habitação de


interesse social, os quais deverão necessariamente ser acompanhados de programas educativos e de
desenvolvimento e organização de comunidade;

c) fomentar o desenvolvimento da indústria de construção, através de pesquisas e assistência técnica,


estimulando a iniciativa regional e local;

d) incentivar o aproveitamento de mão-de-obra e dos materiais característicos de cada região;

e) estimular a organização de fundações, cooperativas, mútuas e outras formas associativas em programas


habitacionais, propiciando-lhes assistência técnica;
f) incentivar a investigação tecnológica, a formação de técnicos, em qualquer nível, relacionadas com
habitação e urbanismo;

g) prestar assistência técnica aos Estados e Municípios na elaboração dos planos diretores, bem como no
planejamento da desapropriação por interesse social, de áreas urbanas adequadas a construção de
conjuntos habitacionais;

h) promover, em colaboração com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, a realização de


estatísticas sobre a habitação no país;

i) (Vetado);

j) prestar assistência técnica aos Estados, aos Municípios e às empresas do país para constituição,
organização e implantação de entidades de caráter público, de economia mista ou privadas, que terão por
116

objetivo promover a execução de planos habitacionais ou financiá-los, inclusive assistí-los para se


candidatarem aos empréstimos do Banco Nacional da Habitação ou das sociedades de crédito imobiliário;

l) prestar assistência técnica na elaboração de planos de emergência, intervindo na normalização de


situações provocadas por calamidades públicas;

m) estabelecer normas técnicas para a elaboração de Planos Diretores, de acordo com as peculiaridades
das diversas regiões do país;

n) assistir aos municípios na elaboração ou adaptação de seus Planos Diretores às normas técnicas a que se
refere o item anterior.

1° Os municípios que não tiverem códigos de obras adaptados às normas técnicas do Serviço Federal de
Habitação e Urbanismo ou que aprovarem projetos e planos habitacionais em desacordo com as mesmas
normas, não poderão receber recursos provenientes de entidades governamentais, destinados a programas
de habitação e urbanismo.

2° (Vetado).

Art. 56 A organização administrativa do Serviço Federal de Habitação e Urbanismo será estabelecida em


decreto, devendo ser prevista a sua descentralização regional.
Parágrafo único. (Vetado).

CAPÍTULO VIII - Disposições Gerais e Transitórias

Art. 57 Não constitui rendimento tributável, para efeitos do imposto de renda, o reajustamento monetário:

a) do saldo devedor de contratos imobiliários corrigidos nos termos dos artigos 5° e 6° desta lei;

b) do saldo devedor de empréstimos contraídos ou dos depósitos recebidos nos termos desta lei, pelas
entidades integrantes do sistema financeiro da habitação;

c) do valor nominal das letras imobiliária.

Art. 58 Ficam isentos do Imposto de Renda, até 31 de dezembro de 1970, os lucros e rendimentos
auferidos pelas pessoas físicas ou jurídicas, resultantes de operações de construção e primeira transação,
inclusive alienação e locação, relativos aos prédios residenciais que vierem a ser construídos no Distrito
Federal, cujo valor não ultrapasse 60 (sessenta) vezes o salário-mínimo da região.

Parágrafo único. Ficam igualmente isentos os mesmos imóveis, pelo mesmo prazo, dos impostos de
transmissão, "causa mortis" e "inter vivos" relativos à primeira transferência de propriedade.

Art. 59 São isentos de imposto de selo:

a) a emissão, colocação, transferência, cessão, endosso, inscrição ou averbação de letras imobiliárias;

b) os atos e contratos, de qualquer natureza, entre as entidades que integram o sistema financeiro da
habitação;
117

c) os contratos de que participem entidades integrantes do sistema financeiro da habitação, e que tenham
por objeto habitações de menos de 50 metros quadrados, não incluídas as partes comuns, se for o caso, e
de valor inferior a 60 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no país;

d) os contratos de construção, venda, ou promessa de venda a prazo, promessa de cessão e hipoteca, de


habitações que satisfaçam aos requisitos da alínea anterior.

Art. 60 A aplicação da presente lei, pelo seu sentido social, far-se-á de modo a que sejam simplificados
todos os processo e métodos pertinentes às respectivas transações, objetivando principalmente:

I - o maior rendimento dos serviços e a segurança e rapidez na tramitação dos processos e papéis;

II - economia de tempo e de emolumentos devidos aos Cartórios;

III - simplificação das escrituras e dos critérios para efeito do Registro de Imóveis.

Art. 61 Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão consignar
exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas.

§ 1° As cláusulas legais, regulamentares, regimentais ou, ainda, quaisquer normas administrativas ou


técnicas e, portanto, comuns a todos os mutuários não figurarão expressamente nas respectivas escrituras.

§ 2° As escrituras, no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes adotam e se


comprometem a cumprir as cláusulas, termos e condições a que se refere o parágrafo anterior, sempre
transcritas, verbum ad verbum , no respectivo Cartório ou Ofício, mencionado inclusive o número do
Livro e das folhas do competente registro.

§ 3° Aos mutuários, ao receberem os respectivos traslados de escritura, será obrigatoriamente entregue


cópia, impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato padrão constante das cláusulas, termos e
condições referidas no parágrafo 1° deste artigo.

§ 4° Os Cartórios de Registro de Imóveis, obrigatoriamente, para os devidos efeitos legais e jurídicos,


receberão, autenticadamente, das pessoas jurídicas mencionadas na presente Lei, o instrumento a que se
refere o parágrafo anterior, tudo de modo a facilitar os competentes registros.

Art. 62 Os oficiais do Registro de Imóveis inscreverão obrigatoriamente, os contratos de promessa de


venda, promessa de cessão ou de hipoteca celebrados de acordo com a presente Lei, declarando
expressamente que os valores deles constantes são meramente estimativos, estando sujeitos os saldos
devedores, assim como as prestações mensais, às correções do valor, determinadas nesta Lei.

§ 1° Mediante simples requerimento, firmado por ambas as partes contratantes, os Oficiais do Registro de
Imóveis averbarão, à margem das respectivas inscrições, as correções de valores determinados por esta
Lei, com indicação do novo valor do preço ou da dívida e do saldo respectivo, bem como da nova
prestação contratual.

§ 2° Se o promitente comprador, promitente cessionário ou mutuário se recusar a assinar o requerimento


de averbação das correções verificadas, ficará, não obstante, obrigado ao pagamento da nova prestação,
podendo a entidade financiadora, se lhe convier, rescindir o contrato, com notificação prévia no prazo de
90 dias.
118

Art. 63 Os órgãos da administração federal, centralizada ou descentralizada ficam autorizados a firmar


acordos ou convênios com as entidades estaduais e municipais, buscando sempre a plena execução da
presente Lei e o máximo de cooperação inter-administrativa.

Art. 64 O Banco Nacional da Habitação poderá promover desapropriações por utilidade pública ou por
interesse social.

