Perencanaan Bisnis Konstruksi Dan Properti

2019
SMK/MAK
jilid 1
Perencanaan
Bisnis Konstruksi
dan Properti
bidang keahlian Teknologi dan Rekayasa Bisnis Konstruksi

program keahlian Teknik Konstruksi dan Properti dan Properti
Ali Anton Senoaji
Betti Sri Purwani
Slamet Mulyanto
PERENCANAAN BISNIS
KONSTRUKSI DAN PROPERTI
REDAKSIONAL
Pengarah:
Direktur Pembinaan SMK
Kepala Sub Direktorat Kurikulum
Kepala Seksi Penilaian
Kepala Seksi Pembelajaran
Penulis
Ali Anton Senoaji
Betti Sri Purwani
Slamet Mulyanto
Pengendali Mutu
Winih Wicaksono
Penyunting:
Rais Setiawan
Erna Fauziah
Editor
Esti Baroro
Desain Sampul
Sonny Rasdianto
Layout/Editing
Ratna Murni Asih
Apfi Anna Krismonita
Rifda Ayu Satriana
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI iii
PERENCANAAN BISNIS
KATA PENGANTAR KATA PENGANTAR
KA TA PENGANTAR
Dalam menyediakan referensi materi pembelajaran bagi guru dan peserta didik
di SMK, Direktorat Pembinaan SMK berupaya menyediakan bahan ajar kejuruan
yang sesuai dengan kebutuhan pembelajaran di SMK pada mata pelajaran C2 dan
CJ dari 142 kompetensi keahlian yang ada pada Perdirjen Dikdasmen
Nomor 06/D.DS/KK/2018 tanggal 7 Juni 2018 tentang Spektrum Keahlian SMK/
MAK dan Struktur Kurikulum 2013 sesuai Perdirjen Dikdasmen Nomor 07/D.
DS/KK/2018 tanggal 7 Juni 2018 ten tang Struktur Kurikulum SMK/MAK.
Bah an ajar yang disusun pad a tahun anggaran 2019 diharapkan
dapat rnenumbuhkan motivasi belajar bagi peserta didik maupun guru kejuruan
di SMK. Karena bahan ajar yang telah disusun ini selain menyajikan materi secara
tertulis, juga dilengkapi dengan beberapa materi yang bersifat interaktifdengan
penggunaan tautan pencarian yang dapat mernperluas pernahaman individu yang
menggunakannya.
Bahan ajar kejuruan yang disusun pada tahun 2019 ini disusun oleh para
guru kejuruan di SMK yang telah berpengalalaman menyelenggarakan proses
pembelajaran sesuai dengan kompetensi keahlian masing-rnasing. Oleh karena itu,
diharapkan dapat menjadi referensi bagi guru yang mengarnpu m a t a pelajaran yang
sama pada program keahlian sejenis di SMK seluruh Indonesia.
Kepada para guru penyusun bahan ajar kejuruan yang telah mendedikasikan
waktu, kompetensi, clan perhatiannya, Direktorat Pembinaan SMK menyampaikan
ucapan terimakasih. Diharapkan karya ini bukan merupakan karya terakhir, namun
seterusnya akan dilanjutkan dengan karya-karya berikutnya, sehingga SMK
rnempunyai guru-guru yang procluktif dan kreatif dalam menyumbangkan
pemikiran, potensi dan kornpetensinya bagi pengembangan pernbelajaran di SMK.
SMK Bisa! SMK Hebat!
BISNIS KONSTRUKSI
iv DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PRAKATA
PRAKATA
Buku Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti merupakan salah satu

pengetahuan bagaimana merencanakan bisnis konstruksi properti sesuai kaidah-
kaidah konstruksi bangunan yang baik dan benar.
Buku ini diharapkan dapat menjadi buku pegangan peserta didik dalam kegiatan
belajar mengajar di Sekolah Menengah Kejuruan (SMK). Buku teks ini adalah salah satu
upaya yang dilakukan agar peserta didik dapat mempelajari dan menambah wawasan
mereka tentang perencanaan bisnis konstruksi dan properti.
Dalam buku ini dibahas tentang bagaimana bisnis kontruksi dan properti
dijalankan, yang dimulai dari prosedur pemilihan lokasi properti, prosedur legalitas
kepemilikan lokasi dalam properti, prosedur dan hasil pengukuran lokasi, pembuatan
site plan, pengetahuan gambar prarencana gedung, perhitungan kekutan struktur
bangunan, pembuatan dokumen tender dan spesifikasi teknis, serta perencanaan
kebutuhan tenaga kerja.
Dalam penulisan buku ini, apa yang kami tuliskan telah berpegang pada standar
kompetensi dasar mata pelajaran bisnis konstruksi dan properti. Apabila ada sesuatu
yang kurang berkenan baik isi maupun kalimat, mohon berkenan memberikan saran
dan masukkan kepada kami, untuk perbaikan berikutnya.
Ali Anton Senoaji

Betti Sri Purwani
Slamet Mulyanto
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI v
PERENCANAAN BISNIS
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR.........................................................................................................................................iv
PRAKATA............................................................................................................................................................ v
DAFTAR ISI........................................................................................................................................................vi
DAFTAR GAMBAR........................................................................................................................................viii
DAFTAR TABEL................................................................................................................................................. x
PETUNJUK PENGGUNAAN BUKU.............................................................................................................xi
PETA KONSEP BUKU....................................................................................................................................xiii
APERSEPSI......................................................................................................................................................xiv
BAB I BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI.............................................................................................1

A. Pengertian Perencanaan Bisnis Konstruksi Dan Properti ..........................................................2
B. Tujuan Bisnis Konstruksi Dan Properti .............................................................................................4
C. Jenis Investasi Dalam Bisnis Konstruksi Dan Properti..................................................................5
D. Strategi Dalam Bisnis Konstruksi Dan Properti ..............................................................................6
BAB II PROSEDUR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI ............................................................................ 11

A. Pendahuluan............................................................................................................................................ 12
B. Klasifikasi Properti.................................................................................................................................. 20
C. Faktor-Faktor Pemilihan Lokasi Properti........................................................................................ 20
BAB III PROSEDUR LEGALITAS KEPEMILIKAN LOKASI..................................................................... 29

A. Legalitas Kepemilikan Rumah........................................................................................................... 31
B. Izin Prinsip................................................................................................................................................ 33
C. Izin Lokasi.................................................................................................................................................. 37
D. Izin Lingkungan Setempat.................................................................................................................. 38
BAB IV PROSEDUR PENGUKURAN LOKASI.......................................................................................... 47
BAB V ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN ..................................................................................... 61

A. Pemeriksaan Kebenaran Data Pengukuran.................................................................................. 62
B. Analisis Data Hasil Pengukuran......................................................................................................... 63
BAB VI PEMBUATAN SITE PLAN............................................................................................................... 79

A. Pengertian Site Plan.............................................................................................................................. 81
B. Analisis Dampak Lingkungan............................................................................................................ 86
PENILAIAN AKHIR SEMESTER GASAL................................................................................................... 91
BAB VII GAMBAR PRARENCANA GEDUNG.......................................................................................... 97

A. Prarencana Tapak................................................................................................................................... 99
B. Prarencana Ruang................................................................................................................................100
C. Prarencana Massa Dan Bentuk Bangunan...................................................................................101
D. Perizinan..................................................................................................................................................102
E. Perkiraan Biaya.......................................................................................................................................103
F. Laporan Perencanaan..........................................................................................................................103
BISNIS KONSTRUKSI
vi DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
DAFTAR ISI
BAB VIII PERHITUNGAN KEKUATAN STRUKTUR BANGUNAN SEDERHANA..........................111

A. Beban Pada Bangunan.......................................................................................................................112
B. Perhitungan Konstruksi Balok Sederhana...................................................................................117
BAB IX DOKUMEN TENDER.....................................................................................................................137

A. Dokumen Pelelangan.........................................................................................................................138
B. Dokumen Tender..................................................................................................................................139
C. Dokumen Kontrak................................................................................................................................142
BAB X SPESIFIKASI TEKNIS......................................................................................................................145

A. RKS (Rencana Kerja Dan Syarat-Syarat)........................................................................................146
B. Spesifikasi Teknis...................................................................................................................................147
C. Tujuan Spesifikasi Teknis....................................................................................................................149
D. Sumber Spesifikasi Teknis.................................................................................................................149
E. Spesifikasi Atau Syarat-Syarat Teknis Bahan...............................................................................149
BAB XI PERENCANAAN KEBUTUHAN TENAGA KERJA...................................................................165

A. Pengertian Perencanaan Kebutuhan Tenaga Kerja.................................................................167
B. Manfaat Perencanaan Tenaga Kerja...............................................................................................168
C. Aktivitas Perencanaan Tenaga Kerja..............................................................................................170
D. Merencanakan Kebutuhan Tenaga Kerja.....................................................................................172
PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP.................................................................................................179
DAFTAR PUSTAKA......................................................................................................................................187
GLOSARIUM.................................................................................................................................................188
BIODATA PENULIS......................................................................................................................................190
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI vii
PERENCANAAN BISNIS
DAFTAR GAMBAR DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Bangunan Residensial berjenis perumahan.................................................................. 5

Gambar 1.2. Bangunan Komersial berjenis pusat perbelanjaan.................................................... 5
Gambar 1.3. Bangunan Pabrik Industri.................................................................................................... 6
Gambar 1.4. Bandara...................................................................................................................................... 6
Gambar 2. 1 Jalan khusus pejalan kaki..................................................................................................12
Gambar 3. 1 Amdal .....................................................................................................................................40
Gambar 4. 1. Denah Rumah.......................................................................................................................48
Gambar 4. 2: Rencana Bouwplank .........................................................................................................48
Gambar 4. 3. Bouwplank.............................................................................................................................49
Gambar 4. 4. Menerapkan gambar denah di lapangan..................................................................50
Gambar 4. 5. Membuat tiang bouwplank............................................................................................50
Gambar 4. 6. Area kaveling/ lahan yang akan dibangun................................................................51
Gambar 4. 7. Denah rencana pemasangan pondasi........................................................................51
Gambar 4. 8. Gambar isometri rencana pemasangan pondasi....................................................52
Gambar 4. 9a. Denah dan gambar isometri rencana pemindahan benang
pondasi ke papan bouwplank....................................................................................52
Gambar 4. 9b. Denah dan gambar isometri rencana pemindahan benang
pondasi ke papan bouwplank..................................................................................53
Gambar 4. 10a. Membuat siku di lapangan.........................................................................................53
Gambar 4. 10b. Gambar isometri rencana pembuatan siku di lapangan.................................54
Gambar 4. 11a. Membuat siku di lapangan.........................................................................................54
Gambar 4. 11b. Gambar isometri rencana pembuatan siku di lapangan.................................55
Gambar 4. 12a. Gambar rencana pembuatan diagonal di lapangan.........................................55
Gambar 4. 12b. Gambar isometri rencana pembuatan diagonal di lapangan.......................56
Gambar 4. 13a. Gambar rencana pembuatan ruang bangunan melintang
di lapangan...................................................................................................................56
Gambar 4. 13b. Gambar isometri rencana pembuatan ruang bangunan
melintang di lapangan..............................................................................................57
Gambar 4. 14a. Gambar rencana pembuatan ruang bangunan memanjang di
lapangan........................................................................................................................57
Gambar 4. 14b. Gambar isometri rencana pembuatan ruang bangunan
memanjang di lapangan..........................................................................................58
Gambar 4. 15a. Gambar rencana lengkap penarikan benang untuk pembagian
ruangan di lapangan.................................................................................................58
Gambar 4. 15b. Gambar isometri rencana lengkap penarikan benang untuk
pembagian ruangan di lapangan.........................................................................59
Gambar 5.1a Spesifikasi Waterpass........................................................................................................63
Gambar 5.1b Waterpass.............................................................................................................................63
Gambar (5. 2a). Pengukuran jarak menggunakan Waterpass,
Gambar (5. 2b). Pembacaan Rambu Ukur A menggunakan Waterpass....................................64
Gambar 5.2a ...............................................................................................................................................64
Gambar 5.2b ..............................................................................................................................................64
Gambar 5.3 Suatu bahan yang akan dianalisis jaraknya.................................................................65
Gambar 5. 4 Pengukuran pada bidang datar .....................................................................................66
Gambar 5. 5 Cara menentukan beda tinggi .......................................................................................67
BISNIS KONSTRUKSI
viii DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
DAFTAR GAMBAR
Gambar 5. 5 Pembacaan Ba, Bt, Bb. ......................................................................................................67

Gambar 5. 6 Jarak optis antara alat dengan bak ukur......................................................................68
Gambar 5.7 Menentukan sudut azimuth.............................................................................................72
Gambar 5. 8 Ilustrasi pengukuran sudut menggunakan theodolite..........................................73
Gambar 5. 9 Pembacaan sudut vertikal pada teropong kecil di theodolite............................74
Gambar 6. 1 Contoh Site plan 1...............................................................................................................82
Gambar 6. 2 Contoh Site plan 2...............................................................................................................82
Gambar 6. 3. Site plan SMKN 3 Yogyakarta..........................................................................................85
Gambar 7.1 Site plan....................................................................................................................................99
Gambar 8. 1 Beban pada bangunan................................................................................................... 112
Gambar 8. 1 Beban Mati Pada Struktur Bangunan......................................................................... 113
Gambar 8. 2 Beban hidup furnitur bangunan................................................................................. 114
Gambar 8. 3 Beban hidup kendaraan................................................................................................. 114
Gambar 8. 4 Beban hidup manusia dan perabot............................................................................ 115
Gambar 8. 5 Beban angin dalam bangunan..................................................................................... 115
Gambar 8. 6 Beban angin dalam bangunan..................................................................................... 116
Gambar 8. 7 Statik ekivalen (Ghosh & Fanella, 2003) pada beban gempa............................ 116
Gambar: 8. 8 Beban Gempa pada bangunan................................................................................... 117
Gambar 8. 9 Balok pada tumpuan sendi dan rol............................................................................ 118
Gambar 8. 10 Balok pada konstruksi jepit satu tumpuan............................................................ 118
Gambar 8. 11 Diagram bidang gaya lintang (D)............................................................................. 119
Gambar 8. 12 Beban pada tumpuan sendi dan rol........................................................................ 119
Gambar 8. 13 Gaya normal..................................................................................................................... 121
Gambar 8. 14 Pembagian gaya miring............................................................................................... 121
Gambar 8. 15 Gambar bidang Momen (M)....................................................................................... 121
Gambar 8. 16 Gaya melintang pada beban merata....................................................................... 122
Gambar 8. 16 Bidang momen pada beban merata....................................................................... 123
Gambar. 11.1 Perencanaan Proyek Konstruksi ............................................................................... 166
Gambar 11.2. Tenaga Kerja Konstruksi .............................................................................................. 169
Gambar 11.4 Jembatan terpanjang di dunia................................................................................... 174
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI ix
PERENCANAAN BISNIS
DAFTAR TABEL DAFTAR TABEL
Tabel 5. 1 Analisis Jarak Menggunakan Waterpass........................................................................ 65

Tabel 5. 2a Contoh lembar data hasil pengukuran........................................................................ 69
Tabel 5. 2b Nilai hasil perhitungan beda tinggi.............................................................................. 70
Tabel 5. 2c Contoh evaluasi data hasil pengukuran...................................................................... 71
Tabel 5. 3. Contoh hasil pengukuran sudut menggunakan theodolite.................................. 74
BISNIS KONSTRUKSI
x DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PETUNJUK
PETUNJUK PENGGUNAAN BUKU PENGGUNAAN BUKU
Selalu kupanjatkan rasa syukur kepada Allah Subhanahu Wa Ta’ala, Tuhan pemilik
segala yang ada di muka bumi alam semesta, yang selalu memberikan kesehatan dan
petunjuk-Nya dalam menyelesaikan buku pembelajaran ini.
Buku ini merupakan buku pelajaran Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti yang
diharapkan dapat menjadi panduan untuk memperkaya dan meningkatkan penguasaan
pengetahuan serta keterampilan peserta didik. Penulis beranggapan bahwa buku ini
penting bagi peserta didik TKPI. Penulis juga memberikan saran kepada para peserta
didik agar memperhatikan beberapa hal antara lain :
1. Paling awal bacalah terlebih dahulu bagian Tujuan Pembelajaran setiap bab yang
akan kalian baca; hal ini berfungsi untuk mengetahui secara singkat hal-hal yang
akan dicapai pada bab yang dipelajari. Setelah itu lihatlah bagian Peta Konsep
untuk mengetahui peta-peta materi yang akan dipelajari.
2. Bacalah buku ini dengan teliti, apabila ada yang masih kurang paham, bisa
didiskusikan dengan guru pengampu kompetensi ini.
3. Bagian Cakrawala dapat kalian baca untuk mengisi kegiatan Literasi agar dapat
menambah wawasanmu.
4. Setiap akhir bab dilengkapi tes kompetensi yang dapat digunakan sebagai
parameter penguasaan materi bagi kalian.
Setelah kalian menyelesaikan tes kompetensi atau penilaian harian, jika Anda
merasa belum menguasai 75% dari setiap kegiatan, maka Anda dapat mengulangi
untuk mempelajari materi yang ada dalam buku ini.
Buku ini terdapat bagian-bagian untuk memperkaya dan menguji pengetahuan
dan keterampilanmu. Adapun bagian-bagian tersebut adalah:
Contoh Soal Sebagai acuan dalam cara mengerjakan soal-soal setiap

babnya.
Praktikum Berupa lembar-lembar perintah dan panduan sebagai ac-

uan dalam melakukan praktikum untuk keterampilan ka-
lian di setiap kompetensi pada bab-bab buku ini.
Jelajah Internet Fitur yang dapat digunakan peserta didik untuk menam-
bah sumber belajar dan wawasan. Menampilkan link sum-
ber belajar dan QR Code disediakan untuk memudahkan
kalian mengakses QR Code Scanner yang tersedia ap-
likasinya di smartphone kalian.
Cakrawala Berisi tentang wawasan dan pengetahuan yang berkaitan
dengan ilmu yang sedang dipelajari.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI xi
PERENCANAAN BISNIS
PETUNJUK
PENGGUNAAN BUKU
Tugas Mandiri Kegiatan yang bertujan untuk melatih peserta didik dalam
memahami suatu materi dan dikerjakan secara individu.
Rangkuman Berisi ringkasan pokok materi dalam satu bab.
Penilaian Harian Digunakan sebagai indikator pencapaian kompetensi pe-

serta didik setelah mempelajari satu bab.
Penilaian Akhir Se- Digunakan untuk mengevaluasi kompetensi peserta didik

mester setelah mempelajari materi dalam satu semester.
Refleksi Kegiatan yang dapat dilakukan oleh peserta didik maupun

guru di akhir kegiatan pembelajaran untuk mengevaluasi
kegiatan belajar mengajar.
BISNIS KONSTRUKSI
xii DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PETA KONSEP BUKU

PETA KONSEP BUKU
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI xiii
PERENCANAAN BISNIS
APERSEPSI APERSEPSI
Seiring berjalannya waktu dan perkembangan ilmu pengetahuan, berbagai jenis

usaha baru terus bermunculan. Mulai dari bisnis katering, laundry, furnitur, hingga
yang sedang naik daun saat ini adalah bisnis di bidang yang memanfaatkan teknologi
smartphone, seperti bisnis online shop, pembuatan aplikasi, dll. Hal tersebut
dikarenakan semakin banyaknya pengguna smartphone dan berbagai kemudahan
yang ditawarkan oleh bisnis tersebut. Namun, selain bisnis tersebut ada pula bisnis
yang tidak ada matinya, salah satunya adalah bisnis di bidang konstruksi dan properti.
Banyak konglomerat-konglomerat kaya raya yang mendulang uang dari bisnis ini,
sehingga membuat banyak orang tergiur mendirikan usaha ketika melihat kesuksesan
orang-orang tersebut, namun dari banyaknya orang yang mendirikan usaha tidak
sedikit yang akhirnya gagal atau bangkrut. Kegagalan tersebut dikarenakan banyak
faktor, salah satu faktor yang paling berperan adalah kurangnya perencanaan usaha
atau bisnis.
Dalam bisnis konstruksi dan properti, perencanaan yang matang sangat
dibutuhkan untuk meminimalisasi atau bahkan menghindari kegagalan dikarenakan
bisnis tersebut cenderung bisnis yang besar dan melibatkan banyak pihak. Oleh
karena itu, pada buku Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti Jilid I ini kalian akan
mempelajari berbagai materi yang dapat kalian manfaatkan untuk mengembangkan
kompetensi di bidang bisnis konstruksi, dan properti. Materi dalam buku ini akan dibagi
dalam dua semester dan sebelas bab. Hal-hal yang dipelajari meliputi perencanaan,
prosedur pemilihan lokasi untuk properti, prosedur legalitas kepemilikan lokasi,
prosedur pengukuran lokasi, analisa hasil pengukuran, pembuatan site plan, gambar
prarencana gedung, perhitungan kekuatan struktur bangunan sederhana, dokumen
tender, spesiikasi teknis, hingga perencanaan kebutuhan tenaga kerja.
BISNIS KONSTRUKSI
xiv DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
BAB
BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI I
BAB I BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setalah mempelajari materi tentang konsep bisnis konstruksi dan properti

ini, peserta didik mampu menerapkan konsep tersebut dengan tepat dan
mandiri
PETA KONSEP
Bisnis Konstruksi dan Properti
Pengertian Pe- Jenis Investasi Strategi dalam

Tujuan BKP dalam BKP BKP
rencanaan BKP
KATA KUNCI
Konstruksi-Properti-Tanah-Developer-Kontraktor-Konsultan Perencana-
Konsultan Pengawas
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 1
PERENCANAAN BISNIS
PENDAHULUAN
Kebutuhan dasar setiap manusia (basic need) terdiri dari pangan, pakaian, dan
papan. Properti atau papan atau tempat tinggal dibutuhkan oleh setiap manusia, jika
tidak memiliki tempat tinggal manusia tidak akan memiliki hidup yang baik. Apabila
manusia tidak memiliki tempat tinggal maka akan menjadi tuna wisma. Seperti yang
tertera dalam Pasal 28 H (1) UUD 1945 yang berbunyi:
”Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan
mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pe-
layanan kesehatan”. Hal tersebut menunjukkan bahwa tempat tinggal memiliki peran
yang amat penting bagi keberlangsungan hidup manusia, bukan hanya sebagai tem-
pat berlindung akan tetapi untuk meningkatkan kualitas hidup yang lebih baik.
Bisnis konstruksi dan properti ialah sebuah kegiatan yang sangat berperan dalam
meningkatkan suatu perekonomian negara juga kesejahteraan sosial di masyarakat.
Seiring dengan pertumbuhan penduduk yang terus berkembang ditengah lahan yang
semakin terbatas membuat bisnis konstruksi dan properti menjadi salah satu peluang
yang masih sangat menjajikan di Indonesia. Akan tetapi, dalam pengembangan se-
buah properti harus diimbangi dengan perencanaan atau tata kelola yang profesional
dan sinergi dari pihak terkait supaya dapat memberikan manfaat terhadap masyarakat
luas.
MATERI PEMBELAJARAN
A. Pengertian Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti

Sebelum mendefinisikan perencanaan bisnis konstruksi dan properti, terlebih da-
hulu harus memahami pengertian dari bisnis konstruksi serta properti. Bisnis Kon-
struksi dan Properti merupakan gabungan dari konsep bisnis konstruksi dan bisnis
properti. Secara umum, istilah bisnis dapat diartikan sebagai suatu kegiatan baik
perorangan atau organisasi yang mencakup dalam pembuatan dan pemasaran baik
barang maupun jasa kepada konsumen sedangkan konstruksi dan properti merupa-
kan dua hal yang beriringan. Berikut adalah penjelasan mengenai definisi tersebut.
1. Bisnis Konstruksi
Istilah konstruksi memiliki kaitan erat dengan bangunan gedung maupun
bangunan sipil. Konstruksi merupakan kegiatan membangun yang hasil akhirnya
berupa bangunan gedung maupun bangunan sipil yang menyatu dengan lahan
tempat kedudukannya untuk difungsikan sebagai rumah tinggal ataupun fungsi
lainnya.
Menurut UU Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi dijelaskan bah-
wa pekerjaan konstruksi merupakan keseluruhan atau sebagian kegiatan yang
mencakup pembangunan, pengoperasian, pemeliharaan, pembongkaran, serta
pembangunan kembali suatu bangunan. Namun demikian, konstruksi juga dapat
dipahami berdasarkan kerangka perspektif dalam konteks jasa, industri, sektor
atau kluster.
Bisnis konstruksi adalah suatu usaha yang dilakukan oleh perusahaan atau
organisasi yang bergerak di bidang jasa konstruksi. Kegiatan yang ditawarkan
yaitu mencakup jasa konstruksi bangunan, baik dari perencanaan, pelaksanaan,
BISNIS KONSTRUKSI
2 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
maupun pengawasan untuk membangun suatu bangunan. Pada umumnya, bisnis

konstruksi berbentuk badan usaha. Bisnis konstruksi dapat berjalan dengan baik
apabila mampu dikelola oleh manajemen yang baik dan disiplin dari perusaa-
haan itu sendiri.
2. Bisnis Properti
Di Indonesia kata properti identik dengan rumah, real estate, tanah, ruko, ge-
dung atau gudang. Istilah properti berasal dari kata serapan dalam Bahasa Inggris
yaitu “properti” yang berarti milik. Secara umum dapat dimaknai sebagai sesuatu
yang bisa dimiliki atau hal apapun yang dapat dijadikan objek kepemilikan baik
terhadap suatu barang ataupun nonbarang. Salah satu bentuk properti dalam
bentuk barang adalah rumah.
Menurut kamus besar Bahasa Indonesia, properti merupakan tanah dan ba-
ngunannya termasuk sarana dan prasarana yang ada dalam tanah dan bangunan
yang memang merupakan bagian yang tidak terpisahkan. Definisi properti lain-
nya yaitu menurut SK Menteri Perumahan Rakyat No 05/ KPTS/ BKP4N/ 1995,
properti merupakan tanah hak dan atau bangunan permanen yang menjadi objek
pemilik dan pembangunan.
Bisnis properti dapat diartikan sebagai bentuk aktivitas ekonomi yang ber-
hubungan dengan peningkatan nilai suatu lahan atau bangunan beserta sarana
dan prasarana yang ada di atas sebidang tanah untuk mendapatkan keuntungan.
Perencanaan properti adalah kegiatan properti untuk memenuhi kebutuhan mas-
yarakat.
3. Pelaku dalam Bisnis Konstruksi dan Properti
Bisnis Konstruksi dan Properti merupakan bisnis yang berhubungan dengan
banyak pihak, dimana erat sekali dengan pemilik tanah, pemerintahan setempat,
investor, kontraktor, marketing, konsumen dan yang lainnya. Hubungan yang baik
harus dijalin dengan para pihak tersebut supaya kegiatan bisnis berlangsung
dengan baik, mudah, serta hambatan yang ada dapat teratasi.
Sebagai ilustrasi, apabila akan mendirikan sebuah bangunan maupun usaha
harus mendapatkan izin dari pemerintah setempat yakni IMB (Izin Mendirikan
Bangunan). Jika izin tersebut sudah didapat maka bangunan baru dapat didiri-
kan dan usaha dapat berjalan. Modal yang dibutuhkan untuk membangun terse-
but tentulah tidak kecil, dalam hal ini supaya tidak terlalu dibebani maka kerja
sama dengan investor sangat diperlukan untuk memberikan tambahan modal.
Selanjutnya proses pembangunan properti diserahkan ke kontraktor untuk diker-
jakan. Setelah proyek tersebut selesai, tentu harus dipasarkan kepada konsumen
melalui seorang marketing.
Secara garis besar, berikut dijelaskan para pelaku yang terlibat dalam bisnis
konstruksi dan properti
a. Pemilik Proyek/ Pengguna Jasa
Pemilik proyek harus membuktikan kemampuan untuk membiayai pekerjaan
konstruksi. Pemilik bisa berasal dari sektor private, pemerintah, kontraktor,
developer, maupun komunitas. Pemerintah merupakan investor yang paling
utama dalam ketersediaan fasilitas umum seperti transportasi, fasilitas pendi-
dikan dan kesehatan, pengairan, dan fasilitas publik lainnya. Badan Usaha Milik
Negara (BUMN) serta pihak swasta merupakan pihak investor untuk penyeleng-
garaan seperti real estate, bangunan komersial, ruko, bangunan industri dan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 3
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
yang sejenisnya. Pemilik yang berasal dari individu atau private biasanya mer-
upakan investor untuk penyelenggaraan rumah tinggal.
b. Perencana Konstruksi
Pada umumnya perencana konstruksi disebut dengan Konsultan Perencana. Se-
bagai perencana, hal yang dilakukan adalah memberikan pelayanan jasa kon-
sultasi/ perencanaan pada kegiatan konstruksi yang mencakup pekerjaan awal
yaitu studi kelayakan sampai proses penyusunan dokumen-dokumen kontrak.
c. Pelaksana Konstruksi
Pelaksana konstruksi atau kontraktor, yakni pihak yang menyediakan jasa un-
tuk menyelesaikan pekerjaan konstruksi yang mencakup kegiatan persiapan
lahan hingga penyerahan hasil akhir pekerjaan konstruksi sesuai dengan apa
yang telah disepakati antara pemilik proyek (project owner) dengan pelaksana
proyek (kontraktor).
d. Pengawas Konstruksi
Pengawas konstruksi atau konsultan pengawas yaitu menyediakan layanan jasa
pengawasan suatu proyek baik sebagian atau keseluruhan pelaksanaan peker-
jaan konstruksi baik pada tahap persiapan lahan sampai pada tahap penyerah-
an hasil akhir pekerjaan konstruksi.
Dalam lingkup bisnis konstruksi dan properti, kontraktor merupakan badan usa-
ha yang berperan sebagai pelaku utama penyedia jasa konstruksi yang menggu-
nakan sumber daya manusia, kapital atau modal, teknologi, serta ilmu manajemen
dalam pekerjaan bangunan atau konstuksi atau wujud fisik lainnya. Perencanaan
bisnis konstruksi dan properti mempertimbangkan hal-hal penting pada saat
awal sebelum pembangunan (pre construction) dan pada saat pembangunan.
B. Tujuan Bisnis Konstruksi dan Properti

Tujuan bisnis konstruksi dan properti adalah mengelola lahan untuk dibangun men-
jadi sebuah properti dengan menerapkan konsep manajemen sehingga mendapa-
tkan keuntungan dari adanya suatu proyek tersebut. Secara garis besar, bisnis kon-
struksi dan properti bertujuan untuk:
1. Mendapatkan proyek
Proyek didapatkan dari konsumen yaitu pihak baik perorangan maupun instansi
yang memiliki informasi pasar dan memberikan akses pasar tersebut biasanya
melalui proses pelelangan. Konsumen merupakan pihak yang menggunakan jasa
dan barang konstruksi, baik sebagai pengguna jasa (consumers) maupun peman-
faat (users). Dalam bisnis konstruksi, suatu proyek diperoleh dengan menerapkan
strategi estimasi dan penawaran.
2. Mendapatkan keuntungan dari pelaksanaan proyek tersebut
Berkaitan dengan pengaturan keuangan proyek supaya mendapatkan keuntun-
gan dari proyek yang telah dilaksanakan. Melalui perencanaan bisnis yang baik,
diharapkan proses pelaksanaan suatu proyek berjalan dengan efektif dan efisien.
3. Menjaga keberlangsungan perusahaan/ badan usaha
Selain untuk mendapatkan proyek dan keuntungan, tentu dalam bisnis konstruk-
si mempunyai tujuan untuk dapat menjaga keberlangsungan bisnis perusahaan.
Pengelolaan bisnis perusahaan harus diatur dengan baik, terutama dalam mana-
jemen produksi dan manajemen keuangan. Selain itu, diharapkan dapat mem-
BISNIS KONSTRUKSI
4 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
bentuk badan usaha yang cakap, memiliki daya saing yang tinggi dan kualitas
hasil pekerjaan konstruksi yang baik.
C. Jenis Investasi dalam Bisnis Konstruksi dan Properti

Output industri bidang bisnis konstruksi dan properti, sebagian besar adalah beru-
pa barang investasi yang berbentuk aset tetap. Permintaan terhadap hasil produk
industri tersebut biasanya sangat fluktuasi, artinya investasi mungkin bisa ditunda
atau dipercepat tergantung dari kondisi ekonomi dan kebijakan pemerintah.
Jenis Investasi dalam bisnis konstruksi dan properti antara lain yaitu:
1. Residensial (Tempat Hunian)
Residensial merupakan bangunan yang difungsikan sebagai tempat hunian atau
rumah tempat tinggal. Bangunan residensial mencakup rumah atau perumahan,
rumah susun, apartemen, asrama, kondominium, dan villa. Rumah tapak (land-
ed house) menjadi favorit bagi masyarakat dengan kondisi tanah di lingkungan
sekitar luas karena masih banyak lokasi untuk dibangun. Pilihan apartemen atau
rumah susun (vertical house) menjadi tren bagi masyarakat di perkotaan dengan
tanah untuk pengembangan hunian sangat terbatas. Tidak mengherankan apa-
bila residensial merupakan sumber permintaan terbanyak dalam bisnis properti
Gambar 1.1 Bangunan Residensial berjenis perumahan

Sumber: https:// www.rumah.com/ listing-properti/ disewa-summarecon-band-
ung-oleh-alfons-16180442
2. Bangunan Komersial (Tempat Usaha)

Bangunan komersial merupakan bangunan yang dipergunakan untuk kegiatan
komersial (perdagangan atau niaga) yang bertujuan mendatangkan keuntungan
bagi pemilik ataupun penggunanya. Kategori bangunan komersial meliputi ban-
gunan perkantoran dan properti retail. Bangunan perkantoran dapat berbentuk
walks ups atau high rise complexes. Ruang kantor biasanya disewakan kepada
satu atau beberapa pelaku bisnis sekaligus. Untuk properti retail meliputi per-
tokoan, supermarket, pusat perbelanjaan, dan layanan jasa (service).
Gambar 1.2. Bangunan Komersial berjenis pusat perbelanjaan

Sumber: http:// anekatempatwisata.com/ 15-mall-di-jakarta-yang-wajib-dikunjungi/
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 5
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
3. Bangunan Industri
Bangunan yang difungsikan untuk keperluan industri baik industri yang berben-
tuk pabrik, manufaktur berat dan ringan, tempat perakitan, gedung penelitian
dan pengembangan IPTEK, gudang untuk penyimpanan dan pendistribusian pro-
duk. Pengembangan industrial yang sekaligus memiliki sebuah kantor disebut
sebagai kawasan industrial atau bisnis.
Gambar 1.3. Bangunan Pabrik Industri

Sumber: https:// pixabay.com/ id/ photos/ biji-bijian-pabrik-in-
dustri-produksi-2543915/
4. Bangunan Dengan Tujuan Khusus.

Properti atau bangunan dengan tujuan khusus memang dimaksudkan untuk me-
menuhi kebutuhan masyarakat yang bersifat khusus. Bangunan yang termasuk
dalam bangunan khusus antara lain tempat ibadah, terminal, bandara, sekolah,
stasiun, dan lain sebagainya. Pengembangan properti bangunan khusus membu-
tuhkan wawasan, kemampuan teknik yang tinggi dan profesional dari para pelaku.
Gambar 1.4. Bandara

Sumber: https:// www.rd.com/ advice/ travel/ best-ma-
jor-u-s-airports/
D. Strategi dalam Bisnis Konstruksi dan Properti

Bisnis Konstruksi dan Properti termasuk salah satu sektor potensial dalam
proses pembangunan nasional di Indonesia. Pada sektor tersebut dapat memban-
tu penerimaan pendapatan pemerintah baik pada pemerintahan pusat maupun
pemerintahan daerah. Bidang konstruksi dan properti dapat memberikan dampak
berganda (multiplier effect) dalam meningkatkan kesejahteran di masyarakat, baik
BISNIS KONSTRUKSI
6 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
itu secara langsung seperti terciptanya lapangan pekerjaan maupun dampak yang
tidak langsung.
Agar tujuan bisnis konstruksi dan properti dapat tercapai secara maksimal,
maka tentu memerlukan sebuah strategi, yaitu suatu rencana yang cermat men-
genai kegiatan agar mencapai sasaran. Dengan adanya strategi, hal-hal yang tidak
diinginkan dapat dicegah dan ketika tantangan muncul diharapkan dapat teratasi
dengan baik. Berikut adalah beberapa strategi yang dapat dijalankan dalam bisnis
konstruksi dan properti.
1. Ketersediaan Lahan
Lahan merupakan hal mendasar dalam bisnis konstruksi karena tanpa lahan ti-
dak mungkin ada proyek. Ketersediaan lahan menjadi penentu utama agar proyek
dapat berjalan. Lahan dapat berasal dari pemilik proyek, masyarakat, pemerintah,
developer. Pemetaan lahan potensial (aksesibilitas), status hak kepemilikan yang
berkaitan dengan badan hukum yaitu notaris. Selain itu, peruntukkan lahan juga
harus dipastikan apakah sesuai dengan rencana proyek, yaitu dengan melihat
Rencana Umum Tata Ruang setempat.
2. Mengembangkan kemampuan kontraktor (capacity building)
Kontraktor sebagai roda utama dalam bisnis konstruksi dan properti harus memi-
liki izin usaha jasa konstruksi nasional. Selain itu, beberapa hal harus diperhati-
kan terkait dengan manajemen administrasi, pedoman tentang dokumen tender,
manajemen biaya, mutu, waktu serta kemampuan teknis lainnya untuk dikem-
bangkan kontraktor sebagai penyedia jasa konstruksi agar dapat bersaing secara
kompetitif dan mampu merealisasikan pekerjaan proyek sesuai dengan ketentu-
an atau kesepakatan.
3. Modal
Modal yang dimaksud dalam hal ini adalah berhubungan dengan masalah keuan-
gan (finansial), kepastian dana dan komitmen dengan lembaga keuangan lain.
Pembiayaan bisnis atau sumber dana untuk suatu proyek biasanya terdiri dari
modal milik sendiri dan modal pinjaman. Besarnya modal yang dimiliki akan ber-
dampak pada proses pelaksanaan suatu proyek. Apabila dana yang dimiliki cuk-
up besar maka relatif akan lebih mudah dan aman dalam melaksanakan rencana
pembangunan maupun pengembangan proyek.
4. Pemasaran
Pemasaran merupakan kegiatan untuk memasarkan barang atau jasa umumn-
ya kepada masyarakat dan khususnya kepada masyarakat potensial. Pemasaran
oleh kontraktor dapat dikelompokkan atau disegmentasikan ke dalam empat
karaktaristik yaitu meliputi pemilihan pangsa pasar, produk harga, distribusi dan
promosi. Tidak terdapat perbedaan signifikan antara kontraktor dengan skala
kecil, menengah, maupun besar dalam melaksanakan strategi pemilihan pasar.
Pemasaran dapat menentukan apakah produk yang dihasilkan mampu menarik
perhatian orang untuk membeli atau menyewa.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 7
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
INFORMASI:
KOLABORASI, KOMUNIKASI, BERPIKIR KRITIS, KREATIF, DAN INOVATIF

Lakukan kegiatan kolaborasi dengan mengamati dan membaca buku litera-
tur yang berkaitan dengan bisnis konstruksi dan properti!
Lakukan kegiatan tanya jawab dengan guru Anda mengenai hal-hal yang
perlu diperhatikan dalam penerapan strategi bisnis konstruksi dan properti!
Tuliskan hasilnya dalam buku tulis Anda untuk dijadikan referensi tambah-
an!
CAKRAWALA
URBAN LIVING
Sumber: https:// citralandmekarsaricibubur.wordpress.

com/ konsep-fastive-urban-living/
Berbagai konsep hunian atau residensial ditawarkan oleh developer atau

perusahaan jasa konstruksi untuk meningkatkan nilai jual properti. Seperti den-
gan menerapkan konsep hunian tematik, gaya arsitektur bangunan yang unik,
maupun penambahan fasilitas publik. Salah satu pilihan konsep residensial un-
tuk daerah perkotaan adalah “Urban Living”, yaitu konsep hidup yang menganut
kemajuan peradaban modern di perkotaan akan tetapi tetap mengingat pentin-
gnya faktor kesehatan dan kelestarian lingkungan alam. Tujuan utama dari kon-
sep hunian “Urban Living” tidak lain adalah untuk dapat meningkatkan kualitas
kehidupan, keefisienan waktu dan kebugaran jasmani dan jiwa.
BISNIS KONSTRUKSI
8 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
JELAJAH INTERNET
Untuk menambah pengetahuan, perihal perkem-

bangan jenis investasi Bisnis Konstruksi dan Proper-
ti dapat dipelajari secara mandiri di internet. Pada era
milenial seperti saat ini, tren properti semakin berva-
riasi salah satunya yaitu co-working space yakni ruang
kerja yang bersifat kolaboratif. Untuk mengetahui lebih
dalam, Anda bisa kunjungi kunjungi tautan di bawah ini:
https:// www.dewaweb.com/ blog/ coworking-space-in-
donesia/
RANGKUMAN
1. Bisnis Konstruksi adalah suatu usaha yang dilakukan oleh perusahaan atau
organisasi yang bergerak di bidang jasa konstruksi. Kegiatan yang ditawarkan
yaitu mencakup jasa konstruksi bangunan, baik dari perencanaan, pelaksa-
naan, maupun pengawasan untuk membangun suatu bangunan. Bisnis Prop-
erti merupakan bentuk aktivitas ekonomi yang berhubungan dengan pening-
katan nilai suatu lahan atau bangunan beserta sarana dan prasarana yang ada
di atas sebidang tanah untuk mendapatkan keuntungan. Kegiatan konstruksi
bertujuan untuk mendapatkan proyek, mendapatkan keuntungan dari pelak-
sanaan proyek tersebut, dan menjaga keberlangsungan perusahaan/ badan
usaha.
2. Terdapat beberapa jenis investasi dalam bisnis konstruksi dan properti, di-
antaranya yaitu Residensial (Tempat Hunian), Bangunan Komersial (Tempat
Usaha), Bangunan Industri, dan Bangunan Dengan Tujuan Khusus
3. Strategi dalam bisnis konstruksi dan properti meliputi ketersediaan lahan,
mengembangkan kemampuan kontraktor (capacity building), modal, dan pe-
masaran.
TUGAS MANDIRI
Carilah beberapa informasi tentang kasus properti yang bermasalah di In-

donesia. Informasi tersebut dapat Anda cari pada media cetak, artikel, web atau
media sosial. Kemudian lakukan analisis mengenai penyebab terjadinya kasus
tersebut. Setalah itu, berikan saran perbaikan tentang strategi yang harus dilaku-
kan oleh para pelaku bisnis konstruksi yang terlibat supaya kasus serupa tidak
terjadi lagi!
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 9
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR BAB
Kerjakan soal-soal berikut dengan baik dan benar!

