BAB 3

MANAJEMEN KONSTRUKSI

Pengantar
Bab ini akan menguraikan pengertian dari Manajemen Konstruksi, sebagai salah satu cara
pengelolaan proyek Konstruksi. Pada proyek yang besar dalam arti biaya dan volume
pekerjaan serta kompleks dilihat dari rumitnya pekerjaan, sistem ini akan membantu
karena adanya hal yang khusus dibandingkan dengan sistem kontraktor utama.

Tujuan Umum
Setelah mempelajari bab ini, diharapkan mahasiswa memahami pengertian Manajemen
Konstruksi sebagai suatu sistem pengelolaan proyek Konstruksi.

Tujuan Khusus
Setelah mempelajari teori Manajemen Konstruksi ini, diharapkan mahasiswa dapat :
 Menyebutkan dengan betul pengertian Manajemen Konstruksi.
 Menyebutkan perbedaan macam-macam sistem Manajemen Konstruksi.
 Menyebutkan keuntungan dari sistem Manajemen Konstruksi.

Uraian Kuliah :

MANAJEMEN KONSTRUKSI (MK)

Pengertian Manajemen Konstruksi

Manajemen Konstruksi (MK) sebagai terjemahan dari Construction Management (CM)
adalah suatu metode untuk mengelola proyek dengan ………………
 Tahap pengembangan konsep (concept development phase)
 Tahap perencanaan (design phase)
 Tahap pelelangan (tender phase)
 Tahap pelaksanaan (construction phase)
 Tahap pemeliharaan dan pengoperasian (maintenance and operation phase)
Yang diperlakukan sebagai satu sistem yang menyeluruh dan terpadu (integrated) dengan
tujuan untuk mencapai hasil yang optimal dalam aspek biaya, mutu dan waktu.

Sebagai suatu sistem, penggunaan Manajemen Konstruksi banyak digunakan pada

proyek-proyek yang mempunyai ciri-ciri :
 Berskala besar dan kompleks.
 Mudah dipisah-pisahkan secara fisik menjadi banyak paket pekerjaan sesuai
dengan spesialisasi kontraktor.
 Dapat diprogramkan secara bertahap, sehingga dapat diterapkan sistem fast track.
Jadi untuk proyek-proyek yang berskala kecil dan sederhana sebetulnya tidak perlu
memakai sistem Manajemen Konstruksi. Cukup menggunakan sistem Kontraktor Utama.
Agar menghasilkan keluaran (output) yang baik, diperlukan masukan (input) dan proses
yang baik pula. Sebagai input disini adalah kerja sama yang baik dari Konsultan
Manajemen Produksi, kontraktor, perencana dan pemilik.

Keuntungan Sistem Manajemen Konstruksi :

Dibandingkan dengan sistem Kontraktor Utama, sistem MK mempunyai beberapa
keuntungan.

Keuntungan dari segi biaya :

1. Biaya keseluruhan menjadi lebih hemat.
2. Biaya per bagian pekerjaan yang dominan menjadi optimal.
3. Total biaya akhir akan lebih terkendali.

Keuntungan dari segi waktu :

1. Waktu keseluruhan menjadi lebih singkat.
2. Waktu untuk desain lebih panjang.
3. Pembelian material import lebih dini.

Keuntungan dari segi mutu :

1. Mutu pelaksanaan lebih terjamin.
2. Mutu kontraktor spesialis lebih terkendali.

Keuntungan dari segi yang lain :

1. Kesempatan kerja lebih merata.
2. Kesempatan menyempurnakan desain lebih banyak.
3. Pemeriksaan keuangan ganda.
4. Keperluan staf pemilik proyek lebih sedikit.

Penjabaran keuntungan Manajemen Konstruksi :

Keuntungan dari segi biaya :
1. Biaya keseluruhan lebih hemat.
Biaya pembangunan secara keseluruhan dapat dihemat 9, 32% apabila dibandingkan
dengan sistem Kontraktor Utama. Hal ini karena dapat dihindari keuntungan dan
pajak ganda.

Yang Dibandingkan Sistem MK Sistem KU

Biaya Keseluruhan
 Biaya langsung
 Dikerjakan sendiri 100 % Diasumsi 40 %
 Dikontrakkan Tidak ada Diasumsi 60 %
Keuntungan
Sub-Kont 10%x60%= 6%
Pajak Sub-Kon
11,5%x(60%-6%)= 7,59%
113,59%
 Keuntungan Kontraktor 10 % 10%x113,59%= 11,36%
 110% 124,95%
 Imbalan jasa MK & QS Tidak ada
(6%) 6%x110% 6,6%
116,6% 124,95%
 Pajak 11,5% 13,4% 14,37%
130% 139,32%

Dari uraian diatas, nampak sistem Manajemen Konstruksi dapat menghemat biaya
keseluruhan 9,32%.

