TEORI AKUNTANSI

PSAK 30 SEWA GUNA USAHA

A. Sewa

1. Definisi Sewa

PSAK 30 mengatur mengenai perlakuan transaksi untuk sewa.

Dewasa ini seiring dengan perkembangan zaman orang lebih
cenderung melakukan sewa daripada membeli karena hal ini dirasakan
lebih praktis serta alasan lainnya adalah karena sewa dirasa lebih
murah dibandingkan dengan melakukan pembelian suatu aset.

Definisi Sewa berdasarkan PSAK 30 adalah suatu perjanjian

dimana lessor memberikan kepada lesse hak untuk menggunakan suatu
aset selama periode waktu yang disepakati dan sebagai imbalannya
lesse melakukan serangkaian pembayaran kepada lessor. Sewa dibagi
menjadi tiga yaitu:

a. Sewa operasi adalah sewa selain sewa pembiayaan serta jika sewa
tidak mengalihkan secara substansial, seluruh resiko dan manfaat
terkait dengan kepemilikan aset.

b. Sewa pembiayaan adalah sewa yang mengalihkan secara

substansial seluruh resiko dan manfaat yang terkait dengan
kepemilikan suatu aset. Hak milik pada akhirnya dapat dialihkan
ataupun juga tidak dapat dialihkan.

c. Sewa yang tidak dapat dibatalkan adalah sewa yang hanya bisa
dibatalkan jika terdapat persetujuan dari lessor serta jika lesse
mengadakan perjanjian sewa baru atas aset yang sama atau aset
yang setara dengan lessor yang sama.
 Klasifikasi sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi
tidak didasarkan pada bentuk kontraknya melainkan didasarkan pada
bentuk substansi transaksinya. Klasifikasi sewa dibuat diawal sewa
jadi kapanpun lessor atau lesse sepakat untuk mengubah persyaratan
sewa dimana perubahan tersebut akan menghasilkan klasifikasi sewa
yang berbeda. Jika perunahan persyaratan tersebut telah berlaku pada
awal sewa maka secara otomatis perjanjian yang direvisi dianggap
sebagai perjanjian baru selama masa sewa.

Setiap aset yang disewakan kepada lessor akan memiliki umur

manfaat. Umur manfaat aset adalah estimasi periode tersisa, mulai
dari awal masa sewa, tanpa dibatasi masa sewa, dimana manfaat
ekonomik aset diharapkan untuk dikonsumsi oleh entitas. Dalam sewa
juga terdapat kegiatan investasi yaitu investasi sewa bruto dan
investasi sewa neto, dimana investasi sewa bruto adalah investasi yang
berasal dari penjumlahan agregat dari pembayaran sewa minimum
yang akan diterima lessor berdasarkan sewa pembiayaan dan nilai
residu tidak dijamin yang menjamin hak lessor.

Investasi sewa neto adalah investasi sewa bruto yang

didiskontokan dengan tingkat bunga implisit dalam sewa. Suatu
perjanjian atau komitmen sewa dapat memuat suatu persyaratan untuk
menyesuaikan pembayaran sewa karena perubahan dalam konstruksi
atau biaya akuisisi property sewaan karena perubahan dalam ukuran
biaya atau nilai lainnya seperti tingkat harga umum atau biaya
pembiayaan yang dikeluarkan oleh lessor.

Definisi diatas termasuk kontrak untuk menyewa aset dengan

suatu persyaratan yang memberikan opsi kepada penyewa untuk
memperoleh hak milik atas aset dengan memenuhi ketentuan yang
disepakati dan kontrak ini sering disebut sebagai kontrak sewa beli.
Klasifikasi sewa didasarkan atas sejauh mana resiko dan manfaat yang
terkait dengan kepemilikan aset sewaan berada pada lessor atau lesse.
 Resiko yang dimaksud adalah resiko yang memungkinkan terjadi rugi
dari kapasitas tidak terpakai atau keusangan teknologi dan variasi
imbal hasil karena terjadinya perubahan ekonomi. Ketika suatu
perjanjian sewa mengandung elemen tanah dan bangunan maka entitas
menilai kalsifikasi dari setiap elemen sebagai sewa pembiayaan atau
sewa operasi secara terpisah. Untuk perjanjian sewa tanah dan
bangunan yang mana jumlah yang diakui pada awalnya untuk elemen
tanah dianggap tidak material maka dari itu tanah dan bangunan dapat
diakui sebagai unit tunggal untuk tujuan klasifikasi sewa.

