Pendekatan Biaya

Seperti pendekatan perbandingan penjualan dan kapitalisasi pendapatan, pendekatan biaya

didasarkan pada perbandingan pasar. Dalam pendekatan biaya, penilai membandingkan
biaya perbaikan subjek dengan biaya untuk mengembangkan perbaikan serupa yang
dibuktikan dengan biaya konstruksi properti pengganti dengan utilitas yang sama
dengan properti subjek. Perkiraan biaya pengembangan disesuaikan untuk kerugian
yang diekstraksi pasar dalam nilai yang disebabkan oleh usia, kondisi, dan kegunaan
perbaikan subjek atau untuk masalah lokasi. Nilai tanah kemudian ditambahkan,
biasanya berdasarkan perbandingan dengan penjualan situs yang sebanding. Jumlah
nilai tanah dan peningkatannya disesuaikan dengan hak yang termasuk dalam properti
subjek lagi berdasarkan perbandingan pasar.

Pendekatan biaya mencerminkan pemikiran pasar karena pelaku pasar

menghubungkan nilai dengan biaya. Pembeli properti real cenderung menilai nilai dari struktur
yang ada tidak hanya dengan mempertimbangkan harga dan sewa bangunan yang sama, tetapi
juga dengan membandingkan biaya untuk membuat bangunan baru dengan kondisi fisik yang
optimal dan utilitas fungsional. Selain itu, pembeli menyesuaikan harga yang bersedia mereka
bayarkan dengan memperkirakan biaya untuk membawa struktur yang ada ke kondisi fisik dan
utilitas fungsional yang mereka butuhkan.

Penting untuk dicatat bahwa pendekatan biaya adalah pemecahan teoritis properti
menjadi komponen tanah dan bangunan. Ini teoretis karena pasar peserta menjual hak,
bukan tanah dan bangunan. Perincian komponen tanah dan bangunan penting karena
menciptakan banyak masalah yang tidak akan relevan dalam pendekatan lain, di mana
tanah tidak dipisahkan dari bangunan. Misalnya, alokasi keusangan eksternal merupakan
masalah untuk pendekatan biaya, tetapi tidak untuk kapitalisasi pendapatan dan pendekatan
perbandingan penjualan.

Untuk menerapkan pendekatan biaya, penilai memperkirakan persepsi pasar

tentang perbedaan antara peningkatan properti yang dinilai dan bangunan yang baru
dibangun dengan utilitas optimal (yaitu, peningkatan ideal yang diidentifikasi dalam
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik). Dalam bentuk klasiknya, pendekatan biaya
menghasilkan pendapat tentang nilai real estate biaya. Jika tujuan penilaian adalah untuk
memperkirakan nilai bunga selain biaya sederhana, penyesuaian akan diperlukan. Misalnya,
penyesuaian hak properti dapat dilakukan sebagai penyesuaian lump-sum pada akhir
pendekatan biaya. Ini akan menjadi sangat penting ketika bunga yang dinilai adalah biaya sewa
yang dibebani oleh sewa jangka panjang.

Dalam menerapkan pendekatan biaya, penilai harus membedakan antara dua

basis biaya — biaya reproduksi dan biaya penggantian — dan menggunakan salah satu
dari dua basis tersebut secara konsisten selama analisis. Pasar dan kondisi fisik properti
yang dinilai biasanya menyarankan apakah replika yang tepat dari properti subjek (biaya
reproduksi) atau properti pengganti dengan ukuran dan penggunaan yang sebanding
(biaya penggantian) akan menjadi dasar perbandingan yang lebih cocok. Istilah aset
setara modern digunakan dalam standar penilaian internasional untuk menggambarkan aset
yang memberikan "fungsi serupa dan utilitas setara dengan aset yang dinilai" daripada replika
yang dirancang dan dibangun menggunakan bahan dan teknik saat ini.

Penilai memperkirakan biaya untuk membangun struktur dan perbaikan lokasi

yang ada (termasuk biaya langsung, biaya tidak langsung, dan insentif atau keuntungan
wirausaha yang sesuai) menggunakan salah satu dari tiga teknik tradisional:

 T he unit komparatif metode
 T he unit di tempat metode
 T he kuantitas survei metode

Penilai kemudian mengurangi semua penyusutan dalam perbaikan properti dari biaya
struktur baru pada tanggal penilaian efektif. (Di luar Amerika Serikat, istilah metode biaya
penggantian yang disusutkan sering digunakan untuk menggambarkan penerapan pendekatan
biaya dengan cara ini.) Jumlah penyusutan yang ada diperkirakan menggunakan satu atau
lebih dari tiga metode dasar:

 T he pasar ekstraksi metode
 T he ekonomis umur-umur metode
 T he kerusakan metode

Ketika nilai tanah ditambahkan ke biaya perbaikan dikurangi penyusutan, hasilnya

adalah nilai yang ditunjukkan dari biaya real estate dengan pendekatan biaya.

Hubungan dengan Prinsip Penilaian

Pengganti

Prinsip substitusi adalah dasar untuk pendekatan biaya. Prinsip ini menegaskan bahwa
pembeli yang berpengetahuan luas tidak akan membayar lebih untuk properti biaya
untuk memperoleh situs yang serupa dan membangun perbaikan dari keinginan dan
utilitas yang setara tanpa penundaan yang tidak semestinya. Dalam pendekatan biaya,
properti yang ada dapat dilihat sebagai pengganti properti yang dinilai, dan nilainya juga diukur
relatif terhadap nilai properti baru yang optimal. Singkatnya, biaya perbaikan properti pada
tanggal efektif penilaian ditambah nilai tanah yang menyertainya memberikan ukuran terhadap
harga yang dinilai untuk properti yang lebih baik dapat dinilai.

Penawaran dan permintaan

Pergeseran penawaran dan permintaan menyebabkan harga meningkat atau
menurun. Akibatnya, satu properti mungkin memiliki nilai yang berbeda dari waktu ke
waktu. Jika biaya tidak berubah secara proporsional dengan perubahan harga, konstruksi
bangunan akan lebih atau kurang menguntungkan dan nilai bangunan yang ada akan
meningkat atau berkurang secara sepadan. Jika biaya produksi meningkat lebih cepat
daripada nilai, konstruksi baru akan kurang menguntungkan atau mungkin tidak layak
secara finansial. Dengan kata lain, insentif bagi pengembang untuk membangun secara
langsung terkait dengan penawaran dan permintaan.