2. Biaya per pekerjaan yang dominan lebih optimal.

Biaya per pekerjaan yang dominan lebih optimal, karena pada awal tahap
perencanaan konsultan Manajemen Konstruksi (Konsultan MK) sudah ikut
berpartisipasi dengan membuat studi perbandingan baik dari segi material yang akan
dipakai maupun metode pelaksanaannya.

3. Total biaya akhir lebih terkendali

Total biaya akhir proyek lebih terkendali dan selalu dpaat diperkirakan jauh-jauh hari
sebelumnya serta diikuti dan diperbarui terus menerus sesuai dengan perkembangan
desain. Sedangkan pada sistem Kontraktor Utama baru diketahui setelah seluruh
desain selesai.

Keuntungan dari segi waktu :

1. Waktu keseluruhan lebih singkat
Waktu pembangunan secara keseluruhan dapat dipersingkat, karena adanya sistem
fast track. Dengan sisem ini desain dapat dilakukan secara bertahap, sehingga
pelelangan dan pelaksanaan dapat dimulai meskipun desain belum selesai seluruhnya.
Pada sistem Kongtraktor Utama waktu keseluruhan lebih lama karena pelaksanaan
harus menunggu desain selesai seluruhnya.

2. Waktu untuk desain.

Waktu untuk desain dengan sistem Manajemen Konstruksi lebih panjang
dibandingkan dengan sistem Kontraktor Utama.

3. Pembelian material import

Pembelian material import dengan Manajemen Konstruksi lebih awal, karena tidak
perlu menunggu seluruh desain selesai. Hal ini berbeda jika dibandingkan dengan
sistem Kontraktor Utama yang harus menunggu seluruh desain selesai.

Keuntungan dari segi mutu :

1. Mutu pelaksanaan lebih terjamin karena konsultan MK ikut membantu Kontraktor
dalam hal metode pelaksanaan dan penerapannya.
2. Mutu Kontraktor spesialis lebih terkendali
Mutu Kontraktor spesialis lebih terkendali karena seleksi Kontraktor Spesialis
(prakualifikasi) semua ditangan pemilik dnegan dibantu Konsultan MK. Lain
 dengan sistem Kontraktor Utama yang pemilihannya lebih banyak ditangan
Kontraktor Utama.

Peranan Konsultan MK dalam proses pembangunan proyek

Tahap pengembangan konsep
1. Membantu mengembangkan sasaran proyek yang ingin dicapai pemilik dari aspek
biaya dan waktu.
2. Mengidentifikasi batasan-batasan utama dari smeua aspek pembangunan.
3. Membuat usulan mengenai organisasi proyek serta hubungan kerja antara pemilik,
konsultan perencana, konsultan MK dan Kontraktor.
4. Memberikan saran-saran prinsipil mengenai konsep desain yang dibuat oleh
konsultan perencana dari aspek biaya, waktu dan bahan studi awal.
5. Menyusun pembagian paket-paket pekerjaan sebagai dasar tahapan perencanaan.
6. Membuat perkiraan biaya awal berdasarkan konsep awal (preliminary design)
dari konsultan perencana.
7. Membuat proyeksi arus dana (cash flow).

Tahap perencanaan
1. Melaksanakan koordinasi dan pengawasan pekerjaan pemetaan (topografi) dan
penyelidikan tanah (soil investigation) sebagai dasar perencanaan.
2. Menyusun jadwal review dan lelang bersama-sama dengan konsultan perencana.
3. Melakukan review (peninjauan kembali) setiap gambar rencana dan persyaratan
teknis yang diajukan oleh konsultan perencana dan desain.
4. Membuat buku rencana kerja dan syarat-syarat (RKS).
5. Membuat perkiraan biaya per paket pekerjaan sesuai dengan perkembangan
desain yang senantiasa diperbaharui.
6. Memberikan rekomendasi dalam aspek biaya, waktu dan mutu mengenai
pembelian dan subtitusi material.
7. Mengurus ijin-ijin yang diperlukan untuk pembangunan.

