Kuliah 10

Valuasi Tambang
(MKK C1A2. 622)
Rizki Kumalasari, ST., MT
rizki.miningusn@gmail.com

F A K U LTA S S A I N S D A N T E K N O L O G I
U N I V E R S I TA S S E M B I L A N B E L A S N OV E M B E R KO L A K A
2 0 2 0
OUTLINE
TEKNIK PENILAIAN ASSET
- P E N D E K ATA N B I AYA ( C O S T
A P P ROAC H E S)
- P E N D E K ATA N D ATA PA S A R
( M A R K E T A P P ROAC H E S)
- P E N D E K ATA N P E N D A PATA N
( I N C O M E A P P ROAC H E S)
VALUASI EKONOMI
Valuasi ekonomi merupakan upaya untuk memperkirakan nilai kuantitatif dari barang
dan jasa yang diberikan oleh sumberdaya alam, tanpa melihat apakah terdapat harga
pasar untuk barang dan jasa tersebut (Barbier dkk, 1997).
Pada umumnya setiap valuasi ekonomi suatu sektor usaha dilakukan tergantung pada
aspek persektif manajemen. Oleh sebab itu, metode valuasi harus mempertimbangkan
apa yang akan terjadi dimasa mendatang dan strategi apa yang harus disiapkan untuk
menghadapinya serta tujuan dari memilih alternative untuk memaksimalkan nilai
(value). Beberapa tantangan yang dihadapi dalam melakukan perhitungan asset
pertambangan meliputi :
- Adanya ketidakpastian terkait keberadaan, jumlah maupun sebaran endapan
- Jenis pendekatan apa yang akan digunakan dalam menilai suatu proyek tambang
- Adakah informasi pasar dari lembaga resmi yang menjadi pedoman manajemen
untuk menjual produk berbasis pertambangan
Secara umum penilaian aset pertambangan baik untuk kepentingan laporan
keuangan atau untuk kepentingan yang lain dibagi menjadi dua kegiatan yaitu :
(1) Penilaian aset non cadangan dan
(2) Penilaian aset Cadangan

Dalam penilaian aset pertambangan, pendekatan dan metode penilaian yang

digunakan sama dengan obyek penilaian properti lainnya. Ketiga pendekatan yang
dapat diterapkan dalam menilai aset pertambangan, yaitu :
(1) Pendekatan Biaya (Cost Approach)
(2) Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
(3) Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Lihat POJK RI No. 4 Tentang penilaian dan penyajian
laporan penilaian property di pasar modal