2. Perbedaan PSAK 30 Sebelum dan Sesudah Adopsi IFRS

Berdasarkan PSAK 30 paragraf 4 bahwa sewa adalah suatu

perjanjian yang mana lessor memberikan kepada lessee hak untuk
menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati.
Sebagai imbalannya, lessee melakukan pembayaran atau serangkaian
pembayaran kepada lessor.

Sewa pembiayaan adalah sewa yang mengalihkan secara

substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan
kepemilikan suatu aset. Hak milik pada akhirnya dapat dialihkan atau
dapat juga tidak dialihkan. Sewa operasi adalah sewa selain sewa
pembiayaan.

Menurut PSAK 30 setelah adopsi IFRS (1 Januari 2012 – 31

Desember 2019) paragraf 10, klasifikasi sewa sebagai sewa
pembiayaan atau sewa operasi didasarkan pada substansi transaksi dan
bukan pada bentuk kontraknya. Contoh dari situasi yang secara
individual atau gabungan pada umumnya mengarah pada sewa yang
diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:

a. Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir

masa sewa.
 b. Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang
diperkirakan cukup rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal
opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat
dipastikan bahwa opsi tersebut dapat dilaksanakan.

c. Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset

meskipun hak milik tidak dialihkan.

d. Pada awal sewa nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum
secara substansial mendekati seluruh nilai wajar aset sewaan.

e. AsetAset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat

menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material.

B. Kriteria Pengelompokan Transaksi Sewa Guna Usaha

Dasar utama yang digunakan sebagai pertimbangan adalah asas makna

ekonomi, maka pengelompokkan transaksi sewa guna usaha sebagai
capital lease bagu penyewa guna usaha atau finance lease bagi perusahaan
sewa guna usaha, apabila dipenuhi semua kriteria sebagai berikut:

1. Penyewa guna usaha memiliki hak opsi untuk membeli aktiva yang
disewagunausahakan pada akhir masa sewa guna usaha dengan harga
yang telah disetujui bersama pada saat perjanjian.

2. Seluruh pembayaran berkala yang dilakukan oleh penyewa guna usaha

ditambah dengan nilai sisa mencakup pengembaluan harga perolehan
barang modal yang disewagunausahakan serta bunganya sebagai
keuntungan perusahaan sewa guna usaha (full payout lease).

3. Masa sewa guna usaha minimum dua tahun.

Kalau salah satu kriteria tersebut tidak terpenuhi maka transaksi sewa guna
usaha dikelompokkan sebagau transaksi sewa menyewa biasa (operating
lease).
C. Pengakuan Sewa

Pengakuan dibagi menjadi tiga bagian, yaitu:

1. Penyewa

Pengakuan terjadi pada tanggal permulaan, penyewa mengakui aset

hak-guna dan liabilitas sewa.

2. Pesewa (Sewa Pembiayaan)

Pengakuan terjadi pada tanggal permulaan, pesewa mengakui aset

yang dimiliki dalam sewa pembiayaan dalam laporan posisi
keuangan dan menyajikannya sebagai piutang pada jumlah yang
sama dengan investasi neto sewa.

