DASAR-DASAR MANAJEMEN KONSTRUKSI

KONTRAK KONSTRUKSI

Disusun oleh :
Kelompok 8 (1 MRK 5)
1. Rodly Hidayatul Akbar 1941320065
2. Salsabila Sa’adia Yudha 1941320189
3. Sudarsini 1941320021
4. Zahwa Lintang A.H 1941320111

JURUSAN TEKNIK SIPIL

PROGRAM STUDI D – IV MANAJEMEN REKAYASA
KONTRUKSI
POLITEKNIK NEGERI MALANG
TAHUN AKADEMIK 2019 – 2020

2
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa yang telah melimpahkan rahmat dan
karunia-Nya, sehingga kami dapat menyelesaikan makalah ini. Makalah ini disusun untuk
memenuhi salah satu tugas mata kuliah Dasar-Dasar Manajemen Konstruksi

Penulisan Makalah ini tidak lepas dari bantuan banyak pihak. Oleh karena itu,disampaikan
banyak terimakasih kepada bapak Joko Setiono,ST.,MMT selaku dosen mata kuliah Dasar-Dasar
Manejemen Konstruksi yang telah memberikan bimbingan, ilmu, nasehat, saran, waktu, tenaga,
pikiran dan perhatiannya dalam penyelesaian Makalah ini.

Tidak lupa saya sampaikan permintaan maaf apabila terdapat ucapan dan tindakan yang
kurang berkenan. Segala kritik dan saran sangat saya harapkan demi kesempurnaan Makalah ini.
Semoga laporan ini bermanfaat bagi semua pihak.

Malang,28 Maret 2020

Penyusun

i
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR................................................................................................................................i
BAB I PENDAHULUAN..........................................................................................................................1
1.1. Latar Belakang..........................................................................................................................1
1.2. Rumusan Masalah.....................................................................................................................1
1.3. Batasan Masalah........................................................................................................................2
1.4. Tujuan........................................................................................................................................2
BAB II PEMBAHASAN...........................................................................................................................3
2.1 Dasar – Dasar Kontrak Konstruksi..........................................................................................3
2.1.1. Definisi Perikatan dan Perjanjian....................................................................................3
2.1.2. Mekanisme Terbentuknya Kontak...................................................................................4
2.1.3. Pelanggaran Kontrak (Contract Violation).......................................................................6
2.1.4. Pemutusan Kontrak (Contract Termination)....................................................................7
2.1.5. Kerugian Akibat Pelanggaran Kontrak...........................................................................8
2.1.6. Hubungan Kontrak Dalam Proyek Konstruksi...............................................................9
2.1.7. Manajemen Resiko Dalam Kontrak Konstruksi...........................................................10
2.2. Jenis-Jenis Kontrak.................................................................................................................11
2.2.1. Jenis Kontrak Berdasarkan Pengaturan Penggantian Biaya.......................................11
2.2.3. Jenis-Jenis Kontrak Berdasarkan Organisasi Perjanjian............................................13
2.2.4. Komponen Kontrak.........................................................................................................17
BAB III PENUTUP.................................................................................................................................20
3.1. Kesimpulan..............................................................................................................................20
3.2. Saran.........................................................................................................................................20

ii
 BAB I

PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Dalam sebuah proyek konstruksi diperlukan adanya sebuah ikatan kerja antara pengguna
jasa dengan penyedia jasa yang digunakan sebagai dasar hukum, berbentuk kontrak konstruksi.
Pada umumnya kontrak konstruksi berisi tentang pembagian hak dan kewajiban diantara
keduanya.
Kontrak adalah dokumen yang mempunyai kekuatan hukum, yang dibuat oleh dua orang
atau lebih, yang berisi tentang hak dan kewajiban dari pihakpihak yang bersangkutan untuk
melaksanakan sebuah perjanjian pekerjaan guna membuat keputusan dimana hasil kesepakatan
tersebut ditulis dalam sebuah kontrak, diperlukan sebuah penawaran dan penerimaan. Dalam
membuat perjanjian harus melibatkan pihak-pihak yang berkompeten dan berdasarkan hukum
yang berlaku.
Kontrak konstruksi berarti perikatan tertulis antara pengguna jasa (pemilik proyek atau
pemberi tugas) dan penyedia jasa (konsultan perencana / kontraktor pelaksana / konsultan
pengawas) mengenai kegiatan industri jasa konstruksi. kontrak kerja konstruksi juga
mengandung resiko yang menyangkut keselamatan umum dan tertib bangunan. Kontrak kerja
konstruksi termasuk perjanjian untuk melakukan pekerjaan sebagaimana ketentuan Pasal 1601
KUHPerdata

