net/publication/43940661
Penilaian Properti di Sby pada perumahan Pakuwon Indah, Graha Famili, dan
CitraRaya: Studi kasus pada ERA Tjandra II
CITATIONS READS
0 392
1 author:
Njo Anastasia
Petra Christian University
47 PUBLICATIONS 44 CITATIONS
SEE PROFILE
Some of the authors of this publication are also working on these related projects:
All content following this page was uploaded by Njo Anastasia on 07 September 2017.
Njo Anastasia
Staf Pengajar, Fakultas Ekonomi, Jurusan Manajemen, Universitas Kristen Petra
Fransisca
Muliadihardjo
Alumnus, Fakultas Ekonomi, Jurusan Manajemen, Universitas Kristen Petra
ABSTRAK
Dalam kawasan yang sama, harga tanah dapat bervariasi disebabkan karakteristik tanah tersebut yaitu
faktor internal (luas tanah, frontage, lebar jalan, dan arah hadap) dan faktor eksternal (kondisi ekonomi, politik
dan sosial). Penelitian ini bertujuan mencari indikasi nilai pasar properti di perumahan Pakuwon Indah, Graha
Famili, dan CitraRaya dengan model regresi untuk mengurangi subyektifitas penilai berdasarkan faktor internal.
Hasil penelitian menunjukkan di Pakuwon Indah, lebar jalan mempengaruhi nilai tanah. Di Graha Famili dan
CitraRaya nilai tanah dipengaruhi oleh luas tanah dan lebar jalan. Sedangkan untuk nilai rumah di CitraRaya
dipengaruhi oleh luas bangunan, jumlah kamar tidur, hadap rumah ke Barat dan Timur, kualitas lantai marmer,
dan tingkat bangunan. Hasil penelitian juga menunjukkan adanya perbedaan 11%-12% antara indikasi nilai pasar
dengan harga listing untuk tanah di Pakuwon Indah dan Graha Famili, sedangkan untuk rumah di CitraRaya
terjadi perbedaaan sekitar 1%.
ABSTRACT
In the same area, the land price had variation caused land characteristics. That is internal factor (lot size,
frontage, wide of road, and facing) and factor external (economic, politic, and social). This research discusses
the market value of property in Pakuwon Indah, Graha Famili, and CitraRaya housing estates with regression
model to reduce valuer subjectivity based on internal factor. The result showed at Pakuwon Indah, wide of road
influenced the market value of land. At Graha Famili and CitraRaya, market value of land influenced by the lot
size and wide of road. The market value of housing at CitraRaya influenced by size of building, number of
bedroom, facing to the west and to the east, marble floor quality, and story of building. The other result showed
that difference market value indication and listing price at Pakuwon Indah and Graha Famili about 11%-12%,
but at CitraRaya the difference is 1%..
Keywords: internal factors, regression model.
LATAR BELAKANG DAN RUMUSAN Dalam kawasan yang sama, harga tanah
MASALAH dapat bervariasi disebabkan karakteristik fisik
dari tanah tersebut yaitu faktor internal (seperti:
Sasaran rencana pengembangan tata kota luas tanah, frontage, lebar jalan, arah hadap) dan
pemerintah daerah Surabaya saat ini adalah faktor eksternal (kondisi ekonomi, politik, dan
Surabaya Barat. Akibatnya nilai properti di sosial).
kawasan ini tinggi dan harga properti cepat Penilaian yang akan dilakukan meng-
mengalami kenaikan (Jawa Pos, Januari 2002:7). gunakan sales comparison approach, yaitu
Perkembangan yang pesat di Surabaya Barat memperbandingkan properti yang dinilai dengan
menyebabkan produktifitas dan strategi eko- properti sejenis dengan melakukan penyesuaian
nomis daerah tersebut juga meningkat dimana (adjustment) berdasarkan pengamatan masing-
penilaian tanah didasarkan pada kondisi tersebut. masing penilai menurut pengalamannya sehingga
Nilai tanah dan harga tanah memiliki hubungan unsur subyektifitasnya tinggi (Williams dan
fungsional. Harga tanah ditentukan oleh nilai Ventolo,1991).
tanah, atau harga tanah akan mencerminkan Cara untuk meminimalkan unsur subyek-
tinggi rendahnya nilai tanah. tifitas dalam penilaian adalah menggunakan
Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra 63
http://puslit.petra.ac.id/~puslit/journals/
DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 32, No. 1, Juli 2004: 63 - 67
model regresi sehingga nilai properti yang properti itu dibeli oleh pihak tertentu. Jadi, harga
terbentuk lebih obyektif terutama dalam kasus listing dan harga transaksi itu berbeda, dan
properti di kawasan Pakuwon Indah, Graha umumnya harga transaksi lebih rendah dari harga
Family, dan CitraRaya. Penelitian ini meng- listing, sebab terjadi negosiasi harga antara
utamakan wilayah Surabaya Barat (terutama 3 penjual dan pembeli berdasarkan keadaan dan
kawasan perumahan di atas) sebab wilayah kondisi dari properti yang dijual.
