Ekspos Draf

Standar Penilaian Indonesia 300

(SPI 300)
Penilaian Real Properti

Dipublikasikan tanggal : 21 Desember 2018

Masukan dan/atau tanggapan atas Ekspos Draf ini diharapkan selambat-lambatnya tanggal 21 Maret 2019 dapat
diterima secara tertulis ke KPSPI – MAPPI melalui email: info-kpspi@mappi.or.id atau dikirim langsung ke
sekretariat MAPPI, 18 Office Park 3rd Floor Suit F, Jln. TB Simatupang Kav.18, Jakarta Selatan; Ph.:
+622122783000, 22783111

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
Kantor Pusat MAPPI, 18 Office Park 3rd Floor Suit F, Jln. TB Simatupang Kav.18, Jakarta Selatan;
Telepon: +622122783000, 22783111
Email: kpspi@mappi.or.id; sekretariat@mappi.or.id
Website: http://www.mappi.or.id
 Ekspos Draf
Standar Penilaian Indonesia 300
(SPI 300)
Penilaian Real Properti
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun
dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Real Properti membentuk bagian yang substansial dari kekayaan. Pemahaman yang benar
dan penerapan yang tepat dari SPI ini akan secara langsung mendorong kelayakan
transaksi real properti di pasar lokal dan internasional, meningkatkan posisi relatif investasi
real properti di antara alternatif investasi lainnya, dan memperkecil potensi
penyalahgunaan.
1.2 Istilah properti dari sisi legal dapat didefinisikan sebagai hak kepemilikan dan bukan wujud
fisik dari tanah, bangunan dan aset berwujud lainnya. Dalam konteks ini, SPI ini
membicarakan real properti yang sebagaimana dibahas di bagian KPUP dibedakan dari
jenis properti lainnya yaitu Personal Properti, Perusahaan/Badan Usaha dan Hak
Kepemilikan Finansial.
1.3 Sebagaimana halnya jenis properti lainnya, terdapat pendekatan dan metode yang
diterima secara umum dalam penilaian real properti. Adalah penting bagi Penilai dan
pengguna jasa penilaian bahwa pendekatan dan metode yang sesuai dipahami secara utuh,
diterapkan dengan kompeten dan dijelaskan dengan memuaskan. Dengan memenuhi hal
tersebut, Penilai berkontribusi terhadap kebenaran dan kehandalan estimasi Nilai Pasar, dan
sekaligus pasar dimana Penilai berpraktik.
1.4 Peningkatan pemahaman dan menghindari penyalahgunaan di pasar membutuhkan Penilai
dan Pengguna jasa penilaian untuk secara berhati-hati membedakan setiap jenis properti.
Kegagalan untuk melakukan hal ini dapat berakibat dihasilkannya keputusan yang salah dan
kesalahan pelaporan nilai. Nilai yang dilaporkan terlalu tinggi atau terlalu rendah umum
terjadi akibat kerancuan penggolongan jenis properti. Hal yang sama terjadi apabila istilah
yang digunakan tidak tepat.
1.5 Penilai real properti menyadari kompleksitas pasar dan obyek transaksi berupa real
properti di dalamnya. Perbedaan di pasar real estat dan antara properti secara individual
direfleksikan secara akurat dan dapat diandalkan apabila KPUP digunakan sebagai acuan.
1.6 Penilaian real properti sebagaimana dipahami bersama membutuhkan pendidikan khusus,
pelatihan dan pengalaman. SPI 300 memberikan kerangka kerja untuk penerapan KPUP dari
sisi real properti.
1.7 Hubungan antara perusahaan/badan usaha (SPI 330) dan properti dengan bisnis khusus,
dengan penilaian real properti harus dipahami secara utuh. Real properti dinilai sebagai
entitas terpisah, yaitu aset fisik dimana hak kepemilikan tertentu diberikan. Sebagai contoh,
gedung kantor, rumah, pabrik dan jenis properti lainnya pada umumnya menyatu dengan
komponen tanahnya. Dalam penilaian Bisnis atau Properti dengan Bisnis Khusus (PBK), perlu
dikaji apakah yang dinilai adalah entitas bisnis atau aset PBK dimana real properti mungkin
merupakan salah satu komponennya. Nilai Pasar dari real properti selalu dibuat dengan
merujuk kepada SPI 101. Jika nilai real properti merupakan bagian dari elemen penilaian
bisnis, hal ini adalah estimasi Nilai Pasar dari real properti. Sebagaimana dibahas dalam
SPI 300, ketentuan ini berbeda dengan praktik penilaian yang tidak tepat dimana