1.2. Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah :
1. Apa pengertian dari kontrak?
2. Bagaimana terbentuknya kontrak?
3. Bagaimana macam-macam dan kriteria pelanggran kontrak?
4. Bagaimana kriteria pemutusan kontrak?
5. Kerugian apa saja akibat pelanggaran kontrak?
6. Apa hubungan kontrak dalam proyek konstruksi?
7. Bagaimana macam-macam kontrak konstruksi berdasarkan cara penggantian biaya?
8. Bagaimana macam-macam kontrak berdasarkan organisasi perjanjian?
9. Apa standar bentuk kontrak dan komponen kontrak konstruksi?

1
 1.3. Batasan Masalah
Agar makalah ini terfokus pada pokok permasalahan serta Pembahasan untuk
menghindari terjadi penyimpangan masalah,maka penulis menetapkan batas-batas penelitian ini.
Pembatasan masalah dalam penilitian ini adalah mengenai penerapan kontrak kerja Konstruksi.

1.4. Tujuan
1. Dapat menjelaskan definisi kontrak secara umum
2. Dapat menjelaskan proses terbentuknya kontrak
3. Dapat menyebutkan macam-macam dan kriteria pelanggaran kontrak
4. Dapat menyebutkan kriteria pemutusan kontrak
5. Dapat menyebutkan kerugian akibat pelanggaran kontrak
6. Dapat menjelaskan hubungan kontrak dalam proyek konstruksi
7. Dapat menyebutkan macam-macam kontrak konstruksi berdasarkan cara
penggantian biaya
8. Dapat menyebutkan macam-macam kontrak berdasarkan organisasi perjanjian
9. Dapat menjelaskan standar bentuk kontrak dan komponen kontrak konstruksi

2
 BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Dasar – Dasar Kontrak Konstruksi

2.1.1 Definisi Perikatan dan Perjanjian
Perikatan adalah suatu bentuk hubungan hukum antara dua orang atau dua pihak yang
berdasarkan itu pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan pihak
yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu. Pihak yang berhak menuntut disebut
kreditur (si berpiutang) sedangkan pihak yang berkewajiban memenuhi tuntutan disebut debitur
(si piutang). Hubungan ini dijamin oleh hukum dan undang-undang.

Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain atau dimana
dua orang berjanji tentang sesuatu. Dari peristiwa itu timbullah suatu hubungan antara dua pihak
tersebut yang dinamakan perikatan. Dengan kata lain hubungan antara perjanjian dengan
perikatan adalah bahwa perjanjian menimbulkan perikatan. Kontrak merupakan perjanjian atau
persetujuan tertulis. Sumber lain yang mengakibatkan perikatan adalah undang-undang. Jadi ada
perikatan yang lahir dari perjanjian dan ada pula perikatan yang lahir dari undang-undang.

 Obyek perjanjian atau prestasi dapat berupa:

a. Memberikan sesuatu

b. Berbuat sesuatu

c. Tidak berbuat sesuatu

 Obyek perjanjian harus memenuhi beberapa syarat, yaitu:

a. Harus tertentu atau dapat ditentukaan

b. Obyeknya diperkenankan undang-undang, tidak melanggar ketertiban umum dan kesusilaan

c. Prestasinya dimungkinkan, dalam arti harus mungkin dilaksanakan. Sehubungan dengan ini
ada ketidak mungkinan obyektif (tidak akan timbul perikatan karena tidak akan dapat
dilakukan oleh siapapun) dan ketidakmungkinan subyektif (hanya debitur saja yang tidak
dapat melaksanakan prestasinya, jadi tidak mengahalangi perikatan).

3
  Subyek perjanjian meliputi paling sedikit dua subyek, yaitu:

1. Seseorang atau suatu badan hukum yang mendapat kewajiban/hak

2. Seseorang atau suatu badan hukum yang mendapat hak/kewajiban

 Syahnya suatu perjanjian harus memenuhi empat persyaratan, yaitu:

1. Syarat subyektif:

 Kesepakatan kedua pihak untuk mengikatkan dirinya secara sukarela, tida ada paksaan
(free konsesnsus).

 Kecakapan subyek perjanjian untuk membuat suatu perjanjian

2. Syarat obyektif:

 Obyek perjanjiannya tertentu

 Klausanya (isi dan tujuan) legal atau tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku.

