Pradhana Listio Wicaksono Skripsi FT Full Text 2019

UNIVERSITAS INDONESIA
ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL DAN KELEMBAGAAN

BERBASIS KERJASAMA PEMERINTAH DAN BADAN
USAHA PADA KONSEP TRANSIT-ORIENTED
DEVELOPMENT DI INDONESIA
SKRIPSI
PRADHANA LISTIO WICAKSONO

1506675314
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM SARJANA REGULER
DEPOK
2019
ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL DAN KELEMBAGAAN

BERBASIS KERJASAMA PEMERINTAH DAN BADAN
USAHA PADA KONSEP TRANSIT-ORIENTED
DEVELOPMENT DI INDONESIA
SKRIPSI
Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar sarjana

1506675314
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
KEKHUSUSAN TEKNIK SIPIL
DEPOK
2019
FINANCIAL FEASIBILITY AND INSTITUTIONAL ANALYSIS BASED ON

PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP IN THE TRANSIT ORIENTED
DEVELOPMENT CONCEPT IN INDONESIA
FINAL REPORT
1506675314
FACULTY OF ENGINEERING
CIVIL ENGINEERING PROGRAM
SPECIALIST PROGRAM OF CIVIL ENGINEERING
DEPOK
JUNI 2019
HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS
Skripsi ini adalah hasil karya sendiri,

dan semua sumber baik yang dikutip maupun dirujuk
telah saya nyatakan dan benar
Nama : Pradhana Listio Wicaksono

NPM : 1506675314
Tanda Tangan :
Tanggal : 14 Juni 2019

STATEMENT OF ORIGINALITY
I hereby declare that this final report is the result of my own

individual work, and all the sources quoted or referred have been stated
correctly.
Name : Pradhana Listio Wicaksono

Student Number : 1506675314
Sign :
Date : June 14th, 2019

HALAMAN PENGESAHAN
Skripsi ini diajukan oleh:

NPM : 1506675314
Program Studi : Teknik Sipil
Judul Skripsi : Analisis Kelayakan Finansial dan Kelembagaan berbasis
Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha pada Konsep Transit-
Oriented Development di Indonesia
Telah berhasil dipertahankan di hadapan Dewan Penguji dan diterima sebagai

bagian persyaratan yang diperlukan untuk memperoleh gelar Sarjana Teknik
pada Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia.
DEWAN PENGUJI
Pembimbing I : Mohammed Ali Berawi, M.Eng.Sc., Ph.D. (.............................. )
Penguji I : Ayomi Dita Rarasati, ST, MT, Ph.D. (.............................. )
Penguji II : Fadhilah Muslim, ST, M.Sc., Ph.D. DIC (.............................. )
Ditetapkan di : Depok
Tanggal : 14 Juni 2019

STATEMENT OF LEGITIMATION
This final report submitted by

Student ID : 1506675314
Study Program : Civil Engineering
Title : Financial Feasibility and Institutional Analysis based on Public
Private Partnership in the Transit Oriented Development
Concept in Indonesia
Has been successfully defended in front of the Board of Examiners and accepted as
part of the necessary requirement to obtain the Degree of Bachelor of Engineering
in Civil Engineering Program, Faculty of Engineering, Universitas Indonesia.
BOARD OF EXAMINERS
Advisor I : Mohammed Ali Berawi, M.Eng.Sc.,Ph.D. (.............................. )
Examiner I : Ayomi Dita Rarasati, ST, MT, Ph.D (.............................. )
Examiner II : Fadhilah Muslim, ST, M.Sc., Ph.D.DIC (.............................. )
Stated in : Depok
Date : June 14th, 2019

HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI TUGAS AKHIR
UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS
Sebagai sivitas akademika Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di bawah
ini:

NPM : 1506675314
Departemen : Teknik Sipil
Fakultas : Teknik
Jenis Karya : Skripsi
demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada

Universitas Indonesia, Hak Bebas Royalti Non-eksklusif (Non-exclusive Royalty-
Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul:
Analisis Kelayakan Finansial dan Kelembagaan berbasis Kerjasama Pemerintah

dan Badan Usaha pada Konsep Transit-Oriented Development di Indonesia
bersama dengan perangkat lainnya. Dengan Hak Bebas Royalti Noneksklusif ini,
Universitas Indonesia berhak menyimpan, mengalihmediakan, mengelola dalam bentuk
pangkalan data (database), merawat, dan mempublikasikan tugas akhir saya, selama
tetap mencantumkan nama saya sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak
Cipta.
Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya
Dibuat di : Depok
Pada tanggal : Juni 2019
Yang menyatakan,
(Pradhana Listio Wicaksono)

KATA PENGANTAR
Puji syukur saya panjatkan ke hadirat Tuhan YME, karena dengan

karunia-Nya, saya dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul “Analisis
Kelayakan Finansial dan Kelembagaan Berbasis Kerjasama Pemerintah dan
Badan Usaha pada Konsep Transit Oriented Development di Indonesia”.
Meskipun terdapat banyak hambatan yang saya alami dalam mengerjakannya, tapi
saya berhasil menyelesaikan skripsi ini tepat pada waktunya. Adapun, penulisan
ini bertujuan untuk menyelesaikan mata kuliah skripsi semester 8 tahun
pembelajaran 2018-2019.
Tidak lupa saya sampaikan terima kasih kepada berbagai pihak yang
telah memberikan bantuan dan dukungan untuk menyelesaikan skripsi ini. Oleh
karena itu, saya mengucapkan terima kasih kepada :
1. Listiawan Widiatmoko, Ayahanita Kuesstyaningsih, dan Pratikto
Listio Wibowo selaku keluarga yang selalu memberikan doa dan
dukungan baik secara moral maupun material dalam menyelesaikan
penulisan ini.
2. Bapak Mohammed Ali Berawi M.Eng.Sc., Ph.D selaku dosen
pembimbing yang telah meluangkan waktunya dan memberikan ilmu,
bimbingan, dan arahan untuk menyelesaikan penulisan ini.
3. Muhamad Andika Putra Kusuma selaku sahabat yang telah
membantu, memberikan dukungan, dan menemani saya dalam
mengerjakan penulisan ini.
4. Teman-teman Teknik Sipil dan Lingkungan angkatan 2015 yang
telah memberikan dukungan dan bantuan kepada penulis.
5. Teman-teman dalam CSID, yaitu Sutan, Fadhi, Alex, Lusi, dan
Fathiya yang telah mendukung dan berjuang bersama dalam
mengerjakan skripsi.
Depok, Juni 2019
Pradhana Listio Wicaksono

ix
Universitas Indonesia
ABSTRAK
Judul : Analisis Kelayakan Finansial dan Kelembagaan
Berbasis Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha
pada Konsep Transit Oriented Development di
Indonesia
Pembangunan moda transportasi umum LRT berbasis Transit Oriented
Development (TOD) muncul sebagai solusi untuk menyelesaikan permasalahan
pengembangan kota. Selain itu, konsep TOD ini diterapkan untuk mengatasi
permasalahan finansial dalam pembangunan kereta. Adanya pembangunan LRT
berbasis TOD diharapkan dapat meningkatkan ketertarikan masyarakat untuk
menggunakan kereta, mengurangi volume kendaraan bermotor, mengurangi
polusi udara, mencegah terjadinya urban sprawl, dan mendukung finansial
berkelanjutan. Namun, pengembangan LRT berbasis TOD membutuhkan biaya
yang sangat besar. Dengan menghitung komponen Life Cycle Cost, berupa biaya
pembangunan, biaya oeprasional dan pemerliharaan, serta pendapatan, hasil
penelitian menunjukkan nilai IRR sebesar 9,75%. Nilai yang berada dibawah
WACC sebesar 11,01% menunjukkan bahwa proyek tidak layak secara finansial.
Dilakukan kerjasama pemerintah dan badan usaha (KPBU), berupa pembagian
pembiayaan komponen Life Cycle Cost antara kedua pihak, untuk meningkatkan
nilai IRR. Dari seluruh opsi pembiayaan yang ada, didapatkan nilai IRR optimal
sebesar 14,91% yang menunjukkan bahwa proyek layak secara finansial. Dengan
mengacu pada IRR tersebut, maka sharing biaya pembangunan, operasional dan
pemeliharaan, dan pendapatan yang dilakukan oleh swasta berturut-turut sebesar
39,86%, 66,02%, dan 72,02%. Sedangkan, sisanya menjadi tanggungjawab
pemerintah.
Kata Kunci: Finansial, Internal Rate of Return (IRR), Net Present Value (NPV),
Transit Oriented Development (TOD), LRT, KPBU
ABSTRACT
Study Program : Civil Engineering
Title : Financial Feasibility Study based on Public Private
Partnership in the Transit-Oriented Development
Concept in Indonesia
The development of public transportation LRT based on Transit Oriented
Developemt (TOD) emerged to solve urban development problems. Moreover,
this TOD concept is applied to overcome financial problems in the construction of
trains. The development of LRT based on TOD is expected to increase public
interest in using trains, reducing the volume of vehicles, reducing air pollution,
preventing urban sprawl, and supporting sustainable finance. However, this
development requires a very large investment cost for financing. By calculating a
Life Cycle Cost components, consist of initial costs, operation maintenance costs,
and revenue, the results of the study showed an IRR of 9,75%. The values of
below WACC, 11,01%, indicate that the project is non financially feasible. With
Public Private Partnership (PPP), in the form of sharing the Life Cycle Cost
components, it increase the IRR value. From all available financing options,
author gets the optimal IRR value of 14,91% which indicates that the project is
financially feasible. By referring to this IRR, the sharing of initial costs, operation
maintenance costs, and revenue made by the private sector are 39,86%, 66,02%,
and 72,02%. Meanwhile, the rest is the responsibility of the government.
Keywords: Finance, Internal Rate of Return (IRR), Net Present Value (NPV),
Transit Oriented Development (TOD), LRT, PPP
xi
DAFTAR ISI
HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS ............................................... iv

STATEMENT OF ORIGINALITY .................................................................... v
HALAMAN PENGESAHAN .............................................................................. vi
STATEMENT OF LEGITIMATION ............................................................... vii
HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI TUGAS
AKHIR UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS ........................................... viii
KATA PENGANTAR .......................................................................................... ix
ABSTRAK ............................................................................................................. x
ABSTRACT .......................................................................................................... xi
DAFTAR ISI ........................................................................................................ xii
DAFTAR TABEL ............................................................................................... xv
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................ xviii
DAFTAR SINGKATAN ..................................................................................... xx
BAB 1 PENDAHULUAN ..................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang Masalah .............................................................................. 1
1.2 Identifikasi Masalah .................................................................................... 4
1.3 Rumusan Masalah ....................................................................................... 5
1.4 Tujuan Penelitian......................................................................................... 6
1.5 Batasan Masalah .......................................................................................... 6
1.6 Manfaat Penelitian....................................................................................... 6
BAB 2 STUDI PUSTAKA .................................................................................... 7
2.1 Keaslian Penelitian ...................................................................................... 8
2.2 Pengembangan Kawasan TOD pada LRT Jabodebek ............................... 19
2.2.1 Teori Transit Oriented Development ............................................... 19
2.2.2 Desain Konseptual TOD pada LRT Jabodebek ............................... 24
2.3 Analisis Pendapatan .................................................................................. 36
2.3.1 Konsep Sistem Dinamik .................................................................. 36
2.3.2 Model Sistem Dinamik .................................................................... 36
2.4 Analisis Life Cycle Cost ........................................................................... 38
2.4.1 Konsep Life Cycle Cost (LCC) ........................................................ 38
2.4.2 Konsep Internal Rate of Return ....................................................... 39
2.4.3 Konsep Net Present Value (NPV) ................................................... 41
2.5 Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) ................................... 42
2.5.1 Konsep KPBU.................................................................................. 42
2.5.2 KPBU di Indonesia .......................................................................... 45
2.5.3 KPBU di Negara Lain ...................................................................... 49
2.6 Keterbaruan Penelitian .............................................................................. 61
2.7 Hipotesis Penelitian ................................................................................... 61
BAB 3 METODE PENELITIAN ....................................................................... 63
3.1 Strategi Penelitian ..................................................................................... 63
3.2 Kerangka Pemikiran .................................................................................. 64
3.3 Proses Penelitian ....................................................................................... 65
3.3.1 Tahapan Penelitian ........................................................................... 65
xii
3.3.2 Variabel Penelitian ........................................................................... 67
3.4 Instrumen Penelitian .................................................................................. 70
3.4.1 Studi Literatur .................................................................................. 70
3.4.2 Wawancara....................................................................................... 70
3.5 Analisis Data ............................................................................................. 71
3.5.1 Menentukan konsep dasar ................................................................ 71
3.5.2 Perbaikan Penelitian Sebelumnya .................................................... 71
3.5.3 Pembuatan Simulasi Model Dinamik .............................................. 71
3.5.4 Perhitungan Time Value of Money ................................................... 72
3.5.5 Perhitungan Analisis Life Cycle Cost .............................................. 72
3.5.6 Pembuatan Skema Kelembagaan berbasis KPBU ........................... 74
3.5.7 Melakukan Validasi kepada Pakar ................................................... 75
3.6 Kesimpulan Metode .................................................................................. 75
BAB 4 PENGOLAHAN DAN ANALISIS DATA ............................................ 76
4.1 Perbaikan Biaya Pembangunan Penelitian Sebelumnya ........................... 77
4.1.1 Dasar Perhitungan Fungsi Properti .................................................. 78
4.1.2 Dasar Perhitungan Fungsi Infrastruktur Pendukung ........................ 81
4.1.3 Dasar Perhitungan Fungsi LRT ....................................................... 85
4.1.4 Biaya Pembangunan Fungsi Properti dan Infrastruktur Pendukung 85
4.1.5 Biaya Pembangunan LRT ................................................................ 88
4.2 Perbaikan Biaya Operasional dan Pemeliharaan Penelitian Sebelumnya . 89
4.2.1 Dasar Perhitungan Fungsi Properti .................................................. 89
4.2.2 Dasar Perhitungan Infrastruktur Pendukung.................................... 91
4.2.3 Dasar Perhitungan Fungsi LRT ....................................................... 91
4.2.4 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Fungsi Properti .................... 92
4.2.5 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Fungsi Infrastruktur
Pendukung ................................................................................................. 97
4.2.6 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Fungsi LRT .......................... 99
4.3 Dasar Perhitungan Pendapatan ................................................................ 100
4.3.1 Dasar Perhitungan Mixed Use........................................................ 100
4.3.2 Dasar Perhitungan Infrastruktur Pendukung.................................. 112
4.3.3 Dasar Perhitungan LRT ................................................................. 113
4.4 Pemodelan Sistem Dinamik .................................................................... 122
4.4.1 Pendapatan Mixed Use ................................................................... 124
4.4.2 Pendapatan Infrastruktur Pendukung ............................................. 138
4.4.3 Pendapatan LRT ............................................................................ 140
4.5 Perhitungan IRR ...................................................................................... 145
BAB 5 POLA PEMBIAYAAN DAN KELEMBAGAAN .............................. 147
5.1 Pola Pembiayaan LRT Jabodebek berbasis TOD ................................... 148
5.1.1 Sharing Biaya Pembangunan ......................................................... 149
5.1.2 Sharing Biaya Operasional dan Pemeliharaan............................... 153
5.1.3 Sharing Biaya Pembangunan dan Biaya Operasional dan
Pemeliharaan ........................................................................................... 156
5.1.4 Sharing Biaya Pembangunan, Operasional dan Pemeliharaan, dan
Pendapatan .............................................................................................. 160
5.2 Skema Kelembagaan LRT Jabodebek berbasis TOD ............................. 165
5.2.1 BAPPENAS ................................................................................... 172
xiii
5.2.2 PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PII) ................................ 173
5.2.3 Komite Percepatan Penyediaan Infrastruktur Prioritas (KPPIP) ... 173
5.2.4 Center for Sustainable Infrastructure Development (CSID).......... 174
5.2.5 PT. TOD......................................................................................... 175
5.2.6 Investor .......................................................................................... 175
5.2.7 Bank ............................................................................................... 176
5.2.8 PT. SMI.......................................................................................... 176
5.2.9 Kontraktor ...................................................................................... 177
5.2.10 Pengembang .............................................................................. 177
5.2.11 Pihak Operator dan Pemeliharaan ............................................. 178
5.2.12 Pengguna/Pelayanan Masyarakat (Purchasers) ........................ 178
5.3 Hasil Wawancara Penelitian.................................................................... 179
5.3.1 Hasil Wawancara BAPPENAS ...................................................... 179
5.3.2 Hasil Wawancara PT. SMI ............................................................ 182
5.4 Pembahasan Hasil Penelitian .................................................................. 183
BAB 6 KESIMPULAN DAN SARAN ............................................................. 187
6.1 Kesimpulan.............................................................................................. 187
6.2 Saran ........................................................................................................ 188
DAFTAR REFERENSI .................................................................................... 190
xiv
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Meta Analisis Penelitian ......................................................................... 8

Tabel 2.2 Variabel Penelitian ................................................................................ 25
Tabel 2.3 Indikator Karakteristik TOD ................................................................. 27
Tabel 2.4 Desain TOD Stasiun Bekasi Timur ....................................................... 28
Tabel 2.5 Desain TOD Stasiun Cibubur ............................................................... 30
Tabel 2.6 Desain TOD Stasiun Ciracas................................................................. 32
Tabel 2.7 Desain TOD Stasiun Jaticempaka ......................................................... 34
Tabel 2.8 Keputusan Kelayakan Finansial ............................................................ 40
Tabel 2.9 Keputusan Kelayakan Finansial ............................................................ 41
Tabel 2.10 Lembaga KPBU di Indonesia ............................................................. 48
Tabel 2.11 Skema Pembiayaan Pada 5 Proyek MTR Corporation ....................... 53
Tabel 2.12 Perbedaan Skema Pembiayaan pada MTR Corporation ..................... 54
Tabel 3.1 Variabel Bebas Penelitian ..................................................................... 68
Tabel 3.2 Variabel Terikat Penelitian ................................................................... 69
Tabel 3.3 Variabel Pengubah Penelitian ............................................................... 69
Tabel 3.4 Faktor Perhitungan LCC ....................................................................... 74
Tabel 3.5 Kesimpulan Metode Penelitian ............................................................. 75
Tabel 4.1 Progress Pembangunan Fungsi Properti ............................................... 77
Tabel 4.2 Progress Pembangunan Fungsi LRT ..................................................... 78
Tabel 4.3 Biaya Konstruksi Bangunan per m2 ...................................................... 78
Tabel 4.4 Indeks Kemahalan Konstruksi 2018 ..................................................... 79
Tabel 4.5 Biaya Konstruksi Bangunan per m2 Tiap Wilayah ............................... 79
Tabel 4.6 Biaya Perizinan Pembangunan Tiap Wilayah ....................................... 81
Tabel 4.7 Standar Kebutuhan Air Bersih .............................................................. 81
Tabel 4.8 Kebutuhan Air Bersih Pada Tiap Wilayah ............................................ 82
Tabel 4.9 Biaya Pembangunan WTP Proses Koagulasi hingga Flokulasi ............ 83
Tabel 4.10 Biaya Pembangunan WTP Proses Karbon Aktif ................................ 83
Tabel 4.11 Standar Jumlah Air Limbah ................................................................ 84
Tabel 4.12 Jumlah Air Limbah Pada Tiap Wilayah .............................................. 84
Tabel 4.13 Biaya Pembangunan STP .................................................................... 85
Tabel 4.14 Biaya Pembangunan Properti Stasiun Bekasi Timur .......................... 86
Tabel 4.15 Biaya Pembangunan Properti Stasiun Cibubur ................................... 86
Tabel 4.16 Biaya Pembangunan Properti Stasiun Ciracas .................................... 87
Tabel 4.17 Biaya Pembangunan Properti Stasiun Jaticempaka ............................ 88
Tabel 4.18 Biaya Pembangunan LRT ................................................................... 88
Tabel 4.19 Asumsi Biaya Operasional dan Pemeliharaan Tiap Fungsi Bangunan 90
Tabel 4.20 Biaya Operasional dan Pemeliharaan di Beberapa Tempat ................ 92
Tabel 4.21 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Bekasi Timur 92
Tabel 4.22 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Bekasi
Timur ..................................................................................................................... 93
Tabel 4.23 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Cibubur......... 94
Tabel 4.24 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Cibubur 94
Tabel 4.25 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Ciracas .......... 95
Tabel 4.26 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Ciracas . 95
Tabel 4.27 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Jaticempaka .. 96
xv
Tabel 4.28 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun
Jaticempaka ........................................................................................................... 97
Tabel 4.29 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Proses Koagulasi Hingga
Flokulasi ................................................................................................................ 97
Tabel 4.30 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Proses Karbon Aktif................ 98
Tabel 4.31 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan WTP Pada Tiap Wilayah 98
Tabel 4.32 Biaya Operasional dan Pemeliharaan STP Pada Tiap Wilayah .......... 99
Tabel 4.33 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan STP Pada Tiap Wilayah . 99
Tabel 4.34 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan LRT .............................. 100
Tabel 4.35 Jumlah Unit Ruangan Fungsi Apartemen ......................................... 101
Tabel 4.36 Jumlah Unit Ruangan Fungsi Hotel .................................................. 102
Tabel 4.37 Jumlah Unit Ruangan Fungsi Mall ................................................... 102
Tabel 4.38 Jumlah Unit Ruangan Fungsi Kantor ................................................ 103
Tabel 4.39 Jumlah Kapasitas Ruang Parkir Fungsi Park and Ride .................... 104
Tabel 4.40 Harga Jual Setiap Unit Apartemen.................................................... 105
Tabel 4.41 Harga Jual Setiap Unit Apartemen akibat HPM ............................... 106
Tabel 4.42 Harga Sewa Setiap Unit Hotel .......................................................... 107
Tabel 4.43 Harga Sewa Setiap Unit Hotel akibat HPM ...................................... 108
Tabel 4.44 Harga Sewa Per Unit Mall ................................................................ 108
Tabel 4.45 Harga Retribusi Per Unit Mall .......................................................... 109
Tabel 4.46 Harga Sewa Setiap Unit Mall akibat HPM ....................................... 109
Tabel 4.47 Harga Sewa Setiap Unit Kantor ........................................................ 110
Tabel 4.48 Harga Sewa Setiap Unit Kantor akibat HPM.................................... 111
Tabel 4.49 Luas Kebutuhan Ruangan Pada Tiap Fungsi Bangunan ................... 114
Tabel 4.50 Bangkitan Perjalanan Tiap Unit Pada Fungsi Bangunan .................. 114
Tabel 4.51 Bangkitan Perjalanan Wilayah Stasiun Bekasi Timur ...................... 115
Tabel 4.52 Bangkitan Perjalanan Wilayah Stasiun Cibubur ............................... 116
Tabel 4.53 Bangkitan Perjalanan Wilayah Stasiun Ciracas ................................ 116
Tabel 4.54 Bangkitan Perjalanan Wilayah Stasiun Jaticempaka ........................ 117
Tabel 4.55 Modal Split Pada Tiap Fungsi Bangunan ......................................... 118
Tabel 4.56 Pengguna Harian LRT Jabodebek..................................................... 118
Tabel 4.57 Jumlah Penduduk Tiap Kecamatan Disekitar Stasiun LRT Jabodebek
............................................................................................................................. 119
Tabel 4.58 Jumlah Penduduk Tiap Kecamatan Pada Rentang Usia Produktif ... 120
Tabel 4.59 Modal Split Harian Kereta Transit .................................................... 121
Tabel 4.60 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Apartemen............................ 125
Tabel 4.61 NPV Pendapatan Apartemen ............................................................ 127
Tabel 4.62 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Hotel .................................... 127
Tabel 4.63 NPV Pendapatan Hotel ..................................................................... 129
Tabel 4.64 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Mall ...................................... 130
Tabel 4.65 NPV Pendapatan Mall....................................................................... 131
Tabel 4.66 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Kantor .................................. 132
Tabel 4.67 NPV Pendapatan Kantor ................................................................... 133
Tabel 4.68 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Park and Ride ...................... 134
Tabel 4.69 NPV Pendapatan Park and Ride ....................................................... 135
Tabel 4.70 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Theme Park .......................... 136
Tabel 4.71 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan WTP ..................................... 138
xvi
Tabel 4.72 NPV Pendapatan WTP ...................................................................... 139
Tabel 4.73 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Farebox LRT Kawasan TOD
............................................................................................................................. 141
Tabel 4.74 NPV Pendapatan Farebox LRT Kawasan TOD ............................... 142
Tabel 4.75 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Farebox LRT Kawasan non
TOD .................................................................................................................... 143
Tabel 5.1 Opsi Sharing Biaya Pembangunan ..................................................... 149
Tabel 5.2 Hasil Opsi Sharing Biaya Pembangunan ............................................ 150
Tabel 5.3 Opsi Sharing Biaya Operasional dan Pemeliharaan ........................... 154
Tabel 5.4 Hasil Opsi Sharing Biaya Operasional dan Pemeliharaan .................. 154
Tabel 5.5 Opsi Sharing Biaya Pembangunan dan Biaya Operasional dan
Pemeliharaan ....................................................................................................... 157
Tabel 5.6 Hasil Opsi Sharing Biaya Pembangunan dan Biaya Operasional dan
Pemeliharaan ....................................................................................................... 157
Tabel 5.7 Opsi Sharing Biaya Pembangunan, Biaya Operasional dan
Pemeliharaan, dan Pendapatan ............................................................................ 161
Tabel 5.8 Hasil Opsi Sharing Biaya Pembangunan, Biaya Operasional dan
Pemeliharaan, dan Pendapatan ............................................................................ 162
xvii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Sub-bab Pendahuluan .......................................................................... 1

Gambar 2.1 Sub-bab Studi Pustaka......................................................................... 7
Gambar 2.2 Rute LRT Jabodebek ......................................................................... 25
Gambar 2.3 Komposisi Tata Guna Lahan Stasiun Bekasi Timur ......................... 29
Gambar 2.4 Konfigurasi Jarak Stasiun Bekasi Timur ........................................... 29
Gambar 2.5 Komposisi Tata Guna Lahan Stasiun Cibubur .................................. 31
Gambar 2.6 Konfigurasi Jarak Stasiun Cibubur ................................................... 31
Gambar 2.7 Komposisi Tata Guna Lahan Stasiun Ciracas ................................... 33
Gambar 2.8 Gambar konfigurasi jarak stasiun Ciracas ......................................... 33
Gambar 2.9 Komposisi Tata Guna Lahan Stasiun Jaticempaka ........................... 35
Gambar 2.10 Gambar konfigurasi jarak stasiun Jaticempaka ............................... 35
Gambar 2.11 Diagram Casual Loop Diagram ...................................................... 38
Gambar 2.12 Skema KPBU Beijing No. 4 Metro Line......................................... 50
Gambar 2.13 Skema Hak Pengembangan, Hongkong MTR ................................ 52
Gambar 2.14 Pendapatan Bersih MTR Corporation ............................................. 55
Gambar 2.15 Skema KPBU Tsukuba Express ...................................................... 58
Gambar 2.16 Skema KPBU Yokohama High Speed Railway Co. ....................... 60
Gambar 2.17 Skema KPBU Toyama Light Rail ................................................... 61
Gambar 3.1 Sub-bab Metode Penelitian ............................................................... 63
Gambar 3.2 Kerangka Pemikiran Penelitian ......................................................... 64
Gambar 3.3 Diagram Alir Tahapan Penilitian ...................................................... 65
Gambar 3.4 Diagram Input, Proses, dan Output Penelitian .................................. 66
Gambar 4.1 Sub-bab Analisis dan Pengolahan Data ............................................ 76
Gambar 4.2 Causal Loop Diagram LRT Jabodebek berbasis TOD ................... 122
Gambar 4.3 Stock Flow Diagram Pendapatan Apartemen ................................. 125
Gambar 4.4 Stock Flow Diagram Pendapatan Hotel .......................................... 127
Gambar 4.5 Stock Flow Diagram Pendapatan Mall............................................ 129
Gambar 4.6 Stock Flow Diagram Pendapatan Mall............................................ 132
Gambar 4.7 Stock Flow Diagram Pendapatan Park and Ride ............................ 134
Gambar 4.8 Stock Flow Diagram Pendapatan Park and Ride ............................ 136
Gambar 4.9 Stock Flow Diagram Pendapatan WTP........................................... 138
Gambar 4.10 Stock Flow Diagram Pendapatan Farebox LRT Kawasan TOD ... 140
Gambar 4.11 Stock Flow Diagram Pendapatan Farebox LRT Kawasan non TOD
............................................................................................................................. 143
Gambar 4.12 Nilai IRR LRT Jabodebek Berbasis TOD ..................................... 146
Gambar 5.1 Sub-bab Pola Pembiayaan dan Kelembagaan ................................. 147
Gambar 5.2 Cashflow Kelayakan Finansial Opsi 3 Sharing Biaya Pembangunan
............................................................................................................................. 152
Gambar 5.3 Cashflow Kelayakan Finansial Opsi 3 Sharing Biaya Operasional dan
Pemeliharaan ....................................................................................................... 155
dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan ........................................................... 159
Gambar 5.5 Peran Pihak Swasta dalam Proyek LRT Jabodebek berbasis TOD 166
Gambar 5.6 Peran Pihak Pemerintah dalam Proyek LRT Jabodebek berbasis TOD
............................................................................................................................. 166
xviii
Gambar 5.7 Biaya Pada Masing-Masing Komponen Proyek ............................. 167
Gambar 5.8 Pembiayaan yang Ditanggung Pihak Pemerintah dan Pihak Swasta
............................................................................................................................. 167
Gambar 5.9 Cashflow Kelayakan Finansial Optimal .......................................... 170
Gambar 5.10 Bentuk Kelembagaan Kerjasama Pemerintah dan Swasta Pada
Proyek LRT Jabodebek Berbasis TOD ............................................................... 171
xix
DAFTAR SINGKATAN
BUP Badan Usaha Pelaksana

CLD Causal Loop Diagram
GFA Gross Floor Area
IRR Internal Rate of Return
KDB Koefisien Dasar Bangunan
KLB Koefisien Lantai Bangunan
KPBU Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha
LCC Life Cycle Cost
LRT Light Rail Transit
LVC Land Value Capture
MARR Minimum Acceptable Rate of Return
NPV Net Present Value
SFD Stock Flow Diagram
STP Sewage Treatment Plant
TOD Transit Oriented Development
WACC Weighted Average Cost of Capital
WTP Water Treatment Plant
xx
1
BAB 1
PENDAHULUAN
Pada bab ini, penulis akan membagi menjadi beberapa sub-bab, yaitu (1)
latar belakang masalah, (2) identifikasi masalah, (3) rumusan masalah, (4) tujuan
penelitian, (5) batasan masalah, dan (6) manfaat penelitian.
Pendahuluan
Latar Belakang Identifikasi Rumusan Tujuan Batasan Manfaat

masalah Masalah Masalah Penelitian Masalah Penelitian
Gambar 1.1 Sub-bab Pendahuluan

Sumber: (Analisis Penulis, 2019)
1.1 Latar Belakang Masalah

Transportasi merupakan proses perpindahan manusia ataupun barang
dari satu tempat ke tempat lainnya (Nasution, 1996). Transportasi memiliki
peranan penting dalam hubungan antar wilayah, sehingga dapat mendukung
perkembangan suatu wilayah. Adanya proses hubungan antar wilayah ini dapat
menumbuhkan ekonomi di setiap wilayah hingga nasional (Rietveld & Bruinsma,
1998). Transportasi juga berperan penting dalam perkembangan politik, sosial,
dan budaya suatu wilayah.
Di Indonesia, kebutuhan akan transportasi darat semakin meningkat
seiring dengan meningkatnya jumlah penduduk (Rietveld & Bruinsma, 1998).
Menurut Badan Pusat Statistik (BPS), Indonesia akan mengalami bonus
demografi, yang berdampak terhadap kehidupan sosial dan ekonomi, dari tahun
2020 sampai 2036. Kebutuhan ekonomi yang tinggi menyebabkan adanya
permasalahan tersendiri bagi wilayah di kota-kota besar, seperti terjadinya
urbanisasi penduduk ke perkotaan, meningkatnya kebutuhan transportasi umum
untuk berpindah, meningkatnya volume kendaraan, meningkatnya polusi udara
akibat peningkatan kendaraan pribadi, dan terjadinya kemacetan di kota-kota
besar di Indonesia (Peiser, 1989). Dalam menyikapi hal ini, Pemerintah Indonesia
telah berupaya membangun infrastruktur transportasi darat, seperti pembangunan
2
proyek MRT, proyek LRT, hingga memperluas daerah cakupan KRL. Menurut
Menteri Pembangunan Nasional, Bambang Permadi Soemantri Brodjonegoro,
pembangunan moda transportasi kereta dianggap sebagai langkah yang tepat dan
efisien dikarenakan memberikan layanan yang murah bagi masyarakat Indonesia .
Di Indonesia, pembangunan kereta sudah mulai mengembangkan dan menerapkan
konsep TOD, yaitu dapat dilihat pada pembangunan MRT yang dimulai pada
tahun 2013 untuk fase 1 dan LRT yang dimulai pada tahun 2015. Pada tahun
2017, Pemerintah menerbitkan kebijakan mengenai pengembangan TOD melalui
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertahanan Nasional
No. 16 Tahun 2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi
Transit. Dalam kebijakan ini, terdapat beberapa aspek penting yang diatur oleh
pemerintah, yaitu (1) Prinsip TOD, yaitu pembangunan sistem transportasi massal
yang terintegrasi dengan kawasan Mixed Use sebagai bentuk pengembangan
wilayah dan mendorong penggunaan transportasi umum, (2) Penentuan dan
Penetapan Lokasi Kawasan TOD, dimana penetapan kawasan TOD didasarkan
pada lokasi yang potensial serta kebutuhan dan arah pengembangan kawasan
tersebut, (3) Pengembangan Kawasan TOD, yaitu diperhatikannya kriteria dan
strategi untuk mengembangkan suatu kawasan, dan (4) Kelembagaan Kawasan
TOD mengenai pihak-pihak yang bertanggungjawab dalam mengelola dan
bagaimana bentuk kerjasama dalam pengembangannya.
Namun, terdapat perbedaan antara konsep TOD yang direncanakan di
Indonesia dengan bagaimana konsep TOD yang seharusnya, seperti tidak adanya
integrasi dari stasiun transit dengan wilayah disekitarnya dapat menyebabkan
masyarakat kurang tertarik untuk menggunakan kereta sebagai moda transportasi
utama dan cenderung tetap menggunakan kendaraan pribadi (Ibrahim, 2018).
Dengan begitu, moda transportasi kereta yang dibangun hanya berperan dalam
mengangkut penumpang dari satu tempat ke tempat lainnya dan tidak bersifat
berkelanjutan. Di daerah DKI Jakarta, menurut BPS Transportasi DKI Jakarta,
jumlah kendaraan bermotor pada tahun 2016, baik sepeda motor dan mobil
penumpang, mencapai 16.836.597 kendaraan. Berbeda dengan beberapa konsep
moda transportasi kereta di luar negeri. Beberapa negara telah menerapkan konsep
Transit Oriented Development (TOD) berbasis Land Value Capture (LVC) dalam
3
pembangunan moda kereta api. Beberapa contoh negara yang telah menerapkan
konsep TOD, seperti pembangunan Stasiun MRT Tin Hau Island Line di
Hongkong dengan kawasan residensial dan mall disekitarnya, Stasiun Kowloon di
Hongkong dengan kawasan residensial, kantor, mall, dan hotel disekitarnya,
Stasiun Kashiwanoha Campus di Jepang dengan kawasan residensial, kantor,
hotel, mall, dan fasilitas publik disekitar (Suzuki, Murakami, Hong, & Tamayose,
2015).
Konsep pengembangan berbasis TOD merupakan pembangunan kawasan
Mixed Use di suatu wilayah di sekitar stasiun transit kereta (Calthorpe, 1993).
Kawasan Mixed Use adalah suatu bangunan yang terdiri dari residensial,
komersial, perkantoran, dan fungsi bangunan lainnya yang terintegrasi menjadi
satu kesatuan. Konsep utama dari pembangunan kawasan TOD adalah adanya
integrasi antara stasiun transit dengan kawasan disekitarnya (Wey & Chiu, 2013).
Dengan adanya integrasi dan aksesibilitas yang baik, maka diharapkan dapat
meningkatkan ketertarikan masyarakat untuk menggunakan layanan kereta (La
Greca, Barbarossa, Ignaccolo, Inturri, & Martinico, 2011). Semakin banyak
masyarakat yang menggunakan layanan kereta, maka dapat mengurangi
penggunaan kendaraan bermotor, mengurangi kemacetan di kota-kota besar, dan
mengurangi polusi udara (Peiser, 1989). Selain itu, mobilitas yang tinggi juga
berperan dalam pengembangan wilayah sekitar stasiun, dimana terjadinya
kegiatan ekonomi di wilayah tersebut dapat meningkatkan dan memaksimalkan
pengembangan ekonomi wilayah (Rietveld & Bruinsma, 1998).
Bahan yang dikaji pada penelitian ini yaitu penerapan konsep TOD pada
transportasi LRT Jabodebek. Transportasi LRT Jabodebek merupakan angkutan
transportasi darat berbasis rel yang dibangun dengan tujuan untuk mengurangi
penggunaan kendaraan pribadi yang masuk ke Jakarta dari kota-kota penunjang
disekitar Jakarta. Pembangunan proyek transportasi LRT Jabodebek dibagi
menjadi 2 tahap dengan panjang total lintasan kereta sebesar 83.6 km dan dengan
nilai investasi sebesar Rp. 29 Trilliun. Pembangunan tahap 1 LRT Jabodebek,
meliputi lintas layanan Cawang-Cibubur dengan panjang lintasan 14.5 km, lintas
layanan Cawang-Kuningan-Dukuh Atas dengan panjang lintasan 11.5 km , dan
lintas layanan Cawang-Bekasi Timur dengan panjang lintasan 18.5 km. Pada
4
lintas layanan Cawang-Cibubur akan melalui 4 stasiun. Pada lintas layanan

Cawang-Kuningan-Dukuh Atas akan melalui 7 stasiun. Dan, pada lintas layanan
Cawang-Bekasi Timur akan melalui 7 stasiun.
Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh (Bernard, 2018), terdapat
gap pada desain TOD Existing LRT Jabodebek. Atas kondisi tersebut, dilakukan
pengembangan desain konsep TOD sebagai sarana untuk meningkatkan
kemampuan investor lewat potensi pendapatan dari pengembangan TOD.
Terdapat 4 wilayah yang dikaji pada penelitian ini, yaitu pada stasiun transit
Ciracas, stasiun transit Jaticempaka, stasiun transit Bekasi Timur, dan stasiun
transit Cibubur (Bernard, 2018). Pada penelitian ini, peneliti akan melanjutkan
penelitian tersebut dengan menganalisis skema pembiayaan dan kelembagaan
berbasis KPBU pada pembangunan LRT Jabodebek berbasis TOD.
1.2 Identifikasi Masalah

Pada era kepemimpinan Presiden Joko Widodo, beliau membawa suatu
kebijakan yaitu melakukan percepatan pembangunan infrastruktur di Indonesia
dengan tujuan untuk menumbuhkan dan mengembangkan ekonomi di wilayah-
wilayah di Indonesia. Berdasarkan data RPJMN 2015-2019 yang didapat dari
Badan Perencana Pembangunan Nasional (BAPPENAS), pembangunan
infrastrukstur prioritas di Indonesia membutuhkan biaya yang cukup besar yaitu
Rp1.915 Trilliun. Saat ini, Indonesia masih memiliki ketergantungan yang cukup
besar dalam menggunakan APBN dan APBD sebagai sumber pendanaan
pembangunan proyek infrastruktur. Pemerintah kurang melibatkan pihak swasta
untuk membangun proyek infrastruktur (Direktorat Bina Investasi Infrastruktur,
2016). Beberapa proyek infrastruktur yang menguntungkan secara finansial tidak
diberikan kepada pihak swasta, sehingga menimbulkan ketidaktertarikan pihak
swasta untuk berinvestasi dan terlibat dalam pembangunan proyek. Sedangkan,
sumber dana yang dimiliki pemerintah untuk membiayai proyek infrastruktur
hanya sebesar Rp1.289 Trilliun (Badan Perencanaan Pembangunan Nasional,
2014). Apabila pemerintah tetap tergantung pada penggunaan APBN dan APBD,
maka daya saing dan kualitas infrastruktur yang dibangun tidak akan maksimal.
Dengan adanya financial gap ini, maka pemerintah tidak dapat hanya bergantung
pada APBN dan APBD. Pemerintah perlu memaksimalkan keterlibatan pihak
5
swasta dengan membentuk kerjasama antara Pemerintah dan Badan Usaha/Swasta

(KPBU) agar dapat menutupi financial gap tersebut dan menghasilkan proyek
infrastruktur yang berkualitas (Toyib & Nugroho, Transformasi Public Private
Partnership Indonesia, 2018). Hal yang sama juga berlaku pada pembangunan
LRT. Pembangunan LRT berbasis TOD tidak hanya untuk mengatasi
permasalahan perkotaan saja, namun juga untuk mengatasi permasalahan
financial gap dalam investasi transportasi perkotaan. Saat ini, mekanisme
pembiayaan secara tradisional dalam investasi transportasi perkotaan (tidak
berbasis TOD) tidak cukup untuk menutupi financial gap yang besar antara biaya
investasi dan biaya operasional dengan pendapatan yang didapat (Medda, 2012).
Berdasarkan hasil survey (American Public Transportation Association, 2009) di
Amerika, hampir seluruh perusahaan transit agency berada pada tekanan fiskal,
sehingga mereka menaikkan harga tiket kereta ataupun memangkas layanan yang
diberikan. Oleh karena itu, salah satu kunci dalam meningkatkan iklim investasi
transportasi perkotaan adalah dengan menerapkan skema pembiayaan LVC
(Medda, 2012). Adapun, LVC merupakan skema pembiayaan pada pembangunan
transportasi perkotaan berbasis TOD. LVC menitikberatkan pada pemanfaatan
peningkatan nilai pada aset kota dan aksesibilitas di sektiar stasiun (Mathur &
Smith, 2013).
Pemerintah harus dapat membentuk skema pembiayaan yang tepat agar
pihak swasta tertarik untuk ikut serta dan berinvestasi dalam pembangunan proyek
infrastruktur terutama transportasi perkotaan. Namun, kelayakan secara finansial
saja tidak cukup, pemerintah juga harus dapat membentuk skema kelembagaan
yang tepat, dimana dapat menjamin keberlanjutan proyek, adanya pembagian
risiko yang adil, pembagian tanggungjawab yang jelas, serta kompetensi yang
jelas.
1.3 Rumusan Masalah

1) Bagaimana skema pembiayaan yang layak secara finansial dalam
pengembangan kawasan TOD?
2) Bagaimana bentuk skema kelembagaan KPBU dalam pengembangan
kawasan TOD?
6
1.4 Tujuan Penelitian

1) Untuk mengetahui skema pembiayaan yang layak secara finansial dalam
pengembangan kawasan TOD untuk LRT Jabodebek.
2) Untuk mengetahui bentuk skema kelembagaan KPBU dalam
1.5 Batasan Masalah

1) Perhitungan dilakukan berdasarkan desain konseptual TOD untuk LRT
Jabodebek.
2) Penelitian berfokus pada analisis skema pembiayaan pada pengembangan
kawasan TOD untuk LRT Jabodebek dengan menggunakan Life Cycle
Cost Analysis.
3) Penelitian berfokus pada analisis skenario kelembagaan KPBU pada
4) Analisis skema pembiayaan dan kelembagaan KPBU dilakukan pada 4
stasiun di LRT Jabodebek, yaitu stasiun Ciracas, stasiun Bekasi Timur,
stasiun Cibubur, dan stasiun Jaticempaka.
1.6 Manfaat Penelitian

1) Untuk penulis, penelitian ini diharapkan dapat menambah ilmu
pengetahuan dan wawasan penulis mengenai analisis kelayakan finansial
dan kelembagaan berbasis KPBU pada keempat stasiun LRT Jabodebek.
2) Untuk Universitas Indonesia, penelitian ini diharapkan dapat menjadi
dasar dalam analisis skema pembiayaan dan kelembagaan berbasis
KPBU pada keempat stasiun LRT Jabodebek.
3) Untuk pemerintah, penelitian ini diharapkan dapat menjadi dasar
pertimbangan bagi pemerintah dalam membentuk skema pembiayaan
dan kelembagaan berbasis KPBU pada keempat stasiun LRT Jabodebek.
7
BAB 2
STUDI PUSTAKA
Pada bab ini, penulis membahas mengenai berbagai studi literatur
sebagai referensi. Studi literatur ini digunakan untuk mendukung penelitian
penulis. Penulis akan membagi menjadi beberapa sub-bab, yaitu (1)
pengembangan kawasan TOD pada LRT Jabodebek, (2) analisis pendapatan, (3)
analisis life cycle cost, dan (4) kerjasama pemerintah dan badan usaha (KPBU).
Studi Pustaka
Pengembangan Kerjasama
Analisis Analisis Life Cycle
kawasan TOD pada Pemerintah dan
Pendapatan Cost
LRT Jabodedbek Badan Usaha
Gambar 2.1 Sub-bab Studi Pustaka

Studi pustaka dimulai dari dilakukannya pencarian informasi mengenai
konsep dari TOD. Dikarenakan penelitian ini merupakan penelitian lanjutan,
penulis mempelajari terlebih dahulu konseptual desain TOD yang dibuat. Hal ini
sangatlah penting, dikarenakan konsep dan desain TOD akan mempengaruhi dasar
perhitungan finansial yang dilakukan oleh penelitian. Selanjutnya, penulis
mempelajari mengenai analisis pendapatan dengan konsep dinamik. Dalam
perhitungan finansial penelitian, pendapatan merupakan salah satu komponen
dalam Life Cycle Cost. Dengan memahami analisis pendapatan, maka penulis
dapat memodelkan pendapatan yang diterima dari pembangunan proyek. Penulis
melakukan studi pustaka mengenai analisis Life Cycle Cost. Hal ini dilakukan
karena perhitungan finansial pada penelitian didasarkan pada analisis Life Cycle
Cost. Setelah melakukan analisis Life Cycle Cost, akan dibuat skema kelembagaan
KPBU antara pihak pemerintah dan pihak swasta. Oleh karena itu, penulis akan
mempelajari tentang konsep dari KPBU dan melakukan benchmarking terkait best
practice KPBU di negara lain.
8
2.1 Keaslian Penelitian
Tabel 2.1 Meta Analisis Penelitian

N
Judul Penelitian Penulis Permasalahan Tujuan Variabel Metode Kesimpulan
o
1 Pengembangan Bernard Adanya gap Mendesain GFA, FAR, Studi kasus Pengembangan
Konseptual TOD untuk Elpetino desain antara konseptual Residensial, dan In Depth desain konseptual
LRT Jabodebek dengan Ibrahim desain TOD TOD pada titik-Kantor, Hotel, Review TOD untuk LRT
Pendekatan Value (2018) Existing LRT titik transit di
Retail, Wisata, Jabodebek
Engineering Jabodebek LRT Jabodebek Konfigurasi memenuhi
dengan desain dengan bangunan, karakteristik-
TOD yang pendekatan Konfigurasi karakteristik TOD,
seharusnya. Value pengembangan, seperti kepadatan,
Engineering Pola transportasi, keberagaman,
Kepadatan, desain,
Keberagaman, aksesibilitas, dan
Desain, jarak
Aksesibilitas, dan
Jarak
2 Analisis Kelayakan Zafya Pengembangan Mengetahui Konseptual Studi kasus 1. Didapatkan IRR
Finansial dan Nadhira Aerotropolis rancangan Bandara Radin dan sebesar 15,81%
Kelembagaan berbasis Affiandi Bandara Radin skema Inten II Lampung wawancara dan NPV sebesar
Kerjasama Pemerintah (2018) Inten II pembiayaan dan tanpa kelayakan Rp142 Trilliun.
Badan Usaha (KPBU) Lampung kelembagaan finansial Pembagian
pada Konseptual Desain membutuhkan pada pembiayaan :
Aerotropolis Wilayah biaya Initial pengembangan Initial Cost
9
Bandara Radin Inten II Cost sebesar kota Bandara (Pemerintah

Lampung Rp180 Trilliun. Radin Inten II 39,59% dan Swasta
Kebutuhan dana Lampung 60,41%), M&O
yang besar (Pemerintah
menyebabkan 37,63% dan Swasta
adanya financial 62,37%), Revenue
gap yang harus (Pemerintah
dipenuhi 21,87% dan Swasta
78,13%).
3 Dumai Seatropolis : Timothy Pembangunan Mendesain Desain Wilayah, Studi kasus Pengembangan
Pengembangan Wilayah Edwin Seatropolis konseptual Skema KPBU, dan Seatropolis
Kota Dumai dengan Muljono merupakan hal Seatropolisuntu Hasil Desain wawancara wilayah Dumai
Pendekatan Konsep Kota (2018) penting karena k kawasan Wilayah, dan IRR berbasis eco-town.
Pelabuhan berperan Dumai, Pembagian
sebagai menghitung Pembiayaan :
pendukung tol biaya Initial Initial Cost
laut. Namun, Cost, M&O, (Pemerintah
pengembangan dan Revenue, 59,38% dan Swasta
Seatropolis serta 40,62%), M&O
membutuhkan menentukan (Pemerintah
dana yang besar. rancangan 31,74% dan Swasta
skema 68,26%),
pembiayaan Revenue(Pemerinta
h 33,96% dan
Swasta 66,04%)
4 Analisis Life Cycle Cost Asifa Pengembangan Mengetahui Pengembangan Studi kasus Biaya Operasional
dan Skema Pendanaan Nabila kota Walini biaya Kota Walini dan & Pemeliharaan
Antara Pemerintah (2018) membutuhkan operasional & sebagai wawancara dan Pendapatan
10
dengan Swasta pada biaya hingga Rp pemeliharaan Technology Park, dari pengembangan
Pengembangan Kota 257 Triliun. dan pendapatan, Hasil Analisis Life kota Walini sekitar
Walini Sebagai Sehingga, mengetahui Cycle Cost, dan Rp 353 Triliun dan
Techonology Park dibutuhkan nilai IRR, serta Nilai IRR Rp 1152 Triliun.
skema mengetahui Nilai IRR optimal
kerjasama skema didapatkan sebesar
antara pihak pendanaan 15,57%.
pemerintah dan kerjasama Sedangkan, skema
pihak swasta. pemerintah pembagian
dengan swasta pendanaan : Initial
dalam Cost (Swasta
pengembangan 49,89% Pemerintah
kota walini 50,11%), M&O
(Swasta 60,08%
Pemerintah
39,92%), Revenue
(Swasta 80,06%
Pemerintah
19,94%)
5 Rail and Property Robert Hongkong Membahas Skema Studi kasus Metode R+P
Development in Cervero mengalami metode R+P kelembagaan,ske Hongkong
Hongkong: Experiences dan Jin urbanisasi dan dalam ma pembiayaan, mendukung
and Extensions Murakam pertumbuhan membiayai perencanaan pembangunan
i (2009) penduduk yang transportasi desain TOD, kawasan
sangat tinggi. massal, Ridership, dan berkelanjutan,
Pembangunan perannya dalam peningkatan harga pembiayaan
transportasi pengembangan properti transportasi
massal kawasan, serta menghasilkan
11
membutuhkan pengaruhnya keuntungan, serta

dana yang terhadap mendorong
sangat besar. ridership dan pertumbuhan
harga properti ekonomi wilayah
karena banyak
pengguna yang
menggunakan
kereta.
6 Critical Success Factors Xueqing Berbagai jenis Membuat protokol Studi Kunci kesuksesan
for Public-Private Zhang skema PPP telah faktor-faktor pengadaan PPP, Literatur, dalam menerapkan
Partnerships in (2005) diterapkan, yang pembiayaan dari Studi Kasus, PPP, yaitu
Infrastructure tetapi, tidak menentukan swasta, keahlian Wawancara lingkungan
Development semuanya kesuksesan PPP manajerial, investasi yang
menghasilkan berdasarkan efisiensi baik, keyalakan
kesuksesan. prinsip pelaksanaan, dan ekonomi,
Kegagalan keuntungan faktor kritis pemegang konsensi
disebabkan bersama antara kesuksesan PPP yang dapat
faktor-faktor, pemerintah dan dipercaya,
seperti, risiko swasta kelayakan
dalam kontrak finansial, dan
jangka panjang, alokasi risiko yang
banyak pihak adil melalui
yang terlibat, kontrak
kurangnya
pengalaman
menerapkan
PPP, dan lain-
lain
12
7 Evaluating the Risks of Darrin Pemerintah Menganalisis karakteristik dari Studi Kasus Skema PPP
Public Private Grimsey menerapkan risiko dari investasi dan dibangun
Partnerships for dan PPP dalam skema PPP infrastruktur, Analytical berdasarkan
Infrastructure Projects Mervyn pembangunan model struktur Method transfer risiko dari
K. Lewis, infrastruktur PPP, evaluasi pihak pemerintah
(2002) publik. Setiap risiko, dan transfer kepada pihak
skema PPP risiko pada skema swasta. Agar
memiliki risiko PPP proyek PPP sukses,
yang berbeda- pembagian risiko
beda harus adil kepada
pihak-pihak yang
terlibat
8 Framework for Rachna Menstrukturisas Mengembangka Elemen-elemen Metode Pembentukan
Structuring Public Gangwar i PPP pada n kerangka sistem kereta, Eksperiment entitas-entitas
Private Partnerships in dan G. kereta sulit. kerja untuk kerangka kerja al Kualitatif merupakan salah
Railways Raghura Skema PPP menstrukturisas PPP, dan satu faktor penting
m (2014) pada berbagai i PPP dengan strukturisasi PPP dalam menentukan
proyek kereta menguraikan keberhasilan PPP
tidak sistem kereta karena menentukan
menghasilkan menjadi 40 lingkup kerja dari
kelayakan elemen pihak-pihak
finansial, swasta.
sehingga Pembentukan
memerlukan entitas ini harus
subsidi dari didasarkan pada
pemerintah. prinsip lingkup
ekonomi,
transparansi, dan
13
kompetisi
9 The Steps for Successful Louis E. Tidak semua Membuat Tipe-tipe LCC, Analogous Tahapan untuk
Life Cycle Cost Analysis Greene orang berhasil tahapan- yaitu Provisioning System dan analsis LCC
dan melakukan tahapan analisis Analysis, Cost Parametric dengan benar, yaitu
Barbara perhitungan LCC agar Benefit Analysis, Cost menentukan tujuan
L. Shaw analisis life menghasilkan LCC Estimate for Estimating analisis LCC,
(1990) cycle cost. Dari analisis LCC Source Selection, Models mendefinisikan dan
berbagai yang benar Repair Level membatasi lingkup
publikasi yang Analysis, Trade sistem, memilih
menjelaskan Studies, LCC metode estimasi
mengenai Estimate, yang tepat,
metode analisis Maintenance memasukkan data
LCC, hasil Concept Analysis, kedalam metode,
analisis tersebut Cost Effectiveness memeriksa input
masih jauh dari Analysis, dan output,
output yang Comparative melakukan analsis
seharusnya Analysis, Tahapan sensitivtas dan
Analisis LCC penilaian risiko,
merumuskan hasil
dari analisis LCC,
menuliskan hasil
analisis LCC,
mempresentasikan
analisis LCC untuk
dievaluasi, dan
memperbaiki dasar
analisis LCC.
10 Alternative Transit Wann- Perkembangan Membuat lingkungan Studi Kasus, Kriteria evaluasi
14
Oriented Development Ming kota tidak kriteria evaluasi berkelanjutan, metode fuzzy TOD berkaitan
Evaluation in Sustainable Wey, terkontrol, TOD melalui kesetaraan sosial, delphi, studi dengan prinsip
Built Environment Heng seperti hubungan efisiensi ekonomi, empiris dan transportasi
Planning Zhang, meningkatnya transportasi model desain, dan analisis berkelanjutan,
Yu-Jie jumlah dengan tata kriteria evaluasi dimana kriteria ini
Chang penduduk, guna lahan TOD dapat menjadi
(2016) urbanisasi, berdasarkan pertimbangan
kepadatan prinsip dalam perencanaan
tinggi, dan transportasi dan sebagai
urban sprawl berkelanjutan evaluasi penerapan
memberikan TOD pada wilayah
dampak buruk,
seperti
permasalahan
hubungan tata
guna lahan dan
transportasi,
meningkatnya
kemacetan, serta
meningkatnya
polusi udara
11 LVC Finance for Francesc Nilai investasi Salah satu cara Aksesibilitas, nilai Analytical Terdapat 3 buah
Transport Accessibility a Medda untuk yang dapat lahan, investasi Method model LVC yang
(2012) pengembangan dipergunakan transportasi, dapat dipergunakan
transportasi untuk membuat skema untuk
umum dinilai investor pembiayaan meningkatkan
sangatlah tinggi berinvestasi aksesibilitas daerah
sehingga secara yakin melalui investasi
15
menurunkan pada industri dalam industri

minat investor transportasi transportasi umum.
untuk umum adalah Ketiga model
berinvestasi di LVC. Sehingga, tersebut adalah
bidang ini. Hal jurnal ini Betterment Tax,
tersebut bertujuan untuk AIC, dan Joint
menyebabkan memberikan Development.
menurunnya keyakinan yang Ketiganya memliki
aksesibilitas lebih lagi pada keunggulan dan
suatu daerah mekanisme kekurangannya
dan financial masing-masing yg
meningkatnya recovery LVC disesuaikan dengan
pengguna ini. situasional daerah
kendaraan pengembangan
pribadi
12 PPPs for Transit Chris Pengembangan Membuat 4 Pembiayaan Analytical Pada model A,
Oriented Development - 4 Hale TOD model potensial finansial, Method pemerintah
Options (2008) melibatkan PPP untuk kerjasama, mengontrol proyek
peran proyek manajemen, melalui
pemerintah dan pengembangan risiko, kepemilikan saham
swasta. TOD penghargaan, yang tinggi. Pada
Kerangka kerja model PPP model B, swasta
PPP untuk TOD memiliki saham
saat ini tidak yang paling tinggi,
optimal, sehingga
sehingga berwenang untuk
diperlukan mengontrol proyek.
strukturisasi Pada model C,
16
PPP yang dapat peran swasta

secara efektif terbatas oleh
menyeimbangka kontrak. Dan di
n peran model D, swasta
pemerintah dan bertanggungjawab
swasta secara besar dalam
mengembangkan
TOD dan
pemerintah tidak
terlibat banyak
13 Land Value Capture to Shishir Pembangunan Menilai Fungsi bangunan Studi Kasus Pendapatan
Fund Public Matur, sistem kemampuan yang dibangun di pemerintah yang
Transportation Adam transportasi pembiayaan kawasan tersebut dihasilkan dari
Infrastructure:Examinati Smith umum LVC tipe Joint serta kontrak Joint Development
on of Joint Development (2013) dilakukan untuk Development sharing antara dengan Lease Land
Projects Revenue merevitalisasi untuk pemerintah dan bervariasi di setiap
perkotaan dan membiayai swasta tempat studi kasus.
mendukung kereta Dari seluruh fungsi
pembangunan bangunan, real
berkelanjutan. estate paling
Namun, Hasil berdampak pada
studi di pendapatan. Dan,
Amerika kontrak perjanjian
menunjukkan antara pemerintah
bahwa dan swasta sangat
perusahaan mempengaruhi
perkeretaapain pendapatan
mengalami tersebut.
17
tekanan fiskal,
sehingga hampir
semua
perusahaan
tersebut
menaikkan
harga tiket dan
memotong
layanan kereta.
Jadi, diperlukan
mekanisme
pembiayaan
yang baru, yaitu
melalui LVC
Sumber: Olahan Penulis, 2018
18
Studi literatur yang dilakukan oleh penulis menghasilkan beberapa

kesimpulan, yaitu (1) investasi pada transportasi perkotaan tidak menarik karena
biaya investasi yang dibutuhkan sangat besar, sedangkan pendapatan yang didapat
tidak cukup untuk menutupi biaya pengeluaran, (2) analisis Life Cycle Cost
digunakan untuk menganalisis finansial proyek tidak hanya dari segi biaya
pembangunan tapi hingga operasional proyek, (3) pembangunan TOD muncul
untuk mendukung transportasi berkelanjutan dan mengatasi permasalahan
pengembangan kota, (4) pembangunan transportasi perkotaan berbasis TOD
dengan skema pembiayaan LVC tipe Joint Development dapat menutupi financial
gap, (5) salah satu cara kelembagaan pengembangan kawasan TOD adalah dengan
membentuk perusahaan joint venture antara pihak pemerintah dengan pihak
swasta, (6) beberapa negara dengan best practice pembangunan transportasi
perkotaan, seperti Hongkong dan Jepang, menutupi biaya investasi dan
operasional yang besar dengan memanfaatkan pendapatan dari pengembangan
properti di sekitar stasiun, (7) Kerjasama antara pihak pemerintah dan pihak
swasta dilakukan dengan adanya sharing pada biaya pembangunan, pemeliharaan,
pengoperasian, dan pendapatan, (8) pembentukan KPBU harus dibangun
berdasarkan transfer risiko yang adil antara pihak-pihak yang terlibat, serta (9)
perlu dibentuknya suatu entitas yang harus didasarkan pada prinsip lingkup
ekonomi, transparansi, dan kompetisi untuk menentukan lingkup kerja (scope)
dari pihak swasta.
19
2.2 Pengembangan Kawasan TOD pada LRT Jabodebek

2.2.1 Teori Transit Oriented Development
Di Indonesia, terutama kota-kota besar, kebutuhan akan transportasi darat
semakin meningkat seiring dengan meningkatnya jumlah penduduk. Indonesia
diproyeksikan akan mengalami bonus demografi, yang berdampak terhadap
kehidupan sosial dan ekonomi, dari tahun 2020 sampai 2036. Peningkatan jumlah
penduduk akan meningkatkan kebutuhan ekonomi, sehingga menimbulkan
permasalahan tersendiri bagi wilayah di kota-kota besar, terutama Jakarta. Jakarta
sebagai Ibukota dan pusat perekonomian negara menarik masyarakat untuk
melakukan urbanisasi ke Jakarta. Menurut data Disdukcapil DKI, pada tahun 2016
terjadi urbanisasi penduduk sebanyak 68.763 orang. Pada tahun 2017, Jakarta
tercatat memliki jumlah penduduk mencapai 10,37 juta jiwa dengan kepadatan
15.663 jiwa/km2. Selain itu, menurut BPS Transportasi DKI Jakarta, jumlah
penduduk yang tinggi tersebut juga diimbangi dengan jumlah penggunaan
kendaraan bermotor yang tinggi, dimana pada tahun 2016, baik sepeda motor dan
mobil penumpang, mencapai 16.836.597 kendaraan. Meningkatnya kepadatan
penduduk, urbanisasi, dan perkembangan kota yang tidak terkontrol memberikan
dampak negatif, seperti meningkatnya kebutuhan transportasi umum untuk
berpindah, meningkatnya volume kendaraan menyebabkan kemacetan lalu lintas,
meningkatnya polusi udara akibat peningkatan kendaraan pribadi, dan
penggunaan lahan yang berlebihan (Peiser, 1989). Berdasarkan permasalahan-
permasalahan diatas, maka pemerintah telah mencoba menerapkan pengembangan
wilayah berbasis TOD pada LRT Jabodebek.
LRT Jabodebek merupakan moda transportasi yang menghubungkan
kota-kota satelit seperti Bekasi dengan kota Jakarta. Salah satu tujuan
dibangunnya LRT Jabodebek adalah untuk mengurangi penggunaan kendaraan
bermotor yang berasal dari kota satelit menuju kota Jakarta. LRT Jabodebek
diperkirakan akan menjadi tulang punggung transportasi umum. Berdasarkan
penelitian yang dilakukan oleh (Bernard, 2018), terdapat gap pada desain TOD
Existing LRT Jabodebek dengan konsep TOD yang seharusnya. Adanya gap ini
menyebabkan TOD tidak dapat memberikan manfaat maksimal dalam
pengembangan kota berkelanjutan. Atas kondisi tersebut, dilakukan
20
pengembangan desain konsep TOD sebagai sarana untuk meningkatkan

kemampuan investor lewat potensi pendapatan dari pengembangan TOD.
Pengembangan wilayah berbasis TOD muncul akibat adanya
permasalahan pengembangan kota tidak terkontrol, urbanisasi penduduk, dan
urban sprawl. Urban Sprawl merupakan perkembangan kota yang tersebar.
Kondisi urban sprawl menunjukkan pola persebaran kepadatan yang tidak merata,
dimana suatu daerah dalam kota dapat memiliki kepadatan yang lebih tinggi
daripada daerah lainnya. Pembangunan berbasis urban sprawl dapat
menyebabkan pembangunan menjadi mahal dan tidak efisien (Peiser, 1989).
Konsep TOD sendiri merupakan suatu konsep turunan dari pembangunan
transportasi berkelanjutan dimana pengembangan TOD dapat memenuhi tujuan
dari transportasi berkelanjutan. Tujuan dari pembangunan transportasi
berkelanjutan, yaitu (1) timbulnya efisiensi ekonomi, yaitu penggunaan
transportasi seefisien mungkin dan menghasilkan dampak semaksimal mungkin
serta sebagai wadah dalam pengembangan ekonomi wilayah, (2) lingkungan
berkelanjutan, yaitu keputusan mengenai transportasi harus mempertimbangkan
dampak polusi udara, polusi suara, dan kecelakaan lalu lintas, serta (3) keadilan
sosial, yaitu transportasi harus dapat memberikan manfaat kepada seluruh orang.
TOD tidak memiliki definisi yang pasti tergantung dari penerapannya
pada tiap negara. Menurut (Wey & Chiu, 2013), TOD merupakan integrasi antara
tata guna lahan kota dengan transportasi publik, sehingga penduduk kota dapat
memenuhi seluruh kebutuhan sehari-hari melalui transportasi publik tanpa
bergantung pada penggunaan kendaraan pribadi. Selain itu, Menurut (Calthorpe,
1993), TOD adalah perumahan dengan kepadatan sedang hingga tinggi yang
dilengkapi dengan fasilitas umum, tempat kerja, retail, dan menekankan pada
pengembangan kawasan Mixed Use pada suatu titik yang strategis disekitar area
transit. Kawasan Mixed Use adalah suatu bangunan yang terdiri dari berbagai
macam fungsi bangunan, seperti hotel, mall, kantor, dll. Meskipun tidak memiliki
definisi pasti, tetapi pengembangan TOD memiliki konsep yang sama, yaitu smart
growth, urbanisme baru, dan pembangunan berkelanjutan. Prinsip dari Smart
Growth meliputi pembangunan kawasan dengan kepadatan tinggi, pembangunan
kawasan Mixed Use, pembangunan kembali kawasan lama di suatu kota,
21
membanguan ruang untuk pejalan kaki, dan penyediaan berbagai macam moda
transportasi. Urbanisme adalah karakteristik interaksi antara penduduk kota
dengan lingkungan disekitarnya. Penerapan urbanisme baru menekankan pada
diversity (keberagaman) dalam mendesain suatu kota. Dengan begitu, penerapan
TOD akan menjadi salah satu pembangunan yang mendorong pembangunan
berkelanjutan.
Salah satu Lembaga internasional, ITDP, juga mencoba mendefinisikan
konsep TOD. Menurut (Institute for Transportation and Development Policy,
2017), TOD merupakan suatu strategi pengembangan suatu kawasan yang padat
dengan tata guna lahan campuran, terdiri dari fungsi perumahan, perkantoran,
perbelanjaan, Pendidikan, kesehatan dan fasilitas sosial lainnya dengan berfokus
pada stasiun transit. ITDP juga membuat prinsip-prinsip dalam mengembangkan
kawasan TOD yang disebut TOD Standard. TOD Standard ini dapat digunakan
untuk menilai kebijakan pengembangan perencanaan dan integrasi transportasi
berkelanjutan serta tata ruang wilayah. Prinsip-prinsip tersebut, yaitu :
1) Walk (berjalan kaki)
Berjalan kaki merupakan moda transportasi yang tidak menghasilkan
polusi dan terjangkau untuk perjalanan jarak dekat. Moda ini juga
merupakan kunci dari suatu perjalanan dengan angkutan umum. Berjalan
kaki merupakan prinsip dasar dalam konsep TOD. Oleh karena itu, dalam
mengembangkan kawasan TOD, diperlukan pembangunan lingkungan
yang ramah terhadap pejalan kaki, dimana jalur pejalan kaki yang
dibangun aman, nyaman, terhubung dengan setiap bangunan, dan dapat
digunakan oleh semua orang.
2) Cycle (bersepeda)
Bersepeda merupakan moda transportasi selain berjalan kaki yang
terjangkau untuk perjalanan dekat dan menengah. Selain jalur pejalan
kaki, diperlukan juga pembangunan infrastruktur sepeda yang aman dan
nyaman untuk mendorong penggunaan sepeda dalam bertransportasi.
Infrastruktur tersebut meliputi pembangunan tempat parkir sepeda dan
tempat penyimpanan sepeda pada titik-titik tertentu.
22
3) Connect (menghubungkan)
Jalur pejalan kaki yang dibangun harus singkat dan terhubung dengan
jaringan jalan-jalan yang padat diantara blok-blok kecil yang permeabel.
Hal ini dilakukan untuk memberikan aksesibilitas kemudahan bagi pejalan
kaki, dimana pejalan kaki tidak perlu jalan memutar dari stasiun transit
atau tempat tertentu untuk sampai ke tujuan.
4) Transit (angkutan umum)
Angkutan umum merupakan tulang punggung dalam pengembangan
kawasan TOD. Hal ini dikarenakan angkutan umum berperan dalam
menghubungkan berbagai wilayah yang tidak dapat dijangkau dengan
berjalan kaki. Selain itu, penggunaan angkutan umum dapat mengurangi
penggunaan kendaraan pribadi dan polusi udara. Oleh karena itu, angkutan
umum yang dibangun harus berkualitas dan dapat diakses oleh pejalan
kaki.
5) Mix (pembauran)
Pengembangan kawasan TOD dengan konsep Mix yaitu pembangunan
suatu bangunan dengan pemanfaatan dan peruntukkan tata guna lahan
yang berbeda-beda, meliputi perumahan, komersial, hotel, perkantoran,
dan fasilitas umum. Adanya konsep Mix yang seimbang dalam suatu
wilayah, yaitu antara fungsi tata guna lahan dengan aktivitas yang
dilakukan masyarakat, dapat meningkatkan bangkitan perjalanan
(ridership). Prinsip dalam pengembangan ini yaitu adanya penyediaan
kawasan perumahan yang seimbang dengan tata guna lahan dan tingkat
penghasilan masyarakat.
6) Densify (memadatkan)
Salah satu prinsip pengembangan kawasan TOD adalah membangun
kawasan secara vertikal, rapat, padat, dan tidak tersebar (sprawl). Kota
dengan tingkat kepadatan tinggi dan berorientasi pada angkutan umum
akan mendukung tersedianya layanan dengan kualitas, frekuensi, dan
konektivitas yang tinggi, sehingga dapat mendorong peningkatan
pendapatan dan perekonomian wilayah.
23
7) Compact (merapatkan)
Untuk membangun kawasan yang padat, maka diperlukan tata ruang yang
rapat dimana setiap aktivitas saling berdekatan. Adanya penerapan prinsip
ini dapat menghasilkan integrasi tata ruang (spasial) antara pejalan kaki
dan pesepeda dengan angkutan umum.
8) Shift (beralih)
Apabila pembangunan kawasan TOD telah sesuai dengan prinsip yang
telah dijelaskan sebelumnya, maka dapat meningkatkan ketertarikan
masyarakat untuk menggunakan angkutan umum dan beralih dari
kendaraan bermotor.
Dengan diterapkannya konseptual TOD pada LRT Jabodebek,
diharapkan dapat memberikan beberapa manfaat. Adapun, manfaat-manfaat
tersebut, yaitu:
1) Mencegah terjadinya urban sprawl dengan mengontrol pertumbuhan
penduduk (Wey & Chiu, 2013)
2) Mengurangi penggunaan kendaraan bermotor (Wey & Chiu, 2013)
3) Mengurangi emisi karbon yang menjadi penyebab dalam polusi udara,
sehingga mendukung lingkungan yang berkelanjutan (Tiwari, Cervero, &
Schipper, 2011)
4) Mendukung finansial yang berkelanjutan. Hal ini terjadi dikarenakan
beberapa faktor, seperti :
- Aksesibilitas yang baik akibat pembangunan kota disekitar fasilitas
transportasi (La Greca, Barbarossa, Ignaccolo, Inturri, & Martinico, 2011).
Adanya aksesibilitas yang baik akan menarik masyarakat untuk
menggunakan kereta dibandingkan kendaraan pribadi. Peningkatan
pengguna kereta ini akan berdampak pada meningkatnya pendapatan
layanan kereta (World Resources Institute Ross Centre for Sustainable
Cities, 2018).
- Adanya kenaikan nilai properti disekitar fasilitas transportasi juga
menjadi potensi pendapatan bagi pemerintah, dimana pendapatan-
pendapatan ini dapat digunakan untuk menutupi biaya pembangunan
24
proyek dan menyediakan biaya untuk mengoperasikan proyek (World