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 1

 penentuan estimasi Nilai Pasar real properti berdasarkan alokasi dari nilai bisnis yang
berjalan (going concern value).
1.8 SPI 300 tidak bertujuan untuk memberikan panduan khusus mengenai bagaimana penilaian
harus dilaksanakan atau menggantikan kualifikasi atau prosedur yang diterapkan Penilai,
dimana hal ini akan dibahas dalam pelatihan penilaian. SPI ini bertujuan menciptakan
kerangka dan persyaratan untuk penilaian real properti yang akan mengharmonisasikan
praktik penilaian.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 SPI 300 ini ditujukan untuk memberikan panduan dalam membuat atau menggunakan
penilaian real properti.
2.2 Elemen pokok dari SPI 300 mencakup:
a) Identifikasi istilah dan definisi pokok
b) Jenis dari hak real properti
c) Hierarki real properti
d) Ringkasan proses penilaian dan prinsip-prinsip dasarnya
e) Pembahasan mengenai Lingkup Penugasan, Implementasi dan Dasar Nilai
f) Pembahasan mengenai Pendekatan dan Metode Penilaian
g) Pertimbangan khusus dalam Hak Kepentingan Real Properti
2.3 Penerapan khusus dari prosedur penilaian secara kualitatif dan kuantitatif adalah di luar
dari lingkup SPI 300. Penting untuk ditekankan bahwa Penilai dilatih berdasarkan prosedur
tersebut dan prosedur tersebut sesuai dengan KPUP. Dalam penerapannya, Penilai biasanya
menerapkan banyak prosedur di setiap penilaian dan merekonsiliasikan hasilnya kedalam
indikasi akhir dari Nilai Pasar atau nilai lainnya.

3.0 Definisi
3.1 Data Pembanding. Data umumnya digunakan dalam analisis penilaian untuk membuat
estimasi nilai. Data pembanding adalah properti yang memiliki karakteristik yang sama atau
sejenis dan sebanding dengan properti yang dinilai. Data tersebut mencakup harga transaksi
dan/atau data penawaran yang disesuaikan, harga sewa, pendapatan dan pengeluaran,
serta tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield) yang berasal dari pasar.
3.2 Elemen Perbandingan. Karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang mengakibatkan
harga yang dibayarkan untuk real estat menjadi berbeda. Elemen Perbandingan mencakup,
tapi tidak terbatas kepada; hak atas properti yang ditransfer, persyaratan pembiayaan,
kondisi penjualan, kondisi pasar, lokasi dan karakteristik fisik dan ekonomi (lihat butir 5.23
untuk penjelasan Elemen Perbandingan secara lengkap).
3.3 Nilai Pasar. Definisi terdapat di dalam KPUP dan SPI 101 - 3.1.
3.4 Real estat. Tanah dan segala benda yang merupakan bagian alamiah dari tanah, misalnya
pohon dan mineral, serta benda lainnya yang dibuat oleh manusia, misalnya bangunan dan
pengembangan lahan lainnya. Seluruh bagian dari bangunan permanen lainnya seperti
plumbing, sistem pemanas dan pendingin; jaringan listrik dan benda built-in seperti elevator,
lift adalah juga bagian dari real estat. Real estat meliputi seluruh benda yang melekat
padanya, baik di bawah maupun di atas permukaan tanah.
3.5 Real Properti. Seluruh hak, kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan
real estat. Real properti adalah konsep legal yang berbeda dengan real estat, yang
merupakan aset fisik. Terdapat kemungkinan potensi limitasi terhadap hak kepemilikan real
properti.

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 2

 3.6 Unit Perbandingan. Faktor yang dihasilkan oleh 2 komponen, yang merefleksikan perbedaan
secara tepat antara properti dan memungkinkan analisis dari ketiga pendekatan terhadap
nilai; misalnya harga per meter persegi, atau perbandingan harga jual properti dengan
pendapatan bersih (pengali pendapatan bersih/years’ purchase).

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi

4.1 Di dalam PSAK 16, real properti dapat dicantumkan dalam laporan keuangan perusahaan
sebagai biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai
aset atau sebagai nilai wajar pada tanggal revaluasi dikurangi akumulasi penyusutan dan
akumulasi rugi penurunan nilai yang terjadi setelah tanggal revaluasi. Nilai Wajar dari real
properti pada umumnya merupakan Nilai Pasar yang ditentukan oleh Penilai. Aset berupa
real properti, bersama dengan aset tetap lainnya diatur di dalam PSAK 14 - Persediaan,
PSAK 30 - Sewa, PSAK 48 - Penurunan Nilai Aset, PSAK 22 - Kombinasi Bisnis, PSAK 58 -
Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan dan PSAK 68
Pengukuran Nilai Wajar.

4.2 Di dalam SPI 201 Penilaian untuk Pelaporan Keuangan diuraikan penilaian dan pelaporan
penilaian yang diperlukan sesuai aturan PSAK yang terkait dengan hal-hal tersebut di atas.

4.3 Pendekatan penilaian dan asumsi yang digunakan dalam penilaian untuk tujuan pelaporan
keuangan dapat berbeda apabila tujuannya berbeda. Perbedaan tersebut harus
dinyatakan jika nilai untuk tujuan penilaian yang lain dilaporkan. Asumsi penilaian yang
berbeda mungkin sesuai dengan yang ada di PSAK, sehingga penting bagi Penilai untuk
memahami persyaratan dasar standar terkait, dan mendiskusikan asumsi tersebut dengan
Pemberi Tugas sebelum melaksanakan penilaian real properti.