3. Sewa Operasi

Pengakuan terjadi apabila:

a. Pesewa mengakui pembayaran sewa dari sewa operasi sebagai

penghasilan dengan dasar garis lurus atau dasar sistematik lain.
Pesewa menerapkan dasar sistematik lain jika dasar tersebut
lebih merepresentasikan pola manfaat dari penggunaan aset
pendasar yang menurun.

b. Pesewa mengakui biaya, termasuk penyusutan, yang timbul

dalam mendapatkan penghasilan sewa sebagai beban.

c. Pesewa menambahkan biaya langsung awal yang timbul dalam

mendapatkan sewa operasi pada jumlah tercatat aset pendasar
dan mengakui biaya tersebut sebagai beban sepanjang masa
sewa atas dasar yang sama dengan penghasilan sewa.

d. Kebijakan penyusutan atas aset pendasar yang dapat

disusutkan untuk sewa operasi konsisten dengan kebijakan
 penyusutan normal pesewa untuk aset serupa. Pesewa
menghitung penyusutan sesuai dengan PSAK 16: Aset Tetap
dan PSAK 19: Aset tak berwujud.

e. Pesewa menerapkan PSAK 48: Penurunan Nilai Aset untuk

menentukan apakah aset pendasar untuk sewa operasi
mengalami penurunan nilai dan oleh karena itu mencatat
kerugian penurunan nilai yang telah ddiidentifikasi

f. Pesewa pabrikan atau diler tidak mengakui laba penjualan

dalam sewa operasi karena hal tersebut tidak ekuivalen dengan
penjualan.

g. Pesewa mencatat modifikasi sewa operasi sebagai sewa baru

sejak tanggal efektif modifikasi, dengan mempertimbangkan
pembayaran sewa dibayar di muka atau terutang terkait dengan
sewa orisinal sebagai bagian dari pembayaran sewa untuk sewa
baru.

D. Pengukuran Setelah Pengakuan Awal

Minimum pembayaran sewa antara beban keuangan dan pelunasan

dilakukan sectarian terpisah. Beban keuangan dialokasikan ke setiap
periode selama masa sewa sedemikian rupa sehingga menghasilkan suatu
tingkat suku bunga periodik yang konstan atas saldo liabilitas. Pembayaran
sewa yang tidak tetap jumlahnya dibebankan saat terjadinya penyewaan.

Dalam praktik, lessee dapat mengalokasikan beban keuangan ke setiap

periode selama masa sewa dengan menggunakan beberapa bentuk
aproksimasi untuk memudahkan perhitungan. Suatu sewa pembiayaan
menimbulkan beban penyusutan untuk aset yang dapat disusutkan dan
beban keuangan dalam setiap periode akuntansi. Kebijakan penyusutan
untuk aset sewaan konsisten dengan aset yang dimiliki sendiri, dan
 penghitungan penyusutan yang diakui berdasarkan PSAK 16 (revisi 2011):
Aset Tetap dan PSAK 19 (revisi 2010): Aset Takberwujud. Jika tidak ada
kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatkan hak kepemilikan
pada akhir masa sewa, aset sewaan disusutkan secara penuh selama jangka
waktu yang lebih pendek antara periode masa sewa dan umur manfaatnya.

Jumlah yang dapat disusutkan dari aset sewaan dialokasikan ke setiap

periode akuntansi selama perkiraan masa penggunaan dengan dasar yang
sistematis dan konsisten dengan kebijakan penyusutan aset yang dimiliki.
Jika terdapat kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatkan
hak kepemilikan pada akhir masa sewa, perkiraan masa penggunaan aset
adalah umur manfaat aset tersebut. Jika tidak, maka aset sewaan
disusutkan selama periode yang lebih pendek antara masa sewa dan umur
manfaat aset sewaan.

Jumlah beban penyusutan aset dan beban keuangan untuk suatu

periode sangat jarang akan sama nilainya dengan jumlah pembayaran
utang sewa untuk periode tersebut, sehingga tidak tepat jika pembayaran
utang sewa langsung diakui sebagai beban. Oleh karena itu, kecil
kemungkinan bahwa nilai aset akan sama dengan nilai liabilitas sewa
setelah dimulainya masa sewa. Untuk menentukan apakah suatu aset
sewaan mengalami penurunan nilai, entitas menerapkan PSAK 4816
(revisi 2010): Penurunan Nilai Aset.

