Abstract
The Purposes of this research is to analyse how should the transfer of land rights because of purchasing
unregistered land , the legal impact of purchasing unregistered land, and legal protection towards the
buyer of unregistered land . Base on the Article 19 of the Acts Number 5 Year 1960 and Government
Regulation Number 24 Year 1977, that the transfer of land right in purchasing is by registration
according to the determined procedure.. The legal impact of purchasing unregistered land is legal if it
fulfilled the real, clear, and cash requirements in its application. Then in Article 19 of the Acts Number
5 Year 1960 is not applied rigidly in according to the Decision Number 19/Pdt.G/2015/PN.MGG, it is
assume legal and protected if it fulfilled the real, clear, and cash requirements. The legal protection on
the buyer of land rights that not registered if it get with a good faith, and get repressive legal protection.
Keywords : rights of land, purchase, registration of land
Abstrak
Tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis bagaimana seharusnya peralihan hak atas tanah
karena jual beli terhadap tanah yang belum didaftarkan, akibat hukum yang ditimbulkan jual
beli hak atas tanah terhadap tanah yang belum didaftarkan dan perlindungan hukum terhadap
pembeli hak atas tanah yang belum didaftarkan. Berdasarkan ketentuan Pasal 19 UU No. 5 Tahun
1960 dan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1977 seharusnya peralihan hak atas tanah karena
jual beli dilakukan pendaftaran sesuai dengan prosedur yang telah ditentukan. Akibat hukum
peralihan hak atas tanah karena jual beli terhadap tanah yang belum didaftarkan adalah sah
apabila telah memenuhi syarat riil, terang dan tunai dalam praktek Pasal 19 UU No. 5 Tahun
1960 tidak diterapkan secara kaku dengan berdasarkan Putusan Nomor 19/Pdt.G/2015/PN.MGG
dianggap sah dan berharga serta dilindungi apabila telah memenuhi syarat rill, terang dan tunai.
Perlindungan hukum terhadap pembeli hak atas tanah karena jual beli terhadap tanah yang belum
didaftarkan apabila yang memperolehnya dengan itikad baik tetap mendapatkan perlindungan
berupa perlindungan hukum represif.
Kata Kunci : Hak atas tanah, jual beli, pendaftaran tanah
PENDAHULUAN teknologi menghendaki pula tersedianya
tanah yang banyak, umpamanya untuk
Seiring berkembangnya zaman, yang
perkebunan, peternakan, pabrik-pabrik,
pada awalnya tanah hanya diguna kan
perkantoran, bahkan tempat hiburan dan
dan/atau dimanfaatkan untuk tempat
jalan untuk sarana perhubungan.
tinggal, karena selain bertambahnya
jumlah
manusia yang memerlukan tanah Oleh karena dirasakan fungsi dan kedudu-
untuk tempat tinggal, juga kemajuan dan kan tanah yang sangat penting dalam ke-
perkembangan ekonomi, sosial, budaya dan hidupan manusia karena tanah merupakan
Jurnal IUS | Vol IV | Nomor 3 | Desember 2016 | hlm, 424~435
sumber k esejahteraan, kemakmuran, dan tersebut terlepas dari pemegang nya semula
kehidupan, serta kegunaan tanah yang begitu dan menjadi hak pihak lain.3
strategi, mengakibatkan nilai tanah menjadi
Dalam hal memerlukan tanah, dari
meningkat tinggi. Tanah merupakan sum-
ketentuan hukumnya tidak banyak yang
ber daya yang sudah sangat diperlukan saat
mengetahui cara bagaimana memperolehnya
ini, hal ini disebabkan meledaknya popu-
dan apa yang menjadi alat buktinya. Jika
lasi pertumbuhan m anusia yang tentunya
tanah yang bersangkutan berstatus hak
membutuhkan lahan untuk tempat hidup
milik maka akan mudah untuk diketahui
yang bersifat primer. Sehingga mengakibat-
bahwa tanah yang bersangkutan boleh
kan ketidakseimbangan antara persediaan
dikuasai dan digunakan tanpa batas waktu.
