Pendekatan Kapitalisasi Penghasilan

Real estat penghasil pendapatan biasanya dibeli sebagai investasi, dan dari sudut pandang
investor, menghasilkan kekuatan adalah elemen penting yang mempengaruhi nilai
properti. Satu dasar investasi dasar menyatakan bahwa semakin tinggi pendapatan, semakin
tinggi nilainya, asalkan jumlah risiko tetap konstan. Seorang investor yang membeli real estat
penghasil pendapatan pada dasarnya memperdagangkan dolar saat ini dengan harapan
menerima dolar masa depan. Pendekatan kapitalisasi pendapatan terhadap nilai terdiri dari
metode, teknik, dan prosedur matematika yang digunakan oleh penilai untuk
menganalisis kapasitas properti untuk menghasilkan manfaat (yaitu, biasanya manfaat
moneter dari pendapatan dan pengembalian) dan mengubah manfaat ini menjadi
indikasi nilai sekarang .
Analisis data biaya dan penjualan seringkali merupakan bagian integral dari
pendekatan kapitalisasi pendapatan, dan teknik kapitalisasi sering digunakan dalam
pendekatan perbandingan biaya dan penjualan. Teknik kapitalisasi umumnya digunakan
untuk menganalisis dan menyesuaikan data penjualan dalam pendekatan perbandingan
penjualan. Dalam pendekatan biaya, keusangan sering diukur dengan mengkapitalisasi
estimasi kerugian pendapatan. Pendekatan kapitalisasi pendapatan dijelaskan di sini sebagai
bagian dari proses penilaian sistematis, tetapi berbagai metode, teknik, dan prosedur yang
digunakan dalam pendekatan ini adalah alat analitis dengan penerapan luas dalam analisis dan
penilaian properti yang menghasilkan pendapatan.
Bab ini memberikan tinjauan luas tentang pendekatan kapitalisasi pendapatan dan
membahas prinsip-prinsip dan dasar pemikirannya. Bab 22 hingga 25 melanjutkan diskusi ini
dengan penjelasan terperinci tentang metode, teknik, dan prosedur khusus yang digunakan
untuk memproyeksikan dan memanfaatkan manfaat masa depan.
Hubungan dengan Prinsip Penilaian
Antisipasi dan Perubahan
Antisipasi merupakan hal mendasar dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan. Semua
metode, teknik, dan prosedur kapitalisasi pendapatan memperkirakan manfaat di masa
depan dan memperkirakan nilai saat ini. Ini mungkin melibatkan meramalkan pendapatan
masa depan yang diantisipasi dari sebuah properti atau memperkirakan tingkat
kapitalisasi yang secara implisit mencerminkan pola perubahan pendapatan yang
diantisipasi dari waktu ke waktu.
Pendekatan ini juga harus mencerminkan bagaimana perubahan memengaruhi nilai
properti penghasil pendapatan. Untuk memberikan indikasi nilai yang baik, penilai harus hati-
hati mengatasi dan memperkirakan ekspektasi investor akan perubahan tingkat pendapatan,
biaya yang diperlukan untuk memastikan pendapatan, dan kemungkinan kenaikan atau
penurunan nilai properti. Pendapatan pasti dari investasi real estat mungkin berbeda sesuai
dengan tipe investor. Sekuritisasi dan globalisasi berkelanjutan dari investasi real estat telah
membawa peserta baru ke pasar. Aliran pendapatan yangdipertimbangkan oleh investor
dalam kepercayaan investasi real estat (REIT) dan dana pensiun berbeda dari pendapatan
bersih yang menjadi fokus investor tradisional.1 Lebih jauh lagi, investor asing mungkin memiliki
harapan hasil panen yang berbeda dan periode holding yang diantisipasi.
Proses kapitalisasi harus mencerminkan kemungkinan bahwa pendapatan aktual di
masa depan, biaya, dan nilai properti mungkin berbeda dari yang semula diantisipasi
oleh investor pada tanggal penilaian. Semakin banyak ketidakpastian mengenai tingkat
variabel-variabel ini di masa depan, semakin berisiko investasi. Investor berharap
memperoleh tingkat pengembalian yang lebih tinggi dari investasi berisiko. Ini harus tercermin
dalam tingkat diskonto dan kapitalisasi yang diperoleh dari riset pasar.
Penawaran dan permintaan
Prinsip-prinsip penawaran dan permintaan dan konsep persaingan terkait sangat
berguna dalam memperkirakan manfaat di masa depan dan memperkirakan tingkat
pengembalian dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan. Baik pendapatan maupun tingkat
pengembalian ditentukan di pasar.
Jika permintaan untuk jenis ruang tertentu melebihi pasokan yang ada, pemilik
mungkin dapat meningkatkan sewa. Tingkat kekosongan mungkin turun dan
pengembang mungkin menemukan konstruksi baru menguntungkan. Nilai properti dapat
meningkat hingga pasokan memenuhi permintaan. Di sisi lain, jika permintaan untuk ruang
lebih kecil dari pasokan yang ada, harga sewa dapat menurun dan tingkat kekosongan dapat
meningkat. Oleh karena itu, untuk memperkirakan tingkat pengembalian dan
memperkirakan manfaat di masa depan, penilai mempertimbangkan permintaan (baik
saat ini maupun yang diantisipasi) untuk jenis properti tertentu dan bagaimana
permintaan terkait dengan penawaran.
Penerapan dan Keterbatasan
Properti apa pun yang berpotensi menghasilkan pendapatan dapat dinilai menggunakan
pendekatan kapitalisasi pendapatan. Ketika lebih dari satu pendekatan terhadap nilai
digunakan untuk mengembangkan pendapat tentang nilai untuk properti yang menghasilkan
pendapatan, indikasi nilai yang dihasilkan oleh pendekatan kapitalisasi pendapatan
mungkin diberikan bobot yang lebih besar daripada pendekatan lainnya dalam
rekonsiliasi akhir indikasi nilai.
Teknik penilaian yang melibatkan pendapatan yang dihasilkan oleh properti
bermaksud untuk mensimulasikan perilaku investor. Misalnya, investor dalam properti
pendapatan perumahan kecil biasanya dapat membeli berdasarkan pengganda pendapatan
kotor (GIM) atau pengganda pendapatan kotor efektif (EGIM). Dengan demikian, penilai dapat
mengembangkan pendapat tentang nilai properti subjek menggunakan pengganda yang
sesuai. Demikian pula, investor di gedung perkantoran besar dengan banyak penyewa
dapat memproyeksikan arus kas masa depan dengan menganalisis setiap sewa dan
mempertimbangkan dampak pembaruan sewa dan penjualan properti yang diantisipasi
pada akhir periode proyeksi. Penilai dapat mensimulasikan proses ini dengan melakukan
analisis arus kas diskon untuk properti subjek.
Teknik kapitalisasi pendapatan meliputi kapitalisasi langsung dan kapitalisasi
hasil. Dalam kapitalisasi langsung, pendapatan diperkirakan akan relatif tetap. Perubahan
nilai properti di masa depan tersirat dalam kurs yang ditunjukkan oleh transaksi pasar aktual
Kapitalisasi hasil mengantisipasi perubahan dalam pendapatan dan nilai properti
selama periode holding. Perubahan dalam aliran pendapatan properti atau nilai masa depan
dicerminkan oleh input spesifik.
Definisi
Pendekatan kapitalisasi pendapatan menggunakan terminologi yang lebih terspesialisasi
daripada pendekatan nilai lainnya, dan makna berbagai istilah terkadang tumpang tindih. Tabel
21.1 menunjukkan hubungan antara berbagai tarif yang digunakan dalam pendekatan dan
kepentingan properti riil yang dapat dinilai. Tabel 21.2 mencantumkan istilah dan simbol sinonim
yang biasa digunakan dalam kapitalisasi pendapatan.
