HAK MILIK

HAK MILIK ATAS SATUAN

ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
RUMAH SUSUN
Disampaikan dalam Kuliah Umum Hukum Agraria
Fakultas Hukum UNNES , Semarang, 3 Juni 2020
Specimen SHM Sarusun
Dasar Hukum :
 Undang-Undang No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun
 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah
 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3
Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
 Peraturan Menteri Agraria & Tata Ruang/Kepala BPN No.
29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan
atai Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tinggal atau
hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia
 Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2010 tentang Standar
Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan.
Jenis Rumah Susun

1. Rumah Susun Umum

2. Rumah Susun Khusus
3. Rumah Susun Negara
4. Rumah Susun Komersial
Definisi Rumah Susun
 Bangunan gedung bertingkat
 Dibangun dalam suatu lingkungan yang dibangun
secara terstruktur secara fungsional baik horisontal
maupun vertikal
 Satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki
dan digunakan secara terpisah
 Diutamakan untuk tempat hunian
 Dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama
Satuan Rumah Susun (Sarusun)
 Unit rumah susun
 Tujuan utamanya digunakan secara terpisah
 Fungsi utama untuk hunian
 Mempunyai sarana penghubung ke jalan.
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
 Kepemilikan oleh WNI atas Sarusun
 Diatas tanah Hak Milik, HGB atau HP diatas tanah
negara
 Diatas HGB atau HP diatas tanah HPL
Hak Pakai Atas Sarusun
 Hak Milik atas satuan rumah sususn yang dipunyai
atau dimiliki oleh orang asing
Bedanya apa ya Hak Milik
dan Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun???
 Hak milik dalam ( “UUPA ”) diatur
dalam Pasal 20 ayat (1) yang berbunyi:
" Hak milik adalah hak turun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah
... "
 Pasal 46 (“UU Rumah Susun”) berbunyi:
 “ Hak milik atas unit rumah susun merupakan
hak milik unit rumah susun yang perseorangan
yang terpisah dengan hak bersama atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama . ”
 kepemilikan yang dimaksud adalah
kepemilikan perseorangan yang didapat dari
membeli satuan unit rumah susun (sarusun).
 Hak perseorangan dalam satuan rumah susun
tergambar dalam pertelaan rumah susun.
 Pertelaan adalah penunjukan yang jelas atas batas
masing-masing satuan rumah susun, bagian
bersama, benda bersama, tanah bersama, beserta
Nilai Perbandingan Proporsionalnya (NPP) beserta
uraiannya.
 Mengenai luas/ukuran unit satuan rumah susun
(“sarusun”) akan terlihat terlihat dan diuraikan
dalam SHM Sarusun masing-masing pemilik
 Tanah Bagian
Bersama Bersama

Benda
Bersama
 Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa
untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama penuh
yang dibangun di rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam
izin mendirikan bangunan. (lihat Pasal 1 angka 4 UU Rumah
Susun ).

 Bagian bersama adalah bagian dari rumah susun yang

disediakan untuk bagian bersama unit rumah unit
susun. (lihat Pasal 1 angka 5 UU Rumah Susun ). Yang terkait
dengan "bagian bersama", antara lain, adalah fondasi, kolom,
balok, dinding, lantai, atap, talang udara, tangga, lift, selasar,
saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi
( Penjelasan Pasal 25 ayat [ 1] UU Rumah Susun ).

 Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian

rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama. (lihat Pasal 1 angka 6
UU Rumah Susun). Yang dimaksud dengan “benda bersama”,
antara lain, adalah ruang pertemuan, tanaman, bangunan
pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat
bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan
struktur bangunan rumah susun (Penjelasan Pasal 25 ayat [1]
UU Rumah Susun).
 Hak Milik
 Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas
tanah Negara
 Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas
tanah Hak Pengelolaan
 Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani
pemohon atau kuasasnya diatas meterai cukup
 Surat kuasa jika dikuasakan
 FC identitas yg dilegalisir
 Sertipikat Hak atas tanah yang merupakan bagian bersama
(asli)
 Proposal pembangunan rumah susun
 Ijin layak hubi
 Advis planing
 Akta pemisahan yg dibuat oleh penyelenggaran
pembangunan rumah susun dengan lampiran gambar dan
uraian pertelaan dalam arah vertikal maupun horisontal yg
disahkan pejabat yg berwenang (Gubernur (DKI) atau
Bupati/Walikota)
 Apakah HM Sarusun dapat
dijaminkan??


Dibebani Hak Tanggungan jika tanahnya tanah Hak Milik atau

Hak Guna Bangunan;
Dibebani fidusia, jika tanahnya tanah Hak Pakai atas tanah Negara.
 Jangka waktu HM Sarusun
 Mengikuti Hak Atas tanah yang menjadi tanah
bersama.

 Perpanjangan HM Sarusun harus dilakukan jika

HGB nya akan berakhir jangka waktunya, yang
pengajuannya dilakukan oleh PPPSRS (Perhimpunan
Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) (lihat
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat No. 23/PRT/M/2018)
Permasalahan yang bisa muncul
 Pertama, bila pemegang HPL tidak memberi
persetujuan perpanjangan dan tidak ada perjanjian
pergantian, maka konsumen dirugikan karena
bangunan bisa dihancurkan dan dibangun kembali.
 Kedua, nilai aset unit apartemen berisiko turun karena
suatu saat si pemilik unit bisa kehilangan hak atas
tanah.

Saran
 Masyarakat harus meneliti terlebih dahulu status
tanah bersama sebelum memutuskan untuk membeli
satuan rumah susun.