1. Jelaskan keterkaitan antara istilah konstruksi dan properti di dalam perenca-
naan bisnis konstruksi dan properti!
2. Sebutkan pelaku Bisnis Konstruksi dan uraikan kegiatan yang dilakukan oleh
para pelaku tersebut!
3. Terdapat beberapa jenis investasi dalam Bisnis Konstruksi dan Properti. Sebut-
kan dan jelaskan perbedaan jenis investasi properti tersebut!
4. Dalam menjalankan sebuah bisnis tidak bisa dilakukan sembarangan akan
tetapi memerlukan sebuah strategi. Jelaskan mengapa Bisnis Konstruksi dan
Properti memerlukan sebuah strategi!
5. Jelaskan dampak dari adanya kegiatan bisnis di bidang konstruksi dan proper-
ti!
REFLEKSI
Setelah mempelajari materi pada bab ini, Anda dapat mengetahui secara singkat
tentang konsep bisnis konstruksi dan properti. Materi manakah yang menurut
Anda sulit untuk dipahami? Cobalah untuk berdiskusi dengan teman maupun
guru Anda! Konsep dasar pada bab ini akan menjadi dasar untuk materi di bab
berikutnya.
BISNIS KONSTRUKSI
10 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
BAB
PROSEDUR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI II
BAB II PROSEDUR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mempelajari materi tentang menerapkan prosedur pemilihan lokasi ini,

peserta didik mampu mendefinisikan dan memahami cara untuk memilih dan
menetapkan lokasi untuk proyek properti.
PETA KONSEP
PROSEDUR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI
CIRI-CIRI LOKASI FAKTOR-FAKTOR STRATEGI PEMILI- LEGALITAS

PROPERTI PEMILIHAN LOKASI HAN LATIHAN LAHAN
KATA KUNCI
Properti-Legalitas-Kawasan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 11
PERENCANAAN BISNIS
PENDAHULUAN
Kebutuhan jumlah rumah tinggal akan semakin besar, seiring dengan peningkatan
pertumbuhan jumlah penduduk. rumah termasuk kebutuhan pokok nomer 2 (dua)
setelah pangan. Masyarakat dan juga pemerintah tidak bisa membendung dengan
adanya kebutuhan akan tempat tinggal bagi penduduk.
MATERI PEMBELAJARAN
A. PENDAHULUAN
1. Pengertian Lokasi
Lokasi adalah sebuah area yang akan menjadi objek sebuah kegiatan. Lokasi
dapat dibedakan menurut fungsinya, diantaranya
1.1 Lokasi untuk fasilitas personal: Lokasi ini bisa sebagai perumahan
1.2 Lokasi untuk fasilitas umum; Lokasi ini bisa untuk kegiatan umum
atau aktifitas banyak orang
Lokasi untuk fasilitas umum yang disediakan oleh pemerintah maupun badan
usaha, perseorangan, atau kelompok masyarakat untuk bersama, seperti gambar
di bawah ini
Gambar 2. 1 Jalan khusus pejalan kaki

Sumber: https:// id.images.search.yahoo.com/ yhs/ search?p=gambar+jalan+khusus
Dalam mengembangkan proyek perumahan atau properti ada hal

yang sangat perlu dipertimbangkan pada saat pengembang memilih lokasi
proyek. Pertimbangan fisik lahan menjadi pertimbangan utama. Hal yan perlu
dipertimbangkan antara lain:
a. Pertimbangan teknis
Aspek teknis dalam proses pemilihan lahan untuk perumahan merupaka
pertimbangan kelayakan akan adanya perumahan yang akan dibangun.
Pertimbangan ini akan signifikan terhadap tindakan teknis pada saat proses
pembangunan sampai proses penggunaan setelah selesai pembangunan.
Berikut pertimbangan teknis yang perlu diperhitungkan antara lain:
1) Letak yang strategis
Letak lokasi yang strategis akan mempengaruhi banyak hal. Faktor ini
merupakan poin yang juga paling sering berkaitan dengan harga tanah
BISNIS KONSTRUKSI
12 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
tersebut. Banyak aspek yang membuat lahan dapat dikategorikan lahan

yang strategis seperti:
a) Jarak dengan hunian yang lain. Jarak dengan hunian yang lain
memberikan gambaran tentang fungsi lahan yang sudah ditetapkan
pemerintah dan adanya keterkaitan orang lain untuk membeli lahan
di area tersebut.
b) Jarak dengan fasilitas umum. Fasilitas umum yang dimaksud misalnya
pasar, sekolah, layanan kesehatan, perkantoran, jalan, armada
transportasi umum, dan pusat perbelanjaan. Demand yang tinggi
terhadap tempat dengan akses yang baik memiliki pengaruh yang
besar terhadap harga lahan.
c) Jarak dengan logistik pembangunan. Semakin besar kemungkinan
memberikan kelancaran terhadap proses pembangunan yang sedang
dilaksanakan.
d) Posisi di daerah tersebut. Setiap area akan mempunyai kemungkinan
perkembangan. Hal ni akan memberikan nilai jual yang baik untuk
periode di depannya.
2) Luas dan bentuk lahan
Luas lahan yang tersedia akan sangat mempengaruhi luas bangunan yang
akan bias dibangun, yang mestinya sesuai dengan peraturan rooi jalan.
3) Karaktaristik Lahan
Ketertampakan lahan akan mempengaruhi aspek teknis yang akan
mempengaruhi teknik proses pengerjaannya. Apabila mengabaikan hal
tersebut, akan berdampak fatal pada kekuatan dan durabilitas konstruksi
bangunan yang akan dibangun, Secara umum karaktaristik lahan dapat
dilihat dari berbagai hal tersebut di bawah ini.
a) Kekerasan
Kepadatan tanah sering dipengaruhi dengan volume air yang
terkandung di dalam tanah, tebal masing-masing sedimen serta
kondisi yang ada di lapisan tanah. Lahan yang tersusun dari bahan
batu atau kapur dapat dikategorikan ke lahan keras namun tidak
ideal untuk konstruksi bangunan sedangkan tanah biasa yang padat
dan sedikit mengandung air akan lebih baik untuk digunakan sebagai
lahan konstruksi bangunan.
b) Material penyusun
Batudan tanah adalah salah satu penyusun material lahan. Namun
demikian, tidak semua lahan disusun dari kedua material tersebut.
Secara ekstrim daerah yang ada di kutub utara tidakmengandung
tanah. Material penyusunnya sangat terpengarug dari sedimen.
Material penyusun lahan sangat bervariasi dan bisa terdiri dari
beberapa campuran material penyusun lahan.
c) PH atau keasaman
PH akan sangat berdampak pada karaktaristik air dan usia konstruksi
yang terutama berbahan dari logam dan besi.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 13
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
d) Topografi
Topografi berkaitan dengan kemiringan lahan, kecuraman dan kontur
permukaan lahan. Kemiringan lahan yang ekstrim sering ditemui di
daerah bukit atau pegunungan yang dapat mempengaruhi proses dan
hasil akhir dari rumah yang akan dibangun.
4) Ketersambungan dengan fasilitas Vital
Fasilitas umum akan mempengaruhi akses kelanaran dari, dan juga fasilitas.
Kemudahan untuk mendapatkan layanan. Kenyamanan penghuni akan
dirasakan apabila pada saat membutuhkan layanan akan mudah untuk
mendapatkannya.
5) Faktor alam lainnya
Iklim dan cuaca merupakan factor yang sulit untuk diselesaikan. Faktor
alam yang penting juga untuk diperhatikan. Daerah dengan iklim yang
lebih kering akan mempengaruhi desain rumah dan juga pembiasaan
penghuninya. Lain halnya dengan daerah yang mempunyai iklim dingin dan
cenderung mempunyai kelembapan udara yang tinggi akan mempengaruhi
desain dan material yang akan digunakan untuk konstruksi.
b. Pertimbangan nonteknis yang tidak bisa diabaikan
1) Legalitas dan sertifikat lahan
Wilayah hukun Negara Republik Indonesia kepemilikan dan tipe
pengolahan yang didapat pada lahan harus ditandai dengan kepemilikan
legalitas yang disebut sertifikat. Lahan dengan ditandai adanya sertifikat
bisa dilanjut konstruksi apabila sudah mempunyai izin mendirikan
bangunan yang sering disingkat IMB. Selain itu juga ada hal-hal yang patut
untuk diperhatikan.
2) Status lahan dan peraturan Pemerintah
Setiap daerah akan mempunyai peraturan pengelolaan daerah yang saling
berbeda.
3) Budget hal yang memberatkan dan meringakan sebuah lahan akan sangat
dipengaruhi denagan adanya keemilikan rupiah untuk mendapatkannya.
Semua hal yang akan menjadi pengaruh juga.
4) Pertimbangan pribadi
Seperti ada petuah yang mengatakan, jangan membeli lahan tanah yang
mempunyai posisi seperti tusuk sate. Sebaiknya mencari lahan yang masih
dengan keluarga.
Kawasan Pemukiman merupakan bagian dari lingkungan hidup diluar
kawasan lindung, dapat berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan, yang
memiliki fungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian
sebagai tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan (UU
RI No. 4/ 1992). Perumahan merupakan kumpulan tempat tinggal/ tempat hunian
sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang telah
dilengkapi dengan fasilitas dan utiltas umum sebagai upaya pemenuhan rumah
yang layak huni. Prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan
hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal
yang layak, sehat, aman, dan nyaman, misalnya ketersediaan air bersih untuk
konsumsi makan dan minum, pembuangan sampah ataupun sarana pengolahan
limbah, ketersediaan sumber daya listrik, saluran komunikasi, ketersediaan
BISNIS KONSTRUKSI
14 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
jalan dan transportasi, sebagai upaya kelengakapan lingkungan pemukiman
agara dapat berfungsi sebagaimana mestinya dan sarana lingkungan yaitu
fasilitas dalam lingkungan hunian yang mendukung penghuninya untuk
menyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi,
seperti fasilitas taman bermain, olah raga, pendidikan, pertokoan, sarana
perhubungan, keamanan, serta fasilitas umum lainnya.
Rumah yang baik, tidak harus besar dan mewah, tetapi harus memenuhi
syarat kesehatan, sehingga para penghuninya dapat melakukan aktivitas
dengan nyaman. Rumah sehat memiliki beberapa kriteria, yaitu rumah
yang dapat memenuhi kebutuhan fisiologis dan psikologis, serta dapat
menghindarkan terjadinya kecelakaan maupun terjangkitnya penyakit.
Adanya konsep perumahan yang sehat menjadi faktor penentu yang mampu
meningkatkan standar atau indikator kesehatan bagi penghuninya, sehingga
terasa aman dan nyaman untuk ditempati. Perancangan perumahan yang
baik juga harus mengikuti tren saat ini, tanpa mengabaikan prinsip-prinsip
dalam perancangan, misalkan orientasi lokasi dan bangunan, kesimbangan,
sirkulasi, kesatuan, dan sebagainya. Perancangan perumahan yang baik juga
harus beradaptasi terhadap lingkungan sekitar, kualifikasi rumah yang akan
dibangun, penggunaan manajeman, ketersediaan sarana prasrana umum, serta
pemeliharaan rumah dan lingkungan sekitarnya. Perancangan perumahan yang
baik juga perlu memastikan ketersediaan air bersih serta utilitas pembuangan
air limbahnya.
Kawasan perumahan atau pemukiman penduduk didominasi oleh tempat
hunian dengan berfungsi sebagai tempat tinggal yang dilengkapi dengan
bangunan sebagai fasilitas di lingkungan perumahan, sarana prasarana bekerja
yang memberi pelayanan dan kesempatan kerja terbatas yang mendukung peri
kehidupan dan penghidupan. Sebagai lingkungan perumahan atau pemukiman
merupakan area kawasan perumahan dalam berbagai bentuk ukuran dengan
penataan tanah dan ruang, serta lingkungan, prasarana dan sarana lingkungan
terstuktur yang memungkinkan pelayanan dan pengelolaan yang optimal.
Prasarana lingkungan perumahan atau pemukiman meliputi kelengkapan
dasar fisik lingkungan yang mampu memberikan layanan lingkungan perumahan
atau pemukiman sehingga mampu berfungsi sebagaimana mestinya. Prasarana
utama yang menjadi kebutuhan pokok penghuninya meliputi jaringan jalan,
jaringan instalasi air baik air bersih maupun instalasi air limbah, tempat kelola
sampah, instalasi pemanfaatan air hujan, saluran listrik, saluran telepon, gas,
dan sebagainya.
Jaringan pokok atau instalasi utama prasarana lingkungan merupakan
jaringan utama yang dibutuhkan sehingga mampu menghubungkan antara
kawasan pemukiman atau antara kawasan pemukiman dengan kawasan
lainnya. Jaringan sekunder prasarana lingkungan merupakan jaringan cabang
dari jaringan primer yang dibutuhkan penghuni perumahan atau pemukiman
sehingga mampu melayani kebutuhan di dalam satu satuan lingkungan
pemukiman. Sarana lingkungan pemukiman adalah fasilitas penunjang guna
penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya.
Sarana lingkungan pemukiman merupakan fasilitas pusat perbelanjaan,
pelayanan umum, pendidikan dan kesehatan, tempat peribadatan, rekreasi dan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 15
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
olah raga, pertamanan, pemakaman, untuk mendapatkan tambahan layanan
dari lingkungan sehingga penghuni menemukan kenyamanan lebih banyak
di area perumahan tersebut. Utilitas yang dimaksud di sini umum mengacu
pada sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan pemukiman, meliputi
jaringan air bersih, transportasi, dan pemadam kebakaran, listrik, telepon, gas.
Utilitas umum membutuhkan pengelolaan profesional dan berkelanjutan oleh
penyedia layanan atau suatu badan usaha.
Syarat Sehat Perumahan dan Lingkungan Pemukiman
1) Persyaratan kesehatan perumahan yang meliputi persyaratan lingkungan
perumahan dan pemukiman serta persyaratan rumah itu sendiri, sangat
diperlukan karena pembangunan perumahan berpengaruh sangat besar
terhadap peningkatan derajat kesehatan individu, keluarga dan masyarakat.
2) Kesehatan perumahan dan lingkungan pemukiman adalah kondisi fisik,
kimia, dan biologik di dalam rumah, di lingkungan rumah dan perumahan,
sehingga memungkinkan penghuni mendapatkan derajat kesehatan yang
optimal. Persyaratan kesehatan perumahan dan lingkungan pemukinan
adalah ketentuan teknis kesehatan yang wajib dipenuhi dalam rangka
melindungi penghuni dan masyarakat yang bermukim di perumahan dan/
atau masyarakat sekitar dari bahaya atau gangguan kesehatan.
3) Persyaratan kesehatan perumahan dan lingkungan pemukiman menurut
Keputusan Menteri Kesehatan (Kepmenkes) No. 829/ Menkes/ SK/ VII/ 1999
meliputi parameter sebagai berikut:
Lokasi
1) Tidak terletak pada daerah bekas tempat pembuangan akhir (TPA) sampah
atau bekas tambang;
2) Tidak terletak pada daerah rawan bencana alam seperti bantaran sungai,
aliran lahar, tanah longsor, gelombang tsunami, daerah gempa, dan
sebagainya;
3) Tidak berada di lokasi yang sulit untuk dijangkau kendaraan secara umum;
dan
4) Tidak terletak pada daerah rawan kecelakaan dan daerah kebakaran seperti
alur pendaratan penerbangan.
Kualitas udara
Yang dimaksud kualitas udara yaitu situasi kenyamanan udara yang cukup
komposisi oksigen pada saat siang hari. Kualitas udara yang cukup dan baik di
lingkungan perumahan akan memberikan kenyaman bagi penghuninya. Udara harus
bebas dari kandungan gas beracun dan memenuhi syarat baku mutu lingkungan
dintaranya:
1) Gas H2S dan NH3 secara biologis tidak terdeteksi;
2) Debu dengan diameter kurang dari 10 gmaksimum 150 g/  m3;
3) Gas SO2 maksimum 0, 10 ppm;
4) Debu maksimum 350 mm3/ m2 per hari;
5) Kebisingan dan getaran;
6) Kebisingan dianjurkan 45 dB. A, maksimum 55 dB. A;
7) Tingkat getaran maksimum 10 mm/ detik; dan
8) Kualitas tanah di daerah perumahan dan pemukiman.
a) Kandungan Timah hitam (Pb) maksimum 300 mg/ kg;
BISNIS KONSTRUKSI
16 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
b) Kandungan Arsenik (As) total maksimum 100 mg/ kg;
c) Kandungan Cadmium (Cd) maksimum 20 mg/ kg; dan
d) Kandungan Benzopyrene maksimum 1 mg/ kg.
Prasarana dan sarana lingkungan
1) Memiliki lokasi cukup untuk refresing. Taman bermain untuk anak, sarana
rekreasi keluarga dengan konstruksi yang aman dari kecelakaan;
2) Memiliki sarana drainase, yang meliputi drainsae air bersih dan air kotor
yang tidak menjadi tempat sarang perindukan penyakit;
3) Memiliki sarana jalan lingkungan dengan ketentuan konstruksi jalan tidak
mengganggu kesehatan, konstruksi trotoar tidak membahayakan pejalan
kaki dan penyandang cacat, jembatan harus memiliki pagar pengaman,
lampu penerangan, jalan tidak menyilaukan mata. Tersedia cukup air bersih
sepanjang waktu dengan kualitas air yang memenuhi persyaratan kesehatan,
tersedian cukup lampu penerangan jalan;
4) Pengelolaan pembuangan tinja dan limbah rumah tangga harus memenuhi
persyaratan kesehatan, baik dari syarat teknis maupun syarat nonteknis;
5) Memiliki akses terhadap sarana pelayanan kesehatan, komunikasi, tempat
kerja, tempat hiburan, tempat pendidikan, kesenian, dan lain sebagainya;
6) Instalasi listrik cukup untuk menyuplai kecukupan daya dan harus menjamin
keamanan penghuninya; dan
7) Tempat pengelolaan makanan (TPM) mampu menjamin kesehatan, tidak
terjadi kontaminasi makanan yang dapat menimbulkan keracunan dan sakit.
Vektor penyakit
1) Indeks lalat harus memenuhi syarat; dan
2) Indeks jentik nyamuk dibawah 5%.
Penghijauan
Penanaman pepohonan untuk penghijauan lingkungan pemukiman merupakan
pelindung dan juga berfungsi untuk kesejukan, keindahan dan kelestarian alam.
Ketentuan persyaratan kesehatan rumah tinggal menurut Kepmenkes No. 829/
Menkes/ SK/ VII/ 1999 adalah sebagai berikut:
Bahan bangunan
1) Tidak terbuat dari bahan yang dapat melepaskan bahan yang dapat
membahayakan kesehatan, an tara lain: debu total kurang dari 150 mg/ m2,
asbestos kurang dari 0, 5 serat/ m3 per 24 jam, plumbum (Pb) kurang dari
300 mg/ kg bahan; dan
2) Tidak terbuat dari bahan yang dapat menjadi tumbuh dan berkembangnya
mikroorganisme patogen.
Komponen dan penataan ruangan
1) Lantai keras, kedap air dan mudah dibersihkan;
2) Dinding rumah memiliki ventilasi alam, di kamar mandi dan kamar cuci
kedap air dan mudah dibersihkan;
3) Langit-langit rumah dipasang plafon, mudah dibersihkan dan tidak rawan
kecelakaan;
4) Bumbungan rumah 10 m dan ada penangkal petir;
5) Ruang ditata sesuai dengan fungsi dan peruntukannya; dan
6) Dapur harus memiliki sarana pembuangan asap atau cerobong asap dengan
ketinggian cukup untuk mampu membuang gas CO2 dan CO ke udara bebas.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 17
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Pencahayaan
Pencahayaan yang berasal dari alam dan atau buatan langsung maupun tidak
langsung dapat menerangi seluruh ruangan dengan intensitas penerangan minimal
60 lux dan tidak menyilaukan mata.
Kualitas udara
1) Suhu udara nyaman antara 18–30 o C;
2) Kelembapan udara 40–70 %;
3) Gas SO2 kurang dari 0, 10 ppm/ 24 jam;
4) Pertukaran udara 5 kaki 3/ menit/ penghuni;
5) Gas CO kurang dari 100 ppm/ 8 jam;
6) Gas formaldehid kurang dari 120 mg/ m3;
7) Ventilasi: Luas lubang ventilasi alamiah yang permanen minimal 10% luas
lantai; dan
8) Vektor penyakit: Tidak ada lalat, nyamuk ataupun tikus yang bersarang di
dalam rumah.
Penyediaan air
1) Tersedia sarana penyediaan air bersih dengan kapasitas minimal 60 liter/
orang/ hari; dan
2) Kualitas air harus memenuhi persyaratan kesehatan air bersih dan/ atau
air minum menurut Permenkes 416 tahun 1990 dan Kepmenkes 907 tahun
2002.
Pembuangan Limbah
1) Limbah cair yang berasal rumah tangga tidak mencemari sumber air, tidak
menimbulkan bau, dan tidak mencemari permukaan tanah; dan
2) Limbah padat misal tinja harus dikelola dengan baik agar tidak menimbulkan
bau, tidak mencemari permukaan tanah dan air tanah.
Setelah memilih dan menentukan lahan maka selanjutnya adalah kita perlu
mengetahui kategori rumah dan lahan yang ideal. Kategori rumah dan lahan yang
ideal diantaranya:
1) Mempunyai struktur yang kuat dan aman.
Struktur merupakan daya dukung utama dari kekuatan sebuah konstruksi
rumah. Dengan kapasitas struktur yang baik dan kuat akan memberikan
keamanan dan daya dukung yang baik terhadap keamanan dan kenyamanan
penghuninya.
2) Saluran pipa air bersih yang tersedian dengan baik.
Kesehatan instalasi air bersih akan memberikan kenyamanan kesehatan bagi
penghuninya. Instalasi air bersih yang benar harus memenuhi krieria teknis
dan nonteknis. Kriteria teknis diantaranya cara pemasangan harus benar dan
rapi. Kriteria nonteknis diantaranya pemasangan pemipaan yang harus rapi.
Pipa air bersih diantaranya: air sumur.
3) Saluran pipa air kotor yang tersedia dengan baik.
Kesehatan instalasi air kotor akan memberikan kenyamanan kesehatan bagi
penghuninya. Instalasi air kotor yang benar harus memenuhi krieria teknis
dan nonteknis. Kriteria teknis diantaranya cara pemasangan harus benar dan
BISNIS KONSTRUKSI
18 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
rapi. Kriteria nonteknis diantaranya pemasangan pemipaan yang harus rapi.

Pipa air kotor diantaranya: air kamar mandi, air hujan, limbah cucian dll.
4) Mempunyai sirkulasi antar ruang yang mudah.
Hubungan antar ruang yang satu dengan ruang yang lain akan memberikan
kenyamanan dan akses yang mudah untuk penghuninya.
5) Terpenuhinya sirkulasi udara yang cukup.
Akses sirkulasi udara yang alami akan memberikan dampak baik ke
penghuninya. Pergerakan udara yang tidak menggunakan alat bantu
elektronik akan lebih baik. Desain konstruksi dan sirkulasi antar ruang akan
bisa menjawab kriteria ini. Cara untuk memberikan layanan sirkulasi udara
yang sehat dengan memasang jendela, boven, loster
6) Terpenuhinya sirkulasi pencahayaan yang cukup
Cahaya matahari adalah satu satunya energy sumber alam yang tidakbisa
diperbaharui yang luar biaya. Sinar matahari akan memberikan dampak
positif yang sangat baik untuk semua komponen rumah, baik itu yang
hidup maupun komponen rumah yang tidak hidup. Kebutuhan cahaya bisa
dipasang genting kaca dan penyediaan void-void untuk cahaya matahari.
c. Bagaimana bentuk lahan.

Bentuk lahan yang baik untk dijadikan proyek properti adalah yang
beraturan, dalam artian tidak bnyak lahan yang terbuang. Namun jika proyek
melebihi luasan 5000m2 bentuk lahan tidak terlalu berpengaruh, karena dengan
lahan yang luas akan banyak dari lokasi yang bias dijadikan usulan pemanfaatan
lahan dengan fungsi yang lebih bernilai jual. Dengan kelihaian perencana dan
pendesain fungsi lahan akan mampu mendapatkan efektivitas fungsi lahan yang
maksimal. Secara umum lahan yang baik adalah lahan yang mempunyai hitungan
100% pemanfaatan lahan tidak perlu menyiapkan kebutuhan fasilitas umum.
Semisal lahan awal yang mempunyai kondisi ukuran lebar akan lebih banyak.
Akan memberikan kemudahan dalam menata akses masuk ke lahan rumah dan
mengatur penataan ruangnya.
2. Pengertian properti
Properti merupakan sesuatu yang dikenal oleh masyarakat dalam kaitannya
dengan ke-hak-an seseorang atas suatu hak eksklusif. Bentuk yang utama dari
sebuah properti termasuk real properti atau sering dikenal dengan tanah. Sering kali
kita bingung dengan adanya pengertian dari properti dan real estate. Masyarakat
sering membicarakan properti sebagai salah satu lahan atau target berinvestasi.
Mereka biasanya akan mengatakan bahwa yang dimaksud dengan properti adalah
sebagai tujuan akhir dari sebuah investasi adalah tanah beserta bangunannya.
Menurut standar penilaian Indonesia (SPI) 2007, Jenis properti ini dapat ditemui
dalam bentuk saham, uang, merk, merk dagang, dan sejenisnya.
Real estate berasal dari kata serapan bahasa Inggris yang bisa diartikan bahwa
penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah dan yang
lainnya sehingga lebih menuju ke arah suatu konsep nonfisik. Real estate lebih
diartikan secara yuridis terhadap suatu kompleks bangunan yang mempunyai
landscape dengan komposisi yang sangat dominan.
Dari penjelasan di atas sudah bisa kita ambil pengertian bahwa properti
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 19
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
adalah merupakan bagian dari real estate.
B. KLASIFIKASI PROPERTI
Berdasarkan kompleksitas properti bisa dikelompokkan menjadi 3, antara lain.
1. Properti sederhana
Penilaian tentang properti sederhana bisa meliputi.
a. Tanah kosong dengan luas maksimal 100 m2 yang untuk lahan rumah
hunian 1 unit
b. Satu alat transportasi, bukan armada angkutan untuk umum
c. Satu unit rumah atau apartemen,toko atau perkantoran
d. Satu unit alat mesin yang digunakan, bukan untuk usaha secara umum
2. Properti menengah
Penilaian properti dengan cakupan menengah dengan luas maksimal 300
m2, dengan bisa diberi lebih dari 1 unit rumah hunian.
3. Properti Mewah
Penilaian properti dengan luas hunian lebih dari 300 m2.
Berdasarkan segi fungsi dan tujuan penggunaannya, properti dikelompokkan
menjadi 4 kategori, antara lain:
a. Properti komersial
Properti komersial mempunyai kemampuan untuk menghasilkan
arus kas dari semua aspek komersialnya. Misal: perkantoran, hotel,
pertokoan, pasar, dan tempat wisata.
b. Properti hunian
Properti hunian mempunyai tujuan utama untuk dihuni. Dalam
kenyataannya banyak diketemukan hunian yang bisa mengarah ke
komiditas komersial. Maka dari itu, jenis ini tidak termasuk ke jenis
properti hunian. Secara umum, properti dibagi menjadi dua, yaitu
landed house yang berupa rumah atau kompleks perumahan dan high
building yang berupa rumah susun atau apartemen.
c. Hunian Industri
Properti dalam kategori ini sebagai tempat produksi atau perakitan
barang-barang, baik melalui peralatan dramatik maupun manual
dengan melibatkan tenaga kerja. Contohnya adalah pabrik dan
gudang.
d. Fasilitas umum
Properti dalam kelompok ini dipergunakan untuk kepentingan umum
dan khalayak ramai kendati saat ini mulai mengarah menjadi komersial
yang diperuntukkan bagi anggotanya saja. Misal, universitas, tempat
ibadah, sarana olahraga, rumah sakit, dan tempat rekreasi.
C. FAKTOR-FAKTOR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI
Tanah merupakan unsur yang paling pokok dalam usaha bisnis properti.
Dengan demikian, sangat diperlukan banyak pertimbangan yang matang sebelum
dibuka lahan atau area baru, atau untuk perumahan baru. Bukan saja tentang lokasi,
masih banyak hal yang diperhatikan bagi seorang atau perusahaan pengembang
untuk bisa membuka lahan baru dalam usaha untuk menentukan lahan baru untuk
hal yang lebih meyakinkan dan lebih dikenal.
Dalam menentukan perkiraan nilai suatu properti pada dasarnya diperlukan
BISNIS KONSTRUKSI
20 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
data. Baik data secara umum maupun data yang bersifat khusus. Dalam menganalisis
data terdapat macam teknik yang bisa digunakan, seperti.
1. Pendekatan perbandingan penjualan
Pada prinsipnya, teknik perbandingan penjualan atau lebih dikenal dengan
pendekatan data pasar mudah dimengerti karena banyak pihak secara
langsung berhubungan dengan kejadian transaksi di pasar. Proses tersebut
troperti yang akan dinilai den kini dari properti serupa terhadap ingkan
fitur-fitur dan harga penjualan transaksi pasar seperti di bawah ini.
Menganalisis proses untuk kepentingan hasil data analisis, Mengidentifikasi
dan menganalisis macam pekerjaan, akan didapat Properti yang sebanding,
Verifikasi kondisi properti yang sebanding, Verifikasi kondisi-kondisi
penjualan, kemudian dilakukan pembandingkan properti sebanding
dengan subjek, melakukan penyesuaian dan menghitung nilai pasar yang
diidentifikasi.
Teknik pendekatan biaya melalui penghitungan biaya yang harus dibayar
yang berguna untuk merekonstruksi properti yang dimaksud, sehingga
jumlah tertentu sebagai sepresiasi atau penyusustan properti merupakan
bangunan lama. Dengan proses sebagai berikut:
Memperkirakan biaya konstruksi, memperkirakan penyusutan biaya proses,
memperkirakan nilai lokasi seolah dalam kondisi kosong, menghitung nilai
pasar yang diidentifikasi.
2. Pendekatan Pendapatan
Teknik pendekatan pendapatan ini berdasarkan pada aliran pendapatan
bersih dari sewa properti dan bisa mengubah pendapatan tersebut menjadi
perkiraan nilai pasar. Pendekatan ini sangat baik dan cocok terhadap
penerapan properti yang mampu menghasilkan seperti gedung perkantoran,
apartemen, hotel, pusat perbelanjaan, perkebunan, dan pertambangan.
Kegiatan pendapatan akan bisa menganalisa subjek sebagaimana mestinya,
memperkirakan perkumpulan, uang sewa dimasa depan, menghitung
pendapatan operasional bersih, turunnya tingkat kapitalisasi dari
perbandingan penjualan, menghitung nilai pasar yang diidentifikasikan.
3. Analisis Lingkungan Usaha
Analisis berikut merupakan analisis terhadap lingkungan eksternal dimana
perusahaan berada. Tujuan dilakukan analisis adalah untuk mendapatkan
informasi mengenai faktor-faktor eksternal perusahaan yang mampu
mempengaruhi penjualan perusahaan.
Menurut John wey creswell (1994:153), yaitu.
a. Reduksi data, mengumpulkan informasi yang didapat dan
menyederhanakan informasi tersebut. Melakukan pemilihan hal yang
pokok dan yang harus dilakukan terlebih dahulu. Mencari tema dan
atau pola dari laporan dan data kefokusan dari data yang didapat
sehingga akan menghasilkan pemahaman untuk mendapatkan yang
didapat.
b. Display data atau penyajian data, menyajikan berbagai data yang
disajikan dari berbagai informasi yang didapatkan, baik sebagian
maupun secara keseluruhan.
c. Penarikan kesimpulan dan verifikasi merupakan kegiatan analisis
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 21
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
data yang telah dikumpulkan untuk mencari pola, tema, hubungan,
persamaan, hal-hal yang sering timbul dan hipotesis kerja. Pada
awalnya, kesimpulan tersebut masih sangat sensitif, kabur, dan
diragukan.
Menurut Edy Harjanto (2017:2017) dalam menentukan lokasi suatu usaha,
maka ada beberapa pertimbangan yang harus di analisis, antara lain.
1) Letak dari fasilitas umum, misal pasar dan perkantoran
Kedekatan dengan pasar dan fasilitas perkantoran akan mampu
melayani kebutuhan keseharian dan penghuninya.
2) Letak sumber bahan baku atau material
Pendekatan ini akan bisa mempengaruhi kapasitas biaya yang akan
terserap dalam proses pembangunan.
3) Akses untuk mendapatkan tenaga kerja
Kapasitas kebutuhan tenaga kerja akan sangat mempengaruhi volume
biaya yang akan dikeluarkan juga pada saat pembangunan.
4) Ketersediaan tenaga listrik
Kebutuhan arus listrik akan mempengaruhi pemenuhan kebutuhan
sehari-hari. Walaupun pembukaan lahan baru akan mesti membuat
instalasi baru mulai dari awal.
5) Ketersediaan air
Kebutuhan akan air merupakan kebutuhan pokok dalam kehidupan
manusia. Baik untuk memenuhi kehidupan kelangsungan hidup
maupun dalam proses pembangunan.
6) Fasilitas transportasi
Ketersediaan sarana transportasi merupakan fasilitas yang juga
menjadi pokok dalam proses kehidupan. Dengan fasilitas transportasi
yang mudah, baik dari segi sarana maupun dari segi infrastruktur
jalannya.
7) Fasilitas akses komunikasi
Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi
kebutuhan yang tidak bisa ditinggalkan dalam proses kehidupan
manusia. Media komunikasi jarak jauh akan memperpendek dan
mempercepat sebuah proses.
8) Harga tanah
Tinggi rendah harga tanah akan sangat diperhatikan bagi para calon
penghuni. Dengan harga tanah yang rendah dan fasilitas akses yang
lengkap akan banyak dilirik oleh calon penghuni. Tingginya harga
tanah dan lengkapnya faslitas juga menjadi bahan pertimbangan
yang perlu diperhatikan oleh calon penghuni maupun oleh calon
pengembang perumahan. Pada saat calon penghuni menentukan
pilihan lokasi lahan perumahan maka banyak pertimbangan yang
harus dicermati. Pertimbangan tersebut mempunyai manfaat untuk
menentukan faktor-faktor yang dominan dan faktor tambahan yang
mendominasi. Faktor dominan yang terjadi di lapangan antara lain:
faktor aksebilitas merupakan faktor terbesar. Kembali lagi dengan
pertimbangan harga lahan yang tinggi, akan sangat signifikan dengan
harga rumah yang akan dibangun. Hal ini sangat bisa diterima.
BISNIS KONSTRUKSI
22 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun

(Departemen Pekerjaan Umum) Dalam penentuan lokasi suatu
pemukiman, diperlukan adanya beberapa kriteria atau persyaratan
untuk menjadikan suatu lokasi sebagai lokasi pemukiman. Kriteria
tersebut antara lain:
a) Tersedianya lahan yang menurut klasifikasi luas lahan cukup
bagi pembangunan lingkungan dan dilengkapi dengan prasarana
lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial.
b) Terbebas dari pencemaran air, pencemaran udara dan kebisingan,
baik yang berasal dari sumber daya buatan atau dari sumber daya
alam (gas beracun, sumber air beracun, dsb).
c) Terjaminnya tingkat kualitas kesehatan lingkungan hidup bagi
pembinaan individu dan masyarakat penghuni.
d) Kondisi tanahnya bebas banjir dan memiliki kemiringan
tanah 0-15 %, sehingga dapat dibuat sistem saluran air hujan
(drainase) peresapan yang baik serta memiliki daya dukung yang
memungkinkan untuk dibangun perumahan.
e) Adanya kepastian hukum bagi masyarakat penghuni terhadap
tanah dan bangunan di atasnya yang sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku, yaitu:
(1) Lokasinya harus strategis dan tidak terganggu oleh kegiatan
lainnya.
(2) Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan, seperti
pelayanan kesehatan, perdagangan, dan pendidikan.
(3) Mempunyai fasilitas drainase, yang dapat mengalirkan
air hujan dengan cepat dan tidak sampai menimbulkan
genangan air.
(4) Mempunyai fasilitas penyediaan air bersih, berupa jaringan
distribusi yang siap untuk disalurkan ke masing-masing
rumah.
(5) Dilengkapi dengan fasilitas pembuangan air kotor, yang
dapat dibuat dengan sistem individual yaitu tanki septik dan
lapangan rembesan, ataupun tanki septik komunal.
(6) Pemukiman harus dilayani oleh fasilitas pembuangan
sampah secara teratur agar lingkungan pemukiman tetap
nyaman.
(7) Dilengkapi dengan fasilitas umum, seperti taman bermain
untuk anak, lapangan atau taman, tempat beribadah,
pendidikan dan kesehatan sesuai dengan skala besarnya
pemukiman tersebut.
(8) Dilayani oleh jaringan listrik dan telepon.
Menurut Kriteria Teknis Penataan Ruang Kawasan Budidaya (PU, 2000)
kriteria pemilihan lokasi perumahan adalah.
(1) Topografi;
(2) Ketersediaan sumber air bersih;
(3) Ketersediaan drainase;
(4) Tidak berada di daerah yang rawan bencana;
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 23
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
(5) Tidak berada pada daerah sempadan sungai, waduk, mata
bantaran rel, dan daerah aman penerbangan;
(6) Tidak berada pada kawasan lindung; dan
(7) Tidak pada kawasan budidaya pertanian atau penyangga.
Beberapa kemungkinan tipe perumahan:
((a)) Perumahan
Sumber: http:// int. search. myway. com
((b)) Perumahan padat penduduk
Sumber: https:// www. radarbandung. id
BISNIS KONSTRUKSI
24 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
LEMBAR PRAKTIKUM
Judul praktik : Mengidentifikasi aspek pemilihan lokasi

perumahan dan rumah baru
Tujuan : Siswa mampu mengidentifikasi aspek–aspek

tentang penentuan lokasi perumahan atau
rumah baru
Alat dan Bahan : a. Pulpen
b. Kertas
c. Komputer
d. Buku-buku referensi
Langkah Kerja : a. Siswa membuat kelompok sesuai dengan

arahan dari guru.
b. Siswa mencari buku referensi ke

perpustakaan.
c. Siswa kembali ke kelas untuk mencari

referensi lain melalui jelajah internet
dengan menggunakan komputer.
d. Siswa mendiskusikan bersama

kelompoknya materi hasil referensi buku
dan jelajah internet.
e. Siswa membuat laporan secara pribadi

masing-masing dari hasil kerja kelompok.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 25
PERENCANAAN BISNIS
CAKRAWALA
Aset tanah ini bisa dijadikan RTH sebagai ruang terbuka publik selain alun-
alun yang sudah ada serta menjadi prakarsa berkumpulnya komunitas lingkungan
hidup dan sosial untuk kota yang lebih baik. Oleh sebab itu, komitmen kepala
daerah sangat penting untuk menggerakkan seluruh perangkat daerah untuk
mewujudkan komitmen kota hijau.
JELAJAH INTERNET
Untuk menambah pengetahuan, perihal perkembangan jenis investasi Bisnis

Konstruksi dan Properti dapat dipelajari secara mandiri di internet. Pada era
globalisasi saat ini tren properti semakin bervariasi. Semua iti tidak lepas dari
teknik atau cara untuk memolih lokasi perumahan yang bisa diminati pasar secara
umum. Untuk mengetahui lebih dalam, Anda bisa kunjungi kunjungi tautan di
bawah ini:
BISNIS KONSTRUKSI
26 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
RANGKUMAN
1. Pengertian Lokasi
Lokasi adalah sebuah area yang akan menjadi objek sebuah kegiatan. Lokasi
dapat dibedakan menurut fungsinya
2. Pengertian properti
Properti merupakan sesuatu yang dikenal oleh masyarakat dlam kaitannya
dengan kehakan seseorang atas suatu hak eksklusif. Bentuk yang utama
dari sebuah properti termasuk real properti atau sering dikenal dengan
tanah. Sering kali kita bingung dengan adanya pengertian dari properti dan
real estate.
TUGAS MANDIRI
Buatlah narasi tentang pentingnya analisis penentuan lokasi lahan untuk

rumah domisili dan hal yang terkait. Materi bisa didapat dari referensi buku terkait
dan jelajah internet.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 27
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR BAB
Kerjakanlah soal-soal di bawah ini dengan baik dan benar !

1. Mengapa perlu adanya kajian tentang penetapan lokasi untuk rumah?
2. Identifikasikan tipe perumahan atau rumah dengan pengelolaan
pemilihan calon lahan rumah!
3. Klasifikasikan lokasi perumahan menurut tipe rumah!
4. Beberapa aspek perlu dipertimbangngkan untuk menentukan lokasi
perumahan!
5. Buatlah sketsa lahan untuk perumahan domisili yang sehat!
BISNIS KONSTRUKSI
28 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
BAB
PROSEDUR LEGALITAS KEPEMILIKAN LOKASI III
BAB III PROSEDUR LEGALITAS KEPEMILIKAN LOKASI
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mempelajari materi tentang prosedur legalitas kepemilikan lokasi,

peserta didik mampu memahami prosedur legalitas dan menentukan legalitas
dalam kepemilikan lokasi.
PETA KONSEP
Legalitas Kepemilikan
Rumah
Izin Prinsip
Prosedur Legalitas Kepemilikan
Lokasi
izin Lokasi
Izin Lingkungan Setempat
KATA KUNCI
Legalitas–Prosedur legalitas–Izin Prinsip–Izin Lokasi– Izin Lingkungan

Setempat–Girik–PPAT - HGB
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 29
PERENCANAAN BISNIS
PENDAHULUAN
Pada saat kita akan mendirikan bangunan kita harus yakin terlebih dahulu
bahwa tanah atau lahan yang akan kita dirikan sebuah bangunan legal. Jangan sampai
pada saat bangunan sudah berdiri ada orang yang menyatakan bahwa tanah atau lahan
itu adalah milik mereka. Oleh karena itu, tanah atau lahan tersebut harus mempunyai
surat yang jelas. Bila saat ini belum ada sertifikat maka perlu adanya dokumen sebagai
syarat untuk membuat sertifikat. Misalnya akta jual-beli tanah, fotokopi KTP dan KK,
Fotokopi Girik. Di samping dokumen tersebut, ada lagi dokumen yang dari kelurahan
atau desa, seperti Surat Keterangan Tidak Sengketa, Surat Keterangan Riwayat Tanah,
dan Surat Keterangan Tanah secara Sporadik.
Kita kadang melihat sebuah lahan atau tanah yang dalam status sengketa
dan tidak terselesaikan di pengadilan untuk waktu yang lama atau status quo. Bila
bangunan itu sudah didirikan maka pembangunan tidak bisa dilanjutkan.
Kondisi tersebut di atas membuat kita menjadi rugi atau was-was karena
seharusnya memperoleh keuntungan tapi malah memperoleh malapetaka. Ada proses
pengadilan yang tidak kunjung selesai. Oleh karena itu, kita harus mengecek legalitas
surat dan dokumen yang ada terutama untuk pembangunan suatu kawasan ataupun
developer kecil-kecilan.
Berikut cara untuk mengecek legalitas tanah atau memverfikasi tanah sesuai
dengan jenis legalitasnya sebagai berikut:
1. Tanah Sertifikat
Agar kita yakin dengan keaslian sertifikat dan bukan merupakan sertikat ganda
maka kita dapat melakukan pengecekan legalitas sertifikat dengan melibatkan
PPAT (Pejabat Pembaut Akta Tanah) atau Notaris di Kantor Kelurahan/ Desa atau
Kantor Pertanahan setempat. PPAT adalah pejabat yang diberi wewenang untuk
membuat akta otentik mengenai hak atas tanah
2. Tanah Belum Sertifikat
Apabila kita akan membeli sebuah lahan atau tanah yang belum
bersertifikat, kita bisa mendatangi kantor kepala desa atau kelurahan setempat
untuk mengecek legalitas lahan tersebut. Di kantor tersebut, data-data tanah
dan sejarah kepemilikan tanah akan tercatat di dalam buku besar khusus yang di
pergunakan untuk mencatat hal-hal yang berhubungan dengan tanah. Pihak kepala
desa atau lurah akan mengeluarkan surat keterangan tidak sengketa apabila data-
data tanah yang akan dibeli bersih dan tidak ada sengketa. Itulah penting kita
mengecek legalitas tanah di kantor lurah.
Perlu dingat dan diwaspadai apabila kita akan membeli rumah di perumahan
kita juga harus jeli dalam mengecek legalitas lahan. Jangan sampai pada saat
rumah sudah kita bayar lunas ternyata lahan masih dalam sengketa dikarenakan si
pengembang tetap nekat membangun.
BISNIS KONSTRUKSI
30 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
A. LEGALITAS KEPEMILIKAN RUMAH

Status hukum suatu properti harus jelas, hal ini diperlukan apabila kita
akan mendirikan bangunan, melakukan jual-beli, atau akan menjadikan sebagai
jaminan kredit di bank. Kejelasan dari jenis sertifikat yang kita miliki akan
mendukung kepastian status hukum atas tanah dan bangunan.
Bagian Legal di Sebuah Proyek Properti mempunyai tugas sebagai berikut:
1. Mengidentifikasi dan mengumpulkan semua syarat legalitas, yaitu akta
perusahaan, akta tanah sampai akta jual beli. Syarat-syarat ini wajib
diselesaikan dulu sehingga proyek dapat segera dimulai sesuai target dan
perencanaan.
2. Sebuah proyek properti harus memastikan lahan yang dimiliki tidak
bermasalah atau ada sengketa, sehingga perlu penelusuran dan pengecekan
melalui kantor desa, notaris atau kantor petanahan.
3. Sebuah perusahaan properti wajib mengurus jual beli tanah/ lahan hingga
terbitnya sertifikat tanah (HGB) atas nama perusahaan yang berbadan
hukum. Kemudian, setelah perizinan selesai, maka akan dibuatlah site plan
yang kemudian dimintakan persetujuan pada dinas terkait, guna petugas
legal mengurus pemecahan lahan menjadi sertifikat kaveling.
4. Sebelum proyek berjalan divisi legal akan menyusun proposal dan dokumen-
dokumen perizinan proyek yang disesuaikan dengan ketentuan perundang-
undangan, peraturan daerah, serta peraturan-peraturan lain yang berlaku
dan apa saja yang akan dilakukan oleh divisi legal sebuah perusahan
properti, yaitu mengajukan proposal izin lokasi, pengesahan site plan dan
mengajukan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), serta izin lingkungan, izin
Analisa mengenai dampak lingkungan (Amdal).
Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup,
yaitu:
1. (UKL-UPL), izin peil banjir, izin rekomendasi tanah makam. Tim legal suatu
perusahaan properti harus mengurus itu semua tepat waktu.
2. Perusahaan properti wajib melakukan sosialisasi pada warga sekitar lokasi
yang terdampak. Pada saat dilakukan sosialisasi oleh direktur operasional
atau staf yang lain perlu ada dokumentasi foto maupun dokumentasi
tertulis. Adapun perangkat daerah yang hadir antara lain Ketua RT/ RW,
Kepala Desa, Camat dan pemangku kepentingan (stake holder) lainnya yang
terkait dengan pelaksanaan proyek tersebut.
3. Divisi legal akan menyiapkan proposal kerjasama untuk bekerja sama dengan
pihak perbankan, guna mengurus penjualan melalui Kredit Pemilikan Rumah
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 31
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
(KPR).
4. Divisi legal mengurus persiapan pengajuan KPR, yaitu menyiapkan
dokumen awal pembelian berupa formulir pemesanan atau booking from
hingga membuat perjanjian pendahuluan jual beli (PPJB) setiap konsumen,
menyiapkan data konsumen sesuai dengan persyaratan bank hingga
terlaksananya akad kredit.
5. Divisi legal membantu konsumen untuk membuat rekening tabungan di
bank, membantu konsumen menyiapkan persyaratan akad kredit atau akta
jual beli (AJB) di notaris/ PPAT, membantu konsumen membuat nomer pokok
wajib pajak (NPWP), membuat dan mendokumentasikan seluruh bukti
setoran seperti bukti setoran pajak penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), bukti pembayaran biaya AJB dan balik
nama, pembayaran asuransi, provisi dan lain sebagainya.
6. Divisi legal harus membuat data keseluruhan konsumen yang sudah
mengajukan KPR maupun yang tidak mengajukan, sehingga dengan data
tersebut akan dapat terpantau perkembangan dari penjualan properti itu.
7. Devisi legal merencanakan anggaran biaya legalitas dan membuat laporan
kegiatan seluruh proses kegiatan perizinan hingga pelaksanaan proyek
properti berakhir.
Kualifikasi yang harus dimiliki seorang pekerja bagian legalitas sutau proyek
adalah sebagai berikut:
1. Seorang yang bekerja di bagian legal harus memiliki sikap, prilaku dan bekerja
dengan jujur, tidak akan berusaha untuk menyalahgunakan jabatannya untuk
keuntungan pribadi sehingga akan merugikan perusahaannya.
2. Pekerja di divisi legal mampu bekerja sama secara tim, guna terjalin komunikasi
yang lancar antar bagian/ divisi dalam perusahaan properti, sehingga
proyek properti dapat perjalan lancar. Divisi legal akan bekerja bersama dan
berhubungan dengan pihak lain, antara lain saat akan membuat/ mengurus
perizinan, membuat Surat Perintah Kerja (SPK) untuk kontraktor berhubungan
dengan bagian konstruksi, membuat KPR akan berhubungan dengan bagian
pemasaran, keperluan anggaran akan berhubungan dengan bagian keuangan.
3. Pekerja di divisi legal harus cermat dan teliti, sehingga saat membaca dan
memahami dalam membuat dokumen-dokumen perjanjian. Kecermatan
dan ketelitian divisi legal diperlukan untuk menghindari perselisihan dalam
perikatan/ perjanjian dengan pihak lain.
4. Pekerja di divisi legal harus paham dan mampu melaksanakan proses jual beli
dan perikatan dengan bank, dengan mempersiapkan persyaratan-persyaratan
BISNIS KONSTRUKSI
32 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
yang diperlukan. Pada proses ini divisi legal akan bekerjasama dengan
notaris/ PPAT yang ditunjuk untuk melaksanakan jual beli serta melengkapi
persyaratan proses akad kredit sesuai ketentuan dari bank kreditur.
5. Pekerja di divisi legal memiliki pemikiran logis, objektif sesuai fakta.
6. Pekerja di divisi legal cerdas dalam memahami bahasa hukum.
7. Pekerja di divisi legal mempunyai keteguhan pendirian dan bersikap tegas.
8. Pekerja di divisi legal memiliki ketrampilan komunikasi yang baik.
9. Pekerja di divisi legal memiliki ketrampilan bernegoisasi yang baik.
10. Pekerja di divisi legal memiliki kemampuan menyusun dokumen perizinan
dan perjanjian kerjasama dengan baik.
11. Pekerja di divisi legal memiliki pemahaman yang baik terkait dengan undang-
undang dan segala peraturan pertanahan, hukum perpajakan dan peraturan
yang berhubungan dengan pembangunan proyek properti.
12. Pekerja di divisi legal wajib memiliki kemampuan beradvokasi dengan baik.
B. IZIN PRINSIP
Pengertian izin usaha
Secara umum Izin usaha merupakan suatu bentuk persetujuan atau
pemberian izin dari pihak berwenang atas penyelenggaraan suatu kegiatam
usaha oleh seorang pengusaha atau suatu perusahaan. Bagi pemerintah
sendiri, pengertian usaha dagang adalah suatu alat atau sarana untuk membina,
mengarahkan, mengawasi, dan menerbitkan izin-izin usaha perdagangan.
Agar kegiatan usaha berjalan lancar, maka setiap pengusaha diwajibkan untuk
mengurus dan memiliki izin usaha dari instansi pemerintah yang sesuai dengan
bidangnya.
Salah satu jenis-jenis izin usaha adalah Izin prinsip yang harus diperoleh
bagi setiap orang atau badan hukum yang akan memanfaatkan ruang untuk
tempat usaha skala besar. Biasanya izin prinsip dikeluarkan oleh pemerintah
daerah kabupaten/ kota yang dituangkan dalam bentuk surat keputusan bupati/
walikota.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 33
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
CONTOH SURAT IZIN USAHA
PEMERINTAH KABUPATEN KONAWE SELATAN