Kontribusi

Prinsip kontribusi, yang menyatakan bahwa nilai komponen individu suatu properti
diukur dalam hal seberapa besar kontribusinya terhadap nilai properti secara
keseluruhan, merupakan bagian integral dari penerapan pendekatan biaya. Berbagai
metode untuk memperkirakan biaya bangunan didasarkan pada kontribusi masing-masing
komponen properti. Standar Penilaian Internasional mengidentifikasi metode penjumlahan
sebagai teknik yang digunakan dalam pendekatan biaya untuk menilai seluruh aset dengan
menambahkan nilai-nilai terpisah dari bagian komponen aset.

Sebaliknya, prinsip kontribusi menyiratkan bahwa nilai suatu komponen dapat

diukur karena jumlah ketidakhadirannya akan mengurangi nilai properti secara
keseluruhan. Dari perspektif ini, estimasi depresiasi dapat dilihat sebagai penerapan
prinsip kontribusi.

Dalam penerapan pendekatan biaya, jumlah setiap komponen berkontribusi

terhadap nilai properti secara keseluruhan diukur dalam kaitannya dengan penggunaan
properti yang tertinggi dan terbaik. Misalnya, jika penggunaan tertinggi dan terbaik dari
properti adalah untuk konversi dari perbaikan yang ada ke penggunaan alternatif, item yang
harus diubah untuk properti untuk mencapai penggunaan tertinggi dan terbaik akan menderita
dari beberapa bentuk depresiasi.

Dalam pendekatan biaya, efek pada nilai defisiensi atau superadequacy dibahas

dalam estimasi bentuk penyusutan yang dikenal sebagai usang fungsional. Kekurangan
atau superadequacy dapat diidentifikasi dengan membandingkan perbaikan yang ada
dengan peningkatan ideal dan kemudian diobati dengan membuat pengurangan dari
biaya perbaikan. Ketika perbaikan menurun, situs sering kali memberikan kontribusi
persentase lebih tinggi dari total nilai properti. Sebagai perbandingan lahan nilai ke total nilai
properti mendekati 100%, kemungkinan bahwa perbaikan akan dibongkar atau direnovasi dan
bahwa properti akan dibangun kembali ke peningkatan penggunaan tertinggi dan terbaik baru.

Eksternalitas
Biaya konstruksi dan nilai pasar properti dapat dipengaruhi secara berbeda oleh kondisi
di luar properti. Misalnya, eksternalitas seperti inflasi atau bencana alam dapat meningkatkan
biaya material dan tenaga kerja tanpa peningkatan nilai pasar yang sesuai. Nilai real estat tidak
selalu berjalan paralel dengan tren ekonomi lainnya. Di sisi lain, peristiwa eksternal seperti
penyelesaian saluran pembuangan dapat meningkatkan nilai properti tetapi tidak
berpengaruh pada biayanya. Keuntungan atau kerugian nilai yang disebabkan oleh
eksternalitas dapat bertambah ke tanah, situs, bangunan, atau properti secara
keseluruhan. Meningkatnya biaya konstruksi dapat secara signifikan mempengaruhi nilai
pasar konstruksi baru dan, pada gilirannya, permintaan dan nilai pasar properti
pengganti yang lebih tua.

Dalam pendekatan biaya, kerugian dalam nilai bangunan karena penyebab eksternal
dikaitkan dengan keusangan eksternal, yang dibahas secara rinci dalam Bab 29. Eksternalitas
dapat bersifat sementara dan dapat bekerja dalam arah positif dan negatif selama umur
perbaikan bangunan.

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Dalam seri pertama pengujian penggunaan tertinggi dan terbaik, penilai menganalisis
situs seolah-olah kosong dan tersedia untuk dikembangkan hingga penggunaan tertinggi
dan terbaiknya serta mengidentifikasi peningkatan atau kursus pengembangan yang
ideal. Jika situs ditingkatkan, penilai melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik kedua membandingkan peningkatan yang ada dengan perbaikan yang
ideal. Dengan demikian, sebidang tanah mungkin memiliki satu penggunaan tertinggi dan
terbaik seolah-olah kosong, dan kombinasi yang ada dari situs dan perbaikan mungkin memiliki
penggunaan tertinggi dan terbaik yang berbeda dengan peningkatan. Peningkatan yang ada
memiliki nilai yang sama dengan jumlah yang mereka kontribusikan ke situs, atau mereka dapat
menghukum nilai properti jika mereka telah melampaui kegunaannya. Hukuman ini sering
diukur dengan biaya untuk meratakan dan menghapus perbaikan usang dari situs.

Perbaikan yang ada jarang identik dengan perbaikan yang ideal, kecuali mereka
adalah konstruksi baru, dan bahkan kemudian, mereka mungkin
menjadi overimprovement atau underimprovementdibandingkan dengan ideal. Sebagai
contoh, sebuah bangunan baru yang dirancang dengan buruk untuk pasar bernilai kurang dari
biayanya karena keusangan fungsional dalam desainnya, yang akan dibahas lebih rinci nanti
dalam bab ini. Analisis yang akurat dan terperinci tentang penggunaan tertinggi dan
terbaik sangat penting untuk pendekatan biaya karena perbandingan peningkatan yang
ada danpeningkatan ideal berdasarkan penggunaan tertinggi dan terbaik
mengidentifikasi segala bentuk penyusutan yang ada dalam bangunan.

Stabilisasi
Nilai properti yang ditunjukkan oleh pendekatan biaya adalah nilai biaya real
sederhana. Untuk properti yang disewakan, pendekatan biaya mengasumsikan hunian
dan pendapatan yang stabil. Penilai mempertimbangkan biaya penyimpanan yang timbul
selama fase leasing pengembangan properti bersama dengan biaya tidak langsung
lainnya seperti komisi leasing, biaya pemasaran, dan konsesi sewa.Biaya penyewa akhir
mungkin juga diperlukan untuk mencapai hunian yang stabil dan, jika demikian, mereka
harus ditambahkan sebagai biaya langsung. Juga, properti dengan sewa yang lebih
tinggi atau lebih rendah dari sewa pasar dapat distabilkan dalam hal hunian, tetapi nilai
yang dikembangkan oleh pendekatan biaya mungkin masih memerlukan
penyesuaian. Sebagai alternatif, faktor-faktor seperti biaya penyewa selesai dan sewa non-
pasar dapat diakui dalam proses rekonsiliasi indikasi nilai dari pendekatan lain terhadap nilai.