2.1.2 Mekanisme Terbentuknya Kontak

Kontrak atau ikatan kerjasama merupakan kesepakatan (perjanjian tertulis) secara sukarela
antara dua pihak yang mempunyai kekuatan hukum. Kesepakatan itu dicapai setelah satu pihak
menerima penawaran yang diajukan oleh pihak lain untuk melakukan sesuatu sebagaimana yang
tercantum dalam penawaran.

Kontrak, termasuk kontrak pekerjaan konstruksi, merupakan elemen yang terpenting dalam
suatu prose kerjasama antara berbagai pihak untuk mewujudkan suatu tujuan perjanjian yang
telah disepakati.

Kontrak dapat terbentuk manakala ada dua pihak atau lebih telah saling menyetujui untuk
mengadakan suatu transaksi. Transaksi tersebut umumnya berupa kesanggupan oleh satu pihak
untuk melakukan sesuatu bagi pihak lainnya dengan sejumlah imbalan (monetary value) yang
telah disepakati. Namun demikian tidak semua persetujuan dan transaksi akan dijabarkan dalam

4
bentuk kontrak. Persetujuan hanya dapat dilanjutkan dalam bentuk kontrak bila memenuhi dua
aspek utama, yaitu :

a. Saling menyetujui (mutual consent)

b. Ada penawaran dan penerimaan (offer and acceptance)

Masing-masing aspek tersebut dapat dijelaskan sebagaimana berikut:

a. Mutual consent:
Suatu transaksi harus disetujui bersama oleh kedua belah pihak, dan persetujuan
bersama ini harus mengikat dan berlaku terhadap semua aspek prinsipil yang menyangkut
persetujuan tersebut. Aspek-aspek prinsipil menyangkut kelengkapan aspek-aspek subyektif
dan obyektif dari persetujuan.

Sebagai contoh dapat dikemukakan bahwa bilamana seorang pengembang wilayah

(developer) membuat persetujuan dengan kontraktor untuk membangun rumah berikut
fasilitasnya tetapi belum berhasil menyebutkan sejumlah biaya yang disepakati, maka dapat
dikatakan bahwa kontrak belum terbentuk. Tetapi bila kedua pihak tersebut sepakat dengan
suatu harga, maka kesepakatan tersebut dapat dituangkan kedalam suatu dokumen (kontrak)
tertulis. Hal yang sama juga dapat berlaku pada suatu persetujuan yang tidak dapat secara
tegas menetapkan waktu penyelesaian pekerjaan.

Secara umum, suatu persetujuan yang disepakati bersama harus bebas dari semua
terminology yang dapat mempunyai arti samar/ganda (ambiguous), karena dapat
menimbulkan keragu-raguan dalam mengartikan dan menafsirkannya. Akibatnya masing-
masing pihak akan memberikan penafsiran tersendiri dengan maksud untuk tidak merugikan
diri sendiri sehingga sering menjadi bibit timbulnya perselisihan (dispute). Satu prinsip dasar
yang perlu diperhatikan dalam memahami dan menginterpretasikan suatu terminology yang
meragukan adalah bahwa kesempatan penafsiran lebih diutamakan bagi pihak yang
tidak/bukan menulis (rancangan) kontrak.

b. Offer and acceptance:

5
 Suatu kesepakatan harus dilandasi pada azas keadilan. Agar suatu transaksi terbentuk
secara adil, maka kedua pihak tersebut harus bebas dan diberikan kesempatan yang sama
untuk melakukan penawaran dan penerimaan. Jawaban atas penawaran dapat berupa
penerimaan, penolakan, atau penerimaan dengan syarat melalui suatu proses negosiasi.

Sebagai ilustrasi dapat digambarkan situasi berikut: Pada saat pemilik mengadakan
pelelangan, tawaran lelang suatu proyek bukan merupakan tawaran untuk memberikan
kontrak kepada kontraktor, tetapi lebih berupa tawaran bagi calon rekanan untuk mengajukan
penawaran harga. Jadi disini tampak bahwa pemilik memberikan suatu tawaran kepada calon
kontraktor berupa kesempatan untuk melakukan tawaran kembali, atau bahwa tidak ikut
sama sekali dalam pelelangan. Para calon kontraktor, dilain pihak akan mengajukan
penawaran harga atas pekerjaan yang ditawarkan oleh pemilik proyek. Yang mana pada
akhirnya pemilik mempunyai hak untuk menerima tawaran tersebut, menolak atau
melakukan suatu tawar menawar lagi. Proses penawaran dan penerimaan dalam kontrak
dapat ditunjukkan pada gambar 6.1.

