BAB IX

ANALISA EKONOMI

Dalam merencanakan suatu pabrik, analisa ekonomi sangatlah penting artinya

di samping persoalan teknis peralatan yang telah dibahas pada bab - bab
sebelumnya, karena dari perhitungan ekonomi inilah akan dapat diketahui apakah
pabrik yang akan direncanakan ini dapat menguntungkan atau tidak, bila dipandang
dari segi komersial. Di dalam analisa ekonomi ini senantiasa berhubungan dengan
modal, baik sebagai investasi maupun untuk kebutuhan lainnya. Di analisa ekonomi
yang perlu diperhatikan adalah :
1 Modal (Total Capital Investment).
2 Biaya Produksi (Total Production Cost).
3 Keuntungan atau laba (Profitability).

IX. 1 Modal ( Total Capital Investment )

Total Capital Investment merupakan modal yang harus disediakan untuk
mendirikansuatu pabrik dan ditambah dengan biaya pelaksanaan pabrik
tersebut untuk beberapa waktu.
Total Capital Investment dapat dibagi menjadi 2 bagian, yaitu :
A. Modal Tetap ( Fixed Capital Investment )
Fixed Capital Investment adalah modal yang dipergunakan untuk keperluan
pembelian peralatan pabrik hingga peralatan tersebut dapat dioperasikan.
Fixed Capital Investment dibagi menjadi 2, yaitu :
a) Biaya Langsung (Direct Cost), meliputi :
1. Pembelian alat-alat persediaan
- Alat – alat yang tertera dalam flow skema
- Suku cadang alat – alat dan alat – alat yang tidak terpasang
- Cadangan inflasi untuk pembelian alat baru
- Biaya perkapalan
- Pajak, asuransi dan bea cukai
- Penyediaan biaya apabila ada modifikasi peralatan
2. Instalansi
- Peralatan yang dibeli sesuai dengan skema
- Membuat pondasi, isolasi, penyangga dan pengecatan
3. Instrumentasi dan alat kontrol
- Pembelian dan pemasangan alat-alat kontrol serta alat-alat instrumentasi
4. Perpipaan
- Harus diperhatikan adalah bahan konstruksinya, fitting, valve, isolasi
dan alat – alat pembantu
5. Alat-alat listrik dan bahan-bahan yang lainnya
- Panel
- Kabel

IX-1
 - Grounding
6. Bangunan
- Bangunan menurun dibawah atau diatas
- Bangunan untuk alat – alat dan instrumentasi
- Bangunan untuk pemeliharaan.
- Bangunan untuk perbaikan
7. Tanah dan perbaikan tanah
- Pembelian dan pembebasan tanah
- Pembuatan sistem drainase
- Pembuatan jalan
- Pembuatan pagar
- Pembuatan tempat parker
8. Fasilitas lain
- Utilitas
- Air buangan
- Distribusi dan pengepakan
b) Biaya Tidak Langsung (inderect Cost) meliputi :
1. Biaya Engineering dan supervise (teknik dan pengawasan)
2. Biaya pemborong
3. Biaya tak terduga
4. Konstruksi dan biaya proyek
Jadi :
Fixed Capital Investment ( FCI ) = Direct Cost ( DC ) + Indirect Cost ( IC )

B. Modal Kerja ( Working Capital Investment )

Working Capital Investment adalah modal yang dipergunakan untuk
menjalankan pabrik yang berhubungan dengan laju produksi dalam beberapa
waktu tertentu, terdiri atas :
- Modal kerja yang dibutuhkan untuk bahan baku dan persediaannya
- Modal untuk biaya – biaya produksi
- Modal untuk pembayaran pajak
- Modal untuk pembayaran gaji karyawan dan upah buruh
Jadi :
Total Capital Investment ( TCI ) = FCI + WCI

IX.2 Harga Peralatan

Karena harga peralatan cenderung naik tiap tahun,maka untuk menentukan
harga sekarang, ditaksir dari harga-harga tahun sebelumnya berdasarkan
indeks harga. Daftar harga alat secara keseluruhan dapat dilihat pada
www.matche.com

