Pendekatan Biaya

Seperti pendekatan perbandingan penjualan dan kapitalisasi pendapatan, pendekatan biaya

didasarkan pada perbandingan pasar. Dalam pendekatan biaya, penilai membandingkan biaya
perbaikan subjek dengan biaya untuk mengembangkan perbaikan serupa yang dibuktikan
dengan biaya konstruksi properti pengganti dengan utilitas yang sama dengan properti
subjek. Perkiraan biaya pengembangan disesuaikan untuk kerugian yang diekstraksi pasar
dalam nilai yang disebabkan oleh usia, kondisi, dan kegunaan perbaikan subjek atau untuk
masalah lokasi. Nilai tanah kemudian ditambahkan, biasanya berdasarkan perbandingan
dengan penjualan situs yang sebanding. Jumlah nilai tanah dan peningkatannya disesuaikan
dengan hak yang termasuk dalam properti subjek lagi berdasarkan perbandingan pasar.

Pendekatan biaya mencerminkan pemikiran pasar karena pelaku pasar

menghubungkan nilai dengan biaya. Pembeli properti real cenderung menilai nilai dari struktur
yang ada tidak hanya dengan mempertimbangkan harga dan sewa bangunan yang sama, tetapi
juga dengan membandingkan biaya untuk membuat bangunan baru dengan kondisi fisik yang
optimal dan utilitas fungsional. Selain itu, pembeli menyesuaikan harga yang bersedia mereka
bayarkan dengan memperkirakan biaya untuk membawa struktur yang ada ke kondisi fisik dan
utilitas fungsional yang mereka butuhkan.

Penting untuk dicatat bahwa pendekatan biaya adalah pemecahan teoritis properti
menjadi komponen tanah dan bangunan. Ini teoretis karena pasar peserta menjual hak, bukan
tanah dan bangunan. Perincian komponen tanah dan bangunan penting karena menciptakan
banyak masalah yang tidak akan relevan dalam pendekatan lain, di mana tanah tidak
dipisahkan dari bangunan. Misalnya, alokasi keusangan eksternal merupakan masalah untuk
pendekatan biaya, tetapi tidak untuk kapitalisasi pendapatan dan pendekatan perbandingan
penjualan.

Untuk menerapkan pendekatan biaya, penilai memperkirakan persepsi pasar tentang

perbedaan antara peningkatan properti yang dinilai dan bangunan yang baru dibangun dengan
utilitas optimal (yaitu, peningkatan ideal yang diidentifikasi dalam analisis penggunaan tertinggi
dan terbaik). Dalam bentuk klasiknya, pendekatan biaya menghasilkan pendapat tentang nilai
real estate biaya. Jika tujuan penilaian adalah untuk memperkirakan nilai bunga selain biaya
sederhana, penyesuaian akan diperlukan. Misalnya, penyesuaian hak properti dapat dilakukan
sebagai penyesuaian lump-sum pada akhir pendekatan biaya. Ini akan menjadi sangat penting
ketika bunga yang dinilai adalah biaya sewa yang dibebani oleh sewa jangka panjang.

Dalam menerapkan pendekatan biaya, penilai harus membedakan antara dua basis
biaya — biaya reproduksi dan biaya penggantian — dan menggunakan salah satu dari dua
basis tersebut secara konsisten selama analisis. Pasar dan kondisi fisik properti yang dinilai
biasanya menyarankan apakah replika yang tepat dari properti subjek (biaya reproduksi) atau
properti pengganti dengan ukuran dan penggunaan yang sebanding (biaya penggantian) akan
menjadi dasar perbandingan yang lebih cocok. Istilah aset setara modern digunakan dalam
standar penilaian internasional untuk menggambarkan aset yang memberikan "fungsi serupa
dan utilitas setara dengan aset yang dinilai" daripada replika yang dirancang dan dibangun
menggunakan bahan dan teknik saat ini.

Penilai memperkirakan biaya untuk membangun struktur dan perbaikan lokasi yang ada
(termasuk biaya langsung, biaya tidak langsung, dan insentif atau keuntungan wirausaha yang
sesuai) menggunakan salah satu dari tiga teknik tradisional:

 T he unit komparatif metode
 T he unit di tempat metode
 T he kuantitas survei metode

Penilai kemudian mengurangi semua penyusutan dalam perbaikan properti dari biaya struktur
baru pada tanggal penilaian efektif. (Di luar Amerika Serikat, istilah metode biaya penggantian
yang disusutkan sering digunakan untuk menggambarkan penerapan pendekatan biaya dengan
cara ini.) Jumlah penyusutan yang ada diperkirakan menggunakan satu atau lebih dari tiga
metode dasar:

 T he pasar ekstraksi metode
 T he ekonomis umur-umur metode
 T he kerusakan metode

Ketika nilai tanah ditambahkan ke biaya perbaikan dikurangi penyusutan, hasilnya adalah nilai
yang ditunjukkan dari biaya real estate dengan pendekatan biaya.

Hubungan dengan Prinsip Penilaian

Pengganti

Prinsip substitusi adalah dasar untuk pendekatan biaya. Prinsip ini menegaskan bahwa pembeli
yang berpengetahuan luas tidak akan membayar lebih untuk properti biaya untuk memperoleh
situs yang serupa dan membangun perbaikan dari keinginan dan utilitas yang setara tanpa
penundaan yang tidak semestinya. Dalam pendekatan biaya, properti yang ada dapat dilihat
sebagai pengganti properti yang dinilai, dan nilainya juga diukur relatif terhadap nilai properti
baru yang optimal. Singkatnya, biaya perbaikan properti pada tanggal efektif penilaian ditambah
nilai tanah yang menyertainya memberikan ukuran terhadap harga yang dinilai untuk properti
yang lebih baik dapat dinilai.

Penawaran dan permintaan

Pergeseran penawaran dan permintaan menyebabkan harga meningkat atau

menurun. Akibatnya, satu properti mungkin memiliki nilai yang berbeda dari waktu ke
waktu. Jika biaya tidak berubah secara proporsional dengan perubahan harga, konstruksi
bangunan akan lebih atau kurang menguntungkan dan nilai bangunan yang ada akan
meningkat atau berkurang secara sepadan. Jika biaya produksi meningkat lebih cepat daripada
nilai, konstruksi baru akan kurang menguntungkan atau mungkin tidak layak secara
finansial. Dengan kata lain, insentif bagi pengembang untuk membangun secara langsung
terkait dengan penawaran dan permintaan.