PIHAK II
PENAWARAN

TANGGAPAN
peneimaan
PIHAK I
penolak an
penerimaan dengan syatat

Gambar 6.1 Proses Offer and Acceptance

2.1.3. Pelanggaran Kontrak (Contract Violation)

Pelanggaran kontrak terjadi jika salah satu atau kesemua pihak yang terlibat dalam
kontrak melanggar sebagian atau seluruh kesepakatan yang disetujui bersama. Akibat
pelanggaran ini maka salah satu pihak atau kesemuanya akan mengalami kerugian. Akibat
kerugian tersebut dapat dilakukan tuntutan penggantian pada pihak yang menyebabkan kerugian.

6
 Pelanggaran kontrak adalah pelanggaran terhadap satu atau lebih persyaratan yang
terkandung dalam kontrak, dengan konsekuensi yang harus ditanggung oleh pihak yang
bersepakat. Tergantung pada kadar pelanggaran yang terjadi, terhadap akibat pelanggaran
tersebut pihak yang dirugikan dapat dituntut sesuai aturan yang berlaku.

Dalam menilai kadar pelanggaran dikenal konsep pelanggaran material dan immaterial.
Konsep pelanggaran ini menjadi penting, meskipun pembedaan dan penentuannya sangat sulit,
karena hal tersebut menentukan hal-hal apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh pihak
yang melanggar.

Pelanggaran yang bersifat material dapat berakibat pemutusan hubungan kerja (kontrak),
sedangkan untuk pelanggaran immaterial akibat yang ditanggung oleh si pelanggar mungkin
hanya berupa ganti rugi financial saja atau bahkan tidak ada sama sekali.

Suatu pelanggaran dikatakan material jika pelanggaran tersebut menyangkut aspek-aspek

vital dari suatu persetujuan. Sebaliknya suatu pelanggaran terhadap kontrak dikatakan immaterial
jika pelanggaran yang terjadi menyangkut aspek-aspek yang kurang atau tidak penting dari suatu
persetujuan.Misalnya seorang kontraktor yang tidak muncul dilapangan sebulan setelah kontrak
ditandatangani dapat dikategorikan sebagai pelanggaran material, sedangkan keterlambatan
pembayaran yang dilakukan oleh pemilik umumnya akan dinilai sebagai pelanggaran immaterial.

2.1.4. Pemutusan Kontrak (Contract Termination)

Sebagai upaya untuk menegakkan isi dan tujuan dari suatu persetujuan, pada umumnya
kontrak-kontrak dilengkapi dengan klausa-klausa mengenai pemutusan kontrak. Pemutusan
kontrak dapat terjadi dengan sendirinya (by default) atau karena pertimbangan lain. Selesainya
suatu pekerjaan dengan semua pemenuhan persyaratannya secara otomatis mengakibatkan
kontrak selesai (terminated). Demikian pula kegagalan yang bersifat material yang dilakukan
kontraktor, yang oleh pemilik dapat dinilai membahayakan kelangsungan dan penyelesaian
pekerjaan. Seperti yang tercantum dalam klausul mengenai pemutusan kontrak, kontrak tersebut
dapat diputuskan melalui pemberitahuan singkat atau bahkan tanpa ada pemberitahuan terlebih
dahulu kepada kontraktor.

7
 Untuk pelanggaran yang sifatnya imaterial, dengan berbagai pertimbangan pemilik dapat
memilih untuk menghentikan kontrak. Hal tersebut tentunya harus disertai dengan ganti rugi
yang memadai bagi pihak kontraktor.

Terhadap suatu pelanggaran kontrak, secara umum pihak yang tidak melanggar kontrak
mempunyai tiga pilihan. Ia dapat menentukan pilihan tersebut berdasarkan sifat pelanggarannya,
seperti :

a. Membebaskan/mengabaikan pelanggaran yang terjadi dan tidak menuntut ganti rugi

kepada pihak yang melanggar.

b. Memilih untuk memutuskan kontrak dengan sendirinya.

c. Mengajukan tuntutan ganti rugi.

2.1.5. Kerugian Akibat Pelanggaran Kontrak

Terhadap kerugian yang ditimbulkan oleh adanya pelanggaran kontrak, pihak yang
dirugikan berhak memperoleh penggantian kerugian (compensation). Terhadap kerugian yang
dialami oleh satu pihak yang melakukan pelanggaran kontrak, maka pihak lainnya berhak
mengajukan penggantian kerugian, yang perhitungannya dapat dilakukan dengan berbagai
metode perhitungan penggantian dasar sebagai berikut:

a. Biaya penyelesaian
Jika kontraktor diberhentikan karena ia gagal menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan syarat-
syarat yang telah ditetapkan, maka pemilik terpaksa menunujuk kontraktor lain untuk
menyelesaikan pekerjaan tersebut dengan semua biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian
pekerjaan diambil dari sisa pembayaran terhadap kontraktor pertama. Jika biaya yang
dikeluarkan lebih besar, maka kontraktor yang melanggar kontrak berkewajiban membayar
perbedaannya.

b. Selisih nilai:
Metode ini dapat digunakan jika pelanggaran kontrak yang disebabkan oleh pekerjaan
yang salah atau gagal (defective work) dan bukan karena tidak selesainya pekerjaan. Untuk

8
 ini biaya penggantian penyelesaian saja tidak cukup tepat karena akan ada pula biaya-biaya
pembongkaran dan penggantian, selain biaya pemasangan kembali. Biaya penggantian
kerugian (GR) dihitung dengan rumusan berikut:

Biaya GR = biaya penggantian – biaya pekerjaan awal + biaya pembongkaran

c. Liquidated damages (LD) atau kerugian terhapus:

Metode ini lebih banyak digunakan dalam kontrak konstruksi. Berbeda dengan bentuk
penggantian yang dasar penentuannya adalah aspek-aspek yang terkandung dalam kontrak
(tenaga kerja, material, alat, metode, hasil kerja), LD didasarkan pada kerugian yang
diperkirakan akan dialami karena kegagalan penyelesaian persetujuan.

Hal yang penting diperhatikan dalam konsep LD adalah bahwa perangkat LD bukan
semata-mata suatu denda keterlambatan yang besarnya dapat ditentukan secara arbitasi.
Konsep LD lebih didasarkan pada kompensasi terhadap hilangnya kesempatan untuk
memperoleh keuntungan akibat tidak dapat digunakannya fasilitas pada waktunya.
Sebaliknya jika suatu proyek akan mengenakan mekanisme denda untuk setiap
keterlambatan, maka untuk adilnya harus pula diberlakukan system bonus bagi penyelesaian
yang lebih awal.

2.1.6. Hubungan Kontrak Dalam Proyek Konstruksi

Suatu proyek konstruksi melibatkan berbagai pihak yang secara kontraktual, langsung
maupun tidak langsung mempunyai hubungan satu dengan lainnya. Meskipun secara formal
hubungan kontraktual terjadi pada pihak yang menandatangani kontrak, tetapi kenyataannya
kerap kali disebutkan adanya keterlibatan dan pihak lain yang aturan mengenai hak dan
kewajibannya serta hubungannya diatur dalam kontrak.

Pada struktur organisasi tradisional, meskipun institusi penjamin (bonding company) hanya
terikat kontrak dengan kontraktor utama tetapi implikasinya terhadap proyek melibatkan banyak
pihak lain. Penjamin memberikan jaminan atas kontraktor pada pemilik berupa jaminan
pelaksanaan (performance bond), jaminan pembayaran (payment bond), jaminan pemeliharaan
(maintenance bond), dan bentuk jaminan lainnya. Demikian juga dengan peran lembaga-lembaga
asuransi. Hal ini dapat ditunjukkan pada gambar 6.2.

9
 Pemilik

Konsultan
Bank
Perencana

Institusi Kontraktor Institussi

Asuransi utama Penjamin

Sub Kon A Sub Kon B Supplier A Supplier B

Gambar 6.2 Struktur Hubungan Kontraktual Proyek Konstruksi

2.1.7. Manajemen Resiko Dalam Kontrak Konstruksi

Konstruksi merupakan suatu industri yang sangat unik. Disatu sisi kegiatan dalam industri
ini mempunyai tingkat resiko yang relative jauh lebih tinggi bila dibandingkan dengan kegiatan
di industri lainnya. Namun sebaliknya, kegiatan konstruksi tetap menarik karena menjanjikan
keuntungan yang tidak sedikit pula, apalagi teknologi yang dibutuhkannya relatif stabil. Untuk
meningkatkan keamanan terhadap potensi resiko yang ada, maka diperlukan mekanisme
pengelolaan resiko yang pada intinya mengarah pada pengalihan resiko.

Jaminan (bond) dan asuransi merupakan dua mekanisme penjaminan yang umum
digunakan untuk melindungi kepentingan pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak konstruksi
dari kemungkinan kerugian yang terjadi selama masa perjanjian berlaku. Meskipun mempunyai
karakteristik teknis yang berbeda, pada dasarnya kedua mekanisme tersebut mempunyai suatu
kesamaan fungsi, yaitu sebagai perangkat mekanisme pengalihan resiko. Dalam hal ini suatu
pihak mengalihkan resiko kepada pihak lain dengan suatu imbalan yang telah disepakati.

10
 2.2. Jenis-Jenis Kontrak

2.2.1. Jenis Kontrak Berdasarkan Pengaturan Penggantian Biaya

Dokumen kontrak proyek konstruksi harus secara jelas mengidentifikasi:

 Kontraktor

 Pemilik proyek

 Konsultan perencana

 Lingkup kerja proyek

 Jangka waktu penyelesaian proyek dan kewajiban yang harus dipenuhi kontraktor jika
terjadi keterlambatan.

 Sistem pembayaran yang akan dilakukan kepada kontraktor

Sistem pembayaran kontrak akan membedakan jenis kontrak proyek konstruksi. Jenis-jenis
kontrak konstruksi berdasarkan system pembayaran atau penggantian biaya, yaitu:

11
 a. Kontrak harga satuan (unit price contract)

b. Kontrak biaya plus jasa (cost plus fee)

c. Kontrak lump sum

Pemilihan kontrak yang sesuai untuk suatu proyek konstruksi lebih didasarkan pada
karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik proyek (owner),
hal ini erat kaitannya dengan antisipasi dan penanganan resiko dalam proyek tersebut.

A. Kontrak Harga Satuan

Hal utama mengenai kontrak harga satuan adalah penilaian harga setiap unit pekerjaan
telah dilakukan sebelum konstruksi dimulai. Pemilik telah menghitung jumlah unit yang
terdapat dalam setiap elemen pekerjaan.

Dalam menggunakan tipe kontrak ini, kontraktor hanya perlu menentukan harga satuan
yang akan ditawar untuk setiap item dalam kontrak. Kontraktor harus berhati-hati agar semua
biaya yang mungkin dikeluarkan telah diperhitungkan dalam item penawaran, seperti biaya
overhead dan keuntungan.

Kontrak jenis ini umumnya menyatakan bahwa harga satuan untuk tiap item dapat
dinegosiasi ulang jika kuantitas actual lebih besar dari estimasi. Jika terjadi pekerjaan tambah
kurang maka secara lebih akurat dapat dilakukan perhitungan sehingga dapat menghilangkan
item penawaran tidak seimbang.

Kelemahan penggunaan jenis kontrak ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara
pasti biaya aktual proyek. Untuk mencegah ketidakpastian ini, perhitungan kuantitas tiap unit
perlu dilakukan secara akurat. Selain itu juga sangat memungkinkan praktek unbalanced bid.

Jenis-jenis proyek yang cocok dengan penggunaan jenis kontrak ini adalah proyek
pekerjaan tanah, jalan raya, pemasangan pipa, dan sebagainya.

B. Kontrak Biaya Plus Jasa

12
 Pada kontrak jenis ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas pengeluarannya
ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan. Besar overhead dan keuntungan
umumnya berdasarkan persentase biaya yang dikeluarkan.

Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya actual dari proyek sulit diestimasi
secara akurat. Hal ini dapat terjadi jika perencanaan belum selesai, proyek tidak dapat
digambarkan secara akurat, waktu penyelesaian proyek singkat sementara rencana dan
spesifikasi teknis tidak dapat diselesaikan sebelum proses konstruksi dimulai. Misalnya
proyek perbaikan jembatan yang putus.

Kekurangan kontrak jenis ini, yaitu pemilik kurang dapat mengetahui biaya aktual
proyek yang akan terjadi. Pemilik harus menempatkan staf untuk memonitor kemajuan
pekerjaan sehingga dapat diketahui biaya-biaya yang ditagih benar-benar dikeluarkan.

C. Kontrak lump sum

Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan membangun proyek sesuai dengan
rancangan pada suatu biaya tertentu dan tetap serta semua resiko dalam penyelesaian
pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak
berubah. Jika dilakukan perubahan dalam kontrak, negosiasi antara pemilik dan kontraktor
akan menetapkan pembayaran kepada kontraktor untuk pekerjaan tersebut. Biaya untuk
setiap pekerjaan tambah kurang harus dinegosiasikan antara pemilik dan kontraktor.