E. Pengungkapan (yang dilaporkan) dalam PSAK 30 (Sewa Guna

Usaha)

Ada dua Pengungkapan dan Pelaporan dalam Sewa Guna Usaha :

1. Pelaporan Dan Pengungkapan Transaksi Sewa Guna Usaha Oleh

Perusahaan Sewa Guna Usaha

a. Finance Lease
 Aktiva dilaporkan berdasarkan urutan likuiditasnya,
kewajiban dilaporkan berdasarkan urutan jatuh temponya
tanpa mengelompokkan ke dalam unsur lancar dan tidak
lancar (unclassified balance sheet).

 Penanaman neto dalam aktiva yang disewagunausahakan

harus dilaporkan dalam neraca dengan rincian sebagai
berikut:

Piutang Sewa Guna Usaha Rp xxxxx

Nilai Sisa Yang Terjamin - xxxxx

Pendapatan Sewa Guna Usaha Yang Belum Diakui- (xxxxx)

Simpanan Jaminan - (xxxxx)

Penanaman Netto Sewa Guna Usaha Rp xxxxx

Penyisihan Piutang Sewa Guna Usaha yang Diragukan

(xxxxx)

Jumlah Penanaman Neto Rp xxxxx

 Laporan laba rugi disajikan sedemikian rupa sehingga seluruh

pendapatan dilaporkan dalam kelompok yang terpisah dari
kelompok biaya (single step). Pendapatan sewa guna usaha
harus dilaporkan sebagai komponen utama dalam kelompok
Pendapatan.

 Jumlah penanaman neto dan pendapatan sewa guna usaha

dalam sewa guna usaha sindikasi dan leveraged leases harus
dilaporkan oleh masing-masing pihak secara proporsional
sesuai dengan penyertaannya.

Pengungkapan yang layak harus dicantumkan dalam catatan atas

laporan keuangan mengenai hal-hal sebagai berikut:
  Kebijakan akuntansi penting yang digunakan sehubungan
dengan transaksi sewa guna usaha.

 Jumlah pembayaran sewa guna usaha paling tidak untuk 2

(dua) tahun berikutnya.

 Sifat dari simpanan jaminan yang merupakan kewajiban

perusahaan sewa guna usaha kepada penyewa guna usaha.

 Piutang sewa guna usaha yang dijaminkan kepada pihak

ketiga.

 Sewa guna usaha sindikasi dan leveraged leases.

b. Operating Lease

 Barang modal yang disewagunausahakan dilaporkan

berdasarkan harga perolehan setelah dikurangi dengan
akumulasi penyusutannya.

 Aktiva yang disewagunausahakan dilaporkan secara terpisah

dari aktiva tetap yang tidak disewagunausahakan.

 Perhitungan rugi laba harus disusun sedemikian rupa

sehingga seluruh pendapatan dilaporkan dalam kelompok
yang terpisah dari kelompok biaya (single step). Pendapatan
sewa guna usaha harus dilaporkan sebagai komponen utama
dalam kelompok pendapatan.

 Penyusutan aktiva yang disewagunausahakan dilaporkan

secara terpisah dari penyusutan aktiva yang tidak
disewagunausahakan.

Pengungkapan yang layak harus dicantumkan dalam catatan atas

laporan keuangan mengenai hal-hal sebagai berikut:
  Kebijakan akuntansi penting yang digunakan sehubungan
dengan transaksi sewa guna usaha.

 Jumlah pembayaran sewa guna usaha paling tidak untuk 2

(dua) tahun berikutnya.

 Sifat dari simpanan jaminan (jika ada)

 Aktiva yang disewagunausahakan yang dijaminkan kepada

pihak ketiga.

 Sewa guna usaha sindikasi dan leveraged leases.

2. Pelaporan dan Pengungkapan Transaksi sewa Guna Usaha oleh

Penyewa Guna Usaha

a. Capital Lease

Aktiva yang disewagunausaha dilaporkan sebagai bagian aktiva

tetap dalam kelompok tersendiri. Kewajiban sewa guna usaha
yang bersangkutan harus disajikan terpisah dari kewajiban
lainnya. Pengungkapan yang layak harus dicantumkan dalam
catatan atas laporan keuangan mengenai hal-hal sebagai berikut:

 Jumlah pembayaran sewa guna usaha selama tahun berjalan

yang dibebankan sebagai biaya sewa.