Kontribusi

Prinsip kontribusi, yang menyatakan bahwa nilai komponen individu suatu properti diukur dalam
hal seberapa besar kontribusinya terhadap nilai properti secara keseluruhan, merupakan bagian
integral dari penerapan pendekatan biaya. Berbagai metode untuk memperkirakan biaya
bangunan didasarkan pada kontribusi masing-masing komponen properti. Standar Penilaian
Internasional mengidentifikasi metode penjumlahan sebagai teknik yang digunakan dalam
pendekatan biaya untuk menilai seluruh aset dengan menambahkan nilai-nilai terpisah dari
bagian komponen aset.

Sebaliknya, prinsip kontribusi menyiratkan bahwa nilai suatu komponen dapat diukur
karena jumlah ketidakhadirannya akan mengurangi nilai properti secara keseluruhan. Dari
perspektif ini, estimasi depresiasi dapat dilihat sebagai penerapan prinsip kontribusi.

Dalam penerapan pendekatan biaya, jumlah setiap komponen berkontribusi terhadap

nilai properti secara keseluruhan diukur dalam kaitannya dengan penggunaan properti yang
tertinggi dan terbaik. Misalnya, jika penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti adalah untuk
konversi dari perbaikan yang ada ke penggunaan alternatif, item yang harus diubah untuk
properti untuk mencapai penggunaan tertinggi dan terbaik akan menderita dari beberapa bentuk
depresiasi.

Dalam pendekatan biaya, efek pada nilai defisiensi atau superadequacy dibahas dalam

estimasi bentuk penyusutan yang dikenal sebagai usang fungsional. Kekurangan
atau superadequacy dapat diidentifikasi dengan membandingkan perbaikan yang ada dengan
peningkatan ideal dan kemudian diobati dengan membuat pengurangan dari biaya
perbaikan. Ketika perbaikan menurun, situs sering kali memberikan kontribusi persentase lebih
tinggi dari total nilai properti. Sebagai perbandingan lahan nilai ke total nilai properti mendekati
100%, kemungkinan bahwa perbaikan akan dibongkar atau direnovasi dan bahwa properti akan
dibangun kembali ke peningkatan penggunaan tertinggi dan terbaik baru.

Eksternalitas

Biaya konstruksi dan nilai pasar properti dapat dipengaruhi secara berbeda oleh kondisi di luar
properti. Misalnya, eksternalitas seperti inflasi atau bencana alam dapat meningkatkan biaya
material dan tenaga kerja tanpa peningkatan nilai pasar yang sesuai. Nilai real estat tidak selalu
berjalan paralel dengan tren ekonomi lainnya. Di sisi lain, peristiwa eksternal seperti
penyelesaian saluran pembuangan dapat meningkatkan nilai properti tetapi tidak berpengaruh
pada biayanya. Keuntungan atau kerugian nilai yang disebabkan oleh eksternalitas dapat
bertambah ke tanah, situs, bangunan, atau properti secara keseluruhan. Meningkatnya biaya
konstruksi dapat secara signifikan mempengaruhi nilai pasar konstruksi baru dan, pada
gilirannya, permintaan dan nilai pasar properti pengganti yang lebih tua.

Dalam pendekatan biaya, kerugian dalam nilai bangunan karena penyebab eksternal
dikaitkan dengan keusangan eksternal, yang dibahas secara rinci dalam Bab 29. Eksternalitas
dapat bersifat sementara dan dapat bekerja dalam arah positif dan negatif selama umur
perbaikan bangunan.

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Dalam seri pertama pengujian penggunaan tertinggi dan terbaik, penilai menganalisis situs
seolah-olah kosong dan tersedia untuk dikembangkan hingga penggunaan tertinggi dan
terbaiknya serta mengidentifikasi peningkatan atau kursus pengembangan yang ideal. Jika situs
ditingkatkan, penilai melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik kedua
membandingkan peningkatan yang ada dengan perbaikan yang ideal. Dengan demikian,
sebidang tanah mungkin memiliki satu penggunaan tertinggi dan terbaik seolah-olah kosong,
dan kombinasi yang ada dari situs dan perbaikan mungkin memiliki penggunaan tertinggi dan
terbaik yang berbeda dengan peningkatan. Peningkatan yang ada memiliki nilai yang sama
dengan jumlah yang mereka kontribusikan ke situs, atau mereka dapat menghukum nilai
properti jika mereka telah melampaui kegunaannya. Hukuman ini sering diukur dengan biaya
untuk meratakan dan menghapus perbaikan usang dari situs.

Perbaikan yang ada jarang identik dengan perbaikan yang ideal, kecuali mereka adalah
konstruksi baru, dan bahkan kemudian, mereka mungkin
menjadi overimprovement atau underimprovementdibandingkan dengan ideal. Sebagai contoh,
sebuah bangunan baru yang dirancang dengan buruk untuk pasar bernilai kurang dari biayanya
karena keusangan fungsional dalam desainnya, yang akan dibahas lebih rinci nanti dalam bab
ini. Analisis yang akurat dan terperinci tentang penggunaan tertinggi dan terbaik sangat penting
untuk pendekatan biaya karena perbandingan peningkatan yang ada
danpeningkatan ideal berdasarkan penggunaan tertinggi dan terbaik mengidentifikasi segala
bentuk penyusutan yang ada dalam bangunan.

Stabilisasi

Nilai properti yang ditunjukkan oleh pendekatan biaya adalah nilai biaya real sederhana. Untuk
properti yang disewakan, pendekatan biaya mengasumsikan hunian dan pendapatan yang
stabil. Penilai mempertimbangkan biaya penyimpanan yang timbul selama fase leasing
pengembangan properti bersama dengan biaya tidak langsung lainnya seperti komisi leasing,
biaya pemasaran, dan konsesi sewa.Biaya penyewa akhir mungkin juga diperlukan untuk
mencapai hunian yang stabil dan, jika demikian, mereka harus ditambahkan sebagai biaya
langsung. Juga, properti dengan sewa yang lebih tinggi atau lebih rendah dari sewa pasar
dapat distabilkan dalam hal hunian, tetapi nilai yang dikembangkan oleh pendekatan biaya
mungkin masih memerlukan penyesuaian. Sebagai alternatif, faktor-faktor seperti biaya
penyewa selesai dan sewa non-pasar dapat diakui dalam proses rekonsiliasi indikasi nilai dari
pendekatan lain terhadap nilai.

