TUGAS

KRITERIA INVESTASI

Diajukan Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Pengantar Ekonomi Makro

Dosen Pengampu : Nuryana Haprin DJ. Acmad, SE., MPW

Oleh :
AGUS SUPRIYONO
C 201 19 562

JURUSAN MANAJEMEN
UNIVERSITAS TADULAKO
PALU SULAWESI TENGAH
2020
 KRITERIA INVESTASI

Pada hakekatnya melalui penilaian atau evaluasi kegiatan dapat menyimpulkan dua
hal, yaitu:
1. Mengetahui apakah benefit bersih suatu kegiatan lebih besar atau lebih kecil
daripada benefit bersih suatu kesempatan investasi kegiatan marginal.
2. Menyusun urutan berbagai kegiatan, sehingga kegiatan yang akan menghasilkan
benefit yang lebih besar terletak dalam urutan atas dalam susunan kegiatan.

Untuk menentukan ukuran menyeluruh sebagai dasar penerimaan/penolakan atau

pengurutan suatu kegiatan, telah dikembangkan Investment Criteria atau Kriteria
Investasi. Alat ukur atau indikator atau kriteria investasi yang menentukan apakah
suatu kegiatan layak atau tidak layak dilaksanakan, antara lain :
1. Net Present Value (NPV)
2. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)
3. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)
4. Internal Rate of Return (IRR)
5. Payback Period (PP)
6. Profitability Ratio (PR)
Kriteria yang sering digunakan untuk menilai kelayakan kegiatan : NPV, Net B/C
dan IRR.

3.1. Net Present Value (NPV)

NPV diterjemahkan sebagai nilai bersih sekarang. NPV merupakan nilai
sekarang (Present Value) dari selisih antara Benefit (Manfaat) dengan Cost (Biaya)
pada Discount Rate tertentu. Jika NPV > 0 berarti kegiatan tersebut layak
diusahakan. Sebaliknya jika NPV < 0 berarti kegiatan tersebut tidak layak
diusahakan. Rumusnya :
t n
B C t n t n
NPV   t tt
t  0 1  i 
   B  C  DF 
t 0
t t    NetBenefit DF 
t 0
Keterangan:
B = Benefit pada tahun ke-t
C = Biaya pada tahun ke-t
DF = Discount Factor (Tingkat bunga yang berlaku)
n = Lamanya periode waktu
Tabel 1. Analisis Finansial
Tahun Benefit (B) Cost (C) Net Benefit DF NPV 10%
ke-t (Rp 000) (Rp 000) (Rp 000) (10%) (Rp 000)
(2) – (3) (4) x (5)
1 2 3 4 5 6
0 0 95 (95) 1,000 (95,00)
1 6 33 (27) 0,909 (24,55)
2 20 22 (2) 0,826 (1,65)
3 25 12 13 0, 751 9,76
4 32 13 19 0,683 12,98
5 60 15 45 0,621 27,94
6 68 17 51 0,564 28,76
7 70 19 51 0,513 26,16
8 70 20 50 0,467 23,35
9 65 28 37 0,424 15,69
10 60 30 30 0,385 11,55
Jumlah 476 304 172 34,99

Lanjutan Tabel 1. Analisis Finansial

PV(B) PV(C) DF NPV 13% DF NPV 15%
(Rp 000) (Rp 000) (13%) (Rp 000) (15%) (Rp 000)
(2) x (5) (3) x (5) (4) x (9) (4) x (11)
7 8 9 10 11 12
0 95,00 1,000 (95,00) 1,000 (95,00)
5,45 30,00 0,883 (23,89) 0,870 (23,49)
16,52 18,17 0,783 (1,56) 0,756 (1,51)
18,78 9,01 0,693 9,01 0,658 8,55
21,86 8,88 0,613 11,65 0,572 10,87
37,26 9,32 0,543 34,43 0,497 22,36
38,35 9,59 0,480 24,48 0,432 22,03
35,91 9,75 0,425 21,67 0,376 19,18
32,69 9,34 0,376 18,80 0,327 16,35
27,56 11,87 0,338 12,51 0,284 10,51
23,10 11,55 0,294 8,82 0,247 7,41
257,48 222,48 10,92 -2,74

t n
NPV    NetBenefit  DF 
t 0
 34,99  35,00
Nilai NPV sebesar Rp 35.000 (35,00 x Rp 000), berarti kegiatan tersebut
menguntungkan atau layak untuk diusahakan.
3.2. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)
Net B/C adalah perbandingan antara jumlah NPV positif dengan jumlah
NPV negatif. Net B/C menunjukkan berapa kali lipat Benefit akan diperoleh dari
cost yang dikeluarkan.