Resources Institute Ross Centre for Sustainable Cities, 2018).
2.2.2 Desain Konseptual TOD pada LRT Jabodebek

Proses pembangunan transportasi LRT Jabodebek dibagi menjadi 2 tahap
dengan panjang total lintasan kereta sebesar 83.6 km dan dengan nilai investasi
sebesar Rp. 23 Trilliun. Berikut tahap pembangunan LRT Jabodebek :
1) Tahap 1, meliputi lintas layanan Cawang-Cibubur dengan panjang lintasan
14,5 km, lintas layanan Cawang-Kuningan-Dukuh Atas dengan panjang
lintasan 11,5 km, dan lintas layanan Cawang-Bekasi Timur dengan
panjang lintasan 18,5 km. Pada lintas layanan Cawang-Cibubur akan
melalui 4 stasiun. Pada lintas layanan Cawang-Kuningan-Dukuh Atas
akan melalui 7 stasiun. Dan, pada lintas layanan Cawang-Bekasi Timur
akan melalui 7 stasiun.
2) Tahap 2, meliputi lintas layanan Cibubur-Bogor dengan panjang lintasan
25 km, lintas layanan Dukuh Atas-Palmerah-Senayan dengan panjang
lintasan 7,8 km, dan lintas layanan Palmerah-Bogor dengan panjang
lintasan 5,7 km.
25
Gambar 2.2 Rute LRT Jabodebek

Sumber: (Ibrahim, 2018)
Dari hasil penelitian (Ibrahim, 2018) dibuat suatu desain konseptual TOD
pada LRT Jabodebek. Pengembangan desain dilakukan dengan melakukan
benchmarking terhadap beberapa kawasan di negara lain yang telah menerapkan
TOD untuk mendapatkan komponen-komponen yang berpengaruh dalam
pengembangan desain. Adapun kawasan yang dijadikan benchmark, yaitu :
1) Union Square di Kowloon, Hongkong
2) Namba Parks di Osaka, Jepang
3) D’Cube City di Seoul, Korea Selatan
Variabel-variabel yang digunakan pada penelitian sebelumya, yaitu dapat
dilihat pada tabel dibawah ini.
Tabel 2.2 Variabel Penelitian

Variabel Tetap Variabel Bebas
GFA
Kepadatan (Density)
FAR
Residensial
Keberagaman (Diversity)
Kantor
26
Variabel Tetap Variabel Bebas

Hotel
Retail / Komersial
Wisata
Konfigurasi Bangunan
Desain (Design)
Konfigurasi Pengembangan
Aksesibilitas (Destination Konfigurasi Bangunan
Accessibility) Konfigurasi Pengembangan
Konfigurasi Bangunan
Jarak (Distance to Transit)
Konfigurasi Pengembangan
Pola Transportasi
Lingkungan
Konsep Bangunan Hijau
Variabel-variabel diatas digunakan sebagai acuan untuk menilai dan

mengembangkan desain kawasan TOD. Untuk mengembangkan desain
berdasarkan variabel kepadatan, parameter-parameter yang digunakan adalah
KDB dan KLB. Kedua parameter ini menunjukkan tingkat efisiensi dari
penggunaan lahan. KLB menunjukkan sebesar besar jumlah luas lantai yang dapat
dibangun. Semakin tinggi KLB nya, maka semakin besar luas lantai bangunan dan
semakin tinggi juga lantainya. Sedangkan, BCR menunjukkan luas lantai dasar
yang dapat dibangun pada luas lahan yang ada. Variabel selanjutnya adalah
keberagaman. Yang dimaksud dengan keberagaman adalah pembangunan
kawasan TOD berorientasi Mixed Use. Pembangunan Mixed Use ini dilakukan
untuk memenuhi berbagai kebutuhan masyarakat dalam jarak yang terjangkau.
Variabel desain menunjukkan pembangunan infrastruktur yang mendukung
pejalan kaki, meliputi adanya perkerasan dengan permukaan yang halus, nyaman,
jalur terkoneksi, dan jalur yang tidak banyak belokan. Selanjutnya adalah variabel
aksesibilitas. Variabel ini dapat terpenuhi apabila variabel desain juga terpenuhi.
Dengan adanya desain yang baik, maka aksesibilitas bagian-bagian
pengembangan juga dapat meningkat. Variabel jarak menunjukkan jarak dari
stasiun transit ke tempat tujuan. Setiap pengembangan kawasan TOD di berbagai
tempat memiliki desain jarak yang berbeda-beda. Secara singkat, indikator
27
pengembangan kawasan TOD yang digunakan pada penelitian sebelumnya yang

didapat dari benchmarking dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Tabel 2.3 Indikator Karakteristik TOD

Kepadatan KLB diatas 6,57
KDB diatas 80%
Keberagaman Lebih dari 5 fungsi bangunan tapi tidak terbatas
pada residensial, hotel, kantor, retail, dan lain-
lain
Desain Adanya jalur pejalan kaki
Jalur pejalan kaki terlindungi
Akses langsung stasiun ke daerah pengembangan
Bagian pengembangan yang saling terhubung
Aksesibilitas Adanya area sirkulasi yang menghubungkan
seluruh bagian pengembangan
Area sirkulasi bersifat umum
Jarak Jarak aktual tidak terlalu jauh menyimpang dari
jarak radius pengembangan
Sumber : (Ibrahim, 2018)
Setelah melakukan analisis fungsi dan penyesuaian desain terhadap

model pengembangan TOD di negara lain, maka didapatkan desain TOD pada
keempat stasiun LRT Jabodebek
1) Desain Konseptual TOD pada Stasiun Bekasi Timur
Dari hasil benchmarking, pengembangan desain TOD pada stasiun Bekasi
Timur berdasarkan menghasilkan beberapa penyesuaian, seperti mengubah
KDB dari 20% menjadi 90%, mengubah KLB dari 3,56 menjadi 7,15,
serta menambahkan beberapa fungsi bangunan, yaitu hotel dan kantor.
Peningkatan KDB dan KLB menghasilkan luasan bangunan yang lebih
besar dari desain TOD eksisting. Hasil pengembangan desain TOD dapat
28
Tabel 2.4 Desain TOD Stasiun Bekasi Timur

Stasiun Bekasi Timur Luas (m2)
Luas Lahan 50.000
Luas Bangunan 45.000
Luas Lantai (GFA) 357.500
KDB 90%
KLB 7,15
Residensial 162.000
Perkantoran 65.000
Hotel 40.500
Komersial 45.000
Lain – lain 45.000
Sumber : (Ibrahim, 2018)
Setelah mendapatkan luas masing-masing fungsi bangunan, dilakukan juga

pengaturan terhadap penempatan fungsi bangunan. Pengaturan ini
didasarkan dari hasil benchmarking. Penempatan fungsi bangunan
menghasilkan fungsi bangunan apartemen, hotel, dan kantor ditempatkan
diatas bangunan retail. Adapun, bangunan retail ini diletakkan diatas
bangunan park and ride. Park and Ride merupakan fasilitas yang
disediakan sebagai akses menuju bangunan dan sebagau tempat parkir
bagi kendaraan pribadi. Berikut ini komposisi tata guna lahan yang
dihasilkan penelitian sebelumnya.
29
Gambar 2.3 Komposisi Tata Guna Lahan Stasiun Bekasi Timur

Selain itu, dari hasil benchmarking, penelitian sebelumnya juga
menempatkan seluruh bangunan tersebut berdekatan dengan stasiun transit
dengan tujuan untuk memudahkan masyarakat berjalan dari stasiun transit
menuju tempat tujuan atau sebaliknya. Konfigurasi jarak menghasilkan
bahwa daerah tangkapan atau radius dari TOD untuk stasiun Bekasi Timur
sebesar 200 meter dari stasiun.
Gambar 2.4 Konfigurasi Jarak Stasiun Bekasi Timur

2) Desain Konseptual TOD pada Stasiun Cibubur
30
Pengembangan desain TOD pada Stasiun Cibubur menghasilkan beberapa

penyesuaian dan penambahan fungsi bangunan. Penyesuaian yang
dilakukan adalah dengan meningkatkan KDB menjadi 87% dan
meningkatkan KLB menjadi 7,02. Dengan dilakukannya peningkatan 2 hal
tersebut, maka akan terjadi peningkatan luas bangunan dan luas lantai
bangunan. Adanya peningkatan ini digunakan memberikan tambahan
fungsi bangunan, seperti adanya tambahan fungsi bangunan kantor, hotel,
dan park and ride, serta penambahan luas apartemen. Hasil pengembangan
desain TOD dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Tabel 2.5 Desain TOD Stasiun Cibubur

Stasiun Cibubur Luas (m2)
Luas Lahan 14.075
KDB 87%
KLB 7,02
Residensial 45.360
Perkantoran 18.000
Hotel 10.800
Komersial 12.300
Pada desain TOD eksisting, penelitian sebelumnya menemukan bahwa
fungsi bangunan hanya terdiri dari residensial dan komersial, dimana
fungsi bangunan tersebut bersifat tersebar dan tidak kompak. Oleh karena
itu, dilakukan konfigurasi tata letak fungsi bangunan berdasarkan hasil
benchmarking. Penempatan fungsi bangunan menghasilkan fungsi
bangunan apartemen, hotel, dan kantor berada diatas bangunan retail.
Adapun, hotel diletakkan diatas bangunan perkantoran. Sedangkan,
bangunan retail berada diatas park and ride yang berfungsi sebagai akses
dan tempat parkir. Berikut ini hasil desain komposisi tata guna lahan pada
stasiun Cibubur yang dilakukan penelitian sebelumnya.
31
Gambar 2.5 Komposisi Tata Guna Lahan Stasiun Cibubur

Selain itu, dari hasil benchmarking, ditempatkannya seluruh bangunan

tersebut berdekatan dengan stasiun transit dengan tujuan untuk
memudahkan masyarakat berjalan dari stasiun transit menuju tempat
tujuan atau sebaliknya. Konfigurasi jarak menghasilkan bahwa daerah
tangkapan atau radius dari TOD untuk stasiun Cibubur sebesar 200 meter
dari stasiun.
Gambar 2.6 Konfigurasi Jarak Stasiun Cibubur

3) Desain Konseptual TOD pada Stasiun Ciracas
32
Hasil pengembangan desain TOD pada stasiun Ciracas sama seperti pada
stasiun diatas, yaitu adanya penyesuaian, pembangunan kawasan Mixed
Use secara vertikal, dan penambahan fungsi bangunan. Penyesuaian
dilakukan dengan mengubah KDB menjadi 89% dan juga mengubah KLB
menjadi 6,27. Dengan begitu, luas bangunan dan luas lantai bangunan di
kawasan TOD akan meningkat. Berikut hasil pengembangan desain TOD
pada stasiun Ciracas.
Tabel 2.6 Desain TOD Stasiun Ciracas
Stasiun Ciracas Luas (m2)
Luas Lahan 122.678
KDB 89%
KLB 6,27
Residensial 233.280
Perkantoran 127.500
Hotel 80.000
Komersial 219.000
Pada desain TOD eksisting, ditemukan bahwa fungsi bangunan hanya

terdiri kawasan residensial, retail, dan lain-lain. Dilakukan penambahan
fungsi bangunan menjadi apartemen, retail, hotel, kantor, serta park and
ride. Hasil pengembangan desain TOD juga menghasilkan adanya
jembatan yang menghubungkan antara kawasan pengembangan satu
dengan kawasan pengembangan lain. Hal ini dikarenakan kawasan
pengembangan terpisah oleh jalan tol. Berikut ini hasil desain komposisi
tata guna lahan pada stasiun Ciracas.
33
Gambar 2.7 Komposisi Tata Guna Lahan Stasiun Ciracas

Selain itu, dilakukan tata ulang penempatan seluruh bangunan tersebut,
dimana penempatan dilakukan atas dasar kedekatan bangunan dengan
stasiun transit. Hal ini dilakukan untuk memudahkan aksesibilitas
masyarakat. Konfigurasi jarak menghasilkan bahwa daerah tangkapan atau
radius dari TOD untuk stasiun Ciracas sebesar 400 meter dari stasiun.
Gambar 2.8 Gambar konfigurasi jarak stasiun Ciracas

34
4) Desain Konseptual TOD pada Stasiun Jaticempaka

Pengembangan kawasan TOD pada stasiun Jaticempaka dilakukan pada
lahan seluas 53.574 m2 dengan adanya penyesuaian, desain bangunan
dibangun secara vertikal untuk meningkatkan kepadatan bangunan, serta
penambahan fungsi bangunan. Desain ini dihasilkan dengan meningkatkan
KDB menjadi 89% dan meningkatkan KLB menjadi 7,29. Untuk lebih
jelasnya, desain pengembangan TOD pada stasiun Jaticempaka dapat
Tabel 2.7 Desain TOD Stasiun Jaticempaka

Stasiun Jaticempaka Luas (m2)
Luas Lahan 53.574
KDB 89%
KLB 7,29
Residensial 171.481
Perkantoran 69.678
Hotel 46.867
Komersial 85.992
Setelah mendapatkan peningkatan luas bangunan, dilakukan penambahan

fungsi bangunan dari yang sebelumnya hanya terdiri dari kawasan
residensial, retail, dan lain-lain menjadi beberapa fungsi bangunan yaitu
residensial, perkantoran, hotel, komersial, dan theme park. Berikut ini
merupakan desain komposisi tata guna lahan dari stasiun Jaticempaka.
35
Gambar 2.9 Komposisi Tata Guna Lahan Stasiun Jaticempaka

Pada stasiun ini, dilakukan konfigurasi penempatan seluruh bangunan

yang ada, dimana konfigurasi penempatan dilakukan atas dasar jarak dari
bangunan dengan stasiun transit. Hal ini dilakukan untuk memudahkan
aksesibilitas masyarakat. Konfigurasi ini menghasilkan bahwa daerah
tangkapan atau radius dari TOD untuk stasiun Jaticempaka sebesar 200
meter dari stasiun.
Gambar 2.10 Gambar konfigurasi jarak stasiun Jaticempaka

36
2.3 Analisis Pendapatan

2.3.1 Konsep Sistem Dinamik
Awalnya, sistem dinamik diperkenalkan oleh JW Forrester pada tahun
1950 di MIT Amerika Serikat untuk mempelajari dinamika industry. Sistem
Dinamik merupakan metode untuk meningkatkan pembelajaran dalam sistem
yang kompleks (Sterman, 2000). Lebih lanjut, sistem dinamik merupakan suatu
metode untuk mempelajari perubahan perilaku waktu dari sistem yang kompleks,
sehingga dapat digunakan untuk memecahkan berbagai macam masalah. Prinsip
dari sistem dinamik yaitu memberikan pemahaman mengenai bagaimana setiap
unsur dalam suatu sistem saling berinteraksi, memberikan hasil kinerja sistem
yang optimal, dan memprediksi kinerja sistem di masa depan (Soesilo, Unggul, &
Wahyudi, Pelatihan Simulasi Komputer Pendekatan System Dinamics, 2004).
Seperti yang telah dijelaskan diatas, bahwa setiap unsur saling
berinteraksi. Terdapat beberapa hal yang mempengaruhi hubungan tersebut, yaitu.
1) Hubungan Casual
Hubungan Casual menunjukkan adanya hubungan sebab-akibat diantara
variabel-variabel sehingga membentuk struktur umpan-balik.
2) Stock dan Flow
Stock menunjukkan kondisi suatu sistem setiap waktu. Sedangkan, Flow
menunjukkan proses dan alasan suatu keputusan dibuat berdasarkan
informasi dalam sistem
3) Delay
Delay merupakan suatu keterlambatan yang mengganggu sistem
4) Non Linier
2.3.2 Model Sistem Dinamik

Masalah-masalah yang dapat dimodelkan oleh sistem dinamik yaitu suatu
masalah yang berubah terhadap waktu dan memiliki setidaknya satu struktur
umpan-balik. Menurut (Sterman, 2000), terdapat prinsip-prinsip dalam membuat
model sistem dinamik, yaitu :
1) Membedakan keadaan sebenarnya dengan keadaan yang diinginkan
2) Stock dan Flow di keadaan sebenarnya dapat dimasukkan dalam model
3) Membedakan flow yang berbeda ketika memasukkannya ke model
37
4) Dalam menghasilkan keputusan, harus menggunakan informasi yang

benar-benar tersedia
5) Struktur membuat keputusan harus sesuai dengan keadaan sebenarnya
6) Model yang dibuat harus kokoh
Menurut (Soesilo, Modul Pelatihan System Dinamic, 2016), untuk
membuat model sistem dinamik dapat melalui 6 tahapan, yaitu tahap
mendefinisikan masalah, membuat batasan, variabel dan referensi, membuat
model, formulasi model, dan simulasi model.
Tahapan yang pertama adalah mendefinisikan masalah. Pada tahapan ini,
masalah didefinisikan seperti menyelidiki alasan terjadinya masalah tersebut.
Adapun, masalah yang didefinisikan ini harus sesuai dengan tujuan model dan
didasarkan pada batasan model dan rencana waktu kedepannya.
Tahapan yang kedua adalah membuat batasan untuk model dengan cara
membuat diagram. Adapun, diagram ini dibuat dengan cara menentukan variabel-
variabel yang dimasukkan dan kategorinya.
Tahapan selanjutnya adalah membuat referensi berdasarkan variabel-
variabel terkait, sehingga nantinya akan tergambar dengan jelas seluruh variabel
yang telah didefinisikan terhadap waktu. Tahapan ini dilakukan untuk mengontrol
permodelan dan variabel terkait apabila terdapat masalah ketika melakukan
simulasi model. Referensi ini dapat dibuat dengan cara menggambarkan perilaku
variabel berdasarkan pemikiran dan data historis permodelan.
Setelah seluruh sistem diekspresikan, maka tahapan selanjutnya adalah
memasukkannya ke dalam model untuk dijabarkan. Model ini disebut juga simpal
kausul atau Causal Loop Diagram (CLD). CLD merupakan suatu diagram atau
gambar yang menunjukkan hubungan sebab-akibat. Di dalam gambar, ekor panah
menunjukkan sebab, sedangkan ujung kepala panah menunjukkan akibat. Menurut
(Soesilo, 2016), diagram CLD menjelaskan struktur umpan balik dari sistem yang
mendefinisikan variabel-variabel, hubungan antar variabel, hubungan sebab-
akibat, dan perilaku lup. Terdapat 2 jenis hubungan sebab-akibat (causal), yaitu
hubungan causal positif dan hubungan causal negative. Selain itu, terdapat juga 2
jenis struktur umpan balik, yaitu umpan balik positif dan umpan balik negatif.
Setelah diagram CLD dibuat, maka dibuat suatu model komputer yaitu Stock Flow
38
Diagram (SFD) Terdapat 2 variabel yang dibutuhkan untuk membuat SFD, yaitu
variabel stock dan variabel flow. Variabel stock ditetapkan berdasarkan
identifikasi variabel pada CLD. Variabel flow ditetapkan berdasarkan laju stock
terhadap waktu.
Tahapan yang kelima adalah membentuk formulasi model. Formulasi
model ini dapat dibuat dengan cara membuat estimasi parameter, aturan
keputusan, spesifikasi struktur, dan uji konsistensi. Contoh CLD dapat dilihat
pada gambar dibawah ini.
Gambar 2.11 Diagram Casual Loop Diagram

Sumber: (Abdelkafi & Tauscher, 2015)
Tahapan yang terakhir adalah melakukan simulasi model. Untuk

membuat simulasi model, maka faktor kebijakan harus dimasukkan ke dalam
model yang telah dibuat sebelumnya. Apabila kebijakan ini berubah, maka dapat
mempengaruhi variabel-variabel, sehingga kinerja sistem juga terpengaruh.
Adanya simulasi model, maka kita dapat mengetahui perilaku dari suatu proses
yang terjadi di dalam suatu sistem dan memprediksi perilaku tersebut di masa
yang akan datang.
2.4 Analisis Life Cycle Cost

2.4.1 Konsep Life Cycle Cost (LCC)
LCC didefinisikan sebagai suatu metode ekonomi dalam mengevaluasi
proyek atas semua biaya yang timbul mulai dari tahap pengelolaan,
39
pengoperasian, pemeliharaan, dan pembuangan suatu komponen dari sebuah

proyek, dimana hal ini dijadikan pertimbangan yang begitu penting untuk
mengambil suatu keputusan (Fuller, K, & Stephen, 1996). LCC menggunakan
metode Annual Worth atau Present Worth untuk mengevaluasi seluruh biaya
pengeluaran yang ada selama siklus hidup dari satu atau lebih proyek. Perhitungan
dilakukan selama siklus hidup proyek dimulai dari tahap konseptual, tahap desain
dan pengembangan, tahap pengoperasian, hingga tahap pembuangan (Blank &
Tarquin, 2011). Beberapa hal yang harus diperhatikan ketika menghitung
komponen biaya yaitu suku bunga dan inflasi.
Pada kasus skema pembiayaan, komponen revenue (pendapatan)
dimasukkan dalam perhitungan. Hal ini dilakukan karena konsep TOD yang
dikembangkan akan menghasilkan revenue dan juga untuk mengetahui pembagian
revenue antara pihak pemerintah dengan pihak swasta. Komponen-komponen
yang ada dalam analisa LCC, yaitu :
1) Initial Cost (Biaya Awal)
Biaya Awal merupakan biaya konstruksi proyek, meliputi biaya
dalam mendesain proyek hingga biaya dalam melaksanakan
konstruksi proyek.
2) Maintenance and Operation Cost (Biaya Penggunaan)
Biaya Penggunaan adalah biaya yang dikeluarkan untuk memelihara
dan mengoperasikan proyek selama umur proyek berlangsung.
Komponen dalam biaya penggunaan, seperti biaya pemeliharaan,
biaya listrik, biaya pekerja, dll.
3) Revenue (Biaya Pendapatan)
Biaya pendapatan adalah biaya yang dihasilkan dari penjualan produk
proyek.
2.4.2 Konsep Internal Rate of Return

Setelah mengetahui seluruh komponen biaya melalui analisa LCC,
Internal Rate of Return (IRR) dapat dihitung untuk menentukan apakah suatu
proyek layak secara finansial atau tidak. IRR merupakan tingkat suku bunga yang
harus dicapai pada biaya investasi yang telah dikeluarkan, sehingga pembayaran
40
terakhir akan membawa neraca kembali ke 0. IRR dapat dihitung dengan

menggunakan rumus :
𝑁𝑃𝑉1
𝑖1 + (𝑖 − 𝑖1 ) = 𝐼𝑅𝑅
(𝑁𝑃𝑉1 − 𝑁𝑃𝑉2 ) 2
Dimana:
- 𝑖1 = tingkat diskonto yang menghasilkan NPV positif
- 𝑖2 = tingkat diskonto yang menghasilkan NPV negative
- 𝑁𝑃𝑉1 = NPV bernilai positif
- 𝑁𝑃𝑉2 = NPV bernilai negatif
Untuk menentukan apakah suatu proyek layak untuk diinvestasikan atau
tidak adalah dengan membandingkan nilai IRR yang didapat dengan Minimum
Attractive Rate of Return (MARR) dan Weighted Average Cost of Capital
(WACC).
MARR adalah tingkat suku bunga yang ditetapkan oleh suatu perusahaan
untuk mengevaluasi dan menyeleksi alternatif-alternatif proyek.Nilai MARR
ditentukan oleh pihak manajemen suatu perusahaan dengan mempertimbangkan
berbagai faktor, seperti ketersediaan dan sumber dana perusahaan untuk
melakukan investasi, biaya kesempatan yang hilang akibat melakukan investasi di
suatu proyek, serta risiko dalam melakukan investasi.
Untuk membiayai suatu proyek, suatu perusahaan biasanya
menggunakan debt (utang) dan equity (ekuitas) sebagai biaya modal. WACC
adalah perhitungan cost of capital yang melibatkan rasio utang dan ekuitas
perusahaan. Nilai WACC ini menunjukkan tingkat suku bunga minimum yang
diharapkan dari investasi yang dilakukan. Berdasarkan pengertian diatas, maka
keputusan untuk menentukan apakah suatu proyek layak secara finansial untuk
diinvestasikan atau tidak dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Tabel 2.8 Keputusan Kelayakan Finansial

Jika Keputusan
Proyek diterima karena
IRR ≥ MARR investasi layak secara
IRR > WACC finansial
41
(menguntungkan)
Proyek tidak diterima

IRR < MARR karena investasi tidak
IRR < WACC layak secara finansial
(tidak menguntungkan)
Banyak alternatif proyek yang jika dihitung nilai IRR nya melebihi nilai
MARR yang ditetapkan, namun belum tentu suatu perusahaan memiliki modal
yang cukup untuk melakukan investasi di proyek tersebut. Oleh karena itu,
keputusan investasi tidak dapat ditentukan hanya dengan membandingkan IRR
dengan MARR saja, tetapi juga harus memperhatikan nilai WACC yang didapat.
2.4.3 Konsep Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara biaya yang
dikeluarkan dengan biaya pemasukan, dimana kedua komponen biaya tersebut
didiskontokan ke waktu sekarang. Sehingga, metode NPV ini memperhitungkan
time value of money. Metode NPV ini juga digunakan perusahaan untuk
mengukur kelayakan finansial atas investasi yang dilakukan. NPV dapat dihitung
dengan menggunakan rumus :
𝑡=𝑛
𝐵𝑡 − 𝐶𝑡𝑖
∑ = 𝑁𝑃𝑉
(1 + 𝑖)𝑡
𝑡=0
Keputusan untuk menerima atau tidaknya investasi dalam suatu proyek

berdasarkan NPV dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Tabel 2.9 Keputusan Kelayakan Finansial

Jika Keputusan
NPV > 0 Proyek diterima karena
investasi layak secara
finansial (menguntungkan)
42
Jika Keputusan
NPV < 0 Proyek tidak diterima
karena investasi tidak
layak secara finansial
(tidak menguntungkan)
NPV = 0 Proyek tidak memberikan
keuntungan maupun
kerugian, sehingga harus
menggunakan metode lain
2.5 Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU)

2.5.1 Konsep KPBU
KPBU tidak memiliki suatu konsep dan definisi yang pasti. Definisi
KPBU suatu negara berbeda dengan negara lainnya tergantung dari ketentuan
pembagian tanggung jawab antara pihak pemerintah dan pihak swasta dalam
penyediaan infrastruktur publik (Viegas, 2010). Beberapa lembaga mencoba
menjelaskan definisi dari KPBU. Menurut (DEA, 2010), KPBU merupakan
bentuk kerjasama antara kumpulan pemerintah dengan kumpulan swasta dalam
menyediakan infrastruktur publik yang bermanfaat untuk kepentingan umum
melalui investasi yang dibuat oleh suatu manajemen dan dikerjakan oleh pihak
swasta untuk jangka waktu tertentu, dimana terdapat risiko yang ditanggung oleh
pihak swasta dan pihak swasta mendapatkan pembayaran sesuai dengan
kinerjanya. Menurut (Organisation for Economic Co-operation and Develop,
2008), KPBU merupakan kerjasama antara pemerintah dan satu atau lebih pihak
swasta (biasanya sebagai operator dan penyedia dana), yang menurut pihak swasta
memberikan layanan seimbang antara layanan yang diterima oleh pemerintah dan
keuntungan yang didapat pihak swasta. Menurut (Fiscal Affairs Departement
International Monetary Fund, 2004), KPBU merupakan bentuk transfer atau
penyerahan investasi kepada pihak swasta yang biasanya dilaksanakan atau
dibiayai oleh pihak pemerintah.
Pemerintah merupakan pihak yang bertanggung jawab dalam
membangun infrastruktur publik. Terdapat berbagai permasalahan yang timbul
43
dalam pembangunan proyek infrastruktur publik, seperti (1) dibutuhkannya dana

yang sangat besar, sedangkan pemerintah tidak memiliki sumber dana yang cukup
untuk membiayai seluruh proyek infrastruktur publik dan (2) kurangnya sumber
daya yang dimiliki pemerintah. Oleh karena itu, skema KPBU dinilai sebagai
bentuk kerjasama yang menarik karena meningkatkan keterlibatan pihak swasta
dalam proyek, mendukung pertumbuhan ekonomi karena meningkatnya iklim
investasi proyek, serta menutupi financial gap tersebut. Skema KPBU ini juga
memungkinkan adanya penggabungan sumber daya dari pihak swasta dan pihak
pemerintah. Beberapa pihak swasta memiliki alat dan teknologi yang lebih
mumpuni dibandingkan pihak pemerintah. Dengan memanfaatkan hal tersebut,
maka pihak pemerintah dapat menghasilkan infrastruktur yang berkualitas. Pihak
pemerintah dapat belajar dan melakukan evaluasi dari teknologi dan inovasi yang
dimiliki pihak swasta untuk diterapkan kedepannya pada proyek-proyek
infrastruktur publik lainnya.
Terdapat beberapa model atau tipe KPBU tergantung dari hukum yang
berlaku dan jenis proyeknya. Dikutip dari (Gatti, 2013) pada buku Project
Finance in Theory and Practice, beberapa tipe KPBU tersebut, yaitu :
1) Maintenance and Operations
Pihak pemerintah, selaku kontraktor, melakukan negosiasi dengan pihak
swasta, selaku operator, terkait pengoperasian dan perawatan proyek.
2) Design-Build
Pihak pemerintah bekerja sama dengan pihak swasta dalam mendesain dan
membangun suatu proyek dengan standar yang telah ditetapkan. Apabila
pembangunan telah selesai, maka pihak pemerintah tetap memiliki proyek
tersebut dan bertanggungjawab untuk mengelolanya.
3) Turn-key
Pihak pemerintah bertangungjawab untuk membiayai proyek. Sedangkan,
pihak swasta bertugas untuk mendesain, membangun, dan mengelola
proyek untuk jangka waktu yang telah ditentukan sebelumnya (biasanya
jangka panjang). Pihak swasta dalam membangun proyek harus memenuhi
standar yang telah ditetapkan.
4) Wraparound Addition
44
Pihak swasta mendanai dan membangun suatu fasilitas tambahan pada

suatu proyek yang telah ada sebelumnya dan memiliki hak untuk
mengelola fasilitas tambahan tersebut selama jangka waktu tertentu.
5) Lease-Purchase
Pihak swasta bertanggung jawab untuk mendanai dan membangun suatu
proyek. Setelah selesai, pihak swasta menyewakan proyek tersebut kepada
pihak pemerintah dalam jangka waktu tertentu. Pihak pemerintah
diharuskan untuk membayar biaya sewa proyek. Namun, pihak pemerintah
memiliki hak untuk memiliki proyek tersebut setelah masa sewa berakhir.
6) Temporary Privatization
Sama dengan poin 4, tetapi kepemilikan proyek diserahkan oleh pihak
pemerintah kepada pihak swasta.
7) Design-Build-Operate
Pihak swasta mendesain, membangun, dan mengoperasikan proyek.
Namun, kepemilikan proyek tetap dimiliki oleh pihak pemerintah.
8) Buy/Lease-Develop-Operate
Pada tipe ini, pihak swasta menyewa atau membeli suatu fasilitas milik
pemerintah dengan tujuan untuk mengembangkannya atau
memperbaruinya. Kemudian, pihak swasta akan mengelola fasilitas
tersebut hingga jangka waktu dimana fasilitas yang dikembangkan dapat
mengembalikan biaya investasi yang telah dilakukan beserta rate of return
yang disetujui.
9) Build-Operate-Transfer
Pihak swasta membangun suatu proyek sesuai dengan standar yang
disepakati bersama pihak pemerintah. Kemudian, pihak swasta akan
mengelola proyek tersebut dalam jangka waktu tertentu dan
memberikannya kembali kepada pihak pemerintah ketika masa konsensi
telah selesai. Proyek tersebut harus dapat mengembalikan biaya investasi
yang telah dilakukan oleh pihak swasta selama masa konsensi. Pada tipe
ini, kepemilikan proyek tetap dimiliki oleh pihak pemerintah.
45
10) Build-Own-Operate-Transfer
Pihak swasta melakukan perjanjian dengan pihak pemerintah untuk
menetapkan masa konsensi kepemilikan suatu proyek. Pihak swasta
memiliki hak untuk mendesain, membangun, mengoperasikan, dan
merawat proyek tersebut. Pihak swasta bertanggung jawab dalam
membiayai proyek. Selain itu, pihak swasta juga memiliki hak untuk
menguasai pendapatan yang dihasilkan proyek tersebut. Masa konsensi
pada tipe ini biasanya cukup lama agar dapat mengembalikan biaya
investasi yang telah dilakukan beserta rate of return yang disetujui.
Setelah masa konsensi selesai, kepemilikan proyek dikembalikan kepada
pihak pemerintah.
11) Build-Own-Operate
Pihak pemerintah akan memberikan kepemilikan dan manajemen dari
suatu proyek yang ada kepada pihak swasta. Jadi, pihak swasta
bertanggung jawab dalam mendanai proyek.
Berbagai tipe KPBU telah diterapkan di berbagai negara dalam proyek
pembangunan infrastruktur dengan hasil yang berbeda-beda. Penerapan skema
KPBU tidak selalu mengalami keberhasilan. Berbagai kegagalan terjadi
dikarenakan beberapa hal, seperti luasnya risiko dan ketidakpastian pada kontrak
jangka panjang, banyaknya pihak yang terlibat, dan kurangnya pengalaman dalam
menerapkan KPBU. Dari hasil penelitian tersebut, (Zhang X. , 2005) menguraikan
bahwa terdapat 5 faktor penting yang menentukan keberhasilan skema KPBU,
yaitu:
1) Iklim Investasi yang baik
2) Alokasi risiko yang adil melalui kontrak
3) Kelayakan ekonomi
4) Pemegang konsensi dalam konsorsium kwasta merupakan pihak yang
dapat dipercaya
5) Cashflow finansial yang layak
2.5.2 KPBU di Indonesia

Berdasarkan data RPJMN 2015-2019 yang didapat dari BAPPENAS,
pembangunan infrastruktur prioritas di Indonesia membutuhkan dana yang cukup
46
besar yaitu Rp1.915 Trilliun. Sedangkan, sumber dana yang dimiliki pemerintah
(APBN dan APBD) untuk membiayai proyek infrastruktur tersebut hanya sebesar
Rp626 Trilliun. Adanya kekurangan dana pembangunan menyebabkan pemerintah
tidak dapat mengandalkan APBN dan APBD saja. Oleh karena itu, penggunaan
skema KPBU merupakan langkah yang sangat dibutuhkan untuk menutupi
financial gap tersebut. Untuk mendorong penggunaan skema KPBU di Indonesia,
pemerintah telah melakukan berbagai perbaikan pada regulasi, kebijakan insentif
fiskal, dan kelembagaan. Adapun, beberapa regulasi yang mengatur KPBU di
Indonesia, yaitu :
1) Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2010 tentang Penjaminan
Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
yang Dilakukan Melalui Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur.
2) Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
3) Peraturan Menteri PPN/BAPPENAS Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata
Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur.
4) Peraturan Kepala LKPP Nomor 19 Tahun 2015 tentang Tata Cara
Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
5) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 260 Tahun 2010 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerja Sama
Pemerintah dengan Badan Usaha.
6) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 223 Tahun 2012 tentang Pemberian
Dukungan Kelayakan atas Sebagian Biaya Konstruksi pada Proyek
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan
Infrastruktur.
7) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 265 Tahun 2015 tentang Fasilitas
dalam Rangka Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi Proyek Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
47
8) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 190 Tahun 2015 tentang Pembayaran

Ketersediaan Layanan dalam Rangka Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
Agar skema KPBU dapat diterapkan, suatu proyek infrastruktur harus
memenuhi kelayakan finansial. Dengan begitu, pihak swasta dapat tertarik untuk
ikut serta dalam pembangunan infrastruktur. Tetapi, tidak semua proyek
infrastruktur memenuhi kelayakan finansial. Sehingga, pemerintah memberikan
dukungan fiskal agar proyek infrastruktur tersebut menjadi layak secara finansial.
Beberapa skema pembiayaan fiskal dari pemerintah (Wibowo, 2016), yaitu :
1) Viability Hap Funding (VGF)
VGF merupakan pemberian dana hibah dari pemerintah untuk membiayai
sebagian biaya konstruksi proyek KPBU yang memiliki nilai minimal
Rp100 milyar. Skema VGF hanya dapat digunakan untuk proyek
infrastruktur dengan prinsip pengguna membayar. Dengan adanya
pengurangan biaya konstruksi proyek, maka dapat meningkatkan nilai IRR
proyek hingga lebih besar dari sama dengan MARR yang ditetapkan.
Skema pembiayaan VGF ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 223 Tahun 2012.
2) Hibah Sebagian Konstruksi
Hibah Sebagian Konstruksi merupakan pemberian hibah fisik dari
pemerintah, dimana pembangunan fisik tersebut menggunakan dana
APBN maupun pinjaman luar negeri. Bantuin ini biasa diterapkan pada
pembangunan jalan tol untuk mengurangi biaya investasi Badan Usaha
Jalan Tol. Salah satu contoh bantuin ini yaitu pemerintah membantu
membangun sebagian ruas jalan tol.
3) Dana Talangan Tanah
Salah satu permasalahan dalam pembangunan jalan tol adalah sulitnya
pembebasan lahan, baik dari segi sengketa tanah maupun kebutuhan biaya
pembelian tanah yang sangat mahal. Sehubungan dengan pengadaan tanah
yang mahal, pemerintah dapat memberikan bantuan berupa Dana Talangan
Tanah. Dana Talangan Tanah merupakan pemberian dana talangan secara
berkala agar tanah tersebut dapat dibebaskan sehingga konstruksi dapat
48
dilaksanakan. Apabila tol tersebut telah dioperasikan, maka penghasilan

yang didapat dari jalan tol harus digunakan untuk membayar kembali dana
talangan dari pemerintah.
4) Availability Payment
Availability Payment merupakan pembayaran secara berkala oleh pihak
PJPK kepada pihak Badan Usaha sebagai bentuk tercapainya layanan
infrastruktur yang sesuai dengan kualitas yang disepakati. Skema
Availability Payment hanya dapat berlaku pada proyek infrastruktur
dengan prinsip pengguna tidak membayar.
5) Penugasan Badan Usaha Milik Negara
Pada skema pembiayaan ini, pemerintah memberikan tugas kepada Badan
Usaha Milik Negara (BUMN) untuk melakukan percepatan pembangunan
suatu proyek infrastruktur yang layak secara ekonomi, namun tidak layak
secara finansial.
Dalam menerapkan skema KPBU di Indonesia, terdapat lembaga-
lembaga yang terlibat, baik dari tahap perencanaan hingga pelaksanaan. Menurut
Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015, beberapa subjek atau lembaga dalam
KPBU, yaitu:
Tabel 2.10 Lembaga KPBU di Indonesia

Lembaga Penjelasan
Penanggungjawab Dapat dalam bentuk Kepala Daerah/
Proyek Kerjasama BUMN/ BUMD/Kepala Kementrian.
(PJPK) PJPK memiliki peran dalam
menyelenggarakan infrastruktur
Komite Percepatan KPPIP berperan untuk mempercepat
Penyediaan Infrastruktur tahapan KPBU
Prioritas (KPPIP)
49
Lembaga Penjelasan
BAPPENAS BAPPENAS berperan pada tahap
perencanaan, penyiapan, dan transaksi.
BAPPENAS memiliki peran untuk
menyusun daftar rencana KPBU pada
tahap perencanaan serta mengawasi
proses pelaksanaan pada tahap penyiapan
dan transaksi.
PT. Penjaminan PT. PII berperan sebagai alat penjaminan
Infrastruktur Indonesia infrastruktur
(PT. PII)
PT. Sarana Multi PT. SMI berperan dalam memberikan
Infrastruktur (PT. SMI) pembiayaan kepada PJPK
Kementrian Keuangan Kementerian Keuangan berperan dalam
memberikan dukungan pemerintah,
seperti fasilitas penyiapan proyek,
dukungan kelayakan, dan penjaminan
infrastruktur
Badan Usaha Pelaksana Dapat berbentuk BUMN, BUMD,
(BUP) Perseroan Terbatas, maupun Badan
Hukum Asing. BUP ini dibentuk untuk
melaksanakan dan mengelola proyek
KPBU
Sumber: (Toyib & Nugroho, 2018)
2.5.3 KPBU di Negara Lain

2.5.3.1 Beijing No. 4 Metro Line
Pada tahun 2001, Beijing hanya mengoperasikan 54 km jalur kereta
bawah tanah. Dikarenakan kepadatan penduduk yang tinggi dan ruang yang tidak
memadai di Cina, beberapa kota di Cina seperti Beijing sejak awal abad ke 21
mulai beralih menggunakan transportasi umum untuk menyokong pertumbuhan
ekonomi dan urbanisasi. Di tahun 2001, pemerintah Cina membuat perencanaan
investasi infrastruktur untuk tahun 2002 hingga 2008. Dari perencanaan tersebut,
50
diperlukan biaya sebesar 500 Miliar RMB, dimana biaya untuk membangun jalur
kereta bawah tanah tambahan membutuhkan biaya sebesar 15,3 Miliar RMB.
Pembangunan jalur kereta bawah tanah akan menghubungkan daerah utara, yaitu
Distrik Haidan dengan daerah Selatan, yaitu Distrik Fengtai sepanjang 28 km dan
melalui 24 stasiun. Sedangkan, pemerintah hanya memiliki dana sebesar 75 Miliar
RMB untuk membiayai seluruh pembangunan infrastruktur. Oleh karena itu,
untuk mengatasi permasalahan dana, pemerintah menerapkan skema KPBU untuk
pembangunan infrastruktur salah satunya pada pembangunan Beijing No 4 Metro
Line. Dibandingkan dengan beberapa kota di negara lain, seperti Hongkong,
Seoul, Cina merupakan negara yang tergolong terlambat dalam menerapkan
skema KPBU. Kemudian, pemerintah Cina juga bergabung dengan World Trade
Organiation (WTO) dan membuka tawaran investasi untuk menarik minat
berbagai pihak. Pada tahun 2003, lembaga dewan Cina mengeluarkan beberapa
regulasi untuk mendorong pihak swasta ikut berinvestasi dalam pembangunan
infrastruktur, seperti pihak swasta akan mendapatkan pengurangan pajak, bantuan
sumber pendanaan proyek, dan keuntungan tata guna lahan.
Adapun, skema KPBU pada Beijing No 4 Metro Line dapat dilihat pada
gambar dibawah ini.
Gambar 2.12 Skema KPBU Beijing No. 4 Metro Line

Sumber: (Wang, 2005)
Proyek Beijing No. 4 Metro Line dilaksanakan dan dikelola oleh Beijing
MTR. Perusahaan Beijing MTR merupakan perusahaan joint venture dimiliki oleh
Hongkong MTR Corporation (saham 49%), Beijing Capital Group Company
51
Limited (saham 49%), dan Beijing Infrastructure Investment Company Limited

(saham 2%). Ketiga perusahaan tersebut merupakan perusahaan milik negara
(BUMN). Sebelumnya di tahun 2003, pemerintah kota Beijing melakukan
restrukturisasi organisasi menjadi 3 perusahaan yang berdiri sendiri, yaitu Beijing
Infrastructure Investment Company Limited (BIIC), Beijing Metro Construction
& Management Corporation (BMCC), dan Beijing Metro Operation Corporation
(BMOC). BIIC bertanggungjawab dalam hal pembiayaan proyek, BMCC
bertanggungjawab untuk melaksanakan konstruksi, dan BMOC memiliki tugas
untuk mengoperasikan proyek setelah masa konstruksi selesai. Selain itu,
Hongkong MTR Corporation merupakan perusahaan agensi asing yang dipilih
melalui proses tender pada tahun 2004. Regulasi di Cina mengatur bahwa investor
asing tidak boleh memiliki saham lebih dari 50% pada perusahaan joint venture.
Berdasarkan kontrak yang dibuat, pendanaan proyek dibagi menjadi 2
bagian, bagian A dan bagian B. Dari seluruh biaya konstruksi sebesar 15,3 Miliar
RMB, pendanaan pada bagian A sebesar 10,7 Miliar RMB untuk pembangunan
jalur kereta dan stasiun. Pembangunan ini dilaksanakan oleh Beijing No. 4 Beijing
Subway Line Investment Company. Sedangkan, pendanaan pada bagian B sebesar
4,6 Miliar RMB untuk pengadaan kereta, pengadaan alat-alat pendukung seperti
eskalator, mesin tiket, dan lain-lain, serta untuk pemeliharaan seluruh fasilitas
yang ada. Pada pendanaan bagian B, 30% dana berasal dari modal perusahaan
Beijing MTR dan 70% dana berasal dari pinjaman Bank PRC Cina. Perusahaan
Beijing MTR akan mengoperasikan proyek selama 30 tahun (masa konsensi) dan
mengembalikannya kepada pemerintah kota Beijing apabila masa konsensi telah
selesai.
Menurut kontrak, perusahaan Beijing MTR menerima seluruh revenue
(pendapatan) operasional, yaitu pendapatan dari tarif kereta dan iklan. Namun,
perusahaan Beijing MTR harus menanggung 4 biaya pengeluaran, yaitu biaya
pengadaan, biaya operasional dan capital improvement, biaya tahunan atas sewa
pengadaan alat, dan biaya pajak yang harus dibayarkan kepada pemerintah.
2.5.3.2 Rail Plus Property Hongkong SAR, China

Sejak tahun 1970, Hongkong menjadi pusat keuangan dan bisnis dunia
dikarenakan kondisi geografis yang menguntungkan. Adanya kondisi tersebut
52
menyebabkan terjadinya urbanisasi dan pertambahan penduduk yang tinggi. Di

tahun 2012, populasi penduduk Hongkong mencapai 7,1 juta penduduk dan
diperkirakan akan mencapai 8,6 juta penduduk di tahun 2026. Untuk mengatasi
masalah tersebut, pemerintah membuat perencanaan kota yang disebut Territorial
Development Strategies. Perencanaan ini memungkinkan Hongkong menjadi
salah satu tempat terpadat di dunia dengan 16.020 penduduk per km2 di
Hongkong Island dan 45.730 km2 di Kowloon. Melalui perencanaan ini,
pemerintah mensinergikan antara pembangunan kereta MTR dengan
pembangunan kota (properti).
Untuk melaksanakan pembangunan kereta, pada tahun 1970 pemerintah
mendirikan perusahaan MTR Corporation yang bertanggungjawab untuk
membangun, mengoperasikan, dan memelihara sistem kereta MTR. Namun,
pembangunan tersebut membutuhkan biaya yang cukup besar. Oleh karena itu,
pemerintah menerapkan skema pembiayaan yang disebut R+P Program. Konsep
dari skema ini yaitu pemerintah menyewakan lahan jalur kereta MTR dan depot
kereta MTR kepada perusahaan MTR Corporation dengan harga before rail
market untuk dikembangkan menjadi infrastruktur kereta api, seperti stasiun dan
jalurnya. Selain itu, pemerintah juga menjual hak pengembangan atas tanah
kepada MTR Corporation. Kemudian, MTR Corporation akan bekerjasama
dengan pengembang properti dengan harga after rail market untuk membangun
properti disekitar stasiun. Keuntungan ini digunakan MTR Corporation untuk
membiayai financial gap pembangunan kereta. Berikut ini skema pembiayaan hak
pengembangan yang dilakukan untuk membangun jalur kereta MTR.
Gambar 2.13 Skema Hak Pengembangan, Hongkong MTR
53
Sumber: (MTR Corporation, 2018)
Untuk skema KPBU, Pemerintah Hongkong menerapkan skema

kepemilikan (BOO) dan konsensi. Pada skema kepemilikan, pemerintah
memberikan hak kepemilikan kepada perusahaan MTR Corporation, sehingga
perusahaan tersebut bertanggungjawab untuk mendesain, membiayai,
membangun, dan mengelola infrastruktur kereta api. Adapun, pada skema
kepemilikan ini, terdapat 2 bentuk skema pembiayaan, yaitu R+P Program (Hak
Pengembangan) dan Penyertaan Modal. Pada skema konsensi, pemerintah
bertanggungjawab untuk membiayai dan membangun infrastruktur kereta api dan
perusahaan MTR Corporation akan membayar biaya konsensi selama masa
konsensi agar dapat mengelola kereta api tersebut. Berikut ini skema pembiayaan
yang diterapkan di Hongkong pada beberapa proyek.
Tabel 2.11 Skema Pembiayaan Pada 5 Proyek MTR Corporation

Proyek Panjang Jumlah Capital Financial Skema
(km) Stasiun Cost Gap Pembiayaan
(HK$) (HK$)
SIL-E 7 5 12,4 9.9 Miliar Hak
Miliar Pengembangan
KTE 2.6 2 5,3 3.3 Miliar Hak
Miliar Pengembangan
WIL 3 3 15,4 12.7 Penyertaan
Miliar Miliar Modal
XRL 26 1 66,9 N/A Konsensi
Miliar
SCL 17 10 79,8 N/A Konsensi
Miliar
Sumber : (HKSAR Transport and Housing Bureau, 2011) (Legislative Council, 2009) (MTR
Corporation, 2013)
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa terdapat beberapa
skema pembiayaan, yaitu skema R+P Program, konsensi, dan penyertaan modal.
54
Untuk lebih jelasnya, perbedaan-perbedaan dari skema pembiayaan tersebut dapat

Tabel 2.12 Perbedaan Skema Pembiayaan pada MTR Corporation

Skema Pemerintah Swasta
Pembiayaan
Penyertaan Modal Memberikan Berinvestasi,
(Subsidi) bantuan subsidi. Hal membangunan dan
ini dilakukan apabila mengelola kereta api
proyek tidak layak
secara finansial
Konsensi Membangun kereta Menyewa dan
api mengelola kereta api
selama masa
konsensi
R+P Program Memberikan hak Berinvestasi,
pengembangan membangunan dan
mengelola kereta api
Sumber: (Kam, 2017)
Dari tahun 2000 hingga 2012, dengan menggunakan skema tersebut,

perusahaan MTR Corporation dapat menghasilkan pendapatan bersih, dimana
38% pendapatan bersih berasal dari pengembangan properti. Untuk lebih
lengkapnya, pendapatan bersih perusahaan MTR Corporation dapat dilihat pada
gambar dibawah ini.
55
Gambar 2.14 Pendapatan Bersih MTR Corporation

Sumber: (MTR Corporation, 2012)
2.5.3.3 Railway Japan

Tokyo merupakan kota metropolis terbesar di dunia, pusat bisnis global,
pusat kebudayaan, dan ibukota Jepang dengan jumlah penduduk diestimasikan
mencapai 38,6 juta penduduk pada tahun 2025. Pada tahun 2001, pemerintah
menetapkan untuk dilakukan redevelopment (pembangunan ulang) di 8 distrik
dengan luas lahan 2514 hektar. Dalam melakukan pengembangan kota, salah satu
konsep yang digunakan oleh pemerintah Jepang adalah dengan land readjustment
untuk membuat Tokyo menladi lebih kompetitif secara global dan meningkatkan
kualitas hidup di perkotaan. Land Readjustment adalah penataan ulang suatu lahan
agar lebih optimal, seperti mengubah tata guna lahan pertanian menjadi
pemukiman.
Untuk melaksanakan pembangunan kereta, dibutuhkan sumber dana yang
sangat besar yang bisa didapatkan melalui skema Land Value Capture (LVC), dan
lain-lain. Di Jepang, skema pembiayaan LVC terdiri dari 6 jenis, yaitu :
1) Internalization
Salah satu kunci pemangku kepentingan pada skema ini adalah perusahaan
perkeretaapian swasta. Pada skema ini, perusahaan perkeretaapian swasta
akan menerima lahan dari pemerintah di sekitar stasiun dan mendapatkan
hak untuk melakukan land readjustment. Perusahaan perkeretaapian
swasta akan melakukan pengembangan properti disekitar stasiun.
56
Kemudian, keuntungan yang didapat ini digunakan untuk membiayai

pembangunan kereta. Contoh penggunaan skema ini pada Denentoshi Line
dengan Tokyu Corporation sebagai perusahaan pekeretaapian swasta.
2) Requirement
Pemangku kepentingan yang berperan pada skema ini adalah pengembang
properti. Pada skema ini, pemerintah nasional meminta pengembang
properti untuk membayar setengah biaya konstruksi pembangunan jalur
kereta. Namun, pengembang properti diberikan hak atas pengembangan
tanah di sekitar stasiun oleh pemerintah nasional dengan harga before rail
market. Contoh penggunaan skema ini pada Hokuso Line.
3) Integration
properti dan pemerintah kota. Pada skema ini, pemerintah kota bersama
dengan perusahaan perumahan rakyat membuat masterplan dari suatu
wilayah, dimana di perencanaan tersebut ditentukan daerah-daerah yang
akan dijadikan perumahan serta daerah-daerah yang akan dilakukan land
readjustment. Kemudian, perusahaan perkeretaapian swasta akan membeli
hak pengembangan atas tanah dari pemerintah kota dan pengembang
properti dengan harga before rail market. Setelah pembangunan selesai,
perusahaan perketaapian swasta akan menjual infrastruktur tersebut
kepada perusahaan joint venture yang dimiliki oleh pemerintah kota.
Contoh penggunaan skema ini pada Tsukuba Express.
4) Petition
properti dan komunitas lokal. Komunitas lokal dapat mengajukan petisi
kepada Japan National Railway (JNR) agar dibangun stasiun baru beserta
fasilitasnya. Adapun, JNR merupakan perusahaan milik negara. Disini,
komunitas lokal bertanggungjawab untuk membayar seluruh biaya fasilitas
dari stasiun baru, menyediakan hak pengembangan atas tanah, dan
membangun akses jalan lokak . Contoh penggunaan skema ini pada JR
Line.
5) Agreement
57

properti, pemilik tanah, dan pemilik bangunan. Pada skema ini,
perusahaan perkeretaapian membuat kerjasama dengan pengembang
properti dan pemilik bangunan. Hal ini dilakukan agar biaya pembangunan
atau keuntungan dari pembangunan dibagi bersama. Contoh penggunaan
skema ini pada Yokohama MM21 Line. Disini, pemilik bangunan
disekitar kereta yang akan dibangun diminta untuk membayar biaya
pembangunan akses pejalan kaki ke daerah properti mereka.
6) Auction
Pemangku kepentingan yang berperan pada skema ini adalah JNR dan
pengembang properti. Pada skema ini, JNR menjual tanah disekitar
terminal kereta api melalui proses lelang kepada pihak pengembang
properti untuk dilakukan pengembangan ulang. Contoh penggunaan skema
ini pada stasiun JR Shinigawa.
Berikut ini penjelasan lebih lanjut mengenai skema KPBU yang
diterapkan di beberapa pembangunan kereta di Jepang, yaitu Tsukuba Express,
Minato Mirai Line, dan Toyama Light Rail.
Tsukuba Express merupakan kereta cepat yang menghubungkan Akihara,
Tokyo dengan kota satelit disekitar, seperti Kashinowa Campus Town dan
Tsukuba Science City. Tsukuba Express mulai dibuka pada tahun 2005 dengan
jalur sepanjang 58,4 km dan terdiri dari 20 stasiun. Pembangunan Tsukuba
Express dilatarbelakangi oleh tingkat kemacetan yang semakin tinggi dan
permintaan rumah semakin tinggi di daerah tersebut. Sebelumnya di tahun 1989,
pemerintah mengesahkan suatu peraturan. Peraturan ini memberikan pengecualian
kepada pihak-pihak pemangku kepentingan yang terlibat dalam pembangunan
Tsukuba Express, sehingga memungkinan lahan yang dibeli sebelumnya untuk
dibangunkan fasilitas penunjang kereta api. Pada tahun 1991, perusahaan
Metropolitan Intercity Railway Company (MIRC) didirikan sebagai
penanggungjawab proyek Tsukuba Express, dimana pemegang sahamnya adalah
Pemerintah Tokyo, Saitama, Chiba, dan Perfektur Ibaraki. Adapun, perusahaan
MIRC merupakan perusahaan joint venture antara pemerintah dan swasta.
58
Biaya yang dibutuhkan untuk pembangunan Tsukuba Express sebesar

808,1 miliar yen. Pihak pemerintah dan swasta memberikan investasi kepada
perusahaan MIRC untuk membangun Tsukuba Express. Perusahaan MIRC
kemudian menjual hak pengembangan atas tanah dan pengembangan properti
kepada Japan Railway Construction Public Corporation dengan harga before rail
market untuk dilakukan pengembangan. Namun, sebelum konstruksi dimulai,
perusahaan MIRC terlebih dahulu membeli lahan dari pemilik lahan pertanian dan
bangunan untuk dibangunkan fasilitas penunjang kereta api. Apabila masa
konstruksi telah selesai, maka perusahaan MIRC akan membeli kembali proyek
tersebut dan bertanggungjawab untuk mengoperasikannya. Untuk menutupi
kekurangan biaya pembelian, selain investasi pemerintah juga memberikan
pinjaman kepada perusahaan MIRC berupa pinjaman bunga 0%. Selama proses
konstruksi, Japan Railway Construction Public Corporation menerima bunga
pinjaman 0% dari Former Corporation for Advanced Transport and Technology
(perusahaan perkeretaapian milih negara) untuk membiayai pembangunan. Skema
KPBU pada pembangunan Tsukuba Express dapat dilihat pada gambar dibawah
ini.
Gambar 2.15 Skema KPBU Tsukuba Express

Sumber: (Asia-Pacific Economic Cooperation, 2015)
Selanjutnya adalah pembangunan Minato-Mirai Line. Minato-Mirai Line

merupakan kereta cepat yang menghubungkan daerah Minato-Mirai 21 dengan
Kota Yokohama. Minato-Mirai Line dibangun pada tahun 1992 dan selesai pada
tahun 2004 dengan jalur sepanjang 4,1 km dan terdiri dari 6 stasiun.
59
Pembangunan Minato-Mirai Line dilakukan karena kawasan Minato-Mirai 21 dan

Kota Yokohama memiliki banyak daerah terminal kargo dan pabrik pembuatan
kapal yang tidak digunakan. Oleh karena itu, pemerintah Kota Yokohama
menerapkan redevelopment (pembangunan ulang) seluas 186 hektar di kedua
kawasan tersebut.
Untuk melaksanakan pembangunan tersebut, pemerintah Kota Yokohama
bersama dengan pihak swasta membuat perusahaan joint venture bernama
Yokohama High Speed Railway Company. Pemegang saham perusahaan ini yaitu
pemerintah Kota Yokohama, Perfektur Kanagawa, Tokyu Railway Company
(perusahaan perkeretaapian swasta), dan perusahaan swasta Mitsubhishi Estate
Company. Biaya konstruksi yang dibutuhkan untuk membangun proyek ini
sebesar 257 miliar yen. Seperti pada kasus lainnya, pembangunan kereta akan
meningkatkan harga lahan disekitarnya. Oleh karena itu, pada skema ini
pemerintah menetapkan bahwa pihak-pihak yang diuntungkan akibat kenaikan
harga tanah harus menanggung juga biaya konstruksi. Selain itu, pendanaan
proyek juga bersumber dari investasi pemerintah kota Yokohama, investasi
perusahaan swasta, bantuan subsidi dari perusahaan perkeretaapian negara, dan
pinjaman dari bank swasta. Jadi, perusahaan Yokohama High Speed Railway
Company bertanggungjawab untuk membangun dan mengoperasikan proyek.
Sedangkan, pada skema ini juga melibatkan perusahaan Housing and Urban
Development Corporation yang bertanggungjawab untuk membeli lahan dan
mengembangkan properti disekitar kereta. Skema KPBU pada pembangunan
Minato-Mirai Line dapat dilihat pada gambar dibawah ini.
60
Gambar 2.16 Skema KPBU Yokohama High Speed Railway Co.

Dan pembangunan yang terakhir adalah pembangunan Toyama Light

Rail. Kota Toyama merupakan kota yang terletak di pusat Toyama Perfektur.
Pada bulan Juli 2015, jumlah populasi Kota Toyama mencapai 420.000 penduduk
atau sekitar 40% dari jumlah penduduk Toyama Perfektur. Kota Toyama
merupakan kota yang besar dan terletak di pesisir laut. Kota Toyama mengalami
permasalahan dimana daerah perkotaan mulai berkembang (urban area expanded)
dan fungsi-fungsi bangunan tersebar (urban sprawl). Sedangkan, transportasi
publik di Kota Toyama, yaitu kereta Toyama Port Line, tidak mengalami
perkembangan. Oleh karena itu, masyarakat Kota Toyama cenderung
menggunakan kendaraan pribadi. Untuk mengatasi masalah tersebut, pemerintah
mulai mencanangkan pembangunan Compact City yang terintegrasi dengan
Toyama Port Line. Kemudian, dibangun perusahaan joint venture Toyama Light
Rail Co, dimana pemegang sahamnya yaitu pemerintah Kota Toyama (saham
33,1%), pemerintah Toyama Perfektur (saham 16,1%), dan beberapa perusahaan
swasta lainnya. Perusahaan Toyama Light Rail Co bertanggungjawab untuk
memperbaiki dan mengubah Toyama Port Line menjadi Toyama Light Rail.
Toyama Light Rail merupakan kereta ringan yang menghubungkan
Toyama Station North dengan Iwasehama sepanjang 7,6 km dan melalui 13
stasiun. Pada skema kerjasama ini, pemerintah berperan untuk memperbaiki
Toyama Port Line dan membiayai dana pemeliharaan proyek. Pihak swasta
berperan untuk mengoperasikan kereta tersebut. Pada pengoperasian Toyama
Light Rail, tarif pendapatan yang diperoleh digunakan untuk menutupi biaya
61
operasional, seperti biaya pekerja, biaya listrik, dan lain-lain. Selain itu,
pemerintah Kota Toyama memberikan bantuan subsidi untuk biaya pemeliharaan,
seperti biaya perbaikan. Perusahaan Toyama Light Rail juga memperoleh
pendapatan dari penjualan tempat iklan, donasi, dan lain-lain. Skema KPBU pada
pembangunan Toyama Light Rail dapat dilihat pada gambar dibawah ini.
Gambar 2.17 Skema KPBU Toyama Light Rail

2.6 Keterbaruan Penelitian

Penelitian ini merupakan penelitian lanjutan dari penelitian sebelumnya
(Ibrahim, 2018) mengenai pengembangan konseptual TOD untuk LRT Jabodebek.
Dari penelitian tersebut, didapatkan desain konseptual TOD untuk proyek LRT
Jabodebek. Pada penelitian ini akan dilakukan analisis life cycle cost terlebih
dahulu untuk mendapatkan komponen life cycle cost proyek dan kemudian akan
dilakukan analisis skema pembiayaan dan bentuk kelembagaan antara pihak
pemerintah dan pihak swasta pada desain pengembangan konseptual TOD untuk
LRT Jabodebek.
2.7 Hipotesis Penelitian

Hipotesis yang dipakai pada penelitian ini yaitu kerjasama antara
pemerintah dan swasta (KPBU) dalam pola pembiayaan dan kelembagaan
berdasarkan hasil perhitungan life cycle cost dapat meningkatkan nilai IRR,
62
sehingga dapat meningkatkan ketertarikan pihak swasta untuk melakukan

investasi.
63
BAB 3
METODE PENELITIAN
Metode Penelitian adalah salah satu cabang ilmu yang membahas
mengenai cara-cara melaksanakan penelitian sampai menyusun laporan
berdasarkan fakta-fakta ilmiah. Metode penelitian ini dilakukan untuk
memperoleh pemahaman tentang sasaran yang telah ditetapkan sebelumnya. Pada
bab ini, penulis akan membahas cara-cara yang digunakan untuk mencapai tujuan.
Metode Penelitian
Kerangka Proses
Strategi Penelitian Proses Penelitian Instrumen Penelitian Analisis Data Kesimpulan Metode
Penelitian
Analisis Life Cycle

Tahapan Penelitian Studi Literatur
Cost
Analisis skema
Simulasi Sistem
Variabel Penelitian Pembiayaan dan
Dinamik
Kelembagaan KPBU
Wawancara
Gambar 3.1 Sub-bab Metode Penelitian

3.1 Strategi Penelitian

Dalam memilih metode penelitian, hal yang dipertimbangkan adalah
jenis pertanyaan dalam rumusan masalah. Adapun, pertanyaan yang dijadikan
tujuan dalam penelitian ini, yaitu :
1) Bagaiamana skema pembiayaan yang layak secara finansial dalam
pengembangan kawasan TOD untuk LRT Jabodebek?
2) Bagaimana bentuk skema kelembagaan KPBU dalam pengembangan
kawasan TOD untuk LRT Jabodebek?
Untuk menjawab pertanyaan diatas, maka strategi penilitian yang
digunakan oleh penulis yaitu menggunakan studi kasus dan benchmarking. Pada
penelitian ini, data-data kualitatif dan kuantitatif dikumpulkan terlebih dahulu.
Setelah itu, data tersebut dianalisis untuk mencapai tujuan penelitian.
64
3.2 Kerangka Pemikiran

Kerangka pemikiran pada penelitian ini dibuat berdasarkan research
question yang kemudian dilakukan pengambilan data, pengolahan data, dan
membuat kesimpulan.
Gambar 3.2 Kerangka Pemikiran Penelitian

65
3.3 Proses Penelitian

3.3.1 Tahapan Penelitian
Gambar 3.3 Diagram Alir Tahapan Penilitian

Hal pertama yang dilakukan dalam penelitian adalah dengan
mengidentifikasi masalah, membuat rumusan masalah, dan membuat tujuan
penelitian. Selanjutnya, peneliti melakukan studi literatur untuk dijadikan sebagai
referensi dan pendukung penelitian. Studi literatur dilakukan untuk mengetahui
konsep pengembangan kawasan TOD dan bentuk skema kelembagaannya.
Penelitian ini terdiri dari 2 rumusan masalah yang ditandai dengan RQ 1
dan RQ 2. Untuk menjawab pertanyaan RQ 1, penulis terlebih dahulu
66
menggunakan analisis LCC untuk mengetahui komponen-komponen LCC.

