INTRODUCTION

Untuk menentukan layak tidaknya suatu investasi ditinjau dari aspek

keuangan perlu dilakukan dapat diukur dengan beberapa kriteria. Setiap
penilaian “layak” diberikan nilai standar untuk usaha yang sejenis dengan
cara membandingkan dengan rata-rata industry atau target yang telah
ditentukan.
Dalam praktiknya ada beberapa kriteria untuk menentukan apakah
suatu usaha layak atau tidak untuk dijalankan ditinjau dari aspek keuangan.
Kriteria ini sangat tergantung dari kebutuhan masing-masing perusahaan
dan metode mana yang akan digunakan.
Setiap metode yang digunakan memiliki kelebihan dan kelemahannya
masing-masing. Dalam penilaian suatu usaha hendaknya penilai
menggunakan beberapa metode sekaligus. Artinya, semakin banyak metode
yang digunakan, maka semakin memberikan gambaran yang lengkap
sehingga diharapkan memberikan hasil yang akan diperoleh menjadi lebih
sempurna.
Adapun kriteria yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan
suatu usaha atau investasi adalah :               

1. Payback Periode (PP)

2. Net Present Value (NPV)
3. Internal Rate of Return (IRR)
4. Return On Investment (ROI)
5. Return On Equity (ROE)
6. Return On Assets (ROA)
7. Rasio-rasio keuangan

    a.       Rasio likuiditas
    b.      Rasio solvabilitas
     c.       Rasio aktivitas
    d.      Rasio profibilitas
 PAYBACK PERIODE (PP)

Pengertian Payback Period :
Periode “Payback” menunjukkan berapa lamanya ( dalam beberapa tahun )
pengembalian suatu investasi, suatu proyek atau usaha, dengan memperhatikan teknik
penilaian terhadap jangka waktu tertentu.
Periode “Payback” menunjukkan perbandingan antara “initial investment” dengan
aliran kas tahunan, dengan rumus sebagai berikut :
                            

                                        
   Jangka waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan nilai investasi melalui penerimaan –
penerimaan yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut juga untuk mengukur kecepatan
kembalinya dana investasi.

Kelebihan dan Kelemahan Payback Method

Kelebihan Payback Method :
1) Digunakan untuk mengetahui jangka waktu yang diperlukan untuk pengembalian investasi
dengan resiko yang besar dan sulit.
2) Dapat digunakan untuk menilai dua proyek investasi yang mempunyai rate of return dan
resiko yang sama, sehingga dapat dipilih investasi yang jangka waktu pengembaliannya cepat.
3) Cukup sederhana untuk memilih usul-usul investasi.

Kelemahan Payback Method :
1) Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang.
2) Tidak memperhitungkan nilai sisa dari investasi.
3) Tidak memperhatikan arus kas setelah periode pengembalian tercapai.
Rumus periode pengembalian jika arus kas per tahun jumlahnya berbeda

                                  
                    
      n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup investasi mula-mula      
      a = Jumlah investasi mula-mula
      
      b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
      c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1

Rumus periode pengembalian jika arus kas per tahun jumlahnya sama
                                        

                                  
Contoh kasus 1 : pengembalian arus kas sama pertahunya

Proyek sistem informasi senilai Rp 15.000.000,-. Proced setiap tahunnya adalah sama sebesar Rp
4.000.000,-. Syarat Periode Pengembalian 3 tahun Maka periode pengembalian ( payback period)
investasi ini adalah :

Jawaban:
= 15.000.000/ 4.000.000 = 3 ¾ tahun, berarti proyek investasi akan tertutup dalam
waktu 3 tahun dan 9 bulan.

Kesimpulan: periode pengembalian lebih dari yang disyatkan oleh perusahaan maka usul investasi
ini ditolak.
Contoh kasus 2 arus kas setiap tahun jumlahnya berbeda

Suatu usulan proyek investasi senilai Rp. 600 juta dengan umur ekonomis 5 tahun, Syarat periode
pengembalian 2 tahun, dengan tingkat bunga 12% per tahun, dan arus kas pertahun adalah :

 Tahun 1 RP. 300 juta

 Tahun 2 Rp. 250 juta
 Tahun 3 Rp. 200 juta
 Tahun 4 Rp. 150 juta
 Tahun 5 Rp. 100 juta

Jawaban:
Arus kas dan arus kas kumulatif
Tahun Arus kas Arus kas kumulatif
1 300.000.000 300.000.000
2 250.000.000 550.000.000
3 200.000.000 750.000.000
4 150.000.000 900.000.000
5 100.000.000 1.000.000.000

  = 2,25 tahun atau 2

tahun 3 bulan
Kesimpulan :
Periode pengembalian lebih dari yang disyaratkan oleh perusahaan maka usulan
proyek investasi ini di tolak 

RETURN ON INVESTMENT (ROI)

Untuk mengukur prosentase manfaat yg dihasilkan oleh proyek dibandingkan dengan

biaya yg dikeluarkannya. ROI dari suatu proyek investasi dapat dihitung dengan rumus
:

ROI = Total manfaat – total biaya / total biaya.

