Tugas Ujian Tengah Semester

Studi Kelayakan Bisnis

Rumah Kos-kosan “Kiyopta”

Dosen Pengampu:
Kristian Suhartadi Widi Nugraha, S.E, M.Si.
Alif Mirzania, S.E, M.Si.

Disusun oleh :
Diah Ayu Permatasari (180810201045)

PROGRAM STUDI S1 MANAJEMEN

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS JEMBER
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Usaha rumah kost termasuk ke dalam investasi properti. Usaha ini dianggap sangat
menjanjikan oleh beberapa kalangan. Ada beberapa hal yang menjelaskan mengapa usaha rumah
kost begitu menjanjikan. Alasan pertama, permintaan terhadap adanya rumah kost sangat tinggi.
Terutama didaerah perkotaan yang dekat dengan kawasan perkantoran, pendidikan, dan pusat
perbelanjaan. Biasanya, orang lebih memilih untuk menyewa rumah kost yang dekat dengan
lokasi tempat kerja atau kuliah apabila rumah mereka jauh dari lokasi tersebut. Lalu alasan
kedua, usaha rumah kost memiliki keuntungan modal (capital gain) yang dapat diperoleh dalam
jangka panjang (lebih dari lima tahun). Capital gain rumah kost rata-rata lebih tinggi apabila
dibandingkan dengan investasi tanah kosong atau rumah sewa. Terakhir, usaha rumah kost
berpeluang mendapatkan keuntungan bukan hanya dari menyewakan rumah kost saja. Cara
lainnya yaitu dari menyediakan layanan tambahan bagi penghuni rumah kost seperti jasa laundry
dan pertokoan. Jadi dengan kata lain dengan menekuni bisnis ini kita akan mendapatkan untung
yang berlipat. Pengelolaan usaha kost-kostan ini pun juga tidak begitu rumit. Dengan manajemen
yang sangat sederhana kita sudah bisa menjalankan bisnis ini.
Saat ini tren desain interior kamar semakin berkembang. Bahkan, beberapa negara memiliki
desain kamar khasnya masing-masing yang bisa kita tiru, termasuk Korea. Dari penjelasan
tersebut, disini saya akan memulai usaha kos-kosan “Kiyopta”. Kos-kosan Kiyopta yang akan
saya bangun mengusung konsep kamar ala ala Korea yang mana konsep ini saya ambil
mengingat bahwa pada saat ini demam K-pop atau Korean wave tengah melanda berbagai
penjuru dunia termasuk di Indonesia. Segala hal yang berbau Korea selalu berhasil menarik
perhatian masyarakat. Mulai dari dramanya, fashion, skincare, hingga dekorasi rumah atau
kamar. Desain interior kamar yang ditunjukkan diberbagai drama Korea biasanya mengusung
konsep minimalis dengan ruangan yang tidak terlalu luas serta model furniture, material yang
terlihat nyaman dan estetik yang banyak digandrungi oleh kaum millenials saat ini. Berdasarkan
pemaparan tersebut, usaha kos-kosan “ Kiyopta” dengan konsep kamar ala Korea menjadi
peluang usaha yang tepat di daerah yang akan dijadikan ibukota baru di Provinsi Kalimantan
Timur.
 BAB II
ISI
1. ASPEK HUKUM
Aspek hukum merupakan aspek yang cukup menentukan dan menjamin akan kelangsungan
suatu kegiatan usaha. Oleh karena itu, aspek ini tidak dapat diabaikan. Karena aspek hukum
merupakan legalitas kelangsungan usaha, sedangkan usaha yang sedang berproduksi akan segera
terhenti perlahan apabila produk yang dihasilkan tidak memiliki jaminan pasar. Bentuk
pelaksanaan bisnis ini merupaka badan usaha perseroan karena risiko dari usaha ini relative kecil
dan modal investasinya juga mampu 100% dari perseorangan. Kos-kosan Kiyopta senderi telah
melah memiliki legalitas usaha. Jenis-jenis surat izin usaha diantara yaitu surat izin domisili,
sertifikat tanah, hak milik, surat izin mendirikan bangunan, surat nikah, kartu keluarga, kartu
tanda penduduk dan SPKT kecamatan. Berdasarkan penjelasan tersebut usaha ini layak untuk
dijalankan memiliki legalitas yang bisa dijamin dan dipertanggungjawabkan.

