Hipotek Tingkat Bunga Tetap

Ketika suku bunga pinjaman ditetapkan, alat nilai waktu dapat menerangi berbagai keputusan
pinjaman melalui penerapan nilai sekarang. Di bawah ini kami menunjukkan ini dengan
menerapkan perhitungan nilai sekarang untuk pilihan jangka waktu pinjaman.

Tingkat Pembayaran, Hipotek Amortisasi Penuh

Hipotek keluarga tunggal dapat mengambil bentuk apa pun yang dinegosiasikan antara
peminjam dan pemberi pinjaman, sebagaimana disebutkan dalam Bab 9. Namun, secara
historis, bentuk yang paling umum adalah hipotek dengan tingkat bunga tetap, tingkat
pembayaran, dan diamortisasi sepenuhnya. Hipotek amortisasi sepenuhnya dilunasi
sepenuhnya dengan pembayaran berkala (hampir selalu setiap bulan). Pada saat jatuh tempo,
saldo pinjaman adalah nol. Ketika pinjaman diamortisasi, ekuitas pemilik di properti tumbuh,
selama nilai properti tidak menurun.5 Ketika pinjaman yang diamortisasi sepenuhnya
meminta pembayaran berkala yang sama, mereka dikenal sebagai hipotek tingkat
pembayaran level-payment mortgages (LPMs). (LPM). (Tampilan pokok pembayaran
tingkat pokok dan pembayaran bunga muncul dalam Tampilan 9-2.) Dengan hipotek tingkat
yang dapat disesuaikan (dibahas nanti), pembayaran bulanan dapat berubah karena tingkat
bunga pasar bervariasi.

Pilihan Jangka Waktu Pinjaman: Pertanyaan Nilai Sekarang

Jangka waktu pinjaman umum pada LPM adalah 30 tahun. Namun, hipotek 15 tahun juga
populer, dan hipotek 40 tahun tersedia dari beberapa pemberi pinjaman. Kematangan lain
seringkali dimungkinkan. Namun, ada kesalahpahaman umum tentang pilihan jangka waktu
pinjaman. Sebagai contoh, dengan pinjaman 15 tahun, peminjam membayar bunga yang jauh
lebih sedikit selama masa pinjaman dibandingkan dengan pinjaman 30 tahun yang identik.
Sebagai contoh, pertimbangkan 30 tahun LPM $ 250.000 dengan tingkat bunga tahunan
sebesar 6 persen. Asumsikan untuk kesederhanaan bahwa suku bunga kontrak pada hipotek
15 tahun yang setara juga 6 persen. Dengan amortisasi 30 tahun, pembayaran bulanan adalah
$ 1,498.88; dengan amortisasi 15 tahun, pembayarannya adalah $ 2.109,64. Seperti yang
dihitung dalam Tampilan 15-2, total bunga yang dibayarkan selama masa hipotek 30-tahun
dan 15-tahun masing-masing adalah $ 289.595 dan $ 129.736. Sekilas, hipotek 15 tahun
tampaknya memberikan penghematan bunga total sebesar $ 159.859 ($ 289.595 - $ 129.736).
Tetapi apakah ini membuat pinjaman 15 tahun lebih baik, seperti yang sering ditegaskan?
Alih-alih membandingkan akumulasi bunga pinjaman, pemahaman kita tentang nilai waktu
memaksa kita untuk membandingkan nilai mereka saat ini. Karena dalam kasus ini
pembayaran pinjaman mewakili arus kas keluar, peminjam harus memilih opsi dengan nilai
sekarang terendah. Untuk memperkuat gagasan ini, ingat, jika kita memiliki uang di tangan
sekarang, kita dapat menggunakannya untuk pengembalian produktif (bahkan jika ini hanya
untuk menghilangkan utang yang ada dan biaya bunga). Dengan alasan ini, uang yang
diterima kemudian menjadi kurang bernilai karena penggunaan yang hilang, tetapi
pembayaran yang ditangguhkan lebih baik karena kami mempertahankan penggunaan uang
pembayaran untuk waktu yang lebih lama. Karena semua poin ini ditangkap dalam konsep
nilai sekarang, pertanyaan yang relevan antara pinjaman 15 tahun dan 30 adalah: mana yang
memiliki nilai sekarang lebih kecil? Jawabannya mungkin tidak jelas. Untuk membandingkan
nilai sekarang dari kedua pinjaman, kita membutuhkan tingkat diskonto. Ingatlah bahwa
tingkat diskonto mewakili biaya peluang kami, yaitu, pengembalian yang bisa kami dapatkan
dari investasi alternatif dengan risiko yang sama. Salah satu penggunaan uang yang tersedia
adalah untuk mengurangi jumlah utang yang kita miliki, sehingga terhindar dari pembayaran
bunga di masa depan. Dalam hal ini, biaya peluang kami sama dengan tingkat bunga pada
pembayaran yang kami hindari. Tetapi hasil apa yang kita dapatkan dalam membandingkan
nilai sekarang dari dua contoh pinjaman di atas, didiskontokan pada tingkat bunga 6 persen?
Apakah kita benar-benar perlu menghitung untuk mendapatkan jawabannya? Ingatlah bahwa
kedua pinjaman berasal dari 6 persen. Kita tahu bahwa saldo pinjaman adalah nilai sekarang
dari pembayarannya, didiskontokan pada tingkat bunga pinjaman. Dengan demikian,
mendiskontokan kedua pinjaman dengan tingkat bunga kontrak 6 persen hanya akan
mengkonfirmasi bahwa setiap pinjaman bernilai saldo awal sebesar $ 250.000, dengan
asumsi tidak ada biaya pembiayaan di muka. Dalam nilai sekarang, ukuran sebenarnya dari
nilai (atau biaya) kami, pinjaman tersebut setara, terlepas dari perbedaan total biaya bunga.

Contoh sebelumnya mengasumsikan tingkat bunga kontrak pada hipotek 15-tahun dan 30-
tahun adalah sama. Namun, hipotek 15 tahun biasanya ditawarkan dengan tingkat bunga yang
lebih rendah daripada hipotek 30 tahun. Bagaimana ini memengaruhi pilihan? Perhatikan
bahwa logika yang kita gunakan tetap sama.6 Yaitu, pinjaman mana pun yang kita
pertimbangkan, alternatif penggunaan uang yang tersedia adalah untuk mengurangi jumlah
utang yang direnungkan, dengan demikian “menghasilkan” penghematan biaya bunga pada
tingkat yang dibebankan pada pinjaman. Dengan demikian, tingkat diskonto yang sesuai
untuk setiap pinjaman adalah suku bunga sendiri. Hasilnya adalah bahwa setiap pinjaman lagi
memiliki nilai sekarang sama dengan jumlah pokoknya. Misalnya, jika kita
mempertimbangkan dua pinjaman $ 250.000, dengan pinjaman 30 tahun 6,0 persen dan
pinjaman 15 tahun 5,5 persen, maka kita akan mendiskon pinjaman 30 tahun 6,0 persen dan
pinjaman 15 tahun 5,5 persen. Hasilnya adalah bahwa setiap pinjaman masih akan memiliki
nilai sekarang $ 250.000.7

Seberapa populer hipotek 15 tahun? Sejak 1994, sekitar 10-20 persen dari hipotek keluarga
tunggal konvensional telah menjadi hipotek selama 15 tahun. (Pinjaman konvensional adalah
kelas tunggal pinjaman hipotek rumah. Pinjaman tersebut dibahas dalam Bab 10.) Bukti juga
menunjukkan bahwa hipotek 15 tahun lebih populer di kalangan rumah tangga dewasa
daripada di antara pembeli rumah yang lebih muda dan baru pertama kali yang mungkin
secara finansial dibatasi. Juga, penggunaan hipotek 15-tahun jelas lebih jelas di kalangan
pemilik rumah yang melakukan pembiayaan kembali.

Jadwal Amortisasi Alternatif

Banyak alternatif untuk pinjaman amortisasi sepenuhnya tersedia, seperti disebutkan dalam
Bab 9. Sebagai contoh, peminjam dapat mengatur untuk hanya membayar bunga selama masa
pinjaman, dan kemudian melunasi pinjaman sepenuhnya dalam satu pembayaran pokok pada
saat jatuh tempo. Atau, peminjam dapat melakukan amortisasi sebagian pinjaman selama
jatuh tempo. Selain itu, peminjam dapat memilih, misalnya, pinjaman amortisasi penuh
selama 30 tahun, dan kemudian melakukan pembayaran tambahan dalam beberapa bulan
untuk mengurangi pokok pinjaman lebih cepat dari yang dijadwalkan. Pola amortisasi
alternatif ini mengidentifikasi pinjaman sebagai hipotek dengan bunga saja, hipotek yang
diamortisasi sebagian, atau hipotek pembayaran awal.

Hipotek Hanya Bunga (Jangka Lurus). Hipotek khusus bunga dibayar penuh dengan satu
pembayaran pada saat jatuh tempo pinjaman. Namun, selama masa pinjaman, peminjam
hanya melakukan pembayaran bunga secara berkala (mis., Bulanan). Sebagai contoh, anggap
peminjam dan pemberi pinjaman menyetujui $ 250.000, tujuh tahun, hanya bunga pinjaman
sebesar 6 persen. Pembayaran bulanan adalah $ 1.250 (0,06 ÷ 12 × $ 250.000). Jika pinjaman
harus diamortisasi penuh selama 30 tahun, pembayaran bulanan akan sama dengan $
1,498.88.8 Perbedaan $ 248,88 adalah amortisasi pokok. Tidak seperti hipotek diamortisasi,
saldo pinjaman pada pinjaman hanya bunga akan tetap konstan pada $ 250.000. Selama
booming harga rumah dari awal hingga pertengahan 2000-an, pinjaman yang memungkinkan
peminjam membayar bunga tetapi tidak ada pokok pinjaman di tahun-tahun awal menjadi
populer di kalangan rumah tangga dengan pinjaman besar (“Jumbo”). Hipotek khusus bunga
sering digunakan dalam pembiayaan real estat komersial dan dalam transaksi tanah.
Pengembang sering membeli tanah dengan pinjaman dengan bunga saja, berharap dapat
mengembalikan pinjaman setelah pengembangan dan penjualan tanah.

Hipotek Amortisasi Sebagian. Pinjaman hipotek yang diamortisasi sebagian membutuhkan

pembayaran pokok, serta bunga secara berkala, tetapi tidak dilunasi sepenuhnya selama
jangka waktu pinjaman hingga jatuh tempo. Sebagai gantinya, sebagaimana disebutkan dalam
Bab 9, pinjaman tersebut memiliki jangka waktu amortisasi yang lebih lama dari jangka
waktu jatuh tempo. Saldo pada saat jatuh tempo disebut balon dan puas dengan pembayaran
balon. Misalnya, anggap pinjaman $ 250.000, 6 persen akan diamortisasi selama 30 tahun,
tetapi jangka waktu jatuh tempo adalah 7 tahun. Pembayaran bulanan adalah $ 1,498.88 dan
sisa saldo hipotek pada akhir tahun 7 akan sama dengan $ 224.098,9. Peminjam pada saat itu
harus (1) menegosiasikan pinjaman baru $ 224.098 dengan pemberi pinjaman asli dengan
kurs saat ini, (2) bernegosiasi dengan pinjaman dengan pemberi pinjaman baru dan gunakan
hasil untuk melunasi pemberi pinjaman asli, atau (3) menjual properti dan menggunakan hasil
penjualan untuk melunasi pemberi pinjaman asli.

Hipotek Pembayaran Awal. Dengan hipotek pembayaran awal (EPM), pembayaran pokok
dapat melebihi jadwal pembayaran pokok untuk LPM. Sebagian besar pinjaman hipotek
rumah pertama dapat menjadi EPM jika peminjam memilih untuk melakukan pembayaran
pokok tambahan. Hasilnya adalah pinjaman dilunasi sebelum jatuh tempo. Sebagaimana
dibahas dalam Bab 9, sebagian besar pinjaman rumah “prima” memberi peminjam hak untuk
membayar di muka, seluruhnya atau sebagian. Namun, beberapa pinjaman membatasi
pembayaran di muka. Pembayaran di muka tanpa biaya umumnya tidak

diizinkan dengan pinjaman komersial.

Meskipun ada kebebasan untuk membayar pinjaman rumah lebih awal, mungkin tidak
bijaksana secara finansial bagi peminjam untuk melakukannya. Kriteria keputusan utama
dalam kasus ini adalah sama dengan yang digunakan untuk mengevaluasi keinginan pinjaman
15 tahun relatif terhadap pinjaman 30 tahun. Jika peminjam dapat menginvestasikan jumlah
prabayar prospektif dalam penggunaan alternatif dengan tingkat pengembalian yang
disesuaikan dengan risiko lebih tinggi daripada tingkat bunga pinjaman (misalnya, dengan
melunasi hutang kartu kredit yang mahal), mereka akan maju secara finansial untuk memilih
penggunaan alternatif dan tidak membayar pinjaman rumah. Sederhananya, ada biaya
peluang yang signifikan terkait dengan membayar pinjaman lebih awal.

Tingkat Bunga Hipotek Disesuaikan

Alternatif paling populer untuk hipotek pembayaran-tingkat di pasar pinjaman rumah adalah
tingkat hipotek disesuaikan (ARM). Sementara pangsa peminjam rumah memilih pinjaman
ARM atas LPM cukup fluktuatif, sejak 2010 telah berkisar antara 10 hingga 16 persen.

Mekanisme Tingkat Bunga Hipotek yang Dapat Disesuaikan

Suku bunga pada ARM yang berasal dari bank-bank AS yang diasuransikan secara federal
harus dikaitkan dengan indeks suku bunga yang dipublikasikan yang berada di luar kendali
pemberi pinjaman. Seperti dibahas dalam Bab 9, indeks yang paling umum adalah kurs
Treasury A.S. Pada tanggal perubahan yang telah ditentukan, suku bunga pinjaman akan
turun atau naik karena suku bunga indeks turun atau naik. Ketika pasar ARM pertama kali
mulai berkembang pada awal 1980-an sebagai tanggapan terhadap suku bunga yang tinggi
dan fluktuatif, pemberi pinjaman dan peminjam bereksperimen dengan berbagai desain
ARM. Antara 400 dan 500 jenis produk ARM ditawarkan pada awal 1984.10 Seiring waktu,
persyaratan ARM menjadi sedikit lebih seragam. Salah satu yang paling populer adalah ARM
1 tahun berdasarkan amortisasi 30 tahun, meskipun popularitas ARM 1 tahun menurun dalam
beberapa tahun terakhir. Dengan ARM satu tahun, tingkat kontrak awal tetap berlaku selama
satu tahun dan menyesuaikan setiap tahun setelahnya berdasarkan pergerakan dalam hasil
surat berharga Treasury satu tahun. Tiga tahun pertama pinjaman dirangkum dalam Tampilan
15-3. Pembayaran bulanan pada tahun 1, dengan metode perhitungan standar kami, adalah $
435,21 dan sisa saldo hipotek pada akhir tahun 1 (awal tahun 2) adalah $ 97.997,88. Jika
tingkat bunga sekuritas Treasury satu tahun masih 2,00 persen pada akhir tahun 1, suku
bunga kontrak pada tahun 2 akan sama dengan tingkat Treasury satu tahun ditambah margin
konstan, atau

Dengan demikian, pembayaran bulanan di tahun 2 akan sama dengan $ 519.22.11

Perhatikan bahwa meskipun tingkat indeks Treasury tetap tidak berubah pada 2,00 persen,
tingkat kontrak meningkat 1,50 poin persentase menjadi 4,75 persen pada tanggal perubahan
pertama. Ini menghasilkan peningkatan yang signifikan dalam pembayaran bulanan. Pada
tahun ketiga indeks naik dari 2,00 persen menjadi 2,25 persen. Dengan demikian, indeks
Perbendaharaan ditambah margin meningkat sesuai, atau

Ini menghasilkan pembayaran baru $ 533,58 untuk tahun 3, berdasarkan saldo awal $
96.387,43.

Periode Penyesuaian Awal

Terlepas dari popularitas ARM satu tahun, banyak peminjam lebih suka periode penyesuaian
awal yang lebih lama. Misalnya, dengan ARM 3/1, suku bunga ditetapkan selama tiga tahun
dan kemudian disesuaikan setiap tahun sesudahnya. Banyak pemberi pinjaman juga
menawarkan 5/1 ARM, 7/1 ARM, dan produk 10 tahun. Alternatif jangka panjang
memungkinkan peminjam ARM untuk menunda penyesuaian pembayaran pertama masing-
masing selama 3, 5, 7, atau 10 tahun. Setelah itu, pembayaran mulai mencerminkan
perubahan indeks yang mengikat suku bunga pinjaman. Karena peminjam dan pemberi
pinjaman ARM berbagi risiko tingkat suku bunga, tingkat suku bunga ARM biasanya lebih
rendah daripada yang menggunakan pinjaman suku bunga tetap, semuanya sama. Namun,
semakin kecil risiko suku bunga yang diasumsikan peminjam, semakin tinggi suku bunga
yang dikenakan selama periode penyesuaian awal. Dengan demikian, ARM tiga tahun
biasanya memiliki suku bunga awal yang lebih tinggi daripada ARM satu tahun standar,
ARM lima tahun memiliki tingkat bunga lebih tinggi dari ARM tiga tahun, dan seterusnya.
Pameran 15-4 menampilkan pangsa ARM dari asal usul hipotek konvensional dari tahun
1996 hingga 2014. Selama periode ini, pangsa ARM bervariasi dari 6 hingga 50 persen, dan
telah berkorelasi positif dengan tingkat suku bunga pada LPM 30 tahun.
Tingkat Caps
Seperti disebutkan dalam Bab 9, pinjaman ARM mungkin memiliki batas periodik, batas
keseluruhan, atau keduanya. Asumsikan contoh kami ARM satu tahun memiliki batas
penyesuaian tahunan 1 persen dan batas keseluruhan 5 persen. Tampilan 15-5 menunjukkan
tingkat bunga, pembayaran, dan saldo pinjaman selama tiga tahun pertama. Kami berasumsi
lagi bahwa imbal hasil sekuritas Treasury satu tahun pada akhir tahun 1 tetap tidak berubah
pada 2,00 persen. Kemudian tingkat kontrak pada tahun 2 lagi akan naik menjadi 4,75 persen
tanpa adanya batasan tahunan (2,00 + 2,75). Tetapi dalam contoh kami, dibatasi oleh batas
tahunan untuk bergerak tidak lebih dari 1,00 persen (100 basis poin). Dengan demikian,
tingkat hipotek di tahun 2 adalah:

Ini menghasilkan pembayaran bulanan $ 490,36 di tahun 2.

Penting untuk dicatat bahwa tidak setiap pinjaman akan menghasilkan tingkat bunga 4,25
persen dalam situasi ini. Apakah perubahan kurs dari tahun pertama ke tahun kedua dibatasi
oleh batas periodik tergantung pada bagaimana catatan itu ditulis. Pertanyaannya adalah
apakah batas berlaku untuk tingkat penggoda, atau apakah hanya berlaku untuk indeks plus
margin. Pinjaman ARM telah ditulis dengan kedua pengaturan. Pada tahun ketiga, tingkat
bunga ditentukan dengan cara yang akan berlaku di semua tahun berikutnya. Perubahan kurs
adalah lebih kecil dari perubahan indeks atau batas kap periodik. Jadi, untuk pinjaman kami,
perubahannya lebih kecil dari 1 persen atau perubahan indeks. Biasanya, batasan tersebut
berlaku untuk perubahan positif dan negatif, meskipun ini sekali lagi dapat bergantung pada
bagaimana kontrak pinjaman ditulis. Untuk tahun 3 dalam contoh kami, perubahan indeks
adalah 0,25 persen (25 basis poin). Karena ini kurang dari batas periodik, suku bunga naik
menjadi 5,00 persen pada tanggal perubahan untuk tahun 3. Ini menghasilkan pembayaran
baru $ 532,79, berdasarkan pada saldo awal tahun sebesar $ 96.244,61.
Penggunaan batas suku bunga dalam pinjaman ARM menggeser risiko antara peminjam dan
pemberi pinjaman. Jika suku bunga naik dalam LPM, pembayaran peminjam tidak
terpengaruh, sementara nilai aset pemberi pinjaman (pinjaman) turun karena pasar sekarang
mendiskontokan aliran pembayaran pinjaman pada tingkat diskonto yang lebih tinggi. Jika
tingkat Treasury jangka pendek naik dalam ARM yang tidak dibatasi, demikian juga
pembayaran peminjam, melindungi nilai aset hipotek pemberi pinjaman, setidaknya sampai
batas tertentu. Dengan demikian, LPM menempatkan sebagian besar risiko tingkat bunga
pinjaman pada pemberi pinjaman, sementara ARM yang tidak dibatasi melakukan banyak hal
sebaliknya. Caps, di sisi lain, realokasi risiko suku bunga di suatu tempat di antara yang
ekstrem ini.

Pergeseran risiko suku bunga kembali ke pemberi pinjaman ketika batasan ketat dimasukkan
adalah biaya bagi pemberi pinjaman. Bagaimana pemberi pinjaman menyeimbangkan harga
ARM dengan batas suku bunga relatif terhadap ARM tanpa batas tersebut? Mereka harus,
dalam beberapa cara, meningkatkan pengembalian yang diharapkan pada ARM dengan topi.

Dengan demikian, peminjam yang memilih ARM dengan batasan suku bunga dapat
mengharapkan suku bunga kontrak awal yang lebih tinggi, margin yang lebih tinggi, lebih
banyak biaya pembiayaan di muka, atau kombinasi dari ketiganya. Banyak yang telah
mengamati bahwa dalam risiko suku bunga tarik ulur antara peminjam dan pemberi
pinjaman, pemberi pinjaman memiliki lebih banyak pengetahuan dan alternatif dalam
mengelola risiko tingkat bunga daripada kebanyakan rumah tangga. Ini menunjukkan bahwa
solusi pasar yang efisien dalam merancang pinjaman rumah akan menempatkan lebih banyak
risiko suku bunga kepada pemberi pinjaman. Dari pandangan ini, tidak mengherankan bahwa
banyak rumah tangga masih sangat menyukai LPM. ARM tiga tahun, ARM lima tahun, dan
sebagainya adalah gencatan senjata kreatif dalam risiko tarik-menarik risiko suku bunga.
Mereka memungkinkan peminjam untuk memilih ARM di mana pembayaran ditetapkan
untuk kira-kira jumlah waktu peminjam berharap untuk mempertahankan pinjaman. Sebagai
contoh, peminjam yang berharap untuk pindah atau membiayai kembali dalam waktu lima
tahun dapat memilih ARM lima tahun dan pembayaran mereka mungkin tidak pernah
berubah sebelum melunasi pinjaman. Dengan demikian, peminjam membayar hanya
perlindungan terhadap risiko tingkat bunga yang paling berharga bagi mereka, sementara
risiko tingkat bunga pemberi pinjaman jauh lebih kecil daripada dengan LPM standar.

Pilihan lain
Seharusnya jelas bahwa ARM mengandung berbagai fitur dan ketentuan. Ketika
membandingkan ARM tertentu dengan hipotek pembayaran tetap atau ARM lain, peminjam
harus menghitung pembayaran dan biaya pinjaman efektif (EBC) dari ARM di bawah
beberapa asumsi berbeda tentang perubahan suku bunga indeks. Pemberi pinjaman
mengungkapkan pembayaran yang akan terjadi jika tingkat bunga naik ke batas batas.
Peminjam kemudian harus menentukan apakah risiko pembayaran yang dihasilkan dari ARM
dapat ditoleransi. Ini menunjukkan bahwa "gulat ARM" memerlukan pertimbangan dan
perbandingan semua hal berikut:
∙ Suku bunga awal.
∙ Periode penyesuaian awal.
∙ Margin.
∙ Batas tingkat penyesuaian.
∙ Batas keseluruhan.
∙ Poin diskon.
∙ Biaya pembiayaan lainnya di muka.

Ringkasan
Untuk bekerja dengan perhitungan pinjaman hipotek, seseorang harus dapat menemukan
pembayaran pinjaman dan saldo setiap saat selama masa pinjaman. Arus kas ini
memungkinkan seseorang untuk menghitung hasil pinjaman (tingkat pengembalian internal)
pemberi pinjaman serta biaya pinjaman efektif peminjam. Selanjutnya, arus kas ini adalah
input yang diperlukan untuk menyajikan analisis nilai, kriteria utama untuk membuat
keputusan terkait hipotek. Karena hampir setiap pinjaman hipotek rumah dilunasi sebelum
diamortisasi sepenuhnya, perhitungan hasil pemberi pinjaman dan biaya pinjaman efektif
peminjam dengan pembayaran di muka dibahas secara rinci. Untuk pinjaman dengan suku
bunga tetap, contoh penting dari analisis keputusan adalah pilihan jatuh tempo pinjaman
(seringkali pilihan antara pinjaman 15 tahun dan pinjaman 30 tahun). Analisis dengan nilai
sekarang menunjukkan bahwa pilihan yang paling menguntungkan tidak selalu pinjaman
yang memiliki pembayaran terendah, juga tidak selalu pinjaman dengan bunga paling sedikit
terakumulasi atau pinjaman yang terbayar paling cepat. Biaya peluang (tingkat diskonto) dari
peminjam, seringkali diukur dengan biaya hutang konsumen berbunga tinggi, adalah penentu
utama dari pilihan pinjaman terbaik. Keputusan penting lain yang dihadapi peminjam adalah
tingkat di mana saldo pokok diamortisasi. Opsi mencakup hipotek khusus bunga, hipotek
diamortisasi sebagian, dan hipotek pembayaran awal. Pinjaman dengan tingkat yang dapat
disesuaikan melibatkan penghitungan ulang pembayaran pinjaman setiap kali suku bunga
berubah. Perhatian yang hati-hati diperlukan dalam cara menghitung tingkat bunga baru,
terutama dalam beberapa tahun pertama di mana tingkat "penggoda" yang secara artifisial
rendah dapat berinteraksi dengan tingkat bunga dalam cara yang berbeda, tergantung pada
ketentuan hipotek.