Art. 65 A partir da data da vigência desta Lei as Carteiras Imobiliárias dos Institutos de Aposentadoria e
Pensões não poderão iniciar novas operações imobiliárias e seus segurados passarão a ser atendidos de
conformidade com este diploma legal.

§ 1° Os Institutos de Aposentadoria e Pensões efetuarão, no prazo máximo de doze meses, a venda dos
seus conjuntos e unidades residenciais em consonância com sistema financeiro da habitação de que trata
esta Lei, de acordo com as instruções expedidas, no prazo de noventa dias, conjuntamente pelo Serviço
Federal de Habitação e o Departamento Nacional da Previdência Social.

§ 2° Os recursos provenientes da alienação a que se refere o parágrafo anterior serão obrigatoriamente


aplicados em Letras Imobiliárias emitidas pelo BNH, de prazo de vencimento não inferior a 10 (dez) anos.

§ 3° Os órgãos referidos no parágrafo 1°, bem como o IPASE, as autarquias em geral ...(Vetado)... e as
Sociedades de Economia Mista, excluído o Banco do Brasil, que possuam unidades residenciais
...(Vetado)... conjuntamente com a Caixa Econômica Federal ...(Vetado)... submeterão à aprovação do
Presidente da República, por intermédio do Ministro do Planejamento, no prazo de 90 dias, sugestões e
normas em consonância com o sistema financeiro da habitação referentes à alienação das unidades
residenciais de sua propriedade ...(Vetado).

§ 4° Os órgãos de que trata o parágrafo anterior, celebrarão convênio com a Caixa Econômica Federal de
Brasília, incumbindo-a da alienação, aos respectivos ocupantes, dos imóveis residenciais que possuírem
no Distrito Federal, devendo o produto da operação constituir fundo rotativo destinado a novos
investimentos em construções residenciais em Brasília, assegurado às entidades convenientes rateio
financeiro anual, que lhes permita a retirada de valores correspondentes no mínimo, a cinqüenta por cento
(50%) da renda líquida atual, efetivamente realizada, com a locação de tais imóveis.

§ 5° Os imóveis residenciais que deixarem de ser alienados aos ocupantes, por desinteresse ou
impossibilidade legal dos mesmos, serão objeto de aquisição pela União que poderá para resgatá-los,
solicitar a abertura de crédito especial, dar em pagamento imóveis não necessários aos seus serviços ou
ações de sua propriedade em empresas de economia mista, mantida, nesta hipótese, a situação majoritária
da União.

§ 6° A administração dos imóveis adquiridos pela União, na forma do parágrafo anterior, será feita pelo
Serviço do Patrimônio da União.

§ 7° Realizadas as operações previstas no parágrafo primeiro, extingüir-se-ão as Carteiras Imobiliárias dos


IAPs.

8° Os atuais inquilinos ou ocupantes de imóveis residenciais dos IAPs e, sucessivamente, os seus


contribuintes, estes inscritos e classificados de acordo com a legislação vigente, terão preferência no
atendimento pelos órgãos estatais integrantes do sistema financeiro da habitação.
119

Art. 66 O Ministro do Planejamento adotará as medidas necessárias para a criação de um Fundo de


Assistência Habitacional objetivando o financiamento às populações de renda insuficiente, destinando-
lhes recursos próprios.

Art. 67 O Banco Nacional da Habitação e o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo deverão publicar
mensalmente a relação dos servidores admitidos ao seu serviço, a qualquer título, no mês anterior à
publicação.

Art. 68 O Poder Executivo baixará os regulamentos necessários à execução desta Lei, inclusive os
relativos à extinção dos órgãos federais que vêm exercendo funções e atividades que possam ser por elas
reguladas, podendo incorporar serviços, órgãos e departamentos, dispondo sobre a situação dos
respectivos servidores e objetivando o enquadramento dos órgãos federais que integram o sistema
financeiro da habitação.

Parágrafo único. Dentro do prazo de noventa (90) dias, o Poder Executivo baixará os atos necessários à
adaptação do funcionamento das Caixas Econômicas Federais, Caixas Militares e IPASE aos dispositivos
desta Lei.

Art. 69 O contrato de promessa de cessão de direitos relativos a imóveis não loteados, sem cláusula de
arrependimento e com emissão de posse, uma vez inscrita no Registro Geral de Imóveis, atribui ao
promitente cessionário direito real oponível a terceiro e confere direito a obtenção compulsória da
escritura definitiva de cessão, aplicando-se, neste caso, no que couber, o disposto no artigo 16 do Decreto-
lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, e no artigo 346 do Código do Processo Civil.

Parágrafo único. O disposto neste artigo se aplica aos contratos em via de execução compulsória, em
qualquer instância.

Art. 70 Fica assegurada às Caixas Econômicas Federais, na forma em que o Poder Executivo
regulamentar, dentro do prazo previsto no parágrafo único do artigo 68, a exploração da Loteria Federal.

Parágrafo único. Setenta por cento da renda líquida da exploração da Loteria Federal destinar-se-ão à
construção de habitações de valor unitário inferior a 60 vezes o maior salário-mínimo vigente no País.

Art. 71 Fica o Poder Executivo autorizado a abrir, pelo Ministério da Fazenda, crédito especial no
montante de Cr$1 bilhão, com vigência durante três anos, destinado à integralização gradativa do capital
do Banco Nacional da Habitação.

Art. 72 Esta lei entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
120

LEI Nº 8.004 DE 14.03.1990 - DOU 14.03.1990

Dispõe sobre Transferência de Financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, e dá outras


providências.

Art. 1º - O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação - SFH pode transferir a terceiros os direitos e
obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta Lei.

Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a
imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento
respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.

Art. 2º - Nos contratos que tenham cláusula de cobertura de eventual saldo devedor residual pelo FCVS, a
transferência dar-se-á mediante simples substituição do devedor, mantidas para o novo mutuário as
mesmas condições e obrigações do contrato original, desde que se trate de financiamento destinado à casa
própria, observando-se os requisitos legais e regulamentares, inclusive quanto à demonstração da
capacidade de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal.

§ 1º - Além do disposto no "caput", o valor do encargo mensal para o novo mutuário será atualizado "pro
rata die", a contar da data do último reajustamento desse encargo até a data da formalização da
transferência, com base no índice de atualização das contas de poupança mantidas no Sistema Brasileiro
de Poupança e Empréstimo - SBPE, e acrescido da quinta parte do valor atualizado do encargo,
observando que:

a) o acréscimo da quinta parte do valor do encargo atualizado será integralmente direcionado à elevação
da parcela correspondente à prestação de amortização e juros e, quando devida, da contribuição mensal ao
FCVS;

b) nos contratos enquadrados no Plano de Equivalência Salarial, instituído pelo Decreto-Lei nº 2.164, de
19 de setembro de 1984, o enquadramento na categoria profissional do novo mutuário dar-se-á a partir da
data da transferência;

c) na aplicação do primeiro reajuste do encargo mensal, após a transferência, nos contratos não
enquadrados na alínea anterior, será compensada a atualização "pro rata die" de que trata o "caput" deste
inciso.