Penerapan dan Keterbatasan

Di pasar mana pun, nilai bangunan dapat dikaitkan dengan biayanya. Pendekatan biaya sangat
penting ketika kurangnya aktivitas pasar membatasi kegunaan pendekatan perbandingan
penjualan dan ketika properti yang akan dinilai — misalnya, kediaman satu unit — tidak dapat
menerima penilaian melalui pendekatan kapitalisasi pendapatan. Karena biaya dan nilai pasar
biasanya lebih terkait ketika properti baru, pendekatan biaya penting dalam memperkirakan nilai
pasar konstruksi baru atau yang relatif baru. Pendekatan ini sangat persuasif ketika nilai lahan
didukung dengan baik dan perbaikannya baru atau hanya mengalami sedikit penyusutan dan,
karenanya, memperkirakan peningkatan ideal yang merupakan penggunaan lahan tertinggi dan
terbaik seolah-olah kosong. Pendekatan biaya juga dapat diterapkan pada properti lama yang
diberikan data yang memadai untuk mengukur penyusutan.

Pendekatan biaya dapat digunakan untuk mengembangkan pendapat tentang nilai

pasar (atau jenis nilai lain yang mungkin diminta oleh penilai) seperti nilai pakai atau nilai wajar)
dari konstruksi yang diusulkan, properti tujuan khusus atau khusus, dan properti lain yang tidak
sering dipertukarkan di pasar. Pembeli properti ini sering mengukur harga yang akan mereka
bayar untuk bangunan yang ada dengan biaya untuk mengurangi penyusutan atau terhadap
biaya untuk membeli struktur yang ada dan membuat modifikasi yang diperlukan. Jika
penjualan yang sebanding atau sewa yang sebanding tidak tersedia, indikasi pasar saat ini dari
biaya yang disusutkan, atau biaya untuk memperoleh dan memperbarui bangunan yang ada,
akan menjadi refleksi terbaik dari pemikiran pasar dan, dengan demikian, dari nilai pasar.

Ketika karakteristik fisik dari properti yang sebanding berbeda secara signifikan, nilai-
nilai relatif dari karakteristik ini kadang-kadang dapat diidentifikasi lebih tepat dengan
pendekatan biaya daripada dengan pendekatan perbandingan penjualan. Karena pendekatan
biaya dimulai dengan biaya untuk membangun replika atau properti pengganti dengan utilitas
fisik dan fungsional yang optimal, dapat membantu penilai menentukan penyesuaian akurat
untuk perbedaan fisik dalam properti penjualan yang sebanding. Misalnya, jika penilai harus
melakukan penyesuaian untuk lift yang tidak memadai di properti yang sebanding, biaya untuk
menyembuhkan kekurangan dapat digunakan sebagai dasar untuk penyesuaian ini. Dengan
demikian, pendekatan biaya menyediakan data kepada penilai untuk digunakan baik dalam
memperkirakan penyusutan dan dalam memperoleh penyesuaian untuk diterapkan dalam
pendekatan perbandingan penjualan.

Pendekatan biaya sangat berguna ketika penambahan bangunan atau renovasi sedang
dipertimbangkan, yang merupakan masalah utama dalam analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik.Pendekatan ini dapat digunakan untuk memperkirakan apakah biaya perbaikan,
termasuk insentif kewirausahaan, akan dipulihkan melalui peningkatan aliran pendapatan atau
dalam harga jual yang diantisipasi. Analisis sewa kelayakan dapat membantu mengidentifikasi
dan mencegah pembangunan perbaikan berlebih .

Karena pendekatan biaya mensyaratkan bahwa tanah dan peningkatan dinilai secara
terpisah, itu juga berguna dalam penilaian untuk keperluan asuransi, ketika barang yang tidak
dapat diasuransikan harus dipisahkan dari barang yang dapat diasuransikan. Dalam penilaian
untuk pelaporan keuangan (yaitu, tujuan akuntansi), pendekatan biaya diterapkan untuk
memperkirakan penyusutan untuk tujuan pajak penghasilan. Dalam kasus di mana nilai tanah
cenderung merupakan bagian yang cukup besar dari nilai properti keseluruhan (seperti properti
pertanian atau hasil komersial yang tinggi), pendekatan biaya dapat lebih penting dalam
rekonsiliasi indikasi nilai dari semua pendekatan terhadap nilai. diterapkan karena pendekatan
biaya adalah satu-satunya yang membutuhkan kesimpulan terpisah dari nilai tanah.

Akhirnya, perkiraan kemungkinan biaya pembangunan dan pengembangan merupakan

komponen penting dari studi kelayakan, yang menguji asumsi investasi yang menjadi dasar
rencana penggunaan lahan. Usulan pengembangan dianggap layak secara finansial ketika nilai
pasar melebihi total biaya pembangunan dan pengembangan ditambah perkiraan yang wajar,
yang didukung pasar mengenai insentif wirausaha (yaitu, keuntungan yang diperkirakan
diperlukan bagi wirausahawan untuk melanjutkan proyek).

Indikasi nilai yang lebih tinggi dari penerapan pendekatan biaya daripada dari
perbandingan penjualan atau pendekatan kapitalisasi pendapatan mungkin menunjukkan
bahwa pengembangan real estat tidak layak secara ekonomi. Jika pendekatan biaya
menunjukkan nilai yang lebih tinggi untuk bangunan yang ada, maka penaksir mungkin perlu
melihat lebih dekat pada satu atau lebih input - nilai tanah, biaya saat ini, depresiasi, atau
insentif kewirausahaan. Untuk properti yang lebih tua atau properti di pasar yang berfluktuasi,
perkiraan umur ekonomis yang tersisa yang tidak akurat dapat mengakibatkan penyusutan
yang dikecilkan, yang menghasilkan indikasi nilai yang lebih tinggi dalam pendekatan
biaya. Ketika nilai yang lebih tinggi atau lebih rendah dihasilkan dalam pendekatan biaya,
indikasi nilai itu biasanya dibandingkan dengan hasil dari satu atau lebih pendekatan lain dan
dijelaskan dalam langkah rekonsiliasi akhir dari proses penilaian.