 Jumlah pembayaran sewa guna usaha yang harus dilakukan

paling tidak untuk 2 (dua) tahun berikutnya.

 Jaminan yang diberikan sehubungan dengan transaksi sewa

guna usaha.

 Keuntungan atau kerugian yang ditangguhkan beserta

amortisasinya sehubungan dengan transaksi sale and
leaseback.
  Ikatan-ikatan penting yang dipersyaratkan dalam perjanjian
sewa guna usaha (major covenants).

b. Operating Lease

Pengungkapan yang layak harus dicantumkan dalam catatan atas

laporan keuangan mengenai hal-hal sebagai berikut:

 Jumlah pembayaran sewa guna usaha selama tahun berjalan

yang dibebankan sebagai biaya sewa.

 Jumlah pembayaran sewa guna usaha yang harus dilakukan

paling tidak untuk 2 (dua) tahun berikutnya.

 Jaminan yang diberikan sehubungan dengan transaksi sewa

guna usaha.

 Keuntungan atau kerugian yang ditangguhkan beserta

amortisasinya sehubungan dengan transaksi sale and
leaseback.

 Ikatan-ikatan penting yang dipersyaratkan dalam perjanjian

sewa guna usaha (major covenants).

F. Kasus, Soal dan Jurnal

Contoh Jurnal mengenai Penerapan PSAK 30 mengenai Sewa Guna Usaha

Hasil Penelitian:
Pada saat perusahaan mencatat perolehan gedung, jurnal yang dibuat tidak dipisah
dari aset yang tidak disewa:

Peralatan.................................................................................... Rp. 34.382.905.760

Modal Sewa....................................................................Rp. 34.382.905.760

Saat penyewa rusun membayar simpanan jaminan:

Bank........................................................................................................ Rp 375.000
Jaminan uang sewa .................................................................................Rp 375.000
Pada saat menerima uang sewa dari penyewa rusun:

Bank.................................... ....................................................................Rp 125.000

Pendapatan sewa rusun................................................................Rp 125.000

Seharusnya menurut PSAK 30 saat mencatat aktiva yang akan diseakan harus
dicatat terpisah dari aktiva lain yang bukan sewa yaitu sebagai berikut:

Peralatan gedung sewa.............................................................. Rp. 34.382.905.760

Modal Sewa................................................................... Rp. 34.382.905.760

Maka dari pada itu harus dibuat jurnal koreksi, yaitu:

Peralatan gedung sewa.............................................................. Rp. 34.382.905.760

Peralatan........................................................................ Rp. 34.382.905.760

Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan, bahwa kriteria-kriteria rusun tersebut

sebagai kriteria sewa pembiayaan adalah tidak ada. Ini diklasifikasikan sebagai
sewa operasi.

Daftar Pustaka
1. [IAI] Ikatan Akuntan Indonesia. 1990. Pernyataan Standar Akuntansi
Keuangan (PSAK) No. 30 AKUNTANSI SEWA GUNA USAHA.
Jakarta(ID):Pengurus Pusat IAI
2. Alipudin, Asep, Ningsi, RP. (2015). PENERAPAN PSAK NO.30 MENGENAI
PERLAKUAN AKUNTANSI SEWA DAN PENGARUHNYA PADA LAPORAN
KEUANGAN PT. BFI FINANCE INDONESIA, TBK. 2015. 11 Oktober 2019.
https://journal.unpak.ac.id/index.php/jiafe/article/view/516
3. Prasetyo, Adi Dwi (2016, 22 November). PSAK No. 30 Sewa. 2016. 11
Oktober 2019. https://dconsultingbusinessconsultant.com/psak-no-30-sewa/
4. Ikatan Akuntan Indonesia. 2008. Standar Akuntansi Keuangan. Jakarta:
Salemba Empat