2. Aspek Lingkungan (AMDAL)

Kos-kosan Kiyopta yang akan didirikan terletak di Jl. Perjuangan 1 dekat dengan Universitas
Mulawarman, dari arah gapura hanya masuk 300 meter saja. Ukuran tanah 10m x 10m dan
disebelahnya sudah penuh dengan rumah yang dihuni. Karena letaknya yang strategis dan tidak
jauh dari jalan raya dan kampus Unmul, hal ini memungkinkan lokasi ini menjadi tempat yang
strategis baik bagi mahasiswa maupun karyawan sebagai tempat tinggal sementara yang nyaman
dan mendukung aktivitas mereka. Berdasarkan penjelasan tersebut usaha rumah kos Kiyopta
layak dijalankan.

3. ASPEK EKONOMI dan SOSIAL

Letak kos-kosan “ Kiyopta”sangat strategis yaitu berada di kota, berdekatan dengan jalan
raya dan kampus serta pemukiman warga. Dengan dibangunnya rumah kos-kosan ini, maka akan
bertambah pula jumlah penduduk daerah didaerah tersebut. Diharapkan dengan bertambahnya
jumlah penduduk didaerah tersebut dapat menggiatkan roda ekonomi yaitu dengan bertambahnya
jumlah konsumen khususnya bagi pertokoan dan penyedia jasa laundry. Dan juga dengan adanya
kos-kosan tersebut, pastinya membutuhkan seorang tenaga pembantu untuk membersihkan kos,
baik dalam kos maupun halaman. Selain itu,karena letaknya di tengah perkampungan warga di
kota, diharapkan penghuni kos dapat bersosialisasi,bergaul serta membina hubungan yang baik
dan sehat dengan masyarakat. Dengan demikian, kehadiran kos “Kiyopta” ini tidak hanya
menjadi keuntungan pribadi bagi pemilik kos tapi juga bermanfaat bagi masyarakat sekitar.
Berdasarkan uraian diatas usaha kos Kiyopta ini layak dijalankan.

4. Aspek Sumber Daya Manusia

Dalam bisnis ini pemilik kos memiliki tanggung jawab dalam mengatur keuangan,
operasional, pemasaran dan sumber daya manusia. Karena usaha kos-kosan ini merupakan usaha
perseorangan. Sehingga, dapat dijalan oleh satu orang saja yang berkedudukan sebagai pemilik
sekaligus manajer. Aspek sumber daya manusia yang direncanakan dalam bisnis ini
menggunakan 1 orang tenaga kebersihan untuk membersihkan kos-kosan Kiyopta setiap 2 atau 3
hari sekali dengan upah Rp 1.500.000/ bulan sedangkan untuk tenaga keamanan berasal dari
pemilik rumah kos sendiri.

5. Aspek Pasar dan Pemasaran

Pada dasarnya strategi pemasaran(STP) yaitu Segmenting Targeting Positioning merupakan
3 rangkaian proses yang harus dilalui pada penetapan sebuah strategi bisnis. Hal ini berlaku
untuk berbagai jenis produk baik barang maupun jasa, dan juga cara pemasarannya
baik offline maupun online. Perusahaan menentukan pengguna potensial dari produk atau jasa
dalam kelompok-kelompok yang berbeda di pasar, menentukan di kelompok mana yang dapat
dipenuhi dengan cara yang unggul, dan kemudian memposisikan produk atau jasa dengan
karakteristik yang dapat menawarkan.
Segmentasi dalam bisnis ini menggunakan segmentasi demografis dan psikografis.
Segmentasi demografis yaitu berdasarkan jenis kelamin, usia pelanggan, dan kelas sosial
pelanggan. Jenis kelamin yang dibidik dalam bisnis ini adalah perempuan karena pada umumnya
perempuan yang menjadi mayoritas pecinta K-pop baik dalam fashion, skincare, maupun desain
interior kamar yang sering ditampilkan dalam drama drama Korea, berusia sekitar 18-30 tahun
karena rentang usia ini yang paling umum menggandrungi K-pop dan juga pada usia ini banyak
remaja hingga dewasa yang menginginkan selera desain kamar yang kekinian seperti ala Korea
yang memiliki kesan estetik. Kelas sosial pelanggan dari bisnis ini ditujukan untuk kelas
menengah keatas karena harga sewa kamar diatas 1 juta yang terbilang cukup mahal untuk
masyarakat kelas menengah kebawah. Selanjutnya, segmentasi psikografi berdasarkan status
sosial yaitu berasal dari golongan menengah keatas, berdasarkan gaya hidup yaitu mahasiswa
ataupun pekerja yang memiliki gaya hidup modern dan elegan disetiap tampilan, berdasarkan
kepribadian yaitu penggemar K-pop.
Targetting dalam bisnis kos-kosan Kiyopta ini adalah pasar ekonomi menengah ke atas.
Targetnya bisa berupa siswa, mahasiswa dan karyawan perempuan yang mengikuti trend yang
sedang beredar saat ini. Sehingga dengan begitu diharapkan adanya pendapatan yang benar-
benar signifikan sehingga memperoleh keuntungan yang maximal.
Positioning dari usaha kos kosan Kiyopta ini adalah penonjolan pada karakteristik suatu
produk yakni pada desain interior kamar kos. Desain interior kamar kos Kiyopta mengusung
konsep kamar ala Korea yang mana desain ini memiliki karakteristik menggunakan bahan dari
kayu yang digunakan pada furniture, lantai, ranjang kasur hingga hiasan kamar. Selain itu,
karakteristik lain yaitu pada warna cat. Biasanya warna cat pada kamar ala Korea berwarna soft
seperti warna putih dan cream.

Marketing mix (Bauran Pemasaran) terdiri dari 4P yaitu product, price, place dan
promotion. 4P ini adalah aspek fundamental dalam pemasaran sebagai pedoman atau langkah
pertama dari kegiatan pemasaran. Pertama produk, rencana spesifikasi rumah kos Kiyopta yang
akan dibangun terdiri dari 10 kamar tidur dengan ukuran 3x3m dan memiliki kamar mandi pada
setiap kamarnya. Kamar kos Kiyopta sendiri mengusung konsep ala Korea yang memiliki kesan
nyaman dan estetik. Selain itu fasilitas lain yang ditawarkan antara lain ranjang multifungsi,
kasur, meja lesehan, stand hanger, bantal dan guling, wifi, listrik,air, tv, kulkas, tempat jemur
pakaian dan dapur. Kedua price atau harga, harga yang ditawarkan memang diperuntukkan untuk
kalangan menengah keatas, namun dengan desain dan fasilitas yang ditawarkan harga kos
Kiyopta masih mampu bersaing dengan rumah kos yang lain. Ketiga place atau tempat, Kos-
kosan Kiyopta yang akan didirikan terletak di Jl. Perjuangan 1 dekat dengan Universitas
Mulawarman, dari arah gapura hanya masuk 300 meter saja. Ukuran tanah 10m x 10m dan
disebelahnya sudah penuh dengan rumah yang dihuni. Karena letaknya yang strategis dan tidak
jauh dari jalan raya dan kampus Unmul, hal ini memungkinkan lokasi ini menjadi tempat yang
strategis baik bagi mahasiswa maupun karyawan sebagai tempat tinggal sementara yang nyaman
dan mendukung aktivitas mereka. Terakhir promosi, promosi yang dilakukan oleh kos Kiyopta
 menggunakan media online seperti fb, google, wa, dan ig. Untuk media offline menggunakan
brosur atau informasi dari mulut ke mulut.
Keuntungan investasi dari rumah kos selain permintaan pasar yang cukup tinggi, dapat
menghasilkan pendapatan tambahan yang rutin juga mempunyai nilai tambah jangka panjang,
maka masyarakat khususnya mahasiswa masih banyak membutuhkan rumah kos, kondisi pasar
inilah yang dibidik dalam pembangunan rumah kos ini. Selain motivasi investasi diharapkan
banyak penyewa yang berniat untuk menghuni rumah kos Kiyopta yang akan dibangun ini.
Berdasarkan data diatas usaha rumah kos Kiyopta ini layak untuk dijalankan.

6. ASPEK KEUANGAN
 Rencana Pendanaan
A. Estimasi Pendanaan
a. Biaya Re- investasi
No. Material Kuantitas Harga Perolehan Nilai Investasi
1. Ranjang 10 Rp 3.500.000 Rp 35.000.000
Multifungsi
2. Kasur Pegas 10 Rp 999.000 Rp 9.990.000
3. Bantal dan Guling 10 Rp 60.000 Rp 600.000
4. Stand Hanger 10 Rp 110.000 Rp 1.100.000
5. Meja Kerja 10 Rp 310.000 Rp 3.100.000
Lesehan
6. Kulkas 1 Rp 2.000.000 Rp 2.000.000
7. TV 1 Rp 1.250.000 Rp 1.250.000
8. Rak Piring 1 Rp 200.000 Rp 200.000
Jumlah Rp 53.240.000

b. Biaya Depresiasi
No Material Kuantitas Harga Nilai Investasi Umur Nilai Sisa Depresiasi /
Perolehan Ekonomis tahun
1 Ranjang 10 Rp 3.500.000 Rp 35.000.000 5 Rp 1.200.000 Rp 700.000
Multifungsi
2 Kasur 10 Rp 999.000 Rp 9.990.000 5 Rp 400.000 Rp 199.800
Pegas
3 Bantal dan 10 Rp 60.000 Rp 600.000 5 Rp 15.000 Rp 12.000
Guling
 4 Stand 10 Rp 110.000 Rp 1.100.000 5 Rp 50.000 Rp 22.000
Hanger
5 Meja Kerja 10 Rp 310.000 Rp 3.100.000 5 Rp 100.000 Rp 62.000
Lesehan
6 Kulkas 1 Rp 2.000.000 Rp 2.000.000 5 Rp 1.000.000 Rp 200.000
7 TV 1 Rp 1.250.000 Rp 1.250.000 5 Rp 550.000 Rp 150.000
8 Rak Piring 1 Rp 200.000 Rp 200.000 5 Rp 50.000 Rp 20.000
Jumlah Rp 1.365.800

c. Biaya Pemeliharaan

No. Material Harga Satuan Total Biaya (Rp) Umur % Biaya Pemeliharaan
ekonomis pemeliharaan (Rp)/tahun
(tahun)
1 Ranjang Rp 3.500.000 Rp 35.000.000 5 5 Rp 1.750.000
Multifungsi
2 Kasur Pegas Rp 999.000 Rp 9.990.000 5 5 Rp 499.500
3 Bantal dan Rp 60.000 Rp 600.000 5 5 Rp 30.000
Guling
4 Stand Hanger Rp 110.000 Rp 1.100.000 5 5 Rp55.000
5 Meja Kerja Rp 310.000 Rp 3.100.000 5 5 Rp 155.000
Lesehan
6 Kulkas Rp 2.000.000 Rp 2.000.000 5 5 Rp 100.000
7 TV Rp 1.250.000 Rp 1.250.000 5 5 Rp 62.500
8 Rak Piring Rp 200.000 Rp 200.000 5 5 Rp 10.000
Rp 2.662.000

d. Biaya Operasional

No. Material Kuantitas Harga Satuan Total biaya Total Biaya

1 Bulan 1 Tahun
1 Listrik dan air Rp 1.000.000 Rp 1.000.000 Rp 12.000.000
2 Wifi 10 Mbps x Rp 285.000 Rp 570.000 Rp 6.840.000
2
3 Biaya Rp 221.832 Rp 221.832 Rp 2.662.000
Pemeliharaan
4 Upah PRT 1 Rp 1.500.000 Rp 1.500.000 Rp 18.000.000
Jumlah Rp 3.291.832 Rp 39.502.000
e. Biaya Pembangunan
- Tanah = 100 m2 x Rp 1.000.000/m2 = Rp 100.000.000
- Bangunan = 100 m2 x 2.500.000/m2 = Rp 250.000.000 +
Rp 350.000.000

f. Biaya Overhead
- Perizinan dan Pemasaran Rp 10.000.000

g. Kebutuhan Modal Kerja 1 tahun

Komponen Nilai Dalam 1Tahun

Biaya Tetap
Biaya Re-investasi Rp 53.240.000
Biaya Penyusutan Rp 1.365.800
Biaya Pemeliharaan Rp 2.662.000
Biaya Tanah Rp 100.000.000
Biaya Bangunan Rp 250.000.000
Total Biaya Tetap Rp 407.267.800
Biaya Variable
Biaya Operasi Rp 39.502.000
Total Biaya Variable Rp 39.502.000
Biaya Overhead
Biaya Perizinan dan Rp 10.000.000
Pemasaran
Total Biaya Overhead Rp 10.000.000

 Maka Estimasi Biaya Pendanaan adalah :

Biaya Tetap : Rp 407.267.800
Biaya Variable : Rp 39.502.000
Biaya Overhead : Rp 10.000.000 +
Total Investasi : Rp 456.769.800

 Estimasi Pendapatan Per tahun

- Harga sewa kamar per bulan = Rp 1.100.000/ kamar
- Total penerimaan kotor per bulan = Rp 1.100.000 x 10 kamar
= Rp 11.000.000
- Total penerimaan kotor per tahun = Rp 11.000.000 x 12 bulan
= Rp 132.000.000
 Aliran Kas Awal (Initial Cashflow)
Total biaya investasi Rp 456.769.800
Biaya Sewa Rp 132.000.000
Biaya Depresiasi Rp 1.365.800
Biaya Operasional Rp 39.502.000
Laba bersih Rp 91.132.200

 Aliran Kas Operasional ( Operational Cashflow)

Laporan L / R Aliran Kas

Penyewaan kamar Rp 132.000.000 Rp 132.000.000
Biaya Operasional Rp 39.502.000 Rp 39.502.000
Depresiasi Rp 1.365.800 -

Laba Sebelum Pajak Rp 91.132.200 Rp 92.498.000

Pajak (0,5%) Rp 455.661 Rp 455.661

Laba Setelah Pajak Rp 90.676.539 Rp 92.042.339

 Aliran Kas Masuk

Laba bersih + Depresiasi = Rp 90.676.539 + Rp 1.365.800
= Rp 92.042.339

 Penilaian Investasi
a. Payback Periode (PP)
Jumlah Investasi
PP = Laba bersih
x 1 tahun
Rp 456.769.800
= Rp 92.042.339 x 1 tahun
= 4,92 tahun = 4 tahun 11 bulan
Investasi layak karena PP kurang dari 5 tahun

b. Net Present Value (NPV)

Perkiraan bunga 4,75% yang mengacu pada suku bunga bank tahun 2020
PV Proceed
NPV = t
(1+i)
 Rp 92.042 .339
= 1,26
= Rp 73.049.475

Perkiraan tingkat suku bunga 6%

PV Proce ed
NPV =
(1+i)t

Rp 92.042 .339
= 1,34
= Rp 68.688.313

c. Internal Rate Return ( IRR)

P 2−P 1
IRR = P1-C1 x C 2−C 1
6 %−4,75 %
= 4,75% - Rp 73.049.475 x
Rp 68.688 .313−Rp 73.049 .475
0.0125
= 4,75% - Rp 73.049.475 x
Rp .−4.361 .162
= 0,0475 + 0,2094 = 0.26 X 100%
= 26%
Investasi layak karena IRR lebih besar dari tingkat suku bunga

d. Average Rate of Return (ARR)

Pendapatan Investasi−Depresiasi per tahun
ARR = x 100 %
Investasi awal
Rp . 92.042 .339−Rp 1.365.800
ARR= x 100 %
Rp . 456.769 .800
Rp. 90.676 .539
ARR= x 100 %
Rp . 456.769 .800
ARR= 0,198 x 100% = 19,8 %
Investasi layak karena ARR lebih besar dari tingkat suku bunga

e. Profitability Index (PI)

Present Value Aliran Kas Masuk
PI =
Present Value aliran kas keluar
92.042.339
=
39.502.000
 = 2,330 > 1
Investasi layak karena PI > 1
Berdasarkan analisis penilaian investasi diatas, usaha rumah kos Kiyopta layak untuk
dijalankan.

BAB III
Kesimpulan

Berdasarkan data diatas ditinjau dari aspek hukum, lingkungan (amdal), ekonomi dan sosial,
pasar dan pemasaran, sumber daya manusia, dan keuangan usaha rumah kos Kiyopta dinyatakan
layak atau dapat diterima.