Ketika perbaikan jauh lebih tua atau tidak mewakili penggunaan tanah tertinggi dan
terbaik seolah-olah kosong, fisik kemunduran, keusangan fungsional, dan keusangan eksternal
mungkin lebih sulit untuk diperkirakan. Selain itu, data yang sebanding yang relevan mungkin
kurang atau data yang tersedia mungkin terlalu beragam untuk menunjukkan perkiraan yang
tepat dari laba wirausaha (yaitu, laba yang sebenarnya diperoleh dari proyek yang
selesai). Kondisi ini dapat membuat pendekatan biaya kurang dapat diandalkan.

Salah satu kelemahan dari pendekatan biaya, dari perspektif investasi, adalah asumsi
bahwa perbaikan yang baru dibangun segera tersedia pada tanggal penilaian. Seorang investor
yang melihat opsi untuk pembelian langsung dapat mempertimbangkan bulan atau tahun yang
dibutuhkan untuk mengembangkan dan membangun properti baru sebagai penundaan yang
tidak dapat diterima. Dari perspektif investor itu, pendekatan biaya tidak akan memiliki
relevansi.

Masalah lain muncul jika aset yang dinilai jelas usang.3 Menurut prinsip substitusi,
pembeli tidak akan membayar lebih untuk properti daripada biaya membeli atau membangun
properti dengan utilitas yang sama. Oleh karena itu, properti yang tidak memiliki utilitas tidak
akan dibuat kembali, dan nilai properti akan rendah. Nilai sisa yang tersisa kemungkinan akan
ditemukan dalam uji kelayakan finansial dalam analisis penilai atas penggunaan properti subjek
yang tertinggi dan terbaik.

Meskipun pendekatan biaya mungkin memiliki keunggulan dibandingkan dengan

perbandingan penjualan dan pendekatan kapitalisasi pendapatan ketika data yang dapat
diandalkan tentang penjualan dan sewa yang sebanding jarang terjadi, kekurangan data yang
sama dapat melemahkan kredibilitas estimasi nilai tanah yang merupakan langkah penting
dalam penerapan pendekatan biaya.Semua metode penilaian yang digunakan dalam penilaian
tanah tergantung pada perbandingan penjualan dan teknik kapitalisasi pendapatan.

Penilai harus ingat bahwa pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai biaya real
estate. Untuk menilai real estat yang dipegang oleh biaya sewa atau properti yang tunduk pada
kepentingan parsial lainnya, penilai harus melakukan penyesuaian untuk mencerminkan hak
properti nyata tertentu yang dinilai, seperti bunga biaya sewa. Contoh penyesuaian untuk hak
properti ditunjukkan pada Bab 29.

Prosedur

Setelah mengumpulkan semua informasi yang relevan dan menganalisis data untuk area pasar,
situs, dan peningkatan, penilai mengikuti serangkaian langkah untuk mendapatkan indikasi nilai
dengan pendekatan biaya. Penilai akan

1. Perkirakan nilai situs seolah-olah kosong dan tersedia untuk dikembangkan untuk
penggunaan tertinggi dan terbaiknya.
2. Tentukan basis biaya mana yang paling berlaku untuk penugasan: biaya reproduksi atau
biaya penggantian.
 3. Perkirakan biaya perbaikan langsung (sulit) dan tidak langsung (lunak) pada tanggal
penilaian efektif.
4. Perkirakan insentif kewirausahaan yang tepat atau keuntungan dari analisis pasar.
5. Tambahkan perkiraan biaya langsung, biaya tidak langsung, dan insentif kewirausahaan
atau keuntungan untuk sampai pada total biaya perbaikan.
6. Perkirakan jumlah penyusutan dalam perbaikan dan, jika perlu, alokasikan di antara tiga
kategori utama:
 P hysical kemerosotan
 F unctional keusangan
 E xternal keusangan
7. Kurangi estimasi penyusutan dari total biaya perbaikan untuk mendapatkan estimasi
biaya penyusutannya.
8. Perkirakan nilai kontribusi dari setiap perbaikan situs yang belum
dipertimbangkan. (Perbaikan situs dapat dinilai berdasarkan nilai kontribusinya — yaitu,
langsung berdasarkan biaya yang disusutkan — tetapi dapat dimasukkan dalam biaya
keseluruhan yang dihitung pada Langkah 3 dan disusutkan jika perlu.)
9. Tambahkan nilai tanah ke total biaya yang disusutkan dari semua perbaikan untuk
mengembangkan nilai pasar properti.
10. Menyesuaikan properti pribadi (mis., Perabot, perlengkapan, dan peralatan) atau aset
tidak berwujud yang termasuk dalam penilaian.
11. Sesuaikan kesimpulan nilai, yang mencerminkan nilai real estate biaya, untuk
kepentingan properti yang dinilai mencapai nilai yang ditunjukkan dari bunga yang
ditentukan dalam properti.

Nilai Tanah

Dalam pendekatan biaya, estimasi nilai pasar tanah atau situs ditambahkan ke biaya
penyusutan perbaikan. Nilai tanah tergantung pada penggunaan tertinggi dan terbaiknya. Nilai
tanah dapat diperkirakan menggunakan berbagai teknik, yang dibahas dalam Bab 17. Penilai
harus ingat bahwa estimasi nilai tanah yang dihasilkan dengan teknik ini mencerminkan nilai
dari biaya perkebunan sederhana. Jika sewa tanah terlibat dan tidak sesuai dengan
persyaratan pasar, ini bisa berdampak positif atau negatif pada nilai.

Biaya Reproduksi versus Biaya Penggantian

Biaya untuk membangun perbaikan pada tanggal penilaian yang efektif dapat dikembangkan
baik sebagai perkiraan biaya reproduksi atau perkiraan biaya penggantian perbaikan. Basis
teoretis (dan titik tolak klasik) untuk pendekatan biaya adalah biaya reproduksi, tetapi biaya
penggantian lebih umum digunakan karena mungkin lebih mudah diperoleh dan dapat
mengurangi kompleksitas analisis depresiasi. Perbedaan penting harus dibuat antara istilah:
  Reproduksi biaya aku s itu diperkirakan biaya untuk membangun, sebagai dari itu tanggal
penilaian yang efektif, duplikat yang tepat atau replika bangunan yang dinilai, sejauh mungkin,
menggunakan bahan yang sama, standar konstruksi, desain, tata letak, dan kualitas
pengerjaan, dan mewujudkan semua kekurangan, superadequacies, dan keusangan
perbaikan subjek.
 Penggantian biaya aku
s itu diperkirakan biaya untuk membangun, sebagai dari itu efektif tanggal penilaian, pengganti
bangunan yang dinilai menggunakan bahan kontemporer, standar, desain, dan tata
letak. Ketika basis biaya ini digunakan, beberapa keusangan yang ada di properti dapat
disembuhkan. Biaya penggantian mungkin menjadi satu-satunya alternatif jika biaya
reproduksi tidak dapat diperkirakan.