Penerapan dan Keterbatasan

Di pasar mana pun, nilai bangunan dapat dikaitkan dengan biayanya. Pendekatan biaya sangat
penting ketika kurangnya aktivitas pasar membatasi kegunaan pendekatan perbandingan
penjualan dan ketika properti yang akan dinilai — misalnya, kediaman satu unit — tidak dapat
menerima penilaian melalui pendekatan kapitalisasi pendapatan. Karena biaya dan nilai pasar
biasanya lebih terkait ketika properti baru, pendekatan biaya penting dalam memperkirakan
nilai pasar konstruksi baru atau yang relatif baru. Pendekatan ini sangat persuasif ketika
nilai lahan didukung dengan baik dan perbaikannya baru atau hanya mengalami sedikit
penyusutan dan, karenanya, memperkirakan peningkatan ideal yang merupakan penggunaan
lahan tertinggi dan terbaik seolah-olah kosong. Pendekatan biaya juga dapat diterapkan
pada properti lama yang diberikan data yang memadai untuk mengukur penyusutan.

Pendekatan biaya dapat digunakan untuk mengembangkan pendapat tentang nilai

pasar (atau jenis nilai lain yang mungkin diminta oleh penilai) seperti nilai pakai atau nilai wajar)
dari konstruksi yang diusulkan, properti tujuan khusus atau khusus, dan properti lain yang tidak
sering dipertukarkan di pasar. Pembeli properti ini sering mengukur harga yang akan mereka
bayar untuk bangunan yang ada dengan biaya untuk mengurangi penyusutan atau terhadap
biaya untuk membeli struktur yang ada dan membuat modifikasi yang diperlukan. Jika
penjualan yang sebanding atau sewa yang sebanding tidak tersedia, indikasi pasar saat
ini dari biaya yang disusutkan, atau biaya untuk memperoleh dan memperbarui
bangunan yang ada, akan menjadi refleksi terbaik dari pemikiran pasar dan, dengan
demikian, dari nilai pasar.

Ketika karakteristik fisik dari properti yang sebanding berbeda secara signifikan, nilai-
nilai relatif dari karakteristik ini kadang-kadang dapat diidentifikasi lebih tepat dengan
pendekatan biaya daripada dengan pendekatan perbandingan penjualan. Karena pendekatan
biaya dimulai dengan biaya untuk membangun replika atau properti pengganti dengan
utilitas fisik dan fungsional yang optimal, dapat membantu penilai menentukan
penyesuaian akurat untuk perbedaan fisik dalam properti penjualan yang
sebanding. Misalnya, jika penilai harus melakukan penyesuaian untuk lift yang tidak memadai
di properti yang sebanding, biaya untuk menyembuhkan kekurangan dapat digunakan sebagai
dasar untuk penyesuaian ini. Dengan demikian, pendekatan biaya menyediakan data kepada
penilai untuk digunakan baik dalam memperkirakan penyusutan dan dalam memperoleh
penyesuaian untuk diterapkan dalam pendekatan perbandingan penjualan.

Pendekatan biaya sangat berguna ketika penambahan bangunan atau renovasi

sedang dipertimbangkan, yang merupakan masalah utama dalam analisis penggunaan
tertinggi dan terbaik.Pendekatan ini dapat digunakan untuk memperkirakan apakah biaya
perbaikan, termasuk insentif kewirausahaan, akan dipulihkan melalui peningkatan aliran
pendapatan atau dalam harga jual yang diantisipasi. Analisis sewa kelayakan dapat membantu
mengidentifikasi dan mencegah pembangunan perbaikan berlebih .

Karena pendekatan biaya mensyaratkan bahwa tanah dan peningkatan dinilai

secara terpisah, itu juga berguna dalam penilaian untuk keperluan asuransi, ketika barang
yang tidak dapat diasuransikan harus dipisahkan dari barang yang dapat diasuransikan. Dalam
penilaian untuk pelaporan keuangan (yaitu, tujuan akuntansi), pendekatan biaya
diterapkan untuk memperkirakan penyusutan untuk tujuan pajak penghasilan. Dalam
kasus di mana nilai tanah cenderung merupakan bagian yang cukup besar dari nilai properti
keseluruhan (seperti properti pertanian atau hasil komersial yang tinggi), pendekatan biaya
dapat lebih penting dalam rekonsiliasi indikasi nilai dari semua pendekatan terhadap nilai.
diterapkan karena pendekatan biaya adalah satu-satunya yang membutuhkan kesimpulan
terpisah dari nilai tanah.

Akhirnya, perkiraan kemungkinan biaya pembangunan dan pengembangan

merupakan komponen penting dari studi kelayakan, yang menguji asumsi investasi yang
menjadi dasar rencana penggunaan lahan. Usulan pengembangan dianggap layak secara
finansial ketika nilai pasar melebihi total biaya pembangunan dan pengembangan
ditambah perkiraan yang wajar, yang didukung pasar mengenai insentif wirausaha (yaitu,
keuntungan yang diperkirakan diperlukan bagi wirausahawan untuk melanjutkan proyek).

Indikasi nilai yang lebih tinggi dari penerapan pendekatan biaya daripada dari
perbandingan penjualan atau pendekatan kapitalisasi pendapatan mungkin menunjukkan
bahwa pengembangan real estat tidak layak secara ekonomi. Jika pendekatan biaya
menunjukkan nilai yang lebih tinggi untuk bangunan yang ada, maka penaksir mungkin perlu
melihat lebih dekat pada satu atau lebih input - nilai tanah, biaya saat ini, depresiasi, atau
insentif kewirausahaan. Untuk properti yang lebih tua atau properti di pasar yang berfluktuasi,
perkiraan umur ekonomis yang tersisa yang tidak akurat dapat mengakibatkan penyusutan
yang dikecilkan, yang menghasilkan indikasi nilai yang lebih tinggi dalam pendekatan
biaya. Ketika nilai yang lebih tinggi atau lebih rendah dihasilkan dalam pendekatan biaya,
indikasi nilai itu biasanya dibandingkan dengan hasil dari satu atau lebih pendekatan lain
dan dijelaskan dalam langkah rekonsiliasi akhir dari proses penilaian.