Sewa
Penghasilan dari berbagai kepentingan yang ditransfer oleh pemilik ke penyewa umumnya
diperoleh melalui pengangkutan dan pengoperasian sewa. Sewa adalah dokumen tertulis di
mana hak untuk menggunakan dan menempati tanah atau bangunan dipindahkan oleh
pemilik ke yang lain untuk jangka waktu tertentu sebagai imbalan atas sewa yang
ditentukan. Penilai memulai pendekatan kapitalisasi pendapatan dengan menganalisis
sewa yang ada dan yang diusulkan yang berlaku untuk properti subjek. Sewa ini
memberikan informasi tentang sewa dasar, pendapatan lainnya, dan pembagian biaya
antara pemilik dan penyewa.
 Meskipun sewa dapat ditarik agar sesuai dengan situasi apa pun, sebagian besar
sewa jatuh ke dalam salah satu dari beberapa klasifikasi luas:
 datar persewaan sewa
 variabel persewaan sewa
 peningkatan atau step-down sewa
 revaluasi sewa
 tahunan meningkat sewa
 persentase sewa
Sewa dapat dinegosiasikan berdasarkan sewa kotor (dengan lessor membayar
sebagian atau seluruh biaya operasional real estat), berdasarkan sewa bersih (dengan
penyewa membayar semua biaya), atau berdasarkan sewa kotor yang dimodifikasi (di
mana pengeluaran dibagi antara lessor dan lessee.) Sewa juga dapat dikategorikan
berdasarkan ketentuan huniannya:
 bulan ke bulan
 jangka pendek (lima tahun atau kurang)
 jangka panjang (lebih dari lima tahun)
Sewa Sewa Rata
Sewa sewa flat menentukan tingkat sewa yang berlanjut sepanjang durasi sewa. Di pasar
yang stabil, jenis sewa ini mungkin khas dan dapat diterima. Sewa sewa flat juga lazim
dalam situasi sewa bersih di mana perubahan dalam biaya adalah tanggung jawab
penyewa (atau penyewa). Namun, dalam pasar yang berubah, lessor akan lebih suka sewa
jangka panjang yang lebih responsif terhadap kondisi pasar yang meningkat sedangkan dalam
situasi itu lessee lebih suka sewa sewa flat. Demikian pula, lessor lebih suka sewa flat ketika
sewa jatuh. Ketika sewa flat digunakan dalam periode inflasi, mereka cenderung jangka
pendek seperti sewa apartemen. Beberapa penugasan penilaian untuk pemerintah federal
mengharuskan penilai untuk mengekspresikan estimasi harga pasar berdasarkan "leveled". Hal
ini membutuhkan perkiraan setiap perubahan dalam sewa pasar selama periode proyeksi dan
mengubah total pendapatan yang dihasilkan oleh sewa tersebut selama periode proyeksi
menjadi tingkat tahunan yang setara.
Sewa Variabel Sewa
Sewa variabel cukup umum, terutama ketika pemilik mengantisipasi perubahan berkala
dalam sewa pasar. Jenis sewa ini dapat menentukan perubahan persentase berkala atau
perubahan tersebut dapat dikaitkan dengan a indeks spesifik seperti indeks harga
konsumen yang diterbitkan secara nasional. (Seringkali sewa tersebut disebut sewa
indeks ). Kadang-kadang sewa dapat menentukan bahwa perubahan sewa akan dikaitkan
dengan yang lebih tinggi atau lebih rendah dari keduanya — persentase berkala atau
indeks. Ini sangat lazim dalam sewa kotor dan modifikasi di mana pemilik membutuhkan
penyesuaian pendapatan berkala untuk mengimbangi kenaikan biaya.
Sewa Sewa Step-up atau Step-down
Sewa step-up atau step-down (juga dikenal sebagai leasing sewaan sewa ) memberikan
perubahan tertentu dalam jumlah sewa pada satu atau lebih poin selama masa
sewa. Sewa step-up, yang memungkinkan pembayaran sewa yang lebih kecil di tahun-
tahun awal, dapat menguntungkan bagi penyewa yang membangun bisnis di lokasi
baru. Jenis sewa ini juga dapat digunakan untuk mengakui pengeluaran penyewa atas
properti yang diamortisasi secara efektif selama tahun-tahun awal sewa. Sewa tanah
jangka panjang dapat mencakup ketentuan untuk meningkatkan sewa guna mencerminkan
ekspektasi kenaikan nilai properti di masa depan dan melindungi daya beli investasi pemilik
tanah. Karena nilai properti biasanya diperkirakan akan meningkat, penyewa diharapkan
membayar sewa yang lebih tinggi.
Sewa step-down lebih jarang daripada leasing step-up. Mereka umumnya digunakan
untuk mencerminkan keadaan tidak biasa yang terkait dengan properti tertentu seperti
kemungkinan berkurangnya daya tarik penyewa di masa depan atau modal yang
diperoleh kembali dari perbaikan interior selama tahun-tahun awal sewa jangka panjang.
Sewa Dengan Kenaikan Tahunan
Salah satu jenis sewa yang paling umum hanya meningkatkan sewa setiap tahun dengan
jumlah dolar yang ditentukan dalam sewa.
Sewa Revaluasi
Sewa revaluasi memberikan penyesuaian sewa berkala berdasarkan revaluasi tarif sewa
berdasarkan kondisi pasar yang berlaku. Metode yang paling umum untuk menghitung ulang
sewa kontrak adalah dengan menerapkan persentase yang dinyatakan ke nilai pasar properti
pada saat revaluasi, yang mungkin atau mungkin tidak menghasilkan sewa kontrak sama
dengan sewa pasar. Meskipun sewa revaluasi cenderung bersifat jangka panjang,
beberapa di antaranya bersifat jangka pendek dengan sewa opsi pembaruan berdasarkan
revaluasi harga pasar ketika opsi tersebut dilakukan. Ketika para pihak dalam suatu sewa
tidak dapat menyepakati nilai atau sewa, penilaian kembali melalui penilaian atau
arbitrasi dapat ditetapkan dalam sewa.
Persentase Sewa
Dalam persentase sewa, sebagian atau seluruh penghasilan kotor didasarkan pada
persentase tertentu dari volume bisnis, produktivitas, atau penggunaan yang
dicapai oleh penyewa. Sewa persentase mungkin pendek atau jangka panjang dan paling
sering digunakan untuk properti ritel. Persentase lurus sewa mungkin tidak memiliki sewa
minimum, tetapi sebagian besar menentukan sewa minimum dijamin dan sewa lebihan, yang
didefinisikan pada bagian berikutnya. Sewa persentase biasanya digunakan untuk ruang ritel.
Menyewa
Penghasilan dari properti investasi terutama terdiri dari sewa. Berbagai jenis sewa
mempengaruhi kualitas pendapatan properti. Beberapa kategori digunakan oleh penilai
untuk menganalisis pendapatan sewa:
 pasar menyewa
 kontrak menyewa
 efektif menyewa
 kelebihan menyewa
 defisit menyewa
 persentase menyewa
 lebihan menyewa
Sewa Pasar
Sewa pasar adalah pendapatan sewa yang akan diberikan properti di pasar terbuka. Hal
ini ditunjukkan oleh sewa saat ini yang dibayar atau diminta untuk ruang yang sebanding
dengan pembagian biaya yang sama pada tanggal penilaian. Sewa pasar kadang-kadang
disebut sebagai sewa ekonomi. Sewa pasar berbeda dengan kondisi ekonomi, sehingga
memperkirakan sewa pasar tidak selalu sederhana.
