Analisa Investasi

Kesulitan yang selalu dihadapi oleh pengambil keputusan pada suatu pekerjaan proyek,
baik yang berhubungan dengan proyek industri maupun proyek-proyek yang lain adalah
memilih satu atau lebih alternatif dari beberapa alternatif yang tersedia. Kesulitan ini
disebabkan karena setiap alternatif akan melibatkan pembiayaan dan keluaran yang
berbeda satu dengan yang lain.

Pada proyek pengadaan jasa transportasi untuk sebuah kota besar, misalnya, sarana
transportasi bisa menyangkut penggunaan kereta api bawah tanah, kereta api cepat,
tramway, cable car, angkutan kota, dan lain sebagainya. Bisa dibayangkan bahwa
pemilihan suatu alternatif yang berbeda akan menimbulkan pembiayaan dan keluaran
yang berbeda pula. Suatu proyek pembangkit tenaga listrik bisa dilakukan dengan
memanfaatkan tenaga air, uap, nuklir, dan lain-lain. Setiap alternatif ini akan
mempunyai keuntungan dan kerugian masing-masing yang harus dikaji dan dilihat
sesuai kondisi yang ada. Untuk itu, pemilihan sebuah alternatif seyogyanya hanya
dilakukan setelah analisa menyeluruh perbedaan antar alternatif sudah dilakukan.
Dengan demikian, untuk setiap investasi proyek, langkah awal yang harus dilakukan
adalah enumerasi alternatif yang bisa dikerjakan dan analisa mencari alternatif yang
paling menguntungkan. Suatu alternatif yang dipilih dengan sendirinya merupakan
alternatif yang telah memenuhi kriteria dari semua aspek yang relevan. Sesuai dengan
tujuan, dalam ringkasan ini hanya dibahas penggunaan kriteria ekonomis untuk
pemilihan alternatif.

Pengertian tentang nilai uang

Dalam analisa menentukan pilihan alternatif secara ekonomis, hal penting yang harus
disertakan adalah pengertian tentang nilai uang. Nilai uang hari ini selalu lebih besar
dari nilai uang esok hari. Transformasi nilai uang dari suatu waktu ke waktu yang lain
dalam beberapa bentuk ditunjukkan pada tabel.

Penggunaan
Mencari Diketahui model Rumus matematis
tabel
i F
P
F
1 2
Pn F = P(1 + i )n F = P( F/P, i , n)

i F
P
P
1 2
Fn P = F(1 + i )-n P = F( P/F, i , n)

A i A A
1P An
P 2
P = A( P/A, i , n)

1
 A i A A
1F 2 An F = A( F/A, i , n)
F

A i A A
P
A
1 2
Pn A = P( A/P, i , n)

A i A A
A
1 2 Fn A = F( A/F, i , n)
F

Metode pemilihan alternatif proyek

Dikenal beberapa metode yang bisa digunakan untuk menentukan kelayakan atau
tingkat kelayakan suatu proyek. Dari beberapa metode yang ada, metode Net Present
value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR) merupakan metode yang paling banyak
dipakai.

Net Present Value

Metode ini mencari nilai sekarang dari proyek dengan memindahkan semua cashflow
pada waktu hidup proyek ke waktu sekarang. NPV merupakan selisih dari nilai
sekarang benefit dan nilai sekarang biaya. Kriteria yang digunakan dalam metode ini
adalah: proyek dianggap layak apabila NPV positif, dan dianggap tidak layak apabila
negatif. (Bagaimana apabila NPV = 0?)

 Suatu proyek dengan biaya 5000 menghasilkan cash inflow sebesar 1500 pertahun
selama 5 tahun. Apabila nilai uang dianggap 10 %, maka tentukan, dengan metode
NPV apakah proyek ini menguntungkan.

