Transit oriented development atau disingkat menjadi TOD merupakan salah satu

pendekatan pengembangan kota yang mengadopsi tata ruang campuran dan maksimalisasi
penggunaan angkutan massal seperti Busway/BRT, Kereta api kota (MRT), Kereta api ringan
(LRT), serta dilengkapi jaringan pejalan kaki/sepeda. Dengan demikian perjalanan/trip akan
didominasi dengan menggunakan angkutan umum yang terhubungkan langsung dengan tujuan
perjalanan. Tempat perhentian angkutan umum mempunyai kepadatan yang relatif tinggi dan
biasanya dilengkapi dengan fasilitas parkir, khususnya parkir sepeda.

Kaitan TOD dengan angkutan Massal

TOD harus ditempatkan:

1. Pada jaringan utama angkutan massal

2. Pada koridur jaringan bus/ BRT dengan frekuensi tinggi
3. Pada jaringan penmpan bus yang waktu tempuhnya kurang dari 10 menit dari jaringan
utama angkutan massal.

Kalau persyaratan diatas tidak dipenuhi oleh suatu kawasan maka perlu diambil langkah
untuk menghubungkan dengan angkutan massal, disamping itu yang juga perlu menjadi
pertimbangan adalah frekuensi angkutan umum yang tinggi.

Ciri Tata Ruang TOD

Ada beberapa ciri tata ruang campuran yang bisa dicapai dengan mudah cukup berjalan kaki
atau bersepeda. Beberapa ciri penting yang akan terjadi dalam pengembangan TOD yaitu:

1. Penggunaan ruang campuran yang terdiri dari pemukiman, perkantoran, serta fasilitas
pendukung,
2. Kepadatan penduduk yang tinggi yang ditandai dengan bangunan apartemen,
condominium
3. Tersedia fasilitas perbelanjaan
4. Fasilitas kesehatan,
5. Fasilitas pendidikan
6. Fasilitas hiburan
 7. Fasilitas olahraga
8. Fasilitas Perbankan

Pengurangan ketergantungan terhadap kendaraan pribadi

Ketergantungan terhadap kendaraan pribadi cenderung meningkat di kota-kota besar
Indonesia, pilihan moda pribadi telah meningkat menjadi 80 persenan, yang kalau dilihat
kembali kondisi tahun 1980an angkanya masih berkisar 50-50 di Jakarta. Hal ini akan
berdampak negatif terhadap lingkungan. Berdasarkan penerapan TOD di beberapa kota besar
menunjukkan penurunan ketergantungan terhadap kendaraan pribadi, karena adanya pilihan yang
cepat, murah dan mudah mencapai tujuan hanya dengan berjalan kaki, menggunakan angkutan
umum, Masyarakat tidak perlu repot mencari tempat parkir, membayar biaya parkir yang tinggi,
biaya operasi yang tinggi pula.

Konsep Transit Oriented Development (TOD) dalam

Pembangunan Wilayah Perkotaan
Pengembangan kawasan berorientasi transit atau Transit Oriented Development (TOD)
merupakan salah satu solusi permasalahan transportasi dan lingkungan di kawasan perkotaan,
terutama kota-kota besar khususnya di DKI Jakarta. TOD dikembangkan dalam rangka untuk
mengatasi permasalahan kemacetan melalui pengintegrasian sistem jaringan transportasi massal,
selain itu TOD juga bertujuan untuk mengurangi penggunaan kendaraan pribadi sekaligus
mendorong orang untuk berjalan kaki dan menggunakan kendaaraan umum.