Sewa untuk ruang kosong atau yang ditempati pemilik biasanya diperkirakan pada
tingkat sewa pasar dan dibedakan dari sewa kontrak dalam analisis pendapatan. Dalam
penilaian biaya sederhana, semua ruang sewaan diperkirakan pada tingkat sewa pasar. Setiap
sewa yang dikaitkan dengan sewa spesifik diabaikan dalam analisis pendapatan. Dalam
analisis biaya sewa, sewa kontrak saat ini yang ditentukan oleh setiap sewa yang ada
digunakan untuk ruang yang disewa, dan pendapatan untuk ruang kosong diperkirakan
pada harga sewa pasar. Dalam mengembangkan perkiraan biaya sewa dan pasar, penilai
harus memastikan bahwa manajemen properti kompeten.
Data pasar memberikan bukti kisaran harga pasar. Misalnya, jika pasar untuk ruang industri
menunjukkan kisaran sewa $ 4,00 hingga $ 5,00 per kaki persegi luas bangunan kotor per
tahun atas dasar sewa kotor dan properti yang disewa adalah sebesar $ 3,00 per kaki persegi
luas bangunan kotor, penilai dapat menyimpulkan bahwa sewa sebenarnya di bawah tingkat
pasar. Namun, jika sewa aktual adalah $ 3,90, $ 4,50, atau $ 5,05 per kaki persegi luas
bangunan kotor, akan masuk akal untuk menyimpulkan bahwa sewa tersebut konsisten dengan
sewa pasar. Jika sewa pasar didasarkan pada sewa kotor dan subjek disewa berdasarkan
sewa bersih, mungkin sulit untuk membandingkan sewa pasar dan kontrak kecuali
penyesuaian dilakukan untuk memperhitungkan perbedaan dalam tanggung jawab untuk
pengeluaran. Selain itu, harga sewa yang dikenakan untuk subjek dan ruang yang
sebanding tidak dapat dibandingkan tanpa mempertimbangkan ukuran dan karakteristik
fisik lainnya dari ruang yang diturunkan pada properti.
Sewa Kontrak
Kontrak sewa adalah pendapatan sewa aktual yang ditentukan dalam sewa. Ini adalah
sewa yang disepakati oleh pemilik dan penyewa dan mungkin lebih tinggi dari, kurang
dari, atau sama dengan sewa pasar. Juga, penting untuk membandingkan sewa properti
dengan pembagian biaya yang serupa, persyaratan sewa yang serupa, dan tingkat ruang jadi
yang serupa.
Sewa Efektif
Di pasar di mana konsesi berbentuk sewa gratis, peningkatan penyewa di atas pasar, atau
tunjangan atipikal, sewa efektif sebenarnya harus dikuantifikasi. Sewa efektif adalah alat
analisis yang digunakan untuk membandingkan sewa dengan ketentuan yang berbeda
dan mengembangkan perkiraan sewa pasar. Sewa efektif dapat didefinisikan sebagai
total sewa pokok, atau sewa minimum yang ditetapkan dalam sewa, selama jangka waktu
sewa yang ditentukan dikurangi konsesi sewa — misalnya, sewa gratis, peningkatan
penyewa berlebihan, tunjangan pindah, pembelian sewa, tunjangan tunai, dan insentif leasing
lainnya .
Sewa efektif dapat dihitung dengan beberapa cara berbeda. Ini dapat diperkirakan
berdasarkan pendapatan sewa dari sewa yang ada dengan harga kontrak atau pendapatan
sewa dari sewa dengan harga pasar. Dalam menghitung sewa efektif, penilai harus
mengizinkan konsesi sewa yang berlaku pada saat penilaian, setiap diskon, atau manfaat
lain yang mungkin telah mendorong calon penyewa untuk masuk ke dalam sewa.
Waktu pemberian konsesi sewa dapat membuat analisis sewa efektif menjadi titik
diperdebatkan. Misalnya, pertimbangkan 10.000 kaki persegi. properti industri dengan sewa
lima tahun pada $ 4.000 per bulan, empat bulan konsesi sewa (dua bulan pertama dari masing-
masing dua tahun pertama), dan tanggal nilai pada awal tahun ketiga sewa. Konsesi yang
diberikan dalam dua tahun pertama masa sewa bukan merupakan masalah dalam analisis
pendapatan yang dihasilkan pada tahun ketiga, dan sewa aktual dan efektif akan sama pada
tanggal nilai.
Sewa efektif dapat dihitung sebagai rata-rata, sewa tahunan bersih dari konsesi sewa
atau sebagai sewa tahunan yang menghasilkan nilai sekarang yang sama dengan sewa
tahunan aktual setelah dikurangi konsesi sewa. Meskipun kedua metode ini dianggap dapat
dipertukarkan, mereka tidak menghasilkan hasil yang sama. Metode pertama adalah rata-rata
matematika, sedangkan yang kedua adalah prosedur diskon di mana konsesi sewa
diperhitungkan pada tahun-tahun ketika mereka benar-benar terjadi.
Sebagai contoh sederhana dari perhitungan sewa efektif, pertimbangkan sewa pada
10.000-sq.-ft. bangunan industri di mana sewa ditetapkan sebagai $ 4.000 per bulan (atau $
48.000 per tahun) untuk jangka waktu lima tahun dengan tingkat pendapatan selama masa
sewa. Ketika sewa dinegosiasikan, penyewa menerima sewa gratis untuk bulan pertama setiap
tahun sebagai konsesi. Sewa kontrak adalah $ 4,80 per kaki persegi. Namun, sewa efektif
hanya $ 4,40 per kaki persegi:
$ 4.000 per bulan × 11 bulan = $ 44.000
$ 44.000 / 10.000 kaki persegi = $ 4,40 per kaki persegi
Ada berbagai cara untuk menangani biaya peningkatan penyewa. Masalah penilaian akan
menentukan apakah tepat untuk mengurangi semua peningkatan penyewa atau hanya
mengurangi biaya penyewa tambahan aktual aktual di atas standar pasar.
Kelebihan Sewa dan Sewa Defisit
Kelebihan sewa adalah jumlah yang digunakan oleh kontrak sewa melebihi sewa pasar
pada saat penilaian. Kelebihan sewa dibuat oleh suatu leasing yang menguntungkan
bagi lessor dan dapat mencerminkan manajemen superior atau leasing yang
dinegosiasikan di pasar sewa yang lebih kuat. Kelebihan sewa dapat diperkirakan akan
terus berlanjut selama sisa sewa (jika hubungan sewa kontrak dan sewa pasar diperkirakan
akan tetap sama selama masa sewa). Namun, karena risiko yang lebih tinggi terkait dengan
penerimaan kelebihan sewa, itu dapat dihitung secara terpisah dan dikapitalisasi atau
didiskontokan pada tingkat yang lebih tinggi. Karena kelebihan sewa adalah hasil dari
kontrak sewa daripada potensi pendapatan dari properti real yang mendasarinya pada
tanggal penilaian, nilai tambahan yang diciptakan oleh premi sewa dapat menghasilkan
nilai biaya sewa yang melebihi nilai sederhana biaya. Situasi seperti ini dikenal
sebagai prasarana negatif .
Penyewa menempati ruang yang lebih kecil yang membayar sewa berlebih mungkin tidak
dapat berhasil karena kerugian sewa. Risiko yang lebih tinggi juga dapat disebabkan oleh
kelebihan sewa yang dibayarkan oleh perusahaan besar yang mampu secara finansial dengan
kekuatan untuk bersaing dengan sewa.