§ 2º - Nas transferências dos contratos de financiamento da casa própria que não tenham cobertura de
eventual saldo devedor residual pelo FCVS, e daqueles não enquadrados na Lei nº 8.692, de 1993,
aplicam-se as condições previstas no "caput" e no parágrafo anterior.

§ 3º - Nas transferências de que trata o "caput" deste artigo, as instituições financiadoras ficam
dispensadas da observância das seguintes exigências:

a) limite máximo de financiamento, desde que não haja desembolso adicional de recursos;

b) limite máximo de preço de venda ou de avaliação do imóvel objeto da transferência;

c) localização do imóvel no domicílio do comprador.


121

Artigo com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em
vigor desde a publicação.

Art. 3º - A critério da instituição financiadora, as transferências poderão ser efetuadas mediante assunção,
pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação, atualizado "pro rata die" da data do último
reajuste até a data da transferência, observados os percentuais de pagamento previstos no "caput" e nos
incisos I, II e III do art. 5º desta Lei e os requisitos legais e regulamentares da casa própria, vigentes para
novas contratações, inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em
relação ao valor do novo encargo mensal.

Artigo com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em
vigor desde a publicação.

Art. 4º - Para os efeitos desta Lei, considera-se o Valor de Referência de Financiamento - VRF aquele
que, à época da contratação original, tenha sido indicado no contrato como referencial para efeito de
atualização monetária do financiamento.

Art. 5º - O mutuário do SFH que tenha firmado contrato até 31 de março de 1990 com cláusula de
cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo FCVS poderá, no prazo máximo de um ano,
liquidar antecipadamente sua dívida, mediante pagamento de valor correspondente a:

I - contratos firmados até 28 de fevereiro de 1986: cinqüenta por cento do saldo devedor contábil da
operação, atualizado "pro rata die" da data do último reajuste até a data da liquidação;

II - contratos firmados de 1º de março de 1986 até 31 de dezembro de 1988: sessenta por cento do saldo
devedor contábil da operação, atualizado "pro rata die" da data do último reajuste até a data da liquidação;

III - contratos firmados de 1º de janeiro de 1989 até 31 de março de 1990: setenta por cento do saldo
devedor contábil da operação, atualizado "pro rata die" da data do último reajuste até a data da liquidação.

Caput e incisos com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de
30.06.2000, em vigor desde a publicação.

§ 1º - A critério do mutuário, a liquidação antecipada dos saldos devedores dos contratos firmados até 28
de fevereiro de 1986, que tenham cláusula de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo
FCVS, poderá ser efetivada, alternativamente, mediante o pagamento do montante equivalente ao valor
total das mensalidades vincendas, que será integralmente utilizado para amortizar o saldo devedor,
inexistindo qualquer repasse para a apólice do seguro do SFH, cuja cobertura se encerra no momento da
liquidação do contrato.

§ 1º Com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em vigor
desde a publicação.

§ 2º - O valor da mensalidade (§ 1º) corresponde à soma dos encargos devidos mensalmente pelo
mutuário, em decorrência do conjunto de obrigações componentes da operação. Esse valor será, para essa
finalidade, reajustado "pro rata die", com base nos índices de atualização dos depósitos de poupança, a
contar do dia 1 do mês do último reajustamento até a data de liquidação da dívida.

Art. 6º - (Revogado pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em vigor
desde a publicação)
122

O artigo revogado dispunha o seguinte:

"Art. 6º - O Tesouro Nacional observará, para repasse dos recursos ao FAT, os mesmos prazos legais
estabelecidos para a distribuição dos Fundos de Participação dos Estados, Distrito Federal e Municípios."

Art. 7º - Os abatimentos de que tratam os artigos 3º e 5º serão suportados pelas instituições financiadoras,
em valores equivalentes a 20% (vinte por cento) do saldo devedor contábil, atualizado na forma definida
nesta Lei, podendo ser diferidos em 20 (vinte) semestres. As parcelas remanescentes dos abatimentos, de
responsabilidade do FCVS, poderão, a critério das instituições financiadoras, ser por estas suportadas.

Art. 8º - No caso de descontos em contratos celebrados com recursos de repasse do extinto Banco
Nacional de Habitação - BNH, será concedido, pela Caixa Econômica Federal - CEF, desconto
proporcional ao montante repassado.

Art. 9º - Tratando-se de descontos em contratos caucionados para garantia de refinanciamento e de


operações de outros fundos geridos pelo extinto BNH, os 20% (vinte por cento) do saldo devedor de
responsabilidade das instituições financiadoras (art. 7º) serão por estas repassadas à CEF nas mesmas
condições em que o FCVS vier a ressarci-las (art. 11, III). As instituições financiadoras caucionarão em
favor da CEF os respectivos créditos perante o FCVS.

Art. 10 - Nas operações de que tratam os artigos 8 e 9 e nas realizadas com recursos do Fundo de Garantia
do Tempo de Serviço - FGTS, em que tenha havido operação direta da CEF como instituição financiadora,
ficará a cargo do FCVS a responsabilidade sobre o desconto concedido.

Art. 11 - O FCVS quitará o saldo de sua responsabilidade junto às instituições financiadoras e, nas
hipóteses previstas nos artigos 8º, 9º e 10, junto à CEF, na qualidade de sucessora do BNH, o qual será
reajustado mensalmente com base no índice de atualização dos depósitos de poupança e com juros
calculados à taxa contratual, observado o seguinte:

I - os saldos decorrentes da aplicação do art. 5, no prazo de até 10 (dez) anos, sendo 3 (três) de carência,
com pagamento mensal de juros, e 7 (sete) de amortização em parcelas mensais consecutivas, vencendo a
1º (primeira) no 37º (trigésimo sétimo) mês a contar da liquidação efetivada pelo mutuário;

II - os saldos decorrentes da aplicação do art. 3, no prazo de até 8 (oito) anos, em parcelas mensais
consecutivas, vencíveis a partir do 30º (trigésimo) dia após a celebração do contrato de transferência; e

III - A parcela de 20% (vinte por cento) de que trata o art. 9, no prazo de 5 (cinco) anos, em parcelas
mensais consecutivas, vencendo-se a 1ª (primeira) no 30º (trigésimo) dia após a liquidação da dívida pelo
mutuário ou após a transferência do financiamento.

Art. 12 - Os financiamentos concedidos na forma dos artigos 6 e 13 conservarão classificação original


(novos ou usados).

Art. 13 - A instituição financiadora poderá, mediante liquidação do saldo devedor existente a concessão
de novo financiamento, ampliar o valor financiado, utilizando como garantia a hipoteca do respectivo
imóvel, observado o disposto nos artigos 7 e 11.

Art. 14 - Será considerada, para os efeitos dos artigos 3 e 5, a data do contrato original do financiamento,
ainda que tenha ocorrido sub-rogação da dívida, desde que regular.
123

Art. 15 - Para os contratos de financiamento com cronograma de desembolso parcelado, a data a ser
considerada para fins do disposto nos artigos 2, 3 e 5 é a da liberação da última parcela.