Terdapat beberapa kriteria sebagai prasyarat dalam mengembangkan kawasan TOD,

menurut Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 16 tahun 2017 tentang Pedoman
Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit, kriteria tersebut antara lain berada pada simpul
transit jaringan angkutan umum massal berkapasitas tinggi berbasis rel, dilayani minimal 2 moda
transportasi, sesuai dengan arah pengembangan pusat pelayanan kegiatan dan berbasis kawasan
campuran (mixed use). Pola pengembangan mixed use memberikan penjelasan bahwa dalam
kawasan TOD diharapkan berbagai macam kegiatan atau peruntukkan ruang seperti perkantoran,
perumahan, area bisnis komersial, ruang terbuka hijau dapat terkoneksi dan saling terintegrasi,
selain itu esensi TOD juga sebagai upaya untuk mendorong, memfasilitasi dan memprioritaskan
penyediaan fasilitas publik yang mementingkan aksesibilitas bagi penghuni kawasan maupun
pemakai moda transportasi massal yang diwujudkan dengan penyediaan jalur pedestrian yang
memberikan kenyamanan dalam berjalan kaki.

Dijelaskan selanjutnya dalam Peraturan Menteri tersebut bahwa terdapat kajian dan
analisis yang diperlukan sebelum menetapkan suatu kawasan menjadi TOD, antara lain kajian
sistem transportasi massal dalam lingkup regional dan lokal, kajian daya dukung prasarana
kawasan, kajian kondisi sosial ekonomi masyarakat dan kajian karakteristik pemanfaatan ruang
seperti ketersediaan tanah dan status kepemilikan tanah. Perlu diketahui bahwa pembangunan
TOD juga memerlukan perangkat penunjang untuk mewujudkan kawasan TOD sesuai dengan
karakteristik daerah dan sebagai alternatif pembangunan TOD di kawasan terbangun antara lain
zona bonus, pengalihan hak membangun (transfer of development right) dan perangkat
penunjang lainnya.

Dalam penerapannya, DKI Jakarta telah merancang kawasan berbasis pengembangan

TOD di beberapa titik wilayahnya. Sesuai dengan Norma, Standar, Prosedur dan Kriteria
(NSPK), pembangunan di suatu wilayah merupakan kewenangan dari tiap-tiap Pemerintah
Daerah. Pemerintah Pusat bertindak dalam hal memberi pedoman dan aturan, kemudian
Pemerintah Daerahlah yang membuat aturan rinci yaitu Peraturan Daerah sebagai landasan
hukum utama. Dasar-dasar regulasi yang disusun oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dalam
mendukung pengembangan TOD antara lain Peraturan Daerah No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW
DKI Jakarta, Peraturan Daerah No.1 Tahun 2014 tentang RDTR dan PZ DKI Jakarta dan
Peraturan Gubernur No.44 Tahun 2017 tentang Pengembangan Kawasan TOD, dengan titik-titik
pengembangan di Kawasan Dukuh Atas, Kawasan Blok M dan lain sebagainya. Hal ini menjadi
penting karena dengan regulasi tersebut, DKI Jakarta memberikan contoh penerapan
pengembangan selain berdasarkan potensi daerah dan kebutuhan, penerapan TOD juga butuh
komitmen dan kesiapan dari sisi perizinan.

Tantangan yang dihadapi dalam pembangunan kawasan TOD saat ini pun sangat
beragam, “Perencanaan pembangunan kawasan TOD umumnya akan dibangun pada daerah yang
telah terbangun sebelumnya, sehingga akan muncul hambatan, utamanya, dari aspek sosial
seperti isu kepemilikan lahan, resistensi masyarakat, dan kompensasi. Maka dari itu,
pengembangan TOD harus diakomodir dalam rencana tata ruang baik lingkup umum maupun
detail dan kesepakatan yang melibatkan partisipasi masyarakat dan para pemangku
kepentingan,” tambah Abdul Kamarzuki. Selain itu tantangan lainnya yaitu butuh komitmen
dalam pembangunan kawasan TOD karena dari sisi pembiayaan membutuhkan dana yang sangat
besar, beberapa opsi pembiayaan yang dilakukan misalnya dengan metode Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) serta tantangan berikutnya yaitu pembangunan TOD
ini diharapkan tidak hanya membangun infrastruktur untuk kalangan menengah keatas namun
harus mengalokasikan ruang untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Untuk itu, Pemerintah
Pusat terus mendukung dan mendorong Pemerintah Daerah untuk menghadapi tantangan-
tantangan diatas untuk mewujudkan kawasan TOD ini karena pada akhirnya implementasi
keberlangsungan TOD dari perencanaan hingga pengelolaan ada di tangan Pemerintah Daerah.

