Sistemas a través del cual se otorga un crédito hipotecario

Dos son los sistemas a través de los cuales se otorga este tipo de crédito:
mutuos hipotecarios endosables y emisión de letras hipotecarias.

Mutuos Hipotecarios endosables.

Es un crédito en dinero otorgado por una institución financiera. Se le

denomina "endosable", ya que, una vez pagado el vendedor, la mutuaria
puede ceder dicho mutuo a instituciones expresamente autorizadas por la
ley. Estas son las Compañías de Seguros, los Fondos de Inversión
Inmobiliarias, las Sociedades Inmobiliarias reguladas por el D.L. 3.500 que
norma los Fondos de Pensiones y las Sociedades Securitizadoras regidas por la
Ley de Valores. En el sistema de mutuos hipotecarios el crédito solicitado por
el cliente por lo general no puede sobrepasar el 80% del valor de la
propiedad.

Letras Hipotecarias

Lo que se presta son letras de crédito hipotecario, las que, por un mandato
que consta en la misma escritura de venta, la institución de crédito (bancos e
instituciones financieras), hace vender en la Bolsa de Comercio de Santiago.
La letra hipotecaria es un instrumento que permite al banco tomar deuda a
largo plazo para financiar la compra de viviendas, haciendo este de
intermediario entre quien pide el crédito y quien está dispuesto a colocar
recursos (AFP, Cías. de Seguros). En el caso de las letras el banco asume una
deuda ante los tenedores de la letra. Son estos últimos lo que colocan el
dinero a crédito. A su vez el cliente asume un compromiso con el banco.
Mediante este sistema se financia hasta el 75% del valor de la propiedad. A
través de créditos complementarios es posible acceder a financiar un
porcentaje mayor.

De qué manera puede afectar al solicitante la diferencia entre uno y otro

sistema.

Mediante el sistema de Mutuo Hipotecario se asegura al adquiriente de una

vivienda la recepción del 100% del crédito hipotecario pactado, debido a que
no requiere emitir ni vender letras de crédito en el mercado. La letra en
cambio, puede ser vendida a un porcentaje menor de su valor de emisión,
que fue el ofrecido al solicitante del crédito. Estas letras son compradas por
inversionistas, que dependiendo de la institución emisora, el momento
económico del país y otros elementos de análisis, puede comprar esas letras
a un valor menor al que representan las respectivas letras, produciéndose
una pérdida que deberá asumir el solicitante, sin perjuicio de deber el monto
original y de cancelar los costos de comisión de venta al respectivo Corredor
de Bolsa.

De ahí que no es comparable la tasa ofrecida en un mutuo que la ofrecida en

una letra si en esta última no se considera el riesgo que sea transada bajo el
100% de su valor. Algunas instituciones garantizan la venta de las letras a un
100% pero habitualmente no lo hacen.

CONSIDERACIONES RESPECTO A TASAS DE INTERÉS

EN CRÉDITOS HIPOTECARIOS.

Tasa de Interés

Costo de solicitar dinero. El interés es el beneficio en dinero que percibe una

persona (natural o jurídica) por prestar un cierto capital por un período de
tiempo dado.

En Chile, todos los instrumentos de renta fija, entre los que se encuentran
las letras hipotecarias, son reajustables (en base a las variaciones del IPC o
de la Unidad de Fomento), y en consecuencia la tasa queda expresada en
términos reales y anuales.

Tasa informada en créditos hipotecarios.

Aquella sobre la cual se define el dividendo para un monto y para un plazo

dado previo a la incorporación de seguros.

Letras Mutuos
Tasa de emisión TL TM
Comisión CL
Tasa informada TL+CL TM

Tasa de emisión en letras hipotecarias.

Las letras se emiten por las instituciones financieras a una cierta tasa, por
ejemplo, al 7%. Esta es la tasa de emisión, aquella que se comunica al
público y que normalmente es la que se publicita. Pero la tasa de interés no
es arbitraria, ya que los recursos al provenir del mercado de capitales por
medio de la venta de dichos instrumentos, dependen de la tasa que le exijan
los inversionistas (TIR).

TIR

La tasa interna de retorno (TIR) es la rentabilidad efectiva en términos

anuales que obtiene un inversionista que posee un bono u otro instrumento
financiero desde la compra hasta su liquidación.