Art. 16 - Os valores expressos em números de VRF (art. 4) correspondentes aos descontos absorvidos
pelas instituições financiadoras (artigos 3 e 5) serão considerados como aplicação habitacional pelo prazo
de 1 (um) ano, reduzindo-se em 50% (cinqüenta por cento) após a expiração desse prazo.

Art. 17 - O reajustamento das prestações dos mutuários enquadrados no Plano de Equivalência Salarial
por Categoria Profissional - PES/CP levará em consideração também o reajuste de salário concedido no
próprio mês da celebração do contrato, ainda que a título de antecipação salarial.

Art. 18 - O § 1º, do Art. 3, da Lei nº 5.741, de 1º de dezembro de 1971, passa a vigorar com a seguinte
redação:

Modificação já efetuada no respectivo documento.

Art. 19 - O art. 31 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, passa a vigorar com a seguinte
redação:

Modificação já efetuada no respectivo documento.

Art. 20 - (Vetado).

Art. 21 - Somente serão objeto de execução na conformidade dos procedimentos do Decreto-Lei nº 70, de
21 de novembro de 1966, ou da Lei nº 5.741, de 1º de dezembro de 1971, os financiamentos em que se
verificar atraso de pagamento de 3 (três) ou mais prestações.

Art. 22 - O art. 9º do Decreto-Lei nº 2.164, de 19 de setembro de 1984, passa a vigorar com a seguinte
redação:

Modificação já efetuada no respectivo documento.

Art. 23 - As importâncias eventualmente cobradas a mais dos mutuários deverão ser ressarcidas
devidamente corrigidas pelos índices de atualização dos depósitos de poupança, em espécie ou através de
redução nas prestações vincendas imediatamente subseqüentes.

Art. 24 - O Banco Central do Brasil baixará as instruções necessárias à aplicação desta Lei.

Art. 25 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.


124

LEI Nº 8.100 DE 05.12.1990 - DOU 06.12.1990

Dispõe sobre o Reajuste das Prestações Pactuadas nos Contratos de Financiamento Firmados no Âmbito
do Sistema Financeiro da Habitação, Vinculados ao Plano de Equivalência Salarial, e dá outras
Providências.

Art. 1º - As prestações mensais pactuadas nos contratos de financiamento firmados no âmbito do Sistema
Financeiro da Habitação - SFH, vinculados ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional -
PES/CP, serão reajustadas em função da data-base para a respectiva revisão salarial, mediante a aplicação
do percentual que resultar:

I - da variação: até fevereiro de 1990, do Índice de Preços ao Consumidor - IPC e, a partir de março de
1990, o valor nominal do Bônus do Tesouro Nacional - BTN;

II - do acréscimo de percentual relativo ao ganho real de salário.

§ 1º - No caso de contratos enquadrados na modalidade plena do PES/CP, far-se-á, a partir do mês de


julho de 1990, o reajuste mensal das respectivas prestações, com base no percentual de variação do valor
nominal do BTN.

§ 2º - Do percentual de reajuste de que trata o "caput" deste artigo será deduzido o percentual de reajuste a
que se refere o parágrafo anterior.

§ 3º - É facultado ao agente financeiro aplicar, em substituição aos percentuais previstos no "caput" e § 1º


deste artigo, o índice de aumento salarial da categoria profissional que for antecipadamente conhecido.

Art. 2º - Ao mutuário, cujo aumento salarial for inferior à variação dos percentuais referidos no "caput" e
§ 1º do artigo anterior, fica assegurado o reajuste das prestações mensais em percentual idêntico ao do
respectivo aumento salarial, desde que efetuem a devida comprovação perante o agente financeiro.

Art. 3º - O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS quitará somente um saldo devedor
remanescente por mutuário ao final do contrato, exceto aqueles relativos aos contratos firmados até 5 de
dezembro de 1990, ao amparo da legislação do SFH, independentemente da data de ocorrência do evento
caracterizador da obrigação do FCVS.

Caput com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em
vigor desde a publicação.

§ 1º - No caso de mutuários que tenham contribuído para o FCVS em mais de um financiamento, desde
que não sejam referentes a imóveis na mesma localidade, fica assegurada a cobertura do Fundo, a
qualquer tempo, somente para quitações efetuadas na forma estabelecida no "caput" do art. 5º da Lei nº
8.004, de 14 de março de 1990.

§ 2º - Ocorrendo a hipótese de um mutuário figurar como co-devedor em contrato celebrado


anteriormente, não será considerado como tendo mais de um financiamento.

§ 3º - Para assegurar o cumprimento do disposto neste artigo, fica a CEF, na qualidade de Administradora
do FCVS, autorizada a desenvolver, implantar e operar cadastro nacional de mutuários do Sistema
Financeiro da Habitação - SFH, constituído a partir dos cadastros de operações imobiliárias e de seguro
125

habitacional, ficando sobre responsabilidade do FCVS os custos decorrentes do desenvolvimento,


implantação, produção e manutenção do referido cadastro.

§ 3º Com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em vigor
desde a publicação.

§ 4º - O Conselho Monetário Nacional - CMN editará os atos normativos necessários à administração e


manutenção do cadastro a que se refere o § 3º deste artigo.

§ 4º Com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em vigor
desde a publicação.

Art. 4º - O Banco Central do Brasil expedirá as instruções necessárias à aplicação desta Lei, inclusive
aquelas relativas ao reajuste de prestações de financiamentos firmados no âmbito do SFH.

Art. 5º - As relações jurídicas decorrentes das Medidas Provisórias 191, de 6 de junho de 1990, 196, de 30
de junho de 1990, 202, de 1º de agosto de 1990, 217, de 31 de agosto de 1990 e 239, de 2 de outubro de
1990, serão disciplinadas pelo Congresso Nacional, nos termos do disposto no parágrafo único do art. 62
da Constituição.

Art. 6º - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 7º - Revogam-se as disposições em contrário.


126

SFH - Planos de Reajustes


LEI Nº 8.692, DE 28 DE JULHO DE 1993
Define planos de reajustamento dos encargos mensais e dos saldos devedores nos contratos de
financiamentos habitacionais no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e dá outras providências.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:

Art. 1 É criado o Plano de Comprometimento da Renda (PCR), como modalidade de reajustamento de


contrato de financiamento habitacional, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

Art. 2 Os contratos de financiamento habitacional celebrados em conformidade com o Plano de


Comprometimento da Renda estabelecerão percentual de no máximo trinta por cento da renda bruta do
mutuário destinado ao pagamento dos encargos mensais.
Parágrafo único. Define-se como encargo mensal, para efeitos desta lei, o total pago, mensalmente, pelo
beneficiário de financiamento habitacional e compreendendo a parcela de amortização e juros, destinada
ao resgate do financiamento concedido, acrescida de seguros estipulados em contrato.

Art. 3 O percentual máximo referido no caput do art. 2º corresponde à relação entre o valor do encargo
mensal e à renda bruta do mutuário no mês imediatamente anterior.
Parágrafo único. Durante todo o curso do financiamento será admitido reajustar o valor do encargo mensal
até o percentual máximo de comprometimento da renda estabelecido no contrato, independentemente do
percentual verificado por ocasião da celebração do mesmo.