Keputusan untuk menggunakan biaya reproduksi atau biaya penggantian sering

ditentukan oleh usia struktur, keunikannya, dan perbedaan apa pun antara penggunaan yang
dimaksudkan pada saat konstruksi dan penggunaan tertinggi dan terbaik saat ini. Secara teori,
penggunaan biaya reproduksi atau biaya penggantian harus menghasilkan indikasi nilai yang
sama setelah penerapan yang tepat, tetapi dalam praktiknya baik perkiraan biaya maupun
perkiraan penyusutan mungkin berbeda. Jika biaya reproduksi atau biaya penggantian
digunakan secara tidak konsisten, penghitungan ganda item depresiasi dan kesalahan lainnya
dapat dimasukkan ke dalam analisis. Basis biaya yang dipilih untuk penilaian tertentu harus
secara jelas diidentifikasi dalam laporan untuk menghindari kesalahpahaman dan harus
diterapkan secara konsisten di seluruh pendekatan biaya untuk menghindari kesalahan dalam
mengembangkan pendapat tentang nilai.

Penggunaan biaya penggantian dapat menghilangkan kebutuhan untuk mengukur

beberapa, tetapi tidak semua, bentuk usang fungsional seperti kekurangan dan desain yang
buruk. Struktur pengganti biasanya lebih murah daripada struktur identik (yaitu, reproduksi)
karena dibangun dengan bahan dan teknik yang lebih modern, lebih mudah tersedia, dan lebih
murah di pasar saat ini. Juga, memperbaiki kekurangan dapat mengakibatkan biaya lebih
rendah. Dengan demikian, perkiraan biaya penggantian biasanya lebih rendah dan dapat
memberikan indikasi yang lebih baik tentang kontribusi struktur yang ada terhadap
nilai. Struktur pengganti biasanya tidak mengalami keusangan fungsional yang diakibatkan
oleh kekurangan kemampuan . Namun, jika masalah fungsional tetap ada dalam struktur
penggantian hipotetis, jumlah harus dikurangkan dari biaya penggantian. Memperkirakan biaya
penggantian umumnya menyederhanakan prosedur untuk mengukur penyusutan pada
komponenkonstruksi yang tidak memadai . Contoh usang fungsional adalah tidak adanya fitur
yang diinginkan seperti pendingin ruangan dalam perbaikan yang ada di pasar di mana fitur ini
standar. Bentuk usang ini akan diperbaiki di gedung pengganti.
 Memperkirakan biaya reproduksi bisa rumit karena perbaikan mungkin termasuk bahan
yang tidak lagi tersedia dan standar atau kode konstruksi mungkin telah berubah. Namun
demikian, biaya reproduksi biasanya memberikan dasar yang lebih baik untuk mengukur
de preciation dari semua penyebab ketika pengukuran semacam itu diperlukan.

Perkiraan Biaya

Untuk mengembangkan perkiraan biaya untuk bangunan total, penilai harus

mempertimbangkan biaya langsung (juga dikenal sebagai biaya keras) dan biaya tidak
langsung (juga dikenal sebagai biaya lunak). Baik biaya langsung dan tidak langsung sangat
penting untuk estimasi biaya yang dapat diandalkan. (Sumber data tradisional dan teknik
penilaian yang digunakan untuk memperkirakan biaya bangunan dibahas dalam Bab 28.)

Biaya konstruksi langsung termasuk biaya material dan tenaga kerja serta keuntungan
kontraktor yang diperlukan untuk menyusun peningkatan pada tanggal penilaian yang
efektif. Biaya overhead dan laba kontraktor umum dan berbagai subkontraktor biasanya
merupakan bagian dari kontrak konstruksi dan oleh karena itu merupakan biaya langsung yang
harus selalu dimasukkan dalam perkiraan biaya. Dalam proyek yang lebih kompleks, di mana
banyak kontraktor, pementasan konstruksi, atau komplikasi lain terlibat, biaya manajemen
mungkin diperlukan. Biaya tidak langsung adalah pengeluaran atau tunjangan yang diperlukan
untuk konstruksi tetapi biasanya bukan bagian dari kontrak konstruksi. Biaya-biaya ini dapat
termasuk, tetapi tidak terbatas pada, biaya jasa arsitektur dan teknik, biaya asal pinjaman, biaya
pengangkutan selama konstruksi, biaya asuransi hak, biaya penilaian dan hukum, biaya sewa
dan pemasaran, dan biaya overhead dan keuntungan pengembang. Karena
wirausahawanmemberikan inspirasi, dorongan, dan koordinasi yang diperlukan untuk
keseluruhan proyek, pendekatan biaya harus mencakup insentif atau laba wirausaha yang
sesuai, yang akan dibahas nanti dalam bab ini. Kontinjensi konstruksi biasanya bukan biaya
lunak tetapi biaya yang sulit.

Karena kualitas bahan dan tenaga kerja sangat memengaruhi biaya, penilai harus
terbiasa dengan biaya bahan yang digunakan di properti yang dinilai. Sebuah bangunan dapat
menelan biaya jauh lebih banyak daripada biasanya jika barang-barang seperti dinding dan
jendela terlalu banyak diinsulasi atau pelat tebal digunakan untuk mengakomodasi beban lantai
yang lebih besar. Banyak struktur yang lebih baru mengandung unsur-unsur yang mungkin
tidak ditemukan di bangunan lama yang mereka bersaing. Pada suatu waktu pasar mungkin
telah dianggap fitur seperti konektivitas internet, jaringan dan kemampuan telekomunikasi, dan
memadai, kekuatan yang dapat diandalkan di gedung perkantoran “pintar” untuk
menjadi overimprovements teknologi tinggi. Fitur-fitur ini mungkin tidak berkontribusi nilai
sebanyak biaya pada saat pemasangan, tetapi karena permintaan untuk bahan bangunan dan
fitur terus meningkat demikian pula kontribusi mereka terhadap nilai.
 Situasi kompetitif di pasar lokal juga dapat memengaruhi biaya perkiraan. Tawaran
kontraktor aktual berdasarkan serangkaian spesifikasi yang sama dapat sangat
bervariasi. Seorang kontraktor yang bekerja pada kapasitas cenderung untuk membuat tawaran
tinggi, sedangkan orang yang membutuhkan pekerjaan cenderung untuk memberikan angka
yang lebih rendah. Item yang dikutip dalam Tabel 27.1 mencerminkan biaya khas yang terjadi di
pasar yang seimbang. Di pasar yang tidak seimbang, biaya yang lebih tinggi dapat dihasilkan
dari periode penyerapan yang berkepanjangan — misalnya, biaya pemasaran atau biaya
tambahan, peningkatan penyewa, komisi leasing, dan biaya administrasi. Peningkatan biaya
dapat berkontribusi pada keusangan eksternal.

Beberapa biaya tidak langsung, seperti biaya arsitektur dan pajak properti, umumnya
terkait dengan ukuran dan biaya proyek. Ini sering diperkirakan sebagai persentase dari biaya
langsung. Biaya lain, seperti sewa dan komisi penjualan, terkait dengan jenis properti atau
praktik pasar. Yang lain lagi, seperti biaya untuk penilaian dan studi lingkungan, adalah fungsi
dari waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan tugas. Biaya tidak langsung untuk melakukan
investasi selama dan setelah konstruksi merupakan kombinasi dari semua hal di
atas. Meskipun total biaya tidak langsung kadang-kadang diperkirakan sebagai persentase dari
biaya langsung, studi yang lebih rinci dari biaya ini direkomendasikan. Ketika layanan
penaksiran biaya digunakan, penting bagi penilai untuk dapat mengidentifikasi biaya
mana sudah termasuk dalam perkiraan biaya dan yang perlu ditambahkan oleh pengguna
layanan biaya.

Insentif Kewirausahaan dan Laba Wirausaha

Pengusaha (pengembang, kontraktor, investor, dan lainnya) bersaing satu sama lain di pasar
real estat, dan proyek pembangunan apa pun akan menyertakan imbalan ekonomi (di atas dan
di luar biaya langsung dan tidak langsung) yang cukup untuk meyakinkan seorang
wirausahawan untuk mengambil risiko terkait dengan proyek itu di pasar itu. Untuk bangunan
baru yang merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik dari situs, perbedaan antara nilai pasar
dan total biaya pengembangan (yaitu, jumlah nilai tanah dan biaya langsung dan tidak
langsung) adalah keuntungan — atau kerugian — yang direalisasikan:

Nilai Pasar - Total Biaya Pengembangan = Untung (atau Rugi)

Realisasi keuntungan tergantung pada seberapa baik pengusaha menganalisis permintaan

pasar untuk properti, memilih lokasi, dan membangun perbaikan. Dalam hal properti yang
menghasilkan pendapatan, laba yang direalisasikan juga akan tergantung pada kemampuan
pengusaha untuk mendapatkan campuran penyewa yang tepat dan menegosiasikan sewa
dalam jumlah waktu yang wajar.

Istilah insentif kewirausahaan mengacu pada jumlah yang diharapkan atau ingin diterima

oleh pengusaha sebagai kompensasi untuk menyediakan koordinasi dan keahlian dan dengan
asumsi risiko yang terkait dengan pengembangan proyek. Sebaliknya, laba wirausaha mengacu
pada perbedaan antara total biaya pengembangan dan pemasaran dan nilai pasar
properti setelah penyelesaian dan pencapaian hunian dan pendapatan yang stabil.4
Singkatnya, insentif diantisipasi ketika laba diperoleh. Pada akhirnya, jika wirausahawan tidak
melihat potensi untuk mendapat untung, bangunan baru tidak akan dibangun.

Konsep laba wirausaha berbeda dari gagasan laba ekonomi yang lebih luas, yang
didefinisikan sebagai “perbedaan antara pendapatan penjualan dan biaya peluang penuh dari
sumber daya yang terlibat dalam memproduksi barang.” Di pasar yang sangat kompetitif dan
efisien, laba ekonomi secara efektif nol dalam jangka panjang karena perusahaan baru
memasuki industri yang menghasilkan laba berlebih, yang menaikkan harga sumber daya
produktif yang langka dan menurunkan harga pasar output ketika pasar bergerak menuju
keseimbangan di mana harga pasar sama dengan jumlah dari biaya peluang dari semua
sumber daya yang digunakan dalam produksi. Sebaliknya, istilah laba
kewirausahaan dan insentif kewirausahaan digunakan dalam penerapan pendekatan biaya
untuk merujuk pada komponen nilai normal dan yang diharapkan termasuk dalam estimasi nilai
ketika penilai menambahkan sejumlah tipikal, laba proyek yang diharapkan.

Sebagai angka yang diturunkan dari pasar, perkiraan laba wirausaha atau insentif
wirausaha hanya dapat diandalkan dan setepat yang dijamin oleh data pasar yang
tersedia. Misalnya, selama beberapa tahun setelah penurunan ekonomi pada 2008, kelangkaan
konstruksi baru membuat penilai hanya memiliki sedikit data terkini tentang kegiatan
pembangunan, membuat perkiraan kewirausahaan. insentif sulit diprediksi. Namun demikian,
sebagian besar area pasar memiliki kisaran hadiah yang diharapkan atau tipikal yang sesuai
yang dapat ditentukan melalui riset pasar, biasanya melalui wawancara dengan pengembang
dan pelaku pasar lainnya tentang tingkat keuntungan yang diantisipasi, dapat diterima, dan
aktual yang dicapai di pasar. Kisaran laba akan bervariasi untuk berbagai jenis struktur dan
dengan sifat atau skala proyek tertentu. Insentif kewirausahaan untuk pengembangan yang
diusulkan mungkin lebih tinggi di mana konsep kreatif, risiko lebih besar, atau peluang unik
memiliki penerimaan pasar. Proyek-proyek kompetitif yang kurang berisiko dan lebih standar
mungkin pantas mendapatkan ukuran laba yang lebih rendah. Sebagai contoh,taman
perkantoran spekulatif tinggi pertama di pasar pinggiran kota cenderung membutuhkan insentif
kewirausahaan yang lebih besar daripada pengembangan subdivisi perumahan baru di
komunitas dengan pertumbuhan populasi yang dapat dibuktikan.

Tahap perkembangan, dan berbagai tingkat risiko dan keahlian yang mungkin
diperlukan pada tahap yang berbeda, dapat memengaruhi jumlah laba wirausaha yang
diperoleh. Misalnya, seorang wirausahawan dapat mulai mendapatkan hadiah dari awal proyek.
Hadiah ini dapat meningkat ketika tanah diperoleh, rencana disusun, izin disetujui, pembiayaan
dijamin, kontrak ditandatangani, konstruksi selesai, dan unit dijual atau disewakan. Mungkin
sulit untuk memperkirakan dengan tepat berapa banyak laba wirausaha yang akan diperoleh
pada setiap tahap konstruksi, meskipun pemberi pinjaman mungkin memerlukan nilai
sementara yang mencerminkan biaya pembiayaan dan pajak selama fase konstruksi dan
leasing.

Dalam praktiknya, memisahkan nilai dampak koordinasi kewirausahaan dari pengaruh

pasar lain bisa sulit, terutama selama periode konstruksi baru yang kecil. Untuk memastikan
kewajaran estimasi insentif wirausaha atau laba wirausaha, penilai harus memeriksa dengan
hati-hati sumber nilai properti tambahan di atas dan di atas total biaya pengembangan dan efek
dari penawaran dan permintaan properti jenis itu di area pasar properti subjek. . Sebagai
contoh, beberapa penilai menunjukkan bahwa nilai yang terkait dengan fasilitas properti
mungkin sedemikian rupa sehingga harga jual properti dapat secara signifikan melebihi jumlah
biaya tanah, bangunan, dan pemasaran (misalnya, di penjual yang kepanasan). pasar di mana
harga jual meningkat).

Beberapa penilai juga mengamati bahwa laba wirausaha sering mewakili laba teoretis
dalam properti yang dibangun dan dihuni pemilik. Pemilik-penghuni dapat mempertimbangkan
laba operasi tambahan karena desain efisien properti sebagai insentif. Namun, laba wirausaha
hanya dapat direalisasikan bertahun-tahun setelah properti dibangun ketika dijual kepada
pemilik-penghuni serupa dengan harga premium karena properti tersebut cocok dan segera
tersedia, tidak seperti konstruksi baru atau konversi properti yang berbeda. Dalam hal ini, laba
wirausaha cenderung menjadi dikaburkan seiring waktu dengan mengubah kondisi pasar.
Untuk beberapa jenis perbaikan khusus yang ditempati oleh pemilik, seperti bangunan umum,
tidak ada keuntungan wirausaha yang dapat direalisasikan karena pemilik tidak mengantisipasi
atau menginginkan laba.

Cara di mana properti yang sebanding telah dikembangkan mempengaruhi ketersediaan

data. Penilai kadang-kadang dapat menghitung laba wirausaha dari biaya sebanding aktual
untuk properti yang dibangun secara spekulatif seperti kondominium dan pengembangan multi-
keluarga. Dalam estimasi nilai properti yang dibangun secara spekulatif, laba wirausaha
mewakili pengembalian kepada wirausahawan untuk keterampilan yang digunakan dan risiko
yang ditimbulkan, meskipun pengembalian aktual mungkin berbeda dari pengembalian yang
diantisipasi. Namun, dalam pengembangan berskala besar, masalah ini rumit karena laba
wirausaha mungkin tidak mencerminkan kontribusi proporsional dari lokasi yang diperbaiki dan
peningkatan terhadap nilai properti secara keseluruhan. Pengembang subdivisi traktat,
misalnya,sering menyadari sebagian besar keuntungan mereka pada nilai rumah yang
dibangun di atas tanah jadi, tidak harus pada nilai tanah tersebut, yang dapat dianalisis sebagai
peluang investasi yang terpisah dengan ukuran laba pengusaha sendiri yang terpisah.

Data tentang laba wirausaha untuk properti yang dibangun khusus mungkin tidak
tersedia jika pemilik properti yang mengontrak pembangun sebenarnya bertindak sebagai
pengembang. Harga properti kelas atas yang dibangun sesuai pesanan sering mencerminkan
daya tarik dari properti yang sarat dengan kemudahan ini serta biaya tinggi dari bahan yang
digunakan. Dengan demikian, rincian biaya untuk properti yang dibuat khusus mungkin tidak
dapat dibandingkan dengan rincian untuk properti yang dibangun secara spekulatif, yang
semakin memperumit tugas memperkirakan tingkat keuntungan kewirausahaan. Namun secara
teoritis, nilai properti yang dibangun sesuai keinginan juga harus mencerminkan keuntungan
kewirausahaan.

Penilai juga harus memeriksa data biaya yang menjadi dasar estimasi nilai untuk
menentukan apakah ada penyisihan untuk insentif kewirausahaan atau laba wirausaha telah
dibuat. Jika ini tidak dilakukan, kontribusi pengusaha dapat dimasukkan dua kali. Data yang
diperoleh dari penjualan situs-situs yang sebanding sering kali menyertakan keuntungan bagi
pengembang tanah. Layanan perkiraan biaya mengutip biaya langsung (misalnya, keuntungan
kontraktor) dan biaya tidak langsung (misalnya, biaya penjualan), tetapi mereka mungkin atau
mungkin tidak memberikan perkiraan insentif wirausaha atau laba wirausaha. Karena berbagai
sumber data mencerminkan biaya dengan cara yang berbeda, penilai harus mengidentifikasi di
mana insentif atau laba wirausaha dipertimbangkan dalam perkiraan — yaitu,apakah itu item
yang sudah termasuk dalam jumlah total biaya dan nilai tanah atau item yang berdiri sendiri
ditambahkan ke jumlah total biaya dan nilai tanah.

Penyusutan

Pasar mengakui terjadinya kerugian dalam nilai perbaikan karena efek usia, keausan, dan
penyebab lainnya, dan penilai menafsirkan bagaimana pasar memahami efek kolektif dari
semua bentuk depresiasi. Singkatnya, penyusutan adalah selisih antara nilai kontribusi
perbaikan dan biayanya pada saat penilaian:

Biaya Perbaikan - Nilai Kontribusi Peningkatan = Depresiasi

di mana Biaya Perbaikan adalah biaya reproduksi atau biaya penggantian. Dengan

memperkirakan penyusutan yang timbul karena perbaikan dan mengurangi estimasi ini dari
biaya reproduksi atau penggantian, penilai dapat menyimpulkan biaya penyusutan yang
disusutkan. Biaya penyusutan ini mendekati kontribusi peningkatan terhadap nilai pasar
properti. (Teknik untuk memperkirakan penyusutan dibahas dalam Bab 29.)