TIR o Tasa Interna de Retorno para letras hipotecarias

Es una medida de rendimiento esperada de una inversión. Si un inversionista

(AFP, compañías de seguro) compra una letra es porque espera de ella una
cierta ganancia en un determinado plazo, y para ello los compara con los
rendimientos que entregan instrumentos de similar plazo. En el caso de una
letra de 20 años, por ejemplo, se comparará con el rendimiento del llamado
PRC (o Pagaré Reajustable con Cupones) a 20 años, un instrumento que emite
el Banco Central a una determinada tasa. El inversionista, exigirá una TIR
dependiendo del nivel de retorno que le entregan los PRC, más el riesgo del
banco emisor y otros factores.

Diferencia entre tasa informada y TIR

De esta forma, puede ocurrir que una letra emitida por la institución
financiera a una cierta tasa, (7.0% del ejemplo), se le exija una TIR o
rendimiento, diferente, normalmente algo superior (por ejemplo 7.2%).

Como la letra se emite con una tasa que no se puede modificar (7.0%) la
única forma en que el inversionista obtenga el retorno esperado (7.2%), es
comprándola por debajo de su valor de emisión o valor par. Para el caso del
ejemplo, a un 97% (7/7.2)

El dinero conseguido es el que se traspasa al cliente, y por lo tanto, la

pérdida cuando se produce debe ser asumida por él. De ahí la importancia de
la “venta de las letras”.

TIRM o Tasa Interna de Retorno Media.

La TIR es diferente para los distintos plazos y distintas, dentro de un mismo

plazo, según banco emisor. Respecto de las ventas de las letras, de los
boletines de la Bolsa de Comercio de Santiago se puede obtener información
sobre las tasas internas de retorno medias (TIRM) real, anual, mensual y
diario para diferentes años de vencimiento. Estas son las publicadas por
Portalinmobiliario.com.

TIRM para Letras Hipotecarias como referencia a tasas informadas.

TIRM + Comisión Letras = Tasa referencia

Ejemplo, caso 20 años:

6,3 + 0,7 = 7,0

1.- En letras: La TIR para un plazo dado, y para una institución dada, es
equivalente a la tasa de emisión (TL) que debiera tener una letra para que
no existiera diferencias en su venta. De ahí que la TIRM para un cierto
número de años de vencimiento es una referencia de la tasa real definida por
el mercado. Esta más la comisión entrega una tasa de referencia.

2.- En Mutuos: La tasa informada de un mutuo hipotecario (TM) para un

monto y plazo dados, que se fija por un TIR definido por la misma institución
que lo ofrece, debe ser competitiva con la tasa de referencia.
Consideraciones para comparar TIRM con tasas informadas en letras y
mutuos.

Primero: que las TIRM informadas corresponden a promedios. Esto significa

que: no porque una tasa informada por una institución para un plazo sea
menor que la TIRM significará que necesariamente habrá una pérdida, ya que
esa institución le puede haber sido aplicado una TIR más cercano, incluso
inferior a la tasa informada.

Segundo: se debe tener en cuenta que la tasa para un mismo plazo puede
variar en forma importante, según sea el monto solicitado.

Tercero: La TIRM más la comisión que cobra el banco es la que debo

internalizar para el calculo de un dividendo. A este total se suman, además
los seguros para obtener el dividendo Final.

Cuarto: la TIRM es una referencia y ningún caso el único parámetro que debe
ser tomado en cuenta.

Advertencia

No obstante la tendencia de la TIRM entrega un elemento a considerar, se

debe tener en cuenta que la TIR es muy dinámica, cambia diariamente y no
es posible predecir con exactitud qué ocurrirá al momento de las ventas de
las letras que se produce muchos días, hasta meses, después de la
contratación del crédito.