Defisit rent adalah jumlah di mana rente pasar melebihi rente kontrak pada saat
penilaian. Ini dibuat oleh suatu sewa yang menguntungkan bagi penyewa dan dapat
mencerminkan pihak-pihak yang tidak mendapat informasi atau termotivasi secara tidak
biasa, manajemen yang lebih rendah, atau sewa yang dieksekusi di pasar sewa yang
lebih lemah. Ketika nilai biaya leasing kurang dari biaya nilai sederhana, pajak real estat
mungkin didasarkan pada nilai sederhana biaya tinggi. Nilai biaya sewa yang kurang dari nilai
sederhana menghasilkan bunga prasarana positif untuk penyewa. Ketika adabunga
prasarana positif untuk penyewa yang kuat secara finansial, sering kali ada risiko yang
berkurang bagi pemilik biaya sewa. Ini dapat mengurangi tingkat kapitalisasi atau tingkat
diskonto yang sesuai untuk posisi biaya sewa.
Persentase Sewa
Persentase sewa adalah pendapatan sewa yang diterima sesuai dengan ketentuan persentase
klausul dalam sewa. Persentase sewa biasanya berasal dari penyewa eceran dan
didasarkan pada persentase tertentu dari pendapatan penjualan mereka. Biasanya
dibayar pada akhir setiap tahun dan mungkin lebih sulit untuk ditagih daripada bentuk
sewa lainnya yang dibayar lebih sering. Bergantung pada penyewa, persentase sewa
mungkin melibatkan lebih banyak risiko daripada bentuk sewa lain dan dapat dikapitalisasi atau
didiskontokan secara terpisah dan pada tingkat yang berbeda. Perhatikan bahwa risikonya
ada pada variabilitas pendapatan, lebih dari kemungkinan bahwa penagihan sewa akan
sulit.
Munculnya persaingan baru di daerah tersebut atau keberangkatan penyewa jangkar dari
pusat perbelanjaan dapat mengurangi atau menghilangkan persentase sewa yang
diantisipasi. Juga, sebagaimana berlaku untuk kelebihan sewa, kondisi yang menghasilkan
persentase sewa tidak dapat diperpanjang selama masa sewa. Selain itu, perhitungan
pendapatan penjualan toko dapat dipengaruhi oleh transaksi yang melibatkan komponen
"virtual" atau Internet.
Sewa Minuman
Sewa rata-rata adalah persentase sewa yang dibayar melebihi dan di atas minimum sewa
minimum atau sewa dasar. Tingkat penjualan di mana klausa persentase diaktifkan
ditentukan dalam sewa dan disebut breakpoint. Breakpoint alami adalah tingkat
penjualan di mana persentase sewa persis sama dengan sewa dasar.
 Breakpoint dalam persentase sewa tidak harus menjadi breakpoint alami. Sebagai
contoh, jika sewa dasar tahunan ditetapkan dalam sewa di $ 400.000 dan persentase penjualan
ritel yang ditentukan dalam sewa adalah 20%, maka breakpoint alami akan menjadi volume
penjualan $ 2.000.000 — yaitu, $ 400.000 / 0,20 = $ 2.000.000. Breakpoint yang ditentukan
dalam leasing dapat ditetapkan pada volume penjualan $ 2.250.000. Dalam hal ini, penyewa
akan membayar sewa dasar $ 400.000 hingga penjualan mencapai $ 2.250.000 dan persentase
klausa akan diaktifkan sehingga persentase sewa melonjak menjadi $ 450.000 ($ 2.250.000 ×
0,20 = $ 450.000). Breakpoint juga dapat ditetapkan lebih rendah dari breakpoint alami -
katakanlah, pada volume penjualan $ 1.750.000 - tetapi sewasebenarnya dibayar biasanya
lebih tinggi baik dari sewa dasar atau persentase sewa. Artinya, penyewa kemungkinan akan
membayar sewa dasar sebesar $ 400.000 sampai penjualan mencapai breakpoint alami $
2.000.000, pada titik mana persentase sewa akan mulai naik di atas tingkat sewa dasar.
Sewa kelebihan tidak harus disamakan dengan kelebihan sewa. Sewa kelebihan mungkin
sewa pasar, sebagian pasar dan sebagian kelebihan sewa, atau kelebihan sewa saja.
Manfaat Masa Depan
Manfaat memiliki hak khusus dalam real estat penghasil pendapatan meliputi hak untuk
menerima semua arus kas yang timbul dari properti riil selama periode penahanan atau
proyeksi (yaitu, jangka waktu kepemilikan) ditambah setiap hasil dari pelepasan properti
pada saat penghentian. dari investasi. Sementara disposisi aktual mungkin tidak terjadi, itu
dianggap untuk mengukur pengembalian.
Berbagai ukuran manfaat masa depan dipertimbangkan dalam pendekatan kapitalisasi
pendapatan. Tindakan yang biasa digunakan meliputi
 potensi kotor pendapatan
 efektif kotor pendapatan
 bersih beroperasi pendapatan
 keadilan pendapatan
 sebalik manfaat
Potensi Penghasilan Bruto
Pendapatan bruto potensial (PGI) adalah total pendapatan potensial yang dapat
diatribusikan ke properti riil pada saat hunian penuh sebelum lowongan dan biaya
operasional dikurangkan. Ini dapat merujuk pada tingkat pendapatan sewa yang berlaku
pada tanggal efektif penilaian atau diharapkan selama bulan penuh pertama atau tahun
operasi, atau pendapatan periodik yang diantisipasi selama periode proyeksi.
Penghasilan Bruto yang Efektif
Pendapatan kotor efektif (EGI) adalah pendapatan sewa yang diantisipasi dan pendapatan
lain dari properti riil yang disesuaikan dengan kekosongan dan kerugian
penagihan. Penyesuaian ini mencakup kerugian yang diperkirakan akan terjadi karena
ruang kosong, omset, dan tidak dibayarnya sewa oleh penyewa.
Pendapatan Operasional Bersih
Pendapatan operasional bersih (NOI atau I O ) adalah laba bersih aktual atau yang
diantisipasi yang tersisa setelah semua biaya operasi dikurangkan dari pendapatan kotor
efektif. Pendapatan operasional bersih biasanya dinyatakan sebagai jumlah tahunan. Dalam
aplikasi kapitalisasi pendapatan tertentu, pendapatan operasional bersih satu tahun dapat
mewakili aliran tetap dari pendapatan tetap yang diperkirakan akan berlanjut selama beberapa
tahun. Dalam aplikasi lain, pendapatan mungkin mewakili tingkat awal pendapatan yang
diperkirakan akan berubah secara teratur atau tidak teratur selama bertahun-tahun. Masih
aplikasi lain mungkin mengharuskan pendapatan operasional bersih diperkirakan untuk setiap
tahun analisis.
Penghasilan Ekuitas
Pendapatan ekuitas (I E ) adalah bagian dari pendapatan operasional bersih yang tetap
setelah layanan hutang dibayar. Seperti pendapatan operasional bersih, pendapatan
ekuitas satu tahun dapat mewakili aliran tetap dari pendapatan tetap, tingkat awal dari
aliran pendapatan yang berubah, atau pendapatan ekuitas untuk tahun tertentu dari
analisis. Pendapatan ekuitas kadang-kadang disebut aliran
ekuitas kas, dividen saham, atau uang tunai lemparan-off.
