SOAL MODUL IV PROPERTI

UJIAN SERTIFIKASI PENILAI MAPPI

PERIODE 1, 25 MARET 2018

SOAL-

properti rumah al berdiri di atas tanah seluas 120 M2 yang terletakdl posrsi
sudut engan eleva —50 di bawah permukaan jalan. Program ruang bangunan rumah
sga! ini adalah .

• Ruang Tamu seluas g M2., 3

Ruang Keluarga selvas 12 M2,
2 Kamar Vidur dengan luas masing-masing 12 M2.
Kamar Mandi seluas 6 M2 dan
Dapur seluas 9 M2
g.
Dari hasil insoeksi didapat data spesifikasi dan biaya bangun baru sebagai berikut
• Pekerjaan Pondasi Batu Kali R$/ 05.000 /M2
Struktur Bangunan Beton Bertuiang Rp350.COO /M2
Pekerjaan Lantai Beton Tumbuk Finishing Keramik Lokal 30 X 30 Rp200.OOO /M2
Pekerjaan Dinding Pasangan Batu Bata Diplaster dan Dicet Rp350.OOO /M2
Pekerjaan Kusen, Pintu dan Jendela Kayu Kamper Rp280.COO /M2
Pekerjaan Atap, Kuda-Kuda Kayu Borneo Penutup Genteng Tanah Rp450.OOO/ M2
Pekerjaan Instalasi Air, Sanitari dan Instalasi Listrik Rpl 80.000 /M2
Biaya Profesional Rp125.OOO ,'M2

Biaya tersebut belumt Ásuk biaya modal (cost of capital) dengan tingkat suku bunga
diperhitungkan sebesa 110/ dan masa konstruksi 1 tahun.

Bangunan tersebut sudah dibangun 5 tahun yang lalu dengan perawatan normal, sementara
umur ekonomis bangunan diperkirakan 20 tahun

Didapat juga data pasar tanah di sekitar lokasi dengan posiSl kavling diteng memiliki
harga pasar rata-rata Rp 1.000.000 /M2, dengan selisih harga 10% untuk osisi sudut
dan 5% untuk elevasi tanah di bawah permukaan jalan. Berapakah Nilai Pasar rumah
tingga! tersebut?

M.IV- Properti.hal I
 SOAL-2
Dua bidang tanah M & N yang letaknya berdekatan , dengan Juas tanah masing - masing
2.000 meter persegi . Lebar tanah M menghadap ja'an adalah 50 meter . sedang tanah N
adalah 40 meter .
Diatas tanah N telah berdiri bangunan Kantor , yang sesual dengan petuntukan saat ini dan
sesuai dengan ketentuan tata kota , serta memenuhi prinsip HBU
Data dan ketentuan tata kota Iainnya adalah sebagai berikut

% Koefisien Dasar Bangunan ( KDB ) 50 %

• Koefisien Lantai Bangunan ( KLB) 2,4
Peruntukan disekitar tanah tersebut adalah Komersial
Geris Sempadan Bangunan adalah : 15 meter , jarak bebas samping kiri dan kanan
yang disyaratkan ada!ah 5 meter , sedang jarak bebas belakang adaiah 10 meter
• Kcefisien Dasar Hijau ( KDH) 10%
: Koefisien Tapak Basement ( KTB ) 50%
Tinggi Bangunan maksimum 7 lantai
• Parkir yang disyaratkan , tiap 100 rn 2 ruang kantor harus disediakan 1 parkir mobil .
Parkir Out Door / Parki,- Juar setiao 1 mobil = 25 m 2 , Parkir Indoor / L antai Basement /
setiap 1 mobil = 30 m 2
• Buktikepemilikan tanah M ada/ah Hak Guna Bangunan yang ,masa berlakunya
sampai tanggal 25 Maret 2027 .
. NilaiPasar Tanah M adalah Rp 18.000.000.000,-
. Bukti kepemilikan tanah N adalah Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Mi!ikyang
masa berlaku sedifikätT•iGBsampai tgl 25 Maret 2026
% Bangunan Kantor diatas tanah N sesuai pengamatan penilai . kondisi bangunannya
adalah 60 % .
Biaya membangun baru bangunan gedung kantor Rp 6.000.000.- / m 2
• Dari data Pasar , bila bangunan gedung sejenis disewak.anmaka PendapavanBersih
gedung kantor tersebut 90 % dari Pendapatan Sewa kotor
. Bila kenaikan Harga sewa kantor berdasarkan data dimasa lalu pertahun %
Tingkat diskonto berdasarkan pasar untuk Investasi Properti ( sebagai investasi 3,
jangka panjang ) adalah 9,5 %
• Sedang Risk Free untuk investasi jangka waktu 10 tahun adalah 6,9 % , sedang
untukjangka waktu sampai 20 tahun adalah 7,2 % dan untuk jangka waktu > 30
tahun adajah 7,3 %