tanah dengan kebutuhan akan tanah. Maka
tidak heran jika tanah merupakan sumber Akan tetapi bagi seseorang yang akan
konflik yang paling tinggi. membeli tanah, pengetahuan mengenai hal-
hal tersebut, bagaimanapun pentingnya,
Dalam masyarakat, perolehan hak
belum cukup untuk sampai pada keputusan
atas tanah lebih sering dilakukan dengan
membeli tanah yang ditawarkan kepadanya.4
peralihan hak, yaitu dengan melalui jual
Hal yang paling utama ingin diperoleh
beli. Menurut Boedi Harsono, ”Dalam
yakni kepastian terlebih dahulu. Oleh
Hukum Adat perbuatan pemindahan
karena terbatasnya jumlah tanah untuk
hak (jual–beli, hibah, tukar menukar)
dijadikan sebagai sumber penghasilan
merupakan perbuatan hukum yang bersifat
dan tempat tinggal, maka orang perlu
tunai”. Jual–beli dalam hukum tanah
untuk mendapatkan suatu jaminan akan
dengan pembayaran harganya pada saat
kepastian hukum dan perlindungan hukum
yang bersamaan secara tunai.1
terhadap hak kepemilikan atas tanah yang
Kemudian menurut hukum (BW) Pasal mereka miliki. Semuanya itu diperlukan
1457 disebutkan bahwa jual–beli tanah untuk mengamankan pembelian yang
adalah suatu perjanjian dengan mana akan dilakukan dan mencegah timbulnya
penjual mengikatkan dirinya (artinya sengketa di kemudian hari.
berjanji) untuk menyerahkan hak atas
Untuk itu, salah satu yang menjadi
tanah yang bersangkutan kepada pembeli
tujuan dari Undang-Undang Pokok Agraria
yang mengikatkan dirinya untuk membayar
(UUPA) adalah untuk memberikan
kepada penjual harga yang telah disepakati
kepastian hukum berkenaan dengan hak-hak
nya.2 Adapun ketentuan yang diatur dalam
atas tanah yang dipegang oleh masyarakat.
seluruh Buku II KUH Perdata telah dicabut
Bahwa, tujuan UUPA tidak lain untuk
dan tidak berlaku lagi.
meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan
Sejak berlakunya Undang-Undang hukum agraria nasional yang merupakan
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok- alat untuk mencapai kemakmuran,
Pokok Agraria (UUPA), peralaihan hak kebahagiaan, dan keadilan bagi negara dan
atas tanah dapat dilakukan melalui jual beli rakyat nya, juga untuk meletakkan dasar-
yang dimaksudkan untuk memindahkan dasar kesatuan dan kesederhanaan hukum
hak milik. Adapun yang dimaksud dengan pertanahan serta meletakkan dasar untuk
peralihan hak atas tanah adalah perbuatan
hukum pemindahan hak atas tanah yang 3
Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menu-
dilakukan dengan sengaja supaya hak rut Undang-Undang Pokok Agraria, Alumni, Bandung,
1980, hlm. 21
1
Harun Al–Rashid, Sekilas Tentang Jual–Beli Tanah 4
Budi Harsono (I), Hukum Agraria Indonesia: Se-
(Berikut Peraturan–Peraturanya), Ghalia Indonesia, Ja- jarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi
karta, 1986, hlm. 51 dan Pelaksanaannya, Edisi Revisi, Cetakan VIII, Djam-
2
Ibid, hlm. 52 batan, Jakarta, 1999, hlm. 70-71
memberikan kepastian hukum mengenai Dalam hal ini dapat dikatakan bahwa jika
hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.5 ada keharusan yang merupakan kewajiban
bagi masyarakat yang melakukan perbuatan
Untuk menjamin kepastian hukum
hukum yakni jual beli hak atas tanah untuk
serta perlindungan hukum tersebut oleh
didaftarkan maka seharusnya ada sanksi
pemerintah dalam kaitannya dengan
bagi masyarakat yang tidak mendaftarkan
peralihan hak atas tanah sebagaimana yang
peralihan hak atas tanah terhadap tanah
diamanatkan dalam ketentuan Pasal 19
yang belum didaftarkan. Akan tetapi dalam
ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun
ketentuan pasal 19 UUPA dan Peraturan
1960 tetang Pokok-Pokok Agraria atau
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
yang lebih dikenal dengan UUPA diadakan
pendaftaran tanah, tidak ditemukan adanya
pendaftaran tanah di seluruh wilayah
pasal yang mengatur mengenai sanksi dan/
Republik Indonesia menurut ketentuan-
atau akibat hukum yang ditimbulkan dari
ketentuan yang diatur dengan peraturan
jual beli hak atas tanah yang belum didaf-
pemerintah.
tarkan.
