KAJIAN KEGIATAN PEMELIHARAAN BANGUNAN

DALAM KONTEKS ASSET MANAGEMENT

STUDI KASUS: GEDUNG YUSUF PANIGORO
INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG

Oleh
Lunie Isamulia
NIM : 15008008
(Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan, Program Studi Teknik Sipil)

Kegiatan pemeliharaan bangunan adalah bagian dari rangkaian konstruksi suatu

bangunan yang bertujuan untuk mempertahankan kondisi bangunan sesuai dengan
fungsinya dan dapat digunakan sampai akhir umur rencana. Dari konsep Asset
Management, kegiatan pemeliharaan bangunan adalah salah satu cara untuk
mempertahankan nilai asset pada akhir umur rencana. Permasalahannya adalah sebagian
besar pengelola gedung kurang memperhatikan kegiatan pemeliharaan. Kegiatan
pemeliharaan dianggap sebagai kegiatan yang kurang mendatangkan keuntungan dan
sebatas memperbaiki kerusakan fisik saja, serta tidak menganggap bangunan tersebut
sebagai asset yang harus dijaga nilainya agar tidak turun. Tujuan dari penelitian ini adalah
untuk mengetahui kesesuaian kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB dengan
prinsip-prinsip Asset Management. Aspek-aspek yang akan dikaji dalam penelitian ini
meliputi: konsep infrastruktur sebagai asset, substansi teknis kegiatan pemeliharaan
bangunan, performance indicator (standar penilaian kinerja) kegiatan pemeliharaan
bangunan, dan manajemen organisasi kegiatan pemeliharaan bangunan (struktur
organisasi, pengambilan keputusan, dan alokasi sumberdaya). Metode yang digunakan
dalam penelitian ini adalah mewawancarai langsung pengelola gedung, yaitu Direktorat
Sarana dan Prasarana ITB, untuk mendapatkan data penelitian yang berkaitan dengan
kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB.
Menurut Federal Highway Association (FHWA), Asset Management adalah
sebuah proses sistematik yang terdiri atas kegiatan pemeliharaan, peningkatan, dan
pengoperasian aset-aset fisik secara efektif. Dapat dikatakan, Asset Management adalah
ilmu yang menggabungkan prinsip-prinsip dalam bidang engineering dengan ilmu
ekonomi berbasis bisnis. Asset Management merupakan cara yang dapat digunakan untuk
mengambil keputusan dengan lebih terorganisasi. Adapun prinsip-prinsip dari Asset
Management adalah adanya kebijakan dan tujuan yang jelas dari suatu kegiatan, adanya
perencanaan strategis sesuai dengan kebijakan dan tujuan yang telah disusun, adanya
analisis keputusan dan tradeoff dalam pemilihan alternatif investasi, adanya keputusan
berdasarkan quality information, serta adanya monitoring untuk memberikan transparansi
akuntabilitas dan umpan balik.
Menurut Building Maintenance Committee, kegiatan pemeliharaan bangunan
merupakan suatu proses kegiatan yang dilakukan untuk menjaga, memperbaharui, dan
atau meningkatkan setiap fasilitas layanan dan lingkungan gedung yang memenuhi standar

1
yang berlaku dan juga untuk mempertahankan kegunaan dan nilai dari gedung tersebut
(BMC, 1972). Tujuan dari kegiatan pemeliharaan bangunan ini adalah untuk
mempertahankan usia layan bangunan sesuai dengan usia layan rencana, menjamin
kondisi komponen bangunan berada pada kondisi yang baik dan mendapatkan keuntungan
investasi yang maksimal, serta menjamin keselamatan para pengguna bangunan. Substansi
teknis dari kegiatan pemeliharaan bangunan itu sendiri meliputi: penyusunan kebijakan
strategi kegiatan pemeliharaan, perencanaan kegiatan pemeliharaan, implementasi
kegiatan pemeliharaan, evaluasi kinerja kegiatan pemeliharaan, dan pelaporan kegiatan
pemeliharaan.
Sistem kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB dimulai dengan adanya
usulan kegiatan pemeliharaan oleh unit kerja kepada Direktorat Sarana dan Prasarana
(SP) ITB sebagai organisasi kegiatan pemeliharaan bangunan di ITB. Selanjutnya,
Direktorat SP ITB melakukan tinjauan lapangan untuk mengetahui kondisi eksisting dari
gedung serta menyusun RAB (Rencana Anggaran dan Biaya) dari kegiatan pemeliharaan.
RAB tersebut nantinya akan disempurnakan dalam RKA (Rencana Kerja dan Anggaran).
Setelah selesai, Direktorat SP ITB mengirim RKA tersebut kepada Direktorat Logistik
untuk dilakukan proses pelelangan. Setelah proses pelelangan selesai dilakukan, proses
pelaksanaan kegiatan pemeliharaan dapat dilakukan. Selain itu juga dilakukan pengawasan
terhadap kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB yang dilakukan oleh
Direktorat Logistik ITB. Sebelum kegiatan pemeliharaan berakhir, diadakan checklist
pekerjaan pemeliharaan yang dilakukan oleh Direktorat Logistik untuk memastikan bahwa
pekerjaan pemeliharaan yang dilakukan sesuai dengan RKA.
Hasil analisis memperlihatkan bahwa kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf
Panigoro ITB tidak memiliki sistem yang jelas dan terencana, tetapi hanya sekedar untuk
memperbaiki bagian yang rusak. Dengan perkataan lain, tidak adanya kegiatan
pemeliharaan rutin dan berkala yang direncanakan dengan baik. Kegiatan pemeliharaan
hanya berupa usulan perbaikan kerusakan dari unit kerja. Hal ini menunjukan bahwa
kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB belum memiliki maintenance
management yang baik. Selain itu, tidak adanya data yang lengkap mengenai kondisi
gedung juga menyulitkan dalam proses perencanaan dan pengambilan keputusan (untuk
investasi) yang berhubungan dengan kegiatan pemeliharaan.
Dari segi Asset Management dan substansi teknis kegiatan pemeliharaan, kegiatan
pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB belum mengikuti prinsip-prinsip Asset
Management. Hal ini terlihat dari belum adanya kebijakan kegiatan pemeliharaan yang
berkaitan dengan Asset Management. Seharusnya, kebijakan kegiatan pemeliharaan yang
disusun tidak hanya bertujuan untuk menjaga kondisi gedung agar dapat berfungsi dengan
baik, tetapi juga bertujuan untuk mempertahankan nilai dari asset (dalam hal ini adalah
Gedung Yusuf Panigoro ITB). Maksudnya adalah kebijakan kegiatan pemeliharaan yang
disusun mencakup konsep Asset Management yang berhubungan dengan pengambilan
keputusan dalam hal pemilihan alternatif, pengalokasian sumberdaya (dana), dan
keputusan yang berhubungan dengan investasi. Untuk memperbaiki hal ini, perlu dibuat
suatu kebijakan kegiatan pemeliharaan yang berlandaskan konsep Asset Management agar
nilai Gedung Yusuf Panigoro ITB tidak turun dikemudian hari.

2
 Dari sisi struktur organisasi, kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB
belum memperhitungkan peranan Direktorat Pengembangan yang berada di bawah
naungan WRURK (Wakil Rektor Bidang Keuangan, Perencanaan, dan Pengembangan)
ITB dalam hal pembuatan kebijakan dan perencanaan kegiatan pemeliharaan Gedung
Yusuf Panigoro ITB secara menyeluruh. Seharusnya, kebijakan dan perencanaan kegiatan
pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB secara keseluruhan dibuat oleh Direktorat
Pengembangan. Tugas dari Direktorat SP ITB adalah memastikan bahwa kegiatan
pemeliharaan berjalan dengan baik agar asset tetap terpelihara dan dapat berfungsi dengan
baik sehingga nilainya tidak turun di kemudian hari. Selain itu, tidak ada staf atau unit
khusus, baik di Direktorat Pengembangan maupun di Direktorat SP ITB yang menangani
hal-hal yang berkaitan dengan Asset Management. Tugas dari unit khusus Asset
Management ini adalah untuk mengumpulkan data kondisi gedung yang terbaru,
menyusun masterplan kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB, dan
memastikan bahwa kegiatan pemeliharaan yang dilakukan sesuai dengan kebijakan dan
tujuan yang telah ditetapkan oleh Direktorat Pengembangan. Dalam Direktorat SP ITB
pun tidak ada alur pengambilan keputusan yang berguna dalam pengambilan keputusan
dalma perencanaan teknis kegiatan pemeliharaan.
Hal yang terakhir adalah dari sisi Performance Indicator (standar penilaian
kinerja) kegiatan pemeliharaan bangunan. Kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro
ITB belum memiliki standar penilaian kinerja kegiatan pemeliharaan secara kuantitatif,
tetapi hanya sebatas checklist pekerjaan pemeliharaan yang dilakukan di akhir kegiatan
pemeliharaan. Penilaian kinerja kegiatan pemeliharaan yang telah dilakukan sangatlah
penting. Hal ini dapat menunjukan seberapa efektif kegiatan pemeliharaan yang telah
dilakukan. Jika kegiatan pemeliharaan yang dilakukan belum efektif, dapat dicari
penyebabnya dan dibuat suatu solusi untuk kegiata pemeliharaan yang akan datang. Hal
ini sesuai dengan prinsip Asset Management yang mengharuskan adanya evaluasi terhadap
kegiatan yang telah dilakukan dan dampak yang telah ditimbulkan oleh kegiatan tersebut.
Kesimpulan dari penelitian ini adalah kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf
Panigoro ITB belum mengikuti konsep Asset Management, khususnya dalam hal
pembuatan kebijakan dan perencanaan sistem kegiatan pemeliharaan bangunan secara
menyeluruh. Selain itu, tidak ada konsep infrastruktur sebagai asset dalam perencanaan
kegiatan pemeliharaan. Dari segi substansi teknis kegiatan pemeliharaan, kegiatan
pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro belum secara penuh mengikuti prinsip-prinsip Asset
Management dalam setiap tahapannya, dimulai dari pembuatan kebijakan sampai dengan
pelaporan. Dari segi struktur organisasi, belum adanya peran Direktorat Pengembangan di
bawah naungan WRURK ITB dalam proses pembuatan kebijakan dan perencanaan
kegiatan pemeliharaan secara menyeluruh, serta tidak adanya unit Asset Management, baik
di Direktorat Pengembangan maupun di Direktorat SP ITB. Terakhir, belum adanya
standar penilaian kinerja kegiatan pemeliharaan secara kuantitatif untuk mengukur
efisiensi dan efektivitas dari kegiatan pemeliharaan yang telah dilakukan.