Komponen LCC didapat dengan melakukan studi kasus dan benchmarking terkait
proyek sejenis. Dari komponen tersebut, penulis melakukan skenario sharing
pembiayaan antara pihak pemerintah dan pihak swasta untuk mendapatkan IRR
dan NPV yang optimal. Selain itu, untuk menjawab pertanyaan RQ 2, penulis
melakukan pembagian komponen tanggungjawab antara pihak swasta dan pihak
pemerintah dan membuat skema kelembagaannya. Penulis melakukan studi kasus
dan benchmarking dalam prosesnya. Hasil penelitian akan dikonsultasikan kepada
pakar agar hasil penelitian menjadi lebik baik.
Gambar 3.4 Diagram Input, Proses, dan Output Penelitian

67
3.3.2 Variabel Penelitian

Variabel Penelitian adalah suatu kualitas dimana peneliti dapat
mempelajari dan menarik sebuah kesimpulan dari proses penelitian tersebut
(Kidder, 1981). Variabel penelitian ini akan menjadi objek penelitian oleh penulis.
Adapun, variabel-variabel yang digunakan dalam penelitian ini, yaitu :
1) Variabel Bebas (Independent Variable)
Variabel Bebas adalah suatu variabel yang dapat mempengaruhi variabel
lainnya. Oleh karena itu, apabila terdapat perubahan pada variabel ini,
maka akan menyebabkan perubahan juga pada variabel terikat. Variabel
Bebas dipisahkan sesuai dengan RQ 1 dan RQ 2. Pada RQ 1, Variabel
Bebas yang digunakan pada penelitian ini, yaitu desain konseptual TOD
pada keempat stasiun LRT Jabodebek dan skema dengan menggunakan
metode NPV. Desain konseptual TOD dari penelitian sebelumnya akan
mempengaruhi perhitungan life cycle cost berupa biaya pembangunan,
operasional dan pemeliharaan, serta desain pendapatannya. Oleh karena
itu, komponen LCC juga berfungsi sebagai variabel bebas, dimana
perubahan LCC akan berdampak terhadap perubahan nilai IRR dan NPV.
Variabel bebas yang terakhir adalah pembagian peran antara pemerintah
dengan swasta. Pemilihan pembagian peran antara pemerintah dan swasta
yang tepat akan berdampak pada pembagian skema pembiayaan yang
optimal. Pembagian peran yang dimaksud, seperti pembagian risiko yang
adil, pembagian tanggungjawab, dan pembagian yang menguntungkan
kedua belah pihak. Pada RQ 2, Variabel Bebas yang mempengaruhi adalah
skema pembiayaan yang didapat dari RQ 1. Hal ini dikarenakan skema
kelembagaan berisi pembagian peran antara pemerintah dan swasta.
68
Tabel 3.1 Variabel Bebas Penelitian

Variabel Bebas RQ Keterangan
Desain RQ 1 Desain konseptual TOD dari
Konseptual TOD penelitian sebelumnya akan
pada keempat mempengaruhi perhitungan life cycle
stasiun LRT cost berupa biaya pembangunan,
Jabodebek operasional dan pemeliharaan, serta
desain pendapatannya.
Komponen LCC RQ 1 Komponen LCC akan akan
mempengaruhi nilai IRR dan NPV
Pembagian Peran RQ 1 Penentuan pembagian peran antara
Pemerintah dan kedua belah pihak akan menentukan
Swasta skema pembiayaan yang optimal
Skema RQ 2 Skema pembiayaan akan
Pembiayaan mempengaruhi skema kelembagaan
yang akan dibentuk
Sumber: Analisis Penulus, 2018
2) Variabel Terikat (Dependent Variable)

Variabel Terikat adalah suatu variabel yang kondisinya dipengaruhi oleh
variabel bebas. Variabel Terikat yang digunakan pada penelitian ini
dibedakan berdasarkan RQ 1 dan RQ 2. Pada RQ 1, Variabel Terikatnya
yaitu nilai IRR, nilai NPV, dan Skema Pembiayaan antara Pemerintah
dengan Swasta. Nilai IRR dan nilai NPV yang terbentuk akibat komponen
LCC. Nilai ini digunakan sebagai parameter penentuan skema pembiayaan
yang optimal antara pemerintah dengan swasta. Penjelasan mengenai
kedua variabel ini dapat dilihat pada tabel dibawah ini. Adapun, skema
pembiayaan adalah tujuan yang ingin dicapai pada RQ 1. Pada RQ 2,
variabel terikatnya adalah skema kelembagaan. Skema ini dipengaruhi
oleh skema pembiayaan yang didapatkan sebelumnya di RQ 1.
69
Tabel 3.2 Variabel Terikat Penelitian

Variabel RQ Keterangan
Terikat
Skema RQ 1 Nilai LCC ini terbentuk dari
Pembiayaan perhitungan biaya pembangunan,
operasional dan pemeliharaan,
serta pengolahan pendapatan
dari pengembangan kawasan
TOD pada LRT Jabodebek
Nilai IRR dan RQ 1 Nilai IRR dan NPV ini
NPV merupakan parameter yang
menentukan skema pembiayaan
yang optimal
Skema RQ 2 Skema kelembagaan dipengaruhi
Kelembagaan oleh skema pembiayaan yang
didapat.
3) Variabel Pengubah (Moderator Variable)

Variabel Pengubah adalah suatu variabel yang dapat mempengaruhi
hubungan variabel terikat dan variabel bebas. Variabel pengubah yang
digunakan dalam penelitian ini adalah WACC. Hal ini dilakukan karena
WACC merupakan batas terkecil dari nilai IRR yang didapatkan untuk
menentukan apakah proyek tersebut layak secara finansial atau tidak.
Tabel 3.3 Variabel Pengubah Penelitian

Variabel Pengubah Keterangan
Weighted Average Nilai WACC ini dapat mempengaruhi
Cost of Capital kedua variabel lainnya, yaitu variabel
bebas dan variabel terikat
70
3.4 Instrumen Penelitian

Menurut Suharsimi Arikunto, instrumen penelitian adalah alat bantu yang
digunakan oleh peneliti dalam melakukan kegiatannya untuk mengumpulkan data
agar kegiatan tersebut menjadi sistematis dan mudah. Penggunaan alat bantu
merupakan hal yang penting karena dapat digunakan untuk mengumpulkan
berbagai informasi yang nantinya dapat bermanfaat untuk menyelesaikan
permasalahan. Beberapa instrumen yang digunakan dalam penelitian ini yaitu
sebagai berikut.
3.4.1 Studi Literatur
Studi literatur merupakan proses mencari berbagai macam teori dari
sumber-sumber tertulis yang berkaitan dengan permasalahan yang dibahas.
Sumber-sumber tertulis yang diambil oleh penulis berasal dari jurnal, buku, dan
dokumen-dokumen lainnya. Studi literatur dilakukan untuk memberikan
pemahaman kepada peneliti mengenai teori pengembangan kawasan TOD. Selain
itu, studi literatur juga dilakukan untuk memahami bagaimana mendapatkan nilai
pendapatan pada kawasan TOD melalui simulasi sistem dinamik. Melalui
instrument ini, penulis dapat memahami metode analisis life cycle cost dan
penentuan kelayakan finansial proyek berdasarkan komponen biaya
pembangunan, operasional dan pemeliharaan, serta pendapatan. Adapun,
komponen tersebut didapatkan melalui pencarian dokumen-dokumen terkait.
Setelah mengetahui metode analisis life cycle cost, penulis melakukan studi
literatur untuk memahami skema pembiayaan dalam kerjasama antara pihak
pemerintah dan pihak swasta. Penulis juga melakukan studi literatur dengan
benchmarking. Benchmarking dilakukan untuk memahami bagaimana bentuk
skema kelembagaan berbasis KPBU di negara-negara lain.
3.4.2 Wawancara
Wawancara merupakan suatu cara untuk memperoleh pendapat,
keterangan, dan informasi dari pihak yang diwawancarai dengan melakukan tanya
jawab secara sistematis. Wawancara sebagai alat bantu dilaksanakan untuk
memvalidasi hasil penelitian untuk mencapai tujuan penelitian.
Pada penelitian ini, penulis melakukan wawancara kepada pakar untuk
memvalidasi hasil penelitian mengenai skema pembiayaan dan kelembagaan
71
berbasis KPBU serta memperoleh pendapat dan saran dari pakar. Penulis akan
melakukan wawancara kepada pakar dari pihak PT. Sarana Multi Infrastruktur.
3.5 Analisis Data

Pada penelitian ini, penulis melakukan analisis life cycle cost untuk
mengetahui seluruh komponen berupa biaya pembangunan, operasional dan
pemeliharaan, serta pendapatan. Setelah itu, penulis akan menghitung kelayakan
finansial dari pengembangan kawasan TOD pada LRT Jabodebek berupa IRR dan
NPV dari komponen-komponen tersebut. Dari nilai analisis life cycle cost, penulis
akan menganalisis bentuk skema pembiayaan dan kelembagaan berbasis KPBU.
Metode analisis pada penelitian ini, yaitu :
3.5.1 Menentukan konsep dasar

Penulis terlebih dahulu membuat sebuah konsep dasar berdasarkan
berbagai teori yang telah didapatkan dari studi literatur dan benchmarking terkait
penelitian, seperti pemahaman untuk mendapatkan nilai pendapatan, pemahaman
analisis life cycle cost, pemahaman teori kelayakan finansial, pemahaman skema
pembiayaan, dan skema kelembagaan berbasis KPBU.
3.5.2 Perbaikan Penelitian Sebelumnya

Pada penelitian ini, penulis melakukan perbaikan dari penelitian
sebelumnya. Adapun, perbaikan dilakukan pada komponen-komponen pembentuk
life cycle cost, yaitu komponen biaya pembangunan dan operasional dan
pemeliharaan. Perbaikan komponen ini penting dilakukan karena dapat
mempengaruhi perhitungan IRR, NPV, dan simulasi skema pembiayaan nantinya.
3.5.3 Pembuatan Simulasi Model Dinamik

Model Dinamik dibuat untuk mendapatkan nilai pendapatan dari
pengembangan kawasan TOD pada keempatan stasiun LRT Jabodebek. Berbagai
variabel, seperti harga tiket LRT, jumlah penumpang LRT, harga properti, inflasi,
occupancy rate, dan kenaikan harga properti dimasukkan untuk membuat model
Casual Loop Diagram. Kemudian, dari model tersebut dibuat model Stock Flow
Diagram. Model Dinamik merupakan model tertutup, sehingga variabel-variabel
yang tidak terkait tidak akan mempengaruhi model tersebut.
72
3.5.4 Perhitungan Time Value of Money

Time Value of Money menjadi pertimbangan penulis dalam perhitungan.
Hal ini dikarenakan nilai suatu uang di masa sekarang berbeda dengan nilai uang
tersebut di masa depan. Adanya perbedaan nilai uang disebabkan oleh beberapa
faktor, seperti inflasi, perubahan suku bunga, kebijakan pemerintah mengenai
pajak, dan lain-lain.
Beberapa hal yang menjadi penting dalam penelitian ini bahwa
perhitungan dilakukan sepanjang periode waktu tertentu. Sehingga, komponen-
komponen biaya sepanjang waktu berjalan akan berbeda. Oleh karena itu, akan
dilakukan pengubahan nilai uang sesuai dengan waktu yang diinginkan. Apabila,
akan diubah ke masa depan dapat menggunakan Future Value (FV). Sedangkan,
bila ingin diubah ke masa sekarang dapat menggunakan Present Value (PV).
Rumus FV dan PV yang digunakan yaitu.
1
𝑃=𝐹 ( )
(1 + 𝑖)𝑛
𝐹 = 𝑃 (1 + 𝑖)𝑛
Dimana :
P = nilai sekarang
F = nilai masa depan
i = interest dan inflasi
n = waktu ke n
3.5.5 Perhitungan Analisis Life Cycle Cost

Untuk dapat menentukan kelayakan finansial proyek, maka diperlukan
analisis life cycle cost untuk mengetahui komponen-komponen yang ada berupa
biaya pembangunan (Initial Cost), operasional dan pemeliharaan, serta
pendapatan dari pengembangan kawasan TOD pada keempat stasiun LRT
Jabodebek. Apabila telah mendapatkan seluruh komponen tersebut, penulis akan
menganalisis nilai IRR dan NPV proyek. Setelah itu, penulis akan membuat
skenario pembiayaan antara pihak pemerintah dan pihak swasta. Skenario ini
menunjukkan adanya pembagian peran antara kedua pihak dalam melaksanakan
73
proyek. Pada penelitian ini, terdapat 4 skema pembiayaan dari 3 komponen life
cycle cost, yaitu.
1) Pembiayaan Initial Cost
2) Pembiayaan Maintenance and Operation
3) Pembiayaan Initial Cost dan Maintenance and Operation
4) Pembiayaan Initial Cost, Maintenance and Operation, dan Revenue
Skema-skema pembiayaan ini dibuat untuk mengetahui bagaimana
dampak sharing pembiayaan antara pihak swasta dan pihak pemerintah terhadap
tingkat kelayakan finansial. Keempat skema pembiayaan ini dibuat berdasarkan
skema pembiayaan pada pilihan 1, yaitu skema pembiayaan initial cost. Skema
pembiayaan initial cost merupakan skema pembiayaan yang ada di Indonesia
dimana pihak pemerintah memberikan bantuan pembiayaan kepada pihak swasta.
Pembiayaan ini diatur dalam dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 223
Tahun 2012. Namun, pada pembiayaan ini, pihak pemerintah hanya memberikan
bantuan di awal dan tidak terlibat pada tahapan operasional proyek. Berdasarkan
hal tersebut, penulis mencoba melakukan simulasi bila pembiayaan dilakukan
pada maintenance and operation. Dengan adanya keterlibatan pihak pemerintah
dalam segi operasional, diharapkan pihak pemerintah dapat ikut serta dalam
operasional proyek dan mendapatkan transfer ilmu dari pihak swasta ke
pemerintah. Penulis akan melihat kelayakan finansial yang dihasilkan dari
pembiayaan ini. Penulis tidak melakukan simulasi pada pembagian revenue saja.
Hal ini dikarenakan pembagian ini mengambil keuntungan swasta secara finansial
tetapi tidak memberikan bantuan finansial, sehingga berdampak pada
ketidaklayakan finansial proyek. Selanjutnya, atas dasar kedua skema
pembiayaan, dilakukan kembali simulasi apabila pihak pemerintah memberikan
bantuan terhadap initial cost dan maintenance and operation. Hal ini dilakukan
untuk melihat dampaknya terhadap kelayakan finansial. Dan terakhir, dilakukan
sharing initial cost, maintenance and operation, dan revenue. Hal ini dilakukan
atas dasar, seperti yang telah dijelaskan pada sub bab 1.2 halaman 5, bahwa
terdapat financial gap dalam pembangunan proyek. Dengan adanya skema ini,
diharapkan pemerintah dapat menerima pendapatan proyek untuk menutupi
financial gap tersebut dan sebagai anggaran untuk pembangunan proyek lainnya.
74
Dari skenario-skenario tersebut, akan dipilih IRR yang paling optimal

dan dihitung juga NPV nya. Perhitungan kelayakan finansial tidak hanya pada
perhitungan IRR, tetapi juga perhitungan NPV. Perhitungan ini dilakukan untuk
memastikan apakah perhitungan kelayakan finansial dengan IRR telah benar atau
tidak. Adapun, faktor-faktor dalam perhitungan LCC yang digunakan yaitu.
Tabel 3.4 Faktor Perhitungan LCC

Faktor Nilai Keterangan
Tingkat inflasi 3 tahun
Inflasi 3,27%
terakhir
Tingkat suku Bunga 3
Interest 4,96%
tahun terakhir
Rata-rata nilai WACC
WACC Real
8,77% perusahaan untuk
Estate
pembangunan real estate
Rata-rata nilai WACC
WACC
10,74% perusahaan untuk
Retail
pembangunan retail
WACC Rata-rata nilai WACC
Konstruksi 11,01% perusahaan untuk
dan Material konstruksi dan material
Sumber: (Bank Indonesia, 2018) (WACC Expert, 2018)
3.5.6 Pembuatan Skema Kelembagaan berbasis KPBU

Skema kelembagaan berbasis KPBU dibuat dengan melakukan
benchmarking terlebih dahulu pada proyek di negara lain yang juga menerapkan
skema KPBU. Penulis mencari tahu bagaimana sistem skema kelembagaan yang
diterapkan di negara-negara lain dan menarik kesimpulan dari sistem tersebut.
Setelah mendapatkan skenario pembagian pembiayaan yang optimal antara pihak
pemerintah dan pihak swasta, penulis akan membuat skema kelembagaannya.
Skema kelembagaan dibuat berdasarkan pembagian peran mengenai komponen
apa saja yang menjadi tugas pihak pemerintah dan pihak swasta.
75
3.5.7 Melakukan Validasi kepada Pakar

Pada penelitian ini, penulis melakukan wawancara kepada pakar untuk
memvalidasi hasil penelitian mengenai skema pembiayaan dan kelembagaan
berbasis KPBU serta memperoleh pendapat dan saran dari pakar. Penulis akan
melakukan wawancara kepada pakar dari pihak PT. Sarana Multi Infrastruktur dan
BAPPENAS.
3.6 Kesimpulan Metode

Dari pembahasan diatas, penulis menarik kesimpulan mengenai metode
yang digunakan pada penelitian. Secara singkat, kesimpulan tersebut dapat dilihat
pada tabel dibawah ini.
Tabel 3.5 Kesimpulan Metode Penelitian

No Tujuan Penelitian Metode Analisis Data
1 Mengetahui skema pembiayaan • Studi Kasus dan • Analisis LCC
pada pengembangan kawasan Benchmarking • Skenario
TOD di keempat stasiun LRT pembagian
Jabodebek pembiayaan
2 Mengetahui skema kelembagaan • Studi Kasus dan • Pembuatan

KPBU pada pengembangan Benchmarking Skema
kawasan TOD di keempat stasiun Kelembagaan
LRT Jabodebek berbasis KPBU
76
BAB 4
PENGOLAHAN DAN ANALISIS DATA
Pada bab 4, penulis melakukan pengolahan berdasarkan data yang
didapat. Pengolahan dimulai dengan memperbaiki perhitungan biaya investasi
serta biaya operasional dan pemeliharaan dari penelitian sebelumnya. Selanjutnya,
penulis menghitung pendapatan dari proyek LRT dengan menggunakan sistem
dinamik. Dari keseluruhan komponen tersebut, dilakukan analisis Life Cycle Cost
dengan membuat diagram cashflow dan dihitung nilai IRR dan NPV nya. Penulis
akan membagi menjadi beberapa sub-bab, yaitu (1) perbaikan biaya pembangunan
penelitian sebelumnya, (2) perbaikan biaya operasional penelitian sebelumnya, (3)
dasar perhitungan pendapatan, (4) pemodelan sistem dinamik, dan (5) perhitungan
nilai IRR.
Analisis dan
Pengolahan Data
Perbaikan Biaya Perbaikan Biaya Asumsi Perhitungan Pemodelan Sistem

Pembangunan Operasional Pendapatan Dinamik
Asumsi Perhitungan Asumsi Perhitungan Asumsi Perhitungan

Pendapatan Properti
Properti Properti Properti
Asumsi Perhitungan Asumsi Perhitungan Asumsi Perhitungan Pendapatan

Infrastruktur Infrastruktur Infrastruktur Infrastruktur
Pendukung Pendukung Pendukung Pendukung
Asumsi Perhitungan Asumsi Perhitungan Asumsi Perhitungan

Pendapatan LRT
LRT LRT LRT
Biaya Pembangunan Biaya Operasional

Properti Properti
Biaya Pembangunan Biaya Operasional

Infrastruktur Infrastruktur
Pendukung Pendukung
Biaya Pembangunan
Biaya Operasional LRT
LRT
Gambar 4.1 Sub-bab Penjelasan Analisis dan Pengolahan Data

77
4.1 Perbaikan Biaya Pembangunan Penelitian Sebelumnya

Penulis melakukan perbaikan biaya pembangunan dengan menggunakan
data-data yang terbaru dibandingkan penelitian sebelumnya. Hal ini dikarenakan
terjadi perubahan harga setiap tahunnya akibat pengaruh time value of money.
Biaya pembangunan yang masuk dalam lingkup penelitian ini, yaitu biaya
pembangunan fungsi Properti dan biaya pembangunan fungsi LRT. Kedua
pembangunan tersebut diasumsikan selesai dalam waktu 5 tahun, dimulai dari
tahun 2019 dan selesai pada tahun 2023. Namun, khusus pada fungsi bangunan
mall, park and ride, dan theme park, bangunan ini akan selesai terlebih dahulu
pada tahun 2021. Dan, dilanjutkan pembangunan apartemen, hotel, serta kantor
pada tahun 2021. Ketiga fungsi bangunan tersebut selesai pada tahun 2023.
Progress pembangunan fungsi properti sebagai berikut.
Tabel 4.1 Progress Pembangunan Fungsi Properti
Tahun Progress Pembangunan Keterangan

Pekerjaan tanah hingga
2019 15%
park and ride
Pekerjaan struktur dan
2020 35%
arsitektur mall
Pekerjaan struktur
2021 13,33% apartemen, struktur hotel,
dan struktur kantor
Pekerjaan struktur dan
2022 16,67% arsitektur apartemen,
hotel, serta kantor
Pekerjaan arsitektur
2023 20% apartemen, hotel, dan
kantor
Sumber: (Olahan Penulis, 2019)
Sedangkan, progress pembangunan fungsi LRT sebagai berikut.
78
Tabel 4.2 Progress Pembangunan Fungsi LRT

Tahun Progress Pembangunan Keterangan
2019 15% Pekerjaan tanah dan pier
Pekerjaan tanah, pier,
2020 11,20% girder, rel,
telekomunikasi
2021 15,60% girder, rel,
telekomunikasi
2022 33,20% girder, rel,
telekomunikasi
girder, rel,
2023 25%
telekomunikasi, dan
stasiun
4.1.1 Dasar Perhitungan Fungsi Properti
Asumsi pada perhitungan penting karena berperan sebagai dasar

perhitungan nantinya. Dalam menghitung biaya pembangunan properti, penulis
menggunakan data laporan biaya konstruksi bangunan Cost Construction
Handbook 2018 yang diterbitkan oleh Arcadis Indonesia. Khusus pada fungsi
bangunan theme park, penulis melakukan benchmark pada theme park di
Bandung yaitu trans studio. Berikut biaya konstruksi bangunan berdasarkan fungsi
bangunannya.
Tabel 4.3 Biaya Konstruksi Bangunan per m2

Fungsi Bangunan Biaya per m2 (DKI Jakarta)
Apartemen, high rise, average standard Rp10.310.000
Hotel bintang 4 Rp23.510.000
Hotel bintang 3 Rp18.076.000
79
Fungsi Bangunan Biaya per m2 (DKI Jakarta)

Kantor, high rise, average standard Rp10.045.000
Retail Mall Rp9.415.000
Tempat parkir basement Rp4.610.000
Theme Park Rp47.619.047
Sumber : (Olahan penulis, 2019)
Data diatas merupakan data biaya konstruksi yang ada di DKI Jakarta.
Agar perhitungan akurat, dilakukan konversi biaya konstruksi bangunan sesuai
dengan wilayah pembangunan proyek tersebut, yaitu di Kota Bekasi dan Kota
Jakarta Timur. Konversi dilakukan berdasarkan Indeks Kemahalan Konstruksi
2018 yang diterbitkan oleh BPS. Berikut nilai IKK 2018 berdasarkan wilayah
masing-masing.
Tabel 4.4 Indeks Kemahalan Konstruksi 2018

Wilayah Nilai IKK
DKI Jakarta 109.27
Jakarta Timur 104.11
Bekasi 112.09
Bandung 103.05
Sumber : (BPS, 2018)
Dengan mengonversi biaya menggunakan IKK dan memperhatikan
dampak time value of money, maka didapatkan biaya konstruksi bangunan tahun
2019 pada masing-masing wilayah sebagai berikut.
Tabel 4.5 Biaya Konstruksi Bangunan per m2 Tiap Wilayah

Biaya per m2 (St. Biaya per m2 (St.
Fungsi Bangunan
Bekasi Timur) Cibubur)
Apartemen, high rise, average
Rp11.100.650,09 Rp10.310.363,83
standard
Hotel bintang 4 Rp25.312.927,62 -
Hotel bintang 3 - Rp18.076.637,88
Retail Mall Rp10.137.014,61 Rp9.420.332,42
Kantor, high rise, average Rp10.815.327,86 Rp10.043.354,40
80

Fungsi Bangunan
Bekasi Timur) Cibubur)
standard
Tempat parkir basement Rp4.963.530,26 Rp4.610.162,68
Fungsi Bangunan
Ciracas) Jaticempaka)
Apartemen, high rise, average
Rp10.310.363,83 Rp11.100.650,09
standard
Hotel bintang 4 - Rp25.312.927,62
Hotel bintang 3 Rp18.076.637,88 -
Retail Mall Rp9.420.332,42 Rp10.137.014,61
Kantor, high rise, average
Rp10.043.354,40 Rp10.815.327,86
standard
Tempat parkir basement Rp4.610.162,68 -
Theme Park - Rp47.135.875,13
Sumber : (Olahan Penulis, 2019)
Selain biaya konstruksi, harga tanah juga menjadi dasar perhitungan
fungsi properti. Hal ini dikarenakan untuk membangun fungsi properti, diperlukan
pembelian lahan terlebih dahulu. Penulis menggunakan harga tanah rata-rata di
wilayah pembangunan. Harga tanah rata-rata per m2 di Kota Bekasi dan Kota
Jakarta Timur berturut-turut sebesar Rp6.000.000 dan Rp8.300.000. Harga tanah
ini diambil dari survey yang dilakukan oleh agen properti Indonesia Property
Watch (IPW).
Dari penelitian sebelumnya, ditemukan bahwa desain properti dibangun
dengan menerapkan konsep bangunan hijau. Biaya konstruksi yang dibutuhkan
apabila menerapkan bangunan hijau sebesar 10% dari biaya pembangunan. Nilai
tersebut diambil dikarenakan di Indonesia belum banyak proyek yang menerapkan
konsep tersebut, sehingga dibutuhkan teknologi dan kontraktor yang khusus
menangani hal ini. Dalam melakukan konstruksi bangunan, diperlukan juga biaya
professional fee dan biaya perizinan. Biaya konstruksi untuk professional fee
sebesar 2% dari biaya pembangunan. Data ini diambil dari dokumen studi
81
kelayakan finansial proyek TOD eksisting. Berikut ini biaya perizinan pada seiap
wilayah.
Tabel 4.6 Biaya Perizinan Pembangunan Tiap Wilayah

St. Bekasi Timur St. Cibubur
Biaya Perizinan Rp142.284.721.375 Rp49.460.158.827
St. Ciracas St. Jaticempaka
Biaya Perizinan Rp392.610.155.613 Rp196.597.902.843
Sumber: (Dokumen Studi Kelayakan TOD Eksisting, 2018)
4.1.2 Dasar Perhitungan Fungsi Infrastruktur Pendukung

Dalam kawasan Mixed Use, Water Treatment Plant (WTP) merupakan
salah satu infrastruktur yang berperan untuk mendukung kegiatan operasional
kawasan. WTP merupakan instalasi pengolahan air yang digunakan untuk
mengolah air baku menjadi air dengan kualitas standar yang diinginkan. Di WTP,
terdapat 3 bangunan secara umum, yaitu intake, WTP, dan reservoir. Untuk
menghitung biaya pembangunan WTP, penulis harus merancang terlebih dahulu
kapasitas produksi WTP tersebut. Kapasitas produksi ditentukan berdasarkan
jumlah kebutuhan air bersih di kawasan Mixed Use. Jumlah kebutuhan air bersih
ditentukan dari standar kebutuhan air bersih dan jumlah orang yang berada di
kawasan Mixed Use. Menurut Buku Perancangan dan Pemeliharaan Sistem
Plumbing, setiap fungsi bangunan memiliki standar kebutuhan air bersih masing-
masing. Berikut ini standar kebutuhan air bersih pada setiap fungsi bangunan.
Tabel 4.7 Standar Kebutuhan Air Bersih

Fungsi Bangunan Standar Kebutuhan Air
Apartemen 180 Liter/orang/hari
Hotel 250 Liter/orang/hari
Mall 5 Liter/luas lantai/hari
Kantor 100 Liter/orang/hari
Theme Park 5 Liter/luas lantai/hari
Sumber: (Noerbambang & Morimura, 2005)
Standar kebutuhan air bersih ini kemudian dikalikan dengan jumlah orang
yang berada di masing-masing fungsi bangunan, sehingga didapatkan kebutuhan
82
air bersih setiap harinya. Jumlah orang tiap fungsi bangunan dapat dilihat pada
tabel 4.40. Adapun, perhitungan jumlah orang secara detail akan dijelaskan di
sub-bab 4.3.2.2. Berikut kebutuhan air bersih pada masing-masing wilayah.
Tabel 4.8 Kebutuhan Air Bersih Pada Tiap Wilayah

Kebutuhan Air Bersih
Fungsi
Stasiun Stasiun Stasiun Stasiun
Bangunan
Bekasi Timur Cibubur Ciracas Jaticempaka
Apartemen 2.511.360 703.260 3.616.560 2.658.420
Hotel 1.722.500 460.250 3.401.000 1.993.000
Mall 202.500 55.350 985.500 386.964
Kantor 1.189.300 1.189.300 2.331.200 1275.300
Theme Park - - - 78.310
Total (L/hari) 5.625.660 2.408.160 10.334.260 6.391.994
3
Total (m /hari) 5.625,66 2.408,16 10.334,26 6.391,99
Menurut (Guo, Wu, & Englehardt, 2013), biaya pembangunan WTP
dapat dihitung berdasarkan proses pengolahannya. Mereka mendapatkan rumus
perhitungan hubungan antara kapasitas WTP dengan biaya. Rumus tersebut
mereka dapatkan melalui studi kasus proyek-proyek WTP di Amerika. Pada WTP
Mixed Use, proses pengolahan air meliputi proses koagulasi, sedimentasi,
flokulasi, dan granular activated carbon. Penggunaan karbon aktif didasari oleh
benchmarking penulis terhadap proyek Mixed Use di Sentul City yang
menggunakan proses yang sama. Rumus perhitungan biaya pembangunan WTP
untuk proses koagulasi hingga flokulasi adalahlog 𝑦 = 0,222(log 𝑥)1,516 + 3,071.
Dimana x adalah kapasitas produksi dan y adalah biaya pembangunan. Hasil yang
didapatkan berupa satuan US$ tahun 2012. Dengan memperhatikan dampak
inflasi, penyesuaian kurs, dan penyesuaian biaya konstruksi terhadap Indonesia,
maka didapatkan biaya pembangunan WTP pada proses koagulasi hingga
flokulasi sebagai berikut.
83
Tabel 4.9 Biaya Pembangunan WTP Proses Koagulasi hingga Flokulasi

Wilayah Biaya Pembangunan
Stasiun Bekasi Timur Rp817.970.158,92
Stasiun Cibubur Rp471.806.846,05
Stasiun Ciracas Rp1.235.108.506,67
Stasiun Jaticempaka Rp890.836.419,87
Rumus perhitungan biaya pembangunan WTP untuk proses karbon aktif
adalah log 𝑦 = 0,722(log 𝑥)1,023 + 3,443. Dimana x adalah kapasitas produksi
dan y adalah biaya pembangunan. Hasil perhitungan sudah meliputi perpipaan dan
instrumen lainnya. Hasil yang didapatkan berupa satuan USD tahun 2012. Dengan
memperhatikan dampak inflasi, penyesuaian kurs, dan penyesuaian biaya
konstruksi terhadap Indonesia, maka didapatkan biaya pembangunan WTP pada
proses karbon aktif sebagai berikut.
Tabel 4.10 Biaya Pembangunan WTP Proses Karbon Aktif

Stasiun Bekasi Timur Rp26.868.361.980,17
Stasiun Cibubur Rp14.092.887.037,78
Stasiun Jaticempaka Rp29.612.690.823,85
Selain WTP, Sewage Treatment Plant (STP) juga merupakan salah satu
infrastruktur yang berperan untuk mendukung kegiatan operasional Mixed Use.
STP merupakan bangunan instalasi pengolahan air limbah domestik, yaitu air
kotor hasil penggunaan sehari-hari, seperti air kotor, air cuci, air dari toilet, dan
sebagainya. STP ini digunakan untuk mengolah limbah agar tidak mengandung
partikel yang dapat merusak lingkungan. Untuk menghitung biaya pembangunan
STP, penulis harus merancang terlebih dahulu kapasitas produksi STP tersebut.
Kapasitas produksi ditentukan berdasarkan jumlah air limbah yang dihasilkan di
kawasan Mixed Use. Jumlah air limbah yang dihasilkan pengguna ditentukan dari
standar air limbah yang dihasilkan dan jumlah orang yang berada di kawasan
Mixed Use. Menurut Buku Perancangan dan Pemeliharaan Sistem Plumbing dan
84
SNI 03-7065-2005, setiap fungsi bangunan memiliki standar jumlah air limbah
tersendiri. Berikut ini standar jumlah air limbah pada setiap fungsi bangunan.
Tabel 4.11 Standar Jumlah Air Limbah
Fungsi Bangunan Standar Air Limbah
Apartemen 144 Liter/orang/hari
Hotel 200 Liter/orang/hari
Mall 4,5 Liter/luas lantai/hari
Kantor 80 Liter/orang/hari
Theme Park 4,5 Liter/luas lantai/hari
Standar jumlah air limbah ini kemudian dikalikan dengan jumlah orang
yang berada di masing-masing fungsi bangunan, sehingga didapatkan jumlah air
limbah yang dihasilkan oleh masing-masing pengguna. Berikut jumlah air limbah
pada masing-masing wilayah.
Tabel 4.12 Jumlah Air Limbah Pada Tiap Wilayah

Jumlah Air Limbah
Fungsi
Stasiun Stasiun Stasiun Stasiun
Bangunan
Bekasi Timur Cibubur Ciracas Jaticempaka
Apartemen 2.009.088 562.608 2.893.248 2.126.736
Hotel 1.378.000 368.200 2.720.800 1.594.400
Mall 182.250 49.815 886.950 348.268
Kantor 951.440 951.440 1.864.960 1.020.240
Theme Park - - - 70.479
Total (L/hari) 4.520.778 1.932.063 8.365.958 5.160.122,6
Total (m3/hari) 4.520,78 1.932,06 8.365,96 5.160,12
Pada proyek Mixed Use ini, STP yang digunakan ada STP konvensional
yang memanfaatkan proses biologis dengan aerasi. (Pannirselvam &
Gopalakrishnan, 2015) mencoba mengembangkan rumus perhitungan STP
berdasarkan kapasitas produksinya. Mereka mendapatkan rumus perhitungan
hubungan antara kapasitas STP dengan biaya. Rumus tersebut mereka dapatkan
melalui studi kasus proyek-proyek STP di India. Terdapat 3 rumus yang berbeda
85
yang diklasifikasikan berdasarkan kapasitas produksinya. Apabila memiliki

kapasitas 500.000 sampai 5.000.000 L/hari, maka termasuk STP kapasitas kecil.
Jika memiliki kapasitas 5.000.000 sampai 50.000.000 L/hari, maka digolongkan
sebagai STP kapasitas sedang. Dan bila memiliki kapasitas dari 50.000.000
hingga 120.000.000 L/hari, maka termasuk dalam golongan kapasitas besar.
Dengan mencocokkan kapasitas rencana minimum (kebutuhan air limbah) dengan
golongan tersebut, maka kapasitas STP yang dibangun terdiri dari 2 jenis, yaitu
kapasitas kecil dan sedang. Untuk kapasitas kecil, persamaan yang digunakan
adalah 𝑦 = −0,008𝑥 2 + 0,014𝑥 + 0,293. Dimana x adalah kapasitas produksi
dan y adalah biaya pembangunan. Sedangkan pada kapasitas sedang, persamaan
yang digunakan adalah 𝑦 = 0,295𝑒 −0,01𝑥 . Dimana x adalah kapasitas produksi
dan y adalah biaya pembangunan. Hasil yang didapatkan berupa satuan India
Rupee tahun 2014. Dengan memperhatikan dampak inflasi, penyesuaian kurs, dan
penyesuaian biaya konstruksi terhadap Indonesia, maka didapatkan biaya
pembangunan STP sebagai berikut.
Tabel 4.13 Biaya Pembangunan STP

4.1.3 Dasar Perhitungan Fungsi LRT

Untuk biaya konstruksi LRT, penulis menggunakan data dari kondisi
pembangunan LRT yang saat ini sedang berlangsung. Menurut Direktur
Operasional II Adhi Karya, selaku kontraktor LRT Jabodebek, biaya konstruksi
LRT sebesar Rp672.000.000.000/km. Adapun, pembangunan LRT yang menjadi
batasan penelitian adalah LRT fase 1 dengan total panjang mencapai 42,1 km.
4.1.4 Biaya Pembangunan Fungsi Properti dan Infrastruktur Pendukung
86
Dari dasar perhitungan yang dibuat sebelumnya, maka didapatkan biaya

pembangunan fungsi properti setiap wilayahnya sebagai berikut.
• Stasiun Bekasi Timur
Untuk mendapatkan biaya pembangunan di stasiun Bekasi Timur, maka
luasan tiap fungsi bangunan yang ada dikalikan dengan dasar perhitungan, berupa
biaya per m2, yang telah ditetapkan sebelumnya. Didapatkan biaya pembangunan
kawasan TOD di stasiun Bekasi Timur sebesar Rp5.254.993.271.163,61.
Tabel 4.14 Biaya Pembangunan Properti Stasiun Bekasi Timur
Luas
Fungsi Bangunan Biaya per m2 Biaya
(m2)
Pembebasan Lahan 50000 Rp6.000.000 Rp300.000.000.000
Apartemen 162000 Rp11.100.650,09 Rp1.798.305.315.329,73
Hotel Bintang 4 40500 Rp25.312.927,62 Rp1.025.173.568.462,71
Mall 45000 Rp10.137.014,61 Rp456.165.657.501,60
Kantor 65000 Rp10.815.327,86 Rp702.996.310.672,65
Park and Ride 45000 Rp4.963.530,26 Rp223.358.861.506,36
WTP dan STP 2 - Rp50.781.525.197,73
Bangunan Hijau Rp450.599.971.347,31
Professional Fee Rp99.131.993.696,41
Biaya Perizinan Rp142.284.721.375
Total Biaya Pembangunan Rp5.254.993.271.163,61
• Stasiun Cibubur
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa penulis telah
mendapatkan luas dari masing-masing bangunan. Luasan masing-masing
bangunan penulis kalikan dengan biaya per m2 yang telah ditetapkan pada dasar
perhitungan properti dan infrastruktur pendukung. Didapatkan biaya
pembangunan kawasan TOD di stasiun Cibubur sebesar Rp1.353.661.925.824,5.
Tabel 4.15 Biaya Pembangunan Properti Stasiun Cibubur
Luas
(m2)
87

Apartemen 45360 Rp10.310.363,83 Rp467.678.103.185,96
Hotel Bintang 3 10800 Rp18.076.637,88 Rp195.227.689.094,95
Mall 12300 Rp9.420.332,42 Rp115.870.088.764,49
Kantor 18000 Rp10.043.354,40 Rp180.780.379.285,66
WTP dan STP 2 - Rp29.421.257.356,28
Biaya Perizinan Rp49.460.158.827,00
• Stasiun Ciracas
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa penulis telah
mendapatkan luas dari masing-masing bangunan. Luasan masing-masing
bangunan penulis kalikan dengan biaya per m2 yang telah ditetapkan pada dasar
perhitungan properti dan infrastruktur pendukung. Didapatkan biaya
pembangunan kawasan TOD di stasiun Cibubur sebesar Rp10.269.591.791.578,8.
Tabel 4.16 Biaya Pembangunan Properti Stasiun Ciracas
Luas
(m2)
Pembebasan Lahan 122678 Rp8.300.000 Rp1.017.226.347.520,00
Apartemen 233280 Rp10.310.363,83 Rp2.405.201.673.527,78
Mall 219000 Rp9.420.332,42 Rp2.063.052.799.953,14
Kantor 127500 Rp10.043.354,40 Rp1.280.527.686.606,75
WTP dan STP 2 - Rp86.061.584.281,13
88

• Stasiun Jaticempaka
Untuk mendapatkan biaya pembangunan kawasan TOD di stasiun
Jaticempaka, maka penulis mengkalikan biaya per m2 yang telah ditetapkan dan
disesuaikan dengan luasan dari masing-masing fungsi bangunan. Penulis
mendapatkan biaya pembangunan stasiun Jaticempaka sebesar
Rp6.739.376.471.235,9.
Tabel 4.17 Biaya Pembangunan Properti Stasiun Jaticempaka

Luas
(m2)
Apartemen 171481 Rp11.100.650,09 Rp1.903.550.578.876,90
Mall 85992 Rp10.137.014,61 Rp871.702.160.441,73
Kantor 69678 Rp10.815.327,86 Rp753.590.414.385,36
Theme Park 15662 Rp47.135.875,13 Rp738.242.076.349,85
WTP dan STP 2 - Rp56.483.239.115,27
4.1.5 Biaya Pembangunan LRT

Biaya pembangunan LRT mencakup pembangunan struktur elevated,
pembangunan rel, persinyalan, perlistrikan, dan pembangunan stasiun.
Berdasarkan dasar perhitungan yang telah ditetapkan, maka didapatkan biaya
pembangunan LRT sebagai berikut.
Tabel 4.18 Biaya Pembangunan LRT

Fungsi Bangunan Panjang Biaya per km Biaya
89
(km)
LRT 42,1 Rp672.000.000.000 Rp28.291.200.000.000
4.2 Perbaikan Biaya Operasional dan Pemeliharaan Penelitian Sebelumnya

Penulis melakukan perbaikan biaya operasional dan pemeliharaan dengan
menggunakan data-data yang terbaru dibandingkan penelitian sebelumnya.
Peneliti melakukan perhitungan operasional dan pemeliharaan yang lebih
mendetail berdasarkan jenis-jenis fungsi bangunannya. Secara umum, fungsi
properti, fungsi infrastruktur pedukung, dan fungsi LRT mulai beroperasi pada
tahun 2024. Khusus pada fungsi bangunan mall, park and ride, serta theme park,
WTP, dan STP akan mulai beroperasi pada tahun 2022.
4.2.1 Dasar Perhitungan Fungsi Properti

Penulis melakukan perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan pada
fungsi bangunan, yaitu apartemen, hotel, mall, kantor, park and ride, dan theme
park. Untuk mendapatkan biaya tersebut, dilakukan studi literatur dari berbagai
jurnal yang membahas biaya operasional dan pemeliharaan dari setiap fungsi
bangunan. Biaya ini mencakup biaya pekerja, biaya listrik, biaya pengoperasian
alat-alat, biaya security, dan lain-lain. Pada fungsi bangunan theme park, data
diambil dari peraturan kementerian PUPR.
Pada fungsi bangunan Apartemen, biaya didapatkan melalui studi dari
proyek Apartemen Ciputra World. Dari studi tersebut, diketahui bahwa biaya
pembangunan dari Apartemen Ciputra World sebesar Rp709.940.749.000.
Sedangkan, biaya operasional dan pemeliharaan untuk Apartemen tersebut sebesar
Rp10.649.111.235. Penulis mengambil persentase biaya operasional dan
pemeliharaan terhadap biaya konstruksi, sehingga didapatkan persentasenya
sebesar 2%.
Pada fungsi bangunan hotel bintang 4, penulis mendapatkan dasar
perhitungan operasional dan pemeliharaan dari proyek Hotel Best Western
Premier. Biaya konstruksi dari hotel tersebut sebesar Rp167.810.657.029,
sedangkan biaya operasional dan pemeliharaannya sebesar Rp12.682.198.80 per
tahunnya. Penulis mengambil persentase biaya operasional dan pemeliharaan
90
terhadap biaya konstruksi, sehingga didapatkan persentasenya sebesar 7,5%.

Sedangkan, untuk hotel bintang 3, penulis mendapatkan persentase sebesar 30%
dari pendapatan hotel. Persentase ini penulis dapatkan dari buku tekno ekonomi
bertingkat yang diterbitkan oleh Hartono Poerbo.
Pada fungsi bangunan mall, penulis melakukan studi terhadap proyek
Hartono Lifestyle Mall. Dari studi tersebut, diketahui bahwa biaya pembangunan
dari Hartono Lifestyle Mall sebesar Rp289.071.024.000. Sedangkan, biaya
operasional dan pemeliharaan untuk mall tersebut sebesar Rp15.910.812.368 per
tahunnya. Penulis mengambil persentase biaya operasional dan pemeliharaan
terhadap biaya konstruksi, sehingga didapatkan persentasenya sebesar 5,5%.
Pada fungsi bangunan kantor, penulis melakukan studi terhadap proyek
Niffaro Tower. Dari studi tersebut, penulis mendapatkan biaya konstruksi yang
dibutuhkan untuk membangun kantor Niffaro Tower sebesar Rp520.303.573.792.
Biaya operasional dan pemeliharaan yang dibutuhkan pada Niffaro Tower sebesar
Rp13.754.337.637 per tahun. Penulis mengambil persentase biaya operasional
dan pemeliharaan terhadap biaya konstruksi, sehingga didapatkan persentasenya
sebesar 2,6%.
Pada fungsi bangunan park and ride, biaya didapatkan dengan
melakukan benchmarking terhadap beberapa tempat park and ride di negara lain.
Tempat yang menjadi benchmarking adalah park and ride di kota Boise Amerika,
kota Portland Amerika, dan kota Calgary Kanada. Hasil benchmarking
menunjukkan biayanya berturut-turut sebesar $825/tahun/ruang,
$846/tahun/ruang, dan $731/tahun/ruang. Dari nilai tersebut, dilakukan
penyesuaian terhadap negara Indonesia dan memperhatikan dampak inflasi, maka
biaya operasional dan pemeliharaanya sebesar Rp10.320.063,91/tahun/ruang.
Berikut ini merupakan biaya operasional dan pemeliharaan fungsi properti.
Tabel 4.19 Asumsi Biaya Operasional dan Pemeliharaan Tiap Fungsi Bangunan
Fungsi Bangunan Biaya
Apartemen 2% dari biaya pembangunan
Hotel Bintang 4 7,5% dari biaya pembangunan
Hotel Bintang 3 30% dari pendapatan
91
Fungsi Bangunan Biaya

Mall 5,5% dari biaya pembangunan
Kantor 2,6% dari biaya pembangunan
Park and Ride Rp10.320.063,11/tahun/ruang
Theme Park 2% dari biaya pembangunan
4.2.2 Dasar Perhitungan Infrastruktur Pendukung

Perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan dilakukan pada fungsi
WTP dan STP. Menurut (Guo, Wu, & Englehardt, 2013), biaya operasional dan
pemeliharaan WTP dapat dihitung berdasarkan proses pengolahannya. Mereka
mendapatkan rumus perhitungan hubungan antara kapasitas WTP dengan biaya
operasional dan pemeliharaan. Rumus tersebut mereka dapatkan melalui studi
kasus proyek-proyek WTP di Amerika. Pada WTP Mixed Use, proses pengolahan
air meliputi proses koagulasi, sedimentasi, flokulasi, dan granular activated
carbon. Rumus perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan WTP untuk
proses koagulasi hingga flokulasi adalah log 𝑦 = 0,347(log 𝑥)1,448 + 2,726 .
Dimana x adalah kapasitas produksi dan y adalah biaya operasional dan
pemeliharaan. Sedangkan, rumus perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan
WTP untuk proses karbon aktif adalah log 𝑦 = 1,669(log 𝑥)0,559 + 2,371 .
Dimana x adalah kapasitas produksi dan y adalah biaya operasional dan
pemeliharaan. Biaya operasional ini meliputi biaya listrik, biaya penggantian
komponen yang rusak, dan biaya pekerja.
Pada STP, biaya operasional dan pemeliharaan penulis dapatkan dengan
melakukan benchmarking pada STP di Ferrara, Italia. Hasil benchmarking
menemukan bahwa kapasitas di STP tersebut sebesar 5.361.120 m3/tahun dengan
biaya annual sebesar 783.370 poundsterling setiap tahunnya. Dengan
menyesuaikan dengan kurs Indonesia sebesar Rp14.299, maka didapatkan
biayanya sebesar Rp11.210.407.630 setiap tahun. Dan dengan memperhatikan
dampak inflasi, didapatkan biaya operasional dan pemeliharaan setiap m3 nya
sebesar Rp2.932/m3.
4.2.3 Dasar Perhitungan Fungsi LRT
92
Untuk biaya operasional dan pemeliharaan LRT, penulis melakukan

benchmarking terhadap beberapa proyek yang telah menjalankan proyek LRT.
Berdasarkan studi literatur Operating and Maintenance Cost Methodology Report
2012, biaya operasional dan pemeliharaan LRT mencakup biaya pekerja, biaya
listrik, pajak, dan biaya utilitas lainnya. Dari studi tersebut, ditemukan biayanya
sebagai berikut.
Tabel 4.20 Biaya Operasional dan Pemeliharaan di Beberapa Tempat

LRT LRT LRT LRT Salt
Baltimore Charlotte Houston Lake City
Biaya OM $40.435.983 $16.042.893 $21.609.592 $29.805.432
Panjang
48.3 31.1 36.5 72.1
(km)
OM per km $837.184 $515.848 $592.044 $412.391
Sumber: (Operating and Maintenance Cost Methodology Report, 2012)
Dari tabel diatas, dapat dilihat bahwa rata-rata biaya operasional dan
pemeliharaan LRT sebesar $589.367/km. Adapun, pembangunan LRT yang
menjadi batasan penelitian adalah LRT fase 1 dengan total panjang mencapai 42,1
km.
4.2.4 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Fungsi Properti

Berdasarkan dasar perhitungan atau asumsi fungsi properti diatas, maka
didapatkan biaya operasional dan pemeliharaan fungsi properti pada setiap
wilayah sebagai berikut.
• Stasiun Bekasi Timur
Biaya operasional tiap fungsi bangunan pada stasiun Bekasi Timur
didapatkan berdasarkan asumsi yang telah ditetapkan. Biaya operasional beberapa
fungsi bangunan dipengaruhi oleh biaya konstruksi. Berikut ini merupakan biaya
operasional tiap fungsi bangunan tiap tahunnya pada stasiun Bekasi Timur.
Tabel 4.21 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Bekasi Timur
Fungsi Bangunan Biaya OM
93
Apartemen Rp35.966.106.306,59
Hotel Bintang 4 Rp76.888.017.634,70
Mall Rp25.089.111.162,59
Kantor Rp18.277.904.077,49
Park and Ride Rp43.818.991.364,57
Total Biaya OM St. Bekasi Timur Rp200.040.130.545,95
Dari tabel diatas, dapat dilihat bahwa biaya operasional dan pemeliharaan
yang dibutuhkan untuk properti di stasiun Bekasi Timur sebesar
Rp200.040.130.545,95 per tahun. Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya
bahwa operasional tiap bangunan berbeda-beda. Dengan adanya dampak time
value of money berupa inflasi, maka biaya operasional akan naik seiring waktu.
Kenaikan dimulai dari bangunan beroperasi dan akan berlanjut hingga masa
operasional proyek selesai yaitu tahun 2058. Selanjutnya, penulis menghitung
NPV biaya operasional dan pemeliharaannya sepanjang masa operasional proyek.
Berikut ini NPV biaya operasional dan pemeliharaannya.
Tabel 4.22 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Bekasi
Timur
Masa
Operasional
Apartemen 2024 Rp1.527.765.702.350,63
Hotel Bintang 4 2024 Rp3.266.043.737.475,44
Mall 2022 Rp1.022.667.946.052,48
Kantor 2024 Rp776.407.507.735,19
Park and Ride 2022 Rp1.861.339.994.596,90
Dari tabel diatas, dapat dilihat bahwa NPV biaya operasional dan
pemeliharaan yang dibutuhkan untuk fungsi bangunan yang beroperasi tahun
2024 di stasiun Bekasi Timur sebesar Rp5.570.216.947.561,26. Sedangkan NPV
biaya operasional dan pemeliharaan yang dibutuhkan untuk fungsi bangunan yang
beroperasi tahun 2022 di stasiun Bekasi Timur sebesar Rp2.884.007.940.649,38.
• Stasiun Cibubur
94
Biaya operasional tiap fungsi bangunan pada stasiun Cibubur didapatkan

berdasarkan asumsi-asumsi yang telah ditetapkan. Biaya operasional beberapa
operasional tiap fungsi bangunan tiap tahunnya pada stasiun Cibubur.
Tabel 4.23 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Cibubur

Apartemen Rp9.353.562.063,72
Mall Rp6.372.854.882,05
Kantor Rp4.700.289.861,43
Park and Ride Rp11.981.594.200,25
Total Biaya OM St. Cibubur Rp42.049.284.837,84
yang dibutuhkan untuk properti di stasiun Cibubur sebesar Rp42.049.284.837,84
per tahun. Dengan adanya dampak time value of money berupa inflasi, maka biaya
operasional akan naik seiring waktu. Kenaikan dimulai dari bangunan beroperasi
dan akan berlanjut hingga masa operasional proyek selesai yaitu tahun 2058.
Selanjutnya, penulis menghitung NPV biaya operasional dan pemeliharaannya
sepanjang masa operasional proyek. Berikut ini NPV biaya operasional dan
pemeliharaannya.
Tabel 4.24 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Cibubur
Masa
Operasional
Apartemen 2024 Rp397.319.943.224,93
Hotel Bintang 3 2024 Rp409.529.024.561,14
Mall 2022 Rp259.766.652.173,47
Kantor 2024 Rp199.658.578.000,65
Park and Ride 2022 Rp508.953.305.164,15
95
2024 di stasiun Cibubur sebesar Rp1.006.507.545.786,72. Sedangkan NPV biaya
operasional dan pemeliharaan yang dibutuhkan untuk fungsi bangunan yang
beroperasi tahun 2022 di stasiun Cibubur sebesar Rp768.719.957.337,62.
• Stasiun Ciracas
Biaya operasional tiap fungsi bangunan pada stasiun Ciracas didapatkan
operasional tiap fungsi bangunan tiap tahunnya pada stasiun Ciracas.
Tabel 4.25 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Ciracas

Apartemen Rp48.104.033.470,56
Mall Rp113.467.903.997,42
Kantor Rp33.293.719.851,78
Park and Ride Rp95.109.709.000,44
Total Biaya OM St. Ciracas Rp359.773.331.107,40
yang dibutuhkan untuk properti di stasiun Ciracas sebesar Rp359.773.331.107,40
pemeliharaannya.
Tabel 4.26 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Ciracas
Masa
Operasional
96
Apartemen 2024 Rp2.043.359.708.013,94

Hotel Bintang 3 2024 Rp2.964.872.977.540,21
Mall 2022 Rp4.625.113.563.088,63
Kantor 2024 Rp1.414.248.260.837,91
Park and Ride 2022 Rp4.040.063.445.644,14
2024 di stasiun Ciracas sebesar Rp6.422.480.946.392,06. Sedangkan NPV biaya
operasional dan pemeliharaan yang dibutuhkan untuk fungsi bangunan yang
beroperasi tahun 2022 di stasiun Ciracas sebesar Rp8.665.177.008.732,77.
• Stasiun Jaticempaka
Biaya operasional tiap fungsi bangunan pada stasiun Ciracas didapatkan
operasional tiap fungsi bangunan tiap tahunnya pada stasiun Ciracas.
Tabel 4.27 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun Jaticempaka

Apartemen Rp38.071.011.577,54
Mall Rp47.943.618.824,30
Kantor Rp19.593.350.774,02
Theme Park Rp14.764.841.527,00
Total Biaya OM St. Jaticempaka Rp209.348.396.097,56
yang dibutuhkan untuk properti di stasiun Ciracas sebesar Rp209.348.396.097,56
97
pemeliharaannya.
Tabel 4.28 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan Properti Stasiun

Jaticempaka
Fungsi Bangunan Masa Operasional Biaya OM
Apartemen 2024 Rp1.617.177.718.548,07
Hotel Bintang 3 2024 Rp3.779.498.070.228,68
Mall 2022 Rp1.954.250.267.043,22
Kantor 2024 Rp832.284.958.830,35
Theme Park 2022 Rp627.179.886.899,58
2024 di stasiun Jaticempaka sebesar Rp6.228.960.747.607,10. Sedangkan NPV
biaya operasional dan pemeliharaan yang dibutuhkan untuk fungsi bangunan yang
beroperasi tahun 2022 di stasiun Ciracas sebesar Rp2.581.430.153.942,80.
4.2.5 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Fungsi Infrastruktur Pendukung

Pada fungsi WTP, penulis telah mendapatkan rumus biaya operasional
dan pemeliharaan yang dapat dilihat pada dasar perhitungan infrastruktur
pendukung. Dengan menggunakan rumus tersebut dan kapasitas WTP tabel 4.8,
maka didapatkan biaya operasional dan pemeliharaan pada proses koagulasi
hingga flokulasi sebagai berikut.
Tabel 4.29 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Proses Koagulasi Hingga

Flokulasi
Wilayah Biaya OM
98
Selain itu, penulis juga mendapatkan biaya operasional dan pemeliharaan

pada proses karbon aktif. Biaya operasional dan pemeliharaan ini didapatkan
dengan menggunakan rumus yang ada pada dasar perhitungan infrastruktur
pendukung. Berikut ini merupakan biaya operasional dengan proses karbon aktif.
Tabel 4.30 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Proses Karbon Aktif

Wilayah Biaya OM
Dengan adanya dampak time value of money berupa inflasi, maka biaya
operasional akan naik seiring waktu. Kenaikan dimulai dari WTP beroperasi dan
akan berlanjut hingga masa operasional proyek selesai yaitu tahun 2058.
pemeliharaannya. Adapun, biaya operasional dan pemeliharaan dibawah ini
merupakan gabungan dari proses yang telah dijelaskan sebelumnya.
Tabel 4.31 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan WTP Pada Tiap Wilayah
Masa
Wilayah Biaya OM
Operasional
Stasiun Bekasi Timur 2022 Rp544.833.735.947,43
Stasiun Cibubur 2022 Rp334.034.475.528,11
Stasiun Ciracas 2022 Rp773.886.698.464,70
Stasiun Jaticempaka 2022 Rp586.382.458.830,98
Pada fungsi STP, penulis telah mendapatkan biaya operasional dan
pemeliharaan per m3 yang dapat dilihat pada dasar perhitungan infrastruktur
pendukung. Dengan mengkalikan biaya per m3 dengan kapasitas STP tabel 4.12,
maka didapatkan biaya operasional dan pemeliharaan fungsi STP sebagai berikut.
99
Tabel 4.32 Biaya Operasional dan Pemeliharaan STP Pada Tiap Wilayah
Wilayah Biaya OM
Dengan adanya dampak time value of money berupa inflasi, maka biaya
operasional akan naik seiring waktu. Kenaikan dimulai dari STP beroperasi dan
akan berlanjut hingga masa operasional proyek selesai yaitu tahun 2058.
pemeliharaannya.
Tabel 4.33 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan STP Pada Tiap Wilayah
Masa
Wilayah Biaya OM
Operasional
Stasiun Bekasi Timur 2022 Rp197.214.680.912,49
Stasiun Cibubur 2022 Rp84.284.428.044,87
Stasiun Ciracas 2022 Rp364.957.035.602,57
Stasiun Jaticempaka 2022 Rp225.105.486.716,74
4.2.6 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Fungsi LRT

Berdasarkan dasar perhitungan atau asumsi fungsi LRT diatas, maka
dilakukan penyesuaian terhadap waktu dan wilayah, didapatkan biaya operasional
dan pemeliharaan fungsi LRT setiap tahunnya sebesar Rp388.938.427.957,44.
LRT mulai beroperasi pada tahun 2024. Adanya dampak time value of money
berupa inflasi, maka NPV biaya operasional dan pemeliharaannya menjadi
sebagai berikut.
100
Tabel 4.34 NPV Biaya Operasional dan Pemeliharaan LRT

Fungsi Bangunan Masa Operasional Biaya OM
LRT 2024 Rp19.017.051.414.153,00
4.3 Dasar Perhitungan Pendapatan

Sebelum memodelkan pendapatan dari kawasan TOD LRT Jabodebek,
penulis menetapkan asumsi sebagai dasar perhitungan pendapatan. Asumsi ini
sangat penting karena dapat mempengaruhi pemodelan pendapatan kawasan
tersebut. Beberapa faktor yang mempengaruhi pemodelan pendapatan fungsi
Mixed Use, yaitu desain bangunan Mixed Use, penentuan jenis pendapatan
properti, dan laju kenaikan harga properti. Sedangkan, faktor-faktor yang
mempengaruhi pemodelan fungsi LRT, yaitu pengguna transit (ridership), harga
tiket, dan laju kenaikan harga tiket. Asumsi pendapatan dibagi menjadi 2 fungsi,
yaitu pada fungsi LRT dan pada fungsi Mixed Use.
4.3.1 Dasar Perhitungan Mixed Use

Dasar perhitungan Mixed Use dilakukan pada fungsi apartemen, hotel,
mall, kantor, park and ride, dan theme park.
4.3.1.1 Desain Fungsi Apartemen

Berdasarkan penelitian sebelumnya, penulis mendapatkan gross floor
area apartemen pada masing-masing wilayah. Disini, penulis akan mendesain
lebih mendetail dari fungsi apartemen tersebut untuk mendapatkan jumlah unit
apartemen. Agar dapat menentukan jumlah unit pada fungsi apartemen, penulis
menentukan tipe ruangan yang digunakan.
Berdasarkan panduan Bangunan Komersil, terdapat beberapa jenis tipe
ruangan apartemen, yaitu tipe studio, tipe 1BR, dan tipe 2BR. Penulis
mengasumsikan luas unit kantor sebesar 100 m2. Tipe studio merupakan ruangan
dengan luas berkisar antara 18 – 45 m2. Tipe 1 BR merupakan ruangan dengan
luas berkisar antara 36 – 54 m2. Dan, tipe 2BR merupakan ruangan dengan luas
berkisar antara 45 – 90 m2. Menurut Neufert Architect Data (NAD), luas efektif
untuk bangunan kantor sebesar 80%. Penulis mengasumsikan apartemen tipe
studio dengan luas 28 m2. Luas unit ruangan apartemen didapat dengan
101
melakukan benchmarking ruangan studio di proyek apartemen lainnya. Penulis

mengasumsikan studio agar mendapatkan kepadatan yang maksimum. Hal ini
sesuai dengan konsep pembangunan TOD. Luas efektif merupakan luas yang
dapat digunakan untuk unit ruangan, sedangkan sisanya digunakan untuk arus
kegiatan. Jadi, jumlah unit ruangan apartemen pada setiap wilayahnya sebagai
berikut.
Tabel 4.35 Jumlah Unit Ruangan Fungsi Apartemen

Gross Floor Jumlah Unit
Wilayah
Area Ruangan
Stasiun Bekasi
162000 4629
Timur
Stasiun Cibubur 45360 1296
Stasiun Ciracas 233280 6666
Stasiun
171481 4900
Jaticempaka
4.3.1.2 Desain Fungsi Hotel

area hotel pada masing-masing wilayah. Disini, penulis akan mendesain lebih
mendetail dari fungsi hotel tersebut untuk mendapatkan jumlah unit hotel. Agar
dapat menentukan jumlah unit pada fungsi hotel, penulis menentukan tipe ruangan
yang digunakan.
Asumsi hotel yang akan dibangun diperuntukkan untuk city hotel. City
Hotel diperuntukkan untuk masyarakat yang tinggal sementara dan biasa
digunakan untuk kepentingan bisnis. Hal ini sesuai dengan konsep TOD, dimana
suatu wilayah TOD ditekankan sebagai tempat perekonomian. Berdasarkan
Direktorat Jenderal Pariwisata, Pos, dan Telekomunikasi No 22/U/VI/1978, luas
kamar standar minimal 24 m2 untuk hotel bintang 3 dan bintang 4. Penulis
mengasumsikan luas kamar hotel sebesar 26 m2. Luas ini didapatkan dengan
melakukan benchmarking terhadap proyek hotel sejenis. Menurut NAD, luas
efektif untuk bangunan kantor sebesar 85%. Luas efektif merupakan luas yang
102
dapat digunakan untuk unit ruangan, sedangkan sisanya digunakan untuk arus
kegiatan. Jadi, jumlah unit ruangan hotel pada setiap wilayahnya sebagai berikut.
Tabel 4.36 Jumlah Unit Ruangan Fungsi Hotel

Wilayah
Area Ruangan
Stasiun Bekasi
40500 1325
Timur
Stasiun
46867 1533
Jaticempaka
4.3.1.3 Desain Fungsi Mall

area retail mall pada masing-masing wilayah. Disini, penulis akan mendesain
lebih mendetail dari fungsi retail mall tersebut untuk mendapatkan jumlah unit
retail. Agar dapat menentukan jumlah unit pada fungsi mall, penulis menentukan
tipe ruangan yang digunakan.
Menurut Timesaver, terdapat 2 jenis tipe toko pada mall, yaitu single
aisle dan double aisle. Single aisle memiliki ukuran ruangan yang lebih kecil
daripada double aisle. Penulis mengasumsikan jenis toko yang ada di mall adalah
single aisle. Hal ini dilakukan agar kawasan mall memiliki kepadatan yang tinggi.
Hal ini sesuai dengan konsep TOD, dimana suatu wilayah TOD ditekankan
memiliki kepadatan yang tinggi. Menurut timesaver, ukuran single aisle sebesar
4,5 x 18 m. Menurut NAD, luas efektif untuk bangunan mall hingga 90%. Luas
efektif merupakan luas yang dapat digunakan untuk unit ruangan, sedangkan
sisanya digunakan untuk arus kegiatan. Jadi, jumlah unit ruangan mall pada setiap
wilayahnya sebagai berikut.
Tabel 4.37 Jumlah Unit Ruangan Fungsi Mall

Wilayah Gross Floor Jumlah Unit
103
Area Ruangan
Stasiun Bekasi
45000 500
Timur
Stasiun
85992 956
Jaticempaka
4.3.1.4 Desain Fungsi Kantor

Kantor yang akan dibangun diperuntukkan untuk kantor sewa. Kantor
sewa merupakan kantor yang unit-unit ruangannya disewakan kepada penyewa
dalam jangka waktu tertentu. Berdasarkan jenis penyewanya, kantor sewa terdiri
dari 2 jenis, yaitu penyewa lantai tunggal dan penyewa lantai majemuk. Penyewa
lantai tunggal merupakan suatu kelompok unit usaha yang membutuhkan hingga 1
lantai bangunan. Sedangkan, penyewa lantai majemuk merupakan suatu kelompok
unit usaha yang hanya menyewa 1 ruangan saja. Penulis mengasumsikan bahwa
kantor sewa berjenis penyewa lantai majemuk.
Agar dapat menentukan jumlah unit pada fungsi kantor, penulis
menentukan luas per unit ruangannya. Berdasarkan panduan Bangunan Komersil,
ruangan kerja kantor berkisar antara 40 – 150 m2 dan luas kantor setiap lantai
sebesar 1000 – 1600 m2. Penulis mengasumsikan luas unit kantor sebesar 100 m2
dengan tipe ruangan bersama. Menurut Neufert Architect Data (NAD), standar
ruangan kantor per m2 dapat menampung orang mencapai 4 m2/orang. Adapun,
menurut NAD, luas efektif untuk bangunan kantor sebesar 85%. Luas efektif
merupakan luas yang dapat digunakan untuk unit ruangan, sedangkan sisanya
digunakan untuk arus kegiatan. Jadi, jumlah unit ruangan kantor pada setiap
wilayahnya sebagai berikut.
Tabel 4.38 Jumlah Unit Ruangan Fungsi Kantor

Wilayah
Area Ruangan
Stasiun Bekasi 65000 553
104
Timur
Stasiun
69678 593
Jaticempaka
4.3.1.5 Desain Fungsi Park and Ride

area park and ride pada masing-masing wilayah. Disini, penulis akan mendesain
lebih mendetail dari fungsi park and ride tersebut untuk mendapatkan kapasitas
ruang parkir.
Park and Ride yang didesain pada penelitian sebelumnya merupakan
tempat parkir jenis off street parking. Off Street Parking merupakan ruang parkir
yang tidak memanfaatkan badan jalan. Menurut NAD, Standar Ruang Parkir
(SRP) mobil berukuran 2,5 x 5 m atau 12,5 m2. Sedangkan, SRP motor berukuran
0,75 x 2 m atau 1,5 m2. Fungsi park and ride ini didesain tidak hanya untuk
tempat parkir kendaraan tapi juga untuk pejalan kaki. Oleh karena itu, penulis
mengasumsikan desain park and ride dibangun dengan sarana pejalan kaki,
sirkulasi lalu lintas 2 arah, dan arah ruang parkir 90o. Lebar minimum jalur
sirkulasi 2 arah yaitu 6,5 m. Asumsi ini diambil untuk meminimalisir jumlah unit
tempat parkir. Dengan begitu, ketergantungan masyarakat terhadap kendaraan
bermotor berkurang dan lebih memilih untuk menggunakan LRT. Berdasarkan
asumsi tersebut, maka lebar sirkulasi ditetapkan sebesar 8 m. Didapatkan ruang
sirkulasi tempat parkir mobil sebesar 45% dan motor sebesar 30%. Atau dapat
dikatakan bahwa luas efektif tempat parkir mobil sebesar 55% dan motor sebesar
70%. Luas efektif merupakan luas yang dapat digunakan untuk ruang parkir,
sedangkan sisanya digunakan untuk arus kegiatan. Jadi, jumlah ruang parkir pada
setiap wilayahnya sebagai berikut.
Tabel 4.39 Jumlah Kapasitas Ruang Parkir Fungsi Park and Ride
Gross Floor Kapasitas
Wilayah
Area Ruang Parkir
105
Stasiun Bekasi 1913 mobil

45000
Timur 2333 motor
523 mobil
Stasiun Cibubur 12300
638 motor
4783 mobil
Stasiun Ciracas 109500
4433 motor
4.3.1.6 Harga Properti Fungsi Apartemen

Harga properti apartemen merupakan salah satu dasar perhitungan yang
penting untuk memodelkan pendapatan. Penulis menentukan terlebih dahulu jenis
pendapatan apartemen, apakah dengan penjualan ataupun dengan sewa. Penulis
melakukan benchmarking perusahaan-perusahaan yang bergerak di bidang
properti. Dari hasil benchmarking, didapatkan bahwa best practice dalam bisnis
apartemen yaitu dengan menjual seluruh unit properti.
Penulis mengasumsikan bahwa dari seluruh unit apartemen yang dijual,
hanya 84% yang terokupansi. Hal ini berdasarkan data Colliers tahun 2018,
dimana tingkat okupansi rata-rata dari apartemen sebesar 84%. Tingkat okupansi
hunian apartemen ini juga berpengaruh dalam menentukan model pendapatan.
Penjualan unit apartemen ditetapkan selama 3 tahun. Berdasarkan Annual Report
Agung Podomoro Land, dapat dilihat bahwa tingkat okupansi penjualan
apartemen setiap tahunnya sebesar 35% pada tahun pertama, mencapai 63% pada
tahun kedua, dan 84% pada tahun ketiga.
Dalam menentukan harga jual apartemen, penulis menentukan gross
profit margin dari penjualan apartemen. Gross Profit Margin merupakan
persentase yang ditetapkan oleh developer sebagai keuntungan bruto. Hasil
benchmarking penulis pada Annual Report Ciputra tahun 2018, pengembang
mengambil gross profit margin penjualan apartemen sebesar 50% dari biaya
pembangunan. Oleh karena itu, didapatkan harga jual apartemen untuk masing-
masing wilayah sebagai berikut.
Tabel 4.40 Harga Jual Setiap Unit Apartemen

Wilayah Harga Jual Per Unit Apartemen
106
Stasiun Bekasi Timur Rp593.714.381,86

Stasiun Ciracas Rp610.644.853,78
Stasiun Jaticempaka Rp625.924.654,41
Selain pendapatan dari penjualan unit apartemen, pendapatan juga
didapatkan dari biaya retribusi. Biaya retribusi adalah biaya yang dikumpulkan
dari penghuni apartemen untuk operasional apartemen, seperti biaya kebersihan,
biaya keamanan, dan lain-lain. Penulis melakukan benchmarking terkait biaya
retribusi yang ditetapkan kepada penghuni apartemen. Dari hasil benchmarking
ditetapkan biaya retribusi sebesar Rp20.000/m2 setiap bulannya atau
Rp240.000/m2 per tahunnya.
Pembangunan fungsi apartemen ini dibangun pada kawasan TOD. Seperti
yang telah diketahui bahwa harga properti dipengaruhi oleh 2 komponen, yaitu
harga properti yang dipengaruhi oleh aksesibilitas dan harga properti yang
dipengaruhi oleh konstruksi wilayah setempat (Medda, 2012). Adanya
pembangunan LRT berdasarkan aksesibilitas dapat meningkatkan nilai properti di
area terdampak. Meningkatnya harga properti ini ditandai dengan koefisien
Hedonic Price Modelling (HPM). Penulis melakukan studi literatur untuk
mengetahui seberapa besar kenaikan harga properti apartemen. Dari studi literatur
(Zhang & Xu, 2017), didapatkan koefisien HPM untuk fungsi apartemen
berdasarkan daerah tangkapan. Adapun, penulis menggunakan daerah tangkapan
berdasarkan desain TOD penelitian (Ibrahim, 2018). Dengan memasukkan
koefisien HPM sebagai faktor peningkatan harga unit apartemen, maka
didapatkan harga unit apartemen menjadi sebagai berikut.
Tabel 4.41 Harga Jual Setiap Unit Apartemen akibat HPM