Rumus :
t n t n

  NetBenefitPositif  DF    NPV Positif 

Net B/C  t 0
t n
 t 0
t n

  NetBenefitNegatif  DF 
t 0
  NPV
t 0
Negatif 

Contoh berdasar Tabel 1 (nilai NPV saat DF=10%) :

t n

  NPV Positif 
156,19
Net B / C  t 0
t n
  1,29  1,3
121,20
  NPV
t 0
Negatif 

Nilai Net B/C = 1,3, lebih besar dari satu, kegiatan tersebut layak diusahakan karena
benefitnya 1,3 kali lipat dari biayanya.

3.3. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)

Gross B/C adalah perbandingan antara jumlah Present Value Benefit (PV (B))
dengan Present Value Biaya (PV (C)). Cara perhitungan Gross B/C sebagai berikut :

t n
Bt t n t n
 1  i 
t 0
t   Bt  DF   PV  B 
Gross B / C  t n
 t 0
t n
 t 0
t n
Ct
 1  i 
t 0
t   C  DF 
t 0
t  PV  C 
t 0

Contoh perhitungan dari Tabel 1 :

t n

 PV  B  257,48
Gross B / C  t 0
t n
  1,16
222,48
 PV  C 
t 0

Gross B/C > 1 maka, kegiatan tersebut layak untuk diusahakan, karena setiap
mengeluarkan biaya RP 1, akan menghasilkan benefit Rp 1,16.
3.4. Internal Rate of Return (IRR)
IRR digunakan untuk mengetahui prosentase keuntungan suatu kegiatan tiap tahun
dan merupakan alat ukur kemampuan suatu kegiatan dalam mengembalikan bunga
pinjaman.
Terdapat dua jenis IRR berdasar analisis evaluasi kegiatan, yaitu : Finansial Internal
Rate of Return (FIRR) dan Economic Internal Rate of Return (EIRR).
Nilai IRR menunjukkan bahwa pada tingkat bunga tersebut (senilai IRR-nya), nilai
PV (B) = PV (C), atau NPV = 0. Dengan demikian untuk mencari IRR, kita harus
menaikkan Discount Factor (DF) sehingga tercapai NPV = 0. Berdasarkan hal
tersebut, maka langkah-langkah perhitungan IRR sebagai berikut:
1. Siapkan tabel Cash Flow suatu kegiatan.
2. Pilih DF agar NPV = 0, (misal 13%), nilai NPV sebesar 10,92 (Tabel 1), bernilai
positif, belum mencapai NPV = 0.
3. Pilih DF berikutnya (misal 15%), nilai NPV =- 2,74, bernilai negatif, belum
mencapai NPV = 0.
4. Diperoleh nilai NPV positif dan negatif, harus dilakukan interpolasi antara DF
saat NPV positif dan DF saat NPV negatif (interpolasi antara 13% dan 15%),
dengan rumus :
NPV 
IRR  i1   i2  i1 
NPV   NPV 
Keterangan:
i1 = DF (Tingkat Bunga) pertama saat NPV positif.
i2 = DF (Tingkat Bunga) kedua, saat NPV negatif

5. Perhitungan berdasar Tabel 1 :

10,92
IRR  13%  15%  13%   13,66%
10,92  ( 2,74)
6. Jika pada saat itu bunga bank yang berlaku sebesar 10 persen, maka kegiatan
dengan IRR=13,66% tersebut layak diusahakan. Karena kemampuan suatu
kegiatan mengembalikan modal investasi lebih besar dari pada modal tersebut
disimpan di bank pada tingkat bunga yang berlaku (IRR > opportunity cost of
capital).