tersebut menunjukkan tingkat transaksi tertinggi Salah satu metode yang akan digunakan
dalam penjualan properti di Surabaya dibanding- pada penilaian properti adalah sales comparison
kan wilayah lainnya, sehingga akan mem- approach, yaitu membandingkan properti yang
permudah mendapatkan data pembanding dinilai dengan properti lain yang sejenis dimana
sejenis. Maka permasalahan yang dapat properti tersebut memiliki kesamaan serta dijual
dirumuskan adalah, “Bagaimana penilaian dalam jangka waktu yang relatif baru (Fisher,
properti dengan sales comparison approach di 1991).
PAKUWON INDAH, GRAHA FAMILY dan
CITRARAYA menggunakan model regresi?”
METODE PENELITIAN
64 Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
http://puslit.petra.ac.id/~puslit/journals/
PENILAIAN PROPERTI DI SURABAYA PADA PERUMAHAN PAKUWON INDAH (Njo Anastasia et al.)
kamar tidur, jumlah kamar mandi, dan tingkat 2. Perumahan Graha Family Berupa Tanah
bangunan dapat langsung diolah. Pengolahan Kosong
data menggunakan software SPSS 10.0 for
Windows. Analisa data menggunakan uji regresi Nilai pasar = (1.450.000.000) + 917.747 luas
berganda dummy variabel untuk memprediksi tanah + (8.034.636) frontage +
nilai pasar properti (Y) dari beberapa variabel 331.000.000 lebar jalan +
bebas (X1,X2,.....,X7,D1,....,D5), dengan model 103.000.000 hadap Tenggara +
persamaan: 100.000.000 hadap Selatan +
Untuk tanah: 82.356.196 hadap Barat +
Y = A + β1X1 + β2X2 + β3X3 + β4D1 + β5D2 + 19.258.450 hadap Timur Laut +
β6D3 + ....... 453.000.000 hadap Timur +
dimana: 348.000.000 hadap Utara
Y = Harga listing tanah
A = Konstanta 3. Perumahan Citra Raya Berupa Tanah
β = Beta (unstandardized coefficients) Kosong
X1 = Luas tanah
X2 = Frontage Nilai pasar = (1.540.000.000) + 1.599.903 luas
X3 = Lebar jalan tanah + (42.045.887) frontage +
Dn = Index1 hadap tanah 415.000.000 lebar jalan +
(358.000.000) hadap Barat Laut +
Untuk rumah: (384.000.000) hadap Barat +
Y = A + β1X1 + β2X2 +.....+ β7X7 + β7 D1 + ..... (158.000.000) hadap Timur +
+ β11D5 (354.000.000) hadap Utara
dimana:
Y = Harga listing rumah Tabel 1 Hasil Analisa Metode Regresi Tanah
A = Konstanta Kosong
β = Beta (unstandardized coefficients) Variabel Pakuwon Indah Graha Famili CitraRaya
t-hitung Sig. t-hitung Sig. t-hitung Sig.
X1 = Luas tanah Constant -2.878 .007 -2.193 .034 -1.959 .065
X2 = Frontage Luas tanah
Frontage
1.531
.585
.135
.562
2.302 .026
-.546 .588
3.461
-1.628
.003
.120
X3 = Lebar jalan LEBAR JALAN 2.863 .007 2.710 .009 2.411 .026
Hadap Selatan 1.188 .243 .385 .702 - -
X4 = Luas bangunan Hadap Tenggara - - .344 .732 - -
X5 = Jumlah kamar tidur Hadap Barat .343 .734 .276 .784 -1.364 .188
Hadap Utara 1.366 .181 1.308 .198 -1.556 .136
X6 = Jumlah kamar mandi Hadap Timur Laut - - .070 .945 - -
X7 = Tingkat bangunan Hadap Barat Laut - - - - -1.130 .273
Hadap Timur - - 1.540 .131 -.778 .446
D1-3 = Index1 hadap rumah Adj R² .520 .545 .790
D4-5 = Index1 kualitas lantai F-hitung
Sig.