KECAMATAN MOWILA
DESA MATAIWOI
SURAT KETERANGAN IZIN USAHA
Nomor: 470/ / XV/ VIII/ 2013
Yang bertanda tangan di bawah ini Kepala Desa Mataiwoi

menerangkan bahwa:
Nama : SYAMSUDDIN B.
Tempat/ Tanggal Lahir/ Umur : 49 Tahun
Jenis Kelamin : Laki-laki
Agama : Islam
Pekerjaan : Wiraswasta
Alamat : Dusun I desa Mataiwoi
kecamatan Mowila
Kabupaten Konawe Selatan
Dengan ini menerangkan bahwa yang namanya tersebut di atas
benar-benar warga Desa Mataiwoi Kecamatan Mowila Kabupaten
Konawe Selatan yang memiliki usaha Jual Beli Sembako/ Hasil
Bumi dan Ternak, dan menurut pengamatan kami usahanya
tersebut cukup berkembang.
Demikian Surat Keterangan Usaha ini kami berikan kepada yang
bersangkutan untuk dipergunakan sebagaimana mestinya.
Mataiwoi, 22 Agustus 2013

Kepala Desa Mataiwoi
AHMAD MUIS
BISNIS KONSTRUKSI
34 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Perusahaan properti yang akan mengajukan izin prinsip wajib

melaksanakan semua aturan yang ada di wilayah/ daerah dimana proyek properti
itu akan dilaksanakan. Perusahan properti wajib melengkapi legalitasnya dengan
memiliki akta pendirian perusahaan, NPWP, Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP),
dan Tanda Daftar Perusahaan (TDP). Perusahaan properti harus memiliki uraian
rencana kegiatan proyek properti, peta lokasi proyek, rencana site plan/ tapak
bangunan, sertifikat tanah dan jumlah tenaga kerja yang akan digunakan dalam
proyek tersebut.
Pada umumnya saat ini setiap daerah sudah menerapkan Pelayanan
Terpadu Satu Pintu (PTSP) atau satu atap sehingga pelayanan perizinan dilakukan
disatu gedung.
Akan tetapi tidak semua daerah mewajibkan pengembang proyek properti
mengurus izin prinsip terlebih dahulu, kita bisa menanyakan ke bagian perizinan
di daerah setempat.
Izin Prinsip ini dapat diajukan kepada Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) Bidang
Penanaman Modal seperti Badan Kordinasi Penanaman Modal atau juga Badan
Perizinan Terpadu yang ada ditingkat Kabupaten/ Kota atau Provinsi
Bila pemegang saham perusahaan adalah warga negara asing dan sebagian
lagi orang warga Negara Indonesia, maka pengurusan Izin Prinsip dilakukan
oleh Badan Kordinasi Penanaman Modal. Pengurusan Izin di Badan Kordinasi
Penanaman Modal (BKPM) Bila Perusahaan Belum Terbentuk, dokumen atau data-
data berikut dibutuhkan untuk pengurusan Izin Prinsip:
1. Formulir Izin Prinsip, yang dilengkapi dan ditandatangani oleh seluruh
calon pemegang saham dari perusahaan PMA;
2. Nama-Nama Calon Pemegang Saham;
3. Kartu Tanda Penduruk (bagi WNI) atau Kartu Tanda Pengenal yang sah (bagi
Warga Negara Asing) seperti Paspor;
4. NPWP (bagi warga WNI);
5. Menyertakan Production Flow Chart yang berisi tentang penjelasan detail
atau proses mulai dari bahan baku sampai menjadi produk akhir (bagi
industri) atau uraian kegiatan dan penjelasan produk jasa yang di hasilkan
(bagi sektor jasa);
6. Rekomendasi dari instansi pemerintah terkait apababila dipersyaratkan;
7. Nama perusahaan yang akan dibentuk;
8. Bidang Usaha Perusahaan yang akan dibentuk;
9. Lokasi Proyek (Proyeksi);
10. Data-Data Estimasi Produksi dan Pemasaran;
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 35
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
11. Luas Tanah yang dibutuhkan;

12. Jumlah Tenaga Kerja;
13. Rencana Nilai Investasi;
14. Rencana Permodalan; dan
15. Surat Pernyataan bahwa data-data yang disajikan adalah benar.
Bila badan resmi sudah terbentuk seperti Perusahaan (PT), berikut adalah
persyaratan data-data yang dibutuhkan:
1. Formulir Izin Prinsip, yang dilengkapi dan ditandatangani oleh seluruh
calon pemegang saham dari perusahaan PMA;
2. Nama Pimpinan Tertinggi Perusahaan;
3. Nama Perusahaan;
4. Fotokopi Akta Pendirian;
5. Fotokopi Surat Keterangan Domisili Usaha;
6. Fotokopi NPWP;
7. Foto fotokopi Surat Pengesahan dari Menteri Hukum dan HAM;
8. Fotokopi SIUP;
9. Fotokopi TDP;
10. Bidang Usaha;
11. Lokasi Proyek (Proyeksi);
12. Data-Data Estimasi Produksi dan Pemasaran;
13. Luas Tanah yang dibutuhkan;
14. Jumlah Tenaga Kerja;
15. Rencana Nilai Investasi;
16. Rencana Permodalan; dan
17. Surat Pernyataan bahwa data-data yang dituliskan adalah benar.
Lama waktu untuk pengurusan izin: 6 hari kerja efektif (BKPM) atau 14 hari kerja
efektif (Badan Perizinan Terpadu di tingkat Kabupaten/ Kota atau Provinsi)
Pengertian Izin Prinsip adalah perizinan usaha pertama dari Badan Koordinasi
Penanaman Modal (BKPM) yang harus dimiliki oleh setiap investor yang ingin
memulai atau membuka usaha maupu ini dikeluarkan oleh BKPM sebagai Izin
yang diberikan untuk Perusahaan asing yang memilih Negara Indonesia sebagai
tempat untuk berinvestasi.
Izin Prinsip sendiri dibagi menjadi beberapa jenis, yaitu:
1. Izin Prinsip. Izin ini diperuntukan untuk membuka investasi baru;
2. Izin Prinsip Perluasan. Izin ini diperlukan untuk kepentingan ekspansi
perusahaan;
3. Izin Prinsip Perubahan. Izin ini harus anda urus ketika terdapat perubahan
BISNIS KONSTRUKSI
36 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
rencana investasi semula atau perubahan realisasi yang ada;

4. Izin Prinsip Merger (penggabungan). Izin ini diperuntukan bagi investor
yang ingin memadukan dua perusahaan atau lebih menjadi satu
perusahaan; dan
5. Izin Prinsip yang diberikan kepada investor memiliki jangka waktu 1 tahun
dan merealisasikan investasinya serta segera mengajuakn Izin Usaha Tetap
(IUT).
C. IZIN LOKASI
Adanya izin lokasi merupakan bagian yang penting bagi terlaksananya
proyek properti di daerah, karena dengan izin lokasi yang diberikan pemerintah
daerah setempat kepada perusahaan properti untuk memperoleh tanah/ lahan
yang dapat dipakai untuk izin pemindahan hak dan akan digunakan untuk
keperluan penanaman modal di daerah oleh perusahaan properti tersebut.
Perusahaan properti sebagai pemohon izin lokasi, akan diberikan izin
lokasi jika tanah yang akan digunakan untuk proyek properti sudah sesuai dengan
peruntukkanya dan rencana tata ruang wilayah.
Menurut Peraturan Menteri Negara Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2015 tentang Izin Lokasi, izin lokasi diberikan
pada perusahaan properti dalam jangka waktu 3 tahun. Akibat dari perusahaan
properti pemegang izin lokasi tidak dapat menyelesaikan perolehan tanah tepat
waktu, maka perusahaan properti tidak dapat memanfaatkan lahan tersebut
sebagai lokasi properti/ perumahan. Dan akibat lainnya yaitu izin lokasi dapat
diberikan pada perusahaan properti lain yang memenuhi syarat yang sudah
ditentukan.
Proses pemberian izin lokasi kepada perusahaan properti, Pemerintah
Daerah beserta Badan Pertanahan Nasional (BPN), meminta masyarakat
pemegang hak tanah untuk mengikuti rapat koordinasi yang berkaitan dengan
rencana penggunan tanah, dan berapa besarnya ganti rugi yang akan diterima
oleh masyarakat. Kemudian setelah izin lokasi disetujui dan didapat, perusahaan
properti wajib menyelesaikan proses ganti rugi kepada pemegang hak tanah
sesuai dengan besarnya ganti rugi yang sudah disepakati.
Setelah terbitnya izin lokasi yang didapat perusahaan properti, hak
tanah tidak otomatis berpindah pada perusahaan properti sebagai pemegang
izin lokasi. Hak atas tanah masih menjadi milik pemilik tanah, sehingga pemiliki
tanah masih dapat memohon sertifikat atas tanahnya, memperjual-belikan dan
melakukan segala apapun sesuai dengan kepentingan mereka, kecuali pemilik
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 37
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
tanah tidak dapat mengajukan IMB, karena pemerintah tidak dapat mengeluarkan
IMB di lokasi tersebut kecuali kepada pemegang izin lokasi.
Perusahaan properti sebagai pemegang izin lokasi memiliki kewajiban
untuk memberitahukan secara periodik setiap 3 bulan kepada Kepala Kantor
Pertanahan setempat, perihal perolehan tanah yang sudah didapatkan
berdasarkan izin lokasi dan pelaksanaan penggunaan lahan tersebut.
Perusahaan properti sebelum melaksanakan pembangunan properti/
proyek perumahan, memerlukan izin dari masyarakat yang berdekatan/
berbatasan dengan lahan properti yang akan didirikan. Sehingga semakin luas
lahan properti maka semakin banyak yang harus dilakukan perusahaan properti
untuk mendapatkan izin dari masyarakat yang berbatasan dengan proyek
tersebut. Izin dipergunakan sebagai syarat untuk mengajukan izin ke instansi
terkait. Dan jika terjadi perselisihan antara perusahaan properti/ developer
pada saat pelaksanaan proyek properti, atau masyarakat merasa terganggu
oleh keberadaan proyek itu, maka perusahaan dapat menunjukkan surat tidak
berkeberatan yang sudah disepakati dan ditangani oleh mereka.
Adanya Izin lokasi pada masyarakat yang berbatasan dengan proyek
merupakan kewajiban dilakukan perusahaan untuk meminta persetujuan
mereka. Kemudian, secara sosial pihak perusahaan dapat bertemu dengan warga
sekitar sebagai kegiatan silaturahmi dan memperkenalkan diri, karena bisa
jadi proyek perumahan dapat bisa berlangsung hingga bertahun-tahun sampai
proyek tersebut selesai seluruhnya. Perusahaan dengan pendekatan sosial yang
baik, akan berdampak pada kelancaran proyek dan penilaian baik dari masyarakat
sekitar proyek tersebut.
Dampak pelaksanaan proyek properti, biasanya akan mempengaruhi
dan menghidupkan banyak sektor pekerjaan di masyarakat sekitar, misalkan
kontaktor dan pekerjanya, perbankkan, tenaga marketing, konsultan arsitek,
tenaga keamanan, perangkat desa, kecamatan, notaris/ PPAT, petugas perpajakan,
dan sebagainya. Masyarakat sekitar proyek dapat memanfaatkan situasi dengan
cara berdagang untuk memenuhi konsumsi para tukang dan pekerja proyek, ada
juga menyediakan jasa lainnya.
D. IZIN LINGKUNGAN SETEMPAT

Perusahaan Properti wajib melakukan atau mengurus izin lingkungan,
terutama Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) atau Upaya
Pengelolaan Lingkungan Hidup serta Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup
(UKL-UPL) dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup,
BISNIS KONSTRUKSI
38 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
sebagai ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia

Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan.
Melihat dari pengertiannya, izin lingkungan diterbitkan pada tahap
perencanaan atau sebelum diterbitkannya izin usaha. Izin lingkungan
diterbitkan oleh menteri, gubernur, atau bupati/ walikota akan tetapi bisa
didelegasikan kepada pejabat yang ditunjuk.
Tahapan memperoleh izin lingkungan:
1. Penyusunan Amdal/ UKL-UPL;
2. Penilaian Amdal dan pemeriksaan UKL-UPL;
3. Permohonan dan penerbitan izin lingkungan;
4. Syarat permohonan izin lingkungan;
5. Dokumen Amdal atau formulir UKL-UPL;
6. Dokumen pendirian usaha dan/ atau kegiatan; dan
7. Profil usaha dan/ atau kegiatan.
Jangka waktu penerbitan surat izin paling lama 100 hari dihitung sejak
persyaratan permohonan izin dinyatakan lengkap.
Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) adalah merupakan
kajian mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan/ atau kegiatan
yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses
pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan kegiatan di Indonesia.
Amdal ini dibuat awal pada saat perusahaan merencanakan suatu
proyek yang diperkirakan akan memberikan pengaruh terhadap lingkungan
hidup disekitarnya. Pentingnya Amdal untuk sebuah rencana pembangunan
proyek perumahan adalah sebagai jaminan tidak adanya gangguan lingkungan
setelah dibangunnya proyek tersebut. Oleh karena itu, dalam dokumen Amdal
wajib mencantumkan saran, masukan dan pendapat dari masyarakat yang akan
terkena dampak dengan adanya pembangunan perumahan. Apabila dalam
penilaian masyarakat bahwa pembangunan proyek perumahan tersebut akan
berdampak buruk terhadap lingkungan, maka masyarakat bisa mengajukan
keberatannya. Dimana keberatan masyarakat ini akan dijadikan bahan
pertimbangan dalam pengesahan dokumen Amdal.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 39
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 3. 1 Amdal https:// thegorbalsla. com/ pengertian-amdal/
BISNIS KONSTRUKSI
40 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 41
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup

(UKL-UPL)
Jika suatu rencana perumahan tidak mewajibkan pembuatan Amdal,
maka perumahan tersebut diwajibkan membuat dokumen Upaya Pengelolaan
Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL). Dimana
UKL-UPL adalah pengelolaan dan pemantauan terhadap usaha dan/ atau kegiatan
yang tidak berdampak penting terhadap lingkungan hidup yang diperlukan bagi
proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan kegiatan.
Untuk jenis kegiatan yang diwajibkan memiliki UKL-UPL ini ditentukan
oleh gubernur atau bupati/ walikota sedangkan kegiatan yang tidak wajib
dilengkapi UKL-UPL wajib membuat Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan
dan Pemantauan Lingkungan Hidup (SPPL).
LEMBAR PRAKTIKUM
Judul praktik : Menyusun Uraian Kegiatan Mengurus IMB
Para peserta didik melalui praktik menyusun uraian

Tujuan : kegiatan mengurus IMB mampu memahami prosedur
legalitas kepemilikan lokasi.
Tersedia peralatan dan perlengkapan yang meliputi:
1. Pulpen
2. Buku Catatan
Alat dan Bahan :
3. Gambar Bestek
4. Modul/ buku literature
1. Bekerja secara rapi dan bersih

2. Bekerja secara teliti dan tepat membaca gambar
3. Mengutamakan produktifitas kerja
4. Bekerja secara efisien dan optimal
Sikap Kerja :
5. Mengutamakan kualitas pada setiap langkah kerja
6. Menerima penilaian hasil kerja yang diberikan oleh
guru.
BISNIS KONSTRUKSI
42 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
LEMBAR PRAKTIKUM
1. Mempersiapkan alat dan bahan praktak

2. Mempersiapkan kertas/ buku catatan dan alat kerja
3. Memahami objek gambar
Langkah Kerja : 4. Menyusun uraian prosedur pengurusan IMB untuk
nonrumah tinggal lebih dari satu lantai
5. Merperhatikan ketelitian dalam penyusunan sesuai
dengan tahapan yang benar.
Rambu-rambu item penilaian:

1. Kelengkapan persyaratan IMB nonrumah tinggal
Aspek-aspek
: sesuai yang diatur oleh pemerintah
penilaian:
2. Tahapan pengurusan IMB nonrumah tinggal.
3. Kelengkapan informasi
CAKRAWALA
Meningkatkan Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik

Memiliki legalitas dalam properti merupakan hal yang penting, karena
adanya legalitas akan memperkuat posisi kepemilikan properti yang kita miliki.
Dengan legalitas yang kuat, akan memudahkam kita dalam proses jual beli
properti.
Serifikat Hak Milik (SHM) memiliki peran penting dalam sebuah properti,
jika dibandingkan kita hanya memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB),
SHGB setiap berkala harus diperpanjang, sedangkan SHM tidak diperpanjang,
dapat diwariskan, dan dapat diangunkan di bank.
Pemegang SHGB dapat meningkatkan status kepemilikan atas tanah
tersebut menjadi Hak Milik. Biasanya peningkatan status sertifikat dari SHGB
ke SHM dilakukan jika di atas lahan atau tanah tersebut didirikan bangunan,
misalnya rumah untuk tempat tinggal. Perubahan setatus tanah dari SHGB
menjadi SHM dapat diajukan sendiri ataupun minta bantuan ke notaris/ PPAT ke
Kantor BPN Syarat mengubah SHGB menjadi SHM, antara lain ;
1. Fotokopi KTP pemohon;
2. Fotokopi Kartu Keluarga;
3. Surat Kuasa jika dikuasakan;
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 43
PERENCANAAN BISNIS
CAKRAWALA
4. Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir;

5. Sertifikat SHGB;
6. Fotokopi IMB;
7. Surat keterangan Lurah atau Kepala Desa untuk perubahan hak dari SHGB
menjadi SHM untuk rumah tinggal dengan luas 600 m2; dan
8. Surat Persetujuan dari kreditur jika dibebani hak tanggungan.
Biaya yang dikenakan kepada Anda untuk peningkatan status SHGB

menjadi SHM tergantung pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah
Anda. Ada rumusnya untuk ini, yaitu: 2% x (NJOP tanah–Rp60 juta). Angka Rp60
juta merupakan angka variabel untuk di Jakarta. Variabel ini berbeda-beda
tergantung daerahnya.
Contoh perhitungannya jika tanah berada di wilayah Jakarta:
Misalnya luas tanah Anda 145 m2 dan NJOP Rp1. 300. 000 per meter persegi.
Maka NJOP tanah Anda = 1. 300. 000 x 145 = 188. 500. 000.
Jadi, biaya untuk peningkatan SHGB menjadi SHM adalah: 2% x (Rp188. 500.
000–Rp60. 000. 000) = Rp2. 570. 000
JELAJAH INTERNET
Untuk menambah wawasan lebih jauh mengenai jenis-jenis

izin usaha, peserta didik dapat mempelajari secara mandiri
melalui internet. Di internet peserta didik dapat mencari
lebih jauh materi tentang jenis-jenis izin usaha. Salah satu
website yang dapat dikunjungi untuk menambah wawasan
dan pemahaman tentang jenis-jenis izin usaha adalah:
https:// ndika. net/ macam-macam-surat-izin-usaha/
Untuk menambah wawasan lebih jauh mengenai izin

prinsip pekerjaan pembangunan rumah, peserta didik dapat
mempelajari secara mandiri melalui internet. Di internet
peserta didik dapat mencari lebih jauh materi tentang izin
prinsip pekerjaan pembangunan rumah. Salah satu website
yang dapat dikunjungi untuk menambah wawasan dan
pemahaman tentang izin prinsip adalah:
https:// www. 99. co/ blog/ indonesia/ perizinan-
developer-mendirikan-bangunan/
BISNIS KONSTRUKSI
44 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
RANGKUMAN
1. Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertifikat dengan kepemilikan hak penuh

atas lahan atau tanah oleh pemegang sertifikat tersebut.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yaitu jenis sertifikat dimana
pemegang sertifikat tersebut hanya dapat memanfaatkan lahan tersebut
untuk mendirikan bangunan atau keperluan lain dalam kurun waktu
tertentu (20–30 th).
3. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) yakni kepemilikan seseorang
atas rumah vertikal atau rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan
kepemilikan bersama.
4. Tanah girik adalah tanah-tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan
atau dibuatkan sertifikat di kantor pertahanan setempat.
5. Izin Prinsip prinsip adalah izin yang harus diperoleh oleh setiap orang atau
badan hukum yang akan memanfaatkan ruang untuk tempat usaha skala
besar.
6. Izin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk
memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang
berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah
tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya.
7. Izin Lingkungan Setempat adalah izin yang diberikan kepada setiap orang
yang melakukan usaha dan/ atau kegiatan yang wajib Analisis Mengenai
Dampak Lingkungan (Amdal) atau Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup
dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL) dalam rangka
perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai prasyarat
memperoleh izin usaha dan/ atau kegiatan.
8. Amdal Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) adalah kajian
mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan/ atau kegiatan
yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses
pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan kegiatan di Indonesia.
9. UKL-UPL adalah pengelolaan dan pemantauan terhadap usaha dan/ atau
kegiatan yang tidak berdampak penting terhadap lingkungan hidup yang
diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan
kegiatan.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 45
PERENCANAAN BISNIS
TUGAS MANDIRI
Setelah mempelajari tentang prosedur legalitas dalam kepemilikan lokasi,

peserta didik diharapkan mampu:
1. Menyajikan prosedur legalitas kepemilikan lokasi.
2. Menyajikan cara mengurus surat izin prinsip pembangunan gedung
3. Menyajikan surat izin tetangga
4. Menyajikan surat izin AMDAL.
PENILAIAN AKHIR BAB
Kerjakan soal-soal di bawah ini dengan baik dan benar!

1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan legalitas kepemilikan lokasi!
2. Jelaskan mengenai SHM, SHGB, SHSRS !
3. Sebutkan jenis-jenis surat izin usaha secara umum!
4. Sebutkan bagian-bagian yang ada di dalam izin prinsip!
5. Jelaskan tentang izin lingkungan setempat, AMDAL, UKL-UPL!
REFLEKSI
Setelah mempelajari tentang prosedur kepemilikan lokasi, peserta didik

mampu merefleksi diri, dengan melakukan cek kemampuan dengan menjawab
beberapa pertanyaan (cek list) berikut ini:
1. Sudah mampukah anda menjelaskan tentang legalitas lokasi? sudah/
belum
2. sudah mampukah anda menjelaskan jenis-jenis sertfikat kepemilikan
lokasi? sudah/ belum
3. Sudahkah mampukah anda menyebutkan jenis-jenis surat izin usaha
secara umum? sudah/ belum
4. Sudah mampukah anda menjelaskan izin prinsip ? sudah/ belum
5. Sudah mampukah anda menjelaskan izin lingkungan setempat ? sudah/
belum
6. Sudah mampukah anda menjelaskan AMDAL< UKL-UPL ? sudah/ belum
BISNIS KONSTRUKSI
46 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
BAB
PROSEDUR PENGUKURAN LOKASI IV
BAB IV PROSEDUR PENGUKURAN LOKASI
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mempelajari materi tentang prosedur pengukuran lokasi ini,

peserta didik mampu menentukan batas lahan yang akan dibangun
bangunan, melakukan pengukuran dan pematokan lahan, serta
menentukan/ membuat bouwplank untuk pendirian bangunan
PETA KONSEP
Mendirikan Bangunan
Pengukuran
Batas Lahan dan Pemato- Bouwplank
kan
KATA KUNCI
Kata kunci: Bangunan–Batas Lahan–Pematokan dan Pengukuran -

Bouwplank
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 47
PERENCANAAN BISNIS
PENDAHULUAN
Pematokan/ stake out bisa didefinisikan sebagai memindahkan titik-titik yang

ada di gambar atau peta perencanaan ke lapangan (di atas tanah) seperti jalur trans-
portasi, komunikasi, saluran irigasi dan utilitas dimana merupakan salah satu faktor
yang penting dan dijumpai di setiap negara dan sangat di prioritaskan pembangunan-
nya dihampir setiap negara.
Pekerjaan pematokan/ uitzet atau setting out adalah pekerjaan menetapkan/ me-
nentukan lokasi bangunan di lapangan. Patok-patok ini sangat penting untuk pelak-
sanaan pekerjaan dilokasi, maka penempatan titik-titik digambar yang dibuat dengan
patok-patok dilokasi harus diletakkan dengan tepat dan teliti agar tidak mengambil
tanah kaveling orang lain
Pekerjaan pengukuran serta pematokan yang juga sering disebut Uitzet (Etset)
adalah pekerjaan menarik garis di lapangan menggunakan tarikan benang dengan
paku yang sudah dipasang pada permukaan papan bouwplank. Tarikan benang ini
akan dipakai sebagai as bangunan juga sebagai panduan untuk pekerjaan galian, pe-
masangan pondasi, sloof, kolom, pemasangan kusen dan dinding bangunan dimana
dinding atau tembok bisa dari bata merah, batako ataupun bata ringan.
Konstruksi bouwplank harus stabil dan kokoh atau tidak mudah goyang, dengan
cara memasang patok yang terbuat dari kayu yang ditanam cukup dalam dan mema-
sang skur miring untuk kestabilan patok dan papan bouwplank. Bouwplank dipasang
diluar as bangunan misal berjarak 1 m atau sesuai kebutuhan/ situasi contohnya bila
tanah yang akan dibangun bangunan sudah berimpit misal dengan sekelilingnya,
maka kita bisa menempelkan kayu dan papan bouwplank ke tembok tetangga, agar
jelas maksudnya sebagai contoh seperti pekerjaan yang akan kita laksanakan di lapa-
ngan/ lahan yang akan kita bangun sebagai berikut:
Akan dibangun rumah dengan luas tanah 120 m2 (15 x 8 m) dan luas bangunan
60 m2 (6 x 10 m) sesuai gambar dan Garis sempadan Bangunan (GSB) atau jarak dari
tepi jalan ke bangunan terdepan misal ditentukan 5. 00 m, seperti di bawah ini:
Gambar 4. 1. Denah Rumah Gambar 4. 2: Rencana Bouwplank

Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik
BISNIS KONSTRUKSI
48 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Pekerjaan pengukuran dan pematokan yang benar:

1. Papan bouwplank harus sama tinggi (rata) bagian atasnya, menggunakan slang
timbangan sebagai alat kontrolnya;
2. Tarikan as-as ruangannya harus siku, kecuali pada situasi tertentu yang batas
tanahnya memang tidak siku;
3. Tinggi papan bouwplank bagian atas minimal sama dengan tinggi lantai rumah (±
0. 00)atau bisa juga lebih tinggi, misalnya + 0. 10, + 0. 20, + 0. 30 atau tergantung
kondisi lahannya;
4. Untuk pengontrolan sikunya jangan menggunakan siku yang kecil karena akan ku-
rang teliti hasilnya, tetapi menggunakan perbandingan 3:4:5 dengan perbandin-
gan misal 150:200:250 atau bisa juga 300:400:500;
5. Untuk memastikan ukuran sudah benar 100% siku dengan melakukan penguku-
ran diagonal, bila ukurannya sudah sama bisa dipastikan segi 4 tersebut telah
siku.
Gambar 4. 3. Bouwplank
Cara membuat dan memasang bouwplank:

Langkah 1
Pelajari gambar rencana dan notasi, tanda-tanda khusus, serta keterangan-keterangan
yang terdapat dalam gambar rencana untuk menghindari kesalahan pengukuran dan
penempatan ruang di lapangan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 49
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 4. 4. Menerapkan gambar denah di lapangan

Langkah 2
Siapkan alat dan bahan untuk pen-
gukuran dan pemasangan bouw-
plank yang diperlukan seperti met-
eran, slang timbangan, siku, benang
nilon, paku usuk, pensil tukang kayu,
spidol, usuk (kasau) 4/ 6 atau 5/ 7,
papan bouwplank 2/ 20, palu, palu
bodem, gergaji, kapak, parang untuk
menruncingkan kayu usuk, bisa juga
bor portable bila kayu yang digu-
nakan kayu keras.
Gambar 4. 5. Membuat tiang bouwplank

Siapkan patok kayu dengan panjang masing-masing 1 meter atau menurut kondisi
lapangan dengan perhitungan akan dipasang setiap 2 meter dan diruncingkan salah
satu ujungnya
Siapkan papan bouwplank misal berukuran 2/ 20 yang sudah diluruskan salah satu
sisi tebalnya.
Kemudian tancapkan patok tersebut pada titik –titik patok seperti pada gambar ren-
cana
BISNIS KONSTRUKSI
50 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 4. 6. Area kaveling/ lahan yang akan dibangun

Langkah 4:
Langkah selanjutnya memasang bouw-
plank diluar as bangunan dengan jarak
1 m dari as terluar. Bouwplank hanya
dipasang di lahan yang akan diren-
canakan bangunan saja terlebih dahu-
lu, untuk pagar dapat dibuat belakan-
gan, agar lahan sisa untuk aktivitas
kegiatan pembangunan lahan kosong
bisa untuk menyimpan material
Gambar 4. 7. Denah rencana pemasangan pondasi

BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 51
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 4. 8. Gambar isometri rencana pemasangan pondasi

Gambar 4. 9a. Denah dan gambar isometri rencana

pemindahan benang pondasi ke papan bouwplank
Pindahkan garis (benang) terluar (As E-E) ke atas bouwplank dengan bantuan lot atau
unting-unting.
BISNIS KONSTRUKSI
52 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 4. 9b. Denah dan gambar isometri rencana

pemindahan benang pondasi ke papan bouwplank
Pindahkan juga garis (benang) batas terluar As 1-1)ke atas bouwplank, namun kondisi
As 1-1 dengan As E–E belum tentu siku, karena batas lahan yang belum tentu siku
Langkah 7:
Selanjutnya buatlah garis As2-2 dengan
jarak 1, 50 m dari As 1-1 kemudian kon-
trol sikunya dengan perbandingan 3: 4:
5 atau misalnya 1, 5 m: 2 m: 2, 5 m. Garis
As 2-2 ini belum tentu sejajar dengan
garis As 1-1, karena As 1-1 tidak mesti
siku terhadap As E-E.
Gambar 4. 10a. Membuat siku di lapangan

BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 53
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 4. 10b. Gambar isometri rencana pembuatan siku di lapangan

Langkah 8:
Selanjutnya, buatlah garis As 7-7
yang berjarak 8, 50 mdari As 2-2
dan siku terhadap As E-E dengan
cara mengontrol perbandingan
3: 4: 5, dan garis AS 7-7 ini harus
sejajar dengan As 2-2 karena sa-
ma-sama siku terhadap garis As
E-E
Gambar 4. 11a. Membuat siku di lapangan

BISNIS KONSTRUKSI
54 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 4. 11b. Gambar isometri rencana pembuatan siku di lapangan

Langkah 9:
Buatlah garis As B-B yang seja-
jar dari As E-E dengan jarak 6
m, sehingga terbentuklah segi
empatdengan sisi As B-B, As 2
- 2, As E-E dan As 7-7 yang se-
cara teori sudah siku. Namun
demikian ada baiknya bila kita
kontrol ulang diagonalnya, bila
sudah sama ukurannya, berarti
diagonal itu sudah siku. Di atas
kertas bisa kita hitung panjang
diagonal tersebut menggu-
nakan rumus umum Pytagoras
yaitu √(8, 5)² + 6² = √108, 25
=10, 5 m.
Gambar 4. 12a. Gambar rencana pembuatan diagonal di lapangan

BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 55
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 4. 12b. Gambar isometri rencana pembuatan diagonal

di lapangan
Langkah 10:
Buatlah garis As 3-3 berjarak 1, 50 m
dari As 2-2, garis As 4-4 berjarak 3 m
dari As 3-3, garis As 5-5 berjarak 1 m
dari As 4-4, garis As 6-6 berjarak 2
m dari As 5-5, sisanya yakni jarak As
6-6 harus berjarak 1 m dari garis As
7-7. Semua garis yang dibuat terse-
but harus harus sejajar dengan As
2-2 karena semua harus siku terha-
dap As E-E.
Gambar 4. 13a. Gambar rencana pembuatan ruang bangunan

melintang di lapangan
BISNIS KONSTRUKSI
56 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 4. 13b. Gambar isometri rencana pembuatan ruang

bangunan melintang di lapangan
Langkah 11:
Buatlah garis As C-C berjarak 2 m dari
As B-B, As D-D berjarak 1 m dari As C-C
atau berjarak 3 m dari dari As E-E, seh-
ingga semua As sudah dibuat, kita ting-
gal memindahkan garis As A-A di atas
papan bouwplank dengan bantuan lot.
As A-A ini juga belum tentu sejajar den-
gan As B-B karena ukuran lahan belum
tentu siku.
Gambar 4. 14a. Gambar rencana pembuatan ruang bangunan

memanjang di lapangan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 57
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 4. 14b. Gambar isometri rencana pembuatan ruang

bangunan memanjang di lapangan
Kesimpulan:
1. Sudut bagian luar (Garis batas
kaveling) belum tentu siku
2. Bagian lain yang pokok (As 2-2
sampai dengan As 7-7) harus siku
terhadap As E-E
3. As B-B, As C-C, As D-D harus se-
jajar terhadap As E-E
Gambar 4. 15a. Gambar rencana lengkap penarikan benang untuk

pembagian ruangan di lapangan
BISNIS KONSTRUKSI
58 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 4. 15b. Gambar isometri rencana lengkap penarikan benang

untuk pembagian ruangan di lapangan
CAKRAWALA
PENGUKURAN DAN PEMATOKAN

Adalah langkah awal yang harus dilaksanakan dalam setiap akan mendirikan
pekerjaan bangunan, karena tanpa adanya pengukuran dan pematokan tentu ben-
tuk bangunan tidak akan teratur dan berbentuk disebabkan tidak ada ukuran yang
pasti, dan lahan/ kavelingnya menjadi tidak jelas karena ketidakjelasan pemato-
kan dan ukuran
JELAJAH INTERNET
Untuk menambah pengetahuan, perihal pematokan dan

pengukuran, Anda bisa kunjungi kunjungi website di
bawah ini:
https:// www. keluargakokoh. com/ rubrik_page/ ban-
gunrumah/ page=1#post–e-book rumahkokoh
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 59
PERENCANAAN BISNIS
REFLEKSI
Setelah mempelajari materi tentang pengukuran dan pematokan untuk bangu-

nan, peserta didik mampu merefleksi diri, dengan melakukan cek kemampuan
dengan menjawab beberapa pertanyaan (cek list) berikut ini:
1. Sudah mampukah siswa membuat dan mempraktakkan membuat siku di lapa-
ngan?
2. Sudah mampukah siswa melaksanakan dan menjelaskan mengapa harus ada
pengukuran dan pematokan?
3. Sudah mampukah siswa membuat dan memasang papan bouwplank ?
4. Sudah mampukah siswa menarik benang untuk papan bouwplank ?
5. Sudah mampukah siswa membagi ruangan untuk didirikan bangunan ?
BISNIS KONSTRUKSI
60 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
BAB
ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN V
BAB V ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mempelajari materi tentang analisis data hasil pengukuran, peserta

didik dapat menganalisis data hasil pengukuran dengan cermat dan teliti dan
dapat menyajikan data hasil pengukuran dengan benar.
PETA KONSEP
ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN
ANALISIS DATA
PEMERIKSAAN KEBENARAN HASIL
DATA PENGUKURAN PENGUKURAN
PENGUKURAN PENGUKURAN
PENGUKURAN SUDUT
BEDA TINGGI
KATA KUNCI
Pemeriksaan, Analisis, Jarak, Beda Tinggi, Sudut
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 61
PERENCANAAN BISNIS
PENDAHULUAN
Pekerjaan pengukuran tanah merupakan bagian yang tidak terpisahkan dalam

bidang rekayasa konstruksi seperti pada perencanaan bisnis konstruksi dan properti.
Pengukuran tanah yang dilakukan meliputi pekerjaan pengukuran dalam hal
menentukan jarak, luas, beda tinggi dan sudut baik secara horizontal maupun vertikal.
Untuk mendukung perencanaan yang baik, maka diperlukan pengukuran tanah yang
cermat dan teliti sehingga mendapatkan hasil pengukuran tanah yang akurat. Oleh
karena itu, dalam melaksanakan pengolahan data perlu adanya pengecekan kebenaran
data hasil dari pengukuran dan analisis data hasil pengukuran baik untuk pengukuran
jarak, beda tinggi maupun sudut. Diperlukan pengolahan data yang baik dan benar
untuk dapat memperoleh hasil pengukuran yang teliti agar mengurangi kesalahan.
MATERI PEMBELAJARAN
A. PEMERIKSAAN KEBENARAN DATA PENGUKURAN

Keakuratan data hasil pengukuran terkadang terkendala dengan faktor-
faktor baik dalam pelaksanaan pengukuran maupun pada saat proses
pengolahan data. Faktor-faktor yang dapat menyebabkan kesalahan dalam
pengukuran, diantaranya: faktor alat yang digunakan, faktor human eror atau
petugas juru ukur dan faktor alam. Salah satu cara yang dapat dilakukan untuk
mewujudkan data yang akurat adalah dengan melakukan pemeriksaan data hasil
pengukuran sebelum dilakukan analisis data. Dengan demikian, pemeriksaan
data hasil pengukuran merupakan tahapan yang sangat penting dilakukan dalam
pengolahan data demi mewujudkan hasil pengukuran yang akurat. Pemeriksaan
ini dilakukan untuk mengidentifikasi kesalahan pengukuran pada pengukuran
jarak, pengukuran beda tinggi dan pengukuran sudut. Faktor–faktor yang dapat
menyebabkan kesalahan data pengukuran, antara lain:
1. Faktor Alam
Ada beberapa faktor alam yang dapat menyebabkan kesalahan dalam
pengukuran, seperti: rambu ukur yang tidak dapat berdiri tegak diakibatkan
oleh hembusan angin yang kencang, sehingga data yang didapatkan menjadi
tidak akurat. Faktor alam selain angina antara lain cuaca, suhu serta daya
dukung/ kekuatan tanah yang dapat mempengaruhi kestabilan alat dan pita
ukur. Misalnya, pita ukur yang bergeser disebabkan oleh hembusan angin
kencang, hal ini dapat mengakibatkan adanya penambahan atau pengurangan
jarak dari data ukur yang seharusnya.
2. Faktor Alat
Pemuaian pita ukur karena pengaruh cuaca dapat menjadi salah satu
penyebab kesalahan dalam pembacaan data ukur. Pengaturan pada alat ukur
juga sangat berpengaruh terhadap keakuratan data yang dihasilkan. Sehingga,
dalam melakukan pengukuran perlu diperhatikan semaksimal mungkin
terhadap pengaturan (set up) alat ukur yang digunakan.
3. Faktor Personil/ Juru Ukur
Kurangnya ketelitian dalam pembacaan alat ukur dapat menjadi salah
satu faktor yang menyebabkan kurang akuratnya data pengukuran. Misalnya,
BISNIS KONSTRUKSI
62 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
pada saat pembacaan alat waterpass, yaitu pembacaan benang atas, benang
bawah dan benang tengah. Hasil pengukuran yang dilakukan oleh dua orang
dapat menghasilkan data ukur yang berbeda. Selain faktor pembacaan alat
ukur, faktor lain yang mempengaruhi hasil pengukuran diantaranya adalah
faktor psikis seperti tingkat emosi, kelelahan dan ketidaknyamanan dalam
melaksanakan pengukuran akibat cuaca yang panas atau penyebab yang
lainnya sehingga tergesa-gesa dalam melakukan pengukuran dan terjadi
kesalahan dalam pencatatan hasilnya.
B. ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN

1. Pengukuran Jarak
Perhitungan jarak pada analisis pengukuran menggunakan waterpass
(hanya dapat dibaca secara horizontal) yang dilakukan adalah berdasarkan
dengan pembacaan angka pada rambu ukur. Dimana dengan membaca angka
pada benang atas (Ba) dan benang bawah (Bb) menggunakan waterpass akan
didapatkan besar jarak yang dicari.
Gambar 5.1b Waterpass
Gambar 5.1a Spesifikasi Waterpass
Sumber: http://geomatika07.files.wordpress.com/2008/07/487602_level_ap8_150x150.gif
Sebagai contoh dalam menganalisis pengukuran jarak menggunakan
waterpass, yaitu dengan meletakkan dua rambu ukur yang berdiri tegak pada
dua titik yang berbeda, kemudian sebisa mungkin tempatkan waterpass
tepat ditengah-tengah kedua rambu tersebut, setelah itu bacalah angka yang
tertera pada benang atas (Ba) dan benang bawah (Bb) di kedua rambu ukur
tersebut. Dengan data yang telah dibaca, maka akan didapatkan jarak (d), yaitu
menggunakan persamaan:
Agar lebih mempermudah dalam memahami analisis pengukuran jarak

menggunakan waterpass, perhatikan gambar di bawah ini:
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 63
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Rambu B
Waterpass (W)
Rambu A
Gambar 5.2a
09 Benang
atas (Ba)
Benang
tengah (Bt)
08 Benang
bawah (Bb)
Gambar 5.2b
Gambar (5. 2a). Pengukuran jarak menggunakan Waterpass, Gambar (5. 2b). Pembacaan Rambu Ukur A
menggunakan Waterpass. Sumber: Wagian Dikky Ag Etriana, S. Pd.
Dari Gambar 5. 2b, dapat dianalisis nilai Ba, Bt, dan Bb pada Rambu A, yaitu:
Benang atas (Ba) = 0, 878;
Benang tengah (Bt) = 0, 824;
dan benang bawah (Bb) = 0, 770.
Jika pembacaan pada benang tengah (Bt) belum sesuai, maka dibaca kembali agar
sesuai.
Maka jarak yang didapatkan dari titik Waterpass ke titik Rambu A (dWA) adalah:
dWA = (Ba–Bb) x 100 = (0, 878–0, 770) x 100 = 10, 8 m
Contoh:
Suatu lahan yang tanahnya tidak rata akan diukur jaraknya menggunakan waterpass,
bentuk lahannya seperti yang tertera pada Gambar 5. 3, dan untuk mempermudah
perhitungan buatlah tabel pengukuran terlebih dahulu seperti pada Tabel 5. 1.
BISNIS KONSTRUKSI
64 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
P.04 P.03
P.01 P.02
Gambar 5.3 Suatu lahan yang akan
Gambar 5.3 Suatu bahan yang akan dianalisis jaraknya
dianalisis jaraknya
Tabel 5. 1 Analisis Jarak Menggunakan Waterpass
I Jarak (m)
Titik Beda Tinggi (m)
Benang
BA Belakang Depan
Point Rambu BT ∆ H1 Positif Negatif
BB
0, 895
P. 01 0, 859 7, 2
0, 823
A
0, 814
0, 766 9, 6
0, 718
P. 02
0, 845
0, 805 8
0, 765
B
0, 923
0, 882 8, 2
0, 841
P. 03
0, 910
0, 872 7, 6
0, 834
C
0, 882
0, 837 9
0, 792
P. 04
0, 890
0, 838 10, 4
0, 786
D
0, 904
P. 01 0, 858 9, 2
0, 812
Analisis perhitungan jarak yang terdapat pada Tabel 5. 1, yaitu:
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 65
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
dAP.01 = (Ba–Bb) x 100 = (0,895–0,823) x 100 = 0,072 x 100 =

7,2 m
dAP.02 = (Ba–Bb) x 100 = (0,814–0,718) x 100 = 0,096 x 100 =
9,6 m
dBP.02 = (Ba–Bb) x 100 = (0,845–0,765) x 100 = 0,080 x 100 =
8,0 m
dBP.03 = (Ba–Bb) x 100 = (0,923–0,841) x 100 = 0,082 x 100 =
8,2 m
dCP.03 = (Ba–Bb) x 100 = (0,910–0,834) x 100 = 0,076 x 100 =
7,6 m
dCP.04 = (Ba–Bb) x 100 = (0,882–0,792) x 100 = 0,090 x 100 =
9,0 m
dDP.04 = (Ba–Bb) x 100 = (0,890–0,786) x 100 = 0,104 x 100 =
10,4 m
dDP.01 = (Ba–Bb) x 100 = (0,904–0,812) x 100 = 0,092 x 100 =
9,2 m
2. Pengukuran Beda Tinggi

Pengukuran beda tinggi merupakan hal penting yang diperlukan dalam
pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Pengukuran ini bertujuan supaya juru ukur
dapat mengetahui perbedaan ketinggian yang ada pada permukaan tanah. Pada
pengukuran ini, untuk menentukan beda tinggi antara titik awal dan titik akhir
maka biasanya digunakan suatu alat bantu yaitu waterpass atau sipat datar.
Waterpassing merupakan suatu metode pengukuran titik dengan salah
satu bidang yang diukur yaitu ketinggian/ elevasi. Elevasi adalah selisih antara
titik-titik yang berdekatan yang sejajar dengan sisi horizontal menuju ke arah
rambu ukur yang diletakkan secara vertikal. Garis bidik tersebut diarahkan ke
rambu ukur yang ditempatkan pada titik yang akan ditentukan elevasinya.
Pada jarak yang datar, bidang-bidang nivo dianggap sebagai bidang
mendatar yang saling sejajar satu sama lain.
A B
Gambar 5. 4 Pengukuran pada bidang datar.

Sumber: Nuring Sekar Winahyu, S. Pd.
BISNIS KONSTRUKSI
66 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Prinsip pengukuran beda tinggi menggunakan waterpassing dengan

menentukan garis mendatar pada alat yang diarahkan pada rambu ukur yang berdiri
tegak. Pengukuran dengan cara waterpassing merupakan metode untuk menentukan
perbedaan tinggi pada permukaan tanah yang paling teliti.
2
∆T
0 1
Gambar 5. 5 Cara menentukan beda tinggi.