3.5 Payback Periods (PP)

Payback Period menunjukkan jangka waktu kembalinya modal investasi
suatu kegiatan, melalui keuntungan yang diperoleh dari kegiatan tersebut. Semakin
cepat waktu pengembalian modal investasi, kegiatan tersebut semakin baik untuk
diusahakan.
Kelemahan-kelemahan PP antara lain :
1. Hanya mengukur kecepatan pengembalian modal investasi, tidak mengukur
keuntungan.
2. Mengabaikan benefit yang diperoleh sesudah modal investasi kembali.
Konsep PP tidak memperhitungkan nilai uang berdasar waktu (time value of money),
sehingga dalam analisis tidak menggunakan DF.

Rumus PP :
 Investasi
PP 
Net Benefit Rata  rata tiap tahun
Nilai Net Benefit yang digunakan untuk menghitung PP ada 2, yaitu :
1. Net Benefit Kumulatif.
2. Net Benefit rata-rata tiap tahun.

Tabel 2. Data Perhitungan PP

Tahun Benefit Cost Net Benefit Net Benefit
(Rp 000) (Rp 000) (Rp 000) Kumulatif
(Rp 000)
1 2 3 4 5
0 0 100 (100) (100)
1 6 30 (24) (124)
2 20 10 10 (114)
3 25 5 20 (94)
4 32 4 28 (66)
5 60 5 55 (11)
6 68 6 62 51
7 70 8 62 113
8 70 8 62 175
9 65 5 60 235
10 70 10 60 295
Rata-rata 29,5

a. Dengan menggunakan Net Benefit Kumulatif lamanya jangka waktu

pengembalian investasi (PP) :
11
PP = 5 tahun + (12 bulan) = 5 tahun 2 bulan
62
b. Dengan menggunakan Net Benefit rata-rata tiap tahun :
100
PP = = 3,4 tahun = 3 tahun 5 bulan
29,5

3.6 Profitability Ratio (PR)

PR merupakan perbandingan PV Net Benefit selain investasi dengan PV
Investasi. Rumusnya :
PV NetBenefit
Profitability 
PV Investasi

Mendasarkan data pada Tabel 1, PV Net Benefit selain investasi = 131,19 dan PV
Investasi = 95, maka :
131,19
PR   1,38
95,00
Nilai PR sebesar 1,38 menunjukkan bahwa kegiatan tersebut menghasilkan
keuntungan 1,38 kali dari investasinya.

Sensitivity Analysis
 Apabila akan merencanakan suatu kegiatan, semua biaya yang akan
dikeluarkan dan benefit yang akan diperoleh tiap tahun, semuanya diperkirakan
berdasarkan data yang diperoleh dari kegiatan yang sudah ada atau dari teori yang
berhubungan dengan kegiatan yang direncanakan.
Dengan demikian mungkin saja terjadi kekeliruan atau ketidaktepatan perkiraan
biaya dan benefit yang telah disususn. Ketidaktepatan perkiraan itu diantaranya:
1. Terjadi kenaikan biaya, terutama biaya operasional.
2. Dengan adanya kegiatan, produk meningkat yang memungkinkan untuk
turunnya harga produk, sehingga akan menurunkan benefit.
3. Mundurnya waktu berproduksi sehingga menurunkan benefit.
Mengatasi hal-hal tersebut diatas diperlukan adanya Sensitivity Analysis
(Analisis Kepekaan). Banyaknya analisis kepekaan yang akan dianalisis tergantung
dari asumsi-asumsi yang ditentukan. Contoh asumsi-asumsi yang biasa digunakan
adalah:
1. Biaya naik 10 persen dari perkiraan semula, sedangkan benefit tetap.
2. Biaya tetap seperti semula, tetapi benefit turun 10 persen.
3. Penurunan harga produk 5 persen.

Seandainya asumsi yang dibuat sebanyak tiga, berarti analisis kepekaan yang
dibuat sebanyak tiga. Jika kegiatan masih layak untuk diusahakan, maka dengan
analisis kepekaan itu akan menambah kepercayaan atas kelayakan kegiatan yang
akan diusahakan.