Contoh Kasus:

manfaat tahun ke 1 = Rp 68.000.000,-

manfaat tahun ke 2 = Rp 88.000.000,-

manfaat tahun ke 3 = Rp 113.000.000,-

manfaat tahun ke 4 = Rp 125.500.000,- +

Total manfaat = Rp 394.500.000,-

Sedangkan total biaya yang dikeluarkan adalah :

biaya tahun ke 0 = Rp 173.000.000,-

biaya tahun ke 1 = Rp 12.200.000,-

biaya tahun ke 2 = Rp 13.500.000,-

biaya tahun ke 3 = Rp 15.800.000,-

biaya tahun ke 4 = Rp 17.050.000,- + +

Total biaya Rp 231.550.000,-

jawaban
 ROI = (394.500.000 – 231.550.000 / 231.550.000) * 100 % = 70,373 % ,

Kesimpulan

Suatu proyek investasi yg mempunyai ROI lebih besar dari 0 adalah proyek yg dapat
diterima. ROI sebesar 70,373% = 0,70373 , maka proyek diterima karena memberikan
keuntungan sebesar 70,373 % dari biaya investasi.

Indikatornya

Bila ROI yg diperoleh > bunga pinjaman, maka proyek dikatakan layak dilaksanakan

Bila ROI yg diperoleh < bunga pinjaman, maka proyek dikatakan tidak layak
dilaksanakan

Bila ROI yg diperoleh = bunga pinjaman, maka proyek dikatakan boleh dilaksanakan
dan boleh juga tidak.

NET PRESENT VALUE (NPV)

NET PRESENT VALUE adalah selisih uang yang diterima dan uang yang
dikeluarkan dengan memperhatikan time value of money.  
Rumus time value of money yang present value adalah untuk mengetahui nilai
uang saat ini. Oleh karena uang tersebut akan diterima di masa depan, kita
harus mengetahui berapa nilainya jika kita terima sekarang. 

Bila... Berarti... Maka...

NPV > 0 investasi yang dilakukan memberikan
manfaat bagi perusahaan
NPV < 0 investasi yang dilakukan akan
mengakibatkan kerugian bagi
perusahaan
NPV = 0 investasi yang dilakukan tidak
mengakibatkan perusahaan untung
ataupun merugi
proyek bisa dijalankan
proyek ditolak
Kalau proyek dilaksanakan
atau tidak dilaksanakan tidak
berpengaruh pada keuangan
perusahaan. Keputusan harus
ditetapkan dengan
menggunakan kriteria lain
misalnya dampak investasi
terhadap positioning
perusahaan.
Contoh kasus a:

A pada hari ini mendapat pinjaman dari B sebanyak Rp 100 juta yang ingi dia
investasikan selama satu tahun. Ada 3 pilihan bagi dia untuk menanamkan uangnya
tersebut, yaitu :
1. Deposito 12 bulan dengan bunga 8%/thn,
2. Beli rumah lalu dikontrakkan Rp 10 jt/thn untuk kemudian semoga bisa dijual di
akhir tahun dengan harga Rp 150 juta,
3. Beli emas sekarang dan dijual akhir tahun.

AGAR dapat lebih mudah memilih investasi yang paling menguntungkan, A ingin tahu
berapa sih nilai sekarang dari hasil investasi untuk masing-masing pilihan? Atau dengan
kata lain, berapa rupiahkan uang yang akan A terima dari masing-masing pilihan investasi
seandainya hasil investasi tsb A terima sekarang, bukannya satu tahun kedepan?NPV
digunakan untuk menjawab pertanyaan ini.

NPV merupakan hasil penjumlahan PV pengeluaran untuk investasi dan PV penerimaan

dari hasil investasi.

Rumus untuk menghitung Present Value adalah :

PV = C1 / (1 + r)

Dimana C1 = Uang yang akan diterima di tahun ke-1.

r = Discount rate/ opportunity cost of capital.
Tingkat pengembalian/hasil investasi (%) dari investasi yang sebanding.