Kontrak ini dapat diterapkan jika perencanaan bena-benar telah selesai sehingga
kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Pemilik dengan anggaran
terbatas akan memilih jenis kontrak ini karena merupakan satu-satunya yang memberikan
nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan. Proyek yang cocok dengan kontrak jenis ini
adalah pembangunan gedung. Salah satu kelemahan kontrak jenis ini adalah proses
konstruksi akan tertunda karena menunggu selesainya perencanaan.

2.2.3. Jenis-Jenis Kontrak Berdasarkan Organisasi Perjanjian

Hubungan kerja antara pemilik, konsultan, dan kontraktor perlu diatur secara jelas.
Kontrak yang mengatur hubungan kerja antara pihak-pihak tersebut amat tergantung pada jenis

13
dan ukuran proyek yang akan dilaksanakan. Kontrak ini harus dimengerti dengan jelas sehingga
diperoleh pelaksanaan proyek yang efektif.

Berdasarkan organisasi perjanjian terdapat lima jenis kontrak dalam industri konstruksi.
Meskipun sebenarnya terdapat modifikasi dari kelima jenis ini, tetapi hanya kelima jenis kontrak
ini yang akan dibahas, yaitu:

1. Metode kontrak umum (general contracting method)

Kontrak antara owner dengan kontraktor, dimana hasil perencanaan telah selesai/final,
sehingga kontraktor tinggal melaksanakan proses pembangunannya saja)

Keuntungan bagi owner:

 Dapat berkonsentrasi pada proses pembangunan

Kelemahan bagi owner:

 Biaya dapat lebih besar karena melalui dua proses dalam dua kontrak yang berbeda

 Koordinasi lebih banyak

Pemilik Konsultan

Kontraktor Utama

Pekerja Sendiri Sub Kontraktor Supplier

Supplier Pekerja

Gambar 6.3 Metode Kontrak Umum

2. Metode kontrak terpisah (Separate Contracting method)

14
 pemilik proyek memberikan pekerjaan secara terpisah kepada pihak-pihak yang diyakini
memiliki kemampuan khusus yang berbeda.

Keuntungan metode ini adalah pemilik tidak perlu mengalokasikan biaya profit bagi
kontraktor umum seperti pada metode kontrak umum, sehingga biaya proyek dapat
ditekan.

Pemilik Konsultan

Kontraktor Utama

Kont raktor A Kontraktor B Supplier

Supplier Pekerja Supplier Pekerja

Gambar 6.4 Metode Kontrak Terpisah

3. Metode Swakelola (force account)

pemilik proyek tidak melakukan kontrak bagi proyek yang akan dilaksanakan, karena
pemilik mendanai sendiri, merancang sendiri, melaksanakan sendiri, dan mengawasi
sendiri  proyeknya.

Pemilik Konsultan

Pekerja Pekerja Supplier

Gambar 6.5 Metode Kontrak Swakelola

4. Metode Rancang Bangun (Design-Build)

15
 Kontrak antara owner dengan kontraktor, dimana kontraktor menyediakan jasa
perencanaan sekaligus pembangunannya.

Keuntungan bagi owner:

 Desain bisa lebih baik karena menunjang constructabiltiy

 Memerlukan pengawasan dan koordinasi yang lebih ringan

Kelemahan bagi owner:

 Hasil pekerjaan perencanaan dengan pembangunan tidak dapat dimonitor secara

terpisah

 Kadangkala sulit menemukan perusahaan yang kompeten dengan kualifikasi yang

dikehendaki

Pemilik

Kontraktor/konsultan

Pekerja Supplier Sub kontraktor

Gambar 6.6 Metode Kontrak Rancang Bangun

5. Metode Manajemen Konstruksi Profesional

Pemilik proyek meminta perusahaan manajemen konstruksi profesional (MK) untuk
memberikan layanan profesional dalam bentuk layanan manajemen konstruksi.

16
 Pemilik

Manajemen
Konstruksi

Konsultan
Perencana

Kontrakt or/konsultan

Pekerja Sub Kontrakt or Supplier

Pekerja Supplier

Gambar 6.7 Metode Kontrak Manajemen Konstruksi

Standar bentuk kontrak sebagai acuan :

(untuk pekerjaan pelaksanaan konstruksi)

1. Federation Internationale des Ingenieurs Conseils (FIDIC) Swiss

2. Engineers Joint Contract Documents Committee (EJDC) USA

3. Americans Insistutes of Architect (AIA) USA

4. UUJK di Indonesia

2.2.4 Komponen Kontrak

Secara umum konponen kontrak terdiri dari beberapa bagian berikut ini:

I. GENERAL CONDITION (KONDISI/SYARAT2

UMUM)

Memuat syarat-syarat umum yang mendefinisikan

bagaimana pekerjaan harus dilaksanakan

= RKS
 umumnya sesuai standar kontrak yg dipakai

II. SPECIAL/PARTICULAR CONDITION

(KONDISI/ SYARAT-SYATAT KHUSUS)

17
 Memuat syarat-syarat khusus yang mendefinisikan bagaimana pekerjaan harus
dilaksanakan khusus berlaku pada proyek ybs

III. Harga kontrak, jadwal, dan metode (sebelum dan setelah klarifikasi/negosiasi)

IV. Spesifikasi teknis

V. Gambar gambar perencanaan

VI. Lampiran (LOA (Loan Of Aggreement), SPK/SPMK, jaminan pelaksanaan, surat kuasa,
surat kerjasama subkon/JO (Joint Operation), berita-berita acara)

Isi syarat-syarat kontrak (umum dan khusus) / RKS antara lain:

 Pokok perjanjian (no/tgl kontrak, nama pekerjaan, pemilik, kontraktor, dasar hukum)

 Jangka waktu pelaksanaan

 Tanggung jawab kontraktor (jaminan pelaksanaan, pihak yang mewakili, K3, jaminan mutu,
aksesibilitas, kondisi diluar dugaan, keamanan, pengawasan lapangan, kesehatan lingkungan)

 Lingkup pekerjaan

 Tanggung jawab pemilik (hak mendatangi lokasi, ketentuan pengesahan dokumen, staf,
kesalahan owner)

 Nilai kontrak, sumber dana, jenis kontrak

 Jangka waktu pelaksanaan proyek

 Direksi dan pengawas pekerjaan (kewenangan dan tanggung jawab, delegasi, penggantian)

 Pengukuran volume pekerjaan, sistem pelaporan kemajuan pekerjaan, dan pembayaran

 Koordinasi dan komunikasi

18
 Administrasi dokumen dan proses pengesahannya

 Penyerahan pekerjaan dan masa pemeliharaan

 Jaminan mutu, dan K3

 Staf, pekerja, peralatan, dan material

 Penentuan subkontraktor dan kooperasi

 Perubahan dan penyesuaian kontrak

 Keadaan memaksa (force majeure)

 Syarat-syarat lain (asuransi, retribusi galian C, penggunaan produk dalam negeri, kerjasama
dengan GEL)

 Sanksi dan denda

 Klaim, perselisihan, dan arbitrase

19
20
 BAB III

PENUTUP
.1. Kesimpulan
Bab ini membahas tentang kontrak, Kontrak merupakan perjanjian atau
persetujuan tertulis. Kontrak dapat terbentuk manakala ada dua pihak atau lebih telah
saling menyetujui untuk mengadakan suatu transaksi. Transaksi tersebut umumnya
berupa kesanggupan oleh satu pihak untuk melakukan sesuatu bagi pihak lainnya
dengan sejumlah imbalan (monetary value) yang telah disepakati. Persetujuan hanya
dapat dilanjutkan dalam bentuk kontrak bila memenuhi dua aspek utama, yaitu, Saling
menyetujui (mutual consent), ada penawaran dan penerimaan (offer and acceptance).
Pada umumnya kontrak-kontrak dilengkapi dengan klausa-klausa mengenai
pemutusan kontrak. Ada yang bersifat Material dan ada juga yang sifatnya Imaterial.
Kerugian akibat pemutusan kontrak ini antara lain berupa biaya dan perhentian kontrak
oleh pemilik. Suatu proyek konstruksi melibatkan berbagai pihak yang secara
kontraktual, langsung maupun tidak langsung mempunyai hubungan satu dengan
lainnya.
Sistem pembayaran kontrak akan membedakan jenis kontrak proyek konstruksi.
Jenis-jenis kontrak konstruksi berdasarkan system pembayaran atau penggantian biaya
dapat berupa : Kontrak harga satuan (unit price contract), Kontrak biaya plus jasa (cost
plus fee), dan Kontrak lump sum. Jenis – jenis kontrak berdasarkan organisasi perjanjian
terdapat lima jenis kontrak dalam industri konstruksi, yaitu : Metode kontrak umum
(general contracting method), Metode kontrak terpisah (Separate Contracting method),
Metode Swakelola (force account), Metode Rancang Bangun (Design-Build), Metode
Manajemen Konstruksi Profesional.
.2. Saran

21