Art. 4 O reajustamento dos encargos mensais nos contratos regidos pelo Plano de Comprometimento da
Renda terá por base o mesmo índice e a mesma periodicidade de atualização do saldo devedor dos
contratos, mas a aplicação deste índice não poderá resultar em comprometimento de renda em percentual
superior ao máximo estabelecido no contrato.

1º Sempre que o valor do novo encargo resultar em comprometimento da renda do mutuário em percentual
superior ao estabelecido em contrato, a instituição financiadora, a pedido do mutuário, procederá à revisão
do seu valor, para adequar a relação encargo mensal/renda ao referido percentual máximo.

2º As diferenças apuradas nas revisões dos encargos mensais serão atualizadas com base nos índices
contratualmente definidos para reajuste do saldo devedor e compensados nos encargos mensais
subseqüentes.

3º Não se aplica o disposto no § 1º às situações em que o comprometimento da renda em percentual


superior ao máximo estabelecido no contrato tenha-se verificado em razão da redução da renda ou por
alteração na composição da renda familiar, inclusive em decorrência da exclusão de um ou mais
coadquirentes.

4º Nas situações de que trata o parágrafo anterior, é assegurado ao mutuário o direito de renegociar as
condições de amortização, buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual máximo
estabelecido no contrato, mediante a dilação do prazo de liqüidação do financiamento, observado o prazo
máximo estabelecido em contrato e demais condições pactuadas.

5º Nos casos em que for verificada a insuficiência de amortização aplica-se o estabelecido no art. 13 desta
lei.
127

Art. 5 Durante todo o curso do contrato, a instituição credora manterá demonstrativo da evolução do saldo
devedor do financiamento, discriminando o valor das quotas mensais de amortização, calculadas em valor
suficiente para a extinção da dívida no prazo contratado, bem como as quotas mensais de amortização
efetivamente pagas pelo mutuário.

Art. 6 Os contratos celebrados após a data de publicação desta lei, em conformidade com o Plano de
Equivalência Salarial (PES), serão regidos pelo disposto nesta lei.

Art. 7 Não é permitido às instituições financiadoras aplicarem quaisquer dispositivos de reajuste de


encargos mensais do Plano de Equivalência Salarial nos contratos regidos pelo Plano de
Comprometimento da Renda, vedada a alteração de Plano no curso do financiamento, salvo por acordo
entre as partes.

Art. 8 No Plano de Equivalência Salarial o encargo mensal, conforme definido do parágrafo único do art.
2º, desta lei, acrescido do Coeficiente de Equiparação Salarial (CES), será reajustado no mesmo
percentual e na mesma periodicidade dos aumentos salariais da categoria profissional do mutuário,
aplicável no mês subseqüente ao de competência do aumento salarial.

1º Ocorrendo reajustes salariais, diferenciados para uma mesma categoria profissional, para efeito do
disposto no caput deste artigo, a instituição credora deverá utilizar o maior dos índices de reajustes
informados.

2º Na hipótese de a instituição credora não ser informada dos índices de reajustes salariais aplicados à
categoria profissional do mutuário, utilizam-se reajustes em consonância com o mesmo índice e a mesma
periodicidade de atualização do saldo devedor dos contratos.

3º É vedada a aplicação de reajustes aos encargos mensais inferiores aos índices de correção aplicadas à
categoria profissional do mutuário.

4º O reajuste do encargo mensal de contratos de financiamentos firmados no Plano de Equivalência


Salarial com mutuários pertencentes à categoria profissional sem data-base determinada ou que exerçam
atividade sem vínculo empregatício será efetuado com base no maior índice definido pela Política Salarial
para categorias com data-base no mês de maio, ou, quando inexistente, pelo mesmo índice adotado para a
correção do saldo devedor.

Art. 9 É facultado ao mutuário recorrer da aplicação do disposto no artigo anterior, apresentando


documentação comprobatória de variação de rendimentos, para a efetiva correção dos reajustes, devendo
ser considerados como variação de rendimentos todos os aumentos que, a qualquer título, impliquem
elevação da renda bruta do adquirente, decorrente do vínculo empregatício ou aposentadoria.

Art. 10 É autorizado o Poder Executivo a adotar política de subsídio temporário, pessoal e intransferível,
destinado a famílias de baixa renda, cujo financiamento não ultrapasse o valor de 2.500 UPF (duas mil e
quinhentas Unidades Padrão de Financiamento) para imóvel cuja avaliação não ultrapasse a 2.800 UPF
(duas mil e oitocentas Unidades Padrão de Financiamento), desde que existam recursos orçamentários
específicos.

Art. 11 O percentual máximo de comprometimento de renda do mutuário nos contratos regidos pelo Plano
de Equivalência Salarial, correspondente à relação entre o valor do encargo mensal e a renda bruta do
mutuário verificada no mês imediatamente anterior, não poderá ser superior a trinta por cento.
128

1º Não se aplica o disposto no caput deste artigo às situações em que o comprometimento de renda em
percentual superior ao máximo estabelecido no contrato tenha-se verificado em razão da redução da renda
ou por alteração na composição da renda familiar, inclusive em decorrência da exclusão de um ou mais
coadquirentes.

2º Nas situações de que trata o parágrafo anterior, é assegurado ao mutuário o direito de renegociar as
condições de amortização, buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual máximo
estabelecido em contrato, mediante a dilação do prazo de liqüidação do financiamento, observado o prazo
máximo estabelecido em contrato e demais condições pactuadas.

Art. 12 Em todo o curso do financiamento contratado sob o Plano de Equivalência Salarial, será admitido
reajustar o valor do encargo mensal até o percentual máximo de comprometimento de renda estabelecido
no contrato, independentemente do percentual verificado por ocasião de sua assinatura.

Art. 13 Nos contratos regidos por esta lei, a instituição credora manterá demonstrativo da evolução do
saldo devedor do financiamento, discriminando o valor das quotas mensais de amortização, calculadas em
valor suficiente à extinção da dívida em prazo originalmente contratado ou no novo prazo contratado, bem
como as quotas mensais de amortização efetivamente pagas pelo mutuário.

1º Eventuais diferenças entre o valor das quotas mensais de amortização referidas no caput deste artigo
serão apuradas a cada doze meses, admitindo-se prazo menor para a primeira apuração, procedendo-se, se
necessário, ao recálculo dos encargos mensais, observados os seguintes critérios e procedimentos:

a) verificada a insuficiência de amortização, o encargo mensal será recalculado com base no saldo devedor
atualizado, mantida a taxa de juros e demais acessórios contratualmente estabelecidos e dilatando-se o
prazo, se necessário, para adequar o encargo mensal ao percentual máximo estipulado no contrato,
observado o prazo máximo aplicado ao contrato;

b) se após o recálculo a quota de amortização se mantiver em nível inferior para a necessária extinção da
dívida, a diferença entre o montante necessário para a extinção da mesma e o montante efetivamente pago
pelo mutuário a partir do primeiro mês do último recálculo, atualizada pelos mesmos índices aplicados ao
saldo devedor e acrescida de juros contratuais, será paga, escalonadamente, até o final do contrato,
alternativamente:

1. por pagamento efetivado diretamente pelo mutuário;

2. por seguro especialmente contratado pelo mutuário para este fim; ou

3. por reservas constituídas pela contribuição voluntária de mutuários, administradas pela instituição
financiadora, e relativas às respectivas operações de financiamento habitacional.