Pengembangan TOD ini terkait dengan banyak sektor, maka dari itu diperlukan
koordinasi lintas pemangku kepentingan dan waktu yang tidak sebentar untuk dapat dijalankan
dengan sebaik mungkin. Untuk mewujudkan semua rencana penataan kawasan dan sistem
transportasi terintegrasi akan ada kendala dalam proses pembangunannya seperti kemacetan atau
permasalahan pertanahan. Yang perlu diingat adalah hal ini memang membutuhkan proses dan
waktu, namun saat selesai nantinya akan membuat tata ruang dan sistem transportasi di kawasan
tersebut menjadi lebih baik. Masyarakat juga dapat lebih mudah untuk menjangkau lokasi yang
diinginkan karena transportasi sudah saling terintegrasi dan pada akhirnya efisiensi struktur
ruang dan pengembangan kota yang berkelanjutan dapat terwujud dengan baik.

Pembangunan kawasan dengan konsep transit oriented development ( TOD) disebut-

sebut sebagai solusi kota layak huni. Meski tengah ramai diperbincangkan, belum ada standar
baku TOD, selain yang sudah ditetapkan Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 44
Tahun 2017. Dalam rangka menyempurnakan standar baku kawasan transit, Institute for
Transportation and Development Policy (ITDP) meluncurkan TOD Standard 3.0. TOD Standar
ini disusun untuk menjamin hak semua orang dalam mengakses kota.

Jakarta sebagai megapolitan, jika ditarik radius 800 meter dari titik-titik transit, baik itu
kereta komuter maupun bus Transjakarta, maka hampir seluruh area memenuhi prinsip tersebut.
Selain prinsip berjalan kaki, prinsip TOD selanjutnya adalah bersepeda. Dalam hal ini, bersepeda
dapat memberikan manfaat kesehatan bagi udara kota dan pesepeda itu sendiri. Prinsip ketiga
TOD adalah soal konektivitas. Warga yang berjalan kaki dan bersepeda perlu terhubung dengan
jaringan jalan dan trotoar. Kemudian, prinsip ke-4 kawasan TOD adalah transit, yakni
pembangunan dekat jaringan angkutan umum. Prinsip selanjutnya yakni pembauran
pembangunan sejumlah peruntukan atau kegiatan dalam satu area. Sebagai contoh, adanya
tempat tinggal, tempat kerja, dan ritel dalam satu kawasan. Selain itu, TOD juga harus memiliki
prinsip memadatkan. Artinya, kota memiliki angkutan umum yang cepat dan berkala.

Dua prinsip TOD selanjutnya adalah merapatkan dan beralih. Untuk prinsip merapatkan,
kawasan harus terbangun dengan jarak kebutuhan perjalanan yang pendek.

Transit Oriented Development adalah tren pertumbuhan cepat yang menarik dalam
menciptakan komunitas yang bersemangat, layak huni, dan berkelanjutan. Juga dikenal sebagai
TOD, ini adalah penciptaan komunitas yang kompak, dapat berjalan kaki, berorientasi pejalan
kaki, dan serba guna yang berpusat di sekitar sistem kereta berkualitas tinggi. Hal ini
memungkinkan untuk menjalani kehidupan yang stresnya lebih rendah tanpa ketergantungan
penuh pada mobil untuk mobilitas dan kelangsungan hidup.

Pengembangan berorientasi transit adalah perencanaan regional, revitalisasi kota,

pembaruan pinggiran kota, dan lingkungan yang dapat dilewati dengan berjalan kaki. TOD
dengan cepat menyapu bangsa dengan penciptaan tempat-tempat orang yang menarik di kota ke
kota. Masyarakat telah menganut konsep ini di seluruh negara sebagai tempat yang paling
diinginkan untuk tinggal, bekerja, dan bermain. Pengembang real estat dengan cepat mengikuti
untuk memenuhi permintaan tinggi untuk tempat-tempat perkotaan berkualitas yang dilayani
oleh sistem kereta api.