Sedangkan rumus untuk menghitung NPV adalah :

NPV = C0 + ( C1 / (1 + r))

Dimana C0 = Jumlah uang yang diinvestasikan (karena ini adalah pengeluaran, maka
menggunakan bilangan negatif).

Jawaban

1. Untuk menghitung NPV Deposito, saya menggunakan discount rate (r) sebesar
4 %. Angka ini saya ambil dari tingkat bunga tabungan.

NPV Deposito = (-100 jt) + (108 jt / ( 1 + 0,04 ))

= (- 100 juta) + 103,85 juta
= 3,85 juta

2. Untuk menghitung NPV Rumah, saya gunakan discount rate 12 % untuk

mengakomodasi tingkat risiko.

NPV Rumah = (- 100 jt + 10 jt) + (150 jt / ( 1 + 0,12))

 = ( - 90 jt) + 133,93 jt
= 43,93 jt

3. Untuk menghitung NPV Emas, discount rate-nya 0 %, karena emas meskipun

berfungsi sebagai store of value / alat penyimpan kekayaan, emas tidak
memberikan hasil.

NPV Emas = (- 100 jt) + ( 100 Jt / (1 + 0,00))

= 0 jt

NET PRESENT VALUE (VERSI 2)

NET PRESENT VALUE adalah selisih uang yang diterima dan uang yang
dikeluarkan dengan memperhatikan time value of money.  
Rumus time value of money yang present value adalah untuk mengetahui
nilai uang saat ini. Oleh karena uang tersebut akan diterima di masa
depan, kita harus mengetahui berapa nilainya jika kita terima sekarang. 

Bila... Berarti... Maka...

NPV > 0 investasi yang dilakukan memberikan
manfaat bagi perusahaan
NPV < 0 investasi yang dilakukan akan
mengakibatkan kerugian bagi perusahaan
NPV = 0 investasi yang dilakukan tidak
mengakibatkan perusahaan untung
ataupun merugi
proyek bisa dijalankan
proyek ditolak
Kalau proyek dilaksanakan atau
tidak dilaksanakan tidak
berpengaruh pada keuangan
perusahaan. Keputusan harus
ditetapkan dengan menggunakan
kriteria lain misalnya dampak
investasi terhadap positioning
perusahaan.

RUMUs PV : Kas bersih/ (1+r)n

Contoh kasus b:

Suatu proyek dengan dengan investasi sebesar Rp. 7,000 juta dan tingkat bunga yang relevan sebesar
18%. Proyek ini diharapkan akan menghasilkan nilai sebesar Rp. 9,000 juta. Maka berapakah besarnya net
present value yang akan dihasilkan?
PVpenerimaan = 9.000 / ( 1 + 0.18 )1 = Rp. 7,627 juta
PVinvestasi = 7.000 / ( 1 + 0.18 )0 = Rp. 7,000 juta
Maka Net Present Value yang dihasilkan adalah
NPV = PVinvestasi + PVpenerimaan
NPV = – 7,000 + 7,627 = Rp. 627 juta
Contoh kasus c:

Umur investasi adalah 4 tahun nilai investasi adalah Rp 173.000.000,-

Proceed tahun ke 1 : Rp 55.800.000,-

Proceed tahun ke 2 : Rp 74.500.000,-

Proceed tahun ke 3 : Rp. 97.200.000,-

Proceed tahun ke 4 : Rp. 108.845.000 ,-

pertanyaan

Hitunglah besarnya nilai NPV dengan tingkat bunga diskonto yg diperhitung

Kan 18 % per annum. Besarnya NPV adalah :

Jawaban

Rumus :

NPV = - nilai proyek + Proceed1/ ( 1 + i ) Ù 1 + Proceed2 / ( 1 + i ) Ù2

+ …… Proceed n / ( 1+i ) Ù 2 .

Keterangan :

NPV = net present value

i = tingkat bunga diskonto diperhitungkan

n = umur proyek investasi

NPV = -173.000.000 + 55.800.000 / ( 1 + 0,18) Ù 1

+ 74.500.000/ (1+0,18) Ù2 + 97.200.000/ (1+0,18) Ù3

+ 108.450.000 / ( 1 + 0,18 ) Ù 4

= -173.000.000 + 284.703.390

= Rp 111.703.390

Kesimpulan
bila NPV bernilai lebih besar dari nol, berarti invest menguntungkan dan dapat
diterima.

INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

Internal  Rate of  Return (IRR) adalah metode peerhitungan investasi dengan

menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai
sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa datang.

rumus:
IRR = lower discount rate + (NPV at lower % rate / distance between 2 NPV) * (Higher %
rate - Lower % rate)

Contoh kasus a:
Sebuah proyek ini diharapkan memiliki Net Present Value dari $ 865 pada tingkat
diskonto 20% dan NPV negatif dari $ 1.040 pada tingkat diskonto 22%. Hitung IRR.

jawaban:
Jarak antara 2 NPV = 865 + 1040 = $ 1.905
IRR = + 20% (865 / 1905) * (22% - 20%) = 20,91%

kesimpulan:
Jika IRR lebih besar dari biaya modal, terima proyek tersebut.

Contoh kasus b
Informasi berikut berhubungan dengan proyek investasi Venture Ltd:
Net Present Value (NPV) dengan biaya 25% dari modal: $ 1.714
NPV pada biaya 30% dari modal: ($ 2937)
Hitung Internal Rate of Return.

jawaban
Jarak antara 2 NPV = 1714 + 2937 = $ 4.651
IRR = + 25% (1714 / 4651) * (30% - 25%) = 26,84%
 kesimpulan.
Jika IRR kurang dari biaya modal, tolak proyek tersebut.

Kelebihan :
         Memperhatikan nilai waktu dari uang
         Menggunakan arus kas sebagai dasar perhitungan
         Hasilnya dalam persentase, sehingga pengambilan keputusan dapat membuat perkiraan
bila r (discount rate) sulit diketahui.
      Kekurangan:
         Perhitungan lebih sulit bila tidak menggunakan komputer, karena harus dicoba-coba (trial
and error).
         Tidak membedakan proyek yang mempunyai perbedaan ukuran dan keadaan investasi.
Dapat menghasilkan IRR ganda atau  tidak menghasilkan IRR sama sekali.

ROE, ROA, ROI

Contoh Kasus :

Berikut ini data laporan keuangan PT sejahtera dari laporan keuangn ini coba anda hitung ROE,ROA, ROI

PT SEJAHTERA Neraca

Per 31 desember 2013

AKTIVA LIABILITAS DAN EKUITAS

AKTIVA LANCAR KEWAJIBAN LANCAR

Kas 3.900.000 Hutang Dagang 2.250.000

Persediaan 2.250.000 Hutang Wesel 1.500.000

Efek 1.750.000 Hutang Pajak 1.450.000

Piutang 4.000.000 JUMLAH 5.200.000

JUMLAH 11.900.000 KEWAJIBAN JANGKA PANJANG

AKTIVA TETAP Hutang Obligasi (5%) 5.000.000

Tanah 2.750.000 EKUITAS

Bangunan 5.000.000 Modal Saham 7.000.000

Mesin 1.000.000 Agio Saham 1.500.000

 Intangilble assets 500.000 Laba Ditahan 2.450.000

JUMLAH 9.250.000 JUMLAH 10.950.000

JUMLAH AKTIVA = 21.150.000 JUMLAH L DAN E = 21.150.000

PT SEJAHTERA

LABA RUGI

PER 31 DESEMBER 2013

Penjualan = 45.500.000

HPP 24.500.000 -

Laba Bruto 21.000.000

Biaya Adm D penjulan Umum 10.000.000 -

Laba sebelum bunga dan pajak (EBIT) 11.000.000

Bunga Obligasi (5%) 250.000 -

Laba sebelum pajak (EBT) 10.750.000

Pajak Penghasilan (30%) 3.225.000 -

Laba Bersih setelah Pajak (EAT) 7.525.000

Pertanyaan

Berdasarkan soal diatas hitung

a. ROI
b. ROA
c. ROE

Jawab

A. ROI (adalah salah satu bentuk dari rasio profitabilitas yang dimaksudkan dapat mengukur
kemampuan perusahaan dengan keseluruhan dana yang ditanamkan dalam aktiva yang digunakan
untuk operasinya perusahaan untuk menghasilkan keuntungan)
 . = EAT x 100%
Total Aktiva

= 7.525.000 x 100%
21.150.000

= 35,58%

B. ROA (merupakan salah satu rasio profitabilitas yang dapat mengukur kemampuan perusahaan
dalam menghasilkan laba dari aktiva yang digunakan)

= EBIT x 100%
Total Aktiva

= 11.000.000 x 100%
21.150.000

= 52.00%

C. ROE ( rasio profitabilitas yang membandingkan antar laba bersih (net profit) perusahaan dengan
aset bersihnya )

= ROA x Total Aktiva

EKUITAS

= 52,00% x 21.150.000
10.950.000

=100.43%
LATIHAN
PAYBACK PERIODE (PP)                                