5.0 Penerapan Teknis

5.1 Hak kepentingan properti biasanya ditentukan oleh negara atau masing-masing yurisdiksi
dan sering diatur di dalam legislasi daerah atau nasional. Sebelum melakukan penilaian
untuk hak kepentingan real properti, Penilai harus memahami kerangka hukum yang relevan
dan mempengaruhi hak kepentingan yang dinilai.
5.2 Hak kepentingan real properti meliputi hak kepemilikan, kontrol, penggunaan atau
penguasaan atas tanah dan bangunan. Terdapat 3 (tiga) jenis hak yang mendasar:
a) Hak superior atas tanah. Pemilik hak ini memiliki hak absolut atas kepemilikan dan
kontrol atas tanah dan bangunan di atasnya yang bersifat permanen (perpertuity)
yang diatasnya dapat dibebani hak subordinasi dan restriksi/pembatasan yang
berasal dari peraturan perundangan. Misalnya hak atas tanah SHM dan HPL;
b) Hak subordinasi yang memberikan pemiliknya hak kepemilikan eksklusif dan kontrol
atas sebidang tanah atau bangunan untuk periode waktu tertentu, seperti terdapat
dalam perjanjian kontrak sewa jangka panjang, sebagai contoh HGB, Hak Pakai,
HGU atau pelekatan HGB di atas tanah SHM atau HPL;
c) Hak untuk menggunakan tanah atau bangunan tapi tanpa hak kepemilikan eksklusif
atau kontrol, misalnya hak untuk melewati tanah atau menggunakannya untuk aktivitas
tertentu (right of way).
5.3 Hak real properti dapat dimiliki lebih dari satu pihak, dimana hak masing-masing pihak
berasal dari pembagian hak keseluruhan. Setiap hak kepemilikan atas proporsi tertentu dari
hak yang dibagi tersebut dikenal sebagai hak fraksi (fractional interest).

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 3

 5.4 Meskipun beberapa istilah berbeda dapat digunakan untuk berbagai jenis hak di atas,
konsep tersebut pada dasarnya secara umum berlaku di berbagai wilayah administrasi.
Sifat tanah dan bangunan yang tidak bergerak menyebabkan bentuk pengalihannya pada
transaksi atau pertukaran, hanya terhadap hak kepentingan dan bukan berupa tanah dan
bangunan dalam arti fisik. Oleh karena itu, nilai melekat pada hak properti dan bukan pada
bentuk fisiknya.
5.5 Aset Takberwujud (ATB) diklasifikasikan di luar dari aset real properti. Bagaimanapun, nilai
dari aset real properti dapat dikaitkan dengan ATB yang memiliki dampak material. Oleh
karena itu adalah penting bagi Penilai untuk mengklarifikasi dalam Lingkup Penugasan
apakah penilaian ATB termasuk atau tidak termasuk dalam perhitungan. Sebagai contoh,
penilaian hotel tidak dapat dipisahkan dengan merek (nama/manajemen) hotel. Dalam kasus
seperti itu, proses penilaian akan melibatkan pertimbangan diikutsertakannya ATB dan
dampaknya terhadap penilaian real properti dan aset pabrik dan peralatan. Apabila
terdapat komponen ATB yang harus dipisahkan dalam konteks pelaporan keuangan, Penilai
seharusnya mengikuti SPI 320 Penilaian ATB.
5.6 Untuk memenuhi persyaratan bahwa Penilai dapat mengidentifikasi objek penilaian dan
bentuk kepemilikan (lihat SPI 103 butir 5.3 a) nomor 4) maka hal berikut ini harus
dipertimbangkan:
a) Deskripsi atas hak kepentingan real properti yang dinilai,
b) Identifikasi dari adanya hak yang bersifat superior (lihat butir 5.2.a)) atau subordinasi
(lihat butir 5.2.b) dan 5.2 huruf c)) yang berpengaruh terhadap hak yang dinilai.
5.7 Untuk memenuhi persyaratan SPI 103 Lingkup Penugasan butir 5.3.a).9 dan 5.3.a).10
bahwa Penilai menyatakan tingkat kedalaman investigasi serta sifat dan sumber informasi
yang dapat diandalkan, dan SPI 104 Implementasi, beberapa hal di bawah ini harus
dipertimbangkan dalam menetapkan batasan tanggung jawab Penilai:
a) Verifikasi atas status hak real properti dan hak terkait lainnya yang relevan,
b) Verifikasi luas tapak, luas bangunan dan pengembangan lainnya,
c) Konfirmasi atas spesifikasi dan kondisi bangunan dan pengembangan lainnya,
d) Informasi mengenai jenis, spesifikasi dan ada/tidaknya utilitas bangunan,
e) Informasi mengenai kondisi (daya dukung) tanah dan fondasi,
f) Identifikasi mengenai risiko lingkungan baik aktual maupun potensial.
5.8 Dalam hal terdapat keterbatasan dalam memenuhi prosedur pada butir 5.7 maka Penilai
harus menyatakan asumsi dan/atau asumsi khusus, serta syarat pembatas dalam Lingkup
Penugasan dan Laporan Penilaian.
Contoh tipikal dari asumsi khusus yang membutuhkan persetujuan dan konfirmasi terlebih
dahulu sehingga memenuhi ketentuan SPI 103 butir 5.33a).11- Asumsi dan Asumsi Khusus
termasuk;
a) Bahwa perubahan fisik telah terjadi, misalnya bangunan dalam konstruksi dinilai dengan
asumsi telah selesai pada tanggal penilaian („as if complete‟).
b) Bahwa telah terjadi perubahan atas status properti, misalnya bangunan kosong telah
disewakan atau bangunan sewa telah menjadi kosong pada tanggal penilaian.
5.9 Merujuk kepada butir 21.1 Bagan Proses Penilaian Properti di KPUP, Penilai dan Pemberi
Tugas harus menyetujui konteks dan lingkup penilaian. Definisi penugasan meliputi:
a) Identifikasi real estat yang terkait dengan penilaian;