Sumber: Nuring Sekar Winahyu, S. Pd.
∆ T = t1–t2
Keterangan:
∆ T = beda tinggi antara titik 0 - 2
t1 = benang tengah rambu di titik 0
t2 = benang tengah rambu di titik 2
Untuk memperoleh beda tinggi antara dua titik, terlebih dahulu dilakukan
pembacaan benang diafragma pada bak ukur yang meliputi bacaan benang
atas (Ba), benang tengah (Bt), dan benang bawah (Bb) pada titik atau bak ukur
yang dituju, seperti pada gambar di bawah ini:
0 Benang
atas
9 (Ba)
Benang
tengah
08 (Bt)
Benang
bawah
(Bb)
Gambar 5. 5 Pembacaan Ba, Bt, Bb. Sumber:

Nuring Sekar Winahyu, S. Pd.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 67
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Pada gambar di atas terlihat adanya tiga benang yang sejajar secara horizontal
satu dengan yang lain. Benang tersebut merupakan benang tengah (garis yang
ditunjukkan dengan warna oranye) yaitu benang yang melalui optis dan benang
atas (garis yang ditunjukkan dengan warna merah) serta benang bawah (garis yang
ditunjukkan dengan warna ungu) yang sejajar dengan benang tengah. Kesalahan
pembacaan angka yang tercantum pada bak ukur dapat terjadi dalam pelaksanaan
pengukuran di lapangan. Untuk itu, koreksi antara hasil yang didapat di lapangan
dengan hasil dari perhitungan perlu diketahui. Hal ini dilakukan untuk mengkontrol
apakah pembacaan kita sudah tepat dan sesuai dengan perhitungan atau belum.
Perhitungan koreksi benang tengah dapat dihitung dengan rumus di bawah ini:
B
a +Bb
Bt =
2
Keterangan:
Bt = bacaan angka untuk benang tengah
Ba = bacaan angka untuk benang atas
Bb = bacaan angka untuk benang bawah
Selain digunakan dalam mengkontrol hasil pengamatan, hasil pembacan Ba,

Bt dan Bb dapat juga digunakan untuk menentukan panjangnya jarak optis antara
tempat berdirinya rambu ukur dengan titik dimana alat (waterpass) berdiri, jika
dimisalkan tempat berdirinya alat titik 0 dan tempat berdirinya rambu ukur titik 1
maka dapat dirumuskan:
d = (Ba–Bb) x 100
Keterangan:
d = jarak optis
Ba = bacaan angka pada benang atas
Bb = bacaan angka pada benang bawah
100 = konstanta pesawat
Gambar 5. 6 Jarak optis antara alat dengan bak ukur
BISNIS KONSTRUKSI
68 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Waterpassing atau penyipat datar merupakan metode yang dipergunakan untuk

mengetahui perbedaan tinggi pada suatu permukaan tanah. Dalam melakukan
pengamatan menggunakan waterpass, titik pertemuan atau perpotongan antara
garis datar hasil bidikan alat dengan bak ukur adalah suatu hal yang penting. Garis
datar hasil dari bidikan alat merupakan perolehan alat saat membidik titik tujuan
yang atasnya sudah dipasang bak ukur, agar nantinya didapatkan hasil garis yang
lurus memotong dua atau tiga benang dalam satu rambu yang sama. Sehingga,
bacaan angka yang tercantum pada bak ukur dapat terbaca oleh benang diafragma
pada lensa waterpass. Kunci keberhasilan dalam pengukuran ini adalah ketelitian
pembacaan angka di setiap bak ukur yang terpasang di tiap-tiap titik tujuan.
Contoh Analisis Data Beda Tinggi

Berdasarkan tabel perhitungan data pengukuran jarak dengan menggunakan
metode Pengukuran Waterpass Poligon Tertutup sebelumnya, kita dapat melakukan
analisis beda tinggi antar titik-titik tersebut. Perhatikan tabel berikut ini.
Tabel 5. 2a Contoh lembar data hasil pengukuran
I Jarak (m)
Benang
BA Belakang Depan
BB
0.895
P.01 0.859 7.2
0.823
A 0.093
0.814
0.766 9.6 0.093
0.718
P.02
0.845
0.805 8
0.765
B -0.077
0.923
0.882 8.2 0.077
0.841
P.03
0.910
0.872 7.6
0.834
C 0.035
0.882
0.837 9 0.035
0.792
P.04
0.890
0.838 10.4
0.786
D -0.02
0.904
P.01 0.858 9.2 0.02
0.812
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 69
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Dari data tabel di atas, beda tinggi antar titik dapat kita analisis dengan cara
mencari selisih antara nilai pada “BT rambu belakang” dengan “BT rambu depan/
muka”, sebagai berikut:
a. Titik P. 01-P. 02 = 0. 859–0. 766
= 0. 093 (positif )
b. Titik P. 02-P. 03 = 0. 805–0. 882
= -0. 077 (negatif )
c. Titik P. 03-P. 04 = 0. 872–0. 837
= 0. 035 (positif )
d. Titik P. 04-P. 01 = 0. 838–0. 858
= -0. 02 (negatif )
Tabel 5. 2b Nilai hasil perhitungan beda tinggi
Titik Benang Jarak (m) Beda Tinggi (m)
BA
Point Rambu BT ∆ H1 Belakang Depan Positif Negatif
BB
0.895
P.01 0.859 7.2
0.823
A 0.093
0.814
0.766 9.6 0.093
0.718
P.02
0.845
0.805 8
0.765
B -0.077
0.923
0.882 8.2 0.077
0.841
P.03
0.910
0.872 7.6
0.834
C 0.035
0.882
0.837 9 0.035
0.792
P.04
0.890
0.838 10.4
0.786
D -0.02
0.904
P.01 0.858 9.2 0.02
0.812
Nilai beda tinggi yang didapat antara titik A sebagai titik awal dengan titik D
sebagai titik akhir harus bernilai “0”, sebagai syarat dari pengukuran waterpass
tertutup. Berdasarkan hasil analisis tabel di atas dapat dilakukan evaluasi terhadap
hasil akhir nilai beda tinggi antara titik A (awal) dan titik D (akhir) apakah sudah
memenuhi persyaratan dengan selisih beda tinggi nol. Apabila masih terdapat selisih
pada beda tinggi, maka diperlukan koreksi data hasil pengukuran agar selisihnya
menjadi nol. Evaluasi data dan analisis data hasil pengukuran prosesnya hampir
sama, perbedaannya apabila pada proses evaluasi teradapat kesalahan-kesalahan
maka dilakukan koreksi terhadap kesalahan-kesalahan tersebut.
BISNIS KONSTRUKSI
70 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Tabel 5. 2c Contoh evaluasi data hasil pengukuran
Titik Benang Jarak (m) Beda Tinggi (m)
BA
Point Rambu BT ∆ H1 Belakang Depan Positif Negatif
BB
0.895
P.01 0.859 7.2
0.823
A 0.093
0.814
0.766 9.6 0.093
0.718
P.02
0.845
0.805 8
0.765
B -0.077
0.923
0.882 8.2 0.077
0.841
P.03
0.910
0.872 7.6
0.834
C 0.035
0.882
0.837 9 0.035
0.792
P.04
0.890
0.838 10.4
0.786
D -0.02
0.904
P.01 0.858 9.2 0.02
0.812
Evaluasi :
Jumlah BT blkg 3.374 0.128 0.097
Jumlah BT muka 3.343
Selisih 0.031 0.031
Berdasarkan hasil evaluasi data pengukuran beda tinggi pada tabel di atas,
terdapat selisih beda tinggi sebesar +0, 031. Sesuai dengan persyaratan untuk
pengukuran polygon tertutup, maka nilai selisih beda tinggi antara titik A sampai
dengan titik D harus nol. Sehingga untuk memenuhi syarat tersebut harus dilakukan
koreksi data pada hasil evaluasi di atas. Besar nilai koreksi agar selisih beda tinggi
menjadi nol adalah -0, 031. Untuk melakukan koreksi beda tinggi pada tiap titik,
dapat dilakukan dengan cara berikut.
a. Jumlahkan beda tinggi tiap titik = total beda tinggi, kemudian dibagi dengan
nilai selisih beda tinggi. Contoh:
1) Nilai selisih beda tinggi = -0, 031
2) Total beda tinggi = 0, 225
3) Besar koreksi tiap titik = (-) = -0, 13778
b. Hitung besar koreksi beda tinggi tiap titik.

1) Titik P. 01-P. 02 = 0, 093 x -0, 13778 = -0, 01281
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 71
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
2) Titik P. 02-P. 03 = 0, 077 x -0, 13778 = -0, 01061

3) Titik P. 03-P. 04 = 0, 035 x -0, 13778 = -0, 00482
4) Titik P. 04-P. 01 = 0, 02 x -0, 13778 = -0, 00276
c. Hitung beda tinggi setelah dilakukan koreksi
1) Titik P. 01-P. 02 = +0, 093–0, 01281
= 0, 08019
2) Titik P. 02-P. 03 = -0, 077–0, 01061
= -0, 08761
3) Titik P. 03-P. 04 = +0, 035–0, 00482
= 0, 03018
4) Titik P. 04-P. 01 = -0, 02–0, 00276
= -0, 02276
d. Hitung selisih data pengukuran hasil koreksi, nilai selisih data pengukuran
hasil koreksi = 0.
= 0, 08019–0, 08761 + 0, 03018–0, 02276
= 0 (benar)
Setelah dilakukan evaluasi data hasil pengukuran terdapat perbedaan atau
selisih beda tinggi antara hasil pengukuran dengan hasil koreksi. Sehingga, dapat
disimpulkan bahwa evaluasi data pengukuran sangat penting untuk mendapatkan
data pengukuran yang benar dan valid.
3. Pengukuran Sudut
Pengukuran sudut yang dimaksud dalam hal ini adalah menghitung titik
koordinat menggunakan sudut azimuth pada pembacaan alat theodolite. Sudut
azimuth atau biasa juga disebut dengan sudut kompas itu sendiri adalah
sudut yang dihitung mulai dari arah utara hingga satu titik tertentu dan sudut
kebalikannya biasa disebut dengan sudut back azimuth.
Misalnya:
Sudut azimuth (α) = 90º + 45º = 135º

y
Sudut back azimuth (β) = 180º + 135º = 315º
P
(Apabila sudut azimuth lebih dari 180º, maka sudut
back azimuth dihitung dengan mengurangkan 180º)
x
45º
P
Gambar 5.7 Menentukan sudut

azimuth
BISNIS KONSTRUKSI
72 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Syarat utama yang digunakan untuk menentukan besar sudut adalah garis acuan,
arah putarannya, dan jarak sudutnya. Satuan yang biasa digunakan untuk mengukur
sudut adalah derajat (º), menit (‘), dan detik (”).
Pada saat pengukuran menggunakan theodolite, alat diletakkan diantara dua
target. Pertama-tama arahkan alat ke target satu, kemudian atur bacaan sudut agar
menunjukkan angka 0º secara horizontal dan dicatat terlebih dahulu. Setelah itu
arahkan alat ke target yang kedua, dan catat bacaan sudut horizontalnya sehingga
akan didapatkan sudut dari kedua target yaitu dengan mengurangkan bacaan sudut
pada target kedua dan bacaan sudut yang ke satu. Ulangi hal tersebut dengan
mengganti bacaan sudut pada terget ke satu dengan misalnya sebesar 30º dan 90º,
agar mengurangi kesalahan dan menghindari human error (salah catat) = ∆e.
Gambar 5. 8 Ilustrasi pengukuran sudut menggunakan theodolite

Sumber: www. udinugroho. com/ 167283590-Azimuth-Adalah-Sudut-Antara-Satu-Titik-Dengan-Arah-Utara-Dari-Seorang-
Pengamat. pdf
Langkah-langkah pada umumnya yang digunakan pada saat pengukuran sudut
menggunakan theodolite, yaitu.
a. Tancapkan ketiga kaki atau tripod pada tanah.
b. Letakkan pesawat di atas kaki tiga dan ikat dengan baut. Setelah itu ketiga
kaki di statif diinjak agar posisinya menancap kuat di tanah dan alat juga tidak
mudah goyang.
c. Kemudian lihat gelembung nivo, jika gelembung nivo tidak berada ditengah,
maka alat dalam posisi miring. Maka gunakan tiga sekrup pendatar agar
gelembung nivo berada ditengah sehingga alat menjadi datar.
d. Setelah selesai, tentukan titik acuan yang akan dibaca, kencangkan sekrup
penggerak horizontal.
e. Atur arah teropong yang akan diujikan, setelah itu kencangkan sekrup penggerak
vertikal.
f. Lalu lihat pada teropong, fokuskan gambar dengan menggerakan gelang
penyetel jarak pada teropong agar lebih mudah membacanya, lalu gerakkan
sekrup penggerak halus agar benang tengah berada pada posisi angka yang
bulat yang terlihat pada rambu. Kemudian baca benang tengah, benang atas
dan benang bawahnya.
g. Setelah itu baca sudut vertikal pada teropong kecil disebelahnya, dengan
menggukan cahaya (senter) yang diarahkan ke illumination mirror pada bagian
samping alat. Membacanya dengan melihat pada kotak vertikal, yang akan
menunjukan derajat dan kolom bawahnya adalah menit. Paskan garis tipis pada
kolom menit ke tengah–tengah dua garis kecil, dengan menggerakan sekrup
mikrometer sampai habis dan garis tipis harus berada ditengah salah satu angka
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 73
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
pada kolom menit.

Jika sudah, baca kotak yang paling bawah, yang menunjukkan satuan menit dan
detik. Dan acuan membacanya adalah panah kecil yang berada dibagian bawah
pada kotak. Dan gambar menunjukkan sudut vertikalnya adalah 78o27’15”.
Lebih jelasnya lihat pada gambar 5. 9 berikut ini.
Menit
Bacaan Vertikal
7
77
Derajat
Bacaan Horizontal
8
7 78
6 6
0
7
10
7 8 0 10 20 30 40 50 60
20 30
7
40 50
20 40
60
00 20
Satuan Menit
6 6
40
7 7 7
detik
20 40 00 20 40 penunjuk
Gambar 5. 9 Pembacaan sudut vertikal pada teropong kecil di theodolite

Sumber: Wagian Dikky Ag Etriana, S. Pd.
h. Jangan lupa hitung tinggi alat dari tanah (Ti)

Tabel 5. 3. Contoh hasil pengukuran sudut menggunakan theodolite
TITIK AZIMUTH (α) JARAK D SIN D COS KOORDINAT
DEGREE MINUTE SECOND KONV. (D) = M α (x) α (y) X Y
DERAJAT
A 500, 500,
0000 0000
275 22 42 2 7 5 , 1 5 , - 1 5 , - 1 ,
3783 9000 8300 4838
B 484, 498,
1700 5162
50 13 43 50, 2286 6, 3000 4 , 3, 0977
8422
C 489, 501,
0122 6139
76 17 23 76, 2897 6, 8000 6 , 1, 5658
6062
D 495, 503,
6184 1797
138 6 12 1 3 8 , 6, 5000 4 , - 3 ,
1033 3406 2309
A 499, 499,
9591 9487

539 58 120
BISNIS KONSTRUKSI
74 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Berdasarkan Tabel 5. 3 di atas, titik koordinat pada titik A mula-mula diumpamakan

sebesar (x, y = 500, 500) dan jumlah sudut vertikal (α) pada titik A-B-C-D-A haruslah
menunjukkan sudut sebesar 540o. Untuk mencari titik koordinat pada titik B sampai
dengan A kembali, yang pertama dilakukan adalah mengkonversi sudut menjadi
satuan derajat, kemudian ukur jarak pada setiap pertemuan titik dan hitung jaraknya
sesuai dengan sumbu x dan sumbu y. Jika sudah, jumlahkan hasil jarak pada sumbu
x dan sumbu y dengan titik koordinat mula-mula. Perhitungan titik koordinat yang
didapatkan pada titik A, haruslah sama dengan titik koordinat mula-mula yaitu (500,
500) dengan selisih perbedaan (∆e) yang diperbolehkan adalah sebesar 0, 08.
Perhatikan perhitungan Tabel 5. 3 di bawah ini.
a. Titik A-B
Konversi sudut (α) = 275o22’42” = = 275, 3783o

Jarak pada sumbu x = D sin α = 15, 9 x sin(275, 3783 ) = -15, 8300
o
Jarak pada sumbu y = D cos α = 15, 9 x cos(275, 3783o) = -1, 4838

Titik koordinat Bx = 500 + (-15, 8300) = 484, 1700
Titik koordinat By = 500 + (-1, 4838) = 498, 5162
b. Titik B-C

Jarak pada sumbu x = D sin α = 6, 3 x sin(50, 2286o) = 4, 8422
Jarak pada sumbu y = D cos α = 6, 3 x cos(50, 2286o) = 3, 0977
Titik koordinat Cx = 484, 1700 + 4, 8422 = 489, 0122
Titik koordinat Cy = 498, 5162 + 3, 0977 = 501, 6139
c. Titik C-D

Jarak pada sumbu x = D sin α = 6, 8 x sin(76, 2897 ) = 6, 6062
o
Jarak pada sumbu y = D cos α = 6, 8 x cos(76, 2897o) = 1, 5658

Titik koordinat Dx = 489, 0122 + 6, 6062 = 495, 6184
Titik koordinat Dy = 501, 6139 + 1, 5658 = 503, 1797
d. Titik D-A

Jarak pada sumbu x = D sin α = 6, 5 x sin(138, 1033o) = 4, 3406
Jarak pada sumbu y = D cos α = 6, 5 x cos(138, 1033o) = -3, 2309
Titik koordinat Ax = 495, 6184 + 4, 3406 = 499, 9591
Titik koordinat Ay = 503, 1797 + (-3, 2309) = 499, 9487
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 75
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
INFORMASI:
KOLABORASI, KOMUNIKASI, BERPIKIR KRITIS, KREATIF DAN INOVATIF

Lakukan kegiatan kolaborasi dengan mengamati dan membaca buku lieratur yang
berkaitan dengan analisis pengukuran site plan!
Lakukan kegiatan tanya jawab dengan guru Anda mengenai hal-hal yang perlu
diperhatikan dalam menganalisis pengukuran site plan!
Tuliskan hasilnya dalam buku tulis Anda untuk dijadikan referensi tambahan!
CAKRAWALA
TOTAL STATION
Sumber: http:// gyaninformationpedia. blogspot. com/ 2015/ 12/ fundamentals-of-surveiing-

total-station. html
Total station merupakan alat ukur survei yang digunakan untuk mengukur
sudut, jarak, arah, menentukan koordinat dan perbedaan ketinggian secara
elektronik dalam suatu alat. Alat ukur survei dari hasil pengembangan theodolite
ini dilengkapi dengan komputer untuk mempermudah proses data, juga
dilengkapi dengan reflector sebagai target dan pengganti sumbu ukur. Total
station juga dilengkapi dengan sebuah prosesor sehingga dapat menghitung
perbedaan ketinggian, jarak datar, dan koordinat dengan cepat tanpa harus
menggunakan alat hitung, seperti kalkulator.
BISNIS KONSTRUKSI
76 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
JELAJAH INTERNET
Untuk menambah pengetahuan, perihal Pengukuran Wilayah, Anda bisa

kunjungi kunjungi website di bawah ini:
https:// id. wikipedia. org/ wiki/ Ilmu_ukur_wilayah
RANGKUMAN
1. Perhitungan jarak pada analisis pengukuran menggunakan waterpass

hanya dapat dibaca secara horizontal dengan pembacaan angka pada
rambu ukur.
2. Perhitungan jarak (d) menggunakan waterpass menggunakan persamaan:
3. Cara mengoreksi benang tengah yaitu dengan menggunakan
persamaan:
4. Persamaan yang digunakan untuk mencari beda tinggi menggunakan
waterpass yaitu: ∆ T = t1–t2
5. Sudut azimuth atau biasa juga disebut dengan sudut kompas itu
sendiri adalah sudut yang dihitung mulai dari arah utara hingga satu
titik tertentu dan sudut kebalikannya biasa disebut dengan sudut back
azimuth.
6. Pengukuran sudut dengan menghitung titik koordinat menggunakan
sudut azimuth pada pembacaan alat theodolite.
7. Perhitungan titik koordinat yang pertama dilakukan adalah
mengkonversi sudut menjadi satuan derajat, kemudian ukur jarak pada
setiap pertemuan titik dan hitung jaraknya sesuai dengan sumbu x dan
sumbu y. Jumlahkan hasil jarak pada sumbu x dan sumbu y dengan
titik koordinat mula-mula. Pada poligon tertutup selisih perbedaan
(∆e) yang diperbolehkan adalah sebesar 0, 08.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 77
PERENCANAAN BISNIS
TUGAS MANDIRI
LATIHAN SOAL
A. Essay
Perhatikan tabel berikut ini, dan kerjakanlah soal di bawahnya!
I Jarak (m)
Benang
BA Belakang Depan
BB
0, 796
P. 01
0, 745
A
0, 813
0, 785
P. 02
0, 824
0, 788
B
0, 786
0, 754
P. 03
0, 792
0, 748
C
0, 801
0, 772
P. 04
0, 785
0, 743
D
0, 812
P. 01
0, 782
1. Hitunglah besar dari nilai benang tengah untuk disetiap pembacaan rambu!
2. Hitunglah jarak berdasarkan pembacaan benang atas dan benang bawah
pada tabel di atas!
3. Hitunglah nilai beda tinggi pada setiap titik berdasarkan tabel di atas!
REFLEKSI
1. Berilah tanda v apabila sesuai dengan Anda. Dari materi yang sudah dipelajari
pada bab ini
Materi Tidak Kurang Menguasai
Menguasai Menguasai
Perhitungan jarak
Perhitungan beda tinggi
Perhitungan sudut
2. bagaimanakah pemahaman Anda terhadap materi-materi yang ada?
3. Pada bab ini manakah bagian yang paling Anda sukai? Kenapa?
4. Manfaat apa yang Anda dapatkan setelah mempelajari bab ini
BISNIS KONSTRUKSI
78 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
BAB
PEMBUATAN SITE PLAN VI
BAB VI PEMBUATAN SITE PLAN
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mempelajari materi tentang Site plan ini, peserta didik mampu
memahami site plan dan mampu memahami Amdal
PETA KONSEP
Pembuatan Site plan
Site plan Analisis Amdal
KATA KUNCI
Site plan, Amdal
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 79
PERENCANAAN BISNIS
PENDAHULUAN
Setiap kawasan perlu perencanaan yang baik agar kawasan tersebut menjadi
tempat yang nyaman. Dalam perencanaan sebuah kawasan perlu memperhatikan
berbagai aspek, sehingga membentuk kawasan yang serasi dan selaras serta seim-
bang. Bumi yang kita tinggali saat ini, dahulu kala sudah digunakan oleh nenek moy-
ang kita, sekarang tiba giliran kita untuk menempati, kemudian pada masa yang akan
datang akan ditinggali juga oleh generasi setelah kita. Generasi yang akan datang
yang merupakan anak cucu kita juga punya hak untuk menempati bumi yang saat ini
kita tinggali. Mereka berhak mendapatkan udara yang bersih, berhak mendapatkan
dan melihat jernihnya aliran air, mereka juga berhak untuk mendengarkan kicauan
burung yang indah. Alam yang saat ini dititipkan kepada kita, generasi sekarang perlu
dan penting diperhatikan agar senantiasa lestari dan nyaman untuk ditinggali oleh
generasi mendatang. Oleh karena itu, keseimbangan dalam menggunakan potensi
alam sangat diperlukan sehingga alam yang ada ini akan lestari dan dapat digunakan
oleh generasi yang akan datang. Penggunaan alam tersebut termasuk dalam meren-
canakan sebuah bangunan, sebuah kawasan lingkungan tempat tinggal, kantor, pabrik,
tempat pendidikan, tempat ibadah dan lain sebagainya.
Hal inilah yang mendasari pentingnya perencanaan, gambar yang menunjuk-
kan keseluruhan perencanaan biasa disebut dengan gambar rencana tapak atau site
plan. Dengan perencanaan yang baik tentunya akan menghasilkan gambar rencana
dan kawasan yang baik pula. Dalam bahasan ini akan dijelaskan apa yang dimaksud
gambar rencana tapak atau site plan. Gambar apa saja yang perlu ada di dalam gam-
bar rencana tapak atau site plan. Kemudian bagaimana penerapan gambar tersebut
dalam gambar bestek secara keseluruhan. Karena pentingnya kelestarian alam yang
kita tinggali, maka akan sedikit juga dibahas tentang analisis dampak lingkungan, seh-
ingga perencanaan yang kita buat dapat seimbang dengan ekosistem dengan pemba-
ngunan secara berkelanjutan. Sekali lagi, karena alam yang saat ini kita tinggali, suatu
saat dan itu pasti, akan kita tinggalkan dan akan ditinggali oleh anak cucu kita, oleh
generasi yang akan datang. Mereka, generasi setelah kita, juga berhak untuk bahagia,
melihat indahnya alam semesta, kicauan burung, jernihnya air, udara yang segar. Maka
kita saat ini yang sekarang tinggal di alam ini, tidak boleh semena-mena terhadap
alam, eksploitasi alam secara berlebihan adalah sikap yang kurang bijak. Hal ini terkait
karaktar manusia, jika manusia perencana nya baik dan cukup memperhatikan akan
pentingnya keseimbangan alam semesta.
Salah satu contoh perencanaan kawasan yang kurang bagus, misalnya kawasan
perumahan yang kurang memperhatikan Saluran Air Hujan (SAH), sehingga menye-
babkan tersumbatnya air pada saat musim penghujan, dampak terburuknya adalah
akan mengakibatkan banjir, karena air hujan yang tidak bisa mengalir atau terserap ke
dalam tanah. Contoh lain, suatu kawasan yang kurang peduli terhadap Ruang Terbuka
Hijau (RTH), padahal adanya ruang terbuka yang diperuntukkan sebagai arena hijau,
tanaman dan penghijauan sangat diperlukan, maka kawasan tersebut akan mengala-
mi situasi panas yang berlebihan, jika sudah demikian, kemungkinan penghuni akan
mencari solusi untuk menambah jumlah Air Conditioner (AC) misalnya, padahal pe-
makaian AC secara berlebihan juga akan berdampak negatif terhadap alam.
Contoh lain lagi, kurang nya perhatian khusus terhadap kebutuhan Ruang Ber-
main Anak, atau area terbuka untuk bermain, hal ini yang cukup sering dilupakan oleh
BISNIS KONSTRUKSI
80 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PENDAHULUAN
para perencana dan pengembang kawasan perumahan, padahal di suatu kawasan bi-
asanya akan ada anak-anak yang mereka perlu dan butuh untuk ruang bermain, apa
yang terjadi jika ruang bermain anak kurang? Dampak negatif nya mereka akan men-
cari ruang bermain di tempat lain, misalnya di jalan, padahal jalan merupakan akses
untuk lalu lintas, digunakan untuk bermain, tentu akan cukup berbahaya bagi si anak
sendiri maupun bagi pengguna jalan, meskipun itu hanya jalan di kompleks perumah-
an. Atau dampak lain si anak hanya akan sibuk dengan bermain gadget (gawai) sehing-
ga tumbuh kembang fisik motorik anak akan berkurang. Padahal perkembangan fisik
motorik sangat penting untuk tumbuh kembang anak.
Beberapa paparan di atas merupakan beberapa contoh dampak-dampak yang
akan ditimbulkan akibat dari sebuah perencanaan kawasan yang kurang baik. Dampa-
knya, tidak hanya langsung pada alam yang ditinggali, tetapi lebih jauh dari itu, yaitu
aspek psikologi, tumbuh kembang penghuni, suhu udara, keberlangsungan ekosistem,
air dan lain sebagainya, dampak-dampak yang cukup banyak, baik secara langsung
maupun tidak langsung. Ternyata banyak juga ya yang perlu kita pertimbangkan pada
saat merencanakan sebuah kawasan? Wah jadi pusing dong, oh tidak demikian, jika
Anda tetap belajar dengan tekun, tahap demi tahap, maka semua gambaran yang Anda
pikirkan tersebut akan tidak terasa Anda kuasai, kuncinya adalah tekun dan semangat,
pantang menyerah dan Anda pasti bisa.
MATERI PEMBELAJARAN
A. PENGERTIAN SITE PLAN

Jika Anda memperhatikan gambar-gambar di bawah ini, apakah yang Anda
pikirkan dari gambar tersebut? Dalam gambar tersebut terdapat jalan, letak kom-
pleks sebuah perumahan, ada keterangan-keterangan di sekitar gambar tersebut
yang menunjukkan jalan menuju ke lokasi perumahan tersebut. Arah mata angi-
na juga tidak ketinggalan ada dalam gambar tersebut. Sekilas jika kita perhatikan
seperti googlemap, yang saat ini sedang terkenal, sehingga jika mencari sebuah
alamat tertentu kita dimudahkan dengan adanya googlemap tersebut. Bahkan den-
gan panduan googlemap tersebut, di ujung duniapun asalkan ada jaringan internet
kita dapat mencari alamat dengan cukup mudah. Ya, seperti itulah gambaran awal
dari site plan, dengan sekilas melihat site plan, kita akan dengan mudah menge-
tahui dimana letak lokasi bangunan ataupun kawasan yang hendak dibangun. Di
sekitar kawasan tersebut ada apasaja, misalnya pasar, swalayan, sekolah, kampus,
sawah juga terlihat dalam gambar site plan tersebut. Dengan melihat gambar site
plan orang akan dengan mudah menebak arah bangunan yang hendak dikerjakan,
menghadap kemana.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 81
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 6. 1 Contoh Site plan 1 Gambar 6. 2 Contoh Site plan 2

Sumber: https:// www. jualo. com/ apartemen-disewa/ Sumber: https:// kristalgarden. com/ site-plan/
iklan-sewa-apartemen-studio-bassura-city-tw-h-dekat-
kuningan-sudirman-mal-kasablanka
Jika Anda memperhatikan gambar-gambar di atas, apakah yang Anda pikir-

kan dari gambar tersebut? Dalam gambar tersebut terdapat jalan, letak kompleks
sebuah perumahan, ada keterangan-keterangan di sekitar gambar tersebut yang
menunjukkan jalan menuju ke lokasi perumahan tersebut. Arah mata angina juga
tidak ketinggalan ada dalam gambar tersebut. Sekilas jika kita perhatikan seper-
ti googlemap, yang saat ini sedang terkenal, sehingga jika mencari sebuah alamat
tertentu kita dimudahkan dengan adanya googlemap tersebut. Bahkan dengan
panduan googlemap tersebut, di ujung duniapun asalkan ada jaringan internet kita
dapat mencari alamat dengan cukup mudah. Ya, seperti itulah gambaran awal dari
site plan, dengan sekilas melihat site plan, kita akan dengan mudah mengetahui
dimana letak lokasi bangunan ataupun kawasan yang hendak dibangun. Di sekitar
kawasan tersebut ada apasaja, misalnya pasar, swalayan, sekolah, kampus, sawah
juga terlihat dalam gambar site plan tersebut. Dengan melihat gambar site plan
orang akan dengan mudah menebak arah bangunan yang hendak dikerjakan, meng-
hadap kemana.
Jauh dari sekedar fungsi tersebut, ternyata gambar site plan itu memiliki ban-
yak fungsi dan makna. Kira-kira apa saja fungsi gambar site plan tersebut, kemu-
dian kenapa sangat diperlukan gambar site plan tersebut, apa pengertian gambar
site plan menurut peraturan atau undang-undang yang ada. Mengapa perencana
atau pengembang perlu membuat site plan? Mengapa gambar site plan tersebut
perlu dikomunikasikan dengan pihak-pihak yang berwenang? Siapa saja yang terli-
bat dalam pembuatan site plan? Apakah sangat rumit jika kita akan merencana dan
menggambar site plan? Beberapa pertanyaan tersebut akan kita bahas di halaman
berikutnya.
Site plan atau juga disebut dengan rencana tapak adalah gambar dua dimensi
yang menunjukkan detail dari rencana yang akan dilakukan (dikerjakan) dari se-
buah kaveling tanah. Pengertian dari Rencana Tapak (Site-plan) dalam Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 20/
BISNIS KONSTRUKSI
82 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
PRT/ M/ 2017 tentang Penyediaan Rumah Khusus pasal 1 ayat 7 adalah peta peta
rencana peletakan bangunan/ kaveling dengan segala unsur penunjangnya dalam
skala batas-batas-batas luas lahan tertentu. Wah, ternyata ada ya perturan tentang
site plan tersebut, maka Anda juga perlu membaca dari sumbernya langsung pen-
gertian dari site plan tersebut.
Site plan juga menunjukkan semua yang ada pada suatu lahan, misalnya area
sawah, jalan, perkantoran, gudang, trotoar, kolam, sungai dan lain sebagainya yang
ada di sekitar lokasi yang akan dibangun tersebut. Dalam kaitannya bangunan
dikerjakan secara bertahap, site plan juga menunjukkan bagian bangunan mana
yang sudah dibangun, yang sedang dibangun dan yang akan dibangun.
Fungsi dari gambar site plan antaralain: pada saat mengajukan Izin Mendiri-
kan Bangunan pemerintah memerlukan gambar site plan untuk: 1) mengetahui apa
yang ingin dibangun atau penambahan dalam kaveling, 2) menentukan Garis Sem-
padan Bangunan (GSB) dan Koefisien Dasar Bangunan (KDB). GSB adalah jarak dari
garis batas lahan ke bangunan atau struktur lainnya sedangkan KDB adalah persen-
tase dari area terbangun kecuali area landscape dan area rumput.
Isi dari gambar site plan secara umum adalah: bangunan, jalan, trotoar, pohon,
taman, kolam (landscape), air, ruang publik, dermaga, bendungan, lingkungan seki-
tar. Dilengkapi juga dengan arah mata angina, skala, legenda dan lain-lain.
Perencanaan site plan merupakan seni dalam menata lingkungan, bagaimana
manusia mendesaian lingkungannya yang apik, asri dan nyaman untuk ditingga-
li. Oleh karena itu, dalam perencanaan site plan diperlukan berbagai disiplin ilmu
yang multidisiplin sehingga dalam merencanakan sebuah site plan dapat aman dan
nyaman.
Bagi kalangan orang yang awam terhadap bangunan sekilas gambar site plan
seperti tidak ada fungsinya, tetapi ada fungsi yang sangat krusial dari gambar site
plan bagi pelaku usaha properti terutama yang bergerak di bidang perumahan.
Dalam pembuatan gambar site plan dimulai dari data hasil pengukuran. Oleh
karena itu, hasil pengukuran yang valid akan menghasilkan gambar site plan yang
akurat. Data hasil pengukuran di lapangan dibawa ke dalam gambar site plan.
Dalam merencana sebuah tapak (site plan) maka kita dapat melihat dua kom-
ponen besar yaitu: a) lingkungan alam dan b) lingkungan buata manusia. Yang ter-
masuk lingkungan alam antaralain: air, udara, energi, tanah, tumbuhan dan lain-lain
sedangkan yang termasuk lingkungan buatan manusia antaralain perkantoran, pe-
rumahan, bendungan, jalan dan lain-lain.
Proses perencanaan menggambar tapak (site plan) dapat dirangkum sebagai
berikut:
1. Menentukan tujuan umum dari pembuatan site plan;
2. Menentukan kebutuhan-kebutuhan yang terdapat dalam program pembuatan
site plan;
3. Mengidentifikasi potensi-potensi yang ada, konsep perencanaan dan kenda-
la-kendala jika ada;
4. Mempertimbangkan kebijakan daerah setempat dimana site plan akan dibuat;
5. Memperhatikan dampak pembangunan baru atau perubahan/ pengembangan
site plan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 83
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Di beberapa daerah mungkin berbeda dalam menerapkan persyaratan untuk

pengurusan izin pembuatan site plan, di bawah ini dirangkum garis besar dalam
persyaratan yang diperlukan dalam perizinan tersebut. Syarat-syarat tersebut an-
tara lain:
1. Surat permohonan, biasanya formatnya sudah disediakan oleh petugas kantor;
2. Surat kuasa, jika yang mengurus dikuasakan pada pihak lain, biasanya memakai
materai;
3. Fotokopi KTP;
4. Fotokopi Surat Tanah;
5. Surat Izin peruntukan penggunaan tanah/ rekomendasi/ izin lokasi;
6. Akta pendirian yayasan/ perusahaan bagi yang berbadan hukum;
7. Izin tetangga, biasanya yang bersinggungan langsung dengan lokasi, kanan kiri
depan belakang; dan
8. Gambar pra site plan.
Dalam menggambar site plan kita perlu mengembangkan konsep tentang

lingkungan hidup (ekologi) karena hal ini menjadi perhatian dunia. Bagaimana kita
merencanakan sebuah konsep site plan yang ramah lingkungan yang menuju ke
konsep pembangunan berkelanjutan (sustainable development), diataranya kon-
sep-konsep environmental friendly, green building dapat dipelajari dan diterapkan
dalam wilayah besar konsep site plan yang kita buat. Diantara hal penting yang
perlu kita perhatikan dalam perencanaan dan perancangan tapak (site plan) ada-
lah: site plan merupakan bagian tak terpisahkan dari gambar rencana sebuah kota
secara utuh, sehingga harus memperhatikan seluruh aspek yang mempengaruhi
nya. Tingkat hunian yang semakin hari semakin padat, kualiatas hunian yang baik
dan ramah lingkungan, penyediaan Ruang Terbuka Hijau (RTH), penyediaan ruang
public merupakan bagian-bagian penting yang harus dipikirkan oleh seorang yang
mendesain konsep site plan.
Peran site plan sebagai tahapan penting dalam menjembatani perancangan
kawasan skala luas, skala menengah dan skala kecil sehingga dapat dikembangkan
perencanaan secara menyeluruh. Sehingga dapat diminimalisir dampak-dampak
negatif yang akan ditimbulkan dari sebuah perencanaan.
Dalam kaitannya pembuatan site plan kita perlu memahami beberapa perizin-
an dalam artian luas, diantaranya: Izin Prinsip, Izin Lokasi, Permohonan dan Pele-
pasan Hak Atas Tanah, Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Beberapa hal tersebut akan
dijelaskan di bawah ini.
1. Izin Prinsip
Izin prinsip yaitu merupakan surat pernyataaan yang dikeluarkan oleh Kepala
Daerah (Gubernur/ Bupati/ Walikota) yang menyatakan bahwa calon lokasi yang
diajukan pengembang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah yang diperun-
tukkan untuk kepentingan tertentu (missal: tempat pendidikan, prabrik, hotel,
perumahan, mall, kawasan belanja dan lain-lain).
2. Izin Lokasi
Izin lokasi merupakan landasan hukum yang digunakan dalam rangka pembe-
basan tanah milik perorangan ataupun lembaga.
BISNIS KONSTRUKSI
84 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
3. Permohonan dan Pelepasan Hak Atas Tanah

Permohonan dan pelepasan hak atas tanah diajukan oleh pengembang kepada
PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dengan legalitas dari Kepala BPN (Badan Per-
tanahan Nasional) Kabupaten/ Kota, Camat dan Notaris.
4. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) merupakan izin yang diberikan oleh pemerintah
daerah kepada perseorangan atau lembaga untuk mendirikan suatu bangunan,
izin tersebut dimaksudkan untuk agar desain yang akan dibangun sesuai den-
gan rencana tata ruang yang berlaku di daerah tersebut, sesuai dengan koefisien
dasar bangunan, koefisien luas bangunan, koefisien ketinggian bangunan yang
berlaku agar bangunan yang dibuat memenuhi persyaratan keselamatan bagi
yang menempati, manusia di sekitar bangunan maupun bangunan itu sendiri.
Selain komponen-komponen tersebut di atas, pada saat kita membuat site
plan kita juga perlu memikirkan penyediaan ruang terbuka hijau (RTH). RTH ini mer-
upakan salah satu komponen penting pada wilayah yang mendukung wilayah yang
berwawasan lingkungan. Lingkungan yang direncanakan akan terasa sejuk, nyaman
untuk ditinggali dan suhu udara pun akan enak.
Ruang Terbuka Hijau (RTH) menurut peraturan menteri pekerjaan umum no-
mor 05/ PRT/ M/ 2008 tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Ter-
buka Hijau di kawasan perkotaan pasal 1 adalah area memanjang/ jalur dan/ atau
mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tana-
man, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang sengaja ditanam.
Berikut adalah contoh dari gambar sitepplan sebuah sekolah
Gambar 6. 3. Site plan SMKN 3 Yogyakarta

Sumber: Dokumen Pribadi
Contoh site plan sebuah perumahan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 85
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar: 6. 4. Site plan kawasan perumahan

Sumber: http:// www. rumahjogjaindonesia. com/ adv/
bukitmutiararesidence/ site-plan
B. ANALISIS DAMPAK LINGKUNGAN

Pembangunan berkelanjutan (UU No 32 Tahun 2009) adalah upaya sadar dan
terencana yang memadukan aspek lingkungan hidup, sosial dan ekonomi ke dalam
strategi pembangunan untuk menjamin keutuhan lingkungan hidup serta kesela-
matan, kemampuan, kesejahteraan dan mutu hidup generasi masa kini dan generasi
masa depan. Pada saat kita merencana sebuah kawasan, perlu dan penting mem-
perhatikan aspek dampak lingkungan, karena lambat laun akan berpengaruh terha-
dap lingkungan sekitar. Pemerintah dalam hal ini juga telah mengatur dalam bentuk
undang-undang demi lestarinya alam semesta dan lingkungan.
Dalam kaitannya perencanaan sebuah site plan, kita perlu untuk memper-
hatikan dampak lingkungan dari perencanaan yang kita buat. Amdal merupakan
salah satu alat yang dapat kita gunakan untuk merencanakan tindakan preventif
terhadap kerusakan lingkungan yang akan ditimbulkan karena adanya aktivitas se-
buah pembangunan. Amdal juga dapat dimaknai dengan analisis mengenai dampak
lingkungan dari suatu pekerjaan proyek yang berdampak pada lingkungan sekitar,
baik dampak langsung maupun dampak tidak langsung. Menurut undang-undang
Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
pasal 1 ayat 11, Amdal adalah kajian mengenai dampak penting suatu usaha dan/
atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi pros-
es pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/ atau kegiatan.
Sedangkan menurut peraturan menteri negara lingkungan hidup nomor 16 tahun
2012 tentang Pedoman Penyusunan Dokumen Lingkungan Hidup (pasal 1 ayat 4),
Analisis Dampak Lingkungan yang selanjutnya disebut Amdal adalah telaahan se-
cara cermat dan mendalam tentang dampak penting suatu rencana usaha dan/ atau
kegiatan.
BISNIS KONSTRUKSI
86 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Di dalam UU Nomor 32 Tahun 2009 juga disebutkan tujuan dari perlindun-

gan dan pengelolaan lingkungan hidup antaralain: a) melindungi wilayah Negara
Kesatuan Republik Indonesia dari pencemaran dan/ atau kerusakan lingkungan
hidup; b) menjamin keselamatan, kesehatan dan kehidupan manusia; c) menjamin
kelangsungan kehidupan makhluk hidup dan kelestarian ekosistem; d) menjaga
kelestarian fungsi lingkungan hidup; e) mencapai keserasian, keselarasan dan ke-
seimbangan lingkungan hidup; f ) menjamin terpenuhinya keadilan generasi masa
kini dan generasi masa depan; g) menjamin pemenuhan dan perlindungan hak atas
lingkungan hidup sebagai bagian dari hak asasi manusia; h) mengendalikan peman-
faatan sumber daya alam secara bijaksana; i) mewujudkan pembangunan berkelan-
jutan; j) mengantisipasi isu lingkungan global. Semua tujuan-tujuan yang tertulis
tersebut perlu dipahami agar dalam perencanaan site plan kita memperhatikan hal-
hal tersebut sehingga perencanaan yang dibuat dapat selaras dan seimbang den-
gan lingkungan dimana tempat kita tinggal. Kerusakan kerusakan yang ditimbulkan
oleh adanya pembangunan yang tidak ramah lingkungan akan berdampak pada ker-
usakan alam yang nantinya akan berimbas pada manusia kembali.
INFORMASI:

Lakukan kegiatan kolaborasi dengan mengamati dan membaca buku liera-
tur yang berkaitan dengan site plan dan analisis dampak lingkungan. !
Lakukan kegiatan tanya jawab dengan guru Anda mengenai hal-hal yang
perlu diperhatikan dalam penerapan Analisis Dampak Lingkungan !
Tuliskan hasilnya dalam buku tulis Anda untuk dijadikan referensi tamba-
han!
CAKRAWALA
GLOBE
Anda pernah melihat Globe? Anda pasti tahu apa itu Globe. Dari globe yang
kita lihat, kita dapat merencanakan sebuah kawasan. Pada saat ini perkemban-
gan teknologi telah mengubah cara pandang kita, teknologi telah memudahkan
kita dalam melihat bumi kita. Dulu ada globe, sekarang ada Google Earth yang
dapat dengan mudah kita lihat, dan kita dapat melihat belahan bumi yang lain
dari genggaman tangan kita. Teknologi yang akan datang mungkinkah akan ada
teknologi yang lebih canggih lagi. Giliran Anda yang akan menjawab kemungk-
inan-kemungkinan tersebut, sudah siapkah Anda?
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 87
PERENCANAAN BISNIS
JELAJAH INTERNET
Untuk menambah pengetahuan, perihal Site plan dan Analisis Dampak Lingkun-
gan, Anda bisa kunjungi kunjungi youtube di bawah ini:
https:// www. rumah. com/ panduan-properti/ pahami-site-plan-cara-perubah-
an-dan-manfaatnya-bagi-calon-pembeli-rumah-20080
https:// www. youtube. com/ watch?v=VeI8ekVwXko
https:// www. youtube. com/ watch?v=vOIa30D-oLs
perkembangan teknologi yang begitu cepat sehingga pembuatan site plan
dimudahkan dengan bantuan Google Earth. Anda dapat terus mengembangkan
kemampuan untuk membuat site plan dengan bantuan teknologi.
TUGAS MANDIRI
Kunjungi dan carilah salah satu developer di sekitar Anda, mintalah brosur
kemudian amati dan cermati gambar site plan yang ada dalam brosur tersebut.
1. Bagaimana tanggapan Anda terhadap gambar site plan yang ada dalam bro-
sur tersebut
2. Apakah gambar site plan dalam brosur tersebut sudah bisa mewakili infor-
masi yang diperlukan oleh pembeli
3. Menurut Anda, apakah yang perlu ditambahkan dalam gambar site plan
tersebut
BISNIS KONSTRUKSI
88 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
RANGKUMAN
1. Pengertian dari Rencana Tapak (Site-plan) dalam Peraturan Menteri Pekerjaan

Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 20/ PRT/ M/ 2017
tentang Penyediaan Rumah Khusus pasal 1 ayat 7 adalah peta peta rencana
peletakan bangunan/ kaveling dengan segala unsur penunjangnya dalam ska-
la batas-batas-batas luas lahan tertentu
2. Menurut undang-undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan
Pengelolaan Lingkungan Hidup pasal 1 ayat 11, Amdal adalah kajian menge-
nai dampak penting suatu usaha dan/ atau kegiatan yang direncanakan pada
lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan ten-
tang penyelenggaraan usaha dan/ atau kegiatan
PENILAIAN AKHIR BAB
Pilihlah salah satu jawaban yang paling tepat!