Ketika perbaikan jauh lebih tua atau tidak mewakili penggunaan tanah tertinggi
dan terbaik seolah-olah kosong, fisik kemunduran, keusangan fungsional, dan
keusangan eksternal mungkin lebih sulit untuk diperkirakan. Selain itu, data yang
sebanding yang relevan mungkin kurang atau data yang tersedia mungkin terlalu
beragam untuk menunjukkan perkiraan yang tepat dari laba wirausaha (yaitu, laba yang
sebenarnya diperoleh dari proyek yang selesai). Kondisi ini dapat membuat pendekatan
biaya kurang dapat diandalkan.

Salah satu kelemahan dari pendekatan biaya, dari perspektif investasi, adalah
asumsi bahwa perbaikan yang baru dibangun segera tersedia pada tanggal
penilaian. Seorang investor yang melihat opsi untuk pembelian langsung dapat
mempertimbangkan bulan atau tahun yang dibutuhkan untuk mengembangkan dan
membangun properti baru sebagai penundaan yang tidak dapat diterima. Dari perspektif
investor itu, pendekatan biaya tidak akan memiliki relevansi.

Masalah lain muncul jika aset yang dinilai jelas usang.3 Menurut prinsip substitusi,
pembeli tidak akan membayar lebih untuk properti daripada biaya membeli atau membangun
properti dengan utilitas yang sama. Oleh karena itu, properti yang tidak memiliki utilitas
tidak akan dibuat kembali, dan nilai properti akan rendah. Nilai sisa yang tersisa
kemungkinan akan ditemukan dalam uji kelayakan finansial dalam analisis penilai atas
penggunaan properti subjek yang tertinggi dan terbaik.

Meskipun pendekatan biaya mungkin memiliki keunggulan dibandingkan dengan

perbandingan penjualan dan pendekatan kapitalisasi pendapatan ketika data yang dapat
diandalkan tentang penjualan dan sewa yang sebanding jarang terjadi, kekurangan data yang
sama dapat melemahkan kredibilitas estimasi nilai tanah yang merupakan langkah penting
dalam penerapan pendekatan biaya.Semua metode penilaian yang digunakan dalam penilaian
tanah tergantung pada perbandingan penjualan dan teknik kapitalisasi pendapatan.

Penilai harus ingat bahwa pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai biaya real
estate. Untuk menilai real estat yang dipegang oleh biaya sewa atau properti yang tunduk
pada kepentingan parsial lainnya, penilai harus melakukan penyesuaian untuk
mencerminkan hak properti nyata tertentu yang dinilai, seperti bunga biaya sewa. Contoh
penyesuaian untuk hak properti ditunjukkan pada Bab 29.

Prosedur
Setelah mengumpulkan semua informasi yang relevan dan menganalisis data untuk area pasar,
situs, dan peningkatan, penilai mengikuti serangkaian langkah untuk mendapatkan indikasi nilai
dengan pendekatan biaya. Penilai akan

1. Perkirakan nilai situs seolah-olah kosong dan tersedia untuk dikembangkan untuk
penggunaan tertinggi dan terbaiknya.
2. Tentukan basis biaya mana yang paling berlaku untuk penugasan: biaya reproduksi atau
biaya penggantian.
3. Perkirakan biaya perbaikan langsung (sulit) dan tidak langsung (lunak) pada tanggal
penilaian efektif.
4. Perkirakan insentif kewirausahaan yang tepat atau keuntungan dari analisis pasar.
5. Tambahkan perkiraan biaya langsung, biaya tidak langsung, dan insentif kewirausahaan
atau keuntungan untuk sampai pada total biaya perbaikan.
6. Perkirakan jumlah penyusutan dalam perbaikan dan, jika perlu, alokasikan di antara tiga
kategori utama:
 P hysical kemerosotan
 F unctional keusangan
 E xternal keusangan
7. Kurangi estimasi penyusutan dari total biaya perbaikan untuk mendapatkan estimasi
biaya penyusutannya.
8. Perkirakan nilai kontribusi dari setiap perbaikan situs yang belum
dipertimbangkan. (Perbaikan situs dapat dinilai berdasarkan nilai kontribusinya — yaitu,
langsung berdasarkan biaya yang disusutkan — tetapi dapat dimasukkan dalam biaya
keseluruhan yang dihitung pada Langkah 3 dan disusutkan jika perlu.)
9. Tambahkan nilai tanah ke total biaya yang disusutkan dari semua perbaikan untuk
mengembangkan nilai pasar properti.
10. Menyesuaikan properti pribadi (mis., Perabot, perlengkapan, dan peralatan) atau aset
tidak berwujud yang termasuk dalam penilaian.
11. Sesuaikan kesimpulan nilai, yang mencerminkan nilai real estate biaya, untuk
kepentingan properti yang dinilai mencapai nilai yang ditunjukkan dari bunga yang
ditentukan dalam properti.

Nilai Tanah

Dalam pendekatan biaya, estimasi nilai pasar tanah atau situs ditambahkan ke biaya
penyusutan perbaikan. Nilai tanah tergantung pada penggunaan tertinggi dan
terbaiknya. Nilai tanah dapat diperkirakan menggunakan berbagai teknik, yang dibahas
dalam Bab 17. Penilai harus ingat bahwa estimasi nilai tanah yang dihasilkan dengan teknik ini
mencerminkan nilai dari biaya perkebunan sederhana. Jika sewa tanah terlibat dan tidak sesuai
dengan persyaratan pasar, ini bisa berdampak positif atau negatif pada nilai.
Biaya Reproduksi versus Biaya Penggantian

Biaya untuk membangun perbaikan pada tanggal penilaian yang efektif dapat
dikembangkan baik sebagai perkiraan biaya reproduksi atau perkiraan biaya penggantian
perbaikan. Basis teoretis (dan titik tolak klasik) untuk pendekatan biaya adalah biaya
reproduksi, tetapi biaya penggantian lebih umum digunakan karena mungkin lebih mudah
diperoleh dan dapat mengurangi kompleksitas analisis depresiasi. Perbedaan penting harus
dibuat antara istilah:

 Biaya reproduksi adalah taksiran biaya untuk membangun, sejak tanggal penilaian
efektif, duplikat atau replika yang tepat dari bangunan yang dinilai, sejauh mungkin,
menggunakan bahan yang sama, standar konstruksi, desain, tata letak, dan kualitas
pengerjaan, dan mewujudkan semua kekurangan, kekurangan, dan keusangan
perbaikan subjek.