Daerah Harga Jual Per
Wilayah Koefisien HPM
Tangkapan (m) Unit Apartemen
Stasiun Bekasi
100 – 200 0.064 Rp631.712.102,30
Timur
Stasiun Cibubur 0 – 100 -0.002 Rp602.099.113,39
107
Stasiun Ciracas 200 – 300 0.066 Rp650.947.414,12

Stasiun
100 – 200 0.064 Rp665.983.832,29
Jaticempaka
4.3.1.7 Harga Properti Fungsi Hotel

Untuk memodelkan pendapatan hotel, penulis menentukan terlebih
dahulu bahwa pendapatan hotel didapat melalui penyewaan kamar terhadap tamu.
Hotel ini dibangun dengan konsep mendukung masyarakat untuk berkunjung dan
berbisnis di kawasan TOD. Penulis mengasumsikan bahwa dari seluruh unit hotel
yang disewa, hanya 62% unit ruangan yang terokupansi. Hal ini berdasarkan data
Colliers tahun 2018, dimana tingkat okupansi rata-rata dari hotel sebesar 62%.
Tingkat okupansi suatu bangunan hotel juga merupakan salah satu faktor dalam
memodelkan pendapatan.
Penulis melakukan benchmarking terhadap hotel-hotel yang berada
disekitar area pengembangan untuk mendapatkan harga pasar penyewaan kamar
hotel. Dari hasil benchmarking, didapatkan bahwa harga rata-rata penyewaaan
kamar hotel di setiap wilayahnya sebagai berikut. Pada fungsi hotel, tidak terdapat
biaya retribusi dikarenakan biaya tersebut telah dimasukkan ke dalam harga sewa
unit ruangan.
Tabel 4.42 Harga Sewa Setiap Unit Hotel
Wilayah Harga Sewa Per Unit Hotel
Stasiun Bekasi Timur Rp672.000/hari
Stasiun Cibubur Rp370.000/hari
Stasiun Ciracas Rp370.000/hari
Stasiun Jaticempaka Rp672.000/hari
Pembangunan fungsi hotel ini dibangun pada kawasan TOD. Harga sewa
unit hotel akan mengalami peningkatan akibat kedekatan dengan stasiun transit
LRT di area terdampak. Penulis melakukan studi literatur untuk mengetahui
seberapa besar kenaikan harga properti hotel. Dari studi literatur (Zhang & Xu,
2017), didapatkan koefisien HPM untuk fungsi komersial berdasarkan daerah
108
tangkapan. Dengan memasukkan koefisien HPM sebagai faktor peningkatan

harga unit hotel, maka didapatkan harga unit hotel menjadi sebagai berikut.
Tabel 4.43 Harga Sewa Setiap Unit Hotel akibat HPM

Daerah Harga Sewa Per
Tangkapan (m) Unit Hotel
Stasiun Bekasi
0 – 100 0.083 Rp725.165/hari
Timur
Stasiun Cibubur 0 – 100 0.083 Rp401.155/hari
Stasiun Ciracas 100 – 200 0.061 Rp393.000/hari
Stasiun
0 – 100 0.083 Rp725.165/hari
Jaticempaka
4.3.1.8 Harga Properti Fungsi Mall

Harga properti mall merupakan salah satu dasar perhitungan yang
pendapatan dari mall. Penulis melakukan benchmarking terhadap mall-mall yang
telah dibangun. Dari hasil benchmarking, didapatkan bahwa dalam bisnis mall,
mayoritas toko pada mall disewakan. Hal ini dilakukan agar pendapatan menjadi
berkelanjutan.
Selain harga properti mall, tingkat okupansi juga mempengaruhi model
pendapatan. Penulis mengasumsikan bahwa dari seluruh unit mall yang
disewakan, hanya 84% yang terokupansi. Hal ini berdasarkan data Colliers tahun
2018, dimana tingkat okupansi rata-rata dari mall sebesar 84%. Dalam
menentukan harga sewa mall, penulis melakukan benchmarking terhadap harga
sewa toko-toko pada wilayah pengembangan. Didapatkan bahwa harga sewa mall
sebesar 15% dari biaya pembangunan. Sehingga, didapatkan harga sewa mall
untuk masing-masing wilayah sebagai berikut.
Tabel 4.44 Harga Sewa Per Unit Mall

Wilayah Harga Sewa Per Unit Mall
Stasiun Bekasi Timur Rp148.178.368,58/tahun
109
Stasiun Cibubur Rp142.772.109,17/tahun

Stasiun Ciracas Rp144.988.008,95/tahun
Stasiun Jaticempaka Rp147.878.263,98/tahun
Selain pendapatan dari penyewaan unit ruangan mall, penulis juga
menetapkan biaya retribusi. Biaya retribusi adalah biaya yang dikumpulkan dari
pihak penyewa untuk operasional mall, seperti biaya kebersihan, biaya keamanan,
biaya listrik, dan lain-lain. Penulis melakukan benchmarking terkait biaya
retribusi mall tersebut. Berikut biaya retribusi mall pada masing-masing wilayah.
Tabel 4.45 Harga Retribusi Per Unit Mall

Wilayah Harga Retribusi Per Unit Mall
Stasiun Bekasi Timur Rp102.440/m2/bulan
Stasiun Cibubur Rp135.000 /m2/bulan
Stasiun Ciracas Rp135.000 /m2/bulan
Stasiun Jaticempaka Rp102.440/m2/bulan
Pembangunan fungsi mall ini dibangun pada kawasan TOD. Harga sewa
unit mall akan mengalami peningkatan akibat kedekatan dengan stasiun transit
LRT di area terdampak. Penulis melakukan studi literatur untuk mengetahui
seberapa besar kenaikan harga properti mall. Dari studi literatur (Zhang & Xu,
2017), didapatkan koefisien HPM untuk fungsi komersial berdasarkan daerah
tangkapan. Dengan memasukkan koefisien HPM sebagai faktor peningkatan
harga unit mall, maka didapatkan harga unit mall menjadi sebagai berikut.
Tabel 4.46 Harga Sewa Setiap Unit Mall akibat HPM
Daerah Harga Sewa Per Unit
Tangkapan (m) Mall
Stasiun Bekasi
0 – 100 0.083 Rp160.477.173,17/tahun
Timur
Stasiun Cibubur 0 – 100 0.083 Rp154.622.194,23/tahun
Stasiun Ciracas 100 – 200 0.061 Rp153.832.277,49/tahun
Stasiun 0 – 100 0.083 Rp160.152.159,89/tahun
110
Jaticempaka
4.3.1.9 Harga Properti Fungsi Kantor

Harga properti kantor merupakan salah satu dasar perhitungan yang
pendapatan dari kantor. Penulis mengasumsikan bahwa kantor yang dibangun
diperuntukkan untuk sewa. Hal ini didasari agar developer memiliki pendapatan
berkelanjutan.
Penulis mengasumsikan bahwa 79% unit ruangan yang disewakan
terokupansi. Berdasarkan data Colliers tahun 2018, tingkat okupansi rata-rata dari
kantor sebesar 79%. Tingkat okupansi ini juga berperan sebagai salah satu faktor
dalam memodelkan pendapatan. Dalam menentukan harga sewa kantor, penulis
melakukan benchmarking harga sewa kantor tiap unit ruangan di sekitar wilayah
pengembangan, yaitu Jakarta Timur, Cibubur, dan Bekasi. Dari hasil
benchmarking, ditemukan bahwa harga sewa kantor di daerah tersebut sebesar
Rp175.000/m2 setiap bulannya hingga Rp190.000/m2 setiap bulannya. Untuk
lebih akuratnya, penulis menentukan harga sewa kantor sebesar 15% dari biaya
pembangunan. Oleh karena itu, didapatkan harga sewa kantor untuk masing-
Tabel 4.47 Harga Sewa Setiap Unit Kantor

Wilayah Harga Sewa Per Unit Kantor
Stasiun Bekasi Timur Rp211.132.913,47/tahun
Stasiun Cibubur Rp198.079.909,30/tahun
Stasiun Ciracas Rp200.526.982,18/tahun
Stasiun Jaticempaka Rp205.127.798,28/tahun
Selain pendapatan dari penyewaan unit ruangan kantor, penulis juga
menetapkan biaya retribusi atau serviced charge. Biaya retribusi adalah biaya
yang dikumpulkan dari pihak penyewa untuk operasional kantor, seperti biaya
kebersihan, biaya keamanan, dan lain-lain. Penulis melakukan benchmarking
111
terkait biaya retribusi kantor tersebut. Dari data colliers 2018, didapatkan biaya
retribusi kantor rata-rata sebesar Rp59544/m2 setiap bulannya.
Pembangunan fungsi kantor ini dibangun pada kawasan TOD. Harga
sewa unit kantor akan mengalami peningkatan akibat kedekatan dengan stasiun
transit LRT di area terdampak. Penulis melakukan studi literatur untuk
mengetahui seberapa besar kenaikan harga properti kantor. Dari studi literatur
(Zhang & Xu, 2017), didapatkan koefisien HPM untuk fungsi kantor berdasarkan
daerah tangkapan. Dengan memasukkan koefisien HPM sebagai faktor
peningkatan harga unit kantor, maka didapatkan harga unit kantor menjadi
sebagai berikut.
Tabel 4.48 Harga Sewa Setiap Unit Kantor akibat HPM

Daerah Harga Sewa Per Unit
Tangkapan (m) Kantor
Stasiun Bekasi
0 – 100 0.094 Rp230.979.407,33/tahun
Timur
Stasiun Cibubur 0 – 100 0.094 Rp216.699.420,78/tahun
Stasiun Ciracas 100 – 200 0.063 Rp213.160.182,06/tahun
Stasiun
0 – 100 0.094 Rp224.409.811,32/tahun
Jaticempaka
4.3.1.10 Harga Tarif Park and Ride

Untuk menentukan harga tarif park and ride, penulis menetapkan tarif
berdasarkan peraturan atau regulasi yang berlaku di masing-masing wilayah. Pada
wilayah Bekasi, tarif park and ride mengacu pada Peraturan Daerah Kota Bekasi
Nomor 17 tahun 2017. Peraturan tersebut menjelaskan bahwa tarif parkir untuk
kendaraan mobil sebesar 3000/jam dan kendaraan motor sebesar 2000/jam.
Sedangkan pada wilayah Jakarta, tarif park and ride mengacu pada Peraturan
Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 31 tahun 2017. Peraturan tersebut
112
mengatur tarif parkir untuk kendaraan mobil sebesar 4000/jam dan kendaraan
motor sebesar 2000/jam.
4.3.1.11 Harga Tiket Theme Park

Dari desain penelitian sebelumnya, diketahu bahwa theme park yang
didesain merupakan benchmarking dari rekreasi trans studio Bandung namun
untuk ukuran yang lebih kecil. Oleh karena itu, untuk menetapkan harga tiket
theme park tersebut, penulis melakukan benchmarking terhadap rekreasi sejenis,
yaitu trans studio mini. Dari hasil benchmarking, penulis menemukan untuk dapat
bermain di trans studio mini, diperlukan pembuatan karto saldo terlebih dahulu.
Kartu saldo ini nanti akan digunakan untuk bermain di wahana-wahana yang
tersebut. Adapun, harga kartu tersebut di trans studio mini berkisar antara
Rp50.000/kartu, Rp100.000/kartu, dan Rp200.000/kartu. Penulis menetapkan
harga tiket theme park sebesar Rp100.000/tiket.
Selain harga tiket, jumlah pengunjung yang datang juga menjadi faktor
pendapatan fungsi theme park. Penulis menggunakan perhitungan bangkitan
perjalanan jumlah penumpang LRT Jabodebek. Sehingga, jumlah penumpang
LRT Jabodebek akibat bangkitan theme park digunakan penulis sebagai jumlah
pengunjung theme park. Adapun, perhitungan dan penjelasan lebih lanjut
mengenai bangkitan perjalanan dapat dilihat pada sub-bab 4.3.2.2. Dari tabel 4.44,
dapat dilihat bahwa pengunjung theme park sebesar 1424 orang per harinya atau
519.760 per tahunnya. Jumlah pengunjung akan naik seiring waktu berjalannya
tahun. Dilakukan benchmarking terhadap trans studio Bandung dan didapatkan
pertumbuhan pengunjung rata-rata sebesar 3,4% dari tahun 2014 hingga 2016.
4.3.2 Dasar Perhitungan Infrastruktur Pendukung

Dalam mengembangkan kawasan Mixed Use, infrastruktur pendukung
berperan untuk menunjang aktivitas sehari-hari. Infrastruktur pendukung ini
terdiri dari WTP dan STP. Biaya pendapatan hanya bersumber dari WTP, dimana
dilakukan pemungutan biaya air terhadap kawasan Mixed Use. Dalam
menentukan dasar perhitungan biaya air, penulis melakukan benchmarking
terhadap proyek Kalibata City. Hasil benchmarking menemukan bahwa biaya air
yang dipungut sebesar Rp7.500/m3. Selain itu, menurut peraturan gubernur
113
Nomor 91 tahun 2017, untuk bangunan seperti high rise apartemen, mall, dan
hotel sebesar Rp12.550/m3.
4.3.3 Dasar Perhitungan LRT

Berikut ini dasar perhitungan yang mempengaruhi pemodelan
pendapatan LRT.
4.3.3.1 Jalur Pelayanan LRT Jabodebek

LRT Jabodebek dibangun dengan tujuan untuk mengangkut penumpang
dari daerah kota penyangga seperti Bekasi menuju ke pusat kota dimana roda
perekonomian berputar. Khusus pada LRT Jabodebek fase 1, akan membentang
sepanjang 42,1 km. Selain itu, terdapat 18 stasiun yang akan dilayani oleh LRT
Jabodebek. Lokasi dan jumlah stasiun LRT Jabodebek dapat mempengaruhi
model pendapatan. Hal ini dikarenakan setiap stasiun terletak di kawasan yang
berbeda, dimana potensi jumlah penduduk yang akan menggunakan LRT
Jabodebek di setiap kawasan juga berbeda. Selain itu, semakin sedikit stasiun
yang dilayani, maka semakin sedikit juga potensi pengguna LRT tersebut.
4.3.3.2 Ridership LRT Jabodebek

Banyak atau sedikitnya jumlah pengguna LRT akan mempengaruhi
model pendapatan LRT. Penulis membagi perhitungan jumlah pengguna LRT
Jabodebek menjadi 2 bagian, yaitu jumlah pengguna LRT dari pengembangan
kawasan TOD, dan jumlah pengguna LRT dari kawasan non TOD.
a. Kawasan TOD
Pada pengembangan kawasan TOD, penulis melakukan perhitungan
berdasarkan model yang telah dibuat pada penelitian sebelumnya, yaitu (Iskandar,
2018). Model ini menghitung jumlah pengguna yang masuk ke stasiun
berdasarkan bangkitan perjalanan (trip generation) dari masing-masing fungsi
properti. Berikut ini model perhitungan pengguna LRT.
𝑍 = 𝑚(𝑡1𝑎 𝑥1𝑎 + 𝑡1𝑏 𝑥1𝑏 + 𝑡2 𝑥2 + 𝑡3 𝑥3 + 𝑡4 𝑥4 + 𝑡5 𝑥5 )
Dimana :
Z = jumlah pengguna kereta LRT (orang)
x1a = luas lantai apartemen harga pasar (m2)
x2 = luas lantai mall
114
x3 = luas lantai kantor

x4 = luas lantai hotel
x5 = luas lantai parkir
t1a = bangkitan pergerakan apartemen harga pasar (orang/m2)
t1b = bangkitan pergerakan apartemen affordable (orang/m2)
t2 = bangkitan pergerakan mall (orang/m2)
t3 = bangkitan pergerakan kantor (orang/m2)
t4 = bangkitan pergerakan hotel (orang/m2)
t5 = bangkitan pergerakan parkir (orang/m2)
m = modal split (%)
Berdasarkan model diatas, langkah pertama yang dilakukan adalah
menentukan bangkitan perjalanan dari setiap fungsi bangunan. Bangkitan
perjalanan ditentukan dari luas kebutuhan ruang setiap orangnya. Berikut ini luas
kebutuhan ruang tiap orang.
Tabel 4.49 Luas Kebutuhan Ruangan Pada Tiap Fungsi Bangunan

Fungsi Bangunan Luas Kebutuhan Tiap Orang
Apartemen 9,29 m2/orang
Hotel 5 m2/orang
Mall 4,62 m2/orang
Kantor 4,65 m2/orang
Theme Park 4,62 m2/orang
Sumber: (Engineering Toolbox, 2013)
Sebelumnya, penulis telah mendesain luas unit ruangan pada masing-
masing fungsi bangunan. Dengan menghubungkan luas kebutuhan tiap orang
dengan luas unit ruangan yang tersedia, maka didapatkan bangkitan perjalanan
setiap unit ruangannya. Berikut ini bangkitan perjalanan dari setiap fungsi
bangunan pada masing-masing wilayah
Tabel 4.50 Bangkitan Perjalanan Tiap Unit Pada Fungsi Bangunan
Bangkitan
Fungsi Bangunan Luas Tiap Unit Perjalanan Tiap
Unit
115
Apartemen 28 m2 3,01
Hotel 26 m2 5,20
Mall 81 m2 17,53
Kantor 100 m2 21,51
Theme Park - 0,22
Dari hasil pengolahan diatas, dapat dilihat bahwa pada 1 unit ruangan
fungsi apartemen tedapat 3 orang yang melakukan perjalanan. Pada fungsi hotel
menunjukkan bahwa 1 unit ruangan fungsi hotel menghasilkan 5 orang yang
melakukan perjalanan. Sedangkan, pada fungsi mall, pengolahan memperlihatkan
1 unit ruangan mall dapat menghasilkan hingga 17 orang yang melakukan
perjalanan. Untuk fungsi kantor, 1 unit ruangan fungsi kantor dapat menghasilkan
hingga 21 orang yang melakukan perjalanan. Khusus pada fungsi theme park,
dikarenakan tidak terdapat unit ruangan, maka penulis mendapatkan 0,22
orang/m2 yang melakukan perjalanan.
Setelah mendapatkan bangkitan perjalanan tiap unitnya, penulis
menghitung bangkitan perjalanan seluruh unit untuk 1 fungsi bangunan. Berikut
ini bangkitan perjalanan pada tiap fungsi bangunan pada wilayah Stasiun Bekasi
Timur.
Tabel 4.51 Bangkitan Perjalanan Wilayah Stasiun Bekasi Timur

Bangkitan Bangkitan
Jumlah Unit
Fungsi Bangunan Perjalanan Tiap Perjalanan
Ruangan
Unit Seluruh Unit
Apartemen 4.629 3,01 13.952
Hotel 1.325 5,20 6.890
Mall 500 17,53 8.767
Kantor 553 21,51 11.893
Dari perhitungan tersebut, didapatkan bangkitan perjalan seluruh unit
untuk apartemen, hotel, mall, dan kantor berturut-turut sebesar 13.952, 6.890,
8.767, dan 11.893 orang. Bangkitan ini menjadi salah satu faktor pada
perhitungan jumlah ridership LRT pada kawasan stasiun Bekasi Timur.
116
Berikut ini bangkitan perjalanan pada tiap fungsi bangunan pada wilayah
Stasiun Cibubur.
Tabel 4.52 Bangkitan Perjalanan Wilayah Stasiun Cibubur

Bangkitan Bangkitan
Jumlah Unit
Ruangan
Unit Seluruh Unit
Apartemen 1.296 3,01 3.907
Hotel 354 5,20 1.841
Mall 137 17,53 2.402
Kantor 553 21,51 11.893
Dari perhitungan diatas, didapatkan bangkitan perjalan seluruh unit untuk
apartemen, hotel, mall, dan kantor pada wilayah stasiun Cibubur berturut-turut
sebesar 3.907, 1.841, 2.402, dan 11.893 orang. Bangkitan ini menjadi salah satu
faktor pada perhitungan jumlah ridership LRT pada kawasan stasiun Cibubur.
Berikut ini bangkitan perjalanan pada tiap fungsi bangunan pada wilayah
Stasiun Ciracas.
Tabel 4.53 Bangkitan Perjalanan Wilayah Stasiun Ciracas

Bangkitan Bangkitan
Jumlah Unit
Ruangan
Unit Seluruh Unit
Apartemen 6.666 3,01 20.092
Hotel 2.616 5,20 13.604
Mall 2.434 17,53 42.675
Kantor 1.084 21,51 23.312
Dari perhitungan diatas, didapatkan bangkitan perjalan seluruh unit untuk

apartemen, hotel, mall, dan kantor pada wilayah stasiun Ciracas berturut-turut
117
sebesar 20.092, 13.604, 42.675, dan 23.312 orang. Bangkitan ini menjadi salah
satu faktor pada perhitungan jumlah ridership LRT pada kawasan stasiun Ciracas.
Selain itu, dilakukan juga perhitungan bangkitan pada wilayah stasiun
Jaticempaka. Berikut ini bangkitan perjalanan pada tiap fungsi bangunan pada
wilayah Stasiun Jaticempaka.
Tabel 4.54 Bangkitan Perjalanan Wilayah Stasiun Jaticempaka

Bangkitan Bangkitan
Jumlah Unit
Ruangan
Unit Seluruh Unit
Apartemen 4.900 3,01 14.769
Hotel 1.533 5,20 7.972
Mall 956 17,53 16.762
Kantor 593 21,51 12.753
Setelah mendapatkan bangkitan perjalanan, maka langkah selanjutnya
adalah menetapkan besarnya modal split. Modal split merupakan persentase
masyarakat yang menggunakan transportasi tertentu dari seluruh jumlah
perjalanan yang ada. Penulis melakukan benchmarking dari beberapa kawasan
TOD untuk mendapatkan nilai modal split tersebut. Penulis melakukan
benchmarking dari studi literatur yang melakukan survey terhadap travel
behaviors di daerah TOD Denver, Colorado. Survey dilakukan terhadap 2 tipe
orang, yaitu orang yang berada di kawasan residensial dan pekerja yang berada di
perkantoran. Survey tersebut menemukan nilai modal split untuk kawasan
residensial yang melakukan commuting sebesar 25,7%. Sedangkan, nilai modal
split untuk pekerja kantor sebesar 36,8%. Penulis juga melakukan benchmarking
dari studi literatur yang melakukan survey terhadap travel behaviors di daerah
California. Dari survey ini, penulis mendapatkan modal split untuk fungsi hotel
dan komersial. Survey terhadap fungsi hotel dilakukan pada para pekerja dan
tamu yang menginap di hotel. Pada survey fungsi mall, survey dilakukan terhadap
para pengunjung mall. Didapatkan nilai modal split untuk fungsi hotel sebesar
42% dan mall sebesar 12,6%. Berikut ini nilai modal split untuk masing-masing
fungsi bangunan.
118
Tabel 4.55 Modal Split Pada Tiap Fungsi Bangunan

Fungsi Bangunan Modal Split
Apartemen 25,70%
Hotel 42%
Mall 12,60%
Kantor 36,80%
Seluruh komponen yang dibutuhkan untuk menjalankan model telah
ditetapkan. Dengan model diatas, maka estimasi jumlah pengguna LRT
Jabodebek untuk kawasan TOD dapat ditetapkan, yaitu sebagai berikut.
Tabel 4.56 Pengguna Harian LRT Jabodebek

Wilayah Fungsi Bangunan Pengguna Harian Tahunan
Apartemen 3585.66
Stasiun Bekasi Hotel 2893.80
5.306.454
Timur Mall 3682.14
Kantor 4376.62
Apartemen 1004.10
Hotel 773.22
Stasiun Cibubur 2.614.416
Mall 1008.84
Kantor 4376.62
Apartemen 5163.64
Hotel 5713.68
Stasiun Ciracas 13.643.569
Mall 17923.50
Kantor 8578.82
Apartemen 3795.63
Hotel 3348.24
Stasiun
Mall 7040.04 7.409.872
Jaticempaka
Kantor 4693.10
Theme Park 1424
119
Hasil pengolahan data menunjukkan pada wilayah stasiun Bekasi Timur

didapatkan jumlah pengguna tahunan LRT Jabodebek sebesar 5.306.454. Pada
wilayah stasiun Cibubur terdapat jumlah pengguna tahunan LRT Jabodebek
sebesar 2.614.416. Pada wilayah stasiun Ciracas, jumlah pengguna tahun LRT
Jabodebek mencapai hingga 13.643.569. Dan pada wilayah stasiun Jaticempaka,
pengguna LRT Jabodebek tahunan tersebut sebesar 7.409.872.
b. Kawasan non TOD
Secara keseluruhan proyek LRT Jabodebek fase 1 membentang sepanjang
42,1 km dan memiliki 18 stasiun. Perhitungan sebelumnya telah dilakukan pada 4
kawasan TOD, sehingga perhitungan kali ini dilakukan pada kawasan selain
keempat kawasan tersebut, yaitu pada 14 stasiun lainnya. Dasar perhitungan yang
digunakan untuk menghitung jumlah pengguna harian LRT, yaitu jumlah
penduduk, kapasitas LRT, dan Modal Split kereta transit.
Stasiun-stasiun LRT Jabodebek melayani 14 stasiun non TOD.
Banyaknya orang yang menggunakan LRT Jabodebek di setiap stasiunnya
dipengaruhi oleh penduduk-penduduk yang tinggal disekitar 14 stasiun tersebut.
Semakin banyak penduduk di kawasan tersebut, maka semakin tinggi pula
kemungkinan masyarakat yang menggunakan LRT Jabodebek. Secara umum,
keempat belas stasiun LRT tersebut melayani 3 kota, yaitu Kota Jakarta Selatan,
Kota Jakarta Timur, dan kota Bekasi. Menurut BPS 2017, jumlah penduduk kota
Jakarta Selatan, Jakarta Timur, dan Bekasi berturut-turut sebesar 2.274.460,
2.949.922, dan 2.932.000 penduduk. Agar perhitungan menjadi lebih akurat,
penulis memperinci kawasan dari jumlah penduduk kota menjadi kecamatan.
Berikut ini jumlah penduduk berdasarkan kecamatan yang dilayani oleh 14 stasiun
LRT Jabodebek.
Tabel 4.57 Jumlah Penduduk Tiap Kecamatan Disekitar Stasiun LRT Jabodebek
Stasiun Kecamatan Jumlah Penduduk
Cawang Kramat Jati 292.545
Cikoko
Pancoran Pancoran 163.235
Smesco
120
Tebet Tebet 233.237

Kuningan
Soemantri
Setiabudi 111.708
Kuningan Sentral
Dukuh Atas
Taman Mini Cipayung 253.215
Kampung Rambutan Ciracas 285.234
Halim Makasar 209.325
Bekasi Barat Bekasi Barat 301.818
Sumber: (BPS, 2018)
Dari seluruh jumlah penduduk tiap kecamatan, dilakukan penyeleksian
kembali berdasarkan usia produktif di tiap kecamatan. Menurut BPS, penduduk
usia produktif adalah penduduk pada kelompok usia antara 15 hingga 64 tahun.
Penulis mengasumsikan bahwa masyarakat yang melakukan perjalanan
menggunakan LRT Jabodebek adalah masyarakat dengan usia produktif. Hal ini
dikarenakan penduduk usia produktif secara umum masih dapat bekerja dengan
baik. Berikut ini jumlah penduduk tiap kecamatan dalam rentang usia produktif.
Tabel 4.58 Jumlah Penduduk Tiap Kecamatan Pada Rentang Usia Produktif
Cawang Kramat Jati 204.595
Cikoko
Pancoran Pancoran 117.474
Smesco
Tebet Tebet 169.151
Kuningan
Soemantri
Setiabudi 82.585
Kuningan Sentral
Dukuh Atas
Taman Mini Cipayung 185.034
Halim Makasar 150.287
Bekasi Barat Bekasi Barat 217.311
121

Total Penduduk 1.126.437
Sumber: (BPS, 2018)
Didapatkan jumlah penduduk usia produktif sebesar 1.126.437. Penduduk
usia produktif di sekitar stasiun LRT Jabodebek merupakan penduduk yang
berpotensi untuk melakukan perjalanan, termasuk menggunakan LRT Jabodebek.
Sedangkan, dalam menentukan jumlah penduduk yang akan melakukan
perjalanan menggunakan LRT Jabodebek, penulis menentukannya dengan
menggunakan modal split atau persentase penduduk yang menggunakan LRT.
Penulis melakukan benchmarking terhadap kawasan-kawasan yang telah
mengoperasikan kereta transit. Dari hasil benchmarking, digunakan persentase
modal split harian yang paling kecil dari beberapa kawasan. Modal split yang
digunakan yaitu sebesar 4%. Dengan mengkalikan modal split dan jumlah
penduduk usia produktif, didapatkan jumlah pengguna harian LRT Jabodebek di
keempat belas stasiun sebesar 45.057. Sehingga, jumlah pengguna tahunan LRT
Jabodebek di wilayah non TOD sebesar 16.445.980 orang. Berikut ini hasil
benchmarking modal split kereta transit.
Tabel 4.59 Modal Split Harian Kereta Transit

Wilayah Kereta Transit Modal Split
Hongkong Light Rail 5,2%
Seattle Light Rail 9%
Bangkok Skytrain 10%
Yangon Circular Rail 4%
Singapore Island MRT dan LRT 14%
4.3.3.3 Tarif Tiket LRT Jabodebek

Dalam menentukan tarif tiket, penulis mengacu pada keadaan yang
ditetapkan oleh stakeholder di LRT Jabodebek. Menurut Kepala Divisi LRT
Jabodebek, tarif tiket untuk sekali perjalanan sebesar Rp12.000. Tarif tiket
dikenakan ketika LRT Jabodebek beroperasi yaitu pada tahun 2024. Tarif tiket
akan mengalami kenaikan akibat dari adanya inflasi.
122
4.4 Pemodelan Sistem Dinamik

Sebelum melakukan pemodelan sistem dinamik, penulis melakukan
pemodelan Causal Loop Diagram (CLD) dari proyek LRT Jabodebek berbasis
TOD. Model CLD ini berperan sebagai kerangka berpikir dalam melakukan
pemodelan lebih detail dengan menggunakan Stock Flow Diagram (SFD). Model
CLD yang dibuat akan menunjukkan bagaimana hubungan sebab-akibat dari
pembangunan LRT Jabodebek berbasis TOD terhadap pengembangan wilayah
dan pertumbuhan ekonomi kawasan terkait. Berikut ini diagram CLD dari proyek
LRT Jabodebek berbasis TOD.
Gambar 4.2 Causal Loop Diagram LRT Jabodebek berbasis TOD

Model CLD dimulai dari dilakukannya pembangunan LRT dengan
pendekatan Value Engineering berupa konsep TOD. Dampak dari pembangunan
ini adalah timbulnya potensi-potensi pelanggan yang tidak hanya berasal dari
penumpang LRT, tetapi juga dari pengembangan kawasan TOD di 4 wilayah,
yaitu stasiun Bekasi Timur, stasiun Cibubur, stasiun Ciracas, dan stasiun
Jaticempaka.
Pada kawasan Mixed Use TOD, kawasan ini memberikan daya tarik
tersendiri (zone attractiveness) bagi pelanggan untuk mengunjungi kawasan
tersebut. Ketertarikan pelanggan akan daerah pengembangan ini terdiri dari
ketertarikan residensial, ketertarikan hotel, ketertarikan mall, ketertarikan kantor,
ketertarikan park and ride, dan ketertarikan theme park. Ketertarikan pelanggan
berkaitan erat dengan kebutuhan dari pelanggan itu sendiri. Pada ketertarikan
123
residensial, pelanggan didasari atas adanya kebutuhan untuk bertempat tinggal.

Berbeda dengan residensial, pada ketertarikan hotel, pelanggan didasari atas
adanya kebutuhan untuk bertempat tinggal sementara ataupun untuk berbisnis di
daerah tersebut. Untuk ketertarikan fungsi bangunan kantor, hal ini didasari atas
adanya kebutuhan pelanggan untuk bekerja dan berbisnis. Sedangkan pada mall,
pelanggan ingin mendatangi tersebut dikarenakan mall merupakan pusat
perbelanjaan yang dapat memenuhi kebutuhan atau keinginan masing-masing
pelanggan. Hal yang sama juga terdapat pada ketertarikan theme park yang
merupakan kawasan komersial. Pelanggan ingin mendatangi theme park karena
fungsi bangunan ini dapat digunakan sebagai sarana rekreasi oleh pelanggan. Dan
yang terakhir adalah ketertarikan park and ride, dimana ketertarikan ini timbul
akibat adanya pembangunan kawasan Mixed Use, sehingga didasari atas
kebutuhan pelanggan akan fasilitas untuk mengakses kawasan Mixed Use, baik
dengan menggunakan kendaraan bermotor ataupun berjalan kaki. Semua
ketertarikan dan kebutuhan ini didukung dengan adanya kedekatannya kawasan
Mixed Use dengan stasiun LRT Jabodebek.
Seluruh kebutuhan-kebutuhan pelanggan yang ada merupakan peluang
yang dapat dipenuhi dengan dilakukannya investasi fungsi bangunan terkait, yaitu
investasi apartemen, hotel, mall, kantor, park and ride, dan theme park. Dengan
semakin tingginya ketertarikan dan kebutuhan pelanggan, maka semakin tinggi
pula investasi yang dilakukan. Adanya investasi ini akan memberikan potensi
pendapatan bagi kawasan terkait, seperti pada pembangunan apartemen, maka
hasil pembangunan apartemen akan dijual dan menjadi pendapatan dari kawasan
tersebut. Begitu juga dengan investasi fungsi bangunan lainnya. Semakin tinggi
investasi yang dilakukan maka semakin besar potensi pendapatannya. Adapun,
pendapatan pada kawasan Mixed Use dapat dilihat tidak hanya pendapatan dari
sisi developer, namun juga masyarakat yang beraktivitas di dalamnya. Sehingga,
dapat disimpulkan bahwa adanya pembangunan kawasan Mixed Use yang
berdekatan dengan stasiun LRT dapat meningkatkan pertumbuhan ekonomi
kawasan.
Pada pembangunan LRT ini sendiri, pembangunan ini juga memberikan
daya tarik bagi pelanggan untuk menggunakan LRT. Hal ini dikarenakan
124
banyaknya manfaat dari penggunaan LRT, seperti kemudahan dalam melakukan

perjalanan, kedekatan LRT dengan kawasan TOD, dan terhindar dari kemacetan.
Adanya pelanggan yang menggunakan LRT,baik dari kawasan TOD dan non
TOD, akan memberikan pendapatan dari pembangunan LRT itu sendiri, dimana
pendapatan tersebut didapatkan melalui penjualan tarif tiket LRT. Sehingga, dapat
disimpulkan bahwa pembangunan LRT juga meningkatkan pertumbuhan ekonomi
karena memberikan kelancaran terhadap aktivitas ekonomi.
Dari model CLD diatas dapat dilihat juga, bahwa adanya pembangunan
LRT sebagai tulang punggung kawasan TOD memberikan manfaat ekonomi
terhadap pengembangan kawasan TOD. Hal yang sama juga terjadi pada LRT.
Adanya pengembangan kawasan TOD di sekitar stasiun LRT meningkatkan
attractiveness pelanggan dalam menggunakan LRT, sehingga juga memberikan
manfaat ekonomi bagi LRT dan wilayah yang dilayani oleh LRT.
Berdasarkan model CLD yang telah dibuat, selanjutnya penulis akan
melakukan proses simulasi sistem dinamik dengan menggunakan aplikasi
PowerSim Studio. Aplikasi PowerSim Studio digunakan untuk membuat Stock
Flow Diagram (SFD) dari pendapatan proyek LRT Jabodebek berbasis TOD.
Pada proses ini, variabel pendapatan di model CLD akan dibuat lebih detail dan
didefinisikan. Dasar-dasar perhitungan yang telah dibuat pada sub-bab
sebelumnya akan dimasukkan sebagai faktor yang mempengaruhi pendapatan.
Keluaran yang dihasilkan dari proses ini adalah model pendapatan proyek LRT
Jabodebek selama jangka waktu tertentu.
4.4.1 Pendapatan Mixed Use

Fungsi bangunan yang terdapat pada Mixed Use adalah Apartemen,
Hotel, Mall, Kantor, Park and Ride, dan Theme Park. Penulis membuat SFD dan
melakukan simulasi sistem dinamik pada keenam fungsi bangunan tersebut.
• Pendapatan Fungsi Apartemen
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, faktor-faktor yang
mempengaruhi pemodelan pendapatan apartemen, yaitu tingkat okupansi, waktu
penjualan, lamanya tahun operasional, harga jual tiap unit ruangan, biaya retribusi
tiap unit ruangan, kenaikan harga jual apartemen, kenaikan harga retribusi, dan
jumlah unit apartemen. Berikut ini model SFD dari fungsi bangunan apartemen.
125
Gambar 4.3 Stock Flow Diagram Pendapatan Apartemen

Penulis mengasumsikan seluruh unit apartemen dapat terjual dalam

waktu 3 tahun. Sedangkan biaya retribusi berlangsung selama 35 tahun dimulai
dari tahun 2024. Menurut Indeks Harga Properti Komersial Bank Indonesia, laju
kenaikan harga jual apartemen sebesar 5,94% per tahun. Selain itu, penulis juga
mengasumsikan bahwa pemasukan dari unit yang terjual dalam waktu 3 tahun
hanya berupa DP 20%. Sisa pembayaran akan diberikan sejak apartemen
beroperasi yaitu tahun 2024. Dengan memperhatikan laju kenaikan tersebut, maka
simulasi sistem dinamik yang dihasilkan sebagai berikut.
Tabel 4.60 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Apartemen

Apartemen
Tahun
Jual Retribusi
2019 Rp785,476,706,208.74
2020 Rp665,455,865,500.30
2021 Rp528,538,321,173.62
2022
2023
2024 Rp635,330,977,779.62 Rp66,650,852,001.90
2025 Rp635,330,977,779.62 Rp69,956,734,261.20
2026 Rp635,330,977,779.62 Rp73,426,588,280.55
2027 Rp635,330,977,779.62 Rp77,068,547,059.27
2028 Rp635,330,977,779.62 Rp80,891,146,993.41
2029 Rp635,330,977,779.62 Rp84,903,347,884.29
126
Apartemen
Tahun
Jual Retribusi
2030 Rp635,330,977,779.62 Rp89,114,553,939.34
2031 Rp635,330,977,779.62 Rp93,534,635,814.74
2032 Rp635,330,977,779.62 Rp98,173,953,751.14
2033 Rp635,330,977,779.62 Rp103,043,381,857.20
2034 Rp635,330,977,779.62 Rp108,154,333,597.32
2035 Rp635,330,977,779.62 Rp113,518,788,543.74
2036 Rp635,330,977,779.62 Rp119,149,320,455.51
2037 Rp635,330,977,779.62 Rp125,059,126,750.11
2038 Rp635,330,977,779.62 Rp131,262,059,436.91
2039 Rp635,330,977,779.62 Rp137,772,657,584.98
2040 Rp635,330,977,779.62 Rp144,606,181,401.21
2041 Rp635,330,977,779.62 Rp151,778,647,998.70
2042 Rp635,330,977,779.62 Rp159,306,868,939.43
2043 Rp635,330,977,779.62 Rp167,208,489,638.83
2044 Rp175,502,030,724.91
2045 Rp184,206,931,448.87
2046 Rp193,343,595,248.74
2047 Rp202,933,437,573.07
2048 Rp212,998,936,076.70
2049 Rp223,563,683,306.10
2050 Rp234,652,441,998.09
2051 Rp246,291,203,121.19
2052 Rp258,507,246,796.00
2053 Rp271,329,206,237.06
2054 Rp284,787,134,866.48
2055 Rp298,912,576,755.80
2056 Rp313,738,640,562.91
2057 Rp329,300,077,134.83
2058 Rp345,633,360,960.69
Dari simulasi sistem dinamik pendapatan apartemen, penulis menghitung

nilai NPV pada penjualan dan retribusi apartemen. Perhitungan NPV dilakukan
sepanjang operasional proyek dari tahun 2019 hingga tahun 2058. Dari
perhitungan tersebut, didapatkan NPV penjualan dan retribusi pada masing-
127
Tabel 4.61 NPV Pendapatan Apartemen

Wilayah NPV Penjualan NPV Retribusi
Stasiun Bekasi Timur Rp2,293,580,902,982.68 Rp590,487,494,807.84
Stasiun Cibubur Rp603,621,893,411.80 Rp155,066,305,118.84
Stasiun Ciracas Rp3,356,627,972,790.46 Rp851,930,977,121.75
Stasiun Jaticempaka Rp2,426,319,913,110.94 Rp625,056,972,252.84
NPV Apartemen Rp10,902,692,431,597.10
• Pendapatan Hotel
mempengaruhi pemodelan pendapatan hotel, yaitu tingkat okupansi, lamanya
waktu penyewaan, harga sewa tiap unit ruangan, kenaikan harga sewa hotel tiap
tahunnya, dan jumlah unit ruangan yang disewakan.Berikut ini model SFD dari
fungsi bangunan hotel.
Gambar 4.4 Stock Flow Diagram Pendapatan Hotel

Penulis mengasumsikan unit hotel yang disewakan berlangsung selama

35 tahun dimulai dari tahun 2024. Menurut Indeks Harga Properti Komersial
Bank Indonesia, laju kenaikan harga sewa hotel sebesar 8% per tahun. Dengan
memperhatikan laju kenaikan tersebut, maka simulasi sistem dinamik yang
dihasilkan sebagai berikut.
Tabel 4.62 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Hotel

Hotel
Tahun
Sewa
2019
2020
128
Hotel
Tahun
Sewa
2021
2022
2023
2024 Rp1,078,204,818,429.57
2025 Rp1,164,461,203,903.93
2026 Rp1,257,618,100,216.27
2027 Rp1,358,227,548,233.52
2028 Rp1,466,885,752,092.30
2029 Rp1,584,236,612,259.61
2030 Rp1,710,975,541,240.41
2031 Rp1,847,853,584,539.66
2032 Rp1,995,681,871,302.81
2033 Rp2,155,336,421,007.01
2034 Rp2,327,763,334,687.60
2035 Rp2,513,984,401,462.60
2036 Rp2,715,103,153,579.50
2037 Rp2,932,311,405,866.30
2038 Rp3,166,896,318,335.50
2039 Rp3,420,248,023,802.10
2040 Rp3,693,867,865,706.90
2041 Rp3,989,377,294,962.90
2042 Rp4,308,527,478,560.80
2043 Rp4,653,209,676,844.60
2044 Rp5,025,466,450,992.20
2045 Rp5,427,503,767,071.70
2046 Rp5,861,704,068,437.10
2047 Rp6,330,640,393,912.40
2048 Rp6,837,091,625,425.20
2049 Rp7,384,058,955,459.40
2050 Rp7,974,783,671,896.30
2051 Rp8,612,766,365,647.50
2052 Rp9,301,787,674,899.50
2053 Rp10,045,930,688,890.50
2054 Rp10,849,605,144,003.10
2055 Rp11,717,573,555,523.40
2056 Rp12,654,979,439,963.70
2057 Rp13,667,377,795,161.80
2058 Rp14,760,768,018,774.60
129
Dari simulasi sistem dinamik pendapatan hotel, penulis menghitung nilai

NPV pada penyewaan kamar hotel. Perhitungan NPV dilakukan sepanjang
operasional proyek dari tahun 2019 hingga tahun 2058. Dari perhitungan tersebut,
didapatkan NPV penyewaan kamar hotel pada masing-masing wilayah sebagai
berikut.
Tabel 4.63 NPV Pendapatan Hotel

Wilayah NPV Penyewaan
Stasiun Bekasi Timur Rp18,038,780,566,717.60
Stasiun Cibubur Rp2,666,060,800,257.87
Stasiun Ciracas Rp19,301,517,472,746.60
Stasiun Jaticempaka Rp20,870,528,761,341.60
NPV Hotel Rp60,876,887,601,063.70
• Pendapatan Mall
mempengaruhi pemodelan pendapatan mall, yaitu tingkat okupansi, lamanya
waktu penyewaan, harga sewa tiap unit toko, biaya retribusi tiap unit toko,
kenaikan harga sewa mall, kenaikan harga retribusi, dan jumlah unit toko yang
disewakan. Berikut ini model SFD dari fungsi bangunan mall.
Gambar 4.5 Stock Flow Diagram Pendapatan Mall

Penulis mengasumsikan seluruh unit mall disewakan selama 37 tahun

dimulai dari tahun 2022. Selain itu, terdapat biaya retribusi yang berlangsung
pada waktu yang sama. Menurut Indeks Harga Properti Komersial Bank
Indonesia, laju kenaikan harga sewa mall sebesar 4,38% per tahun. Dengan
130

Tabel 4.64 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Mall

Kantor
Tahun
Sewa Retribusi
2019
2020
2021
2022
2023
2024 Rp406,736,490,476.15 Rp185,042,894,239.25
2025 Rp436,021,517,790.34 Rp194,221,021,793.52
2026 Rp467,415,067,071.30 Rp203,854,384,474.47
2027 Rp501,068,951,900.44 Rp213,965,561,944.39
2028 Rp537,145,916,437.31 Rp224,578,253,816.80
2029 Rp575,820,422,420.79 Rp235,717,335,206.16
2030 Rp617,279,492,835.06 Rp247,408,915,032.35
2031 Rp661,723,616,319.13 Rp259,680,397,217.97
2032 Rp709,367,716,694.14 Rp272,560,544,919.97
2033 Rp760,442,192,296.05 Rp286,079,547,948.05
2034 Rp815,194,030,141.33 Rp300,269,093,526.26
2035 Rp873,888,000,311.60 Rp315,162,440,565.16
2036 Rp936,807,936,334.09 Rp330,794,497,617.17
2037 Rp1,004,258,107,750.06 Rp347,201,904,699.01
2038 Rp1,076,564,691,508.13 Rp364,423,119,172.06
2039 Rp1,154,077,349,296.62 Rp382,498,505,883.00
2040 Rp1,237,170,918,446.00 Rp401,470,431,774.75
2041 Rp1,326,247,224,574.18 Rp421,383,365,190.84
2042 Rp1,421,737,024,743.45 Rp442,283,980,104.32
2043 Rp1,524,102,090,524.97 Rp464,221,265,517.55
2044 Rp1,633,837,441,042.80 Rp487,246,640,287.17
2045 Rp1,751,473,736,797.90 Rp511,414,073,645.38
2046 Rp1,877,579,845,847.30 Rp536,780,211,698.17
2047 Rp2,012,765,594,748.40 Rp563,404,510,198.43
2048 Rp2,157,684,717,570.30 Rp591,349,373,904.34
2049 Rp2,313,038,017,235.40 Rp620,680,302,849.88
2050 Rp2,479,576,754,476.20 Rp651,466,045,871.25
2051 Rp2,658,106,280,798.50 Rp683,778,761,746.44
2052 Rp2,849,489,933,016.30 Rp717,694,188,329.11
2053 Rp3,054,653,208,193.50 Rp753,291,820,070.28
131
2054 Rp3,274,588,239,182.90 Rp790,655,094,345.75

2055 Rp3,510,358,592,403.90 Rp829,871,587,025.25
2056 Rp3,763,104,411,057.70 Rp871,033,217,741.77
2057 Rp4,034,047,928,653.90 Rp914,236,465,341.70
2058 Rp4,324,499,379,515.80 Rp959,582,594,022.60
Dari simulasi sistem dinamik pendapatan mall, penulis menghitung nilai
NPV pada penyewaan dan retribusi toko di mall. Perhitungan NPV dilakukan
perhitungan tersebut, didapatkan NPV penjualan dan retribusi pada masing-
Tabel 4.65 NPV Pendapatan Mall

Wilayah NPV Penyewaan NPV Retribusi
Stasiun Bekasi Timur Rp2,470,348,146,800.90 Rp1,846,132,848,700.58
Stasiun Cibubur Rp681,495,989,558.13 Rp666,619,036,249.85
Stasiun Ciracas Rp12,045,891,553,980.30 Rp11,602,849,135,075.70
Stasiun Jaticempaka Rp5,180,667,807,807.16 Rp3,529,806,006,715.35
NPV Mall Rp38,023,810,524,887.90
• Pendapatan Kantor
mempengaruhi pemodelan pendapatan kantor, yaitu tingkat okupansi, lamanya
waktu penyewaan, harga sewa tiap unit ruangan, biaya retribusi tiap unit ruangan,
kenaikan harga sewa kantor, kenaikan harga retribusi, dan jumlah unit kantor
yang disewakan. Berikut ini model SFD dari fungsi bangunan kantor.
132
Gambar 4.6 Stock Flow Diagram Pendapatan Mall

Penulis mengasumsikan seluruh unit kantor disewakan selama 35 tahun

dimulai dari tahun 2024. Selain itu, terdapat biaya retribusi yang berlangsung
pada waktu yang sama. Menurut Indeks Harga Properti Komersial Bank
Indonesia, laju kenaikan harga sewa kantor sebesar 7,23% per tahun. Dengan
Tabel 4.66 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Kantor

Kantor
Tahun
Sewa Retribusi
2019
2020
2021
2022
2023
2024 Rp406,736,490,476.15 Rp185,042,894,239.25
2025 Rp436,021,517,790.34 Rp194,221,021,793.52
2026 Rp467,415,067,071.30 Rp203,854,384,474.47
2027 Rp501,068,951,900.44 Rp213,965,561,944.39
2028 Rp537,145,916,437.31 Rp224,578,253,816.80
2029 Rp575,820,422,420.79 Rp235,717,335,206.16
2030 Rp617,279,492,835.06 Rp247,408,915,032.35
2031 Rp661,723,616,319.13 Rp259,680,397,217.97
2032 Rp709,367,716,694.14 Rp272,560,544,919.97
2033 Rp760,442,192,296.05 Rp286,079,547,948.05
2034 Rp815,194,030,141.33 Rp300,269,093,526.26
133
Kantor
Tahun
Sewa Retribusi
2035 Rp873,888,000,311.60 Rp315,162,440,565.16
2036 Rp936,807,936,334.09 Rp330,794,497,617.17
2037 Rp1,004,258,107,750.06 Rp347,201,904,699.01
2038 Rp1,076,564,691,508.13 Rp364,423,119,172.06
2039 Rp1,154,077,349,296.62 Rp382,498,505,883.00
2040 Rp1,237,170,918,446.00 Rp401,470,431,774.75
2041 Rp1,326,247,224,574.18 Rp421,383,365,190.84
2042 Rp1,421,737,024,743.45 Rp442,283,980,104.32
2043 Rp1,524,102,090,524.97 Rp464,221,265,517.55
2044 Rp1,633,837,441,042.80 Rp487,246,640,287.17
2045 Rp1,751,473,736,797.90 Rp511,414,073,645.38
2046 Rp1,877,579,845,847.30 Rp536,780,211,698.17
2047 Rp2,012,765,594,748.40 Rp563,404,510,198.43
2048 Rp2,157,684,717,570.30 Rp591,349,373,904.34
2049 Rp2,313,038,017,235.40 Rp620,680,302,849.88
2050 Rp2,479,576,754,476.20 Rp651,466,045,871.25
2051 Rp2,658,106,280,798.50 Rp683,778,761,746.44
2052 Rp2,849,489,933,016.30 Rp717,694,188,329.11
2053 Rp3,054,653,208,193.50 Rp753,291,820,070.28
2054 Rp3,274,588,239,182.90 Rp790,655,094,345.75
2055 Rp3,510,358,592,403.90 Rp829,871,587,025.25
2056 Rp3,763,104,411,057.70 Rp871,033,217,741.77
2057 Rp4,034,047,928,653.90 Rp914,236,465,341.70
2058 Rp4,324,499,379,515.80 Rp959,582,594,022.60
Dari simulasi sistem dinamik pendapatan kantor, penulis menghitung

nilai NPV pada penyewaan dan retribusi kantor. Perhitungan NPV dilakukan
perhitungan tersebut, didapatkan NPV penyewaan dan retribusi pada masing-
Tabel 4.67 NPV Pendapatan Kantor

Wilayah NPV Penyewaan NPV Retribusi
Stasiun Bekasi Timur Rp4,882,190,843,069.86 Rp1,450,614,883,611.41
Stasiun Cibubur Rp1,267,259,452,070.43 Rp401,345,528,377.13
Stasiun Ciracas Rp8,831,850,776,574.46 Rp2,762,944,890,040.32
134
Stasiun Jaticempaka Rp4,884,034,871,737.18 Rp1,555,541,819,134.81

NPV Kantor Rp26,035,783,064,615.60
• Pendapatan Park and Ride

mempengaruhi pemodelan pendapatan apartemen, yaitu tingkat okupansi,
lamanya tahun operasional, waktu operasional setiap harinya, tarif parkir per jam
untuk setiap mobil, tarif parkir per jam untuk setiap motor, kenaikan tarif parkir
mobil, kenaikan tarif parkir motor, kapasitas mobil, dan kapasitas motor yang
tersedia. Berikut ini model SFD dari fungsi bangunan park and ride.
Gambar 4.7 Stock Flow Diagram Pendapatan Park and Ride

Penulis mengasumsikan fungsi park and ride akan berlangsung selama

37 tahun dimulai dari tahun 2022. Dengan memperhatikan laju inflasi, maka
simulasi sistem dinamik yang dihasilkan sebagai berikut.
Tabel 4.68 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Park and Ride
Park and Ride
Tahun
Tarif
2019
2020
2021
2022 Rp179,820,571,973.62
2023 Rp188,739,672,343.47
2024 Rp198,101,160,091.69
2025 Rp207,926,977,632.27
2026 Rp218,240,155,722.85
2027 Rp229,064,867,446.69
135
Park and Ride

Tahun
Tarif
2028 Rp240,426,484,872.04
2029 Rp252,351,638,521.67
2030 Rp264,868,279,792.33
2031 Rp278,005,746,470.07
2032 Rp291,794,831,495.01
2033 Rp306,267,855,137.12
2034 Rp321,458,740,751.88
2035 Rp337,403,094,293.23
2036 Rp354,138,287,770.18
2037 Rp371,703,546,843.53
2038 Rp390,140,042,766.95
2039 Rp409,490,988,888.28
2040 Rp429,801,741,937.15
2041 Rp451,119,908,337.12
2042 Rp473,495,455,790.62
2043 Rp496,980,830,397.97
2044 Rp521,631,079,585.62
2045 Rp547,503,981,133.03
2046 Rp574,660,178,597.28
2047 Rp603,163,323,455.72
2048 Rp633,080,224,299.05
2049 Rp664,481,003,424.33
2050 Rp697,439,261,194.24
2051 Rp732,032,248,549.43
2052 Rp768,341,048,077.51
2053 Rp806,450,764,062.08
2054 Rp846,450,721,959.71
2055 Rp888,434,677,768.78
2056 Rp932,501,037,786.21
2057 Rp978,753,089,260.35
2058 Rp1,027,299,242,487.65
Dari simulasi sistem dinamik pendapatan park and ride, penulis
menghitung nilai NPV pada tarif park and ride. Perhitungan NPV dilakukan
perhitungan tersebut, didapatkan NPV tarif pada masing-masing wilayah sebagai
berikut.
136
Tabel 4.69 NPV Pendapatan Park and Ride

Wilayah NPV Tarif
Stasiun Cibubur Rp511,110,128,342.12
NPV Park and Ride Rp6,338,949,278,794.33
• Pendapatan Theme Park

mempengaruhi pemodelan pendapatan theme park, yaitu jumlah pengunjung
setiap tahunnya, pertumbuhan jumlah pengunjung setiap tahunnya, harga tiket
rekreasi theme park, dan kenaikan harga tiket rekreasi. Berikut ini model SFD dari
fungsi bangunan theme park.
Gambar 4.8 Stock Flow Diagram Pendapatan Park and Ride

Penulis mengasumsikan fungsi theme park akan berlangsung selama 37

tahun dimulai dari tahun 2022. Dengan memperhatikan laju inflasi, maka simulasi
sistem dinamik yang dihasilkan sebagai berikut.
Tabel 4.70 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Theme Park
Theme Park
Tahun
Tiket
2019
2020
2021
137
Theme Park
Tahun
Tiket
2022 Rp69,573,238,125.72
2023 Rp76,675,274,273.59
2024 Rp84,502,286,271.44
2025 Rp93,128,279,654.03
2026 Rp102,634,814,441.10
2027 Rp113,111,776,299.30
2028 Rp124,658,226,423.90
2029 Rp137,383,338,177.20
2030 Rp151,407,429,338.40
2031 Rp166,863,099,725.20
2032 Rp183,896,484,945.20
2033 Rp202,668,638,128.40
2034 Rp223,357,052,708.50
2035 Rp246,157,340,649.00
2036 Rp271,285,081,982.50
2037 Rp298,977,863,151.20
2038 Rp329,497,523,421.70
2039 Rp363,132,630,612.60
2040 Rp400,201,209,545.50
2041 Rp441,053,749,015.90
2042 Rp486,076,515,715.50
2043 Rp535,695,206,439.70
2044 Rp590,378,973,113.10
2045 Rp650,644,858,688.50
2046 Rp717,062,685,863.40
2047 Rp790,260,444,836.30
2048 Rp870,930,231,045.20
2049 Rp959,834,789,030.30
2050 Rp1,057,814,724,295.00
2051 Rp1,165,796,451,351.00
2052 Rp 1,284,800,953,104.00
2053 Rp1,415,953,434,397.00
2054 Rp1,560,493,960,981.00
2055 Rp1,719,789,184,517.00
2056 Rp1,895,345,264,473.00
2057 Rp2,088,822,109,070.00
2058 Rp2,302,049,069,964.00
138
Dari simulasi sistem dinamik pendapatan theme park di stasiun

Jaticempaka, penulis menghitung nilai NPV pada tarif penjualan tiket dari theme
park. Perhitungan NPV dilakukan sepanjang operasional proyek dari tahun 2019
hingga tahun 2058. Dari perhitungan tersebut, didapatkan NPV penjualan tiket
sebesar Rp6,736,469,802,649.18.
4.4.2 Pendapatan Infrastruktur Pendukung

Pemodelan pendapatan infrastruktur pendukung dilakukan pada fungsi
WTP. Faktor-faktor yang mempengaruhi pemodelan pendapatan WTP, yaitu tarif
per m3, kapasitas produksi, dan inflasi kenaikan harga tarif. Berikut ini model
SFD dari tarif WTP.
Gambar 4.9 Stock Flow Diagram Pendapatan WTP

Penulis mengasumsikan fungsi STP akan berlangsung selama 37 tahun

dimulai dari tahun 2022. Dengan memperhatikan laju inflasi, maka simulasi
sistem dinamik yang dihasilkan sebagai berikut.
Tabel 4.71 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan WTP

WTP
Tahun
Tarif
2019
2020
2021
2022 Rp78,374,996,106.01
2023 Rp82,262,395,912.87
2024 Rp86,342,610,750.15
2025 Rp90,625,204,243.36
2026 Rp95,120,214,373.83
2027 Rp99,838,177,006.77
2028 Rp104,790,150,586.31
139
WTP
Tahun
Tarif
2029 Rp109,987,742,055.39
2030 Rp115,443,134,061.33
2031 Rp121,169,113,510.78
2032 Rp127,179,101,540.91
2033 Rp133,487,184,977.34
2034 Rp140,108,149,352.22
2035 Rp147,057,513,560.09
2036 Rp154,351,566,232.67
2037 Rp162,007,403,917.81
2038 Rp170,042,971,152.13
2039 Rp178,477,102,521.28
2040 Rp187,329,566,806.33
2041 Rp196,621,113,319.93
2042 Rp206,373,520,540.59
2043 Rp216,609,647,159.41
2044 Rp227,353,485,658.51
2045 Rp238,630,218,547.18
2046 Rp250,466,277,387.12
2047 Rp262,889,404,745.52
2048 Rp275,928,719,220.89
2049 Rp289,614,783,694.25
2050 Rp303,979,676,965.49
2051 Rp319,057,068,942.97
2052 Rp334,882,299,562.55
2053 Rp351,492,461,620.85
2054 Rp368,926,487,717.24
2055 Rp387,225,241,508.02
2056 Rp406,431,613,486.82
2057 Rp426,590,621,515.76
2058 Rp447,749,516,342.94
Dari simulasi sistem dinamik pendapatan WTP, penulis menghitung nilai

NPV pada biaya air WTP. Perhitungan NPV dilakukan sepanjang operasional
proyek dari tahun 2019 hingga tahun 2058. Dari perhitungan tersebut, didapatkan
NPV biaya air WTP pada masing-masing wilayah sebagai berikut.
140
Tabel 4.72 NPV Pendapatan WTP

Wilayah NPV Tarif
Stasiun Ciracas Rp1.153.142.237.259,20
NPV WTP Rp1.609.695.849.557,21
4.4.3 Pendapatan LRT
Pemodelan pendapatan farebox LRT dibagi menjadi 2 kondisi, yaitu
pemodelan farebox pada kawasan TOD dan pemodelan farebox pada kawasan non
TOD. Penulis membuat SFD dan melakukan simulasi sistem dinamik pada kedua
kondisi tersebut.
• Pendapatan Farebox Kawasan TOD
mempengaruhi pemodelan pendapatan farebox, yaitu penetapan harga tiket setiap
penumpangnya, kenaikan harga tiket, jumlah penumpang LRT Jabodebek setiap
tahunnya, dan laju pertumbuhan penumpang. Berikut ini model SFD dari farebox
LRT kawasan TOD.
Gambar 4.10 Stock Flow Diagram Pendapatan Farebox LRT Kawasan TOD
Penulis mengasumsikan LRT Jabodebek akan berlangsung selama 35

tahun dimulai dari tahun 2024. Seiring tahun berlalu, jumlah pengguna LRT akan
141
mengalami kenaikan. Menurut Kepala Divisi LRT PT KAI, perusahaan

menargetkan laju pertumbuhan penumpang pengguna LRT sebesar 5%. Selain itu,
penulis juga melakukan benchmarking terkait laju pertumbuhan penumpang di
negara Hongkong. Hasil benchmarking menunjukkan bahwa laju pertumbuhan
penumpang di Hongkong sebesar 2,5%. Penulis menggunakan laju penumpang
dari Hongkong untuk memodelkan pendapatan. Dengan memperhatikan laju
inflasi, maka simulasi sistem dinamik yang dihasilkan sebagai berikut.
Tabel 4.73 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Farebox LRT Kawasan TOD
STASIUN TOD
Tahun
TIKET (FAREBOX)
2019
2020
2021
2022
2023
2024 Rp501,109,689,681.80
2025 Rp539,113,848,547.39
2026 Rp580,000,242,821.21
2027 Rp623,987,461,236.68
2028 Rp671,310,670,296.94
2029 Rp722,222,871,532.32
2030 Rp776,996,254,109.28
2031 Rp835,923,650,020.84
2032 Rp899,320,099,638.40
2033 Rp967,524,535,995.03
2034 Rp1,040,901,596,804.98
2035 Rp1,119,843,573,906.60
2036 Rp1,204,772,510,551.70
2037 Rp1,296,142,457,751.90
2038 Rp1,394,441,901,747.90
2039 Rp1,500,196,375,576.40
2040 Rp1,613,971,268,700.10
2041 Rp1,736,374,849,718.30
2042 Rp1,868,061,518,321.00
2043 Rp2,009,735,303,870.40
2044 Rp2,162,153,629,315.90
2045 Rp2,326,131,360,563.70
2046 Rp2,502,545,162,948.00
142
STASIUN TOD
Tahun
TIKET (FAREBOX)
2047 Rp2,692,338,188,106.10
2048 Rp2,896,525,116,292.20
2049 Rp3,116,197,581,112.40
2050 Rp3,352,530,005,663.40
2051 Rp3,606,785,881,293.20
2052 Rp3,880,324,522,530.70
2053 Rp4,174,608,334,319.50
2054 Rp4,491,210,630,393.80
2055 Rp4,831,824,044,602.30
2056 Rp5,198,269,580,145.70
2057 Rp5,592,506,345,104.70
2058 Rp6,016,642,026,316.60
Dari simulasi sistem dinamik pendapatan farebox LRT kawasan TOD,

penulis menghitung nilai NPV pada penjualan tiket LRT. Perhitungan NPV
dilakukan sepanjang operasional proyek dari tahun 2019 hingga tahun 2058. Dari
perhitungan tersebut, didapatkan NPV penjualan tiket pada masing-masing
wilayah sebagai berikut.
Tabel 4.74 NPV Pendapatan Farebox LRT Kawasan TOD

Wilayah NPV Tiket
Stasiun Cibubur Rp2,366,279,166,576.32
Stasiun Jaticempaka Rp6,706,593,648,676.59
NPV Farebox LRT TOD Rp26,224,330,208,048.60
• Pendapatan Farebox Kawasan non TOD

mempengaruhi pemodelan pendapatan farebox, yaitu penetapan harga tiket setiap
penumpangnya, kenaikan harga tiket, jumlah penumpang LRT Jabodebek setiap
tahunnya, dan laju pertumbuhan penumpang. Berikut ini model SFD dari farebox
LRT kawasan non TOD.
143
Gambar 4.11 Stock Flow Diagram Pendapatan Farebox LRT Kawasan non TOD
Sama dengan kawasan TOD, LRT Jabodebek untuk kawasan non TOD
akan berlangsung selama 35 tahun dimulai dari tahun 2024. Seiring tahun berlalu,
jumlah pengguna LRT akan mengalami kenaikan. Menurut Kepala Divisi LRT PT
KAI, perusahaan menargetkan laju pertumbuhan penumpang pengguna LRT
sebesar 5%. Selain itu, penulis juga melakukan benchmarking terkait laju
pertumbuhan penumpang di negara Hongkong. Hasil benchmarking menunjukkan
bahwa laju pertumbuhan penumpang di Hongkong sebesar 2,5%. Penulis
menggunakan laju penumpang dari Hongkong untuk memodelkan pendapatan.
Dengan memperhatikan laju inflasi, maka simulasi sistem dinamik yang
Tabel 4.75 Simulasi Sistem Dinamik Pendapatan Farebox LRT Kawasan non
TOD
STASIUN NON TOD
Tahun
TIKET (FAREBOX)
2019
2020
2021
2022
2023
2024 Rp284,432,645,674.10
2025 Rp306,004,017,522.00
2026 Rp329,211,362,210.90
2027 Rp354,178,751,921.00
144
STASIUN NON TOD

Tahun
TIKET (FAREBOX)
2028 Rp381,039,668,466.70
2029 Rp409,937,716,923.20
2030 Rp441,027,393,374.60
2031 Rp474,474,910,888.20
2032 Rp510,459,088,129.90
2033 Rp549,172,305,373.70
2034 Rp590,821,533,013.20
2035 Rp635,629,438,076.90
2036 Rp683,835,574,660.70
2037 Rp735,697,664,643.00
2038 Rp791,492,975,529.50
2039 Rp851,519,802,793.60
2040 Rp916,099,064,637.50
2041 Rp985,576,017,699.60
2042 Rp1,060,322,102,882.00
2043 Rp1,140,736,931,165.00
2044 Rp1,227,250,420,024.00
2045 Rp1,320,325,091,879.00
2046 Rp1,420,458,546,847.00
2047 Rp1,528,186,123,040.00
2048 Rp1,644,083,758,611.00
2049 Rp1,768,771,070,864.00
2050 Rp1,902,914,668,878.00
2051 Rp2,047,231,717,366.00
2052 Rp2,202,493,770,811.00
2053 Rp2,369,530,898,389.00
2054 Rp2,549,236,121,723.00
2055 Rp2,742,570,189,195.00
2056 Rp2,950,566,712,343.00
2057 Rp3,174,337,691,807.00
2058 Rp3,415,079,462,354.00
Dari simulasi sistem dinamik pendapatan farebox LRT kawasan non

TOD, penulis menghitung nilai NPV pada penjualan tiket LRT. Perhitungan NPV
dilakukan sepanjang operasional proyek dari tahun 2019 hingga tahun 2058. Dari
perhitungan tersebut, didapatkan NPV penjualan tiket sebesar
145
Rp14,885,075,614,566.40. Apabila farebox LRT kawasan TOD dan non TOD

digabung, maka didapatkan NPV tiket sebesar Rp41,109,405,822,615.10.
4.5 Perhitungan IRR

Setelah melakukan analisis komponen LCC, berupa biaya pembangunan,
biaya operasional dan pemeliharaan, serta komponen pendapatan, penulis
membuat cashflow proyek. Cashflow dimulai dari tahun 2019 dimana
pembangunan dimulai hingga masa operasional proyek selesai yaitu tahun 2058.
Perhitungan IRR dilakukan untuk mengetahui apakah proyek pembangunan LRT
Jabodebek dengan konsep TOD layak secara finansial untuk dibangun atau tidak.
Untuk menentukan apakah suatu proyek layak untuk diinvestasikan atau tidak
adalah dengan membandingkan nilai IRR yang didapat dengan Weighted Average
Cost of Capital (WACC). Sebagai informasi, nilai WACC untuk proyek
konstruksi di Indonesia adalah sebesar 11,01%. Berikut ini cashflow LRT
Jabodebek berbasis TOD.
146
Tahun Initial Cost Operation & Maintenance Revenue Cashflow Cashflow/1000000