SOAL PILIHAN GANDA
1. Sebuah gambar dua dimensi yang menunjukkan detail dari rencana yang
akan dilakukan (dikerjakan) dari sebuah kaveling tanah, merupakan penger-
tian dari …
A. Denah
B. Site plan
C. Rencana Bangunan
D. Kaveling Tanah
E. Denah Tapak
2. Di bawah ini gambar yang nampak di site plan, kecuali…

A. Sawah
B. Kantor
C. Jalan
D. Tanaman
E. Ruang Tidur
3. Izin yang diberikan oleh pemerintah daerah kepada perseorangan atau lem-
baga untuk mendirikan suatu bangunan disebut sebagai …
A. Izin Prinsip
B. Izin Lokasi
C. Izin Mendirikan Bangunan
D. Izin Memakai Bangunan
E. Izin Bangunan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 89
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR BAB
4. Undang-undang tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup

adalah…
A. UU Nomor 22 Tahun 2009
B. UU Nomor 32 Tahun 2009
C. UU Nomor 12 Tahun 2009
D. UU Nomor 32 Tahun 2012
E. UU Nomor 16 Tahun 2012
5. Tujuan dari perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup antaralain, kec-

uali …
A. menjamin keselamatan, kesehatan dan kehidupan manusia
B. mencapai keserasian, keselarasan dan keseimbangan lingkungan hidup
C. menjamin keamanan bangunan agar terhindar dari rayap
D. menjamin pemenuhan dan perlindungan hak atas lingkungan hidup se-
bagai bagian dari hak asasi manusia
E. menjamin terpenuhinya keadilan generasi masa kini dan generasi masa
depan
SOAL ESSAY:
1. Jelaskan pengertian Site plan!
2. Jelaskan fungsi dari gambar Site plan!
3. Jelaskan manfaat Ruang Terbuka Hijau (RTH) untuk lingkungan!
4. Jelaskan pengertian Analis Dampak Lingkungan!
5. Jelaskan tujuan dari perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup!
BISNIS KONSTRUKSI
90 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
PENILAIAN AKHIR SEMESTER GASAL SEMESTER GASAL
A. Pilihan Ganda
Pilihlah satu jawaban yang paling tepat!
1. Undang-Undang yang mengatur tentang jasa konstruksi adalah UU Nomor …
a. 1 Tahun 2017
b. 2 Tahun 2017
c. 3 Tahun 2017
d. 2 Tahun 2018
e. 3 Tahun 2018
2. “Properti” merupakan kata serapan dari Bahasa Inggris yang berarti…
a. Milik
b. Tanah
c. Objek
d. Sarana
e. Bangunan
3. Yang merupakan wilayah pengaturan dari UU No. 2 Tahun 2017 adalah...
a. Jasa Konstruksi
b. Industri Konstruksi
c. Jasa Manufaktur
d. Industri Manufactur
e. Jasa Komunikasi
4. Berikut ini yang termasuk para pelaku dalam bisnis konstruksi dan properti
adalah…
a. Pemilik proyek, Perencana, Pelaksana, Kontraktor
b. Pemilik Proyek, Perencana, Kontraktor, Konsultan
c. Pemilik proyek, Konsultan, Pelaksana, Kontraktor
d. Pemilik proyek, Perencana, Kontraktor, Pengawas
e. Pemilik proyek, Perencana, Konsultan, Pengawas
5. Berikut yang merupakan pengertian dari Pekerjaan Konstruksi menurut UU.
No. 2 Tahun 2017 adalah...
a. Keseluruhan atau sebagian kegiatan yang meliputi pembangunan,
pengoperasian, pemeliharaan, pembongkaran, dan pembangunan
kembali suatu bangunan.
b. Layanan jasa konsultansi konstruksi dan/ atau pekerjaan konstruksi.
c. Yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang jasa
konstruksi.
d. Suatu keadaan keruntuhan bangunan dan/ atau tidak berfungsinya
bangunan setelah penyerahan akhir hasil jasa konstruksi.
e. Keseluruhan atau sebagian kegiatan yang meliputi pengkajian,
perencanaan, perancangan, pengawasan, dan manajemen
penyelenggaraan konstruksi suatu bangunan.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 91
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GASAL
6. Luas ruangan berbentuk bujur sangkar dalam denah rumah seluas 9 cm2
dengan skala 1: 100, maka luas sebenarnya dari ruangan tersebut adalah...
a. 9 cm2
b. 90 cm2
c. 900 cm2
d. 9000 cm2
e. 90000 cm2
7. Penyelenggaraan Jasa Konstruksi Bertujuan untuk;
a. Mengakses informasi dan keterangan terkait dengan kegiatan
konstruksi yang berdampak pada kepentingan masyarakat:
b. Melakukan pengaduan, gugatan, dan upaya mendapatkan ganti
kerugian atau kompensasi terhadap dampak yang ditimbulkan
akibat kegiatan Jasa Konstruksi:
c. Membentuk asosiasi profesi dan asosiasi badan usaha di bidang
Jasa Konstruksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang–
undangan:
d. mewujudkan peningkatan partisipasi masyarakat di bidang Jasa
Konstruksi.
e. Semua salah;
8. Perhatikan pernyataan berikut
1) Mendapatkan proyek
2) Mendapatkan keuntungan
3) Mendapatkan pelanggan
4) Mendapatkan bangunan
5) Menjaga kelangsungan perusahaan
Yang merupakan tujuan bisnis konstruksi dan properti adalah
a. 1), 2), 3)
b. 2), 3), 4)
c. 1), 2), 5)
d. 2), 4), 5)
e. 3), 4), 5)
9. Bangunan bAndara merupakan salah satu jenis investasi bisnis konstruksi dan
properti yang termasuk dalam kategori …
a. Bangunan Real estate
b. Bangunan Residensial
c. Bangunan Komersial
d. Bangunan Industri
e. Bangunan Tujuan Khusus
10. Pemilihan lokasi secara fungsi bisa diklasifikasikan, menurut:
a. Personal dan umum
b. Individu dan umum
c. Pribadi dan umum
d. Personal dan pribadi
e. Khusus dan umum
BISNIS KONSTRUKSI
92 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GASAL
11. Suatu kaveling tanah berukuran panjang 20 m dan lebar 25 m maka besarnya
volume pekerjaan persiapan yang harus dilakukan adalah...
a. 20 m2
b. 25 m2
c. 100 m2
d. 200 m2
e. 500 m2
12. Di bawah ini termasuk kategori properti dilihat dari fungsinya, kecuali
a. Properti komersional
b. Properti hunian
c. Properti Industri
d. Properti umum
e. Properti asli
13. Gambar dua dimensi yang menunjukkan detail dari rencana yang akan
dilakukan (dikerjakan) dari sebuah kaveling tanah, merupakan pengertian
dari …
a. Denah
b. Site plan
c. Rencana Bangunan
d. Kaveling Tanah
e. Denah Tapak
14. Di bawah ini gambar yang nampak di site plan, kecuali…
a. Sawah
b. Kantor
c. Jalan
d. Tanaman
e. Ruang Tidur
15. Izin yang diberikan oleh pemerintah daerah kepada perseorangan atau
lembaga untuk mendirikan suatu bangunan disebut sebagai …
a. Izin Prinsip
b. Izin Lokasi
c. Izin Mendirikan Bangunan
d. Izin Memakai Bangunan
e. Izin Bangunan
16. Undang-undang tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
adalah…
a. UU Nomor 22 Tahun 2009
b. UU Nomor 32 Tahun 2009
c. UU Nomor 12 Tahun 2009
d. UU Nomor 32 Tahun 2012
e. UU Nomor 16 Tahun 2012
17. Tujuan dari perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup antaralain,
kecuali …
a. menjamin keselamatan, kesehatan dan kehidupan manusia
b. mencapai keserasian, keselarasan dan keseimbangan lingkungan
hidup
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 93
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GASAL
c. menjamin keamanan bangunan agar terhindar dari rayap

d. menjamin pemenuhan dan perlindungan hak atas lingkungan hidup
sebagai bagian dari hak asasi manusia
e. menjamin terpenuhinya keadilan generasi masa kini dan generasi
masa depan
18. Menurut Kriteria Teknis Penataan Ruang Kawasan Budidaya (PU, 2000)
kriteria pemilihan lokasi perumahan adalah sebagai berikur, kecuali
a. Tofografi
b. Keindahan
c. Ketersediaan drainase
d. Ketersediaan air bersih
e. Tidak terdapat rawan bencana
19. Pada analisis pengukuran jarak menggunakan waterpass, untuk menghitung
jarak yang dibutuhkan adalah...
a. Benang tengah–benang bawah
b. Benang atas–benang tengah
c. Benang tengah–benang atas
d. Benang atas–benang bawah
e. Benang bawah–benang tengah
20. Persamaan yang digunakan dalam mengoreksi pembacaan benang tengah
yaitu...
a. Bt=((Ba+Bb))/ 2 d. Ba=((Bt-Bb))/ 2
b. Ba=((Bb-Bt))/ 2 e. Bt=((Ba-Bb))/ 2
c. Bb=((Ba+Bt))/ 2
21. Apabila diketahui benang tengah sebesar 1, 350 dan benang atas sebesar 1,
670, maka besar benang bawah yang seharusnya adalah...
a. 1, 300 d. 1, 303
b. 1, 003 e. 1, 030
c. 1, 330
22. Besar jarak yang dicari apabila besar benang atas sebesar 2, 090 dan benang
bawah sebesar 1, 930, adalah...
a. 1, 6 m d. 0, 16 m
b. 0, 016 m e. 160 m
c. 16 m
23. Jika jarak pengukuran diketahui sepanjang 9, 2 meter, dan pembacaan
benang bawah sebesar 1, 145. Maka besar benang atas yang seharusnya
adalah...
a. 10, 345 d. 1, 237
b. 2, 065 e. 93, 145
c. 1, 1542
24. Diketahui jarak pengukuran sebesar 10, 3 m, pembacaan benang atas
sebesar 1, 670, maka bacaan untuk benang bawah adalah...
a. 1, 567 d. 1, 773
b. 2, 700 e. 1, 680
c. 1, 765
BISNIS KONSTRUKSI
94 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GASAL
25. Pada pengukuran polygon tertutup, beda tinggi antara titik ukur awal dengan
titik ukur akhir yang benar adalah...
a. Lebih tinggi
b. Sama
c. Lebih rendah
d. Nol
e. Negatif
26. Diketahui bacaan rambu belakang BA = 1, 654; BB = 1, 236 dan bacaan pada
rambu muka BA = 1, 223; BB = 1, 244. Beda tinggi antara kedua titik tersebut
adalah...
a. 0. 2115
b. -0. 2115
c. 2. 6785
d. -2. 6785
e. 2. 467
27. Jika diketahui selisih beda tinggi antara titik awal dan titik akhir = -0, 366.
Berapakah besarnya nilai koreksi beda tinggi antara titik awal dan titik akhir
tersebut...
a. 0. 632
b. -0. 632
c. 0. 365
d. -0. 366
e. 0. 366
28. Pemasangan papan bouwplank sebaiknya dipasang pada jarak...
a. ± 1 meter di luar rencana bangunan
b. ± 1 meter di dalam rencana bangunan
c. ± 5 meter di luar rencana bangunan
d. ± 5 meter di luar rencana bangunan
e. ± 10 meter di luar rencana bangunan
29. Yang paling mempengaruhi harga perumahan. Adalah
a. Harga tanah
b. Lokasi tanah
c. Fasiltas
d. Keindahan lokasi
e. Kemudahan akses
30. Fasilitas akses komunikasi mampu mempengaruhi harga jual perumahan,
karena
a. Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi
kebutuhan bisa ditinggalkan dalam proses kehidupan manusia.
b. Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi
kebutuhan yang tidak bisa ditinggalkan dalam proses kehidupan manusia
c. Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi
kebutuhan yang bisa ditinggalkan dalam proses kehidupan manusia
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 95
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GASAL
d. Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi

kebutuhan yang tidak bisa ditinggalkan dalam komunikasi manusia
e. Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi
kebutuhan yang tidak bisa ditinggalkan dalam proses kehidupan manusia
B. Uraian
Kerjakan soal di bawah ini dengan baik dan benar!
1. Tulislah menurut pendapat Anda apa definisi dari bangunan!
2. Pada pembuatan beton untuk cor diperlukan baru koral/ kerikil, selain koral
bahan apa saja yang diperlukan dan jelaskan cara mencampurnya hingga
menjadi beton yang siap dipakai?
1. Secara umum, proyek konstruksi ada beberapa jenis, diantaranya yaitu?
2. Jelaskan manfaat Ruang Terbuka Hijau (RTH) untuk lingkungan!
3. Jelaskan pengertian Analis Dampak Lingkungan!
BISNIS KONSTRUKSI
96 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
BAB
GAMBAR PRARENCANA GEDUNG VII
BAB VII GAMBAR PRARENCANA GEDUNG
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mempelajari materi gambar pra rencana bangunan ini, peserta didik
diharapkan memahami pengelolaan gambar pra rencana bangunan serta mampu
membuat gambar pra rencana bangunan
PETA KONSEP
Pra Rencana Tapak
Gambar Pra Rencana Pra Rencana Ruang

Bangunan
Pra Rencana Massa bangunan
Pra Rencana Massa bangunan
KATA KUNCI
Pra Rencana Tapak, Pra Rencana Ruang, Pra Rencana Bantuk Bangunan, Pra
Rencana Massa Bangunan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 97
PERENCANAAN BISNIS
PENDAHULUAN
Gambar prarencana bangunan merupakan tahapan dalam menampilkan

desain awal dari tahapan pembangunan sebuah bangunan bangunan, sebelum
gambar kerja dibuat dan disetujui oleh klien/ pengguna jasa. Pada tahap prarencana
bangunan bangunan, gambar prarencana ini juga diperlukan untuk mengurus Izin
Mendirikan Bangunan (IMB), Izin Prinsip Pembangunan (IPP) kepada Pemerintah
daerah setempat. Tujuannya adalah agar dalam pengajuan IMB dan IPP dapat
dilakukan terlebih dahulu agar tidak menimbulkan permasalahan dalam perizinan.
Gambar prarencana biasanya belum merupakan gambar belum lengkap,
karena merupakan desain awal yang merupakan gagasan rancangan secara
menyeluruh, komprehensif, tetapi belum detail, karena kemungkinan masih ada
masukkan dari klien untuk perbaikan gambar, agar sesuai dengan permintaan
pengguna jasa. Gambar prarencana biasanya terdiri dari gambar sketsa, gambar
proyeksi ortogonal, perspektif, dan maket serta dilengkapi dengan gambar situasi,
site plan, denah, tampak dan potongan. Pada tahap prarencana, bangunan juga
harus dilengkapi dengan pehitungan estimasi anggaran biaya, kemudian segera
berkoordinasi dengan konsultan atau tenaga ahli struktur, mekanikal, elektrikal, dan
sebagainya yang akan mendukung keterlaksanaan prarencana bangunan tersebut,
hal ini akan menjadi dasar dalam menentukan biaya antara perencana (konsultan
perencana) dengan pengguna jasa.
Hasil penggabungan gambar-gambar pada tahap konseptual atau juga bisa
disebut gambar-gambar prarancangan (preliminary design) dan merupakan gambar-
gambar teknik yang secara garis besar telah dikonfirmasikan dan disetujui oleh
pengguna jasa. Adapun hal-hal yang telah dikonfirmasikan antara lain ;
1. Topografi lahan jika lahan berkontur;
2. Peraturan bangunan dan lingkungan di lokasi pembangunan;
3. Sistem struktur utama; dan
4. Sistem utilitas utama dan sekaligus dengan sistem pendukung lainnya.
Tahapan gambar prarencana bangunan gedung diantaranya:
1. Prarencana Tapak;
2. Prarencana Ruang;
3. Prarencana Massa Bangunan;
4. Prarencana Bentuk Bangunan;
5. Perizinan, KRK, RTBL;
6. Perkiraan Biaya;
7. Laporan Perencanaan; dan
8. Penyiapan Permohonan IMB.
BISNIS KONSTRUKSI
98 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
A. PRARENCANA TAPAK
Gambar 7.1 Site plan

Sumber: https://podomoro-riverview. blogspot.com/2018/03/ master-plan-cluster-podomoro-river-view.html
Rencana tapak atau yang sering kita sebut site plan yaitu gambar 2D
(dua dimensi yang menunjukkan perencanaan detail dari rencana tapak/ lokasi/
lahan/ kaveling yang akan diolah/ didirikan sebuah bangunan. Dalam gambar
site plan tersebut akan dijelaskan rencana peletakan bangunan, sirkulasi,
jaringan elektrikal mekanikal, saluran-saluran air bersih dan air kotor, serta
peletakkan sarana sosial dan umum.
Rencana tapak dapat dikatakan sebagai bidang lahan dengan
memperlihatkan titik batas-batas lahan yang jelas dan pasti, dengan ciri-ciri
kondisi permukaan lahan yang ada sedangkan perencanaan tapak merupakan
proses kegiatan pengolahan lahan secara fisik, dengan merencanakan tata letak
semua kebutuhan rancangan bangunan di dalamnya. Dalam perancangan lahan
perencana wajib melihat situasi/ kondisi lahan dan segala akibat yang akan
timbul pada perubahan fisik dari lahan tersebut.
Terdapat beberapa pertimbangan yang perlu diperhatikan dan dipatuhi
oleh perencana sebelum membuat rencana tapak agar memenuhi kaidah-
kaidah yang sudah ditetepkan dalam peraturan yang berlaku, antara lain:
1. Peruntukan lokasi
a. Perundang-undangan yang berkaitan dengan Penataan Ruang terdapat
pada UU No. 26 Tahun 2017.
b. Peraturan yang berkaitan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
daerah masing-masing.
c. Peraturan Daerah/ Perda tentang Detail Tata Ruang serta Pengaturan
Zoning.
2. Kualitas lingkungan
a. Perundang-undangan yang berkaitan dengan Perlindungan dan
Pengelolaan Lingkungan Hidup terdapat pada UU No. 32 Tahun 2009.
b. Peraturan Pemerintah yang berkaitan dengan Izin Lingkungan, yaitu
PP No. 27 tahun 2012.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 99
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
3. Ruang Terbuka Hijau dalam Tapak

a. Peraturan Daerah/ Perda tentang Detail Tata Ruang serta Pengaturan
Zoning.
b. Peraturan Daerah/ Perda tentang Bangunan Gedung.
c. Setandar Nasional Indonesia tentang Tata Cara Perencanaan Sumur
Resapan Air Hujab untuk Lahan Pekarangan, yaitu SNI 06-2405-1991.
d. Juknis tentang Teknis Tata Cara Perencanaan Sumur Resapan Air
Hujan untuk Lahan Pekarangan.
4. Pengelolaan Persampahan
a. Pengelolaan Sampah Rumah Tangga, yaitu Perda No. 81 Tahun 2012
b. Persyaratan Teknis Bangunan Gedung, yaitu Peraturan Mentri PU No.
29 Tahun 2006
c. Penyelenggaran Prasarana Persampahan, yaitu Peraturan Mentri PU
No. 3 Tahun 2013.
5. Pengelolaan Air Hujan
a. Pengelolaan Air Hujan pada Bangunan dan Persilnya, yaitu Peraturan
Mentri PU No. 11 Tahun 2014
b. Pemanfaatan Air Hujan, yaitu Peraturan Mentri PU No. 12 Tahun 2019
6. Proteksi terhadap Kebakaran
a. Persyaratan Teknis Sistem Proteksi Kebakaran pada Bangunan dan
Lingkungan, yaitu Permen PU No. 26 Tahun 2008.
b. Standar Nasional Indonesia tentang Tata Cara Perencanaan Akses
Bangunan dan Lingkungan untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran,
yaitu SNI 03-1735-2000.
B. PRARENCANA RUANG
BISNIS KONSTRUKSI
100 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Setelah kita sudah memahami dan memenuhi peraturan-peraturan
yang berlaku, maka proses selanjutnya yaitu penyusunan tata ruang dan
pembentukan massa bangunan. Proses ini merupakan pengembangan yang
membentuk satu kesatuan pemikiran. Berbagai faktor dalam perencanaan
digabungkan dan diwujudkan dalam perencanaan tata ruang dan massa
bangunan. Perencanaan tata ruang dan massa bangunan akan terpengaruh
oleh faktor-faktor dari dalam dan luar, rancangan gambar lebih bersifat
implementatif sesuai dengan realitas di lapangan.
Prarencana ruang merupakan pengembangan denah ruang
berdasarkan pada pemrograman ruang, sketsa gagasan dan konsepsi ruang
yang telah dkembangkan pada tahap sebelumnya yang bersifat terukur. Dalam
pengembangan gagasan dan konsepsi denah tersebut, diperlihatkan hasil
gambar tata letak ruang dengan mempertimbangkan struktur dan teknologi
bangunan itu dari rencana struktur pondasi, struktur kolom dan balok serta
struktur atap.
Proses perencanaan tata ruang tersebut telah mempertimbangkan berbagai
aspek peraturan yang berlaku, yaitu:
1. Intensitas Bangunan terdiri dari:
a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Dasar Bangunan adalah membandingan antara luas lantai
dasar bangunan dengan luas lahan, sehingga diperoleh berapa
persen KDB tersebut. (LB/ LT x 100%).
b. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Garis Sempadan Bangunan merupakan batas aman terluar yang
ditetapkan dan diizinkan oleh pemerintah untuk mendirikan
bangunan dan atau pagar yang diukur pada jarak yang ditentukan
dan sejajar dengan as jalan, as rel kereta api, tepi luar kepala
jembatan, tepi sungai, tepi saluran, kaki tanggul, tepi rawa/ situ, tepi
waduk, tepi mata air, jaringan tenaga listrik dan pipa gas.
c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien Lantai Bangunan dapat digunakan untuk menentukan/
membatasi total luas bangunan yang akan didirikan agar sesuai izin
untuk dibangun pada lahan/ tapak kawasan tertentu. KLB merupakan
perbandingan antara total luas bangunan dengan luas lantai dasar
bangunan yang berdasarkan pada KDB yang diizinkan.
d. Tinggi Bangunan (TB)
Tinggi Bangunan merupakan jarak antara muka tanah (0.00) sampai
dengan bangunan paling atas termasuk antena dan sebagainya.
2. Keandalan Bangunan Gedung (KBG)
Pada saat penataan ruang dan massa bangunan, perancang wajib
menyusun berdasarkan pada aspek keandalan bangunan gedung
dari prinsip keamanan, keselamatan, kenyamanan, kesehatan serta
kemudahan sirkulasi pengguna bangunan.
C. PRARENCANA MASSA DAN BENTUK BANGUNAN

Prarencana massa bangunan merupakan perencanaan dalam satu
kesatuan ruang didalam massa bangunan yang diwujudkan dalam massa
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 101
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
bangunan tunggal atau massa bangunan jamak. Prarencana massa bangunan

adalah peletakkan massa bangunan majemuk yang di tampilkan dalam suatu
tapak dengan tampilan tiga dimensi, yang ditata berdasarkan zona dan tuntutan
atau peraturan lain yang mendukung.
Prarencana bentuk bangunan merupakan tahap perencanaan yang
lebih rinci dalam tampilan dan bentuk bangunan berdasarkan pata tata ruang
dan fungsi ruang dalam yang berupa: bukaan-bukaan dinding, bentuk pola
atap, bentuk dan bahan dinding serta sifat dinding yang diharapkan. Dalam
prarencana bentuk bangunan sudah ditentukan juga arah orientasi bangunan,
peletakkan pintu masuk utama dan pintu samping dari bentuk bangunan yang
dirancang.
D. PERIZINAN
Proses perizinan untuk pelaksanaan bangunan gedung dapat dilakukan
berdasarkan pada Keterangan Rencana Kota (KRK) dan Rencana Tata Bangunan
dan Lingkungan (RTBL).
1. Keterangan Rencana Kota (KRK)
Keterangan Rencana Kota (KRK) merupakan pedoman/ landasan/ aturan
untuk perencanaan Site plan bangunan dan lingkungan bangunan gedung
yang diperbolehkan dalam rangka untuk mencapai kelancaran pemrosesan
Izin Mendirikan Bangunan/ IMB yang sesuai peraturan yang masih berlaku
dan jadwal yang telah ditetapkan oleh Dinas terkait.
Dalam permohonan Keterangan Rencana Kota terdapat 2 cara yang antara
lain:
a. KRK dapat diterbitkan dan ditetapkan oleh instansi/ dinas terkait atau
didapat sebelum pemohon mengajukan permohonan menggambar
gambar rencana bangunan gedung/ Site plan pada lahan/ persil,
kemudian setelah pemohon memperoleh KRK, pemohon dapat segera
membuat Site plan dan merencanakan bangunan sesuai aturan yang
tertera dalam KRK.
b. KRK dapat diproses dahulu sebelum gambar rencana bangunan/ site
plan diselesaikan, tetapi dalam hal ini ada kemungkinan pemohon
bisa diminta merevisi gambar tersebut agar sesuai dengan aturan
yang sudah tetapkan/ direkomendasikan dalam KRK. KRK merupakan
persyaratan awal bagi penyedia jasa atau pemilik bangunan dalam
proses pengurusan IMB sehingga sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Adapun kegunaan dan ketetapan KRK yaitu:
1) Pemohon dapat mengetahui perencanaan daerah atau kota pada
lokasi dimana bangunan akan didirikan, seperti peruntukan lahan,
GSB, GSJ, KDB, KLB, dan ketinggian bangunan.
2) KRK digunakan untuk melengkapi persyaratan permohonan Izin
Mendirikan Bangunan/ IMB pada dinas terkait.
3) Sebagai kelengkapan persyaratan permohonan hak atas tanah
pada wilayah Badan Pertanahan Nasional/ BPN di daerah tertentu.
BISNIS KONSTRUKSI
102 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
2. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan merupakan pengaturan
dan persyaratan tata bangunan sebagai tindak lanjut dari Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten/ kota dan/ atau Rencana Detail tata
Ruang (RDTR)/ Pengaturan Zonasi (PZ), yang dgunakan dalam pengendalian
dan pemanfaatn ruang pada suatu kawasan. RTBL juga sebagai panduan
rancangan kawasan untuk mewujudkan kesatuan karaktar serta menentukan
kualitas bangunan gedung dan lingkungan yang berkelanjutan. RTBL juga
memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana
umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian
rencana, serta pedoman pengendalian pelaksanaan.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan disusun oleh Pemerintah
Daerah atau berdasarkan kemitraan Pemerintah Daerah, pihak swasta, dan/
atau masyarakat sesuai dengan tingkat permasalahan pada lingkungan/
kawasan yang bersangkutan.
E. PERKIRAAN BIAYA
Pada tahap ini perkiraan biaya sudah termasuk angka biaya rinci
dan lebih fiks daripada perhitungan sebelumnya karena dimensi ruang dan
bangunan serta gambar detail sudah dibuat. Namun untuk itu, pada perhitungan
biaya masih perlu dihitung lebih detail lagi, seperti perhitungan pekerjaan
talang, detail ornamen, atau biaya-biaya yang perlu diperhitungkan sendiri.
Adapun perhitungan biaya-biaya yang pada umumnya muncul pada tahap ini,
yaitu:
1. Biaya pekerjaan persiapan;
2. Biaya pekerjaan sipil;
3. Biaya pekerjaan finishing;
4. Biaya pekerjaan instalasi elektrikal, mekanikal dan plumbing; dan
5. Biaya pekerjaan luar/ halaman.
F. LAPORAN PERENCANAAN
Izin Mendirikan Bangunan/ IMB merupakan produk hukum yang berisi
persetujuan atau perizinan yang dikeluarkan oleh Kepala Daerah setempat
(Pemerintah kabupaten/ kota) dan wjib dimiliki/ diurus pemilik bangunan yang
membangun, merobohkan, menambah/ mengurangi luas bangunan, ataupun
merenovasi suatu bangunan, sehingga sesuai dengan persyaratan administrasi
dan persyaratan teknis yang berlaku. IMB merupakan produk hukum yang
mewajibkan pemilik bangunan agar pada saat akan mendirikan bangunan
mentaati peraturan yang berlaku sehingga menciptakan tata letak bangunan
yang aman, nyaman dan sesuai dengan peruntukan lahan dan sekaligus pemilik
bangunan memiliki kepastian hukum, pada saat terjadi transaksi jual beli. Aturan
yang mewajibkan setiap orang atau badan pada saat mendirikan bangunan
untuk memiliki IMB yaitu pada Peraturan Menteri PUPR 05-2016 tentang Izin
Mendirikan Bangunan Gedung beserta lampirannya. Permen ini menjadi dasar
dalam penyusunan peraturan IMB di masing-masing daerah.
Pemilik bangunan yang sudah memiliki IMB, akan lebih nyaman tinggal
karena bangunan yang dimilikinya telah legal dan sesuai dengan tata ruang
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 103
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
yeng telah ditentukan serta dapat dipertanggungjawabkan dari segi kekuatan

konstruksinya.
Pada tahap pra rencana bangunan gedung, penyiapan untuk pengurusan
IMB telah dilakukan. Tujuannya adalah agar dalam persiapan IMB dapat dilakukan
sejak dini sehingga tidak menimbulkan permasalahan berikutnya. Persiapan
lainnya adalah persiapan tentang administrasi dan teknis untuk memperlihatkan
bahwa bangunan yang direncanakan telah mengikuti persyaratan yang berlaku.
Adapun syarat kelengkapan permohonan IMB rumah tinggal yang
diwajibkan pada setiap pemohon antara lain:
1. Mengisi formulir permohonan IMB;
2. Identitas pemilik difotokopi;
3. SPPT dan Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan
difotokopi;
4. Surat kepemilikan tanah difotokopi;
5. Membuat surat kuasa jika dikuasakan orang lain;
6. Membuat surat pernyataan kepemilikan/ hak atas tanah yang akan didirikan
bangunan. ;
7. Gambar konstruksi bangunan;
8. Perhitungan konstruksi bangunan; dan
9. Menyertakan IMB lama dan lampirannya (jika permohonan merubah/
menambah bangunan).
Syarat IMB bangunan umum antara lain:
1. Mengisi formulir permohonan IMB;
2. Membuat surat pernyataan bahwa tidak ada sengketa;
3. Membuat surat kuasa jika dikuasakan orang lain;
4. Kartu identitas/ KTP dan NPWP (pemohon dan/ yang dikuasakan)
difotokopi;
5. Membuat surat pernyataan keabsahan serta kebenaran dokumen;
6. Menyertakan bukti pembayaran PBB;
7. Menyertakan bukti Akta pendirian (jika pemohon atas nama perusahaan/
badan/ yayasan);
8. Menyertakan bukti kepemilikan/ hak atas tanah yang akan didirikan
bangunan;
9. Menyertakan ketetapan Rencana Kota (KRK/ RTLB);
10. Menyertakan SIPPT (untuk luas tanah > 5. 000 m2);
11. Membuat gambar rancangan arsitektur (terdiri atas gambar situasi,
denah, tampak, potongan, rencana sumur resapan) yang direncanakan
oleh arsitek yang memiliki IPTB, diberi notasi GSB, GSJ dan batas tanah;
12. Membuat gambar konstruksi serta perhitungan konstruksi serta
dilampirkan laporan penyelidikan tanah (direncanakan oleh perencana
konstruksi yang memiliki IPTB);
13. Membuat gambar instalasi (LAK/ LAL/ SDP/ TDP/ TUG);
14. Menyertakan IPTB (Izin Pelaku Teknis Bangunan) untuk arsitek, konstruksi
dan instalasi (legalisir asli); dan
15. Menyertakan IMB lama dan lampirannya (jika permohonan merubah/
menambah bangunan).
BISNIS KONSTRUKSI
104 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
CAKRAWALA
CARA MENGGAMBAR ARSITEKTUR BANGUNAN
1. GUNAKAN GARIS PERSPEKTIF TITIK HILANG
Menggambar dengan cara perspektif titik hilang itu adalah hal yang paling
penting dan wajib diketahui bagi yang ingin belajar cara menggambar
arsitektur bangunan. cara menggambar perspektif sendiri adalah dengan
membuat 2 titik hilang atau end point sebagai titik dimana objek terjauh.
selengkapnya kalian bisa lihat dan mencermati gambar di bawah ini:
Sumber: archizone. org/ wp. content/ menggambar-arsitektur-bangunan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 105
PERENCANAAN BISNIS
CAKRAWALA
BISNIS KONSTRUKSI
106 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
CAKRAWALA
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 107
PERENCANAAN BISNIS
CAKRAWALA

BISNIS KONSTRUKSI
108 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
JELAJAH INTERNET
Untuk menambah pengetahuan, perihal Keselamatan Dan

Kesehatan Kerja (K3), Anda bisa kunjungi website di bawah
ini:
https:// mysmart1. wordpress. com/ k3-multimedia/
Untuk menambah pengalaman dan membantu siswa

membayangkan bentuk visual real dari gambar perencanaan
bangunan pada item pekerjaan tulangan beton, sera
dapat digambarkan ke dalam gambar kerja, Anda dapat
mengunjungi website di bawah ini: https:// www. youtube.
com/ watch?v=kyfNJXTXXXI
TUGAS MANDIRI
Setelah kita mempelajari dan memahami materi gambar prarencana

bangunan, maka untuk menambah pemahaman materi tersebut, anda diminta
membuat gambar untuk mengajukan Izin Mendirikan Bangunan dari rumah
sederhana. Adapun kelengkapan gambar yang anda buat yaitu:
1. Menggambar Tapak/ Site plan;
2. Menggambar Denah;
3. Menggambar Tampak Depan;
4. Menggambar Tampak Samping;
5. Menggambar Potongan A-A;
6. Menggambar Potongan B-B;
7. Menggambar Rencana Pondasi; dan
8. Menggambar Gambar Detail.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 109
PERENCANAAN BISNIS
RANGKUMAN
Prarencana Bangunan Gedung merupakan pengembangan dari Konsepsi

Perencanaan Bangunan yang memuat informasi yang akan dicapai, mengenai
situasi, rencana tapak, gubahan massa, perizinan, estimasi biaya, dll.
1. Prarancangan
Tahap Konsep Rancangan, seorang arsitek/ konsultan perencana menyusun
pola dan gubahan massa/ bentuk arsitektur dalam wujud gambar-gambar
arsitektur maupun struktur. Dan untuk menunjukkan konsep-konsep
yang berhubungan dengan fungsional disajikan dalam bentuk diagram-
diagram. Kemudian sebagai informasi aspek kualitatif dan kuantitatif
seperti perkiraan luas lantai, penggunaan bahan, sistem konstruksi, biaya
dan waktu pelaksanaan pembangunan dapat disajikan dalam bentuk
laporan-laporan tertulis maupun gambar-gambar. Dan setelah tahap
konsep rancangan di ajukan dan mendapat persetujuan pengguna jasa/
owner, arsitek akan melakukan kegiatan tahap perancangan.
2. Sasaran tahap ini adalah untuk:

a. Membantu pengguna jasa/ owner dalam memperoleh pengertian dan
pemahaman yang baik dan tepat atas gagasan program dan konsep
rancangan yang telah dirumuskan arsitek.
b. Pengguna jasa/ owner akan mendapatkan pola dan gubahan
massa/ bentuk rancangan banguan yang tepat, perencanaan waktu
pembangunan, serta biaya yang efisien dan ekonomis.
c. Pengguna jasa/ owner mendapat pengertian dan pemahaman yang
benar atas konsep rancangan serta dampak dari adanya pembangunan
terhadap kelayakan lingkungan.
Dalam rangka memperoleh izin pembangunan, konsep rancangan wajib
menunjukkan keselarasan dan keterpaduan dengan ketentuan Rencana Tata Kota
yang ada.
PENILAIAN AKHIR BAB
Kerjakan soal di bawah ini dengan baik dan benar!

1. Coba Anda terangkan dengan singkat dan jelas apa yang dimaksud dengan
Prarencana Tapak?
2. Coba Anda terangkan dengan singkat dan jelas apa yang dimaksud dengan
Prarencana Massa dan Bentuk Bangunan?
3. Jelaskan Tujuan dari ditentukannya KDB pada suatu bangunan !
4. Jelaskan perbedaan antara perkiraan biaya awal pada tahap konsepsi
bangunan dengan Prarencana bangunan ?
5. Jelaskan apa yang dimaksud dengan Izin Mendirikan Banguanan ?
BISNIS KONSTRUKSI
110 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PERHITUNGAN KEKUATAN STRUKTUR

BAB
BANGUNAN SEDERHANA VIII
BAB VIII PERHITUNGAN KEKUATAN STRUKTUR BANGUNAN SEDERHANA
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mempelajari materi tentang Perhitungan kekuatan struktur bangunan

sederhana ini, peserta didik mampu memahami prosedur dan perhitungan
kekuatan struktur bangunan sederhana.
PETA KONSEP
Perhitugan Kekuatan Struktur Bangunan
Beban pada Bangunan Perhitungan Kontruksi

Belok
KATA KUNCI
Konstruksi balok sederhana, Beban, Bidang gaya lintang, Bidang gaya normal,
Bidang Momen, Tumpuan sendi, Tumpuan rol, Reaksi tumpuan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 111
PERENCANAAN BISNIS
PENDAHULUAN
Konstruksi struktur suatu bangunan menjadi komponen yang utama guna

mendukung berdirinya dan kekokohan suatu bangunan. Konstruksi bangunan ini
terdiri dari dua komponen yaitu, komponen di atas tanah dan komponen di bawah
tanah, yang telah dipersiapkan dan direncanakan agar dapat menyalurkan beban ke
dasar tanah.
Sejalan dengan perkembangan dan kemajuan teknologi maka konstruksi
struktur bangunan menjadi kebutuhan dasar manusia untuk mendapatkan keamanan
dan kenyamanan dalam suatu bangunan. Pada saat ini konstruksi struktur bangunan
menjadi sesuatu yang kompleks, karena di dalam bangunan diperlukan analisis
dan perhitungan yang teliti dan cermat serta pertimbangan tertentu sehingga akan
menghasilkan suatu bangunan yang memenuhi syarat, kokoh, ekonomis dan estetika.
Untuk mempelajari perhitungan kekuatan struktur bangunan sederhana maka
temukan jawabanya dalam mempelajari bab ini!
MATERI PEMBELAJARAN
A. Beban Pada Bangunan

Beban pada bangunan adalah semua beban yang berasal dari berat
bangunan yang berasal dari bangunan yang bersifat tetap dan sementara. Beban
pada bangunan secara garis besar dapat dibagi menjadi:
1. Beban mati;
2. Beban hidup;
3. Beban angina;
4. Beban gempa; dan
5. Beban khusus.
Gambar 8. 1 Beban pada bangunan

Sumber: https:// ritalaksmitasari. files. wordpress. com/ 2013/ 04/ beban-dan-gaya. jpg
BISNIS KONSTRUKSI
112 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
1. Beban Mati
Sebelum mempelajari perhitungan kekuatan struktur bangunan
sederhana kita harus tahu terlebih dahulu tentang beban-beban yang terdapat
pada struktur bangunan. Beban mati didefinisikan dengan beban konstan dan
berada pada posisi yang sama pada setiap saat. Pada struktur bangunan beban
ini terdiri dari berat sendiri struktur dan beban yang lainnya yang melekat
pada suatu struktur secara permanen. Adapun contoh beban mati ini adalah
berat rangka, dinding, lantai, atap, plumbing, balok, kolom dan lain sebagainya.
Untuk merencanakan beban mati ini harus diperhitungkan untuk
digunakan dalam analisa. Ukuran dan berat elemen struktur tidak
diketahui sebelum analisa struktur selesai dilakukan. Biasanya berat
yang ditentukan dari analisa struktur harus dibandingkan dengan berat
perkiraan semula. Apabila perbedaannya cukup besar, maka perlu dilakukan
analisa ulang dengan menggunakan perkiraan berat yang lebih baik.
Gambar 8. 1 Beban Mati Pada Struktur Bangunan

Sumber: http:// hasyapudjadi. blogspot. com/ 2017/ 04/ konstruksi-burj-khalifa. html
2. Beban Hidup
Selain beban mati struktur bangunan juga dibebani dengan beban
hidup. Beban hidup dapat didefinisikan beban yang besar dan posisinya dapat
berubah-ubah. Beban hidup yang dapat bergerak dengan tenaganya sendiri
disebut beban bergerak. Contoh beban bergerak diantarannya, kendaraan,
manusia, hewan, crane dan lain sebagainya. Sedangkan beban hidup yang
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 113
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
dapat dipindahkan adalah furniture, material dalam suatu ruang, dan lain
sebagainya. Termasuk dalam beban hidup adalah angin, hujan, ledakan,
gempa, tekanan tanah, tekanan air, perubahan temperatur, serta beban yang
disebabkan oleh pelaksanaan konstruksi.
Gambar 8. 2 Beban hidup furnitur bangunan

Sumber: https:// pixabay. com/ id/ photos/ kursi-tabel-kosong-desain-interior-2181977/
Gambar 8. 3 Beban hidup kendaraan

Sumber: https:// centrepark. co. id/ tips-memarkir-mobil-di-gedung-parkir-bertingkat/
BISNIS KONSTRUKSI
114 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 8. 4 Beban hidup manusia dan perabot

Sumber: https:// www. malangtimes. com/ baca/ 19841/ 20170803/ 091735/ semester-pertama-2017-
pendapatan-daerah-kabupaten-malang-naik-8-07-persen
3. Beban angin
Beban angin menjadi permasalahan yang cukup besar dan perlu
diperhatikan pada suatu bangunan, khususnya pada bangunan dengan
konstruksi yang tinggi. Pergerakan angin pada suatu bangunan bersifat
dinamis dan sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor lingkungan di suatu daerah,
seperti kekasaran dan bentuk permukaan bangunan, bentuk masa bangunan,
ketipisan dan ketebalan bangunan, serta perletakan dan karaktaristik fisik
bangunan di lingkunagan sekutarnya. Semakin tinggi suatu bangunan maka
kecepatan angin juga akan bertambah.
Gambar 8. 5 Beban angin dalam bangunan

Sumber: https:// steemit. com/ engineering/ @rahmadi/ pengaruh-beban-angin-pada-bangunan-
20171216t0302458z
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 115
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 8. 6 Beban angin dalam bangunan

Sumber: https:// steemit. com/ engineering/ @rahmadi/ pengaruh-beban-angin-pada-bangunan-
20171216t0302458z
4. Beban gempa
Dasar kerak suatu bumi mempunyai sifat tidak statis, bergerak terus
serta konstan. Permukaan bumi menurut teori geologi terdiri dari beberapa
lapisan batuan dengan tebal yang mengapung di atas permukaan mantel
bumi dan bersifat tidak padat. Ketika patahan kerak bumi menimbulkan energi
yang berbentuk gelombang dan dipancarkan keseluruh bagian disekitarnya.
Pergerakan pada penyebaran gelombang inilah yang biasanya disebut dengan
gempa. Pada suatu konstruksi bangunan yang paling berperan pertama kali
terhadap beban gempa yaitu struktur pondasi. Getaran gempa ini akan
diteruskan keseluruh bagian bangunan.
Gambar 8. 7 Statik ekivalen (Ghosh & Fanella, 2003) pada beban gempa
Sumber: https:// rezkymulia. wordpress. com/ 2011/ 07/ 22/ perencanaan-beban-gempa-sesuai-asce-7-10/
BISNIS KONSTRUKSI
116 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar: 8. 8 Beban Gempa pada bangunan

Sumber: https:// lh4. ggpht. com/ -Cb6ZX-TUmB4/ VNp_aXD0z9I/ AAAAAAAABPY/ NmHqOWeHsac/ s1600-h/
Capture%25255B6%25255D. jpg
5. Beban Khusus
Beban khusus dapat didefinisikan beban-beban yang bekerja pada
bangunan baik itu beban tetap atau beban yang bersifat sementara karena
pengaruh ha-hal tertentu. Termasuk beban khusus adalah beban karena
pengaruh cuaca (salju, hujan, es) beban akibat penggunaan sistem konstruksi
tertentu. Beban akibat tekanan air dan atau tanah, beban ledakan dan lain
sebagainya.
B. Perhitungan Konstruksi balok Sederhana

Pada struktur bangunan, konstruksi balok sederhana menghasilkan gaya-
gaya tertentu. Supaya balok dapat bekerja maksimal, perlu adanya keseimbangan.
Keseimbangan ini dihitung pada keseimbangan gaya dalam konstruksi bangunan.
Apabila suatu konstruksi dengan sistem tumpuan dibebani oleh gaya sehingga
gaya reaksi dapat ditentukan dengan syarat kesetimbangan maka konstruksi
tersebut dikatakan statis. Adapun
Berikut ini syarat-syarat keseimbangan gaya:
1. Jumlah gaya-gaya yang mendatar atau horizontal sama dengan nol
∑ H = 0 atau ∑ X = 0
2. Jumlah gaya-gaya yang tegak lurus atau vertikal juga sama dengan nol
∑ V = 0 atau ∑ Y = 0
3. Dan jumlah gaya dikalikan jarak atau momen sama dengan nol
∑ M = 0 atau ∑ MA = ∑ME = 0
Dari tiga syarat keseimbangan di atas maka terdapat 3 gaya reaksi yang belum
diketahui.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 117
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 8. 9 Balok pada tumpuan sendi dan rol
Gambar 8. 10 Balok pada konstruksi jepit satu tumpuan