2º O prazo de doze meses referido no parágrafo anterior poderá, no curso do contrato, ser alterado por
acordo entre as partes.

Art. 14 Não será imputada qualquer penalidade ao mutuário que paralisar o pagamento de encargos
mensais desde que, tendo requerido à instituição financiadora a revisão dos encargos mensais, com a
necessária juntada dos comprovantes das variações da renda, não tenha recebido resposta formal após
decorridos sessenta dias da data de protocolização do requerimento.

Art. 15 Os saldos devedores dos financiamentos de que trata esta lei serão atualizados monetariamente na
mesma periodicidade e pelos mesmos índices utilizados para a atualização:
129

I - das contas vinculadas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), quando a operação for
lastreada com recursos do referido Fundo; e

II - dos depósitos em caderneta de poupança correspondentes ao dia da assinatura do contrato, nos demais
casos.

Art. 16 O inciso IV do art. 9º da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990, passa a ter a seguinte redação:

"Art. 9º ................................................................................ ...........................................


I - ................................................................................ ...................................................
II - ................................................................................ ..................................................
III - ................................................................................ .................................................
IV - prazo máximo de trinta anos".
................................................................................ .......................................................

Art. 17 Nas operações regidas por esta lei não se aplica a contribuição para o Fundo de Assistência
Habitacional (Fundhab).

Parágrafo único. A Caixa Econômica Federal fica desobrigada a aportar recursos ao Fundo de Assistência
Habitacional (Fundhab), revogando-se, para este efeito, o disposto no art. 8º do Decreto-Lei nº 2.164, de
19 de setembro de 1984.

Art. 18 O percentual máximo referido nos arts. 2º e 11 poderá ser escalonado, em função da renda do
adquirente, pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, nas operações lastreadas
com recursos deste fundo.

Art. 19 O Ministério da Fazenda, através dos órgãos próprios, fará, no prazo de cento e vinte dias, a
revisão e atualização do cálculo atuarial do valor dos prêmios do seguro habitacional.

Art. 20 Na transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes dos contratos de que trata esta lei,
será assegurada ao novo mutuário a manutenção das condições de prazo, juros e plano de reajustamento,
aproveitando-lhes as prestações anteriormente pagas.

Art. 21 São dispensadas de registro, averbação ou arquivamento no Registro de Imóveis e no Registro de


Títulos e Documentos as alterações contratuais decorrentes da aplicação desta lei.

1º Por ocasião da comercialização, ficam dispensadas todas as taxas de serviços cobradas pelas
instituições financiadoras em contratos de financiamento de até 2.800 UPF (duas mil e oitocentas
Unidades Padrão de Financiamento).

2º Para efeito de registro e averbação de contratos de financiamentos para moradia, as taxas e


emolumentos serão cobrados de acordo com os seguintes critérios:

a) até zero vírgula um por cento sobre o valor do financiamento, quando os contratos forem celebrados no
âmbito de programas custeados com recursos do FGTS, compreendidos ou não no SFH;

b) até um por cento incidente sobre o valor do negócio jurídico, incluindo as parcelas finaciadas e não
financiadas, nos demais contratos pactuados no âmbito do SFH.

(Parágrafo alterado pela Lei nº 10.150 de 21 de dezembro de 2.000)


130

Art. 22 O Poder Executivo e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço


regulamentarão a aplicação dos dispositivos desta lei, de acordo com as respectivas competências, no
prazo máximo de trinta dias a partir da data de sua publicação.

Art. 23 É garantido ao requerente de financiamento à habitação, no ato de assinatura do contrato, cujo


valor de financiamento não ultrapasse a 2.800 UPF (duas mil e oitocentas Unidades Padrão de
Financiamento), o direito de optar entre os planos de financiamento regulados por esta lei.

Art. 24 (Vetado.)

Art. 25 Nos financiamentos concedidos aos adquirentes da casa própria, celebrados no âmbito do Sistema
Financeiro da Habitação, a taxa efetiva de juros será de, no máximo, doze por cento ao ano, observado o
disposto no parágrafo único do art. 2º.

1º (Vetado.)

2º Compete ao Banco Central do Brasil estabelecer a taxa de juros, até o limite estabelecido no caput deste
artigo, em função da renda do mutuário, no caso dos financiamentos realizados com recursos oriundos de
caderneta de poupança.

3º Compete ao Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço fixar a taxa de juros, até o
limite estabelecido no caput deste artigo, em função da renda do mutuário, para operações realizadas com
recursos deste fundo.

Art. 26 O Poder Executivo dará ampla divulgação das características de cada Plano e as diferenças
existentes entre eles.

Art. 27 Não se aplicam os dispositivos desta lei aos contratos em vigor, assinados em data anterior à
publicação desta lei, salvo por acordo entre as partes.

Art. 28 A critério dos proponentes, os financiamentos das unidades habitacionais vinculadas a


empreendimentos cujos contratos de empréstimo para produção tenham sido firmados com os agentes
financeiros do Sistema Financeiro da Habitação até 24 de abril de 1993 poderão ser contratados com os
adquirentes finais nas condições vigentes anteriormente à data de publicação desta lei.

Parágrafo único. É assegurado aos promitentes compradores de unidades habitacionais, cujas propostas de
financiamento tenham sido formalizadas junto aos agentes financeiros do Sistema Financeiro da
Habitação até 24 de abril de 1993, o direito de optar pela aplicação do disposto no caput deste artigo.

Art. 29 As operações regidas por esta lei não terão cobertura do Fundo de Compensação das Variações
Salariais (FCVS).

Art. 30 O Banco Central do Brasil deverá encaminhar, trimestralmente, à Comissão de Finanças da


Câmara dos Deputados, os dados e informações relativos à captação de recursos em caderneta de
poupança e à aplicação desses recursos em operações habitacionais.

Parágrafo único. A Comissão de Finanças definirá o detalhamento das informações a serem encaminhadas
pelo Banco Central do Brasil, de forma a permitir a verificação do cumprimento da obrigatoriedade de
aplicações dos recursos de caderneta de poupanças pelas instituições financiadoras.
131

Art. 31 É o Poder Executivo autorizado a emitir títulos de longo prazo, sob a forma de colocação direta,
por valor não inferior ao par, para pagamento das dívidas da União com a Caixa Econômica Federal,
constituídas até a publicação desta lei.