COMPONENTES DEL DIVIDENDO

El dividendo es la cuota mensual que paga el deudor por el crédito

hipotecario. Este incluye:

Dividendo sin seguros Seguros

Amortización Interés Comisión. Seguro de Seguro de Total a pagar
del capital desgravamen incendio y
terremoto

Amortización del capital: Es la cantidad correspondiente al pago del capital

prestado. Este componente va variado en el tiempo. En los primeros
dividendos, es muy poco lo que se amortiza, la mayor parte del componente
del dividendo es pago de intereses. Al contrario, hacia el final del período, la
mayor parte corresponde al capital. Por este motivo hay que analizar muy
bien si conviene comprar con un plazo largo (20 años) pensando en vender al
poco tiempo, ejemplo 3 años. Al contrario, si se está en un período final de
pago de dividendos de un crédito, en general no conviene prepagar.

Pago de intereses: es el valor del dinero. Se expresa en una tasa anual. UF

más la tasa.
Lo más habitual es que esta tasa sea fija durante todo el período. Pero
también puede ser variable. En este último caso, si bien puede ser muy
conveniente en un período por ser muy bajo, se debe tener presente que
puede variar hasta hacerse claramente inconveniente. Por esta razón se debe
analizar las condiciones de prepago y la tasa máxima a que puede llegar en
caso que las condiciones se tornen adversas.

A partir del 2001 los intereses por concepto de créditos hipotecarios son
descontados del total de la base imponible, significando una disminución en
los impuestos.

Comisión: corresponde al monto a pagar por concepto de comisión que cobra

el banco por la administración del crédito (letras hipotecarias). La comisión
puede variar según parámetros propios de la institución por características
del solicitante, plazos, montos, etc.

Seguro de desgravamen: seguro de vida destinado a extinguir la deuda

pendiente con el acreedor, en caso de fallecimiento del deudor.

Seguro de incendio y terremoto: el seguro lo puede obtener a través de la

misma institución financiera por la cual gestiona el préstamo, o hacerlo de
manera particular, donde la aseguradora se encarga de endosar el seguro en
favor del banco. Si lo hace a través del banco, el cobro del seguro se hará a
través de los dividendos. Esto último es la práctica más habitual. De hecho,
algunas instituciones pueden poner dificultades si no se hace a través de
ellas.

A grandes rasgos, cuando ocurre un siniestro en una propiedad con garantía

hipotecaria producto de un crédito y la pérdida es total, la compañía de
seguros entrega los fondos al banco, el cual siempre los aplica a la deuda. En
caso de que exista un excedente a favor del cliente después de pagada la
deuda, su destino se gestiona internamente, pues pueden existir otras deudas
en el banco que utilicen garantía general. En caso de daños parciales, la
compañía entrega los fondos al banco y éste tiene dos opciones: cubrir la
deuda o entregar los recursos al cliente para que éste regularice los daños.

En materia de seguros, tanto de incendio como terremoto, se debe tener en

cuenta la cobertura. Algunos tienen coberturas especiales; como ser de
Primera Pérdida (lo que implica que al momento de indemnizar un siniestro
no se discute el valor asegurado, o no está afecto al prorrateo), y no están
afectos a depreciación para efectos de calcular la indemnización. Esto
significa que a siniestros parciales se repone a nuevo.

Los seguros son anuales y existen, en general dos fechas para renovarlos,
éstas son diciembre o julio de cada año.

GASTOS ASOCIADOS A LA OPERACIÓN

Gastos que debe incurrir un solicitante de crédito para que éste sea cursado:
 • Tasación:
• Estudio de Títulos
• Notaría
• Impuesto de timbres y estampillas
• Inscripción en el conservador

Tasación

Especialistas, realizan por parte del banco, una tasación. Esta tiene por
objeto definir el valor comercial que representa la propiedad para el banco.
Este valor puede ser distinto al valor pactado entre el vendedor y el
comprador solicitante. Hay que advertir que la institución financiera toma
los resguardos necesarios considerando un valor normalmente conservador,
que puede ser menor al pactado y por lo tanto estar dispuesto a ofrecer un
crédito por un monto inferior al requerido. La tasación considera entre otros
antecedentes: superficie del terreno, sup. Construida, antigüedad, ubicación,
barrio, orientación, calidad de la construcción, terminaciones, etc. Valor
Referencial: entre 2,8 y 5,5.

Estudio de títulos y escrituración

Estudio de títulos: Corresponde al análisis de los antecedentes relativos al

inmueble por parte de abogados del banco. El objetivo general es definir
quién es realmente el propietario de la vivienda y su condición en cuanto a
hipotecas y gravámenes.