Pengembalian
Reversi adalah manfaat sekaligus yang diterima investor, atau diharapkan untuk diterima,
pada saat penghentian investasi atau pada periode analisis menengah selama jangka
waktu investasi (terutama untuk penilaian). Manfaat pembalikan dapat dihitung sebelum
atau setelah saldo hipotek dikurangi. Sebagai contoh, manfaat pengembalian untuk
perkebunan sederhana dan biaya sewa adalah hasil bersih yang diharapkan dihasilkan dari
penjualan kembali properti pada akhir periode proyeksi investasi. Untuk tukang kredit atau
pemberi pinjaman, pengembalian terdiri dari keseimbangan hipotek ketika lunas atau
diperkirakan akan lunas. Tabel 21.3 menunjukkan beberapa posisi investasi yang
memungkinkan dalam properti yang menghasilkan pendapatan dan mengidentifikasi aliran
pendapatan dan pengembalian yang terkait dengan masing-masing bunga.
Manfaat pembalikan biasanya diperkirakan sebagai jumlah dolar yang diantisipasi
atau sebagai perubahan relatif dalam nilai selama periode proyeksi yang
diperkirakan. Perkiraan pengembalian dolar mungkin didasarkan pada opsi penyewa untuk
membeli properti pada akhir masa sewa. Sebagai alternatif, nilai pengembalian pada akhir
periode proyeksi dapat diperkirakan dengan menerapkan tingkat kapitalisasi pada pendapatan
yang diharapkan diterima pembeli pada saat dijual kembali (atau penjualan kembali yang
diharapkan). Manfaat pembalikan mungkin atau mungkin tidak memerlukan pengukuran
terpisah, tergantung pada tujuan analisis dan metode kapitalisasi yang digunakan. Manfaat
pengembalian yang berasal dari investasi mungkin sangat tidak pasti di pasar yang tertekan,
tetapi jumlah pengembalian masih menjadi pertimbangan.
Biaya operasional
Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan, analisis komprehensif atas biaya tahunan operasi
properti sangat penting apakah indikasi nilai berasal dari estimasi pendapatan operasional
bersih atau pendapatan ekuitas. Biaya operasional adalah pengeluaran berkala yang
diperlukan untuk mempertahankan properti nyata dan melanjutkan produksi pendapatan.
Pernyataan operasi yang sesuai dengan definisi biaya operasi ini digunakan untuk
tujuan penilaian. Pernyataan operasi yang direkonstruksi ini mungkin berbeda dari pernyataan
yang disiapkan untuk pemilik atau oleh seorang akuntan karena yang terakhir sering
menyertakan bunga hipotek atau biaya non tunai seperti depresiasi. Laporan operasi disusun
berdasarkan uang tunai atau basis akrual , dan penilai harus mengetahui dasar akuntansi yang
digunakan dalam laporan operasi untuk properti yang dinilai. Pernyataan operasi memberikan
data faktual yang berharga dan dapat digunakan untuk mengidentifikasi tren dalam biaya
operasi.
Biaya operasi terdiri dari tiga kategori:
 tetap biaya
 variabel biaya
 penggantian tunjangan
Klasifikasi ini telah digunakan untuk waktu yang lama, tetapi ada sistem klasifikasi lain yang
valid yang dapat digunakan oleh penilai dan jenis properti yang berbeda mungkin memerlukan
klasifikasi yang berbeda.
Biaya Tetap
Biaya tetap adalah biaya operasional yang umumnya tidak berbeda dengan hunian dan
harus dibayar apakah properti itu ditempati atau kosong. Pajak real estat dan biaya
asuransi bangunan biasanya dianggap sebagai biaya tetap. Meskipun pengeluaran ini
jarang tetap konstan, mereka umumnya tidak berfluktuasi secara luas dari tahun ke tahun, tidak
berbeda dalam menanggapi perubahan tingkat hunian, dan tidak tunduk pada kontrol
manajemen. Oleh karena itu, penilai biasanya dapat mengidentifikasi tren dan memperkirakan
secara akurat pos-pos pengeluaran ini.
Biaya Variabel
Biaya variabel adalah biaya operasi untuk utilitas, pemeliharaan, kebersihan, dan layanan
lain yang umumnya berbeda dengan tingkat hunian atau tingkat layanan yang diberikan,
meskipun sebagian besar biaya variabel memiliki beberapa komponen tetap minimal
terlepas dari hunian. Pos-pos pengeluaran khusus dari jenis ini dapat sangat bervariasi
dari tahun ke tahun, tetapi jenis-jenis properti yang serupa sering mencerminkan pola
pengeluaran variabel yang konsisten dan konsisten dalam kaitannya dengan pendapatan
kotor. Karena lebih sedikit layanan yang diberikan kepada penyewa properti ritel dan industri
yang berdiri bebas, properti ini biasanya memiliki rasio pengeluaran yang jauh lebih rendah
terhadap pendapatan kotor daripada apartemen dan gedung perkantoran.
Tunjangan Penggantian
Tunjangan penggantian memberikan penggantian komponen bangunan secara berkala yang
aus lebih cepat daripada bangunan itu sendiri dan harus diganti secara berkala selama masa
manfaat bangunan (yaitu, barang modal). Pelaku pasar dapat melihat tunjangan penggantian
secara berbeda dari pasar ke pasar — misalnya, memperhitungkan tunjangan penggantian
sebagai item baris atau secara implisit dalam kapitalisasi atau tingkat diskonto. Penilai harus
berurusan dengan tunjangan penggantian dengan cara yang konsisten dengan metode yang
digunakan di pasar yang relevan untuk properti yang sebanding. Tarif Pengembalian
Investor yang berhati-hati pada akhirnya mencari pengembalian total lebih besar dari atau sama
dengan jumlah yang diinvestasikan. Oleh karena itu, pengembalian yang diharapkan investor
terdiri dari dua komponen:
 penuh pemulihan dari itu jumlah diinvestasikan, yaitu, itu kembali dari modal
 Sebuah Penghargaan untuk itu anggapan dari risiko, yaitu, Sebuah kembali               pa
da modal yang diinvestasikan
Karena pengembalian dari real estat dapat mengambil berbagai bentuk, banyak kurs, atau
ukuran pengembalian, digunakan dalam kapitalisasi. Semua ukuran pengembalian dapat
dikategorikan sebagai tingkat pendapatan, seperti tingkat kapitalisasi keseluruhan (RO) atau
tingkat kapitalisasi ekuitas (RE), atau tingkat diskonto, seperti tingkat bunga efektif (tingkat
pengembalian modal utang), hasil rate (kurs yang digunakan untuk mengkonversi pembayaran
masa depan menjadi nilai sekarang, YO), atau internal rate of return (IRR).
Tingkat diskonto menggambarkan tingkat apa pun yang digunakan untuk mengubah arus
kas masa depan dari waktu ke waktu menjadi nilai sekarang . Karena investor mengharapkan
pengembalian total melebihi jumlah yang diinvestasikan, nilai sekarang dari keuntungan
prospektif lebih kecil dari total pendapatan selama masa kepemilikan — dengan demikian
“diskon.” Tingkat hasil adalah tingkat pengembalian modal. Ini mempertimbangkan semua
manfaat properti yang diharapkan, termasuk pengembalian uang.
Dalam kondisi tertentu, tingkat yield (Y O) untuk properti mungkin numerik setara dengan
tingkat pendapatan yang sesuai (R O). Namun demikian, tarif dan konsep terkaitnya tidak sama,
juga tidak dapat dipertukarkan. Tingkat pendapatan adalah rasio pendapatan satu tahun
dengan nilai. Tingkat diskonto diterapkan pada serangkaian pendapatan individu untuk
mendapatkan nilai sekarang.
Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan, baik tingkat pendapatan dan tingkat hasil dapat
diturunkan untuk, dan diterapkan pada, setiap komponen hak properti riil atau real estat fisik
yang mendasarinya. Sebagai contoh, seorang penilai dapat menganalisis total pendapatan
properti dalam hal pendapatan untuk tanah dan pendapatan untuk bangunan atau dalam hal
pendapatan dengan kepentingan hipotek dan ekuitas di properti. Demikian pula, seorang penilai
dapat mencari hasil total investasi atau menganalisis hasil yang terpisah untuk tanah dan
bangunan atau untuk hipotek dan kepentingan ekuitas. Akhirnya, seorang penilai mungkin ingin
mengetahui nilai dari biaya yang tidak terbebani sederhana, biaya sewa, atau bunga
prasarana. (Contoh praktis dari aplikasi ini dan simbol, formula, dan prosedur yang relevan
disajikan pada Bab 26.)
Pengembalian dan Pengembalian Modal
Gagasan bahwa seorang investor mengantisipasi pemulihan penuh atas modal yang
diinvestasikan — ditambah pembayaran untuk penggunaan modal — berlaku di pasar real estat
seperti halnya di pasar lain. Pengembalian modal mengacu pada pemulihan modal yang
diinvestasikan. Pengembalian istilah modal mengacu pada jumlah tambahan yang diterima
sebagai kompensasi untuk penggunaan modal investor sampai diambil kembali. Investor peduli
dengan kedua jenis pengembalian. Tingkat pengembalian modal analog dengan tingkat hasil
atau tingkat bunga yang diperoleh atau diharapkan. Contoh khas adalah perhitungan pinjaman
hipotek di mana pengembalian dan pengembalian modal dipertimbangkan dalam tingkat
pembayaran hipotek dari waktu ke waktu.
Dalam investasi real estat, modal dapat diambil kembali dalam banyak cara.8 Modal
investasi dapat ditangkap kembali melalui pendapatan tahunan, atau dapat diambil kembali
seluruhnya atau sebagian melalui disposisi properti pada saat penghentian investasi. Itu juga
dapat ditangkap kembali melalui kombinasi keduanya. Jika nilai properti tidak berubah antara
waktu investasi awal dilakukan dan waktu properti dijual, investor dapat mengambil kembali
semua modal awal yang diinvestasikan pada properti yang dijual kembali pada akhir periode
holding. Jadi, ketika nilai awal setara dengan nilai jual kembali, pendapatan tahunan semua
dapat dikaitkan dengan pengembalian modal. Jika pendapatan tetap tingkat (atau konstan),
tingkat pendapatan yang ditunjukkan (yaitu, tingkat kapitalisasi keseluruhan) akan sama dengan
pengembalian modal.
Dalam kapitalisasi hasil, perbedaan antara pengembalian dan pengembalian modal lebih
eksplisit. Tingkat hasil yang diestimasi untuk arus kas menentukan pengembalian modal
tertentu. Kapitalisasi langsung, di sisi lain, menggunakan tingkat pendapatan seperti tingkat
kapitalisasi keseluruhan, yang secara implisit harus memungkinkan pengembalian dan
pengembalian modal. Ketika tingkat kapitalisasi diterapkan pada penghasilan properti subjek,
nilai yang ditunjukkan harus mewakili harga yang akan memungkinkan investor untuk
mendapatkan tingkat pengembalian pasar atas modal yang diinvestasikan bersama dengan
penguasaan kembali modal. Dengan demikian, tingkat kapitalisasi yang diestimasi dan
diterapkan pada properti nilai harus mencerminkan atau mempertimbangkan tingkat
pengembalian pasar dan pengembalian investasi awal dalam satu perhitungan.
Tingkat Penghasilan
Tingkat pendapatan menyatakan hubungan antara pendapatan satu tahun dan nilai modal yang
sesuai dari suatu properti.
Tingkat kapitalisasi keseluruhan ( RO ) adalah tingkat pendapatan untuk total properti yang
mencerminkan hubungan antara pendapatan operasional bersih satu tahun dan total harga atau
nilai properti. Ini digunakan untuk mengubah pendapatan operasional bersih menjadi indikasi
nilai properti keseluruhan. Tingkat kapitalisasi keseluruhan bukanlah tingkat pengembalian
modal atau ukuran lengkap kinerja investasi. Mungkin lebih dari, kurang dari, atau sama dengan
hasil yang diharapkan dari modal yang diinvestasikan, tergantung pada proyeksi pendapatan
dan perubahan nilai.
Tingkat kapitalisasi ekuitas (R E ) adalah tingkat pendapatan yang mencerminkan hubungan
antara harapan pendapatan ekuitas satu tahun dan investasi ekuitas. Ketika digunakan untuk
memanfaatkan arus kas properti subjek setelah layanan utang menjadi nilai ekuitas, tingkat
kapitalisasi ekuitas sering disebut di pasar real estate sebagai tingkat arus kas , tingkat cash-
on-cash , cash-on - tunai kembali , atau tingkat dividen ekuitas . Seperti tingkat kapitalisasi
keseluruhan, tingkat kapitalisasi ekuitas bukan tingkat pengembalian modal. Mungkin lebih dari,
kurang dari, atau sama dengan tingkat hasil ekuitas yang diharapkan, tergantung pada
perubahan yang diproyeksikan dalam pendapatan, nilai, dan amortisasi pinjaman.
Tarif Diskon
Berbagai jenis tingkat diskonto digunakan untuk mendiskontokan arus kas yang berlaku untuk
posisi atau minat tertentu dalam real estat tertentu. Tingkat diskon mungkin dikembangkan atau
tidak sama dengan tingkat pengembalian internal dan mungkin tidak selalu mempertimbangkan
semua manfaat properti yang diharapkan.
Tingkat hasil adalah tingkat pengembalian modal. Biasanya dinyatakan sebagai tingkat
persentase tahunan gabungan. Tingkat hasil mempertimbangkan semua manfaat properti yang
diharapkan (baik positif maupun negatif dari waktu ke waktu), termasuk hasil dari disposisi pada
saat penghentian investasi, jika ada. Suku bunga jangka biasanya mengacu pada tingkat hasil
untuk modal utang, bukan modal ekuitas.
Tingkat pengembalian internal (IRR) adalah tingkat hasil yang diperoleh untuk investasi
modal tertentu selama periode kepemilikan. Tingkat pengembalian internal untuk investasi
adalah tingkat hasil yang menyamakan nilai sekarang dari manfaat investasi masa depan
dengan jumlah modal yang diinvestasikan. Tingkat pengembalian internal berlaku untuk semua
manfaat yang diharapkan, termasuk hasil bersih dari pelepasan pada saat penghentian
investasi. Ini dapat digunakan untuk mengukur pengembalian investasi modal apa pun,
sebelum atau sesudah pajak penghasilan.
Tingkat keseluruhan hasil (Y O ), atau tingkat imbal hasil properti, adalah tingkat
pengembalian dan dari total modal yang diinvestasikan. Ini mempertimbangkan semua
perubahan dalam pendapatan selama periode proyeksi investasi serta pengembalian pada
akhir periode proyeksi. Namun, tidak mempertimbangkan efek pembiayaan utang. Sebaliknya,
itu dihitung seolah-olah properti itu dibeli tanpa modal hutang dan dengan demikian kadang-
kadang disebut tingkat tidak rata-rata atau tingkat tidak rata . Tingkat hasil keseluruhan dapat
dilihat sebagai hasil gabungan pada utang dan modal ekuitas. Ini dihitung dengan cara yang
sama dengan tingkat pengembalian internal dihitung.