Pada Peraturan Pemerintah Nomor 24
Berdasarkan uraian di atas, maka
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah ini
muncul beragam isu hukum antara lain :
yang dimaksud dengan pendaftaran tanah,
1). Bagaimana seharusnya peralihan hak
sebagaimana disebut oleh Pasal 1 ayat (1),
atas tanah karena jual beli terhadap tanah
adalah sebagai berikut :
yang belum didaftarkan?, 2). Bagaimana
“Pendaftaran tanah adalah rangkaian akibat hukum yang ditimbulkan jual beli
kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah hak atas tanah terhadap tanah yang belum
secara terus menerus, berkesinambungan didaftarkan? 3). Bagaimana perlindungan
dan teratur, meliputi pengumpulan, pen- hukum terhadap pembeli hak atas tanah
golahan, pembukuan, dan penyajian serta yang belum didaftarkan?.
pemeliharaan data fisik dan data yuridis, Penelitian ini bertujuan untuk : 1) Untuk
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai mengkaji dan menganalisis peralihan
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan hak atas tanah karena jual beli terhadap
rumah susun, termasuk pemberian surat tanah yang belum didaftarkan. 2) Untuk
tanda bukti haknya bagi bidang-bidang mengkaji dan menganalisis akibat hukum
tanah yang sudah ada haknya dan hak yang ditimbulkan jual beli hak atas tanah
milik atas satuan rumah susun serta hak- terhadap tanah yang belum didaftarkan.
hak tertentu yang membebaninya.” 3) Untuk mengkaji dan menganalisis
perlindungan hukum terhadap pembeli hak
Undang-Undang nomor 5 Tahun 1960 atas tanah yang belum didaftarkan.
tentang Pokok-pokok Agraria dan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Penelitian ini dikategorikan sebagai
pendaftaran tanah, untuk menjamin kepas- penelitian normatif dengan menggunakan
tian hukum diwajibkan untuk melakukan metode pendekatan perundang-undangan,
pendaftaran diseluruh wilayah Republik In- pendekatan konseptual dan pendekatan
donesia terutama terkait dengan peralihan kasus yang berpedoman pada literatur-
hak atas tanah karena jual beli terhadap ta- literatur yang ada relevansinya dengan
nah yang belum didaftarkan, namun dalam masalah yang diteliti. Dengan metode analisa
tataran aplikasi nya masih banyak terdapat preskriptif yaitu analisis bahan hukum
peralihan hak atas tanah karena jual beli yang dimaksudkan untuk memberikan
terhadap tanah yang belum didaftarkan. argumentasi atas hasil penelitian yang telah
dilakukannya.
5
J. Kartini Soedjendro, Op. Cit, hlm. 66
menurut ketentuan peraturan perundang- dalam ketentuan pasal 23 ayat (2), yang
undangan yang berlaku, sebagaimana berbunyi :
yang diatur dalam Pasal 37 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang “pendaftaran termaksud dalam ayat (1)
Pendaftaran Tanah. Karena akta peralihan merupakan alat pembuktian yang kuat
hak yg dibuat oleh PPAT merupakan mengenai hapusnya hak milik serta sahn-
dasar dan/atau alas hak untuk melakukan ya peralihan dan pembebanan hak terse-
permohonan pendaftaran peralihan hak but.”