Escrituración: redacción de escritura de compra venta. Valor Referencial:

Entre 4 y 7 UF

Notaria

Corresponde a gastos por servicios notariales relacionados con la legalización

del contrato de compraventa. Valor Referencial: entre 2 y 5 UF.

Impuesto de timbres y estampillas

Corresponde a un porcentaje sobre el monto del préstamo. Se considera un

0,6% para viviendas DFL 2 cuya primera transferencia se realiza dentro de los
dos años siguientes a la recepción final. 1,2% para otras viviendas.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Con la inscripción de la propiedad a nombre de comprador se oficializa el

cambio de propiedad del inmueble. Cualquier problema con la propiedad
como una orden de embargo interpuesta con posterioridad a las obtenciones
de certificados requeridos aparecería en esta oportunidad. En esta instancia
se confirma la calidad de nuevo propietario del comprador del bien
inmueble.

Estos gastos son incluidos en las simulaciones de crédito Hipotecario.

Muchos de estos gastos, serán incurridos independientemente si se financia o
no la propiedad con crédito hipotecario (Notaría, Conservador, Impuestos).
No obstante, en la evaluación que se haga sobre qué crédito es más
conveniente es bueno no excluirlos ya que es la institución que otorga el
préstamo quien los carga a los gastos operacionales y los traspasa al cliente.

ETAPAS EN EL OTORGAMIENTO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO.

Simulación o consulta de crédito Hipotecario

Tiene por objeto establecer condiciones generales del crédito, el monto del
dividendo, seguros y gastos de operación para un crédito determinado. Para
esto es necesario conocer el tipo de propiedad, si es nueva o usada, su valor,
el capital solicitado. La entidad financiera entrega una tasa y comisión. Se
entregan además consideraciones generales para la realización de la
operación.

Solicitud de pre-aprobación

Corresponde a un formulario que debe ser llenado por el cliente a fin de

conocer si es o no sujeto crédito a partir de los datos entregados por él pero
sin ser verificados por la institución.

Solicitud

Solicitud de crédito inmobiliario

Corresponde al formulario de solicitud que debe ser llenado por el cliente

con su identificación antecedentes laborales comerciales. Condiciones del
crédito, datos del vendedor, entre otros.

Estado de situación

Formulario donde junto a antecedentes del cliente y del cónyuge, debe

explicitarse la renta mensual y antecedentes relativos a los activos y pasivos
del solicitante.

Listado de Requerimientos de antecedentes legales relativos al inmueble

(Deberán ser aportados por el vendedor).

Listado de Antecedentes requeridos al comprador (deberán ser aportados por

el solicitante).

Información general relativa al crédito inmobiliario entregada por la

institución financiera

Recepción formal de antecedentes

Corresponde a la entrega por parte del solicitante de los antecedentes

requeridos, mencionados en el punto anterior.
Estudio de títulos

Corresponde al análisis de los antecedentes relativos al inmueble por parte

de abogados del banco. El objetivo general es definir quién es realmente el
propietario de la vivienda y su condición en cuanto a hipotecas y gravámenes.

Tasación

Especialistas, realizan por parte del banco, una tasación. Esta tiene por
objeto definir el valor comercial que representa la propiedad para el banco.
Este valor puede ser distinto al valor pactado entre el vendedor y el
comprador solicitante. Hay que advertir que la institución financiera toma
los resguardos necesarios considerando un valor normalmente conservador,
que puede ser menor al pactado y por lo tanto estar dispuesto a ofrecer un
crédito por un monto inferior al requerido. La tasación considera entre otros
antecedentes: superficie del terreno, sup. Construida, antigüedad, ubicación,
barrio, orientación, calidad de la construcción, terminaciones, etc.

Evaluación y Resolución

Como resultado del estudio de títulos por una parte y del informe de
tasación se emite una resolución. Esta puede ser aprobatoria o de rechazo si
existiera alguna anomalía como por ejemplo problema en los títulos de la
propiedad.