 Biaya penggantian adalah taksiran biaya untuk membangun, pada tanggal penilaian
efektif, pengganti bangunan dinilai menggunakan bahan, standar, desain, dan tata letak
kontemporer. Ketika basis biaya ini digunakan, beberapa keusangan yang ada di
properti dapat disembuhkan. Biaya penggantian mungkin menjadi satu-satunya alternatif
jika biaya reproduksi tidak dapat diperkirakan.

Keputusan untuk menggunakan biaya reproduksi atau biaya penggantian sering

ditentukan oleh usia struktur, keunikannya, dan perbedaan apa pun antara penggunaan
yang dimaksudkan pada saat konstruksi dan penggunaan tertinggi dan terbaik saat
ini. Secara teori, penggunaan biaya reproduksi atau biaya penggantian harus menghasilkan
indikasi nilai yang sama setelah penerapan yang tepat, tetapi dalam praktiknya baik perkiraan
biaya maupun perkiraan penyusutan mungkin berbeda. Jika biaya reproduksi atau biaya
penggantian digunakan secara tidak konsisten, penghitungan ganda item depresiasi dan
kesalahan lainnya dapat dimasukkan ke dalam analisis. Basis biaya yang dipilih untuk
penilaian tertentu harus secara jelas diidentifikasi dalam laporan untuk menghindari
kesalahpahaman dan harus diterapkan secara konsisten di seluruh pendekatan biaya
untuk menghindari kesalahan dalam mengembangkan pendapat tentang nilai.

Penggunaan biaya penggantian dapat menghilangkan kebutuhan untuk mengukur

beberapa, tetapi tidak semua, bentuk usang fungsional seperti kekurangan dan desain
yang buruk. Struktur pengganti biasanya lebih murah daripada struktur identik (yaitu,
reproduksi) karena dibangun dengan bahan dan teknik yang lebih modern, lebih mudah
tersedia, dan lebih murah di pasar saat ini. Juga, memperbaiki kekurangan dapat
mengakibatkan biaya lebih rendah. Dengan demikian, perkiraan biaya penggantian biasanya
lebih rendah dan dapat memberikan indikasi yang lebih baik tentang kontribusi struktur
yang ada terhadap nilai. Struktur pengganti biasanya tidak mengalami keusangan
fungsional yang diakibatkan oleh kekurangan kemampuan . Namun, jika masalah
fungsional tetap ada dalam struktur penggantian hipotetis, jumlah harus dikurangkan
dari biaya penggantian. Memperkirakan biaya penggantian umumnya menyederhanakan
prosedur untuk mengukur penyusutan pada komponenkonstruksi yang tidak memadai . Contoh
usang fungsional adalah tidak adanya fitur yang diinginkan seperti pendingin ruangan dalam
perbaikan yang ada di pasar di mana fitur ini standar. Bentuk usang ini akan diperbaiki di
gedung pengganti.

Memperkirakan biaya reproduksi bisa rumit karena perbaikan mungkin termasuk

bahan yang tidak lagi tersedia dan standar atau kode konstruksi mungkin telah
berubah. Namun demikian, biaya reproduksi biasanya memberikan dasar yang lebih baik
untuk mengukur penyusutan dari semua penyebab ketika pengukuran semacam itu
diperlukan.

Perkiraan Biaya

Untuk mengembangkan perkiraan biaya untuk bangunan total, penilai harus

mempertimbangkan biaya langsung (juga dikenal sebagai biaya keras) dan biaya tidak
langsung (juga dikenal sebagai biaya lunak). Baik biaya langsung dan tidak langsung sangat
penting untuk estimasi biaya yang dapat diandalkan. (Sumber data tradisional dan teknik
penilaian yang digunakan untuk memperkirakan biaya bangunan dibahas dalam Bab 28.)

Biaya konstruksi langsung termasuk biaya material dan tenaga kerja serta
keuntungan kontraktor yang diperlukan untuk menyusun peningkatan pada tanggal
penilaian yang efektif. Biaya overhead dan laba kontraktor umum dan berbagai
subkontraktor biasanya merupakan bagian dari kontrak konstruksi dan oleh karena itu
merupakan biaya langsung yang harus selalu dimasukkan dalam perkiraan biaya. Dalam
proyek yang lebih kompleks, di mana banyak kontraktor, pementasan konstruksi, atau
komplikasi lain terlibat, biaya manajemen mungkin diperlukan. Biaya tidak langsung adalah
pengeluaran atau tunjangan yang diperlukan untuk konstruksi tetapi biasanya bukan
bagian dari kontrak konstruksi. Biaya-biaya ini dapat termasuk, tetapi tidak terbatas
pada, biaya jasa arsitektur dan teknik, biaya asal pinjaman, biaya pengangkutan selama
konstruksi, biaya asuransi hak, biaya penilaian dan hukum, biaya sewa dan pemasaran,
dan biaya overhead dan keuntungan pengembang. Karena wirausahawanmemberikan
inspirasi, dorongan, dan koordinasi yang diperlukan untuk keseluruhan proyek,
pendekatan biaya harus mencakup insentif atau laba wirausaha yang sesuai, yang akan
dibahas nanti dalam bab ini. Kontinjensi konstruksi biasanya bukan biaya lunak tetapi biaya
yang sulit.

Karena kualitas bahan dan tenaga kerja sangat memengaruhi biaya, penilai harus
terbiasa dengan biaya bahan yang digunakan di properti yang dinilai. Sebuah bangunan dapat
menelan biaya jauh lebih banyak daripada biasanya jika barang-barang seperti dinding dan
jendela terlalu banyak diinsulasi atau pelat tebal digunakan untuk mengakomodasi beban lantai
yang lebih besar. Banyak struktur yang lebih baru mengandung unsur-unsur yang mungkin
tidak ditemukan di bangunan lama yang mereka bersaing. Pada suatu waktu pasar mungkin
telah dianggap fitur seperti konektivitas internet, jaringan dan kemampuan telekomunikasi, dan
memadai, kekuatan yang dapat diandalkan di gedung perkantoran “pintar” untuk
menjadi overimprovements teknologi tinggi. Fitur-fitur ini mungkin tidak berkontribusi nilai
sebanyak biaya pada saat pemasangan, tetapi karena permintaan untuk bahan bangunan dan
fitur terus meningkat demikian pula kontribusi mereka terhadap nilai.