Art. 31-A. Na aquisição de unidades residenciais destinadas ao público de baixa renda e de suas unidades
comerciais complementares, a serem contruídas em terrenos cujo valor esteja incluído no preço final de
cada unidade, na forma das diretrizes fixadas pela entidade pública adquirente, as propostas serão
julgadas, observadas a lei geral de licitações em função do preço global final, calculado por metro
quadrado construído, considerando todos os insumos que o compõem.

(Artigo 31-A inserido pela Lei nº 10.150 de 21 de dezembro de 2.000)

Art. 32 Até a publicação da regulamentação prevista nesta lei será admitida a contratação de
financiamentos habitacionais em conformidade com a legislação vigente até 24 de abril de 1993.

Art. 33 Admitida a ressalva do art. 27 desta lei, para os contratos realizados a partir de sua publicação não
se aplicam os dispositivos legais vigentes que a contrariam, relativos à indexação dos saldos devedores e
reajustes de encargos dos financiamentos, especialmente aqueles constantes da Lei nº 4.380, de 21 de
agosto de 1964, do Decreto-Lei nº 19, de 30 de agosto de 1966, do Decreto-Lei nº 2.164, de 19 de
setembro de 1984, da Lei nº 8.004, de 14 de março de 1990, e da Lei nº 8.100, de 5 de dezembro de 1990.

Art. 34 Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 35 Revogam-se as disposições em contrário.

Brasília, 28 de julho de 1993; 172º da Independência e 105º da República.

ITAMAR FRANCO
Fernando Henrique Cardoso
132

LEI Nº 8.024 DE 12.04.1990 - DOU 13.04.1990

Institui o cruzeiro, dispõe sobre a liquidez dos ativos financeiros e dá outras providências.

Art. 1º - Passa a denominar-se cruzeiro a moeda nacional, configurando a unidade do sistema monetário
brasileiro.

§ 1º - Fica mantido o centavo para designar a centésima parte da nova moeda.

§ 2º - O cruzeiro corresponde a um cruzado novo.

§ 3º - As quantias em dinheiro serão escritas precedidas do símbolo Cr$.

Art. 2º - O Banco Central do Brasil providenciará a aquisição de cédulas e moedas em cruzados novos,
bem como fará imprimir as novas cédulas em cruzeiros, na quantidade indispensável à substituição do
meio circulante.

§ 1º - As cédulas e moedas em cruzados novos circularão simultaneamente ao cruzeiro, de acordo com a


paridade estabelecida no § 2º do art. 1º.

§ 2º - As cédulas e moedas em cruzados novos perderão poder liberatório e não mais terão curso legal nos
prazos estabelecidos pelo Banco Central do Brasil.

§ 3º - As cédulas e moedas em cruzeiro emitidas anteriormente à vigência da Medida Provisória nº 168, de


15 de março de 1990 perdem, nesta mesma data, o valor liberatório, e não mais terão curso legal.

Art. 3º - Serão expressos em cruzeiros, doravante, todos os valores constantes de demonstrações contábeis
e financeiras, balanços, cheques, títulos, preços, precatórios, contratos e todas as expressões pecuniárias
que se possam traduzir em moeda nacional.

Art. 4º - Os cheques emitidos em cruzados novos e ainda não depositados junto ao sistema bancário serão
aceitos somente para efeito de compensação e crédito a favor da conta do detentor do cheque, em cruzados
novos, até a data a ser fixada pelo Banco Central do Brasil.

Parágrafo único. Nos casos em que o detentor do cheque não for titular de conta bancária, o Banco Central
estabelecerá limite, em cruzados novos, que poderá ser sacado imediatamente em cruzeiros.

Art. 5º - Os saldos dos depósitos à vista serão convertidos em cruzeiros, segundo a paridade estabelecida
no § 2º do art. 1º, obedecido o limite de NCz$ 50.000,00 (cinqüenta mil cruzados novos).

§ 1º - As quantias que excederem o limite fixado no caput deste artigo serão convertidas, a partir de 16 de
setembro de 1991, em doze parcelas mensais iguais e sucessivas, segundo a paridade estabelecida no § 2º
do art. 1º desta Lei.

Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.

Vide art. 10 da Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
133

§ 2º - As quantias mencionadas no parágrafo anterior serão atualizadas monetariamente pela variação do


BTN Fiscal, verificada entre o dia 19 de março de 1990 e a data do efetivo pagamento das parcelas
referidas no dito parágrafo, acrescida de juros equivalentes a 6% (seis por cento) ao ano ou fração pro rata.

Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.

§ 3º - As reservas compulsórias em espécie sobre depósitos à vista, mantidas pelo sistema bancário junto
ao Banco Central do Brasil, serão convertidas e ajustadas conforme regulamentação a ser baixada pelo
Banco Central do Brasil.

Art. 6º - Os saldos das cadernetas de poupança serão convertidos em cruzeiros na data do próximo crédito
de rendimento, segundo a paridade estabelecida no § 2º do art. 1º, observado o limite de NCz$ 50.000,00
(cinqüenta mil cruzados novos).

§ 1º - As quantias que excederem o limite fixado no caput deste artigo, serão convertidas, a partir de 16 de
setembro de 1991, em doze parcelas mensais iguais e sucessivas, segundo a paridade estabelecida no § 2º
do art. 1º desta Lei.

Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.

Vide art. 10 da Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.

§ 2º - As quantias mencionadas no parágrafo anterior serão atualizadas monetariamente pela variação do


BTN Fiscal, verificada entre a data do próximo crédito de rendimentos e a data do efetivo pagamento das
parcelas referidas no dito parágrafo, acrescida de juros equivalentes a 6% (seis por cento) ao ano ou fração
pro rata.

Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.

§ 3º - Os depósitos compulsórios e voluntários mantidos junto ao Banco Central do Brasil, com recursos
originários da captação de cadernetas de poupança, serão convertidos e ajustados conforme
regulamentação a ser baixada pelo Banco Central do Brasil.

Art. 7º - Os depósitos a prazo fixo, com ou sem emissão de certificado, as letras de câmbio, os depósitos
interfinanceiros, as debêntures e os demais ativos financeiros, bem como os recursos captados pelas
instituições financeiras por meio de operações compromissadas, serão convertidos em cruzeiros, segundo
a paridade estabelecida no § 2º do art. 1º, observado o seguinte:

I - para as operações compromissadas, na data de vencimento do prazo original da aplicação, serão


convertidos NCz$ 25.000,00 (vinte cinco mil cruzados novos) ou 20% (vinte por cento) do valor de
resgate da operação, prevalecendo o que for maior;

II - para os demais ativos e aplicações, excluídos os depósitos interfinanceiros, serão convertidos, na data
de vencimento do prazo original dos títulos, 20% (vinte por cento) do valor de resgate.

§ 1º - As quantias que excederem os limites fixados nos itens I e II deste artigo serão convertidas, a partir
de 16 de setembro de 1991, em doze parcelas mensais iguais e sucessivas, segundo a paridade estabelecida
no § 2º do art. 1º desta Lei.

Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
134

Vide art. 10 da Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.