1. Gaya Dalam
Konstruksi dalam bangunan dibuat untuk menahan berbagai
macam beban/ muatan, peraturan muatan di Indonesia tercantum dalam
Peraturan Muatan Indonesia 1970 NI-18, peraturan tersebut kemudian
diperbaharui menjadi Peraturan Pembebanan Indonesia (PPI) 1983. Dalam
perkembangannya diperbaharui lagi dengan SNI 1727:2013 tentang
beban minimum untuk perancangan bangunan gedung dan struktur lain.
Gaya-gaya yang terjadi dalam suatu konstruksi ada gaya dalam dan gaya
luar, dalam pembahasan buku ini hanya membahas tentang gaya dalam.
Gaya dalam merupakan gaya yang bekerja di dalam konstruksi, sehingga
mampu menciptakan keseimbangan atau kestabilan konstruksi. Gaya-gaya
yang ada dalam sebuah konstruski untuk selanjutnya akan diteruskan oleh
konstruksi ke dalam tanah melalui pondasi. Oleh karena itu, sangat penting
untuk mengetahui jenis-jenis gaya yang mempengaruhi kestabilan sebuah
konstruksi.
Gaya dalam yang dimaksud pada buku ini adalah: Gaya Lintang (D),
Gaya Normal (N) dan Momen (M). Gaya lintang merupakan susunan gaya yang
tegak lurus terhadap sumbu batang. Gaya normal merupakan suatu gaya
yang garis kerjanya berimpit/ sejajar dengan sumbu batang. Momen adalah
hasil perkalian antara gaya dengan jarak yang tegak lurus dengan garis kerja
gayanya. Dalam perhitungan gaya-gaya dalam mekanika teknik diperlukan
kesepakatan dalam tanda positif (+) dan tanda negatif (-) sebagai simbol yang
akan membantu kita dalam menghitung. Simbol positif negatif ini menjadi
penting dalam perhitungan selanjutnya.
BISNIS KONSTRUKSI
118 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
2. Gaya Lintang pada beban terpusat

Gaya lintang merupakan susunan gaya yang tegak lurus dengan sumbu
batang. Pada gaya lintang ini berlaku ketentuan bahwa jika searah dengan
jarum jam maka nilainya positif (+) dan jika berlawanan dengan arah jarum
jam hasilnya negatif (-).
Contoh:
Gambar 8. 11 Diagram bidang gaya lintang (D)

Pada gambar di atas dapat diartikan bahwa besarnya nilai gaya lintang
dan diberi tanda positif karena perputaran gaya yang bekerja searah dengan
arah jarum jam dan diberi tanda dengan arsiran tegak lurus dengan sumbu
batang yang menerima gaya melintang. Sedangkan apabila perputaran gaya
yang bekerja berlawanan dengan arah perputaran jarum jam maka diberi
tanda negatif dan diberi tanda dengan arsir sejajar dengan sumbu batang.
Konsep:
Jika gaya bekerja searah jarum jam maka bernilai positif.
Jika gaya bekerja berlawanan arah dengan jarum jam maka bernilai negatif.
Gambar 8. 12 Beban pada tumpuan sendi dan rol

Dengan ketentuan a adalah jarak A ke titik C
b adalah jarak dari titik C ke titik B, L adalah jarak titik A ke titik B.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 119
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
F adalah gaya yang bekerja. Tumpuan A merupakan tumpuan sendi dan

tumpuan B merupakan tumpuan rol.
∑MB = 0, ∑MA = 0
∑MB = 0 
RAV. L–F. b = 0, maka RAV
∑MA = 0 
- RBV. L + F. a = 0, maka RBV
Kontrol
F = RAV + RBV
3. Gaya Normal pada beban terpusat

Bidang normal atau gaya normal merupakan suatu gaya yang garis kerjanya
berimpit/ sejajar sumbu batang. Bidang gaya normal diberi tanda positif (+),
bila gaya normal yang bekerja adalah gaya Tarik dan diberi simbol dengan
arsir tegak lurus dengan batang. Serta diberi tanda negatif (-) jika gaya normal
bekerja gaya tekan dan diberi simbol dengan arsir sejajar dengan sumbu
batang.
Pada pembahasan gaya normal kita perlu mengingat kembali tentang
pelajaran yang membahas sudut, sin cos dan tangen, terutama trigonometri
untuk sudut istimewa. Tentunya Anda semua masih ingat bukan?
Dalam latihan dan pengerjaan soal, sudut-sudut istimewa tersebut sering

digunakan. Sehingga sudut-sudut istimewa tersebut perlu dihafalkan agar
mempermudah proses perhitungan dan latihan-latihan soal.
BISNIS KONSTRUKSI
120 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 8. 13 Gaya normal

Beban terpusat (F) yang miring dengan sudut tertentu dapat diuraikan
menjadi beban arah vertical dan beban arah horizontal, menjadi seperti di
bawah ini:

Gambar 8. 14 Pembagian gaya miring
Beban vertikal nya didapatkan dengan cara F. sinα
Beban horisontalnya didapatkan dengan cara F. cos α
4. Gaya Momen pada beban terpusat
Momen merupakan perkalian antara gaya dan jarak. Jarak yang dimaksud
adalah jarak yang tegak lurus terhadap garis kerjanya gaya. Pada gambar di
bawah ini, pada titik C terjadi momen maksimum.
Momen pada titik C dapat dihitung dengan:
MC = RAV. L1.
Gambar 8. 15 Gambar bidang Momen (M)
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 121
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Dalam penggambaran bidang momen, dipakai tanda positif (+) jika bagian
bawah mengalami gaya Tarik, dan diberi simbol dengan arsiran tegak lurus
terhadap sumbu batang yang mengalami tarikan momen.
Namun apabila yang mengalami tarikan pada bagian atas maka diberikan
simbol tanda negatif (-) dan diberi arsiran yang sejajar dengan sumbu batang.
Kesepakatan yang dipakai perlu diperhatikan dengan teliti, karena tanda
positif dan negatif merupakan kesepakatan dalam perhitungan, belum tentu
yang berputar ke kanan merupakan momen positif dan yang berputar ke kiri
merupakan momen negatif.
5. Gaya Melintang pada Beban Merata
Beban merata sering diberikan simbol q. jika dalam suatu balok terdapat
beban merata, maka reaksi yang terjadi dalam balok tersebut dapat
digambarkan seperti gambar di bawah ini.
Gambar 8. 16 Gaya melintang pada beban merata
Beban yang terjadi pada beban merata adalah q. L

∑MB = 0, ∑MA = 0
∑MB = 0 
RAV. L–(q. L). 1/ 2L = 0, maka RAV
∑MA = 0 
- RBV. L + (q. L). 1/ 2L = 0, maka RBV
Kontrol
q. L = RAV + RBV
6. Gaya Momen pada Beban Merata
Momen maksimum pada Beban merata dihitung dengan rumus:
1/ 8. q. L2.
Dimana q adalah simbol dari beban merata dan L adalah panjang dari
bentang.
BISNIS KONSTRUKSI
122 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 8. 16 Bidang momen pada beban merata
Latihan Soal 1
Diketahui konstruksi balok sederhana dengan beban terpusat (F) pada

tengah bentang sebesar 200N. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya lintang (bidang
D), dan gaya momen (bidang M).
Penyelesaian:
∑MB = 0, ∑MA = 0
∑MB = 0 
RAV. L–F. b = 0
RAV. 6–200. 3 = 0, maka RAV = 100 N.
∑MA = 0 
- RBV. L + F. a = 0
- RBV. 6 + 200. 3 = 0, maka RBV = 100 N.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 123
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Kontrol
F = RAV + RBV
200N = 100N + 100N
200N = 200N  OK
Momen Maksimum
MC = RAV. 3 = 100N. 3m = 300 Nm.
Latihan Soal 2
Diketahui konstruksi balok sederhana dengan beban terpusat (F) sebesar
300N. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya lintang (bidang D), dan gaya momen
(bidang M).
BISNIS KONSTRUKSI
124 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Latihan Soal 2
Penyelesaian:
I. Cara Analitis
∑MB = 0, ∑MA = 0
∑MB = 0 
RAV. L–F. b = 0
RAV. 5–300. 3 = 0, maka RAV = 180 N.
∑MA = 0 
- RBV. L + F. a = 0
- RBV. 5 + 300. 2 = 0, maka RBV = 120 N.
Kontrol
F = RAV + RBV
300N = 180N + 120N
300N = 300N  OK
Momen Maksimum
MC = RAV. 2 = 180N. 2m = 360 Nm.
atau
MC = RBV. 3 = 120N. 3m = 360 Nm.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 125
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Latihan Soal 3
Diketahui konstruksi balok sederhana dengan 2 beban terpusat F1 sebesar
200N dan F2 sebesar 300N. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya lintang (bidang D),
dan gaya momen (bidang M).
Penyelesaian:
∑MB = 0, ∑MA = 0
∑MB = 0 
RAV. L–F1. 3–F2. 1, 5 = 0
RAV. 5–200. 3–300. 1, 5 = 0
RAV. 5–600–450 = 0
RAV. 5–1050 = 0, maka RAV = 210 N.
BISNIS KONSTRUKSI
126 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
∑MA = 0 
- RBV. L + F1. 2 + F2. 3, 5 = 0
- RBV. 5 + 200. 2 + 300. 3, 5 = 0
- RBV. 5 + 400 + 1050 = 0
- RBV. 5 + 1450 = 0, maka RBV = 290 N.
Kontrol
F1 + F2 = RAV + RBV
200N + 300N = 210N + 290N
500N = 500N  OK
Momen
MC = RAV. 2 = 210N. 2m = 420 Nm.
atau
MC = RBV. 3–F2. 1, 5
= 290N. 3m–300N. 1, 5m
= 870Nm–450Nm
= 420 Nm.
MD = RBV. 1, 5 = 290N. 1, 5m = 435 Nm.
Latihan Soal 4
Diketahui konstruksi balok sederhana dengan 2 beban terpusat F1 sebesar
200N sudut 30o dan F2 sebesar 100N. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya melintang
(bidang D), gaya Normal (bidang N) dan gaya momen (bidang M).
Penyelesaian:
∑MB = 0, ∑MA = 0
∑MB = 0 
RAV. L–F1sinα. 5–F2. 3 = 0
RAV. 8–(200 sin30o). 5–100. 3 = 0
RAV. 8–(200. 0, 5). 5–300 = 0
RAV. 8–(100). 5–300 = 0
RAV. 8–500–300 = 0
RAV. 8–800 = 0, maka RAV = 100 N.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 127
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
∑MA = 0 
- RBV. L + F1sinα. 3 + F2. 5 = 0
- RBV. 8 + (200 sin30o). 3 + 100. 5 = 0
- RBV. 8 + (200. 0, 5). 3 + 500 = 0
- RBV. 8 + 100. 3 + 500 = 0
- RBV. 8 + 300 + 500 = 0
- RBV. 8 + 800 = 0, maka RBV = 100 N.
Kontrol
F1sinα + F2 = RAV + RBV
200N. sin30o + 100N = 100N + 100N
(200. 0, 5) N + 100N = 100N + 100N
100 N + 100 N = 100 N + 100 N
200N = 200N  OK
Momen
MA = 0 Nm.
MC = RAV. 3 = 100. 3 = 300Nm
MD = RAV. 5–F1sinα. 2 = (100. 5)–(100. 2) = 500–200 = 300Nm
MB = 0 Nm.
Kontrol
MB = RAV. 8–F1sinα. 5–F2. 3 = (100. 8)–(100. 5)–(100. 3) = 800-500-300=0Nm
Bidang N (Gaya Normal)
RAH = F1cosα = 200. cos 30o = 200. 0, 866 = 173, 205 Nm
BISNIS KONSTRUKSI
128 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Latihan Soal 5
Diketahui suatu konstruksi balok sederhana dengan di bebani beban merata
sebesar q = 200N/ m’. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya melintang (bidang D),
dan gaya momen (bidang M).
Penyelesaian:
∑MB = 0, ∑MA = 0
∑MB = 0 
RAV. L–(q. L). 1/ 2L = 0
RAV. 5–(200. 5). (1/ 2. 5) = 0
RAV. 5–(1000). 2, 5 = 0
RAV. 5–(2500) = 0, maka RAV = 500 N
∑MA = 0 
- RBV. L + (q. L). 1/ 2L = 0
- RBV. 5 + (200. 5). (1/ 2. 5) = 0
- RBV. 5 + (1000). 2, 5 = 0
- RBV. 5 + (2500) = 0, maka RBV = 500 N
Kontrol
q. L = RAV + RBV
200. 5 = 500 + 500
1000 = 1000  OK
Momen
Momen Maksimum terdapat pada D=0
Mmax = 1/ 8. q. L2
Mmax = 1/ 8. 200. 52
Mmax = 1/ 8. 200. 25
Mmax = 625N
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 129
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Latihan Soal 6
Diketahui konstruksi balok sederhana dengan beban terpusat F1=300N, beban
merata q=200N/ m’. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya lintang (bidang D), dan
gaya momen (bidang M).
Penyelesaian:
∑MB = 0, ∑MA = 0
∑MB = 0 
RAV. 9–F1. 7 - (q. 3). 3, 5 = 0
RAV. 9–(300. 7) - (200. 3). 3, 5 = 0
RAV. 9–(2100)–(2100)= 0
RAV. 9–(4200) = 0, maka RAV = 466, 67 N
∑MA = 0 
- RBV. 9 + (q. 3). 5, 5 + F1. 2 = 0
- RBV. 9 + (200. 3). 5, 5 + (300. 2) = 0
- RBV. 9 + (3300) + (600) = 0
- RBV. 9 + (3900) = 0, maka RBV = 433, 33 N
Kontrol
F1 + (q. 3) = RAV + RBV
300 +(200. 3) = 466, 67 + 433, 33
300 + 600 = 900
900 = 900  OK
Momen
MA = 0
MC = RAV. 2 = 466, 67. 2 = 933, 34 Nm
MD = RAV. 4–F1. 2 = (466, 67. 4)–(300. 2) = 1866, 68–600 = 1266, 68 Nm
ME = RAV. 7–F1. 5–(q. 3). 1, 5 = (466, 67. 7)–(300. 5)–(200. 3). 1, 5
= 3266, 69–1500–900 = 866, 69 Nm
MB = 0
Berikut ini konversi untuk pembebanan

1 MPa = 1000 KPa = 1 ksi
BISNIS KONSTRUKSI
130 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
1 MPa = 1 n/ mm2= 10 kg/ cm2 = 100 t/ m2
1 MPa = 100 t/ m2 = 100. 000 kg/ m2
1 KPa = 100 kg/ m2
1 MPa = 1000 KPa
1 KPa = 1 kn/ m2 = 100 kg/ m2.
Konversi untuk Gaya (N = Newton, MN = Mega newton, kN = Kilo newton)
1 N = 0, 001 kN
1 MN = 1000kN
CAKRAWALA
Rahasia Konstruksi Kuno Masih Kokoh Hingga Kini
Sumber: https:// www. boombastis. com/ rahasia-awetnya-bangunan-belanda/ 154392
Sudah menjadi bukti nyata bahwa bangunan kuno era kolonial Belanda yang telah
berumur ratusan tahun masih berdiri kokoh dan dapat dilihat hingga saat ini.
Dengan desain arsitekrtur bergaya khas Eropa, namun kekuatan konstruksi yang
dihasilkan tergolong kuat dan berteknologi maju pada zamannya. Bahkan, jika
dibandingkan dengan bangunan modern, keberadaan situs kuno tersebut seakan
menjadi sebuah mahakarya tersendiri.
Saking kokohnya, jenis bangunan di era modern seakan kalah dengan konstruksi
yang telah berusia ratusan tahun itu. Apa rahasia dibalik kekuatan bangunan
belanda itu?
Rahasianya adalah:
1. Menggunakan semen khusus racikan arsitek Belanda;
2. Menggunakan material batu yang terbaik;
3. Menggunakan barang impor berkualitas tinggi;
4. Teknik merancang bangunan yang presisi; dan
5. Kedisiplinan dan kejujuran menjadi yang utama.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 131
PERENCANAAN BISNIS
JELAJAH INTERNET
Untuk menambah pengetahuan an wawasan, Anda bisa kunjungi kunjungi website

di bawah ini:
https:// www. arsitur. com/ 2019/ 03/ jenis-beban-pada-struktur-bangunan. html
http:// munirulhady. blogspot. com/ 2013/ 02/ jenis-jenis-beban-pada-struktur.
html
https:// www. gurusipil. com/ jenis-jenis-beban-pada-struktur/
https:// dokumen. tips/ documents/ perhitungan-konstruksi-bangunan-
sederhana. html
BISNIS KONSTRUKSI
132 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
TUGAS MANDIRI
SOAL PRAKTIK TUGAS MANDIRI:

Hitunglah besarnya Reaksi di tumpuan A (RAV), reaksi di tumpuan B (RBV) dan
gambarlah gaya lintang (bidang D), dan gaya momen (bidang M) dari konstruksi
balok sederhana di bawah ini.
Soal 1
Soal 2
Hitunglah besarnya RAV, RAH, RBV, RBH, gaya lintang (bidang D), gaya Normal (bidang
N) dan gaya momen (bidang M) dari konstruksi balok sederhana di bawah ini.
Soal 3
Soal 4
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 133
PERENCANAAN BISNIS
TUGAS MANDIRI
Soal 5
Soal 6
PENILAIAN HARIAN
1. Diketahui konstruksi tumpuan sendi dan rol seperti pada gambar, F1 = 100 N,
F2 = 200N dan F3 = 100 N, hitung reaksi di tumpuan A dan B, Serta gambar
bidang gaya melintang dan bidang momen !
α = 60◦, F2 = 300 N dan F3 = 100 N, hitung reaksi di tumpuan A dan B, Serta
gambar bidang gaya melintang dan bidang momen !
3. Diketahui konstruksi tumpuan sendi dan rol seperti pada gambar, F1 = 200
N, F2 = 300N dan F3 = 200 N, hitung reaksi di tumpuan A dan B, Serta gambar
BISNIS KONSTRUKSI
134 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
TUGAS MANDIRI
4. Diketahui konstruksi tumpuan sendi dan rol

seperti pada gambar, Q = 100 N/ M, F = 200N, hitung reaksi di tumpuan A dan
B, Serta gambar bidang gaya melintang dan bidang momen !
Q = 200N/ M dan F2 = 200 N, hitung reaksi di tumpuan A dan B, Serta gambar
RANGKUMAN
1. Beban pada bangunan secara garis besar dapat dibagi menjadi:
a. Beban mati;
b. Beban hidup;
c. Beban angina;
d. Beban gempa; dan
e. Beban khusus.
2. Beban mati adalah beban konstan dan berada pada posisi yang sama pada
setiap saat. Contohnya: berat rangka, dinding, lantai, atap, plumbing, balok,
kolom dan lain sebagainya.
3. Beban hidup adalah beban yang besar dan posisinya dapat berubah-ubah.
Contohnya: kendaraan, manusia, hewan, crane, furnitur, material dalam suatu
ruang, angin, hujan, ledakan, gempa, tekanan tanah, tekanan air, perubahan
temperatur, serta beban yang disebabkan oleh pelaksanaan konstruksi.
4. Masalah angin pada sebuah bangunan bersifat dinamis dan sangat dipengaruhi
oleh faktor-faktor lingkungan seperti kekasaran dan bentuk permukaan
bangunan, bentuk masa bangunan, ketebalan dan ketipisan bangunan, serta
peletakan dan karaktaristik fisik banguan dilingkungan sekitarnya.
5. Beban gempa adalah beban yang bekerja pada suatustruktur akibat dari
pergerakan tanah yang disebabkan karena adanya gempa bumi (baik itu
gempa tektonik atau vulkanik) yang mempengaruhi struktur tersebut.
6. Beban khusus adalah beban-beban yang bekerja pada bangunan baik itu
beban tetap atau beban yang bersifat sementara karena pengaruh ha-hal
tertentu. Contohnya: beban karena pengaruh cuaca (salju, hujan, es) beban
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 135
PERENCANAAN BISNIS
TUGAS MANDIRI
akibat penggunaan sistem konstruksi tertentu, beban akibat tekanan air dan
atau tanah, beban ledakan dan lain sebagainya.
7. Syarat-syarat keseimbangan gaya adalah sebagai berikut:
a. Jumlah gaya-gaya horizontal sama dengan nol;
∑ H = 0 atau ∑ X = 0
b. Jumlah gaya-gaya vertikal sama dengan nol;
∑ V = 0 atau ∑ Y = 0
c. Jumlah momen gaya sama dengan nol;
∑ M = 0 atau ∑ MA = ∑ME = 0
BISNIS KONSTRUKSI
136 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
BAB
DOKUMEN TENDER IX
BAB IX DOKUMEN TENDER
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mempelajari materi tentang dokumen tender ini, peserta didik mampu
memahami makna dari pentingnya perencanaan bisnis konstruksi dan properti
dan mampu menerapkan prosedurnya dalam merencanakan bisnis konstruksi dan
properti.
PETA KONSEP
DOKUMEN TENDER
Dokumen Dokumen Dokumen Dokumen

Pelelangan Tender Kontrak Proyek
KATA KUNCI
Dokumen tender, Dokumen Tender, Dokumen Kontrak, Dokumen Proyek
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 137
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
A. DOKUMEN PELELANGAN
Dokumen lelang merupakan seperangkat dokumen yang berisi informasi dan
petunjuk tentang ketentuan atau peraturan dalam penyelenggaraan pelelangan,
sehingga semua pihak yang terkait dalam mengikuti kegiatan pelelangan dapat
mengetahui, memahami serta mematuhi pelaksanaan pelelangan dengan baik,
serta mengetahui hak dan kewajiban dalam melaksanakan kontrak.
Dokumen lelang menjadi dasar hukum yang mengikat semua pihak yang
mengikuti pelelangan yaitu antara penyedia barang/ jasa dan pengguna barang/
jasa yang telah sepakat pada saat pemberian penjelasan dokumen lelang.
Isi dokumen lelang antara lain:
1. Pengumuman atau undangan;
2. Instruksi kepada penawar atau data lelang;
3. Syarat umum kontrak;
4. Syarat khusu kontrak;
5. Daftar kualitas dan harga;
6. Spesifikasi teknis dan gambar;
7. Bentuk surat penawaran;
8. Bentuk jaminan penawaran;
9. Bentuk kontral (surat perjanjian);
10. Bentuk jaminan pelaksanaan; dan
11. Bentuk jaminan pemeliharaan.
Pada umumnya dokumen Pelelangan disampaikan pada penyedia jasa

sebelum diadakan peleangan pekerjaan. Dokumen pelelangan meliputi: gambar
bestek, uraian rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) serta lampiran-lampirannya.
1. Gambar Bestek
Gambar bestek adalah gambar lanjutan dari uraian gambar prarencana,
serta gambar detail dalam skala yang lebih besar. Gambar bestek terdiri dari
lampiran dari uraian syarat-syarat (bestek/ RKS). Adapun sebelum Gambar
bestek ini dibuat terlebih dahulu perlu diketahui beberapa gambar dalam
proyek, antara lain:
a. Gambar Prarencana (Preliminary Drawings)
Gambar Prarencana merupakan gambar yang dibuat sebagai desain
awal untuk memberikan konsepsi kasar dari ide/ gagasan perancangan
pembangunan bangunan gedung/ rumah yang akan dilaksanakan
sebelum gambar kerja dibuat. Gambar prarencana ini dibuat bilamana
pekerjaan akan dilelangkan dengan sistem Design and Build Contract/
Negotiated Contract.
b. Gambar Informasi (Information Drawings)
Pada saat pelelangan gambar informasi sering ditampilkan sebagai
informasi kepada penyedia jasa/ peserta lelang. Gambar informasi
digunakan peserta lelang untuk untuk menghitung dan mengajukan
penawaran.
c. Gambar Proyek (Site Drawings)
Pada gambar proyek diperlihatkan denah lokasi proyek, topograpi
BISNIS KONSTRUKSI
138 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
lapangan dan fasilitas-fasilitas sarana prasarana dari keseluruhan

proyek. Gambar proyek dapat juga terdiri atas gambar-gambar arsitektur,
struktur, elektrikal dan mekanikal, sanitasi, dan sebagainya.
d. Gambar Kerja (Shop Drawings/ Detailed Working Drawings)
Gambar Kerja/ gambar teknis lapangan yang dibuat oleh kontraktor
sebagai acuan kerja pelaksanaan pekerjaan. Gambar kerja mencakup
keseluruhan pekerjaan dan penjelasannya sampai bangunan yang
bakal tidak berbeda dengan apa yang telah direncanakan oleh arsitek
atau perencana, gambar kerja terlebih dahulu diajukan ke Owner/
Konsultan Pengawas dan harus mudah dibaca oleh mandor dan QC
(Quality Control)
e. Gambar Jadi (As Built Drawing)
Gambar koreksi, perbaikan, revisi dari gambar pelaksanaan yang dibuat
oleh kontraktor seelah pembangunan selesai, gambar harus sesuai
dengan pelaksanaan pembangunan di lapangan, sebgai pertanggung
jawaban kontraktor, yang nantinya akan diserahkan kepada Owner
sebagai acuan perawatan bangunan.
2. Uraian Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS)
Pada RKS diuraikan/ dijabarkan tugas untuk penyedia jasa, hingga
sedetail-detailnya sehingga peserta lelang dapat mengerti dan memahami
apa yang disampaikan dalam dokumen pelelangan. Adapun isi dari betek
adalah:
a. Bestek secara umum memuat persyaratan-persyaratan yang berlaku
untuk umum dan semua macam proyek konstruksi.
b. Bestek secara khusus memuat persyaratan-persyaratan yang berlaku
khusus untuk proyek tersebut. Misalkan: siapa pemilik proyek, siapa
perencana, penjadwalan pelelangan.
c. Bestek berisi spesifikasi teknis, yang meliputi merkproduk yang akan
dipakai, mutu yang dihasilkan dan cara pengerjaannya.
Pada bagian terakhir dari dokumen pelelangan, pada
umumnya disediakan lampiran-lampiran yang menjadi keterangan
tambahan, antara lain:
1) Daftar kuantitas pekerjaan (Bill of quantity);
2) Daftar analisis harga satuan dan upah kerja;
3) Tabel harga bahan;
4) Surat jaminan penawaran;
5) Bentuk surat perjanjian kerja; dan
6) Bentuk surat penawaran.
B. DOKUMEN TENDER
Dokumen tender/ dokumen lelang merupakan seperangkat dokumen
yang berisi informasi dan petunjuk tentang ketentuan atau peraturan dalam
penyelenggaraan pelelangan seperti tersebut di atas ditambah dengan addendum.
Addendum yaitu hasil dari penjelasan pekerjaan (aanwijzing) yang dihadiri pihak
owner/ pengguna jasa, rekanan/ pemborong/ penyedia jasa, panitia lelang,
konsultan perencana dan konsultan manajemen konstruksi. Hasil dari penjelasan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 139
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
pekerjaan tersebut kemudian dibukukan yang akan menjadi bagian dari dokumen
kontrak yang mengikat.
Dalam dunia konstruksi untuk mendapatkan penyedia barang/ jasa/ pekerja
konstruksi menggunakan metode pemilihan dengan sistem tender. Hal ini
dijelaskan dalam Peraturan Presiden No. 16 tahun 2018. Sedangkan pada sistem
tender di luar pemerintah/ swasta, tender dilakukan dengan metode tawaran
resmi dan terstruktur untuk mengajukan penawaran harga pekerjaan untuk
mendapatkan borongan pekerjaan maupun menyediakan barang dan jasa. Tender
resmi pemerintah dan swasta wajib dilakukan dengan bebas, adil, serta tidak ada
suap dan nepotisme.
Pada saat menjalankan tender/ pelelangan, panitia lelang akan mengundang
penyedia jasa untuk membuat presentasi penawaran harganya berikut dengan
kualitas barang/ jasa yang akan diberikan. Tender dapat dilakukan dengan sistem
konvensional atau sistem online untuk mendapatkan pemenang dalam penawaran
dengan harga dan kualitas konstruksi yang terbaik. Seluruh badan usaha yang
secara administratif dinyatakan legal, dengan skala mikro, kecil, menengah
maupun besar dapat menjadi peserta tender.
Pengertian Tender Menurut Para Ahli
1 Sudarsono, menjelaskan tender hukum Merupakan suatu proses kegiatan yang
berhubungan dengan pemborongan pekerjaan atau memilih dan meminta pihak
lain untuk mengerjakan sebagian ataupun seluruh pekerjaan yang sesuai dan
terikat dengan perjanjian kontrak yang dibuat kedua belah pihak (pengguna
jasa dan penyedia jasa.
2 Alfian Malik, tender merupakan Proses tender/ pelelangan adalah rangkaian
kegiatan penawaran yang memiliki tujuan untuk menyeleksi/ memilih, guna
mendapatkan serta menetapkan perusahaan yang paling pantas dan layak
untuk mengerjakan suatu pekerjaan.
3 Guritno, tender proyek merupakan proses kontrak bisnis kontraktor/ supplier
untuk mengerjakan/ memborong/ memasok barang/ jasa tertentu yang
dapat dilakukan dengan dua mekanisme, yaitu sealed bid tender (penawaran
bermaterai yang mana peserta tender tidak menurunkan harga) dan open
bid tender (yaitu penawaran dimana peserta tender dapat bersaing dalam
menurunkan harga).
Dari definisi tender di atas, dapat di simpulan bahwasanya tender adalah
proses mendapatkan penyedia jasa yang berbadan hukum dan berkualitas
sebagai kontraktor proyek, untuk melaksanakan proyek yang disediakan oleh
pihak pemerintah/ swasta. Dalam prosesnya penyedia jasa melakukan penawaran
harga pekerjaan kepada pengguna jasa, kemudian ditentukan pemenangnya dan
diadakan pengikatan dengan kontrak pekerjaan.
1. Persiapan Tender Bagi Calon Penyedia
Ada beberapa hal yang menjadi pertimbangan bagi penyedia jasa, jika akan
mengikuti tender/ pelelangan proyek, antara lain:
a. Perusahaan berbadan hukum yang mempunyai persyaratan dan kualitas
yang dipersyaratkan.
b. Perusahaan berbadan hukum yang dapat menjalankan kontrak yang
BISNIS KONSTRUKSI
140 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
didapatkan untuk dikerjakan sendiri atau memerlukan bantuan sub

kontraktor lainnya.
c. Perusahaan berbadan hukum yang mempunyai kecukupan modal,
sehingga mampu mengerjakan proyek yang didapat, atau perusahaan yang
mempunyai fasilitas pinjaman dari bank atau lainnya.
d. Perusahaan berbadan hukum yang memiliki sumber daya manusia,
peralatan dan sumber daya lainnya.
e. Mengikuti tender akan meningkatkan profit perusahaan/ badan usaha.
f. Persyaratan khusus lainya yang diperlukan untuk dapat mengajukan/
mengikuti tender.
2. Persyaratan Mengikuti Tender
Dalam mengikuti tender ada syarat-syarat dan ketentuan yang berlaku, guna
memperlancar proses seleksi oleh pokja pemilihan (K/ L/ DI) atau pemberi
tender. Berikut ini beberapa syarat untuk mengikuti tender, antara lain:
a. Dalam Prakualifikasi perusahan/ badan usaha wajib memiliki Akta
Perusahaan, Nomer Pokok Wajib Pajak (NPWP), Surat Izin Usaha Perdagangan
(SIUP), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dan beberapa dokumen lainnya.
b. Perusahaan/ badan usaha yang akan mengikuti pelelangan/ pengadaan
berusaha mencari informasi-informasinya melalui media massa atau portal
e-procurement yang dimiliki pemerintah daerah, atau datang ke lembaga,
seperti Eproc.
c. Perusahaan/ badan usaha harus periksa dukumen tender terlebih dahulu
guna mengetahui metode pada penilaian dokumen yang disampaikan oleh
panitia pengadaan/ pelelangan.
d. Perusahaan/ badan usaha selalu teliti pada saat pengisian lembar dokumen
penawaran, serta periksa penjelasan yang diberikan, tidak diperbolehkan
merubah apa yang sudah tercantum dalam dokumen tender.
e. Perusahaan/ badan usaha tidak diperkenankan berupaya untuk
mempengaruhi calon penyedia barang/ jasa lain.
f. Perusahaan/ badan usaha yang telah ditetapkan sebagai pemenang tender,
wajib mengerjakan/ memberikan barang/ jasa dengan spesifikasi, tipe,
jenis dan jumlah volume yang sesuai dengan dokumen penawaran yang
diberikan.
3. Mengikuti Tender pada Proyek Swasta dan Pemerintah
Pada proses tender proyek swasta secara umum pelaksanaan tender dimulai
dengan tahap prakualifikasi yang meliputi antara lain, identifikasi kemampuan
calon penyedia jasa dan ruang lingkup pekerjaan yang akan ditenderkan.
Paket pekerjaan akan diinformasikan melalui media massa (koran, majalah,
televisi, radio dan internet). Kemudian diadakan pertemuan antara calon-calon
penyedia jasa yang telah lulus prakualifikasi dan berniat mengikuti tender.
Tahapan-tahapan pelaksanaan dalam tender K/ L/ PD, antara lain:
a. Penyedia jasa melalui panitia pelelangan mengadakan proses kualifikasi.
b. Panitia pelelangan menyampaikan informasi/ pengumuman/ undangan
pada perusahaan yang akan mengikuti.
c. Perusahaan melakukan pendaftaran serta pengambilan dokumen
pelelangan.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 141
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
d. Panitia pelelangan memberikan penjelasan pekerjaan.

e. Perusahaan menyampaikan dokumen penawaran.
f. Panitia pelelangan melakukan penilaian dan pengumumkan pemenang
tender/ pelelangan
g. Jika ada kekurangan/ ketidakjelasan dalam pelelangan perusahaan dapat
melakukan sanggahan.
Kementrian/ Lembaga/ Perangkat Daerah (K/ L/ PD) dalam memcari dan
memperoleh penyedia jasa yang terbaik tidak hanya mencari harga penawaran
yang murah, tetapi dengan harga yang kompetitif, baik dan berkualitas sesuai
dengan spesifikasi, jenis, dan merk yang diminta.
C. DOKUMEN KONTRAK
Dokumen kontrak merupakan dokumen tender yang ditambah dengan
surat-surat klarifikasi dan surat perjanjian kerja yang mengikat.
1. Surat-Surat kalrifikasi
Pada tahap penelitian surat penawaran yang masuk perlu ditanyakan pada
pemilik/ owner kepada penedia jasa untuk mendapatkan nilai sebenarnya.
Surat klarifikasi dibuat jika ada kesalahan kalkulasi hitungan. Kitak jelasan
surat penawaran pemborong, dll.
2. Surat Perjanjian Kerja
Surat perjanjian Kerja, merupakan bukti tertulis legal antara pemberi
kerja sebagai pihak pertama dan penyedia jasa sebagai pihak kedua yang
mendapatkan pekerjaan.
BISNIS KONSTRUKSI
142 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
CAKRAWALA
FISIKA BANGUNAN
Jika kita akan merancang sebuah bangunan gedung, menjadi penting

bagi kita untuk mempelajari cara merancang bangunan agar layak dihuni,
nyaman, awet dan tahan lama. Dengan mempelajari dan memanfaatkan
ilmu fisika bangunan, penggunaan energi pada bangunan, penghawaan
dan pencahayaan yang kita rancang akan menjadi lebih efisien. Hal ini akan
membuat bangunan menjadi ramah lingkungan, dan pemanfaatan listrik
yang optimal dan efisien.
Selain itu, pengaplikasian ilmu fisika bangunan akan menjadi penghuni
terjaga kesehatan dan akan mampu meningkatkan produktifitas penghuni.
Fisika bangunan adalah kumpulan ilmu pengetahuan yang dapat digunakan
untuk menganalisa dan berfokus untuk mengendalikan gejala fisika yang
akan berpengaruh pada bangunan dan rancangan arsitektur. Fisika bangunan
merupakan ilmu yang mempelajari hal-hal yang barkaitan dengan bahan-
bahan bangunan, bukaan/ ventilasi, sistem pengkondisian udara, akustik/
suara, perlindungan pada bencana, serta pemakaian energi di dalam
bangunan. kali berkembang di Eropa, yaitu Norwegia dan Swedia. Ilmu ini
sering disebut Fisika Bangunan atau Building Physics, dan juga disebut Ilmu
Bangunan atau Science Building.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 143
PERENCANAAN BISNIS
JELAJAH INTERNET
Dalam perancangan sirkulasi itu ada 2 (dua), yaitu

sirkulasi vertikal dan horisontal. Dalam sirkulasi
vertikal ada yang dinamakan lift yang dapat menjadi
transpotasi/ angkutan vertikal dari bawah keatas
atau sebaliknya untuk mengakut orang maupun
barang. Penggunaan lift pada umumnya dirancang
untuk gedung-gedung berlantai banyak, minimal
lebih dari tiga atau emapat lantai. Dan untuk gedung
yang berlantai rendah biasanya menggunakan
tangga ataupun eskalator.
Pada saat ini lift memiliki tombol-tombol yang
dapat dioperasikan oleh penumpang untuk menuju
lantai yang diinginkan. Terdapat tiga jenis mesin
lift, yaitu Hidraulic, Traction atau Katrol Tetap,
dan Hoist atau Katrol Ganda, Jenis Hoist dapat dibagi
lagi menjadi 2(dua) bagian, yaitu Hoist Drong dan
Hoist Tarik. Dan untuk lebih melengkapi referensi
yang berkaitan dengan lift. Anda dapat kunjungi
website di bawah ini: https:// id. wikipedia. org/
wiki/ Lift
BISNIS KONSTRUKSI
144 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
BAB
SPESIFIKASI TEKNIS
X
BAB X SPESIFIKASI TEKNIS
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mempelajari materi tentang spesifikasi teknis ini, peserta didik mampu
menerapkan konsep tersebut dengan tepat dan mandiri.
PETA KONSEP
Spesifikasi Teknis
Pengertian Tujuan Sumber Penyusunan

Spesifikasi Spesifikasi Spesifikasi Spesifikasi
Teknis Teknis Teknis Teknis
KATA KUNCI
Spesifikasi Teknik, Pengertian, Tujuan, Sumber, Penyusunan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 145
PERENCANAAN BISNIS
PENDAHULUAN
Keberhasilan suatu proyek dapat terwujud dari berbagai faktor pendukung.

Proyek dianggap sukses apabila dikerjakan sesuai waktu, sesuai ruang lingkup dan
sesuai dengan budget. Oleh karena itu, kesuksesan suatu proyek bisa diklasifikasikan
sebagai kesuksesan pelaksanaan, kesuksesan hasil dan kesuksesan proyek. Kesuksesan
pelaksanaan dapat dipengaruhi dari perencanaan yang matang dan baik. Oleh
karena itu, diperlukan dokumen yang mendukung demi kelancaran dan kesuksesan
suatu proyek. Dokumen perencanaan di awal biasanya digunakan sebagai dokumen
pelelangan.
Pada umumnya dokumen pelelangan pekerjaan berupa RKS atau Rencana Kerja
dan Syarat-Syarat, gambar bestek dan dokumen-dokumen yang diperlukan. RKS atau
Rencana Kerja dan Syarat-Syarat merupakan sebagian dari apa yang ada di Spesifikasi
Teknis. Dokumen spesifikasi teknis menguraikan tugas maupun cara kerja dalam
sebuah pelaksanaan pekerjaan dengan detail, baik dari bahan, alat sampai dengan
tata caranya, dan tugas bagi Penyedia Jasa/ kontraktor diuraikan secara mendetail.
Secara luas, dokumen spesifikasi teknis yaitu mencakup persyaratan umum yang
berlaku bagi jenis-jenis proyek konstruksi. Namun, spesifikasi teknis juga dapat
mencakup syarat-syarat yang harus ada pada suatu proyek, misalnya: spesifikasi
teknis pada pekerjaan yang membutuhkan perlakuan khusus. Selain itu, spesifikasi
teknis juga dapat berupa merek produk yang akan digunakan, kualitas yang diproduksi
dan langkah-langkah pengerjaannya. Secara singkatnya, spesifikasi teknis merupakan
dokumen yang berisikan ketentuan dan persyaratan bahan, tata cara serta komposisi
setiap pekerjaan yang diatur dalam dokumen lelang. Sebagai wujud dari kepatuhan
mengikuti petunjuk dokumen.
MATERI PEMBELAJARAN
A. RKS (RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT)

Rencana Kerja dan Syarat-Syarat atau biasa disingkat dengan RKS adalah
suatu rencana pekerjaan dan syarat-syarat administrasi yang dibutuhkan yang
berupa tentang instruksi yang harus dilakukan oleh penyedia jasa.
Pada proses pembuatan RKS (Rencana Kerja dan Syarat-Syarat) yang harus
diperhatikan yaitu:
1. Ketentuan-ketentuan instruksi yang diberikan kepada penyedia jasa adalah
sebagai berikut:
a. Berupa infomasi yang dibutuhkan oleh pelaksana (kontraktor) guna
mempersiapkan penawaran berdasarkan dengan ketentuan-ketentuan
yang sudah disepakati oleh pengguna jasa. Informasi yang dimaksud
adalah mengenai pembukaan, penyusunan, penyampaian, penunjukkan
penyedia jasa dan evaluasi penawaran itu sendiri.
BISNIS KONSTRUKSI
146 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
b. Syarat-syarat kontrak oleh penyedia jasa umumnya berhubungan dengan

pelaksanaannya yaitu seperti hak, kewajiban, dan risiko yang akan
didapatkan dan jika terjadi suatu perbedaan pengertian atau aturan yang
ada di dokumen pelelangan, sebagai kontraktor semestinya benar-benar
memahami kontrak yang ada agar terhindar dari hal tersebut.
c. Data proyek berisi tentang ketentuan-ketentuan, informasi tambahan atau
perubahan instruksi bagi pelaksana (kontraktor) berdasarkan kebutuhan
pekerjaan yang dilakukan.
2. Kelengkapan gambar kerja pada Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS)
meliputi:
a. Syarat-syarat umum, seperti keterangan pekerjaan yang dilakukan, yang
memberikan tugas atau pemilik proyek dan pengawas bangunan.
b. Syarat-syarat administrasi, seperti jangka waktu pekerjaan, tanggal
penyerahan pekerjaan, syarat-syarat pembayaran, denda keterlambatan,
besarnya jaminan penawaran, serta besarnya jaminan pelaksanaan.
c. Syarat-syarat teknis, seperti jenis dan uraian pekerjaan yang dilaksanakan,
serta jenis dan mutu bahan yang dipergunakan.
3. Apabila telah selesai, RKS (Rencana Kerja dan Syarat-Syarat) tersebut untuk
suatu proyek pemerintah yang disahkan oleh DPU Cipta Karya, sedangkan
untuk suatu proyek swasta disahkan oleh Direksi beserta pemilik proyek.
Hal-hal yang perlu ada pada pembuatan Rencana Kerja dan Syarat-Syarat
(RKS), antara lain:
a. BAB Umum
1) Perihal Pemilik Proyek atau yang memberi tugas;
2) Perihal Perencanaan (Desain);
3) Perihal Syarat Peserta Lelang; dan
4) Perihal Bentuk Surat Penawaran dan Cara Penyampainnya.
b. BAB Administrasi
1) Jangka Waktu Pelaksanaan Pekerjaan;
2) Tanggal Waktu Penyerahan;
3) Syarat Pembayaran;
4) Denda Atas Keterlambatan;
5) Besar Jaminan Penawaran; dan
6) Besar Jaminan Pelaksanaan.
c. BAB Teknis
1) Jenis dan Uraian Pekerjaan;
2) Jenis dan Mutu Bahan;
3) Cara Pelaksanaan Pekerjaan; dan
4) Jenis Material/ Bahan.
B. SPESIFIKASI TEKNIS
Pengertian dari spesifikasi teknik yaitu suatu keterangan atau persyaratan
yang dirancang secara mendetail dan mengerucut pada suatu barang, cara
ataupun final result suatu pekerjaan yang dapat dikembangkan atau dibangun,
maupun dibeli pihak lain serta dapat merealisasikan tujuan dari semua pihak
yang terkait. Pada Dokumen Lelang suatu proyek konstruksi merupakan satu
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 147
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
kesatuan dari spesifikasi itu sendiri yang menerangkan persyaratan-persyaratan

pelelangan pada teknik pekerjaan.
Persyaratan teknik di atas yaitu berupa:

1. Persyaratan Bahan Baku;
2. Persyaratan Bahan Olahan;
3. Cara Pelaksanaan Pekerjaan, serta juga syarat-syarat teknik peralatan yang
digunakan; dan
4. Syarat-syarat teknik produk akhir Pekerjaan yang perlu dilaksanakan.
Perbedaan spesifikasi antara umum dan khusus:

1. General Specifications (spesifikasi umum), meliputi semua aspek pada syarat-
syarat teknik yang bersifat umum bagi semua paket proyek yang ada.
2. Special Specifications (spesifikasi khusus), meliputi semua syarat teknik yang
berfungsi hanya untuk paket proyek ataupun jenis pekerjaan tertentu saja.
Spesifikasi memiliki tujuan, sebagai berikut:

1. Sebagai landasan bagi peserta pelelangan dalam melakukan penawaran.
2. Sebagai landasan bagi pelaksana/ kontraktor dalam mengerjakan pekerjaan.
3. Sebagai landasan bagi pengawas dalam mengawasi pelaksanaan pekerjaan
oleh kontraktor.
4. Sebagai landasan bagi Pimpinan Proyek yang mewakili pemilik, dalam
mempertanggungjawabkan proyek secara keseluruhan.
Macam-macam Spesifikasi yaitu meliputi:

1. Spesifikasi Produk Akhir (End Result Specification/ Performance Specification)
merupakan ragam spesifikasi pada dimensi dan mutu produk akhir yang perlu
dicapai, tanpa mempermasalahkan sistem kerjanya yang perlu disyaratkan.
2. Spesifikasi Proses Kerja (Process Specification) yaitu ragam spesifikasi
pada seluruh ketetapan yang harus dikerjakan selama proses pelaksanaan
serta perlu diatur pada semua proses pelaksanaan pekerjaan tersebut, dan
pekerjaan ini bertujuan untuk memperoleh hasil yang diharapkan.
3. Spesifikasi Bertahap (Multi Step and Method Specification) adalah ragam
spesifikasi yang melandasi langkah-langkah, material, cara kerja, dan hasil
kerja yang diinginkan.
Struktur spesifikasi teknik yang baku meliputi:

1. Umum/ uraian (tebal, benda uji, toleransi, rujukan, batasan cuaca, dll);
2. Material (spesifikasi, sumber pasokan, dll);
3. Peralatan dan metoda pelaksanaan;
4. Pembuatan dan produksi campuran;
5. Pengendalian dan pengujian mutu di lapangan; serta
6. Pengukuran dan pembayaran.
BISNIS KONSTRUKSI
148 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
C. TUJUAN SPESIFIKASI TEKNIS

Tujuan dari penyusunan spesifikasi teknis yaitu sebagai landasan pelaksanaan
pekerjaan konstruksi supaya proyek konstruksi tersebut mendapatkan nilai yang
efektif/ efisien dan bisa dipertanggungjawabkan secara teknis, berdasarkan pada
standar yang berlaku. Tujuan lain dari spesifikasi adalah untuk mencapai hasil
produk pekerjaan yang memenuhi kriteria dari pemilik pekerjaan (owner).
D. SUMBER SPESIFIKASI TEKNIS