HitungNilai Pasar Gedung Perkantoran yang berdiridiatas tanah N

IV,.I'S-
Properti.hal 2 -f
 SOAL - 3
PT. ABC memilikiBGue Hotel yang berlokasidi Jalan Raya XYZ Kota Damai Indah.
dengan jumlah kama 60 ka nar. Sejalr-beroperasi sampai saat ini (masuk tahtjn ke-tiga)
sudah menunjukkan kt •a ang cukup tjaik, dengan data historis seperti di bawah ini'„

Thn (H-2) Thn(H-1) T n(

Jumlah Tamu 19,710 20,696

I Thn (H-2) Thn (H-1)

Tarif Kamar Rata-Rata 540,000 594,000 653,400

1

Tahun a;ah tahun saat ini dimana jum!ah tamu dan tarif kamar rata-rata merupakan
proyeksi dari operator hotel dan diyakini akan tercapai. Reta-rata tingkat hunian ganda
adalah 1,5. Diketahuijuga data-data kinerja masa Jalu sebagai berikut :
Pendapatan Makanan &Minuman 30% dari pendapatan kamar
-C
Pendapatan lain-laian 20 0/0 dari pendapatan kamar

Biaya Operasional Departemen .

Departemen Kamar 15% dari pendapatan kamar

Departemen Makanan &Minuman 55% dari pendapatanmakanan dan minurpan-

Departemen lain-lain 70% dari pendapatan lain-lain

3iaya Operasional Non Departemen 36% dari total pendapatan

tetap Rp 1.200.000 000,- pada tahun ini dan

Tumbuh 10% per tahun

'jgkatdiskontodihitungdengan menggunakanmetode WeightedAverage Cost of Capita!

ACC), dan diKetahui rata-rata tingkat suku bunga pinjaman investasi perbankan nasiona!,•
)esar 14% dan rata-rata tingkat balikan yang diharapkan investor hotel sebesar 19%
ja urnumnye investasi hotel dibiayai perbankan dengan komposisi antara pinjamah
Properti.hal
3-5
8
 dengan modal sen iri 60.•46.Tipdkat kapitaligagi terminal diproyeksikan -4% dari tingkat
diskonto.
Diproyeksikan ke depan perturnbGha j mlah tarnWdan !tarifkamar hote mengikuti kinerja
masa la!u, demikian juga omposisi pe atan difuarkamar operasi sama
dengan kinerja masa. . Kohdlsj endapatan dan operasiona'hotel tiga tahun ke depan
diasumsikan su
a) Berapa nspasarc outiquehoteltersebutsecara keseluruh

b) Laporan tersebut digunakan untuk tujuan penjamina tas pinjaman PT. ABC ke
Bank BBB. Aset yang d--L-.r...g—gn.
i'amin:: dal Bangun_ Mesin dan Peralatan
ABC yang ut jik dikgtah6i tarif pasar sewa untuk
fixture & furnituresekelas dengan hotel ini a aa Gar Rp 550.000.000 per tahun
dan tingkat kapitalisasi fixture & furnituresebesqr +4% dari initial capitalization rate
hotel.

M.IV-Properti.hal 4
 SOAL-4
PTA menyewa sebidang tanah
industri kepada PT M selama 15 tahun untuk mecWirikan
pabrik. Saat ini, masa sewa v;ang
masih tersisa ada!ah 5 tahun. Masa pembangunan pabrik
dan pemasangan mesin-mesin
adalah 1 tahun sejak masa sewa dimuJai.
Tentukan Nitai Pasar properti PT A pada
saat ini, apabila diketahui data-data berikut
a. Luas tanah 5.000 m2, harga sewa adalah Rp. 200.000 per m2 per tahun dan telah
dibayar lunas. Harga pasaran sewa saa! ini dikawasan yang sarna adalah Rp.
600.000 per m2 per tahun.
b. Luas bangunan 3.000 m2, umur ekonomis bangunan ZO tahun, umur ekonomis
prasarana 20 tahun dan umur ekonomis mesin 20 tahun
C. Biaya Teknis Bangunan (BTB) saat ini adalah Rp, 3.000.000,-per m2, Bjay.a4ekni-s

d. Biaya pembangunan prasaràna pada saat pembangunan adalah Rp. 700.000.000,-

e. Biaya perolehan mesin dan perlengkapannyaRp. 8.000.000.000,- Indeks kenaikan
harga mesin dalam adalah 6,53. Tidak ada indikasi kemunduran ekonomis,
fungsi dan teknologi.
f. Baya pembuatan pondasi dan instalasi mesin pada saat pembangunan
Rp. 200.000.000,-

2zc

700

M.IV- Properti.hal 5-5