§ 2º - As quantias mencionadas no parágrafo anterior serão atualizadas monetariamente pela variação do


BTN Fiscal, verificada entre a data de vencimento do prazo original do título e a data do efetivo
pagamento das parcelas referidas no dito parágrafo, acrescida de juros equivalentes a 6% (seis por cento)
ao ano ou fração pro rata.

Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.

§ 3º - Os títulos mencionados no caput deste artigo, cujas datas de vencimento sejam posteriores ao dia 16
de setembro de 1991, serão convertidos em cruzeiros, integralmente na data de seus vencimentos.

Art. 8º - Para efeito do cálculo dos limites de conversão estabelecidos nos arts. 5º, 6º e 7º, considerar-se-á
o total das conversões efetuadas em nome de um único titular em uma mesma instituição financeira.

Art. 9º - Serão transferidos ao Banco Central do Brasil os saldos em cruzados novos não convertidos na
forma dos arts. 5º, 6º e 7º, que serão mantidos em contas individualizadas em nome da instituição
financeira depositante.

§ 1º - As instituições financeiras deverão manter cadastro dos ativos financeiros denominados em


cruzados novos, individualizados em nome do titular de cada operação, o qual deverá ser exibido à
fiscalização do Banco Central do Brasil, sempre que exigido.

§ 2º - Quando a transferência de que trata o artigo anterior ocorrer em títulos públicos, providenciará o
Banco Central do Brasil a sua respectiva troca por novas obrigações emitidas pelo Tesouro Nacional ou
pelos Estados e Municípios, se aplicável, com prazo e rendimento iguais aos da conta criada pelo Banco
Central do Brasil.

§ 3º - No caso de operações compromissadas com títulos públicos, estes serão transferidos ao Banco
Central do Brasil, devendo seus emissores providenciar sua substituição por novo título em cruzados
novos com valor, prazo e rendimento idênticos aos dos depósitos originários das operações
compromissadas.

Art. 10 - As quotas dos fundos de renda fixa e dos fundos de curto prazo serão convertidas em cruzeiros
na forma do art. 7º, observado que o percentual de conversão poderá ser inferior ao estabelecido no art. 7º
se o fundo não dispuser de liquidez suficiente em cruzados novos.
Vide art. 10 da Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.

Art. 11 - Os recursos, em cruzados novos, dos Tesouros Federal, Estaduais e Municipais, bem como os da
Previdência Social, serão convertidos, integralmente, no vencimento das aplicações, não se lhes aplicando
o disposto nos arts. 5º, 6º e 7º desta lei.

Art. 12 - Pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da publicação da medida provisória que deu
origem a esta lei, as contas e depósitos denominados em cruzados novos são passíveis de transferência de
titularidade, observadas as condições especificadas nos arts. 5º, 6º e 7º, para fins de liquidação de dívidas e
operações financeiras comprovadamente contratadas antes de 15 de março de 1990.

Parágrafo único. O Banco Central do Brasil estipulará a documentação necessária para reconhecimento da
obrigação, definindo os instrumentos e mecanismos de transferência da titularidade dos depósitos.
135

Art. 13 - O pagamento de taxas, impostos, contribuições e obrigações previdenciárias resulta na


autorização imediata e automática para se promover a conversão de cruzados novos em cruzeiros de valor
equivalente ao crédito do ente governamental, na respectiva data de vencimento da obrigação, nos
próximos 60 dias.

Art. 14 - Os prazos mencionados nos arts. 12 e 13 poderão ser aumentados pelo Ministério da Economia,
Fazenda e Planejamento em função de necessidades das políticas monetária e fiscal.

Art. 15 - O Banco Central do Brasil definirá normas para o fechamento do balanço patrimonial das
instituições financeiras denominado em cruzados novos, em 15 de março de 1990, bem como para
abertura de novos balanços patrimoniais, denominados em cruzeiros, a partir da vigência da Medida
Provisória nº 168, de 15 de março de 1990.

Art. 16 - O Banco Central do Brasil poderá autorizar a realização de depósitos interfinanceiros, em


cruzado novo nas condições que estabelecer.

Art. 17 - O Banco Central do Brasil utilizará os recursos em cruzados novos nele depositados para
fornecer empréstimos para financiamento das operações ativas das instituições financeiras contratadas em
cruzados novos, registradas no balanço patrimonial referido no artigo anterior.

Parágrafo único. As taxas de juros e os prazos dos empréstimos por parte do Banco Central do Brasil serão
compatíveis com aqueles constantes das operações ativas mencionadas neste artigo.

Art. 18 - O Ministro da Economia, Fazenda e Planejamento poderá:

Com redação determinada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua
publicação.

I - reduzir cada um dos prazos e elevar cada um dos limites estabelecidos nos artigos 5º, 6º e 7º, da Lei nº
8.024, de 12 de abril de 1990.

Item acrescentado pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.

II - autorizar leilões de conversão antecipada em cruzeiros, de direitos expressos em cruzados novos, em


função de objetivos da política monetária e conveniência em ser ampliada a liquidez da economia.

Item acrescentado pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.

Art. 19 - O Banco Central do Brasil submeterá à aprovação do Ministro da Economia, Fazenda e


Planejamento, no prazo de trinta dias a contar da publicação da medida provisória que deu origem a esta
lei, metas trimestrais de expansão monetária, em cruzeiros, para os próximos doze meses, explicitando
meios e instrumentos de viabilização destas metas, inclusive através de leilões de conversão antecipadas
de cruzados novos em cruzeiros.

Art. 20 - O Banco Central do Brasil, no uso das atribuições estabelecidas pela Lei nº 4.595, de 31 de
dezembro de 1964 e legislação complementar, expedirá regras destinadas a adaptar as normas
disciplinadoras do mercado financeiro e de capitais, bem como do Sistema Financeiro da Habitação, ao
disposto nesta lei.

Art. 21 - Na forma de regulamentação a ser baixada pelo Ministro da Economia, Fazenda e Planejamento
poderão ser admitidas conversões em cruzeiros de recursos em cruzados novos em montantes e
136

percentuais distintos aos estabelecidos nesta lei, desde que o beneficiário seja pessoa física que perceba
exclusivamente rendimentos provenientes de pensões e aposentadorias.

Parágrafo único. O Ministro da Economia, Fazenda e Planejamento fixará limite para cada beneficiário,
das conversões efetuadas de acordo com o disposto neste artigo.

Art. 22 - O valor nominal do Bônus do Tesouro Nacional (BTN) será atualizado cada mês por índice
calculado com a mesma metodologia utilizada para o índice referido no art. 2º, § 6º, da lei de conversão
resultante da Medida Provisória 154, de 15 de março de 1990, refletindo a variação de preço entre o dia 15
daquele mês e o dia 15 do mês anterior.

Parágrafo único. Excepcionalmente, o valor nominal do BTN do mês de abril de 1990 será igual ao valor
do BTN Fiscal no dia 1º de abril de 1990.

Art. 23 - O valor diário do BTN Fiscal será divulgado pela Secretaria da Receita Federal, projetando a
evolução mensal da taxa de inflação.

Art. 24 - Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 25 - Revogam-se as disposições em contrário.


137