Penerapan ketiga pendekatan di atas, sangat tergantung kepada tahapan kegiatan

pengembangan penambangan dilapangan. Aset Pertambangan Terdiri dari:
PENDEKATAN BIAYA (COST
APPROACH)
Pendekatan biaya (cost approach) umumnya digunakan sebagai salah satu pendekatan
yang umum dalam praktek penilaian di Indonesia. Pendekatan biaya pada penilaian real
estate merupakan kombinasi penjumlah nilai pasar tanah ditambah biaya
penggantian/pembuatan baru atas bangunan dikurangi penyusutan fisik dan segala bentuk
keusangan yang ada.
Penyusutan atau Depresiasi adalah salah satu tahapan yang penting digunakan dalam
pelaksanaan penilaian dengan menggunakan Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach).
Penyusutan memiliki perbedaan pemahaman untuk penggunaan yang berbeda. Pada
pendekatan Kalkulasi Biaya, penyusutan memberikan pengertian pada besarnya
perbedaan diantara nilai properti (seperti bangunan) dengan biaya
pembuatan/penggantian baru atas properti tersebut. Untuk penggunaan lain seperti
keperluan akuntansi penyusutan dapat dipahami berbeda dan sering dipengaruhi kepada
ketentuan perpajakan.
Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah penilaian berdasarkan biaya dilakukan dengan
cara memperkirakan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat baru atau mengadakan
properti yang dinilai. Pendekatan model ini biasanya dipergunakan untuk menilai bangunan,
sedangkan untuk menilai tanah saja atau tanah dan bangunan yang menjadi satu kesatuan,
ada beberapa komponen yang harus diperhatikan, yaitu:
a) Nilai tanah (land value), dilakukan dengan menggunakan pendekatan perbandingan
harga pasar.
b) Biaya investasi (investment value), khususnya untuk konstruksi bangunan, ditentukan
dengan memperhitungkan seluruh biaya yang telah dikeluarkan untuk mengadakan atau
membangun baru bangunan dengan menggunakan standar yang berlaku pada tanggal
penilaian.
c) Penyusutan (depreciation), dibedakan atas penyusutan phisik, penyusutan fungsi dan
penyusutan ekonomi. Penyusutan fisik ditentukan dengan memperhatikan penurunan
kualitas yang besarnya penyusutan dihitung dengan menentukan besarnya biaya untuk
merenovasi. Penyusutan fungsi adalah berkurangnya nilai sebagai akibat dari penurunan
fungsi dari properti yang dinilai. Penyusutan ekonomi adalah berkurangnya nilai sebagai
akibat dari perubahan-perubahan ekonomi. Nilai yang dihasilkan dari pendekatan ini
didasarkan pada teori substitusi
PENDEKATAN PASAR (MARKET
APPROACH)
Pendekatan Pasar (Market Approach) adalah Pendekatan Penilaian dengan cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana
informasi harga transaksi atau penawaran tersedia.
Nilai pasar sendiri ditentukan melalui kegiatan penilaian, yang pada dasarnya
adalah proses melakukan estimasi atas harga jual yang paling mungkin timbul di
pasar terbuka, terutama antara pembeli dan penjual tanpa adanya paksaan (Sayce
et al. 2009). Oleh karenanya nilai itu sendiri pada dasarnya merupakan hasil
perkiraan semata. Alhasil, hasil penilaian bisa jadi berbeda dengan harga jual ketika
terjadi transaksi jual beli. Dengan demikian, pada dasarnya penilaian itu tidak lain
adalah upaya untuk meramalkan harga yang mungkin terjadi pada masa depan.
Karena sifatnya yang hanya merupakan estimasi semata, maka hasil dari proses
penilaian itu sendiri pasti mengandung unsur ketidakpastian.
PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME
APPROACH)
Pendekatan Pendapatan (Income Capitalization Approach) adalah penilaian berdasarkan
pendekatan pendapatan dilakukan dengan cara memproyeksikan seluruh pendapatan dari
properti tersebut dikurangi dengan biaya operasi, selanjutnya dikapitalisasi dengan
menggunakan suatu tingkat bunga pengembalian modal dan keuntungan (return on
investment). Dalam pendekatan pendapatan, nilai suatu investasi (properti) adalah fungsi
dari aliran pendapatan yang dihasilkan, dimana semakin tinggi aliran pendapatan yang
dapat dihasilkan oleh suatu properti, maka semakin tinggi pula nilai properti tersebut.
Melalui pendekatan pendapatan, nilai suatu properti diperoleh dari pengkapitalisasian
pendapatan bersihnya (net operating income) dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu
dengan memperhitungkan batas periode penerimaan pendapatannya.
Dalam analisis melalui pendekatan pendapatan, nilai investasi (properti) dapat diperoleh
melalui pendekatan konvensional (conventional approach) atau analisis aliran tunai
terdiskonto (discounted cash flow analysis).
Kategori Aset Pendekatan Penilaian

A. Cadangan:
a) Tahap penyelidikan dan eksplorasi Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar
b) Tahap Pengembangan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Data Pasar
c) Tahap Produksi Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Data Pasar

B. Non Cadangan:
d) Tanah Pendekatan Data Pasar
e) Bangunan, Sarana Pelengkap Pendekatan Biaya
f) Dermaga Pendekatan Biaya
g) Mesin dan Peralatan Pendekatan Biaya
h) Kapal (vessel) Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar
i) Tongkang Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar
j) Alat Berat Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar
k) Kendaraan Bermotor Pendekatan Data Pasar
l) Inventaris Kantor Pendekatan Data Pasar
Penilaian Aset Non Cadangan
Penilaian sarana penunjang meliputi aset tanah, aset bangunan perusahaan, bangunan
perumahan, infrastruktur, dermaga, asset kendaraan & alat berat, mesin-mesin &
peralatannya lainnya, inventaris kantor serta unit pengolahan (Pabrik) dilakukan
dengan pendekatan biaya/data pasar, sama seperti penilaian properti lainnya.

Penilaian Aset Cadangan

Untuk aset cadangan pada umumnya yang dilakukan adalah asset cadangan yang
terukur. Pendekatan penilaian yang digunakan adalah Pendekatan Pendapatan
(Income Approach) metode yang sering digunakan Arus Kas Bersih Terdiskonto
(Discounted Cash Flow). Hal ini disebabkan karena karakteristik aset ini memiliki
siklus pendapatan yang tidak stabil. Kelayakan penambangan sangat dipengaruhi oleh
tingkat permintaan pasokan atas komoditas hasil akhir penambangan, dimana aset
bahan galian yang ada terbatas.
Untuk memperoleh nilai cadangan dari hasil penilaian pertambangan dengan pendekatan
pendapatan (Income Approach) sering dilakukan melalui teknik ekstraksi yaitu: nilai
pertambangan yang diperoleh dengan pendekatan pendapatan dikurangi dengan nilai
tanah, nilai aktiva non cadangan seperti bangunan, infrastruktur, kendaraan & alat
berat,mesin-mesin & peralatan lainnya (yang diperoleh dengan metode pendekatan biaya)
maka akan diperoleh Nilai cadangan.

Terdapat beberapa langkah yang secara umum diperlukan untukmenggunakan

teknik pendekatan Arus Kas Bersih Terdiskonto (DiscountedCash Flow), yaitu :
1. Menghitung Pendapatan Bersih tahunan dari proyeksi produksi penambangan
2. Mengestimasi dan memproyeksikan biaya operasional (Operating Cost) dari biaya
variabel, biaya tetap dan beban biaya cadangan atas aktiva pengganti.
3. Menghitung pendapatan bersih tahunan, yang diperoleh dari selisih pendapatan kotor
dengan biaya operasi.
4. Proses Diskonto, selama masa periode operasi atau periode penambangan produktif
dengan mengambil suatu Discount Rate yang wajar dan tetap memperhatikan data
pasar selain kemungkinan resiko-resiko yang ada dari properti maupun bisnisnya.
Biaya–biaya tersebut dapat dibuat sesuai dengan pos pengeluaran sebagai berikut :
a. Biaya eksplorasi
b. Biaya eksploitasi :
- Biaya persiapan dan biaya pembersihan,
- biaya pengupasan overburden/OB,
- Biaya penggalian/peledakan dan pemuatan bahan galian.
- Biaya pengangkutan ke tempat penimbunan/stockpile.
- Biaya perawatan jalan
- Biaya Tenaga kerja langsung
- Biaya bahan bakar dan pelumas
- Biaya perawatan alat berat
- Biaya reklamasi/penutupan tambang
- Biaya Pencadangan
c. Biaya pengolahan atau pemurnian/ekstraksi
d. Biaya royalty
e. Biaya retribusi
f. Biaya Pajak bumi dan bangunan
g. Biaya asuransi
h. Keuntungan penambang yang wajar
Perbedaan Biaya Dalam Industry Pertambangan
 HARGA
S E B E N A R N YA
DA R I S E G A L A
S E S U AT U A D A L A H
J E R I H PAYA H D A N
K E S U L I TA N
UNTUK
M E M P E R O L E H N YA
( A DA M S M I T H )