atas tanah. Apabila tidak didaftarkan serta
perbuatan hukum yakni jual beli tersebut Untuk dapat memperoleh kepastian
tidak dilakukan di hadapan PPAT, maka hukum, masyarakat dalam melakukan
perbuatan hukum tersebut bukanlah jual perbuatan hukum terkait dengan peralihan
beli yang mengakibatkan beralihnya hak atas hak atas tanah yaitu jual beli, harus
tanah yang bersangkutan kepada pembeli melakukan pendaftaran peralihan hak atas
atau pemegang hak baru. Sebagaimana tanah. Oleh karena dalam hal jual beli tanah
yang ditegaskan dalam ketentuan Pasal tidak dapat diselesaikan begitu saja oleh para
23 UUPA, yang menyebutkan bahwa hak pihak yang bersangkutan, akan tetapi agar
milik demikian pula setiap peralihan harus jual beli tersebut sah menurut hukum maka
didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan sangat diperlukan campur tangan pejabat
yang dimaksud dalam Pasal 19. Pendaftaran yang berwenang untuk menyelesaikannya
tersebut merupakan alat pembuktian yang serta segala peralihan hak milik atas tanah
kuat mengenai hapus nya hak milik, serta karena jual beli harus mengikuti ketentuan
sahnya peralihan dan pembebanan hak dan prosedur yang diatur dan atau
tersebut. diamanatkan oleh undang-undang yang
berlaku. Maka setiap peralihan hak milik
B. Akibat Hukum Yang Ditimbulkan Jual atas tanah karena jual beli harus didaftarkan
Beli Hak Atas Tanah Terhadap Tanah baik yang sudah bersertifikat maupun yang
Yang Belum Didaftarkan belum didaftarkan, berdasarkan ketentuan-
ketentuan yang dimaksud dalam Pasal
Perbuatan hukum yakni jual beli tanah 19 UUPA, sebagaimana yang telah diatur
tersebut sering kali dilakukan di bawah dalam Pasal 23 ayat (1) UUPA, yang mana
tangan, yang terkadang hanya dibuktikan dalam ketentuan Peraturan Pemerintah
dengan selembar kwitansi sebagai bukti Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
telah terjadinya jual beli dan tidak Tanah Pasal 37 ayat (1) menyatakan bahwa
sedikit masyarakat yang hanya memiliki peralihan hak atas tanah melalui jual beli
bukti kepemilikan atas tanah. Sehingga hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
mengakibatkan peralihan hak atas tanah dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
karena jual beli tidak dapat didaftarkan berwenang menurut ketentuan peraturan
sebagaimana yang diamanatkan dalam perundang-undangan yang berlaku. Karena
ketentuan Pasal 19 dan Pasal 23 Undang- keharusan pendaftaran peralihan hak milik
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang atas tanah sebagaimana yang dimaksud
Pokok-Pokok Agraria. dalam Pasal 23 ayat (1) UUPA merupakan
Dalam hal ini menimbulkan akibat alat pembuktian yang kuat mengenai hapus
hukum yaitu tidak terjadinya peralihan hak nya hak milik serta sahnya peralihan dalam
atas tanah dan/atau tidak sahnya peralihan pembebanan hak tersebut, berdasarkan
hak atas tanah dan tidak adanya jaminan bunyi Pasal 23 ayat (2) UUPA.
kepastian hukum serta perlindungan Secara tegas juga diatur dalam Pasal
hukum. Sebagaimana yang ditegaskan 3 huruf a Peraturan Pemerintah Nomor
24 tahun 1997 tentang Pendaftaran undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-
Tanah, bahwa adapun yang menjadi Pokok Agraria, yang menyatakan bahwa
tujuan dari pendaftaran tanah yakni hukum agraria berdasarkan pada hukum
untuk memberikan kepastian hukum dan adat. Dalam hal jual beli tanah menurut
perlindungan hukum kepada pemegang hukum adat bersifat kontan atau “tunai”.