Tingkat yield ekuitas (Y E ) adalah tingkat pengembalian modal. Ini dapat dibedakan dari
tingkat pengembalian modal utang, yang biasanya disebut sebagai suku bunga hipotek yang
efektif atau tingkat hasil hipotek (Y M ). Tingkat imbal hasil ekuitas adalah tingkat pengembalian
internal investor ekuitas. Hal ini dipengaruhi oleh jumlah leverage keuangan yang digunakan
dalam mengamankan utang hipotek dan dengan demikian dikenal sebagai tingkat
leverage atau tingkat leverage .
Perkiraan Tarif
Apakah tingkat pendapatan atau tingkat hasil diterapkan, konversi pendapatan menjadi nilai
properti harus mencerminkan tingkat pengembalian tahunan yang ditunjukkan pasar diperlukan
untuk menarik modal investasi. Tingkat ini dipengaruhi oleh banyak faktor:
  itu gelar dari dirasakan risiko
 pasar harapan mengenai masa depan inflasi
 itu prospektif tarif dari kembali untuk alternatif investasi (yaitu, biaya peluang)
 itu               tarif dari kembali diterima oleh sebanding properti di itu lalu
 itu               tersedianya dari hutang pembiayaan
 itu yang berlaku hukum pajak
Karena tingkat pengembalian yang digunakan dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan
mewakili tingkat prospektif, bukan tingkat historis, persepsi risiko pasar dan perubahan daya
beli sangat penting. Secara umum, tingkat kapitalisasi keseluruhan yang lebih tinggi dikaitkan
dengan sifat yang kurang diinginkan, dan tingkat kapitalisasi keseluruhan yang lebih rendah
dikaitkan dengan sifat yang lebih diinginkan.
Kesesuaian tingkat pengembalian tertentu tidak dapat dibuktikan dengan bukti pasar, tetapi
perkiraan tingkat harus konsisten dengan data yang tersedia. Memperkirakan tingkat
memerlukan penilaian penilaian dan pengetahuan tentang sikap pasar dan indikator ekonomi
yang berlaku.
Biasanya, investor mengharapkan untuk menerima pengembalian modal yang mewakili nilai
waktu uang dengan penyesuaian yang tepat untuk risiko yang dirasakan. Tingkat pengembalian
minimum untuk modal yang diinvestasikan kadang-kadang disebut sebagai tingkat yang aman,
tanpa risiko, atau relatif tanpa risiko — misalnya, tingkat yang berlaku pada rekening tabungan
yang dipertanggungkan atau sekuritas pemerintah yang dijamin.9 Secara teoritis, perbedaan
antara total tingkat pengembalian modal dan tingkat aman dapat dianggap sebagai premium
untuk mengkompensasi investor atas risiko, likuidasi modal yang diinvestasikan, dan
pertimbangan investasi lainnya.
Tingkat diskonto mencerminkan hubungan antara pendapatan dan nilai pasar yang akan
dikaitkan dengan pendapatan itu. Konsep keuangan dan ekonomi yang tersirat dalam tingkat
diskonto adalah rumit dan telah menjadi subjek analisis yang signifikan selama lebih dari satu
abad. Meskipun empat komponen utama dapat diidentifikasi dalam tingkat diskonto — tingkat
aman plus pertimbangan likuidasi, manajemen, dan berbagai risiko — tingkat diskonto yang
dibangun dengan menambahkan tunjangan untuk komponen-komponen ini dapat menyesatkan
dan tidak akurat. Konsep band-of-investasi dapat membantu dalam memahami komponen-
komponen ini, terutama dalam membedakan pertimbangan risiko marjinal, tetapi metode band-
of-investasi ini tidak boleh direpresentasikan sebagai pengembangan tingkat diskonto pasar.
Risiko
Antisipasi menerima manfaat di masa depan menciptakan nilai, tetapi kemungkinan tidak
menerima atau kehilangan manfaat di masa depan mengurangi nilai dan menciptakan
risiko. Penghargaan yang lebih tinggi diperlukan sebagai imbalan untuk menerima risiko yang
lebih tinggi. Bagi seorang investor real estat, risiko adalah peluang terjadinya kerugian finansial
dan ketidakpastian dalam mewujudkan manfaat yang diproyeksikan di masa depan. Sebagian
besar investor berusaha menghindari risiko berlebihan. Mereka lebih memilih kepastian
daripada ketidakpastian dan mengharapkan imbalan karena mengambil risiko. Penilai
harus mengakui investor sikap dalam menganalisis bukti pasar, memproyeksikan manfaat masa
depan, dan menerapkan prosedur kapitalisasi. Penilai harus puas bahwa tingkat pendapatan
atau tingkat hasil yang digunakan dalam kapitalisasi konsisten dengan bukti pasar dan
mencerminkan tingkat risiko yang terkait dengan menerima manfaat yang diantisipasi.
Inflasi dan Nilai
Penilai harus menyadari perbedaan antara inflasi dan apresiasi dalam nilai riil. Inflasi adalah
peningkatan volume uang dan kredit, kenaikan tingkat harga umum, dan erosi daya
beli. Apresiasi nilai riil dihasilkan dari kelebihan permintaan atas pasokan, yang meningkatkan
nilai properti di luar tingkat inflasi.
Jumlah inflasi yang diharapkan mempengaruhi perkiraan manfaat di masa depan dan
estimasi pendapatan atau tingkat hasil yang sesuai. Jika inflasi diantisipasi, tingkat
pengembalian nominal yang diinginkan atas modal yang diinvestasikan kemungkinan akan
meningkat untuk mengimbangi hilangnya daya beli. Nilai nominal yang diperlukan, kemudian,
akan meningkat untuk mengimbangi inflasi yang diharapkan. Sebagian besar investor berusaha
melindungi tingkat pengembalian riil dari waktu ke waktu.
Perbedaan harus dibuat antara inflasi yang diharapkan dan inflasi yang tidak terduga. Inflasi
yang diharapkan mengacu pada perubahan tingkat harga yang diharapkan pada saat investasi
dilakukan atau ketika properti sedang dinilai. Namun, inflasi aktual mungkin berbeda dari apa
yang diantisipasi pada saat investasi dilakukan. Bergantung pada bagaimana investasi
merespons perubahan tingkat harga yang sebenarnya, nilainya mungkin berfluktuasi dari waktu
ke waktu pada tingkat yang berbeda dari perkiraan semula. Jika pengembalian investasi tidak
meningkat dengan inflasi yang tidak terduga, tingkat pengembalian riil investor akan kurang dari
yang diproyeksikan semula.
Kebalikan dari inflasi — deflasi — adalah penurunan tingkat harga komoditas secara umum.
Dalam periode deflasi, daya beli uang naik karena tingkat harga umum turun. Secara historis,
deflasi belum menjadi masalah yang signifikan di Amerika Serikat sejak awal Perang Dunia II.
Perubahan -0,4% dalam rata-rata tahunan dari indeks harga konsumen pada tahun 2009
hanyalah tahun ketiga dari perubahan negatif dalam indikator tersebut sejak tahun 1930-an dan
perubahan negatif pertama sejak tahun 1955. Secara teoritis, deflasi harus memengaruhi
pengembalian investasi dalam kebalikan dari inflasi. Artinya, karena deflasi yang diharapkan,
tingkat pengembalian nominal atas investasi dalam properti riil kemungkinan akan menurun
untuk memperhitungkan daya beli yang lebih besar dari uang tunai. Dalam periode deflasi
dengan harga aset jatuh,nilai tunai di tangan dapat dianggap lebih besar daripada potensi
apresiasi properti, yang dapat menurunkan investasi dan pinjaman.