Spesifikasi Teknis adalah salah satu bagian yang ada pada Dokumen Tender.
Dalam menyusun spesifikasi teknis, biasanya digunakan beberapa sumber.
Sumber–sumber tersebut diantaranya adalah:
1. Brosur Produk
Brosur yang mencantumkan spesifikasi dari suatu produk dapat
digunakan sebagai sumber dalam menyusun Spesifikasi Teknis. Penjelasan
yang terdapat di dalam Brosur dapat berupa daftar barang ataupun daftar
jasa.
2. Rincian/ Item Pekerjaan
Penyusunan spesifikasi teknis dapat pula dilakukan dengan melakukan
identifikasi pekerjaan yang akan dilaksanakan untuk menentukan rincian/
item pekerjaan tersebut. Setelah mendapatkan rincian/ item pekerjaan yang
diharapkan maka kita dapat membuat kriteria atau persyaratan teknis untuk
mencapai kinerja tersebut.
3. Standar
Spesifikasi teknis merupakan standar pelaksanaan pekerjaan di lapangan.
Sebagian besar spesifikasi teknis disusun berdasarkan standar atau aturan
yang berlaku sebagai acuan. Standar atau aturan tersebut telah ditetapkan
oleh suatu lembaga tertentu, misalnya: SNI atau standar pembangunan yang
dikeluarkan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
4. Ahli/ Konsultan
Dalam hal penyusunan spesifikasi teknis yang digunakan untuk keperluan
barang/ jasa tertentu yang tidak banyak orang memiliki kompetensi di bidang
tersebut, maka dalam pembuatan spesifikasi dapat dibantu oleh ahli dalam
bidang tersebut (konsultan).
E. SPESIFIKASI ATAU SYARAT-SYARAT TEKNIS BAHAN

Dalam penyusunannya, spesifikasi atau syarat-syarat yang harus diperhaikan
pada teknis bahan atau material seperti yang akan dijelaskan di bawah ini
berdasarkan lingkup pekerjaannya:
1. PEKERJAAN PERSIAPAN
Dalam pekerjaan ini, pelaksana harus mempersiapkan gudang, barak,
termasuk dengan direksi keet termasuk dengan pembersihan lapangan.
Pelaksana dapat mendirikan bangunan sementara apabila dibutuhkan dengan
persetujuan dari pengawas/ direksi pekerjaan. Dalam mendirikan bangunan
sementara, segala biaya yang dikeluarkan menjadi tanggung jawab pelaksana.
Pelaksana juga diwajibkan untuk memagari lokasi proyek menggunakan pagar
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 149
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
penutup yang dilengkapi pintu masuk dengan menggunakan bahan serta

ketentuan yang telah dipersyaratkan. Selain hal tersebut, pelaksana juga
wajib memasang papan nama proyek di lokasi pekerjaan dengan ketentuan
mengikuti peraturan yang ada
Pada lingkup pekerjaan persiapan terdiri dari beberapa pekerjaan, antara lain:
a. Pengukuran dan Pemasangan bouwplank
Bahan dan peralatan yang digunakan dalam item pekerjaan ini antara
lain theodolite, waterpass atau peralatan sederhana seperti pita ukur dan
patok. Salah satu fungsi pengukuran pada lokasi proyek adalah untuk
menentukan titik duga. Titik duga merupakan titik garis yang digunakan
sebagai acuan atau patokan dalam menentukan ketinggian pada
bangunan atau setiap ruangan termasuk dalam pemasangan bouwplank.
Contoh bahan yang digunakan untuk membuat bouwplank antara lain
kayu meranti ukuran 5/ 7 dan papan meranti 2/ 20.
b. Pembuatan kantor sementara, gudang, atau barak
Gudang merupakan bangunan yang digunakan untuk menyimpan
semen dan bahan-bahan lainnya yang memerlukan perlindungan cuaca.
Sehingga bangunan ini didirikan pada ketinggian tertentu di atas muka
tanah agar tidak bersinggungan langsung dengan tanah dan dibuat
tertutup.
Barak disediakan untuk pekerja yang menginap di lokasi proyek selama
pekerjaan berlangsung atas izin dari Pemilik Proyek dengan dilengkapi
fasilitas sehingga tidak mengganggu fasilitas yang ada di Direksi Keet.
Fasilitas yang digunakan terutama adalah listrik dan air. Listrik selain
dari PLN bisa ditambah dengan penggunaan diesel atas persetujuan dari
direksi.
Direksi Keet merupakan kantor pelaksana sementara yang
dipergunakan selama pelaksanaan proyek. Direksi keet digunakan untuk
pertemuan atau rapat baik rapat koordinasi maupun rapat mingguan.
Direksi keet dilengkapi dengan beberapa fasilitas dan tempat untuk
menyimpan dokumen–dokumen pelaksanaan proyek seperti dokumen
spesifikasi teknis atau jadwal proyek berbentuk Kurva S dan gambar–
gambar proyek yang dipasang di dalam ruangan Direksi Keet. Selain
itu, direksi keet juga harus memperhatikan keamanan, kebersihan dan
antisipasi bahaya seperti kebakaran. Sehingga, pada Direksi Keet juga
perlu dilengkapi dengan perlengkapan K3LH dan penyemprot api (fire
extinghuizer).
Bahan yang dipergunakan dalam membuat bangunan sementara di
atas antara lain rangka kayu, dinding papan dan menggunakan atap seng.
Untuk persediaan air digunakan penampung air seperti drum dengan
tetap memperhatikan kualitas air tersebut. Ketentuan kualitas air yang
digunakan dapat dilihat dalam PBI 1971.
c. Pembuatan pagar sementara
Pembuatan pagar sementara ini adalah salah satu syarat yang
dikerjakan dan perlu dilengkapi dalam pelaksanaan Keselamatan
dan Kesehatan Kerja Lingkungan Hidup (K3LH). Pagar dibuat dengan
BISNIS KONSTRUKSI
150 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
ketinggian tertentu (misal: 2 meter) yang dipasang dengan ketentuan

batas aman terluar dari suatu lokasi proyek. Bahan yang digunakan dalam
pembuatan pagar sementara adalah seng gelombang yang dipasang
pada tiang. Rangka pada tiang merupakan rangka kayu kelas II dan dapat
diperkuat dengan beton apabila diperlukan. Pagar sementara dilengkapi
dengan pintu keluar-masuk sebagai akses kendaraan angkutan, mobilisasi
alat berat dan pekerja.
d. Pembuatan papan nama proyek
Papan ini dibuat dan diletakkan pada tempat yang mudah untuk
dilihat oleh masyarakat umum. Bahan yang digunakan dalam membuat
papan nama proyek antara lain tiang dan kayu berjenis meranti dan papan
triplek yang dilapisi dengan seng. Ukuran dan jumlah papan nama proyek
menyesuaikan dengan kebutuhan dan kondisi di lokasi proyek. Papan
nama proyek biasanya memuat nama proyek, pemilik proyek, pelaksana
dan pengawas proyek, lokasi proyek, jumlah biaya (nilai kontrak) dan
tanggal dimulainya proyek tersebut (masa pelaksanaan).
2. PEKERJAAN BETON BERTULANG

Pekerjaan beton yang ada dalam pelaksanaan pekerjaan bangunan antara
lain:
a. Pekerjaan pondasi batu kali (campuran beton)
Bahan utama yang digunakan dalam pekerjaan ini adalah batu kali/
batu belah dengan ukuran maksimal 10–15cm, warna abu kehitaman
dan tak berpori. Pasangan pondasi batu kali ini dipasang dengan perekat
berbahan semen dan pasir, contohnya: 1 PC: 4 PS. Kemudian bagian
samping pasangan batu kali dirapikan menggunakan plesteran.
Sebelum membuat pasangan pondasi batu kali, perlu ditambahkan
beberapa lapisan di bawahnya. Aanstamping merupakan pasangan batu
kosong di bawah pasangan pondasi batu kali yang digunakan sebagai
lantai kerja dengan rincian bahan antara lain pasir pasang dan batu kali.
Lapisan aanstamping semestinya dipadatkan dengan cara disiram air
pada bagian atas hingga pasir dapat mengisi rongga di antara batu kali.
Adukan pasir yang digunakan minimal dengan komposisi 1 PC: 4 PS,
kecuali untuk pondasi kedap air dengan komposisi trasraam 1 PC: 2 PS.
b. Pekerjaan pondasi plat setempat (beton bertulang)
Pada pondasi plat setempat menggunakan struktur beton bertulang
dengan mutu beton bertulang dan pembesian sesuai gambar kerja serta
petunjuk pengawas, misalnya: beton K-250 dan besi ulir dengan diameter
dan jarak tertentu. Terdapat lantai kerja yang diletakkan di atas pasir urug
menggunakan adukan 1 PC: 3 PS: 5 KR atau sesuai dengan gambar rencana
detail pondasi yang ada.
c. Pekerjaan sloof (beton bertulang)
Pada pekerjaan sloof, mutu beton yang dipakai biasanya menggunakan
mutu K-250. Di bawah beton sloof harus dibuat lantai kerja berbahan
beton dengan ketebalan tertentu. Pemasangan bekisting yang digunakan
pada proses pembuatan sloof haruslah kuat dan presisi berdasarkan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 151
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
gambar rencana. Bekisting dapat dibuat dengan bahan papan kayu kelas III
dalam kondisi kering dan diperkuat dengan rangka penyangga yang kuat
sehingga mampu mendukung beton sampai proses ikatan beton selesai.
Bagian penting yang harus diperhatikan dalam pemasangan bekisting dan
tulangan sloof adalah posisi atau letak pipa–pipa pembuangan air kotor
dan supply air bersih yang lewa di bawah sloof harus sudah terpasang
pada posisi yang tepat.
d. Pekerjaan kolom, balok dan plat lantai (beton bertulang)
Pekerjaan kolom, balok, dan plat lantai merupakan bagian struktur
atas pada suatu bangunan. Meliputi pembuatan kerangka bangunan dari
beton bertulang untuk bagian strukturnya, yang terdiri dari kolom, balok,
plat lantai, dak beton, tangga beton serta konstruksi beton lainnya.
Bahan dan syarat dalam pelaksanaan pekerjaan beton diantaranya
adalah beton yang digunakan dengan karaktaristik sesuai dengan PBI-
1971. Tulangan besi yang digunakan minimal disesuaikan dengan gambar
rencana, misalnya: menggunakan besi beton U-32 atau U-24. Besi beton
ditempatkan dalam bekisting tidak boleh bersinggungan, baik dengan
dinding maupun dengan dasar sehingga diperlukan jarak (selimut beton).
Apabila pada gambar rencana tidak dicantumkan, maka tebal selimut
beton dapat ditentukan sesuai dengan fungsi strukturnya masing-masing.
Sebelum pekerjaan beton dimulai perlu dilakukan perhitungan mix
design untuk menentukan komposisi campuran mutu beton yang akan
digunakan sebagai pedoman atau acuan dalam pelaksanaan pekerjaan
beton. Persyaratan bahan-bahan penyusun beton, antara lain:
1) Semen Portland (PC)
Semen Portland kecuali yang tercantum di dalam spesifikasi
harus menggunakan persyaratan Sandar Nasional Indonesia (SNI)
No. 15-2049-1994 dan ASTM C-150-84. Semen harus disimpan di
dalam gudang yang kedap air dan mempunyai ventilasi yang baik
sehingga terhindar dari tempat yang lembab. Tempat penyimpanan
semen dibuat dengan ketinggian tertentu di atas muka tanah (± 30
cm). Sak semen tidak diperbolehkan disusun lebih dari 10 lapis (±
2 m). Hal ini dilakukan untuk menghindari pengerasan pada semen,
baik separuhnya ataupun semuanya dalam satu sak semen. Semen
yang sudah mengeras tidak diperbolehkan untuk digunakan dalam
proyek. Semen juga harus disimpan dan dipisah berdasarkan urutan
kedatangan, untuk mencegah sak semen yang disimpan terlalu lama.
2) Agregat (pasir, kerikil atau batu pecah)
Agregat kasar atau kerikil yang dipilih dan digunakan harus
bersih dari kotoran atau lumpur, bebas dari bagian-bagian yang
halus, berkualitas, serta mempunyai gradasi dan kekerasan yang
dipersyaratkan dalam PBI 1971. Untuk beton menggunakan material
kerikil beton batu pecah atau split.
Bahan agregat halus seperti pasir harus bersih dan berbutir tajam,
bebas dari lumpur atau gumpalan tanah, bersih dari bahan organik
BISNIS KONSTRUKSI
152 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
lainnya yang dapat mengurangi atau merusak mutu beton. Apabila

diperlukan, pelaksana dapat melakukan pengujian butiran dengan
mengacu pada persyaratan menurut PUBI-1982.
Antara material harus dikelompokkan secara terpisah untuk
menghindari percampuran antara material sehingga mutu adukan
tetap terjamin dengan komposisi material yang tepat.
3) Air
Air tawar merupakan salah satu persyaratan yang harus dipenuhi
dalam pelaksanaan proyek. Penggunaan air tawar, tidak mengandung
minyak, material alkali atau material lainnya yang dapat menyebabkan
tulangan atau beton rusak.
4) Besi beton
Besi beton yang memenuhi persyaratan berdasarkan Perhitungan
Struktur Beton Bertulang pada SKSNI T-15-1991-03 dan menyesuaikan
dengan ketentuan yang terdapat di dalam gambar rencana atau
spesifikasi teknis. Baja tulangan harus bersih dari kotoran, minyak serta
karat agar daya lekatnya tetap kuat dan tidak berkurang. Penyimpanan
besi beton diusahakan tidak diletakkan pada tanah langsung dan
penyimpanannya tidak pada udara yang terbuka dalam selang waktu
yang lama. Tulangan dibengkokkan atau diluruskan dalam kondisi
batang dingin dan dilakukan sesuai dengan gambar setelah disetujui
oleh Direksi.
5) Bahan campuran tambahan (additive)
Penggunaan bahan tambahan kimia harus sudah mendapatkan
izin tertulis dari Konsultan Pengawas atau sudah disebutkan di dalam
spesifikasi teknis. Bahan campuran tambahan beton yang digunakan
menyesuaikan dengan iklim di wilayah lokasi proyek dan memenuhi
persyaratan pada ASTM C-494 sekaligus untuk menunda pengerasan
awal dan mengurangi air dalam adukan.
3. PEKERJAAN LANTAI
Pada umumnya pekerjaan ini menggunakan bahan keramik dengan jenis
tertentu. Apabila jumlahnya tidak sesuai dengan kebutuhan atau kesulitan
mencari merk atau jenis keramik maka dapat menggunakan keramik dengan
jenis yang sama dan menyesuaikan pada jenis/ merk keramik yang ada
(untuk pekerjaan rehabilitasi/ perbaikan). Keramik harus membentuk siku,
ukuran panjang serta lebar harus berdasarkan syarat yang diizinkan. Sebelum
dilakukan pemasangan keramik, harus dipasang pasir urug yang padat dan
rata di bawahnya. Pemasangan lantai keramik harus dalam kondisi rata dengan
menggunakan bantuan waterpass, tali atau selang air. Pada sambungan antar
keramik seharusnya lurus dengan syarat jarak maksimum 2 mm, mengisi
dengan semen putih pada celah antar keramik atau bahan pengisi yang
berwarna sesuai dengan warna keramiknya. Bagian sisi bawah keramik yang
akan dipasang harus dalam kondisi kasar agar keramik dapat menempel
dengan kuat. Pasir pasang yang digunakan untuk memasang harus diayak
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 153
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
terlebih dahulu. Adukan semen untuk spasi keramik biasanya menggunakan

campuran 1 PC: 5 PS.
4. PEKERJAAN PASANGAN BATA DAN PLESTERAN

a. Pekerjaan Pasangan Batu Bata
Bahan yang biasa digunakan dalam pekerjaan ini adalah, antara lain
seperti semen portland untuk tipe I atau II, agregat halus dan agregat kasar
berdasarkan syarat yang ada pada pekerjaan beton, dan air sesuai syarat
yang sudah ditentukan, serta batu bata yang digunakan adalah batu bata
kuat yang terbuat dari bahan tanah liat dengan standar ukuran Indonesia
yaitu (6 x 12 x 24) cm. Batu bata itu sendiri haruslah tidak gampang patah,
baik pada tahap pembakarannya, dimensi ukurannya tepat, bentuk teratur
dan tidak cacat serta minimal kuat tekannya adalah 30 kg/ cm2.
Sistem pekerjaannya yaitu pada pengadukan semen menggunakan
mesin yang sesuai dengan syarat pekerjaan beton, kemudian pada
pemasangan batu bata sebisa mungkin harus tegak lurus dan datar dalam
satu garis lurus serta jaraknya sama dengan tebal spesi yang disyaratkan
adalah 1–2 cm, untuk sambungan antara kolom dan dinding menggunakan
steek dengan jarak 75 cm menyesuaikan pada gambar bestek, lalu dinding
menggunakan dinding kedap air dengan perbandingan satu semen: dua
pasir, serta untuk pasangan bata biasa menggunakan adukan satu semen:
empat pasir di atas pasangan bata tersebut, kemudian tempatkan bahan-
bahan yang ditanam seperti besi tulangan, baut, angkur sesuai tempat
yang telah ditentukan, serta sebelum pemlesteran permukaan pasangan
bata haruslah basah menggunakan air.
b. Pekerjaan Plesteran
Pada pekerjaan ini bahan-bahan yang biasa digunakan adalah semen
portland untuk tipe II sesuai SNI No. 5-2049-1994 serta ASTM C. 150-
84, agregat halus atau pasir yang digunakan sesuai dengan syarat yang
ditentukan dan untuk pasir pada lapisan akhir harus dicuci bersih dan
merupakan macam silikat putih, serta air bersih yang tidak mengandung
minyak atau asam alkali serta bahan organik lain yang sesuai dengan apa
yang tercantum dalam PUBI–1982.
Pasangan bata yang hendak diplester haruslah diperiksa terlebih
dahulu, apakah seluruh siar pada pasangan bata sudah dikeruk kira-kira
9–10 mm, kemudian pada permukaan bata dibuat kasar supaya melekat
dengan bahan plesternya, dan sebelum diplester permukaan bata disikat
hingga besih dan disiram air.
5. PEKERJAAN KUSEN, PINTU DAN JENDELA

Jenis pekerjaan ini yaitu meliputi, kusen pintu dan jendela, daun pintu
dan kaca jendela, serta lubang angin atau jalusi. Bahan-bahan yang dibutuhkan
yaitu berupa kayu untuk pintu, kayu untuk jendela, kayu untuk lubang angin,
kusen jendela dan pintu, serta kaca, semua itu berdasarkan standar pada PKK
I 1961 NI–5. Untuk bahan yang digunakan dalam pembuatan kusen pintu dn
jendela biasanya menggunakan kayu yang memiliki tipe I, dengan ketentuan
BISNIS KONSTRUKSI
154 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
kayu tersebut diketam dengan rapi dan ukuran sesuai dengan yang ada pada
gambar sedangkan untuk pemasangannya sendiri haruslah baik, tegak lurus,
kesikuan baik, dan setelah pintu atau jendela terpasang dapat terbuka dan
tertutup dengan baik. Pada saat kusen dipasang melekat dengan pasangan
bata, kusen harus dipasang angkur agar lebih kuat melekat pada pasangan
bata dengan ukuran 3/ 8” sebanyak 8 buah tergntung ukuran kusen itu sendiri.
Sedangkan untuk kaca sendiri harus bermutu baik, dan tebal kira-kira 5 mm.
6. PEKERJAAN ATAP DAN PLAFOND

a. Rangka Kuda-Kuda
Pada pelaksanaan rangka kuda-kuda, bahan yang biasa digunakan
adalah kayu atau baja ringan yang berfungsi sebagai kuda-kuda, sedangkan
untuk sambungannya sendiri menggunakan paku untuk kuda-kuda kayu,
sedangkan untuk kuda-kuda baja ringan menggunakan baut, mur serta plat
besi. Bahan lainnya yaitu kayu reng dan juga papan kayu lisplank
b. Penutup Atap
Pada pekerjaan penutup atap sendiri bahan yang biasa digunakan
adalah seng genteng atau bisa juga dengan genteng yang terbuat dari tanah
liat ataupun asbes, sesuai dengan permintaan dari pemilik. Untuk bahan
seng sendiri haruslah ringan, anti karat dan juga anti bocor, sedangkan
untuk genteng tanah liat atau genteng asbes haruslah berkualitas baik
sesuai denga persyaratan yang sudah ditentukan.
c. Plafond
Pada pekerjaan plafond, biasanya bahan yang digunakan adalah
berupa plafond pvc, kayu triplek, gypsum, dan sebagainya menyesuaikan
dengan gambar bestek yang sudah ada. Untuk rangka langit-langit induk
pada umumnya menggunakan furing 0, 35 dan dipasang dengan jarak
sekitar 90 cm pada top cross serta 40 cm pada bottom cross.
7. PEKERJAAN PENGECATAN
Pekerjaan pengecatan mencakup pekerjaan pengecatan pada dinding
serta pengecatan pada kusen, pintu dan jendela. Bahan-bahan yang biasa
dibutuhkan adalah seperti cat air atau cat tembok, cat minyak, dempul untuk
tembok, dempul untuk kayu, dan amplas. Serta peralatan yang digunakan
adalah seperti kuas cat, skrap, dan skrap dempul.
Bahan-bahan tersebut haruslah memenuhi ketentuan yang berlaku
seperti cat minyak dengan kualitas yang baik harus mudah melekat dan cepat
kering, dempul kayu atau beton harus mudah melekat, dan semuanya haruslah
berkualitas baik serta tidak mudah pudar hingga dua tahun berselang baik
pengecatan bagian luar maupun bagian dalam. Dan pengecatan paling tidak
dilakukan sebanyak tiga kali hingga mendpatkan hasil yang baik.
8. PEKERJAAN PENGGANTUNG DAN KUNCI

Pada pekerjaan penggantung dan kunci ini, umumnya bahan-bahan yang
digunakan adalah kunci pintu, engsel, hak angin, tarikan jendela, mur dan baut,
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 155
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
serta grendel. Dengan ketentuan alat penggantung dan kunci memiliki jenis,
tipe dan kualitas yang baik dan sesuai dengan apa yag ada pada bangunan itu
sendiri. Dan pada setiap pintu yang dipasang pada kusen harus terdiri dari tiga
engsel yang berdimensi (4 x 3)”, sedangkan engsel pada jendela terdiri dari
dua buah yang berdimensi (3 x 2, 5)”. Serta pada daun jendela harus terdiri
dari dua buah hak angin, dua grendel dan satu buah tarikan. Antara kusen
dan jendela juga tidak boleh terlihat ada kerenggangan, apabila itu terjadi
renggang maksimal yang dibolehkan adalah sekitar 2–5 mm saja.
9. PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK

Pelaksanaan instalasi listrik ini mencakup pelaksanaan pada pemasangan
jaringan listrik, pemasangan lampu, pemasangan pada box sekring dan panel,
pemasangan pada saklar dan stop contact, dan sebagainya. Bahan pada
umumnya yang digunakan adalah kabel, lampu, saklar, stop contact, fitting,
pipa, box sekring, serta panel.
Pemasangan instalasi listrik harus menyesuaikan dengan peraturan yang
ada yaitu menggunakan sistem tegangan 220 Volt. Bahan-bahan yang sudah
disebutkan tadi haruslah berkualitas baik serta berdasarkan NI-6.
Pada proses pemasangan kabel harus dilengkapi dengan pipa-pipa, clips,
juntion box, cable racks, cable traya yang dibutuhkan dalam pemasangan.
Untuk kabel-kabel primer, sekunder, dan yang menghubungkan pada lampu
serta stop contact harus berdasarkan spesifikasi yang sudah mendapatkan
sertifikat dari PLN.
Untuk penempatan lampu yang benar adalah menyesuaikan dengan
gambar Arsitekturnya, dan menyesuaikan juga dengan tipe lampu yang cocok
ditempatkan secara tepat. Untuk lampu jenis TL syaratnya adalah seperti pada
body atau box plat besi tebal minimumnya adalah 0, 9 mm serta depannya
dicat putih dan abu-abu pada bagian belakang, kemudian balast dengan merk
sinar atau yang lain dengan jenis sama, starter dengan merk philips atau yang
lain dengan jenis sama, fitting, tabungnya merk toshiba atau philips (warna
daylight), capasitor dengan merk phillips atau yang lain dengan jenis sama
(untuk TL= 40 Watt/ 220 Volt) dengan besar 2, 5 micro F + 10% + lampu pijar
40 Watt dan 10 Watt. Pemasangan kabel yang ditanam harus disolder terlebih
dahulu atau dengan menggunakan terminal, serta kap dengan merk Sun.
Sedangkan stop contact juga harus berdasarkan dari gambar arsitektur
untuk penempatannya. Jika tidak ada ketentuan dalam penempatan, bisa
dipasang 140 cm di atas lantai. Untuk panel listrik body-nya harus terbuat
dari bahan besi plat, serta ketebalan minimal 1, 5 mm. Komponen untuk
panel sendiri yaitu hasil dari produksi prabik yang sudah memenuhi standar
internasional seperti DIN, VDE, AIEE atau juga JIS.
10. PEKERJAAN LAIN-LAIN

Dalam lingkup pekerjaan ini biasanya mencantumkan pekerjaan
tambahan selain yang sudah tercantum pada lingkup pekerjaan di
atas. Pekerjaan lain–lain menyesuaikan dengan jenis pekerjaannya dan
BISNIS KONSTRUKSI
156 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
dilaksanakan sesuai dengan kondisi di lapangan. Untuk pekerjaan selain yang

sudah tercantum pada lingkup pekerjaan di atas harus diuraikan secara rinci,
baik meliputi spesifikasi penggunaan bahan, alat maupun cara pemasangan
atau cara pengolahannya.
INFORMASI!

1. Lakukan kegiatan kolaborasi dengan mengamati dan membaca buku literatur
yang berkaitan dengan Spesifikasi Teknis Bahan. !
2. Lakukan kegiatan tanya jawab dengan guru Anda mengenai hal-hal yang perlu
diperhatikan dalam penerapan penyusunan Spesifikasi Teknis!
3. Tuliskan hasilnya dalam buku tulis Anda untuk dijadikan referensi tambahan!
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 157
PERENCANAAN BISNIS
CAKRAWALA
Self Loading Concrete merupakan mobil atau truck yang bisa

digunakan sebagai pencampur beton, namun materialnya bisa melakukan
proses loading sendiri. Semua material penyusun beton seperti kerikil,
pasir, semen bisa ditakar dan dimasukkan sendiri ke dalam batch.
Artinya, alat ini bisa beroperasi secara mandiri dan tidak membutuhkan
bantuan loader maupun excavator untuk memasukkan material ke dalam
batch. Alat ini tidak memiliki kapasitas sebesar Batching Plant, sehingga
hanya bisa digunakan dalam pekerjaan dengan ukuran tertentu saja.
JELAJAH INTERNET
Untuk menambah pengetahuan, perihal Spesifikasi Teknis

Bahan Bangunan dapat dipelajari secara mandiri di internet.
Pada era milenial seperti saat ini, banyak artikel yang membahas
mengenai Spesifikasi Bahan Bangunan. Untuk mengetahui lebih
dalam, Anda bisa kunjungi kunjungi tautan di bawah ini
https:// id. scribd. com/ document/ 376552951/ SPESIFIKASI-
BAHAN-BANGUNAN-2018-pdf
RANGKUMAN
1. Rencana Kerja dan Syarat-Syarat atau biasa disingkat dengan RKS adalah
suatu rencana pekerjaan dan syarat-syarat administrasi yang dibutuhkan
yang berupa tentang instruksi yang harus dilakukan oleh penyedia jasa.
2. Spesifikasi teknik adalah suatu uraian atau ketentuan-ketentuan yang
disusun secara lengkap dan jelas mengenai suatu barang, metode atau
hasil akhir pekerjaan yang dapat dibeli, dibangun atau dikembangkan oleh
pihak lain sehingga dapat memenuhi keinginan semua pihak yang terkait.
3. Tujuan dari penyusunan spesifikasi teknis yaitu sebagai landasan
pelaksanaan pekerjaan konstruksi supaya proyek konstruksi tersebut
mendapatkan nilai yang efektif/ efisien dan bisa dipertanggungjawabkan
secara teknis, berdasarkan pada standar yang berlaku.
4. Dalam menyusun spesifikasi teknis, biasanya digunakan beberapa sumber:
Brosur Produk; Rincian/ Item Pekerjaan; Standar; Ahli/ Konsultan.
BISNIS KONSTRUKSI
158 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
RANGKUMAN
5. Hal-hal yang yang harus ada dalam pembuatan Rencana Kerja dan
Syarat-Syarat (RKS), antara lain: BAB Umum (Mengenai Pemilik Proyek/
Pemberi Tugas, Mengenai Perencanaan/ Desain, Mengenai Syarat Peserta
Lelang, Mengenai Bentuk Surat Penawaran dan Cara Penyampainnya),
BAB Administrasi (Jangka Waktu Pelaksanaan Pekerjaan, Tanggal Waktu
Penyerahan, Syarat Pembayaran, Denda Atas Keterlambatan, Besar
Jaminan Penawaran, Besar Jaminan Pelaksanaan), dan BAB Teknis (Jenis
dan Uraian Pekerjaan, Jenis dan Mutu Bahan, Cara Pelaksanaan Pekerjaan,
Jenis Material/ Bahan).
TUGAS MANDIRI
Carilah beberapa informasi tentang Spesifikasi Teknis dan RKS yang ada di
Indonesia. Informasi tersebut dapat Anda cari pada media cetak, artikel, web
atau media sosial. Kemudian lakukan analisis mengenai perbedaan subbab
apa saja yang ada pada dokumen-dokumen tersebut. Setalah itu, jabarkan
perbedaan-perbedaan tersebut kedalam hal mana yang memang perlu
dijelaskan atau tidak dalam Spesifikasi Teknik dan RKS!
PENILAIAN AKHIR BAB
Kerjakan soal-soal di bawah ini dengan baik dan benar!

1. RKS adalah singkatan kata dari...
A. Rencana Kerja dan Struktural
B. Rencana Kegiatan dan Struktural
C. Rencana Kerja dan Syarat-Syarat
D. Rencana Kegiatan dan Spesifikasi
E. Rencana Kerja dan Sistem-Sistem
2. Pada penyusunan RKS, hal-hal yang harus ada pada bab administrasi adalah,
kecuali...
A. Besar Jaminan Perhutangan
B. Tanggal Waktu Penyerahan
C. Syarat Pembayaran
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 159
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR BAB
D. Jangka Waktu Pelaksanaan Pekerjaan

E. Besar Jaminan Penawaran
3. Bagian dari Dokumen Lelang proyek konstruksi yang menjelaskan persyaratan
teknik pekerjaan yang dilelangkan, merupakan bagian dari...
A. Spesifikasi
B. Rencana Kerja
C. Syarat-Syarat
D. Teknis
E. Administrasi
4. Hal yang harus ada pada bagian teknis dalam penyusunan RKS adalah,
kecuali...
A. Jenis Material/ Bahan
B. Jenis dan Mutu Bahan
C. Jenis dan Uraian Pekerjaan
D. Cara Perawatan Bahan
E. Cara Pelaksanaan Pekerjaan
5. Di bawah ini merupakan struktur spesifikasi teknik yang baku, kecuali...
A. Pengendalian dan pengujian mutu di lapangan
B. Pembebanan yang dilakukan
C. Peralatan dan metoda pelaksanaan
D. Pengukuran dan pembayaran
E. Pembuatan dan produksi campuran
6. Dalam hal penyusunan spesifikasi teknis yang digunakan untuk keperluan
barang/ jasa tertentu, dapat dibantu oleh...
A. Pemilik
B. Kontraktor
C. Pemegang tender
D. Konsultan
E. Owner
7. Macam spesifikasi yang mengatur keseluruhan syarat yang perlu dikerjakan
pada proses pelaksanaan pekerjaan adalah merupakan macam spesifikasi...
A. Proses Kerja
B. Produk Awal
C. Bertahap
D. Sistem Kerja
E. Produk Akhir
BISNIS KONSTRUKSI
160 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR BAB

8. Persyaratan-persyaratan teknik yang berlaku hanya untuk paket-paket
proyek atau jenis-jenis pekerjaan tertentu saja disebut dengan...
A. Spesifikasi Umum
B. Spesifikasi Teknis
C. Spesifikasi Khusus
D. Rencana Kerja
E. Syarat-Syarat
9. Spesifikasi Teknis memiliki fungsi sebagai pedoman dalam
mempertanggungjawabkan proyek secara keseluruhan bagi...
A. Pengawas
B. Pelaksana
C. Peserta lelang
D. Kontraktor
E. Pimpinan Proyek
10. Di bawah ini yang bukan merupakan dokumen pelelangan pekerjaan pada
umumnya yaitu...
A. Gambar bestek
B. Uraian RKS
C. Lampiran yang dibutuhkan
D. Instruksi bagi peserta pelelangan
E. Rincian Pekerjaan
11. Dalam pemilihan material yang berisi tentang peraturan dan ketentuan-
ketentuan pelaksanaan pekerjaan kostruksi, mutu bahan, dll. Terdapat di
dalam …
A. Besaran Proyek
B. Dokumen Proyek
C. Kontrak Proyek
D. Spesifikasi Teknis
E. Spesifikasi Alat
12. Pekerjaan yang menggunakan peralatan yang di desain khusus dan/ atau
pekerjaan yang sulit didefiniskian secara teknis cara memenuhi kebutuhan
dan tujuan pengadaan merupakan pekerjaan …
A. Turn Key
B. Industri Kreatif
C. Kompleks
D. Makro
E. Mikro
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 161
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR BAB
13. Pada pembuatan Spesifikasi Teknis terdapat sumber yang bisa digunakan,
antara lain kecuali …
A. Pendapat Pimpinan
B. Brosur Produk
C. Rincian Pekerjaan
D. Peraturan
E. Konsultan Ahli
14. Spesifikasi teknis untuk adukan pasangan atau plesteran agar kedap air
adalah:
A. 1 Sp: 1 Tras: 3 Ps
B. 1 Kp: 1 Tras: 2 Ps
C. 1 Kp: 1 Sm: 1 Ps
D. 1 Sp: ½ Kp: 3 Ps
E. 1 Sp: 2 Ps
15. Fungsi adukan pada pasangan pekerjaan bangunan diantaranya sebagai
berikut, kecuali:
A. Sebagai pengikat antara bata yang satu dengan yang lain
B. Sebagai ornamen dalam konstruksi
C. Untuk menyalurkan beban yang berada di atasnya
D. Untuk menghilangkan deviasi dari permukaan bata
E. Untuk meratakan permukaan tembok
16. Tahapan pekerjaan yang dilakukan setelah pekerjaan pemasangan papan
bouwplank adalah …
A. Galian tanah pondasi
B. Urugan pasir
C. Urugan tanah
D. Pasangan batu kosong
E. Lantai kerja
17. Perhatikan syarat–syarat teknis berikut:
a) Dipengaruhi oleh merek/ produk tertentu
b) Sebisa mungkin mengupayakan penggunaan standar nasional yang
terbaru
c) Disesuaikan terhadap jadwal waktu pelaksanaan
d) Mencantumkan syarat bahan yang digunakan dalam pelaksanaan
pekerjaan
BISNIS KONSTRUKSI
162 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR BAB
e) Jenis, kapasitas dan jumlah peralatan utama semaksimal mungkin yang

dibutuhkan pada pelaksanaan pekerjaan
Syarat-syarat teknis suatu pekerjaan dirancang sesuai dengan jenis pekerjaan
yang dikerjakan dengan mempertimbangkan …
A. a) dan b)
B. a) dan e)
C. a) dan d)
D. b) dan e)
E. c) dan d)
18. yang tidak termasuk dalam pekerjaan pendahuluan, antara lain…
A. Pembersihan Lapangan
B. Pengukuran
C. Pembuatan Barak/ Direksi Keet
D. Pekerjaan Galian Tanah
E. Pekerjaan Bouwplank
19. “Penempatan besi beton di dalam cetakan tidak boleh menyinggung dinding
atau dasar cetakan, serta harus mempunyai jarak tetap untuk setiap bagian-
bagian konstruksi, apabila tidak ditentukan di dalam gambar rencana“
Pernyataan di atas dapat kita temui pada spesifikasi teknis pada pekerjaan …
A. Lantai Kerja
B. Selimut Beton
C. Balok Sloof
D. Pelat Beton
E. Pondasi
20. Beton yang sudah dicor harus dijaga agar tidak kehilangan kelembapan
untuk paling sedikit …
A. 12 hari
B. 13 hari
C. 14 hari
D. 15 hari
E. 16 hari
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 163
PERENCANAAN BISNIS
REFLEKSI
1. Berilah tanda v apabila sesuai dengan anda. Dari penjelasan yang sudah
dipelajari pada bab ini bagaimanakah pemahaman Anda terhadap materi-
materi yang ada?
Tidak Kurang
Materi Menguasai
Menguasai Menguasai
Pengertian Spesifikasi
Teknis
Tujuan Spesifikasi Teknis
Sumber Spesifikasi
Teknis
Penyusunan Spesifikasi
Teknis
2. Pada bab ini manakah bagian yang paling Anda sukai? Kenapa?
3. Manfaat apa yang Anda dapatkan setelah mempelajari bab ini?
BISNIS KONSTRUKSI
164 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
BAB
PERENCANAAN KEBUTUHAN TENAGA KERJA
XI
BAB XI PERENCANAAN KEBUTUHAN TENAGA KERJA
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mempelajari materi perencanaan kebutuhan tenaga kerja ini, peserta

didik mampu memahami makna dari pentingnya perencanaan kebutuhan tenaga
kerja pada proyek konstruksi.
PETA KONSEP
Perencanaan Kebutuhan Tenaga Kerja
Pendahuluan Manfaat Aktivitas Merencanakan

(Pengertian Perencanaan Perencanaan Kebutuhan
Perencanaan Tenaga Kerja Tenaga Kerja Tenaga Kerja
Tenaga Kerja)
KATA KUNCI
Perencanaan–Tenaga Kerja–Aktivitas Proyek - Network Diagram–Proyek Konstruksi
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 165
PERENCANAAN BISNIS
PENDAHULUAN
Pelaksanaan proyek konstruksi dimulai dari melakukan perencanaan untuk

pekerjaan yang akan dilaksanakan di proyek. Pada proses perencanaan terdapat
beberapa hal yang harus direncanakan terlebih dahulu. Perencanaan perlu dan harus
dilakukan karena hal tersebut akan menjadi patokan sehingga mempunyai pengaruh
yang besar pada pelaksanaan proyek konstruksi.
Gambar. 11.1 Perencanaan Proyek Konstruksi

Sumber: https:// proyeksukses. com/ 2018/ 01/ 28/ kenapa-perencanaan-konstruksi-perlu-dilakukan/
Perencanaan proyek konstruksi termasuk dalam manajemen proyek. Manajemen

merupakan proses terpadu antar individu yang sedang dan akan terlibat dalam
proyek sebagai bagian dari organisasi yang akan dilibatkan untuk membuat rencana,
mengorganisasi, menjalankan dan mengendalikan seluruh aktivitas, dengan harapan
semua hal tersebut dapat diarahkan pada sasaran atau target yang telah ditetapkan.
Proses manajemen akan berjalan lancar, dimulai pada struktur organisasi
yang solid. Organisasi tersebut merupakan kumpulan dari individu-individu yang
selanjutnya akan disebut tenaga kerja. Manajemen yang dikhususkan pada proyek
konstruksi adalah kegiatan sebagai bentuk penataan serta pengorganisasian untuk
faktor-faktor yang akan mempunyai pengaruh terhadap berhasil atau tidaknya
proyek konstruksi tersebut.
Salah satu proses pada manajemen proyek adalah melakukan perencanaan
terhadap kebutuhan kerja, kira-kira seberapa penting kah perencanaan terkait
dengan kebutuhan tenaga kerja?
BISNIS KONSTRUKSI
166 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
A. PENGERTIAN PERENCANAAN KEBUTUHAN TENAGA KERJA

Perencanaan adalah keseluruhan proses pemikiran dan penentuan secara
matang dari hal-hal yang akan dikerjakan di masa yang akan datang dalam rangka
mencapai tujuan yang telah ditentukan (Siagian, 1994). Menurut Kusmiadi (1995),
perencanaan adalah proses dasar yang kita gunakan untuk memilih tujuan-
tujuan dan menguraikan bagaimana cara mencapainya. Kemudian menurut
salah seorang ahli yaitu Drs. Ulbert Silalahi, M. A. pengertian dari perencanaan
adalah suatu kegiatan yang menetapkan tujuan dan merumuskan serta mengatur
pendayagunaan manusia, finansial, informasi, metode dan juga waktu untuk
memaksimalkan efiseiensi serta efektivitas pencapaian suatu tujuan. Sehingga
jika dapat disimpulkan pengertian perencanaan adalah kegiatan menguraikan
pencapaian dari mulai mengatur pendayagunaan manusia, finansial, informasi,
metode dan waktu untuk mencapai tujuan yang diharapkan.
Menurut Undang-Undang No. 13 tahun 2003 Bab 1 Pasal 1 (ayat 2)
menyebutkan bahwa tenaga kerja adalah setiap orang yang mampu melakukan
pekerjaan guna menghasilkan barang atau jasa baik untuk memenuhi kebutuhan
sendiri maupun masyarakat. Pengertian tenaga kerja menurut Sumitro
Djihadikusumo, yaitu semua orang yang bersedia dan sanggup, golongan ini
meliputi mereka yang bekerja untuk diri sendiri, anggota keluarga yang tidak
menerima bayaran serta mereka yang bekerja untuk menerima bayaran/ upah/
gaji. Menurut Secha Alatas dan Rudi Bambang T (2000) menyatakan bahwa tenaga
kerja adalah bagian penduduk yang mampu bekerja memproduksi barang dan
jasa. Secara umum pengertian dari tenaga kerja adalah setiap orang yang mampu
melakukan pekerjaan dengan batas umur tertentu baik untuk menerima bayaran
ataupun tidak.
Perencanaan kebutuhan tenaga kerja adalah semua usaha untuk mengetahui
dan mengukur masalah ketenagakerjaan dan kesempatan kerja dalam satu
wilayah pasar kerja yang terjadi pada waktu sekarang atau mendatang, serta
merumuskan kebijakan usaha dan langkah yang tepat dan runtut mengatasinya
(J. Ravianto, 1989, hal 14). Secara garis besar dalam buku Deskripsi Perencanaan
Ketenaga Kerjaan oleh Sri Maryanti dkk, proses perencanaan ketenagakerjaan
dibagi dalam dua bagian. Pertama adalah sebuah usaha untuk dapat menemukan
dan mengukur seberapa besarnya permasalahan pada kesempatan kerja dan
masalah ketenagakerjaan yang terjadi di waktu sekarang ataupun diwaktu yang
akan datang. Bagian kedua adalah perumusan dari kebijakan usaha dan langkah-
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 167
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
langkah yang runtut serta tepat. Perencanaan tenaga kerja harus dilaksanakan
dengan matang dan penuh pertimbangan karena akan ikut berpengaruh pada
besarnya Biaya, kualitas Mutu dan Waktu (BMW) yang digunakan di proyek-proyek
konstruksi.
B. MANFAAT PERENCANAAN TENAGA KERJA

Perencanaan tenaga kerja termasuk dalam proses manajemen proyek.
Manajemen merupakan proses terpadu di mana individu-individu sebagai bagian
dari organisasi dilibatkan untuk merencanakan, mengorganisasikan, menjalankan
dan mengendalikan aktivitas-aktivitas, yang kesemuanya diarahkan pada sasaran
yang telah ditetapkan dari berlangsung terus-menerus seiring dengan berjalannya
waktu (Nurhayati, 2010). Salah satu hal yang masuk dalam manajemen proyek
adalah merencanakan tenaga kerja. Pentingnya dari merencanakan tenaga kerja
adalah sebagai berikut:
1. Kompresi Daur Hidup Produk
Kecepatan dalam menghasilkan sebuah produk merupakan keuntungan
yang kompetitif, sehingga hal tersebut menyebabkan banyak organisasi atau
perusahaan yang mengandalkan fungsi silang dari tim-tim proyek. Hal tersebut
dilakukan untuk mendapatkan produk dan jasa baru secepat mungkin.
2. Kompetisi Global
Pada kondisi saat ini, permintaan dari pasar tidak hanya untuk produk
dan jasa yang murah tetapi juga produk dan jasa yang mempunyai kualitas
baik. Kondisi tersebut mengakibatkan munculnya sertifikat-sertifikat ISO
pada dunia konstruksi. Sertifikat ISO tersebut merupakan persyaratan yang
harus dimiliki dalam menjalankan bisnis pada masa ini. ISO menjadi standar
internasional untuk melakukan penilaian terhadap manajemen mutu dan
jaminan mutu. Manajemen mutu yang dinilai tersebut sangat berkaitan
dengan manajemen proyek dimana mutu dipengaruhi oleh salah satunya
adalah Sumber Daya Orang atau Tenaga Kerja.
3. Perkembangan Pengetahuan yang Pesat
Perkembangan ilmu pengetahuan yang begitu pesat, mempengaruhi
dalam meningkatnya kompleksitas proyek. Sebagai contoh kompleksitas
adalah
BISNIS KONSTRUKSI
168 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Gambar 11.2. Tenaga Kerja Konstruksi

Sumber: https:// www. pu. go. id/ berita/ view/ 16313/ kementerian-pupr-sertifikasi-12-000-tenaga-kerja-
konstruksi
Beberapa saat ini Pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum

dan Perumahan Rakyat (PUPR) sedang gencar melaksanakan sertifikasi
untuk tenaga kerja konstruksi. Tenaga kerja yang sudah bersertifikasi akan
meningkatkan kualitas pembangunan insfrastruktur di Indonesia. Pada
perencanaan tenaga kerja konstruksi akan dibahas mengenai struktur
manajemen proyek. Pada struktur manajemen proyek terdapat organisasi.
Organisasi adalah pengaturan kegiatan-kegiatan dari beberapa individu di
bawah satu koordinasi yang berfungsi untuk pencapaian dalam satu tujuan.
Pada perencanaan tenaga kerja konstruksi dibutuhkan pengaturan mengenai
struktur organisasi. Manfaat dari adanya struktur organisasi tersebut adalah
sebagai salah satu tindakan atau sikap untuk dapat mempersatukan dan
mengatur sumber daya manusia (SDM) atau tenaga kerja, dimana struktur
tersebut terbentuk dalam kumpulan kegiatan proyek konstruksi yang memiliki
tugas masing-masing dan kegiatan tersebut juga saling berhubungan satu
sama lain. Pada proyek konstruksi jika semakin banyak individu atau kelompok
yang terlibat dalam proyek terbut maka akan semakin kompleks pula bentuk
organisasi yang harus dibuat.
Struktur organisasi nantinya akan digunakan untuk merencanakan
tenaga kerja yang akan bekerja pada proyek konstruksi tersebut. Manfaat dari
perencanaan tenaga kerja di proyek konstruksi yaitu sebagai berikut:
a. Kesempatan dan ancaman dapat didefinisikan dengan mudah sehingga
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 169
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
sumber daya manusia akan lebih mudah dalam mencapai tujuan dari
proyek konstruksi tersebut.
b. Pemikiran baru dan pandangan mengenai isu-isu sumber daya manusia
akan membuat proyek berjalan sesuai tujuan.
c. Menguji komitmen manajemen terhadap tindakan yang akan dilakukan
di proyek sehingga hal tersebut akan dapat menciptakan proses yang
baik bagi alokasi sumber daya pada program-program sepesifik dan juga
aktivitas proyek.
d. Mengembangkan hal yang mendesak atau biasa disebut “sense of urgency”
dan komitmen untuk bertindak.
e. Meningkatkan pendayagunaan SDM untuk memberikan konstribusi terbaik.
f. Menyelaraskan aktivitas SDM dengan sasaran organisasi agar setiap pekerja
dapat mengoptimalkan potensi dan keterampilannya guna meningkatkan
kinerja organisasi.
g. Penghematan tenaga, biaya, waktu yang diperlukan, sehingga dapat
meningkatkan efisiensi guna kesejahteraan pegawai/ karyawan. (point 5-7
dari Narawi, 1997:143).
C. AKTIVITAS PERENCANAAN TENAGA KERJA