Situasi kompetitif di pasar lokal juga dapat memengaruhi biaya perkiraan. Tawaran

kontraktor aktual berdasarkan serangkaian spesifikasi yang sama dapat sangat
bervariasi. Seorang kontraktor yang bekerja pada kapasitas cenderung untuk membuat tawaran
tinggi, sedangkan orang yang membutuhkan pekerjaan cenderung untuk memberikan angka
yang lebih rendah. Item yang dikutip dalam Tabel 27.1 mencerminkan biaya khas yang terjadi di
pasar yang seimbang. Di pasar yang tidak seimbang, biaya yang lebih tinggi dapat
dihasilkan dari periode penyerapan yang berkepanjangan — misalnya, biaya pemasaran
atau biaya tambahan, peningkatan penyewa, komisi leasing, dan biaya
administrasi. Peningkatan biaya dapat berkontribusi pada keusangan eksternal.

Beberapa biaya tidak langsung, seperti biaya arsitektur dan pajak properti, umumnya
terkait dengan ukuran dan biaya proyek. Ini sering diperkirakan sebagai persentase dari
biaya langsung. Biaya lain, seperti sewa dan komisi penjualan, terkait dengan jenis
properti atau praktik pasar. Yang lain lagi, seperti biaya untuk penilaian dan studi
lingkungan, adalah fungsi dari waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan tugas. Biaya
tidak langsung untuk melakukan investasi selama dan setelah konstruksi merupakan
kombinasi dari semua hal di atas. Meskipun total biaya tidak langsung kadang-kadang
diperkirakan sebagai persentase dari biaya langsung, studi yang lebih rinci dari biaya ini
direkomendasikan. Ketika layanan penaksiran biaya digunakan, penting bagi penilai untuk
dapat mengidentifikasi biaya mana sudah termasuk dalam perkiraan biaya dan yang perlu
ditambahkan oleh pengguna layanan biaya.

Insentif Kewirausahaan dan Laba Wirausaha

Pengusaha (pengembang, kontraktor, investor, dan lainnya) bersaing satu sama lain di pasar
real estat, dan proyek pembangunan apa pun akan menyertakan imbalan ekonomi (di atas dan
di luar biaya langsung dan tidak langsung) yang cukup untuk meyakinkan seorang
wirausahawan untuk mengambil risiko terkait dengan proyek itu di pasar itu. Untuk bangunan
baru yang merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik dari situs, perbedaan antara nilai
pasar dan total biaya pengembangan (yaitu, jumlah nilai tanah dan biaya langsung dan
tidak langsung) adalah keuntungan — atau kerugian — yang direalisasikan:
 Nilai Pasar - Total Biaya Pengembangan = Untung (atau Rugi)

Realisasi keuntungan tergantung pada seberapa baik pengusaha menganalisis

permintaan pasar untuk properti, memilih lokasi, dan membangun perbaikan. Dalam hal
properti yang menghasilkan pendapatan, laba yang direalisasikan juga akan tergantung pada
kemampuan pengusaha untuk mendapatkan campuran penyewa yang tepat dan
menegosiasikan sewa dalam jumlah waktu yang wajar.

Istilah insentif kewirausahaan mengacu pada jumlah yang diharapkan atau ingin

diterima oleh pengusaha sebagai kompensasi untuk menyediakan koordinasi dan
keahlian dan dengan asumsi risiko yang terkait dengan pengembangan
proyek. Sebaliknya, laba wirausaha mengacu pada perbedaan antara total biaya
pengembangan dan pemasaran dan nilai pasar properti setelah penyelesaian dan
pencapaian hunian dan pendapatan yang stabil. Singkatnya, insentif diantisipasi ketika laba
diperoleh. Pada akhirnya, jika wirausahawan tidak melihat potensi untuk mendapat untung,
bangunan baru tidak akan dibangun.

Konsep laba wirausaha berbeda dari gagasan laba ekonomi yang lebih luas, yang
didefinisikan sebagai “perbedaan antara pendapatan penjualan dan biaya peluang penuh dari
sumber daya yang terlibat dalam memproduksi barang.” Di pasar yang sangat kompetitif dan
efisien, laba ekonomi secara efektif nol dalam jangka panjang karena perusahaan baru
memasuki industri yang menghasilkan laba berlebih, yang menaikkan harga sumber daya
produktif yang langka dan menurunkan harga pasar output ketika pasar bergerak menuju
keseimbangan di mana harga pasar sama dengan jumlah dari biaya peluang dari semua
sumber daya yang digunakan dalam produksi. Sebaliknya, istilah laba
kewirausahaan dan insentif kewirausahaan digunakan dalam penerapan pendekatan
biaya untuk merujuk pada komponen nilai normal dan yang diharapkan termasuk dalam
estimasi nilai ketika penilai menambahkan sejumlah tipikal, laba proyek yang diharapkan.

Sebagai angka yang diturunkan dari pasar, perkiraan laba wirausaha atau insentif
wirausaha hanya dapat diandalkan dan setepat yang dijamin oleh data pasar yang
tersedia. Misalnya, selama beberapa tahun setelah penurunan ekonomi pada 2008,
kelangkaan konstruksi baru membuat penilai hanya memiliki sedikit data terkini tentang
kegiatan pembangunan, membuat perkiraan kewirausahaan. insentif sulit diprediksi. Namun
demikian, sebagian besar area pasar memiliki kisaran hadiah yang diharapkan atau
tipikal yang sesuai yang dapat ditentukan melalui riset pasar, biasanya melalui
wawancara dengan pengembang dan pelaku pasar lainnya tentang tingkat keuntungan
yang diantisipasi, dapat diterima, dan aktual yang dicapai di pasar. Kisaran laba akan
bervariasi untuk berbagai jenis struktur dan dengan sifat atau skala proyek tertentu. Insentif
kewirausahaan untuk pengembangan yang diusulkan mungkin lebih tinggi di mana konsep
kreatif, risiko lebih besar, atau peluang unik memiliki penerimaan pasar. Proyek-proyek
kompetitif yang kurang berisiko dan lebih standar mungkin pantas mendapatkan ukuran
laba yang lebih rendah. Sebagai contoh,taman perkantoran spekulatif tinggi pertama di pasar
pinggiran kota cenderung membutuhkan insentif kewirausahaan yang lebih besar daripada
pengembangan subdivisi perumahan baru di komunitas dengan pertumbuhan populasi yang
dapat dibuktikan.

Tahap perkembangan, dan berbagai tingkat risiko dan keahlian yang mungkin
diperlukan pada tahap yang berbeda, dapat memengaruhi jumlah laba wirausaha yang
diperoleh. Misalnya, seorang wirausahawan dapat mulai mendapatkan hadiah dari awal
proyek. Hadiah ini dapat meningkat ketika tanah diperoleh, rencana disusun, izin disetujui,
pembiayaan dijamin, kontrak ditandatangani, konstruksi selesai, dan unit dijual atau disewakan.
Mungkin sulit untuk memperkirakan dengan tepat berapa banyak laba wirausaha yang
akan diperoleh pada setiap tahap konstruksi, meskipun pemberi pinjaman mungkin
memerlukan nilai sementara yang mencerminkan biaya pembiayaan dan pajak selama
fase konstruksi dan leasing.

Dalam praktiknya, memisahkan nilai dampak koordinasi kewirausahaan dari pengaruh

pasar lain bisa sulit, terutama selama periode konstruksi baru yang kecil. Untuk memastikan
kewajaran estimasi insentif wirausaha atau laba wirausaha, penilai harus memeriksa
dengan hati-hati sumber nilai properti tambahan di atas dan di atas total biaya
pengembangan dan efek dari penawaran dan permintaan properti jenis itu di area pasar
properti subjek. . Sebagai contoh, beberapa penilai menunjukkan bahwa nilai yang terkait
dengan fasilitas properti mungkin sedemikian rupa sehingga harga jual properti dapat secara
signifikan melebihi jumlah biaya tanah, bangunan, dan pemasaran (misalnya, di penjual yang
kepanasan). pasar di mana harga jual meningkat).

Beberapa penilai juga mengamati bahwa laba wirausaha sering mewakili laba
teoretis dalam properti yang dibangun dan dihuni pemilik. Pemilik-penghuni dapat
mempertimbangkan laba operasi tambahan karena desain efisien properti sebagai insentif.
Namun, laba wirausaha hanya dapat direalisasikan bertahun-tahun setelah properti dibangun
ketika dijual kepada pemilik-penghuni serupa dengan harga premium karena properti tersebut
cocok dan segera tersedia, tidak seperti konstruksi baru atau konversi properti yang berbeda.
Dalam hal ini, laba wirausaha cenderung menjadi dikaburkan seiring waktu dengan mengubah
kondisi pasar. Untuk beberapa jenis perbaikan khusus yang ditempati oleh pemilik,
seperti bangunan umum, tidak ada keuntungan wirausaha yang dapat direalisasikan
karena pemilik tidak mengantisipasi atau menginginkan laba.

Cara di mana properti yang sebanding telah dikembangkan mempengaruhi ketersediaan

data. Penilai kadang-kadang dapat menghitung laba wirausaha dari biaya sebanding
aktual untuk properti yang dibangun secara spekulatif seperti kondominium dan
pengembangan multi-keluarga. Dalam estimasi nilai properti yang dibangun secara
spekulatif, laba wirausaha mewakili pengembalian kepada wirausahawan untuk
keterampilan yang digunakan dan risiko yang ditimbulkan, meskipun pengembalian
aktual mungkin berbeda dari pengembalian yang diantisipasi. Namun, dalam
pengembangan berskala besar, masalah ini rumit karena laba wirausaha mungkin tidak
mencerminkan kontribusi proporsional dari lokasi yang diperbaiki dan peningkatan
terhadap nilai properti secara keseluruhan. Pengembang subdivisi traktat, misalnya,sering
menyadari sebagian besar keuntungan mereka pada nilai rumah yang dibangun di atas tanah
jadi, tidak harus pada nilai tanah tersebut, yang dapat dianalisis sebagai peluang investasi yang
terpisah dengan ukuran laba pengusaha sendiri yang terpisah.

Data tentang laba wirausaha untuk properti yang dibangun khusus mungkin tidak
tersedia jika pemilik properti yang mengontrak pembangun sebenarnya bertindak sebagai
pengembang. Harga properti kelas atas yang dibangun sesuai pesanan sering mencerminkan
daya tarik dari properti yang sarat dengan kemudahan ini serta biaya tinggi dari bahan yang
digunakan. Dengan demikian, rincian biaya untuk properti yang dibuat khusus mungkin tidak
dapat dibandingkan dengan rincian untuk properti yang dibangun secara spekulatif, yang
semakin memperumit tugas memperkirakan tingkat keuntungan kewirausahaan. Namun secara
teoritis, nilai properti yang dibangun sesuai keinginan juga harus mencerminkan keuntungan
kewirausahaan.

Penilai juga harus memeriksa data biaya yang menjadi dasar estimasi nilai untuk
menentukan apakah ada penyisihan untuk insentif kewirausahaan atau laba wirausaha
telah dibuat. Jika ini tidak dilakukan, kontribusi pengusaha dapat dimasukkan dua kali. Data
yang diperoleh dari penjualan situs-situs yang sebanding sering kali menyertakan
keuntungan bagi pengembang tanah. Layanan perkiraan biaya mengutip biaya langsung
(misalnya, keuntungan kontraktor) dan biaya tidak langsung (misalnya, biaya penjualan), tetapi
mereka mungkin atau mungkin tidak memberikan perkiraan insentif wirausaha atau laba
wirausaha. Karena berbagai sumber data mencerminkan biaya dengan cara yang
berbeda, penilai harus mengidentifikasi di mana insentif atau laba wirausaha
dipertimbangkan dalam perkiraan — yaitu,apakah itu item yang sudah termasuk dalam
jumlah total biaya dan nilai tanah atau item yang berdiri sendiri ditambahkan ke jumlah
total biaya dan nilai tanah.

Penyusutan

Pasar mengakui terjadinya kerugian dalam nilai perbaikan karena efek usia, keausan, dan
penyebab lainnya, dan penilai menafsirkan bagaimana pasar memahami efek kolektif dari
semua bentuk depresiasi. Singkatnya, penyusutan adalah selisih antara nilai kontribusi
perbaikan dan biayanya pada saat penilaian:

Biaya Perbaikan - Nilai Kontribusi Peningkatan = Depresiasi

di mana Biaya Perbaikan adalah biaya reproduksi atau biaya penggantian. Dengan
memperkirakan penyusutan yang timbul karena perbaikan dan mengurangi estimasi ini dari
biaya reproduksi atau penggantian, penilai dapat menyimpulkan biaya penyusutan yang
disusutkan. Biaya penyusutan ini mendekati kontribusi peningkatan terhadap nilai pasar
properti. (Teknik untuk memperkirakan penyusutan dibahas dalam Bab 29.)