Penyusutan dalam perbaikan dapat disebabkan oleh tiga penyebab utama yang
beroperasi secara terpisah atau dalam kombinasi:

 memakai               dan               air
mata               dari               reguler               menggunakan,               itu               dampak           
    dari               itu               elemen, atau kerusakan, yang dikenal sebagai kerusakan fisik dan
dapat disembuhkan atau disembuhkan
  Sebuah cacat di itu struktur,               bahan, atau Desain bahwa berkurang itu fungsi,
kegunaan, dan nilai peningkatan, yang dikenal sebagai keusangan fungsional dan sekali lagi
dapat disembuhkan atau disembuhkan
 Sebuah sementara atau               permanen penurunan
nilai dari itu               utilitas atau penjualan dari perbaikan atau properti karena pengaruh
negatif di luar properti, yang dikenal sebagai usang eksternal dan tidak dapat disembuhkan

Keusangan eksternal dapat terjadi akibat kondisi pasar yang buruk. Karena lokasinya yang
tetap, real estat tunduk pada pengaruh luar yang biasanya tidak dapat dikendalikan oleh pemilik
properti, pemilik, atau penyewa.

Secara teoritis, penyusutan dapat dimulai pada fase desain atau saat konstruksi dimulai,
bahkan dalam bangunan fungsional yang merupakan penggunaan situs yang tertinggi dan
terbaik. Perbaikan jarang dibangun dalam kondisi ideal, dan pembangunannya membutuhkan
waktu yang lama. Selama proses konstruksi, kerusakan fisik dapat dihentikan sementara atau
bahkan diperbaiki, tetapi kerusakan fisik cenderung bertahan sepanjang masa perbaikan.
Selain itu, seiring berjalannya waktu dan fitur-fitur bangunan menjadi ketinggalan zaman
dibandingkan dengan gedung-gedung baru, keusangan fungsional mulai terjadi.
Pertimbangkan, misalnya, sebuah bangunan industri yang dibangun pada awal tahun 1970-an.
Langit-langit setinggi 18 kaki, yang merupakan standar pasar pada saat itu konstruksi, mungkin
dianggap sama sekali tidak memadai sekarang karena ketinggian yang lebih jelas adalah
norma. Bangunan baru dapat memiliki keusangan fungsional bahkan sebelum dibangun, yang
biasanya disebabkan oleh desain yang tidak memenuhi standar pasar.

Dalam pendekatan biaya, penyusutan yang disebabkan oleh semua penyebab

diekstraksi dari pasar (atau dihitung ketika ekstraksi pasar tidak memungkinkan) dan
dikurangkan dari biaya saat ini untuk sampai pada biaya penyusutan:

Biaya Saat Ini - Jumlah Depresiasi yang Berlaku = Biaya Depresiasi

Biaya penyusutan semua perbaikan (atau kontribusi mereka terhadap nilai) dan nilai tanah
ditambahkan bersama untuk memberikan indikasi nilai pasar properti:

Biaya Depresiasi + Nilai Tanah = Nilai Pasar

Depresiasi adalah penalti hanya sejauh pasar mengenalinya sebagai menyebabkan kerugian
nilai. Untuk beberapa bangunan yang lebih tua, kehilangan nilai karena depresiasi nyata dapat
diimbangi oleh kelangkaan sementara relatif terhadap permintaan atau oleh signifikansi historis
atau arsitektur perbaikan. Dalam situasi ini, penilai harus berhati-hati untuk tidak menghukum
properti terlalu dalam pendekatan biaya.

Seperti disebutkan sebelumnya, penggunaan biaya reproduksi oleh penilai daripada

biaya penggantian untuk mendapatkan estimasi biaya saat ini akan memengaruhi estimasi
 penyusutan. Beberapa bentuk keusangan fungsional dihilangkan ketika biaya penggantian
digunakan, tetapi bentuk lain tetap tidak terpengaruh. Pertimbangkan sebuah bangunan industri
dengan akses truk yang buruk dan langit-langit setinggi 28 kaki di pasar di mana ketinggian
langit-langit 24 kaki adalah norma. Perkiraan biaya penggantian dapat didasarkan pada
bangunan dengan ketinggian langit-langit 24 kaki, sedangkan perkiraan biaya reproduksi akan
didasarkan pada bangunan dengan ketinggian langit-langit 28 kaki. Dengan menggunakan
biaya penggantian alih-alih biaya reproduksi, penilai menghilangkansuperadequacy disebabkan
tingginya cerita tetapi bukan karena kurangnya akses ke jalan. Selain itu, setiap biaya
tambahan kepemilikan yang disebabkan oleh superadekuasi tidak akan dihilangkan dalam
estimasi biaya penggantian. Jika tinggi cerita berlebih adalah penyebab tambahan pemanasan,
pendinginan, asuransi, atau pajak properti, superadekuat juga akan menyebabkan penyusutan
tambahan. Penilai yang menggunakan biaya penggantian harus mempertimbangkan kelebihan
biaya operasi yang terkait dengan konstruksi yang tidak memadai .

Penyesuaian Hak Properti

Indikasi nilai yang dikembangkan dengan menggunakan prosedur pendekatan biaya klasik
adalah nilai bunga sederhana dalam properti di hunian yang stabil dan di sewa pasar.
Penyesuaian hak properti dapat dibuat untuk memperhitungkan biaya sewa atau properti
prasarana yang disewakan dengan harga di bawah pasar atau kosong atau sebagian disewa.
Biaya sewa atau penyesuaian prasarana akan diperlukan ketika penyewa membayar lebih atau
kurang dari sewa pasar. Penyesuaian hak properti lainnya mungkin diperlukan untuk
memperhitungkan waktu dan biaya membawa bangunan ke tingkat hunian yang stabil seperti
periode sewa awal gedung baru.

Perkiraan penyesuaian hak properti umumnya melibatkan penggunaan perbandingan

penjualan atau teknik kapitalisasi pendapatan. Misalnya, nilai pendapatan yang hilang (yaitu,
apa yang dikenal sebagai kekurangan) selama periode sewa-bangunan baru dapat didiskon
pada tingkat yang sesuai dengan mempertimbangkan risiko kekurangan tersebut.