                                     
Contoh kasus 1 : pengembalian arus kas sama pertahunya

Proyek sistem informasi senilai Rp 57.2500.000,-. Proced setiap tahunnya adalah sama sebesar Rp
8.500.000,-. Syarat Periode Pengembalian 7 tahun Maka periode pengembalian ( payback period)
investasi ini adalah :

Pertanyaan

Dari kasus diatas coba bapak/ibu hitung PP dan apakah investasi dan apa kesimpulannya

Contoh kasus 2 arus kas setiap tahun jumlahnya berbeda

Suatu usulan proyek investasi senilai Rp.1.000.000.000 juta dengan umur ekonomis 5 tahun, Syarat
periode pengembalian 3 tahun, dengan tingkat bunga 10% per tahun, dan arus kas pertahun
adalah :

 Tahun 1 RP. 500 juta

 Tahun 2 Rp. 300 juta
 Tahun 3 Rp. 400 juta
 Tahun 4 Rp. 200 juta
 Tahun 5 Rp. 150 juta

Pertanyaan
Hitung Berapa Arus kumulatifnya, PP dan kesimpulannya

 
RETURN ON INVESTMENT (ROI)

Contoh Kasus:

manfaat tahun ke 1 = Rp 50.000.000,-

manfaat tahun ke 2 = Rp 28.000.000,-

manfaat tahun ke 3 = Rp 45.000.000,-

manfaat tahun ke 4 = Rp 150.000.000,- +

Sedangkan total biaya yang dikeluarkan adalah :

biaya tahun ke 0 = Rp 120.000.000,-

biaya tahun ke 1 = Rp 10.000.000,-

biaya tahun ke 2 = Rp 12.000.000,-

biaya tahun ke 3 = Rp 9.500.000,-

biaya tahun ke 4 = Rp 10.500.000,- + +

Pertanyaan

Hitung ROI dan apa kesimpulannya

NET PRESENT VALUE (NPV)

Contoh kasus a:
Pak ali mendapatkan pinjaman dari kantornya sebanyak 800.000.000, dimana pak ali
mempunyai 3 alternatif untuk mengambangkan usahanya tersebut yaitu :
1. Deposito 12 bulan dengan bunga 8,5%/thn, dengan discount rate (r) 3,5%
2. Beli rumah lalu dikontrakkan Rp 15 jt/thn untuk kemudian semoga bisa dijual di
akhir tahun dengan harga Rp 1.000.000.000 juta, dengan discount rate (r) 13%
3. Beli emas sekarang dan dijual akhir tahun. Dengan discount rate (r) 8%

Pertanyaan : Hitunglan NPV dan Kesimpulannya

NET PRESENT VALUE (VERSI 2)

Contoh kasus b:

Suatu proyek dengan dengan investasi sebesar Rp. 85,000 juta dan tingkat bunga yang relevan sebesar
1%. Proyek ini diharapkan akan menghasilkan nilai sebesar Rp. 105,000 juta.

Pertanyaan: Hitunglah berapakah besarnya NPV yang akan dihasilkan?

Contoh kasus c:

Umur investasi adalah 4 tahun nilai investasi adalah Rp 150.000.000,-

Proceed tahun ke 1 : Rp 11.800.000,-

Proceed tahun ke 2 : Rp 14.500.000,-

Proceed tahun ke 3 : Rp. 27.200.000,-

Proceed tahun ke 4 : Rp. 35.500.000 ,-

pertanyaan

Hitunglah besarnya nilai NPV dengan tingkat bunga diskonto yg diperhitung

Kan 18 % per annum. Besarnya NPV adalah :

ROE, ROA, ROI

Contoh Kasus :

Berikut ini data transaksi keuangan PT FANAHA per 31 desember 2013

Kas : 5.000.000

Persediaan : 2.500.

000

Hutang dagang : 25.500.000

Hutang Wesel : 5.000.000

Piutang : 4.500.000

Hutang pajak : 3.500.000

Hutang Obligasi (10%) : 3.500.000

Tanah : 25.000.000

Bangunan : 35.000.000

Mesin : 20.000.000

Modal saham : 47.000.000

Laba Ditahan : 7.500.000

 Penjualan : 75.500.000

HPP : 25.400.000

Biaya ADM dan Penjualan Umum : 15.750.000

Pertanyaan

Berdasarkan soal diatas hitung ROI

a. ROA b. ROE c. ROI