2019 -Rp 7,786,323,518,970.42 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 7,000,846,812,761.68 -Rp 7,000,846.81
2020 -Rp 11,862,249,585,668.40 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 11,196,793,720,168.10 -Rp 11,196,793.72
2021 -Rp 8,220,426,264,988.79 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 7,691,887,943,815.17 -Rp 7,691,887.94
2022 -Rp 15,195,960,951,864.60 -Rp 502,833,636,888.68 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 14,234,985,625,223.90 -Rp 14,234,985.63
2023 -Rp 13,956,272,524,513.10 -Rp 527,774,185,278.36 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 12,947,540,322,269.20 -Rp 12,947,540.32
2024 -Rp 1,689,902,061,610.60 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,080,632,042,292.27 Rp 3,080,632.04
2025 -Rp 1,773,721,203,866.49 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 3,264,975,850,072.12 Rp 3,264,975.85
2026 -Rp 1,861,697,775,578.26 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 3,463,586,578,077.98 Rp 3,463,586.58
2027 -Rp 1,954,037,985,246.95 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 3,677,586,131,292.88 Rp 3,677,586.13
2028 -Rp 2,050,958,269,315.19 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 3,908,185,622,067.59 Rp 3,908,185.62
2029 -Rp 2,152,685,799,473.23 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 4,156,692,531,117.57 Rp 4,156,692.53
2030 -Rp 2,259,459,015,127.10 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 4,424,518,448,970.79 Rp 4,424,518.45
2031 -Rp 2,371,528,182,277.41 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 4,713,187,445,428.29 Rp 4,713,187.45
2032 -Rp 2,489,155,980,118.37 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 5,024,345,118,552.29 Rp 5,024,345.12
2033 -Rp 2,612,618,116,732.24 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 5,359,768,378,962.39 Rp 5,359,768.38
2034 -Rp 2,742,203,975,322.16 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 5,721,376,029,877.04 Rp 5,721,376.03
2035 -Rp 2,878,217,292,498.14 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 6,111,240,208,350.45 Rp 6,111,240.21
2036 -Rp 3,020,976,870,206.04 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 6,531,598,758,621.26 Rp 6,531,598.76
2037 -Rp 3,170,817,322,968.26 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 6,984,868,614,403.20 Rp 6,984,868.61
2038 -Rp 3,328,089,862,187.49 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 7,473,660,273,362.14 Rp 7,473,660.27
2039 -Rp 3,493,163,119,351.99 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 8,000,793,453,992.98 Rp 8,000,793.45
2040 -Rp 3,666,424,010,071.85 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 8,569,314,032,655.26 Rp 8,569,314.03
2041 -Rp 3,848,278,640,971.41 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 9,182,512,366,719.56 Rp 9,182,512.37
2042 -Rp 4,039,153,261,563.59 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 9,843,943,118,691.79 Rp 9,843,943.12
2043 -Rp 4,239,495,263,337.15 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 10,557,446,705,784.10 Rp 10,557,446.71
2044 -Rp 4,449,774,228,398.67 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 10,691,841,532,165.20 Rp 10,691,841.53
2045 -Rp 4,670,483,030,127.25 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 11,522,273,016,877.30 Rp 11,522,273.02
2046 -Rp 4,902,138,988,421.56 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 12,418,254,909,421.20 Rp 12,418,254.91
2047 -Rp 5,145,285,082,247.27 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 13,385,022,620,714.10 Rp 13,385,022.62
2048 -Rp 5,400,491,222,326.73 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 14,428,234,089,298.20 Rp 14,428,234.09
2049 -Rp 5,668,355,586,954.14 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 15,554,004,251,990.00 Rp 15,554,004.25
2050 -Rp 5,949,506,024,067.07 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 16,768,942,360,716.60 Rp 16,768,942.36
2051 -Rp 6,244,601,522,860.79 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 18,080,192,383,827.10 Rp 18,080,192.38
2052 -Rp 6,554,333,758,394.69 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 19,495,476,750,307.40 Rp 19,495,476.75
2053 -Rp 6,879,428,712,811.07 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 21,023,143,717,422.80 Rp 21,023,143.72
2054 -Rp 7,220,648,376,966.50 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 22,672,218,666,120.40 Rp 22,672,218.67
2055 -Rp 7,578,792,536,464.04 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 24,452,459,654,559.70 Rp 24,452,459.65
2056 -Rp 7,954,700,646,272.65 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 26,374,417,588,347.90 Rp 26,374,417.59
2057 -Rp 8,349,253,798,327.78 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 28,449,501,396,686.30 Rp 28,449,501.40
2058 -Rp 8,763,376,786,724.84 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 30,690,048,637,055.20 Rp 30,690,048.64
Internal Rate of Return 9.75%
Gambar 4.12 Nilai IRR LRT Jabodebek Berbasis TOD

Dari hasil perhitungan diatas, dapat dilihat bahwa nilai IRR proyek LRT
Jabodebek berbasis TOD sebesar 9,75%. Apabila dibandingkan dengan nilai
WACC, maka proyek ini memiliki nilai dibawah WACC yang menunjukkan
bahwa proyek tidak layak secara finansial. Oleh karena itu, diperlukan pola
pembiayaan yang tepat antara pihak pemerintah dan pihak swasta untuk
meningkatkan kelayakan finansial proyek. Selain pola pembiayaan, diperlukan
juga skema kelembagaan agar pola pembiayaan yang telah dibuat dapat berjalan
dengan baik.
147
BAB 5
POLA PEMBIAYAAN DAN KELEMBAGAAN
Pada bab 5, penulis akan membahas dan menganalisis pola pembiayaan
dan skema kelembagaan berbasis KPBU pada pengembangan kawasan TOD di
LRT Jabodebek. Berdasarkan analisis Life Cycle Cost pada bab sebelumnya,
penulis melakukan analisis pola pembiayaan antara pihak pemerintah dengan
pihak swasta. Pola pembiayaan ini akan dijadikan dasar oleh penulis untuk
membuat skema kelembagaannya. Penulis akan membagi menjadi beberapa sub-
bab, yaitu (1) pola pembiayaan LRT Jabodebek berbasis TOD, (2) skema
kelembagaan LRT Jabodebek berbasis TOD, (3) dan validasi pakar.
Pola Pembiayaan dan

Kelembagaan
Pola Pembiayaan LRT Skema Kelembagaan

Hasil Wawancara
Jabodebek berbasis LRT Jabodebek
Penelitian
TOD berbasis TOD
Sharing IC Stakeholder Terkait
Sharing OM
Sharing IC dan OM
Sharing IC, OM dan

Revenue
Gambar 5.1 Sub-bab Penjelasan Pola Pembiayaan dan Kelembagaan

148
5.1 Pola Pembiayaan LRT Jabodebek berbasis TOD

Pada analisis LCC di bab sebelumnya, penulis mendapatkan nilai IRR
sebesar 9,75%. Setelah dibandingkan dengan nilai WACC sebesar 11,01%,
penulis mendapatkan bahwa proyek tidak layak secara finansial. Oleh karena itu,
penulis akan membuat pola pembiayaan pembiayaan antara pihak pemerintah dan
pihak swasta. Pola ini menunjukkan adanya pembagian peran antara kedua pihak
dalam melaksanakan proyek. Dari setiap hasil pola pembiayaan tersebut, akan
dihitung kembali nilai IRR dan NPV nya. Kedua nilai tersebut merupakan dasar
bagi penulis untuk menentukan pola pembiayaan. Namun, dalam menentukan
pola pembiayaan yang terbaik, terdapat faktor-faktor lain yang menjadi
pertimbang penulis, seperti pembagian risiko, beban pemerintah, dan keuntungan
yang didapatkan oleh swasta.
Pada penelitian ini, terdapat 4 pola pembiayaan yang dikelompokkan
berdasarkan komponen LCC nya, yaitu :
1. Sharing Biaya Pembangunan
2. Sharing Biaya Operasional
3. Sharing Biaya Pembangunan dan Biaya Operasional dan
Pemeliharaan
4. Sharing Biaya Pembangunan, Biaya Operasional dan Pemeliharaan,
serta Pendapatan
Dengan dilakukannya kerjasama antara pihak pemerintah dan pihak
swasta dalam membangun proyek, akan ada berbagai aspek yang dapat dicapai,
yaitu efisiensi, teknologi, inovasi, transfer ilmu, keuntungan finansial, serta
pembagian risiko yang adil. Efisiensi-efisiensi yang dapat dicapai melalui
kerjasama, seperti adanya kenaikan nilai IRR sehingga dapat meningkatkan
kelayakan proyek, adanya keefektifan biaya, mencapai Value for Money, tidak
berorientasi pada politik, serta tata kelola/akuntabilitas yang lebih baik. Selain itu,
dengan kerjasama ini, pemerintah dapat mengakses kemampuan yang dimiliki
swasta, meliputi teknologi yang digunakan, inovasi yang diciptakan, serta
manajemen yang dimiliki oleh pihak swasta (Delmon, 2009). Dan, manfaat yang
paling mendasar adalah dapat menutupi financial gap dalam pengembangan
proyek.
149
5.1.1 Sharing Biaya Pembangunan

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa dilakukan kerjasama
(partnerships) antara pihak pemerintah dan pihak swasta. Kekuatan, peran, dan
pengaruh dalam suatu kerjasama erat kaitannya dengan sharing yang diberikan
oleh masing-masing pihak. Semakin besar sharing yang diberikan, maka semakin
besar peran pihak tersebut (Hale, 2008). Selain itu, kerjasama pemerintah dengan
swasta melibatkan berbagai macam risiko yang muncul pada berbagai tahap
dalam siklus proyek (Zhang X. , 2005). Semakin besar sharing yang diberikan
salah satu pihak, maka semakin besar risiko yang ditanggung (Hale, 2008). Hal ini
akan dijadikan penulis sebagai dasar analisis opsi pembiayaan.
Pada bentuk pola pembiayaan ini, sharing yang dilakukan oleh pihak
pemerintah dan pihak swasta hanya dalam bentuk sharing biaya pembangunan.
Sedangkan, biaya operasional dan pemeliharaan dan pendapatan sepenuhnya
menjadi tanggungjawab dan pemasukan bagi pihak swasta. Pihak pemerintah
tidak memiliki tanggungjawab untuk mengelola proyek.
Untuk mengetahui seberapa besar sharing antara pihak pemerintah dan
pihak swasta, penulis mencari tahu terlebih dahulu terkait biaya pembiayaan yang
dapat dikeluarkan oleh pihak pemerintah dalam membangun suatu proyek.
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 223 tahun 2012, sharing biaya
pembangunan yang dapat dilakukan oleh pemerintah yaitu sebesar maksimal
sebesar 50% dari biaya total. Dari peraturan tersebut, penulis membuat beberapa
opsi pada pola pembiayaan ini, berikut sharing pembiayaannya.
Tabel 5.1 Opsi Sharing Biaya Pembangunan

Opsi Sharing Pemerintah Sharing Swasta
Opsi 1 60% 40%
Opsi 2 50% 50%
Opsi 3 40% 60%
150
Pada opsi 1 dan opsi 3, dapat dilihat bahwa penulis mencoba melakukan
bentuk sharing pembiayaan yang baru. Pada kedua opsi ini, penulis mencoba
melihat kemungkinan yang terjadi bila menggunakan opsi yang baru. Adapun,
opsi 3 merupakan suatu opsi yang baru dikarenakan pembiayaan pemerintah 50%
merupakan pembiayaan maksimum, bukanlah suatu ketetapan untuk harus 50%.
Berdasarkan opsi tersebut, penulis melakukan perhitungan kelayakan finansial
dan berikut hasil perhitungannya.
Tabel 5.2 Hasil Opsi Sharing Biaya Pembangunan

Sharing Sharing
Opsi IRR NPV
Pemerintah Swasta
Opsi 1 60% 40% 18,15% Rp92.297.571.188.586,9
Opsi 2 50% 50% 15,58% Rp87.420.371.177.687,9
Opsi 3 40% 60% 13,79% Rp82.543.171.166.788,9
Dari hasil perhitungan tersebut, dapat dilihat bahwa, baik pada opsi 1,
opsi 2, maupun opsi 3, didapatkan nilai IRR diatas WACC yang menunjukkan
bahwa proyek layak secara finansial. Proyek yang layak secara finansial ini dapat
menarik pihak swasta untuk ikut berinvestasi dalam pembangunan proyek LRT
Jabodebek berbasis TOD. Dari hasil tersebut, dapat dilihat juga bahwa semakin
tinggi pemerintah memberikan bantuan pembiayaan, maka semakin tinggi nilai
IRR nya. Dengan semakin tinggi nilai IRR ini, maka ketertarikan pihak swasta
juga semakin meningkat. Namun, dalam memilih opsi yang terbaik pada pola
pembiayaan ini, nilai IRR dan NPV yang tertinggi bukan menjadi satu-satunya
acuan penulis, melainkan nilai IRR dan NPV yang optimal yang menjadi acuan
penulis.
Pada opsi 1, dapat dilihat bahwa pembiayaan pemerintah hingga 60%
dapat memberikan nilai IRR paling tinggi dibandingkan opsi lainnya. Namun
berdasarkan literatur diatas, semakin tinggi keterlibatan pemerintah, maka
semakin tinggi risiko yang diterima oleh pihak pemerintah. Disisi lain, pihak
swasta menerima peran dan risiko yang lebih kecil dari pemerintah. Sehingga,
dapat dikatakan bahwa pada opsi 1, pihak swasta memiliki peranan dan risiko
151
yang kecil, namun mendapatkan keuntungan yang besar dibandingkan opsi

lainnya. Selain itu, dasar dilaksanakannya KPBU adalah adanya keterbatasan dana
yang dimiliki oleh pemerintah, sedangkan pemerintah dituntut untuk
melaksanakan pembangunan infrastruktur di berbagai tempat (Mathias &
Akintola, 2009). Oleh karena itu, opsi ini tidak menjadi pilihan oleh penulis.
Pada opsi 2, dapat dilihat bahwa pembiayaan yang dilakukan oleh pihak
pemerintah sebesar 50% dan memberikan nilai IRR yang diatas WACC. Pada opsi
50-50 ini, keterlibatan pihak pemerintah dengan pihak swasta memiliki besaran
yang sama, dimana peran dan risiko antara pihak pemerintah dan pihak swasta
sama. Namun, penulis memilih opsi terbaik merupakan opsi 3. Pada opsi 3,
pemerintah hanya memberikan bantuan pembiayaan sebesar 40%, lebih kecil
dibandingkan 2 opsi lainnya. Hal ini menunjukkan bahwa opsi 3 melibatkan dana
APBN lebih sedikit dibandingkan opsi 1 dan 2. Selain itu pada opsi 3
menunjukkan pihak swasta memiliki peran dan risiko yang lebih tinggi daripada
pemerintah. Pemberian risiko yang besar kepada pihak swasta dapat mendorong
pihak swasta untuk membangun proyek dengan biaya lebih efisien dan
meminimalisir overbudget (Toyib & Nugroho, Transformasi Public Private
Partnership Indonesia, 2018). Walaupun memiliki risiko yang lebih tinggi, namun
pihak swasta mendapatkan proyek yang layak secara finansial. Hal ini dapat
dilihat dari nilai IRR sebesar 13,79% yang berada diatas WACC dan NPV bernilai
positif sebesar Rp82.543.171.166.788,90. Berikut ini cashflow dari opsi 3.
152
Skenario 3
Tahun Initial Cost Operation & Maintenance Revenue
Cashflow/1000000
SHARE 60% 100% 100%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 3,886,317.41
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 6,451,893.89
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 4,403,717.44
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 502,833,636,888.68 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 8,156,601.24
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 527,774,185,278.36 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 7,365,031.31
2024 -Rp 1,689,902,061,610.60 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,080,632.04
2025 -Rp 1,773,721,203,866.49 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 3,264,975.85
2026 -Rp 1,861,697,775,578.26 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 3,463,586.58
2027 -Rp 1,954,037,985,246.95 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 3,677,586.13
2028 -Rp 2,050,958,269,315.19 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 3,908,185.62
2029 -Rp 2,152,685,799,473.23 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 4,156,692.53
2030 -Rp 2,259,459,015,127.10 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 4,424,518.45
2031 -Rp 2,371,528,182,277.41 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 4,713,187.45
2032 -Rp 2,489,155,980,118.37 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 5,024,345.12
2033 -Rp 2,612,618,116,732.24 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 5,359,768.38
2034 -Rp 2,742,203,975,322.16 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 5,721,376.03
2035 -Rp 2,878,217,292,498.14 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 6,111,240.21
2036 -Rp 3,020,976,870,206.04 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 6,531,598.76
2037 -Rp 3,170,817,322,968.26 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 6,984,868.61
2038 -Rp 3,328,089,862,187.49 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 7,473,660.27
2039 -Rp 3,493,163,119,351.99 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 8,000,793.45
2040 -Rp 3,666,424,010,071.85 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 8,569,314.03
2041 -Rp 3,848,278,640,971.41 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 9,182,512.37
2042 -Rp 4,039,153,261,563.59 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 9,843,943.12
2043 -Rp 4,239,495,263,337.15 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 10,557,446.71
2044 -Rp 4,449,774,228,398.67 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 10,691,841.53
2045 -Rp 4,670,483,030,127.25 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 11,522,273.02
2046 -Rp 4,902,138,988,421.56 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 12,418,254.91
2047 -Rp 5,145,285,082,247.27 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 13,385,022.62
2048 -Rp 5,400,491,222,326.73 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 14,428,234.09
2049 -Rp 5,668,355,586,954.14 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 15,554,004.25
2050 -Rp 5,949,506,024,067.07 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 16,768,942.36
2051 -Rp 6,244,601,522,860.79 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 18,080,192.38
2052 -Rp 6,554,333,758,394.69 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 19,495,476.75
2053 -Rp 6,879,428,712,811.07 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 21,023,143.72
2054 -Rp 7,220,648,376,966.50 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 22,672,218.67
2055 -Rp 7,578,792,536,464.04 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 24,452,459.65
2056 -Rp 7,954,700,646,272.65 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 26,374,417.59
2057 -Rp 8,349,253,798,327.78 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 28,449,501.40
2058 -Rp 8,763,376,786,724.84 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 30,690,048.64
Net Present Value Rp 82,543,171.17

Secara keseluruhan, pola pembiayaan berupa sharing biaya

pembangunan merupakan pola pembiayaan yang diatur dalam regulasi di
Indonesia. Permasalahan dalam pola pembiayaan ini adalah pihak pemerintah
hanya terlibat dalam sharing biaya pembangunan. Sedangkan, pihak pemerintah
tidak terlibat dalam hal operasional proyek dan pendapatan proyek. Ketika
pembangunan telah selesai, seluruh operasional dan pemeliharaan menjadi
tanggungjawab pihak swasta. Berdasarkan (Indonesia Infrastructure Guarantee
Fund, 2017) yang membahas mengenai acuan alokasi risiko, pada proyek
153
perkeretaapian, pemerintah memberikan kewenangan kepada pihak swasta untuk

mengumpulkan pendapatan langsung dari masyarakat/konsumen akhir, serta
mengoperasikan kereta selama perjanjian berlangsung. Dengan begitu, pihak
pemerintah tidak dapat mengontrol pihak swasta selama proyek berjalan.
Dikarenakan proyek LRT Jabodebek merupakan proyek dengan tarif pengguna
berbayar, maka kemungkinan yang dapat terjadi adalah pihak swasta dapat dengan
bebas mengatur biaya dan hal ini dapat berdampak buruk kepada masyarakat.
Selain itu, dari segi pendapatan, seluruh pendapatan juga menjadi sumber
pemasukan pihak swasta. Pihak pemerintah tidak mendapatkan pemasukan dana
dari dijalankannya proyek ini. Jadi, dapat disimpulkan bahwa pola pembiayaan
dengan sharing biaya pembangunan merupakan pembiayaan dengan hanya
mengandalkan dan melibatkan bantuan dari pemerintah pada masa konstruksi.
5.1.2 Sharing Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Kekuatan, peran, dan pengaruh dalam suatu kerjasama erat kaitannya
dengan sharing yang diberikan oleh masing-masing pihak. Semakin besar share
yang diberikan, maka semakin besar peran pihak tersebut (Hale, 2008). Selain itu,
kerjasama pemerintah dengan swasta melibatkan berbagai macam risiko yang
muncul pada berbagai tahap dalam siklus proyek (Zhang X. , 2005). Semakin
besar sharing yang diberikan salah satu pihak, maka semakin besar risiko yang
ditanggung (Hale, 2008).
Penulis membuat pola ini untuk mengetahui dampak sharing operasional
pemerintah terhadap kelayakan finansial. Pada bentuk pola pembiayaan ini,
sharing yang dilakukan oleh pihak pemerintah dan pihak swasta hanya dalam
bentuk sharing biaya operasional dan pemeliharaan. Sedangkan, biaya
pembangunan dan pendapatan sepenuhnya menjadi tanggungjawab dan
pemasukan bagi pihak swasta. Pihak pemerintah tidak memiliki tanggungjawab
dalam ikut membangun proyek. Pada pola ini, dengan adanya pembiayaan dalam
operasional, maka pemerintah ikut berperan dan menanggung risiko pada tahap
operasional.
Dalam menentukan seberapa besar sharing antara pihak pemerintah dan
pihak swasta, penulis menggunakan pola yang sama dengan pola sharing biaya
154
pembangunan. Berikut ini beberapa opsi dalam pola pembiayaan dan sharing
pembiayaannya.
Tabel 5.3 Opsi Sharing Biaya Operasional dan Pemeliharaan
Opsi Sharing Pemerintah Sharing Swasta
Opsi 1 60% 40%
Opsi 2 50% 50%
Opsi 3 40% 60%
Berdasarkan opsi diatas, penulis melakukan perhitungan kelayakan
finansial dan berikut hasil perhitungannya.
Tabel 5.4 Hasil Opsi Sharing Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Sharing Sharing
Opsi IRR NPV
Pemerintah Swasta
Opsi 1 60% 40% 11,44% Rp90.073.807.218.939,90
Opsi 2 50% 50% 11,17% Rp85.567.234.536.315,30
Opsi 3 40% 60% 10,89% Rp81.060.661.853.690,80
Dari hasil perhitungan tersebut, dapat dilihat bahwa, baik pada opsi 1 dan
opsi 2, didapatkan nilai IRR diatas WACC yang menunjukkan bahwa proyek
layak secara finansial. Sedangkan, opsi 3 menunjukkan bahwa proyek tidak layak
secara finansial. Dari berbagai opsi tersebut, dapat dilihat bahwa semakin kecil
pembiayaan yang dikeluarkan oleh pihak swasta, maka semakin tinggi nilai IRR
dan NPV nya. Walaupun begitu, kenaikan nilai IRR dan NPV yang dihasilkan
tidak sebesar pola pembiayaan biaya pembangunan.
Apabila dibandingkan dengan pola pembiayaan biaya pembangunan,
pola ini menghasilkan IRR yang lebih kecil daripada pola pembiayaan biaya
pembangunan, yaitu menghasilkan maksimal IRR sebesar 11,44%, sedangkan
pola pembiayaan biaya pembangunan menghasilkan IRR maksimal 18,15%. Hal
ini menunjukkan bahwa pihak swasta lebih tertarik untuk ikut berinvestasi pada
pola pembiayaan biaya pembangunan dibandingkan pola pembiayaan biaya
operasional dan pemeliharaan. Pembiayaan pihak pemerintah yang besar pada
155
tahap operasional, yang menunjukkan adanya risiko dalam tahap operasional,

masih belum cukup dapat menarik pihak swasta untuk ikut bergabung dalam
proyek bila dibandingkan dengan pola pembiayaan biaya pembangunan.
Berdasarkan literatur diatas, penulis memilih opsi 2, dimana sharing
biaya operasional dan pemiliharaan yang dilakukan antara pihak pemerintah dan
pihak swasta sebesar 50-50. Hal ini menunjukkan adanya peran dan risiko yang
imbang ataupun adil antara kedua belah pihak. Berikut ini cashflow dari opsi 2.
Cashflow/1000000
SHARE 100% 50% 100%
2019 -Rp 7,786,323,518,970.42 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 7,000,846.81
2020 -Rp 11,862,249,585,668.40 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 11,196,793.72
2021 -Rp 8,220,426,264,988.79 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 7,691,887.94
2022 -Rp 15,195,960,951,864.60 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 13,983,568.81
2023 -Rp 13,956,272,524,513.10 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 12,683,653.23
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,925,583.07
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 4,151,836.45
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,394,435.47
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,654,605.12
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 4,933,664.76
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,233,035.43
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,554,247.96
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 5,898,951.54
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,268,923.11
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,666,077.44
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 7,092,478.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,550,348.85
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 8,042,087.19
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,570,277.28
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 9,137,705.20
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 9,747,375.01
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,402,526.04
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 11,106,651.69
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 11,863,519.75
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 12,677,194.34
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 12,916,728.65
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 13,857,514.53
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 14,869,324.40
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 15,957,665.16
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 17,128,479.70
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 18,388,182.05
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 19,743,695.37
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 21,202,493.15
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 22,772,643.63
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 24,462,858.07
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 26,282,542.85
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 28,241,855.92
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 30,351,767.91
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 32,624,128.30
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 35,071,737.03
Internal Rate of Return 11%
Gambar 5.3 Cashflow Kelayakan Finansial Opsi 2 Sharing Biaya Operasional dan
Pemeliharaan
156
Secara keseluruhan, pola pembiayaan sharing biaya operasional dan

pemeliharaan menghasilkan IRR yang kecil jika dibandingkan dengan pola
pembiayaan biaya pembangunan. Permasalahan dalam pola pembiayaan ini adalah
pihak pemerintah hanya terlibat dalam sharing biaya operasional dan
pemeliharaan. Sedangkan, biaya pembangunan dan pendapatan menjadi
tanggungjawab pihak swasta. Pihak swasta menanggung seluruh biaya
pembangunan yang sangat besar mencapai Rp51 Triliun, dimana hal ini berarti
pihak swasta juga ikut menanggung seluruh risiko pembangunan proyek, seperti
risiko-risiko konstruksi, dll. Adapun, proyek ini berlangsung selama 40 tahun.
Namun, adanya peran pihak pemerintah dalam hal operasional dapat
meminimalisir monopoli dari pihak swasta. Berdasarkan (Indonesia Infrastructure
Guarantee Fund, 2017), pada skema OM perkeretaapian, pihak pemerintah
bekerja sama dengan pihak swasta mengoperasikan proyek. Pada kondisi ini,
pihak swasta menerima pembayaran sesuai porsi dari tarif yang disepakati.
Sehingga, pihak pemerintah dapat mengontrol operasional proyek. Hal inilah yang
menjadi kelebihan dalam pola pembiayaan sharing biaya operasional dan
pemeliharaan. Kelebihan lain yang didapatkan oleh pemerintah adalah adanya
transfer ilmu dari pihak swasta kepada pihak pemerintah selama operasional
proyek, berupa teknologi yang digunakan, inovasi yang diciptakan, serta
manajemen yang dimiliki oleh pihak swasta (Delmon, 2009).
5.1.3 Sharing Biaya Pembangunan dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Berdasarkan hasil pengolahan pola sebelumnya, penulis membentuk
gabungan dari pola sebelumnya Pada bentuk pola pembiayaan ini, sharing
dilakukan oleh pihak pemerintah dan pihak swasta dalam 2 bentuk, yaitu sharing
biaya pembangunan serta sharing biaya operasional dan pemeliharaan.
Sedangkan, seluruh pendapatan tetap menjadi pemasukan bagi pihak swasta.
Pihak pemerintah tidak mendapatkan pendapatan dari proyek yang dioperasikan.
Besaran sharing antara pihak pemerintah dan pihak swasta penulis dapatkan
dengan menyatukan kedua pola pembiayaan sebelumnya. Berikut ini beberapa
opsi dalam pola pembiayaan dan sharing pembiayaannya.
157
Tabel 5.5 Opsi Sharing Biaya Pembangunan dan Biaya Operasional dan
Pemeliharaan
Sharing Biaya Sharing Biaya Operasional
Opsi Pembangunan dan Pemeliharaan
Sharing Sharing Sharing Sharing
Pemerintah Swasta Pemerintah Swasta
Opsi 1 60% 40% 60% 40%
Opsi 2 60% 40% 50% 50%
Opsi 3 60% 40% 40% 60%
Opsi 4 50% 50% 60% 40%
Opsi 5 50% 50% 50% 50%
Opsi 6 50% 50% 40% 60%
Opsi 7 40% 60% 60% 40%
Opsi 8 40% 60% 50% 50%
Opsi 9 40% 60% 40% 60%

finansial berupa IRR dan WACC. Dan berikut ini merupakan hasil
perhitungannya.
Tabel 5.6 Hasil Opsi Sharing Biaya Pembangunan dan Biaya Operasional dan
Pemeliharaan
Opsi IRR NPV
Opsi 1 21,40% Rp119.337.007.284.334
Opsi 2 20,87% Rp114.830.434.601.709
Opsi 3 20,33% Rp110.323.861.919.085
Opsi 4 18,28% Rp114.459.807.273.435
Opsi 5 17,84% Rp109.953.234.590.810
Opsi 6 17,40% Rp105.446.661.908.186
Opsi 7 16,14% Rp109.582.607.262.536
Opsi 8 15,76% Rp105.076.034.579.911
158
Opsi 9 15,37% Rp100.569.461.897.287

Dari hasil perhitungan diatas, dapat dilihat bahwa, seluruh opsi

menghasilkan nilai IRR diatas WACC. Hal ini menunjukkan bahwa proyek layak
secara finansial. Proyek dengan IRR dan NPV yang layak secara finansial ini
dapat menarik pihak swasta untuk ikut berinvestasi dalam pembangunan proyek
LRT Jabodebek berbasis TOD. Dari hasil tersebut, dapat dilihat bahwa
pemerintah memberikan bantuan pembiayaan kepada pihak swasta, yaitu dalam
hal pembangunan dan juga dalam hal operasional. Keterlibatan pihak pemerintah
ini mampu meningkatkan nilai IRR menjadi paling tinggi bila dibandingkan pola
pembiayaan sebelumnya, dengan maksimal IRR 21,40%.
Dari seluruh opsi diatas, opsi yang terbaik ditetapkan oleh penulis adalah
opsi 8. Dari segi sharing biaya pembangunan, pemerintah memberikan bantuan
biaya sebesar 40%. Sedangkan, dari segi sharing biaya operasional dan
pemeliharaan, pemerintah memberikan pembiayaan sebesar 50%.
Apabila melihat dari sudut pandang sharing biaya pembangunan kedua
belah pihak, merupakan hal yang tepat untuk pemerintah tidak memberikan
bantuan biaya sebesar 60% ataupun 50%. Hal ini dikarenakan biaya pembangunan
melibatkan dana APBN yang cukup besar, sedangkan pemerintah memiliki tugas
untuk membangun infrastruktur lainnya (Mathias & Akintola, 2009). Walaupun
pemerintah hanya memberikan bantuan biaya sebesar 40%, namun dapat
meningkatkan nilai IRR menjadi 15,76% dan menghasilkan NPV sebesar
Rp105.076.034.579.911, dimana nilai ini sudah diatas WACC dan dapat menarik
minat swasta untuk berinvestasi.
Dari segi operasional, pemerintah memberikan bantuan pembiayaan
sebesar 50%. Hal ini menunjukkan peran pemerintah yang cukup besar dalam
mengoperasikan proyek (Hale, 2008). Sehingga, pihak pemerintah dapat
meminimalisir monopoli dari pihak swasta. Selain itu, dengan keterlibatan
pemerintah dalam operasional proyek mengakibatkan adanya transfer ilmu dari
pihak swasta kepada pihak pemerintah, berupa teknologi yang digunakan, inovasi
yang diciptakan, serta manajemen yang dimiliki oleh pihak swasta (Delmon,
2009). Berikut ini cashflow dari opsi 8.
159

Cashflow/1000000
SHARE 60% 50% 100%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 3,886,317.41
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 6,451,893.89
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 4,403,717.44
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 7,905,184.43
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 7,101,144.22
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,925,583.07
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 4,151,836.45
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,394,435.47
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,654,605.12
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 4,933,664.76
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,233,035.43
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,554,247.96
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 5,898,951.54
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,268,923.11
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,666,077.44
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 7,092,478.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,550,348.85
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 8,042,087.19
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,570,277.28
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 9,137,705.20
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 9,747,375.01
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,402,526.04
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 11,106,651.69
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 11,863,519.75
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 12,677,194.34
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 12,916,728.65
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 13,857,514.53
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 14,869,324.40
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 15,957,665.16
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 17,128,479.70
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 18,388,182.05
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 19,743,695.37
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 21,202,493.15
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 22,772,643.63
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 24,462,858.07
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 26,282,542.85
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 28,241,855.92
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 30,351,767.91
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 32,624,128.30
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 35,071,737.03

dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan
Secara keseluruhan, pola pembiayaan sharing biaya pembangunan dan

biaya operasional dan pemeliharaan dapat meningkatkan kelayakan finansial
proyek secara signifikan bila dibandingkan pola pembiayaan sebelumnya dan
menarik minat swasta untuk berinvestasi. Namun, permasalahan dalam pola
pembiayaan ini adalah pemerintah menerima beban yang cukup besar dalam
160
pembangunan proyek apabila dibandingkan 2 pola pembiayaan sebelumnya.

Beban ini berupa pembiayaan oleh pemerintah. Pemerintah terlibat cukup besar
dengan memberikan bantuan biaya dari segi pembangunan dan operasional
proyek. Sedangkan, seluruh pendapatan diterima oleh pihak swasta. Sehingga,
dapat dikatakan bahwa pola pembiayaan ini terlalu memberatkan pemerintah
dalam hal dana APBN.
5.1.4 Sharing Biaya Pembangunan, Operasional dan Pemeliharaan, dan

Pendapatan
Pada bentuk pola pembiayaan ini, sharing dilakukan oleh pihak
pemerintah dan pihak swasta dalam 3 bentuk, yaitu sharing biaya pembangunan,
sharing biaya operasional dan pemeliharaan, serta sharing pendapatan proyek.
Pola ini dibentuk sebagai perbaikan atas pola sebelumnya dimana sharing biaya
pembangunan dan operasional memberikan nilai IRR yang tinggi, namun
pemerintah tidak mendapatkan pendapatan. Di pola ini, pemerintah tidak hanya
sebatas memberikan bantuan pembiayaan kepada pihak swasta dalam biaya
pembangunan dan biaya operasional dan pemeliharaan. Pada pola ini, seluruh
pendapatan tidak hanya menjadi pemasukan bagi pihak swasta, melainkan juga
menjadi pemasukan bagi pihak pemerintah. Bila dibandingkan dengan pola
sebelumnya, dapat dilihat bahwa pola pembiayaan ini tidak hanya memberatkan
pihak pemerintah atau menguntungkan pihak swasta saja, namun memberikan
keuntungan juga kepada pemerintah. Besaran sharing antara pihak pemerintah
dan pihak swasta dalam biaya pembangunan dan biaya operasional dan
pemeliharaan, penulis menggunakan besaran yang sama dengan pola sebelumnya.
Sedangkan, besaran sharing pendapatan penulis dapatkan dengan melihat
keterkaitan antara besaran sharing pendapatan dengan IRR yang didapatkan. Dari
keterkaitan tersebut, penulis menentukan bahwa pihak swasta akan menerima
sharing pendapatan sebesar 60% hingga 80%. Berikut ini beberapa opsi dalam
pola pembiayaan dan sharing pembiayaannya.
161
Tabel 5.7 Opsi Sharing Biaya Pembangunan, Biaya Operasional dan

Pemeliharaan, dan Pendapatan
Sharing Biaya
Sharing Biaya
Operasional dan Sharing Pendapatan
Pembangunan
Pemeliharaan
Opsi Sharing Sharing Sharing Sharing
Sharing Sharing
Pemerint Pemerint Pemerint- Swasta
Swasta Swasta
-ah -ah ah
Opsi 1 60% 40% 60% 40% 40% 60%
Opsi 2 60% 40% 60% 40% 30% 70%
Opsi 3 60% 40% 60% 40% 20% 80%
Opsi 4 60% 40% 50% 50% 40% 60%
Opsi 5 60% 40% 50% 50% 30% 70%
Opsi 6 60% 40% 50% 50% 20% 80%
Opsi 7 60% 40% 40% 60% 40% 60%
Opsi 8 60% 40% 40% 60% 30% 70%
Opsi 9 60% 40% 40% 60% 20% 80%
Opsi 10 50% 50% 60% 40% 40% 60%
Opsi 11 50% 50% 60% 40% 30% 70%
Opsi 12 50% 50% 60% 40% 20% 80%
Opsi 13 50% 50% 50% 50% 40% 60%
Opsi 14 50% 50% 50% 50% 30% 70%
Opsi 15 50% 50% 50% 50% 20% 80%
Opsi 16 50% 50% 40% 60% 40% 60%
Opsi 17 50% 50% 40% 60% 30% 70%
Opsi 18 50% 50% 40% 60% 20% 80%
Opsi 19 40% 60% 60% 40% 40% 60%
Opsi 20 40% 60% 60% 40% 30% 70%
Opsi 21 40% 60% 60% 40% 20% 80%
Opsi 22 40% 60% 50% 50% 40% 60%
Opsi 23 40% 60% 50% 50% 30% 70%
162
Opsi 24 40% 60% 50% 50% 20% 80%

Opsi 25 40% 60% 40% 60% 40% 60%
Opsi 26 40% 60% 40% 60% 30% 70%
Opsi 27 40% 60% 40% 60% 20% 80%

finansial berupa IRR dan NPV pada masing-masing opsi. Dan berikut ini
merupakan hasil perhitungannya .
Tabel 5.8 Hasil Opsi Sharing Biaya Pembangunan, Biaya Operasional dan
Pemeliharaan, dan Pendapatan
Opsi IRR NPV
Opsi 1 14,08% Rp56.588.168.060.962,70
Opsi 2 16,00% Rp72.275.377.866.805,50
Opsi 3 17,84% Rp87.962.587.672.648,40
Opsi 4 13,47% Rp52.081.595.378.338,20
Opsi 5 15,42% Rp67.768.805.184.181,00
Opsi 6 17,29% Rp83.456.014.990.023,90
Opsi 7 12,85% Rp47.575.022.695.713,70
Opsi 8 14,84% Rp63.262.232.501.556,50
Opsi 9 16,72% Rp78.949.442.307.399,30
Opsi 10 12,12% Rp51.710.968.050.063,70
Opsi 11 13,77% Rp67.398.177.855.906,50
Opsi 12 15,33% Rp83.085.387.661.749,30
Opsi 13 11,60% Rp47.204.395.367.439,20
Opsi 14 13,28% Rp62.891.605.173.282,00
Opsi 15 14,86% Rp78.578.814.979.124,80
Opsi 16 11,06% Rp42.697.822.684.814,70
Opsi 17 12,78% Rp58.385.032.490.657,50
Opsi 18 14,39% Rp74.072.242.296.500,30
Opsi 19 10,71% Rp46.833.768.039.164,70
Opsi 20 12,18% Rp62.520.977.845.007,50
163
Opsi 21 13,56% Rp78.208.187.650.850,30

Opsi 22 10,24% Rp42.327.195.356.540,20
Opsi 23 11,75% Rp58.014.405.162.383,00
Opsi 24 13,15% Rp73.701.614.968.225,80
Opsi 25 9,75% Rp37.820.622.673.915,70
Opsi 26 11,30% Rp53.507.832.479.758,50
Opsi 27 12,73% Rp69.195.042.285.601,30
Dari hasil diatas, dapat dilihat bahwa nilai IRR dan NPV yang dihasilkan
dari setiap opsi bervariasi. Nilai-nilai IRR yang memiliki nilai dibawah WACC
tidak akan menjadi pilihan opsi penulis. Hal ini dikarenakan hasil menunjukkan
bahwa opsi tersebut tidak layak secara finansial.
Dalam memilih opsi pembiayaan yang paling optimal, penulis melakukan
benchmarking terhadap pembiayaan di proyek MRT di Hongkong dan melakukan
penyesuaian. Proyek MRT di Hongkong merupakan proyek best practice dalam
menerapkan Land Value Capture. Pihak yang memegang kunci dalam
pengembangan proyek ini adalah pihak pemerintah, yaitu pemerintah pusat dan
MTR Corporation sebagai perusahaan BUMN, serta pihak swasta yaitu
pengembang. Adapun, MTR Corporation memiliki peran untuk membangun dan
mengelola kereta. Dalam mengelola proyek MRT, MTR Corporation tidak
menerima bantuan subsidi dari pemerintah (Cervero & Murakami, 2009).
Pemerintah memiliki peran dalam membebaskan lahan di sepanjang jalur kereta
dan di sekitar stasiun, lalu memberikannya dengan harga before rail kepada MTR
Corporation. Kemudian, pihak MTR Corporation memanfaatkan lahan di sekitar
stasiun untuk pengembangan kawasan properti. MTR Corporation akan
melakukan pelelangan dengan harga after rail untuk menentukan pengembang
yang bertanggungjawab dalam pengembangan properti. Setelah mendapatkan
pengembang, MTR Corporation akan melakukan negosiasi terhadap pengembang
terpilih terkait pendapatan properti yang didapatkan MTR Corporation dari
penjualan properti yang dilakukan oleh pengembang. Pendapatan dari penjualan
tanah dan properti digunakan MTR Corporation untuk menutup kerugian dari
investasi kereta dan juga sebagai pendapatan (Suzuki, Murakami, Hong, &
164
Tamayose, 2015). Berdasarkan literatur tersebut, penulis mengambil skema bisnis

dimana pihak pemerintah ikut menerima pendapatan dari pengembangan proyek.
Penulis menentukan pembagian tanggungjawab dan pembagian pendapatan
berdasarkan benchmark diatas, dimana pemerintah berperan untuk pembangunan
kereta dan swasta berperan untuk pembangunan mixed use. Untuk dapat
menentukan persentasenya, akan dibahas lebih lanjut pada sub-bab selanjutnya.
Secara keseluruhan, dapat disimpulkan bahwa pola pembiayaan ini
merupakan pola pembiayaan yang paling menarik dibandingkan pola pembiayaan
lainnya dikarenakan pemerintah tidak hanya memberikan bantuan pembiayaan
untuk mencapai kelayakan proyek, namun juga mendapatkan keuntungan
finansial dalam pembangunan proyek LRT Jabodebek berbasis TOD. Keuntungan
finansial menjadi solusi bagi pemerintah sebagai pendapatan proyek dan untuk
menutupi kerugian finansial pembangunan LRT, seperti yang telah diterapkan
pada proyek MRT di Hongkong. Pada pola pembiayaan ini terdapat pembagian
risiko dan pengembalian yang adil antara pihak pemerintah dan pihak swasta. Pola
ini cocok untuk proyek yang membutuhkan biaya yang besar. Selain itu,
diperlukannya pihak swasta yang berpengalaman agar proyek berjalan efisien
(Valsangkar, 2008).
Dari seluruh pola pembiayaan yang telah dibuat, penulis mengambil
kesimpulan dari masing-masing pola pembiayaan. Pada pola pembiayaan sharing
biaya pembangunan merupakan pembiayaan yang hanya melibatkan bantuan dari
pemerintah pada masa konstruksi. Pihak pemerintah tidak terlibat dalam hal
operasional proyek dan pendapatan proyek. Dengan begitu, pihak pemerintah
tidak dapat mengontrol pihak swasta selama proyek berjalan. Pihak swasta dapat
dengan bebas mengatur dan memonopoli proyek. Namun, pola ini menghasilkan
nilai IRR yang sangat tinggi.
Pada pola pembiayaan sharing biaya operasional dan pemeliharaan
merupakan pembiayaan yang hanya melibatkan bantuan dari pemerintah pada
masa operasional. Pihak pemerintah tidak terlibat dalam hal pembangunan dan
pendapatan proyek. Pola ini tidak menimbulkan ketertarikan dari pihak swasta.
Hal ini ditunjukkan dari nilai IRR yang sangat rendah dan berada di sekitar
WACC.
165
Pada pola pembiayaan sharing biaya pembangunan dan biaya

operasional dan pemeliharaan merupakan pembiayaan yang melibatkan bantuan
dari pemerintah pada masa konstruksi dan operasional. Pihak pemerintah tidak
menerima pendapatan proyek. Pola ini menghasilkan nilai IRR yang sangat tinggi
dibandingkan kedua pola sebelumnya, sehingga sangat menarik bagi pihak
swasta. Namun, pola ini memberikan tekanan kepada pemerintah karena
memberikan beban dana APBN yang sangat besar.
Pola pembiayaan sharing biaya pembangunan, biaya operasional dan
pemeliharaan, dan pendapatan merupakan pembiayaan yang baik dimana kedua
belah pihak menanggung biaya pembangunan, biaya operasional dan
pemerliharaan, serta mendapatkan penghasilan dari proyek yang dijalankan. Pola
ini yang akan digunakan oleh penulis sebagai dasar pembuatan skema
kelembagaan.
5.2 Skema Kelembagaan LRT Jabodebek berbasis TOD

Sebelumnya penulis telah menentukan pola pembiayaan yang akan
digunakan. Berdasarkan pola tersebut, penulis akan membagi peran dan
tanggungjawab secara detail antara pihak pemerintah dengan pihak swasta dalam
pembangunan proyek LRT Jabodebek berbasis TOD untuk mendapatkan
persentase sharing masing-masing pihak. Hal ini mengenai bangunan-bangunan
apa saja yang menjadi peran pemerintah dan bangunan-bangunan apa saja yang
menjadi peran swasta. Pembagian peran didasarkan atas benchmarking dari
proyek MRT di Hongkong, dimana swasta bertanggungjawab pada proyek Mixed
Use, sedangkan beberapa pendapatan properti diberikan kepada pemerintah.
Berikut ini merupakan peran dan tanggungjawab dari pihak swasta dalam
pembangunan proyek LRT Jabodebek berbasis TOD.
166
Pembangunan Swasta Operasional dan Pemeliharaan Swasta Pendapatan Swasta

Fungsi Mixed Use Fungsi Mixed Use Fungsi Mixed Use
Konstruksi Apartemen Operasional dan Pemeliharaan Apartemen
Konstruksi Hotel Operasional dan Pemeliharaan Hotel Pendapatan Hotel
Konstruksi Mall Operasional dan Pemeliharaan Mall Pendapatan Mall
Konstruksi Kantor Operasional dan Pemeliharaan Kantor Pendapatan Kantor
Konstruksi Park and Ride Operasional dan Pemeliharaan Park and Ride Pendapatan Park and Ride
Konstruksi Theme park Operasional dan Pemeliharaan Theme Park Pendapatan Theme Park
Fungsi Infrastruktur Fungsi Infrastruktur
Fungsi Infrastruktur Pendukung
Pendukung Pendukung
Konstruksi Water Operasional dan Pemeliharaan Water
Treatment Plant Treatment Plant
Konstruksi Sewage Operasional dan Pemeliharaan Sewage
Treatment Plant Treatment Plant
Gambar 5.5 Peran Pihak Swasta dalam Proyek LRT Jabodebek berbasis TOD
Berikut ini merupakan peran dan tanggungjawab dari pihak pemerintah

dalam pembangunan proyek LRT Jabodebek berbasis TOD.
Gambar 5.6 Peran Pihak Pemerintah dalam Proyek LRT Jabodebek berbasis TOD
Berdasarkan pembagian peran diatas, penulis merinci lebih lanjut terkait

biaya-biaya yang dibutuhkan pada masing-masing komponen. Biaya ini meliputi
biaya pembangunan, biaya operasional dan pemeliharaan, serta pendapatan
proyek. Hal ini dilakukan untuk mengetahui biaya yang dikeluarkan oleh pihak
pemerintah dan pihak swasta. Adapun, dalam merinci setiap biaya, penulis
167
menggunakan perhitungan NPV. Dengan perhitungan NPV, seluruh biaya pada

waktu yang berbeda-beda akan ditarik ke masa sekarang dan dapat dikomparasi
antara satu dengan lainnya. Berikut ini biaya pada masing-masing komponen.
Komponen TOD NPV-IC NPV-OM NPV-Revenue
Lahan
Pembebasan Lahan Apartemen -Rp 639,162,781,186.10
Pembebasan Lahan Hotel -Rp 191,113,355,055.43
Pembebasan Lahan Mall -Rp 412,685,275,877.08
Pembebasan Lahan Kantor -Rp 301,768,702,190.60
Pembebasan Lahan Park and Ride -Rp 197,100,321,302.09
Pembebasan Lahan Theme Park -Rp 12,890,534,979.42
Perizinan Lahan dan Bangunan -Rp 780,952,938,658.00
Mixed Use
Konstruksi Apartemen -Rp 7,232,209,238,012.41 -Rp 5,585,623,072,137.57 Rp 10,902,692,431,597.10
Konstruksi Hotel -Rp 4,238,160,593,135.35 -Rp 10,419,943,809,805.50 Rp 60,876,887,601,063.70
Konstruksi Mall -Rp 3,857,469,777,327.06 -Rp 7,861,798,428,357.80 Rp 38,023,810,524,887.90
Konstruksi Kantor -Rp 3,209,684,270,045.47 -Rp 3,222,599,305,404.09 Rp 26,035,783,064,615.60
Konstruksi Park and Ride -Rp 863,364,343,666.12 -Rp 6,151,318,792,487.35 Rp 6,338,949,278,794.33
Konstruksi Theme park -Rp 812,066,283,984.84 -Rp 601,835,994,123.23 Rp 6,736,469,802,649.18
Konstruksi WTP dan STP -Rp 222,747,605,950.71 -Rp 3,110,699,000,047.90 Rp 1,609,695,849,557.21
Rail
Konstruksi LRT -Rp 28,291,200,000,000.00 -Rp 19,017,051,414,153.00 Rp 41,109,405,822,615.10
Gambar 5.7 Biaya Pada Masing-Masing Komponen Proyek

Penulis kemudian mengelompokkan terkait seberapa besar persentase
atau biaya-biaya yang ditanggung oleh pihak swasta dan seberapa besar
persentase atau biaya-biaya yang ditanggung oleh pihak pemerintah. Persentase
ini didapatkan dengan membagi NPV dari peran swasta dengan NPV total. Hasil
pengolahan penulis mendapatkan persentase pada masing-masing pihak sebagai
berikut.
Skenario IC OM Revenue
Swasta 39.86% 66.02% 72.02%
Pemerintah 60.14% 33.98% 27.98%
NPV
Swasta -Rp 20,435,702,112,122.00 -Rp 36,953,818,402,363.40 Rp 108,405,482,490,872.00
Pemerintah -Rp 30,826,873,909,248.70 -Rp 19,017,051,414,153.00 Rp 53,621,794,103,769.40
Gambar 5.8 Pembiayaan yang Ditanggung Pihak Pemerintah dan Pihak Swasta
Sumber: (Olahan penulis, 2019)
Dapat dilihat dari tabel diatas bahwa pemerintah berperan untuk

melakukan pembebasan lahan, membuat perizinan untuk lahan dan bangunan,
melakukan konstruksi LRT, dan memelihara LRT. Dari segi pemasukan,
pemerintah mendapatkan pendapatan dari penjualan tiket LRT,penjualan
apartemen, dan biaya pembayaran air. Sedangkan, swasta memiliki peran untuk
melakukan konstruksi Mixed Use dari lahan yang telah dibebaskan oleh
168
pemerintah. Sumber pendapatan yang diperoleh pihak swasta berasal pendapatan

Mixed Use tersebut, yaitu hotel, mall, kantor, park and ride, dan theme park.
Dengan menggunakan pembagian peran diatas, didapatkan nilai IRR sebesar
14,91%. Rekayasa finansial tersebut menghasilkan peningkatan IRR hingga
5,16% dan melebihi batas WACC untuk konstruksi sebesar 11.01%. Pembagian
peran diatas menunjukkan bahwa pola diatas lebih mendekati pada opsi 8.
Pendapatan dari hasil penjualan apartemen yang dilakukan oleh swasta dan
pemungutan biaya air terhadap operasional Mixed Use digunakan untuk menutupi
biaya kerugian yang ditanggung pemerintah dari pembangunan dan pengoperasian
LRT. Dapat dilihat bahwa pendapatan pemerintah dari penjualan apartemen
mencapai hampir Rp11 Triliun. Sedangkan, pendapatan dari pemungutan biaya air
mencapai Rp1,6 Triliun. Kerugian yang didapatkan pemerintah mencapai kurang
lebih Rp8.7 Triliun dapat ditutupi dari pendapatan Rp12,6 Triliun.
Penulis mencoba melakukan sharing peran pemerintah dan swasta dengan
opsi yang mirip pada opsi 8, yaitu opsi 7 dan 9. Pada opsi 9, penulis mendapatkan
nilai IRR dan NPV berturut-turut sebesar 16,72% dan Rp78.949.442.307.399,30.
IRR yang dihasilkan pada opsi ini diatas opsi 8. Pada opsi ini, pemerintah dan
swasta memiliki peran yang sama dengan opsi 8 dalam hal pembangunan dan
opersional. Namun, pengecualian pada pembagian pendapatan, dimana
pemerintah mendapatkan pendapatan sebesar 20% dan swasta sebesar 80%.
Dengan komposisi tersebut, pemerintah mendapatkan pendapatan dari penjualan
tiket LRT saja, sedangkan swasta mendapatkan pendapatan dari seluruh penjualan
Mixed Use. Dapat dilihat pada gambar 5.6, bahwa biaya yang dibutuhkan untuk
membangun dan mengoperasikan LRT berturut-turut sebesar Rp28 Triliun dan
Rp19 Triliun. Apabila, pemerintah hanya mengandalkan pendapatan dari
penjualan tiket saja, yaitu sebesar Rp41 Triliun, pemerintah tidak dapat menutupi
biaya pembangunan dan operasional LRT. Hal ini berakibat pada kerugian
pemerintah, sehingga membutuhkan bantuan subsidi dari pemerintah. Adapun,
kerugian yang didapatkan pemerintah mencapai kurang lebih mencapai Rp8.7
Triliun. Dapat disimpulkan bahwa, opsi 9 memberikan keuntungan finansial yang
sangat besar bagi pihak swasta, namun merugikan pihak pemerintah.
169
Pada opsi 7, penulis mendapatkan nilai IRR dan NPV berturut-turut

sebesar 12,85% dan Rp47.575.022.695.713,70. Di opsi ini, pemerintah dan swasta
juga memiliki peran yang sama, tetapi berbeda pada pembagian pendapatan, yaitu
pemerintah mendapatkan pendapatan sebesar 40% dan swasta sebesar 60%. Pada
opsi 7 ini, pemerintah mendapatkan pembagian pendapatan yang cukup besar
dimana pendapatan tersebut berasal dari penjualan tiket LRT, penjualan
apartemen, dan pendapatan dari sewa hotel atau mall. Apabila dibandingkan
dengan opsi 8, maka opsi 7 ini tidak menarik karena menghasilkan IRR yang lebih
rendah daripada opsi 8. Opsi 8 memberikan ketertarikan bagi pihak swasta untuk
berinvestasi lebih besar daripada opsi 7. Sementara itu, dari analisis sebelumnya
dapat dilihat bahwa dengan opsi 8, pemerintah sudah cukup untuk menutupi
kerugian finansial dan mendapatkan pendapatan proyek dari Mixed Use.
Pola pembiayaan pada opsi 8 sesuai dengan pendekatan konsep Land
Value Capture yang berorientasikan pada Development Based. Lebih tepatnya
adalah Development Based dengan tipe Joint Development dan Kenaikan KLB.
Pada tipe Kenaikan KLB, pemerintah meningkatkan KLB bangunan sebagai
bentuk kompensasi terhadap swasta karena berkontribusi terhadap pengembangan
kawasan TOD. Dan tipe Joint Development, yaitu pengembangan bersama antara
swasta dengan pemilik hak TOD, dimana swasta memiliki peran dalam hal
membangun dan membiayai proyek TOD. Perlu diingat bahwa penelitian ini
merupakan penelitian lanjutan dari penelitian sebelumnya. Pada penelitian
sebelumnya, ditemukan bahwa dilakukan perubahan desain TOD existing dengan
memaksimalkan KDB dan KLB. Desain bangunan existing diperluas dan
ditingkatkan jumlah lantai untuk meningkatkan kepadatan area agar sesuai dengan
konsep TOD. Dalam hal bisnis, ketika pemerintah mengizinkan kenaikan KLB
pada kawasan TOD, maka terjadi proses pengalihan secara sukarela hak
membangun (KLB) dari suatu tempat menuju kawasan TOD tersebut. Oleh karena
itu, pihak swasta bertanggungjawab terhadap masyarakat yang secara sukarela
mengalihkan hak membangunnya. Pihak swasta harus memberikan kompensasi
atau membayarnya kepada masyarakat terdampak. Proses bisnis ini disebut juga
mekanisme Transfer Development Rights (TDR). Salah satu mekanisme
perangkat penunjang dalam pengembangan kawasan TOD (Kementerian Agraria
170
dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, 2018). Jadi, hasil penjualan

apartemen selain digunakan untuk menutupi biaya LRT, namun juga dapat
digunakan untuk membiayai masyarakat. Adapun, pola pembiayaan ini penulis
buat dengan melakukan benchmarking terhadap proyek MTR Hongkong.
Berikut ini cashflow dari pembagian peran yang telah ditetapkan.
Tahun Initial Cost Operation & Maintenance Revenue Cashflow Cashflow/1000000
2019 -Rp 3,103,999,063,877.60 Rp - Rp 565,689,312,604.36 -Rp 2,538,309,751,273.24 -Rp 2,538,309.75
2020 -Rp 4,728,857,145,440.82 Rp - Rp 479,251,985,638.59 -Rp 4,249,605,159,802.23 -Rp 4,249,605.16
2021 -Rp 3,277,053,075,053.06 Rp - Rp 380,645,889,593.46 -Rp 2,896,407,185,459.60 -Rp 2,896,407.19
2022 -Rp 6,057,833,129,382.40 -Rp 331,987,388,530.83 Rp 1,054,214,695,124.22 -Rp 5,335,605,822,789.00 -Rp 5,335,605.82
2023 -Rp 5,563,634,332,142.10 -Rp 348,453,963,001.96 Rp 1,106,570,360,774.89 -Rp 4,805,517,934,369.17 -Rp 4,805,517.93
2024 -Rp 1,115,729,201,766.13 Rp 3,435,671,785,886.52 Rp 2,319,942,584,120.40 Rp 2,319,942.58
2025 -Rp 1,171,069,370,173.73 Rp 3,628,798,983,259.27 Rp 2,457,729,613,085.54 Rp 2,457,729.61
2026 -Rp 1,229,154,410,934.34 Rp 3,835,195,138,991.13 Rp 2,606,040,728,056.79 Rp 2,606,040.73
2027 -Rp 1,290,120,469,716.69 Rp 4,055,816,741,795.15 Rp 2,765,696,272,078.46 Rp 2,765,696.27
2028 -Rp 1,354,110,445,014.63 Rp 4,291,691,892,300.26 Rp 2,937,581,447,285.63 Rp 2,937,581.45
2029 -Rp 1,421,274,323,087.36 Rp 4,543,925,825,655.51 Rp 3,122,651,502,568.15 Rp 3,122,651.50
2030 -Rp 1,491,769,529,512.49 Rp 4,813,706,870,288.43 Rp 3,321,937,340,775.94 Rp 3,321,937.34
2031 -Rp 1,565,761,298,176.31 Rp 5,102,312,877,969.82 Rp 3,536,551,579,793.50 Rp 3,536,551.58
2032 -Rp 1,643,423,058,565.86 Rp 5,411,118,163,228.57 Rp 3,767,695,104,662.71 Rp 3,767,695.10
2033 -Rp 1,724,936,842,270.73 Rp 5,741,600,993,279.15 Rp 4,016,664,151,008.43 Rp 4,016,664.15
2034 -Rp 1,810,493,709,647.35 Rp 6,095,351,673,026.90 Rp 4,284,857,963,379.54 Rp 4,284,857.96
2035 -Rp 1,900,294,197,645.86 Rp 6,474,081,273,378.58 Rp 4,573,787,075,732.72 Rp 4,573,787.08
2036 -Rp 1,994,548,789,849.10 Rp 6,879,631,055,075.97 Rp 4,885,082,265,226.87 Rp 4,885,082.27
2037 -Rp 2,093,478,409,825.61 Rp 7,313,982,644,586.10 Rp 5,220,504,234,760.48 Rp 5,220,504.23
2038 -Rp 2,197,314,938,952.96 Rp 7,779,269,023,261.43 Rp 5,581,954,084,308.46 Rp 5,581,954.08
2039 -Rp 2,306,301,759,925.03 Rp 8,277,786,396,063.94 Rp 5,971,484,636,138.91 Rp 5,971,484.64
2040 -Rp 2,420,694,327,217.31 Rp 8,812,007,011,647.57 Rp 6,391,312,684,430.25 Rp 6,391,312.68
2041 -Rp 2,540,760,765,847.29 Rp 9,384,593,011,562.56 Rp 6,843,832,245,715.26 Rp 6,843,832.25
2042 -Rp 2,666,782,499,833.32 Rp 9,998,411,392,838.44 Rp 7,331,628,893,005.12 Rp 7,331,628.89
2043 -Rp 2,799,054,911,825.05 Rp 10,656,550,175,192.90 Rp 7,857,495,263,367.89 Rp 7,857,495.26
2044 -Rp 2,937,888,035,451.57 Rp 10,904,779,407,979.50 Rp 7,966,891,372,527.91 Rp 7,966,891.37
2045 -Rp 3,083,607,282,009.97 Rp 11,661,795,906,861.40 Rp 8,578,188,624,851.39 Rp 8,578,188.62
2046 -Rp 3,236,554,203,197.67 Rp 12,473,904,879,241.00 Rp 9,237,350,676,043.29 Rp 9,237,350.68
2047 -Rp 3,397,087,291,676.27 Rp 13,345,267,840,507.70 Rp 9,948,180,548,831.39 Rp 9,948,180.55
2048 -Rp 3,565,582,821,343.42 Rp 14,280,370,000,396.70 Rp 10,714,787,179,053.20 Rp 10,714,787.18
2049 -Rp 3,742,435,729,282.05 Rp 15,284,046,050,302.80 Rp 11,541,610,321,020.80 Rp 11,541,610.32
2050 -Rp 3,928,060,541,454.44 Rp 16,361,508,048,095.40 Rp 12,433,447,506,641.00 Rp 12,433,447.51
2051 -Rp 4,122,892,344,310.58 Rp 17,518,375,574,412.10 Rp 13,395,483,230,101.50 Rp 13,395,483.23
2052 -Rp 4,327,387,804,588.39 Rp 18,760,708,349,033.20 Rp 14,433,320,544,444.80 Rp 14,433,320.54
2053 -Rp 4,542,026,239,695.97 Rp 20,095,041,511,972.70 Rp 15,553,015,272,276.70 Rp 15,553,015.27
2054 -Rp 4,767,310,741,184.89 Rp 21,528,423,791,199.50 Rp 16,761,113,050,014.60 Rp 16,761,113.05
2055 -Rp 5,003,769,353,947.66 Rp 23,068,458,797,786.00 Rp 18,064,689,443,838.30 Rp 18,064,689.44
2056 -Rp 5,251,956,313,903.47 Rp 24,723,349,709,743.50 Rp 19,471,393,395,840.10 Rp 19,471,393.40
2057 -Rp 5,512,453,347,073.08 Rp 26,501,947,628,007.00 Rp 20,989,494,280,933.90 Rp 20,989,494.28
2058 -Rp 5,785,871,033,087.91 Rp 28,413,803,912,263.00 Rp 22,627,932,879,175.10 Rp 22,627,932.88
Gambar 5.9 Cashflow Kelayakan Finansial Optimal

Setelah membuat pembagian peran antara pihak pemerintah dan pihak

swasta yang optimal, penulis membuat bentuk kelembagaan proyek LRT
Jabodebek berbasis TOD. Bentuk kelembagaan ini dibuat untuk mengetahui
171
stakeholder-stakeholder yang terlibat dalam pembangunan dan perannya terhadap

pengembangan proyek berbasis TOD tersebut. Berikut ini bentuk kelembagaan
yang dibuat oleh penulis.
Gambar 5.10 Bentuk Kelembagaan Kerjasama Pemerintah dan Swasta Pada

Proyek LRT Jabodebek Berbasis TOD
Salah satu aspek yang mendukung keberhasilan dalam pelaksanaan

proyek KPBU yaitu terkait bentuk kelembagaan KPBU. Kelembagaan yang
dibuat ini menunjukkan unsur-unsur lembaga yang terlibat, saling berkaitan, dan
saling berinteraksi antara satu lembaga dengan lembaga lainnya untuk
menyukseskan KPBU. Adanya kelembagaan yang tepat diharapkan dapat
menimbulkan sinergi dan mempercepat pembangunan infrastruktur (Toyib &
Nugroho, Transformasi Public Private Partnership Indonesia, 2018). Dapat dilihat
pada gambar diatas bahwa gambar tersebut menunjukkan stakeholder-stakeholder
yang terlibat dalam pembangunan proyek LRT Jabodebek berbasis TOD, dimulai
dari tahap perencanaan, tahap pembangunan, hingga tahap operasional dan
172
pemeliharaan yang berakhir pada tahun 2058. Setelah masa konsensi tersebut
berakhir, maka seluruh proyek akan dikembalikan kepada pihak pemerintah.
Dalam membentuk kelembagaan KPBU, penulis melakukan
benchmarking terhadap proyek Beijing No.4 Metroline MRT, China. Pada
kelembagaan tersebut, dibentuk suatu perusahaan Badan Usaha Pelaksana (BUP)
antara pihak pemerintah dan pihak swasta yang berperan untuk membangun dan
mengelola MRT. Pihak pemerintah memberikan pembiayaan untuk pembangunan
kereta dan stasiun. Sedangkan, pihak swasta memberikan pembiayaan untuk
pengadaan kereta (Wang, 2005).
Berdasarkan benchmarking,pada pembangunan proyek LRT Jabodebek
berbasis TOD, akan dibuat juga suatu perusahaan BUP yang bertugas untuk
membangun, mengoperasikan, dan memelihara proyek selama masa konsensi
berlangsung. BUP merupakan perusahaan yang dibentuk oleh berbagai
perusahaan-perusahaan yang terlibat untuk menjalankan proyek. Adapun, pada
proyek ini pihak pemerintah dan pihak swasta akan bergabung membentuk BUP
dengan nama PT.TOD. Pihak swasta yang terlibat merupakan perusahaan-
perusahaan terpilih yang dapat menjalankan proyek tersebut. Baik pihak
pemerintah maupun pihak swasta, masing-masing akan bertanggungjawab
terhadap perannya sesuai dengan pola pembagian peran yang telah ditetapkan oleh
penulis sebelumnya. Berikut ini stakeholder-stakeholder yang terlibat dalam
pembangunan proyek LRT Jabodebek berbasis TOD.
5.2.1 BAPPENAS
BAPPENAS berperan dalam tahap perencanaan. Pada tahap perencanaan
ini, ada beberapa tahapan yang dilakukan oleh BAPPENAS, yaitu dimulai dari
tahap perencanaan proyek kerja sama, penyiapan proyek kerja sama, hingga
transaksi proyek kerja sama. Pada tahap perencanaannya, bappenas bertugas untuk
melakukan penyusunan Daftar Rencana KPBU, penilaian terhadap proyek LRT
Jabodebek berbasis TOD berdasarkan dokumen pendukung, dan memutuskan
proyek tersebut dilanjutkan atau tidak. Output yang dihasilkan dari proses ini
yaitu berupa studi pendahuluan daftar prioritas proyek, dimana proyek LRT
Jabodebek berbasis TOD menjadi salah satu bagian dari daftar prioritas proyek.
Pada tahap selanjutnya, BAPPENAS mulai melakukan penyiapan kajian lebih
173
lanjut dan mengajukan jaminan pemerintah kepada PT. PII. Apabila diperlukan,
BAPPENAS juga mengajukan dukungan pemerintah. Hal ini dilakukan untuk
menghasilkan studi kelayakan yang baik. Setelah itu, pada tahap transaksi,
BAPPENAS akan mulai melakukan market sounding untuk melihat ketertarikan
pasar terhadap proyek LRT Jabodebek berbasis TOD. BAPPENAS akan terus
mendampingi hingga pengadaan BUP, penandatangan perjanjian KPBU,
konfirmasi penjaminan, dan financial close.
5.2.2 PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PII)

PT. PII merupakan perusahaan BUMN yang dibentuk oleh pemerintah
yang memiliki peran untuk menyediakan penjaminan pada proyek LRT
Jabodebek berbasis TOD. Dalam proyek tersebut, PT. PII melaksanakan
penjaminan atas permasalahan finansial. Dilakukannya penjaminan ini timbul
akibat adanya risiko-risiko dalam pelaksanaan proyek, seperti keterlambatan
pengurusan perizinan, perubahan peraturan perundang-undangan, dll PT. PII akan
memberikan kompensasi sesuai dengan besaran yang telah ditetapkan dalam
dokumen penjaminan. Sehingga, PT. PII juga berperan dalam meningkatkan
kelayakan kredit (creditworthiness) dalam peminjaman uang, karena seluruh
permasalahan finansial yang dapat mempengaruhi pembayaran kredit kepada
Bank telah dijamin oleh PT. PII. Adanya PT. PII diharapkan dapat menarik minat
investor swasta dan lembaga pembiayaan untuk berpartisipasi di proyek LRT
Jabodebek berbasis TOD, sehingga tingkat keberhasilan eksekusi proyek lebih
tinggi, sesuai dengan rencana dan jadwal.
5.2.3 Komite Percepatan Penyediaan Infrastruktur Prioritas (KPPIP)

Permasalahan yang terjadi dalam proses pembangunan infrastruktur di
Indonesia adalah ketidakefektifan antar stakeholder pemerintah dan swasta dalam
berkoordinasi. Stakeholder ini meliputi kementerian-kementerian terkait,
pemerintah daerah terkait, dan pihak swasta dalam BUP. Hal ini diakibatkan
karena berbeda-bedanya kepentingan atau tanggungjawab dari masing-masing
individu. Oleh karena itu, KPPIP dalam proyek LRT Jabodebek berbasis TOD
memiliki peran untuk mengkoordinasikan berbagai lembaga terkait dalam proses
pengambilan keputusan untuk menyelesaikan permasalahan yang ada. Dengan
174
begitu, pada tahap perencanaan, KPPIP memiliki tugas untuk memfasilitasi

peningkatan kapasitas aparatur dan kelembagaan terkait, sehingga dapat
mempercepat penyediaan proyek LRT Jabodebek berbasis TOD sebagai
infrastruktur prioritas.
5.2.4 Center for Sustainable Infrastructure Development (CSID)

CSID merupakan salah satu konsultan yang dapat ditunjuk sebagai
konsultan perencana. CSID merupakan suatu badan yang dibentuk oleh Fakultas
Teknik UI yang berfokus pada desain dan perencanaan infrastruktur dan
penggunaan teknologi inovatif yang dapat diterapkan untuk pengembangan
infrastruktur. Pada tahap ini, CSID memiliki peran untuk melakukan perencanaan
yang lebih mendalam terhadap proyek LRT Jabodebek berbasis TOD. Adapun,
perencanaan yang dapat dilakukan oleh CSID yaitu sebagai konsultan desain dari
proyek LRT Jabodebek berbasis TOD, baik desain dari proyek LRT maupun dari
kawasan TOD itu sendiri. Desain yang dibuat seperti, desain struktur proyek,
desain fungsi bangunan yang akan dikembangkan dalam kawasan TOD,
perhitungan RAB, hingga studi kelayakan proyek. Setelah tahap perencanaan,
konsultan CSID akan berperan untuk mengawasi jalannya proyek dimulai dari
tahap pembangunan hingga operasional. Hal ini dilakukan agar menghasilkan
proyek yang baik. Selama masa perencanaan, pembangunan, hingga operasional
proyek, seluruh pihak akan melakukan sesuai dengan apa yang direncanakan
sebelumnya oleh CSID. Pada proyek ini, terdapat 2 hal yang dapat
dikonsultasikan kepada CSID, yaitu LRT dan Mixed Use TOD.
- LRT
Pada LRT, CSID berperan untuk mendesain proyek LRT dan mengawasi
proyek tersebut selama proses pelaksanaan. Desain yang dilakukan, seperti desain
kapasitas LRT, desain jalur yang dilalui LRT, menghitung RAB, dan studi
kelayakan LRT.
- Mixed Use
Pada kawasan Mixed Use, CSID dapat berperan untuk mendesain
kawasan Mixed Use TOD dan mengawasi proyek tersebut selama proses
pelaksanaan. Desain yang dilakukan, seperti desain penempatan fungsi bangunan,
175
desain fungsi bangunan, desain luas dasar dan luas lantai bangunan, menghitung
RAB proyek Mixed Use, dan studi kelayakan Mixed Use.
5.2.5 PT. TOD

PT. TOD sebagai BUP merupakan perusahaan gabungan yang dibentuk
melalui perjanjian antara pihak pemerintah dan pihak swasta yang memiliki tugas
untuk membangun, mengoperasikan, dan memelihara proyek LRT Jabodebek
berbasis TOD selama masa konsensi berlangsung. PT. TOD akan mengelola 2
fungsi proyek yang menjadi komponen dari LRT Jabodebek berbasis TOD.
Berikut ini 2 fungsi yang dikelola oleh PT. TOD.
- Fungsi LRT Jabodebek
Fungsi LRT Jabodebek sebagai tulang punggung dalam
pengembangan kawasan TOD akan ditangani oleh PT. KAI sebagai
BUMN. Sedangkan, untuk pembangunannya akan ditangani oleh
kontraktor BUMN, seperti PT.Wijaya Karya, PT.Adhi Karya, dll.
- Fungsi Mixed Use
Fungsi Mixed Use sebagai kawasan TOD akan dibangun dan
ditangani oleh pengembang swasta. Beberapa contoh pengembang
yang berperan dalam proyek Mixed Use, seperti PT. Agung
Podomoro Land dan PT. Ciputra World. Setelah masa konsensi
selesai, maka kawasan Mixed Use akan diberikan kembali ke
pemerintah untuk dikelola. Pemerintah melalui PT. PP Properti
bertugas untuk mengelola kawasan Mixed Use tersebut. Adanya
pengelolaan oleh pihak swasta selama masa konsensi akan
memberikan transfer ilmu kepada pihak pemerintah.
- Fungsi Infrastruktur Pendukung akan dibangun dan ditangani juga
oleh pengembang swasta. Sedangkan, PAM akan menjadi pihak yang
mendapatkan pemasukan dari pengelolaan infrastruktur pendukung
tersebut.
5.2.6 Investor
Pada proyek LRT Jabodebek berbasis LRT, investor memiliki peran
untuk memberikan bantuan pendanaan. Investor memberikan bantuan pembiayaan
176
untuk tahap pembangunan dan tahap operasional dan pemeliharaan. Bentuk

pembiayaan yang dilakukan oleh investor dapat berupa penanaman modal. Disini,
pihak pemerintah dan pihak swasta, sesuai dengan bentuk kelembagaan, juga
berperan sebagai investor proyek (shareholder) dengan menanamkan sebagian
modal pada PT. TOD. Adapun, dalam memilih investor, terdapat beberapa hal
yang harus diperhatikan, yaitu investor tersebut harus berpengalaman dalam
melaksanakan tugasnya (pembangunan dan operasional) sesuai dengan peran yang
didapat. Beberapa pihak yang berperan sebagai shareholder di proyek ini, yaitu
pengembang swasta, kontraktor BUMN, PT. KAI, dan pemerintah pusat.
5.2.7 Bank
Dalam membiayai proyek LRT Jabodebek berbasis TOD, pembiayaan
tidak cukup bila hanya mengandalkan penanaman modal dari shareholder.
Biasanya, pembiayaan oleh shareholder hanya dapat menutupi 30% atau 40% dari
seluruh dana yang dibutuhkan. Oleh karena itu, dibutuhkan bank sebagai pihak
yang memberikan bantuan dana berupa pinjaman kepada pihak swasta. Beberapa
bank yang dapat memberikan bantuan pendanaan kepada swasta, seperti Bank
Mandiri, Bank BCA, dll. Bank dalam memberikan bantuan pembiayaan akan
melihat cashflow dari perusahaan PT. TOD, apakah perusahaan PT. TOD dapat
mengembalikan utang yang diberikan atau tidak. Adapun, pihak swasta
mendapatkan bantuan dana untuk membangun dan mengoperasikan kawasan
Mixed Use. Disini, pemerintah berperan untuk memberikan comfort letter kepada
BUP. Comfort Letter merupakan jaminan dari pemerintah untuk meyakinkan bank
bahwa BUP dapat mengerjakan proyek tersebut.
5.2.8 PT. SMI

Selain melakukan peminjaman kepada bank internasional, pemerintah
dalam melakukan pembiayaan dapat juga menggunakan bantuan biaya dari PT.
SMI. PT. SMI sebagai perusahaan BUMN memiliki tugas untuk memberikan
bantuan dana berupa kredit kepada pemerintah. Seperti yang dijelaskan
sebelumnya, pemerintah memiliki tugas untuk membangun dan mengelola
infrastruktur LRT Jabodebek. Pemerintah dalam membiayai infrastruktur
menggunakan PT. SMI dan tidak dilakukan dari deposit bank. Hal ini dikarenakan
177
deposit bank biasanya digunakan untuk jangka pendek sekitar 10 – 15 tahun.