hak atas suatu bidang tanah agar dengan Pembayaran harga dan penyerahan haknya
mudah dapat membuktikan dirinya sebagai dilakukan pada saat yang bersamaan. Pada
pemegang hak yang bersangkutan. Untuk saat itu jual beli tersebut menurut hukum
memberikan kepastian serta perlindungan telah selesai.8
hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal
Biasanya jual beli tanah itu dilakukan
3 huruf a tersebut, kepada pemegang hak
di muka Kepala Adat (Desa), yang bukan
yang bersangkutan diberikan sertifikat hak
hanya bertindak sebagai saksi tetapi dalam
atas tanah, sebagaimana yang diatur dalam
kedudukannya sebagai Kepala Adat (Desa)
Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24
menanggung bahwa jual beli tersebut tidak
tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
melanggar hukum yang berlaku.9
Kepastian hukum yang dimaksud dalam
Effendi Perangin berpendapat, bahwa
kegiatan pendaftaran tanah di atas, antara
dengan dilakukannya jual beli di muka
lain :6
Kepala Adat (Desa), jual beli itu menjadi
1. Kepastian hukum mengenai orang atau “terang”, bukan perbuatan hukum yang
badan yang menjadi pemegang hak “gelap”. Dengan demikian maka pembeli
(subjek hak); mendapat pengakuan dari masyarakat
yang bersangkutan sebagai pemilik yang
2. Kepastian hukum mengena lokasi, batas,
baru dan akan mendapat perlindungan
serta luas suatu bidang tanah hak (subjek
hukum jika dikemudian hari ada gugatan
hak); dan
terhadapnya dari pihak yang menganggap
3. Kepastian hukum mengenai haknya. jual-beli tersebut tidak sah.10
Dalam rangka jual beli dan pemindahan Menurut Effendi Perangin bahwa UUPA
hak lainnya fungsi pendaftaran tanah tidak memberikan penjelasan mengenai
adalah untuk :7 apa yang dimaksudkan dengan jual beli
tanah. Tetapi biarpun demikian mengingat
1. Memperkuat pembuktian, sebab bahwa hukum agrarian kita sekarang ini
pemindahan hak tersebut dicatat memakai system dan asa-asas hukum adat,
pada buku tanah dan sertifikat hak maka pengertian jual beli tanah sekarang
dicantumkan siapa pemegang haknya harus pula diartikan sebagai perbuatan
sekarang. hukum yang berupa penyerahan hak milik
2. Memperluas pembuktian, karena dengan (penyerahan tanah untuk selama-lamanya)
pendaftaran tanah jual belinya dapat oleh penjual kepada pembeli, yang pada
diketahui oleh umum atau siap saja yang saat itu juga menyerahkan harganya kepada
berkepentingan. penjual. Yaitu menurut pengertian Hukum
Adat.11
Akan tetapi apabila dilihat dari ketentuan
peralihan hak atas tanah secara hukum adat
dengan berdasarkan pada Pasal 5 Undang- 8
Effendi Perangin, Hukum Agraria Di Indonesia :
Suatu Telaah Dari Sudut pandang Praktisi Hukum, Edi-
6
Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah di Indone- si 1, Cetakan 1, Rajawali, Jakarta, 1986, hlm. 16
sia dan Peraturan-peraturan Pelaksanaannya. Alumni. 9
Ibid
Bandung, 1980, hlm. 9-10 10
Ibid
7
Ibid, hlm. 10-11 11
Ibid, hlm. 13
“Setiap orang berhak atas pengakuan, ja- Namun, kebanyakan masyarakat pada
minan, perlindungan dan kepastian hu- umumnya dalam memperoleh tanah
kum yang adil serta perlakuan yang sama seringkali melalui jual beli di bawah
di hadapan hukum “. tangan yang secara hukum adat dilakukan
di hadapan kepala adat atau kepala desa
Untuk mewujudkan perlindungan yang dibuktikan dengan selembar kwitansi
hukum kepada masyarakat dalam bidang dan/atau Surat Pernyataan Jual Beli tanah,
pertanahan khususnya karena jual beli, dengan dihadiri oleh para pihak yang
berdasarkan ketentuan Pasal 33 ayat berkepentingan beserta saksi, atau dengan
(3) Undang-Undang Dasar 1945 yang kata lain jual beli tersebut memenuhi syarat
merupakan landasan kebijakan di bidang terang dan tunai, tanpa campur tangan
pertanahan Indonesia, yang kemudian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau
dijabarkan lebih lanjut dalam Undang- perbuatan hukum tersebut tidak dilakukan
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Pokok-Pokok Agraria. Untuk itu, segala (PPAT) sebagaimana yang diamanatkan
sesuatu yang berhubungan dengan tanah dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor
harus berpedoman dan tunduk pada 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dan masih banyak juga ditemukan bahwa
tentang Pokok-Pokok Agraria. Landasan tanah yang menjadi objek jual beli tersebut
filosofis dibentuknya UUPA adalah untuk belum didaftarkan. Sehingga menimbulkan
terwujudnya jaminan kepastian hukum, akibat yakni peralihan hak atas tanah
ketertiban dan perlindungan hukum yang karena jual beli terhadap tanah yang
berintikan kebenaran dan keadilan. belum didaftarkan tidak dapat didaftarkan
serta tidak dapat memperoleh tanda bukti
Wujud jaminan perlindungan hukum
hak secara yuridis yaitu sertifikat, yang
kepada masyarakat dalam hal memperoleh
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat,
tanah karena perbuatan hukum yakni
sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 19
jual beli adalah oleh pemerintah diadakan
UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor
pendaftaran tanah di seluruh wilayah
24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Dalam penyelenggaraan pendaft- oleh melakukan jual beli kalau dia tidak
b
aran tanah perlindungan hukum yang berwenangatastanahyangbersangkutan.