Escrituración

Mediante un escrito ante notario público se hace oficial el compromiso de

compraventa, estableciendo y compareciendo todas las partes involucradas:
vendedor, comprador, entidad que otorga el crédito. Se identifica
claramente la propiedad, el precio de venta. La cantidad aportada por el
comprador, por el banco y establecimiento de la hipoteca en favor de la
institución financiera. En esta oportunidad el comprador debe realizar el
pago. Lo usual es que este se formalice a través de un depósito a plazo en
favor del vendedor, el cual queda en notaría con instrucciones de entrega
una vez concluida la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Con la inscripción de la propiedad a nombre de comprador se oficializa el

cambio de propiedad del inmueble. Cualquier problema con la propiedad
como una orden de embargo interpuesta con posterioridad a la obtención de
certificados requeridos aparecería en esta oportunidad. En esta instancia se
confirma la calidad de nuevo propietario del comprador del bien inmueble.

Emisión y liquidación de las letras (sólo Letras Hipotecarias)

Cuando el cliente solicita un crédito hipotecario el banco o sociedad

financiera emite letras hipotecarias, las cuales se transan en las bolsas de
valores del país. Allí pueden ser adquiridas entre otros, por los inversionistas
institucionales (administradora de fondos de pensiones, compañías de
seguros, etc.). El precio de venta de las letras depende de la disposición de
estos compradores y de la solvencia de la entidad emisora. Si el título se
transa al 100% de su valor, el cliente recibirá la totalidad del crédito que
solicitó. Si se transa por menos, la diferencia debe ser asumida por el
deudor hipotecario. Esto no significa que pierda dinero, sino que el banco o
la sociedad financiera le prestarán un porcentaje menor.

Requisitos para obtener crédito hipotecario

¿Qué se requiere para obtener un crédito?

Para obtener un crédito, con alguna institución que los otorga, se requiere:

• Tener una renta compatible con el dividendo que se va a pagar, esto

es, no superior al 25% de la renta líquida mensual.
• Tener un nivel de endeudamiento compatible con el crédito que se
solicita.
• Tener un comportamiento comercial intachable, tanto el solicitante
como su grupo familiar.
• Contar con seguro de desgravamen (Tramitado por la institución).
• Contar con una tasación de la propiedad, que la institución financiera
ordenará hacer a los profesionales que corresponda.
• Haberse realizado un estudio de títulos de la propiedad que abarque
por lo menos 10 años, por los profesionales que la institución designe y
que hayan encontrado dichos títulos conforme a derecho.

¿Se pueden considerar ingresos familiares?

Sí, para obtener un crédito se puede sumar los ingresos del matrimonio.

¿Si los ingresos no alcanzan, se puede tener un co-deudor?

La mayoría de los bancos permiten incluir un codeudor, preferentemente

familiar, el cual debe demostrar los ingresos suficientes para pagar la cuota
por sí solo.

¿Se toman en cuenta los ingresos brutos o netos?

En general se consideran los ingresos netos a los cuales se pueden sumar

gratificaciones.

¿Cómo se acredita la renta requerida?

A continuación se indica requisitos habituales. Pueden variar de una

institución a otra.

Si es Empleado:

• Certificado de Renta y Antigüedad.

 • 3 últimas liquidaciones de sueldo.
• Certificado de cotizaciones AFP últimos 6 meses

Si es Vendedor:

• Certificado de Renta y Antigüedad.

• 6 últimas liquidaciones de sueldo.
• Certificado de cotizaciones AFP últimos 6 meses.

Si es Industrial, Comerciante o Socio de Empresa:

• Declaración del Impuesto Anual a la Renta de los 3 últimos años (del

solicitante y de las empresas en que participa).
• 3 últimos balances tributarios.
• 6 últimos pagos de IVA.
• En caso de ser socio, copia de la escritura de la sociedad.

Si es Profesional Independiente:

• Declaración del Impuesto a la Renta de los 3 últimos años.

• Fotocopias de las boletas de los 6 últimos meses.

Si es Rentista:

• Contrato vigente de arriendo.

• Fotocopia de los 6 últimos recibos de arriendo de la propiedad que le
genera renta.
• Certificado de Dominio Vigente y de Gravámenes y Prohibiciones de la
propiedad que le genera renta.
• Declaración del Impuesto a la renta de los últimos 3 años.
• Contribuciones.

Si es pensionado:

• Recibo de pago de pensiones de los últimos 3 meses.

• Resolución que otorgó la pensión.

¿Cuál es la edad máxima para obtener un préstamo?