IX-2
Penentuan Total Capital Investment ( TCI )
Total Capital Investment adalah jumlah modal yang harus disediakan untuk
sebuah pabrik dan pembuatannya, ditambah dengan biaya pabrik untuk
beberapa waktu. Total Capital Investment dibagi menjadi dua bagian, yaitu :
A. Fixed Capital Investment :
- Direct Cost (biaya langsung)
- Indirect Cost (biaya tidak langsung)
B. Working Capital Investment
- Biaya penyimpanan bahan baku
- Biaya penyimpanan produk
- Modal cadangan : uang kas, pajak , biaya operasi

IX.3 Biaya Produksi (Total Production Cost)

Total Production Cost adalah biaya yang dipergunakan untuk operasi
pabrik dan biaya perjalanan produk, terdiri atas :
A. Biaya Pembuatan (Manufacturing Cost) adalah biaya yang dikeluarkan
suatu perusahaan yang berhubungan dengan operasi pabrik, meliputi :
1. Biaya Pembuatan (Manufacturing Cost) adalah biaya yang dikeluarkan
suatu perusahaan yang berhubungan dengan operasi pabrik, meliputi :
- Biaya bahan baku
- Utilitas
- Pengepakan
2. Biaya Tetap (Fixed Charge Cost) adalah biaya yang selama satu
periode kerja tidak mengalami perubahan, meliputi :
- Depresiasi
- Pajak
- Asuransi
- Bunga Pinjaman
- Patent dan royalitis
3. Biaya Teratur (Regulated Cost) yaitu jenis-jenis biaya yang tergantung
kepada tingkat produksi tetapi tidak sebanding, meliputi:
- Buruh
- Biaya over head (Plan Over Head), meliputi :
1. Biaya Pengobatan
2. Keamanan
3. Biaya lembur
4. Biaya pengepakan
5. Kafetaria
6. Rekreasi
7. Sewa gedung
- Perbaikan dan pemeliharaan

IX-3
B. Biaya Pengeluaran Umum (General Expenses)
General Expenses adalah biaya yang dikeluarkan untuk operasi pabrik, meliputi :
- Biaya administrasi
- Biaya untuk penelitian dan pengembangan
Jadi :
Total Production Cost ( TPC ) = Manufacturing Cost + General Expenses

Pengeluaran biaya terdiri dari atas :

1. Fixed Cost ( FC )
Adalah biaya yang tidak tergantung dari laju produksi, terdiri atas :
- Depresiasi
- Asuransi
- Pajak lokal dan bunga
2. Semi Variabel Cost
Adalah segala pengeluaran yang tidak berbanding lurus dengan laju
produksi,terdiri atas :
- Biaya administrasi
- Perawatan dan perbaikan
- Upah karyawan
- Biaya pemasaran
- Biaya laboratorium
- Biaya penelitian dan pengembangan
- Plant Over Head
3. Variabel Cost
Adalah segala biaya yang dikeluarkan berbanding lurus dengan laju
produksi, terdiri atas :
- Biaya bahan baku dan bahan pembantu
- Biaya utilitas

IX.4 Keuntungan (Profitability)

Suatu pabrik dinyatakan menguntungkan atau tidak, dapat dilihat dari
perhitungan – perhitungan :
1. Internal Rate of Return ( IRR )
Adalah laju pengembalian yang dapat dihitung dari laba yang dapat dibagi modal.
2. Pay Back Period ( PBP )
Adalah waktu yang dibutuhkan untuk pengembalian modal.
3. Break Event Point ( BEP )
Adalah titik dimana hasil penjualan sama dengan biaya yang dikeluarkan.

IX-4
1. Penentuan Total Capital Investment (TCI)
a. Modal Tetap (Fixed Cost)
* Biaya Langsung (Direct Cost)
No Komponen Persentase Harga
1 Harga Peralatan ( E ) 100% 27,070,657,122.3711
2 Perpipaan (31% E) 31% 8,391,903,707.9351
3 Free On Board (FOB) 35,462,560,830.3062
4 Biaya Pengangkutan (5% FOB) 5% 1,773,128,041.5153
5 Cost % Freight (C&F) 37,235,688,871.8215
6 Asuransi (1% C&F) 1% 372,356,888.7182
7 Cost Insurance Freight (CIF) 37,608,045,760.5397
8 Biaya Angkutan ke Pabrik 15% 5,641,206,864.0810
9 Instalasi (39% E) 39% 10,557,556,277.7247
10 Instrumentasi & Control (13% E)13% 3,519,185,425.9083
11 Kelistrikan (10% E) 10% 2,707,065,712.2371
12 Service Fasilities (55% E) 55% 14,888,861,417.3041
13 Building 40,275,000,000.0000
14 Land 95,000,000,000.0000
Direct Cost 210,196,921,457.7950

* Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)

No Komponen Persentase Harga
15 Engineering and Supervision (10% DC)
10% 21,019,692,145.78
16 Biaya Konstruksi (10% FCI) 10% 34,122,876,860.03
17 Biaya Tidak Terduga (10% FCI) 10% 34,122,876,860.03
18 Ongkos Kontraktor (15% DC) 15% ################
19 Legal Expenses (3% FCI) 3% 10,236,863,058.0095
Indirect Cost 131,031,847,142.521
FCI = Direct Cost + Indirect Cost
= 210,196,921,457.7950 + 52,549,230,364.4487 + 0.23 FCI
= 262,746,151,822.2440 + 0.23 FCI
= Rp 341,228,768,600.316

2. Penentuan Total Production Cost (TPC)

a. Manufacturing Cost
* Biaya Produksi Langsung (Direct Production Cost) (Variable Cost)
No Komponen Persentase Harga
1 Bahan Baku (1 tahun) 365,190,487,332.3130
2 Gaji Karyawan (1 tahun) 11,010,000,000.0000
3 Biaya Supervisi (10% No.2) 10% 1,101,000,000.0000
4 Biaya Utilitas (1 tahun) 37,403,788,474.9890

IX-5
 5 Biaya Pemeliharaan & Perbaikan
(2% FCI) 2% 6,824,575,372.0063
6 Operating Supplies (1% FCI) 1% 3,412,287,686.0032
7 Biaya Laboratorium (10% . 2) 10% 1,101,000,000.0000
Direct Production Cost 426,043,138,865.3120

Perhitungan Bunga Bank, R :

Komposisi Modal :
Modal Sendiri = 60%
Modal Pinjaman = 40%
Lama Pengembalian Pinjaman
n = 10 tahun
Pengembalian Pinjaman = Angsuran Pokok + Bunga Bank
Maka Bunga Bank : 0.4 TCI ( 1 + Bunga ) N
10

10
Bunga Bank : 0.4 TCI ( 1 + 0.0995
10
= 0.1033 TCI

Perhitungan Depresiasi :
* Depresiasi Alat
Harga Alat = 27,070,657,122.3711
Harga Alat akhir masa pakai= 2,707,065,712.2371
( 10% Harga Alat )
Depresiasi alat selama 10 tahun :
Harga Alat - Harga Alat akhir masa pakai
=
n
27,070,657,122.37 - 2,707,065,712.2371
=
10
= 2,436,359,141.0134

* Depresiasi Bangunan
Harga Bangunan = 40,275,000,000.0000
Harga Bangunan akhir masa pakai
= 4,027,500,000.0000
( 10% Harga Bangunan )

Depresiasi alat selama 10 tahun :

Harga Bangunan - Harga Bangunan akhir masa pakai
=
n
40,275,000,000.00 - 4,027,500,000.0000
=
10

IX-6
 = 3,624,750,000.0000

Total Depresiasi = Depresiasi Alat + Depresiasi Bangunan

= 2,436,359,141.0134 + 3,624,750,000.0000
= 6,061,109,141.0134

3. Fixed Charge (Fixed Cost)

No Komponen Persentase Harga
1 Depresiasi 6,061,109,141.0134
2 Pajak (1% FCI) 1% 3,412,287,686.0032
3 Asuransi (1% FCI) 1% 3,412,287,686.0032
4 Sewa 10% 13,527,500,000.0000
5 Bunga Bank 0.1033 TCI
Fixed Charge 26,413,184,513.0197 + 0.1299 TCI
Fixed Charge 77,090,973,242.7821

4. Biaya Plant Overhead

( 50-70% x (Gaji Karyawan + Supervisi + Pemeliharaan dan Perbaikan ))
No Komponen Harga
1 Gaji Karyawan 11,010,000,000.0000
2 Biaya Pemeliharaan 6,824,575,372.0063
3 Biaya Supervisi 1,101,000,000.0000
Biaya Plant Overhead 9,467,787,686.0032

Total Manufacturing Cost

= Direct Production Cost + Fixed Charge + Plant Overhead
= 426,043,138,865.3120 + 26,413,184,513.02 + 0.1299 TCI
+ 9,467,787,686.0032
= 461,924,111,064.3350 + 0.1299 TCI
= 512,601,899,794.0970

5. General Expenses
No Komponen Persentase Harga
1 Biaya Administrasi
(20%(gaji+supervisi+pemeliharaan))20% 3,787,115,074.4013
2 Biaya Distribusi & Pemasaran
(10% TPC) 10% 10% TPC
3 Biaya Penelitian & Pengembangan
(5% TPC) 2% 2% TPC
General Expenses 3,787,115,074.4013 + 12% TPC
General Expenses 74,203,798,920.1056

IX-7
* Menghitung TPC
Total Production Cost (TPC)= Manufacturing Cost + General Expenses
TPC = 461,924,111,064.34 + 0.1299 TCI +
3,787,115,074.4013 + 12% TPC
0.88 TPC = 465,711,226,138.7360 + 0.1299 TCI
TPC = 529,217,302,430.3820 + 0.1476 TCI

* Menghitung TCI
TCI = FCI + WCI
TCI = 341,228,768,600.3160 + WCI

6. Penentuan Work Capital Investment (WCI)

WCI adalah biaya penyimpanan bahan baku dalam periode A bulan
TPC
WCI = A Bulan x
12
Asumsi : Periode Penyimpanan Bahan Baku = 1 Bulan
529,217,302,430.3820 + 0.1476 TCI
WCI = 1 Bulan x
12
529,217,302,430 + 0.148 ( 341,228,768,600 + WCI )
WCI = 1 x
12
529,217,302,430.38 + 50,370,019,364.98 + 0.148 WCI
WCI = 1 x
12
579,587,321,795.3600 + 0.148 WCI
WCI = 1 x
12
WCI = 48,298,943,482.9467 + 0.0123 WCI
0.9877 WCI = 48,298,943,482.9467
WCI = Rp 48,900,474,892.8502

TCI = FCI + WCI

TCI = 341,228,768,600.3160 + 48,900,474,892.8502
= Rp 390,129,243,493.1670

TPC = 529,217,302,430.3820 + 0.1476 TCI

= 529,217,302,430.3820 + 0.1476 ( 390,129,243,493.1670 )
= Rp 586,805,698,714.2020

IX-8
7. Analisa Ekonomi
Metode yang dipakai adalah Discounted Cash Flow
A. Asumsi yang diambil
1. Modal
- Modal sendiri = 60%
- Modal pinjaman bank = 40%
2. Bunga = 9.95% pertahun (Bank BRI)
3. Masa konstruksi = 2 tahun
Massa konstruksi 2 tahun
Pembayaran modal pinjaman selama konstruksi dilakukan secara
diskrit dengan cara sebagai berikut :
> Pada awal masa konstruksi (awal tahun ke-2) dilakukan pembayaran
sebesar 10% dari modal pinjaman untuk keperluan pembelian tanah
dan beberapa macam uang muka
> Pada akhir tahun kedua masa konstruksi (tahun ke-1) dibayarkan
sisa modal pinjaman.
4. Laju inflasi = 6% pertahun selama 2 tahun
5. Pengembalian pinjaman dalam waktu 10 tahun
6. Umur pabrik 10 tahun (depresiasi 10% pertahun)
7. Kapasitas produksi :
- Tahun I = 60%
- Tahun II = 80%
- Tahun III dst = 100%
8. Pajak Pendapatan
Untuk laba antara 0 - Rp. 25.000.000 dikenai pajak 5%
Untuk laba antara Rp. 25.000.000 - Rp. 50.000.000 dikenai pajak 10%
Untuk laba antara Rp. 50.000.000 - Rp. 100.000.000 dikenai pajak 15%
Untuk laba antara Rp. 100.000.000 - Rp. 200.000.000 dikenai pajak 25%
Untuk laba > Rp. 200.000.000 dikenai pajak 35%

Untuk kapasitas yang berbeda maka biaya operasi yang berubah sebanding
dengan kapasitas, yaitu :
1. Biaya bahan baku
2. Biaya utilitas
Sedang biaya lainnya tetap dan tidak tergantung pada kapasitas produksi.
Besarnya biaya kapasitas produksi yang lain dapat dilihat pada Tabel IX-1.
Tabel IX-1. Biaya Total Produksi
Tahun Variable Cost Semi Variable Cost Fixed Cost
Kap. TPC
ke- (VC) (SVC) (FC)
1 60% 255,625,883,319 83,671,586,606 77,090,973,243 352,083,419,229

IX-9
 2 80% 340,834,511,092 83,671,586,606 77,090,973,243 469,444,558,971
3 100% 426,043,138,865 83,671,586,606 77,090,973,243 586,805,698,714

* Semi Variable Cost = TPC - FC - VC

B. Investasi Pabrik
Total Investasi Pabrik (TCI)= Rp 390,129,243,493.1670
Modal Sendiri 60% TCI = Rp 234,077,546,095.9000
Modal Bank 40% TCI = Rp 156,051,697,397.2670

Tabel IX-2 Modal Sendiri Pada Tahun Masa Konstruksi

Modal Sendiri 60% TCI = Rp 234,077,546,095.9000
% Inflasi = 6%

Tahun Modal Jumlah Inflasi Total

ke- (%) (Modal sendiri x % modal)
(Jumlah x % Inflasi) (Jumlah + Inflasi)
-2 80% 187,262,036,876.7 ################ 198,497,759,089.3
-1 20% 46,815,509,219.18 2,808,930,553.1508 49,624,439,772.33
Total Modal Sendiri 248,122,198,861.7

Tabel IX-3 Modal Pinjaman Pada Tahun Masa Konstruksi

Modal Pinjaman 40% TCI = Rp 156,051,697,397.2670
% Bunga = 9.95%

Tahun Modal Jumlah Bunga Total

ke- (%) (Jumlah x % Bunga) (Jumlah + Bunga)
(Modal pinjaman x % modal)
-2 40% 62,420,678,958.907 6,210,857,556.4112 68,631,536,515.318
-1 60% 93,631,018,438.36 9,316,286,334.6168 102,947,304,772.98
Total Modal Sendiri 171,578,841,288.3

Modal Investasi Pada Masa Akhir Konstruksi

= Total Modal Sendiri + Total Modal Pinjaman
= 248,122,198,861.654 + 171,578,841,288.295
= Rp 419,701,040,149.9490

C. Tabel Cash Flow

Dari perhitungan diatas kemudian dibuat tabel Cash Flow seperti pada Tabel XI-4.
Keterangan kolom Cash Flow :
Kolom 4 = Pinjaman sudah termasuk bunga bank 20% dan bunga dari
pinjaman tahun pertama. Jumlahnya merupakan total
pinjaman pada akhir tahun masa konstruksi yang harus

IX-10
 dikembalikan secara mengangsur selama 10 tahun.

Kolom 5 = Modal Sendiri + Modal Pinjaman

Kolom 8 = Laba Kotor = Hasil Penjualan - TPC

Kolom 9 = Pajak x 25%

Kolom 10 = Laba Bersih = Laba Kotor - Pajak

Kolom 11 = Depresiasi = Depresiasi Alat + Depresiasi Bangunan

Kolom 12 = Cash Flow = Laba Bersih + depresiasi

IX-11
IX.5 Internal Rate Of Return (IRR)