Penyusutan dalam perbaikan dapat disebabkan oleh tiga penyebab utama yang
beroperasi secara terpisah atau dalam kombinasi:

 memakai               dan               air
mata               dari               reguler               menggunakan,               itu               dampak           
    dari               itu               elemen, atau kerusakan, yang dikenal sebagai kerusakan fisik dan
dapat disembuhkan atau disembuhkan
 Sebuah cacat di itu struktur,               bahan, atau Desain bahwa berkurang itu fungsi,
kegunaan, dan nilai peningkatan, yang dikenal sebagai keusangan fungsional dan sekali lagi
dapat disembuhkan atau disembuhkan
 Sebuah sementara atau               permanen penurunan
nilai dari itu               utilitas atau penjualan dari perbaikan atau properti karena pengaruh
negatif di luar properti, yang dikenal sebagai usang eksternal dan tidak dapat disembuhkan

Keusangan eksternal dapat terjadi akibat kondisi pasar yang buruk. Karena lokasinya yang
tetap, real estat tunduk pada pengaruh luar yang biasanya tidak dapat dikendalikan oleh pemilik
properti, pemilik, atau penyewa.

Secara teoritis, penyusutan dapat dimulai pada fase desain atau saat konstruksi dimulai,
bahkan dalam bangunan fungsional yang merupakan penggunaan situs yang tertinggi dan
terbaik. Perbaikan jarang dibangun dalam kondisi ideal, dan pembangunannya membutuhkan
waktu yang lama. Selama proses konstruksi, kerusakan fisik dapat dihentikan sementara atau
bahkan diperbaiki, tetapi kerusakan fisik cenderung bertahan sepanjang masa perbaikan.
Selain itu, seiring berjalannya waktu dan fitur-fitur bangunan menjadi ketinggalan zaman
dibandingkan dengan gedung-gedung baru, keusangan fungsional mulai terjadi.
Pertimbangkan, misalnya, sebuah bangunan industri yang dibangun pada awal tahun 1970-an.
Langit-langit setinggi 18 kaki, yang merupakan standar pasar pada saat itu konstruksi, mungkin
dianggap sama sekali tidak memadai sekarang karena ketinggian yang lebih jelas adalah
norma. Bangunan baru dapat memiliki keusangan fungsional bahkan sebelum dibangun, yang
biasanya disebabkan oleh desain yang tidak memenuhi standar pasar.

Dalam pendekatan biaya, penyusutan yang disebabkan oleh semua penyebab

diekstraksi dari pasar (atau dihitung ketika ekstraksi pasar tidak memungkinkan) dan
dikurangkan dari biaya saat ini untuk sampai pada biaya penyusutan:

Biaya Saat Ini - Jumlah Depresiasi yang Berlaku = Biaya Depresiasi

Biaya penyusutan semua perbaikan (atau kontribusi mereka terhadap nilai) dan nilai tanah
ditambahkan bersama untuk memberikan indikasi nilai pasar properti:

Biaya Depresiasi + Nilai Tanah = Nilai Pasar

Depresiasi adalah penalti hanya sejauh pasar mengenalinya sebagai menyebabkan kerugian
nilai. Untuk beberapa bangunan yang lebih tua, kehilangan nilai karena depresiasi nyata dapat
diimbangi oleh kelangkaan sementara relatif terhadap permintaan atau oleh signifikansi historis
atau arsitektur perbaikan. Dalam situasi ini, penilai harus berhati-hati untuk tidak menghukum
properti terlalu dalam pendekatan biaya.

Seperti disebutkan sebelumnya, penggunaan biaya reproduksi oleh penilai daripada

biaya penggantian untuk mendapatkan estimasi biaya saat ini akan memengaruhi estimasi
penyusutan. Beberapa bentuk keusangan fungsional dihilangkan ketika biaya penggantian
digunakan, tetapi bentuk lain tetap tidak terpengaruh. Pertimbangkan sebuah bangunan industri
dengan akses truk yang buruk dan langit-langit setinggi 28 kaki di pasar di mana ketinggian
langit-langit 24 kaki adalah norma. Perkiraan biaya penggantian dapat didasarkan pada
bangunan dengan ketinggian langit-langit 24 kaki, sedangkan perkiraan biaya reproduksi akan
didasarkan pada bangunan dengan ketinggian langit-langit 28 kaki. Dengan menggunakan
biaya penggantian alih-alih biaya reproduksi, penilai menghilangkansuperadequacy disebabkan
tingginya cerita tetapi bukan karena kurangnya akses ke jalan. Selain itu, setiap biaya
tambahan kepemilikan yang disebabkan oleh superadekuasi tidak akan dihilangkan dalam
estimasi biaya penggantian. Jika tinggi cerita berlebih adalah penyebab tambahan pemanasan,
pendinginan, asuransi, atau pajak properti, superadekuat juga akan menyebabkan penyusutan
tambahan. Penilai yang menggunakan biaya penggantian harus mempertimbangkan kelebihan
biaya operasi yang terkait dengan konstruksi yang tidak memadai .

Penyesuaian Hak Properti

Indikasi nilai yang dikembangkan dengan menggunakan prosedur pendekatan biaya klasik
adalah nilai bunga sederhana dalam properti di hunian yang stabil dan di sewa pasar.
Penyesuaian hak properti dapat dibuat untuk memperhitungkan biaya sewa atau properti
prasarana yang disewakan dengan harga di bawah pasar atau kosong atau sebagian disewa.
Biaya sewa atau penyesuaian prasarana akan diperlukan ketika penyewa membayar lebih atau
kurang dari sewa pasar. Penyesuaian hak properti lainnya mungkin diperlukan untuk
memperhitungkan waktu dan biaya membawa bangunan ke tingkat hunian yang stabil seperti
periode sewa awal gedung baru.

Perkiraan penyesuaian hak properti umumnya melibatkan penggunaan perbandingan

penjualan atau teknik kapitalisasi pendapatan. Misalnya, nilai pendapatan yang hilang (yaitu,
apa yang dikenal sebagai kekurangan) selama periode sewa-bangunan baru dapat didiskon
pada tingkat yang sesuai dengan mempertimbangkan risiko kekurangan tersebut.