Nilai sekarang biaya = 5000

Nilai sekarang cash inflow = 1500 ( P/A , i , n )
= 1500 (P/A , 10 , 5)
= 1500(3.7908) = 5686
(angka 3.7908 diperoleh dari tabel pada kolom P/A dengan i = 10% dan n = 5)

NPV = 5686 - 5000 = 686

Proyek dianggap layak karena NPV berharga positif.

Metode NPV ini juga bisa digunakan untuk pemeringkatan proyek. Dari beberapa
proyek yang dikaji, proyek diperingkatkan sesuai nilai NPV dari masing-masing proyek.
Proyek dengan NPV yang lebih besar menempati peringkat yang lebih tinggi.

2
 Tiga buah proyek investasi mempunyai cash flow dan biaya seperti tercantum pada
tabel

Cash inflow investasi

Tahun
A B C
1 6000 5000 4000
2 6000 5000 4000
3 6000 5000 4000
4 6000 5000 4000
5 6000 5000 4000
Biaya 20000 18000 15000

Investasi yang mana yang harus dipilih?

Present value of benefit investasi A = 6000 x 3.7908 = 22744.8

Present value of benefit investasi B = 5000 x 3.7908 = 18954.0
Present value of benefit investasi C = 4000 x 3.7908 = 15163.2

Apabila nilai present value of benefit ketiga investasi ini dikurangi dengan biaya masing-
masing, maka akan diperoleh :

NPV investasi A = 22744.8 – 20000 = 2744.8

NPV investasi B = 18954.0 – 18000 = 954.0
NPV investasi C = 15163.2 – 15000 = 163.2

Dengan melihat NPV investasi A yang mempunyai nilai paling besar, maka investasi A
merupakan alternatif yang harus dipilih.

Internal rate of return

Apabila interest rate yang dipakai untuk mencari present value dari cashflow berharga
sedemikian rupa sehingga present value dari benefit = present value dari biaya, maka
interest rate ini dinamakan internal rate of return(IRR). Dalam kasus tertentu, Internal
rate of return ini dapat dicari dengan suatu interpolasi atau perhitungan iteratif.

 Misalkan suatu investasi dengan biaya awal 12000 akan menghasilkan cash inflow
sebesar 4000 pertahun selama 4 tahun. Internal rate of return dari investasi ini akan
dapat dicari dengan cara sebagai berikut :

3
 4000 4000

12000

Nilai sekarang biaya = 12000

Nilai sekarang benefit = 4000 ( P/A , i , n )
= 4000 ( P/A , i , 4 )

Mencari IRR
Nilai sekarang biaya = nilai sekarang benefit

12000 = 4000 (P/A , i , 4)

Present Value Factor dari cash inflow ini adalah :

(P/A , i , 4) = 12000/4000 = 3

Dari tabel dengan n= 4, harga interest rate ini terletak antara 12 dan 14 percent; karena
harga 3 terletak antara 3.037 (12%) dan 2,914 (14%). Interpolasi linear dari harga-
harga ini dengan perumusan :

i = 12 + (14 – 12)

i = 12 + 0.602 = 12.602 %

i = 12.602% ini akan memberikan harga pendekatan dari IRR yang dicari. Harga
internal rate of return = 12.602 % ini akan menyebabkan nilai sekarang biaya = nilai
sekarang benefit.

Metode net present value dan internal rate of return menggunakan prosedur
perhitungan yang pada dasarnya sama. Perbedaan hanya terletak pada cara pemilihan
dari alternatif : berdasarkan pada besarnya kelebihan rupiah pada metode net present
value, dan pada nilai internal rate yang lebih besar untuk metode internal rate of return.

Kedua buah metode ini pada umumnya akan memperingatkan investasi yang berbeda
pada urutan peringkat yang sama. Namun pada suatu keadaan tertentu, metode-
metode ini bisa menghasilkan urutan peringkat yang berbeda. Dalam hal ini, faktor-

4
faktor lain haruslah diperhatikan dalam usaha mencari alternatif yang paling
menguntungkan.