Pembangunan berorientasi transit juga merupakan solusi utama untuk masalah perubahan
iklim yang serius dan terus meningkat serta keamanan energi global dengan menciptakan
komunitas yang padat dan dapat dilalui dengan berjalan kaki yang sangat mengurangi kebutuhan
untuk mengemudi dan konsumsi energi. Pengaturan hidup seperti ini dapat mengurangi
mengemudi hingga 85%.
FAKTOR-FAKTOR YANG MENGEMUDI TREN MENUJU TOD

- Dengan cepat, kemacetan lalu lintas yang mematikan di seluruh negeri

-Tidak suka tumbuh untuk pinggiran kota dan pengembangan strip goreng-pit

- Keinginan tumbuh untuk gaya hidup perkotaan yang berkualitas

-Tumbuh keinginan untuk gaya hidup yang lebih walkable dari lalu lintas

-Perubahan dalam struktur keluarga: lebih banyak lajang, orang yang tidak berpenghuni, dll

-Tumbuh dukungan nasional untuk Pertumbuhan Cerdas

-Baru fokus kebijakan Federal

"Kemacetan lalu lintas telah meningkat sangat banyak di hampir setiap wilayah metropolitan
sehingga perjalanan dua jam sekarang menjadi rutin. Upaya untuk meringankan masalah dengan
membangun lebih banyak jalan raya hampir selalu menyebabkan lebih banyak pertengkaran dan,
akhirnya, lebih banyak kemacetan." Jim Miara

KOMPONEN PENGEMBANGAN ORIENTED TRANSIT

Desain -Walkable dengan pejalan kaki sebagai prioritas tertinggi

-Stasiun kereta sebagai fitur utama pusat kota

- Stasiun kereta depan alun-alun

-Node regional yang berisi campuran penggunaan dalam jarak dekat (kantor, perumahan, ritel,
sipil)

-Ketinggian tinggi, distrik walkable dalam jarak berjalan kaki 10 menit di sekitar stasiun kereta

-Kolektor mendukung sistem transit termasuk trem, kereta ringan, dan bus, dll

-Dirancang untuk memasukkan kemudahan penggunaan sepeda dan skuter sebagai transportasi
pendukung harian

- Area parkir sepeda besar dalam stasiun

-Sistem penyewaan bikeshare dan jaringan bikeway terintegrasi ke dalam stasiun

- Parkir yang dikurangi dan dikelola dalam 10 menit berjalan kaki di sekitar pusat kota / stasiun
kereta

-Ritel khusus di stasiun yang melayani penumpang dan penduduk setempat termasuk kafe, toko
bahan makanan, dry cleaning

MANFAAT TOD

-Kualitas hidup yang lebih tinggi dengan tempat yang lebih baik untuk tinggal, bekerja, dan
bermain

Mobilitas -Greater dengan kemudahan bergerak

-Peningkatan transit transit

Kemacetan lalu lintas yang dikurangi, kecelakaan mobil dan cedera

- Pengeluaran rumah tangga yang dikurangi untuk transportasi, menghasilkan perumahan yang
lebih terjangkau

Gaya hidup sehat dengan lebih banyak berjalan, dan lebih sedikit stres

Nilai properti lebih tinggi, lebih stabil

-Peningkatan lalu lintas pejalan kaki dan pelanggan untuk bisnis area
-Sangat mengurangi ketergantungan pada minyak asing, mengurangi polusi, dan kerusakan
lingkungan

-Reduksi insentif untuk sprawl, peningkatan insentif untuk pengembangan kompak

-Kurang mahal daripada membangun jalan dan gepeng

-Kemampuan ditingkatkan untuk mempertahankan daya saing ekonomi