Sedangkan, pinjaman infrastruktur tenornya panjang hingga 25 tahun. Seperti
yang telah dijelaskan bahwa proyek LRT Jabodebek ini akan selalu mengalami
kerugian dan membutuhkan waktu lama untuk menutupi kembali hutang. Oleh
karena itu, pendapatan pemerintah mengandalkan dari proyek Mixed Use yang
dikerjakan oleh pihak swasta.
5.2.9 Kontraktor
Kontraktor adalah pihak yang memiliki tugas untuk melaksanakan
pembangunan proyek LRT Jabodebek berbasis TOD. Kontraktor disini
merupakan pihak yang telah terkualifikasi dalam tender. Kontraktor memiliki
tanggungjawab apabila proyek mengalami keterlambatan. Terdapat 2 komponen
pembangunan yang ada dalam proyek ini, yaitu pembangunan LRT Jabodebek
dan pembangunan kawasan Mixed Use. Pemerintah melalui kontraktor BUMN
akan melakukan pembangunan kereta LRT Jabodebek, seperti struktur elevated,
pembangunan rel kereta, pengadaan rolling stock, perlistrikan, persinyalan, dan
telekomunikasi. Beberapa kontraktor BUMN yang dapat membangun proyek ini,
seperti PT. Wijaya Karya, PT. Adhi Karya, dll. Sedangkan, pihak swasta yang
bertugas untuk melakukan pembangunan kawasan Mixed Use adalah pengembang
swasta. Dalam memilih kontraktor, terdapat beberapa hal yang harus diperhatikan,
yaitu kontraktor tersebut harus berpengalaman dalam melakukan pembangunan
LRT dan Mixed Use. Infrastruktur pendukung masuk dalam komponen Mixed
Use. Pembangunan konstruksi kedua komponen akan berjalan selama 3 dan 5
tahun. Adapun, pola pembiayaan pada tahap pembangunan adalah 60,40% untuk
pihak pemerintah dan 39,86% untuk pihak swasta.
5.2.10 Pengembang
Pengembang adalah pihak swasta yang bertugas untuk membangun,
mengoperasikan, dan memelihara kawasan Mixed Use pada proyek LRT
Jabodebek berbasis TOD. Beberapa pihak pengembang swasta, seperti PT. Agung
Podomoro Land dan PT. Ciputra World. Kedua perusahaan ini merupakan
perusahaan swasta yang terkenal dan berpengalaman dalam bidang properti,
178
sehingga kedua perusahaan ini dianggap dapat menjalankan tugasnya dengan

baik.
5.2.11 Pihak Operator dan Pemeliharaan

Pihak operator dan pemeliharaan adalah pihak yang bertugas untuk
mengoperasikan dan memelihara proyek LRT Jabodebek berbasis TOD. Pihak
operator bertugas ketika tahap pembangunan telah selesai. Pihak operator
memainkan peran kunci setelah tahap pembangunan dan menjamin BUP bahwa
proyek dioperasikan secara efisien sesuai dengan kesepakatan. Proyek ini akan
beroperasi selama 35 hingga 37 tahun yang dimulai dari tahun 2022 dan 2024
hingga 2058. Terdapat 2 komponen pengoperasian yang ada dalam proyek ini,
yaitu pengoperasian LRT Jabodebek dan pengoperasian kawasan Mixed Use.
Operasional infrastruktur pendukung masuk dalam komponen Mixed Use. Dalam
memilih operator, terdapat beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu operator
tersebut harus berpengalaman dalam melakukan pengoperasian LRT dan Mixed
Use. Dapat dilihat pada gambar 5.10 bahwa pihak swasta (pengembang) memiliki
tanggungjawab untuk mengoperasikan dan memelihara kawasan Mixed Use.
Pengembang bertugas untuk mengoperasikan dan memelihara infrastruktur
pendukung, namun pendapatan dari biaya air akan masuk dalam pihak pemerintah
melalui PAM. Sedangkan, pihak pemerintah melalui PT. KAI, sebagai BUMN,
memiliki tanggungjawab untuk mengoperasikan dan memelihara LRT Jabodebek.
Adapun, pola pembiayaan pada tahap operasional adalah 33,98% untuk pihak
pemerintah dan 66,02% untuk pihak swasta.
5.2.12 Pengguna/Pelayanan Masyarakat (Purchasers)

Pihak pengguna adalah pihak yang akan membeli atau menyewa output
yang dihasilkan PT. TOD. Terdapat 2 komponen output yang dihasilkan pada
proyek ini, yaitu pengguna LRT Jabodebek dan pengguna kawasan Mixed Use.
Pasar dari pengguna pada proyek ini merupakan masyarakat umum, baik yang
ingin menggunakan LRT Jabodebek maupun yang ingin tinggal atau berbisnis di
kawasan Mixed Use. Pada pengguna LRT Jabodebek, penghasilan didapatkan dari
penjualan tiket LRT Jabodebek. Pada pengguna kawasan Mixed Use, penghasilan
didapatkan dari penjualan atau penyewaan properti-properti di kawasan tersebut.
179
Seluruh penghasilan tersebut akan menjadi pemasukan PT. TOD. Adapun, pola
pembiayaan pada tahap pendapatan adalah 27,98% untuk pihak pemerintah dan
72,02% untuk pihak swasta. Pendapatan 27,98% digunakan untuk menutupi biaya
kerugian pemerintah dari LRT Jabodebek, pemberian kompensasi oleh
pengembang kepada masyarakat yang secara sukarela memberikan KLB, dan
sumber pemasukan pemerintah untuk membangun proyek lainnya.
5.3 Hasil Wawancara Penelitian

Pada penelitian ini, setelah melakukan analisis skema kelembagaan,
langkah selanjutnya adalah melakukan wawancara untuk memvalidasi hasil
penelitian. Wawancara dilakukan terhadap pakar dari badan yang terkait dengan
KPBU. Di Indonesia, terdapat beberapa badan yang terkait dengan
penyelenggaraan KPBU, yaitu BAPPENAS, KPPIP, PT. PII, PT. SMI, dan
kementerian-kementerian. Pada penelitian ini, penulis melakukan wawancara
terhadap badan BAPPENAS dan PT. SMI. Penulis melakukan wawancara
terhadap BAPPENAS karena BAPPENAS memiliki peran penting
penyelenggaraan KPBU, dimana BAPPENAS melakukan studi kelayakan
terhadap seluruh proyek-proyek yang memungkinkan untuk dibentuk kerjasama
KPBU. BAPPENAS memiliki posisi strategis dan sudut pandang yang besar
terhadap proyek KPBU. Sedangkan, penulis melakukan wawnacara terhadap
badan PT. SMI, dikarenakan PT. SMI merupakan badan yang memberikan
bantuan pembiayaan kepada pemerintah dalam proyek-proyek KPBU. Sehingga,
PT. SMI menjadi badan yang tepat untuk memberikan pandangan terkait
permasalahan finansial dalam penyelenggaraan proyek KPBU. Selain itu, PT.
SMI juga memiliki peran yang strategis dalam penyelenggaraan dikarenakan PT.
SMI ikut membantu pemerintah dalam proses penyiapan proyek KPBU. Berikut
ini merupakan hasil wawancara terhadap pakar dari badan-badan terkait.
5.3.1 Hasil Wawancara BAPPENAS

Narasumber : Mohammad Taufiq Rinaldi
Posisi : Jabatan Fungsional Perencana Muda
Instansi : BAPPENAS
180
Saat ini, di Indonesia belum banyak pembangunan infrastruktur

perkeretaapian yang menerapkan skema KPBU. Hanya terdapat satu proyek yang
menerapkan skema tersebut, yaitu pada salah satu trase pada pembangunan kereta
api Makassar-Pare Pare. Pada trase tersebut, pemerintah menggunakan dukungan
fiscal berupa Availability Payment. Availability Payment merupakan pembayaran
secara berkala oleh pihak PJPK kepada pihak Badan Usaha sebagai bentuk
tercapainya layanan infrastruktur yang sesuai dengan kualitas yang disepakati.
Badan Usaha berperan dalam melakukan pembangunan above the line, meliputi
pembangunan stasiun kereta api dan pengadaan rolling stock. Sedangkan,
pemerintah berperan dalam melakukan pembangunan below the line, meliputi
konstruksi struktur, konstruksi rel, persinyalan, dan telekomunikasi. Beberapa
proyek kereta lainnya, terutama transportasi publik, seperti MRT menggunakan
skema peminjaman. Adapun, pada pembangunan LRT Jabodebek dan LRT
Palembang kurang melibatkan pihak swasta. Kedua pembangunan tersebut
dibangun melalui peraturan presiden mengenai penugasan BUMN, yaitu
pemerintah memberikan tugas kepada BUMN untuk melakukan percepatan
pembangunan. Selain itu, belum ada proyek yang menerapkan pembangunan
kereta berbasis TOD dengan skema KPBU. Pemerintah saat ini mengalami
kesulitan dalam melakukan capture pada pembangunan berbasis TOD. Belum ada
regulasi yang jelas menjadi penyebab utama kesulitan tersebut. Sehingga, dapat
disimpulkan bahwa keterlibatan pihak swasta dalam pembangunan kereta api di
Indonesia masih sangat kurang dan belum adanya penerapan KPBU pada proyek
TOD.
Dikarenakan skema KPBU masih menjadi sesuatu yang sangat baru,
pemerintah melakukan berbagai upaya untuk meningkatkan ketertarikan dan
keterlibatan pihak swasta. Pada proyek TOD berbasis KPBU, beberapa upaya
dilakukan pemerintah, seperti menghitung skema bisnis, potensi pendapatan, dan
teknik capture secara detail, memberikan dukungan pemerintah berupa Viability
Gap Funding dan hibah sebagian konstruksi, melakukan pembebasan lahan,
melakukan perizinan, serta memberikan tax allowance dan tax holiday kepada
pihak swasta yang terlibat.
181
Saat ini, permasalahan dalam penerapan KPBU berasal dari internal

pemerintah itu sendiri. Permasalahan tersebut, seperti kurangnya pemahaman
berbagai pihak pemerintah mengenai skema KPBU, adanya regulasi-regulasi yang
saling berseberangan, dan kurangnya pemahaman pihak pemerintah daerah selaku
PJPK untuk memberikan dukungan availability payment kepada badan usaha.
Oleh karena itu, pemerintah saat ini sedang melakukan penguatan internal dan
perbaikan KPBU untuk menyukseskan KPBU, seperti dibuatnya standardisasi
SOP, diadakannya capacity building PJPK, menyeleraskan pemahaman seluruh
PJPK mengenai KPBU, pembuatan kantor bersama KPBU yang diisi oleh
berbagai institusi yang bergerak di bidang KPBU seperti BAPPENAS,
Kementerian, LKPP, BKPM, dan PT. PII, menggunakan konsultan perencana
yang handal, pembuatan toolkit sebagai panduan penyelenggaraan KPBU, serta
mendorong partisipasi perbankan untuk memberikan pinjaman.
Pola pembiayaan yang diterapkan pada proyek di Indonesia bersumber
dari penanaman modal dan pinjaman biaya, dimana skema pembiayaan yang
dilakukan antara pihak pemerintah dan pihak swasta hanya dalam bentuk sharing
biaya pembangunan untuk meningkatkan kelayakan finansial proyek. Untuk
melaksanakan skema pembiayaan tersebut, diperlukan skema kelembagaan.
Skema kelembagaan yang diterapkan di Indonesia yaitu dibuatnya perusahaan
SPV atau BUP yang bertugas melaksanakan proyek.
Dalam pelaksanaan KPBU, terdapat pembagian risiko antara pihak
pemerintah dan pihak swasta. Risiko-risiko yang ditanggung oleh pemerintah,
seperti risiko keterlambatan pembebasan lahan yang berakibat pada kenaikan
biaya, lahan tidak dapat dibebaskan, permasalahan kepemilikan tanah, dll.
Sedangkan, risiko yang ditanggung oleh pihak swasta, seperti kenaikan biaya
konstruksi, keterlambatan penyelesaian konstruksi, risiko operasi, kesalahan
desain, dan lain-lain.
Pola pembiayaan dan kelembagaan yang diajukan merupakan pola
pembiayaan inovasi baru dan merupakan sesuatu yang bagus dimana pemerintah
juga mendapatkan sharing pendapatan. Kesalahan pemerintah saat ini adalah
dalam pembangunan kereta api, pemerintah tidak mengidentifikasi adanya
peluang-peluang untuk diterapkannya TOD yang bisa menjadi sumber
182
pemasukan. Untuk dapat diterapkan di Indonesia, diperlukan waktu yang cukup

lama. Hal ini dikarenakan sistem KPBU itu sendiri masih belum kuat dan masih
baru. Permasalahan seperti regulasi menjadi penghambat penerapan skema
tersebut.
5.3.2 Hasil Wawancara PT. SMI

Narasumber : Billy Dentala
Posisi : Analis Proyek PPP
Instansi : PT. SMI
Saat ini, pembangunan infrastruktur perkeretaapian di Indonesia yang
menerapkan skema KPBU hanya pada kereta api Makassar-Pare Pare. Sistem
KPBU yang belum baik menyebabkan penerapan KPBU masih sangat rendah.
Saat ini, banyak proyek-proyek KPBU masih dalam tahap perencanaan dan hanya
sedikit proyek KPBU yang sudah memasuki tahap pembangunan. Jadi, pihak
swasta masih belum banyak terlibat dalam pembangunan infrastruktur di
Indonesia.
Berbagai permasalahan dalam pembangunan infrastruktur seperti
ketidakjelasan keberlangsungan proyek, risiko-risiko proyek, dan demand yang
tidak pasti menjadi penghambat pihak swasta untuk ikut berinvetasi. Pemerintah
telah mengusahakan berbagai cara untuk menarik keterlibatan swasta untuk ikut
berinvestasi dalam pembangunan infrastruktur. Salah satunya adalah dengan
membentukan perusahaan BUMN PT. PII sebagai badan penjamin infrastruktur.
Apabila pengguna proyek tidak sesuai dengan rencana maka dapat menyebabkan
kerugian finansial. PT. PII menjamin agar finansial tetap berjalan. Selain itu,
dibangunnya divisi penyiapan proyek pada PT. SMI yang berperan untuk
membantu studi dan mendampingi pemerintah dalam menyiapkan proyek KPBU.
Dibentuknya perusahaan BUMN PT. SMI dapat mendorong ketertarikan bank
untuk memberikan pinjaman kepada pihak swasta. Selain itu, pemberian pinjaman
dari PT. SMI memiliki bunga yang lebih rendah dari bank.
Permasalahan lain dalam penyelenggaraan KPBU adalah kurangnya
pengetahuan pihak PJPK (pemerintah daerah atau pemerintah pusah atau instansi
lainnya) mengenai KPBU. Permasalahan ini menyebabkan PJPK cenderung untuk
menggunakan APBN atau APBD dibanding KPBU. Hal ini dikarenakan
183
penggunaan APBN lebih mudah dibandingkan penggunaan KPBU. Oleh karena

itu, diperlukan pencerdasan kepada pihak PJPK terkait ketentuan-ketentuan
penyelenggaraan KPBU.
Pola pembiayaan yang dilaksanakan di Indonesia adalah sharing biaya
pembangunan dari pihak pemerintah. Pemerintah tidak mendapatkan pendapatan
dari operasional proyek. Adapun, maksimal pembiayaan yang dapat dilakukan
oleh pemerintah sebesar 40% hingga 50% dari total biaya proyek. Dari sisi
kelembagaan di Indonesia, terdapat 2 pihak yang berperan penting dalam
penyelenggaraan KPBU yaitu pihak PJPK yang merupakan pihak dari pemerintah
dan perusahaan BUP yang merupakan pihak dari swasta.
Dalam proyek KPBU, pemerintah menanggung beberapa risiko, seperti
risiko pembebasan lahan, risiko pembiayaan dari pemerintah berupa pembiayaan
yang tidak tepat waktu pada tahap pembangunan, kegagalan mengontrol proyek,
risiko politik dan lain-lain. Sedangkan, beberapa risiko yang ditanggung oleh
pihak swasta, seperti risiko inflasi, risiko nilai tukar mata uang, fasilitas yang
dibangun buruk, kenaikan biaya operasi dan pemeliharaan, dan lain-lain.
Pola pembiayaan dan kelembagaan yang diajukan sulit untuk
diimplementasikan dikarenakan adanya hambatan dalam hal regulasi dan
peraturan perundang-undangan.
5.4 Pembahasan Hasil Penelitian

Saat ini Indonesia mngalami kebutuhan ekonomi yang tinggi
menyebabkan adanya permasalahan-permasalahan di kota-kota besar, seperti
terjadinya urbanisasi penduduk ke perkotaan, meningkatnya kebutuhan
transportasi umum untuk berpindah, meningkatnya volume kendaraan,
meningkatnya polusi udara akibat peningkatan kendaraan pribadi, dan terjadinya
kemacetan (Peiser, 1989). Untuk menjawab permasalahan transportasi publik,
pemerintah berusaha membangun infrastruktur, seperti pembangunan proyek
MRT, proyek LRT, hingga memperluas daerah cakupan KRL.
Transportasi LRT Jabodebek merupakan angkutan transportasi darat
berbasis rel yang dibangun dengan tujuan untuk mengurangi penggunaan
kendaraan pribadi yang masuk ke Jakarta dari kota-kota penunjang disekitar
Jakarta. Transportasi LRT Jabodebek telah mencoba menerapkan konsep TOD.
184
Namun, terdapat perbedaan antara konsep TOD yang direncanakan dengan

bagaimana konsep TOD yang seharusnya, seperti tidak adanya integrasi dari
stasiun transit dengan wilayah disekitarnya dapat menyebabkan masyarakat
kurang tertarik untuk menggunakan kereta sebagai moda transportasi utama dan
cenderung tetap menggunakan kendaraan pribadi (Ibrahim, 2018). Dengan begitu,
moda transportasi kereta yang dibangun hanya berperan dalam mengangkut
penumpang dari satu tempat ke tempat lainnya dan tidak bersifat berkelanjutan.
Selain itu, berdampak pada tidak terselesaikannya permasalahan pengembangan
kota secara menyeluruh.
Pada penelitian (Ibrahim, 2018), dilakukan pengembangan desain konsep
TOD sebagai sarana untuk meningkatkan kemampuan investor lewat potensi
pendapatan dari pengembangan TOD. Pengembangan desain TOD pada stasiun
LRT Jabodebek dilakukan dengan benchmarking terhadap kawasan TOD di
beberapa kawasan di luar negerti, yaitu Union Square, Hongkong; Namba Parks,
Jepang; dan D’Cube City, Korea Selatan. Pengembangan desain TOD
menghasilkan beberapa penyesuaian, seperti penempatan fungsi bangunan,
pemadatan bangunan secara vertikal dengan mengubah KDB dan KLB nya, serta
menambahkan beberapa fungsi bangunan. Penambahan fungsi bangunan, meliputi
apartemen, hotel, mall, kantor, theme park, dan park and ride. Dengan adanya
pengembangan desain TOD, diharapkan dapat memberikan beberapa manfaat
terhadap pengembangan kota, seperti mencegah terjadinya urban sprawl,
mengurangi polusi udara, dan mengurangi kemacetan. Setelah itu, dilakukan
perhitungan biaya investasi dan biaya operasional dan pemeliharaan untuk
mengetahui biaya yang dibutuhkan dalam pengembangan kawasan TOD.
Berdasarkan desain pengembangan TOD tersebut, penulis melakukan
keterbaruan penelitian dengan melakukan analisis Life Cycle Cost. Analisis Life
Cycle Cost dilakukan pada 3 komponen, yaitu biaya pembangunan, biaya
operasional dan pemeliharaan, serta pendapatan yang diperoleh dari
pengembangan kawasan TOD. Penulis melakukan perbaikan terhadap biaya
pembangunan dan biaya operasional dan pemeliharaan penelitian sebelumnya.
Perhitungan biaya pembangunan serta operasional dilakukan pada fungsi LRT
Jabodebek, fungsi kawasan Mixed Use, dan fungsi infrastruktur pendukung.
185
Perhitungan biaya pembangunan menghasilkan biaya sebesar

Rp23.617.623.459.802,81 untuk kawasan Mixed Use dan infrastruktur pendukung
serta Rp28.291.200.000.000. Pada fungsi Mixed Use, perhitungan biaya
pembangunan menggunakan Cost Construction Handbook 2018 yang diterbikan
oleh Arcadis dan melakukan penyesuaian harga dengan IKK 2018. Pada fungsi
infrastruktur pendukung, biaya pembangunan dihitung dengan menggunakan
rumus persamaan yang berasal dari jurnal. Jurnal tersebut mengembangkan rumus
berdasarkan studi kasus proyek sejenis. Hasil perhitungan kemudian disesuaikan
dengan menggunakan IKK. Pada fungsi LRT Jabodebek, biaya pembangunan
didasarkan pada biaya existing pembangunan LRT Jabodebek.
Pada perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan menghasilkan
biaya sebesar Rp36.953.818.402.363,4 untuk fungsi Mixed Use dan infrastruktur
pendukung serta Rp19.017.051.414.153 untuk fungsi LRT Jabodebek. Biaya
tersebut merupakan biaya sepanjang masa operasional proyek. Pada fungsi Mixed
Use, penulis menggunakan persentase biaya operasional terhadap biaya konstruksi
bangunan. Persentase didapatkan melalui studi literatur dan standar kementerian
PUPR. Pada fungsi infrastruktur pendukung, penulis menggunakan rumus
persamaan yang berasal dari jurnal. Jurnal tersebut mengembangkan rumus
berdasarkan studi kasus proyek sejenis. Hasil perhitungan kemudian disesuaikan
dengan menggunakan IKK. Dan pada fungsi LRT Jabodebek, dilakukan
benchmarking terhadap proyek LRT di Amerika dan kemudian dilakukan
penyesuaian terhadap kondisi di Indonesia.
Penulis juga melakukan perhitungan pendapatan. Perhitungan pendapatan
dilakukan pada fungsi LRT Jabodebek, fungsi Mixed Use, dan fungsi infrastruktur
pendukung. Dengan menggunakan simulasi sistem dinamik, didapatkan
pendapatan sebesar Rp150.524.288.553.165 untuk fungsi Mixed Use dan
infrastruktur pendukung serta Rp41.109.405.822.615 untuk fungsi LRT
Jabodebek. Perhitungan fungsi Mixed Use berdasarkan harga properti yang
ditetapkan. Harga ini ditetapkan berdasarkan harga pasar di sekitar proyek dan
annual report Agung Podomoro Land. Perhitungan fungsi infrastruktur
pendukung didasarkan pada biaya air yang ditetapkan oleh PAM. Dan pada
perhitungan fungsi LRT Jabodebek, didasarkan pada harga tiket dan ridership
186
kereta. Ridership LRT Jabodebek dihitung dengan menggunakan bangkitan

perjalanan dari setiap fungsi bangunan.
Berdasarkan komponen-komponen Life Cycle Cost, penulis melakukan
perhitungan IRR untuk mengetahui apakah proyek pembangunan LRT Jabodebek
dengan konsep TOD layak secara finansial untuk dibangun atau tidak. Hasil
perhitungan menunjukkan nilai IRR proyek LRT Jabodebek berbasis TOD
sebesar 9,75%. Nilai IRR yang didapat memiliki nilai dibawah WACC sebesar
11,01%. Hasil ini menunjukkan bahwa proyek tidak layak secara finansial. Oleh
karena itu, diperlukan pola pembiayaan yang tepat antara pihak pemerintah dan
pihak swasta untuk meningkatkan kelayakan finansial proyek.
Penulis menetapkan pola pembiayaan yang digunakan adalah sharing
biaya pembangunan, operasional dan pemeliharaan, serta pendapatan. Pola ini
ditentukan karena adanya pembagian peran yang adil antara pemerintah dan
swasta. Selain itu, pemerintah juga mendapatkan keuntungan finansial dari
pelaksanaan proyek tersebut. Hasil analisis penulis didapatkan pola pembiayaan
optimal menghasilkan nilai IRR sebesar 14,91% yang menunjukkan proyek layak
secara finansial. Dengan pola pembiayaan ini, sharing biaya pembangunan,
operasional dan pemeliharaan, dan pendapatan yang dilakukan oleh swasta
berturut-turut sebesar 39,86%, 66,02%, dan 72,02%. Sedangkan, sharing yang
dilakukan oleh pemerintah berturut-turut sebesar 60,14%, 33,98%, dan 27,98%.
Pola pembiayaan ini penulis dapatkan dengan melakukan benchmarking terhadap
proyek MTR Hongkong, yaitu proyek best practice dalam penerapan LVC.
Seperti yang telah diketahui sebelumnya bahwa pembangunan kereta pasti
mengalami kerugian. Pembangunan LRT Jabodebek dengan Value Engineering
berupa TOD dapat menutup biaya kerugian yang ditimbulkan oleh pembangunan
LRT. Hasil pola pembiayaan menunjukkan bahwa pendapatan dari pengembangan
fungsi Mixed Use digunakan untuk menutup biaya kerugian tersebut, memberikan
kompensasi terhadap masyarakat, dan berpotensi sebagai pemasukan pemerintah
untuk pembangunan proyek lainnya. Dari hasil pola pembiayaan, dibuat skema
kelembagaanya. Namun, untuk merealisasikan kelembagaan ini dibutuhkan
dukungan regulasi dan peraturan perundang-undangan dari pemerintah.
187
BAB 6
KESIMPULAN DAN SARAN
6.1 Kesimpulan
Berdasarkan hasil pengolahan dan analisis pada penelitian ini, berikut
beberapa kesimpulan yang dibuat oleh penulis. Adapun, kesimpulan ini dibuat
untuk menjawab pertanyaan dan hipotesis pada rumusan permasalahan.
1) RQ 1 : Bagaimana skema pembiayaan yang layak secara finansial dalam
Pola pembiayaan yang layak secara finansial adalah pola pembiayaan
dengan sharing yang dilakukan oleh pihak swasta dalam biaya
pembangunan, biaya operasional, dan pendapatan berturut-turut sebesar
39,86%; 66,02%; dan 72,02%. Sedangkan, sharing dari pihak pemerintah
dalam biaya pembangunan, operasional, dan pendapatan berturut-turut
sebesar 60,14%; 33,98%; dan 27,98%. Pola ini menghasilkan IRR sebesar
19,41%
2) RQ 2 : Bagaimana bentuk skema kelembagaan KPBU dalam
Bentuk kelembagaan pada proyek ini yaitu dengan membuat PT. TOD
yang merupakan perusahaan gabungan antara pemerintah dengan swasta
yang berperan untuk membangun dan mengoperasikan proyek LRT
Jabodebek berbasis TOD. Berikut ini bentuk kelembagaan KPBU dan
stakeholder terkait pada proyek LRT Jabodebek berbasis TOD.
188
3) Hipotesis : Kerjasama antara pemerintah dan swasta (KPBU) dalam pola

pembiayaan dan kelembagaan berdasarkan hasil perhitungan life cycle cost
dapat meningkatkan nilai IRR, sehingga dapat meningkatkan ketertarikan
pihak swasta untuk melakukan investasi.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa pembangunan proyek LRT
Jabodebek berbasis TOD menghasilkan nilai IRR sebesar 9,75%. Nilai
IRR yang berada dibawah nilai WACC, sebesar 11,01%, menunjukkan
bahwa proyek tidak layak secara finansial. Nilai WACC ini menunjukkan
tingkat suku bunga minimum yang diharapkan dari investasi yang
dilakukan. Hasil pengolahan dan analisis juga menunjukkan bahwa pola
pembiayaan dan kelembagaan berbasis KPBU yang optimal dapat
meningkatkan nilai IRR menjadi 14,91%. Nilai IRR yang berada diatas
WACC menunjukkan bahwa proyek layak secara finansial dan
meningkatkan ketertarikan pihak swasta untuk berinvestasi.
6.2 Saran
1) Melakukan perhitungan dan analisis lebih detail dalam menghitung
komponen-komponen life cycle cost proyek LRT Jabodebek berbasis
TOD, seperti mendetailkan perhitungan komponen-komponen biaya
pembangunan dan operasional menjadi suatu RAB, serta mendetailkan
waktu pembangunan dengan WBS dan sequencing aktivitas pekerjaan.
189
2) Memperhatikan aspek hukum, yaitu peraturan perundang-undangan dan

regulasi yang ada dan regulasi yang mengatur KPBU di Indonesia, dalam
analisis pola pembiayaan dan bentuk kelembagaan KPBU proyek LRT
Jabodebek berbasis TOD.
3) Pembangunan kawasan TOD dengan meningkatkan KLB dan Joint
Development akan melibatkan pihak masyarakat. Oleh karena itu, perlu
diperhatikannya pihak masyarakat dalam analisis pola pembiayaan dan
kelembagaan KPBU pada proyek LRT Jabodebek berbasis TOD.
190
DAFTAR REFERENSI
Abdelkafi, N., & Tauscher, K. (2015). Business Model Robustness: A System

Dynamics Approach. Proceedings of the 15th EURAM Conference, (p.
16). Warsaw.
American Public Transportation Association. (2009). Challange of State and
Local Funding Constraints on Transit Systems: Effects on Service, Fares,
Employment, and Ridership. Washington DC: APTA.
Asia-Pacific Economic Cooperation. (2015, Oktober). Public Private Partnership
Best Practice. APEC Transportation Working Group.
Badan Perencanaan Pembangunan Nasional. (2014). Rencana Pembangunan
Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2015-2019. Jakarta: Badan
Perencanaan Pembangunan Nasional.
Blank, L., & Tarquin, A. (2011). Engineering Economy 7th Edition. In L. Blank,
& A. Tarquin, Engineering Economy 7th Edition. New York: McGraw-
Hill Education.
Calthorpe, P. (1993). The Next American Metropolis: Ecology, Community, and
the American Dream. New York: Princeton Architectural Press.
Cervero, R., & Murakami, J. (2009). Rail and Property Development in Hong
Kong : Experiences and Extensions. Urban Studies, 46(10), 2019-2043.
DEA. (2010, February). Approach Paper on Defining Public Private Partnerships,
Discussion Note. Government India, Ministry of Finance, Department of
Economic Affairs.
Direktorat Bina Investasi Infrastruktur. (2016). Kajian Penyusunan Indikator
Monev Penyelenggaraan Investasi Infrastruktur skema KPBU Bidang
PUPR. Kementerian PUPR.
Fiscal Affairs Departement International Monetary Fund. (2004, Maret). Public-
Private Partnerships. Retrieved from International Monetary Fund Web
Site: https://www.imf.org/external/np/fad/2004/pifp/eng/031204.pdf
Fuller, S., K, P., & Stephen, R. (1996). Life Cycle Costing Manual For The
Federal Energy Management Program. Gaithersburg: National Institute of
Standards and Technology.
191
Gatti, S. (2013). Project Finance in Theory and Practice - Designing, Structuring,

and Financing Private and Public Projects. Elsevier Inc.
Guo, Z., Wu, T., & Englehardt, J. D. (2013). Review of Cost versus Scale: Water
and Wastewater Treatment and Reuse Processes. Water Science and
Technology, 69(2), 223-224.
Hale, C. (2008). PPPs for Transit Oriented Development - 4 Options. Journee
Transport, 1-25.
HKSAR Transport and Housing Bureau. (2011). South Island Line (East) Funding
Arrangement. Retrieved from Legislative Council Brief Web Site:
https://www.legco.gov.hk/yr10-11/english/panels/tp/tp_rdp/papers/tp_rdp-
thb201105a-e.pdf
Indonesia Infrastructure Guarantee Fund. (2017). Acuan Alokasi Risiko
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU di Indonesia.
Jakarta: Indonesia Infrastructure Guarantee Fund.
Institute for Transportation and Development Policy. (2017, Juli). TOD Standard.
Retrieved from Institute for Transportation & Development Policy
Indonesia Web Site: http://www.itdp-indonesia.org/featured-pub-4/tod-
standard-3/
Kam, J. (2017, May). MTR's Experiences in PPP for Railway Projects. Retrieved
from The United Nations Economic Commision for Europe Web Site:
https://www.unece.org/fileadmin/DAM/ceci/documents/2017/PPP/Forum/
Presentations/Jacob_Kam-
MTR’s_Experiences_in_PPP_for_Railway_Projects.pdf
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. (2018).
Pengembangan Konsep Transit Oriented Development. Focus Group
Discussion Kebijakan Pemerataan Ekonomi (pp. 1-21). Jakarta: Direktorat
Jenderal Tata Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional.
La Greca, P., Barbarossa, L., Ignaccolo, M., Inturri, G., & Martinico, F. (2011).
The Density Dilemma. A proposal for Introducing Smart Growth
Principles in a Sprawling Settlement within Catania Metropolitan Area.
Cities, 28(6), 527-535.
192
Legislative Council. (2009). Report of the Subcommittee on Matters Relating to

Railways for submission to the Panel on Transport. Retrieved from
Legislative Council Brief Web Site: https://www.legco.gov.hk/yr07-
08/english/panels/tp/tp_rdp/reports/tp_rdpcb1-1988-e.pdf
Mathur, S., & Smith, A. (2013). Land Value Capture to Fund Public
Transportation Infrastructure: Examination of Joint Development Projects
Revenue. Transport Policy, 30, 327-335.
Medda, F. (2012). Land Value Capture Finance for Transport Accessibility : a
review. Journal of Transport Geography, 25, 154-161.
MTR Corporation. (2012). MTR Corporation Annual Report 2012 : Sharing Our
Growth. Retrieved from Mass Transit Rapid Corporation Hongkong Web
Site: www.mtr.com.hk/eng/investrelation/financialinfo.php.
MTR Corporation. (2013). MTR Corporation Annual Report 2013 : Creating
Value, Driving Growth. Retrieved from Mass Transit Rapid Corporation
Hongkong Web Site:
https://www.mtr.com.hk/archive/corporate/en/investor/2013frpt_e/EMTR
AR2013F.pdf
MTR Corporation. (2018). MTR Sustainability Report 2018. Retrieved from Mass
Transit Rapid Corporation Hongkong Web Site:
http://www.mtr.com.hk/en/corporate/sustainability/2014rpt/finan-
business.php
Nasution, H. M. (1996). Manajemen Transportasi. Jakarta: Ghalia Indonesia.
Organisation for Economic Co-operation and Develop. (2008). Public Private
Partnerships : In Pursuit of Risk Sharing and Value for Money. Paris:
OECD Publishing.
Pannirselvam, R., & Gopalakrishnan, A. N. (2015). Development of Cost
Functions for Sewage Treatment Plants based on Conventional Activated
Sludge Process. Indian Journal of Science and Technology, 1-6.
Peiser, R. B. (1989). Density and Urban Sprawl. Land Economics, 65(3), 193-204.
Rietveld, P., & Bruinsma, F. (1998). Transport Infrastructure and Accessibility
Impacts on the Space Economy. Heidelberg: Springer.
193
Soesilo, B. (2016). Modul Pelatihan System Dinamic. Depok: Universitas

Indonesia.
Soesilo, B., Unggul, C., & Wahyudi, A. (2004). Pelatihan Simulasi Komputer
Pendekatan System Dinamics. PT. Sikindo.
Sterman, J. D. (2000). Systems Thinking and Modeling for a Complex World.
Boston: McGraw-Hill.
Suzuki, H., Murakami, J., Hong, Y.-H., & Tamayose, B. (2015). Financing
Transit-Oriented Development with Land Values. Washington DC: The
World Bank.
Tiwari, R., Cervero, R., & Schipper, L. (2011). Drivinig CO2 Reduction by
Integrating Transport and Urban Design Strategies. Cities, 28(5), 394-405.
Toyib, Y., & Nugroho, R. (2018). Transformasi Public Private Partnership
Indonesia. In Y. Toyib, & R. Nugroho, Transformasi Public Private
Partnership Indonesia (pp. 55-60). Jakarta: PT Elex Media Komputindo.
Toyib, Y., & Nugroho, R. (2018). Transformasi Public Private Partnership
Indonesia. Jakarta: PT. Elex Media Komputindo.
Valsangkar, P. (2008). Revenue Sharing Models in a Public Private Partnership
(PPP) Context. Computer Society of India, 111-115.
Viegas, J. M. (2010). Questioning the need for full amortization in PPP contracts
for transport Infrastructure. Research in Transportation Economics, 30(1),
139-144.
Wang, H. (2005). Chengsi Guidao Jiaotong Tourongzi Wenti Yanjiu (Studies on
Urban Mass Transit Issues). Beijing, China: Finance Press.
Wey, W. M., & Chiu, Y. H. (2013). Assessing the Walkability of Pedestrian
Environment Under the Transit-Oriented Development. Habitat
International, 38, 106-118.
Wibowo, A. (2016). Perkembangan Terkini dalam Pembiayaan Infrastruktur yang
Melibatkan Partisipasi Badan Usaha. Konferensi Nasional Teknik Sipil 10,
4-7.
World Resources Institute Ross Centre for Sustainable Cities. (2018). Module 5 :
Investing in TOD. Retrieved from World Resources Institute Cities Hub
194
Web Site: https://wricitieshub.org/sites/default/files/Module%205%20-

%20Financing%20TOD%20Final.slides&notes.pdf
Zhang, M., & Xu, T. (2017). Uncovering the Potential for Value Capture from
Rail Transit Services. Urban Planning Development, 143(3), 1-13.
Zhang, X. (2005). Critical Success Factors for Public-Private Partnerships in
Infrastructure Development. Journal of Construction Engineering and
Management, 131(1), 3-14.
195
Lampiran 1: Biaya Operasional dan Pemeliharaan
LAMPIRAN 1
BIAYA OPERASIONAL DAN PEMELIHARAAN
196
Stasiun Bekasi Timur

Tahun Apartemen Hotel Bintang 4 Mall
2019 - - -
2020 - - -
2021 - - -
2022 - - -Rp29,010,602,058.83
2023 - - -Rp30,449,527,920.95
2024 -Rp45,815,510,891.06 -Rp97,943,985,910.12 -Rp31,959,824,505.83
2025 -Rp48,087,960,231.26 -Rp102,802,007,611.26 -Rp33,545,031,801.32
2026 -Rp50,473,123,058.73 -Rp107,900,987,188.78 -Rp35,208,865,378.66
2027 -Rp52,976,589,962.44 -Rp113,252,876,153.35 -Rp36,955,225,101.44
2028 -Rp55,604,228,824.58 -Rp118,870,218,810.55 -Rp38,788,204,266.47
2029 -Rp58,362,198,574.28 -Rp124,766,181,663.55 -Rp40,712,099,198.09
2030 -Rp61,256,963,623.56 -Rp130,954,584,274.07 -Rp42,731,419,318.32
2031 -Rp64,295,309,019.29 -Rp137,449,931,654.06 -Rp44,850,897,716.50
2032 -Rp67,484,356,346.65 -Rp144,267,448,264.10 -Rp47,075,502,243.24
2033 -Rp70,831,580,421.44 -Rp151,423,113,698.00 -Rp49,410,447,154.51
2034 -Rp74,344,826,810.35 -Rp158,933,700,137.42 -Rp51,861,205,333.37
2035 -Rp78,032,330,220.14 -Rp166,816,811,664.24 -Rp54,433,521,117.91
2036 -Rp81,902,733,799.06 -Rp175,090,925,522.78 -Rp57,133,423,765.35
2037 -Rp85,965,109,395.49 -Rp183,775,435,428.71 -Rp59,967,241,584.12
2038 -Rp90,228,978,821.51 -Rp192,890,697,025.98 -Rp62,941,616,766.69
2039 -Rp94,704,336,171.06 -Rp202,458,075,598.47 -Rp66,063,520,958.32
2040 -Rp99,401,671,245.14 -Rp212,499,996,148.15 -Rp69,340,271,597.85
2041 -Rp104,331,994,138.90 -Rp223,039,995,957.10 -Rp72,779,549,069.10
2042 -Rp109,506,861,048.19 -Rp234,102,779,756.57 -Rp76,389,414,702.93
2043 -Rp114,938,401,356.18 -Rp245,714,277,632.50 -Rp80,178,329,672.20
2044 -Rp120,639,346,063.45 -Rp257,901,705,803.07 -Rp84,155,174,823.94
2045 -Rp126,623,057,628.19 -Rp270,693,630,410.90 -Rp88,329,271,495.20
2046 -Rp132,903,561,286.55 -Rp284,120,034,479.28 -Rp92,710,403,361.37
2047 -Rp139,495,577,926.37 -Rp298,212,388,189.46 -Rp97,308,839,368.09
2048 -Rp146,414,558,591.51 -Rp313,003,722,643.65 -Rp102,135,357,800.75
2049 -Rp153,676,720,697.65 -Rp328,528,707,286.78 -Rp107,201,271,547.66
2050 -Rp161,299,086,044.26 -Rp344,823,731,168.20 -Rp112,518,454,616.43
2051 -Rp169,299,520,712.05 -Rp361,926,988,234.14 -Rp118,099,369,965.40
2052 -Rp177,696,776,939.37 -Rp379,878,566,850.56 -Rp123,957,098,715.69
2053 -Rp186,510,537,075.56 -Rp398,720,543,766.35 -Rp130,105,370,811.98
2054 -Rp195,761,459,714.51 -Rp418,497,082,737.16 -Rp136,558,597,204.26
2055 -Rp205,471,228,116.35 -Rp439,254,538,040.92 -Rp143,331,903,625.59
2056 -Rp215,662,601,030.92 -Rp461,041,563,127.75 -Rp150,441,166,045.42
2057 -Rp226,359,466,042.05 -Rp483,909,224,658.89 -Rp157,903,047,881.27
2058 -Rp237,586,895,557.74 -Rp507,911,122,201.97 -Rp165,735,039,056.18
NPV -Rp1,527,765,702,350.63 -Rp3,266,043,737,475.44 -Rp1,022,667,946,052.48
197
Stasiun Bekasi Timur

Tahun Kantor Park and Ride WTP STP
2019 - - -
2020 - - -
2021 - - -
2022 -Rp50,668,009,434.80 -Rp15,455,607,817.58 -Rp5,594,500,786.10
2023 -Rp53,181,142,702.77 -Rp16,222,205,965.33 -Rp5,871,988,025.09
2024 -Rp23,283,352,003.40 -Rp55,818,927,380.83 -Rp17,026,827,381.21 -Rp6,163,238,631.14
2025 -Rp24,438,206,262.76 -Rp58,587,546,178.91 -Rp17,871,358,019.32 -Rp6,468,935,267.24
2026 -Rp25,650,341,293.40 -Rp61,493,488,469.39 -Rp18,757,777,377.08 -Rp6,789,794,456.50
2027 -Rp26,922,598,221.55 -Rp64,543,565,497.47 -Rp19,688,163,134.98 -Rp7,126,568,261.54
2028 -Rp28,257,959,093.34 -Rp67,744,926,346.15 -Rp20,664,696,026.48 -Rp7,480,046,047.31
2029 -Rp29,659,553,864.37 -Rp71,105,074,692.91 -Rp21,689,664,949.39 -Rp7,851,056,331.26
2030 -Rp31,130,667,736.04 -Rp74,631,886,397.68 -Rp22,765,472,330.88 -Rp8,240,468,725.29
2031 -Rp32,674,748,855.75 -Rp78,333,627,963.01 -Rp23,894,639,758.49 -Rp8,649,195,974.06
2032 -Rp34,295,416,398.99 -Rp82,218,975,909.97 -Rp25,079,813,890.51 -Rp9,078,196,094.38
2033 -Rp35,996,469,052.38 -Rp86,297,037,115.11 -Rp26,323,772,659.48 -Rp9,528,474,620.66
2034 -Rp37,781,893,917.38 -Rp90,577,370,156.02 -Rp27,629,431,783.39 -Rp10,001,086,961.84
2035 -Rp39,655,875,855.68 -Rp95,070,007,715.76 -Rp28,999,851,599.85 -Rp10,497,140,875.15
2036 -Rp41,622,807,298.13 -Rp99,785,480,098.46 -Rp30,438,244,239.20 -Rp11,017,799,062.56
2037 -Rp43,687,298,540.11 -Rp104,734,839,911.34 -Rp31,947,981,153.46 -Rp11,564,281,896.06
2038 -Rp45,854,188,547.70 -Rp109,929,687,970.94 -Rp33,532,601,018.68 -Rp12,137,870,278.10
2039 -Rp48,128,556,299.67 -Rp115,382,200,494.30 -Rp35,195,818,029.20 -Rp12,739,908,643.90
2040 -Rp50,515,732,692.13 -Rp121,105,157,638.82 -Rp36,941,530,603.45 -Rp13,371,808,112.63
2041 -Rp53,021,313,033.66 -Rp127,111,973,457.70 -Rp38,773,830,521.38 -Rp14,035,049,795.02
2042 -Rp55,651,170,160.13 -Rp133,416,727,341.21 -Rp40,697,012,515.24 -Rp14,731,188,264.85
2043 -Rp58,411,468,200.07 -Rp140,034,197,017.33 -Rp42,715,584,336.00 -Rp15,461,855,202.79
2044 -Rp61,308,677,022.80 -Rp146,979,893,189.39 -Rp44,834,277,319.06 -Rp16,228,763,220.85
2045 -Rp64,349,587,403.13 -Rp154,270,095,891.58 -Rp47,058,057,474.09 -Rp17,033,709,876.60
2046 -Rp67,541,326,938.32 -Rp161,921,892,647.81 -Rp49,392,137,124.80 -Rp17,878,581,886.48
2047 -Rp70,891,376,754.47 -Rp169,953,218,523.14 -Rp51,841,987,126.19 -Rp18,765,359,548.05
2048 -Rp74,407,589,041.49 -Rp178,382,898,161.89 -Rp54,413,349,687.65 -Rp19,696,121,381.64
2049 -Rp78,098,205,457.94 -Rp187,230,689,910.71 -Rp57,112,251,832.16 -Rp20,673,049,002.16
2050 -Rp81,971,876,448.66 -Rp196,517,332,130.29 -Rp59,945,019,523.04 -Rp21,698,432,232.67
2051 -Rp86,037,681,520.51 -Rp206,264,591,803.95 -Rp62,918,292,491.38 -Rp22,774,674,471.41
2052 -Rp90,305,150,523.93 -Rp216,495,315,557.42 -Rp66,039,039,798.95 -Rp23,904,298,325.19
2053 -Rp94,784,285,989.92 -Rp227,233,483,209.07 -Rp69,314,576,172.98 -Rp25,089,951,522.12
2054 -Rp99,485,586,575.02 -Rp238,504,263,976.24 -Rp72,752,579,151.16 -Rp26,334,413,117.62
2055 -Rp104,420,071,669.14 -Rp250,334,075,469.46 -Rp76,361,107,077.06 -Rp27,640,600,008.26
2056 -Rp109,599,307,223.93 -Rp262,750,645,612.75 -Rp80,148,617,988.08 -Rp29,011,573,768.67
2057 -Rp115,035,432,862.23 -Rp275,783,077,635.14 -Rp84,123,989,440.29 -Rp30,450,547,827.59
2058 -Rp120,741,190,332.20 -Rp289,461,918,285.85 -Rp88,296,539,316.53 -Rp31,960,894,999.84
NPV -Rp776,407,507,735.19 -Rp1,786,124,570,396.04 -Rp544,833,735,947.43 -Rp197,214,680,912.49
198
Stasiun Cibubur
2019 - - -
2020 - - -
2021 - - -
2022 - - -Rp7,368,948,057.33
2023 - - -Rp7,734,447,880.98
2024 -Rp11,915,057,497.40 -Rp12,281,190,405.13 -Rp8,118,076,495.87
2025 -Rp12,506,044,349.27 -Rp12,890,337,449.22 -Rp8,520,733,090.07
2026 -Rp13,126,344,148.99 -Rp13,529,698,186.70 -Rp8,943,361,451.33
2027 -Rp13,777,410,818.78 -Rp14,200,771,216.76 -Rp9,386,952,179.32
2028 -Rp14,460,770,395.39 -Rp14,905,129,469.11 -Rp9,852,545,007.41
2029 -Rp15,178,024,607.00 -Rp15,644,423,890.78 -Rp10,341,231,239.78
2030 -Rp15,930,854,627.51 -Rp16,420,387,315.76 -Rp10,854,156,309.28
2031 -Rp16,721,025,017.04 -Rp17,234,838,526.62 -Rp11,392,522,462.22
2032 -Rp17,550,387,857.88 -Rp18,089,686,517.55 -Rp11,957,591,576.34
2033 -Rp18,420,887,095.63 -Rp18,986,934,968.82 -Rp12,550,688,118.53
2034 -Rp19,334,563,095.58 -Rp19,928,686,943.27 -Rp13,173,202,249.21
2035 -Rp20,293,557,425.12 -Rp20,917,149,815.65 -Rp13,826,593,080.77
2036 -Rp21,300,117,873.40 -Rp21,954,640,446.51 -Rp14,512,392,097.57
2037 -Rp22,356,603,719.92 -Rp23,043,590,612.66 -Rp15,232,206,745.61
2038 -Rp23,465,491,264.43 -Rp24,186,552,707.05 -Rp15,987,724,200.20
2039 -Rp24,629,379,631.15 -Rp25,386,205,721.32 -Rp16,780,715,320.53
2040 -Rp25,850,996,860.85 -Rp26,645,361,525.09 -Rp17,613,038,800.42
2041 -Rp27,133,206,305.15 -Rp27,966,971,456.74 -Rp18,486,645,524.93
2042 -Rp28,479,013,337.89 -Rp29,354,133,240.99 -Rp19,403,583,142.96
2043 -Rp29,891,572,399.44 -Rp30,810,098,249.75 -Rp20,366,000,866.85
2044 -Rp31,374,194,390.46 -Rp32,338,279,122.93 -Rp21,376,154,509.85
2045 -Rp32,930,354,432.22 -Rp33,942,257,767.43 -Rp22,436,411,773.54
2046 -Rp34,563,700,012.06 -Rp35,625,793,752.69 -Rp23,549,257,797.50
2047 -Rp36,278,059,532.66 -Rp37,392,833,122.83 -Rp24,717,300,984.26
2048 -Rp38,077,451,285.48 -Rp39,247,517,645.72 -Rp25,943,279,113.08
2049 -Rp39,966,092,869.24 -Rp41,194,194,520.95 -Rp27,230,065,757.09
2050 -Rp41,948,411,075.55 -Rp43,237,426,569.19 -Rp28,580,677,018.64
2051 -Rp44,029,052,264.90 -Rp45,382,002,927.02 -Rp29,998,278,598.76
2052 -Rp46,212,893,257.24 -Rp47,632,950,272.20 -Rp31,486,193,217.26
2053 -Rp48,505,052,762.80 -Rp49,995,544,605.70 -Rp33,047,908,400.84
2054 -Rp50,910,903,379.83 -Rp52,475,323,618.14 -Rp34,687,084,657.52
2055 -Rp53,436,084,187.47 -Rp55,078,099,669.60 -Rp36,407,564,056.53
2056 -Rp56,086,513,963.17 -Rp57,809,973,413.21 -Rp38,213,379,233.74
2057 -Rp58,868,405,055.75 -Rp60,677,348,094.51 -Rp40,108,762,843.73
2058 -Rp61,788,277,946.51 -Rp63,686,944,560.00 -Rp42,098,157,480.78
NPV -Rp397,319,943,224.93 -Rp409,529,024,561.14 -Rp259,766,652,173.47
199
Stasiun Cibubur
2019 - - - -
2020 - - - -
2021 - - - -
2022 - -Rp13,854,347,374.90 -Rp9,475,745,554.44 -Rp2,390,944,207.46
2023 - -Rp14,541,523,004.69 -Rp9,945,742,533.94 -Rp2,509,535,040.15
2024 -Rp5,987,475,527.70 -Rp15,262,782,545.72 -Rp10,439,051,363.62 -Rp2,634,007,978.14
2025 -Rp6,284,454,313.87 -Rp16,019,816,559.99 -Rp10,956,828,311.26 -Rp2,764,654,773.85
2026 -Rp6,596,163,247.84 -Rp16,814,399,461.37 -Rp11,500,286,995.50 -Rp2,901,781,650.64
2027 -Rp6,923,332,944.93 -Rp17,648,393,674.65 -Rp12,070,701,230.48 -Rp3,045,710,020.51
2028 -Rp7,266,730,259.00 -Rp18,523,754,000.91 -Rp12,669,408,011.51 -Rp3,196,777,237.53
2029 -Rp7,627,160,079.85 -Rp19,442,532,199.36 -Rp13,297,810,648.88 -Rp3,355,337,388.51
2030 -Rp8,005,467,219.81 -Rp20,406,881,796.45 -Rp13,957,382,057.06 -Rp3,521,762,122.98
2031 -Rp8,402,538,393.91 -Rp21,419,063,133.55 -Rp14,649,668,207.09 -Rp3,696,441,524.28
2032 -Rp8,819,304,298.25 -Rp22,481,448,664.97 -Rp15,376,291,750.16 -Rp3,879,785,023.88
2033 -Rp9,256,741,791.44 -Rp23,596,528,518.76 -Rp16,138,955,820.97 -Rp4,072,222,361.06
2034 -Rp9,715,876,184.30 -Rp24,766,916,333.29 -Rp16,939,448,029.69 -Rp4,274,204,590.17
2035 -Rp10,197,783,643.04 -Rp25,995,355,383.42 -Rp17,779,644,651.97 -Rp4,486,205,137.85
2036 -Rp10,703,593,711.74 -Rp27,284,725,010.44 -Rp18,661,515,026.70 -Rp4,708,720,912.68
2037 -Rp11,234,491,959.84 -Rp28,638,047,370.95 -Rp19,587,126,172.03 -Rp4,942,273,469.95
2038 -Rp11,791,722,761.05 -Rp30,058,494,520.55 -Rp20,558,647,630.16 -Rp5,187,410,234.06
2039 -Rp12,376,592,209.99 -Rp31,549,395,848.77 -Rp21,578,356,552.62 -Rp5,444,705,781.67
2040 -Rp12,990,471,183.61 -Rp33,114,245,882.87 -Rp22,648,643,037.63 -Rp5,714,763,188.44
2041 -Rp13,634,798,554.32 -Rp34,756,712,478.66 -Rp23,772,015,732.29 -Rp5,998,215,442.59
2042 -Rp14,311,084,562.61 -Rp36,480,645,417.60 -Rp24,951,107,712.61 -Rp6,295,726,928.54
2043 -Rp15,020,914,356.92 -Rp38,290,085,430.32 -Rp26,188,682,655.16 -Rp6,607,994,984.20
2044 -Rp15,765,951,709.02 -Rp40,189,273,667.66 -Rp27,487,641,314.85 -Rp6,935,751,535.41
2045 -Rp16,547,942,913.79 -Rp42,182,661,641.58 -Rp28,851,028,324.07 -Rp7,279,764,811.57
2046 -Rp17,368,720,882.31 -Rp44,274,921,659.00 -Rp30,282,039,328.95 -Rp7,640,841,146.22
2047 -Rp18,230,209,438.07 -Rp46,470,957,773.28 -Rp31,784,028,479.66 -Rp8,019,826,867.08
2048 -Rp19,134,427,826.20 -Rp48,775,917,278.84 -Rp33,360,516,292.25 -Rp8,417,610,279.68
2049 -Rp20,083,495,446.38 -Rp51,195,202,775.87 -Rp35,015,197,900.35 -Rp8,835,123,749.56
2050 -Rp21,079,636,820.52 -Rp53,734,484,833.55 -Rp36,751,951,716.21 -Rp9,273,345,887.53
2051 -Rp22,125,186,806.82 -Rp56,399,715,281.30 -Rp38,574,848,521.33 -Rp9,733,303,843.56
2052 -Rp23,222,596,072.44 -Rp59,197,141,159.25 -Rp40,488,161,007.99 -Rp10,216,075,714.20
2053 -Rp24,374,436,837.63 -Rp62,133,319,360.75 -Rp42,496,373,793.98 -Rp10,722,793,069.62
2054 -Rp25,583,408,904.78 -Rp65,215,132,001.04 -Rp44,604,193,934.16 -Rp11,254,643,605.87
2055 -Rp26,852,345,986.45 -Rp68,449,802,548.29 -Rp46,816,561,953.30 -Rp11,812,873,928.72
2056 -Rp28,184,222,347.38 -Rp71,844,912,754.69 -Rp49,138,663,426.18 -Rp12,398,792,475.59
2057 -Rp29,582,159,775.81 -Rp75,408,420,427.32 -Rp51,575,941,132.12 -Rp13,013,772,582.38
2058 -Rp31,049,434,900.69 -Rp79,148,678,080.51 -Rp54,134,107,812.28 -Rp13,659,255,702.46
NPV -Rp199,658,578,000.65 -Rp488,386,864,397.03 -Rp334,034,475,528.11 -Rp84,284,428,044.87
200
Stasiun Ciracas
2019 - - -
2020 - - -
2021 - - -
2022 - - -Rp131,203,221,508.59
2023 - - -Rp137,710,901,295.42
2024 -Rp61,277,438,558.04 -Rp88,912,305,063.61 -Rp144,541,361,999.67
2025 -Rp64,316,799,510.52 -Rp93,322,355,394.76 -Rp151,710,613,554.85
2026 -Rp67,506,912,766.24 -Rp97,951,144,222.34 -Rp159,235,459,987.17
2027 -Rp70,855,255,639.45 -Rp102,809,520,975.77 -Rp167,133,538,802.54
2028 -Rp74,369,676,319.16 -Rp107,908,873,216.17 -Rp175,423,362,327.14
2029 -Rp78,058,412,264.59 -Rp113,261,153,327.69 -Rp184,124,361,098.57
2030 -Rp81,930,109,512.92 -Rp118,878,906,532.74 -Rp193,256,929,409.06
2031 -Rp85,993,842,944.76 -Rp124,775,300,296.77 -Rp202,842,473,107.75
2032 -Rp90,259,137,554.82 -Rp130,964,155,191.49 -Rp212,903,459,773.89
2033 -Rp94,735,990,777.54 -Rp137,459,977,288.98 -Rp223,463,471,378.68
2034 -Rp99,434,895,920.10 -Rp144,277,992,162.52 -Rp234,547,259,559.06
2035 -Rp104,366,866,757.74 -Rp151,434,180,573.78 -Rp246,180,803,633.19
2036 -Rp109,543,463,348.93 -Rp158,945,315,930.24 -Rp258,391,371,493.39
2037 -Rp114,976,819,131.03 -Rp166,829,003,600.38 -Rp271,207,583,519.47
2038 -Rp120,679,669,359.93 -Rp175,103,722,178.96 -Rp284,659,479,662.03
2039 -Rp126,665,380,960.18 -Rp183,788,866,799.03 -Rp298,778,589,853.27
2040 -Rp132,947,983,855.81 -Rp192,904,794,592.26 -Rp313,598,007,909.99
2041 -Rp139,542,203,855.06 -Rp202,472,872,404.04 -Rp329,152,469,102.33
2042 -Rp146,463,497,166.27 -Rp212,515,526,875.28 -Rp345,478,431,569.80
2043 -Rp153,728,086,625.71 -Rp223,056,297,008.30 -Rp362,614,161,775.66
2044 -Rp161,352,999,722.35 -Rp234,119,889,339.91 -Rp380,599,824,199.74
2045 -Rp169,356,108,508.58 -Rp245,732,235,851.17 -Rp399,477,575,480.04
2046 -Rp177,756,171,490.60 -Rp257,920,554,749.38 -Rp419,291,663,223.86
2047 -Rp186,572,877,596.54 -Rp270,713,414,264.95 -Rp440,088,529,719.76
2048 -Rp195,826,892,325.33 -Rp284,140,799,612.50 -Rp461,916,920,793.86
2049 -Rp205,539,906,184.66 -Rp298,234,183,273.28 -Rp484,828,000,065.23
2050 -Rp215,734,685,531.42 -Rp313,026,598,763.63 -Rp508,875,468,868.47
2051 -Rp226,435,125,933.78 -Rp328,552,718,062.31 -Rp534,115,692,124.35
2052 -Rp237,666,308,180.10 -Rp344,848,932,878.20 -Rp560,607,830,453.71
2053 -Rp249,454,557,065.83 -Rp361,953,439,948.95 -Rp588,413,978,844.22
2054 -Rp261,827,503,096.29 -Rp379,906,330,570.42 -Rp617,599,312,194.89
2055 -Rp274,814,147,249.87 -Rp398,749,684,566.72 -Rp648,232,238,079.76
2056 -Rp288,444,928,953.46 -Rp418,527,668,921.22 -Rp680,384,557,088.51
2057 -Rp302,751,797,429.56 -Rp439,286,641,299.72 -Rp714,131,631,120.10
2058 -Rp317,768,286,582.06 -Rp461,075,258,708.18 -Rp749,552,560,023.66
NPV -Rp2,043,359,708,013.94 -Rp2,964,872,977,540.21 -Rp4,625,113,563,088.63
201
Stasiun Ciracas
2019 - - - -
2020 - - - -
2021 - - - -
2022 - -Rp109,975,594,665.84 -Rp21,953,283,208.34 -Rp10,352,943,366.72
2023 - -Rp115,430,384,161.26 -Rp23,042,166,055.47 -Rp10,866,449,357.70
2024 -Rp42,411,284,987.87 -Rp121,155,731,215.66 -Rp24,185,057,491.82 -Rp11,405,425,245.85
2025 -Rp44,514,884,723.27 -Rp127,165,055,483.96 -Rp25,384,636,343.42 -Rp11,971,134,338.04
2026 -Rp46,722,823,005.54 -Rp133,472,442,235.96 -Rp26,643,714,306.05 -Rp12,564,902,601.21
2027 -Rp49,040,275,026.62 -Rp140,092,675,370.86 -Rp27,965,242,535.63 -Rp13,188,121,770.23
2028 -Rp51,472,672,667.94 -Rp147,041,272,069.26 -Rp29,352,318,565.40 -Rp13,842,252,610.03
2029 -Rp54,025,717,232.27 -Rp154,334,519,163.89 -Rp30,808,193,566.24 -Rp14,528,828,339.49
2030 -Rp56,705,392,806.99 -Rp161,989,511,314.42 -Rp32,336,279,967.13 -Rp15,249,458,225.13
2031 -Rp59,517,980,290.22 -Rp170,024,191,075.62 -Rp33,940,159,453.50 -Rp16,005,831,353.09
2032 -Rp62,470,072,112.61 -Rp178,457,390,952.97 -Rp35,623,591,362.39 -Rp16,799,720,588.21
2033 -Rp65,568,587,689.40 -Rp187,308,877,544.24 -Rp37,390,521,493.97 -Rp17,632,986,729.38
2034 -Rp68,820,789,638.79 -Rp196,599,397,870.43 -Rp39,245,091,360.07 -Rp18,507,582,871.16
2035 -Rp72,234,300,804.87 -Rp206,350,728,004.81 -Rp41,191,647,891.53 -Rp19,425,558,981.57
2036 -Rp75,817,122,124.80 -Rp216,585,724,113.84 -Rp43,234,753,626.95 -Rp20,389,066,707.05
2037 -Rp79,577,651,382.19 -Rp227,328,376,029.89 -Rp45,379,197,406.84 -Rp21,400,364,415.72
2038 -Rp83,524,702,890.74 -Rp238,603,863,480.97 -Rp47,630,005,598.22 -Rp22,461,822,490.74
2039 -Rp87,667,528,154.12 -Rp250,438,615,109.63 -Rp49,992,453,875.90 -Rp23,575,928,886.28
2040 -Rp92,015,837,550.57 -Rp262,860,370,419.07 -Rp52,472,079,588.14 -Rp24,745,294,959.04
2041 -Rp96,579,823,093.07 -Rp275,898,244,791.85 -Rp55,074,694,735.71 -Rp25,972,661,589.01
2042 -Rp101,370,182,318.49 -Rp289,582,797,733.53 -Rp57,806,399,594.60 -Rp27,260,905,603.83
2043 -Rp106,398,143,361.49 -Rp303,946,104,501.11 -Rp60,673,597,014.49 -Rp28,613,046,521.78
2044 -Rp111,675,491,272.22 -Rp319,021,831,284.37 -Rp63,683,007,426.41 -Rp30,032,253,629.26
2045 -Rp117,214,595,639.32 -Rp334,845,314,116.07 -Rp66,841,684,594.76 -Rp31,521,853,409.27
2046 -Rp123,028,439,583.03 -Rp351,453,641,696.23 -Rp70,157,032,150.66 -Rp33,085,337,338.37
2047 -Rp129,130,650,186.35 -Rp368,885,742,324.36 -Rp73,636,820,945.34 -Rp34,726,370,070.35
2048 -Rp135,535,530,435.59 -Rp387,182,475,143.65 -Rp77,289,207,264.23 -Rp36,448,798,025.84
2049 -Rp142,258,092,745.20 -Rp406,386,725,910.77 -Rp81,122,751,944.53 -Rp38,256,658,407.92
2050 -Rp149,314,094,145.36 -Rp426,543,507,515.95 -Rp85,146,440,440.98 -Rp40,154,188,664.96
2051 -Rp156,720,073,214.97 -Rp447,700,065,488.74 -Rp89,369,703,886.85 -Rp42,145,836,422.74
2052 -Rp164,493,388,846.43 -Rp469,905,988,736.98 -Rp93,802,441,199.64 -Rp44,236,269,909.31
2053 -Rp172,652,260,933.21 -Rp493,213,325,778.34 -Rp98,455,042,283.14 -Rp46,430,388,896.81
2054 -Rp181,215,813,075.50 -Rp517,676,706,736.94 -Rp103,338,412,380.39 -Rp48,733,336,186.09
2055 -Rp190,204,117,404.05 -Rp543,353,471,391.09 -Rp108,463,997,634.45 -Rp51,150,509,660.92
2056 -Rp199,638,241,627.29 -Rp570,303,803,572.09 -Rp113,843,811,917.12 -Rp53,687,574,940.10
2057 -Rp209,540,298,412.00 -Rp598,590,872,229.27 -Rp119,490,464,988.21 -Rp56,350,478,657.13
2058 -Rp219,933,497,213.24 -Rp628,280,979,491.84 -Rp125,417,192,051.63 -Rp59,145,462,398.52
NPV -Rp1,414,248,260,837.91 -Rp3,876,807,357,694.28 -Rp773,886,698,464.70 -Rp364,957,035,602.57
202
Stasiun Jaticempaka
2019 - - -
2020 - - -
2021 - - -
2022 - - -Rp55,437,326,494.29
2023 - - -Rp58,187,017,888.40
2024 -Rp48,496,849,525.37 -Rp113,341,747,843.20 -Rp61,073,093,975.67
2025 -Rp50,902,293,261.83 -Rp118,963,498,536.22 -Rp64,102,319,436.86
2026 -Rp53,427,047,007.62 -Rp124,864,088,063.62 -Rp67,281,794,480.93
2027 -Rp56,077,028,539.20 -Rp131,057,346,831.58 -Rp70,618,971,487.18
2028 -Rp58,858,449,154.74 -Rp137,557,791,234.42 -Rp74,121,672,472.95
2029 -Rp61,777,828,232.82 -Rp144,380,657,679.65 -Rp77,798,107,427.60
2030 -Rp64,842,008,513.16 -Rp151,541,938,300.56 -Rp81,656,893,556.01
2031 -Rp68,058,172,135.42 -Rp159,058,418,440.27 -Rp85,707,075,476.39
2032 -Rp71,433,857,473.33 -Rp166,947,715,994.91 -Rp89,958,146,420.02
2033 -Rp74,976,976,804.01 -Rp175,228,322,708.25 -Rp94,420,070,482.45
2034 -Rp78,695,834,853.49 -Rp183,919,647,514.58 -Rp99,103,305,978.38
2035 -Rp82,599,148,262.22 -Rp193,042,062,031.31 -Rp104,018,829,954.91
2036 -Rp86,696,066,016.03 -Rp202,616,948,308.06 -Rp109,178,163,920.68
2037 -Rp90,996,190,890.42 -Rp212,666,748,944.14 -Rp114,593,400,851.14
2038 -Rp95,509,601,958.59 -Rp223,215,019,691.77 -Rp120,277,233,533.36
2039 -Rp100,246,878,215.73 -Rp234,286,484,668.48 -Rp126,242,984,316.61
2040 -Rp105,219,123,375.24 -Rp245,907,094,308.03 -Rp132,504,636,338.72
2041 -Rp110,437,991,894.65 -Rp258,104,086,185.71 -Rp139,076,866,301.12
2042 -Rp115,915,716,292.62 -Rp270,906,048,860.52 -Rp145,975,078,869.65
2043 -Rp121,665,135,820.74 -Rp284,342,988,884.01 -Rp153,215,442,781.59
2044 -Rp127,699,726,557.44 -Rp298,446,401,132.65 -Rp160,814,928,743.55
2045 -Rp134,033,632,994.69 -Rp313,249,342,628.83 -Rp168,791,349,209.23
2046 -Rp140,681,701,191.23 -Rp328,786,510,023.22 -Rp177,163,400,130.01
2047 -Rp147,659,513,570.31 -Rp345,094,320,920.38 -Rp185,950,704,776.46
2048 -Rp154,983,425,443.40 -Rp362,210,999,238.03 -Rp195,173,859,733.37
2049 -Rp162,670,603,345.40 -Rp380,176,664,800.23 -Rp204,854,483,176.15
2050 -Rp170,739,065,271.33 -Rp399,033,427,374.32 -Rp215,015,265,541.69
2051 -Rp179,207,722,908.78 -Rp418,825,485,372.09 -Rp225,680,022,712.55
2052 -Rp188,096,425,965.06 -Rp439,599,229,446.55 -Rp236,873,751,839.10
2053 -Rp197,426,008,692.93 -Rp461,403,351,227.09 -Rp248,622,689,930.31
2054 -Rp207,218,338,724.10 -Rp484,288,957,447.96 -Rp260,954,375,350.86
2055 -Rp217,496,368,324.81 -Rp508,309,689,737.38 -Rp273,897,712,368.26
2056 -Rp228,284,188,193.72 -Rp533,521,850,348.35 -Rp287,483,038,901.73
2057 -Rp239,607,083,928.13 -Rp559,984,534,125.63 -Rp301,742,197,631.25
2058 -Rp251,491,595,290.97 -Rp587,759,767,018.26 -Rp316,708,610,633.76
NPV -Rp1,617,177,718,548.07 -Rp3,779,498,070,228.68 -Rp1,954,250,267,043.22
203
Stasiun Jaticempaka
Tahun Kantor Theme Park WTP STP
2019 - - - -
2020 - - - -
2021 - - - -
2022 - -Rp17,072,623,227.88 -Rp16,634,244,021.32 -Rp6,385,695,104.27
2023 - -Rp17,919,425,339.99 -Rp17,459,302,524.78 -Rp6,702,425,581.44
2024 -Rp24,959,036,936.81 -Rp18,808,228,836.85 -Rp18,325,283,930.01 -Rp7,034,865,890.28
2025 -Rp26,197,005,168.88 -Rp19,741,116,987.16 -Rp19,234,218,012.94 -Rp7,383,795,238.44
2026 -Rp27,496,376,625.25 -Rp20,720,276,389.72 -Rp20,188,235,226.38 -Rp7,750,031,482.26
2027 -Rp28,860,196,905.86 -Rp21,748,002,098.65 -Rp21,189,571,693.61 -Rp8,134,433,043.78
2028 -Rp30,291,662,672.39 -Rp22,826,703,002.75 -Rp22,240,574,449.61 -Rp8,537,900,922.75
2029 -Rp31,794,129,140.95 -Rp23,958,907,471.68 -Rp23,343,706,942.31 -Rp8,961,380,808.52
2030 -Rp33,371,117,946.34 -Rp25,147,269,282.28 -Rp24,501,554,806.65 -Rp9,405,865,296.63
2031 -Rp35,026,325,396.47 -Rp26,394,573,838.68 -Rp25,716,831,925.06 -Rp9,872,396,215.34
2032 -Rp36,763,631,136.14 -Rp27,703,744,701.08 -Rp26,992,386,788.55 -Rp10,362,067,067.62
2033 -Rp38,587,107,240.49 -Rp29,077,850,438.25 -Rp28,331,209,173.26 -Rp10,876,025,594.17
2034 -Rp40,501,027,759.62 -Rp30,520,111,819.99 -Rp29,736,437,148.25 -Rp11,415,476,463.64
2035 -Rp42,509,878,736.50 -Rp32,033,909,366.26 -Rp31,211,364,430.80 -Rp11,981,684,096.24
2036 -Rp44,618,368,721.83 -Rp33,622,791,270.83 -Rp32,759,448,106.57 -Rp12,575,975,627.41
2037 -Rp46,831,439,810.43 -Rp35,290,481,717.86 -Rp34,384,316,732.66 -Rp13,199,744,018.53
2038 -Rp49,154,279,225.03 -Rp37,040,889,611.06 -Rp36,089,778,842.60 -Rp13,854,451,321.85
2039 -Rp51,592,331,474.59 -Rp38,878,117,735.77 -Rp37,879,831,873.19 -Rp14,541,632,107.42
2040 -Rp54,151,311,115.73 -Rp40,806,472,375.47 -Rp39,758,671,534.10 -Rp15,262,897,059.95
2041 -Rp56,837,216,147.07 -Rp42,830,473,405.29 -Rp41,730,701,642.19 -Rp16,019,936,754.12
2042 -Rp59,656,342,067.96 -Rp44,954,864,886.19 -Rp43,800,544,443.65 -Rp16,814,525,617.12
2043 -Rp62,615,296,634.54 -Rp47,184,626,184.55 -Rp45,973,051,448.05 -Rp17,648,526,087.73
2044 -Rp65,721,015,347.61 -Rp49,524,983,643.30 -Rp48,253,314,799.87 -Rp18,523,892,981.68
2045 -Rp68,980,777,708.85 -Rp51,981,422,832.01 -Rp50,646,679,213.95 -Rp19,442,678,073.58
2046 -Rp72,402,224,283.21 -Rp54,559,701,404.48 -Rp53,158,754,502.96 -Rp20,407,034,906.02
2047 -Rp75,993,374,607.66 -Rp57,265,862,594.14 -Rp55,795,428,726.31 -Rp21,419,223,837.36
2048 -Rp79,762,645,988.20 -Rp60,106,249,378.81 -Rp58,562,881,991.13 -Rp22,481,617,339.70
2049 -Rp83,718,873,229.21 -Rp63,087,519,348.00 -Rp61,467,600,937.89 -Rp23,596,705,559.75
2050 -Rp87,871,329,341.38 -Rp66,216,660,307.66 -Rp64,516,393,944.41 -Rp24,767,102,155.51
2051 -Rp92,229,747,276.71 -Rp69,501,006,658.92 -Rp67,716,407,084.05 -Rp25,995,550,422.42
2052 -Rp96,804,342,741.64 -Rp72,948,256,589.20 -Rp71,075,140,875.42 -Rp27,284,929,723.37
2053 -Rp101,605,838,141.62 -Rp76,566,490,116.02 -Rp74,600,467,862.84 -Rp28,638,262,237.65
2054 -Rp106,645,487,713.45 -Rp80,364,188,025.78 -Rp78,300,651,068.84 -Rp30,058,720,044.64
2055 -Rp111,935,103,904.03 -Rp84,350,251,751.86 -Rp82,184,363,361.85 -Rp31,549,632,558.86
2056 -Rp117,487,085,057.67 -Rp88,534,024,238.75 -Rp86,260,707,784.60 -Rp33,114,494,333.78
2057 -Rp123,314,444,476.53 -Rp92,925,311,840.99 -Rp90,539,238,890.72 -Rp34,756,973,252.73
2058 -Rp129,430,840,922.57 -Rp97,534,407,308.30 -Rp95,029,985,139.70 -Rp36,480,919,126.07
NPV -Rp832,284,958,830.35 -Rp601,835,994,123.23 -Rp586,382,458,830.98 -Rp225,105,486,716.74
204
Tahun LRT
2019 -
2020 -
2021 -
2022 -
2023 -
2024 -Rp559,325,041,592.74
2025 -Rp587,067,563,655.74
2026 -Rp616,186,114,813.06
2027 -Rp646,748,946,107.79
2028 -Rp678,827,693,834.73
2029 -Rp712,497,547,448.94
2030 -Rp747,837,425,802.41
2031 -Rp784,930,162,122.20
2032 -Rp823,862,698,163.47
2033 -Rp864,726,287,992.37
2034 -Rp907,616,711,876.80
2035 -Rp952,634,500,785.89
2036 -Rp999,885,172,024.87
2037 -Rp1,049,479,476,557.30
2038 -Rp1,101,533,658,594.54
2039 -Rp1,156,169,728,060.83
2040 -Rp1,213,515,746,572.65
2041 -Rp1,273,706,127,602.65
2042 -Rp1,336,881,951,531.74
2043 -Rp1,403,191,296,327.72
2044 -Rp1,472,789,584,625.57
2045 -Rp1,545,839,948,023.00
2046 -Rp1,622,513,609,444.94
2047 -Rp1,702,990,284,473.41
2048 -Rp1,787,458,602,583.29
2049 -Rp1,876,116,549,271.42
2050 -Rp1,969,171,930,115.29
2051 -Rp2,066,842,857,849.00
2052 -Rp2,169,358,263,598.31
2053 -Rp2,276,958,433,472.79
2054 -Rp2,389,895,571,773.04
2055 -Rp2,508,434,392,132.99
2056 -Rp2,632,852,737,982.78
2057 -Rp2,763,442,233,786.73
2058 -Rp2,900,508,968,582.55
NPV -Rp19,017,051,414,153.00
205
Lampiran 2: Pendapatan
LAMPIRAN 2
PENDAPATAN
206
Fungsi Mixed Use