Contoh analisa proyek penggantian peralatan :

1. Suatu mesin yang berharga 4000 telah dipakai selama 5 tahun untuk suatu kegiatan
produksi. Mesin ini didepresiasikan selam 10 tahun dengan menggunakan metode garis
lurus. Mesin ini sekarang dapat dijual dengan harga 2000. Mesin baru dapat dibeli
dengan harga 6000 yang akan mempunyai umur hidup 5 tahun dan akan mengurangi
biaya produksi sebesar 1200 per tahun. Mesin lama akan mengalamai Overhaul
dengan biaya sebesar 300. Mesin yang baru akan didepresiasikan secara garis lurus
selama 5 tahun dengan nilai akhir 500. Pajak adalah 40% dan interest rate adalah 12%.
Tentukan apakah pembelian mesin baru merupakan suatu investasi yang
menguntungkan.

Biaya investasi :
Harga mesin baru 6000
Penjualan mesin 2000
Biaya Overhaul 300
2300 -
Biaya efektif investasi 3700

Peningkatan cashflow akibat pembelian mesin baru :

Penghematan biaya pertahun = 1200

harga - salvage 4000 - 0
Depresiasi mesin lama pertahun = umur hidup
= = 400
10

6000 - 500
Depresiasi mesin baru pertahun = = 1100
5

Perbedaan depresiasi = 1100 – 400 = 700

Pertambahan cashflow pertahun :

Penghematan biaya 1200

Pajak 40% = 0.4 x 1200 480
Keuntungan = 0.4 x 700 280
(dengan peningkatan depresiasi) 200 -
1000

5
 Present Value dari investasi :

Present value dari cashflow 1000 = 3.605 x 1000 3605

selama 5 tahun terakhir

Present value mesin baru yang

dijual seharga 500 pada akhir = 0.567 x 500 284
umur hidup +

total present value 3889

Net present value :

NPV = total present value – biaya investasi

= 3889 – 3700
= 189

Investasi ini menguntungkan karena nilai dari NPV menunjukkan harga positif

2. Sebuah peralatan dibeli 3 tahun yang lalu dengan harga 600000. Sebuah peralatan
baru dengan harga 1000000 bisa menggantikan peralatan ini. Apabila digantikan,
peralatan lama bisa dijual dengan harga 400000. Biaya per tahun penggunaan
peralatan lama dan baru masing-masing 100000 dan 15000. Peralatan ini akan dipakai
sampai 5 tahun yang akan datang. Tentukan apakah penggantian peralatan merupakan
alternatif yang menguntungkan? MARR 7% dan pajak 34%. Peralatan didepresiasi
secara garis lurus dengan salvage value = 0.

Defender:

Pengampunan pajak
0.34 x 175000 = 59500

Pajak 34%
i = 7%
1 5

100000
600000 400000 Dep= 600000/8 = 75000

{400000 + (100000 – 59500)(P/A,7,5)}(A/P,7,5)

{400000 + (100000 – 59500)(4.1002)}(.24389) = 138056

6
Challenger:

Apabila peralatan diganti dan peralatan lama dijual, maka harga peralatan awal 600000
sudah didepresiasi selama 3 tahun = 3 x 75000, tersisa 600000 - 225000 = 375000.
Apabila peralatan ini dijual seharga 400000, maka berarti ada kelebihan pendapatan
sebesar 25000 dengan pajak yang harus dibayar yaitu 0.34 x 25000 = 8500. Ini menjadi
beban peralatan baru yang sekarang berharga 1000000 + 8500 =1008500.

Pengampunan pajak
0.34 x 215000 = 73100

Pajak 34%
i = 7%

1 5

15000
Dep= 1000000/5 = 200000
1008500

{1008500 + (15000 – 73100)(P/A,7,5)}(A/P,7,5)

{1008500 + (15000 – 73100)(4.1002)}(.24389) = 187863.2 lebih mahal dari
defender, peralatan tidak perlu diganti.

3. Sebuah mesin yang dibeli 5 tahun yang lalu dengan harga 4000 sudah didepresiasi
secara tuntas. Mesin ini bisa dijual sekarang dengan harga 2500 tapi kalau dikehendaki
bisa dipakai lagi selama 3 tahun dengan nilai akhir 0. Biaya operasional dan perawatan
mesin lama ini adalah 10000 per tahun. Sebuah mesin baru bisa dibeli dengan harga
14000 untuk menggantikan mesin lama ini. Mesin baru ini akan berumur 3 tahun
dengan nilai akhir = 0. Biaya operasional dan perawatan untuk mesin baru ini adalah
2000 pada tahun pertama dan 3000 masing-masing pada tahun kedua dan ketiga. Nilai
uang 15% dan pajak 34%. Depresiasi untuk mesin baru adalah 1400 pada tahun
pertama dan 2800 masing-masing untuk tahun kedua dan ketiga. Tentukan apakah
penggantian mesin merupakan alternatif yang menguntungkan?

Defender:

7
PW = - 850 – 3400.(P/A,15, 3) + 2500 + 10000.(P/A,15, 3)
PW = - 850 – 3400.(2.2832) + 2500 + 10000.(2.2832)
PW = 16719.12
Equivalent annual = 16719.12(A/P,15,3) =16719.12. 0.43798 =7323

0.34 x 2500 0.34 x10000 0.34 x10000

Pajak 34%
i = 15%

2500 10000 10000 10000

Kalau dipertahankan timbul biaya 2500, seolah-olah beli mesin dengan harga 2500
dengan pengampunan pajak 0.34 x 2500. Atau kalau dijual akan diperoleh uang 2500,
karena tidak dijual, maka kehilangan opportunity cost sebesar 2500 dengan
pengampunan pajak 0.34 x 25000.

Challenger:
0.34 x (14000-7000)
0.34 x {2000 +
1400(dep)} 0.34 x (3000 + 2800)

0.34 x (3000 + 2800)

Pajak 34%
i = 15%

14000 2000 3000 3000

0.34 x (14000-7000) pada tahun ke 3 adalah pengampunan pajak dari sisa depresiasi.
7000 adalah penjumlahan dari 1400 + 2800 + 2800

PW = -1156.(P/F,15, 1) - 1972.(P/F,15, 2) - 4352.(P/F,15, 3)

+14000 + 2000.(P/F,15, 1) + 3000.(P/F,15, 2) + 3000.(P/F, 15, 3)

8
PW = 14000 + 844.(P/F,15, 1) + 1028.(P/F,15, 2) - 1352.(P/F,15, 3)
14000 + 844.(0.8696) + 1028.(0.7561) - 1352.(0.6575) = 14622.2

Equivalent annual = 14622.2.(A/P,15,3) =14622.2 . 0.43798 = 6404

Challenger lebih murah → Peralatan layak diganti

Replacement Analysis dengan Integer Programming:

Sebuah perusahaan ingin menentukan kebijakan penggantian mesin. Pada saat ini
mesin berumur 2 tahun. Ketika mesin berumur 6 tahun, mesin harus diganti. Harga
mesin baru 100000. Data tentang masalah ini ditunjukkan pada tabel. Tentukan dengan
integer programming bagaimana kebijakan penggantian mesin ini selama 4 tahun
mendatang.