Prosedur
Pendekatan kapitalisasi pendapatan mendukung dua metode dasar: kapitalisasi langsung, yang
menggunakan hubungan pendapatan satu tahun untuk menyimpulkan suatu nilai, dan
kapitalisasi hasil, yang mempertimbangkan serangkaian arus kas dari waktu ke waktu bersama-
sama dengan nilai pengembalian atau hasil penjualan kembali.
Awalnya, kedua metode ini membutuhkan studi yang komprehensif tentang pendapatan dan
pengeluaran historis untuk properti subjek. Studi ini dikombinasikan dengan analisis tingkat
pendapatan dan pengeluaran tipikal untuk properti yang sebanding. Pernyataan operasi yang
direkonstruksi dikembangkan untuk properti subjek. Pernyataan ini harus mencerminkan tujuan
penilaian, terutama yang berkaitan dengan kepentingan properti yang dinilai. Nilai biaya sewa
akan mencerminkan sewa saat ini dan struktur pengeluaran terkait, sedangkan nilai sederhana
biaya dimulai dengan pendapatan berdasarkan sewa pasar.
Kapitalisasi hasil akan memerlukan pertimbangan kemungkinan pendapatan dan
pengeluaran selama periode proyeksi yang ditentukan, seringkali dari lima hingga 10 tahun.
Ketika metode ini digunakan, penilai harus memperkirakan pendapatan dan pengeluaran seiring
waktu bersamaan dengan pengembalian atau penjualan kembali nilai properti tersebut.
Kapitalisasi langsung, di sisi lain, membutuhkan estimasi arus kas satu tahun (biasanya 12
bulan dari tanggal nilai) dan penerapan tingkat keseluruhan untuk memperkirakan nilai. Metode
ini sering bergantung pada penjualan properti dengan karakteristik pendapatan dan harapan
masa depan yang serupa dengan subjek, meskipun metode alternatif untuk mengembangkan
tingkat yang sesuai tersedia.
Meskipun ada berbagai teknik kapitalisasi pendapatan yang tersedia untuk penilai, langkah-
langkah tertentu sangat penting dalam menerapkan pendekatan kapitalisasi
pendapatan. Sebelum menerapkan sebagian besar teknik kapitalisasi, penilai bekerja dari
potensi pendapatan kotor menjadi pendapatan operasional bersih. Untuk melakukan ini, penilai
akan
1. Teliti data pendapatan dan pengeluaran untuk properti subjek dan yang sebanding .
 2. Perkirakan potensi pendapatan kotor dari properti dengan menambahkan pendapatan
sewa dan potensi pendapatan lainnya.
3. Perkirakan kekosongan dan kehilangan koleksi.
4. Kurangi kekosongan dan penagihan dari total potensi pendapatan kotor untuk sampai
pada pendapatan kotor efektif dari properti yang dimaksud.
5. Perkirakan total biaya operasi untuk subjek dengan menambahkan biaya tetap, biaya
variabel, dan tunjangan penggantian (jika berlaku).
6. Kurangi estimasi total biaya operasional dari taksiran pendapatan kotor efektif untuk
sampai pada pendapatan operasional bersih. (Pengurangan barang modal mungkin juga
diperlukan di berbagai titik waktu melalui periode proyeksi untuk menghitung arus kas yang
digunakan dalam analisis arus kas yang didiskontokan.)
7. Terapkan salah satu teknik kapitalisasi langsung atau hasilkan ke data ini untuk
menghasilkan estimasi nilai melalui pendekatan kapitalisasi pendapatan.
Beberapa teknik kapitalisasi melibatkan penggunaan pengganda pendapatan kotor
potensial atau pengganda pendapatan kotor efektif. Dalam kasus tersebut, penilai tidak bekerja
turun menjadi pendapatan operasional bersih tetapi berhenti pada pendapatan kotor efektif.
Kapitalisasi Langsung, Kapitalisasi Hasil, dan Pendiskontoan
Kapitalisasi langsung menggunakan pendapatan satu tahun dan faktor yang dipengaruhi
pasar atau tingkat kapitalisasi keseluruhan. Awalnya, prosesnya terlihat agak
sederhana. Praktisi hanya perlu memperkirakan pendapatan dan faktor atau tingkat kapitalisasi
keseluruhan. Sebaliknya, kapitalisasi hasil mengharuskan praktisi untuk membuat perkiraan
eksplisit pendapatan, pengeluaran, dan perubahan tingkat lowongan dan biaya selama periode
proyeksi. Harga jual bersih properti pada akhir periode proyeksi juga harus diestimasi. Tingkat
hasil yang disimpulkan kemudian diterapkan untuk mengubah manfaat ekonomi yang
diantisipasi menjadi nilai sekarang.
Praktisi yang menggunakan kapitalisasi langsung harus mengakui bahwa, sementara
tingkat kapitalisasi keseluruhan hanya diterapkan pada satu karakteristik properti (yaitu, untuk
pendapatan operasional bersih satu tahun), tingkat kapitalisasi keseluruhan hanya berlaku jika
memperhitungkan semua karakteristik lainnya. dari properti. Misalnya, misalkan kenaikan
tahunan sebesar 3% diperkirakan dalam sewa bersih properti penjualan yang sebanding dan
tingkat kapitalisasi keseluruhan 10% untuk properti yang sebanding diekstraksi dari data pasar.
Selanjutnya, anggaplah bahwa kenaikan tahunan sebesar 2% diperkirakan dalam sewa bersih
properti yang dimaksud. Menerapkan tingkat kapitalisasi keseluruhan 10% yang diekstraksi dari
properti penjualan ke aliran pendapatan properti subjek akan menjadi penerapan yang salah
dari pendekatan tersebut dan akan melebih-lebihkan nilai properti subjek.
Dalam kapitalisasi hasil, praktisi harus menarik kesimpulan spesifik tentang perubahan
dalam laba bersih, arus kas, dan nilai properti selama periode proyeksi. Kesimpulan ini
ditetapkan dalam ramalan pendapatan masa depan dan pengembalian properti. Pembaca
laporan penilaian dapat meninjau ramalan dan memeriksa setiap komponen dari pendapatan
dan nilai properti di masa depan.
Juga, tujuan investasi khusus untuk pengembalian dan dari modal yang diinvestasikan
dapat dipertimbangkan dalam kapitalisasi yield. Proyeksi pendapatan dan pengembalian
properti didiskontokan ke nilai sekarang dengan menerapkan tingkat hasil yang diantisipasi
investor dalam prosedur nilai sekarang. Tingkat hasil dapat diperoleh (dari penjualan yang
sebanding, wawancara, dll.) Dengan formula dan faktor yang diperoleh dari tabel keuangan
atau dihitung dan diterapkan dengan kalkulator keuangan atau komputer pribadi. Berbagai
program perangkat lunak juga dapat digunakan untuk mendiskontokan arus kas.
Baik kapitalisasi langsung maupun kapitalisasi hasil adalah teknik yang diturunkan dari
pasar, dan ketika diterapkan dengan benar, keduanya harus menghasilkan indikasi nilai yang
serupa untuk properti yang menjadi subjek. Dalam menerapkan pendekatan kapitalisasi
pendapatan, penilai tidak perlu dibatasi dengan metode kapitalisasi tunggal. Dengan informasi
yang memadai dan penggunaan yang tepat, metode kapitalisasi langsung dan hasil harus
menghasilkan hasil yang serupa. Jika timbul perbedaan , penilai harus memeriksa bahwa
berbagai teknik diterapkan dengan benar dan konsisten dan bahwa analisis tersebut
mencerminkan tindakan para pelaku pasar. Hasil yang diperoleh dari penerapan berbagai
teknik kapitalisasi harus direkonsiliasi dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan dan dapat
dipertimbangkan lagi dalam rekonsiliasi akhir.