Tahap pelelangan
1. Mengadakan prakualifikasi calon peserta lelang bersama pemilik proyek.
2. Mengadakan rapat persiapan lelang (pre tender meeting) bersama konsultan
perencana dan pemilik proyek.
3. Mengusulkan daftar calon rekanan yang akan diundang lelang.
4. Membuat perincian jenis pekerjaan dan volume (bill of quantity) yang akan
dipakai sebagai pedoman bagi semua peserta lelang dalam mengajukan
penawaran.
5. Mengadakan rapat penjelasan lelang (aanwisjing) bersama konsultan perencana
dan pemilik proyek.
6. Menyiapkan dokumen lelang.
7. Membuat perhitungan biaya pasti untuk setiap paket pekerjaan yang akan dipakai
sebagai dasar evaluasi penawaran peserta lelang.
8. Melaksanakan evaluasi setiap paket lelang dan memberikan rekomendasi kepada
pemilik proyek dalam penentuan pemenang lelang.
 9. Menyiapkan dokumen kontrak antara pemilik dan kontraktor pemenang lelang.

Tahap pelaksanaan
1. Membuat rencana induk pelaksanaan secara terpadu untuk seluaruh paket
pekerjaan.
2. Menyusun semua prosedur yang diperlukan di lapangan.
3. Mengadakan rapat pra pelaksanaan (preconstruction meeting) dengan kontraktor
pemenang lelang.
4. Mengkoordinir pekerjaan fasilitas penunjang sementara (prasarana kerja)..
5. Mengarahkan rencana kerja masing-masing kontraktor agar sejalan dengan
rencana induk pelaksanaan.
6. Mengkoordinir, mengarahkan serta mengendalikan pelaksanaan masing-masing
kontraktor dalam aspek waktu, mutu dan keselamatan kerja.
7. Memproses ijin-ijin yang diperlukan selama pelaksanaan.
8. Mengkoordinir asuransi masing-masing paket pekerjaan.
9. Memeriksa gambar detail pelaksanaan (shop drawing) dan contoh material yang
diajukan kontraktor.
10. Memimpin rapat koordinasi proyek, baik yang rutin (mingguan) maupun yang
khusus.
11. Membuat laporan kemajuan pekerjaan dan laporan keuangan secara periodik.
12. Mengevaluasi perintah perubahan pekerjaan (change order) dari aspek biaya dan
waktu.
13. Menghitung biaya dan memproses pekerjaan tambah kurang akibat perubahan
pekerjaan.
14. Mengevaluasi dan memperbarui (updating) rencana biaya proyek secara periodik.
15. Menyiapkan dan memeriksa dokumen pembayaran para kontraktor.
16. Mengevaluasi dan merekomendasikan pada pemilik proyek mengenai tuntutan
(claim) kontraktor.
17. Membuat dokumentasi pembangunan proyek.
18. Melaksanakan pemeriksaan akhir sebelum penyerahan pertama untuk membuat
daftar perbaikan pekerjaan (defect list).
19. Menyiapkan dan memeriksa berita acara penyerahan pertama.

Tahap pemeliharaan pengoperasian.

1. Mengkoordinir, mengarahkan serta mengontrol perbaikan pekerjaan sesuai
dengan defect list.
2. Mengkoordinir agar kegiatan pelaksanaan dan operasional proyek secara bertahap
dapat berjalan bersama-sama tanpa saling menggangggu sampai dilakukan proses
serah terima seluruh proyek.
3. Mengarahkan dan memeriksa manual (pedoman pemakaian dan pemeliharaan
bangunan serta pelaksanaan).
4. Mengarahkan dan memeriksa as build drawing (gambar yang sesuai dengan yang
dilaksanakan).
5. Memproses garansi/jaminan/sertifikat peralatan dan training operator.
6. Menyiapkan dan memeriksa berita acara penyerahan kedua.
Rangkuman
Manajemen Konstruksi (MK) sebagai terjemahan dari Consruction Management (CM)
adalah suatu metode untuk mengelola proyek dengan tahapan proses pembangunan:
 Tahap pengembangan konsep (concept development phase)
 Tahap perencanaan (design phase)
 Tahap pelelangan (tender phase)
 Tahap pelaksanaan (construction phase)
 Tahap pemeliharaan dan pengoperasian (maintenance and operation phase)

Yang diperlakukan sebagai satu sistem yang menyeluruh dan terpadu (integrated) dengan
tujuan untuk mencapai hasil yang optimal dalam aspek biaya, mutu dan waktu.
Sistem Manajemen Konstruksi mempunyai berbagai keuntungan dari segi biaya
waktu dan mutu.

Latihan:
1. Bilamanakah sistem Manajemen Konstruksi dipakai dalam suatu proyek?
2. Apakah perbedaan antara sistem MK dengan sistem Kontraktor Utama?
3. Sebutkan keuntungan penggunaan Manajemen Konstruksi dari segi waktu?
4. Mengapa dengan sistem Manajemen Konstruksi dapat dikatakan lebih mudah
dibandingkan dengan menggunakan sistem Kontraktor Utama?