8.054
.000
8.179
.000
14.951
.000
Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra 65
http://puslit.petra.ac.id/~puslit/journals/
DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 32, No. 1, Juli 2004: 63 - 67
kosong adalah variabel luas tanah dan lebar jalan Tabel 3 Hasil Uji T-Paired Test
sedangkan variabel frontage dan hadap tidak Keterangan Pakuwon Graha Citra Citra
mempengaruhi nilai pasar. Indah Famili Raya Raya
N 40 55 35 19
Correlation .771 .789 .909 .995
4. Perumahan CitraRaya berupa tanah dan Sig. .000 .000 .000 .000
bangunan (rumah tinggal) t-value -.04 -.066 .085 -.437
t-tabel 2.0231 2.0063 2.0336 2.101
d.f. 39 54 34 18
Nilai Pasar = (227.000.000) + 466.153 luas Sig. (2 tailed) .997 .948 .933 .667
tanah + 40.649.933 frontage + Sumber: data diolah
(83.626.732) lebar jalan +
(2.503.522) luas bangunan + Pada tabel 3, diperlihatkan bahwa pada
207.000.000 bedroom + masing-masing perumahan menunjukkan kore-
(37.839.765) bathroom + lasi antara indikasi nilai pasar (hasil estimasi
447.000.000 hadap Barat + menggunakan model regresi) dengan harga
362.000.000 hadap Timur + listing hubungannya kuat dan signifikan. Analisa
69.958.705 hadap Utara + terhadap indikasi nilai pasar dengan harga listing
31.936.189 kualitas lantai identik namun tidak signifikan, berarti
keramik, marmer + 197.000.000 penggunaan model regresi untuk proyeksi nilai
kualitas lantai marmer + pasar mungkin dapat digunakan tetapi banyak
195.000.000 tingkat faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan untuk
menentukan model yang baik.
Tabel 2. Hasil Analisa Metode Regresi Rumah Model regresi yang diperoleh dicoba untuk
Di Citraraya memproyeksi nilai pasar (disebut indikasi nilai
Variabel CitraRaya pasar), kemudian dibandingkan dengan harga
t-hitung Sig. listing properti tersebut. Hasilnya menunjukkan
Constant -.554 .600 ada perbedaan nilai tanah untuk perumahan
Luas tanah .500 .635
Frontage .983 .363 Pakuwon Indah, Graha Famili, dan CitraRaya
Lebar Jalan -.813 .448 rata-rata sebesar 11% hingga 12%. Namun untuk
Luas Bangunan -2.561 .043
Jumlah Kamar Tidur 4.210 .006
nilai tanah dan banguanan (rumah tinggal) di
Jumlah Kamar Mandi -1.234 .263 CitraRaya terdapat selisih 1%.
Hadap Barat 5.266 .002
Hadap Utara 1.648 .150
Hadap Timur 4.776 .003
Kualitas lantai keramik, marmer .937 .385 KESIMPULAN DAN SARAN
Kualitas lantai marmer 3.698 .010
Tingkat 3.006 .024
Adj R² .967 Kesimpulan:
F-hitung 45.623
Sig. .000 1. Variabel yang mempengaruhi nilai pasar tanah
Sumber: survei, diolah kosong di Pakuwon Indah adalah lebar jalan.
Sedangkan untuk perumahan Graha Famili
Pada perumahan CitraRaya, tanah dan dan CitraRaya, variabel luas tanah dan lebar
bangunan yang menghadap Selatan dan kualitas jalan mempengaruhi nilai pasar tanah kosong.
lantai keramik dijadikan dasar untuk Perbedaan nilai yang terjadi antara harga
memprediksi nilai pasar tanah dan bangunan listing dengan estimasi adalah 11% - 12%.
yang menghadap ke arah lain dan kualitas lantai 2. Variabel yang mempengaruhi nilai pasar tanah
yang lain. Maka hasil analisa menunjukkan yang dan bangunan di CitraRaya adalah luas
mempengaruhi nilai pasar tanah dan bangunan di bangunan, jumlah kamar tidur, rumah yang
perumahan CitraRaya adalah variabel luas menghadap Barat dan Timur, kualitas lantai
bangunan, jumlah kamar tidur, rumah yang dari marmer dan tingkat bangunan. Perbedaan
menghadap Barat dan Timur, kualitas lantai dari nilai yang terjadi antara harga listing dengan
marmer serta tingkat bangunan sedangkan estimasi adalah 1%.
variabel luas tanah, frontage, lebar jalan, rumah
yang menghadap Utara dan kualitas lantai dari Saran:
keramik dan marmer tidak mempengaruhi nilai
ERA Tjandra II, selaku broker real estat
pasar. dapat lebih fokus untuk menawarkan dan
66 Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
http://puslit.petra.ac.id/~puslit/journals/
PENILAIAN PROPERTI DI SURABAYA PADA PERUMAHAN PAKUWON INDAH (Njo Anastasia et al.)
DAFTAR PUSTAKA
Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra 67
http://puslit.petra.ac.id/~puslit/journals/