Pada kegiatan proyek konstruksi aktivitas perencanaan tenaga kerja dikenal
dengan Man Power Schedule, yaitu jadwal kebutuhan tenaga manusia mulai dari
pekerja sampai project manager (Amien Sajekti, 2009). Aktivitas ini termasuk
dalam pengaturan sumber daya terkait dengan orang/ tenaga. Pengelola proyek
sebagai perencana sumber daya tenaga harus dapat membagi waktu dengan baik,
tenaga kerja harus dapat dimanfaatkan dengan maksimal dan berlomba dengan
waktu penyelesaian. Pada kegiatan proyek dengan jalur tidak kritis untuk dapat
dipindahkan pada kegiatan proyek dengan jalur kritis agar dapat memperpendek
waktu penyelesaian dan kegiatan pada jalur tidak kritis akan bertambah waktu
penyelesaiannya karena sumber daya tenaga berkurang.
Aktivitas perencanaan tenaga kerja dapat dilihat dari dua hal yaitu
merancang kebutuhan tenaga kerja dan suplay tenaga kerja. Dalam menentukan
kebutuhan untuk tenaga kerja pada masa depan, maka harus ditentukan terlebih
dahulu untuk rencana strategis dari perusahaan, selain itu adalah perkiraan
tingkat kegiatan untuk masa yang akan datang. Cara yang dilakukan untuk
memperkirakan kebutuhan kerja diantaranya adalah penilaian manajerial, analisa
risiko untuk kecenderungan, work study dan analisa keterampilan serta keahlian
yang dimiliki. Pada penilaian manajerial hal tersebut merupakan metode yang
BISNIS KONSTRUKSI
170 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
paling umum, dengan metode tersebut dapat dianalisa mengenai perkembangan

dan beban untuk masa yang akan datang, untuk selanjutnya lalu diputuskanlah
berapa banyak tenaga kerja yang akan dibutuhkan pada proyek konstruksi yang
akan dijalankan atau laksanakan. Cara yang dilakukan tersebut merupakan dasar
petunjuk praktis mengenai hubungan antara tingan kegiatan dan kebutuhan dari
tenaga kerja, serta masuk ke dalam penilaian terhadap seberapa besar pengaruh
teknologi dam perkembangan lain dalam kebutuhan tenaga kerja.
Kegiatan suplai tenaga kerja dapat langsung ditentukan melalui perkiraan
suplai internal dan juga eskternal. Perkiraan suplai tenaga kerja tersebut dapat
diperkirakan berdasarkan pada beberapa hal, yaitu: analisa sumber dayan yang
telah ada, analisa untuk pemborosan, penilaian perumahan dalam kondisi kerja
atau absensi dan perkiraan dari hasil program pelatihan. Dari adanya perkiraan
kebutuhan tenaga kerja dan juga perkiraan suplai tenaga kerja, lalu dapat
ditetapkan jumlah kebutuhan tenaga kerja yang diperlukan untuk digunakan
pada proyek konstruksi yang akan dilaksanakan.
Perkiraan kebutuhan tenaga kerja dan perkiraan suplainya merupakan
langkah awal dalam aktivitas perencanaan tenaga kerja secara umum, pada
perencanaan tenaga kerja konstruksi terdapat beberapa prosedur atau langkah
yang harus dilaksanakan. Dalam penyelenggaraan proyek, sumber daya yang
paling menjadi penentu keberhasilan pekerjaan adalah tenaga kerja. Jenis dan
kegiatan proyek berubah cepat sepanjang siklus, sehingga dalam menyediakan
tenaga terampil dan ahli harus mengikuti tuntutan perubahan kegiatan yang
sedang berlansung. Dilihat dari hal tersebut maka suatu perencanaan tenaga
kerja di proyek yang menyeluruh dan terinci meliputi jenis dan kapan keperluan
tenaga kerja.
Untuk menyusun perencanaan jumlah tenaga kerja dalam pelaksanaan
kegiatan proyek terdapat beberapa faktor yang harus diperhatikan yaitu:
1. Produktivitas tenaga kerja;
2. Tenaga kerja periode puncak (peak);
3. Jumlah tenaga kerja kantor pusat;
4. Perkiraan jumlah tenaga kerja konstruksi di lapangan; dan
5. Meratakan jumlah tenaga kerja guna mencegah gejolak (fluctuation).
Produktivitas pada suatu kegiatan, juga sangat berkaitan dengan kebutuhan
biaya kegiatan tersebut, seperti juga pada proyek konstruksi. Hal tersebut
dikarenakan produktivitas akan menunjukan beberapa hasil pekerjaan persatuan
waktu, untuk setiap sumber daya yang digunakan. Produktivitas tenaga kerja
merupakan gambaran untuk kemampuan seorang pekerja dalam menghasilkan
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 171
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
output pada sebuah kegiatan yang berlangsung. Hal tersebut terjadi karena
produktivitas adalah hasil yang diperoleh oleh suatu unit produksi dengan jumlah
tenaga kerja yang dimiliki dari produktivitas kerja yang tinggi akan menunjukkan
kemampuan yang dimiliki oleh tenaga kerja tersebut yang juga tinggi.
Kemampuan produktivitas dari sumber daya dapat dibedakan ke dalam dua
jenis (Asiyanto 2002: 79), yaitu:
1. Produktivitas Individu yang dipengaruhi oleh kualitas sumber daya yang
bersangkutan.
2. Produktivitas kelompok, yang dipengaruhi tidak hanya oleh kualitas sumber
daya secara individu saja, tetapi juga oleh komposisi dari anggota kelompok.
D. MERENCANAKAN KEBUTUHAN TENAGA KERJA

Dalam menghitung kebutuhan tenaga kerja diperlukan data perencanaan.
Data perencanaan tersebut adalah volume pekerjaan, Analisi Harga Satuan (AHS)
Pekerjaan, dan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pekerjaan.
Pada sebuah kasus pembangunan proyek, terdapat sebuah contoh
perhitungan kebutuhan tenaga kerja pada proyek.
Gambar 11.3. Contoh Perhitungan Pekerja

Sumber: http:// eprints. ums. ac. id/ 15652/ 7/ lampiran_perhitungan_tenaga_kerja. pdf.
BISNIS KONSTRUKSI
172 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
MATERI PEMBELAJARAN
Contoh tersebut diambil dari Analisa Perencanaan Proyek Pembangunan

Wisma Wali Santri Assalam Surakatya dengan Bantuan MS. Project 2003. Dari
contoh tersebut dapat diuraikan bahwa sebelum menghitung jumlah pekerja
pada suatu proyek, diperlukan untuk menghitung produktivitas tenaga pekerja
terlebih dahulu. Untuk mencari produktivitas tenaga kerja rumusnya adalah
sebagai berikut:
Sebelum mencari produktivitas perlu diketahui volume pekerjaan, durasi

kegiatan, harga satuan pekerjaan, dan perbandingan tenaga kerja. Setelah
menemukan besarnya produktivitas tenaga kerja langkah selanjutnya adalah
menghitung masing-masing kebutuhan tenaga kerja. Misalkan dalam pekerjaan
yang dilakukan dibutuhkan pekerja, tukang batu, juru ukur dan asisten juru ukur
maka harus dihitung masing-masing.
Setelah mengikuti langkah tersebut maka akan didapatkan jumlah pekerja

untuk masing-masing pekerjaan. Langkah terakhir adalah menjumlahkan seluruh
tenaga kerja sesuai dengan kebutuhan proyek konstruksi.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 173
PERENCANAAN BISNIS
CAKRAWALA
Perancang Jembatan Lengkung Terpanjang di Dunia
Gambar 11.4 Jembatan terpanjang di dunia

Sumber: https:// finance. detik. com/ infrastruktur/ d-4789735/ kisah-perancang-jembatan-lengkung-
terpanjang-di-dunia
Gambar di atas adalah salah satu proyek jembatan lengkung bentang

panjang atau disebut longspan. Proyek tersebut bertempat di Kuningan, Jakarta
Selatan pada proyek LRT (Light Rapid Transit) Jabodetabek. Konstruksi longspan
tersebut, melayang di atas flyover dan tol dalam kota dengan bentuk melengkung
sepanjang 148 meter dengan radius lengkung 115 meter. Material yang digunakan
dalam membangun proyek ini adalah beton dengan berat 9. 6888, 8 ton.
Metode yang digunakan untuk membangun jembatan lengkung tersebut
adalah metode balanced, dimana metode tersebut memanfaatkan efek kantilever
seimbangnya sehingga struktur dapat berdiri dan mendukung beban beratnya
sendiri tanpa sokongan lain dari perancah (penyangga sementara) atau fasework.
Balanced cantilever sebenarnya sudah cukup lama diterapkan oleh banyak negara,
terutama negara-negara maju. Material yang digunakan adalah baja, karena baja
relatif lebih mudah dan cepat. Konsep utama dalam metode itu adalah membangun
struktur-struktur kantilever seimbang untuk pertama kali, sebelum memasang
segmen-segmen beton. Lalu untuk pembuatan segmen beton dapat dilakukan
dengan cast in situ (cor di tempat) atau precast (pracetak di pabrik
Untuk pemasangan segmen beton pracetak, terdapat beberapa tahapan
penyambungan segmen-segmen tersebut. Tahapannya yaitu segmen pracetak
yang dikirim dari pabrik ke lapangan dipasang satu dengan lainnya. Segmen
yang pertama dipasang adalah plers segment, dilanjutkan dengan pemasangan
BISNIS KONSTRUKSI
174 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
CAKRAWALA
field segment arah depan/ belakang pier segment.). Langkah-langkah tersebut

harus dilakukan karena bearing (bantalan) belum dapat diaktifkan, untuk itu
harus diadakan tumpuan sementara supaya mendukung segmen tersebut. Setiap
pemasangan segmen dilakukan dengan penyesuaian koordinat untuk garis arah
horizontal dan elevasi untuk arah vertikal yang diperuntukan kedua segmen.
Sosok yang berada di balik terciptanya jembatan lengkung panjang ini adalah
Arvilla Delitriana, beliau adalah salah satu insiyur kenamaan Indonesia, alumni
dari Intitut Teknologi Bandung (ITB). Sebelum mendesain jembatan lengkung
untuk proyek LRT, Ibu yang akrab dipanggil Dina ini pernah merancang beberapa
jembatan di Indonesia, anatara lain Kali Kuto di Semarang, Jembatan Layang khusus
Busway ruas Adam Malik, Jembatan Kereta Api Cirebon-Kriya, Jembatan Perawang,
dan Jembatan Pedamaran 1 dan 2 di Riau.
Video mengenai jembatan lengkung yang dirancang Bu Dina dapat disaksikan

pada link https:// www. cnnindonesia. com/ 92a51127-a11b-44a0-9df4-
622ea2ff4ed2
JELAJAH INTERNET
Untuk menambah wawasan dalam merencanakan

tenaga kerja pada proyek konstruksi, dapat mengunjungi
link di bawah atau cukup scan QR Code. Materi tersebut
berisi jurnal tentang perhitungan kebutuhan tenaga kerja
secara lebih rinci lagi, sehingga dapat digunakan untuk
menambah wawasan. Ada beberapa langkah yang dapat
digunakan untuk mencari kebutuhan tenaga kerja setiap
pekerjaan.
https:// ejournal. warmadewa. ac. id/ index. php/ paduraksa/ article/ download/
375/ 274
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 175
PERENCANAAN BISNIS
RANGKUMAN
Dari materi yang dipelajari di atas, dapat dituliskan rangkuman sebagai berikut:
1. Pelaksanaan proyek konstruksi dimulai dari melakukan perencanaan untuk
pekerjaan yang akan dilaksanakan di proyek. Pada proses perencanaan
terdapat beberapa hal yang harus direncanakan terlebih dahulu.
Perencanaan perlu dan harus dilakukan karena hal tersebut akan menjadi
patokan sehingga mempunyai pengaruh yang besar pada pelaksanaan
proyek konstruksi.
2. Perencanaan kebutuhan tenaga kerja adalah semua usaha untuk mengetahui
dan mengukur masalah ketenagakerjaan dan kesempatan kerja dalam satu
wilayah pasar kerja yang terjadi pada waktu sekarang atau mendatang,
serta merumuskan kebijakan usaha dan langkah yang tepat dan runtut
mengatasinya.
3. Perencanaan tenaga kerja termasuk dalam proses manajemen proyek.
Manajemen merupakan proses terpadu di mana individu-individu sebagai
bagian dari organisasi dilibatkan untuk merencanakan, mengorganisasikan,
menjalankan dan mengendalikan aktivitas-aktivitas, yang kesemuanya
diarahkan pada sasaran yang telah ditetapkan dari berlangsung terus-
menerus seiring dengan berjalannya waktu.
4. Aktivitas perencanaan tenaga kerja dapat dilihat dari dua hal yaitu merancang
kebutuhan tenaga kerja dan suplly tenaga kerja. Dalam menentukan
kebutuhan tenaga kerja pada masa depan, maka harus ditentukan dahulu
rencana strategis dari perusahaan dan perkiraan tingkat kegiatan masa yang
akan datang.
5. Dalam menghitung kebutuhan tenaga kerja diperlukan data perencanaan.
Data perencanaan tersebut adalah volume pekerjaan, Analisi Harga Satuan
(AHS) Pekerjaan, dan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pekerjaan.
TUGAS MANDIRI
Perencanaan tenaga kerja adalah hal yang penting dalam rangkaian proses
pekerjaan proyek konstruksi. Untuk lebih dapat memahami cara merencanakan
tenaga kerja Anda dapat mencari contoh RAB dari sumber belajar lain (internet,
buku dan lain-lain). Lalu, Anda dapat mencoba mencari kebutuhan tenaga kerjanya.
Ambillah selembar kertas untuk mencoba mencari kebutuhan tenaga kerja pada
suatu proyek!
BISNIS KONSTRUKSI
176 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR BAB
Kerjakan soal-soal di bawah ini dengan teliti, baik dan benar!

A. Pilihan Ganda
1. Perencanaan kebutuhan tenaga kerja pada proyek konstruksi termasuk
dalam...
A. Kekuatan proyek
B. Manajemen proyek
C. Keterampilan proyek
D. Sistem proyek
E. Bisnis konstruksi proyek
2. Pengertian tenaga kerja adalah setiap orang yang mampu melakukan

pekerjaan guna menghasilkan barang atau jasa baik untuk memenuhi
kebutuhan sendiri maupun masyarakat. Pengertian tersebut tercantum
dalam...
A. Undang-Undang No. 11 Tahun 2003
B. Undang-Undang No. 11 Tahun 2005
C. Undang-Undang No. 13 Tahun 2003
D. Undang-Undang No. 13 Tahun 2005
E. Undang-Undang No. 13 Tahun 2006
3. Pada undang-undang tersebut pengertian terdapat pada BAB... pasal...

(ayat...)
A. BAB 1 Pasal 1 (ayat 3)
B. BAB 1 Pasal 1 (ayat 2)
C. BAB 2 Pasal 1 (ayat 2)
D. BAB 2 Pasal 2 (ayat 3)
E. BAB 3 Pasal 1 (ayat 2)
4. Kecepatan menghasilkan produk merupakan sebuah kuntungan kompetitif,

sehingga banyak organisasi atau perusahaan yang mengandalkan fungsi
silang dari tim-tim proyek untuk mendapatkan produk dan jasa baru secepat
mungkin, hal tersebut adalah salah satu pentingnya dalam merencanakan
tenaga kerja, yang sering disebut...
A. Kompetisi global
B. Perkembangan pengetahuan yang pesat
C. Persaingan global
D. Kompresi daur hidup produk
E. Jaminan kerjasama
5. Untuk menyusun perencanaan jumlah tenaga kerja dalam pelaksanaan

kegiatan proyek terdapat beberapa faktor yang harus diperhatikan yaitu
sebagai berikut, kecuali...
A. Produktivitas tenaga kerja
B. Tenaga kerja periode puncak (peak)
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 177
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR BAB
C. Jumlah tenaga kerja kantor pusat

D. Perkiraan jumlah tenaga kerja konstruksi di lapangan
E. Mengurangi jumlah pegawai lama
B. Essay
1. Sebutkan pentingnya dari merencanakan tenaga kerja!
2. Sebut dan jelaskan Manfaat dari perencanaan tenaga kerja di proyek
konstruks!
3. Aktivitas perencanaan tenaga kerja dapat dilihat dari dua hal, jelaskan
aktivitas perencanaan tersebut!
4. Jika diketahui volume pekerjaan pada plesteran dan acian beton adalah
sebesar 168, 52 m2, durasi pekerjaan dilakukan selama 7 hari, dengan
harga satuan pekerjaan sebesar Rp. 9500, 00. Untuk perbandingan tenaga
kerja adalah 1 tukang batu: 2 pekerja. Maka berapakah jumlah tukang dan
pekerja untuk pekerjaan tersebut?
5. Jika diketahui volume untuk pekerjaan cat plafond gypsum dan beton
expose ex Catilac adalah sebesar 738, 50 m2, sedangkan pekerjaan
dilaksanakan selama 17 hari dengan harga satuan pekerjaan sebesar Rp 3.
500, 00 lalu perbandingan tenaga kerja 1 tukang cat: 2 pekerja. Berapakah
jumlah tukang dan pekerja untuk mengerjakan pekerjaan
REFLEKSI
Setelah mempelajari BAB 11 ini, Anda akan menjadi lebih paham mengenai
proses perencanaan tenaga kerja pada proyek konstruksi. Hal-hal apa saja
yang harus dihitung sebelum mencari kebutuhan tenaga kerja masing-masing
pekerjaan di proyek konstruksi. Dari berbagai materi yang ada pada BAB ini,
materi mana yang menurut Anda paling sulit untuk dipahami? Jika terdapat
materi yang sulit dipahami, coba Anda diskusikan dengan teman maupun guru.
karena dari bertanya dan berdiskusi kita dapat lebih memahami materi yang
sedang dipelajari.
BISNIS KONSTRUKSI
178 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP
SEMESTER GENAP
Pilihlah salah satu jawaban soal-soal di bawah ini dengan baik dan benar!
A. Pilihan Ganda
1. Pada analisis pengukuran jarak menggunakan waterpass, untuk menghitung
jarak yang dibutuhkan adalah...
A. Benang tengah–benang bawah
B. Benang atas–benang tengah
C. Benang tengah–benang atas
D. Benang atas–benang bawah
E. Benang bawah–benang tengah
2. Gambar kerja yang digunakan oleh pelaksana lapangan disebut juga...
A. as built drawing
B. gambar denah
C. gambar tampak
D. shop drawing
E. gambar potongan
3. Beban konstan dan berada pada posisi yang sama pada setiap saat di
definisikan sebagai beban:
A. Beban hidup
B. Beban mati
C. Beban khusus
D. Beban gempa
E. Beban angin
4. Benda-benda berikut termasuk beban mati pada konstruksi bangunan,
kecuali:
A. Plambing
B. Usuk/ Kasau
C. Meja kursi
D. Genteng
E. Balok
5. Syarat-syarat keseimbangan gaya dalam suatu konstruksi bangunan adalah
sebagai berikut, kecuali:
A. ∑ H = 0
B. ∑ V = 0
C. ∑ M = 0
D. ∑ X = 0
E. ∑ RAV = 0
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 179
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GENAP
6. Susunan gaya yang tegak lurus terhadap sumbu batang disebut:
A. Gaya lintang
B. Gaya normal
C. Gaya momen
D. Gaya dalam
E. Gaya luar
7. Yang merupakan hasil dari perkalian antara gaya dan jarak disebut:
A. Reaksi tumpuan
B. Gaya lintang
C. Gaya normal
D. Gaya dalam
E. Momen
8. Persamaan yang digunakan dalam mengoreksi pembacaan benang tengah
yaitu...
A.
B.

C.
D.
E.
9. Apabila diketahui benang tengah sebesar 1, 350 dan benang atas sebesar 1,
670, maka besar benang bawah yang seharusnya adalah...
A. 1, 300
B. 1, 003
C. 1, 330
D. 1, 303
E. 1, 030
10. Maksud dari beton mutu K 250 adalah
A. Beton yang memiliki mutu kekuatan 250 kg/ cm²
B. Beton yang memiliki mutu kekuatan 250 kg/ m²
C. Beton yang memiliki mutu kekuatan 250 kg/ mm²
BISNIS KONSTRUKSI
180 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GENAP
D. Beton yang memiliki mutu kekuatan 250 km/ m²

E. Beton yang memiliki mutu kekuatan 250 kg/ m³
11. Berikut ini yang tidak termasuk langkah-langkah pekerjaan penulangan/
pembesian sebelum dilakukan pengecoran adalah sebagai berikut
A. Memilih baja tulangan dari pabrik yang terkenal
B. Membuat daftar bengkokan tulangan
C. Meluruskan dan membersihkan kotoran dari bagian-bagian karat yang
lepas
D. Memotong menurut panjang yang telahditeruskan pada daftar
pembengkokan
E. Memasang (menyetel) menurut gambar konstruksi yang ditentukan
12. Besar jarak yang dicari apabila besar benang atas sebesar 2, 090 dan
benang bawah sebesar 1, 930, adalah...
A. 1, 6 m
B. 0, 016 m
C. 16 m
D. 0, 16 m
E. 160 m
13. Apabila dalam hal musyawarah para pihak tidak dapat mencapai suatu
kemufakatan, para pihak menempuh tahapan upaya penyelesaian sengketa
yang tercantum dalam…
A. Perjanjian kerja
B. Kontrak kerja konstruksi
C. Surat keputusan
D. Surat perjanjian kerja
E. semua benar
14. Dalam UU No. 2 tahun 2017 Pasal 88 ayat (4) menyebutkan tahapan upaya
penyelesaian sengketa meliputi...
A. Mediasi, konsiliasi, dan arbitrase;
B. Mediasi, komunikasi, dan arbitrase;
C. Musyawarah, konsiliasi, dan arbitrase.
D. Semua benar
E. Mediasi, konsiliasi, dan arbitrase.
15. Sebelum kita menggambar teknik terlebih dahulu kita harus paham betul
ketentuan- ketentuan teknis dalam menggambar teknik karena produk
gambar teknik itu harus memiliki sifat, kecuali:
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 181
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GENAP
A. Terukur dengan skala
B. Komunikatif dan mudah dimengerti
C. Efektif atau tepat guna
D. Cermat
E. Estetik atau indah
16. Pondasi batu kali berbentuk trapesium ukuran atas 30 cm, bawah 80 cm,
dan tinggi 60 cm dengan panjang 12 m, maka volume batu kali tersebut
adalah...
A. 0, 0396 m3
B. 0, 3960 m3
C. 3, 9600 m3
D. 39, 600 m3
E. 396, 00 m3
17. Gambar denah merupakan tampak (potongan atau penampang mendatar)
suatu bangunan yang dilihat dari atas ke arah bawah diambil kurang lebih
setinggi 1 (satu) meter, sehingga gambar denah bangunan akan terlihat:
A. potongan dinding, potongan kolom, potongan kosen pintu dan jendela,
gambar penempatan perabot, nama dan ketinggian suatu lantai
ruangan, Jarak antara dinding ke dinding yang lainnya, notasi bahan
bangunan
B. potongan dinding, potongan kolom, potongan kosen pintu dan jendela,
ruangan, jarak antara dinding ke dinding yang lainnya, simbol bahan
bangunan
C. potongan dinding, potongan kolom, potongan kosen pintu dan jendela,
ruangan, Simbol bahan bangunan
D. potongan dinding, potongan kolom, potongan kosen pintu dan jendela,
gambar penempatan perabot, Jarak antara dinding ke dinding yang
lainnya.
E. potongan dinding, potongan kolom, potongan kosen pintu dan jendela.
18. Gambar rencana pondasi merupakan gambar penempatan pondasi (pondasi
pelat setempat atau pancang) dan pondasi lajur, dimana titik, lebar dan jarak
antar pondasi ditentukan ukurannya. Dan gambar ini akan digunakan dalam
pembuatan:
A. papan piket (bouwpalk) yang selanjutnya akan digunakan sebagai
pedoman dalam penggalian.
BISNIS KONSTRUKSI
182 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GENAP
B. rencana pemasangan sloof
C. rencana pasangan kusen pintu dan jendela
D. rencana atap bangunan
E. pemasangan pondasi batu kali dan pemasangan dinding batu bata.
19. Sengketa yang terjadi dalam kontrak kerja konstruksi diselesaikan dengan
prinsip dasar musyawarah untuk mencapai…
A. Keadilan
B. Kemufakatan
C. Kesetaraan
D. Kesepakatan
E. Semua benar
20. Urutan yang benar pada pengerjaan plesteran dinding adalah:
A. Menyiram permukaan pasangan tembok–menentukan ketebalan
plesteran–membuat kepala plesteran tembok.
B. Membersihkan permukaan pasangan tembok–menentukan ketebalan
plesteran–membuat kepala plesteran tembok.
C. Membersihkan permukaan pasangan tembok–membasahi permukaan
pasangan tembok–menentukan ketebalan plesteran–membuat kepala
plesteran tembok.
D. Membasahi–membersihkan–menentukan ketebalan plesteran –
membuat kepala plesteran.
E. Menentukan ketebalan plesteran–membuat kepala plesteran–
membasahi–membersihkan.
21. Apa yang dimaksud dengan gambar rencana lantai?
A. Gambar untuk merencanakan pemasangan lantai dari ubin, keramik
atau parket agar antara ruangan tidak terkesan berdiri sendiri.
B. Gambar ukuran keramik lantai dan dinding
C. Gambar untuk dimensi keramik atau granit
D. Gambar-gambar motif keramik lantai ataupun dinding
E. Gambar luasan ruangan yang akan dipasang keramik
22. Pada pekerjaan pembuatan gambar perencanaan akan menggunakan teknik
gambar komputer maka peralatan yang diperlukan adalah sebagai berikut:
A. 1 Set komputer dengan software Ms. Office dan Printer/ Plotter
B. 1 Set komputer dengan software Corel Draw dan Printer/ Plotter
C. 1 Set komputer dengan software Auto Cad dan Printer/ Plotter
D. 1 Set komputer dengan software 3DHome Printer/ Plotter
E. 1 Set komputer dengan software Ms. Exel dan Printer/ Plotter
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 183
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GENAP
23. Ukuran batu bata menurut Standar Nasional Indonesia (SNI) adalah:
A. Panjang: 24cm, Lebar: 12cm, Tebal: 5cm.
B. Panjang: 24cm, Lebar: 11, 5cm, Tebal: 5cm.
C. Panjang: 23cm, Lebar: 11, 5cm, Tebal: 5cm.
D. Panjang: 23cm, Lebar: 11cm, Tebal: 5cm.
E. Panjang: 23cm, Lebar: 11cm, Tebal: 5, 5cm.
24. Adukan untuk pasangan tembok batu bata pada konstruksi bangunan kedap
air adalah:
A. 1 kapur: 1 semen: 3 pasir.
B. 1 semen: 3 pasir.
C. 1 semen: 1 kapur: 4 pasir.
D. 1 kapur: 2 semen: 6 pasir.
E. 1 semen: 1 semen merah: 6 pasir.
25. Untuk menaksir secara kasar rencana anggaran biaya memerlukan data...
A. luas bangunan dan harga bangunan per m2
B. harga bahan saja
C. harga bahan dan upah
D. volume pekerjaan
E. luas bangunan
26. Pada perencanaan tenaga kerja, pemerintah telah mengatur undang-undang
mengenai pengertian dari tenaga kerja itu sendiri. Dimana tenaga kerja
adalah setiap orang yang mampu melakukan pekerjaan guna menghasilkan
barang atau jasa baik untuk memenuhi kebutuhan sendiri atau masyarakat.
Pengertian tersebut dimuat dalam Undang-Undang...
A. No. 12 Tahun 2003
B. No. 13 Tahun 2003
C. No. 13 Tahun 2004
D. No. 14 Tahun 2003
E. No. 14 Tahun 2004
27. Semua usaha untuk mengetahui dan mengukur masalah ketenagakerjaan
dan kesempatan kerja dalam satu wilayah pasar kerja yang terjadi pada
waktu sekarang atau mendatang, yang digunakan untuk merumuskan
kebijakan usaha dan langkah yang tepat serta runtut dalam mengatasinya
adalah pengertian dari...
A. Tenaga kerja
A. Perencanaan dasar
B. Perencanaan tenaga kerja
BISNIS KONSTRUKSI
184 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GENAP
C. Perencanaan pembangunan
D. Perencanaan tingkat tinggi
28. Di bawah ini yang merupakan bagian dari kompresi daur hidup produk pada
pentingnya merencanakan tenaga kerja adalah...
A. Kecepatan menghasilkan produk
B. Adanya sertifikasi ISO perusahaan
C. Perkembangan ilmu pengetahuan
D. Standar internasional
E. Kompleksitas proyek
29. Dalam pembuatan rencana tenaga kerja dibutuhkan struktur organisasi,
untuk dapat menempatkan posisi sesuai dengan kebutuhan proyek yang
akan berlangsung. Di bawah ini merupakan manfaat dari adanya struktu
organisasi dalam perencanaan proyek, kecuali...
A. Mengembangkan “sense of urgency” dan komitmen untuk bertindak.
B. Meningkatkan pendayagunaan SDM untuk memberikan konstribusi
terbaik.
C. Menyelaraskan aktivitas SDM dengan sasaran organisasi agar setiap
pekerja dapat mengoptimalkan potensi dan keterampilannya guna
meningkatkan kinerja organisasi.
D. Penghematan tenaga, biaya, waktu yang diperlukan, sehingga dapat
meningkatkan efisiensi guna kesejahteraan pegawai/ karyawan.
E. Terdapat ancaman bagi sumber daya manusia sehingga gagal dalam
mencapai tujuan proyek konstruksi
30. Jika jarak pengukuran diketahui sepanjang 9, 2 meter, dan pembacaan
benang bawah sebesar 1, 145. Maka besar benang atas yang seharusnya
adalah...
A. 10, 345
B. 2, 065
C. 1, 1542
D. 1, 237
E. 93, 145
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 185
PERENCANAAN BISNIS
PENILAIAN AKHIR
SEMESTER GENAP
B. Uraian
Jawablah pertanyaan di bawah ini!
1. Dinding pada bangunan ada yang sudah menggunakan bata ringan, banyak
orang memilihnya. Apa yang menarik dari bata ringan?
2. Pada pembuatan beton untuk cor diperlukan baru koral/ kerikil, selain koral
bahan apa saja yang diperlukan dan jelaskan cara mencampurnya hingga
menjadi beton yang siap dipakai?
3. Agar beton kuat menahan tarik perlu tambahan bahan, apa bahanannya dan
bagaimana cara menggabungkannya?
4. Tulislah syarat-syarat konstruksi pondasi yang harus memenuhi
persyaratan?
5. Banyak bangunan yang terbuat dari beton, apa alasannya banyak orang
memilih beton untuk bahan membuat rumah?
BISNIS KONSTRUKSI
186 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
DAFTAR PUSTAKA DAFTAR PUSTAKA
https:// merdeka354. wordpress. com/ 2016/ 01/ 15/ pengertian-izin-usaha-

dan-jenisnya/
https:// asriman. com/ ini-perizinan-yang-wajib-Anda-urus-untuk-memulai-
proyek-properti/
https:// lahanindustri. wordpress. com/ 2017/ 01/ 13/ legalitas-kepemilikan-
tanah/ Posted on 13/ 01/ 2017 by LAHANINDUSTRI
http:// www. rumahku. com
https:// www. lamudi. co. id/ journal/ syarat-imb-biaya-izin-mendirikan-
bangunan/
http:// mail-chaozkhakycostikcomunity. blogspot. com/ 2014/ 02/ contoh-surat-
keterangan-izin-usaha. html
https:// www. google. com/
UU No 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan
Hidup
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia
Nomor 20/ PRT/ M/ 2017 tentang Penyediaan Rumah Khusus
Menteri Hukum dan HAM. (2017). Undang-Undang RI Nomor 2 Tahun 2017
tentang Jasa Konstruksi.
Asnudin, A. (2008). Potensi Bisnis Usaha Jasa Konstruksi di Indonesia. Jurnal
SMARTek, 6, 228-240.
Armaeni, N. K. (2014). Kajian Etika dan Profesionalosme Dalam Bisnis Konstruksi
Indonesia. Paduraksa, 3, 45-60.
Tanesia, R. K, Dwi Suryani, et al. (2015). Kajian Segmentasi
Pasar dan Strategi Pemasaran Usaha Jasa Konstruksi di
Negara-Negara ASEAN. Jurnal Teknik Sipil, 13, 216-227.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 187
PERENCANAAN BISNIS
GLOSARIUM GLOSARIUM
BOW : Bugerlijke Openbare Werken/ ketentuan dan ketetapan umum harga

satuan pekerjaan
Cut and Fill : Metode potong dan isi atau biasa disebut gali dan urug
DED : Detail Engineering Design
Demobilisasi : Tindakan penghentian pengerahan dan penghentian penggunaan
sumber daya serta sarana dan prasarana.
Estetika : Unsur keindahan suatu objek
Fasade : Sisi luar (eksterior) suatu bangunan
HSPK : Harga Satuan Pokok Pekerjaan
IPTB : Izin Pelaku Teknis Bangunan
KDH : Koefisien Daerah Hijau
KPA : Kuasa Pengguna Anggaran
KRK : Keterangan Rencana Kota
Likuifaksi : Berkurangnya sifat kekakuan/ kekuatan tanah
Millwork : Bahan bangunan terbuat dari kayu jadi
Mobilisasi : Pengerahan Sumber daya
Plumbing : Sistem pembuangan limbah air bekas
PPK : Pejabat Pembuat Komitmen
Prefabrikasi : Material siap pakai
Real estate : Properti Tanah dan Bangunan
RTBL : Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
RTLB : Rencana Tata Letak Bangunan
RTRW : Rencana Tata Ruang Wilayah
Shop drawing : Gambar Pelaksanaan
SIPPT : Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah
Site plan : Peta Rencana
Sloof : Komponen Struktur bangunan
SNI : Standar Nasional Indonesia
TPAK : Tingkat Partisipasi Angkatan Kerja
SKRD : Surat Ketetapan Retribusi Daerah
P2B : Pengawasan dan Penertiban Bangunan
Azimuth : sudut yang terbentuk dari garis arah utara terhadap garis arah suatu
titik yang nilainya diukur searah dengan jarum jam.
Benang stadia : dua buah benang pada diafragma yang jaraknya sama dan sejajar
dengan benang diafragma yang mendatar
Horizontal :garis atau bidang yang tegak lurus terhadap garis atau bidang yang
menjauhi pusat bumi
Koordinat : posisi titik yang dihitung dari posisi nol pada sumbu X dan posisi nol
pada sumbu Y
Koreksi : nilai yang dijumlahkan terhadap nilai pengamatan sehingga diperoleh
nilai yang dianggap benar
RKS : Rencana Kerja dan Syarat-Syarat
AASHO : AASHTO (American Association of State Highway and Transportation
Officials)
BISNIS KONSTRUKSI
188 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
GLOSARIUM
CBR : (California Bearing Ratio) adalah perbandingan antara beban

penetrasi suatu lapisan tanah atau perkerasan terhadap bahan standar
dengan kedalaman dan kecepatan penetrasi yang sama
BJLS : Baja Lapis Seng
BJTD : Baja Tulangan Ulir atau Deform
BJTP : Baja Tulangan Polos
PBI : Peraturan Beton Indonesia
PUBI : Persyaratan Umum Bahan Bangunan di Indonesia
ASTM : American Standard Testing and Material
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 189
PERENCANAAN BISNIS
BIODATA PENULIS
BIODATA PENULIS
BIODATA PENULIS
BIODATA PENULIS 1
Nama Lengkap : Betti Sri Purwani, SPd, M. Eng
Telepon/ HP : 08122646113
Email : bettisripurwani@gmail. com
Akun Facebook :
Alamat Kantor : SMKN 3 Yogyakarta
Jl. R. W. Monginsidi
No. 2 Yogyakarta
Kompetensi Keahlian : Desain Pemodelan dan
Informasi Bangunan
Riwayat Pekerjaan/ Profesi (20 Tahun Terakhir):

1. Guru SMKN 3 Yogyakarta (Tahun 1998 s. d sekarang)
Riwayat Pendidikan Tinggi dan Tahun Belajar:

1. S1 (Pendidikan Teknik Bangunan UNS) Lulis tahun 1995
2. Magister Sistem Teknik UGM Lulus tahun 2010
Judul Buku dan Tahun Terbit (10 Tahun Terakhir)

-
Informasi Lain dari Penulis:
Tinggal di Dusun Karangkalasan Rt 08, Rw 07, Tirtomartani, Kalasan, Sleman. Lahir
di Sukoharjo, 21 Oktober 1972. Menyelesaikan studi Sarjana di Universitas Sebelas
Maret Surakarta lulus pda tahun 1995 pada Fakultas Keguruan Program Studi
Pendidikan Teknik Bangunan. Melanjutkan Pendidikan di
Universitas Gadjah Mada Yogyakarta di Program Magister Sistem Teknik Lulus
tahun 2010. Bekerja pertama sebagai guru di STM Yayasan Pendidikan Delanggu
selama 2 tahun dan diangkat sebagai CPNS di SMKN 3 Yogyakarta pada tahun
1998, dan diangkat sebagai PNS pada Tahun 1999 di SMKN 3 Yogyakarta sampai
dengan sekarang.
BISNIS KONSTRUKSI
190 DAN PROPERTI
PERENCANAAN BISNIS
BIODATA PENULIS
BIODATA PENULIS 2
Nama Lengkap : Slamet Mulyanto, S. Pd.
Telepon/ HP : 081328834357
Email : slametmulyanto@smkn3jogja. sch. id
AkunFacebook :
Jl W Monginsidi No 2 Yogyakarta
KompetensiKeahlian : DesainPemodelan dan Informasi
Bangunan
Riwayat Pekerjaan/ Profesi (10 TahunTerakhir)

Riwayat Pendidikan Tinggi dan Tahun Belajar

1. Pend. Teknik Bangunan S1, IKIP Negeri Yogyakarta (Lulus Tahun 1995)
Judul Buku dan TahunTerbit (10 TahunTerakhir)

1. Mekanika Teknik 2019
Informasi Lain dari Penulis

Tinggal di Dusun Sanggrahan, Tirtoadi, Mlati, Sleman, Lahir di Cilacap, 22 Agustus
1972. Sekolah Dasar di lalui di MI SDN 5 SalebuMajenangCilacap dan SMP Negeri 2
Majenang. Untuk jenjang SMK dilalui di daerah yang samatepatnya di STM Negeri
Cilacapmelanjutkankuliah S1 di FakultasTeknologi dan Kejuruan IKIP Negeri
Yogyakarta pada Jurusan Pendidikan Teknik Bangunan lulus tahun 1995. Menjadi
guru di MTS Pesantren Pembangunan Majenangdaritahun 1996 sd 1997, dan Guru
Teknik Bangunan di SMK 3 Yogyakarta sejak 1998 sd sekarang.
BISNIS KONSTRUKSI
DAN PROPERTI 191
PERENCANAAN BISNIS
BIODATA PENULIS
BIODATA PENULIS 3
Nama Lengkap : Ali Anton Senoaji, S. T.
Telepon/ HP : 0818274650
Email : wastuaji03@gmail. com
aliantonsenoaji@smkn3jogja. sch. id
Akun Facebook : wastuaji74@yahoo. com
Jl. R. W. Monginsidi No. 2
Yogyakarta
Kompetensi Keahlian : Desain Pemodelan dan
Informasi Bangunan
Riwayat Pekerjaan/ Profesi (15 Tahun Terakhir)

1. Praktisi di dunia Konstruksi (Tahun 2000 s. d sekarang)
Riwayat Pendidikan Tinggi dan Tahun Belajar
1. D3 Teknik Arsitektur, Akademi Teknik Arsitektur, YKPN, Yogyakarta (Lulus
Tahun 1996)
2. S-1 Teknik Arsitektur, Universitas Gadjah Mada (Lulus Tahun 1999)
Judul Buku dan Tahun Terbit (10 Tahun Terakhir)

a. --
Informasi Lain dari Penulis

Tinggal di Dusun Blunyah Gede No. 120A, RT 07, RW 33, Sinduadi, Mlati Sleman,
Yogyakarta, Lahir di Yogyakarta, 2 Desember 1974. Sekolah Dasar dilalui di SDN
Jetisharjo, Yogyakarta, SMP N 6 Yogyakarta. Untuk jenjang SMA dan Perguruan
Tinggi di lalui di daerah yang sama tepatnya di Kota Yogyakarta. Tahun 1990
melanjutkan ke SMA N 4 Yogyakarta pada Jurusan IPA Fisika. Tahun 1993
melanjutkan kuliah D3 di Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik, ATA
YKPN. Tahun 1997 melanjutkan kuliah di Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas
Teknik, Universitas Gadjah Mada. Mengikuti pendidikan guru di Universitas PGRI
Yogyakarta pada tahun 2005, dan Menjadi guru di SMKN 3 Yogyakarta, dari tahun
2004 - sekarang. Praktisi di dunia Konstruksi dari tahun 2000–sekarang. Saat
ini baru melanjutkan S-2 di Magister Teknis Sistem, Fakultas Teknik, Universitas
Gadjah Mada.
BISNIS KONSTRUKSI
192 DAN PROPERTI

Perencanaan Bisnis Konstruksi Dan Properti

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Perencanaan Bisnis Konstruksi Dan Properti

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

2019

bidang keahlian Teknologi dan Rekayasa Bisnis Konstruksi

KATA PENGANTAR KATA PENGANTAR

SMK Bisa! SMK Hebat!

Buku Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti merupakan salah satu

Ali Anton Senoaji

BAB I BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI.............................................................................................1

BAB II PROSEDUR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI ............................................................................ 11

BAB III PROSEDUR LEGALITAS KEPEMILIKAN LOKASI..................................................................... 29

BAB IV PROSEDUR PENGUKURAN LOKASI.......................................................................................... 47

BAB V ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN ..................................................................................... 61

BAB VI PEMBUATAN SITE PLAN............................................................................................................... 79

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GASAL................................................................................................... 91

BAB VII GAMBAR PRARENCANA GEDUNG.......................................................................................... 97

BAB VIII PERHITUNGAN KEKUATAN STRUKTUR BANGUNAN SEDERHANA..........................111

BAB IX DOKUMEN TENDER.....................................................................................................................137

BAB X SPESIFIKASI TEKNIS......................................................................................................................145

BAB XI PERENCANAAN KEBUTUHAN TENAGA KERJA...................................................................165

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP.................................................................................................179

DAFTAR GAMBAR DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Bangunan Residensial berjenis perumahan.................................................................. 5

Gambar 5. 5 Pembacaan Ba, Bt, Bb. ......................................................................................................67

DAFTAR TABEL DAFTAR TABEL

Tabel 5. 1 Analisis Jarak Menggunakan Waterpass........................................................................ 65

Contoh Soal Sebagai acuan dalam cara mengerjakan soal-soal setiap

Praktikum Berupa lembar-lembar perintah dan panduan sebagai ac-

Rangkuman Berisi ringkasan pokok materi dalam satu bab.

Penilaian Harian Digunakan sebagai indikator pencapaian kompetensi pe-

Penilaian Akhir Se- Digunakan untuk mengevaluasi kompetensi peserta didik

Refleksi Kegiatan yang dapat dilakukan oleh peserta didik maupun

PETA KONSEP BUKU

Seiring berjalannya waktu dan perkembangan ilmu pengetahuan, berbagai jenis

Setalah mempelajari materi tentang konsep bisnis konstruksi dan properti

Bisnis Konstruksi dan Properti

Pengertian Pe- Jenis Investasi Strategi dalam

A. Pengertian Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti

maupun pengawasan untuk membangun suatu bangunan. Pada umumnya, bisnis

B. Tujuan Bisnis Konstruksi dan Properti

C. Jenis Investasi dalam Bisnis Konstruksi dan Properti

Gambar 1.1 Bangunan Residensial berjenis perumahan

2. Bangunan Komersial (Tempat Usaha)

Gambar 1.2. Bangunan Komersial berjenis pusat perbelanjaan

Gambar 1.3. Bangunan Pabrik Industri

4. Bangunan Dengan Tujuan Khusus.

Gambar 1.4. Bandara

D. Strategi dalam Bisnis Konstruksi dan Properti

KOLABORASI, KOMUNIKASI, BERPIKIR KRITIS, KREATIF, DAN INOVATIF

Sumber: https:// citralandmekarsaricibubur.wordpress.

Berbagai konsep hunian atau residensial ditawarkan oleh developer atau

Untuk menambah pengetahuan, perihal perkem-

Carilah beberapa informasi tentang kasus properti yang bermasalah di In-

PENILAIAN AKHIR BAB

Kerjakan soal-soal berikut dengan baik dan benar!

BAB II PROSEDUR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI

Setelah mempelajari materi tentang menerapkan prosedur pemilihan lokasi ini,

PROSEDUR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI

CIRI-CIRI LOKASI FAKTOR-FAKTOR STRATEGI PEMILI- LEGALITAS

Gambar 2. 1 Jalan khusus pejalan kaki

Dalam mengembangkan proyek perumahan atau properti ada hal

tersebut. Banyak aspek yang membuat lahan dapat dikategorikan lahan

rapi. Kriteria nonteknis diantaranya pemasangan pemipaan yang harus rapi.

c. Bagaimana bentuk lahan.

Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun