HAK TANGGUNGAN

Oleh: Ach Ramzi

NIM:15220195

A.Pengertian Hak Tanggungan

Pengertian Hak Tanggungan pada hakikatnya merupakan hak jaminan atas tanah. Hak

ini akandibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 5/1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.Penggunaan Hak tanggungan, berikut atau
tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Hak
Tanggungan bisa jugadipergunakan untuk pelunasan utang tertentu, serta memberikan
kedudukan yang diutamakankepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainKemudian
siapa yang bisa dikatakan sebagai pemegang hak tanggungan atau subjek haktanggungan
ialah Pemberi Hak Tanggungan dan Pemegang Hak Tanggungan. Yang dimaksudsebagai
Pemberi hak tanggungan ialah orang atau badan hukum yang mempuyai kewenanganuntuk
melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.Sedangkan
yang pemegang Hak tanggungan adalah orang atau badan hukum yang berkedudukansebagai
pihak yang berpiutang.Klasifikasi Objek dari Hak Tanggungan dapat dilihat dari berbagai
sudut tergantung pada perkembangan lebih lanjut dari peraturan perundang-undangan yang
mengatur mengenai haktanggungan. Jika ditinjau dari yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat
1 UUHT) maka yang bisamenjadi objek hak tanggungan hanyalah :

1. Hak Milik (Pasal 25 UUPA.

2. Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)
3. Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA.

  Kemudian apabila ditinjau dari Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2),
dapatditambahkan satu lagi macam hak tanggungan ialah Hak Pakai atas tanah negara
yangmenurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya
dapatdipindahtangankan.
 Sedangkan pada tahapan akhir perkembangan hak tanggungan sebagaimana
Yangditunjuk oleh UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal 27
UUHT)menyatakan bahwa adapula tambahan objek hak tanggungan ialah Rumah Susun
yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan
oleh Negara serta Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya
didirikandi atas tanah Hak Milik,Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh
Negara.

Hak Tanggungan memiliki ciri-ciri yang dapat dibedakan dengan berbagai hak lainnya ialah:

1. Membuat kedudukan seorang kreditur menjadi diutamakan dibandingkan kreditornya

(droit de preference)
2. Mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada (“droit de
suite”)
3. Dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak
yang berkepentingan ketika memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas
4. menyederhanakan pelaksanaannya eksekusi.

Hak Tanggungan memiliki sifat, yakni :

1. Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar), berarti Hak Tanggungan membebani secara

utuhobyeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin
tidakmembebaskan sebagian obyek dari beban Hak Tanggungan, tetapi Hak
Tanggungan tetapmembebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yang belum
dilunasi.
2. Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”) dari perjanjian pokok, yaitu
perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir
danhapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung pada utang yang
dijamin pelunasannya tersebut.

B. Akta Pembebanan Hak Tanggungan dan Sertifikat Hak Tanggungan

  Akta Pemberian Hak Tanggungan ("APHT") mengatur persyaratan dan ketentuan

mengenai pemberian Hak Tanggungan dari debitur kepada kreditur sehubungan dengan hutan
g yangdijaminkan dengan Hak Tanggungan. Pemberian hak ini dimaksudkan untuk
memberikankedudukan yang diutamakan kepada kreditor yang bersangkutan (kreditor
preferen) daripadakreditur-kreditur lain (kreditur konkuren) (lihat ps.1 (1) Undang-undang
No.4 Tahun 1996atau"UUHT"). Jadi, Pemberian Hak Tanggungan adalah sebagai jaminan
pelunasan hutang debiturkepada kreditur sehubungan dengan perjanjian pinjaman/kredit yang
bersangkutan.Tanah sebagai obyek Hak Tanggungan dapat meliputi benda-benda lain yang
merupakan satukesatuan dengan tanah itu. Hal itu dimungkinkan karena sifatnya secara fisik
menjadi satukesatuan dengan tanahnya, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, yang
berupa bangunan permanen, tanaman keras dan hasil karya, dengan ketentuan bahwa benda-
benda tersebut milik pemegang hak maupun milik pihak lain (bila bendabenda itu milik pihak 
lain, yang bersangkutan/pemilik harus ikut menandatangani APHT). Pembebanan Hak
Tanggungan wajib memenuhi syarat yang ditetapkan dalam UUHT, yaitu:

1. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak

Tanggungansebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan di dalam dan
merupakan bagianyang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit yang bersangkutan
atau perjanjian lainnya yangmenimbulkan utang tersebut.
2. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas yang meliputi: nama
danidentitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, domisili para pihak,
pemegangdan pemberiHak Tanggungan, penunjukan secara jelas utang atau utanguta
ng yang dijaminkan pelunasannya dengan Hak Tanggungan, nilai tanggungan, dan ur
aian yang jelas mengenaiobjek Hak Tanggungan.
3. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas melalui
pendaftaran HakTanggungan pada Kantor Pertanahan setempat (Kotamadya/
Kabupaten).

Sertipikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan memuat
titeleksekutorial dengan kata-kata "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha
Esa".Batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa pemegang Hak Tanggungan akan
memilikiobjek Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji (wanprestasi).Tata cara
pembebanan Hak Tanggungan dimulai dengan tahap pemberian Hak Tanggungan dihadapan
PPAT yang berwenang dan dibuktikan dengan APHT dan diakhiri dengan tahap pendaftaran
Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat.
  Pada asasnya pemberi Hak Tanggungan (debitur atau pihak lain) wajib hadir sendiri
di kantorPPAT yang berwenang membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya (daerah
kerjanya adalah per kecamatan yang meliputi kelurahan atau desa letak bidang tanah hak
ditunjuk sebagai objekHak Tanggungan). Didalam APHT disebutkan syarat-syarat spesialitas
(sebagaimana disebutkandiatas), jumlah pinjaman, penunjukan objek Hak Tanggungan, dan
hal-hal yang diperjanjikan(ps.11 (2) UUHT) oleh kreditor dan debitort, termasuk janji Roya
Partial (ps.2 (2) UUHT) dan janji penjualan objek Hak Tanggungan di bawah tangan (ps.20
UUHT).Untuk kepentingan kreditor, dikeluarkan kepadanya tanda bukti adanya Hak
Tanggungan, yaituSertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari salinan Buku Tanah Hak
Tanggungan dan salinanAPHT.