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 4

 b) Identifikasi hak atas properti yang dinilai;
c) Maksud penggunaan penilaian dan limitasi yang terkait;
d) Identifikasi bantuan dari pihak luar maupun profesi lainnya yang dilibatkan dalam
penilaian serta kontribusinya (apabila ada);
e) Definisi dasar penilaian;
f) Tanggal penilaian; dan waktu pelaporan;
g) Identifikasi lingkup/cakupan penilaian dan laporan;
h) Identifikasi kondisi pembatas dan terkait lainnya dimana penilaian didasarkan.
5.10 Dalam melaksanakan langkah-langkah analisis pendahuluan dan pengumpulan serta
pemilihan data yang disarankan di dalam Proses Penilaian, Penilai menjadi faham akan
pasar secara umum dan properti yang dinilai, karenanya berlanjut kepada posisi dimana
analisis khusus lainnya dapat dilakukan.
a) Data ekonomi secara umum dikumpulkan dari tingkat lingkungan, kota,
wilayah/regional dan bahkan tingkat nasional dan internasional, tergantung kepada
properti yang dinilai. Faktor sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan yang
dapat berpengaruh kepada Nilai Pasar (atau jenis nilai lainnya yang ditentukan) dikaji
untuk memahami secara lebih baik properti tertentu. Pengaruh khusus lainnya yang harus
dipertimbangkan akan diinvestigasi secara detil.
b) Data properti secara khusus, atau data yang lebih secara langsung berkaitan dengan
properti yang dinilai dan properti pembanding juga dikumpulkan dan dikaji. Hal ini
termasuk data tapak dan pengembangan, data biaya dan depresiasi, data
pendapatan dan biaya, data tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield), sejarah
kepemilikan dan penggunaan, dan informasi lainnya yang dianggap signifikan dan
biasanya dipertimbangkan oleh pembeli dan penjual dalam negosiasi dan transaksi.
c) Karakteristik data penawaran dan permintaan dari pasar yang paling memungkinkan
untuk properti dianalisis untuk mengembangkan inventori properti pesaing dari properti
yang dinilai untuk pangsa pasar, demikian pula inventori dari properti eksisting atau
properti yang akan dibangun, yang akan meningkatkan persaingan. Pasar dianalisis
untuk menentukan tren pasar, kaitan antara penawaran dan permintaan, tingkat
penyerapan dan informasi pasar spesifik lainnya.
5.11 Setelah data di atas dikumpulkan dan dianalisis, Penilai dapat menentukan penggunaan
tanah yang memungkinkan dari properti yang dinilai. Dikarenakan bidang real estat yang
berbeda dapat memiliki potensi penggunaan yang berbeda, langkah pertama yang
diperlukan untuk memilih data penjualan dan pembanding adalah dengan menentukan
Highest and Best Use (HBU) dari properti yang dinilai. Penilai mempertimbangkan HBU
dengan tanah dalam keadaan kosong dan HBU dari tanah setelah dikembangkan (lihat
pembahasan HBU di KPUP, butir 10.0 dan selanjutnya).
5.12 Metode utama dalam penilaian tanah adalah :
a) Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan
langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana data
aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi adalah sangat
penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang
sejenis yang merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih
baik terhadap pasar.
Apabila pembanding tanah langsung tidak tersedia, metode berikut ini dapat diterapkan
dengan kehati-hatian.

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 5

 b) Teknik pengembangan lahan dapat diaplikasikan dalam penilaian tanah. Proses ini
meliputi proyeksi pengembangan tanah menjadi sejumlah kavling, membuat analisis
pendapatan dan biaya yang terkait serta mendiskontokan pendapatan bersih menjadi
indikasi nilai. Teknik ini mungkin dapat diterima dalam beberapa situasi, namun
tergantung kepada sejumlah asumsi yang mungkin sangat sulit untuk dikaitkan dengan
definisi Nilai Pasar. Penilai disarankan untuk berhati-hati dalam pembuatan asumsi dan
disarankan untuk membuat pengungkapan secara utuh.
c) Alokasi adalah teknik perbandingan tidak langsung yang mengembangkan
perbandingan (rasio) antara nilai tanah dan nilai pengembangan atau bentuk hubungan
lainnya antara komponen properti. Hasilnya adalah ukuran yang mengalokasikan harga
pasar total terhadap komponen tanah dan pengembangan untuk tujuan perbandingan.
d) Ekstraksi adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut abstraksi).
Teknik ini menghitung estimasi nilai dari pengembangan dengan menerapkan analisis
biaya dikurangi depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti
pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari nilai tanah.
e) Teknik Penyisaan Tanah untuk penilaian tanah juga menerapkan data pendapatan
dan biaya sebgai elemen dalam analisisnya. Analisis finansial dibuat atas pendapatan
bersih yang dapat dihasilkan oleh suatu penggunaan yang menghasilkan pendapatan
dan pengurangan dari pendapatan bersih dibuat untuk unsur pengembalian finansial
(financial return) yang dibutuhkan dalam pengembangan tanah. Pendapatan sisa
dianggap sebagai residu untuk tanah dan dikapitalisasikan kedalam indikasi nilai.
Metode ini terbatas untuk properti penghasil pendapatan dan terutama diterapkan
untuk properti yang relatif baru dimana asumsi yang dibutuhkan lebih sedikit.
f) Kapitalisasi sewa tanah. Jika tanah dapat secara independen menghasilkan
pendapatan sewa, sewa ini dapat dikapitalisasikan ke dalam indikasi Nilai Pasar
apabila data pasar cukup tersedia. Bagaimanapun, diperlukan ketelitian untuk
menghindari kesalahan dikarenakan syarat dan kondisi dalam perjanjian sewa tanah
yang tidak merepresentasikan pasar tertentu. Sebagai tambahan, karena sewa tanah
mungkin dibuat jauh sebelum tanggal penilaian, tingkat sewa yang dinyatakan di dalam
perjanjian kemungkinan sudah tidak sesuai dengan kondisi saat ini dan tingkat
kapitalisasi pendapatan saat ini mungkin sulit didapatkan.

Dasar Nilai
5.13 Sesuai dengan SPI 101 dan SPI 102, Penilai harus memilih dasar penilaian yang sesuai
dalam penilaian hak kepentingan real properti.
5.14 Dalam sebagian besar Dasar Nilai, Penilai harus mempertimbangkan penggunaan tertinggi
dan terbaik atas real properti, yang mungkin berbeda dari penggunaan yang ada (lihat SPI
101 butir 6.4 dan KPUP). Analisis HBU ini terutama penting dalam penilaian real properti
yang dapat diubah dari satu penggunaan ke penggunaan lainnya atau memiliki potensi
pengembangan.
.
Pendekatan dan Metode Penilaian
5.15 Ketiga pendekatan penilaian yang dijelaskan dalam SPI 106 dapat diterapkan dalam
penilaian real properti.
5.16 Pada saat memilih pendekatan dan metode, sebagai tambahan dari persyaratan dalam SPI
ini, Penilai harus memenuhi persyaratan dalam SPI 106, termasuk butir 5.3 dan 5.4.

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 6

 Pendekatan Pasar
5.17 Hak kepentingan properti pada umumnya bersifat heterogen (memiliki karakteristik
berbeda). Bahkan jika tanah dan bangunan dimana hak kepentingan yang dinilai memiliki
karakteristik fisik yang identik dengan properti lainnya yang ditransaksikan di pasar,
lokasinya tetap akan berbeda. Memahami hal ini, Pendekatan Pasar umumnya diterapkan
untuk penilaian real properti.
5.18 Dalam membandingkan properti yang dinilai dengan harga dari hak kepentingan real
properti lainnya, Penilai seharusnya mengadopsi unit perbandingan yang secara umum
diterima dan sesuai yang dipertimbangkan oleh pelaku pasar, yang tergantung kepada jenis
aset yang dinilai. Unit perbandingan yang umum digunakan termasuk tapi tidak terbatas
kepada:
a) harga per meter persegi dari bangunan atau harga per hektar tanaman,
b) harga per kamar, dan
c) harga per unit output, misalnya produksi panen.
5.19 Unit perbandingan hanya bermanfaat apabila dipilih secara konsisten serta diaplikasikan
kepada properti yang dinilai dan properti pembanding dalam setiap analisis. Sejauh
dimungkinkan, unit perbandingan yang digunakan seharusnya merupakan yang umum digun
Elemen perbandingan mengidentifikasikan karakteristik khusus dari properti dan transaksi
yang dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara
khusus bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam
analisis perbandingan data pasar.
a) Hak atas properti yang dialihkan. Identifikasi secara tepat dari hak atas real properti
yang dialihkan dalam setiap transaksi pembanding yang dipilih untuk analisis, adalah
sangat penting karena harga transaksi selalu ditentukan berdasarkan jenis hak yang
dialihkan.
b) Syarat Pembiayaan. Apabila pengaturan pembiayaan yang berbeda dapat
menyebabkan harga yang dibayarkan untuk suatu properti berbeda dengan properti
lain yang identik, maka jenis dan kondisi pembiayaan dalam transaksi tersebut harus
benar-benar dipahami, dianalisis dan diperhitungkan.
c) Kondisi penjualan. Motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi di berbagai situasi
dapat mempengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat beberapa
transaksi menjadi bukan pasar. Contoh dari kondisi khusus dalam penjualan termasuk
harga yang lebih tinggi yang dibayarkan pembeli karena bidang tanah memiliki nilai
sinergi atau penggabungan; harga lebih murah dibayarkan karena penjual berada
dalam kondisi harus cepat menjual; hubungan keluarga, bisnis, finansial antar pihak-
pihak yang terlibat dalam transaksi; pertimbangan pajak yang tidak umum; kurangnya
„exposure‟ mengenai properti di pasar; atau prospek dari proses litigasi yang
berkepanjangan.
d) Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian adalah pengeluaran yang
harus dilaksanakan segera setelah pembelian properti dan bahwa pembeli yang
memiliki pemahaman akan menegosiasikan hal tersebut ke dalam harga pembelian.
Contoh termasuk biaya perbaikan atau penggantian struktur atau bagian dari struktur,
biaya untuk memulihkan kontaminasi lingkungan, atau biaya yang berhubungan dengan
perubahan peruntukan untuk ijin pengembangan.
e) Kondisi pasar. Kondisi pasar pada saat transaksi penjualan dari properti pembanding
dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti yang dinilai.
Faktor yang mempengaruhi kondisi pasar termasuk nilai properti yang mengalami
apresiasi atau depresiasi secara cepat, perubahan pada undang-undang pajak,
restriksi bangunan atau pemutihan, fluktuasi pada penawaran dan permintaan, atau