diberikan kepada mereka yang melaku- Bahwa orang yang tidak dapat bertindak
kan perbuatan hukum berdasarkan data melebihi kewenangan yang ada padanya,
yang disajikan tergantung pada system siapa namanya tercantum dalam tanda
publikasi yang digunakan dalam penyeleng- bukti hak tersebut maka dialah peme-
garaan pendaftaran tanah. Sistem publikasi gang haknya. Orang lain boleh percaya,
pendaftaran tanah terbagi atas dua bagian, boleh tidak percaya atas keterangan yang
yaitu sistem publikasi positif dan sistem ada. Bilamana terjadi kesalahan dalam
publikasi negatif.15 pencatatan, berdasarkan putusan hakim
dapat diperbaiki oleh petugas penyeleng-
Menurut Aartje Tehupeiory, pada
garapendaftarantanah.Dengandemikian
dasarnya ada dua system publikasi yang
orang yang berhak tetap terlindungi.
dikenal dalam pendaftaran tanah, yaitu :16
Sistem pendaftaran tanah yang dianut
1. Sistem publikasi positif, suatu sertifikat
di Indonesia menggunakan sistem negatif
tanah yang diberikan itu adalah berlaku
yang mengandung unsur-unsur positif, di
sebagai tanda bukti hak atas tanah yang
mana sistem pendaftarannya menggunakan
mutlak serta merupakan satu-satunya
sistem pendaftaran hak, sebagaimana yang
tanda bukti atas tanah. Memberikan
tertuang dalam Peraturan Pemerintah
perlindungan yang mutlak, baik terhadap
Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran
pemegang haknya maupun terhadap
Tanah Pasal 32 ayat 1 yang menyatakan :
pihak ketiga karena keterangan yang
tercantum dalam tanda bukti hak tidak “Sertifikat merupakan suatu tanda bukti
dapat diubah. Hasil pendaftaran ini hak yang berlaku sebagai alat pembuktian
memberikan alat pembuktian yang yang kuat mengenai data fisik dan data
mutlak sifatnya dan tidak dapat diganggu yuridis yang termuat di dalamnya, sepan-
gugat. Seandainya terjadi kekeliruan, jang data fisik dan data yuridis tersebut
maka walaupun ada keputusan hakim,
sesuai dengan data yang ada dalam surat
keterangan dalam tanda bukti hak tetap
ukur dan buku tanah hak yang bersangku-
tidak dapat diubah. Pemerintah lah yang
tan.”
bertanggungjawabataskesalahanpetugas
nya, sehingga pihak yang dirugikan akan Sertifikat merupakan tanda bukti hak
memperoleh ganti rugi dari pemerintah yang kuat, dalam arti bahwa selama tidak
sejumlah harga tanah. Dengan demikian, dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan
orang yang tadinya berhak bisa menjadi data yuridis yang tercantum didalamnya
tidak berhak. harus diterima sebagai data yang benar.
Sudah barang tentu data fisik maupun data
2. Sistem publikasi negatif, sahnya per
yuridis yang tercantum dalam sertifikat
buatan hukum menentukan ber
harus sesuai dengan data yang tercantum
pindahnyahakkepadapembeli, danhanya
dalam buku tanah dan surat ukur yang
memberikan perlindungan hak kepada
bersangkutan, karena data itu diambil dari
pemegang haknya saja (yang berhak),
buku tanah dan surat ukur tersebut.