Untuk memperoleh harga i yaitu dari hasil TCI harus dipenuhi :

disc. Faktor =
𝐶𝐹 = Total investasi pada akhir masa kontruksi
෍
(1 + 𝑖)𝑛

Total Investasi Pada Akhir Masa Konstruksi = Rp 419,701,040,149.9490

Dengan cara trial akan diperoleh i = 0.2694374
= 26.943743 %

Tabel IX-5 Internal Rate Of Return (IRR)

Trial i
Tahun Cash Flow Present Value
Disc Factor
0 419,701,040,149.9490 0 0
1 87,804,620,261.3221 0.787750522 69,168,135,437
2 115,052,457,301.4250 0.62055088 71,395,904,174
3 142,300,294,341.5280 0.48883928 69,561,973,908
4 142,300,294,341.5280 0.38508340 54,797,481,251
5 142,300,294,341.5280 0.30334965 43,166,744,455
6 142,300,294,341.5280 0.23896384 34,004,625,474
7 142,300,294,341.5280 0.18824389 26,787,161,465
8 142,300,294,341.5280 0.14828923 21,101,600,424
9 142,300,294,341.5280 0.11681491 16,622,796,748
10 142,300,294,341.5280 0.09202101 13,094,616,814
JUMLAH ################

IX.6 Rate Of Equity (ROE)

Laba Kotor Rata - Rata = 197,022,821,674.5900
Laba Bersih Rata - Rata = 128,064,834,088.4840
Total Investasi = 419,701,040,149.9490

Laba Kotor Rata - Rata

ROI Sebelum Pajak = x 100 %
Total Investasi
197,022,821,674.590
= x 100
419,701,040,149.949
= 46.9436 %

IX-12
 Laba Bersih Rata - Rata
ROI Setelah Pajak = x 100 %
Total Investasi
128,064,834,088.484
= x 100
419,701,040,149.949
= 30.5133 %

IX.7 Lama Pengembalian Modal, Pay Back Period (PBP)

Tabel IX.7 Pay Back Period

Tahun Cash Flow PBP

-2 0 0
-1 0 0
0 419,701,040,149.9490 0
1 87,804,620,261.3221 331,896,419,888.6270
2 115,052,457,301.4250 216,843,962,587.2020
3 142,300,294,341.5280 74,543,668,245.6736
4 142,300,294,341.5280 -67,756,626,095.8543
5 142,300,294,341.5280 -210,056,920,437.3820
6 142,300,294,341.5280 -352,357,214,778.9100
7 142,300,294,341.5280 -494,657,509,120.4380
8 142,300,294,341.5280 -636,957,803,461.9660
9 142,300,294,341.5280 -779,258,097,803.4940
10 142,300,294,341.5280 -921,558,392,145.0210

PBP
PBP = X tahun + x 12 bulan
Cashflow

331,896,419,888.627
= 1 tahun + x 12
115,052,457,301.425
= 1 tahun + 34.6169 bulan = 3 tahun 10 bulan

IX.8 Analisa Titik Impas, Break Even Point (BEP)

Fixed Cost (FC) = 77,090,973,242.7821

Variable Cost (VC) = 426,043,138,865.3120
Semi Variable Cost (SVC)
= 83,671,586,606.1087
Total Penjualan (S) = 796,404,445,176.5320

IX-13
 BEP = FC + 0.3 SVC
S - 0.7 SVC - VC
= 0.3278
= 32.7759 %
= 33 %

Kapasitas (%) Biaya Tetap Biaya Produksi Biaya Penjualan

0 77.1 102.2 0
100 77.1 587 796.4

800.0 GRAFIK BEP

700.0

600.0
Hasil Penjualan (Rupiah)

500.0
Biaya Tetap
400.0
Biaya Produksi
300.0 Biaya penjualan
200.0 BEP

100.0

0.0
0 10 20 30 40Kapasitas
50 60(%) 70 80 90 100

IX-14
konomi sangatlah penting artinya

nilah akan dapat diketahui apakah

ntungkan atau tidak, bila dipandang
ni senantiasa berhubungan dengan
utuhan lainnya. Di analisa ekonomi

IX-15
IX-16
IX-17
n untuk operasi pabrik, meliputi :

IX-18
IX-19