Apartemen Hotel Park and Ride
Tahun
Jual Retribusi Sewa Tarif
2019 Rp785,476,706,208.74 Rp66,650,852,001.90 Rp1,078,204,818,429.57 -
2020 Rp665,455,865,500.30 Rp69,956,734,261.20 Rp1,164,461,203,903.93 -
2021 Rp528,538,321,173.62 Rp73,426,588,280.55 Rp1,257,618,100,216.27 -
2022 - Rp77,068,547,059.27 Rp1,358,227,548,233.52 Rp179,820,571,973.62
2023 - Rp80,891,146,993.41 Rp1,466,885,752,092.30 Rp188,739,672,343.47
2024 Rp635,330,977,779.62 Rp84,903,347,884.29 Rp1,584,236,612,259.61 Rp198,101,160,091.69
2025 Rp635,330,977,779.62 Rp89,114,553,939.34 Rp1,710,975,541,240.41 Rp207,926,977,632.27
2026 Rp635,330,977,779.62 Rp93,534,635,814.74 Rp1,847,853,584,539.66 Rp218,240,155,722.85
2027 Rp635,330,977,779.62 Rp98,173,953,751.14 Rp1,995,681,871,302.81 Rp229,064,867,446.69
2028 Rp635,330,977,779.62 Rp103,043,381,857.20 Rp2,155,336,421,007.01 Rp240,426,484,872.04
2029 Rp635,330,977,779.62 Rp108,154,333,597.32 Rp2,327,763,334,687.60 Rp252,351,638,521.67
2030 Rp635,330,977,779.62 Rp113,518,788,543.74 Rp2,513,984,401,462.60 Rp264,868,279,792.33
2031 Rp635,330,977,779.62 Rp119,149,320,455.51 Rp2,715,103,153,579.50 Rp278,005,746,470.07
2032 Rp635,330,977,779.62 Rp125,059,126,750.11 Rp2,932,311,405,866.30 Rp291,794,831,495.01
2033 Rp635,330,977,779.62 Rp131,262,059,436.91 Rp3,166,896,318,335.50 Rp306,267,855,137.12
2034 Rp635,330,977,779.62 Rp137,772,657,584.98 Rp3,420,248,023,802.10 Rp321,458,740,751.88
2035 Rp635,330,977,779.62 Rp144,606,181,401.21 Rp3,693,867,865,706.90 Rp337,403,094,293.23
2036 Rp635,330,977,779.62 Rp151,778,647,998.70 Rp3,989,377,294,962.90 Rp354,138,287,770.18
2037 Rp635,330,977,779.62 Rp159,306,868,939.43 Rp4,308,527,478,560.80 Rp371,703,546,843.53
2038 Rp635,330,977,779.62 Rp167,208,489,638.83 Rp4,653,209,676,844.60 Rp390,140,042,766.95
2039 Rp635,330,977,779.62 Rp175,502,030,724.91 Rp5,025,466,450,992.20 Rp409,490,988,888.28
2040 Rp635,330,977,779.62 Rp184,206,931,448.87 Rp5,427,503,767,071.70 Rp429,801,741,937.15
2041 Rp635,330,977,779.62 Rp193,343,595,248.74 Rp5,861,704,068,437.10 Rp451,119,908,337.12
2042 Rp635,330,977,779.62 Rp202,933,437,573.07 Rp6,330,640,393,912.40 Rp473,495,455,790.62
2043 Rp635,330,977,779.62 Rp212,998,936,076.70 Rp6,837,091,625,425.20 Rp496,980,830,397.97
2044 - Rp223,563,683,306.10 Rp7,384,058,955,459.40 Rp521,631,079,585.62
2045 - Rp234,652,441,998.09 Rp7,974,783,671,896.30 Rp547,503,981,133.03
2046 - Rp246,291,203,121.19 Rp8,612,766,365,647.50 Rp574,660,178,597.28
2047 - Rp258,507,246,796.00 Rp9,301,787,674,899.50 Rp603,163,323,455.72
2048 - Rp271,329,206,237.06 Rp10,045,930,688,890.50 Rp633,080,224,299.05
2049 - Rp284,787,134,866.48 Rp10,849,605,144,003.10 Rp664,481,003,424.33
2050 - Rp298,912,576,755.80 Rp11,717,573,555,523.40 Rp697,439,261,194.24
2051 - Rp313,738,640,562.91 Rp12,654,979,439,963.70 Rp732,032,248,549.43
2052 - Rp329,300,077,134.83 Rp13,667,377,795,161.80 Rp768,341,048,077.51
2053 - Rp345,633,360,960.69 Rp14,760,768,018,774.60 Rp806,450,764,062.08
2054 - Rp66,650,852,001.90 Rp1,078,204,818,429.57 Rp846,450,721,959.71
2055 - Rp69,956,734,261.20 Rp1,164,461,203,903.93 Rp888,434,677,768.78
2056 - Rp73,426,588,280.55 Rp1,257,618,100,216.27 Rp932,501,037,786.21
2057 - Rp77,068,547,059.27 Rp1,358,227,548,233.52 Rp978,753,089,260.35
2058 - Rp80,891,146,993.41 Rp1,466,885,752,092.30 Rp1,027,299,242,487.65
207
Fungsi Mixed Use

Mall Kantor
Tahun
Sewa Retribusi Sewa Retribusi
2019 - - - -
2020 - - - -
2021 - - - -
2022 Rp635,482,881,235.66 Rp500,557,276,088.36 - -
2023 Rp663,444,128,010.08 Rp525,384,916,982.26 - -
2024 Rp692,635,669,642.51 Rp551,444,008,864.69 Rp406,736,490,476.15 Rp185,042,894,239.25
2025 Rp723,111,639,106.62 Rp578,795,631,704.33 Rp436,021,517,790.34 Rp194,221,021,793.52
2026 Rp754,928,551,227.37 Rp607,503,895,036.77 Rp467,415,067,071.30 Rp203,854,384,474.47
2027 Rp788,145,407,481.44 Rp637,636,088,230.70 Rp501,068,951,900.44 Rp213,965,561,944.39
2028 Rp822,823,805,410.53 Rp669,262,838,206.93 Rp537,145,916,437.31 Rp224,578,253,816.80
2029 Rp859,028,052,848.66 Rp702,458,274,981.90 Rp575,820,422,420.79 Rp235,717,335,206.16
2030 Rp896,825,287,174.02 Rp737,300,205,421.15 Rp617,279,492,835.06 Rp247,408,915,032.35
2031 Rp936,285,599,809.60 Rp773,870,295,609.90 Rp661,723,616,319.13 Rp259,680,397,217.97
2032 Rp977,482,166,201.25 Rp812,254,262,272.30 Rp709,367,716,694.14 Rp272,560,544,919.97
2033 Rp1,020,491,381,514.12 Rp852,542,073,680.99 Rp760,442,192,296.05 Rp286,079,547,948.05
2034 Rp1,065,393,002,300.78 Rp894,828,160,535.52 Rp815,194,030,141.33 Rp300,269,093,526.26
2035 Rp1,112,270,294,401.99 Rp939,211,637,298.06 Rp873,888,000,311.60 Rp315,162,440,565.16
2036 Rp1,161,210,187,355.72 Rp985,796,534,507.95 Rp936,807,936,334.09 Rp330,794,497,617.17
2037 Rp1,212,303,435,599.27 Rp1,034,692,042,619.66 Rp1,004,258,107,750.06 Rp347,201,904,699.01
2038 Rp1,265,644,786,765.69 Rp1,086,012,767,933.54 Rp1,076,564,691,508.13 Rp364,423,119,172.06
2039 Rp1,321,333,157,383.43 Rp1,139,879,001,223.06 Rp1,154,077,349,296.62 Rp382,498,505,883.00
2040 Rp1,379,471,816,308.24 Rp1,196,416,999,683.81 Rp1,237,170,918,446.00 Rp401,470,431,774.75
2041 Rp1,440,168,576,225.88 Rp1,255,759,282,868.01 Rp1,326,247,224,574.18 Rp421,383,365,190.84
2042 Rp1,503,535,993,579.76 Rp1,318,044,943,298.29 Rp1,421,737,024,743.45 Rp442,283,980,104.32
2043 Rp1,569,691,577,297.24 Rp1,383,419,972,485.95 Rp1,524,102,090,524.97 Rp464,221,265,517.55
2044 Rp1,638,758,006,698.36 Rp1,452,037,603,121.26 Rp1,633,837,441,042.80 Rp487,246,640,287.17
2045 Rp1,710,863,358,993.01 Rp1,524,058,668,236.31 Rp1,751,473,736,797.90 Rp511,414,073,645.38
2046 Rp1,786,141,346,788.33 Rp1,599,651,978,180.29 Rp1,877,579,845,847.30 Rp536,780,211,698.17
2047 Rp1,864,731,566,047.50 Rp1,678,994,716,297.90 Rp2,012,765,594,748.40 Rp563,404,510,198.43
2048 Rp1,946,779,754,953.43 Rp1,762,272,854,226.61 Rp2,157,684,717,570.30 Rp591,349,373,904.34
2049 Rp2,032,438,064,171.75 Rp1,849,681,587,796.32 Rp2,313,038,017,235.40 Rp620,680,302,849.88
2050 Rp2,121,865,338,994.84 Rp1,941,425,794,550.87 Rp2,479,576,754,476.20 Rp651,466,045,871.25
2051 Rp2,215,227,413,911.06 Rp2,037,720,513,960.56 Rp2,658,106,280,798.50 Rp683,778,761,746.44
2052 Rp2,312,697,420,122.48 Rp2,138,791,451,452.92 Rp2,849,489,933,016.30 Rp717,694,188,329.11
2053 Rp2,414,456,106,608.61 Rp2,244,875,507,445.46 Rp3,054,653,208,193.50 Rp753,291,820,070.28
2054 Rp2,520,692,175,298.88 Rp2,356,221,332,615.08 Rp3,274,588,239,182.90 Rp790,655,094,345.75
2055 Rp2,631,602,631,011.72 Rp2,473,089,910,712.58 Rp3,510,358,592,403.90 Rp829,871,587,025.25
2056 Rp2,747,393,146,776.30 Rp2,595,755,170,283.49 Rp3,763,104,411,057.70 Rp871,033,217,741.77
2057 Rp2,868,278,445,234.78 Rp2,724,504,626,729.30 Rp4,034,047,928,653.90 Rp914,236,465,341.70
2058 Rp2,994,482,696,825.70 Rp2,859,640,056,215.50 Rp4,324,499,379,515.80 Rp959,582,594,022.60
208
Fungsi Mixed Use Fungsi LRT Fungsi LRT

Theme Park WTP Stasiun TOD Stasiun Non TOD
Tahun
Tiket Tarif Tiket Tiket
2019 - - - -
2020 - - - -
2021 - - - -
2022 Rp69,573,238,125.72 Rp78,374,996,106.01 - -
2023 Rp76,675,274,273.59 Rp82,262,395,912.87 - -
2024 Rp84,502,286,271.44 Rp86,342,610,750.15 Rp501,109,689,681.80 Rp284,432,645,674.10
2025 Rp93,128,279,654.03 Rp90,625,204,243.36 Rp539,113,848,547.39 Rp306,004,017,522.00
2026 Rp102,634,814,441.10 Rp95,120,214,373.83 Rp580,000,242,821.21 Rp329,211,362,210.90
2027 Rp113,111,776,299.30 Rp99,838,177,006.77 Rp623,987,461,236.68 Rp354,178,751,921.00
2028 Rp124,658,226,423.90 Rp104,790,150,586.31 Rp671,310,670,296.94 Rp381,039,668,466.70
2029 Rp137,383,338,177.20 Rp109,987,742,055.39 Rp722,222,871,532.32 Rp409,937,716,923.20
2030 Rp151,407,429,338.40 Rp115,443,134,061.33 Rp776,996,254,109.28 Rp441,027,393,374.60
2031 Rp166,863,099,725.20 Rp121,169,113,510.78 Rp835,923,650,020.84 Rp474,474,910,888.20
2032 Rp183,896,484,945.20 Rp127,179,101,540.91 Rp899,320,099,638.40 Rp510,459,088,129.90
2033 Rp202,668,638,128.40 Rp133,487,184,977.34 Rp967,524,535,995.03 Rp549,172,305,373.70
2034 Rp223,357,052,708.50 Rp140,108,149,352.22 Rp1,040,901,596,804.98 Rp590,821,533,013.20
2035 Rp246,157,340,649.00 Rp147,057,513,560.09 Rp1,119,843,573,906.60 Rp635,629,438,076.90
2036 Rp271,285,081,982.50 Rp154,351,566,232.67 Rp1,204,772,510,551.70 Rp683,835,574,660.70
2037 Rp298,977,863,151.20 Rp162,007,403,917.81 Rp1,296,142,457,751.90 Rp735,697,664,643.00
2038 Rp329,497,523,421.70 Rp170,042,971,152.13 Rp1,394,441,901,747.90 Rp791,492,975,529.50
2039 Rp363,132,630,612.60 Rp178,477,102,521.28 Rp1,500,196,375,576.40 Rp851,519,802,793.60
2040 Rp400,201,209,545.50 Rp187,329,566,806.33 Rp1,613,971,268,700.10 Rp916,099,064,637.50
2041 Rp441,053,749,015.90 Rp196,621,113,319.93 Rp1,736,374,849,718.30 Rp985,576,017,699.60
2042 Rp486,076,515,715.50 Rp206,373,520,540.59 Rp1,868,061,518,321.00 Rp1,060,322,102,882.00
2043 Rp535,695,206,439.70 Rp216,609,647,159.41 Rp2,009,735,303,870.40 Rp1,140,736,931,165.00
2044 Rp590,378,973,113.10 Rp227,353,485,658.51 Rp2,162,153,629,315.90 Rp1,227,250,420,024.00
2045 Rp650,644,858,688.50 Rp238,630,218,547.18 Rp2,326,131,360,563.70 Rp1,320,325,091,879.00
2046 Rp717,062,685,863.40 Rp250,466,277,387.12 Rp2,502,545,162,948.00 Rp1,420,458,546,847.00
2047 Rp790,260,444,836.30 Rp262,889,404,745.52 Rp2,692,338,188,106.10 Rp1,528,186,123,040.00
2048 Rp870,930,231,045.20 Rp275,928,719,220.89 Rp2,896,525,116,292.20 Rp1,644,083,758,611.00
2049 Rp959,834,789,030.30 Rp289,614,783,694.25 Rp3,116,197,581,112.40 Rp1,768,771,070,864.00
2050 Rp1,057,814,724,295.00 Rp303,979,676,965.49 Rp3,352,530,005,663.40 Rp1,902,914,668,878.00
2051 Rp1,165,796,451,351.00 Rp319,057,068,942.97 Rp3,606,785,881,293.20 Rp2,047,231,717,366.00
2052 Rp1,284,800,953,104.00 Rp334,882,299,562.55 Rp3,880,324,522,530.70 Rp2,202,493,770,811.00
2053 Rp1,415,953,434,397.00 Rp351,492,461,620.85 Rp4,174,608,334,319.50 Rp2,369,530,898,389.00
2054 Rp1,560,493,960,981.00 Rp368,926,487,717.24 Rp4,491,210,630,393.80 Rp2,549,236,121,723.00
2055 Rp1,719,789,184,517.00 Rp387,225,241,508.02 Rp4,831,824,044,602.30 Rp2,742,570,189,195.00
2056 Rp1,895,345,264,473.00 Rp406,431,613,486.82 Rp5,198,269,580,145.70 Rp2,950,566,712,343.00
2057 Rp2,088,822,109,070.00 Rp426,590,621,515.76 Rp5,592,506,345,104.70 Rp3,174,337,691,807.00
2058 Rp2,302,049,069,964.00 Rp447,749,516,342.94 Rp6,016,642,026,316.60 Rp3,415,079,462,354.00
209
NPV
Apartemen Rp10,902,692,431,597.10
Hotel Rp60,876,887,601,063.70
Mall Rp38,023,810,524,887.90
Kantor Rp26,035,783,064,615.60
LRT Farebox Rp41,109,405,822,615.10
Park and Ride Rp6,338,949,278,794.33
Theme Park Rp6,736,469,802,649.18
WTP Rp1,609,695,849,557.21
210
Lampiran 3: Pola Pembiayaan
LAMPIRAN 3
POLA PEMBIAYAAN
211
Opsi 1 (Sharing Biaya Pembangunan)

Cashflow/1000000
SHARE 40% 100% 100%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 2,329,052.70
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 4,079,443.97
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 2,759,632.18
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 502,833,636,888.68 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 5,117,409.05
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 527,774,185,278.36 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 4,573,776.81
2024 -Rp 1,689,902,061,610.60 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,080,632.04
2025 -Rp 1,773,721,203,866.49 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 3,264,975.85
2026 -Rp 1,861,697,775,578.26 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 3,463,586.58
2027 -Rp 1,954,037,985,246.95 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 3,677,586.13
2028 -Rp 2,050,958,269,315.19 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 3,908,185.62
2029 -Rp 2,152,685,799,473.23 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 4,156,692.53
2030 -Rp 2,259,459,015,127.10 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 4,424,518.45
2031 -Rp 2,371,528,182,277.41 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 4,713,187.45
2032 -Rp 2,489,155,980,118.37 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 5,024,345.12
2033 -Rp 2,612,618,116,732.24 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 5,359,768.38
2034 -Rp 2,742,203,975,322.16 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 5,721,376.03
2035 -Rp 2,878,217,292,498.14 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 6,111,240.21
2036 -Rp 3,020,976,870,206.04 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 6,531,598.76
2037 -Rp 3,170,817,322,968.26 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 6,984,868.61
2038 -Rp 3,328,089,862,187.49 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 7,473,660.27
2039 -Rp 3,493,163,119,351.99 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 8,000,793.45
2040 -Rp 3,666,424,010,071.85 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 8,569,314.03
2041 -Rp 3,848,278,640,971.41 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 9,182,512.37
2042 -Rp 4,039,153,261,563.59 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 9,843,943.12
2043 -Rp 4,239,495,263,337.15 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 10,557,446.71
2044 -Rp 4,449,774,228,398.67 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 10,691,841.53
2045 -Rp 4,670,483,030,127.25 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 11,522,273.02
2046 -Rp 4,902,138,988,421.56 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 12,418,254.91
2047 -Rp 5,145,285,082,247.27 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 13,385,022.62
2048 -Rp 5,400,491,222,326.73 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 14,428,234.09
2049 -Rp 5,668,355,586,954.14 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 15,554,004.25
2050 -Rp 5,949,506,024,067.07 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 16,768,942.36
2051 -Rp 6,244,601,522,860.79 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 18,080,192.38
2052 -Rp 6,554,333,758,394.69 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 19,495,476.75
2053 -Rp 6,879,428,712,811.07 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 21,023,143.72
2054 -Rp 7,220,648,376,966.50 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 22,672,218.67
2055 -Rp 7,578,792,536,464.04 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 24,452,459.65
2056 -Rp 7,954,700,646,272.65 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 26,374,417.59
2057 -Rp 8,349,253,798,327.78 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 28,449,501.40
2058 -Rp 8,763,376,786,724.84 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 30,690,048.64
212
Opsi 2 (Sharing Biaya Pembangunan)

Cashflow/1000000
SHARE 50% 100% 100%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 3,107,685.05
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 5,265,668.93
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 3,581,674.81
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 502,833,636,888.68 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 6,637,005.15
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 527,774,185,278.36 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 5,969,404.06
2024 -Rp 1,689,902,061,610.60 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,080,632.04
2025 -Rp 1,773,721,203,866.49 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 3,264,975.85
2026 -Rp 1,861,697,775,578.26 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 3,463,586.58
2027 -Rp 1,954,037,985,246.95 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 3,677,586.13
2028 -Rp 2,050,958,269,315.19 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 3,908,185.62
2029 -Rp 2,152,685,799,473.23 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 4,156,692.53
2030 -Rp 2,259,459,015,127.10 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 4,424,518.45
2031 -Rp 2,371,528,182,277.41 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 4,713,187.45
2032 -Rp 2,489,155,980,118.37 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 5,024,345.12
2033 -Rp 2,612,618,116,732.24 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 5,359,768.38
2034 -Rp 2,742,203,975,322.16 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 5,721,376.03
2035 -Rp 2,878,217,292,498.14 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 6,111,240.21
2036 -Rp 3,020,976,870,206.04 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 6,531,598.76
2037 -Rp 3,170,817,322,968.26 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 6,984,868.61
2038 -Rp 3,328,089,862,187.49 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 7,473,660.27
2039 -Rp 3,493,163,119,351.99 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 8,000,793.45
2040 -Rp 3,666,424,010,071.85 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 8,569,314.03
2041 -Rp 3,848,278,640,971.41 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 9,182,512.37
2042 -Rp 4,039,153,261,563.59 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 9,843,943.12
2043 -Rp 4,239,495,263,337.15 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 10,557,446.71
2044 -Rp 4,449,774,228,398.67 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 10,691,841.53
2045 -Rp 4,670,483,030,127.25 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 11,522,273.02
2046 -Rp 4,902,138,988,421.56 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 12,418,254.91
2047 -Rp 5,145,285,082,247.27 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 13,385,022.62
2048 -Rp 5,400,491,222,326.73 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 14,428,234.09
2049 -Rp 5,668,355,586,954.14 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 15,554,004.25
2050 -Rp 5,949,506,024,067.07 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 16,768,942.36
2051 -Rp 6,244,601,522,860.79 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 18,080,192.38
2052 -Rp 6,554,333,758,394.69 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 19,495,476.75
2053 -Rp 6,879,428,712,811.07 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 21,023,143.72
2054 -Rp 7,220,648,376,966.50 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 22,672,218.67
2055 -Rp 7,578,792,536,464.04 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 24,452,459.65
2056 -Rp 7,954,700,646,272.65 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 26,374,417.59
2057 -Rp 8,349,253,798,327.78 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 28,449,501.40
2058 -Rp 8,763,376,786,724.84 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 30,690,048.64
213
Opsi 3 (Sharing Biaya {Pembangunan)

Cashflow/1000000
SHARE 60% 100% 100%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 3,886,317.41
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 6,451,893.89
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 4,403,717.44
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 502,833,636,888.68 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 8,156,601.24
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 527,774,185,278.36 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 7,365,031.31
2024 -Rp 1,689,902,061,610.60 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,080,632.04
2025 -Rp 1,773,721,203,866.49 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 3,264,975.85
2026 -Rp 1,861,697,775,578.26 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 3,463,586.58
2027 -Rp 1,954,037,985,246.95 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 3,677,586.13
2028 -Rp 2,050,958,269,315.19 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 3,908,185.62
2029 -Rp 2,152,685,799,473.23 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 4,156,692.53
2030 -Rp 2,259,459,015,127.10 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 4,424,518.45
2031 -Rp 2,371,528,182,277.41 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 4,713,187.45
2032 -Rp 2,489,155,980,118.37 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 5,024,345.12
2033 -Rp 2,612,618,116,732.24 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 5,359,768.38
2034 -Rp 2,742,203,975,322.16 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 5,721,376.03
2035 -Rp 2,878,217,292,498.14 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 6,111,240.21
2036 -Rp 3,020,976,870,206.04 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 6,531,598.76
2037 -Rp 3,170,817,322,968.26 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 6,984,868.61
2038 -Rp 3,328,089,862,187.49 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 7,473,660.27
2039 -Rp 3,493,163,119,351.99 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 8,000,793.45
2040 -Rp 3,666,424,010,071.85 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 8,569,314.03
2041 -Rp 3,848,278,640,971.41 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 9,182,512.37
2042 -Rp 4,039,153,261,563.59 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 9,843,943.12
2043 -Rp 4,239,495,263,337.15 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 10,557,446.71
2044 -Rp 4,449,774,228,398.67 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 10,691,841.53
2045 -Rp 4,670,483,030,127.25 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 11,522,273.02
2046 -Rp 4,902,138,988,421.56 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 12,418,254.91
2047 -Rp 5,145,285,082,247.27 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 13,385,022.62
2048 -Rp 5,400,491,222,326.73 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 14,428,234.09
2049 -Rp 5,668,355,586,954.14 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 15,554,004.25
2050 -Rp 5,949,506,024,067.07 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 16,768,942.36
2051 -Rp 6,244,601,522,860.79 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 18,080,192.38
2052 -Rp 6,554,333,758,394.69 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 19,495,476.75
2053 -Rp 6,879,428,712,811.07 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 21,023,143.72
2054 -Rp 7,220,648,376,966.50 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 22,672,218.67
2055 -Rp 7,578,792,536,464.04 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 24,452,459.65
2056 -Rp 7,954,700,646,272.65 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 26,374,417.59
2057 -Rp 8,349,253,798,327.78 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 28,449,501.40
2058 -Rp 8,763,376,786,724.84 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 30,690,048.64
214
Opsi 1 (Sharing Biaya Operasional dan Pemeliharaan)

Tahun Initial Cost Operation & Maintenance Revenue Cashflow/1000000
SHARE 100% 40% 100%
2019 -Rp 7,786,323,518,970.42 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 7,000,846.81
2020 -Rp 11,862,249,585,668.40 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 11,196,793.72
2021 -Rp 8,220,426,264,988.79 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 7,691,887.94
2022 -Rp 15,195,960,951,864.60 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 13,933,285.44
2023 -Rp 13,956,272,524,513.10 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 12,630,875.81
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 4,094,573.28
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 4,329,208.57
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,580,605.24
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,850,008.92
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 5,138,760.58
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,448,304.01
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,780,193.86
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 6,136,104.35
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,517,838.71
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,927,339.25
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 7,366,698.42
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,838,170.58
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 8,344,184.88
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,887,359.01
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 9,470,514.19
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 10,096,691.33
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,769,168.44
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 11,491,479.55
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 12,267,435.08
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 13,101,143.86
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 13,361,706.07
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 14,324,562.83
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 15,359,538.30
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 16,472,193.67
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 17,668,528.82
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 18,955,017.60
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 20,338,645.98
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 21,826,953.30
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 23,428,077.01
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 25,150,800.95
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 27,004,607.69
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 28,999,735.18
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 31,147,237.98
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 33,459,053.68
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 35,948,074.71
215

Cashflow/1000000
SHARE 100% 50% 100%
2019 -Rp 7,786,323,518,970.42 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 7,000,846.81
2020 -Rp 11,862,249,585,668.40 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 11,196,793.72
2021 -Rp 8,220,426,264,988.79 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 7,691,887.94
2022 -Rp 15,195,960,951,864.60 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 13,983,568.81
2023 -Rp 13,956,272,524,513.10 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 12,683,653.23
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,925,583.07
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 4,151,836.45
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,394,435.47
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,654,605.12
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 4,933,664.76
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,233,035.43
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,554,247.96
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 5,898,951.54
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,268,923.11
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,666,077.44
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 7,092,478.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,550,348.85
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 8,042,087.19
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,570,277.28
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 9,137,705.20
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 9,747,375.01
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,402,526.04
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 11,106,651.69
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 11,863,519.75
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 12,677,194.34
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 12,916,728.65
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 13,857,514.53
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 14,869,324.40
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 15,957,665.16
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 17,128,479.70
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 18,388,182.05
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 19,743,695.37
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 21,202,493.15
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 22,772,643.63
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 24,462,858.07
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 26,282,542.85
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 28,241,855.92
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 30,351,767.91
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 32,624,128.30
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 35,071,737.03
216

Cashflow/1000000
SHARE 100% 60% 100%
2019 -Rp 7,786,323,518,970.42 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 7,000,846.81
2020 -Rp 11,862,249,585,668.40 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 11,196,793.72
2021 -Rp 8,220,426,264,988.79 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 7,691,887.94
2022 -Rp 15,195,960,951,864.60 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 14,033,852.17
2023 -Rp 13,956,272,524,513.10 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 12,736,430.65
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,756,592.87
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 3,974,464.33
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,208,265.69
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,459,201.33
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 4,728,568.93
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,017,766.85
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,328,302.06
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 5,661,798.72
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,020,007.51
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,404,815.63
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 6,818,257.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,262,527.13
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 7,739,989.51
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,253,195.54
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 8,804,896.22
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 9,398,058.70
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,035,883.64
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 10,721,823.82
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 11,459,604.42
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 12,253,244.81
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 12,471,751.22
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 13,390,466.23
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 14,379,110.50
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 15,443,136.65
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 16,588,430.58
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 17,821,346.49
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 19,148,744.77
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 20,578,032.99
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 22,117,210.25
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 23,774,915.20
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 25,560,478.02
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 27,483,976.67
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 29,556,297.85
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 31,789,202.92
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 34,195,399.35
217
Opsi 1 (Sharing Biaya Pembangunan dan Operasional dan Pemeliharaan)

Cashflow/1000000
SHARE 40% 40% 100%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 2,329,052.70
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 4,079,443.97
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 2,759,632.18
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 4,815,708.87
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 4,257,112.30
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 4,094,573.28
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 4,329,208.57
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,580,605.24
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,850,008.92
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 5,138,760.58
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,448,304.01
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,780,193.86
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 6,136,104.35
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,517,838.71
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,927,339.25
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 7,366,698.42
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,838,170.58
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 8,344,184.88
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,887,359.01
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 9,470,514.19
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 10,096,691.33
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,769,168.44
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 11,491,479.55
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 12,267,435.08
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 13,101,143.86
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 13,361,706.07
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 14,324,562.83
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 15,359,538.30
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 16,472,193.67
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 17,668,528.82
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 18,955,017.60
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 20,338,645.98
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 21,826,953.30
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 23,428,077.01
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 25,150,800.95
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 27,004,607.69
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 28,999,735.18
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 31,147,237.98
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 33,459,053.68
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 35,948,074.71
218

Cashflow/1000000
SHARE 40% 50% 100%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 2,329,052.70
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 4,079,443.97
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 2,759,632.18
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 4,865,992.24
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 4,309,889.71
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,925,583.07
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 4,151,836.45
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,394,435.47
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,654,605.12
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 4,933,664.76
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,233,035.43
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,554,247.96
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 5,898,951.54
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,268,923.11
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,666,077.44
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 7,092,478.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,550,348.85
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 8,042,087.19
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,570,277.28
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 9,137,705.20
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 9,747,375.01
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,402,526.04
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 11,106,651.69
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 11,863,519.75
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 12,677,194.34
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 12,916,728.65
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 13,857,514.53
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 14,869,324.40
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 15,957,665.16
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 17,128,479.70
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 18,388,182.05
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 19,743,695.37
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 21,202,493.15
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 22,772,643.63
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 24,462,858.07
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 26,282,542.85
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 28,241,855.92
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 30,351,767.91
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 32,624,128.30
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 35,071,737.03
219

Cashflow/1000000
SHARE 40% 60% 100%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 2,329,052.70
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 4,079,443.97
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 2,759,632.18
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 4,916,275.60
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 4,362,667.13
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,756,592.87
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 3,974,464.33
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,208,265.69
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,459,201.33
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 4,728,568.93
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,017,766.85
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,328,302.06
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 5,661,798.72
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,020,007.51
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,404,815.63
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 6,818,257.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,262,527.13
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 7,739,989.51
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,253,195.54
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 8,804,896.22
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 9,398,058.70
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,035,883.64
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 10,721,823.82
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 11,459,604.42
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 12,253,244.81
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 12,471,751.22
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 13,390,466.23
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 14,379,110.50
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 15,443,136.65
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 16,588,430.58
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 17,821,346.49
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 19,148,744.77
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 20,578,032.99
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 22,117,210.25
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 23,774,915.20
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 25,560,478.02
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 27,483,976.67
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 29,556,297.85
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 31,789,202.92
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 34,195,399.35
220

Cashflow/1000000
SHARE 50% 40% 100%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 3,107,685.05
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 5,265,668.93
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 3,581,674.81
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 6,335,304.97
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 5,652,739.55
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 4,094,573.28
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 4,329,208.57
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,580,605.24
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,850,008.92
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 5,138,760.58
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,448,304.01
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,780,193.86
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 6,136,104.35
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,517,838.71
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,927,339.25
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 7,366,698.42
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,838,170.58
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 8,344,184.88
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,887,359.01
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 9,470,514.19
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 10,096,691.33
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,769,168.44
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 11,491,479.55
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 12,267,435.08
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 13,101,143.86
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 13,361,706.07
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 14,324,562.83
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 15,359,538.30
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 16,472,193.67
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 17,668,528.82
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 18,955,017.60
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 20,338,645.98
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 21,826,953.30
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 23,428,077.01
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 25,150,800.95
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 27,004,607.69
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 28,999,735.18
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 31,147,237.98
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 33,459,053.68
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 35,948,074.71
221

Cashflow/1000000
SHARE 50% 50% 100%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 3,107,685.05
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 5,265,668.93
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 3,581,674.81
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 6,385,588.33
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 5,705,516.97
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,925,583.07
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 4,151,836.45
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,394,435.47
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,654,605.12
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 4,933,664.76
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,233,035.43
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,554,247.96
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 5,898,951.54
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,268,923.11
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,666,077.44
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 7,092,478.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,550,348.85
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 8,042,087.19
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,570,277.28
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 9,137,705.20
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 9,747,375.01
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,402,526.04
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 11,106,651.69
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 11,863,519.75
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 12,677,194.34
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 12,916,728.65
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 13,857,514.53
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 14,869,324.40
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 15,957,665.16
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 17,128,479.70
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 18,388,182.05
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 19,743,695.37
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 21,202,493.15
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 22,772,643.63
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 24,462,858.07
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 26,282,542.85
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 28,241,855.92
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 30,351,767.91
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 32,624,128.30
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 35,071,737.03
222

Cashflow/1000000
SHARE 50% 60% 100%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 3,107,685.05
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 5,265,668.93
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 3,581,674.81
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 6,435,871.69
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 5,758,294.39
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,756,592.87
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 3,974,464.33
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,208,265.69
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,459,201.33
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 4,728,568.93
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,017,766.85
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,328,302.06
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 5,661,798.72
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,020,007.51
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,404,815.63
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 6,818,257.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,262,527.13
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 7,739,989.51
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,253,195.54
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 8,804,896.22
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 9,398,058.70
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,035,883.64
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 10,721,823.82
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 11,459,604.42
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 12,253,244.81
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 12,471,751.22
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 13,390,466.23
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 14,379,110.50
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 15,443,136.65
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 16,588,430.58
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 17,821,346.49
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 19,148,744.77
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 20,578,032.99
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 22,117,210.25
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 23,774,915.20
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 25,560,478.02
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 27,483,976.67
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 29,556,297.85
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 31,789,202.92
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 34,195,399.35
223

Cashflow/1000000
SHARE 60% 40% 100%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 3,886,317.41
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 6,451,893.89
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 4,403,717.44
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 7,854,901.06
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 7,048,366.80
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 4,094,573.28
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 4,329,208.57
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,580,605.24
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,850,008.92
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 5,138,760.58
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,448,304.01
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,780,193.86
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 6,136,104.35
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,517,838.71
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,927,339.25
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 7,366,698.42
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,838,170.58
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 8,344,184.88
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,887,359.01
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 9,470,514.19
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 10,096,691.33
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,769,168.44
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 11,491,479.55
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 12,267,435.08
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 13,101,143.86
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 13,361,706.07
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 14,324,562.83
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 15,359,538.30
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 16,472,193.67
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 17,668,528.82
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 18,955,017.60
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 20,338,645.98
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 21,826,953.30
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 23,428,077.01
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 25,150,800.95
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 27,004,607.69
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 28,999,735.18
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 31,147,237.98
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 33,459,053.68
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 35,948,074.71
224

Cashflow/1000000
SHARE 60% 50% 100%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 3,886,317.41
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 6,451,893.89
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 4,403,717.44
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 7,905,184.43
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 7,101,144.22
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,925,583.07
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 4,151,836.45
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,394,435.47
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,654,605.12
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 4,933,664.76
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,233,035.43
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,554,247.96
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 5,898,951.54
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,268,923.11
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,666,077.44
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 7,092,478.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,550,348.85
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 8,042,087.19
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,570,277.28
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 9,137,705.20
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 9,747,375.01
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,402,526.04
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 11,106,651.69
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 11,863,519.75
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 12,677,194.34
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 12,916,728.65
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 13,857,514.53
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 14,869,324.40
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 15,957,665.16
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 17,128,479.70
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 18,388,182.05
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 19,743,695.37
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 21,202,493.15
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 22,772,643.63
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 24,462,858.07
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 26,282,542.85
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 28,241,855.92
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 30,351,767.91
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 32,624,128.30
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 35,071,737.03
225

Cashflow/1000000
SHARE 60% 60% 100%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 785,476,706,208.74 -Rp 3,886,317.41
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 665,455,865,500.30 -Rp 6,451,893.89
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 528,538,321,173.62 -Rp 4,403,717.44
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 1,463,808,963,529.37 -Rp 7,955,467.79
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 1,536,506,387,522.27 -Rp 7,153,921.64
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 4,770,534,103,902.87 Rp 3,756,592.87
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 5,038,697,053,938.60 Rp 3,974,464.33
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 5,325,284,353,656.24 Rp 4,208,265.69
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 5,631,624,116,539.82 Rp 4,459,201.33
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 5,959,143,891,382.78 Rp 4,728,568.93
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 6,309,378,330,590.80 Rp 5,017,766.85
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 6,683,977,464,097.90 Rp 5,328,302.06
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 7,084,715,627,705.70 Rp 5,661,798.72
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 7,513,501,098,670.65 Rp 6,020,007.51
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 7,972,386,495,694.63 Rp 6,404,815.63
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 8,463,580,005,199.20 Rp 6,818,257.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 8,989,457,500,848.58 Rp 7,262,527.13
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 9,552,575,628,827.31 Rp 7,739,989.51
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 10,155,685,937,371.50 Rp 8,253,195.54
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 10,801,750,135,549.60 Rp 8,804,896.22
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 11,493,956,573,345.00 Rp 9,398,058.70
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 12,235,738,042,727.10 Rp 10,035,883.64
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 13,030,791,007,691.00 Rp 10,721,823.82
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 13,883,096,380,255.40 Rp 11,459,604.42
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 14,796,941,969,121.20 Rp 12,253,244.81
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 15,141,615,760,563.80 Rp 12,471,751.22
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 16,192,756,047,004.60 Rp 13,390,466.23
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 17,320,393,897,842.70 Rp 14,379,110.50
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 18,530,307,702,961.30 Rp 15,443,136.65
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 19,828,725,311,624.90 Rp 16,588,430.58
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 21,222,359,838,944.10 Rp 17,821,346.49
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 22,718,448,384,783.70 Rp 19,148,744.77
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 24,324,793,906,687.90 Rp 20,578,032.99
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 26,049,810,508,702.10 Rp 22,117,210.25
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 27,902,572,430,233.80 Rp 23,774,915.20
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 29,892,867,043,086.90 Rp 25,560,478.02
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 32,031,252,191,023.70 Rp 27,483,976.67
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 34,329,118,234,620.60 Rp 29,556,297.85
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 36,798,755,195,014.10 Rp 31,789,202.92
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 39,453,425,423,780.10 Rp 34,195,399.35
226
Opsi 1 (Sharing Biaya Pembangunan, Operasional dan Pemeliharaan, dan Pendapatan)

Cashflow/1000000
SHARE 40% 40% 60%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 471,286,023,725.24 -Rp 2,643,243.38
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 399,273,519,300.18 -Rp 4,345,626.31
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 317,122,992,704.17 -Rp 2,971,047.51
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 878,285,378,117.62 -Rp 5,401,232.46
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 921,903,832,513.36 -Rp 4,871,714.85
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 2,862,320,462,341.72 Rp 2,186,359.64
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 3,023,218,232,363.16 Rp 2,313,729.75
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 3,195,170,612,193.75 Rp 2,450,491.50
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 3,378,974,469,923.89 Rp 2,597,359.28
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 3,575,486,334,829.67 Rp 2,755,103.03
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 3,785,626,998,354.48 Rp 2,924,552.68
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 4,010,386,478,458.74 Rp 3,106,602.87
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 4,250,829,376,623.42 Rp 3,302,218.10
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 4,508,100,659,202.39 Rp 3,512,438.27
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 4,783,431,897,416.78 Rp 3,738,384.65
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 5,078,148,003,119.52 Rp 3,981,266.41
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 5,393,674,500,509.15 Rp 4,242,387.58
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 5,731,545,377,296.38 Rp 4,523,154.63
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 6,093,411,562,422.88 Rp 4,825,084.63
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 6,481,050,081,329.78 Rp 5,149,814.14
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 6,896,373,944,006.98 Rp 5,499,108.70
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 7,341,442,825,636.27 Rp 5,874,873.22
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 7,818,474,604,614.58 Rp 6,279,163.15
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 8,329,857,828,153.23 Rp 6,714,196.52
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 8,878,165,181,472.74 Rp 7,182,367.08
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 9,084,969,456,338.30 Rp 7,305,059.76
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 9,715,653,628,202.75 Rp 7,847,460.42
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 10,392,236,338,705.60 Rp 8,431,380.74
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 11,118,184,621,776.80 Rp 9,060,070.59
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 11,897,235,186,975.00 Rp 9,737,038.70
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 12,733,415,903,366.50 Rp 10,466,073.67
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 13,631,069,030,870.20 Rp 11,251,266.62
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 14,594,876,344,012.70 Rp 12,097,035.73
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 15,629,886,305,221.20 Rp 13,008,152.80
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 16,741,543,458,140.30 Rp 13,989,771.97
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 17,935,720,225,852.20 Rp 15,047,460.88
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 19,218,751,314,614.20 Rp 16,187,234.30
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 20,597,470,940,772.40 Rp 17,415,590.68
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 22,079,253,117,008.50 Rp 18,739,551.60
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 23,672,055,254,268.00 Rp 20,166,704.54
227

Cashflow/1000000
SHARE 40% 40% 70%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 549,833,694,346.12 -Rp 2,564,695.71
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 465,819,105,850.21 -Rp 4,279,080.73
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 369,976,824,821.53 -Rp 2,918,193.68
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 1,024,666,274,470.56 -Rp 5,254,851.56
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 1,075,554,471,265.59 -Rp 4,718,064.21
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 3,339,373,872,732.01 Rp 2,663,413.05
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 3,527,087,937,757.02 Rp 2,817,599.46
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 3,727,699,047,559.37 Rp 2,983,019.94
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 3,942,136,881,577.88 Rp 3,160,521.69
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 4,171,400,723,967.95 Rp 3,351,017.42
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 4,416,564,831,413.56 Rp 3,555,490.51
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 4,678,784,224,868.53 Rp 3,775,000.62
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 4,959,300,939,393.99 Rp 4,010,689.67
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 5,259,450,769,069.46 Rp 4,263,788.38
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 5,580,670,546,986.24 Rp 4,535,623.30
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 5,924,506,003,639.44 Rp 4,827,624.41
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 6,292,620,250,594.01 Rp 5,141,333.33
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 6,686,802,940,179.11 Rp 5,478,412.19
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 7,108,980,156,160.02 Rp 5,840,653.23
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 7,561,225,094,884.74 Rp 6,229,989.15
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 8,045,769,601,341.48 Rp 6,648,504.35
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 8,565,016,629,908.98 Rp 7,098,447.03
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 9,121,553,705,383.68 Rp 7,582,242.25
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 9,718,167,466,178.77 Rp 8,102,506.16
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 10,357,859,378,384.90 Rp 8,662,061.27
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 10,599,131,032,394.70 Rp 8,819,221.34
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 11,334,929,232,903.20 Rp 9,466,736.02
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 12,124,275,728,489.90 Rp 10,163,420.13
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 12,971,215,392,072.90 Rp 10,913,101.36
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 13,880,107,718,137.40 Rp 11,719,911.23
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 14,855,651,887,260.90 Rp 12,588,309.65
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 15,902,913,869,348.60 Rp 13,523,111.46
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 17,027,355,734,681.50 Rp 14,529,515.13
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 18,234,867,356,091.40 Rp 15,613,133.85
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 19,531,800,701,163.70 Rp 16,780,029.22
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 20,925,006,930,160.90 Rp 18,036,747.58
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 22,421,876,533,716.60 Rp 19,390,359.52
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 24,030,382,764,234.40 Rp 20,848,502.51
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 25,759,128,636,509.90 Rp 22,419,427.12
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 27,617,397,796,646.10 Rp 24,112,047.08
228

Cashflow/1000000
SHARE 40% 40% 80%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 628,381,364,966.99 -Rp 2,486,148.04
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 532,364,692,400.24 -Rp 4,212,535.14
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 422,830,656,938.90 -Rp 2,865,339.85
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 1,171,047,170,823.50 -Rp 5,108,470.66
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 1,229,205,110,017.82 -Rp 4,564,413.57
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 3,816,427,283,122.30 Rp 3,140,466.46
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 4,030,957,643,150.88 Rp 3,321,469.16
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 4,260,227,482,924.99 Rp 3,515,548.37
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 4,505,299,293,231.86 Rp 3,723,684.10
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 4,767,315,113,106.23 Rp 3,946,931.81
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 5,047,502,664,472.64 Rp 4,186,428.34
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 5,347,181,971,278.32 Rp 4,443,398.37
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 5,667,772,502,164.56 Rp 4,719,161.23
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 6,010,800,878,936.52 Rp 5,015,138.49
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 6,377,909,196,555.71 Rp 5,332,861.95
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 6,770,864,004,159.36 Rp 5,673,982.41
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 7,191,566,000,678.86 Rp 6,040,279.08
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 7,642,060,503,061.85 Rp 6,433,669.75
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 8,124,548,749,897.17 Rp 6,856,221.82
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 8,641,400,108,439.70 Rp 7,310,164.16
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 9,195,165,258,675.97 Rp 7,797,900.01
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 9,788,590,434,181.69 Rp 8,322,020.83
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 10,424,632,806,152.80 Rp 8,885,321.35
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 11,106,477,104,204.30 Rp 9,490,815.80
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 11,837,553,575,297.00 Rp 10,141,755.47
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 12,113,292,608,451.10 Rp 10,333,382.92
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 12,954,204,837,603.70 Rp 11,086,011.63
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 13,856,315,118,274.20 Rp 11,895,459.52
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 14,824,246,162,369.10 Rp 12,766,132.13
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 15,862,980,249,299.90 Rp 13,702,783.76
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 16,977,887,871,155.30 Rp 14,710,545.64
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 18,174,758,707,826.90 Rp 15,794,956.30
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 19,459,835,125,350.30 Rp 16,961,994.52
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 20,839,848,406,961.70 Rp 18,218,114.90
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 22,322,057,944,187.10 Rp 19,570,286.46
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 23,914,293,634,469.60 Rp 21,026,034.28
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 25,625,001,752,819.00 Rp 22,593,484.74
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 27,463,294,587,696.50 Rp 24,281,414.33
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 29,439,004,156,011.30 Rp 26,099,302.64
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 31,562,740,339,024.10 Rp 28,057,389.62
229

Cashflow/1000000
SHARE 40% 50% 60%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 471,286,023,725.24 -Rp 2,643,243.38
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 399,273,519,300.18 -Rp 4,345,626.31
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 317,122,992,704.17 -Rp 2,971,047.51
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 878,285,378,117.62 -Rp 5,451,515.82
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 921,903,832,513.36 -Rp 4,924,492.27
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 2,862,320,462,341.72 Rp 2,017,369.43
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 3,023,218,232,363.16 Rp 2,136,357.63
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 3,195,170,612,193.75 Rp 2,264,321.72
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 3,378,974,469,923.89 Rp 2,401,955.48
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 3,575,486,334,829.67 Rp 2,550,007.20
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 3,785,626,998,354.48 Rp 2,709,284.10
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 4,010,386,478,458.74 Rp 2,880,656.97
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 4,250,829,376,623.42 Rp 3,065,065.29
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 4,508,100,659,202.39 Rp 3,263,522.67
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 4,783,431,897,416.78 Rp 3,477,122.84
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 5,078,148,003,119.52 Rp 3,707,046.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 5,393,674,500,509.15 Rp 3,954,565.85
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 5,731,545,377,296.38 Rp 4,221,056.94
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 6,093,411,562,422.88 Rp 4,508,002.90
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 6,481,050,081,329.78 Rp 4,817,005.15
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 6,896,373,944,006.98 Rp 5,149,792.38
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 7,341,442,825,636.27 Rp 5,508,230.82
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 7,818,474,604,614.58 Rp 5,894,335.28
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 8,329,857,828,153.23 Rp 6,310,281.20
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 8,878,165,181,472.74 Rp 6,758,417.55
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 9,084,969,456,338.30 Rp 6,860,082.34
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 9,715,653,628,202.75 Rp 7,380,412.11
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 10,392,236,338,705.60 Rp 7,941,166.84
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 11,118,184,621,776.80 Rp 8,545,542.08
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 11,897,235,186,975.00 Rp 9,196,989.58
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 12,733,415,903,366.50 Rp 9,899,238.11
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 13,631,069,030,870.20 Rp 10,656,316.02
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 14,594,876,344,012.70 Rp 11,472,575.58
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 15,629,886,305,221.20 Rp 12,352,719.43
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 16,741,543,458,140.30 Rp 13,301,829.10
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 17,935,720,225,852.20 Rp 14,325,396.04
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 19,218,751,314,614.20 Rp 15,429,355.05
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 20,597,470,940,772.40 Rp 16,620,120.62
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 22,079,253,117,008.50 Rp 17,904,626.22
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 23,672,055,254,268.00 Rp 19,290,366.86
230

Cashflow/1000000
SHARE 40% 50% 70%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 549,833,694,346.12 -Rp 2,564,695.71
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 465,819,105,850.21 -Rp 4,279,080.73
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 369,976,824,821.53 -Rp 2,918,193.68
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,024,666,274,470.56 -Rp 5,305,134.92
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,075,554,471,265.59 -Rp 4,770,841.63
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 3,339,373,872,732.01 Rp 2,494,422.84
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 3,527,087,937,757.02 Rp 2,640,227.34
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 3,727,699,047,559.37 Rp 2,796,850.16
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 3,942,136,881,577.88 Rp 2,965,117.89
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 4,171,400,723,967.95 Rp 3,145,921.59
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 4,416,564,831,413.56 Rp 3,340,221.93
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 4,678,784,224,868.53 Rp 3,549,054.72
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 4,959,300,939,393.99 Rp 3,773,536.85
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 5,259,450,769,069.46 Rp 4,014,872.78
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 5,580,670,546,986.24 Rp 4,274,361.49
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 5,924,506,003,639.44 Rp 4,553,404.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 6,292,620,250,594.01 Rp 4,853,511.60
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 6,686,802,940,179.11 Rp 5,176,314.51
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 7,108,980,156,160.02 Rp 5,523,571.49
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 7,561,225,094,884.74 Rp 5,897,180.16
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 8,045,769,601,341.48 Rp 6,299,188.04
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 8,565,016,629,908.98 Rp 6,731,804.62
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 9,121,553,705,383.68 Rp 7,197,414.38
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 9,718,167,466,178.77 Rp 7,698,590.84
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 10,357,859,378,384.90 Rp 8,238,111.75
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 10,599,131,032,394.70 Rp 8,374,243.92
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 11,334,929,232,903.20 Rp 8,999,687.72
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 12,124,275,728,489.90 Rp 9,673,206.23
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 12,971,215,392,072.90 Rp 10,398,572.85
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 13,880,107,718,137.40 Rp 11,179,862.11
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 14,855,651,887,260.90 Rp 12,021,474.09
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 15,902,913,869,348.60 Rp 12,928,160.86
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 17,027,355,734,681.50 Rp 13,905,054.97
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 18,234,867,356,091.40 Rp 14,957,700.48
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 19,531,800,701,163.70 Rp 16,092,086.34
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 20,925,006,930,160.90 Rp 17,314,682.74
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 22,421,876,533,716.60 Rp 18,632,480.27
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 24,030,382,764,234.40 Rp 20,053,032.44
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 25,759,128,636,509.90 Rp 21,584,501.74
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 27,617,397,796,646.10 Rp 23,235,709.40
231

Cashflow/1000000
SHARE 40% 50% 80%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 628,381,364,966.99 -Rp 2,486,148.04
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 532,364,692,400.24 -Rp 4,212,535.14
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 422,830,656,938.90 -Rp 2,865,339.85
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,171,047,170,823.50 -Rp 5,158,754.03
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,229,205,110,017.82 -Rp 4,617,190.99
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 3,816,427,283,122.30 Rp 2,971,476.25
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 4,030,957,643,150.88 Rp 3,144,097.04
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 4,260,227,482,924.99 Rp 3,329,378.60
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 4,505,299,293,231.86 Rp 3,528,280.30
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 4,767,315,113,106.23 Rp 3,741,835.98
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 5,047,502,664,472.64 Rp 3,971,159.76
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 5,347,181,971,278.32 Rp 4,217,452.46
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 5,667,772,502,164.56 Rp 4,482,008.41
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 6,010,800,878,936.52 Rp 4,766,222.89
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 6,377,909,196,555.71 Rp 5,071,600.14
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 6,770,864,004,159.36 Rp 5,399,762.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 7,191,566,000,678.86 Rp 5,752,457.35
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 7,642,060,503,061.85 Rp 6,131,572.07
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 8,124,548,749,897.17 Rp 6,539,140.09
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 8,641,400,108,439.70 Rp 6,977,355.18
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 9,195,165,258,675.97 Rp 7,448,583.70
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 9,788,590,434,181.69 Rp 7,955,378.43
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 10,424,632,806,152.80 Rp 8,500,493.49
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 11,106,477,104,204.30 Rp 9,086,900.47
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 11,837,553,575,297.00 Rp 9,717,805.94
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 12,113,292,608,451.10 Rp 9,888,405.49
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 12,954,204,837,603.70 Rp 10,618,963.32
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 13,856,315,118,274.20 Rp 11,405,245.62
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 14,824,246,162,369.10 Rp 12,251,603.62
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 15,862,980,249,299.90 Rp 13,162,734.64
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 16,977,887,871,155.30 Rp 14,143,710.08
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 18,174,758,707,826.90 Rp 15,200,005.70
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 19,459,835,125,350.30 Rp 16,337,534.36
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 20,839,848,406,961.70 Rp 17,562,681.53
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 22,322,057,944,187.10 Rp 18,882,343.59
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 23,914,293,634,469.60 Rp 20,303,969.45
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 25,625,001,752,819.00 Rp 21,835,605.48
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 27,463,294,587,696.50 Rp 23,485,944.26
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 29,439,004,156,011.30 Rp 25,264,377.26
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 31,562,740,339,024.10 Rp 27,181,051.95
232

Cashflow/1000000
SHARE 40% 60% 60%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 471,286,023,725.24 -Rp 2,643,243.38
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 399,273,519,300.18 -Rp 4,345,626.31
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 317,122,992,704.17 -Rp 2,971,047.51
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 878,285,378,117.62 -Rp 5,501,799.18
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 921,903,832,513.36 -Rp 4,977,269.69
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 2,862,320,462,341.72 Rp 1,848,379.23
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 3,023,218,232,363.16 Rp 1,958,985.51
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 3,195,170,612,193.75 Rp 2,078,151.95
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 3,378,974,469,923.89 Rp 2,206,551.68
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 3,575,486,334,829.67 Rp 2,344,911.37
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 3,785,626,998,354.48 Rp 2,494,015.52
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 4,010,386,478,458.74 Rp 2,654,711.07
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 4,250,829,376,623.42 Rp 2,827,912.47
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 4,508,100,659,202.39 Rp 3,014,607.07
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 4,783,431,897,416.78 Rp 3,215,861.03
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 5,078,148,003,119.52 Rp 3,432,825.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 5,393,674,500,509.15 Rp 3,666,744.13
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 5,731,545,377,296.38 Rp 3,918,959.26
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 6,093,411,562,422.88 Rp 4,190,921.17
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 6,481,050,081,329.78 Rp 4,484,196.16
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 6,896,373,944,006.98 Rp 4,800,476.07
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 7,341,442,825,636.27 Rp 5,141,588.42
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 7,818,474,604,614.58 Rp 5,509,507.42
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 8,329,857,828,153.23 Rp 5,906,365.87
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 8,878,165,181,472.74 Rp 6,334,468.02
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 9,084,969,456,338.30 Rp 6,415,104.92
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 9,715,653,628,202.75 Rp 6,913,363.81
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 10,392,236,338,705.60 Rp 7,450,952.95
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 11,118,184,621,776.80 Rp 8,031,013.57
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 11,897,235,186,975.00 Rp 8,656,940.45
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 12,733,415,903,366.50 Rp 9,332,402.55
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 13,631,069,030,870.20 Rp 10,061,365.42
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 14,594,876,344,012.70 Rp 10,848,115.43
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 15,629,886,305,221.20 Rp 11,697,286.05
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 16,741,543,458,140.30 Rp 12,613,886.23
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 17,935,720,225,852.20 Rp 13,603,331.20
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 19,218,751,314,614.20 Rp 14,671,475.79
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 20,597,470,940,772.40 Rp 15,824,650.55
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 22,079,253,117,008.50 Rp 17,069,700.84
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 23,672,055,254,268.00 Rp 18,414,029.18
233

Cashflow/1000000
SHARE 40% 60% 70%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 549,833,694,346.12 -Rp 2,564,695.71
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 465,819,105,850.21 -Rp 4,279,080.73
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 369,976,824,821.53 -Rp 2,918,193.68
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 1,024,666,274,470.56 -Rp 5,355,418.29
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 1,075,554,471,265.59 -Rp 4,823,619.05
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 3,339,373,872,732.01 Rp 2,325,432.64
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 3,527,087,937,757.02 Rp 2,462,855.22
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 3,727,699,047,559.37 Rp 2,610,680.38
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 3,942,136,881,577.88 Rp 2,769,714.09
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 4,171,400,723,967.95 Rp 2,940,825.76
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 4,416,564,831,413.56 Rp 3,124,953.35
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 4,678,784,224,868.53 Rp 3,323,108.82
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 4,959,300,939,393.99 Rp 3,536,384.03
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 5,259,450,769,069.46 Rp 3,765,957.18
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 5,580,670,546,986.24 Rp 4,013,099.68
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 5,924,506,003,639.44 Rp 4,279,183.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 6,292,620,250,594.01 Rp 4,565,689.88
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 6,686,802,940,179.11 Rp 4,874,216.82
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 7,108,980,156,160.02 Rp 5,206,489.76
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 7,561,225,094,884.74 Rp 5,564,371.18
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 8,045,769,601,341.48 Rp 5,949,871.73
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 8,565,016,629,908.98 Rp 6,365,162.22
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 9,121,553,705,383.68 Rp 6,812,586.52
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 9,718,167,466,178.77 Rp 7,294,675.51
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 10,357,859,378,384.90 Rp 7,814,162.22
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 10,599,131,032,394.70 Rp 7,929,266.50
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 11,334,929,232,903.20 Rp 8,532,639.41
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 12,124,275,728,489.90 Rp 9,182,992.34
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 12,971,215,392,072.90 Rp 9,884,044.34
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 13,880,107,718,137.40 Rp 10,639,812.98
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 14,855,651,887,260.90 Rp 11,454,638.54
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 15,902,913,869,348.60 Rp 12,333,210.25
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 17,027,355,734,681.50 Rp 13,280,594.82
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 18,234,867,356,091.40 Rp 14,302,267.10
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 19,531,800,701,163.70 Rp 15,404,143.47
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 20,925,006,930,160.90 Rp 16,592,617.90
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 22,421,876,533,716.60 Rp 17,874,601.01
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 24,030,382,764,234.40 Rp 19,257,562.38
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 25,759,128,636,509.90 Rp 20,749,576.36
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 27,617,397,796,646.10 Rp 22,359,371.72
234

Cashflow/1000000
SHARE 40% 60% 80%
2019 -Rp 3,114,529,407,588.17 Rp - Rp 628,381,364,966.99 -Rp 2,486,148.04
2020 -Rp 4,744,899,834,267.37 Rp - Rp 532,364,692,400.24 -Rp 4,212,535.14
2021 -Rp 3,288,170,505,995.51 Rp - Rp 422,830,656,938.90 -Rp 2,865,339.85
2022 -Rp 6,078,384,380,745.86 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 1,171,047,170,823.50 -Rp 5,209,037.39
2023 -Rp 5,582,509,009,805.25 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 1,229,205,110,017.82 -Rp 4,669,968.41
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 3,816,427,283,122.30 Rp 2,802,486.05
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 4,030,957,643,150.88 Rp 2,966,724.92
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 4,260,227,482,924.99 Rp 3,143,208.82
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 4,505,299,293,231.86 Rp 3,332,876.50
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 4,767,315,113,106.23 Rp 3,536,740.15
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 5,047,502,664,472.64 Rp 3,755,891.18
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 5,347,181,971,278.32 Rp 3,991,506.56
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 5,667,772,502,164.56 Rp 4,244,855.59
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 6,010,800,878,936.52 Rp 4,517,307.29
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 6,377,909,196,555.71 Rp 4,810,338.33
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 6,770,864,004,159.36 Rp 5,125,541.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 7,191,566,000,678.86 Rp 5,464,635.63
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 7,642,060,503,061.85 Rp 5,829,474.38
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 8,124,548,749,897.17 Rp 6,222,058.36
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 8,641,400,108,439.70 Rp 6,644,546.19
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 9,195,165,258,675.97 Rp 7,099,267.39
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 9,788,590,434,181.69 Rp 7,588,736.03
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 10,424,632,806,152.80 Rp 8,115,665.62
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 11,106,477,104,204.30 Rp 8,682,985.15
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 11,837,553,575,297.00 Rp 9,293,856.42
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 12,113,292,608,451.10 Rp 9,443,428.07
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 12,954,204,837,603.70 Rp 10,151,915.02
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 13,856,315,118,274.20 Rp 10,915,031.73
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 14,824,246,162,369.10 Rp 11,737,075.11
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 15,862,980,249,299.90 Rp 12,622,685.52
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 16,977,887,871,155.30 Rp 13,576,874.52
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 18,174,758,707,826.90 Rp 14,605,055.09
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 19,459,835,125,350.30 Rp 15,713,074.21
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 20,839,848,406,961.70 Rp 16,907,248.15
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 22,322,057,944,187.10 Rp 18,194,400.72
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 23,914,293,634,469.60 Rp 19,581,904.61
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 25,625,001,752,819.00 Rp 21,077,726.23
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 27,463,294,587,696.50 Rp 22,690,474.20
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 29,439,004,156,011.30 Rp 24,429,451.88
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 31,562,740,339,024.10 Rp 26,304,714.27
235

Cashflow/1000000
SHARE 50% 40% 60%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 471,286,023,725.24 -Rp 3,421,875.74
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 399,273,519,300.18 -Rp 5,531,851.27
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 317,122,992,704.17 -Rp 3,793,090.14
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 878,285,378,117.62 -Rp 6,920,828.55
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 921,903,832,513.36 -Rp 6,267,342.10
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 2,862,320,462,341.72 Rp 2,186,359.64
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 3,023,218,232,363.16 Rp 2,313,729.75
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 3,195,170,612,193.75 Rp 2,450,491.50
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 3,378,974,469,923.89 Rp 2,597,359.28
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 3,575,486,334,829.67 Rp 2,755,103.03
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 3,785,626,998,354.48 Rp 2,924,552.68
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 4,010,386,478,458.74 Rp 3,106,602.87
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 4,250,829,376,623.42 Rp 3,302,218.10
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 4,508,100,659,202.39 Rp 3,512,438.27
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 4,783,431,897,416.78 Rp 3,738,384.65
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 5,078,148,003,119.52 Rp 3,981,266.41
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 5,393,674,500,509.15 Rp 4,242,387.58
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 5,731,545,377,296.38 Rp 4,523,154.63
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 6,093,411,562,422.88 Rp 4,825,084.63
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 6,481,050,081,329.78 Rp 5,149,814.14
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 6,896,373,944,006.98 Rp 5,499,108.70
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 7,341,442,825,636.27 Rp 5,874,873.22
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 7,818,474,604,614.58 Rp 6,279,163.15
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 8,329,857,828,153.23 Rp 6,714,196.52
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 8,878,165,181,472.74 Rp 7,182,367.08
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 9,084,969,456,338.30 Rp 7,305,059.76
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 9,715,653,628,202.75 Rp 7,847,460.42
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 10,392,236,338,705.60 Rp 8,431,380.74
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 11,118,184,621,776.80 Rp 9,060,070.59
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 11,897,235,186,975.00 Rp 9,737,038.70
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 12,733,415,903,366.50 Rp 10,466,073.67
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 13,631,069,030,870.20 Rp 11,251,266.62
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 14,594,876,344,012.70 Rp 12,097,035.73
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 15,629,886,305,221.20 Rp 13,008,152.80
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 16,741,543,458,140.30 Rp 13,989,771.97
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 17,935,720,225,852.20 Rp 15,047,460.88
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 19,218,751,314,614.20 Rp 16,187,234.30
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 20,597,470,940,772.40 Rp 17,415,590.68
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 22,079,253,117,008.50 Rp 18,739,551.60
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 23,672,055,254,268.00 Rp 20,166,704.54
236

Cashflow/1000000
SHARE 50% 40% 70%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 549,833,694,346.12 -Rp 3,343,328.07
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 465,819,105,850.21 -Rp 5,465,305.69
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 369,976,824,821.53 -Rp 3,740,236.31
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 1,024,666,274,470.56 -Rp 6,774,447.66
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 1,075,554,471,265.59 -Rp 6,113,691.47
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 3,339,373,872,732.01 Rp 2,663,413.05
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 3,527,087,937,757.02 Rp 2,817,599.46
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 3,727,699,047,559.37 Rp 2,983,019.94
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 3,942,136,881,577.88 Rp 3,160,521.69
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 4,171,400,723,967.95 Rp 3,351,017.42
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 4,416,564,831,413.56 Rp 3,555,490.51
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 4,678,784,224,868.53 Rp 3,775,000.62
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 4,959,300,939,393.99 Rp 4,010,689.67
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 5,259,450,769,069.46 Rp 4,263,788.38
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 5,580,670,546,986.24 Rp 4,535,623.30
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 5,924,506,003,639.44 Rp 4,827,624.41
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 6,292,620,250,594.01 Rp 5,141,333.33
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 6,686,802,940,179.11 Rp 5,478,412.19
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 7,108,980,156,160.02 Rp 5,840,653.23
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 7,561,225,094,884.74 Rp 6,229,989.15
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 8,045,769,601,341.48 Rp 6,648,504.35
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 8,565,016,629,908.98 Rp 7,098,447.03
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 9,121,553,705,383.68 Rp 7,582,242.25
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 9,718,167,466,178.77 Rp 8,102,506.16
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 10,357,859,378,384.90 Rp 8,662,061.27
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 10,599,131,032,394.70 Rp 8,819,221.34
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 11,334,929,232,903.20 Rp 9,466,736.02
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 12,124,275,728,489.90 Rp 10,163,420.13
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 12,971,215,392,072.90 Rp 10,913,101.36
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 13,880,107,718,137.40 Rp 11,719,911.23
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 14,855,651,887,260.90 Rp 12,588,309.65
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 15,902,913,869,348.60 Rp 13,523,111.46
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 17,027,355,734,681.50 Rp 14,529,515.13
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 18,234,867,356,091.40 Rp 15,613,133.85
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 19,531,800,701,163.70 Rp 16,780,029.22
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 20,925,006,930,160.90 Rp 18,036,747.58
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 22,421,876,533,716.60 Rp 19,390,359.52
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 24,030,382,764,234.40 Rp 20,848,502.51
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 25,759,128,636,509.90 Rp 22,419,427.12
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 27,617,397,796,646.10 Rp 24,112,047.08
237

Cashflow/1000000
SHARE 50% 40% 80%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 628,381,364,966.99 -Rp 3,264,780.39
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 532,364,692,400.24 -Rp 5,398,760.10
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 422,830,656,938.90 -Rp 3,687,382.48
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 1,171,047,170,823.50 -Rp 6,628,066.76
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 1,229,205,110,017.82 -Rp 5,960,040.83
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 3,816,427,283,122.30 Rp 3,140,466.46
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 4,030,957,643,150.88 Rp 3,321,469.16
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 4,260,227,482,924.99 Rp 3,515,548.37
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 4,505,299,293,231.86 Rp 3,723,684.10
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 4,767,315,113,106.23 Rp 3,946,931.81
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 5,047,502,664,472.64 Rp 4,186,428.34
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 5,347,181,971,278.32 Rp 4,443,398.37
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 5,667,772,502,164.56 Rp 4,719,161.23
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 6,010,800,878,936.52 Rp 5,015,138.49
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 6,377,909,196,555.71 Rp 5,332,861.95
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 6,770,864,004,159.36 Rp 5,673,982.41
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 7,191,566,000,678.86 Rp 6,040,279.08
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 7,642,060,503,061.85 Rp 6,433,669.75
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 8,124,548,749,897.17 Rp 6,856,221.82
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 8,641,400,108,439.70 Rp 7,310,164.16
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 9,195,165,258,675.97 Rp 7,797,900.01
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 9,788,590,434,181.69 Rp 8,322,020.83
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 10,424,632,806,152.80 Rp 8,885,321.35
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 11,106,477,104,204.30 Rp 9,490,815.80
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 11,837,553,575,297.00 Rp 10,141,755.47
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 12,113,292,608,451.10 Rp 10,333,382.92
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 12,954,204,837,603.70 Rp 11,086,011.63
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 13,856,315,118,274.20 Rp 11,895,459.52
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 14,824,246,162,369.10 Rp 12,766,132.13
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 15,862,980,249,299.90 Rp 13,702,783.76
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 16,977,887,871,155.30 Rp 14,710,545.64
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 18,174,758,707,826.90 Rp 15,794,956.30
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 19,459,835,125,350.30 Rp 16,961,994.52
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 20,839,848,406,961.70 Rp 18,218,114.90
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 22,322,057,944,187.10 Rp 19,570,286.46
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 23,914,293,634,469.60 Rp 21,026,034.28
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 25,625,001,752,819.00 Rp 22,593,484.74
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 27,463,294,587,696.50 Rp 24,281,414.33
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 29,439,004,156,011.30 Rp 26,099,302.64
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 31,562,740,339,024.10 Rp 28,057,389.62
238

Cashflow/1000000
SHARE 50% 50% 60%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 471,286,023,725.24 -Rp 3,421,875.74
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 399,273,519,300.18 -Rp 5,531,851.27
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 317,122,992,704.17 -Rp 3,793,090.14
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 878,285,378,117.62 -Rp 6,971,111.92
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 921,903,832,513.36 -Rp 6,320,119.52
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 2,862,320,462,341.72 Rp 2,017,369.43
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 3,023,218,232,363.16 Rp 2,136,357.63
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 3,195,170,612,193.75 Rp 2,264,321.72
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 3,378,974,469,923.89 Rp 2,401,955.48
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 3,575,486,334,829.67 Rp 2,550,007.20
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 3,785,626,998,354.48 Rp 2,709,284.10
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 4,010,386,478,458.74 Rp 2,880,656.97
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 4,250,829,376,623.42 Rp 3,065,065.29
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 4,508,100,659,202.39 Rp 3,263,522.67
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 4,783,431,897,416.78 Rp 3,477,122.84
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 5,078,148,003,119.52 Rp 3,707,046.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 5,393,674,500,509.15 Rp 3,954,565.85
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 5,731,545,377,296.38 Rp 4,221,056.94
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 6,093,411,562,422.88 Rp 4,508,002.90
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 6,481,050,081,329.78 Rp 4,817,005.15
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 6,896,373,944,006.98 Rp 5,149,792.38
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 7,341,442,825,636.27 Rp 5,508,230.82
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 7,818,474,604,614.58 Rp 5,894,335.28
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 8,329,857,828,153.23 Rp 6,310,281.20
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 8,878,165,181,472.74 Rp 6,758,417.55
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 9,084,969,456,338.30 Rp 6,860,082.34
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 9,715,653,628,202.75 Rp 7,380,412.11
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 10,392,236,338,705.60 Rp 7,941,166.84
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 11,118,184,621,776.80 Rp 8,545,542.08
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 11,897,235,186,975.00 Rp 9,196,989.58
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 12,733,415,903,366.50 Rp 9,899,238.11
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 13,631,069,030,870.20 Rp 10,656,316.02
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 14,594,876,344,012.70 Rp 11,472,575.58
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 15,629,886,305,221.20 Rp 12,352,719.43
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 16,741,543,458,140.30 Rp 13,301,829.10
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 17,935,720,225,852.20 Rp 14,325,396.04
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 19,218,751,314,614.20 Rp 15,429,355.05
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 20,597,470,940,772.40 Rp 16,620,120.62
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 22,079,253,117,008.50 Rp 17,904,626.22
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 23,672,055,254,268.00 Rp 19,290,366.86
239

Cashflow/1000000
SHARE 50% 50% 70%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 549,833,694,346.12 -Rp 3,343,328.07
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 465,819,105,850.21 -Rp 5,465,305.69
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 369,976,824,821.53 -Rp 3,740,236.31
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,024,666,274,470.56 -Rp 6,824,731.02
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,075,554,471,265.59 -Rp 6,166,468.88
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 3,339,373,872,732.01 Rp 2,494,422.84
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 3,527,087,937,757.02 Rp 2,640,227.34
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 3,727,699,047,559.37 Rp 2,796,850.16
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 3,942,136,881,577.88 Rp 2,965,117.89
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 4,171,400,723,967.95 Rp 3,145,921.59
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 4,416,564,831,413.56 Rp 3,340,221.93
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 4,678,784,224,868.53 Rp 3,549,054.72
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 4,959,300,939,393.99 Rp 3,773,536.85
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 5,259,450,769,069.46 Rp 4,014,872.78
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 5,580,670,546,986.24 Rp 4,274,361.49
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 5,924,506,003,639.44 Rp 4,553,404.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 6,292,620,250,594.01 Rp 4,853,511.60
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 6,686,802,940,179.11 Rp 5,176,314.51
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 7,108,980,156,160.02 Rp 5,523,571.49
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 7,561,225,094,884.74 Rp 5,897,180.16
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 8,045,769,601,341.48 Rp 6,299,188.04
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 8,565,016,629,908.98 Rp 6,731,804.62
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 9,121,553,705,383.68 Rp 7,197,414.38
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 9,718,167,466,178.77 Rp 7,698,590.84
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 10,357,859,378,384.90 Rp 8,238,111.75
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 10,599,131,032,394.70 Rp 8,374,243.92
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 11,334,929,232,903.20 Rp 8,999,687.72
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 12,124,275,728,489.90 Rp 9,673,206.23
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 12,971,215,392,072.90 Rp 10,398,572.85
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 13,880,107,718,137.40 Rp 11,179,862.11
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 14,855,651,887,260.90 Rp 12,021,474.09
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 15,902,913,869,348.60 Rp 12,928,160.86
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 17,027,355,734,681.50 Rp 13,905,054.97
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 18,234,867,356,091.40 Rp 14,957,700.48
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 19,531,800,701,163.70 Rp 16,092,086.34
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 20,925,006,930,160.90 Rp 17,314,682.74
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 22,421,876,533,716.60 Rp 18,632,480.27
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 24,030,382,764,234.40 Rp 20,053,032.44
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 25,759,128,636,509.90 Rp 21,584,501.74
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 27,617,397,796,646.10 Rp 23,235,709.40
240

Cashflow/1000000
SHARE 50% 50% 80%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 628,381,364,966.99 -Rp 3,264,780.39
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 532,364,692,400.24 -Rp 5,398,760.10
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 422,830,656,938.90 -Rp 3,687,382.48
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,171,047,170,823.50 -Rp 6,678,350.12
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,229,205,110,017.82 -Rp 6,012,818.24
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 3,816,427,283,122.30 Rp 2,971,476.25
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 4,030,957,643,150.88 Rp 3,144,097.04
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 4,260,227,482,924.99 Rp 3,329,378.60
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 4,505,299,293,231.86 Rp 3,528,280.30
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 4,767,315,113,106.23 Rp 3,741,835.98
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 5,047,502,664,472.64 Rp 3,971,159.76
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 5,347,181,971,278.32 Rp 4,217,452.46
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 5,667,772,502,164.56 Rp 4,482,008.41
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 6,010,800,878,936.52 Rp 4,766,222.89
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 6,377,909,196,555.71 Rp 5,071,600.14
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 6,770,864,004,159.36 Rp 5,399,762.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 7,191,566,000,678.86 Rp 5,752,457.35
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 7,642,060,503,061.85 Rp 6,131,572.07
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 8,124,548,749,897.17 Rp 6,539,140.09
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 8,641,400,108,439.70 Rp 6,977,355.18
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 9,195,165,258,675.97 Rp 7,448,583.70
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 9,788,590,434,181.69 Rp 7,955,378.43
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 10,424,632,806,152.80 Rp 8,500,493.49
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 11,106,477,104,204.30 Rp 9,086,900.47
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 11,837,553,575,297.00 Rp 9,717,805.94
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 12,113,292,608,451.10 Rp 9,888,405.49
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 12,954,204,837,603.70 Rp 10,618,963.32
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 13,856,315,118,274.20 Rp 11,405,245.62
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 14,824,246,162,369.10 Rp 12,251,603.62
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 15,862,980,249,299.90 Rp 13,162,734.64
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 16,977,887,871,155.30 Rp 14,143,710.08
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 18,174,758,707,826.90 Rp 15,200,005.70
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 19,459,835,125,350.30 Rp 16,337,534.36
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 20,839,848,406,961.70 Rp 17,562,681.53
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 22,322,057,944,187.10 Rp 18,882,343.59
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 23,914,293,634,469.60 Rp 20,303,969.45
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 25,625,001,752,819.00 Rp 21,835,605.48
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 27,463,294,587,696.50 Rp 23,485,944.26
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 29,439,004,156,011.30 Rp 25,264,377.26
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 31,562,740,339,024.10 Rp 27,181,051.95
241

Cashflow/1000000
SHARE 50% 60% 60%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 471,286,023,725.24 -Rp 3,421,875.74
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 399,273,519,300.18 -Rp 5,531,851.27
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 317,122,992,704.17 -Rp 3,793,090.14
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 878,285,378,117.62 -Rp 7,021,395.28
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 921,903,832,513.36 -Rp 6,372,896.94
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 2,862,320,462,341.72 Rp 1,848,379.23
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 3,023,218,232,363.16 Rp 1,958,985.51
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 3,195,170,612,193.75 Rp 2,078,151.95
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 3,378,974,469,923.89 Rp 2,206,551.68
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 3,575,486,334,829.67 Rp 2,344,911.37
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 3,785,626,998,354.48 Rp 2,494,015.52
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 4,010,386,478,458.74 Rp 2,654,711.07
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 4,250,829,376,623.42 Rp 2,827,912.47
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 4,508,100,659,202.39 Rp 3,014,607.07
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 4,783,431,897,416.78 Rp 3,215,861.03
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 5,078,148,003,119.52 Rp 3,432,825.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 5,393,674,500,509.15 Rp 3,666,744.13
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 5,731,545,377,296.38 Rp 3,918,959.26
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 6,093,411,562,422.88 Rp 4,190,921.17
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 6,481,050,081,329.78 Rp 4,484,196.16
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 6,896,373,944,006.98 Rp 4,800,476.07
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 7,341,442,825,636.27 Rp 5,141,588.42
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 7,818,474,604,614.58 Rp 5,509,507.42
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 8,329,857,828,153.23 Rp 5,906,365.87
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 8,878,165,181,472.74 Rp 6,334,468.02
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 9,084,969,456,338.30 Rp 6,415,104.92
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 9,715,653,628,202.75 Rp 6,913,363.81
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 10,392,236,338,705.60 Rp 7,450,952.95
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 11,118,184,621,776.80 Rp 8,031,013.57
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 11,897,235,186,975.00 Rp 8,656,940.45
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 12,733,415,903,366.50 Rp 9,332,402.55
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 13,631,069,030,870.20 Rp 10,061,365.42
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 14,594,876,344,012.70 Rp 10,848,115.43
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 15,629,886,305,221.20 Rp 11,697,286.05
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 16,741,543,458,140.30 Rp 12,613,886.23
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 17,935,720,225,852.20 Rp 13,603,331.20
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 19,218,751,314,614.20 Rp 14,671,475.79
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 20,597,470,940,772.40 Rp 15,824,650.55
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 22,079,253,117,008.50 Rp 17,069,700.84
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 23,672,055,254,268.00 Rp 18,414,029.18
242

Cashflow/1000000
SHARE 50% 60% 70%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 549,833,694,346.12 -Rp 3,343,328.07
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 465,819,105,850.21 -Rp 5,465,305.69
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 369,976,824,821.53 -Rp 3,740,236.31
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 1,024,666,274,470.56 -Rp 6,875,014.38
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 1,075,554,471,265.59 -Rp 6,219,246.30
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 3,339,373,872,732.01 Rp 2,325,432.64
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 3,527,087,937,757.02 Rp 2,462,855.22
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 3,727,699,047,559.37 Rp 2,610,680.38
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 3,942,136,881,577.88 Rp 2,769,714.09
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 4,171,400,723,967.95 Rp 2,940,825.76
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 4,416,564,831,413.56 Rp 3,124,953.35
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 4,678,784,224,868.53 Rp 3,323,108.82
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 4,959,300,939,393.99 Rp 3,536,384.03
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 5,259,450,769,069.46 Rp 3,765,957.18
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 5,580,670,546,986.24 Rp 4,013,099.68
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 5,924,506,003,639.44 Rp 4,279,183.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 6,292,620,250,594.01 Rp 4,565,689.88
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 6,686,802,940,179.11 Rp 4,874,216.82
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 7,108,980,156,160.02 Rp 5,206,489.76
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 7,561,225,094,884.74 Rp 5,564,371.18
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 8,045,769,601,341.48 Rp 5,949,871.73
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 8,565,016,629,908.98 Rp 6,365,162.22
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 9,121,553,705,383.68 Rp 6,812,586.52
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 9,718,167,466,178.77 Rp 7,294,675.51
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 10,357,859,378,384.90 Rp 7,814,162.22
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 10,599,131,032,394.70 Rp 7,929,266.50
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 11,334,929,232,903.20 Rp 8,532,639.41
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 12,124,275,728,489.90 Rp 9,182,992.34
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 12,971,215,392,072.90 Rp 9,884,044.34
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 13,880,107,718,137.40 Rp 10,639,812.98
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 14,855,651,887,260.90 Rp 11,454,638.54
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 15,902,913,869,348.60 Rp 12,333,210.25
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 17,027,355,734,681.50 Rp 13,280,594.82
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 18,234,867,356,091.40 Rp 14,302,267.10
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 19,531,800,701,163.70 Rp 15,404,143.47
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 20,925,006,930,160.90 Rp 16,592,617.90
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 22,421,876,533,716.60 Rp 17,874,601.01
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 24,030,382,764,234.40 Rp 19,257,562.38
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 25,759,128,636,509.90 Rp 20,749,576.36
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 27,617,397,796,646.10 Rp 22,359,371.72
243

Cashflow/1000000
SHARE 50% 60% 80%
2019 -Rp 3,893,161,759,485.21 Rp - Rp 628,381,364,966.99 -Rp 3,264,780.39
2020 -Rp 5,931,124,792,834.21 Rp - Rp 532,364,692,400.24 -Rp 5,398,760.10
2021 -Rp 4,110,213,132,494.39 Rp - Rp 422,830,656,938.90 -Rp 3,687,382.48
2022 -Rp 7,597,980,475,932.32 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 1,171,047,170,823.50 -Rp 6,728,633.49
2023 -Rp 6,978,136,262,256.56 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 1,229,205,110,017.82 -Rp 6,065,595.66
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 3,816,427,283,122.30 Rp 2,802,486.05
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 4,030,957,643,150.88 Rp 2,966,724.92
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 4,260,227,482,924.99 Rp 3,143,208.82
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 4,505,299,293,231.86 Rp 3,332,876.50
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 4,767,315,113,106.23 Rp 3,536,740.15
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 5,047,502,664,472.64 Rp 3,755,891.18
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 5,347,181,971,278.32 Rp 3,991,506.56
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 5,667,772,502,164.56 Rp 4,244,855.59
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 6,010,800,878,936.52 Rp 4,517,307.29
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 6,377,909,196,555.71 Rp 4,810,338.33
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 6,770,864,004,159.36 Rp 5,125,541.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 7,191,566,000,678.86 Rp 5,464,635.63
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 7,642,060,503,061.85 Rp 5,829,474.38
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 8,124,548,749,897.17 Rp 6,222,058.36
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 8,641,400,108,439.70 Rp 6,644,546.19
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 9,195,165,258,675.97 Rp 7,099,267.39
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 9,788,590,434,181.69 Rp 7,588,736.03
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 10,424,632,806,152.80 Rp 8,115,665.62
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 11,106,477,104,204.30 Rp 8,682,985.15
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 11,837,553,575,297.00 Rp 9,293,856.42
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 12,113,292,608,451.10 Rp 9,443,428.07
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 12,954,204,837,603.70 Rp 10,151,915.02
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 13,856,315,118,274.20 Rp 10,915,031.73
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 14,824,246,162,369.10 Rp 11,737,075.11
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 15,862,980,249,299.90 Rp 12,622,685.52
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 16,977,887,871,155.30 Rp 13,576,874.52
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 18,174,758,707,826.90 Rp 14,605,055.09
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 19,459,835,125,350.30 Rp 15,713,074.21
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 20,839,848,406,961.70 Rp 16,907,248.15
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 22,322,057,944,187.10 Rp 18,194,400.72
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 23,914,293,634,469.60 Rp 19,581,904.61
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 25,625,001,752,819.00 Rp 21,077,726.23
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 27,463,294,587,696.50 Rp 22,690,474.20
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 29,439,004,156,011.30 Rp 24,429,451.88
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 31,562,740,339,024.10 Rp 26,304,714.27
244

Cashflow/1000000
SHARE 60% 40% 60%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 471,286,023,725.24 -Rp 4,200,508.09
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 399,273,519,300.18 -Rp 6,718,076.23
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 317,122,992,704.17 -Rp 4,615,132.77
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 878,285,378,117.62 -Rp 8,440,424.65
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 921,903,832,513.36 -Rp 7,662,969.36
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 2,862,320,462,341.72 Rp 2,186,359.64
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 3,023,218,232,363.16 Rp 2,313,729.75
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 3,195,170,612,193.75 Rp 2,450,491.50
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 3,378,974,469,923.89 Rp 2,597,359.28
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 3,575,486,334,829.67 Rp 2,755,103.03
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 3,785,626,998,354.48 Rp 2,924,552.68
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 4,010,386,478,458.74 Rp 3,106,602.87
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 4,250,829,376,623.42 Rp 3,302,218.10
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 4,508,100,659,202.39 Rp 3,512,438.27
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 4,783,431,897,416.78 Rp 3,738,384.65
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 5,078,148,003,119.52 Rp 3,981,266.41
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 5,393,674,500,509.15 Rp 4,242,387.58
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 5,731,545,377,296.38 Rp 4,523,154.63
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 6,093,411,562,422.88 Rp 4,825,084.63
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 6,481,050,081,329.78 Rp 5,149,814.14
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 6,896,373,944,006.98 Rp 5,499,108.70
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 7,341,442,825,636.27 Rp 5,874,873.22
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 7,818,474,604,614.58 Rp 6,279,163.15
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 8,329,857,828,153.23 Rp 6,714,196.52
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 8,878,165,181,472.74 Rp 7,182,367.08
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 9,084,969,456,338.30 Rp 7,305,059.76
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 9,715,653,628,202.75 Rp 7,847,460.42
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 10,392,236,338,705.60 Rp 8,431,380.74
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 11,118,184,621,776.80 Rp 9,060,070.59
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 11,897,235,186,975.00 Rp 9,737,038.70
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 12,733,415,903,366.50 Rp 10,466,073.67
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 13,631,069,030,870.20 Rp 11,251,266.62
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 14,594,876,344,012.70 Rp 12,097,035.73
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 15,629,886,305,221.20 Rp 13,008,152.80
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 16,741,543,458,140.30 Rp 13,989,771.97
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 17,935,720,225,852.20 Rp 15,047,460.88
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 19,218,751,314,614.20 Rp 16,187,234.30
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 20,597,470,940,772.40 Rp 17,415,590.68
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 22,079,253,117,008.50 Rp 18,739,551.60
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 23,672,055,254,268.00 Rp 20,166,704.54
245

Cashflow/1000000
SHARE 60% 40% 70%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 549,833,694,346.12 -Rp 4,121,960.42
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 465,819,105,850.21 -Rp 6,651,530.65
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 369,976,824,821.53 -Rp 4,562,278.93
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 1,024,666,274,470.56 -Rp 8,294,043.75
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 1,075,554,471,265.59 -Rp 7,509,318.72
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 3,339,373,872,732.01 Rp 2,663,413.05
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 3,527,087,937,757.02 Rp 2,817,599.46
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 3,727,699,047,559.37 Rp 2,983,019.94
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 3,942,136,881,577.88 Rp 3,160,521.69
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 4,171,400,723,967.95 Rp 3,351,017.42
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 4,416,564,831,413.56 Rp 3,555,490.51
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 4,678,784,224,868.53 Rp 3,775,000.62
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 4,959,300,939,393.99 Rp 4,010,689.67
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 5,259,450,769,069.46 Rp 4,263,788.38
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 5,580,670,546,986.24 Rp 4,535,623.30
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 5,924,506,003,639.44 Rp 4,827,624.41
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 6,292,620,250,594.01 Rp 5,141,333.33
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 6,686,802,940,179.11 Rp 5,478,412.19
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 7,108,980,156,160.02 Rp 5,840,653.23
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 7,561,225,094,884.74 Rp 6,229,989.15
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 8,045,769,601,341.48 Rp 6,648,504.35
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 8,565,016,629,908.98 Rp 7,098,447.03
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 9,121,553,705,383.68 Rp 7,582,242.25
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 9,718,167,466,178.77 Rp 8,102,506.16
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 10,357,859,378,384.90 Rp 8,662,061.27
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 10,599,131,032,394.70 Rp 8,819,221.34
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 11,334,929,232,903.20 Rp 9,466,736.02
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 12,124,275,728,489.90 Rp 10,163,420.13
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 12,971,215,392,072.90 Rp 10,913,101.36
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 13,880,107,718,137.40 Rp 11,719,911.23
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 14,855,651,887,260.90 Rp 12,588,309.65
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 15,902,913,869,348.60 Rp 13,523,111.46
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 17,027,355,734,681.50 Rp 14,529,515.13
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 18,234,867,356,091.40 Rp 15,613,133.85
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 19,531,800,701,163.70 Rp 16,780,029.22
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 20,925,006,930,160.90 Rp 18,036,747.58
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 22,421,876,533,716.60 Rp 19,390,359.52
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 24,030,382,764,234.40 Rp 20,848,502.51
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 25,759,128,636,509.90 Rp 22,419,427.12
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 27,617,397,796,646.10 Rp 24,112,047.08
246

Cashflow/1000000
SHARE 60% 40% 80%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 628,381,364,966.99 -Rp 4,043,412.75
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 532,364,692,400.24 -Rp 6,584,985.06
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 422,830,656,938.90 -Rp 4,509,425.10
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 201,133,454,755.47 Rp 1,171,047,170,823.50 -Rp 8,147,662.86
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 211,109,674,111.34 Rp 1,229,205,110,017.82 -Rp 7,355,668.08
2024 -Rp 675,960,824,644.24 Rp 3,816,427,283,122.30 Rp 3,140,466.46
2025 -Rp 709,488,481,546.60 Rp 4,030,957,643,150.88 Rp 3,321,469.16
2026 -Rp 744,679,110,231.31 Rp 4,260,227,482,924.99 Rp 3,515,548.37
2027 -Rp 781,615,194,098.78 Rp 4,505,299,293,231.86 Rp 3,723,684.10
2028 -Rp 820,383,307,726.08 Rp 4,767,315,113,106.23 Rp 3,946,931.81
2029 -Rp 861,074,319,789.29 Rp 5,047,502,664,472.64 Rp 4,186,428.34
2030 -Rp 903,783,606,050.84 Rp 5,347,181,971,278.32 Rp 4,443,398.37
2031 -Rp 948,611,272,910.96 Rp 5,667,772,502,164.56 Rp 4,719,161.23
2032 -Rp 995,662,392,047.35 Rp 6,010,800,878,936.52 Rp 5,015,138.49
2033 -Rp 1,045,047,246,692.89 Rp 6,377,909,196,555.71 Rp 5,332,861.95
2034 -Rp 1,096,881,590,128.86 Rp 6,770,864,004,159.36 Rp 5,673,982.41
2035 -Rp 1,151,286,916,999.25 Rp 7,191,566,000,678.86 Rp 6,040,279.08
2036 -Rp 1,208,390,748,082.42 Rp 7,642,060,503,061.85 Rp 6,433,669.75
2037 -Rp 1,268,326,929,187.31 Rp 8,124,548,749,897.17 Rp 6,856,221.82
2038 -Rp 1,331,235,944,875.00 Rp 8,641,400,108,439.70 Rp 7,310,164.16
2039 -Rp 1,397,265,247,740.80 Rp 9,195,165,258,675.97 Rp 7,797,900.01
2040 -Rp 1,466,569,604,028.74 Rp 9,788,590,434,181.69 Rp 8,322,020.83
2041 -Rp 1,539,311,456,388.56 Rp 10,424,632,806,152.80 Rp 8,885,321.35
2042 -Rp 1,615,661,304,625.44 Rp 11,106,477,104,204.30 Rp 9,490,815.80
2043 -Rp 1,695,798,105,334.86 Rp 11,837,553,575,297.00 Rp 10,141,755.47
2044 -Rp 1,779,909,691,359.47 Rp 12,113,292,608,451.10 Rp 10,333,382.92
2045 -Rp 1,868,193,212,050.90 Rp 12,954,204,837,603.70 Rp 11,086,011.63
2046 -Rp 1,960,855,595,368.62 Rp 13,856,315,118,274.20 Rp 11,895,459.52
2047 -Rp 2,058,114,032,898.91 Rp 14,824,246,162,369.10 Rp 12,766,132.13
2048 -Rp 2,160,196,488,930.69 Rp 15,862,980,249,299.90 Rp 13,702,783.76
2049 -Rp 2,267,342,234,781.66 Rp 16,977,887,871,155.30 Rp 14,710,545.64
2050 -Rp 2,379,802,409,626.83 Rp 18,174,758,707,826.90 Rp 15,794,956.30
2051 -Rp 2,497,840,609,144.32 Rp 19,459,835,125,350.30 Rp 16,961,994.52
2052 -Rp 2,621,733,503,357.88 Rp 20,839,848,406,961.70 Rp 18,218,114.90
2053 -Rp 2,751,771,485,124.43 Rp 22,322,057,944,187.10 Rp 19,570,286.46
2054 -Rp 2,888,259,350,786.60 Rp 23,914,293,634,469.60 Rp 21,026,034.28
2055 -Rp 3,031,517,014,585.62 Rp 25,625,001,752,819.00 Rp 22,593,484.74
2056 -Rp 3,181,880,258,509.06 Rp 27,463,294,587,696.50 Rp 24,281,414.33
2057 -Rp 3,339,701,519,331.11 Rp 29,439,004,156,011.30 Rp 26,099,302.64
2058 -Rp 3,505,350,714,689.94 Rp 31,562,740,339,024.10 Rp 28,057,389.62
247

Cashflow/1000000
SHARE 60% 50% 60%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 471,286,023,725.24 -Rp 4,200,508.09
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 399,273,519,300.18 -Rp 6,718,076.23
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 317,122,992,704.17 -Rp 4,615,132.77
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 878,285,378,117.62 -Rp 8,490,708.01
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 921,903,832,513.36 -Rp 7,715,746.77
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 2,862,320,462,341.72 Rp 2,017,369.43
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 3,023,218,232,363.16 Rp 2,136,357.63
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 3,195,170,612,193.75 Rp 2,264,321.72
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 3,378,974,469,923.89 Rp 2,401,955.48
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 3,575,486,334,829.67 Rp 2,550,007.20
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 3,785,626,998,354.48 Rp 2,709,284.10
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 4,010,386,478,458.74 Rp 2,880,656.97
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 4,250,829,376,623.42 Rp 3,065,065.29
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 4,508,100,659,202.39 Rp 3,263,522.67
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 4,783,431,897,416.78 Rp 3,477,122.84
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 5,078,148,003,119.52 Rp 3,707,046.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 5,393,674,500,509.15 Rp 3,954,565.85
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 5,731,545,377,296.38 Rp 4,221,056.94
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 6,093,411,562,422.88 Rp 4,508,002.90
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 6,481,050,081,329.78 Rp 4,817,005.15
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 6,896,373,944,006.98 Rp 5,149,792.38
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 7,341,442,825,636.27 Rp 5,508,230.82
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 7,818,474,604,614.58 Rp 5,894,335.28
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 8,329,857,828,153.23 Rp 6,310,281.20
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 8,878,165,181,472.74 Rp 6,758,417.55
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 9,084,969,456,338.30 Rp 6,860,082.34
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 9,715,653,628,202.75 Rp 7,380,412.11
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 10,392,236,338,705.60 Rp 7,941,166.84
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 11,118,184,621,776.80 Rp 8,545,542.08
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 11,897,235,186,975.00 Rp 9,196,989.58
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 12,733,415,903,366.50 Rp 9,899,238.11
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 13,631,069,030,870.20 Rp 10,656,316.02
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 14,594,876,344,012.70 Rp 11,472,575.58
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 15,629,886,305,221.20 Rp 12,352,719.43
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 16,741,543,458,140.30 Rp 13,301,829.10
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 17,935,720,225,852.20 Rp 14,325,396.04
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 19,218,751,314,614.20 Rp 15,429,355.05
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 20,597,470,940,772.40 Rp 16,620,120.62
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 22,079,253,117,008.50 Rp 17,904,626.22
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 23,672,055,254,268.00 Rp 19,290,366.86
248

Cashflow/1000000
SHARE 60% 50% 70%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 549,833,694,346.12 -Rp 4,121,960.42
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 465,819,105,850.21 -Rp 6,651,530.65
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 369,976,824,821.53 -Rp 4,562,278.93
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,024,666,274,470.56 -Rp 8,344,327.12
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,075,554,471,265.59 -Rp 7,562,096.14
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 3,339,373,872,732.01 Rp 2,494,422.84
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 3,527,087,937,757.02 Rp 2,640,227.34
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 3,727,699,047,559.37 Rp 2,796,850.16
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 3,942,136,881,577.88 Rp 2,965,117.89
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 4,171,400,723,967.95 Rp 3,145,921.59
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 4,416,564,831,413.56 Rp 3,340,221.93
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 4,678,784,224,868.53 Rp 3,549,054.72
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 4,959,300,939,393.99 Rp 3,773,536.85
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 5,259,450,769,069.46 Rp 4,014,872.78
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 5,580,670,546,986.24 Rp 4,274,361.49
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 5,924,506,003,639.44 Rp 4,553,404.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 6,292,620,250,594.01 Rp 4,853,511.60
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 6,686,802,940,179.11 Rp 5,176,314.51
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 7,108,980,156,160.02 Rp 5,523,571.49
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 7,561,225,094,884.74 Rp 5,897,180.16
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 8,045,769,601,341.48 Rp 6,299,188.04
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 8,565,016,629,908.98 Rp 6,731,804.62
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 9,121,553,705,383.68 Rp 7,197,414.38
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 9,718,167,466,178.77 Rp 7,698,590.84
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 10,357,859,378,384.90 Rp 8,238,111.75
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 10,599,131,032,394.70 Rp 8,374,243.92
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 11,334,929,232,903.20 Rp 8,999,687.72
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 12,124,275,728,489.90 Rp 9,673,206.23
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 12,971,215,392,072.90 Rp 10,398,572.85
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 13,880,107,718,137.40 Rp 11,179,862.11
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 14,855,651,887,260.90 Rp 12,021,474.09
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 15,902,913,869,348.60 Rp 12,928,160.86
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 17,027,355,734,681.50 Rp 13,905,054.97
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 18,234,867,356,091.40 Rp 14,957,700.48
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 19,531,800,701,163.70 Rp 16,092,086.34
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 20,925,006,930,160.90 Rp 17,314,682.74
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 22,421,876,533,716.60 Rp 18,632,480.27
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 24,030,382,764,234.40 Rp 20,053,032.44
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 25,759,128,636,509.90 Rp 21,584,501.74
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 27,617,397,796,646.10 Rp 23,235,709.40
249

Cashflow/1000000
SHARE 60% 50% 80%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 628,381,364,966.99 -Rp 4,043,412.75
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 532,364,692,400.24 -Rp 6,584,985.06
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 422,830,656,938.90 -Rp 4,509,425.10
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 251,416,818,444.34 Rp 1,171,047,170,823.50 -Rp 8,197,946.22
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 263,887,092,639.18 Rp 1,229,205,110,017.82 -Rp 7,408,445.50
2024 -Rp 844,951,030,805.30 Rp 3,816,427,283,122.30 Rp 2,971,476.25
2025 -Rp 886,860,601,933.24 Rp 4,030,957,643,150.88 Rp 3,144,097.04
2026 -Rp 930,848,887,789.13 Rp 4,260,227,482,924.99 Rp 3,329,378.60
2027 -Rp 977,018,992,623.47 Rp 4,505,299,293,231.86 Rp 3,528,280.30
2028 -Rp 1,025,479,134,657.60 Rp 4,767,315,113,106.23 Rp 3,741,835.98
2029 -Rp 1,076,342,899,736.61 Rp 5,047,502,664,472.64 Rp 3,971,159.76
2030 -Rp 1,129,729,507,563.55 Rp 5,347,181,971,278.32 Rp 4,217,452.46
2031 -Rp 1,185,764,091,138.70 Rp 5,667,772,502,164.56 Rp 4,482,008.41
2032 -Rp 1,244,577,990,059.18 Rp 6,010,800,878,936.52 Rp 4,766,222.89
2033 -Rp 1,306,309,058,366.12 Rp 6,377,909,196,555.71 Rp 5,071,600.14
2034 -Rp 1,371,101,987,661.08 Rp 6,770,864,004,159.36 Rp 5,399,762.02
2035 -Rp 1,439,108,646,249.07 Rp 7,191,566,000,678.86 Rp 5,752,457.35
2036 -Rp 1,510,488,435,103.02 Rp 7,642,060,503,061.85 Rp 6,131,572.07
2037 -Rp 1,585,408,661,484.13 Rp 8,124,548,749,897.17 Rp 6,539,140.09
2038 -Rp 1,664,044,931,093.74 Rp 8,641,400,108,439.70 Rp 6,977,355.18
2039 -Rp 1,746,581,559,675.99 Rp 9,195,165,258,675.97 Rp 7,448,583.70
2040 -Rp 1,833,212,005,035.92 Rp 9,788,590,434,181.69 Rp 7,955,378.43
2041 -Rp 1,924,139,320,485.71 Rp 10,424,632,806,152.80 Rp 8,500,493.49
2042 -Rp 2,019,576,630,781.80 Rp 11,106,477,104,204.30 Rp 9,086,900.47
2043 -Rp 2,119,747,631,668.58 Rp 11,837,553,575,297.00 Rp 9,717,805.94
2044 -Rp 2,224,887,114,199.34 Rp 12,113,292,608,451.10 Rp 9,888,405.49
2045 -Rp 2,335,241,515,063.62 Rp 12,954,204,837,603.70 Rp 10,618,963.32
2046 -Rp 2,451,069,494,210.78 Rp 13,856,315,118,274.20 Rp 11,405,245.62
2047 -Rp 2,572,642,541,123.63 Rp 14,824,246,162,369.10 Rp 12,251,603.62
2048 -Rp 2,700,245,611,163.37 Rp 15,862,980,249,299.90 Rp 13,162,734.64
2049 -Rp 2,834,177,793,477.07 Rp 16,977,887,871,155.30 Rp 14,143,710.08
2050 -Rp 2,974,753,012,033.53 Rp 18,174,758,707,826.90 Rp 15,200,005.70
2051 -Rp 3,122,300,761,430.40 Rp 19,459,835,125,350.30 Rp 16,337,534.36
2052 -Rp 3,277,166,879,197.34 Rp 20,839,848,406,961.70 Rp 17,562,681.53
2053 -Rp 3,439,714,356,405.53 Rp 22,322,057,944,187.10 Rp 18,882,343.59
2054 -Rp 3,610,324,188,483.25 Rp 23,914,293,634,469.60 Rp 20,303,969.45
2055 -Rp 3,789,396,268,232.02 Rp 25,625,001,752,819.00 Rp 21,835,605.48
2056 -Rp 3,977,350,323,136.33 Rp 27,463,294,587,696.50 Rp 23,485,944.26
2057 -Rp 4,174,626,899,163.89 Rp 29,439,004,156,011.30 Rp 25,264,377.26
2058 -Rp 4,381,688,393,362.42 Rp 31,562,740,339,024.10 Rp 27,181,051.95
250

Cashflow/1000000
SHARE 60% 60% 60%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 471,286,023,725.24 -Rp 4,200,508.09
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 399,273,519,300.18 -Rp 6,718,076.23
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 317,122,992,704.17 -Rp 4,615,132.77
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 878,285,378,117.62 -Rp 8,540,991.38
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 921,903,832,513.36 -Rp 7,768,524.19
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 2,862,320,462,341.72 Rp 1,848,379.23
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 3,023,218,232,363.16 Rp 1,958,985.51
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 3,195,170,612,193.75 Rp 2,078,151.95
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 3,378,974,469,923.89 Rp 2,206,551.68
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 3,575,486,334,829.67 Rp 2,344,911.37
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 3,785,626,998,354.48 Rp 2,494,015.52
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 4,010,386,478,458.74 Rp 2,654,711.07
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 4,250,829,376,623.42 Rp 2,827,912.47
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 4,508,100,659,202.39 Rp 3,014,607.07
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 4,783,431,897,416.78 Rp 3,215,861.03
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 5,078,148,003,119.52 Rp 3,432,825.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 5,393,674,500,509.15 Rp 3,666,744.13
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 5,731,545,377,296.38 Rp 3,918,959.26
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 6,093,411,562,422.88 Rp 4,190,921.17
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 6,481,050,081,329.78 Rp 4,484,196.16
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 6,896,373,944,006.98 Rp 4,800,476.07
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 7,341,442,825,636.27 Rp 5,141,588.42
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 7,818,474,604,614.58 Rp 5,509,507.42
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 8,329,857,828,153.23 Rp 5,906,365.87
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 8,878,165,181,472.74 Rp 6,334,468.02
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 9,084,969,456,338.30 Rp 6,415,104.92
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 9,715,653,628,202.75 Rp 6,913,363.81
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 10,392,236,338,705.60 Rp 7,450,952.95
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 11,118,184,621,776.80 Rp 8,031,013.57
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 11,897,235,186,975.00 Rp 8,656,940.45
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 12,733,415,903,366.50 Rp 9,332,402.55
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 13,631,069,030,870.20 Rp 10,061,365.42
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 14,594,876,344,012.70 Rp 10,848,115.43
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 15,629,886,305,221.20 Rp 11,697,286.05
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 16,741,543,458,140.30 Rp 12,613,886.23
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 17,935,720,225,852.20 Rp 13,603,331.20
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 19,218,751,314,614.20 Rp 14,671,475.79
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 20,597,470,940,772.40 Rp 15,824,650.55
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 22,079,253,117,008.50 Rp 17,069,700.84
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 23,672,055,254,268.00 Rp 18,414,029.18
251

Cashflow/1000000
SHARE 60% 60% 70%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 549,833,694,346.12 -Rp 4,121,960.42
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 465,819,105,850.21 -Rp 6,651,530.65
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 369,976,824,821.53 -Rp 4,562,278.93
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 1,024,666,274,470.56 -Rp 8,394,610.48
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 1,075,554,471,265.59 -Rp 7,614,873.55
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 3,339,373,872,732.01 Rp 2,325,432.64
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 3,527,087,937,757.02 Rp 2,462,855.22
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 3,727,699,047,559.37 Rp 2,610,680.38
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 3,942,136,881,577.88 Rp 2,769,714.09
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 4,171,400,723,967.95 Rp 2,940,825.76
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 4,416,564,831,413.56 Rp 3,124,953.35
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 4,678,784,224,868.53 Rp 3,323,108.82
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 4,959,300,939,393.99 Rp 3,536,384.03
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 5,259,450,769,069.46 Rp 3,765,957.18
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 5,580,670,546,986.24 Rp 4,013,099.68
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 5,924,506,003,639.44 Rp 4,279,183.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 6,292,620,250,594.01 Rp 4,565,689.88
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 6,686,802,940,179.11 Rp 4,874,216.82
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 7,108,980,156,160.02 Rp 5,206,489.76
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 7,561,225,094,884.74 Rp 5,564,371.18
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 8,045,769,601,341.48 Rp 5,949,871.73
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 8,565,016,629,908.98 Rp 6,365,162.22
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 9,121,553,705,383.68 Rp 6,812,586.52
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 9,718,167,466,178.77 Rp 7,294,675.51
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 10,357,859,378,384.90 Rp 7,814,162.22
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 10,599,131,032,394.70 Rp 7,929,266.50
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 11,334,929,232,903.20 Rp 8,532,639.41
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 12,124,275,728,489.90 Rp 9,182,992.34
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 12,971,215,392,072.90 Rp 9,884,044.34
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 13,880,107,718,137.40 Rp 10,639,812.98
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 14,855,651,887,260.90 Rp 11,454,638.54
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 15,902,913,869,348.60 Rp 12,333,210.25
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 17,027,355,734,681.50 Rp 13,280,594.82
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 18,234,867,356,091.40 Rp 14,302,267.10
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 19,531,800,701,163.70 Rp 15,404,143.47
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 20,925,006,930,160.90 Rp 16,592,617.90
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 22,421,876,533,716.60 Rp 17,874,601.01
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 24,030,382,764,234.40 Rp 19,257,562.38
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 25,759,128,636,509.90 Rp 20,749,576.36
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 27,617,397,796,646.10 Rp 22,359,371.72
252

Cashflow/1000000
SHARE 60% 60% 80%
2019 -Rp 4,671,794,111,382.25 Rp - Rp 628,381,364,966.99 -Rp 4,043,412.75
2020 -Rp 7,117,349,751,401.06 Rp - Rp 532,364,692,400.24 -Rp 6,584,985.06
2021 -Rp 4,932,255,758,993.27 Rp - Rp 422,830,656,938.90 -Rp 4,509,425.10
2022 -Rp 9,117,576,571,118.78 -Rp 301,700,182,133.21 Rp 1,171,047,170,823.50 -Rp 8,248,229.58
2023 -Rp 8,373,763,514,707.87 -Rp 316,664,511,167.01 Rp 1,229,205,110,017.82 -Rp 7,461,222.92
2024 -Rp 1,013,941,236,966.36 Rp 3,816,427,283,122.30 Rp 2,802,486.05
2025 -Rp 1,064,232,722,319.89 Rp 4,030,957,643,150.88 Rp 2,966,724.92
2026 -Rp 1,117,018,665,346.96 Rp 4,260,227,482,924.99 Rp 3,143,208.82
2027 -Rp 1,172,422,791,148.17 Rp 4,505,299,293,231.86 Rp 3,332,876.50
2028 -Rp 1,230,574,961,589.12 Rp 4,767,315,113,106.23 Rp 3,536,740.15
2029 -Rp 1,291,611,479,683.94 Rp 5,047,502,664,472.64 Rp 3,755,891.18
2030 -Rp 1,355,675,409,076.26 Rp 5,347,181,971,278.32 Rp 3,991,506.56
2031 -Rp 1,422,916,909,366.44 Rp 5,667,772,502,164.56 Rp 4,244,855.59
2032 -Rp 1,493,493,588,071.02 Rp 6,010,800,878,936.52 Rp 4,517,307.29
2033 -Rp 1,567,570,870,039.34 Rp 6,377,909,196,555.71 Rp 4,810,338.33
2034 -Rp 1,645,322,385,193.29 Rp 6,770,864,004,159.36 Rp 5,125,541.62
2035 -Rp 1,726,930,375,498.88 Rp 7,191,566,000,678.86 Rp 5,464,635.63
2036 -Rp 1,812,586,122,123.63 Rp 7,642,060,503,061.85 Rp 5,829,474.38
2037 -Rp 1,902,490,393,780.96 Rp 8,124,548,749,897.17 Rp 6,222,058.36
2038 -Rp 1,996,853,917,312.49 Rp 8,641,400,108,439.70 Rp 6,644,546.19
2039 -Rp 2,095,897,871,611.19 Rp 9,195,165,258,675.97 Rp 7,099,267.39
2040 -Rp 2,199,854,406,043.11 Rp 9,788,590,434,181.69 Rp 7,588,736.03
2041 -Rp 2,308,967,184,582.85 Rp 10,424,632,806,152.80 Rp 8,115,665.62
2042 -Rp 2,423,491,956,938.16 Rp 11,106,477,104,204.30 Rp 8,682,985.15
2043 -Rp 2,543,697,158,002.29 Rp 11,837,553,575,297.00 Rp 9,293,856.42
2044 -Rp 2,669,864,537,039.20 Rp 12,113,292,608,451.10 Rp 9,443,428.07
2045 -Rp 2,802,289,818,076.35 Rp 12,954,204,837,603.70 Rp 10,151,915.02
2046 -Rp 2,941,283,393,052.94 Rp 13,856,315,118,274.20 Rp 10,915,031.73
2047 -Rp 3,087,171,049,348.36 Rp 14,824,246,162,369.10 Rp 11,737,075.11
2048 -Rp 3,240,294,733,396.04 Rp 15,862,980,249,299.90 Rp 12,622,685.52
2049 -Rp 3,401,013,352,172.48 Rp 16,977,887,871,155.30 Rp 13,576,874.52
2050 -Rp 3,569,703,614,440.24 Rp 18,174,758,707,826.90 Rp 14,605,055.09
2051 -Rp 3,746,760,913,716.48 Rp 19,459,835,125,350.30 Rp 15,713,074.21
2052 -Rp 3,932,600,255,036.81 Rp 20,839,848,406,961.70 Rp 16,907,248.15
2053 -Rp 4,127,657,227,686.64 Rp 22,322,057,944,187.10 Rp 18,194,400.72
2054 -Rp 4,332,389,026,179.90 Rp 23,914,293,634,469.60 Rp 19,581,904.61
2055 -Rp 4,547,275,521,878.42 Rp 25,625,001,752,819.00 Rp 21,077,726.23
2056 -Rp 4,772,820,387,763.59 Rp 27,463,294,587,696.50 Rp 22,690,474.20
2057 -Rp 5,009,552,278,996.67 Rp 29,439,004,156,011.30 Rp 24,429,451.88
2058 -Rp 5,258,026,072,034.90 Rp 31,562,740,339,024.10 Rp 26,304,714.27
253
Lampiran 4: Wawancara
LAMPIRAN 4
WAWANCARA
254
Pertanyaan Wawancara
Kategori : KPBU di Indonesia
1. Bagaimana penerapan KPBU pada proyek pembangunan kereta, terutama

pada konsep TOD di Indonesia?
2. Bagaimana keterlibatan swasta pada proyek pembangunan kereta,
terutama pada konsep TOD di Indonesia?
3. Apa saja dan bagaimana upaya pemerintah untuk menarik pihak swasta
untuk ikut serta dalam proyek KPBU, terutama pada konsep TOD di
Indonesia?
4. Apa kunci-kunci sukses dalam menerapkan dan melaksanakan KPBU di
Indonesia?
5. Apa permasalahan-permasalahan yang ada dalam penyelenggaraan KPBU
di Indonesia?
6. Apa saja hal-hal yang harus diperbaiki atau ditingkatkan dari skema
KPBU di Indonesia?
Kategori : Skema Pembiayaan dan Kelembagaan
1. Berdasarkan analisis life cycle cost yang Saya buat, apakah ada saran?
2. Berdasarkan skema pembiayaan yang Saya buat, apakah dapat diterapkan
di Indonesia? Dan apakah ada saran dari skema pembiayaan tersebut?
3. Berdasarkan skema kelembagaan yang Saya buat, apakah dapat diterapkan
di Indonesia? Dan apakah ada saran dari skema kelembagaan tersebut?
4. Bagaimana skema pembiayaan antara pemerintah dan swasta di Indonesia?
5. Bagaimana pembagian risiko antara pemerintah dan swasta dalam proyek
KPBU?
6. Bagaimana bentuk skema kelembagaan yang ada di Indonesia?
255
Jawaban Wawancara
Narasumber : Mohammad Taufiq Rinaldi
Jabatan : Jabatan Fungsional Perencana Muda
Intansi : BAPPENAS
1. Saat ini belum ada pembangunan perkeretaapian yang menggunakan

skema KPBU. Hanya proyek pembangunan kereta api Makassar-Pare Pare
yang sudah menggunakan skema tersebut. Umumnya, pembangunan
proyek masih menggunakan APBN dan APBD. Pada kawasan TOD,
belum ada proyek yang menggunakan skema KPBU dalam pengembangan
kawasan TOD.
2. Dalam proyek perkeretaapian, keterlibatan swasta sangat kurang. Seperti
yang telah disebutkan, hanya proyek Makassar-Pare Pare yang melibatkan
pihak swasta. Untuk pembangunan kereta lainnya, pemerintah melakukan
pembangunan melalui penugasan BUMN.
3. Untuk meningkatkan ketertarikan swasta dan kelayakan proyek,
pemerintah telah membuat regulasi untuk dukungan proyek, seperti
Viability Gap Funding, Hibah Sebagian Konstruksi, membantu
pembebasan dan perizinan, memberikan tax allowance, dan memberikan
tax holiday.
4. Adanya komitmen pihak pemerintah, yaitu PJPK, untuk menerapkan
skema KPBU. Hal ini dikarenakan PJPK cenderung menggunakan skema
yang mudah dan seperti biasa, yaitu penggunaan APBN. Dibuatnya
standardisasi SOP dalam dokumen penyiapan, proses, dan monitoring-
evaluasi. Selain itu, perlunya kesamaan pemahaman tentang KPBU
diantara seluruh stakeholder terkait.
5. Perrmasalahan dalam penerapan KPBU, yaitu belum pahamanya pihak
pemerintah dalam penggunaan skema KPBU dan adanya regulasi-regulasi
yang tumpang tindih.
6. Standardisasi SOP agar seluruh stakeholder dapat mengetahui proses
KPBU. Mencari konsultan KPBU yang handal. Dan, mendorong
perbankan untuk lebih banyak berinvestasi pada infrastruktur.
256
1. Desain TOD yang dibangun terlalu besar. Hal ini ditakutkan pembangunan
yang besar tidak sesuai dengan demand nya. Hal ini dapat berdampak pada
kawasan TOD tidak ramai dan dapat memberikan kerugian finansial.
Selain itu, perlu didetailkan lebih lanjut mengenai infrastruktur
pendukung.
2. Skema pembiayaan tersebut merupakan suatu inovasi yang baik dimana
pemerintah ikut mendapatkan pendapatan dari proyek, namun dibutuhkan
regulasi yang dapat mengatur hal tersebut.
3. Skema kelembagaan tersebut merupakan suatu inovasi yang baik dimana
pemerintah ikut mendapatkan pendapatan dari proyek, namun dibutuhkan
regulasi yang dapat mengatur hal tersebut.
4. Pola pembiayaan yang ada di Indonesia saat ini berupa pembiayaan oleh
pemerintah pada tahap pembangunan saja. Pemerintah tidak ikut terlibat
dalam pembiayaan operasional dan pendapatan.
5. Beberapa risiko yang ditanggung oleh pemerintah, seperti risiko
pembebasan lahan, risiko pembiayaan dari pemerintah berupa pembiayaan
yang tidak tepat waktu pada tahap pembangunan, kegagalan mengontrol
proyek, risiko politik dan lain-lain. Sedangkan, beberapa risiko yang
ditanggung oleh pihak swasta, seperti risiko inflasi, risiko nilai tukar mata
uang, fasilitas yang dibangun buruk, kenaikan biaya operasi dan
pemeliharaan, dan lain-lain
6. Skema kelembagaan yang ada di Indonesia adalah dibuatnya perusahaan
BUP yang bertanggungjawab terhadap suatu proyek.
257
Jawaban Wawancara
Narasumber : Billy Dentala
Jabatan : Analis Proyek PPP
Intansi : PT. SMI
1. Saat ini pembangunan infrastruktur kereta yang menerapkan skema KPBU

hanya di proyej kereta api Makassar-Pare Pare. Banyak proyek-proyek
KPBU yang masih dalam tahap perencanaan. Hanya sedikit proyek yang
sudah memasuki tahap pembangunan
2. Pihak swasta belum banyak terlibat dalam proyek pembangunan
perkeretaapian
3. Salah satu cara meningkatkan ketertarikan pihak swasta pada proyek
KPBU adalah dibuatnya PT. PII yang menjamin pembangunan
infrastruktur. Dan adanya PT. SMI yang membantu dalam hal pembiayaan
dimana pinjaman dari PT. SMI memiliki bunga lebih rendah daripada
bank serta PT. SMI mendampingi pemerintah dalam studi proyek KPBU
4. perlunya pihak PJPK memiliki pengetahuan tentang KPBU terutama
dalam hal penyelenggaraan KPBU
5. Kurangnya pengetahuan pihak PJPK mengenai KPBU
6. Pencerdasan puhaj PJPK terkait penyelenggaraan KPBU
1. Perlu didetailkan lebih lanjut mengenai perhitungan infrastruktur

pendukung.
2. Pola pembiayaan yang diajukan merupakan suatu hal yang bagus, tetapi
sulit diimplementasikan karena hambatan regulasi.
3. Bentuk kelembagaan yang diajukan merupakan suatu hal yang bagus,
tetapi sulit diimplementasikan karena hambatan regulasi. .
4. Pemerintah biasanya memberikan bantuan sharing biaya pembangunan.
Maksimal sharing yang diberikan oleh pihak pemerintah sebesar 40
hingga 50% dari total biaya proyek.
258
5. Dalam proyek KPBU, pemerintah menanggung beberapa risiko, seperti

risiko pembebasan lahan, risiko pembiayaan dari pemerintah berupa
pembiayaan yang tidak tepat waktu pada tahap pembangunan, kegagalan
mengontrol proyek, risiko politik dan lain-lain. Sedangkan, beberapa
risiko yang ditanggung oleh pihak swasta, seperti risiko inflasi, risiko nilai
tukar mata uang, fasilitas yang dibangun buruk, kenaikan biaya operasi
dan pemeliharaan, dan lain-lain.
6. Skema kelembagaan yang ada di Indonesia adalah dibuatnya perusahaan
BUP yang bertanggungjawab terhadap suatu proyek.
259
Lampiran 5: Risalah Sidang Skripsi
LAMPIRAN 5
RISALAH SIDANG SKRIPSI
260
DEPOK
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
DEPOK
RISALAH SIDANG SKRIPSI
Dengan ini ditanyakan bahwa pada :

Hari : Jumat. 14 Juni 2019
Pukul : 09.30 – 10.30 WIB
Tempat : A.118
Telah berlangsung Ujian Sidang Skripsi semester genap 2018/2019

Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik Universitas Indonesia dengan
peserta:
NPM : 1506675314
Judul Skripsi : Analisis Kelayakan Finansial dan Kelembagaan
berbasis Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha pada
Konsep Transit-Oriented Development di Indonesia
Dan dinyatakan harus menyelesaikan perbaikan Skripsi yang diminta
oleh Dosen Penguji dan Dosen Pembimbing, yaitu :
Dosen Pembimbing : Mohammed Ali Berawi, M.Eng.Sc, Ph.D
No Rekomendasi Koreksi yang dilakukan
Perbaikan format penulisan
1 dan penjelasan dari gambar Telah Dilakukan
dan tabel yang ada
261
Dosen Penguji : Ayomi Dita Rarasati, ST, MT, Ph.D

Telah dilakukan pada
Perbaiki penulisan sitasi
1 halaman 28 – 35 dan
dan daftar referensi
halaman 189 – 193
Memasukkan daftar Telah dilakukan pada
2
singkatan halaman xix
Memperbaiki penulisan
3 Telah dilakukan
resiko
Pertajam bab 5 dan analisa Telah dilakukan pada
4
dengan literatur halaman 148 – 171
Perbaiki kesimpulan hingga Telah dilakukan pada
5
menjawab tujuan penelitian halaman 186
Dosen Penguji : Fadhilah Muslim, ST, M.Sc., Ph.D.

Kesimpulan diperbaiki Telah dilakukan pada
1
sesuai diskusi halaman 186
2 Gambar 3.3 diperbaiki
halaman 64
Jelaskan alasan
3 menggunakan 4 skenario
halaman 72
pembiayaan pada bab 3
Sub-bab 5.3 hasil Telah dilakukan pada
4
wawancara diperbaiki halaman 178 – 182
5 Saran dilengkapi
halaman 188
262

Pradhana Listio Wicaksono Skripsi FT Full Text 2019

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pradhana Listio Wicaksono Skripsi FT Full Text 2019

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

UNIVERSITAS INDONESIA

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL DAN KELEMBAGAAN

PRADHANA LISTIO WICAKSONO

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL DAN KELEMBAGAAN

PRADHANA LISTIO WICAKSONO

FINANCIAL FEASIBILITY AND INSTITUTIONAL ANALYSIS BASED ON

PRADHANA LISTIO WICAKSONO

CIVIL ENGINEERING PROGRAM

SPECIALIST PROGRAM OF CIVIL ENGINEERING

Skripsi ini adalah hasil karya sendiri,

Nama : Pradhana Listio Wicaksono

Tanggal : 14 Juni 2019

I hereby declare that this final report is the result of my own

Name : Pradhana Listio Wicaksono

Date : June 14th, 2019

Skripsi ini diajukan oleh:

Nama : Pradhana Listio Wicaksono

Telah berhasil dipertahankan di hadapan Dewan Penguji dan diterima sebagai

Pembimbing I : Mohammed Ali Berawi, M.Eng.Sc., Ph.D. (.............................. )

Penguji I : Ayomi Dita Rarasati, ST, MT, Ph.D. (.............................. )

Penguji II : Fadhilah Muslim, ST, M.Sc., Ph.D. DIC (.............................. )

Tanggal : 14 Juni 2019

This final report submitted by

Name : Pradhana Listio Wicaksono

Advisor I : Mohammed Ali Berawi, M.Eng.Sc.,Ph.D. (.............................. )

Examiner I : Ayomi Dita Rarasati, ST, MT, Ph.D (.............................. )

Examiner II : Fadhilah Muslim, ST, M.Sc., Ph.D.DIC (.............................. )

Date : June 14th, 2019

Nama : Pradhana Listio Wicaksono

demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada

Analisis Kelayakan Finansial dan Kelembagaan berbasis Kerjasama Pemerintah

Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya

(Pradhana Listio Wicaksono)

Puji syukur saya panjatkan ke hadirat Tuhan YME, karena dengan

Pradhana Listio Wicaksono

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS ............................................... iv

Tabel 2.1 Meta Analisis Penelitian ......................................................................... 8

Gambar 1.1 Sub-bab Pendahuluan .......................................................................... 1

BUP Badan Usaha Pelaksana

Latar Belakang Identifikasi Rumusan Tujuan Batasan Manfaat

Gambar 1.1 Sub-bab Pendahuluan

1.1 Latar Belakang Masalah

lintas layanan Cawang-Cibubur akan melalui 4 stasiun. Pada lintas layanan

1.2 Identifikasi Masalah

swasta dengan membentuk kerjasama antara Pemerintah dan Badan Usaha/Swasta

1.3 Rumusan Masalah

1.4 Tujuan Penelitian

1.5 Batasan Masalah

1.6 Manfaat Penelitian

Gambar 2.1 Sub-bab Studi Pustaka

2.1 Keaslian Penelitian

Tabel 2.1 Meta Analisis Penelitian

Bandara Radin Inten II Cost sebesar kota Bandara (Pemerintah

membutuhkan pengaruhnya keuntungan, serta

menurunkan pada industri dalam industri

PPP yang dapat peran swasta

Sumber: Olahan Penulis, 2018

Studi literatur yang dilakukan oleh penulis menghasilkan beberapa

2.2 Pengembangan Kawasan TOD pada LRT Jabodebek

pengembangan desain konsep TOD sebagai sarana untuk meningkatkan

proyek dan menyediakan biaya untuk mengoperasikan proyek (World

2.2.2 Desain Konseptual TOD pada LRT Jabodebek

Gambar 2.2 Rute LRT Jabodebek

Tabel 2.2 Variabel Penelitian