La edad actual, más el plazo de del préstamos debe sumar máximo 75 años
en algunas instituciones, 80 en otras.

COMO COMPARAR CRÉDITOS

No existe “el” mejor crédito del mercado.

Existen alternativas que se adaptarán mejor a sus necesidades específicas ya

que las instituciones varían sus condiciones de acuerdo, tipo de propiedad, al
monto, solicitado, plazo, etc. Por lo tanto, no existe tasa de interés única
por institución. Otro aspecto importante a tener en cuenta, es que los bancos
manejan estrategias comerciales disímiles: mientras en el sistema de letras
algunos logran posicionarse con precios bajos, en el sistema de mutuos lo
hacen con precios altos y viceversa. El consumidor no puede presumir que si
una institución financiera ofrece los planes más baratos en letras
hipotecarias, también lo hará en mutuos. Igualmente, un banco puede ser el
más conveniente en créditos en letras para un determinado monto y plazo y
dejar de serlo al variar el plazo y el monto, o ambos. Estos “ranking” son
muy dinámicos, especialmente si se considera lo sensible que puede llegar a
ser la venta de las letras en el costo final del crédito. De ahí la importancia
de las simulaciones que Portalinmobiliario.com pone a su disposición. Hechos
estos alcances a continuación se entregan elementos para comparar
alternativas.

CONSIDERACIONES PARA COMPARAR ALTERNATIVAS

I.- CONDICIONES NECESARIAS PARA COMPARAR

Comparación para una misma propiedad y solicitud del mismo monto.

En las condiciones del crédito pueden variar dependiendo el tipo de

propiedad (Casa, departamento, oficina); y fundamentalmente el monto
solicitado.

Para un mismo plazo.

Compare para un mismo plazo. Hay que tener presente que una institución
puede ser la más conveniente para un determinado plazo y no serlo para
otro. El que le da las mejores condiciones a 20 años, puede no continuar
siendo la mejor alternativa para un plazo menor, a quince años, por ejemplo.

II.- QUÉ COMPARAR

1.- Dividendo final

Es muy habitual que sólo se haga una comparación por tasa. La tasa es muy
importante, pero se debe tener en cuenta; si incluye o no comisión, y sobre
todo, que la tasa publicitada por las instituciones es la mejor tasa pero no la
única. Puede ocurrir que la tasa sea en una institución la más conveniente,
pero los seguros sean más altos que en otra; y finalmente, el dividendo final
resulte ser mejor en aquella que presentaba una tasa más alta pero seguros
más bajos. De ahí que sea recomendable comparar inicialmente por el
dividendo final.

No obstante, hay que tener cuidado para comparar dividendo finales

siguiendo la forma habitual de comparación a través de simulaciones de
crédito hipotecario entregada por cada institución. Basta recorrer sitios de
Internet para darse cuenta que ninguna es igual a otra y dentro de esta
desuniformidad algunas entregan un dividendo sin seguros y otros con.
2.- A qué tipo de crédito corresponde.

Hay que ver a qué tipo de crédito corresponde. Se trata de tasa fija o de tasa
variable. De Mutuo o de Letras.

a.- La tasa fija y tasa variable.

Tasa fija es aquella que definida al momento de otorgamiento no cambia

durante todo el plazo definido para el pago del crédito. En la tasa variable el
interés de este tipo de créditos se calcula sobre la base de la Tasa Activa
Bancaria (TAB), que es la tasa mínima a la cual los bancos pueden prestar sin
perder dinero. Sobre este valor, los bancos agregan los márgenes que estiman
adecuados para cubrir los costos de administración de los créditos, sus
riesgos y la ganancia que pretenden obtener. Esta tasa no se fija para todo el
plazo –como en los créditos de tasa fija- sino que revisan periódicamente. Los
dividendos de créditos hipotecarios son revisados anualmente por los bancos.

En cada una de estas oportunidades de revisión el cliente puede optar si

seguir con esa modalidad o cambiarse a una de tasa fija. En momentos de
tasas bajas con expectativas de control inflacionario, en una economía
estable, puede ser una buena alternativa. Pero hay que reconocer un
componente de riesgo mayor; el no cambio oportuno ante la eventual
variación de las tasas puede significar incluso llegar a pagar doble del
dividendo pagado.

b.- Mutuos o letras

Mediante el sistema de Mutuo Hipotecario se asegura al adquiriente de una

vivienda la recepción del 100% del crédito hipotecario pactado, debido a que
no requiere emitir ni vender letras de crédito en el mercado. La letra en
cambio, puede ser vendida a un porcentaje menor de su valor de emisión,
que fue el ofrecido al solicitante del crédito. Estas letras son compradas por
inversionistas, que dependiendo de la institución emisora, el momento
económico del país y otros elementos de análisis, puede comprar esas letras
a un valor menor al que representan las respectivas letras, produciéndose
una pérdida que deberá asumir el solicitante, sin perjuicio de deber el monto
original y de cancelar los costos de comisión de venta al respectivo Corredor
de Bolsa.

De ahí que no es comparable la tasa ofrecida en un mutuo – normalmente

más alta - que la ofrecida en una letra si en esta última no se considera el
riesgo que sea transada bajo el 100% de su valor. Algunas instituciones
garantizan la venta de las letras a un 100% pero habitualmente no lo hacen.

3.- Consideraciones relativas a las particularidades del solicitante y de

la compra.

Para tomar una decisión final, los resultados que arroje una evaluación en
términos de costo deberán ser confrontados con otras consideraciones tal
cómo:
a.- Flexibilidad

Aunque pueda tener un costo adicional, debe analizar la flexibilidad que le

entrega un plan de financiamiento ya que puede adaptarse a sus
requerimientos: meses de gracia, condiciones especiales de pre-pago,
posibilidad de cambios en plazos, alternativa de pagar un dividendo variable
según distintos plazos, etc.

b.- Tiempo total de la operación de financiamiento.

Es importante el tiempo que se tomen en la operación, ya que una operación

rápida aminora el riesgo, por ejemplo, en cambios considerables en la venta
de las letras, o problemas con el vendedor con el cual ha firmado un
documento comprometiéndose a ciertos plazos. Al respecto, es importante
considerar si la institución financia habitualmente a compradores de una
inmobiliaria ya que significará que existe una forma de operar más rápida y
con mejores condiciones.

c.- Institución.

Finalmente, debe considerar si quien otorga el crédito. En Chile todas las

instituciones facultadas para el otorgamiento de créditos hipotecarios tienen
el respaldo necesario para hacerlo. No obstante, debe considerarlo. Por
ejemplo, para un mismo monto, plazo y tasa el precio de venta de las letras
varía según quien las emita. Influye si la institución trabaja con la
inmobiliaria que vende a la cual puede entregar condiciones especiales, y
finalmente, si es o no la institución con la que el comprador opera
habitualmente. Esto puede significar beneficios no enteramente
cuantificables en dinero, como comodidad de tratar con una misma
institución o ejecutivo. Al contrario, trabajar con una institución distinta
puede significar la apertura de cuenta corriente y terminar adquiriendo otros
productos con sus respectivos costos.

d.- Cumplir con requisitos.

Una persona puede no calificar según los requisitos de una institución y sí

hacerlo para otra. Por ejemplo; la edad máxima exigida (plazo más edad del
solicitante) en algunos casos debe ser menor que 75, en otros que 80. Algunas
instituciones sólo prestan a partir de 1000 UF otras sobre un monto muy
inferior. También hay diferencias en el nivel de exigencias de antecedentes
de acreditación comercial, laboral y financiera del solicitante.
En resumen: incluya todas las variables.

La comparación debe hacerse preocupándose que ésta incluya todas las

variables. Los créditos hipotecarios encierran algunos costos difíciles de
internalizar por los consumidores. Estos son principalmente, los seguros
asociados al crédito tales como el de incendio, terremoto y desgravamen,
para mutuos y letras; y en el caso de estas últimas, la pérdida que
eventualmente puede tener en la venta. Actualmente no existen
disposiciones administrativas que obliguen expresamente a los bancos e
instituciones financieras a estandarizar la información sobre el costo real
final que tendrá el crédito con todos los gastos incluidos.

Compare dividendo final, considere a que tipo de crédito corresponde y

confróntelo con su mayor o menor disposición al riesgo y a las
particularidades suyas como comprador y a las de la propiedad que compra.