Kebutuhan Dasar Manusia :

PENILAIAN ASET DAN

PROPERTI
AKHMAD SYARIUDIN
EKONOMIKA PEMBANGUNAN
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL
YOGYAKARTA

KLASIFIKASI PROPERTI ATAU HARTA KEKAYAAN

MASALAH MANUSIA DALAM BIDANG EKONOMI BERDASARKAN SIFATNYA

Real Property
(Tanah, Bangunan dan Sarana
Pelengkap)
Tangible
Personal Property
Asset
Machine Equipment Fixture &
Furniture, Moviable, Kendaraan
PROPERTY Bermotor, Jewelry/Antique Art

Goodwill
Hak Paten
Intangible Franchises
Asset Merk Dagang (Trade Mark)
Hak Cipta (Copy Right)

Surat Saham ,
3 Berharga Investasi, 4
Deposito

1
KLASIFIKASI PROPERTI ATAU HARTA KEKAYAAN KLASIFIKASI REAL PROPERTY
BERDASARKAN JENISNYA BERDASARKAN TUJUAN PEMANFAATANNYA

• Tanah
Real Property • Bangunan Redisensial / Tempat Hunian
• Sarana Pelengkap
• Mesin dan Peralatan Bangunan Komersial / Tempat
• Fixture & Furniture
Personal • Jewel & Antique Usaha
Preoperty • Kendaraan Bermotor
• Surat Berharga
REAL Bangunan Industri dan Bangunan
PROPERTY
“Kegiatan di bidang Komersial, PROPERTY Penelitian Pengembangan
Business Industri, Jasa, atau Investasi
(Aktivitas Ekonomi)”
Properti untuk tujuan khususus
Instrumen Investasi yang
Financial
dijamin aset-aset Real Estat
Interest
5 6

Konsep Dasar
Land, Real Estat dan Real Properti Real Property secara umum merupakan penguasaan secara hukum
atas tanah mencakup semua hak, semua kepentingan dan keuntungan
yang berkaitan dengan kepemilikan real estate. Real Property biasanya
dibuktikan dengan bukti kepemilikan yang terpisah dari penguasaan atas
Real Estate. Real Estate lebih merupakan segala sesuatu yang
berbentuk fisik meliputi tanah bersama-sama segala sesuatu yang
didirikan atau yang ada di atas maupun di bawah tanah.

Personal Property, merunjuk kepada hak kepemilikan atas suatu benda

bergerak di dalam bagian-bagian benda selain dari Real Estate (tanah
bangunan secara fisik). Benda-benda tersebut dapat berwujud (tangible),
misalnya hata bergerak atau tidak bergerak (intangible), misalnya utang-
piutang, goodwill dan hak paten.

Personal Property yang berwujud mewakili kepemilikan dari benda-

benda yang tidak melekat secara permanen pada tanah dan bangunan
atau yang pada umumnya bersifat dapat dipindah-pindahkan ke tempat
lain (moveability).

7 8

2
Kegiatan Usaha (business) adalah setiap kegiatan di bidang komersial
industri jasa atau investasi yang menyelenggarakan aktivitas ekonomi.
Bisnis pada umumnya dijalankan oleh badan usaha yang mencari untung
yang kegiatan usahanya untuk memberikan produk barang dan atau jasa
kepada konsumen.
Terkait erat dengan konsep kegiatan badan usaha adalah istilah-istilah
kegiatan usaha perusahaan (operating company), yakni suatu kegiatan
usaha (bisnis) yang menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat,
menjual, atau memperdagangkan suatu produk barang dan tau jasa, dan
perusahaan yang masih menjalankan kegiatan usahanya (going concern),
yakni suatu badan usaha yang biasanya dipandang sebagai pengoperasian
usahanya berkelanjutan di masa depan yang dapat diramalkan tanpa ada
maksud dan tanpa perlu adanya likuidasi atau pengurangan secara material
skala pengoperasiannya.
Financial interest yang berupa aktiva tak berwujud mencakup :.
 Hak-hak yang melekat pada kepemilikan suatu kegiatan bisnis atau pada
tanah hak dan bangunan (properti), misalnya, untuk menggunakan,
menempati, menjual, menyewakan, atau mengelola;
 Hak-hak yang melekat dalam sebuah perjanjian (kontrak) yang memberikan
suatu opsi untuk membeli, atau sewa-menyewa yang memuat opsi untuk
membeli, misalnya, untuk melaksanakan atau tidak melaksanakan; atau
 Hak-hak yang melekat pada kepemilikan atas suatu penerbitan surat
berharga (misalnya, untuk mempertahankan atau untuk melepaskannya)

Hak Kepemilikna secara Finansial (Financial Interest) di dalam properti

berasal dari pembagian hukum atas hak kepemilikan saham dalam kegiatan
bisnis dan hak atas penguasaan tanah dan bangunan (Real Property)
(misalnya, maatschap/partnership, sindikasi, Perseroan Terbatas, penyewaan
bersama, joint venture), dari perjanjian pemberian atas suatu hak opsi untuk
membeli atau menjual properti (misalnya tanah hak dan bangunan, saham,
atau instrumen-instrumen finansial lainnya) dengan harga yang disebutkan di
dalam jangka waktu yang telah ditentukan, atau dari penciptaan instrumen
investasi yang dijamin oleh sekelompok (pooled) aset-aset Real Estate.
9 10

PENGERTIAN ASET
 ASET dapat diartikan sebagai suatu sumber daya yang dikuasai atau
dikendalikan oleh pemiliknya sebagai akibat dari peristiwa masa lalu dan
dari mana manfaat ekonomi diharapkan dapat diperoleh oleh pemiliknya.
 Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya bersifat berwujud, namun aset
yang dimiliki dapat bersifat berwujud (tangible assets) atau tidak berwujud
(intangible assets)
 Seluruh istilah aktiva tidak lancar yang tergolong kepada aktiva
berwujud dalam terminologi Internasional (International Accounting
Standards/IAS atau International Public Sector Accounting Standards /
IPSAS) menggunakan istilah Property, Plant and Equipment.
 Definisi menurut PSAK No. 16 (edisi revisi), Aktiva Tetap adalah :

 Suatau aset dapat diakui di neraca keuangan apabila aset tersebut

memberikan kemungkinan keuntungan di masa akan datang kepada  aktiva berwujud (a), yang dimiliki untuk digunakan dalam produk
pemiliknya dan aset tersebut adalah biaya atau nilai yang dapat diukur atau menyediakan barang dan jasa, untuk disewakan kepada pihak
secara andal. lain, atau untuk tujuan administratif; dan
 Standar akuntasi untuk laporan keuangan membagi aset atas berwujud  (b), diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.
dan tidak berwujud.
 Konsep ini diterjemahkan sebagai aktiva lancar (current assets).
 Aktiva tidak lancar terdiri dari dua kategori; yakni Aktiva Tetap (PSAK No.
16) atau Property, Plant and Equipment dalam pemahaman yang sama
seperti yang tertera di International Accounting Standard No. 16 (IAS – 16)
 Kategori kedua disebut Aktiva Kain-lain (Other Non-Current Asset)

11 12

3
KONSEP TANAH PENGERTIAN PENILAIAN
 Atribut yang melekat terhadap tanah
 Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik  The Dictionary of Real Estate mendefinisikan Penilaian : “The act or
maupun lokasi (unique) Process of Estimating Value” atau Proses menghitung/mengestimasi
 Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan (Immobile) Nilai Suatu Barang/Benda/Properti”.
 Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable)
 Persediaan tanah terbatas (finite)  Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya bersifat berwujud, namun
 Tanah berguna untuk manusia (useful) aset yang dimiliki dapat bersifat berwujud (tangible assets) atau tidak
 Segi Kegunaan Tanah berwujud (intangible assets)
 Pertanian
 Menurut Kamus Webster “an estimated value set upon property”
 Industri
 Komersial  Menurut AIRREA “a written statement used in conection with federally
 Suaka
related transaction that is independently and impartially prepared by
 Rekreasi
licensed or certified appraiser setting forth an opinion of defined value
 Yang mempengaruhi penggunaan tanah
an adequately described property as of specific date, supported by
 Iklim
 Topografi presentation and analysis of relevan market information”.
 Distribusi SDA, Penduduk dan Industri
 Kecenderungan perubahan dalam sektor ekonomi, penduduk,
teknologi dan budaya 13 14

PENGERTIAN DAN KONSEP

LINGKUP KERJA PENILAI PENILAIAN PROPERTI / ASSET
Pajak Revaluasi Aset
Jual Beli Sewa  Penilaian (appraisal/naluation) adalah suatu proses pekerjaan yang
Waris Akuisisi dan Kompensasi dilakukan seorang Penilai (appraiser) dalam memberikan suatu
Asuransi Lelang estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai ekonomi suatu properti,
Investasi dll. baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan analisis terhadap
fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode
tertentu, serta mengacu pada prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.
Penilaian merupakan profesi yang melibatkan multi-disiplin ilmu :
 Penilai adalah orang perseorangan yang dengan keahliannya
n Ekonomi
menjalankan kegiatan penilaian (PMK 125 th 2008)
n Teknik
n Hukum  Sedangkan menurut terminologi yang berkembang di komunitas
Profesi Penilai Indonesia pengertian penilai adalah:
n dll.
“orang yang dalam kegiatan sehari-harinya melakukan penilaian atas
harta baik yang berwujud maupun tidak berwujud, membuat
penilaian kelayakan usaha (studi kelayakan), melakukan
pengelolaan properti, peralatan properti dan memberikan konsultasi
properti yang dalam melakukan pekerjaannya dilandasi keahlian dan
integritas yang dimiliki serta berdasarkan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)”

15 16

4
  Dalam SPI pengertian Penilai dinyatakan:
“perseorangan yang memiliki keahlian secara profesional dalam
DEFINISI NILAI
penilaian yang merupakan anggota Asosiasi Penilai di Indonesia
yang diakui oleh Pemerintah dan telah mendapatkan Ijin atau
Lisensi yang berlaku dari Menteri Keuangan untuk menjalankan
kegiatan Penilai dan kegiatan lainnya lainnya yang terkait dengan • NILAI dapat ditafsirkan sebagai “ makna
berdasarkan SPI”
” atau “ arti ” suatu benda atau barang.
 Dari pengertian diatas terlihat bahwa praktek profesi penilaiharus
berdasarkan pada “keahlian”, berarti harus ada suatu kriteria dan • NILAI PROPERTI dapat ditafsirkan sebagai
standar untuk berprofesi sebagai penilai profesioanl yang
berintegritas. Di Indonesia kondisi tersebut termuat dalam Standar
suatu harga yang dibayar oleh pembeli yang mampu
Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) , bersedia dan berkelayakan serta mempunyai hak
untuk menjualnya.

17

Definisi Nilai Pasar

Definisi Nilai Pasar American Institute of Real Estate Appraisers:
"The most probable price, as a specified date, in cash, or in terms
Webster: equivalent to cash, or in other precisely revealed terms, for
which the specified property rights should sell after
" A price at which both buyer and sellers are willing reasonable exposure in a competitive market under all
to do business" conditions requisite to fair sale, with buyer and seller each
acting prudently, knowledgeably and for self-interest, and
(Suatu harga di mana baik pembeli maupun penjual assuming that neither is under undue duress"
berkehendak melakukan transaksi) (Harga yang paling memungkinkan, pada suatu waktu tertentu,
dalam bentuk uang atau yang dapat disamakan dengan uang,
Random House Dictionary of the English di mana penjualan properti tersebut dilakukan melalui suatu
penawaran dalam waktu yang mencukupi pada suatu pasar
Language: kompetitif yang memungkinkan terjadinya transaksi yang
"What a property can be sold for on the open wajar, di mana penjual dan pembeli melakukan transaksi
market" dengan hati -hati/bijaksana, mempunyai pengetahuan yang
(Harga yang mungkin dari suatu properti jika dijual mencukupi tentang properti yang dijual/dibeli, serta keduanya
tidak dalam paksaan dalam melakukan transaksi).
pada pasar terbuka )

5
 NILAI PASAR TERBUKA CIRI NILAI

Adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi kriteria

NILAI = f ( D, U, S,T)
sebagai berikut :
D = Demand
• Pembeli dan penjual yang berkehendak melakukan transaksi;
• Dalam keadaan pasar terbuka;
U = Utility
• Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan S = Scarcity
informasi yang mencukupi;
• Jangka waktu penawaran mencukupi; T = Transferibility
• Tidak mempertimbangkan pembeli dan penjual istimewa.

DEMAND
• Pertumbuhan kota (city growth):
• Sumber-sumber daya apa saja dari populasi,
pendapatan dan kekayan yang mempengaruhi
market area?
• Berapa jumlah pembeli potensial? Apa saja
preferensi, selera dan ekspektasi mereka? (market
segmentation)
• Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana?
(mortgage affordability)
• Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh
pinjaman? (mortagage availability).
UTILITY
Utility merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah properti dan
sejauh manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan
keinginan dari pembeli potensial.
Oleh Karena itu hal yang perlu diperhatikan dalam analisis utiltas ini
adalah sebagai berikut :
 Peraturan dan hukum apa saja yang terikat pada penggunaan
properti.
 Hak dan batasan apa saja yang dapat diterapkan pada properti.
 Seberapa nyamankah lokasi dari properti, dan bagaimanakah
lingkungannya?
 Bagaimana ukuran, bentuk dan kapasitas tanah dari lahan properti?
dan tipe bangunan dan pembangunan apa saja yang mungkin untuk
sebuah lahan properti? Bagaimana servis dan fasilitas penunjang
kawasan properti?

6
SCARCITY
Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan
properti (supply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial.
Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai properti
cenderung relatif rendah. Sebaliknya, semakin besar tingkat scarcity-
dengan asumsi memiliki derajat kesamaan dengan properti lain –
semakin besar nilai properti.
Analisis kelangkaan ini berarti analisis kompetitor yaitu menghitung
jumlah atau besarnya substitusi properti. Hal yang perlu diperhatikan
dalam analisis ini adalah sebagai berikut :
 Sumber potensial dari supply
 Identikasi kompetitor langsung.
 Faktor-faktor yang menentukan supply
TRANSFERIBILITY
Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu
Pihak ke pihak lain. Proses ini terdiri dari marketing,
negotiating, and closing transaksi properti.
Hal yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut :
 Peran calo/ broker dalam menentukan harga properti.
 Konsep promosi dan prinsip-prinsip yang perlu diperhatikan dalam
mempertemukan titik temu antara pembeli dan penjual dalam
proses negosiasi.
 Tipe kontrak yang digunakan dalam transfer properti, apakah sewa,
jual atau tukar?
 Biaya transaksi dan detil lainnya yang termasuk ketika proses
transaksi berakhir.

Harga, Biaya dan Nilai BIAYA , HARGA DAN NILAI

HARGA≠ BIAYA≠ NILAI  BIAYA adalah sejumlah uang yang dikeluarkan
untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu.

Kondisi Normal:  HARGA adalah sejumlah uang yang dibayar

dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan
Biaya<Harga<Nilai hak milik dari suatu benda.

 NILAI adalah apa yang “sepatutnya dibayar”

Kondisi Tdk Normal (Krisis): oleh seorang pembeli atau diterima oleh
penjual dalam sebuah transaksi, dan harga
Biaya>Harga>Nilai adalah apa yang akhirnya disetujui.