sehingga sistem publikasi ini dikenal den-
gan asas Nemo Plus Yuris, yakni suatu Dalam penjelasan umum juga dijelaskan
asas yang menyatakan seseorang tidak bahwa, dalam rangka memberikan
kepastian hukum kepada pemegang hak
15
Aartje Tehupeiory, Pentingnya Pendaftaran Tanah
Di Indonesia, Raih Asa Sukses Penebar Swadaya Group, atas tanah dalam peraturan pemerintah
Jakarta, 2012, hlm. 26 itu diberikan penegasan mengenai sejauh
16
Ibid, hlm. 27-29
mana kekuatan pembuktian sertifikat, yang kebenaran data yang disajikan di-
yang dinyatakan sebagai alat pembuktian jamin oleh negara, melainkan menggu-
yang kuat oleh UUPA. Untuk itu diberikan nakan sistem publikasi negatif. Didalam
ketentuan bahwa selama belum dibuktikan sistem publikasi negatif negara tidak menja-
yang sebaliknya, data fisik dan data yuridis min kebenaran data yang disajikan. T etapi
yang dicantumkan dalam sertifikat harus walaupun demikian tidaklah dimaksud-
diterima sebagai data yang benar, baik dalam kan untuk menggunakan sistem publikasi
perbuatan hukum sehari-hari maupun negatif secara murni. Hal tersebut tampak
dalam sengketa di pengadilan. dari pernyataan dalam Pasal 19 ayat (2)
huruf c UUPA, bahwa surat bukti hak yang
Boedi Harsono juga menegaskan bahwa:17
diterbitkan berlaku sebagai alat bukti yang
“maksud dari sertifikat sebagai alat pem- kuat dan dalam Pasal 23, 32, dan 38 UUPA
buktian yang kuat adalah selama tidak bahwa pendaftaran berbagai peristiwa hu-
ada bantahan harus diterima sebagai kum merupakan alat pembuktian yang
kuat. Selain itu, dari ketentuan-ketentuan
keterangan yang benar. Tidak ditentukan
mengenai prosedur pengumpulan, pengola-
bahwa sertifikat merupakan satu-satunya
han, penyimpanan dan penyajian data fisik
pembuktian, jadi masih dimungkinkan
dan data yuridis serta penerbitan sertifikat
adanya alat pembuktian lainya”. dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24
Ditegaskan juga dalam ketentuan Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun tampak jelas usaha untuk sejauh mungkin
1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 32 memperoleh dan penyajian data yang benar,
ayat (2) yang menyebutkan : karena pendaftaran tanah adalah untuk
menjamin kepastian hukum. sehubungan
“Dalam hal atas suatu bidang tanah su- dengan itu diadakan lah ketentuan dalam
dah diterbitkan sertifikat secara sah atas Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah No-
nama orang atau badan hukum yang mor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
memperoleh tanah tersebut dengan itikad Tanah. Ketentuan ini bertujuan, pada satu
baik dan secara nyata menguasainya, pihak untuk tetap berpegang pada system
maka pihak lain yang merasa mempunyai publikasi negatif dan pada lain pihak untuk
hak atas tanah itu tidak dapat lagi men- secara seimbang memberikan kepastian hu-
untut pelaksanaan hak tersebut apabila kum kepada pihak, yang dengan itikad baik
menguasai sebidang tanah dan didaftar seb-
dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diter-
agai pemegang hak dalam buku tanah, den-
bitkannya sertifikat itu telah tidak men-
gan sertifikat sebagai tanda buktinya, yang
gajukan keberatan secara tertulis kepada
menurut UUPA berlaku sebagai alat pem-
pemegang sertifikat dan Kepala Kantor buktian yang kuat.
Pertanahan yang bersangkutan ataupun
tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan Dengan demikian, maka makna dari per-
mengenai penguasaan tanah atau pener- nyataan bahwa sertifikat merupakan alat
bitan sertifikat tersebut.” pembuktian yang kuat dan bahwa tujuan
dari pendaftaran tanah yang diseleng-
Pendaftaran tanah yang penyeleng- garakan adalah dalam rangka memberikan
garaannya diperintahkan oleh UUPA tidak jaminan kepastian hukum di bidang perta-
menggunakan system publikasi positif, nahan, menjadi tampak dan dirasakan arti
praktisnya, sungguhpun sistem publikasi
17
Boedi Harsono (III), Hukum Agraria Indonesia: yang digunakan adalah sistem publikasi
Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agrar-
ia, Isi dan Pelaksanaannya, Edisi Revisi, Cetakan XII, negatif. Ketentuan tersebut tidak mengu-
Djambatan, Jakarta, 2008, hlm. 102
rangi azas pemberian perlindungan yang terhadap tanah yang belum didaftarkan di
seimbang baik kepada pihak yang mempu- mana perbuatan hukum tersebut dilakukan
nyai tanah dan dikuasai serta digunakan secara itikad baik dengan memenuhi syarat
sebagaimana mestinya maupun kepada pi- terang dan tunai, dengan demikian pembeli
hak yang memperoleh dan menguasai nya mendapat pengakuan dari masyarakat
dengan itikad baik dan dikuatkan dengan yang bersangkutan sebagai pemilik yang
pendaftaran tanah yang bersangkutan atas baru dan akan mendapatkan perlindungan
namanya. hukum jika di kemudian hari ada gugatan
terhadapnya dari pihak yang menganggap
Masyarakat pada umumnya terkait
jual beli tersebut tidak sah.