Age, t Revenue, r(t) Cost, c(t) Salvage, s(t)

0 20000 200
1 19000 600 80000
2 18500 1200 60000
3 17200 1500 50000
4 15500 1700 30000
5 14000 1800 10000
6 12200 2200 5000

6 56
Machine age

5 45

4 34 54 66

3 23 43 53

2 12 32 42 52

1 21 31 41 51

0 1 2 3 4 5 6
Decision year
9
 Keep Replace
t r(t) – c(t) r(0) + s(t) – c(0) - I
2 18.5 - 1.2 = 17.3 X1223 20 + 60 – 0.2 – 100 = -20.2 X1221

t r(t) – c(t) r(0) + s(t) – c(0) - I

1 19 - 0.6 = 18.4 X2132 20 + 80 – 0.2 – 100 = -0.2 X2131
3 17.2 – 1.5 = 15.7 X2334 20 + 50 + – 0.2 – 100 = -30.2 X2331

t r(t) – c(t) r(0) + s(t) – c(0) - I

1 19 - 0.6 = 18.4 X3142 20 + 80 – 0.2 – 100 = -0.2 X3141
2 18.5 - 1.2 = 17.3 X3243 20 + 60 – 0.2 – 100 = -20.2 X3241
4 15.5 - 1.7 = 13.8 X3445 20 + 30 – 0.2 – 100 = -50.2 X3441

t r(t) – c(t) + s(t+1) r(0) + s(t) + s(1) – c(0) – I

1 19 - 0.6 + 60 = 78.4 X4152 20 + 80 + 80 – 0.2 – 100 = 79.8 X4151
2 18.5 - 1.2 + 50 = 67.3 X4253 20 + 60 + 80 – 0.2 – 100 = 59.8 X4251
3 15.5 - 1.7 + 30= 43.8 X4354 20 + 50 + 80 – 0.2 – 100 = 49.8 X4351
5 14 – 1.8 + 5 = 17.2 X4556 20 + 10 + 80 – 0.2 -100 = 9.8 X4551

Max = 17.3*X1223 - 20.2*X1221 + 18.4*X2132 - 0.2*X2131 + 15.7*X2334 - 30.2*X2331

+ 18.4*X3142 - 0.2*X3141 + 17.3*X3243 - 20.2*X3241 + 13.8*X3445 - 50.2*X3441
+ 78.4*X4152 + 79.8*X4151 + 67.3*X4253 + 59.8*X4251 + 43.8*X4354 + 49.8*X4351
+ 17.2*X4556 + 9.8*X4551;

X1223 + X1221 = 1;
X1223 = X2334 +X2331;
X1221 = X2132 + X2131;
X2131 +X2331 = X3141 + X3142;
X2132 = X3241 + X3243;
X2334 = X3441 + X3445;
X3141 + X3241 + X3441 = X4151 + X4152;
X3142 = X4251 + X4253;
X3243 = X4351 + X4354;
X3445 = X4551 + X4556;
X4151 +X4251 + X4351 +X4551 = X5166;
X4152 = X5266;
X4253 = X5366;
X4354 = X5466;
X4556 = X5666;
X5166 + X5266 + X5366 + X5466 + X5666 = 1;

10
11
Proses simulasi proyek

Sejauh ini semua data yang dipergunakan untuk menilai kelayakan suatu proyek
dianggap data yang deterministik; data bernilai tunggal dan diketahui dengan pasti.
Pada kenyataan yang sebenarnya, data yang berhubungan dengan suatu proyek akan
tergantung pada banyak faktor; sehingga akan diperoleh beberapa harga yang
berbeda-beda. Umur hidup suatu proyek, biaya, dan cashflow, merupakan besaran-
besaran yang diperkirakan, yang dengan demikian tidak akan mempunyai harga
tunggal dan pasti.

Untuk menyertakan kenyataan ini dalam proses pengambilan keputusan kelayakan

suatu proyek, maka penting diketahui atau diperkirakan distribusi dari data yang
diperlukan. Untuk itu setiap data yang disuguhkan akan berupa perkiraan-perkiraan
beserta kemungkinan-kemungkinanya.

Dengan diperolehnya distribusi dari data yang berhubungan dengan kelayakan proyek,
maka dengan proses simulasi, seorang pengambil keputusan akan dapat menentukan
nilai ekpektasi dari proyek dan rentang-rentang kemungkinan yang lain.

12