HAK TANGGUNGAN

Konsep Jaminan & Agunan

 Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Segala kebendaan, yang bergerak dan tak bergerak milik debitor, baik yang sudah ada
maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitor
itu.
 Pasal 1132 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-sama bagi semua orang yang
mengutangkan padanya; pendapatan penjualan bendabenda itu dibagi-bagi menurut
keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masing-masing, kecuali apabila
di antara para kreditor itu ada alasan-alasan sah untuk didahulukan.
 Pasal 1133 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
o Hak untuk didahulukan di antara para kreditor terbit dari hak istimewa, dari gadai
dan dari hipotek.
o Tentang gadai dan hipotek diatur dalam Bab XX dan Bab XXI Buku ini.
 Pasal 1134 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
o Hak istimewa ialah suatu hak yang oleh undang-undang diberikan kepada seorang
kreditor sehingga tingkatannya lebih tinggi daripada kreditor lainnya, semata-
mata berdasarkan sifatnya piutang.
o Gadai dan hipotek adalah lebih tinggi daripada hak istimewa, kecuali dalam hal-
hal dimana oleh undangundang ditentukan sebaliknya.
HAK TANGGUNGAN

o Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang
selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas
tanah sebagaimana dimaksud dalam Undangundang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan PokokPokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-
kreditor lain.
o Mengenai Subjeknya
- Pemberi Hak Tanggungan haruslah merupakan pemilik dari Hak atas Tanah
yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan, pada saat Akta Pemberian Hak
Tanggungan dibuat dan pada saat Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan –
Pemberi Hak Tanggungan tidak harus debitor
- Tidak ada lagi persyaratan yang diperlukan agar pemberian Hak
Tanggungan menjadi sah
- Penerima Hak Tanggungan haruslah merupakan kreditor dari piutang yang
dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut
o Mengenai objeknya:
- Berlaku hanya terhadap Hak atas Tanah:
• Hak Milik
• Hak Guna Usaha
• Hak Guna Bangungan
• Hak Pakai atas Tanah Negara
• Rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun yang didirikan atas tanah hak
pakai atas tanah Negara
o Sifat Hak Tanggungan
 Assesoir, merupakan pelengkap perjanjian utang pokok (Pasal 10 ayat (1) UUHT)
 Akta Pembebanan Hak Tanggungan dibuat dengan Akta PPAT
  Surat Kuasa Pembebanan Hak Tanggungan dibuat dengan Akta PPAT atau Akta
Notaris
 Hak atas Tanah yang dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan hanyalah Hak
atas Tanah yang telah terdaftar (Pasal 10 ayat (3) UUHT)
 Jumlah utang yang dijamin harus disebutkan dengan tegas dalam Aktanya
 Utang tersebut tidak perlu harus ada pada saat Akta Pemberian Hak Tanggungan
dibuat, melainkan harus ada pada saat Eksekusi dilakukan (Pasal 3 UUHT)
 Bidang tanah dan Hak yang dibebani HT harus pasti
 HT dapat dialihkan dengan pengalihan utang pokok (harus dibuat dalam bentuk
tertulis)
 Dapat dibebani dengan lebih dari satu HT (Pasal 5 UUHT)
 HT lahir pada saat pendaftaran dilakukan (Pasal 13 UUHT)
 Peringkat HT ditentukan berdasarkan tanggal pendaftaran. Pendaftaran pada
tanggal yang sama, peringkatnya ditentukan berdasarkan tanggal dibuatnya APHT
 Tidak dapat dibagi-bagi, kecuali secara tegas ditentukan (Pasal 2 UUHT)
 Mengikuti bendanya = droit de suite (Pasal 7 UUHT)
 Benda yang dijaminkan dengan HT tidak boleh dimiliki oleh Pemegang Hak
Tanggungan (Pasal 12 UUHT)
o Hapusnya Hak Tanggungan
 Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:
a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua
Pengadilan Negeri;
d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
 Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan
dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan
tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan.
 Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan
penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan
 pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut agar hak atas
tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari Hak Tanggungan.
 Permohonan pembersihan Hak Tanggungan tidak dapat dilakukan oleh pembeli
benda tersebut, apabila pembelian dilakukan dengan jual beli sukarela dan dalam
Akta Pemberian Hak Tanggungan para pihak dengan tegas memperjanjikan
bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban Hak
Tanggungan
 Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibeban Hak
Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.
o Eksekusi Hak Tanggungan
 Pasal 20 ayat (1) UUHT:
- Berdasarkan Pasal 6 UUHT
- Berdasarkan Pasal 14 ayat (2) UUHT.
 Pasal 20 ayat (2) UUHT
- Berdasarkan kesepakatan bersama

PASAL 6 UUHT

Janji untuk menjual sendiri (Pasal 6 UUHT)

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk
menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta
mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

PASAL 14 Ayat (2)

Sertifikat Hak Tanggungan = Grosse Akta (Pasal 14 ayat (2) UUHT)

Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memuat irah-irah
dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG
MAHA ESA"

Pasal 14 ayat (3) UUHT

 Sertipikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan
putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai
pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.

Pasal 224 HIR

Surat asli Akta Hipotek dan Akta Pengakuan Utang, yang dibuat di hadapan Notaris di
Indonesia dan yang kepalanya memakai kata-kata “Demi Keadilan Nerdasarkan
KeTuhanan Yang Maha Esa” berkekuatan sama dengan putusan hakim.

Pasal 20 ayat (2) UUHT

Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak
Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat
diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.