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 7

 kombinasi dari kekuatan yang bekerja bersama-sama untuk mengubah kondisi pasar
dari satu waktu ke waktu lainnya.
f) Lokasi. Lokasi dari properti pembanding dan properti subyek dibandingkan untuk
memastikan apakah lokasi dan lingkungan sekitarnya berpengaruh terhadap harga
yang dibayarkan. Perbedaan faktor lokasi secara ekstrim dapat mengindikasikan
bahwa transaksi tidak benar-benar sebanding dan seharusnya dikeluarkan.
g) Karakteristik fisik. Faktor-faktor seperti ukuran, kualitas konstruksi, dan kondisi fisik dari
properti yang dinilai dan properti pembanding dijelaskan dan dianalisis oleh Penilai.
Apabila karakteristik fisik dari properti pembanding berbeda dengan karakteristik dari
properti yang dinilai, setiap perbedaan dipertimbangkan, dan Penilai seharusnya
melakukan penyesuaian terhadap pengaruh dari setiap perbedaan tersebut kepada
nilai.
h) Karakteristik ekonomi. Kualitas pendapatan, biaya operasional, ketentuan sewa,
manajemen dan bauran penyewa digunakan untuk menganalisis properti penghasil
pendapatan.
i) Penggunaan. Peruntukan dan restriksi atau limitasi lainnya mempengaruhi penggunaan
properti. Apabila terdapat perbedaan pada penggunaan saat ini atau HBU dari
properti pembanding dengan properti yang dinilai, pengaruhnya terhadap nilai
seharusnya dipertimbangkan secara hati-hari. Pada umumnya, hanya properti dengan
HBU yang sama digunakan dalam analisis perbandingan.
j) Komponen non-realty dalam penjualan. Personal properti, kepentingan bisnis dan
komponen properti lainnya yang tidak membentuk real properti dapat dimasukkan
dalam harga transaksi atau kepentingan kepemilikan dari properti yang dinilai.
Komponen ini seharusnya dianalisis secara terpisah dari real properti. Contoh umum dari
Personal Properti adalah perabotan, perlengkapan dan peralatan (fixture, furniture and
equipment/FF&E) dari hotel atau restoran.
5.20 Tingkat keandalan yang dapat diterapkan pada data pembanding berupa harga transaksi
atau penawaran dalam proses penilaian ditentukan dengan membandingkan berbagai
karakteristik properti dan transaksi dari data pembanding dengan properti yang dinilai.
Ketika data pembanding menggunakan data penawaran jual atau beli, maka Penilai harus
menentukan terlebih dahulu perkiraan harga transaksi dengan mempertimbangkan tingkat
komitmen dan kondisi lainnya yang melekat pada harga penawaran serta berapa lama aset
tersebut telah ditawarkan di pasar. Perbedaan antara hal-hal berikut ini seharusnya
dipertimbangkan sesuai dengan SPI 106 butir 6.2. Perbedaan spesifik yang seharusnya
dipertimbangkan dalam penilaian hak kepentingan real properti termasuk, tapi tidak
terbatas pada:
a) jenis hak kepentingan yang memberikan bukti pasar dan jenis hak kepentingan yang
dinilai,
b) lokasi dari masing-masing data,
c) kualitas tanah dan umur serta spesifikasi bangunan dari masing-masing data,
d) penggunaan yang diijinkan atau zoning dari setiap properti,
e) kondisi dimana harga terbentuk dan dasar nilai disyaratkan,
f) tanggal efektif dari bukti pasar dan tanggal penilaian, dan
g) kondisi pasar pada waktu terjadinya transaksi dan bagaimana perbedaannya dengan
kondisi pada tanggal penilaian.

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 8

 Pendekatan Pendapatan
5.21 Berbagai metode digunakan untuk mengindikasikan nilai dalam Pendekatan Pendapatan,
kesemuanya memiliki karakteristik yang sama bahwa nilai didasarkan kepada pendapatan
aktual atau estimasi, yang dihasilkan atau dapat dihasilkan oleh pemilik dari suatu hak
kepentingan. Pada kasus properti investasi, pendapatan dapat berupa sewa (lihat butir 5.33
– 5.35); dalam properti yang dihuni oleh pemilik, dapat berupa sewa yang diasumsikan
(sewa hipotetis) berdasarkan apa yang akan dibayarkan pemilik untuk menyewa ruang
yang ekuivalen.
5.22 Dalam penilaian beberapa hak kepentingan real properti, kemampuan menghasilkan
pendapatan dari properti sangat erat terkait dengan aktivitas perdagangan/bisnis (sebagai
contoh, hotel, lapangan golf). Dalam hal bangunan hanya sesuai untuk jenis tertentu dari
aktivitas perdagangan, pendapatan seringkali terkait dengan arus kas aktual atau potensial
yang dapat diperoleh pemilik bangunan dari aktivitas perdagangan. Penggunaan potensi
perdagangan properti untuk mengindikasikan nilai sering dirujuk sebagai “metode profit”.
5.23 Apabila pendapatan yang digunakan dalam Pendekatan Pendapatan mewakili arus kas
dari aktivitas perdagangan (bukan merupakan arus kas yang terkait dengan sewa,
pemeliharaan dan biaya spesifik real properti lainnya), Penilai juga seharusnya apabila
sesuai memenuhi persyaratan pada SPI 330 dan SPI 320 sejauh dapat diterapkan.
5.24 Dalam hak kepentingan real properti, berbagai bentuk arus kas terdiskonto dapat
digunakan. Hal ini dapat bervariasi pada detailnya tapi memiliki karakteristik dasar yang
sama bahwa arus kas untuk periode masa depan yang dapat ditentukan disesuaikan menjadi
nilai kini menggunakan tingkat diskonto. Jumlah Nilai kini dari periode proyeksi mewakili
estimasi dari nilai kapital. Tingkat diskonto dalam model arus kas terdiskonto akan
didasarkan pada nilai waktu dari uang serta resiko dan „reward‟, dari arus pendapatan
dalam kajian. Dalam penilaian hak kepentingan real properti, berbagai bentuk model arus
kas terdiskonto dapat digunakan.
5.25 Informasi lebih jauh mengenai penentuan tingkat diskonto dijelaskan di dalam SPI 106 butir
6.4.cc) – ee). Penentuan yield atau tingkat diskonto seharusnya dipengaruhi oleh tujuan
penilaian. Sebagai contoh:
a) apabila tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini nilai bagi pemilik tertentu atau
pemilik potensial berdasarkan pada kriteria investasi mereka sendiri, tingkat diskonto
akan merefleksikan tingkat pengembalian yang diharapkan pemilik atau WACC dari
sisi pemilik, dan
b) apabila tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar, tingkat diskonto
akan ditentukan dari observasi tingkat pengembalian yang secara implisit melekat
pada harga yang dibayarkan untuk hak kepentingan real properti yang
diperdagangkan di pasar di antara pelaku pasar atau dari tingkat pengembalian yang
disyaratkan pelaku pasar hipotetis. Apabila tingkat diskonto didasarkan pada analisis
transaksi pasar, Penilai seharusnya mengikuti petunjuk pelaksanaan yang terdapat
pada SPI 106 butir 6.2.g) dan 6.2.h).
5.26 Tingkat diskonto yang wajar dapat juga dikembangkan dari tingkat pengembalian bebas
resiko tipikal yang disesuaikan terhadap resiko tambahan dan kesempatan spesifik untuk hak
kepentingan real properti.

Pendekatan Biaya
5.27 Dalam penerapan Pendekatan Biaya, penilai harus mengikuti pedoman yang terdapat
dalam SPI 106 butir 6.6.

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 9

 5.28 Pendekatan ini umumnya diterapkan untuk penilaian hak kepentingan real properti melalui
metode biaya pengganti terdepresiasi.
5.29 Pendekatan ini dapat digunakan sebagai pendekatan utama apabila tidak terdapat bukti
transaksi atau penawaran untuk properti yang sejenis dan sebanding atau tidak terdapat
arus pendapatan yang dapat diidentifikasikan atau hipotetis yang dapat diperoleh pemilik
dari hak kepentingan yang relevan.
5.30 Dalam beberapa situasi, bahkan jika bukti transaksi pasar atau arus pendapatan yang
dapat diidentifikasi tersedia, Pendekatan Biaya dapat digunakan sebagai pendekatan
sekunder atau pendukung.
5.31 Langkah pertama mensyaratkan perhitungan Biaya Pengganti, yang umumnya merupakan
Biaya Pengganti properti dengan aset modern ekuivalen pada tanggal penilaian yang
relevan. Pengecualian dilakukan apabila properti ekuivalen adalah replika dari properti
yang dinilai dalam rangka memberikan pelaku pasar aset dengan utilitas yang sama,
dimana dalam kasus ini biaya pengganti merupakan biaya reproduksi atau pembuatan
replika dari bangunan yang dinilai dan bukan menggantinya dengan aset modern ekivalen.
Biaya Pengganti harus mencerminkan seluruh biaya insidental, apabila sesuai, seperti nilai
tanah, infrastruktur, fee desain, biaya pembiayaan dan keuntungan pengembang yang akan
dibebankan pada pelaku pasar dalam membuat aset ekuivalen.
5.32 Apabila sesuai, biaya pembuatan aset modern ekuivalen harus disesuaikan untuk penyusutan
fisik dan keusangan fungsional, teknologi dan ekonomi (lihat SPI 106 butir 6.8) Tujuan
penyesuaian untuk penyusutan adalah mengestimasikan berapa besar properti yang dinilai
menjadi kurang bernilai, kepada pembeli potensial dibandingkan dengan aset modern
ekuivalennya. Penyusutan mempertimbangkan kondisi fisik, fungsi dan kegunaan ekonomi dari
properti yang dinilai dibandingkan dengan aset modern ekuivalen.

Pertimbangan Khusus dalam Hak Kepentingan Real Properti

5.30 Hierarki Hak Kepentingan

a) Berbagai jenis hak yang berbeda sebagaimana dijelaskan di atas masing-masing tidak
berdiri sendiri. Hak superior dapat saja dibebani oleh satu atau lebih hak subordinasi.
Hak sewa yang diberikan langsung oleh pemilik dari hak absolut atas tanah disebut hak
sewa utama atau hak „head lease‟. Kecuali disyaratkan berbeda dalam kontrak sewa,
pemegang hak „head lease‟dapat memberikan seluruh atau sebagian hak sewa kepada
pihak ketiga, yang disebut hak „sub-lease‟. Hak „sub-lease‟ akan selalu lebih pendek
dari hak sewa utama, walaupun mungkin hanya lebih pendek 1 hari.

b) Hak kepentingan properti ini akan memiliki karakteristiknya sendiri, sebagaimana

diilustrasikan dalam contoh di bawah ini:

1. Meskipun hak kepemilikan absolut menyediakan kepemilikan sekaligus yang bersifat

selamanya, namun hak ini dapat dibebani oleh hak subordinasi, yang dapat
termasuk sewa, pembatasan yang diberikan oleh pemilik sebelumnya atau
pembatasan yang disebabkan peraturan perundangan
2. Hak sewa akan dimiliki dalam periode waktu tertentu, pada akhir periode sewa,
properti dikembalikan kepada pemilik hak superior yang meyewakan properti.
Perjanjian sewa pada umumnya akan mengenakan kewajiban kepada penyewa,
misalnya terkait pembayaran sewa dan pengeluaran lainnya. Selain itu dapat juga
dikenakan persyaratan atau kewajiban lainnya kepada penyewa, misalnya cara
menggunakan properti atau kemungkinan transfer kepada pihak ketiga.

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 10

 3. Hak untuk menggunakan apakah dapat dimiliki selamanya atau untuk periode
waktu tertentu. Hak ini dapat tergantung pada pemegang hak dalam membuat
pembayaran atau memenuhi persyaratan lainnya.
c) Dalam penilaian hak kepentingan properti, adalah penting untuk mengidentifikasikan
hak kepentingan yang diperoleh pemilik dan mencerminkan batasan yang dikenakan
dari adanya kepentingan lainnya pada properti yang sama. Jumlah nilai individual dari
berbagai hak kepentingan yang berbeda pada properti yang sama, akan seringkali
berbeda dengan nilai dari hak superior yang tidak terbebani.

5.31 Sewa

a) Sewa Pasar dibahas sebagai dasar nilai dalam SPI 101 Nilai Pasar sebagai Dasar
Nilai.
b) Dalam penilaian hak kepemilikan superior yang merupakan obyek dari sewa atau
kepentingan yang berasal dari sewa, penilai harus mempertimbangkan sewa
kontraktual, dan dalam hal berbeda dengan pasar, penilai akan mempertimbangkan
sewa pasar.
c) Sewa kontraktual adalah sewa yang dibayarkan berdasarkan persyaratan dalam sewa
aktual. Sewa ini dapat tetap untuk durasi dari sewa atau variabel. Frekuensi dan dasar
dari perhitungan variasi sewa akan dinyatakan dalam sewa dan harus diidentifikasikan
dan dipahami dalam rangka menghitung manfaat total yang diperoleh pemilik sewa
dan kewajiban dari penyewa.

5.32 Dalam kondisi khusus misalnya aset bermasalah, terdapat kebutuhan akan penggunaan
dasar penilaian Nilai Pasar ‘as is’ dan ‘free and clear’, dimana Nilai Pasar ‘as is’ adalah
Nilai Pasar suatu properti dalam kondisi apa adanya. Dalam penentuan Nilai Pasar „as is‟
ini Penilai memperhitungkan berbagai aspek atau masalah yang melekat pada properti
dan mempengaruhi nilai serta menyatakannya di dalam laporan penilaian, misalnya biaya
pengosongan, penyelesaian hukum dan sebagainya. Nilai Pasar ‘free and clear’
mengasumsikan bahwa properti diperjual belikan dalam kondisi bebas dari segala
tuntutan, sengketa dan halangan.

6.0 Syarat Pengungkapan

Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 105 – Pelaporan Penilaian.

7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku

7.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 300 - Penilaian Real Properti.
7.2 SPI 300 ini ditetapkan pada tanggal ......... dan mulai berlaku secara efektif pada tanggal
........

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 11