dengan peralihan hak atas tanah karena jual
beli terhadap tanah yang belum didaftarkan, Selanjutnya, bila ditinjau dari kelemahan
bila berdasarkan pada teori perlindungan sistem publikasi negatif adalah bahwa
hukum yang dikemukakan oleh Philipus namanya tercantum sebagai pemegang
M. Hadjon yakni perlindungan hukum hak dalam buku tanah dan sertifikat selalu
represif, yaitu perlindungan yang arahnya menghadapi kemungkinan gugatan dari
lebih kepada upaya untuk menyelesaikan pihak lain yang merasa mempunyai tanah
sengketa, seperti contohnya adalah itu, umumnya kelemahan tersebut diatasi
penyelesaian sengketa di pengadilan. dengan menggunakan lembaga acquiitieve
Bilamana perlindungan hukum represif verjaring atau adverse possession. Karena
tersebut dikaitkan dengan teori tujuan hukum tanah kita memakai dasar hukum
hukum yang dicetuskan oleh Gustav adat tidak dapat menggunakan lembaga
Radbruch yang menempatkan tujuan tersebut, karena hukum adat tidak
keadilan menempati posisi diatas tujuan mengenal nya. Tetapi dalam hukum adat
hukum yang lain. terdapat lembaga yang dapat digunakan
untuk mengatasi kelemahan sistem
Keadilan merupakan suatu hasil
publikasi negatif dalam pendaftaran tanah
pengambilan keputusan yang mengandung
yaitu lembaga rechtsverwerking. Dalam
kebenaran, tidak memihak, dapat diper
hukum adat jika seseorang selama sekian
tanggungjawabkan dan memperlakukan
waktu membiarkan tanahnya dikerjakan,
setiap manusia pada kedudukan yang sama
kemudian tanah itu dikerjakan orang lain,
di depan hukum. Perwujudan k eadilan
yang memperolehnya dengan itikad baik,
dapat dilaksanakan dalam ruang lingkup
maka hilanglah haknya untuk menuntut
kehidupan masyarakat, bernegara dan
kembali tanah tersebut. Ketentuan didalam
kehidupan masyarakat internasional, di
UUPA yang menyatakan hapusnya hak
tunjukkan melalui sikap dan perbuatan
atas tanah karena ditelantarkan (Pasal 27,
yang tidak berat sebelah dan memberikan
34, dan 40 UUPA) adalah sesuai dengan
sesuatu kepada orang lain yang menjadi
lembaga ini.
haknya.
Sehingga berdasarkan pada hukum adat
Maka dengan berdasarkan pada Putusan
yang mengenal lembaga rechtsverwerking,
Pengadilan Negeri Nomor : 19 /Pdt.G/2015/
maka perlindungan hukum terhadap pembeli
PN.Mgg tanggal 27 Agustus 2015, yang
hak atas tanah yang belum didaftarkan juga
memutuskan bahwa : “Surat Pernyataan
berlaku lembaga tersebut. Karena Dalam
Jual Beli tanah pekarangan tertanggal 24
hukum adat jika seseorang selama sekian
Juni 1968 antara Ngadijono–Martosarno
waktu membiarkan tanahnya dikerjakan,
di hadapan Kepala Desa Tidar adalah Sah
kemudian tanah itu dikerjakan orang lain,
dan Berharga. Sehingga dalam hal ini, maka
yang memperolehnya dengan itikad baik,
pembeli hak atas tanah karena jual beli
maka hilanglah haknya untuk menuntut
Nomor 2043).
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
(Lembaran Negara Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran
Negara Nomor 3696).
Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor
3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah.