$PQZSJHIU

ª
+VMJ


PANDUAN PENYIAPAN
PRASTUDI KELAYAKAN
UNTUK PROYEK-PROYEK KPBU
1. PENDAHULUAN

Buku ini bertujuan untuk memberikan panduan di dalam proses penyiapan dokumen Prastudi Kelayakan
untuk proyek-proyek yang akan dilaksanakan dengan skema Kerjasama antara Pemerintah dan Badan Usaha
(KPBU) di Indonesia. Buku panduan ini telah mengacu pada Peraturan Presiden Nomor 38/2015 tentang
kemitraan antara pihak Pemerintah dan swasta di dalam penyediaan infrastruktur, serta sesuai dengan
Peraturan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Bappenas Nomor 4 tahun 2015
tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur
(“Permen No. 4 tahun 2015”). Selain itu, untuk memberikan nuansa yang lebih lengkap terhadap penjelasan
akan isi prastudi kelayakan, buku ini juga telah mengacu kepada best practice internasional pada proyek-
proyek kerjasama pemerintah dan swasta atau sering dikenal dengan nama Public Private Partnership (PPP)
yang kemudian disesuaikan dengan kondisi yang ada di Indonesia.
Buku Panduan ini dirancang untuk dapat membantu lembaga-lembaga pemerintah dalam menyiapkan
Prastudi Kelayakan untuk proyek-proyek yang akan dilaksanakan dengn kerangka KPBU. Buku Panduan ini
memberikan panduan dalam proses pengumpulan data serta dalam melaksanakan studi awal (preliminary)
untuk mengetahui kelayakan dari suatu proyek. Buku Panduan ini berisi uraian tentang penyiapan Laporan
Prastudi Kelayakan dalam siklus proyek KPBU secara keseluruhan berdasarkan kerangka hukum yang berlaku di
Indonesia pada Bab 2; dan menguraikan tentang proses dalam analisis kelayakan pada Bab 3. Laporan Prastudi
Kelayakan dan batang tubuhnya diuraikan pada Bab 4. Dari Bab 5 sampai Bab 14 Buku Panduan memberikan
penjelasan tentang isi dari setiap bab dalam Laporan Prastudi Kelayakan.

Beberapa komponen analisis pokok beserta penjelasannya diuraikan pada ke-sembilan Lampiran di bawah ini:

§ Lampiran A tentang beberapa istilah dan definisinya yang digunakan dalam Buku Panduan ini
§ Lampiran B memuat pedoman rinci tentang analisis biaya-manfaat social-ekonomi
§ Lampiran C memuat pedoman rinci tentang analisis keuangan
§ Lampiran D memberikan pedoman tentang bagaimana mengembangkan sebuah struktur KPBU
§ Lampiran E, berisi penjelasan tentang analisis Value for Money
§ Lampiran F, berisi suatu ceklis tentang isi dari laporan Prastudi Kelayakan
§ Lampiran G, menjelaskan tentang kerangka kerja penilaian aspek lingkungan dan sosial yang
berlaku di PT PII
§ Lampiran H, menjelaskan tentang kerangka kerja perolehan hak atas tanah yang berlaku di PT PII
§ Lampiran I, memberikan beberapa referensi yang berguna untuk mengembangkan Prastudi
Kelayakan untuk proyek-proyek KPBU pada beberapa perundang-undangan.

Selain dari itu, masih ada dua Lampiran lain-lain yang dibuat untuk memberikan pedoman penyiapan Prastudi
Kelayakan pada dua sektor khusus: air bersih dan ketenagalistrikan. Lampiran J berisi pedoman untuk sektor
pasokn air, dan Lampiran K berisi pedoman untuk sektor ketenagalistrikan.

2
2. PRASTUDI KELAYAKAN & SIKLUS PEMBANGUNAN
PROYEK KPBU

Pejabat Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah (“PJPK”) bertanggungjawab dalam menyiapkan Prastudi

Kelayakan1, menganalisis kelayakan proyek dari segi hukum, teknis, ekonomi, keuangan, manajemen risiko,
aspek lingkungan dan sosial. Penyiapan Prastudi Kelayakan hanyalah salah satu dari kegiatan-kegiatan dalam
tahap penyiapan proyek sebelum proyek tersebut betul-betul siap untuk dilaksanakan. Siklus pembangunan
proyek KPBU di Indonesia adalah sebagaimana diuraikan dalam Gambar 2.1. di bawah ini.

Gambar 2.1 : Siklus Proyek KPBU di Indonesia

PJPK harus memulai proses penyiapan Prastudi Kelayakan pada fase kedua untuk mengetahui apakah proyek
layak untuk diadakan sebagai proyek KPBU di dalam tahap transaksi. Prastudi Kelayakan merupakan asesmen
awal dari kelayakan suatu proyek, termasuk analisis teknis, keuangan dan keekonomiannya. Selain itu, studi
juga harus berisi analisis tentang dampak lingkungan, sosial dan hukum dari proyek untuk memastikan dasar
yang kuat untuk tahap transaksi.

3
Menurut Peraturan Menteri Bappenas No. 4 Tahun 2015, Prastudi Kelayakan terdiri dari kajian awal dan kajian
akhir Prastudi Kelayakan. Kajian awal Prastudi Kelayakan bertujuan untuk menyusun skema KPBU terbaik
berdasarkan opsi yang ada dari berbagai aspek, antara lain aspek teknis, ekonomi, keuangan, dan kesesuaian
dengan hukum. Pada kajian awal tersebut dilakukan pula identifikasi kebutuhan Dukungan Pemerintah
dan/atau Jaminan Pemerintah dan rumusan permasalahan beserta usulan pemecahannya. Kajian akhir
Prastudi Kelayakan merupakan kajian awal yang sudah memperoleh persetujuan dari para pemangku
kepentingan, data kajian sudah disesuaikan dengan kondisi terkini, kelayakan dan kesiapan KPBU telah
disempurnakan, dan berbagai permasalahan telah ditindaklanjuti.
Prastudi Kelayakan penting bagi PJPK untuk dapat memahami secara penuh karakteristik dari proyek yang
diusulkan serta untuk mengevaluasi kelayakannya secara teknis, keuangan, sosial dan lingkungan. Prastudi
Kelayakan juga akan mengukur apakah proyek dimaksud sudah menjadi opsi terbaik dalam mengatasi
kebutuhan yang ada serta apakah akan memberikan manfaat sosial dan ekonomis yang berkelanjutan bagi
publik. Suatu Prastudi Kelayakan yang disiapkan dengan baik diharapkan akan mampu memberikan perkiraan
yang dapat diandalkan tentang dukungan apa saja yang diperlukan dari Pemerintah serta dapat
mengidentifikasi penjaminan apa saja yang diperlukan agar proyek menjadi layak. Kesimpulan yang diperoleh
dari Prastudi Kelayakan adalah penting bagi PJPK untuk dapat membuat keputusan tepat tentang suatu usulan
proyek, untuk dapat melakukan negosiasi serta menandatangani suatu kontrak KPBU yang didasarkan atas
pemahaman yang menyeluruh atas potensi risiko pada suatu proyek.

Penyiapan Prastudi Kelayakan sangat penting untuk memastikan agar para pemangku kepentingan proyek
dapat membuat keputusan yang tepat terkait proyek.

§ Kementerian Keuangan selanjutnya akan menggunakan informasi yang disediakan dalam

Prastudi Kelayakan untuk menilai apakah proyek yang diusulkan tersebut layak untuk diberikan
dana dukungan kelayakan (‘viability gap funding’), dukungan keuangannya dalam bentuk
Viability Gap Funding serta untuk menentukan nilai serta metode pencairan dari semua
dukungan ini.
§ Badan-badan pembiayaan lainnya termasuk PT PII, PT SMI, dan PT IIF selanjutnya akan
mengevaluasi segala informasi yang terdapat dalam Prastudi Kelayakan untuk menentukan
apakah proyek dimaksud layak untuk diberikan penjaminan serta ‘credit enhancements’
(peningkatan kelayakan) lainnya yang mungkin dibutuhkan oleh PJPK.
§ Prastudi Kelayakan akan memberikan informasi yang penting dalam penyiapan dokumen tender.
Para investor swasta nantinya akan mempelajari dokumen tender ini sebagai dasar untuk
menyiapkan penawaran harga. Apabila informasi yang terdapat di dalam Prastudi Kelayakan
kurang memadai, dikhawatirkan bahwa sektor swasta tidak akan dapat menyusun penawaran
sesuai dengan persyaratan dari PJPK.

4
3. PRASTUDI KELAYAKAN

Prastudi Kelayakan yang dipersyaratkan oleh hukum dan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia
merupakan hasil analisis kelayakan yang menyeluruh. Prastudi Kelayakan harus menganalisis fitur-fitur pokok
dari proyek yang akan dikerjakan dan bertujuan untuk membuat kesimpulan antara lain tentang:
§ Sumber pembiayaan KPBU
§ Kerangka kerja kontrak, hukum dan kelembagaan
§ Usulan tentang Dukungan Pemerintah dan Penjaminan Pemerintah yang diperlukan
§ Usulan tentang identifikasi risiko serta rekomendasi mitigasinya, pengalokasian risikonya, dan
§ Rencana tingkat pengembalian investasi bagi Badan Usaha Pelaksan.

Dalam pengertian tersebut, maka Prastudi Kelayakan adalah hasil keluaran dari analisis kelayakan yang
menyeluruh, bukan sekedar pra-kelayakan. Tujuan dari studi kelayakan adalah untuk menelaah secara detil
apakah suatu proyek merupakan suatu investasi yang layak dan dapat dilaksanakan untuk memenuhi
kebutuhan masyarakat. Studi kelayakan akan mengidentifikasi semua karakteristik teknis, lingkungan, sosial,
hukum, keuangan, ekonomi dan risiko yang terkait dengan proyek serta menyiapkan jadwal waktu
pelaksanaan proyek. Studi kelayakan juga akan menetapkan bentuk struktur KPBU di dalam pelaksanaan
proyek.
Ada empat hal yang harus dilakukan untuk mencapai hal tersebut:

§ Menyiapkan pelaksanaan studi dengan cara menyusun tim dan merencanakan dokumen-
dokumen sebagai panduan dalam mempersiapkan berbagai analisis yang diperlukan. Tim
dimaksud mencakup para penasihat eksternal dengan keahlian di bidang teknis, hukum,
ekonomi, keuangan dan KPBU.
§ Menentukan apakah proyek dimaksud layak secara teknis, hukum, lingkungan dan ekonomi
dalam rangka memenuhi kebutuhan masyarakat serta apakah proyek tersebut membawa
manfaat dan dapat direalisasikan. Penentuan kelayakan suatu proyek merupakan hal yang
berbeda dengan penentuan kelayakan suatu proyek sebagai suatu proyek KPBU, di mana hal ini
akan dinilai pada bagian penyusunan struktur proyek KPBU. Panduan tentang penilaian
kelayakan disajikan pada Laporan Prastudi Kelayakan pada Bagian 4.
§ Menyusun struktur proyek KPBU melalui penentuan output yang jelas dan alokasi fungsi-fungsi
dan risiko-risiko proyek sehingga memenuhi prinsip value for money. Panduan tentang tata cara
membangun struktur KPBU diuraikan pada Lampiran D.
§ Melakukan evaluasi usulan KPBU untuk mengidentifikasi dukungan atau penjaminan yang
harus diberikan oleh Pemerintah agar proyek menarik di mata investor serta untuk memastikan
bahwa proyek tersebut memenuhi prinsip value for money, dapat dipasarkan dan dapat
dipertanggungjawabkan secara fiskal. Dalam hal ini PJPK harus menilai apakah layak apabila
proyek dilaksanakan menggunakan skema KPBU dan jika ya, apakah dukungan dan penjaminan
dari Pemerintah dapat diperoleh secara berkelanjutan. Panduan tentang analisis value for money
diuraikan pada Lampiran E.

Tahapan di atas saling berkaitan. Informasi yang dikumpulkan mengalir dari satu tahapan ke tahapan
berikutnya. Misalnya, informasi yang digunakan untuk menetapkan kelayakan proyek—seperti analisis
dampak lingkungan dan analisis biaya-manfaat ekonomi—juga akan digunakan untuk menyusun struktur dan
mengevaluasi skema KPBU yang diusulkan. Penyusunan struktur dan evaluasi skema KPBU sering kali harus
dilakukan secara berulang. PJPK dapat mengulang tahapan-tahapan berulang kali untuk menyempurnakan
struktur skema KPBU berdasarkan evaluasi yang dibuatnya.
Hasil analisis tentang kelayakan untuk berinvestasi dan pengadaan proyek melalui skema KPBU, disajikan
dalam Laporan Prastudi Kelayakan sebagai bahan untuk mengajukan usulan proyek tersebut kepada berbagai
instansi Pemerintah yang terkait untuk lanjut ke tahapan transaksi.

5
4. LAPORAN PRASTUDI KELAYAKAN

Tujuan dari Prastudi Kelayakan adalah untuk:1

§ Menetapkan target serta habatan dalam pelaksanaan proyek-proyek KPBU

§ Memastikan kepatuhan terhadap ketentuan hukum dan perundang-undangan.
§ Menelaah peran dan tanggung jawab dari masing-masing pemangku kepentingan.
§ Mempelajari pilihan-pilihan teknis serta ketersediaan teknologi serta barang/jasa yang diperlukan
§ Menetapkan pilihan bentuk skema kerjasama terbaik
§ Menelaah manfaat ekonomi dan sosial yang ditimbulkan proyek.
§ Menyusun rencana komersial (commercial plan) yang mencakup studi permintaan, industri
(pasar), penerimaan dan keuangan
§ Mengidentifikasi risiko-risiko serta upaya mitigasi yang diperlukan.
§ Mengidentifikasi dampak terhadap lingkungan dan sosial.
§ Menetapkan syarat-syarat dari proyek KPBU, termasuk basis hukum yang diperlukan dalam
kaitannya dengan perolehan hak atas tanah serta pemukiman kembali.
§ Mengidentifikasi kebutuhan akan dukungan dan/atau penjaminan dari Pemerintah; dan
§ Menetapkan hal-hal apa saja yang menjadi permasalahan serta hambatan utama, usulan-usulan
untuk penanganan permasalahan tersebut.

Laporan Prastudi Kelayakan berisi simpulan hasil-hasil dari analisis kelayakan proyek. Laporan dimaksud
menyajikan semua informasi yang diperlukan instansi-instansi Pemerintah yang bersangkutan dalam
membuat keputusan apabila mereka harus menyediakan dukungan dan penjaminan bagi proyek. Oleh karena
itu maka laporan tersebut harus dapat memberikan informasi yang cukup untuk memberi justifikasi bahwa
proyek tersebut betul-betul investasi yang layak dan bahwa skema KPBU yang dipilih akan mampu melahirkan
‘value for money’ bagi masyarakat.
Untuk mencapai tujuan tersebut di atas, Laporan Prastudi Kelayakan harus mencakup ke-duabelas (12) section
sebagaimana diuraikan di bawah ini:

§ Bab 1: Laporan Manajemen (Executive Summary) yang memuat uraian ringkas dan jelas
tentang penilaian atas kelayakn proyek. Uraian tersebut mencakup semua simpulan utama yang
terkait dengan kelayakan teknis, ekonomis serta keuangan dari proyek termasuk struktur KPBU
yang diusulkan serta dukungan yang mungkin diperlukan dari Pemerintah dalam rangka
membuat proyek menjadi layak.
§ Bab 2: Pendahuluan, yang berisi uraian informasi latar belakang serta fitur utama dari proyek.
Bab ini juga memuat penjelasan tentang isi dan struktur dari Laporan Prastudi Kelayakan.
§ Bab 3: Analisis Kebutuhan, yang berisi penjelasan tentang mengapa proyek ini diperlukan,
dengan memberikan uraian tentang pokok permasalahan serta justifikasi bahwa proyek ini
merupakan opsi terbaik untuk mengatasai permasalahan dimaksud.
§ Bab 4: Studi Teknis, yang menjelaskan bahwa proyek ini layak dari segi teknis.
§ Bab 5: Analisis Ekonomi, memberikan uraian tentang analisis biaya dan manfaat social-ekonomi
untuk menegaskan bahwa proyek dimaksud layak secara ekonomi.
§ Bab 6: Analisis Keuangan, memberikan uraian tentang perkiraan kinerja keuangan dari proyek
di sepanjang siklus hidupnya. Bab ini harus membuktikan bahwa proyek akan dapat memberikan
tingkat keuntungan investiasi yang diharapkan oleh para investor.
§ Bab 7: Studi Lingkungan dan Sosial, memberikan analisis tentang potensi dampak sosial dan
lingkungan dari proyek ini serta langkah-langkah dan biaya-biaya yang diperlukan untuk
memitigasi dampak dimaksud.
§ Bab 8: Studi hukum dan kelembagaan, memberikan uaraian analisis tentang semua aspek
hukum dari proyek KPBU serta uraian tentang lembaga-lembaga yang terlibat dalam proyek,

1
Butir 8 Subbab A Bab III Lampiran Peraturan Menteri Bappenas No. 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan
KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur

6
 peran yang mereka jalankan serta kapasitasnya masing-masing dalam memenuhi tanggung
jawabnya dalam proyek.
§ Bab 10: Bentuk dari KPBU, berisi uraian tentang struktur dari proyek KPBU yang diusulkan
disertain justifikasi bahwa format tersebutlah sebagai opsi terbaik.
§ Bab 11: Dukungan Pemerintah, memberikan uraian tentang dukungan yang diperlukan dari
Pemerintah Indonesia, baik pusat maupun daerah, agar proyek menjadi layak untuk
dilaksanakan.
§ Bab 12: Rencana Pelaksanaan Proyek, berisi uraian tentang rencana PJPK untuk mendapatkan
investor swasta dan melaksanakan proyek.
§ Kesimpulan, berisi kesimpulan dari hasil analisis terkait dengan kelayakan proyek.

Di sisa bagian dari dokumen ini, kami akan menjelaskan tentang bagaimana mengembangkan Bab-Bab dari 3
sampai 11. Tabel 4.1 di bawah ini menguraikan tentang isi dari sebuah Laporan Prastudi Kelayakan dan di
bagian mana analisis yang terkait dengan konten dimaksud diberikan dalam Buku Panduan ini.

Tabel 4.1 : Isi dari Laporan Prastudi Kelayakan

Isi Bab pada Buku Panduan ini

1 Laporan Manajemen / Executive Summary N/A

2 Pendahuluan N/A
3 Kebutuhan Proyek Bab 5
4 Analisis Teknis Bab 6
5 Analisis Ekonomi Bab 7
6 Analisis Keuangan Bab 8
7 Studi Lingkungan dan Sosial Bab 9
8 Analisis Hukum dan Kelembagaan Bab 10
9 Bentuk Kerjasama Bab 11
10 Analisis Risiko Bab 12
11 Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan dari Pemerintah Bab 13
12 Rencana Pelaksanaan Bab 14

7
5. KEBUTUHAN PROYEK

Asesmen tentang kebutuhan proyek adalah langkah pertama yang penting dalam menilai kelayakan dari suatu
proyek KPBU. Analisis ini akan mengidentifikasi ada tidaknya permasalahan yang harus diatasi, memberikan
justifikasi bahwa proyek ini adalah opsi terbaik untuk mengatasi permasalahan dimaksud, dan akhirnya untuk
memperkirakan permintaan atas barang atau jasa yang dihasilkan proyek.

5.1 Identifikasi Permasalahan

Permasalahan harus dapat diuraikan secara jelas. Prastudi Kelayakan harus dapat menginvestigasi kadar dan
kualitas dari jasa-jasa layanan yang ada serta mengidentifikasi segara permasalahan dan kekurangannya. Pada
umumnya permasalahan menyangkut keterjangkauan harga jasa layanan, ketersediaan, kualitas atau
gabungan dari semua faktor dimaksud. Untuk mengidentifikasi permasalahan dimaksud, maka beberapa
pertanyaan berikut ini harus sudah dapat dijawab pada tahapan Prastudi Kelayakan ini:

§ Keterjangkauan Harga/Affordability: Apakah harga dari jasa layanan yang ada saat ini jauh di atas
tingkat yang bisa dikeluarkan oleh user? Apakah ada dampak distribusi? Harus dikurangi sampai
tingkat berapakah harga jasa layanan tersebut agar permasalahan dapat teratasi (singkatnya,
seperti apakah elastisitas harga-nya)?
§ Ketersediaan/Availability: Apakah jasa layanan yang ada saat ini terbebankan dari sisi volume?
Apakah dibangunnya jasa layanan yang baru akan menimbulkan kenaikan supply atau
pengalihan supply dari satu sumber ke sumber lainnya? Apakah yang menjadi hambatan untuk
menggunakan opsi-opsi yang ada? Apakah ada hambatan sosial?
§ Kualitas/Quality: Apakah kualitas dari jasa layanan yang ada saat ini telah mampu memenuhi
harapan pelanggan? Apakah yang menjadi penyebab rendahnya kualitas jasa layanan? Apakah
user akan bersedia untuk membayar harga yang lebih tinggi?

Prastudi Kelayakan juga harus mempertimbangkan tingkat layanan sebagaimana ditetapkan dalam
perundang-undangan pusat maupun daerah. Jika memungkinkan maka permasalahannya harus dikuantifikasi.
Kuantifikasi harus mempertimbangkan jumlah dan prosentase dari masyarakat yang akan terdampak serta
derajat dari dampak tersebut agar diperoleh pemahaman yang lebih baik tentang dampak proyek. Semua
pernyataan permasalahan (problem statement) harus didukung oleh bukti-bukti yang telah diuji kualitasnya.
Uji kualitas dapat mencakup hal-hal sebagai berikut:

§ Menguji relevansi dari bukti (apakah berada pada lokasi yang benar?)
§ Menguji kepatutan dari bukti (apakah kondisi yang menaungi masih sama?)
§ Mengidentifikasi batasan-batasan metodologi keilmuan serta pendekatan pengambilan sampel.
§ Mempertimbangkan ketidakpastian yang terkait dengan teknik pengukuran yang digunakan.

Prastudi Kelayakan harus dapat mengidentifikasi dengan jelas siapa saja yang terdampak oleh permasalahan,
atau siapa yang akan memperoleh manfaat apabila permasalahan bisa diatasi. Hal ini penting dalam rangka
mengidentifikasi para pengguna yang disasar untuk menetapkan cakupan/scope proyek pada tahapan
berikutnya.

5.2 Analisis Opsi-Opsi

Prastudi Kelayakan harus mampu menjustifikasi bahwa Proyek adalah opsi terbaik untuk dapat mengatasi
permasalahan yang ada, dibandingkan dengan opsi alternatif lainnya.
Tahap pertama dalam analisis opsi-opsi adalah mengidentifikasi opsi-opsi alternatif. Opsi-opsi alternatif
tersebut harus bersifat realistis dan tidak terlalu ekstrem sehingga akan serta merta ditolak. Misalnya, opsi-opsi
berikut ini dapat dibandingkan dengan opsi yang diusulkan :

§ Sebuah skenario biarkan apa adanya (a do-nothing scenario) – apakah yang akan terjadi apabila
semuanya dibiarkan berjalan apa adanya sebagaimana biasa?
§ Memperbaiki/memperluas fasilitas yang ada saat ini – hanya dengan memperbaiki fasilitas yang
ada saat ini apakah akan dapat memberikan hasil yang sama?

8
 § Solusi teknis alternatif – apakah ada solusi lain-lain yang lebih terbuktikan (established) atau lebih
murah?
§ Lokasi alternatif – apakah ada lokasi lain-lain yang lebih efektif biaya atau lebih tidak berisiko?

Asesmen pada tingkat yang lebih luas (makro) dari masing-masing opsi harus dilakukan untuk dapat
menjustifikasi bahwa proyek yang diusulkan ini betul-betul alternatif yang layak. Hal-hal berikut ini harus
dipertimbangkan:

§ Apakah opsi tersebut menuju pada pencapaian tujuan proyek dan mampu memberikan manfaat
sesuai perkiraan?
§ Apakah ada manfaat lain-lain yang bersifat non-esensi yang nantinya dihasilkan dari solusi ini.
§ Apakah ketrampilan dan kapasitas yang diperlukan bagi para pelaksana/ delivery agent
§ Apakah ada dampak negatif lain-lain dari opsi dimaksud?
§ Seberapa besarkan biaya keuangan dari opsi dimaksud?

Langkah terakhir adalah membandingkan opsi-opsi lalu menetapkan opsi terbaik berdasarkan bukti-bukti
yang masuk akal. Jika suatu alternatif proyek telah ditolak, maka Prastudi Kelayakan harus dapat memberikan
alasan yang mendasari keputusan penolakan tersebut, serta derajat kepastian yang melingkupi variabel yang
pada akhirnya mengarah kepada keputusan penolakan.

5.3 Analisis Permintaan

Analisis permintaan (demand analysis) adalah unsur yang sangat penting dalam uji kelayakan ekonomi dan
keuangan. Analisis ini mengidentifikasi kebutuhan suatu investasi di bidang infrastruktur serta menetapkan
cakupan/scope (penetapan scope dan ukuran hasil) dari proyek. Permintaan untuk proyek yang diusulkan
mencakup permintaan saat ini dan permintaan masa yang akan datang.
Permintaan saat ini didasarkan kepada data statistik yang tersedia di perusahaan penyedia jasa layanan, pada
regulator, kementerian, biro pusat statistik atau pemerintah pusat.
Permintaan masa depan didasarkan pada model perkiraan permintaan dengan mempertimbangkan perkiraan
ekonomi makro dan sosial ekonomi, alternatif sumber persediaan, kelenturan permintaan dalam kaitannya
dengan faktor-faktor yang relevan serta beberapa hal lainnya. Permintaan masa depan juga bisa berasal dari
para pengguna yang ada saat ini atau pengguna baru yang dipicu oleh adanya kegiatan-kegiatan baru yang
diijinkan oleh proyek.
Ada beberapa metode untuk memperkirakan permintaan. Trend permintaan historis dapat memberikan
indikasi yang baik tentang bagaimana pasar akan bereaksi terhadap perubahan-perubahan harga. Jika data
dimaksud tidak tersedia, misalnya pada pasar-pasar di mana jasa layanan baru saja akan dibangun, maka dapat
juga digunakan kurva permintaan produk substitusi atau sejenisnya. Sebagai alternatifnya, diadakannya suatu
produk sejenis di lokasi yang sejenis akan memberikan data permintaan yang cukup meyakinkan. Cara
pendekatan umum yang digunakan untuk memperkirakan permintaan adalah melakukan survei kesediaan
membayar (willingness to pay).
Kelebihan dan kekurangan dari setiap cara pendekatan dijelaskan pada Tabel 5.1. Gabungan beberapa cara
pendekatan dapat dan seharusnya digunakan manakala memungkinkan untuk meningkatkan pemahaman
tentang jangkauan dari hasil yang dimungkinkan.

Tabel 5.1 : beberapa cara pendekatan dalam memperkirakan permintaan

Pendekatan Aplikasi Terbaik Kelebihan Kekurangan

Data historis Bila tujuan proyek adalah § Mampu menangkap Data permintaan bisa jadi
tentang jasa untuk penambahan sensitivitas pasar aktual tidak mampu menangkap
layanan yang ada kapasitas dari jasa layanan terhadap harga variabel
saat ini yang ada. § Memberikan data pendorong/driving
respons historis tentang variable (misalnya,
diadakannya jasa layanan perubahan permintaan
baru bisa jadi disebabkan oleh
kegiatan marketing, bukan
karena penurunan harga)
Data produk Jika tujuan proyek adalah Mampu menangkap Produk baru bisa jadi
substitusi atau untuk menggantikan kemungkinan sensitivitas memiliki fitur-fitur
produk yang produk substitusi yang ada pasar terhadap harga. pembeda yang lebih

9
serupa baik/lebih buruk dari
produk yang ada.
Proyek yang sama Jika tujuan proyek adalah mampu menangkap Perilaku dan/atau layanan
di lokasi yang untuk mengadakan suatu kemungkinan respons bisa jadi berbeda di lokasi
berbeda produk yang tidak memiliki pasar terhadap produk yang disasar.
substitusi. baru.
Data hasil survey Bila tidak ada Mampu mengungkap § Disain survey bisa jadi
(kesediaan untuk produk/proyek lain yang suatu kurva permintaan. memppengaruhi respons
membayar) bisa dibandingkan. § Responden bisa jadi
belum pernah mengenal
proyek/produk, sehingga
tidak diketahui kesediaan
mereka untuk membayar.

Perkiraan permintaan harus dibuat untuk jangka pendek, menengah dan panjang (10, 15, 20+ tahun) serta
harus mencakup sejumlah skenario dan sensitivitas. Suatu perkiraan (forecast) harus mencakup satu skenario
yang paling mungkin dan sejumlah skenario alternatif lain, termasuk skenario kasus terburuk. Skenario-
skenario dimaksud juga harus mempertimbangkan faktor-faktor sosial dan politik, seperti penolakan untuk
membayar ongkos, kemampuan membayar customer serta kesediaan untuk membayar. Menyadari perlunya
dan pentingnya melakukan perkiraan termasuk segala kelemahannya, perkiraan permintaan harus dibuat
dalam tiga skenario: (i) rendah/low, (ii) tinggi/high, dan (iii) yang paling mungkin terjadi/most likely.
Prastudi Kelayakan harus mencakup suatu laporan survey pasar atau permintaan yang dibuat pada saat
persiapan. Informasi tentang metode survey yang digunakan juga harus dimasukkan.
Analisis kebutuhan proyek akan mengarah kepada sejumlah opsi terkait tingkat layanan jasa layanan atau
produk yang diinginkan berdasarkan potensi besar kecilnya pasar. Hal ini akan menentukan output dari
proyek, seperti apa output tersebut dan cakupan/scope dari jasa layanan. Output dari sebuah proyek harus
ditetapkan dari segi jasa layanan yang dihasilkan, bukan dari pembangunan aset.

10
6. ANALISIS TEKNIS

Analisis teknis akan menghasilkan informasi tentang karakteristik teknis dari proyek, kapasitas (size) proyek,
desain awal dari aset/fasilitas yang diusulkan lengkap dengan modal dan biaya tahunan proyek.
Bab ini mencakup informasi tentang komponen-komponen serta kapasitas awalnya serta estimasi biaya
investasi. Pada tahapan ini desain teknis belum akan menjadi spesifikasi final. Tujuannya adalah untuk
mengetahui kelayakan teknis dan menetapkan persyaratan teknis minimum untuk nantinya dimasukkan ke
dalam ‘Request for Proposal’ untuk mendapatkan investor, serta menetapkan suatu design benchmark yang
menjadi dasar penetapan biaya proyek untuk kemudian digunakan dalam analisis ekonomi dan keuangan.
Bab ini berisi uraian teknis dan rencana pelaksanaan proyek yang mencakup semua komponen teknis dan non-
teknis dari proyek. Secara khusus, bagian ini mencakup:

§ Lokasi Proyek:
– Uraian tentang lokasi tapak
– Data geografi, hidrologi, struktur dan drainase
– Logika untuk pemilihan lokasi tapak proyek
– Ketersediaan input untuk memenuhi kebutuhan proyek; dan
– Luas lahan yang diperlukan serta status kepemilikan lahan proyek saat ini
§ Desain Awal, Layout Awal: berisi uraian tentang desain teknis atau layout dari proyek (yang
disesuaikan dengan kebutuhan dan karakteristik dari masing-masing sektor). Juga mencakup
technical ground survey untuk menetapkan perkiraan belanja modal. Hal ini harus
mempertimbangkan alternatif desain, termasuk ketidakpastian dalam proyeksi permintaan serta
berbagai ketidakpastian lain yang terkait dengan lokasi tapak.
§ Teknologi: berisi uraian tentang teknologi yang dipilih, termasuk metode konstruksi, logika
penggunaan teknologi dimaksud, serta potensi tantangannya. Prastudi Kelayakan harus memuat
justifikasi bahwa teknologi tersebut aman dan telah terbukti efisien.
§ Kinerja Standar: Standar hasil output serta fasilitas yang akan menjadi dasar bagi penetapan
persyaratan teknis minimum untuk dicantumkan dalam ‘‘Request for Proposal’.
§ Input yang diperlukan dan standar dari input
§ Biaya Proyek: Belanja modal dan biaya operasional proyek
§ Opsi-opsi operasional dan manajemen proyek
§ Rencana Pelaksanaan Proyek: Jadwal waktu dan saling keterkaitan dari semua komponen utama
proyek

Bab ini harus dapat menyajikan bukti yang wajar yang menunjukkan bahwa proyek dimaksud layak secara
teknis, karena:

§ Teknologi sudah terbuktikan dan digunakan pada proyek-proyek lainnya yang serupa
§ Volume dan kualitas dari bahan dasar (raw material) sudah mencukupi untuk operasional proyek
§ Desain yang digunakan adalah opsi yang paling optimal, dan efektif dari segi biaya
§ Teknologi yang diusulkan untuk pembangunan sudah layak
§ Supplier teknologi yang ada lebih dari satu untuk mendorong adanya kompetisi
§ Jadwal pelaksanaan proyek yang realistis
§ Tersedianya lahan yang diperlukan untuk pembangunan dan operasional proyek

11
7. ANALISIS EKONOMI

Analisis Biaya-Manfaat atau Cost-Benefit Analysis (CBA) adalah salah satu metodologi/analisis di dalam ilmu
ekonomi yang sering dipakai oleh pengambil keputusan dengan cara memperkirakan manfaat dan biaya
proyek dari sudut pandang masyarakat. Ada beberapa analisis ekonomi yang biasa dilakukan pada suatu
proyek, antara lain seperti: cost analysis, fiscal impact analysis, cost-effectiveness analysis, economic impact
assessment, dan lain-lain. Akan tapi yang paling sering digunakan untuk mengkaji proyek adalah analisis biaya-
manfaat.
Tujuan dari analisis biaya-manfaat ini adalah untuk mengetahui apakah terdapat kasus ekonomi dalam
keputusan investasi proyek ini dengan cara melakukan asesmen biaya dan manfaat untuk selanjutnya
diketahui manfaat ekonomi netto dari proyek ini. Proyek akan dianggap layak secara ekonomi jika proyek
tersebut dibutuhkan dan mampu memberikan manfaat yang lebih baik atau serupa dengan biaya yang lebih
murah dari opsi-opsi lain yang menjadi alternatif.

7.1 Menetapkan fakta-fakta counterfactual atau opsi-opsi alternatif lain

Sub-bab ini berisi uraian tentang counterfactual—atau apa yang akan terjadi seandainya tidak ada Proyek.
Counterfactual memberikan dasar dalam pelaksanaan analisis biaya-manfaat ekonomi, dan dengan demikian
harus selalu dipertimbangkan dengan hati-hati.
Dalam beberapa kasus, counterfactual, atau juga dikenal dengan sebutan skenario “Jika Tanpa Proyek”, relatif
cukup sederhana penjelasannya. Misalnya, untuk suatu rencana proyek pembangunan fasilitas yang
memproduksi biogas dari air limbah untuk memasok suatu pabrik (penghasil starch) dengan energi panas dan
listrik, jika tidak ada (counterfactual) proyek ini, maka air limbah akan terus dioleh di kolam-kolam terbuka, dan
listrik untuk pabrik akan terus dipasok melalui jaringan yang sudah ada.
Pada beberapa kasus lainnya, seperti misalnya proyek desalinasi, bisa jadi terdapat lebih dari satu skenario
“Jika Tidak Ada Proyek”. Dalam hal ini, jika tidak ada fasilitas desalinasi, ada dua skenario yang akan terjadi.
Pada skenario yang ekstrim, tidak ada yang dapat dilakukan, dan air akan dipompa terus menerus yang tidak
sustain. Oleh karena itu diperlukan suatu regulasi yang lebih ketat yang melibatkan Pemerintah dalam
memberlakukan aturan penggunaan air.

7.2 Menganalisis biaya dan manfaat dari opsi-opsi

Pertama, bagian ini mengidentifikasi semua biaya dan manfaat yang akan dihasilkan proyek untuk publik.
Secara umum, biaya dan manfaat dapat dibagi ke dalam beberapa kategori sebagai berikut:

§ Biaya Langsung—mencakup belanja modal dimuka serta biaya-biaya operasional dan pemeliharaan
proyek. Semua proyek-proyek infrastruktur akan menimbulkan biaya-biaya langsung. Namun
demikian, karena ini adalah analisis ekonomi, kita masih belum memasukkan unsur pajak.
§ Biaya Tidak Langsung—biasanya berupa biaya-biaya yang terkait dengan dampak negatif dari
proyek dan sering kali sulit untuk mengkuantifikasi nilainya dalam bentuk monetary value. Oleh
karena itu, perlu dikembangkan suatu metode untuk menghitung biaya tidak langsung tersebut.
Contohnya adalah biaya adalah biaya untuk memindahkan aset serta kerusakan pada tata lahan di
mana proyek berada dan beroperasi.
§ Manfaat Langsung—ini adalah manfaat yang dirasakan oleh para pengguna (penerima manfaat)
proyek. Misalnya untuk proyek pembangunan jalur kereta api misalnya, manfaat langsungnya adalah
mempersingkat waktu perjalanan serta biaya pengoperasian kendaraan, meningkatkan keandalan
dan kenyamanan dalam perjalanan.
§ Manfaat Tak Langsung—manfaat sampingan yang bersifat positif yang ditimbulkan proyek, dan
bisa juga dianggap sebagai “biaya-biaya yang bisa dihindarkan” akibat adanya proyek. Ini juga
termasuk manfaat bagi lingkungan hidup.

Jenis biaya dan manfaat bersifat unik untuk masing-masing kasus. Pengelompokan ini berfungsi sebagai
kerangka kerja secara kasus per kasus untuk menghindari penghitungan ganda/double counting. Pedoman
tentang bagaimana cara menghitung biaya dan menfaat sosial-ekonomi diuraikan pada Lampiran B.

12
Kedua, Penanggungjawab Proyek Kerjasama (PJPK) harus mempresentasikan hasil analisis biaya dan manfaat
untuk mengetahui apakah proyek dimaksud betul-betul layak secara ekonomi. Teknik-teknik analisis biaya dan
manfaat diuraikan pada Lampiran B.
Keluaran akhir/final output dari asesmen kelayakan ekonomi mencakup Net Present Value (NPV) dan
Economic Internal Rate Of Return (EIRR) dari biaya dan manfaat ekonomi dari proyek.

§ NPV mencerminkan nilai kini dari biaya dan manfaat yang terjadi selama siklus hidup proyek
§ EIRR mencerminkan tingkat hasil laba berdasarkan mana nilai kini dari biaya dan manfaat
ekonomi dari proyek adalah sama.

EIRR harus dibandingkan dengan social discount rate. Pedoman tentang penentuan tingkat social discount rate
diuraikan pada Lampiran B. Proyek-proyek yang diketahui memiliki EIRR yang positif dan lebih tinggi dari social
discount rate dianggap layak secara ekonomi. Suatu proyek dengan hasil ekonomi negatif dapat dianggap
menggunakan terlalu banyak sumberdaya sosial untuk mendapatkan manfaat yang terlalu kecil bagi
masyarakat. Dari ini kemudian menuju analisis yang lebih rinci tentang kelayakannya sebagai suatu proyek
KPBU.

7.3 Memperoleh penegasan apakah suatu proyek merupakan opsi yang paling tepat secara ekonomi
Hasil dari analisis biaya-manfaat untuk suatu proyek dan opsi counterfactual-nya akan memberikan konfirmasi
apakah suatu proyek itu merupakan opsi yang akan memberikan manfaat ekonomi yang terbaik bagi publik.

13
8. ANALISIS KEUANGAN

Bab tentang analisis keuangan ini berisi uraian tentang analisis kuantitatif atas kelayakan keuangan dari suatu
proyek. Analisis juga akan menunjukkan apakah proyek membutuhkan dukungan keuangan dan/atau jaminan
dari Pemerintah.

Analisis keuangan paling tidak diharapkan memuat hal-hal sebagai berikut:

1. Kajian kelayakan proyek secara keuangan, dengan memberikan gambaran secara jelas terhadap
kinerja keuangan dari sudut pandang penerimaan dan pengeluaran keuangan proyek, termasuk
risiko yang akan dihadapi selama siklus proyek;
2. Kajian kebutuhan terhadap dukungan pemerintah (pusat maupun pemerintah daerah), apabila di
kajian awal dinyatakan bahwa proyek ini tidak layak dengan hanya mengandalkan pendanaan dari
Badan Usaha dan potensi pemasukan dari pelanggan atau pengguna (user charge) fasilitas
infrastruktur yang akan dibangun. Termasuk juga yang dikaji adalah kerangka waktu yang
dibutuhkan terhadap dukungan Pemerintah yang diperlukan agar proyek menjadi layak.
3. Gambaran yang jelas terkait sumber pendanaan proyek termasuk persyaratan yang harus dipenuhi
oleh Badan Usaha terhadap pengembalian pendanaan, bila pendanaan tersebut didapat dari sektor
perbankan atau swasta lainnya.

Komponen utama dari analisis keuangan diuraikan pada Gambar 8.1 di bawah ini.

Gambar 8.1: Analisis Keuangan / Financial Analysis

Analisis keuangan akan menggunakan informasi yang diperoleh dari hasil analisis permintaan, kelayakan
teknis dan estimasi biaya dengan mempertimbangkan opsi KPBU yang dipilih. Analisis keuangan
menggunakan data-data biaya dan penerimaan yang terfokus kepada asesmen proyek dari sudut pandang
investasi. Analisis ini akan menggunakan metode standar untuk proyek-proyek yang biasa dilakukan pada
sektor swasta. Analisis ini menggunakan biaya utang atau ’debt service’, belanja modal komersial tertimbang,
tingkat pengembalian ekuitas (return on equity) dan dinyatakan berdasarkan nilai kini (yang sudah
mempertimbangkan oleh faktor-faktor eksternal proyek, seperti inflasi yang akan menimbulkan eskalasi biaya
proyek).
Untuk menilai suatu proyek dari sudut keuangan, maka perlu untuk mengembangkan suatu proyeksi
keuangan di masa datang dalam bentuk financial model. Pedoman tentang model keuangan diuraikan pada
Lampiran C.

Masukan untuk analisis keuangan yang terinci diharapkan mencakup hal-hal sebagai berikut:

§ Biaya Project Life Cycle untuk proyek beserta kerangka waktunya. Ini mencakup perkiraan
belanja modal (Capital Expenditures) dan biaya operasi serta pemeliharaan (O&M costs).
– Belanja Modal secara khusus dikaitkan dengan pengadaan jasa layanan baru, termasuk
namun tidak terbatas kepada biaya disain, pengadaan tanah dan pengembangan lahan,
bahan baku, konstruksi serta mesin dan peralatan (termasuk infrastruktur IT). Juga harus
mempertimbangkan biaya-biaya tenaga kerja proyek, manajemen dan pelatihan, termasuk
jasa keuangan, hukum, pengadaan, teknis dan manajemen proyek. Juga mencakup beban
bunga utang selama masa konstruksi.
– Biaya Operasi dan Pemeliharaan (O&M) mencakup biaya-biaya operasi dan pemeliharaan
selama siklus proyek agar aset-aset di lingkup proyek tetap dalam kondisi yang terjaga dan

14
 tetap dalam kondisi yang cukup memadai untuk dapat memberikan output yang diinginkan.
Juga mencakup biaya-biaya bahan baku, perlengkapan dan peralatan, manajemen langsung
dan asuransi. Biaya O&M juga mencakup biaya pegawai secara penuh. Biaya O&M tahunan
harus di-index-kan dengan estimasi tingkat inflasi.
§ Komponen penerimaan dan estimasi terhadap aliran penerimaan tersebut. Ini mencakup
analisis tarif (di mana user wajib membayar terhadap penggunaan saran infrastruktur) dan
sumber penerimaan sekunder lainnya yang terkait dengan proyek. Prastudi Kelayakan harus
mencakup laporan survey tentang ‘kesediaan pelanggan untuk membayar’ atau willingness-to-
pay untuk menjustifikasi asumsi tarif yang digunakan.
§ Struktur modal (rasio utang terhadap modal sendiri/ekuitas), jenis ekuitas.
§ Utang dan jadwal pembayarannya: Jenis utang dan tingkat suku bunga, masa tenggang dan
jadwal pembayaran utang
§ Belanja modal rata-rata tertimbang (WACC)
§ Spesifikasi Proyek (ketepatan waktu investasi, durasi proyek, dan lain sebagainya)
§ Tarif pajak
§ Dasar penyusutan yang diizinkan

Output/keluaran dari analisis keuangan harus mencakup beberapa indikator kunci sebagai berikut:

§ Rasio Profitabilitas dan Tingkat Kelayakan : Kelayakan keuangan biasanya dinyatakan sebagai
Nett Present Value (NPV) atau Financial Internal Rate of Return (FIRR)/Hasil Laba terhadap Ekuitas
(ROE) dari proyek.
§ Payback Period : jumlah tahun yang diperlukan untuk dapat menutup modal yang
diinvestasikan.
§ Debt Service Coverage Ratio (DSCR) : anggaran arus kas sekurang-kurangnya harus mencukupi
untuk dapat membiayai beban bunga utang yang direncanakan. Bergantung kepada profil risiko
dari masing-masing proyek, rasio DSCR dari lembaga-lembaga keuangan akan berbeda-beda.
§ Asesmen tentang subsidi di mana terdapatnya defisit antara pendapatan dari penerimaan
proyek dan biaya yang digunakan untuk pembangunan dan pengoperasian proyek ataupun
untuk meningkatkan tingkat kelayakan proyek melalui viability gap funding (VGF).

Output di atas perlu diuji berdasarkan sejumlah skenario yang berbeda-beda tentang permintaan, tarif dan
biaya proyek. Proyek-proyek yang secara keuangan layak memiliki NPV yang positif dan proyek IRR yang lebih
besar dari syarat tingkat pengembalian bagi investor. Pedoman rinci terkait analisis keuangan diuraikan pada
Lampiran C.

15
9. ANALISIS LINGKUNGAN DAN SOSIAL

Analisis lingkungan, sosial dan penagdaan tanah perlu dilakukan untuk mengidentifikasi dan mengevaluasi
dampak potensial pada tahapan pra-konstruksi, konstruksi, dan operasional proyek serta estimasi biaya untuk
memitigasi dampak tersebut. Kajian tersebut diharapkan dilakukan mengacu pada peraturan pemerintah yang
ada.
Prastudi Kelayakan harus dapat menguraikan studi-studi yang diperlukan sebagaimana dipersyaratkan
peraturan Pemerintah Indonesia, serta studi-studi tambahan lainnya untuk dapat menyediakan informasi yang
cukup baik bagi penanggung jawab proyek sehingga penawaran yang dilakukan telah meminimalisir risiko-
risiko yang akan terjadi. Cakupan dari analisis sosial dan lingkungan harus mencakup hal-hal sebagai berikut:

§ Mengidentifikasi dampak lingkungan dan sosial yang berpotensi terjadi dan manfaat proyek
untuk sosial masyarakat, baik yang terukur maupun tidak terukur
§ Menyiapkan rencana mitigasi dampak lingkungan dan sosial dan mengestimasi biaya yang
diperlukan untuk melakukan pengelolaan dan monitoring dampak tersebut

9.1. Syarat-Syarat Hukum / Legal Requirements

Sub-bab dari Prastudi Kelayakan ini berisi uraian tentang kerangka hukum yang mengatur aspek sosial,
lingkungan dan pengadaan tanah dari proyek. Selain itu juga memuat tentang semua persyaratan hukum
yang berlaku atas proyek.
Hukum dan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia mengatur tentang pengelolaan dan
perlindungan lingkungan hidup yang diperlukan pada tahapan Prastudi Kelayakan. Peraturan pengelolaan
dan perlindungan lingkungan yang menjadi acuan, antara lain:

§ Undang-Undang Indonesia No. 32/2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan

§ Peraturan Pemerintah No. 27/2012 tentang Izin Lingkungan
§ Peraturan Menteri Lingkungan Hidup No. 5/2012 tentang jenis-jenis usaha dan/atau kegiatan
yang diwajibkan untuk melakukan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)
§ Undang-Undang No.2 /2012 tentang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum
§ Peraturan Presiden No 71/2012 tentang pelaksanaan pengadaan tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum
§ Perpres No 30 /2015 tentang perubahan ketiga Perpres No 71/2012 tentang pelakanaan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
§ Peratuan lainnya yang terkait dengan proyek yang akan dilakukan, termasuk di dalamnya adalah
Peraturan Menteri Bappenas No. 4/2015 tentang tata cara pelaksanaan kerjasama pemerintah
dengan badan usaha dalam penyediaan infrastruktur.

Bab ini harus dapat mengidentifikasi studi sosial dan lingkungan seperti apa yang diperlukan, dan jenis
perizinan apa yang diperlukan. Informasi ini akan membantu para peserta lelang dalam menyiapkan dokumen
penawaran serta opsi-opsi untuk menekan risiko.

9.2. Analisis Dampak Lingkungan dan Sosial

Analisis dampak lingkungan dan sosial memuat rincian dari studi-studi yang perlu dilakukan serta rencana
pengelolaan dan pemantauan dampak lingkungan dan sosial yang akan dilakukan oleh PJPK dan Badan Usaha
Pelaksana. Analisis Dampak Lingkungan yang dilakukan minimal meliputi aspek-aspek sebagaimana berikut:

§ Mendeskripsikan tentang rona lingkungan awal lingkungan hidup dan sosial di lokasi rencana
proyek sehingga dapat diperoleh informasi tentang kondisi fisik, kimia, biologi, dan sosial
budaya;
§ Kesesuaian lokasi rencana proyek dengan rencana tata ruang;
§ Mengidentifikasi potensi dampak lingkungan dan sosial yang muncul pada tahapan pra-
konstruksi, konstruksi dan operasi proyek;
§ Mengukur kategori skala dampak yang potensial terjadi, yaitu: tinggi, sedang, atau rendah
berdasarkan peraturan Pemerintah Indonesia;
§ Menyusun rencana pengelolaan dan pemantauan lingkungan sebagai upaya mitigasi dampak
yang berpotensi terjadi dari proyek;
§ Mengidentifikasi pihak yang akan terkena dampak dari proyek dan kompensasi yang diperlukan
(jika diperlukan
§ Mengidentifikasi kebutuhan perizinan yang berkaitan dengan perlindungan dan pengelolaan
lingkungan hidup sebagaimana dipersyaratkan oleh peraturan Pemerintah;

16
 § Menyusun rencana peningkatan kapasitas sumberdaya manusia dan program pelatihan untuk
melaksanakan program perlindungan dan pengelolaan lingkungan;
§ Memperkirakan biaya yang diperlukan untuk rencana pengelolaan dan pemantauan lingkungan
dan sosial sebagai upaya mitigasi dampak yang muncul;
§ Menyiapkan rencana dan jadwal untuk melaksanakan program pengelolaan dan pemantauan
lingkungan hidup sebagaimana dipersyaratkan peraturan yang berlaku

Panduan dari PT PII tentang analisis dampak lingkungan untuk proyek-proyek KPBU adalah referensi yang baik
dan telah dilampirkan pada Lampiran G.

9.3. Pengadaan Tanah Dan Pemukiman Kembali

PJPK diwajibkan untuk membuat sebuah rencana pengadaan tanah dan pemukiman kembali untuk
mendapatkan izin penetapan lokasi sebagai dasar dalam pelaksanaan pengadaan tanah serta dana yang
diperlukan untuk memperoleh hak atas tanah yang diperlukan untuk proyek. Bab ini berisi uraian tentang:

§ Lokasi tapak proyek yang mencakup desa, kecamatan dan kabupaten/kota

§ Kajian awal luas tanah yang dibutuhkan untuk proyek
§ Identifikasi awal tentang status tanah dan objek terkena proyek
§ Rencana pengadaan tanah, rencana pemukiman kembali serta biaya-biayanya
§ Risiko potensial yang mungkin muncul selama proses pengadaan tanah
§ Rencana pemantauan pelaksanaan

Bab ini memasukkan juga peta lokasi tapak proyek serta dokumen-dokumen dari pemerintah setempat untuk
mendukung pelaksanaan pengadaan tanah. Panduan dari PT PII tentang analisis untuk pengadaan tanah
untuk proyek-proyek KPBU adalah referensi yang baik dan telah dilampirkan pada Lampiran H.

17
10. ANALISIS HUKUM DAN KELEMBAGAAN

Pada bagian ini PJPK akan menetapkan apakah proyek ini layak secara hukum dan kerangka kerja
kelembagaan sudah memadai bagi dilaksanakannya proyek.

10.1. Analisis Hukum

Bab ini berisi review terhadap kerangka hukum serta asesmen tentang apakah terdapat hambatan hukum bagi
pelaksanaan proyek.
Secara umum, analisis hukum mencakup hal-hal sebagai berikut:

§ Identifikasi peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam rangka implementasi

proyek.;
§ Eligibilitas sebagai Proyek KPBU: mengkaji apakah proyek sudah eligibel (memenuhi
persyaratan) sebagai Proyek KPBU berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 38 tahun 2015 dan
Permen Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 serta perubahan-perubahannya, antara lain, namun tidak
terbatas, terhadap hal-hal sebagai berikut:
– Apakah proyek telah tercatat sebagai salah satu proyek dalam Daftara Rencana KPBU (PPP
Book);
– Apakah sektor bisnis proyek merupakan sektor yang dapat dikerjasamakan berdasarkan
Perpres KPBU;
§ Investasi: mengkaji apakah ada pembatasan bagi investasi, utamanya investasi asing, dalam
sektor bisnis proyek;
§ Pendanaan: untuk mengkaji apakah terdapat pembatasan atau larangan berdasarkan peraturan
perundang-undangan yang berlaku bagi kreditur lokal maupun asing dalam rangka memberikan
pembiayaan untuk proyek;
§ Peraturan Sektor terkait: untuk mengkaji apakah terdapat pembatasan atau larangan
berdasarkan peraturan perundang-undangan sektor terkait dalam rangka pelaksanaan proyek;
§ Pengadaan Badan Usaha: untuk mengkaji metode pemilihan badan usaha pelaksana yang akan
ditetapkan, apakah akan dilakukan melalui proses pelelangan atau penunjukan langsung;
§ Struktur Proyek: mengkaji apakah struktur proyek diperbolehkan berdasarkan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Secara khusus melakukan kajian, antara lain, namun tidak
terbatas terhadap hal-hal sebagai berikut:
- apakah terdapat pembatasan atau larangan berdasarkan peraturan perundang-undangan
yang berlaku terhadap skema kerjasama yang diusulkan (misalnya BOT/Konsesi/jenis
lainnya);
- apakah terdapat pembatasan atau larangan berdasarkan peraturan perundang-undangan
yang berlaku terhadap jenis pengembalian investasi yang diusulkan;
- apakah terdapat pembatasan atau larangan berdasarkan peraturan perundang-undangan
yang berlaku bagi PJPK untuk dapat melakukan pembayaran atas suatu kewajiban finansial
kepada Badan Usaha Pelaksana dalam rangka pengembalian investasi Badan Usaha
Pelaksana;
- apakah terdapat persetujuan (misalnya persetujuan DPR/DPRD) yang perlu didapatkan
untuk dapat mengimplementasi perjanjian-perjanjian proyek dalam rangka menjalankan
struktur proyek yang diusulkan;
- apakah terdapat pembatasan atau larangan berdasarkan peraturan perundang-undangan
yang berlaku untuk menggunakan barang/tanah milik negara (dalam hal diperlukan).
§ Penjaminan Pemerintah/Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur (BUPI): mengkaji apakah
proyek eligibel (memenuhi persyaratan) untuk mendapatkan Penjaminan Pemerintah/BUPI
antara lain, namun tidak terbatas, terhadap hal-hal sebagai berikut:
- apakah kelayakan proyek telah memenuhi persyaratan dalam peraturan perundang-
undangan yang mengatur mengenai penjaminan pemerintah/BUPI untuk proyek
infrastruktur;
- identifikasi jenis risiko infrastruktur/kewajiban finansial maupun besaran penjaminan yang
akan diusulkan dan jangka waktu penjaminan yang diperlukan;
- identifikasi rencana mitigasi risiko dalam proyek;
- apakah terdapat pembatasan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku
dan prosedur yang jelas bagi PJPK untuk dapat melakukan pembayaran atas perjanjian
regres kepada BUPI dalam pembayaran regres sebagaimana diatur dalam peraturan
perundang-undangan yang mengatur mengenai penjaminan pemerintah/BUPI untuk
proyek infrastruktur;

18
 - apakah terdapat persetujuan (misalnya persetujuan DPR/DPRD) yang perlu didapatkan
untuk dapat mengimplementasi perjanjian regres dalam rangka menjalankan menjalankan
penjaminan pemerintah;
§ Perizinan: identifikasi perizinan maupun persetujuan yang diperlukan untuk melaksanakan
proyek, termasuk syarat-syarat maupun indikasi jangka waktu untuk mendapatkan persetujuan
tersebut.
§ Hukum dan perundang-undangan lain yang terkait.
Terkait dengan pembatasan-pembatasan regulasi berdasarkan analisis di atas, perlu mengkaji
kemungkinan penyempurnaan peraturan perundang-undangan, atau penerbitan peraturan
perundang-undangan (misalnya peraturan daerah) yang baru

10.2. Analisis Kelembagaan

Bab ini berisi kajian terkait dengan tugas dan kewenangan PJPK maupun para pemangku kepentingan
didalam pelaksanaan proyek. Secara umum, analisis kelembagaan mencakup hal-hal sebagai berikut :

§ Memastikan kewenangan Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Direksi Badan Usaha Milik

Negara/Direksi Badan Usaha Milik Daerah sebagai PJPK dalam melaksanakan KPBU termasuk
penentuan PJPK dalam proyek multi infrastuktur;
§ Melakukan pemetaan pemangku kepentingan (stakeholders mapping) dengan menentukan peran
dan tanggung jawab lembaga-lembaga yang berkaitan dalam pelaksanaan KPBU. Pemangku
kepentingan didalam proyek, antara lain, namun tidak terbatas pada:

– Otoritas sektor yang bertanggungjawab untuk menyusun dan melaksanakan kebijakan dan
standar teknis pada sektor di mana proyek bernaung;
– Kementerian, otoritas maupun dinas terkait yang terlibat dalam pemberian Dukungan
Pemerintah untuk proyek;
– Kementerian Keuangan sebagai pihak yang memberikan Dukungan Kelayakan (apabila ada)
dan PT PII sebagai Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur yang menberikan penjaminan
pemerintah untuk Proyek;
– Lembaga-lembaga yang bertanggungjawab untuk menerbitkan perijinan atau persetujuan;
– Lembaga-lembaga lain yang bertanggungjawab untuk menerbitkan peraturan perundang-
undang yang mengatur proyek;
– Lembaga-lembaga lainnya relevan.

§ Menentukan tanggung jawab dari masing-masing pemangku kepentingan dalam pelaksanaan

proyek. Kajian ini mencakup uraian rinci tentang tanggung jawab dari masing-masing pemangku
kepentingan, serta menetapkan apakah pemangku kepentingan tersebut diijinkan untuk
melaksanakan peran dan tanggung jawab yang diperlukan dalam proyek berdasarkan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
§ Menentukan peran dan tanggung jawab Tim KPBU berkaitan dengan kegiatan penyiapan kajian
Prastudi Kelayakan serta menentukan sistem pelaporan Tim KPBU kepada PJPK;
§ Menentukan dan menyiapkan perangkat hukum kelembagaan (e.g peraturan daerah atau peraturan
menteri) atau instrumen hukum yang diperlukan untuk dapat melaksana proyek (e.g service level
agreement).

19
11. ANALISIS RISIKO

Bagian tentang analisis risiko menjelaskan pengelolaan risiko-risiko yang terkait dengan pelaksanaan Proyek
dan bagaimana mengalokasikan dan memitigasi risiko-risiko tersebut.

11.1 Mengidentifikasi Risiko-Risiko

Pertama-tama, sebelum mendapatkan profil risiko utama (key risks) untuk dapat dikelola di tahapan
selanjutnya, PJPK perlu mengidentifikasi semua risiko yang terkait dengan Proyek. Identifikasi risiko Proyek
sangat penting sehingga PJPK dapat merumuskan langkah mitigasi risiko (mengurangi dampak risiko atau
mengurangi kemungkinan terjadinya risiko) tersebut. Pedoman khusus tentang bagaimana caranya
mengidentifikasi risiko-risiko diuraikan pada Section D.3.

11.2 Evaluasi Risiko

Tahap evaluasi risiko ditujukan untuk mendapatkan daftar risiko prioritas (risk priority) sebagai risiko utama
Proyek. Risiko prioritas tersebut disusun berdasarkan parameter tingkat risiko yang dikuantifikasi atau dibentuk
oleh komponen dampak risiko dan tingkat keterjadian/probabilitas risiko (sering disebut sebagai penilaian
risiko atau risk assessment).
Sebagai catatan penting, selain keterkaitan atau korelasi dari suatu risiko dengan risiko yg lain, aspek kualitas
data atau informasi mengenai dampak dan probabilitas untuk setiap risiko harus cukup kredibel agar dapat
menghasilkan suatu proses kuantifikasi risiko yang baik.

§ Analisis Sensitivitas, menilai sensitivitas Proyek dengan asumsi-asumsi tertentu. Hal ini dapat
digunakan untuk mengkuantifikasi suatu risiko. Asumsi-asumsi yang digunakan dalam suatu
model finansial dirubah dengan sensitivitas tertentu untuk melihat dampak suatu risiko terhadap
hasil proyeksi keuangan dan ekonomi proyek.
§ Analisis Skenario, mendefinisikan bagaimana asumsi model berubah dengan skenario ini, dan
menghitung hasil proyek dengan skenario ini. Hal ini berguna untuk menunjukkan keseluruhan
dampak dari suatu risiko, atau efek gabungan dari beberapa risiko yang terjadi sekaligus.
§ Simulasi Monte Carlo, apabila dimungkinkan dilakukan penghitungan simulasi Monte Carlo.
Simulasi ini menghitung probabilitas suatu hasil dengan melakukan simulasi acak terhadap
ribuan skenario. Analisis ini dilakukan dengan cara, mendefinisikan probabilitas pertama untuk
terjadinya setiap risiko, lalu mendefiniskan dampak terjadinya risikonya tersebut pada asumsi
model, dan terakhir mendefinisikan kemungkinan terjadinya risiko-risiko secara bersama.
Simulasi komputer digunakan untuk mengiterasi ribuan skenario secara acak berdasarkan
probabilitas input.

Secara grafis, pendekatan tersebut dapat digambarkan sebagai berikut:

Gambar 11.1: Metode Pembuatan Model Risiko

11.3 Alokasi Risiko Untuk Memaksimalkan Value For Money

Setelah semua risiko proyek telah diidentifikasi, kesesuaian alokasi risiko menjadi substansi analisis risiko dalam
Prastudi Kelayakan Proyek dan sangat terkait dengan Analisis Struktur KPBU (pada Bagian 12) di mana lingkup
pekerjaan/fungsi KPBU juga ditentukan oleh struktur alokasi risiko.

20
Dalam konteks transaksi proyek KPBU, penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian Kerjasama (Perjanjian KPS)
perlu memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Alokasi risiko secara kontraktual yang optimal berbanding lurus dengan
value for money yang maksimal. Pada umumnya, setiap risiko harus dialokasikan kepada pihak terbaik yang
mampu mengelola, mengurangi ataupun mendiversifikasi, sesuai dengan logika yang ada di Gambar 11.2,
dengan penjelasan sebagai berkut:

§ Mengelola kemungkinan terjadinya suatu risiko

Alokasi risiko kepada pihak terbaik yang mampu mengelola suatu risiko yang kemungkinan
terjadi
§ Memitigasi dampak terjadinya suatu risiko pada hasil proyek
Jika suatu risiko tidak dapat dengan mudah dikelola oleh salah satu pihak, risiko tersebut perlu
dikelola oleh pihak yang paling mampu untuk mengurangi dampaknya. Dalam hal ini termasuk
mengantisipasi terjadinya risiko tersebut, dan memberikan respon untuk meminimalisasi dampak
kerugiannya.
§ Mendiversifikasi biaya untuk menyerap risiko
Jika suatu risiko tidak dapat dikelola dengan baik atau dikurangi oleh salah satu pihak, risiko
tersebut harus dikelola oleh pihak terbaik yang mampu menyerap risiko dengan biaya terendah
(misalnya kepada asuransi pihak ketiga).

Gambar 11.2.: Logika dalam Alokasi Risiko KPBU

Secara konseptual, penerapan prinsip tersebut di proyek KPS adalah sebagai berikut:

§ Risiko yang berdasarkan pengalaman sulit untuk dikendalikan pemerintah agar memenuhi asas
efektivitas biaya (konstruksi, operasi), sebaiknya ditanggung pihak swasta;
§ Risiko yang berada di luar kendali kedua belah pihak, atau sama-sama dapat dipengaruhi kedua
belah pihak sebaiknya ditanggung bersama (kejadian kahar);
§ Risiko yang dapat dikelola pemerintah, karena posisinya lebih baik atau lebih mudah
mendapatkan informasi dibandingkan swasta (risiko peraturan atau legislasi) sebaiknya
ditanggung pemerintah;
§ Risiko yang walaupun sudah ditransfer, tetap memberikan eksposur kepada pemerintah atau
PJPK (menghambat tersedianya layanan penting ke masyarakat), di mana jika Badan Usaha
Pelaksana gagal memenuhi kewajiban maka pemerintah dapat mengambil alih proyek.

Panduan yang lebih detil tentang alokasi risiko diuraikan pada Section D.3.

21
12. BENTUK KERJASAMA

Bab ini membahas tentang opsi KPBU yang diusulkan beserta alasannya, yang mencakup informasi sebagai
berikut:
§ Spesifikasi Keluaran: berisi uraian tentang infrastruktur apakah yang akan disediakan oleh Badan
Usaha Pelaksana
§ Tanggung jawab Badan Usaha Pelaksana
§ Uraian tentang opsi-opsi pelaksanaan KPBU serta model KPBU
§ Uraian tentang pengaturan pembagian risiko berdasarkan berbagai opsi pelaksanaan proyek
§ Uraian tentang isu-isu pokok yang dipertimbangkan serta solusi yang diusulkan
§ Seluruh informasi yang relevan yang akan memungkinkan Pemerintah untuk menyetujui proyek
ini sebagai proyek KPBU dan sebagai dasar untuk langkah berikutnya. Misalnya tentang peran
swasta dalam skema KPBU telah memenuhi prinsip value for money.
Pedoman rinci tentang bagaimana cara mengembangkan sebuah strktur KPBU diuraikan pada Lampiran D.

13. DUKUNGAN PEMERINTAH

Bagian ini membahas tentang Dukungan Pemerintah yang diperlukan agar proyek menjadi layak. Berdasarkan
analisis keuangan dan ekonomi, PJPK menyatakan tentang jenis dukungan yang diperlukan beserta justifikasi
tentang alasan bagi Pemerintah untuk mendukung proyek tersebut.
Dukungan Pemerintah mencakup bantuan fiskal dan non fiskal yang diberikan oleh pemerintah pusat
maupun pemerintah daerah sesuai dengan tugas dan kewajiban masing-masing, antara lain:

§ Kontribusi Keuangan dan In-kind Contribution (seperti VGF atau pendanaan dalam bentuk
lainnya) untuk mendukung sebagian dari konstruksi;
§ Kontribusi Fiskal dalam bentuk kas atau non kas selama operasional proyek (seperti subsidi tarif
atau subsidi cash short-fall);
§ Bentuk lain-lain, jika diharuskan oleh hukum.

Dukungan Pemerintah lainnya dapat berupa penyediaan berbagai jenis jaminan dalam rangka mengurangi
risiko yang ditanggung pihak swasta. Untuk mendapatkan penjaminan, PJPK harus memberikan justifikasi
bahwa proyek telah memenuhi berbagai persyaratan yang ditetapkan.

14. RENCANA PELAKSANAAN PROYEK

Bab ini menyajikan rencana pelaksanaan oleh PJPK mulai dari tahapan transaksi, yakni di dalamnya terdapat
tahapan pengadaan Badan Usaha, sampai kepada financial close. Usulan rencana pembangunan dan operasi
proyek juga harus dimasukkan. Rencana Pelaksanaan harus secara jelas menyatakan:

§ Tugas-tugas yang harus dilaksanakan

§ Jadwal waktu pelaksanaan
§ Ttitk-titik kinerja pokok / Key milestones
§ Pihak-Pihak yang bertanggungjawab dalam pelaksanaan masing-masing tugas

Pengadaan Badan Usaha dilaksanakan berdasarkan peraturan kepala lembaga yang menyelenggarakan urusan
pemerintah di bidang kebijakan pengadaan barang/jasa pemerintah. Pengadaan Badan Usaha ini mengacu
kepada Peraturan Kepala Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah Nomor 19 Tahun 2015
tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur.

22
Lampiran A
Daftar Istilah dan Maknanya
Debt Service Coverage Ratio
(DSCR) Tahunan
Ketersediaan
Proyek yang layak mendapat
pinjaman bank (Bankable
project)
Belanja modal (Capital
expenditure)
Arus Kas
Analisis biaya-manfaat
Pemegang konsesi /
Concessionaire
Kewajiban kontinjen
Lembaga penandatangan
kontrak
Belanja modal
Discounted cash flow
Tingkat diskon (Discount rate)
Analisis Keuangan
Nilai masa depan (Future value)
Internal rate of return (IRR)
Rasio arus kas untuk memenuhi kewajiban pembayaran
utang dan dihitung per tahun operasi. Angka ini
menunjukkan apakah pendapatan netto dari proyek,
dengan margin yang memadai, mampu menutup
kewajiban pembayaran utang tahunan. Besaran DSCR
dapat berbeda-beda sesuai dengan profil risiko dari
masing-masing proyek. Pada umumnya, besaran DSCR
untuk setiap tahun operasi adalah antara 1,2 sampai
dengan 1,4.
Periode di mana aset (baik seluruhnya atau sebagiannya)
dapat berfungsi menyediakan jasa layanan sebagaimana
ditetapkan dalam kontrak.
Proyek yang layak untuk mendapatkan pinjaman dari
perbankan, karena memiliki alokasi risiko yang dapat
diterima, mampu menghasilkan return on equity (RoE) yang
kompetitif dan mampu mempertahankan angka DSCR
yang diminta oleh kreditur.
Pengeluaran dengan tingkat pengembalian jangka panjang
untuk pembangunan sarana dan prasarana infrastruktur.
Ukuran likuiditas sebuah perusahaan, yang terdiri dari
pendapatan netto dan pengeluaran non kas, seperti beban
penyusutan.
Merupakan analisis yang bertujuan untuk mengidentifikasi
dan menetapkan besaran biaya dan manfaat dari proyek
serta, jika mungkin, menetapkan besaran nilainya.
Pihak swasta dalam suatu perjanjian konsesi.
Suatu kewajiban yang mungkin akan muncul di masa yang
akan datang
Penanggungjawab Proyek Kerjasama (PJPK)
Tarif yang harus dibayar oleh sebuah perusahaan kepada
investor atas modal yang ditanamkan pada proyek
Nilai kini dari suatu arus kas masa depan yang didiskonto
oleh suatu faktor diskon majemuk tertentu.
Suatu prosentase tarif pada tingkat di mana nilai dari
manfaat dan biaya mengalami penurunan di masa depan
dibandingkan dengan masa kini
Membandingkan antara pendapatan dan beban proyek
(biaya investasi, pemeliharaan dan operasi) dan
menghitung rasio keuangan yang terkait.
Nilai investasi pada suatu periode tertentu berdasarkan
tingkat suku bunga tertentu.
Nilai dari tingkat diskonto pada tingkat di mana net present
value (NPV) sama dengan nol.
23
Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha (KPBU)
Proyek
FIRR (atau eFIRR) – (Equity)
Financial Internal Rate of Return
Financial Net Present Value
(FNPV)
Debt Service Coverage Ratio
(DSCR)
(Rasio Kemampuan Membayar
Kewajiban Utang)
EIRR – Economic Internal Rate of
Return
Suku bunga bebas risiko/
Risk free interest rate
Analisis Sensitivitas
Subsidi
Viability Gap Funding (VGF)
Weighted Average Cost of Capital
(WACC)
Bentuk investasi di mana pihak swasta menyediakan jasa
layanan publik, yang biasanya disediakan oleh Pemerintah,
melalui kerjasama antara Pemerintah dengan satu atau
lebih badan usaha. Ada beberapa model KPBU mulai dari
Build-Own-Operate-Transfer (BOOT) sampai ke kontrak-
kontrak manajemen.
Suatu proyek investasi untuk membangun atau
memperbaiki kapasitas infrastruktur dan/atau kegiatan
manajemen infrastruktur dan/atau pemeliharaan
infrastruktur dengan tujuan untuk memperbaiki efisiensi
infrastruktur
(e)FIRR adalah suatu indikator untuk mengukur laba
keuangan atas suatu investasi melalui pendapatan yang
dihasilkan oleh proyek dan digunakan untuk pengambilan
keputusan tentang investasi.
Nilai kini dari arus kas netto atau nilai proyek saat ini
Appendix ARasio arus kas yang tersedia untuk
membayar kewajiban pembayaran bunga dan
pokok tahunan atas suatu utang, termasuk
pembayaran untuk dana mengendap (sinking
fund).
Sebuah indikator untuk mengukur arus masuk kas yang
diperkirakan sebagai manfaat ekonomi dari proyek
dibandingkan dengan ekonomi lokal dan nasional
Suku bunga yang berlaku atas obligasi bebas yang default
(gagal bayar) apabila tidak ada inflasi.
Analisis tentang dampak dari rencana keuangan dan
ekonomi atau perkiraan perubahan atas salah satu variabel
masukan.
Suatu bentuk bantuan atau dukungan keuangan yang
dibayar oleh Pemerintah untuk mendukung proyek
Subsidi yang diberikan oleh Pemerintah Indonesia kepada
proyek KPBU yang dianggap layak secara ekonomi tetapi
tidak layak secara keuangan. Pemerintah membuat suatu
proyek KPBU menjadi layak secara keuangan dengan cara
mengalokasikan sebagian dari anggaran fiskalnya untuk
mendanai kesenjangan antara pendapatan proyek yang
diharapkan dan tingkat pendapatan yang sesuai agar
proyek menjadi layak secara keuangan. Kementerian
Keuangan Republik Indonesia menetapkan kriteria dan
prosedur untuk mendapatkan VGF.
Tarif rata-rata tertimbang yang harus dibayar oleh sebuah
perusahaan untuk modalnya, yang terdiri dari utang dan
ekuitas. WACC adalah keuntungan minimum atau target
yang harus diperoleh perusahaan untuk dapat membayar
para krediturnya, pemilik modalnya, serta penyedia modal
lainnya. Angka ini digunakan oleh investor swasta dalam
menilai suatu peluang investasi.
24
Lampiran B
Analisis biaya dan manfaat sosial-ekonomi

Bab ini memberikan pedoman tentang bagaimana cara melakukan analisis biaya dan manfaat sosial-ekonomi.
Biaya dan manfaat ekonomi tidak sama dengan biaya dan manfaat keuangan. Analisis ekonomi mencakup
dampak proyek yang tidak memiliki harga pasar serta dampak positif dan negatif yang dialami oleh
masyarakat yang bukan pemakai langsung dari jasa layanan. Ada sejumlah item biaya yang harus selalu
dikeluarkan dari analisis ekonomi termasuk biaya-biaya mengendap, penyusutan serta belanja modal.
Sementara analisis biaya dan manfaat sosio-ekonomi digunakan untuk mengevaluasi manfaat netto dari
proyek jika dibandingkan dengan alternatif lainnya, proyek bisa saja memiliki dampak lain-lain yang belum
dipertimbangkan di dalam analisis biaya dan manfaat. Analisis dampak ekonomi atau economic impact analysis
(EIA) bersifat analisis tambahan untuk memberikan gambaran lebih menyeluruh terkait manfaat ekonomi
proyek. Kami memberikan penjelasan singkat tentang EIA tersebut sebagai referensi para pembaca.

B.1. Menetapkan maksud dan tujuan proyek serta alternatif-alternatifnya

Sebelum menganalisis, PJPK harus dengan jelas menetapkan tujuan dari proyek, atau apa yang ingin dicapai
PJPK dari usulan proyek. Tujuan dimaksud harus ditetapkan dalam kaitannya dengan adanya suatu kebutuhan
yang muncul dari konteks di mana proyek akan dilaksanakan. Tujuan tersebut harus dikuantifikasi melalui
sejumlah indikator dan target. Misalnya, tujuan dari suatu proyek transportasi perkotaan di Jakarta adalah
untuk mengurangi kemacetan di kota Jakarta akibat dari dinamisme urbanisasi. Tujuan harus ditetapkan dalam
konteks social-ekonomi Jakarta untuk menunjukkan bahwa kebutuhan atas proyek disebabkan oleh
pertumbuhan ekonomi, urbanisasi serta masuknya para pekerja.
Ditetapkannya dengan jelas tujuan dari proyek sangat penting untuk dapat mengidentifikasi dampak yang
akan ditimbulkan oleh proyek tersebut serta menegaskan relevansi dari proyek dalam rangka memenuhi
kebutuham masyarakat. Namun demikian, proyek hanya satu dari sejumlah opsi yang tersedia untuk
memenuhi kebutuhan tersebut. Ada sejumlah alternatif atau pilihan lainnya. PJPK harus menyatakan sekurang-
kurangnya dua alternatif lainnya itu: “dengan proyek” dan “tanpa proyek.”

B.2. Mengidentifikasi dan mengkuantifikasi biaya dan manfaat

Evaluasi terhadap proyek dilakukan untuk melihat kontribusi suatu proyek bagi kesejahteraan masyarakat,
seperti meningkatnya standar hidup masysrakat melalui peningkatan pendapatan dan tabungan. Untuk
mengevaluasi manfaat bersih (nilai manfaat ekonomi yang telah dikurangi biaya ekonomi) dari proyek, PJPK
harus mengidentifikasi apa saja yang menjadi biaya dan manfaat proyek.

B.2.1. Biaya Ekonomi

Biaya ekonomi mencakup biaya awal pengembangan proyek dan biaya operasional dan
pemeliharaan tahunan. Biaya juga mencakup biaya-biaya yang terkait dengan dampak sosial dan
lingkungan serta berbagai dampak negatif lain-lain serta biaya upaya mitigasi yang diperlukan.
Biaya-biaya dapat berbeda-beda tergantung kepada sifat dari masing-masing proyek. Daftar indikatif
biaya-biaya dimaksud adalah sebagai berikut:

§ Biaya Proyek: valuasi pasar atas masukan/input (tanah, material, buruh, dan lain-lain) ke proyek,
yang disesuaikan dengan distorsi yang terjadi di pasar (misalnya pajak atau subsidi).
§ Biaya Sekunder yang memiliki dampak di luar proyek itu sendiri. Biasanya ini merupakan
dampak sampingan yang negatif terkait dengan proyek dan sering kali tidak memiliki nilai uang
atau harga pasar yang dapat dikaitkan dengannya.

B.2.2. Manfaat Ekonomi

Manfaat ekonomi merupakan besaran manfaat inkremen atau penghematan biaya yang terjadi dari
proyek. Manfaat bisa berbeda-beda tergantung kepada karakteristik dari masing-masing proyek.
Daftar indikatif manfaat dimaksud adalah sebagai berikut:

§ Manfaat inkremen/incremental benefits: nilai yang diberikan oleh pengguna atas jasa layanan
yang dihasilkan. Ini bisa diukur dengan seberapa besar ongkos yang bersedia dibayar oleh
pengguna untuk dapat menikmati manfaat yang dihasilkan proyek. Ongkos tersebut tidak musti
sama dengan yang secara aktual dibayar oleh pengguna.
§ Manfaat sampingan dan sekunder: Berupa manfaat sampingan yang berasal dari proyek, dan
bisa juga dianggap sebagai ‘biaya yang terhindarkan’ yang dimungkinkan berkat adanya proyek.
Manfaat ini juga termasuk manfaat bagi lingkungan.

B.3. Menghitung Besaran biaya dan manfaat

Untuk menghitung total biaya, PJPK harus mendapatkan dulu biaya keuangan proyek (misalnya: tanah,
material, tenaga kerja) ditambah dengan dampak samping negatif – yakni biaya-biaya yang tidak dihitung oleh

25
pasar (misalnya: mereka yang harus kehilangan tempat, polusi). Ada beberapa item biaya yang harus selalu
dikeluarkan dari analisis ekonomi, termasuk biaya mengendap, penyusutan dan beban modal.
Dari sisi manfaat, PJPK harus menggunakan cara pendekatan yang sama dan pertama-tama harus
mempertimbangkan manfaat keuangan dari proyek (misalnya: biaya-biaya yang terhindarkan, penghematan
dan pendapatan), lalu masukkan dampak samping yang positif seperti waktu perjalanan yang lebih cepat,
berkurangnya biaya kesehatan, d.l.l. Misalnya, untuk suatu proyek pembangunan rumah sakit, manfaat
keuangan bisa mencakup menurunnya biaya-biaya administratif dan tenaga kerja. Untuk suatu proyek sanitasi,
dampak samping yang positif mencakup berkurangnya penyebaran penyakit menular. Manfaat sekunder—
efek manfaat atas kegiatan yang secara teknologi terkait dengan para pengguna langsung proyek—juga harus
dimasukkan dalam pertimbangan analisis manakala mungkin.
Manfaat proyek tidak sama dengan pendapatan dari proyek. Namun pendapatan dari ongkos yang dibayar
pengguna dapat digunakan untuk memberikan dasar bagi manfaat-manfaat potensial. Hal ini dikarenakan
konsumen bisa jadi memberi nilai lebih pada suatu layanan infrastruktur lebih dari ongkos yang mereka
keluarkan. Selisih tersebut dinamakan dengan ‘consumer surplus.’ Cara pendekatan permintaan sebagaimana
diuraikan dalam Bab 5 dapat digunakan untuk menginformasikan perhitungan surplus konsumen.
Ada sejumlah teknik valuasi yang dapat digunakan untuk biaya dan manfaat lainnya yang tersisa. Pilihan
metode valuasi dapat secara signifikan mempengaruhi hasil dari proyek yang diusulkan. Dalam analisis
keekonomian, ada sejumlah konsep pokok sebagaimana diuraikan dalam kotak di bawah ini.

Kotak 0.1: Beberapa konsep pokok

Biaya Opportunity adalah perolehan potensial dari alternatif terbaik berikutnya manakala harus
memilih dari beberapa pilihan yang sama-sama eksklusif. Misalnya, memilih untuk melaksanakan suatu
pilihan proyek akan memakan sejumlah sumber daya dari proyek-proyek lainnya sehingga mengurangi
hasil keluaran mereka. Berkurangnya hasil keluaran dari proyek-proyek lainnya itu merupakan biaya.

Harga Bayangan adalah harga dengan memasukkan komponen biaya peluang sosial dari sumber daya
dimaksud.

Biaya/manfaat pasar harus ditentukan dengan menggunakan harga pasar atau, jika tidak, harga bayangan.
Harga pasar pada dasarnya adalah harga yang sedang ditampilkan di pasar. Pada kasus di mana harga pasar
diatur besarannya atau dipengaruhi oleh pengendali pasar, maka yang digunakan adalah harga bayangan.
Harga bayangan harus mencerminkan harga pasar yang terjadi seandainya harga tidak diatur atau ditetapkan
dalam lingkungan persaingan.
Kelebihan dari kedua cara pendekatan ini diuraikan pada Tabel B.1.

Tabel B.1.: Valuasi Ekonomi – barang/jasa di pasar

Pendekatan Uraian Aplikasi yang sesuai Manfaat Batasan

Harga pasar Harga pasar Ketika terdapat persaingan § Sederhana cara Mungkin tidak cocok
minus pajak yang menadai, sedikit perhitungannya untuk sejumlah
plus subsidi dampak, tidak ada campur § Cara pendekatan barang/jasa tertentu
tangan regulasi yang kuat karena
pemerintah. hanya ada sedikit
menggunakan
asumsi/ manipulasi
harga yang terjadi
Harga Simulasi Apabila terdapat: § Jika dilaksanakan § Diperlukan keahlian
bayangan harga pasar § Regulasi tentang harga dengan benar dapat teknis tingkat tinggi
dalam suatu § Kendali monopoli mencerminkan harga untuk menafsirkan harga
pasar ekonomis yang § Data intensif
§ Ada dampak
sempurna. sebenarnya. § Bisa jadi bergantung
samping/sosial
kepada asumsi-asumsi,
mengurangi kekuatan
dari besaran harga final
yang dihasilkan.

Untuk biaya dan manfaat non-pasar, harus menggunakan cara pendekatan yang berbeda untuk
penilaian/valuasi ekonomi. Ada sejumlah cara pendekatan yang tersedia termasuk ekivalen harga pasar
(market-price-equivalent), biaya produksi, rente sumberdaya, biaya pengganti, preferensi terungkap dan

26
preferensi yang dinyatakan. Kelebihan dari masing-masing cara pendekatan adalah sebagaimana diuraikan
dalam Tabel B.2.
Manakala teknis valuasi yang cocok tidak tersedia, maka biaya dan manfaat harus tetap dijabarkan dan
dikuantifikasi manakala memungkinkan.

Tabel B.2.: Valuasi Ekonomi – barang/jasa non-pasar

Cara Uraian Aplikasi yang sesuai Manfaat Batasan

pendekatan
§ Ekuivalen § Menggunakan § Manakala § Dari sekian § Tidak tersedia untuk
Harga Pasar harga barang tersedia data tentang banyak teknis semua barang/jasa non-
substitusi yang barang substitusi di valuasi untuk pasar
mungkin pasar barang/jasa non § Barang substitusi
ditemukan di pasar. pasar, metode ini tidak akan betul-betul
§ Misalnya: nilai mampu secara sama – bisa jadi lebih
dari harga bersih akurat baik/buruk dari segi
diperkirakan menangkap nilai kualitas
berdasarkan harga bagi konsumen/
yang dibayar untuk consumer value.
air filtrasi.
§ Biaya § Menggunakan § Manakala § Perhitungann § Tidak mampu
produksi biaya produksi masyarakat ya sederhana menunjukkan aspek
marginal untuk menginginkan jasa karena hanya kesediaan untuk
memperkirakan layanan, namun menggunakan membayar Biaya tinggi
nilai. karena barang/jasa sedikit asumsi ≠ nilai tinggi.
§ Misalnya: bersifat non- § Bisa jadi meng-
Penggunaan oleh excludable dan non- underestimate nilai
militer rivalry, maka tidak barang/jasa dengan
dapat dijual di pasar manfaat sosial yang
besar
§ Rente § Pemerintah § Manakala harga § Perhitungan § Kebanyakan
sumberdaya / memungut biaya untuk rente yang relatif pajak/biaya rente
Resource rent untuk penggunaan sumberdaya telah sederhana sumberdaya bersifat
aset publik. dirancang untuk dengan acak dan tidak
§ Misalnya: ijin dapat mencerminkan menggunakan mencerminkan
penangkapan ikan baik permintaan sedikit asumsi keterbatasan/scarcity
maupun maupun kesediaan
ketidaksediaan untuk membayar.
sumberdaya secara
cukup (dijual melalui
lelang dengan
pembatasan
penggunaan)
§ Biaya § Biaya untuk § Manakala § Cara § Tidak mampu
untuk barang mengganti jasa masyarakat perhitungan menunjukkan aspek
pengganti/ layanan yang sama menginginkan jasa yang relatif kesediaan untuk
replacement atau jasa layanan layanan, tetapi sederhana membayar Biaya tinggi
ekivalen digunakan karena barang/jasa ≠ nilai tinggi.
untuk tersebut bersifat non- § Bisa jadi meng-
memperkirakan excludable dan non- underestimate nilai
nilai. rivalry, maka tidak barang/jasa dengan
§ Misalnya: biaya dapat dijual ke manfaat sosial yang
untuk pasaran besar
menghutankan
kembali lahan
tandus untuk
mengindikasikan
nilai dari utan.
§ Preferensi § Mensiratkan § Manakala § Perilaku bisa § Membutuhkan data
terungkap/ nilai dari barang/jasa bersifat menjadi dalam jumlah banyak
Revealed barang/jasa non- non-excludable dan indikator yang § Diperlukan analisis
preference pasar dari non-rivalry, tetapi sangat kuat statistik yang kompleks

27
§ Fungsi barang/jasa pasar. bisa dihubungkan tentang untuk menetapkan apa
produksi § Misalnya: Nilai dengan suatu kesediaan untuk yg menjadi faktor
§ Harga dari air bersih dapat barang/jasa yang membayar. penggugah/driving
hedonis disiratkan dari bersifat excludable factors.
§ Perilaku upaya tambahan dan rivalry (misalnya: § Hanya bisa
menghindar yang harus nilai dari view yang digunakan untuk
dilakukan untuk bagus tercermin barang/jasa yang
§ Biaya
mencari sumber dalam harga real terintegrasi di pasar.
perjalanan
yang lebih bersih. estate)
§ Preferensi § Menanyakan § Manakala § Mampu § Sulit untuk diuji
yang kepada user berapa barang/jasa bersifat memberikan apakah orang akan
dinyatakan besaran harga yang non-excludable dan indikasi relatif bertindak sesuai
(actual mereka bersedia non-rivalry. tentang dengan apa yang dia
performance untuk membayar kesediaan untuk katakan
survey) untuk suatu membayar. § Disain survey
barang/jasa. memiliki pengaruh yang
§ Misalnya: besar terhadap
seberapa besar response dari
kenaikan harga perorangan.
anda bersedia § Keandalan dari
untuk membayar survey mengharuskan
untuk responden untuk telah
mendapatkan air pernah merasakan
bersih? manfaat dari
barang/jasa dimaksud.

28
Beberapa cara yang dapat digunakan untuk mengubah harga pasar menjadi harga bayangan yang
dijelaskan dalam box di bawah ini :
Kotak 0.2: Dari harga pasar ke harga bayangan
Faktor-Faktor Konversi untuk memproyeksikan input dari harga pasar ke harga bayangan.
Appendix B Mentransformasikan input berupa harga pasar menjadi harga bayangan
dilakukan, dalam prakteknya, dengan menggunakan Faktor-Faktor Konversi. Faktor-Faktor
Konversi didefinisikan sebagai rasio antara harga bayangan dan harga pasar.
Merepresentasikan faktor di mana harga pasar harus dikalikan untuk mendapatkan inflows
yang dinilai sebagai harga bayangan. Secara formal dinyatakan sebagai:
!" = #"/$" #" = !" ∙ $"

Appendix C di mana: pi adalah harga pasar untuk barang i, vi adalah harga bayangan untuk
barang yang sama dan ki adalah faktor konversi.
Jika faktor konversi untuk suatu barang lebih besar dari satu, maka harga yang terjadi adalah lebih
rendah dari harga bayangan, artinya biaya opportunity dari barang tersebut lebih tinggi dari harga
yang terbentuk di pasar. Sebaliknya, jika faktor konversi kurang dari satu, maka harga yang terjadi
adalah lebih tinggi dari harga bayangan, sebagai akibat dari pajak dan pendistorsi pasar lainnya yang
menambah nilai sosial marjinal dari suatu barang, dan menyebabkan harga pasar yang lebih tinggi.

Untuk Tenaga Kerja, Diberlakukan Upah Bayangan

Satu solusi praktis dalam menentukan upah bayangan adalah dengan mereduksi biaya unit tenaga
kerja dengan suatu prosentase yang ditetapkan dengan bagian dari pajak penghasilan: SW = W*(1-t)
Appendix Ddi mana: SW adalah upah bayangan, W adalah upah pasar dan t adalah pajak
penghasilan.

Hasil Keluaran Proyek

Kemauan marjinal user untuk membayar (WTP), yang merupakan ukuran besaran maksimum di mana
para konsumen tidak keberatan untuk membayar untuk satu unit barang tertentu, digunakan untuk
memperkirakan manfaat(-manfaat) langsung yang terkait dengan penggunaan barang atau jasa yang
dihasilkan proyek.
Sumber : Guide to Cost Benefit Analysis of Investment Projects – Economic Appraisal Tool for Cohesion Policy
2014-2020, European Union, Desember 2014

Memilih tarif diskonto (discount rate) dan menghitung manfaat netto (net benefits)
Discount rate sosial bisa jadi menjadi discount rate yang paling cocok untuk jenis analisis ekonomi ini. Arus kas
harus didiskonto terhadap biaya investasi pada proyek-proyek sejenis lainnya yang bermanfaat bagi
masyarakat. Discount rate sosial (SDR) didefinisikan sebagai “belanja modal peluang sosial yang bebas risiko”
atau “the risk-free social opportunity cost of capital.”
Setelah memilih besaran discount rate, PJPK dapat menggunakan model excel, lalu mengaplikasikan discount
rate tersebut pada masing-masing arus kas biaya dan manfaat untuk didiskonto menjadi nilai kini / present
value (PV).
PJPK harus membuat kerangka kerja berbasis excel yang koheren untuk memperkirakan biaya dan manfaat.

§ Pertama, menyusun krlompok-krlompok biaya (dan manfaat) yang berragam itu bersama-sama.
Lembar excel terpisah harus dibuat untuk skenario “Ada Proyek” dan “Tanpa Proyek” dengan baris
biaya (dan manfaat) yang sama, sedemikian rupa sehingga biaya dan manfaat marjinal dapat
dibandingkan pada tahapan berikutnya.
§ Kedua, analisis setiap item biaya (dan manfaat), dan cari tahu bagaimana cara terbaik untuk meng-
kuantifikasinya di sepanjang siklus hidup proyek serta dengan menggunakan satu jenis mata uang.

Sumber data adalah dari Biro Pusat Statistik Indonesia, World Bank, JICA dan lembaga-lembaga internasional
lainnya.

B.4. Mengukur Manfaat Ekonomi

Biaya dan manfaat ekonomi dinyatakan dalam istilah nilai kini. Satu model Excel yang disederhanakan untuk
menghitung manfaat ekonomi netto dari suatu proyek pembangunan jalan diuraikan pada Gambar B.1. di
bawah ini :

29
Gambar B.1.: Model Analisis Ekonomi Excel Yang Disederhanakan

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 PV
Incremental Costs (USD Millions)
Capital Costs 0 0 630 1,247 1,284 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2,568
Land and Concessions 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Operating Costs 0 0 0 0 0 42 44 46 48 51 53 56 58 61 64 67 71 74 78 81 85 90 94 98 103 108 113 399
Maintenance Costs (2) (2) (2) (2) (2) 47 50 52 54 57 60 63 66 69 72 76 80 83 87 92 96 101 106 111 116 122 128 444
Total Incremental Costs (2) (2) 628 1,245 1,282 89 94 98 103 108 113 119 124 130 137 143 150 158 165 173 182 190 200 209 219 230 241 3,411

Incremental Benefits (USD Millions)

Total Vehicle Operating Costs Saved 0 0 0 0 0 108 119 130 143 158 174 191 211 232 256 282 303 325 350 376 404 434 467 502 540 581 619 1,524
Total Value of Time Saved 0 0 0 0 0 32 35 39 43 47 52 57 63 70 77 85 91 98 105 113 122 131 141 151 163 175 187 458
Total Cost of Accidents Saved (0) (0) (0) (0) (0) 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 77 77 77 77 77 76 74 73 70 68 64 60 448
Total Cost of Pollution Saved 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total Incremental Benefits (0) (0) (0) (0) (0) 198 214 231 250 271 294 319 346 376 408 444 472 501 532 566 601 640 680 724 770 820 866 2,430

Total Net Benefits 2 2 (628) (1,245) (1,282) 109 121 133 148 163 181 200 222 245 272 301 321 343 367 392 420 449 481 515 551 590 625 (981)

Discount Rate 10.0%

NPV (981)

Ada dua indikator untuk mengukur kelayakan ekonomi proyek:

§ Economic Net Present Value (ENPV) – manfaat ekonomi bersih hasil diskonto (yakni nilai kini dari
seluruh manfaat marjinal ekonomi dikurangi nilai kini dari total biaya marjinal ekonomi) yang
terjadi atas proyek.
§ Economic Internal Rate of Return (EIRR) – tarif diskonto yang membuat nilai agregat ENPV dari
biaya dan manfaat proyek menjadi 0.

B.5. Analisis Sensitivitas

Ada sejumlah asumsi yang perlu dibuat untuk memperkirakan arus kas biaya dan manfaat di masa yang akan
datang. Sebagai konsekuensinya, akan ada ketidakpastian tentang hasil akhir—yakni nilai mata uang pasti dari
Manfaat (atau Biaya) Netto proyek.
Untuk memitigasi ketidakpastian ini, harus dilakukan analisis sensitivitas untuk sejumlah faktor. Biasanya,
faktor-faktor yang dipilih untuk dilakukan analisis sensitivitas adalah faktor-faktor di mana (i) terdapat sejumlah
asumsi penyederhana, (ii) sulit untuk menetapkan nilai pasar; dan selanjutnya, PJPK halus menganalisis
bagaimana Nilai Kini dari Manfaat Netto dan IRR Proyek dapat terpengaruhi apabila kita merubah faktor-faktor
ini.

Sensitivitas dapat dilakukan atas NPV dan EIRR dengan menggunakan tarif di bawah ini:
§ Peningkatan biaya sebesar 10% dan penurunan manfaat sebesar 10%
§ Penurunan biaya sebesar 10% dan kenaikan manfaat sebesar 10%
§ Peningkatan biaya sebesar 20% dan penurunan manfaat sebesar 20%
§ Penurunan biaya sebesar 20% dan kenaikan manfaat sebesar 20%

B.6. Evaluasi
Produk atau hasil keluaran dari analisis ekonomi adalah kesimpulan tentang kelayakan ekonomi dari proyek.
Proyek dianggap layak secara ekonomi apabila proyek tersebut mampu memberikan manfaat positif netto
bagi perekonomian atau masyarakat secara keseluruhan. Jika nilai ENPV adalah positif dan nilai EIRR lebih
tinggi dari tarif diskonto sosial, maka proyek akan menghasilkan Manfaat Netto dan dianggap layak secara
ekonomi. Jika nilai ENPV adalah negatif dan EIRR lebih rendah dibandingkan tarif diskonto sosial, maka proyek
dianggap sebaliknya.

B.7. Analisis Dampak Ekonomi

Sementara analisis biaya dan manfaat mengevaluasi manfaat netto dari suatu proyek investasi, maka analisis
dampak ekonomi (EIA) mengkuantifikasi efek lanjutan atau ‘follow on effects’ dari proyek tersebut. Analisis ini
memberikan informasi tambahan yang relevan bagi para pengambil keputusan pada saat mempertimbangkan
usulan proyek-proyek investasi yang berbeda-beda. Oleh karena tujuan dari penggunaan metode biaya
manfaat ekonomi (CBA) dan analisis dampak ekonomi (EIA) adalah berbeda, maka perhitungannya pun harus
dilakukan secara terpisah dan tidak bisa (tidak boleh) dicampurkan.
EIA digunakan untuk mengkuantifikasi (menghitung besaran) dan menjelaskan dampak pasti yang akan
ditimbulkan suatu proyek investasi terhadap ekonomi. Pembelanjaan yang dilakukan selama tahapan
pembangunan dan operasional akan menimbulkan pendapatan dan kesempatan kerja bagi masyarakat. EIA
memberikan estimasi bagaimana pembelanjaan yang terjadi yang terkait dengan proyek akan mengalir ke
ekonomi melalui:

§ Efek Langsung, adalah aktivitas-aktivitas langsung proyek untuk membeli material atau tenaga
kerja dari pasar yang ada. Misalnya, ini mencakup penggunaan kontraktor proyek.
§ Efek Tak Langsung, adalah perubahan-perubahan yang terjadi akibat dari aktivitas-aktivitas
yang terkait dengan efek langsung sebagaimana dimaksud di atas. Misalnya, hal ini mencakup

30
 semua penjualan dari dalam lingkungan rantai suplai yang menyediakan produk-produk kepada
suplayer dari kontraktor.
§ Efek yang terpengaruhi, dampak biasanya berupa perubahan-perubahan dalam pola
pengeluaran dari rumahtangga seiring dengan meningkatnya penghasilan akibat adanya
produksi tambahan dari proyek. Misalnya, para pegawai dari suplayer kontraktor meningkatkan
belanjanya dengan menggunakan pendapatan dari hasil menjual produk ke proyek.

Metode ini berfokus pada efek berganda/multiplier effects yang ditimbulkan dari proyek. Efek dimaksud
terutama terkait dengan kesempatan kerja dan pengeluaran. Namun demikian, semuanya ini menggambarkan
adanya dampak terhadap ekonomi dan tidak mengindikasikan besaran dari manfaat dan biaya dan apakah
proyek dimaksud betul-betul diinginkan dari sudut pandang publik atau sosial.
EIA adalah suatu prosedur yang berbeda dari analisis biaya-manfaat sedemikian rupa di mana ia berusaha
untuk memperkirakan, bukan mengevaluasi, efek-efek dari proyek. EIA biasanya menguraikan tentang
perubahan-perubahan dalam aktivitas dan atas dasar alasan ini maka belanja modal serta biaya-biaya lainnya
sering kali disebut seolah-olah sebagai manfaat – padahal bukan. EIA biasanya mengabaikan atau
menganggap kecil ongkos sosial dan lingkungan.
Analisis biaya-manfaat adalah cara yang lebih bermanfaat untuk melakukan evaluasi atas suatu usulan proyek.
Analisis tersebut mampu mengidentifikasi semua manfaat dan biaya termasuk aspek eksternalitas yang terkait
dengan proyek yang diusulkan dibandingkan dengan alternatif lainnya. EIA tidak mampu mengidentifikasi
aspek eksternalitas besar apapun.
EIA akan berguna untuk membandingkan dua proyek untuk menetapkan prioritas dalam proyek-proyek
investasi yang saling bersaing. Gambaran yang komprehensif tentang dampak ekonomi mengharuskan
dilakukannya identifikasi tersendiri atas efek-efek tahap pertama dan tahap kedua terhadap penghasilan,
kesempatan kerja, penerimaan pajak serta yang serupa dengan itu pada tingkat lokal, daerah dan nasional.
Pada saat membandingkan dua proyek, efek tahap kedua lah yang dianggap paling relevan dan menarik di
mana efek-efek dimaksud sangat berbeda diantara kedua proyek tersebut.

31
Lampiran C
Proses Analisis Keuangan
Analisis keuangan menggunakan masukan/input dari perkiraan permintaan dan analisis teknis serta asumsi
sosio-ekonomi lainnya untuk dapat menghasilkan perhitungan rasio keuntungan keuangan/financial return
ratios. Proses analisis keuangan dapat dikategorikan ke dalam tiga bagian—masukan/inputs,
perhitungan/calculations dan keluaran/outputs—sebagaimana diuraikan dalam Gambar C.1. Bagian keempat
membahas tentang pedoman umum dalam menghitung dan memperkirakan belanja modal, FNPV, FIRR,
periode payback, serta rasio kemampuan membayar kewajiban utang atau debt service coverage ratio.

Gambar C.1: Proses Analisis Keuangan

C.1 Masukan / Inputs

Untuk memperkirakan kinerja keuangan proyek, maka diperlukan sejumlah masukan. Masukan ini mencakup
data sosio-ekonomi makro, biaya dan pendapatan proyek, serta faktor lain-lain yang relevan.

C.1.1 Asumsi Makro Ekonomi

Inflasi umum, tingkat suku bunga bebas risiko serta nilai tukar adalah unsur-unsur utama dalam
melakukan perkiraan keuangan.

§ Tingkat inflasi umum digunakan untuk memperkirakan biaya dan pendapatan dari proyek.
Perkiraan statistik dapat digunakan. Pada konteks inflasi, arus kas pada model keuangan
dimasukkan sebagai harga “nominal” atau harga “riil”. Biasanya, model keuangan menggunakan
inflasi pada harga nominal. Cara terbaik dalam memperkirakan inflasi adalah dengan
menggunakan indeks yang disasar yang diselaraskan dengan struktur biaya proyek daripada
bergantung kepada indeks berbasis lebar seperti indeks harga konsumen. Penggunaan inflasi
dalam model keuangan akan meningkatkan komponen biaya operasional dan pemeliharaan di
sepanjang siklus hidup proyek.
§ Suku bunga bebas risiko juga merupakan asumsi makroekonomi yang sangat relevan. Ada
beberapa cara untuk menentukan suku bunga bebas risiko untuk proyek infrastruktur. Satu yang
paling umum dijadikan referensi adalah biaya utang publik / cost of public debt.

32
§ Nilai tukar relevan untuk dipertimbangkan, khususnya apabila sebagian dari modal proyek yang
digunakan adalah dalam mata uang asing atau sebagian dari pengeluaran dinyatakan dalam
mata uang asing (misalnya, pembelian barang import untuk suku cadang peralatan proyek).
Disadari adanya ketidakpastian yang besar dalam proyeksi jangka panjang asumsi makroekonomi.
Namun demikian, semua variabel tersebut harus diestimasi selama rentang waktu kontrak, dengan
menggunakan informasi yang tersedia. Sumber informasi yang dapat digunakan adalah lembaga-
lembaga pemerintah yang bertanggungjawab atas kebijakan ekonomi atau perusahaan-perusahaan
konsultan makroekonomi.

C.1.2 Memperkirakan Tingkat Permintaan

Data perkiraan permintaan, yang menjadi basis perhitungan ke model keuangan, diharapkan telah
berasal dari produk akhir survey pelanggan yang komprehensif, dan analisis pasar untuk
memperkirakan permintaan atas produk serta jasa yang dihasilkan. Studi dimaksud harus membahas
isu-isu seperti persaingan, kemampuan membayar serta pembangunan proyek-proyek lainnya atau
pasokan alternatif lainnya.

C.1.3 Jalur Tarif (Tariff Path)

Besaran tarif (tarif tol -- untuk proyek jalan tol) adalah faktor penentu kunci dari penerimaan proyek.
Permintaan atas produk atau jasa yang dihasilkan proyek harus telah dipertimbangkan dalam
besaran tarif yang dibuat, sedemikian rupa sehingga juga memperhitungkan elstisitas permintaan.
Meskipun tarif ditentukan oleh undang-undang, namun dimungkinkan untuk menaikkan tarif
sepanjang masa siklus proyek. Jalur tarif yang dihasilkan harus memadai untuk dapat mencapai titik
impas biaya (full cost recovery) selama masa proyek. Jika kondisi tarif yang berlaku saat ini tidak
memungkinkan untuk mencapai titik impas, maka harus dilakukan penyesuaian terhadap tarif
tersebut sedemikian rupa sehingga dapat dipastikan akan diperolehnya titik impas secara penuh
dalam rentang waktu dan keuntungan yang wajar. Pihak PJPK harus menjustifikasi kemampuan
masyarakat atau pengguna fasilitas infrastruktur pada saat menaikkan tarif sesuai jadwal yang telah
ditentukan.

C.1.4 Penerimaan / Revenues

Penerimaan dari proyek mencakup tarif (ongkos yang dibayar user) serta sumber penerimaan
sekunder (misalnya: penerimaan dari penjualan ruang iklan di MRT). Analisis penerimaan harus
dilakukan dengan berbagai skenario perkiraan permintaan yang berbeda-beda sebagaimana telah
dibahas pada Bab 6, serta sejumlah skenario tarif (skedul nilai penyesuaian tarif) yang ditentukan
berdasarkan kemauan atau kemampuan para pelanggan untuk membayarnya.

C.1.5 Belanja Modal / Capital Expenditures

Belanja modal (CAPEX) mencakup biaya-biaya yang terjadi semenjak persiapan proposal oleh
konsorsium swasta sampai penyerahan akhir atas aset dan umumnya terjadi sebelum perusahaan
proyek mulai menghasilkan pendapatan. Beberapa item yang biasanya dimasukkan ke dalam
perkiraan belanja modal adalah:
§ Biaya transaksi: semua biaya yang terkait dengan proses pengadaan
§ Biaya proyek: semua biaya konstruksi (teknis, pengadaan dan konstruksi). Harus diadakan biaya
kontinjensi mengingat kemungkinan terjadinya eskalasi harga selama masa konstruksi.
§ Biaya lingkungan: biaya-biaya untuk memitigasi dampak negatif terhadap lingkungan yang
diakibatkan proyek
§ Biaya asuransi: asuransi-asuransi yang memberikan perlindungan atas kerugian fisik selama masa
konstruksi atau hilangnya pendapatan yang disebabkan oleh delay dalam penyelesaian dan juga
tanggung gugat pihak ketiga.
§ Biaya hukum: biaya dan fee yang terkait dengan perolehan lisensi dan perizinan

C.1.6 Biaya Operasional

Biaya operasional (OPEX) umumnya didistribusikan di sepanjang durasi kontrak dan dikaitkan dengan
perubahan permintaan serta pilihan teknologi. Items biaya yang umum yang harus dimasukkan ke
dalam estimasi beban operasional adalah:
§ Biaya operasional langsung
§ Biaya pemeliharaan: pemeliharaan berkala
§ Biaya operasi
§ Asuransi selama periode operasional

C.1.7 Belanja modal

Belanja modal adalah biaya yang harus dibayar oleh badan usaha pengelola proyek kepada investor
dan kreditur dalam rangka memperoleh sumber daya yang memadai untuk proyek. Untuk

33
 memperkirakan besaran belanja modal, maka digunakan prinsip-prinsip pembiayaan proyek. Bisa
dipahami bahwa pihak kreditur berpegangan secara eksklusif (pembiayaan tanpa rekors) atau
sebagian besarnya (pembiayaan dengan rekors terbatas) pada arus kas yang diciptakan proyek untuk
membayar pinjaman serta memperoleh laba dari investasinya.
Pembiayaan untuk suatu proyek KPBU umumnya terdiri dari utang senior dan ekuitas (kadang kala
dalam bentuk pinjaman pemegang saham junior). Struktur keuangan bisa juga mencakup utang
junior dan pendanaan hibah dimuka/up-front grant funding.
Cara pendekatan yang paling umum digunakan untuk menghitung belanja modal adalah Model
Penetapan Harga Aset Modal (Capital Asset Pricing Model/CAPM) yang didasarkan pada rata-rata
tertimbang biaya ekuitas dan biaya utang, yang umumnya dikenal sebagai belanja modal rata-rata
tertimbang (WACC). Perhitungan belanja modal rata-rata tertimbang (WACC) disajikan di bawah ini:

Tabel C.1: Perhitungan WACC (vanilla nominal setelah pajak)

&'(( = */,×* ./ + 1/,× 1 ./

Parameter Simbol
Biaya Ekuitas / Cost of
equity
Biaya utang / Cost of debt
Pendanaan ekuitas
Pendanaan utang
Uraian Pendekatan Umum
* ./ Tingkat laba yang Menimbang hasil atas tarif bebas risiko
diperlukan untuk dan tingkat risiko proyek.
dapat menarik investor
1 ./ Tarif cicilan utang Menimbang hasil atas tarif bebas risiko
yang diminta oleh kreditur.
*/, Proporsi dari nilai Pendanaan ekuitas aktuil (umumnya
proyek yang didanai sekitar 40%)
dari ekuitas.
1/, Proporsi dari nilai Pendanaan utang aktuil (umumnya
proyek yang didanai sekitar 60%)
dari utang.

Biaya ekuitas dihitung dengan memperkirakan besaran hasil atas tarif bebas risiko yang diminta investor
ekuitas, yang ditimbang berdasarkan tingkat risiko proyek.

Tabel C.2: Biaya Ekuitas

* ./ = .2 + 3/ * .4 − .2 + 6 (.7
Jika tidak tersedia data negara, maka gunakan asumsi bahwa proyek berada di suatu pasar matang (mature), lalu
tambahkan project-specific country risk premium.

Parameter Simbol Uraian Pendekatan Umum

Tarif bebas risiko (pasar .2 Hasil investasi yang Hasil dari obligasi Pemerintah 10 tahun
matang) bisa dicapai tanpa untuk rata-rata 40 hari
risiko
Ekuitas beta (pasar 3/ Sensitivitas hasil Bergantung kepada industri:
matang) terhadap pasar Misalnya: satu regulator pemerintah
negara Australia menggunakan ekuitas
beta sebagai berikut:
Air – 0,6-0,8
Transportasi – 0,8-1,0
Pembangkitan listrik – 0,95-1,15
Listrik retel – 0,9-1,1
Market premium (pasar * .4 − .2 Kinerja pasar di atas Premium risiko pasar rata-rata
matang) tarif bebas risiko aritmetika historis berdasarkan saham
yang dicatatkan di bursa. Umumnya dari
5,5 s/d 6,5%.

34
Parameter
Premium risiko negara
atau country risk premium
(pasar yang sedang
berkembang)
Proyek lambda
Simbol Uraian Pendekatan Umum
(.7 Risiko premium di Country credit default spread (besaran
pasar negara gagal bayar kredit negara) yang
berkembang disesuaikan dengan tingkat volatilitas di
pasar ekuitas.
6 Tingkat risiko proyek Jika 6 = 1.0, maka risiko proyek adalah
dibandingkan risiko rata-rata jika dibandingkan
dengan risiko negara dengan risiko negara. Jika 6 lebih besar
dari satu berarti risiko proyek berada di
atas risiko negara/country risk.

Biaya utang dihitung dengan memperkirakan besaran premium atas tarif bebas risiko yang diminta oleh
kreditur.

Tabel C.3: Biaya Utang

1 ./ = .2 + (1 .4 − .2 )

Parameter Simbol Uraian Pendekatan Umum

Tarif bebas risiko / .2 Hasil investasi yang bisa
risk free rate dicapai tanpa risiko
Marjin utang 1 .4 − .2 Premium utang di atas
tarif bebas risiko yang
diperlukan untuk
pendanaan
Hasil dari obligasi Pemerintah 10
tahun untuk rata-rata 40 hari
Credit spreads dari suatu
portofolio obligasi yang
merepresentasikan pasar.

C.3.1 Pendapatan
Pendapatan proyek mencakup tarif (dari besaran yang dikenakan kepada user) dan sumber-sumber
pendapatan sekunder (misalnya: pendapatan dari penjualan ruang iklan di angkutan umum). Analisis
pendapatan harus dilakukan dengan beberapa skenario perkiraan permintaan yang berbeda-beda
sebagaimana dibahas pada Bab 0 dan sejumlah skenario tarif (jadwal penyesuaian tarif dan nilai)
yang ditetapkan berdasarkan survey kesediaan customer untuk membayar.

C.3.2 Aspek pajak dan akuntansi

Analisis keuangan harus mencakup pajak-pajak yang dihitung berdasarkan konsep akunting, bukan
konsep keuangan. Ini berarti bahwa pajak-pajak dihitung berdasarkan Laba Netto atau Laba Sebelum
Bunga dan Pajak.

C.3.3 Durasi Kontrak

Masukan ini mencakup jumlah tahun yang diperlukan oleh kontraktor untuk menyelesaikan
pembangunan—tanpa mengurangi syarat-syarat yang berlaku (periode konstruksi) dan jumlah
tahun di mana proyek beroperasi secara komersil (periode operasi). Semua periode dimaksud harus
ditetapkan dengan jelas mengingat bahwa suatu jenis proyek KPBU mungkin memiliki periode
konstruksi dan periode operasional yang berbeda-beda.

C.3.4 Penyusutan dan amortisasi

Penyusutan adalah suatu proses yang secara sistematis mengalokasikan biaya aset di sepanjang
suatu periode waktu di mana aset dimaksud diharapkan memberikan manfaat ekonomi. Tanah
adalah satu-satunga item aset dari proyek yang tidak disusutkan. Amortisasi adalah istilah yang
umumnya digunakan untuk proses ini untuk aset tidak nyata dengan masa pakai yang terbatas.
Penyusutan dan amortisasi adalah pos-pos non kas, namun menjadi pengurang pajak yang
dibolehkan.

Ada beberapa metode untuk menghitung penyusutan (amortisasi) seperti misalnya metode garis lurus,
penyusutan dipercepat (misalnya: penyusutan double declining balance), dan unit-unit metode produksi
(tingkat penyusutan bervariasi tergantung kepada produksi atau penggunaan). Pada tahapan Prastudi
Kelayakan ini, direkomendasikan untuk menggunakan metode garis lurus karena cara menghitungnya lebih
sederhana. Metode garis lurus mengalokasikan secara merata biaya aset dikurangi nilai sisa yang diperkirakan
di sepanjang masa pakai dari aset dimaksud.

35
A. Model Keuangan
Model keuangan adalah perangkat sentral yang digunakan di sepanjang analisis keuangan. Model tersebut
biasanya dibangun pada suatu program spreadsheet standar seperti MS Excel. Model keuangan harus dibuat
cukup adaptif untuk dapat digunakan oleh pihak lain-lain pada tahapan-tahapan selanjutnya. Alur pembuatan
sheet perhitungan financial model harus diurut secara logis dan diberi label sesuai dengan semua input yang
sesuai ke dalam model tersebut sehingga kesemua input akan teridentifikasi dengan jelas. Semua formula
yang digunakan di dalam model diharapkan sesedikit mungkin menggunakan hard code atau sumber
perhitungan yang berdasar pada angka mutlak. Jika memungkinkan, key inputs harus dapat diubah oleh user di
dalam model sehingga itu uji skenario yang berbeda-beda dapat dilakukan untuk menguji integritas dari
model yang telah dibangun.

Pola umum dari model keuangan untuk suatu proyek KPBU sesuai dengan urutan kronologinya mencakup:

§ Ringkasan/Summary: memuat asumsi-asumsi pokok dari model serta key performance measures
seperti grafik perkiraan permintaan, pendapatan – O&M – grafik laba (rugi) operasi, total biaya
proyek – total pendapatan – diagram tentang dukungan yang diperlukan dari pemerintah, grafik
arus kas yang tersedia untuk membayar kewajiban utang, grafik arus kas terhadap ekuitas,
diagram analisis sensitivitas, dan hal-hal lainnya. Sebagian besar masukan untuk model dan
jadwal proyek (misalnya periode konstruksi dan operasi) juga ditampilkan dalam bab ini.
§ Pendapatan dan biaya: Pendapatan dihitung di sepanjang siklus proyek dengan cara
mengalikan perkiraan permintaan dengan tarif yang berbeda. Bab ini juga menyajikan
perhitungan biaya-biaya proyek.
§ Pendanaan / Funding: menyajikan struktur keuangan proyek, biaya untuk setiap sumber
pembiayaan dan rencana pelunasan/repayment plan.
§ Keluaran / Outputs: mencakup laporan laba rugi, neraca, dan laporan arus kas:
– Laporan laba-rugi menyajikan kinerja keuangan atau profitabilitas proyek setiap tahunnya di
sepanjang siklus proyek.
– Necara, menyajikan informasi posisi keuangan untuk setiap tahunnya di sepanjang siklus
proyek.
– Laporan arus kas, menyajikan arus kas masuk dan arus kas keluar untuk setiap tahunnya di
sepanjang siklus hidup proyek. Laporan arus kas menjadi dasar bagi perhitungan FNPV, FIRR,
dan DSCR

B. Keluaran / Outputs
Keluaran/output dari analisis keuangan adalah Laporan Laba dan Rugi dan Laporan Arus Kas yang menyajikan
informasi pokok seperti tertera di bawah ini untuk menilai kelayakan keuangan proyek:

Arus Kas Bebas

Hasil akhir dari model keuangan adalah Arus Kas Bebas dari proyek, selama suatu rentang waktu tertentu. Arus
kas bebas proyek, untuk masing-masing periode, adalah keseluruhan pendapatan dikurangi biaya-biaya yang
terjadi, termasuk belanja modal dan biaya operasional.

Indikator Profitabilitas / Kelayakan

§ Tingkat Pengembalian Internal / Financial Internal Rate of Return (IRR)
IRR merupakan laba yang telah disesuaikan dengan waktu di sepanjang siklus proyek. Ini adalah tarif yang
membandingkan antara nilai kini dari arus kas masuk dan nilai kini dari kas keluar proyek.

Tabel C.4: Perhitungan IRR

./ − G/ − (/
7:;<=>? "@?=:@AB :A?= ;C :=?D:@ = : E" FA@A =0
(1 + :)/

Parameter Uraian
./ Pendapatan usaha pada tahun ke i

G/ Jumlah yang diinvestasikan pada tahun ke i

(/ Biaya usaha pada tahun ke i

Dalam perhitungan IRR, ada perbedaan antara IRR Proyek dan IRR Ekuitas. Perbedaan di antara keduanya
adalah dari segi arus kas masuk. IRR Proyek merupakan hasil bagi seluruh investor pada proyek. Untuk IRR
Proyek, arus kas yang ditimbang adalah arus kas yang secara langsung memberikan manfaat bagi proyek. IRR

36
Ekuitas mengukur hasil untuk para pemegang saham perusahaan setelah semua utang dilunasi. Dengan
demikian IRR ekuitas didasarkan kepada arus kas bebas pemegang ekuitas.
– IRR Proyek harus mampu melampaui nilai rata-rata tertimbang belanja modal (WACC) dari
proyek. Jika IRR proyek lebih besar dari WACC proyek, maka proyek dianggap layak/feasible.
– IRR Ekuitas harus mampu menutup biaya ekuitas, agar proyek dapat memberikan hasil yang
mencukupi bagi para pemilik ekuitas.
§ Net Present Value (NPV)
NPV adalah arus kas netto hasil diskonto. Net present value (NPV) didefinisikan sebagai jumlah nilai kini arus kas
masuk dan arus kas keluar selama siklus proyek. Rumus untuk menghitung NPV adalah sebagai berikut:
M
(KL
J7, =
(1 + :)L
LNO
Di mana,
CFt = arus kas bersih (yakni arus kas masuk dikurangi arus kas keluar) pada waktu ‘t’
r = tingkat pengembalian investasi yang diperlukan (tarif diskonto)
n = jumlah periode

NPV menimbang belanja modal (yang merupakan tarif diskonto). Kriteria evaluasi untuk NPV adalah sebagai
berikut:
– Jika NPV ≥ 0, maka proyek, pada tarif diskonto yang dipilih, akan menghasilkan manfaat
bersih yang mengindikasikan bahwa investor sekurang-kurangnya dapat me-recover investasi
yang mereka tanam di dalam siklus proyek.
– Jika NPV< 0, maka proyek, pada tarif diskonto yang dipilih, akan menghasilkan rugi bersih dan
investor kemungkinan tidak akan dapat me-recover nilai investasi yang telah ditanam.
§ Rasio kemampuan membayar kewajiban utang tahunan atau annual debt service coverage ratio
(DSCR)
§
DSCR merupakan ukuran kemampuan proyek menghasilkan arus kas untuk memenuhi kewajiban pembayaran
utangnya. Rumus untuk menghitung DSCR adalah sebagai berikut.

arus kas tersedia untuk membayar utang (CFADS)

DSCR : ------------------------------------------------------------------------
pembayaran pokok + bunga

>AQℎ CB;S A#A"BATB= ?; E=T? Q=:#">= ((K'1P)

1P(. =
$:"@>"$AB $AUF=@? + "@?=:=Q? $AUF=@?

Besaran rasio ini akan dihitung pada setiap tahun, sehingga akan memberikan gambaran yang jelas secara
kontinu tentang kemampuan proyek untuk membayar kewajiban utangnya. Ini juga memungkinkan profil
pelunasan utang diubah apabila nilai yang diperoleh ternyata dengan tingkat disparitas terlalu tinggi selama
siklus keuangan.

§ Jika DSCR<1, maka proyek tidak memiliki kas yang cukup untuk membayar pokok dan bunga
pinjaman
§ Jika DSCR>1, maka proyek dianggap memiliki kas yang cukup untuk membayar pokok dan bunga
pinjaman.
§
Tergantung kepada profil proyek, ADSCR minimum bisa bervariasi. Idealnya berada di atas 1,3 kali di sepanjang
periode utang. Referensi indikasi tentang kekuatan dari berbagai besaran ADSCR yang berbeda-beda diuraikan
pada tabel di bawah ini.

Tabel C.5: Referensi indikasi kekuatan dari berbagai besaran ADSCR yang berbeda-beda

Kekuatan Asesmen ADSCR

Sangat Kuat Ada kemampuan yang sangat kuat untuk membayar bunga dan pokok utang dengan
besaran DSCR minimum di atas 2x dan tetap berada di atas 1,5x selama masa sulit proyek
(misalnya dalam analisis tentang sensitivitas).
Kuat Ada kemampuan yang kuat untuk membayar bunga dan pokok utang dengan besaran
DSCR minimum di atas 1,5x dan tetap berada di atas 1,3x selama masa sulit proyek
(misalnya dalam analisis tentang sensitivitas).
Sedang Ada kemampuan yang sedang untuk membayar bunga dan pokok utang dengan besaran
DSCR minimum di atas 1,3x dan tetap berada di atas 1,1x selama masa sulit proyek

37
 (misalnya dalam analisis tentang sensitivitas).
Lemah Sangat dimungkinkan untuk terjadi gagal bayar kewajiban utang selama beberapa periode
dari siklus hidup proyek dengan DSCR hanya 1,0x di sepanjang siklus hidup proyek dan
bahkan sampai jatuh di bawah angka ini pada saat proyek mengalami tekanan keuangan
(misalnya dalam analisis tentang sensitivitas).

Sumber: Manual KPBU India

Dukungan Pemerintah
Apabila proyek tidak layak secara keuangan, maka diperlukan dukungan pemerintah agar proyek menjadi
layak secara keuangan. Dukungan seperti dimaksud hanya dapat dijustifikasi apabila manfaat ekonominya
lebih besar dari biaya. Kontribusi Pemerintah bagi proyek juga harus berada dalam lingkup parameter dan
prioritas anggaran.
Kontribusi Pemerintah untuk menutup kekurangan pendanaan/funding gap dilakukan melalui pendanaan
viability gap (VGF) atau subsidi harga.
Berdasarkan estimasi dari dukungan Pemerintah, maka Prastudi Kelayakan harus menganalisis apakah proyek
ini layak secara fiskal. Artinya:

§ Kemungkinan biaya dari dukungan Pemerintah secara hukum dimungkinkan: Pemerintah

dibolehkan untuk memberikan dukungan dimaksud
§ Kemungkinan biaya dari dukungan Pemerintah dapat dipenuhi/affordable
§ Risiko fiskal tidak akan menyebabkan destabilisasi secara fiskal

Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas keuangan diperlukan untuk mengetahui bagaimana kelayakan keuangan proyek akan
mengalami perubahan apabila terjadi hal-hal sebagai berikut:

§ Kenaikan investasi modal

§ Keterlambatan konstruksi
§ Kenaikan biaya-biaya operasional dan pemeliharaan
§ Dampak dari biaya pemeliharaan besar yang tak terduga
§ Penurunan permintaan
§ Penurunan tarif

38
Lampiran D
Rancangan Struktur KPBU

Dalam merancang struktur KPBU, terdapat empat unsur yang saling berkaitan:

§ Menetapkan keluaran—menetapkan hasil keluaran yang harus dicapai oleh pihak swasta secara
jelas dan terukur, berdasarkan mekanisme kinerja yang disusun.
§ Mengalokasikan elemen fungsi proyek—menentukan bagaimana fungsi-fungsi yang berperan
pada proses untuk menghasilkan keluaran yang diperlukan, misalnya fasilitas dan jasa layanan,
dialokasikan di antara Pemerintah dan swasta.
§ Mengalokasikan risiko—mengidentifikasi risiko-risiko yang terkait dengan proyek dan
bagaimana risiko-risiko tersebut dialokasikan kepada para pihak yang terlibat.
§ Menetapkan struktur hukum dan keuangan—membuat gambaran awal tentang pengaturan
hukum dan keuangan yang dapat mencapai alokasi fungsi dan risiko yang diinginkan.

D.1. Menetapkan keluaran

Menetapkan keluaran yang diinginkan dari suatu proyek dan bukannya menetapkan masukan, adalah
perbedaan pokok antara KPBU dan proses pengadaan publik yang konvensional. Dalam proses pengadaan
publik konvensional, kontraktor swasta diwajibkan membangun suatu disain tertentu dengan menggunakan
material yang ditetapkan. Dalam suatu kontrak KPBU, pihak swasta diwajibkan untuk menyediakan jasa
layanan atau fasilitas yang memenuhi standar tertentu, dan diberikan kebebasan untuk menentukan tentang
bagaimana cara yang digunakan untuk memenuhi standar dimaksud, serta memilih masukan apa yang
dibutuhkan. Hal ini menciptakan peluang dan insentif bagi inovasi sektor swasta.
Keluaran yang diinginkan harus ditetapkan dengan jelas dan terukur, sedemikian rupa sehingga penyediaan
keluaran tersebut dapat dijadikan sebagai kewajiban pihak swasta dalam kontrak KPBU. Spesifikasinya harus
dibuat sejelas mungkin di dalam kontrak sehingga bisa dijadikan dasar untuk pembayaran, pengenaan denda
serta pemberian bonus.
Satu cara yang digunakan untuk memastikan keluaran adalah dengan menggunakan metode “SMART” untuk
mengembangkan dan melakukan reviu atas spesifikasi keluaran, bahwa keluaran tersebut harus Specific
(spesifik), Measurable (terukur), Achievable (dapat diraih), Realistic (realistis), dan Timely (tepat waktu). Satu
contoh penggunaan metode SMART adalah sebagaimana diuraikan dalam Tabel D.1. di bawah ini.

Tabel D.1.: Spesifikasi Keluaran Berdasarkan Metode “SMART”

Karakteristik Dengan SMART Tanpa SMART

Spesifik Merenovasi atau membangun kembali semua
rumah yang ada di lokasi sesuai dengan
standar ‘rumah layak’ dari pemerintah
Terukur Memastikan bahwa semua rumah dibuat
dengan baik secara struktur, dengan ventilasi,
pencahayaan dan kehangatan yang memadai
Dapat diraih Menjaga agar suhu ruangan berada pada
tingkat X derajat pada saat suhu luar ruangan
berada pada rentangan antara Y dan Z derajat
Realistis Memastikan bahwa kerusakan pada sistem
kendali suhu akan diperbaiki dalam jangka
waktu delapan jam selama jam kerja, dan
dalam jangka waktu 16 jam jika di luar jam
kerja
Tepat waktu Membuat catatan kerusakan-kerusakan dan
menyampaikan laporan setiap bulan
Merenovasi rumah-rumah dengan
standar yang baik
Memastikan agar semua rumah layak
untuk dihuni
Memastikan agar suhu ruangan selalu
berada pada tingkat X derajat
Memastikan bahwa kerusakan pada
sistem kendali suhu akan diperbaiki
dalam jangka waktu dua jam
Akan menerbitkan laporan tahunan
tentang kinerja

Sumber: Farquharson d.k.k. (2011) How to Engage with the Private Sector in Public-Private Partnerships in
Emerging Markets, World Bank dan PPIAF

D.2. Mengalokasikan Elemen Fungsi Proyek

“Fungsi” adalah tindakan-tindakan yang harus dilakukan untuk dapat menyediakan fasilitas atau jasa layanan.
Tindakan-tindakan tersebut bisa berbeda-beda berdasarkan kasusnya, tetapi secara umum mencakup
beberapa atau seluruh dari keenam fungsi sebagai berikut:
§ Merancang

39
 § Membangun
§ Mengoperasikan
§ Memelihara
§ Memperbaiki
§ Membiayai

Pertama, PJPK harus mengidentifikasi fungsi-fungsi utama yang harus dilaksanakan dalam pelaksanaan proyek.
Kemudian, PJPK merekomendasikan tentang bagaimana mengalokasikan fungsi-fungsi tersebut sedemikian
rupa sehingga sehingga dapat memaksimalkan value for money.
Secara umum, hal ini berarti mengalokasikan fungsi-fungsi untuk memaksimalkan keahlian, insentif dan
kewenangan berdasarkan alur pikir sebagai berikut:

§ Keahlian di dalam melaksanakan fungsi dimaksud. Jika ada perusahaan-perusahaan swasta yang
memiliki spesialisasi dalam melakukan disain, konstruksi, pemeliharaan atau operasional dari aset
yang diusulkan, atau memiliki keahlian dalam menyediakan jasa layanan yang diusulkan, maka ini
menjadi indikasi bahwa fungsi-fungsi tersebut harus dialokasikan kepada pihak swasta. Jika
lembaga-lembaga publik juga ada yang memiliki pengalaman dalam melaksanakan fungsi-fungsi
tersebut, maka sangat baik untuk membandingkan kinerja masa lalu dari lembaga-lembaga
publik tersebut dengan calon peserta tender yang potensial.
§ Insentif untuk berkinerja dengan baik. Perusahaan swasta akan bekerja lebih baik jika ada
insentif laba, dan dapat lebih mudah untuk dikenakan denda apabila berkinerja buruk
dibandingkan dengan perusahaan publik. Maka insentif sering kali dijadikan dasar untuk
mengalokasikan suatu fungsi kepada pihak swasta. Namun demikian, harus tetap dilakukan
analisis kasus per kasus, khususnya ketika kinerja sulit untuk ditentukan secara terukur. Misalnya,
pada proyek-proyek KPBU bidang kesehatan atau pendidikan, di mana diperlukan analisis
tentang apakah pihak swasta dapat diberikan insentif agar menyediakan layanan pendidikan dan
kesehatan yang berkualitas.
§ Kewenangan yang diperlukan untuk dapat melaksanakan fungsi. Pemerintah memiliki suatu
kewenangan yang sangat khusus terkait pengadaan tanah dan dalam mengambil keputusan
terkait perencanaan. Ketika suatu fungsi bergantung kepada suatu kewenangan yang dipegang
oleh pemerintah, maka ini sebagai indikasi bahwa fungsi tersebut harus diberikan kepada
lembaga publik.
Hasil dari analisis ini adalah gambaran tentang siapa yang harus melaksanakan tugas apa berdasarkan skema
KPBU. Misalnya, fungsi-fungsi yang terdapat dalam proyek instalasi pengolahan air limbah dapat dialokasikan
sebagai berikut:
§ Fungsi perancangan, pembangunan, pengoperasian, dan pemeliharaan harus diberikan kepada
pihak swasta berdasarkan alasan bahwa pemenang tender memiliki keahlian di bidang ini
dibandingkan dengan lembaga Pemerintah, serta dapat dengan mudah diberi insentif untuk bisa
berkinerja lebih baik.
§ Pengadaan tanah—dialokasikan ke Pemerintah, mengingat kewenangannya yang khusus
§ Pembiayaan—dialokasi kepada Pemerintah dan swasta, sedemikian rupa bahwa Pemerintah
pemiliki kemampuan yang unik untuk memperoleh dana konsesi berbiaya murah untuk proyek,
sedangkan pemenang tender dapat memperoleh dukungan keuangan tambahan dengan cepat,
sehingga dapat mendorong mereka untuk berkinerja dengan lebih baik pada fungsi lainnya.

D.3. Mengalokasikan Risiko

Ketika fungsi-fungsi telah dialokasikan berdasarkan prinsip-prinsip tersebut di atas, maka timbul ‘risiko-risiko
alami’, yang telah diperhitungkan oleh PJPK pada saat memaksimalkan insentif, misalnya alokasi fungsi
konstruksi secara alami mengandung risiko menggelembungnya biaya konstruksi. Oleh karena itu, PJPK dapat
memasukkan alokasi risiko-risiko secara implisit pada saat mengalokasikan fungsi-fungsi. Misalnya, Pemerintah
mungkin memahami bahwa meskipun secara umum risiko konstruksi dialihkan kepada pihak swasta, namun
pasar tidak akan menerima risiko gempa secara penuh, sehingga perlu dibuat klausul untuk membagi risiko ini.
Langkah-langkah praktis yang harus diambil oleh PJPK adalah:
§ Mengidentifikasi semua risiko materiil yang terkait dengan proyek
§ Mengalokasikan risiko-risiko tersebut dengan menggunakan prinsip value for money.
Setelah mengikuti hal tersebut, PJPK harus membuat suatu Matriks Risiko yang komprehensif, dengan
menggunakan matriks sebagaimana ditunjukkan pada Tabel D.2. di bawah ini. Matriks Risiko ini mencatat
seluruh risiko materiil yang terkait dengan proyek, alokasinya, konsekuensi potensial serta strategi untuk
memitigasi risiko.
Matriks ini akan digunakan dalam pelaksanaan tugas-tugas masa depan untuk:
§ Finalisasi struktur KPBU yang diusulkan
§ Mengevaluasi struktur yang diusulkan dengan kriteria KPBU
§ Sebagai panduan dan daftar periksa untuk menyusun Kontrak KPBU dan Undangan Pemasukan
Penawaran.

40
 Tabel D.2 : Matriks Risiko

Kondisi Spesifik
Kategori Risiko dan Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
Peristiwa Risiko [Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
1. RISIKO LOKASI
Keterlambatan dan Keterlambatan dan kenaikan biaya akibat x Pemerintah menyediakan lahan • Kebutuhan lahan
kenaikan biaya proses pembebasan lahan yang proyek sebelum proses pengadaan lokasi intake, WTP
pembebasan lahan berkepanjangan – [Tahap Pra-konstruksi] BU melalui: dan jaringan
• Pemerintah perlu menetapkan transmisi sudah
lokasi proyek dan memastikan diidentifikasi
tersedianya semua dokumen yang dengan jelas
diperlukan • Lamanya
• Pemerintah perlu memastikan pengeluaran
tersedianya dana pembebasan Penetapan Lokasi
tanah; oleh pihak
• Pemerintah perlu memastikan berwenang
adanya tim yang melaksanakan
proses pembebasan tanah;
• Pemerintah perlu memastikan
proses pembebasan tanah dapat
berjalan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
Lahan tidak dapat Kegagalan perolehan lokasi lahan proyek x Status hukum lahan dan prosedur • Risiko terdapat
dibebaskan karena proses pembebasan lahan yang sulit yang jelas dalam pembebasan lahan ketidaksesuaian
– [Tahap Pra-konstruksi] proyek. RTRW.
• Risiko bahwa
penetapan lokasi
atau izin lokasi
tidak dikeluarkan
oleh Pemerintah
Daerah

41
 Kondisi Spesifik
Kategori Risiko dan Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
Peristiwa Risiko [Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
• Risiko tidak
dikeluarkannya Izin
Pinjam Pakai
Kawasan Hutan
• Tanah milik BUMN
tidak dapat dibeli
• Keterlambatan
pengeluaran hasil
appraisal oleh BPN
Lahan tidak dapat Kesulitan akses ke lahan dikarenakan x x Strategi komunikasi proyek Preventif:
digunakan setelah gangguan sosial – [Tahap Konstruksi] termasuk, pemetaan isu sosial dan Pemerintah dan BU
dibebaskan. tokoh kunci yang terkait melakukan
sosialisasi proyek
sejak dini.
Korektif: Pemerintah
terlibat dalam
proses mediasi.
Proses pemukiman kembali Keterlambatan dan kenaikan biaya karena x • Kompensasi yang wajar dan Kebutuhan lahan
yang rumit rumitnya isu proses pemukiman kembali – komunikasi yang baik dengan proyek jenis ini
[Tahap Pra-konstruksi] pihak yang terkena dampak biasanya tidak luas
• Koordinasi antar pihak terkait dan dampak sosial
dalam menentukan pelaksana atau relatif kecil
pemberi kompensasi termasuk
skema dan bentuk kompensasi
Risiko Status Tanah Kepemilikan sertifikat tanah ganda x • Melaksanakan validasi dan
ditemukan saat proyek dilaksanakan – penyelesaian status kepemilikan
[Tahap Pra-konstruksi] lahan
• Dukungan otoritas terkait (BPN,

42
 Kondisi Spesifik
Kategori Risiko dan Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
Peristiwa Risiko [Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
Dinas Kependudukan) sangat
penting
Kesulitan pada kondisi Tidak teridentifikasinya utilitas dan x x Pelaksanaan identifikasi utilitas pada Data utilitas tidak
lokasi yang tak terduga kesulitan proses relokasi utilitas, sehingga saat perencanaan dengan didukung tersedia, baru
terjadi keterlambatan dan mungkin oleh data yang memadai. diketahui saat
dilakukan perpindahan rute. – [Tahap proses penggalian
Konstruksi] berlangsung.
Umumnya pada
proses pemasangan
pipa. Kesulitan yang
tidak mungkin
teridentifikasi pada
tahap perencanaan
diambil oleh
Pemerintah.
Keterbatasan ruang kerja Terkait penyediaan lahan untuk ruang kerja x Metode konstruksi yang baik; Bila ada penolakan
/working space konstruksi pada masa konstruksi – [Tahap Konstruksi] Sosialisasi oleh pemerintah masyarakat
Pemerintah dapat
membantu
Kerusakan artefak dan Rusaknya artefak dan barang kuno yang x Data historis penggunaan lahan dan
barang kuno pada lokasi ditemukan di lokasi saat konstruksi proyek penyelidikan tanah
– [Tahap Konstruksi]
Kontaminasi/polusi ke Kontaminasi/polusi di lingkungan lokasi x Kesesuaian dengan studi Amdal
lingkungan lokasi yang mengganggu pelaksanaan proyek – yang baik
[Semua Tahap]
2. RISIKO DESAIN, KONSTRUKSI DAN UJI OPERASI
Ketidakjelasan spesifikasi Keterlambatan dan kenaikan biaya akibat x • Klarifikasi saat proses tender Spesifikasi output
output spesifikasi output tidak jelas – [Tahap Pra- • Kapasitas desain yang baik PJPK harus

43
 Kondisi Spesifik
Kategori Risiko dan Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
Peristiwa Risiko [Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
konstruksi] • Dokumen lelang sebaiknya tersaji mengacu ke best
dengan jelas dan mudah dipahami practice
agar dapat meningkatkan
kompetisi dan menurunkan biaya
proyek
Kesalahan desain Menyebabkan ekstra/revisi desain yang x Konsultan desain atau EPC yang Biasanya
diminta operator – [Tahap Pra-konstruksi & berpengalaman dan handal. teridentifikasi saat
Konstruksi] uji operasi teknis
Gagal menjaga keamanan Tingkat kecelakaan selama pekerjaan x • Implementasi prosedur keamanan
dan keselamatan dalam konstruksi berlangsung tinggi. – [Tahap dan keselamatan kerja yang baik
lokasi Konstruksi] • EPC yang berpengalaman dan
handal.
Terlambatnya penyelesaian Dapat termasuk akibat kualitas keahlian x Kontraktor yang handal dan klausul
konstruksi SDM yang buruk, terbatasnya ketersediaan kontrak yang standar, termasuk
material & peralatan, terlambatnya klausul penalti atas Liquidity
pengembalian akses lokasi. – [Tahap Damages
Konstruksi]
Kenaikan biaya konstruksi Kenaikan akibat perubahan volume x • Kesepakatan prosedur persetujuan
pekerjaan ataupun harga material – [Tahap perubahan volume dan ambang
Konstruksi] batas perubahan
• Akomodir perhitungan faktor
eskalasi harga di dalam kontrak
• Hubungan baik dengan supplier
• Klausul penalti atas Liquidity
Damages
Kinerja Kontraktor/Sub-kontraktor tidak mampu x • Proses pemilihan kontraktor &
kontraktor/subkontraktor melakukan pekerjaan sesuai kontrak – subkontraktor yang kredibel
yang buruk [Tahap Konstruksi] • Penerapan penalti

44

Kategori Risiko dan
Peristiwa Risiko
Default kontraktor/sub-
kontraktor
Risiko uji operasi (testing &
comissioning)
3. RISIKO SPONSOR
Default BU
Default sponsor proyek
Default lender proyek
4. RISIKO FINANSIAL
Kegagalan mencapai
financial close
Risiko pencairan VGF
Kondisi Spesifik
Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
[Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
Kegagalan penyelesaian kontrak oleh x • Proses pemilihan kontraktor &
kontraktor/sub-kontraktor karena faktor subkontraktor yang kredibel
manajemen internal & finansial – [Tahap • Penerapan penalti
Konstruksi]
Kesalahan estimasi waktu/ biaya dalam uji x • Sistem komunikasi & koordinasi
operasi teknis – [Tahap Konstruksi] kontraktor, konsultan penguji, dan
operator yang tepat
• Konsultan testing & comissioning
yang berpengalaman
Default BU yang mengarah ke terminasi x Konsorsium didukung sponsor yang
atau step-in oleh financier – [Semua Tahap] kredibel dan solid
Default pihak sponsor (atau anggota x Proses PQ untuk memperoleh
konsorsium) – [Semua Tahap setelah sponsor yang kredibel
financial close]
Default pihak institusi keuangan/perbankan x • Pemilihan lender yang kredibel
(atau sindikasi) karena perubahan • Kinerja BU memenuhi kontrak
kebijakan/trust terhadap BU atau akibat isu • Pemenuhan persyaratan lender
internal – [Semua Tahap setelah financial
close]
Tidak tercapainya financial close karena x Koordinasi dan konsorsium yang Bisa karena
ketidakpastian kondisi pasar atau struktur baik dengan lender yang kredibel conditions
modal proyek yang tidak optimal – [Tahap dan potensial precedence tidak
Pra-Konstruksi] terpenuhi
Pencairan VGF bertahap berisiko tidak x • Memastikan proses penganggaran
dapat dilakukan tepat waktu – [Tahap tepat waktu
Konstruksi] • Menyediakan dana talangan yang
45

Kategori Risiko dan
Peristiwa Risiko
Risiko pengembalian dana
talangan tanah
Risiko nilai tukar mata uang
Risiko tingkat inflasi dan
suku bunga
Risiko asuransi
5. RISIKO OPERASI
Ketersediaan fasilitas
Buruk atau tidak tersedianya
layanan
Aksi industri
Kondisi Spesifik
Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
[Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
dikelola Unit BLU
Pencairan dana talangan tanah oleh x • Kepastian ketersediaan dana BLU
Pemerintah kepada BU terlambat – [Tahap Tanah dengan kepastian
Konstruksi] penambahan dana dari APBN jika
sudah mencapai treshold tertentu.
Fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar – [Semua x • Pembiayaan dalam Rupiah; Bisa dibagi dengan
Tahap] • Indeks harga pembelian Pemerintah apabila
memperhitungkan fluktuasi mata fluktuasinya ekstrim
uang;
• Instrumen lindung nilai,
diantaranya kontrak berjangka dan
opsi mata uang
Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi x Faktor indeksasi tarif dan lindung Bisa dibagi dengan
terhadap asumsi dalam life-cycle cost dan nilai tingkat suku bunga Pemerintah apabila
suku bunga – [Semua Tahap] fluktuasinya ekstrim
Cakupan asuransi untuk risiko tertentu x Konsultansi dengan spesialis/broker Khususnya untuk
tidak lagi tersedia di pasaran dan kenaikan asuransi cakupan risiko
substansial tingkat premi terhadap estimasi terkait keadaan
awal – [Semua Tahap] kahar
Akibat fasilitas tidak bisa terbangun – x Kontraktor yang handal
[Tahap Konstruksi]
Akibat fasilitas tidak bisa beroperasi – x Operator yang handal;
[Tahap Operasi] Spesifikasi output yang jelas
Aksi mogok, larangan kerja,dsb – [Tahap x kebijakan SDM dan hubungan Bisa oleh staf
Operasi] industrial yang baik operator,
subkontraktor atau
penyuplai;
46

Kategori Risiko dan
Peristiwa Risiko
Risiko sosial dan budaya
local
Kegagalan manajemen
proyek
Kegagalan kontrol dan
monitoring proyek
Kenaikan biaya O&M
Kesalahan estimasi biaya life
cycle
Kenaikan biaya energi–
karena inefisiensi unit
Kondisi Spesifik
Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
[Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
Aksi demo skala
nasional yang
berujung kepada
pemogokan kerja
nasional dapat
dipertimbangkan ke
dalam kategori force
majeur
Risiko yang timbul karena tidak x Menerapkan program
diperhitungkannya budaya atau kondisi pengembangan masyarakat yang
sosial masyarakat setempat dalam people-oriented;
implementasi proyek – [Semua Tahap] Pemberdayaan masyarakat
Kegagalan atau ketidakmampuan Badan x Menyusun rencana manajemen
Usaha dalam mengelola operasional Proyek operasi dan dijalankan oleh secara
Kerjasama – [Tahap Operasi] professional
Terjadinya penyimpangan yang tidak x x Menyusun rencana kontrol dan
terdeteksi akibat kegagalan kontrol dan monitoring serta evaluasi berkala
monitoring oleh Badan Usaha atau PJPK – terhadap efektivitas rancangan dan
[Semua Tahap] pelaksanaan
Akibat kesalahan estimasi biaya O&M atau x Operator yang handal; Perawatan lebih
kenaikan tidak terduga – [Tahap Operasi] Faktor eskalasi dalam kontrak sering dari yang
diduga
Kesalahan estimasi biaya diakibatkan tidak x Kesepakatan/kontrak dengan
mendapatkan harga yang fix dan terkini supplier seawal mungkin
dari supplier – [Tahap Operasi]
Biaya energi naik disebabkan kinerja x Kualitas dan spesifikasi unit yang
operasi yang tidak efisien. – [Tahap baik
47
 Kondisi Spesifik
Kategori Risiko dan Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
Peristiwa Risiko [Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
Operasi]

Tidak teraturnya Ketersediaan utilitas, seperti listrik, internet, x Tindakan antisipasi: fasilitas back up Biasanya sudah
ketersediaan utilitas tidak dapat teratur/ dihandalkan. – [Tahap listrik/utilitas lainnya harus diantisipasi
Operasi] sedini mungkin
Berkurangnya kuantitas Defisit karena alasan dalam kendali sektor x Regulasi dan koordinasi yang baik
input publik. – [Tahap Operasi] antar instansi terkait
Menurunnya kualitas input Kualitas turun karena alasan dalam kendali x Regulasi dan koordinasi yang baik
sektor publik. – [Tahap Operasi] antar instansi terkait
Ketidakpastian kontinuitas Kontinuitas input tidak pasti dikarenakan x Regulasi dan koordinasi yang baik Tergantung lokasi
input perubahan kapasitas ketersediaan. – [Tahap antar instansi terkait
Operasi]
Berkurangnya kuantitas Kuantitas output berkurang disebabkan Operator yang handal;
output kinerja proses dalam operasi. – [Tahap Mekanisme penalti
Operasi]
Menurunnya kualitas output Kualitas output berkurang disebabkan x Operator yang handal;
kinerja proses dalam operasi. – [Tahap Mekanisme penalti
Operasi]
Ketidakpastian kontinuitas Kontinuitas output tidak pasti disebabkan x Operator yang handal;
output kinerja proses dalam operasi. – [Tahap Mekanisme penalti
Operasi]
Kehilangan dan kualitas di Kebocoran/kontaminasi dalam jaringan x Standar kinerja operasi dan Jaringan transmisi
jaringan transmisi transmisi. – [Tahap Operasi] pengawasan yang baik masih termasuk
sistem unit produksi
Kehilangan dan kualitas di Kebocoran/kontaminasi dalam jaringan x Standar kinerja operasi dan Keterlibatan BU di
jaringan distribusi distribusi. – [Tahap Operasi] pengawasan yang baik hilir hanya boleh
bangun & serah,
operasi Pemerintah

48

Kategori Risiko dan
Peristiwa Risiko
6. RISIKO PENDAPATAN
Risiko tingkat serapan di
awal periode
Penurunan volume
permintaan output proyek
Kegagalan penetapan tarif
awal
Keterlambatan penyesuaian
tarif periodik
Tingkat penyesuaian tarif
lebih rendah dari proyeksi
Kesalahan perhitungan
estimasi tarif
Kondisi Spesifik
Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
[Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
Output tidak terserap di awal periode x Klausul ‘take or pay’ dalam
operasional karena implementasi di bawah perjanjian jual beli
target perencanaan [Tahap Operasi]
Mengakibatkan penurunan pendapatan x Program marketing yang baik;
penjualan dan defisit bagi PJPK – [Tahap Program penurunan NRW;
Operasi] Pengelolaan keuangan PDAM
Akibat tingkat kemampuan dan kemauan x Dukungan kelayakan (VGF); Regulasi dapat
membayar konsumen di bawah tingkat Regulasi terkait mekanisme tarif dan berbentuk Perda
kelayakan – [Tahap Operasi] juga insentif
Pada indeksasi tarif terhadap tingkat inflasi x Kinerja operasi yang baik; Regulasi yang
yang sudah disepakati – [Tahap Operasi] Regulasi yang mengatur tingkat dan mendukung dapat
periode penyesuaian tarif berbentuk Perda
Khususnya setelah indeksasi tarif dan x Kinerja operasi yang baik; Regulasi yang
rebasing tarif – [Tahap Operasi] Regulasi yang mengatur tingkat dan mendukung dapat
periode penyesuaian tarif berbentuk Perda
Penetapan tarif terlalu optimis atau di atas x Survei kemampuan dan kemauan
kemauan membayar konsumen – [Tahap membayar konsumen yang handal
Operasi

Risiko konektivitas jaringan
distribusi dan fasilitas
penghubung
Risiko pengelolaan jaringan
distribusi
Ingkar janji otoritas membangun dan
memelihara jaringan yang diperlukan dan
membangun fasilitas penghubung –
[Tahap Operasi]
Keterbatasan pengelolaan jaringan
distribusi yang dibangun swasta – [Tahap
Operasi]
x • Pemahaman kontrak yang baik
oleh sektor publik
• Sinkronisasi konstruksi
x Peningkatan kapasitas pengelolaan
jaringan distribusi

49

Kategori Risiko dan
Peristiwa Risiko
Risiko fasilitas
pesaing/kompetitor
8. RISIKO INTERFACE
Risiko ketimpangan waktu
dan kualitas pekerjaan
Risiko perbedaan
standar/metode layanan
Risiko relasi
9. RISIKO POLITIK
Mata uang asing tidak dapat
dikonversi
Mata uang asing tidak dapat
Kondisi Spesifik
Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
[Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
• Ingkar janji otoritas untuk tidak x • Pemahaman kontrak yang baik • Regulasi yang
membangun fasilitas pesaing; atau oleh sektor publik mendukung dapat
• Penegakan hukum pemanfaatan tidak • Regulasi pemanfaatan ABT tersedia berbentuk Perda
berjalan. • Mekanisme penegakan hukum • Koordinasi dengan
[Tahap Operasi] tersedia & berjalan baik TNI, Polisi, dan
• Tim penegakan hukum Jaksa dalam proses
pemanfaatan ABT terbentuk dan penegakan hukum
berjalan baik dapat dilakukan
Ketimpangan waktu dan kualitas pekerjaan x x • Koordinasi dan integrasi jadwal
dukungan pemerintah dan yang dikerjakan pelaksanaan proyek
BU. – [Tahap Konstruksi] • Pekerjaan perbaikan oleh pihak
yang kualitas pekerjaannya lebih
rendah
Rework yang substantial terkait perbedaan x Kesepakatan standar/ metode yang
standar / metode layanan yang digunakan akan diterapkan para pihak sedini
– [Tahap Konstruksi] mungkin
Miskomunikasi di dalam internal dan x x Sistem komunikasi dan koordinasi
eksternal organisasi, termasuk dirancang, disepakati, dan
mengakibatkan keterlambatan/ kesalahan disosialisasikan dengan baik ke
proses karena kurang pengalaman di semua pihak terkait.
proyek KPBU/Project Financing - [Semua
Tahap]
Tidak tersedianya dan/atau tidak bisa x • Pembiayaan domestik
dikonversinya mata uang asing ke/dari • Akun pembiayaan luar negeri
Rupiah - [Semua Tahap] • Penjaminan dari bank sentral
Mata uang asing tidak bisa ditransfer ke x • Pembiayaan domestik
50
 Kondisi Spesifik
Kategori Risiko dan Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
Peristiwa Risiko [Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
direpatriasi negara asal investor - [Semua Tahap] • Akun pembiayaan luar negeri
• Penjaminan dari bank sentral
Risiko ekspropriasi Nasionalisasi/pengambilalihan tanpa x • Mediasi,negosiasi
kompensasi (yang memadai) – [Tahap • Asuransi Risiko Politik
Operasi] • Penjaminan pemerintah
Perubahan regulasi (dan Bisa dianggap sebagai risiko bisnis - [Semua x
pajak) yang umum Tahap]
Perubahan regulasi (dan Berbentuk kebijakan pajak oleh otoritas x • Mediasi,negosiasi Selain memiliki
pajak) yang diskriminatif terkait (pusat dan/atau daerah) - [Semua • Asuransi Risiko Politik provisi kontrak yang
dan spesifik Tahap] • Penjaminan pemerintah jelas termasuk
kompensasinya
Keterlambatan perolehan Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak x Provisi kontrak yang jelas termasuk Perencanaan awal
persetujuan perencanaan wajar dari otoritas terkait - [Tahap Pra- kompensasinya maupun perubahan
konstruksi & Konstruksi] desain karena
pekerjaan
konstruksi
Gagal/terlambatnya Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak x Provisi kontrak yang jelas termasuk Biasanya terkait isu
perolehan persetujuan wajar dari otoritas terkait - [Semua Tahap] kompensasinya selain perencanaan
Keterlambatan perolehan Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak x Provisi kontrak yang jelas termasuk
akses ke lokasi proyek wajar dari otoritas terkait - [Semua Tahap] kompensasinya
Risiko parastatal • Wanprestasi kewajiban kontraktual PJPK x • Asuransi Risiko Politik
sebagai offtaker • Penjaminan pemerintah
• Akibat privatisasi offtaker atau Default
PJPK
[Semua Tahap]
10. RISIKO FORCE MAJEURE
Bencana alam Terjadinya bencana alam sehingga tidak x Asuransi, bila dimungkinkan Yang dimaksud
dapat beroperasi secara normal - [Semua dengan ditanggung

51

Kategori Risiko dan
Peristiwa Risiko
Force majeure politis
Cuaca ekstrim
Force majeure
berkepanjangan
11. RISIKO KEPEMILIKAN ASET
Risiko nilai aset turun
Transfer aset setelah kontrak Proses transfer aset terkendala karena ada
KPBU berakhir
Kondisi Spesifik
Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
[Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
Tahap] bersama adalah
Peristiwa perang, kerusuhan, gangguan x Asuransi, bila dimungkinkan bahwa risiko
keamanan masyarakat - [Semua Tahap] keadaan kahar
Akibat perubahan iklim atau faktor lain - x Asuransi, bila dimungkinkan ditanggung swasta
[Semua Tahap] sepanjang terdapat
Jika di atas 6-12 bulan,dapat mengganggu x Setiap pihak dapat mengakhiri asuransi yang
aspek ekonomis pihak yang terkena kontrak dan memicu terminasi dini menutup peristiwa-
dampak (terutama bila asuransi tidak ada) - peristiwa tersebut.
[Semua Tahap] Atas porsi yang
tidak ditanggung
asuransi, maka
diambil alih oleh
Pemerintah.
Kebakaran, ledakan, dsb - [Tahap Operasi] x Asuransi
x • Pembuatan kontrak yang
perbedaan mekanisme pengalihan atau mengatur perihal transfer aset
penilaian. [Tahap Operasi] dengan jelas.
• Penilaian dilakukan oleh penilai
independen yang disepakati
bersama
52
Mengidentifikasi risiko-risiko
PJPK harus mengidentifikasi semua risiko yang terkait dengan proyek agar Pemerintah dapat menghindari
risiko-risiko yang tidak dimaksudkan untuk dikelola. Beberapa metode yang berguna untuk digunakan dalam
tahapan ini adalah:

§ Model matriks risiko—untuk menyusun struktur risiko dengan mempertimbangkan setiap

kategori risiko yang tercatat di dalam matriks.
§ Risiko-risiko utama—yang menentukan jenis-jenis risiko yang tercacat dalam matriks,
menjelaskan secara rinci sifat dari masing-masing risiko tersebut, dan memberi contoh-contoh
yang terkait.
§ Daftar risiko-risiko yang umum terdapat pada KPBU berdasarkan sektor—dari sumber yang
terpercaya, sebagaimana diuraikan dalam Tabel D.3. di bawah ini.

Tabel D.3.: Daftar Risiko-Risiko Umum Berdasarkan Sektor

Sektor Sumber
Umum http://rru.worldbank.org/Documents/Toolkits/concessions_fulltoolkit.pdf
Jalan Raya http://rru.worldbank.org/Documents/Toolkits/Highways/
Pelabuhan http://www.ppiaf.org/documents/toolkits/Portoolkit/Toolkit/index.html
Bus Kota http://www.ppiaf.org/documents/toolkits/UrbanBusToolkit/assets/home.htm
Air http://siteresources.worldbank.org/INTSDNETWORK/Resources/ApproachestoPri
vateParticipationWaterServices.pdf
Manajemen Limbah http://rru.worldbank.org/Documents/Toolkits/waste_fulltoolkit.pdf

Mengalokasikan Risiko Untuk Memaksimalkan Value for Money

Setelah semua risiko proyek telah teridentifikasi, PJPK kemudian mengalokasikan berbagai risiko tersebut
kepada Pemerintah dan swasta, sehingga dapat memaksimalkan aspek value for money. Secara umum, ini
berarti mengalokasikan masing-masing risiko kepada pihak yang betul-betul mampu mengelola, memitigasi
atau mendiversifikasinya, sesuai dengan alur pikir sebagai berikut:

§ Mengelola kemungkinan munculnya risiko—PJPK harus mengalokasikan risiko kepada pihak

yang paling mampu untuk mengelola kemungkinan risiko tersebut terjadi. Misalnya, risiko
konstruksi harus dialokasikan kepada pihak swasta sebagai pihak yang diberi tanggung jawab
untuk melaksanakan fungsi konstruksi, karena mereka berada pada posisi terbaik untuk
mencegah pembengkakan biaya konstruksi dan membatasi pembengkakan biaya tersebut
apabila benar-benar terjadi. Karena, dengan menanggung biaya dari risiko konstruksi maka pihak
swasta terdorong untuk menyelesaikan konstruksi secara tepat waktu, dan jika terjadi kenaikan
biaya pihak swasta akan berusaha untuk menekan kenaikan tersebut beserta durasinya.
§ Melakukan mitigasi dampak dari risiko terhadap hasil dari proyek apabila dampak tersebut
muncul—di mana apabila suatu risiko tidak dapat dengan mudah dikelola oleh setiap pihak,
maka PJPK akan mengalokasikan risiko tersebut kepada pihak yang paling mampu untuk
melakukan mitigasi. Mitigasi risiko mencakup upaya untuk mengantisipasi kemunculannya serta
meresponsnya sedemikian rupa sehingga menimbulkan dampak seminimal mungkin. Misalnya,
tidak ada suatu pihak manapun yang bisa mengelola risiko gempa bumi. Namun demikian, jika
pihak swasta diberikan tanggung jawab untuk membuat disain proyek, maka pihak swasta dapat
menggunakan teknik-teknik yang dapat mengurangi kerugian seandainya terjadi gempa. Selain
itu, karena pihak swasta harus bertanggung jawab terhadap biaya yang dikeluarkan, maka pihak
swasta pun terdorong untuk melakukan hal tersebut.
§ Mendiversifikasi biaya untuk menyerap risiko—manakala suatu risiko tidak akan dapat dikelola
atau dimitigasi dengan baik oleh stau pihak, maka PJPK harus mengalokasikan risiko tersebut
kepada pihak yang paling mampu untuk menyerap risiko tersebut dengan biaya sekecil-kecilnya,
dengan mengalihkan lebih banyak biaya untuk menanggung risiko (dengan memberlakukan tarif
yang lebih besar yang harus dibayar pengguna atau asuransi pihak ketiga), atau menyebar biaya
untuk menanggung risiko kepada sejumlah pihak atau diantara banyak aset-aset lainnya.

Prinsip-prinsip tersebut akan menghasilkan suatu alokasi risiko yang optimal. Namun demikian, ada dua aspek
tambahan yang harus dipertimbangkan sebelum alokasi risiko dapat difinalisasi:

§ Tingkat Risiko Umum Masing-Masing Pihak. PJPK harus mempertimbangkan apakah tingkat
risiko umum yang harus diterima oleh pihak swasta akan sangat mahal (yang mengharuskan
premi risiko yang lebih tinggi dibandingkan dengan nilai pihak swasta tersebut menanggung
risiko tersebut menurut Pemerintah) atau akan menjauhkan pihak swasta untuk ikut dalam
tender. Dalam situasi seperti ini, PJPK dapat melakukan penyesuaian kembali atas alokasi risiko-

53
 risiko bersama, atau jika tidak, mengurangi profil risiko umum yang harus ditanggung pihak
swasta tersebut.
§ Risiko Bersama Yang Simetris. Tidak semua semua ketidakpastian dalam proyek bersifat
negatif—upside benefits dapat meningkatkan profitabilitas proyek dengan cara yang tidak
terduga. Prinsip simetris dalam pengalokasian risiko akan menciptakan hak kepemilikan atas
upside benefits termasuk kewajiban atas risiko yang menjadi kenyataan. Ketika Pemerintah
membagi-bagi sisi negatif dari suatu risiko, maka sebaiknya Pemerintah juga membagi manfaat
positif yang mungkin terjadi (seperti risiko lalu lintas di jalan tol).

54
Tabel D.4.: Risiko Utama
Risiko Definisi
Risiko Pra Risiko bahwa proses pengadaan akan
Kontrak mengalami hal-hal sebagai berikut: (a)
gagal menarik peserta tender yang
kompeten dalam jumlah yang
mencukupi dan/atau penawaran yang
responsif; atau (b) negosiasi yang
berlarut-larut dan mahal; atau (c)
gagalnya negosiasi.
Risiko Lokasi Risiko di mana lahan proyek tidak dapat
Tapak disediakan atau tidak dapat digunakan
pada waktunya, sesuai dengan tujuan
atau pada tingkat biaya yang
diperkirakan, atau lokasi tapak tersebut
akan menimbulkan beban-beban yang
tidak terduga yang menyebabkan
dampak negatif terhadap penyediaan
jasa layanan dan/atau rencana
pendapatan proyek.
Risiko-risiko yang Risiko-risiko di mana disain, konstruksi
terkait dengan atau komisioning (start-up) proyek
disain, konstruksi dilaksanakan sedemikian rupa sehingga
dan komisioning menimbulkan pembengkakan biaya
(dalam disain, konstruksi atau
operasional) dan/atau penyediaan jasa
layanan yang buruk.
55
Contoh(-Contoh)
Risiko gagalnya proses pengadaan proyek BOT
untuk menarik peserta tender yang kompeten
karena pemasaran peluang bisnis proyek yang
kurang dan/atau dokumen tender yang
disiapkan dengan tidak memadai.
§ Risiko keterlambatan dalam perolehan hak
pakai jalan tol karena terdapat
permasalahan hukum, kepemilikan atau
pemukiman kembali.
§ Risiko bahwa komposisi geologi dari lokasi
terowongan akan berubah-ubah secara
signifikan sesuai kedalam terowongan yang
digali, sehingga mengakibatkan
meningkatnya biaya konstruksi.
§ Risiko bahwa selama pelaksanaan konstruksi
suatu dam, kondisi tanah ternyata berbeda
dibandingkan dengan yang diperoleh dari
hasil studi, sehingga menyebabkan
kegagalan atau keterlambatan dalam
penyelesaian konstruksi.
§ Risiko disain—risiko di mana sistem
penanganan bagasi yang ada di bandara
yang dioperasikan swasta ternyata memiliki
disain yang buruk yang kemudian
menyebabkan kehilangan, salah rute atau
keterlambatan kedatangan bagasi, yang
akhirnya membuat kecewa para pengguna.
§ Risiko konstruksi—risiko ketika lapisan dasar
Uraian tentang karakteristik dari risiko
Risiko pra kontrak sering kali dikaitkan dengan
persiapan proyek yang kurang memadai, yang dapat
disebabkan oleh kurangnya pengalaman atau
kemampuan. Risiko ini dapat dimitigasi dengan cara
melakukan persiapan dan pengelolaan dengan hati-
hati. Antara lain dengan membentuk suatu tim
transaksi yang kompeten, mempekerjakan penasihat
transaksi yang berpengalaman serta membuat jadwal
yang sesuai dengan kompleksitas proyek.
§ Risiko lokasi mencakup semua risiko yang terkait
lahan yang diperlukan untuk proyek, termasuk
kecocokan lokasi, permasalahan dalam pengadaan
tanah, tanggung jawab lingkungan serta syarat-
syarat perencanaan dan perizinan lainnya.
§ Risiko lokasi terberat terjadi pada tahap awal proyek
dan pelaksanaan konstruksi proyek. Kadar risiko
tersebut menurun pada saat tahap operasional.
Namun demikian, risiko lingkungan bisa jadi akan
muncul pada tahap operasional apabila ada
permasalahan yang tidak terdeteksi sebelumnya,
atau apabila operasional proyek ternyata
mencemari lingkungan sekitarnya.
§ Konsekuensi apabila risiko disain, konstruksi atau
komisioning muncul keterlambatan dan/atau
kenaikan biaya-biaya selama tahapan-tahapan
proyek tersebut. Konsekuensi lainnya adalah cacat
disain atau konstruksi yang menyebabkan
infrastruktur tersebut tidak mampu menyediakan
jasa layanan secara efektif, baik seketika maupun
setelah selang waktu tertentu.
Risiko Definisi
Risiko sponsor Risiko sponsor adalah risiko yang:
dan keuangan § Apabila perusahaan khusus atau
Special Purpose Vehicle (SPV) yang
didirikan oleh mitra swasta dalam
kontraknya dengan pemerintah
ternyata gagal untuk memenuhi
kewajiban kontraknya, maka
pemerintah tidak akan dapat
menuntut pelaksanaan kewajiban
tersebut atau menuntut ganti rugi
dari para sponsor atas kerugian
yang terjadi akibat dari pelanggaran
oleh SPV dimaksud.
§ Berdasarkan alasan keamanan atau
niat baik lainnya, pihak swasta
adalah pihak yang kurang tepat
atau tidak cocok untuk dilibatkan
atau dikaitkan dalam pelaksanaan
proyek, atau justru akan memberi
dampak negatif bagi proyek.
Risiko keuangan adalah risiko di mana:
§ Investor dan kreditur tidak bersedia
memberikan atau meneruskan
pemberian pendanaan untuk
proyek
§ Parameter keuangan (seperti: suku
56
Contoh(-Contoh)
trotoar ternyata tidak dipadatkan sesuai
dengan spesifikasinya, yang kemudian
menyebabkan kerusakan dini
§ Risiko komisioning—risiko yang timbul
ketika teknologi pengolahan air limbah
yang baru gagal berfungsi atau instalasi
pengolah limbah tidak mampu beroperasi
sesuai dengan standar kinerja yang
ditetapkan
Risiko sponsor—risiko manakala perusahaan
SPV yang didirikan pihak swasta mengalami
pailit dan dibubarkan ketika konstruksi baru
selesai dikerjakan 25 persen, dan bahwa
kompensasi dari jaminan pelaksanaan tidak
mencukupi untuk menutup sisa biaya
konstruksi, biaya-biaya yang terkait akibat
keterlambatan, dan biaya pengadilan.
Risiko keuangan adalah risiko di mana pihak
swasta yang telah mendanai proyek melalui
utang dengan proporsi yang besar harus
mengalami pailit akibat terjadinya perubahan
suku bunga yang mendadak.
Uraian tentang karakteristik dari risiko
§ Risiko-risiko tersebut adalah risiko inti selama tahap
pembangunan dengan kemungkinan terjadi yang
paling tinggi.
Risiko sponsor bisa jadi sulit untuk diukur sebelum
proyek dimulai. Mengingat bahwa SPV adalah badan
hukum yang khusus dibuat untuk bertindak untuk dan
atas nama konsorsium proyek, maka SPV itu sendiri
tidak memiliki catatan historis tentang kondisi
keuangan dan operasionalnya yang bisa diperiksa oleh
pemerintah. Oleh karena itu, Tim Penyiapan Proyek
harus berpegangan pada bukti empiris kinerja pihak-
pihak anggota konsorsium untuk mengukur
kemampuan SPV memenuhi kewajiban-kewajibannya
terkait proyek.
SPV didukung oleh suatu jaringan pengaturan
keuangan yang kompleks, termasuk para investor dan
kreditur yang bergantung kepada kemampuan proyek
untuk memberikan hasil laba dari investasi, yang harus
didukung oleh syarat-syarat yang harus dipenuhi
sebelum pembiayaan bisa dicairkan. Satu cara terbaik
dalam mendisain kontrak adalah dengan menjadikan
Risiko Definisi
bunga, tarif pajak) mengalami
perubahan sebelum badan usaha
swasta memberikan komitmen
penuhnya kepada proyek, sehingga
dapat berdampak buruk terhadap
harga
§ Struktur keuangan proyek tidak
cukup kuat, artinya proyek ini
sangat rentan terhadap kejutan
faktor risiko keuangan selama
pelaksanaan proyek seperti
perubahan suku bunga atau tarif
pajak
Risiko Risiko yang menghalangi badan usaha
Operasional untuk melaksanakan jasa-jasanya
berdasarkan kontrak atau melaksanakan
fungsi fasilitas berdasarkan spesifikasi
yang disepakati dan/atau dalam
rentang anggaran biaya yang
direncanakan.
Risiko Risiko di mana permintaan atas jasa
Permintaan layanan atau penggunaan fasilitas
ternyata berbeda dari level yang
diperkirakan, yang akhirnya
menyebabkan besaran pendapatan dari
user lebih kecil dari yang diharapkan.
57
Contoh(-Contoh)
Risiko di mana suatu sistem transportasi yang
dioperasikan oleh swasta bergantung kepada
satu pemasok lokal untuk memperoleh suku
cadang roda, sehingga menyebabkan kualitas
yang terus menurun. Roda mengalami retak
lebih dini dan harus diganti dua kali lebih sering
dari sebelumnya, sehingga menyebabkan
kecelakaan, naiknya biaya pemeliharaan dan
berkurangnya laba.
Risiko di mana besaran jumlah pengguna
aktual sistem transportasi di bawah perkiraan,
sehingga menyebabkan kerugian yang besar
bagi pihak swasta.
Uraian tentang karakteristik dari risiko
pemenuhan pembiayaan sebagai prasyarat bagi
berlakunya kontrak, serta dengan menetapkan suatu
tanggal di mana pemenuhan pembiayaan telah
terpenuhi pada saat jaminan penawaran dimintakan.
Untuk menekan risiko pailit, beberapa kontrak
mensyaratkan rasio utang terhadap ekuitas yang
maksimal.
§ Risiko operasional biasanya berkaitan dengan
produksi dan jalannya fungsi, ketersediaan dan
kualitas masukan/input, kualitas dan efisiensi dari
manajemen dan operasi, serta pemeliharaan dan
perbaikan.
§ Risiko operasional terjadi ketika biaya untuk
mengoperasikan fasilitas melebihi anggaran
sehingga menekan laba yang direncanakan
dan/atau akhirnya fasilitas tersebut tidak mampu
beroperasi sesuai dengan standar yang ditetapkan.
Risiko permintaan muncul pada tahap operasional
proyek ketika jasa layanan atau fasilitas mulai
ditawarkan kepada pengguna akhir. Pihak pengguna
akhir, antara lain terdiri dari: Pemerintah, misalnya
proyek rumah sakit atau sekolah; Pemerintah atas nama
konsumen, misalnya instalasi pengolahan air,
Pemerintah atas nama publik secara langsung, misalnya
jalan raya atau sistem transit massal. Apabila
pembayaran atas jasa layanan dihitung berdasarkan
volume atau bergantung kepada tingkat penggunaan,
maka proyek menjadi terpapar oleh kekuatan pasar,
dengan segala risiko yang terkait dengannya.
Risiko Definisi
Risiko Jaringan Risiko jaringan adalah risiko di mana
dan Interface jaringan yang dibutuhkan oleh pihak
swasta untuk melaksanakan jasa
layanan berdasarkan kontrak atau
fungsi fasilitas, akan diganti, tidak
dipelihara dengan baik atau dengan
berubah sedemikian rupa sehingga: (a)
menghambat pelaksanaan jasa layanan
atau fungsi fasilitas berdasarkan
kontrak; (b) mempengaruhi kualitas
keluaran yang ditetapkan; atau (c)
mempengaruhi kelayakan dari proyek.
Risiko hubungan Risiko berupa bentuk tindakan
industrial industrial, misalnya pemogokan buruh,
pelarangan masuk, pelarangan kerja,
work-to-rules, blokade, memperlambat
kerja, dan lain sebagainya, sehingga
secara langsung atau tidak langsung
berdampak negatif terhadap
komisioning, penyediaan jasa layanan
atau keandalan dari proyek.
Risiko Risiko di mana pemerintah akan
perundang- menggunakan kewenangan serta
undangan dan imunitasnya, termasuk, namun tidak
kebijakan terbatas kepada, kewenangan untuk
pemerintah memberlakukan peraturan dan
kebijakan yang berdampak buruk
terhadap proyek.
58
Contoh(-Contoh)
§ Risiko jaringan—risiko di mana suatu ruas
jalan tol yang dioperasikan swasta
merupakan bagian dari sejumlah ruas jalan
tol yang saling terinterkoneksi, dan
bergantung kepada ruas jalan tol lainnya
sebagai pengumpan untuk memperoleh
trafik, ternyata tidak menerima trafik dalam
jumlah yang mencukupi karena ada ruas tol
lain yang belum selesai.
§ Risiko interface—risiko di mana suatu
proyek transportasi publik yang bergantung
kepada interface dengan mode transportasi
lain baik publik atau swasta, dihalangi untuk
dapat membangun suatu interface yang
efektif, misalnya akibat pembatasan parkir
kendaraan.
Aksi mogok buruh yang menyebabkan
keterlambatan dalam mendapatkan pasokan,
konstruksi dan/atau penyerahan jasa layanan,
yang berakibat naiknya biaya, hilangnya atau
berkurangnya pendapatan bagi pihak swasta,
dan kemungkinan kewajiban kontrak untuk
membayar kerugian kepada pemerintah.
§ Risiko manakala lembaga pelaksana tidak
memiliki kewenangan untuk
menandatangani kontrak atau apabila
kewenangan tersebut dibatasi.
§ Risiko manakala Pemerintah dijadikan kebal
dari tuntutan hukum (risiko kedaulatan)
§ Risiko manakala Pemerintah akan
menggunakan kewenangannya untuk
Uraian tentang karakteristik dari risiko
§ Risiko jaringan dan interface berkaitan dengan titik-
titik temu antara proyek infrastruktur atau jasa
layanan dengan jaringan atau jasa yang
dioperasikan oleh swasta atau pemerintah. Risiko-
risiko ini memiliki karakteristik yang khas untuk
setiap jenis proyek dan oleh karena itu harus
fleksibel dalam menerapkan prinsip-prinsip alokasi
risiko.
§ Risiko jaringan muncul manakala jasa layanan atau
fungsi yang berdasarkan kontrak saling terkait
dengan, tergantung kepada atau sebaliknya
dipengaruhi infrastruktur lainnya, input dan jasa
layanan, yang secara bersama-sama disebut sebagai
jaringan.
§ Risiko interface terjadi manakala mitra swasta dan
pemerintah keduanya sama-sama menyediakan
jasa layanan dari atau terkait dengan fasilitas
infrastruktur yang sama.
Risiko hubungan industrial dapat muncul baik pada
tahap konstruksi maupun operasi proyek, namun
biasanya lebih sering terjadi pada saat tahap konstruksi.
Merupakan faktor penting yang akan dipertimbangkan
oleh pihak swasta sebelum masuk ke skema KPBU dan
salah satu kontribusi yang paling penting adalah
penjaminan pemerintah.
Risiko Definisi
Risiko Kahar Risiko di mana terjadi suatu peristiwa
(Force Majeure) tertentu yang kejadiannya berada di
luar kekuasaan para pihak, yang akan
menyebabkan keterlambatan atau
bahkan kegagalan bagi pihak swasta
untuk memenuhi kewajiban-kewajiban
kontraknya. Peristiwa-peristiwa force
majeure biasanya dibagi menjadi dua
kelompok yakni: kehendak Tuhan/act of
God dan kejadian politik.
59
Contoh(-Contoh) Uraian tentang karakteristik dari risiko
memberlakukan atau merubah undang-
undang sedemikian rupa sehingga
berdampak buruk bagi proyek
§ Risiko ketika pejabat pemerintah
memberikan atau menolak memberikan
perizinan sedemikian rupa sehingga
berpengaruh secara buruk bagi proyek
§ Risiko manakala Pemerintah menerbitkan
atau merubah suatu kebijakan sehingga
berpengaruh kepada operasional proyek
atau merubah hubungan antara proyek dan
infrastruktur publik pesaing yang lain.
§ Risiko manakala regulator akan
menggunakan haknya yang akan
berdampak buruk bagi proyek
§ Risiko manakala Pemerintah menuntut
perubahan pada spesifikasi jasa layanan
atau turut campur dalam operasional usaha
pihak swasta sedemikian rupa sehingga
berdampak buruk bagi proyek.
§ Kehendak Tuhan—bencana alam seperti § Peristiwa-peristiwa force majeure dapat
badai, petir, topan, gempa, bencana alam, dikategorikan ke dalam beberapa kelompok, yakni
dampak cuaca, pasang naik, banjir, yang dapat diasuransikan atau yang dapat diduga
kekeringan, longsor, banjir lumpur dan sebelumnya dan dimitigasi dengan mengambil
kontaminasi nuklir, kimia dan biologis langkah-langkah yang diperlukan, dan yang tidak
§ Peristiwa-Peristiwa Politik—risiko-risiko dapat diperlakukan seperti itu. Force Majeure yang
berupa kerusuhan sipil, pemberontakan, dapat diasuransikan dan tidak dapat diasuransikan
revolusi, terorisme, pergolakan sipil, tersebut biasanya diperlakukan berbeda dalam
kebangkitan dan kudeta militer, kerusakan perjanjian KPBU.
akibat kejahatan, tindakan musuh § Peristiwa-peristiwa yang dapat diasuransikan atau
masyarakat dan perang (baik yang dimitigasi bisa beragam tergantung jenis
dinyatakan maupun tidak) proyeknya. Oleh karena itu, suatu kontrak harus
menyatakan dengan tegas peristiwa-peristiwa apa
saja yang dapat diasuransikan dan yang tidak dapat
diasuransikan, meskipun apabila pada awalnya
Risiko Definisi
Risiko Risiko berupa peristiwa-peristiwa
kepemilikan aset seperti perubahan teknologi,
pembangunan infrastruktur yang
menjadi saingan atau aset yang lebih
cepat menjadi usang, yang merubah
nilai ekonomi dari aset, baik selama atau
sesudah masa kontrak, dibandingkan
dengan nilai yang menjadi dasar dari
struktur keuangan proyek.
60
Contoh(-Contoh)
§ Risiko-risiko manakala pada masa
berlakunya kontrak KPBU tentang bandara,
permintaan jasa angkutan udara menurun
karena terpengaruh oleh kekhawatiran
terkait isu perubahan iklim
§ Risiko-risiko manakala peningkatan ruas-
ruas jalan publik akan mengurangi
permintaan untuk jasa layanan jalan tol
Uraian tentang karakteristik dari risiko
nampak sangat luas.
Berdasarkan faktor pendorong nilai keseluruhan
periode proyek (whole of life), sering kali akan lebih
baik apabila risiko-risiko tersebut dialokasikan kepada
pihak swasta, karena mereka juga telah dialokasikan
fungsi-fungsi proyek lainnya yang terkait. Namun
demikian, alokasi risiko ini mungkin harus disesuaikan
untuk setiap proyek, tergantung kepada syarat-syarat
dari pemerintah untuk lokasi dan/atau fasilitas tertentu
serta rencana pengoperasiannya pada akhir dari masa
kontrak. Jika pada tahap awal proyek, Pemerintah
memutuskan untuk menggunakan lahan dan/atau
fasilitas dimaksud—terlepas dari apakah karena aset
tersebut merupakan bagian integral dari suatu jaringan
publik, yang diintegrasikan dengan operasi-operasi
pemerintah lainnya, yang penting bagi penyediaan
pelaya nan pemerintah sendiri atau untuk menjaga
suatu lokasi yang strategis—maka harus dipastikan
bahwa proyek akan menyerahkan asset tersebut
kepada pemerintah sesuai waktu yang diperjanjikan,
pada harga yang wajar dan berdasarkan syarat-syarat
yang dapat diterima. Jika fasilitas tersebut akan
dialihkan atau ditransfer kepada pemerintah pada akhir
dari masa kontrak, maka pemerintah akan terpapar
risiko nilai sisa dari fasilitas tersebut.
Tabel D.5.: Matriks Alokasi Risiko
Sebaiknya dialokasikan
Risiko Definisi
Risiko lokasi
tapak
Bangunan yang § Risiko manakala § Pihak Swasta
masih ada di bangunan yang ada tidak
lokasi perbaikan memadai untuk
/perluasan) mendukung perbaikan
baru, yang menyebabkan
tambahan biaya dan
waktu konstruksi.
Kondisi tapak § Risiko manakala § Pihak swasta—kecuali jika
ditemukan kondisi
geologi yang tidak
diperkirakan sebelumnya
yang menyebabkan
kenaikan biaya konstruksi
dan/atau keterlambatan
penyelesaian
kepada
§ Pihak swasta akan dapat
§ Pihak swasta dapat
ditemukan adanya kondisi
geologi yang kompleks,
pihak swasta
menanggung biaya
sampai jumlah tertentu,
dan pemerintah akan
bertanggungjawab § Struktur yang kompleks
terhadap biaya yang
timbul di atas jumah
tersebut
61
Strategi Mitigasi yang
Alasan
Mungkin Dilakukan
§ Pihak swasta akan
mengelola biaya secara menyerahkan kepada
efektif biaya apabila kontraktor yang
sebelumnya telah melakukan
melakukan audit tuntas perbaikan/pembaruan
(due diligence) atas berdasarkan uji ahli
bangunan yang masih (expert testing) dan audit
ada. tuntas
§ Memberikan waktu yang
cukup kepada perusahaan
swasta untuk melakukan
studi lokasi
§ Pihak swasta akan
mengelola biaya secara menyerahkan kepada
efektif apabila kegiatan kontraktor yang
studi lokasi dilakukan melakukan
secara moderat dan perbaikan/pembaruan
diberikan waktu yang berdasarkan uji ahli
cukup bagi peserta tender (expert testing) dan audit
tuntas
pada infrastruktur linier § Memberikan waktu yang
(jalan raya, jalur kereta, cukup kepada perusahaan
jalur pipa) bisa jadi swasta untuk melakukan
memerlukan studi-studi studi lokasi
geoteknis yang lebih § Memberikan penggantian
menyeluruh dan rinci untuk sebagian dari biaya
sesuai kondisi yang untuk mempersiapkan
dijumpai (misalnya: dokumen yang diperlukan
terowongan yang dalam tender yang dapat
Instrumen Alokasi
§ Klausul kontrak yang
mengharuskan mitra
swasta untuk
menyediakan jaminan
pelaksanaan/
performance bond
§ Klausul kontrak yang
mengharuskan mitra
swasta untuk
menyediakan jaminan
pelaksanaan/
performance bond
§ Klausul kontrak yang
menetapkan syarat-syarat
dan mekanisme untuk
memberikan kompensasi
kepada sektor swasta
sesuai dengan
kesepakatan jika terjadi
pembengkakan biaya
pada struktur yang secara
teknis bersifat kompleks
(misalnya: penggantian

Risiko Definisi
Perizinan dan § Risiko manakala
persetujuan persetujuan yang
diperlukan (misalnya: ijin
lingkungan, rencana
pengelolaan lingkungan,
ijin konstruksi) tidak dapat
diperoleh, atau dapat
diperoleh namun dengan
syarat-syarat yang tak
terduga sebelumnya yang
menimbulkan biaya
tambahan atau
menyebabkan
keterlambatan proyek
Sebaiknya dialokasikan Strategi Mitigasi yang
Alasan Instrumen Alokasi
kepada Mungkin Dilakukan
panjang, jembatan yang mendorong peserta atas kenaikan biaya untuk
panjang pada kondisi tender untuk melakukan pembangunan
tanah yang tidak stabil) studi lokasi-nya sendiri. terowongan).
yang kemungkinan tidak
akan bisa selesai selama
masa tender atau terlalu
mahal untuk dilaksanakan
oleh peserta tender pada
tahapan tender tanpa
adanya pembagian biaya.
Pihak swasta, jika dan Jika oleh pihak swasta: § Pemerintah sebaiknya § Klausul dalam kontrak
manakala: § Swasta memiliki informasi telah mendapatkan yang menetapkan jadwal
§ Perizinan dan persetujuan yang lebih baik tentang informasi tentang untuk mendapatkan
telah diperoleh sebelum latar belakang dari perizinan dan persetujuan perizinan dan persetujuan
diajukannya penawaran permohonannya tersebut. yang diperlukan sebelum serta kompensasi yang
oleh para peserta tender Jika oleh Pemerintah: tahap pengajuan yang harus dibayar
potensial, dan setelah itu penawaran oleh peserta kepada pihak swasta
§ Pemerintah memiliki
dilakukan perubahan- tender, agar perusahaan apabila terjadi
informasi dan posisi yang
perubahan atas swasta dapat memiliki keterlambatan
lebih baik untuk
permintaan pemenang gambaran tentang
mempengaruhi proses
tender. kepastian sebelum
persetujuan tersebut,
Pemerintah, jika dan kontrak dimulai dan
khususnya pada situasi
manakala: segera melakukan proses
yang kompleks atau
untuk memperoleh
§ Perizinan dan persetujuan sensitif.
persetujuan.
masih belum didapatkan
sebelum pengajuan
penawaran oleh peserta
tender—namun pihak
swasta tetap
bertanggungjawab untuk
mengelola proses
perolehan perizinan dan
persetujuan tersebut
62
 Sebaiknya dialokasikan
Risiko Definisi
kepada
Tanggung jawab § Risiko manakala Pihak swasta, jika dan
lingkungan yang penggunaan lokasi proyek manakala:
muncul selama selama masa kontrak telah § Ijin lingkungan dan
tahap operasi menimbulkan tanggung rencana pengelolaan
jawab lingkungan yang lingkungan telah disetujui
signifikan (di mana sebelum diajukannya
diperlukan upaya penawaran
pembersihan dan § Ijin lingkungan dan
rehabilitasi lahan agar rencana pengelolaan
lokasi kembali seperti lingkungan belum
semula untuk disetujui sebelum
penggunaan di masa yang diajukannya penawaran—
akan datang) maka tanggung jawab
pihak swasta terbatas
kepada estimasi biaya
yang diajukan dalam
penawaran.
Pemerintah, jika dan
manakala:
§ Ijin lingkungan dan
rencana pengelolaan
lingkungan belum
disetujui sebelum
diajukannya penawaran—
maka Pemerintah harus
bertanggungjawab atas
kelebihan biaya di atas
estimasi biaya yang
diajukan dalam
penawaran.
63
Alasan
§ Pihak swasta § Selama proses tender,
berkemampuan
mengelola penggunaan,
pemeliharaan, dan
perbaikan aset sesuai
dengan persyaratan yang
diketahui pada saat
pengajuan penawaran
§ Pemerintah lebih mampu
untuk mengelola
persyaratan lingkungan § Pemerintah menuntut
yang masih belum
diketahui oleh peserta
tender pada tahap
pengajuan penawaran.
Strategi Mitigasi yang
Mungkin Dilakukan
§ Klausul dalam kontrak
pihak swasta harus
mampu menunjukan
kemampuan
keuangannya untuk
menyerahkan lokasi
sesuai dengan kondisi
yang diminta oleh
pemerintah pada akhir
dari masa kontrak.
diadakannya dana § Klausul dalam kontrak
mengendap (sinking fund)
apabila untuk
menggunakan kembali
lokasi tersebut diperlukan
biaya
pembersihan/rehabilitasi
lahan
Instrumen Alokasi
menetapkan bentuk-
bentuk tanggung jawab
lingkungan pihak swasta
dan mekanisme untuk
mengukur kewajiban
pihak swasta, serta
Pemerintah melakukan
usaha untuk menuntut
pembayaran dari pihak
swasta
yang menuntut
diadakannya dana
mengendap (sinking fund)
untuk keperluan
pembersihan/rehabilitasi
lahan
 Sebaiknya dialokasikan Strategi Mitigasi yang
Risiko Definisi Alasan Instrumen Alokasi
kepada Mungkin Dilakukan

Cagar budaya § Risiko berupa biaya dan § Pemerintah harus
keterlambatan yang memikul tanggung jawab
terkait dengan penemuan jika penemuan tersebut
peninggalan arkeologi berada di lokasi yang
dan cagar budaya dipilih pemerintah
§ Pihak swasta harus
memikul tanggung jawab
jika penemuan tersebut
berada di lokasi yang
dipilih pihak swasta
§ Pemerintah memiliki § Melakukan penelitian data § Klausul dalam kontrak
pemahaman yang lebih dan catatan tentang hak yang menetapkan adanya
baik tentang prosedur- tanah dan meminta saran risiko cagar budaya serta
prosedur, dan biasanya dari ahli menetapkan jadwal
memiliki posisi terbaik ketersediaan lokasi tapak
untuk mengelola risiko ini serta kompensasi yang
yang harus dibayar
apabila terjadi
keterlambatan

64

Risiko Definisi
Ketersediaan § Risiko di mana akses § Pemerintah menanggung
lokasi tapak menuju lokasi yang dipilih
yang pada saat ini belum
dimiliki oleh pemerintah
atau mitra swasta, dan
pengadaan akses tersebut
tidak dapat
dinegosiasikan.
§ Risiko terkait biaya dan § Pihak swasta harus
penundaan akibat
negosiasi pengadaan
tanah
Sebaiknya dialokasikan
kepada
§ Jika lokasi adalah pilihan
risiko jika menggunakan
lokasi yang dipilih
pemerintah, namun pihak
swasta tetap
bertanggungjawab
mengelola proses
pengadaannya
menanggung risiko jika
menggunakan lokasi yang
dipilihnya sendiri
§ Jika lokasi adalah pilihan
65
Strategi Mitigasi yang
Alasan Instrumen Alokasi
Mungkin Dilakukan
§ Melakukan penelitian data § Klausul dalam kontrak
dari pemerintah: dan catatan tentang hak yang menetapkan jadwal
– Pemerintah memiliki tanah dan meminta saran ketersediaan lokasi tapak
pemahaman yang dari ahli serta kompensasi yang
lebih baik tentang § Jika lokasi adalah pilihan yang harus dibayar
prosedur, memiliki dari pemerintah: apabila terjadi
kewenangan khusus – Menuntaskan keterlambatan
tentang pengadaan pengadaan tanah
dan tata guna tanah sebelum tahap
untuk pembangunan pelaksnaan tender
infrastruktur dan § Jika lokasi adalah pilihan
biasanya juga dari pihak swasta:
memiliki posisi yang
– Meminta pemenang
paling bagus untuk
tender untuk
mengelolanya
mengamankan akses
– Pemerintah berada sebelum
pada posisi yang lebih penandatangan
baik untuk kontrak
bernegosiasi
manakala kebijakan
tidak mengijinkan
penggunaan
pemaksaan dalam
proses pengadaan
tanah
dari pihak swasta:
– Pihak swasta memiliki
kewenangan untuk
memilih lokasi
D.4. Mengembangkan Struktur Hukum Dan Keuangan Indikatif
Setelah mengalokasikan berbagai fungsi dan risiko proyek, maka PJPK selanjutnya membuat diagram struktur
hukum dan keuangan proyek indikatif. Diagram struktur tersebut akan sangat berguna untuk memperoleh
pengaturan aspek keuangan dan hukum sesuai dengan yang diharapkan atau diusulkan. Salah satu contoh
struktur standar dari sebuah proyek DBOMF sederhana adalah sebagaimana diuraikan dalam Gambar D.1 di
bawah ini.

Gambar D.1.: Struktur DBOMF

Sumber: Young, HK (2010) Kebijakan dan Praktek Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU): Sebuah
Panduan Referensi. Sekretariat Negara-negara Persemakmuran

69
Untuk beberapa proyek tertentu, membuat diagram indikatif struktur hukum dan keuangan bisa jadi lebih
kompleks. Apalagi apabila terdapat stau atau lebih dari kondisi-kondisi sebagai berikut:
§ Jaminan dari Pemerintah
§ Kredit multilateral untuk Pemerintah
§ Pembiayaan publik pada perusahaan proyek atau aset (misalnya, melalui suatu perusahaan yang
didirikan berdasarkan undang-undang)
§ Ada lembaga lain selain PJPK sebagai pihak penandatangan dalam kontrak
§ KPBU dibuat untuk aset yang sudah ada, bukan untuk membangun aset baru

70
Lampiran E
Analisis Value for Money

Untuk mengevaluasi skema KPBU yang diusulkan terkait kriteria value for money, maka PJPK perlu melakukan
analisis apakah proyek akan menghasilkan manfaat yang lebih besar apabila dilaksanakan dengan skema KPBU
dibanding apabila dilaksanakan dengan skema proyek konvensional oleh Pemerintah. Ada dua cara
pendekatan untuk mengevaluasi aspek value for money ini.

E.1. Komparator Sektor Publik

Pendekatan komparator sektor publik akan menilai apakah opsi KPBU menghasilkan manfaat yang lebih tinggi
dibandingkan dengan cara investasi publik yang konvensional. Langkah-langkah dasarnya adalah untuk:

§ Menetapkan skema KPBU dan Sektor Publik dalam melaksanakan proyek;

§ Membuat model untuk kedua skema tersebut ;
§ Membandingkan manfaat ekonomi yang dihasilkan dari dua skema pelaksanaan proyek
sebagaimana dimaksud di atas, lalu melihat mana yang memberikan manfaat terbesar.

E.1.1. Menetapkan dua skema pelaksanaan: Komparator Pasar dan Komparator Sektor
Publik
PJPK akan menguraikan cara dari masing-masing skema proyek tersebut akan dilaksanakan:

§ Komparator Pasar (MC)—bagaimana proyek akan dilaksanakan dengan menggunakan struktur

KPBU yang diusulkan
§ Komparator Sektor Publik (PSC)—bagaimana proyek akan dilaksanakan apabila dikerjakan
sebagai proyek publik yang konvensional. PJPK perlu memperkirakan, mengembangkan dan
menjelaskan bagaimana proyek akan dilaksanakan melalui prosedur pengadaan dan pembiayaan
publik yang konvensional yang realistis, dapat dilaksanakan dan dirancang dengan baik.

Dalam membandingkan keduanya, karakteristik dasar proyek dalam hal fasilitas yang ditawarkan,
serta kualitas dan kuantitas dari hasil/keluaran adalah sama untuk masing-masing opsi yang
dimaksud. Yang membedakan adalah bagaimana karakteristik dasar proyek tersebut akan
diimplementasikan oleh setiap opsi– dari segi pengadaan dan manfaat yang akan dihasilkan bagi
masyarakat.

E.1.2. Membuat model untuk kedua skema yang dimaksud

Setelah kedua skema tersebut telah ditetapkan dan dijabarkan secara tertulis, maka PJPK diharapkan
menyusun suatu model Excel untuk masing-masing opsi sebagai perbandingan. Tujuan dari
pembuatan model dimaksud adalah untuk menelusuri dan mengidentifikasi secara sistematis
perbedaan-perbedaan terkait besaran biaya, waktu penyelesaian, penerimaan/revenue, kuantitas dan
kualitas jasa dari kedua skema tersebut apabila dilaksanaan. Dari perbandingan antar kedua skema
tersebut akan terlihat manfaat umum dalam nilai nominal yang diperkirakan dari masing-masing opsi
Analisis komparasi ini pada dasarnya merupakan cara untuk mengetahui bagaimana kedua opsi
tersebut berbeda di dalam pelaksanaannya. Pendekatan umumnya adalah mengidentifikasi setiap
fungsi dan aspek utama dalam proyek, serta mempertimbangkan, berdasarkan logika dan bukti
empiris yang terjadi di Indonesia dan luar negeri, apakah terdapat perbedaan antara kedua skema
pelaksanaan tersebut. Beberapa topik dan pertanyaan yang dapat digunakan dalam melakukan
analisis ini mencakup hal-hal sebagai berikut:

§ Belanja modal—apakah belanja modal yang terjadi akan berbeda di antara kedua opsi tersebut?
Beberapa contoh kasus pada beberapa proyek-proyek di luar negeri seperti di Australia dan
Inggris menunjukkan bahwa ‘cost overruns’ (kenaikan biaya-biaya) pada proyek-proyek KPBU
cenderung lebih kecil dibandingkan dengan proyek-proyek yang dilaksanakan secara
konvensional2. Pengalaman di Indonesia tentang cost overruns pada proyek-proyek sejenis di
sektor publik juga harus dipertimbangkan. Perlu dikaji apakah ada alasan mendasar untuk
meyakini bahwa skema KPBU kecil kemungkinannya atau lebih besar kemungkinannya untuk
mengalami over budget?
§ Waktu Pelaksanaan—pengalaman di negara lain, seperti Australia dan Inggris menunjukkan
bahwa proyek-proyek KPBU dapat diselesaikan secara lebih cepat, dengan time overruns yang
relatif lebih kecil dibandingkan dengan pelaksanaan secara konvensional. PJPK sedapat mungkin

2
The Allen Group Study (2007) Performance of PPPs dan Traditional Procurement in Australia; National Audit Office (2001)
Modernising Construction

71
 untuk bisa me-review pengalaman terkait waktu penyelesaian proyek-proyek di Indonesia serta di
luar negeri berdasarkan kedua jenis skema pelaksanaan yang dimaksud.
§ Biaya Operasional—Perlu ditulusuri apakah ada alasan untuk menganggap bahwa biaya
operasional akan menjadi lebih besar atau lebih kecil jika menggunakan skema Publik atau skema
Swasta? PJPK harus mempertimbangkan bukti-bukti terkait tingkat efisiensi biaya tenaga kerja
antara skema publik dan skema swasta, besaran gaji serta informasi terkait biaya-biaya lainnya.
Apakah perusahaan swasta akan mau melakukan inovasi sedemikian rupa sehingga mampu
menekan biaya operasional?
§ Biaya pemeliharaan dan kondisi aset—Apakah ada alasan untuk beranggapan bahwa besaran
biaya pemeliharaan akan berbeda di antara kedua skema tersebut? Dan lebih penting lagi, pada
skema yang manakah biaya maintenance akan lebih efektif dan kondisi aset lebih bisa dijaga?
§ Kualitas Hasil—Apakah ada alasan yang beranggapan bahwa baik skema publik maupun skema
swasta keduanya sama-sama dapat memberikan produk jasa yang lebih baik atau lebih rendah
kualitasnya dibandingkan dengan yang digambarkan pada rencana proyek dan spesifikasinya?
§ Beban Pembiayaan—apa bedanya dari segi beban pembiayaan di antara kedua skema tersebut
di atas? Laba seperti apakah yang diinginkan oleh pihak swasta (yang dihitung sebagai rata-rata
tertimbang dari nilai pengembalian atas ekuitas, atau RoE, yang diminta dan suku bunga atas
utang)? Berapa besaran biaya atas dana yang harus ditanggung pemerintah? Nilai lebih apa yang
harus ditambahkan pada biaya atas dana tersebut sehingga mencerminkan beban tanggungan
risiko pemerintah dalam proyek ini?
§ Pajak—pajak-pajak apa sajakah yang harus dibayar terkait dengan proyek berdasarkan kedua
skema dimaksud?
§ Ketersediaan fasilitas pembiayaan—apakah fasilitas pembiayaan akan tersedia pada kedua
opsi tersebut? Jika untuk suatu mode tertentu tidak akan tersedia fasilitas pembiayaan atau
terjadi keterlambatan penyediaan pembiayaan, apakah hal tersebut akan menyebabkan proyek
mustahil untuk dilaksanakan atau apakah akan menyebabkan mundurnya waktu penyelesaian,
dibandingkan dengan menggunakan mode satunya di mana akan tersedia fasilitas
pembiayaannya?

Perbedaan di antara kedua skema pelaksanaan tersebut harus dimasukkan ke dalam model-model
keuangan untuk proyek dimaksud untuk masing-masing cara pendekatan. Model-model keuangan
tersebut harus dapat memberikan besaran estimasi tentang beban keuangan, penerimaan dan,
dengan demikian, kinerja investasi, berdasarkan kedua jenis skema dimaksud.

E.1.3. Menetapkan apakah Komparator Pasar atau Komparator Sektor Publik yang akan
memberikan nilai nominal manfaat ekonomi yang lebih besar
Dalam beberapa kasus, biaya dan manfaat ekonomi adalah sama dengan biaya dan manfaat
keuangan. Jika dianggap demikian, maka skema yang menawarkan NPV (nilai kini netto) yang lebih
besar lah yang akan memberikan value for money yang lebih besar.
Kekurangan dari analisis VFM yang menggunakan PSC (komparator sektor publik) adalah bahwa
metode ini hanya efektif apabila data untuk mengembangkan komparator sektor publik tersedia.
Tanpa adanya proyek yang bisa dijadikan sebagai referensi untuk sektor publik, maka hipotesisnya
tidak akan tepat. Cara pendekatan lainnya untuk mengevaluasi value for money adalah dengan
mengukur alokasi risiko dan insentif untuk melaksanakan proyek.

E.2. Penilaian VfM Cara Cepat (Rapid VfM Appraisal)

KPBU baru akan menunjukkan VfM apabila pihak swasta diberikan alokasi dan insentif untuk mengelola risiko-
risiko utama proyek yang mampu menghasilkan nilai ekonomis yang lebih baik dibandingkan dengan sektor
publik. Oleh karena itu, apabila ini terjadi PJPK harus bersedia untuk berpaling dari model komparator sektor
publik dan memfokuskan diri pada pemahaman bahwa sektor swasta memiliki insentif yang lebih untuk dapat
melaksanakan proyek secara lebih baik dibandingkan dengan sektor publik. Ada lima tahapan dalam analisis
ini, sebagaimana diuraikan dalam Gambar E.1 di bawah ini.

72
Gambar E.1.: Penilaian VfM Cara Cepat

E.2.1 Hasil Ekonomi (Economic Outcomes) Yang Diharapkan

Di dalam konsep VfM, pihak swasta memiliki kemampuan untuk mengontrol komponen biaya dan
manfaat pokok (key costs and benefits) yang dapat menghasilkan nilai ekonomi yang diinginkan
pada suau proyek KPBU. Suatu proyek bisa saja akan menghasilkan berbagai macam manfaat serta
menimbulkan berbagai macam biaya ekonomi, namun kelayakan dari proyek itu secara umum
ditentukan oleh beberapa hal pokok saja. Biaya dan manfaat pokok dimaksud harus dapat
diidentifikasi pada bagian economic appraisal.
Biaya pokok adalah biaya-biaya yang paling signifikan selama masa hidup proyek. Biaya-biaya
tersebut cukup mudah untuk diidentifikasi, dan dalam beberapa kasus bahkan akan nampak jelas
tanpa kita harus melihat model ekonominya. Misalnya, pembuatan terowongan sudah pasti menjadi
satu komponen biaya pokok dalam proyek jalur kereta api perkotaan, dan biaya operasi sudah pasti
akan menjadi satu komponen biaya pokok untuk proyek rumah sakit KPBU. Meskipun jika komponen
biaya pokok ini tidak nampak jelas pada saat dimulainya appraisal, pengaruh dari biaya pokok ini
akan dengan mudah teridentifikasi dengan cara membandingkan NPV dari semua kategori biaya
ekonomi, dan kemudian mencari komponen mana yang paling signifikan.
Manfaat pokok adalah manfaat-manfaat yang secara langsung mengarah kepada pencapaian tujuan
dari pengadaan proyek. Misalnya, jika suatu proyek transportasi publik bertujuan untuk mengurangi
kemacetan lalin, maka para komuter akan dapat secara langsung merasakan manfaatnya berupa
waktu perjalanan yang lebih cepat. Manfaat sekunder yang mengikuti manfaat pokok tidak perlu
untuk dipertimbangkan. Misalnya, kecuali jika waktu perjalanan bisa dipercepat, maka tidak cukup
berguna untuk membahas manfaat non pokok seperti berkurangnya polusi dan kumpulan dari
manfaat-manfaat seperti itu tidak akan bisa diperoleh.

E.2.2 Risiko-risiko Utama

Ada serangkaian risiko-risiko yang dapat berpengaruh kepada proyek, namun hanya beberapa saja
yang akan memberikan dampak yang signifikan terhadap biaya dan manfaat pokok. Oleh karena itu,
langkah berikutnya dalam apraisal adalah mengidentifikasi risiko-risiko pokok yang akan berdampak
langsung pada hasil keluaran ekonomi yang dapat menyebabkan bertambahnya biaya dan/atau
berkurangnya manfaat proyek.

Suatu cara pendekatan tiga-langkah sederhana yang dapat diaplikasikan dalam melaksanakan
analisis ini adalah sebagai berikut:

§ Membuat daftar biaya dan manfaat pokok yang telah diidentifikasi pada langkah sebelumnya.
§ Mengidentifikasi kejadian-kejadian risiko yang akan berdampak kepada biaya dan manfaat
pokok. Langkah awal yang bisa dilakukan adalah pembuatan matriks alokasi risiko. Namun
demikian, juga penting untuk mempertimbangkan apakah proyek memiliki ciri-ciri khusus yang

73
 menjadikannya rentan terhadap risiko-risiko tertentu yang berbeda dengan skema KPBU
tradisional.
§ Memahami dampak ekonomi dari terjadinya suatu risiko. Apakah ada kemungkinan yang sangat
besar bahwa proyek ini tidak akan berhasil mencapai tujuannya? Atau apakah proyek hanya akan
membawa ke munculnya biaya-biaya tambahan atau diperolehnya manfaat yang lebih kecil dari
harapan?

E.2.3 Alokasi Risiko

Suatu proyek hanya akan menghasilkan VfM yang efektif di mana pihak swasta memiliki tanggung
jawab atas dan memiliki kemampuan untuk menekan dampak dari risiko-risiko utama proyek. Oleh
karena itu, PJPK di dalam kajian prastudi kelayakan perlu mengidentifikasi risiko-risiko yang
nantinya harus ditanggung oleh swasta. Apakah pihak swasta akan mampu untuk mengelola
risiko-risiko yang mempunyai senstivitas perubahan atas biaya-biaya dan atau manfaat pokok
proyek?
Untuk menyelesaikan analisis ini, PJPK harus memulai dengan menganalisis risiko-risiko yang
dialokasikan kepada swasta dalam matriks alokasi risiko pada kajian prastudi kelayakan. Setelah itu
perlu dipikirkan secara kritis tentang risiko-risiko manakah yang betul-betul akan ditransfer. Ada
kasus-kasus di mana proyek dengan disain yang buruk menghasilkan transfer risiko yang tidak
efektif, misalnya:
§ Risiko-risiko berbasis volume tidak akan dapat ditransfer secara efektif kecuali apabila hasil
keluaran (output) telah ditetapkan secara jelas dan diukur, dan kontribusi dari kuesioner bisa
didapatkan.
§ Risiko-risiko yang berbasis biaya operasional tidak akan dapat ditransfer secara efektif kecuali
apabila telah ada pembagian jawab yang jelas tentang tanggung jawab antara pemilik proyek
infrastruktur yang baru dan pemilik proyek dari kontrak eksisting.

E.2.4 Insentif terhadap Penglolaan Risiko

Hanya karena suatu risiko tertentu telah dialokasikan ke swasta, bukan menjadi jaminan bahwa risiko
tersebut akan dapat dikelola secara efektif, kecuali jika ada insentif yang sangat kuat untuk
melakukannya. Jika pihak swasta tidak diberikan insentif yang memadai, maka profil risiko proyek
secara umum justru malah akan bertambah. Oleh karena itu, hanya dengan adanya insentif untuk
pihak swasta akan terelealisasinya tata kelola risiko yang lebih baik dari pihak pemerintah.
Untuk memahami apakah penting bagi pihak swasta untuk mengelola risiko, maka kita perlu
memperhatikan sisi upside and downside dari suatu manajemen risiko.

§ Keuntungan apa yang bisa dihasilkan dengan mengelola risiko? Ada berbagai macam opsi
remunerasi yang dapat memancing pelaksanaan jasa-jasa yang pada dasarnya adalah komponen
upside dari manajemen risiko yang efektif. Contoh-contohnya termasuk pembayaran
farebox/tariff, pembayaran untuk ketersediaan, pembayaran untuk output, dana dukungan
kelayakan (VGF) dan pembayaran atas kinerja. Masing-masing contoh tersebut secara khas
memancing pihak swasta untuk berusaha agar proyek mencapai hasil keluaran yang diinginkan.
§ Apa konsekuensinya apabila risiko tidak dikelola, dan bagaimana perbandingannya
dengan biaya yang harus dikeluarkan untuk mengelola risiko tersebut? Pihak swasta
kemungkinan tidak akan mau mengelola kejadian-kejadian risiko kecuali dampak risiko akan
mempengaruhi tingkat keuntungannya. Oleh karena itu, pihak swasta hanya akan mau
mengelola risiko apabila biaya untuk mengelola risiko lebih kecil dari biaya yang muncul saat
kejadian risiko.

Meskipun jika pihak swasta telah diberikan insentif untuk mengelola risiko, namun penting juga
untuk menentukan apakah pihak swasta mampu mengelola risiko secara lebih baik dibandingkan
pemerintah. Untuk mengetahui hal ini, perlu dipertimbangkan apakah sektor publik memiliki akses
untuk mendapatkan insentif yang serupa atau lebih baik.

E.2.5 Biaya PSC

PJPK perlu me-review asumsi-asumsi yang digunakan untuk mengembangkan PSC untuk melihat
apakah ia konsisten dengan analisis yang telah dilakukan pada tahapan sebelumnya. Nilai yang
muncul dari risiko yang dapat ditransfer menjadi unsur penting dalam analisis ini, karena sering kali
digunakan untuk membuktikan aspek ‘value for money’ sebuah proyek. Nilai dari transfer risiko
seperti dimaksud sulit untuk diukur atau divalidasi. Oleh karena itu, setiap asumsi yang
melatarbelakangi model-model VfM yang diajukan perlu untuk ditelaah secara kritis dalam konteks
analisis risiko sebagaimana dimaksud di atas.

Misalnya, beberapa manfaat transfer risiko yang paling sering disebut mencakup perbaikan-
perbaikan dalam tingkat efisiensi operasional serta terhindarnya kenaikan biaya konstruksi:

74
§ Efesiensi operasional dapat meningkat dengan skema KPBU, namun hanya apabila pihak
swasta/pemegang konsesi diberikan insentif untuk mengendalikan biaya-biaya operasional
mereka, dan/atau untuk memberikan jasa yang lebih besar dibandingkan PSC.
§ Risiko kenaikan biaya konstruksi tidak bisa dikendalikan dengan KPBU. Dalam proses pengadaan
sektor publik yang konvensional, kenaikan-kenaikan biaya konstruksi akan bisa dikendalikan
dengan kontrak EPC (teknik, pengadaan dan konstruksi) yang kompetitif.

E.2.6 Kesimpulan
Jika pihak swasta diberikan alokasi risiko-risiko proyek pokok dan jika mereka dberikan insentif untuk
mengelola risiko-risiko dimaksud secara lebih baik dari sektor publik, maka proyek wajar akan dapat
menghasilkan ‘value for money (VfM)’. Sebaliknya, proyek mungkin harus direstrukturisasi atas dasar
prinsip-prinsip VfM. Apabila setelah direstrukturisasi ternyata KPBU tetap gagal menghasilkan VfM,
maka dianggap wajar untuk berasumsi bahwa pelaksanaan proyek dengan skema KPBU tidak cocok
diterapkan pada proyek yang dimaksud.

75
Lampiran F
Ceklis Laporan Prastudi Kelayakan

Ceklis ini akan dapat membantu PJPK dalam me-review dan menilai apakah Laporan Prastudi Kelayakan sudah
mencakup semua aspek yang relavan untuk menjustifikasi bahwa proyek yang diusulkan benar-benar
dibutuhkan, berkelanjutan dan layak investasi dalam memenuhi kebutuhan hajat hidup orang banyak.

No Butir Permasalahan
1 Analisis Kebutuhan
a. Apakah pokok permasalahan telah ditetapkan dan telah dilengkapi dengan bukti-bukti yang dapat
diandalkan?
b. Apakah usulan proyek akan mampu memenuhi kebutuhan yang ada? Apakah proyek mampu mencapai
apa yang menjadi tujuan PJPK serta sasaran kebijakan yang lebih besar? Apakah proyek merupakan
bagian dari rencana strategis?
c. Apakah alternatif lain-lain sudah pernah dipertimbangkan?
2 Analisis Teknis
a. Apakah tingkat permintaan untuk usulan proyek ini telah dianalisis dan telah dijustifikasi terkait ukuran
proyeknya?
b. Apakah lokasi tapak proyek telah diidentifikasi dan dianalisis untuk menjustifikasi bahwa lokasi tapak
cocok untuk proyek?
c. Apakah scope teknis dari usulan proyek telah ditetapkan?
d. Apakah solusi teknologi yang dipilih telah pernah diaplikasikan pada proyek-proyek lainnya dan berhasil?
e. Apakah rencana operasional dan pemeliharaan dapat dilaksanakan?
f. Apakah semua risiko utama yang terkait dengan teknis dan operasional proyek telah diidentifikasi?
g. Apakah telah disiapkan suatu strategi manajemen dampak untuk dapat mengatasi semua risiko utama
terkait teknis dan operasional proyek?
h. Berdasarkan analisis awal/pendahuluan, apakah Pengusul Proyek telah menganggap bahwa Konsep
Proyek betul-betul dapat dilaksanakan?
3 Analisis Keekonomian
a. Apakah semua biaya dan manfaat ekonomi telah diidentifikasi dan dikuantifikasi?
b. Apakah semua faktor eksternal telah dipertimbangkan di dalam analisis?
c. Apakah nilai-nilai satuan untuk kualifikasi biaya dan manfaat ekonomi beserta pertumbuhan riilnya di
masa yang akan datang taleh secara cukup disajikan/dijelaskan?
d. Apakah indikator kinerja ekonomi pokok (ENPV, EIRR) telah dikalkulasi dengan menimbang ketapatan
kategorisasi atas biaya dan manfaat ?
4 Analisis Keuangan
a. Apakah semua butir biaya dan penerimaan telah diidentifikasi dan dikalkulasi?
b. Apakah perkiraan penerimaan telah dilakukan berdasarkan perkiraan tingkat permintaan yang dapat
diandalkan?
c. Apakah semua beban pajak telah diperhitungkan?
d. Apakah semua asumsi terkait tarif/harga sudah wajar? Dapatkah semua asumsi itu dijustifikasi
berdasarkan suatu logika? Apakah pihak user/pelanggan akan bersedia membayar tarif/harga yang
diusulkan?
e. Apakah asumsi-asumsi terkait volume /kuantitas penggunaan sudah wajar? Dapatkah semua asumsi itu
dijustifikasi berdasarkan suatu logika?
f. Apakah tarif diskonto telah ditentukan dengan cara yang tepat?
g. Apakah semua indikator kinerja ekonomi pokok telah dihitung (NPV, IRR, DSCR)?
h. Apakah risiko-risiko utama bidang keuangan dan komersial yang terkait dengan proyek telah
diidentifikasi?
i. Apakah telah dilakukan persiapan terhadap dampak dari serta strategi manajemen dampak dari risiko
keuangan dan komersial yang terkait dengan proyek?
j. Apakah telah dilakukan analisis sensitivitas ?
k. Apakah proyek membutuhkan dukungan atau penjaminan dari Pemerintah?

76
5 Analisis Sosial dan Lingkungan
a. Apakah proyek akan mampu memenuhi semua persyaratan hukum terkait aspek sosial dan lingkungan?
b. Apakah semua dampak sosial dan lingkungan telah diidentifikasi?
c. Apakah yang menjadi risiko sosial dan lingkungan?
d. Bagaimana cara memitigasi risiko-risiko yang telah teridentifikasi? Siapa yang bertanggungjawab untuk
memitigasi risiko-risiko dimaksud?
e. Apakah biaya-biaya untuk memitigasi risiko telah dimasukkan ke dalam biaya proyek?
f. Apakah rencana pengadaan tanah sudah layak, berdasarkan information yang dapat dijustiifikasi?
6 Analisis Hukum dan Kelembagaan
a. Apakah ada permasalahan hukum yang dihadapi proyek terkait dengan:
- Badan usaha proyek
- Investasi
- Skema KPBU
- Lingkungan dan pengadaan tanah
- Pendanaan / Funding
- Dana dukungan kelayakan (VGF) dan penjaminan
b. Apakah semua pemangku kepentingan telah diidentifikasi dan dipetakan?
c. Lembaga-lembaga mana saja yang akan terlibat di dalam proyek dan apa tanggung jawab mereka
masing-masing?
d. Apakah ada hambatan terkait dengan kapasitas dari masing-masing lembaga dimaksud di dalam
memenuhi kewajiban-kewajibannya terkait proyek?
7 Bentuk Kerjasama Kemitraan
a. Apakah peranan untuk sektor swasta (melalui investasi langsung atau tak langsung, perkiraan skema
KPBU-nya, dll.) telah diidentifikasi?
b. Apakah struktur proyek atau kerangka kerja kontrak untuk skema KPBU telah disiapkan?
c. Apakah risiko-risiko telah dialokasikan sedemikian rupa sehingga memaksimalkan ‘value for money’?
8 Dukungan dan Penjaminan dari Pemerintah
a. Jenis dukungan dan penjaminan apa yang dibutuhkan proyek? Apakah layak untuk diperoleh?
b. Apakah proyek ini layak untuk diberikan dukungan atau penjaminan dimaksud?
c. Apakah ada hambatan regulasi bagi PJPK untuk membayar PT PII?
9 Rencana Pelaksanaan
a. Apakah semua tugas/pekerjaan sampai proyek mencapai tahap perolehan pembiayaan (financial close)
telah diidentifikasi?
b. Apakah tugas dan tanggung jawab dari pihak-pihak yang terkait dengan proyek telah disiapkan?
c. Apakah ada kesepakatan di antara pihak-pihak yang terlibat dalam mengambil tugas dan tanggung
jawabnya masing-masing?
d. Apakah kerangka waktu yang diperlukan untuk menuntaskan studi kelayakan dan pemilihan skema KPBU
telah diestimasikan?
e. Apakah kerangka waktunya wajar dan dapat dilaksanakan?

77
Lampiran G
Panduan Penerapan Tinjauan Aspek Lingkungan dan Sosial Dalam Proses
Penjaminan Proyek Infrastruktur Dalam Skema KPS

Publikasi Buku Panduan PT PII tentang Tinjauan Aspek Lingkungan dan Sosial
http://www.iigf.co.id/Website/Publication.aspx?rowid=26

78
Lampiran H
Panduan Penerapan Tinjauan Aspek Pengadaan Tanah Dalam Proses
Penjaminan Proyek Infrastruktur Dalam Skema KPS
Publikasi Buku Panduan PT PII tentang Tinjauan Aspek Pengadaan Tanah
http://www.iigf.co.id/data/publication/guidance%20note%20land%20acquisition.pdf

79
Lampiran I
Referensi

1. Panduan Kemitraan Publik-Swasta, Pemerintah Daerah Khusus Hong Kong

2. Panduan analisis biaya-manfaat untuk proyek-proyek investasi, perangkat untuk penilaian keekonomian
untuk kebijakan kohesif 2014-2010, Komisi Eropa
3. Panduan Menuju Keberhasilan Kemitraan Publik-Swasta, Komisi Eropa, (Maret 2003)
http://ec.europa.eu/regional_policy/sources/docgener/guides/ppp_en.pdf
4. Buku Panduan KPBU India, http://toolkit.pppinindia.com/index.php
5. Panduan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU), Infrastructure Australia
http://www.infrastructureaustralia.gov.au/policy-publications/public-private-partnerships/
6. Buku Panduan PPIAF, http://www.ppiaf.org/page/knowledge-center/toolkits
7. Panduan Kemitraan di Victoria, Pemerintah negara bagian Victoria http://www.dtf.vic.gov.au/Infrastructure-
Delivery/Public-private-partnerships/Policy-and-guidelines
8. Bekerja dengan pihak Pemerintah: Panduan untuk proyek-proyek yang dibiayai oleh swasta, Pemerintah
negara bagian New South Wales,
http://www.treasury.nsw.gov.au/__data/assets/pdf_file/0009/3141/wwggui_1.pdf

80
Lampiran J
Sektor Air
Lampiran ini melengkapi uraian pada bab-bab utama pada Buku Panduan untuk memahami aplikasi praktis
pada penyusunan Prastudi Kelayakan untuk sektor air.

J.1. Pendahuluan
Proyek-proyek KPBU system penyediaan air bersih dapat digunakan untuk meningkatkan suatu layanan air
bersih dengan cara pengolahan air baku atau suatu keseluruhan rantai pengolahan air (yang dikenal dengan
nama ‘rantai nilai’ air dan air limbah) sebagaimana diuraikan dan dijelaskan dalam Gambar J.1 di bawah ini.

Gambar J.1.: ‘Rantai Nilai’ Air dan Air Limbah

Tabel J.1 berisi uraian tentang contoh-contoh KPBU yang mengontrakkan langkah-langkah dalam rantai nilai.

Table J.1: Contoh-contoh KPBU Yang Mengontrakkan Langkah-Langkah Dalam Rantai Nilai

Contoh-contoh bagaimana KPBU telah berhasil Langkah dalam rantai nilai yang dikontrakkan
meningkatkan layanan
Meningkatnya suplai air hasil olahan dengan Pengolahan Air
menggunakan skema KPBU untuk merancang,
membangun, membiayai, mengoperasikan dan
memelihara instalasi pengolahan air
Mengurangi besaran air yang tidak menghasilan Penyimpanan dan Distribusi
penerimaan dengan menggunakan kontrak berbasis
kinerja
Meningkatkan layanan dan mengurangi biaya- Pengambilan Air, Pengolahan Air dan Penyimpanan
biaya dengan cara mengoperasikan keseluruhan dan Distribusinya
utilitas atas nama otoritas publik dengan
menggunakan kontrak konsesi

Skema KPBU juga dapat mengkombinasikan dua langkah dalam rantai nilai. Misalnya, suatu perusahaan
operator swasta dapat dikontrak untuk menyediakan jasa Pengolahan Air serta langkah-langkah Penyimpanan
dan Distribusinya. Mereka dapat melaksanakan hal ini dengan cara mengoperasikan suatu instalasi
pengolahan air serta mengelola suatu jaringan pipa distribusi untuk mendistribusikan air kepada pelanggan.
Atau sebagai alternatifnya, sebuah perusahaan operator swasta dapat dikontrakkan untuk menyediakan jasa-
jasa Transportasi dan Pengolahannya. Melalui pengaturan ini maka operator swasta berkewajiban berdasarkan
kontrak untuk mengumpulkan lumpur tinja dari septic tank (misalnya dengan menggunakan truk), lalu
mengangkutnya ke suatu instalasi pengolahan yang dioperasikannya, dan kemudian mengolah lumpur tinja
dimaksud agar cukup aman untuk pembuangan akhir.

81
Lampiran ini memberikan panduan untuk penyiapan Prastudi Kelayakan untuk proyek-proyek penyedian
pasokan air saja. Mencakup enam area spesifik:
§ Kebutuhan Proyek
§ Analisis Teknis
§ Analisis Keekonomian
§ Analisis Keuangan
§ Analisis Lingkungan dan Sosial
§ Analisis Risiko

J.2. Kebutuhan Proyek

Untuk proyek-proyek penyediaan air bersih, maka selain dari analisis yang biasa dilakukan, maka analisis
permintaan menjadi hal yang khas yang harus dipertimbangkan dengan hati-hati sebelum menjustifikasi
bahwa proyek ini betul-betul dibutuhkan. Permintaan air tidak dapat dianggap sebagai permintaan untuk
suatu proyek penyediaan air bersih manakala terdapat beberapa alternatif sumber air yang tersedia bagi para
pelanggan potensial.

Permintaan terbentuk dari dua unsur:

§ Jumlah pelanggan termasuk pengguna domestik dan non domestik

§ Jumlah pasokan air yang akan disuplai oleh proyek.

Memperkirakan permintaan harus mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:

§ Faktor demografi, yang terkait dengan jumlah populasi yang ada di area yang akan dilayani.
Prastudi Kelayakan harus mampu menggambarkan karakteristik dari penduduk. Informasi yang
diperlukan termasuk jumlah dan golongan rumah tangga; besar kecilnya keluarga rumah tangga
serta komposisinya. Informasi tentang perkiraan pertumbuhan penduduk serta arus migrasi
dalam jangka pendek, menengah dan panjang juga berguna dalam upaya memperkirakan
jumlah pengguna.
§ Pembangunan Ekonomi yang terkait dengan perkiraan terkini dan masa depan tentang standar
hidup masyarakat yang ada di area layanan. Standar hidup memiliki kaitan dengan jumlah
konsumsi air. Data tentang besaran pendapatan rumah tangga juga bisa bermanfaat dalam
proses pembuatan estimasi. Wilayah dengan standar hidup yang lebih tinggi biasanya memiliki
tingkat permintaan air bersih yang lebih besar.
§ Pembangunan industri dan jasa terkait dengan besaran konsumsi air untuk pelanggan industri
dan non rumahtangga.
§ Kondisi cuaca juga penting untuk dipertimbangkan mengingat bahwa permintaan akan air
bersih terkait erat dengan hal ini. Perubahan iklim akan berdampak kepada ketersediaan air
bersih di masa yang akan datang.
§ Sistem tarif merupakan hal yang sangat penting untuk dapat mempertimbangkan elastisitas
tingkat permintaan dalam kaitannya dengan tarif. Perlu juga untuk memperkirakan tingkat
elastisitas permintaan untuk masing-masing kelompok pendapatan. Prastudi kelayakan harus
mengulas tentang kebijakan tarif dari pemerintah daerah, serta menganalisis dampak dari
kenaikan tarif setelah proyek dilaksanakan.
§ Sumber suplai air lain sebagai pesaing, seperti misalnya sumur bor yang ada di rumah-rumah
penduduk, akan mengurangi tingkat permintaan air bersih dari proyek kecuali jika air bersih dari
proyek lebih baik kualitasnya dan masyarakat bersedia membayar.
§ Tingkat Kehilangan Air, penting untuk memperkirakan besaran air yang hilang. Perlu untuk
membuat perbedaan antara kehilangan air pada jaringan dan komersial. Prastudi Kelayakan
harus dapat menganalisis kemampuan dari PDAM setempat untuk menekan tingkat kehilangan
air.

Analisis tingkat permintaan harus dapat memberikan gambaran tingkat konsumsi historis dan masa kini yang
dibedakan berdasarkan kelompok pelanggan (rumah tangga, komersial, industri dan pertanian) serta pola
tingkat konsumsi musiman dan harian sehingga didapatkan data beban puncak dan di luar beban puncak.
Prastudi Kelayakan juga harus dapat menampilkan hasil dari riset sosial ekonomi atau survei pelanggan untuk
(i) mengidentifikasi preferensi pelanggan terkait tingkat layanan air; (ii) mengevaluasi kemauan pelanggan
untuk membayar lebih untuk tingkat layanan preferensi; dan (iii) mengukur response tingkat permintaan
terkait perubahan-perubahan atas tarif.
Perkiraan tingkat permintaan juga harus mengidentifikasi sejauh mana pasokan air yang baru ini bersifat non-
inkremental (yakni menggantikan suplai air yang ada) atau bersifat inkremental (yakni sebagai tambahan atas
suplai yang sudah ada). Perbedaan ini penting dikarenakan kepastian permintaan pada masing-masing opsi
tersebut berbeda-beda.

82
Analisis permintaan harus menggabungkan semua faktor dimaksud di atas serta mampu menyajikan tiga
skenario permintaan: yakni rendah, dasar dan tinggi. Tergantung kepada sifat dari suatu proyek penyediaan air
bersih, maka skenario yang digunakan bisa berbeda-beda. Misalnya:

§ Skenario rendah: tingkat permintaan naik sebesar tingkat pertumbuhan jumlah penduduk rata-
rata pada periode tiga tahun terakhir
§ Skenario dasar: tingkat permintaan naik sejalan dengan perkiraan tingkat pertumbuhan jumlah
penduduk
§ Skenario tinggi: tingkat permintaan naik sesuai dengan tingkat konsumsi maksimum

Untuk masing-masing skenario dimaksud, informasi berikut ini harus disediakan:

§ Jumlah pelanggan, diklasifikasikan berdasarkan kategori utama serta proyeksi pertumbuhan

§ Tingkat permintaan (liter) per pelanggan per kapita/rumahtangga
§ Tingkat pertumbuhan masa yang akan datang selama siklus hidup proyek

J.3. Analisis Teknis

Analisis teknis harus mampu menyajikan informasi yang memadai tentang karakteristik teknis dari proyek
untuk keperluan penyiapan dokumen penawaran tender.
Analisis teknis untuk proyek-proyek penyediaan air bersih harus dilakukan berdasarkan tata praktek terbaik
yang berlaku di industri air bersih. Bagian ini harus menjelaskan deskripsi secara menyeluruh setiap tahapan di
dalam sistem penyediaan air bersih dan pengolahan air limbah. Tipikal sistem penyediaan air bersih dan air
limbah dapat dilihat di Gambar J.2 di bawah ini.

Gambar J.2: Tipikal sistem penyediaan air bersih dan air limbah

Untuk setiap tahapan, analisis harus menyediakan informasi tentang kapasitas yang diusulkan, teknologi yang
akan dipakai, indikasi teknis dan estimasi biaya. Pada umumnya, bagian ini mencakup informasi sebagai
berikut:

§ Me-review semua aspek studi awal, desain teknis dan standar yang diusulkan; lalu
mengkonfirmasi kelayakan dari kriteria, syarat permintaan dan dampak watershed
§ Menyajikan hasil-hasil dari survei hidrologi dan hidrogeologi untuk mengukur ketersediaan
sumber air dengan menggunakan data catatan jangka panjang atas ketinggian air aquifer,
fluktuasi tinggi air di reservoir dan danau-danau, besaran arus air sungai (flow rates), serta
kualitas airnya.
§ Mengevaluasi standar kualitas air untuk penyediaan air bersih domestik
§ Mengevaluasi dampak kontaminasi terhadap kualitas air
§ Melakukan asesmen terhadap standar kualitas air limbah, serta implikasinya bagi badan air yang
menerima buangan tersebut serta biaya untuk mengolah air limbah tersebut

83
 § Untuk sistem distribusi penyediaan air bersih baru yang terhubung dengan jaringan eksisting,
maka harus dilakukan analisis daya dukung dan fasilitas tambahan yang diperlukan oleh
kapasitas jaringan eksisting untuk mendukung sistem distribusi yang baru. Fasilitas tambahan
yang diperlukan, misalnya stasiun pompa, reservoir, dan lain sebagainya. Mengevaluasi dampak
dari perluasan jaringan terhadap kapasitas permintaan dan tekanan air.
§ Melaksanakan survei topografi atau foto udara di sepanjang jalur pipa utama yang diusulkan
(atau dengan mengevaluasi data eksisting) yang menunjukkan lokasi-lokasi untuk bangunan,
jalan, bangunan drainase serta infrastruktur lainnya. Untuk tahapan Prastudi Kelayakan, bisa
menggunakan peta Google Maps.
§ Melaksanakan survei geoteknis dan utilitas di bawah tanah di sepanjang jalur pipa utama yang
diusulkan (atau dengan mengevaluasi data eksisting) untuk mengidentifikasi kondisi bawah
tanah yang berpengaruh terhadap desain dan konstruksi dari jalur pipa yang diusulkan.
§ Menyiapkan spesifikasi awal dan umum untuk stasiun pompa air.
§ Menyiapkan spesifikasi awal dan umum untuk reservoir yang mungkin diperlukan.
§ Menyiapkan rancang bangun awal (preliminary engineering designs) termasuk detil-detil seperti
panjang dan tipe dari pipa utama, katup, sistem meter pengukur, dan lain sebagainya.
§ Mengevaluasi standar desain
§ Mengkonfirmasu ketersediaan material dan mesin-mesin konstruksi yang dibutuhkan serta ahli
yang mengoperasikannya.
§ Mengevaluasi kebutuhan listrik dan potensi dampaknya terhadap peningkatan tarif serta
ketersediaan dari kapasitas dan jaringan distribusi listrik untuk melayani semua sistem ini.
§ Mengidentifikasi faktor-faktor lainnya yang dapat mempengaruhi biaya atau jadwal pelaksanaan
termasuk: penyiapan tapak lokasi, penutupan dan pengalihan lalu lintas untuk keperluan
pembangunan, penyediaan utilitas (termasuk jika ada penggusuran dan relokasi), pelaksanaan
Rencana Permukiman Kembali., pembersihan lokasi proyek, serta mobilisasi dan demobilisasi
peralatan.
§ Jika sistem penyediaan air bersih mencakup juga suatu bendungan, maka harus memastikan
terpenuhinya semua kriteria keselamatan, desain rancang bangun serta evaluasi dampak
lingkungan.
§
Analisis teknis harus menunjukkan hubungan antara solusi teknis dengan biaya proyek. Tabel J.2 memberikan
contoh solusi teknis dan dampaknya terhadap biaya proyek.

Tabel J.2: Solusi Teknis dan Dampak Biaya Proyek

Proses Solusi teknis Dampak terhadap biaya

Sumber air Air tanah dalam - Biaya untuk fasilitas penyimpanan
(dams)
Air tanah dangkal
- Biaya ekstraksi dan transmisi
Air sungai - Biaya air baku
Laut - Biaya pemompaan untuk transmisi air
ke instalasi pengolahan
Air danau 9.
Pengolahan air Penggumpalan - Biaya bahan kimia (aluminum sulfate
& chlorine)
Sedimentasi
- Standar kualitas air bersih (WHO, EU,
Penyaringan USEPA)
10.
Disinfeksi
Klarifikasi
Water Distribution Pipa iron-cast - Tingkat Kehilangan Air (TKA)
- TKA meningkatkan biaya pengolahan
Tangki yang ditinggikan
dan distribusi dan menurunkan
Memompa air ke daerah jumlah tagihan
yang lebih tinggi
Water Retail Koneksi dari pipa distribusi
utama
11. Katup penutup
12. Meteran

84
J.4. Analisis Keekonomian
Sementara metode untuk menentukan manfaat ekonomi netto dari suatu proyek penyediaan air bersih
berlaku sama untuk sektor-sektor lainnya, namun manfaat serta biayanya bersifat spesifik menurut sektor yang
bersangkutan.

Biaya Langsung
Ini mencakup belanja modal awal serta biaya operasi dan pemeliharaan yang terkait dengan proyek. Daftar
rinci tentang biaya-biaya dimaksud dianalisis pada Bagian D.5.

Biaya Tak Langsung

Biaya-biaya tak langsung yang terkait dengan suatu proyek penyediaan air bersih berkaitan dengan sejumlah
dampak sosial dan lingkungan. Biaya-biaya tersebut mencakup biaya-biaya yang berkaitan dengan kebisingan,
bau tak sedap, gangguan pemandangan, kemacetan lalin serta pemindahan penduduk selama masa
pembangunan dan operasional proyek.

Manfaat Langsung
Manfaat langsung adalah berupa manfaat yang langsung dirasakan oleh para pelanggan dari proyek
penyediaan air bersih, dan biaya yang harus dibayar atas manfaat tersebut. Manfaat-manfaat tipikal yang
terjadi adalah:

§ Meningkatnya ketersediaan suplai air bersih: Ini adalah manfaat langsung yang tipikal dari
suatu proyek penyediaan air bersih karena para pelanggan memperoleh akses layanan air bersih
dengan kualitas yang diharapkan. Kemauan membayar pelanggan menjadi basis yang berguna
untuk mengkuantifikasi manfaat ini. Manfaat ini mencakup juga terhindarnya biaya-biaya (harga,
biaya dan waktu) yang terkait dengan opsi-opsi penyediaan air bersih lainnya, misalnya: melalui
sumur mata air atau sumur bor, tangki atau truk air atau penyediaan air mandiri yang mahal.
Biaya-biaya yang terhindarkan tersebut bisa juga mencakup biaya investasi untuk opsi-opsi
alternatif.
§ Meningkatnya kehandalan dan kualitas sumber air dan layanan penyediaan air bersih:
Ketika suatu proyek penyediaan air bersih bertujuan untuk meningkatkan kualitas layanan,
seperti misalnya kontinyuitas dan peningkatan tekanan air, maka manfaat ini dapat dikuantifikasi
melalui kemauan membayar pelanggan atau estimasi biaya-biaya yang dapat dihindari.

Manfaat Tak Langsung

Manfaat ini secara umum terkait dengan manfaat bagi lingkungan dan kesehatan para pelanggan.
§ Konservasi sumber air: Manfaat ini muncul manakala proyek bertujuan untuk mengurangi
eksploitasi besar-besaran atas sumber air, baik di bawah permukaan maupun di atas permukaan.
Hal ini berkontribusi pada konservasi lingkungan hidup manusia, keberagaman hayati serta
kondisi geologi wilayah secara umum.
§ Dampak Kesehatan: Proyek akan meningkatkan kualitas air, menekan penyebaran penyakit
yang terkait dengan penggunaan air yang kurang bersih. Cara pendekatan biaya kesehatan dapat
digunakan untuk mengkuantifikasi manfaat ini. Perhitungannya harus mencakup baik biaya
langsung (biaya medis yang harus dikeluarkan untuk menyembuhkan suatu penyakit) maupun
biaya tak langsung (nilai dari produktifitas yang hilang akibat penyakit).

J.5. Analisis Keuangan

Analisis keuangan untuk suatu proyek penyediaan air bersih berlaku sama sebagaimana pada sektor lainnya.
Biaya-biaya tetap pada sektor air bersih sering kali tinggi, dan oleh karena itu jangka waktu proyek KPBU
penyediaan air bersih memiliki rentang 25 sampai 30 tahun, termasuk masa pembangunan, sehingga tersedia
waktu yang cukup untuk menutup biaya yang dikeluarkan oleh investor.

J.5.1. Belanja Modal (CAPEX)

Komponen belanja modal tipikal untuk proyek-proyek penyediaan air bersih biasanya mencakup:

§ Pekerjaan Sipil: bangunan operasional, reservoir, jalur akses, d.l.l.

§ Jaringan Pipa: pipa-pipa pengangkut dan distribusi, koneksi-koneksi. Jaringan tersier biasanya
tidak dimasukkan.
§ Peralatan listrik dan mekanik: peralatan untuk sumur, instalasi pengolahan, stasiun pompa, dan
lain sebagainya.

Mengingat bahwa aset-aset ini biasanya memiliki masa pakai yang lebih pendek, maka biaya penggantiannya
harus dimasukkan ke dalam belanja modal.

85
J.5.2. Biaya Operasional dan Pemeliharaan (OPEX)
Tipikal biaya-biaya operasional pada proyek-proyek penyediaan air bersih termasuk biaya-biaya langsung
maupun tak langsung terkait kebutuhan listrik, material, jasa, pemeliharaan, manajemen lumpur endapan serta
tenaga kerja. Besaran estimasi biaya harus diklasifikasi menurut biaya tetap dan biaya variabel, serta
berdasarkan kategorinya.
Estimasi biaya-biaya operasi dan pemeliharaan serta masa hidup dari aset harus sesuai dengan desain
teknisnya. Estimasi biaya juga harus menampilkan dampak biaya terhadap katakteristik proyek, misalnya:
kelompok pelanggan, metode penagihan dan pengumpulan pendapatan.

Table 0.1: Dampak biaya dari faktor operasi

Item Katakteristik proyek Dampak biaya

Pelanggan Domestik D.1 Domestic: High cost
Industri of customer service
Komersial and administration
of accounts
Industrial/Retail: Often primary source of
revenue
Penagihan Berdasarkan meteran Kerugian komersial pendapatan
volume
Bulanan
Pengumpulan pendapatan Pembayaran lewat bank Biaya pengumpulan kemungkinan lebih
atau counter khusus tinggi
Penghentian pelayanan
bagi yang tidak membayar
Meteran prepaid

J.5.3. Pendapatan
Sumber pendapatan keuangan untuk proyek-proyek KPBU penyediaan air bersih berasal dari pelanggan.
Prastudi Kelayakan harus dapat memberikan gambaran pendapatan dari beberapa skenario permintaan dan
tarif. Apabila pendapatan tidak berasal dari pelanggan, maka Prastudi Kelayakan harus menganalisis opsi-opsi
serta struktur pembayarannya serta harus menilai apakah terdapat risiko terkait pembayaran.

J.6. Analisis Lingkungan dan Sosial

Analisis lingkungan untuk suatu proyek penyediaan air bersih mengikuti cara pendekatan tradisional dari
proyek-proyek infrastruktur lainnya. Pihak PJPK harus memberikan perhatian khusus pada sejumlah hal yang
umum namun tidak terbatas kepada:

§ kepemilikan tanah dan trase distribusi,

§ terdampaknya area-area yang sensitif (kawasan lindung, taman, rawa, dsb)
§ dampak terhadap Daerah Alirang Sungai (DAS) dan akuifer
§ dampak terhadap pengairan di hulu dan hilir
§ manajemen sumber air
§ drainase dan kendali erosi; dan
§ manajemen lumpur

Prastudi Kelayakan juga mengidentifikasi dampak yang muncul dari perubahan iklim dan tindakan mitigasi
apa yang harus dilakukan, jika ada.

J.7. Analisis Hukum

Bab tentang analisis hukum harus memberikan perhatian pada hal-hal sebagai berikut :
§ Hak kepemilikan, eksploitasi serta manajemen atas sumber-sumber air yang akan digunakan oleh
proyek. Prastudi Kelayakan harus mampu menjustifikasi bahwa proyek diperbolehkan untuk
mengambil air baku yang diusulkan untuk dialirkan ke instalasi pengolahan.
§ Segala perizinan yang diperlukan untuk keperluan pengambilan air, manajemen sumber daya air
serta manajemen lumpur endapan.
§ Analisis hukum dari rencana kenaikan tarif yang diusulkan.

86
J.8. Analisis Risiko
Daftar tentang risiko-risiko yang biasa terdapat pada proyek-proyek penyediaan air bersih serta prinsip-prinsip
alokasinya dapat ditemukan pada sejumlah sumber informasi publik sebagai berikut.
1. Bab 6 pada buku Toolkit dari Bank Dunia:
http://www.ppiaf.org/sites/ppiaf.org/files/documents/toolkits/WaterToolkit.pdf
2. Buku Panduan PT PII tentang Alokasi Risiko http://iigf.co.id/Website/Publication.aspx?rowid=24

87
Lampiran K
Sektor Ketenagalistrikan

Lampiran ini melengkapi uraian pada bab-bab utama pada Buku Panduan untuk memfasilitasi pemahaman
serta aplikasi praktis dari Buku Panduan dalam sektor ketenagalistrikan.
K.1. Pendahuluan
Proyek-proyek di sektor ketenagalistrikan biasanya terkait dengan keamanan dan keandalan pasokan, serta
keterjangkauan harga bagi para konsumen. Tujuan dari proyek-proyek seperti ini biasanya adalah untuk
meningkatkan kapasitas produksi untuk memenuhi semakin meningkatnya permintaan atau untuk
membangun jalur transmisi atau jaringan pasok untuk menjangkau area-area yang belum terlayani.
Komponen utama dari sektor ketenagalistrikan adalah sebagaimana diuraikan dalam Gambar K.1 di bawah ini.

Gambar K.1: Komponen utama pada sektor ketenagalistrikan

Lampiran ini memberikan panduan dalam penyiapan Prastudi Kelayakan untuk proyek-proyek pembangkit
tenaga listrik berbahan bakar batubara saja. Mencakup enam hal sebagai berikut:
§ Kebutuhan Proyek
§ Analisis Teknis
§ Analisis Keekonomian
§ Analisis Keuangan
§ Analisis Lingkungan dan Sosial
§ Analisis Risiko

88
K.2. Kebutuhan Proyek
Memperkirakan tingkat permintaan tenaga listrik yang dihasilkan dari suatu proyek pembangkitan adalah hal
yang sangat penting mengingat terbatasnya kemampuan teknologi untuk menyimpan tenaga listrik. Prastudi
Kelayakan harus mampu menganalisis tingkat permintaan dan pasokan tenaga listrik untuk dapat menetapkan
tingkat permintaan tenaga listrik yang dibangkitkan dari Proyek.
Permintaan tenaga listrik datang dari pengguna akhir yang pada umumnya adalah rumah tangga serta entitas
niaga dan industri. Beberapa faktor utama yang menentukan tingkat permintaan adalah:
§ Populasi: Jumlah penduduk adalah faktor yang secara langsung berkaitan dengan tingkat
permintaan energi listrik. Prastudi Kelayakan harus mampu menganalisis jumlah populasi serta
karakteristiknya, serta perkiraan pertumbuhan atau perubahan populasi selama masa hidup
proyek.
§ Pembangunan Ekonomi, terkait dengan perkiraan sekarang serta masa depan tentang standar
kehidupan masyarakat yang ada di area yang dilayani. Standar hidup memiliki kaitan langsung
dengan tingkat konsumsi listrik.
§ Pengembangan industri dan jasa, yang terkait dengan konsumsi tenaga listrik oleh industri dan
non-rumahtangga.
§ Kondisi cuaca dan iklim, hal ini juga penting mengingat bahwa tingkat permintaan akan tinggi
selama musim panas untuk keperluan mesin penyejuk ruangan. Perubahan iklim akan
berdampak pada tingkat permintaan di masa yang akan datang. Oleh karena itu maka Prastudi
Kelayakan harus mempertimbangkan potensi perubahan-perubahan atas kondisi cuaca dan
iklim.
§ Sistem penetapan tarif, hal ini penting untuk dapat menetapkan tingkat konsumsi serta saat
ada pemberlakuan tarif di luar beban puncak (off peak)
§ Kehilangan daya pada saat transmisi, hal ini dapat berdampak kepada total permintaan tenaga
listrik.
Pada saat melakukan perkiraan tingkat permintaan, PJPK harus secara khusus memberikan perhatian kepada
pertumbuhan permintaan, marjin cadangan, tingkat keseringan dan durasi mati listrik (outage), kemungkinan
hilangnya daya apabila proyek ini tidak dikerjakan, serta kemampuan populasi yang menjadi target untuk
membayar. Prastudi Kelayakan harus dapat memberikan justifikasi yang cukup untuk proyeksi kenaikan
konsumsi energi listrik. Oleh karena itu, perlu juga dilakukannya analisis terhadap survei pasar.
Prastudi Kelayakan harus dapat mengukur pasokan tenaga listrik saat ini dan masa yang akan datang yang
disediakan oleh proyek-proyek lainnya baik yang saat ini sudah beroperasi maupun yang sedang dalam tahap
persiapan. Informasi yang diperlukan mencakup:
§ Energy mix dari semua stasiun pembangkit tenaga listrik yang ada berdasarkan jenis sumber
(misalnya: hidro, diesel, batubara, tenaga angin, solar, lain-lain) baik pada tingkat regional
maupun nasional serta total kapasitas terpasangnya.
§ Daftar terkini tentang proyek-proyek pembangkit tenaga listrik yang telah diusulkan atau yang
sedang dibangun beserta kapasitasnya masing-masing.
§ Kebijakan pemerintah yang terkait dengan penggunaan atau penghentian penggunaan jenis
sumber energi tertentu dan bahan bakar tertentu (misalnya: tenaga air/hydropower)
Dari analisis permintaan dan penawaran, Prastudi Kelayakan harus mampu menyeimbangkan faktor
permintaan dan penawaran untuk dapat menetapkan tiga skenario permintaan (rendah/low, dasar/base dan
tinggi/high) yang terkait dengan proyek. Untuk masing-masing skenario tersebut, informasi berikut ini harus
disediakan:
§ Jumlah pelanggan berdasarkan kategorinya (rumah tangga, industri/komersial, pertanian, lain-
lain) serta kelas voltase (rendah, menengah, tinggi, d.l.l.)
§ Perkiraan jangka panjang atas permintaan (kWh) dan pola beban puncak (MW)
§ Pola naik turunnya permintaan berdasarkan musim. Kurva durasi beban serta faktor beban
K.3. Analisis Teknis
Analisis teknis harus mampu memberikan informasi yang mencukupi tentang karakteristik teknis dari proyek
dalam rangka penyiapan penawaran tendernya.
Analisis teknis terkait proyek-proyek pembangkitan tenaga listrik harus menggunakan tata praktek terbaik
yang berlaku di industri/industry best practices. Biasanya, harus memuat informasi-informasi sebagai berikut:

89
 § Me-review semua aspek dari disain teknis awal serta standar-standar yang diusulkan, lalu
menegaskan kecukupan/kelayakan dari kriteria disain, syarat permintaan dan faktor-faktor sosial
dan lingkungan, termasuk pemindahan penduduk
§ Menguraikan detail-detail dari disain dan standar konstruksi yang berlaku di lokasi di mana
semua ini berada
§ Membandingkan kriteria disain yang diusulkan dengan standar industri dan best practices yang
berlaku secara internasional. Mengukur belanja modal untuk proyek-proyek baru (misalnya,
dalam bentuk $/kW terpasang untuk pembangkitan atau manajemen permintaan; $/kVA untuk
substation dan $/km untuk jalur transmisi dan distribusi), lalu membandingkan besaran biaya-
biaya ini dengan standar yang berlaku di industri/regional. Menganalisis biaya material dan
belanja modal.
§ Mengukur ketersediaan dari, dan mengidentifikasi sumber-sumber rantai pasokan teknologi
energi (misalnya, apakah pasar teknologi telah siap, ketersediaan suku cadang, layanan purna jual
dan logistik, jaminan-jaminan), pemeliharaan atas sistem, mekanisme anti pencurian/anti-theft
mechanisms, cara pemungutan penerimaan, penagihan dan layanan pelanggan. Semua
teknologi dan standar yang diadopsi pada sistem pembangkitan tidak boleh bersifat ‘unique’
atau milik pribadi/proprietary
§ Mengukur apakah proyek akan dapat diselesaikan dalam waktu singkat, termasuk semua
kontinjensi, manajemen konstruksi dan pembangunan jalan akses, jika diperlukan.
§ Memasukkan hasil analisis untuk trafo beserta perlengkapan pendukungnya yang diperlukan,
dan kapasitas transmisi yang akan menghantarkan energi ke titik-titik distribusi
§ Mengukur ketersediaan batubara dan jalur kereta yang diperlukan
§ Mengukur ketersediaan air pendingin
§ Mengidentifikasi risiko-risiko proyek yang pokok; lalu mengkuantifikasi sejauh mungkin besaran
dampak dari semua risiko dimaksud terhadap biaya, jadwal waktu serta kualitas proyek yang
dihasilkan.
K.4. Analisis Keekonomian
Proyek pembangkitan tenaga listrik tidak membutuhkan suatu metodologi yang khusus untuk mengukur
besaran manfaat ekonomi netto. Proyek dapat menghasilkan berbagai manfaat dan biaya yang berbeda-beda
sebagaimana diuraikan dalam Section ini.

Biaya Langsung
Ini mencakup belanja modal dimuka serta biaya operasi dan pemeliharaan yang terkait dengan proyek. Daftar
rinci tentang biaya-biaya dimaksud dianalisis pada Section 0.

Biaya Tak Langsung

Biaya tak langsung pada proyek pembangkit tenaga listrik berkaitan dengan faktor-faktor eksternal sosial dan
lingkungan. Biaya-biaya dimaksud dapat mencakup biaya-biaya yang terkait dengan dampak negatif terhadap
udara, air dan tanah. Juga dapat mencakup biaya dampak negatif eksternal lain-lain yang tidak dapat
dihindarkan seperti misalnya hilangnya tanah berpijak, rusaknya pemandangan yang indah.

Manfaat Langsung
Manfaat yang paling khas dari suatu proyek pembangkit tenaga listrik adalah meningkatnya pasokan tenaga
listrik untuk memenuhi permintaan yang meningkat. Proyek pembangkit tenaga listrik akan meningkatkan
pasok tenaga listrik bagi para pelanggan yang masih belum memiliki sambungan listik atau yang tidak
mendapatkan pasokan listrik secara cukup. Ketidakcukupan pasok tenaga listrik dapat menyebabkan kerugian
secara ekonomi, dari segi produksi maupun penjualan, bagi para pelanggan segmen bisnis, komersial serta
industri. Kemauan membayar para pelanggan bisa menjadi dasar yang baik dalam menghitung manfaat ini.
Manfaat dimaksud bisa juga mencakup terhindarnya biaya-biaya yang terkait dengan opsi-opsi energi
alternatif, misalnya: sumber tenaga yang dihasilkan oleh peralatan sendiri (misalnya genset keluarga). Biaya-
biaya yang bisa dihindarkan dimaksud mencakup biaya investasi untuk opsi-opsi alternatif.

90
Manfaat tak langsung
Proyek pembangkit tenaga listrik akan membawa manfaat bagi para pelanggan rumah tangga dan industri
dari segi berkurangnya keseringan dan durasi dari kejadian mati listrik/power outage. Manfaat bagi pelanggan
rumahtangga termasuk membaiknya kualitas udara ruangan (karena mereka telah meninggalkan penggunaan
bahan bakar kayu dan beralih ke listrik), dan lain sebagainya.

K.5. Analisis Keuangan

Analisis keuangan untuk suatu proyek pembangkitan tenaga listrik berlaku sama sebagaimana pada sektor
lainnya. Biaya-biaya tetap pada sektor ketenagalistrikan sering kali tinggi, dan oleh karena itu time horizon
untuk proyek KPBU ketenagalistrikan memiliki rentangan 25 sampai 30 tahun, termasuk masa pembangunan,
sehingga tersedia waktu yang cukup untuk menutup ongkos/recovery.

K.5.1. Belanja Modal (CAPEX)

Umumnya, belanja modal untuk proyek-proyek pembangkitan tenaga listrik mencakup:
§ Pekerjaan sipil: bangunan-bangunan operasional, jalur akses, d.l.l.
§ Peralatan: ketel/boiler, turbin, generator, kontrol, perlengkapan penanganan batubara, pasok air
dan pengolahan air, dan lain sebagainya
§ Penyambungan atau koneksi ke jaringan utilitas yang relevan
Mengingat bahwa aset-aset ini biasanya memliki masa hidup yang lebih pendek, maka biaya penggantiannya
harus juga dimasukkan ke dalam belanja modal/capital expenditures. Biaya investasi proyek harus disajikan per
kapasitas terpasang (USD/KWH) agar dapat dibandingkan dengan proyek-proyek lain yang sejenis.

K.5.2. Biaya Operasi dan Pemeliharaan (OPEX)

Biaya operasional dan pemeliharaan biasanya mencakup biaya-biaya tetap dan variabel. Biaya-biaya yang
paling relevan adalah:
§ Biaya Variabel: biaya-biaya yang terkait dengan batubara, perlengkapan habis
pakai/consumable tools dan bahan-bahan kimia, komponen dan suku cadang, perbaikan,
pemeliharaan dan biaya konsultan; biaya-biaya yang terkait dengan pembuangan limbah
(termasuk limbah padat dan limbah cair)
§ Biaya Tetap: biaya-biaya overheads umum, biaya tenaga kerja, asuransi, biaya-biaya perbaikan
dan pemeliharaan berkala tetap, asuransi dan pajak
Perkiraan biaya operasional dan pemeliharaan dan masa hidup aset harus sesuai dengan disain enjiniring.

K.5.3. Penerimaan
Sumber penerimaan keuangan berasal dari para pengguna/users. Penerimaan harus didasarkan pada sejumlah
skenario konsumsi dan tarif yang berbeda. Besaran tarif dan harga satuan dapat tergantung kepada banyak
faktor seperti misalnya tingkat konsumsi, waktu atau timing konsumsi (selama jam beban puncak atau di luar
beban puncak) serta golongan pengguna.

K.6. Analisis Lingkungan dan Sosial

Berbagai tahap dalam siklus hidup suatu proyek stasiun pembangkit tenaga listrik, mulai dari pembangunan
sampai operasionalnya semuanya akan menghasilkan gas-gas rumahkaca (GHG) serta bahan-bahan polutan.
Prastudi Kelayakan harus dapat memberikan analisis yang detil tentang potensi dampaknya serta tindakan-
tindakan mitigasi yang diusulkan beserta biaya-biayanya selama siklus hidup proyek. Untuk proyek yang
berani untuk meminjam uang dari lembaga-lembaga pembiayaan internasional, maka prinsip-prinsip Equator
juga harus diberlakukan.
PJPK harus memberikan perhatian khusus pada sejumlah isu yang umum termasuk namun tidak terbatas
kepada:
§ kepemilikan tanah serta hak lewat atau right of way,
§ terdampaknya area-area yang sensitif (area lindung, taman-taman, rawa-rawa, dan lain
sebagainya)
§ pembuangan abu terbang / fly ash

91
 § pengolahan air limbah, dan
§ mekanisme yang dibuat untuk meningkatkan kualitas air limbah, dampak pemanasan atas
sumber air, program penghutanan kembali, dan lain sebagainya.

K.7. Analisis Hukum

Bab tentang analisis hukum harus memberikan perhatian khusus pada hal-hal sebagai berikut:
§ Aspek hukum dan kelembagaan dari perjanjian jual beli tenaga listrik
§ Segala perizinan lingkungan yang diperlukan, kemampuan untuk mendapatkan perizinan
dimaksud serta biaya untuk mendapatkannya
§ Kelayakan secara hukum dari rencana kenaikan tarif yang diusulkan

K.8. Analisis Risiko

Ada sejumlah risiko khas yang terkait dengan proyek-proyek pembangkitan tenaga listrik. Daftar di bawah ini
mencakup risiko-risiko khusus yang terkait dengan pembangkit listrik berbahan bakar batubara.
§ Disain / Rancangan: Inovasi-inovasi baru pada teknologi produksi tenaga listrik dapat
menjadikan teknologi yang digunakan di proyek pembangkit menjadi obsolit.
§ Bahan Bakar:
– Adanya gangguan dalam pasokan batubara
– Kualitas batubara berada di bawah standar
– Naiknya harga batubara
§ Tingkat Permintaan
– Dispatch berada di bawah tingkat ketersediaan
– Kurang memadainya analisis tentang kondisi iklim yang mempengaruhi tingkat permintaan
energi untuk keperluan heating dan/atau cooling
Daftar yang berisi risiko-risiko khusus yang terkait dengan proyek-proyek pembangkitan tenaga listrik serta
prinsip-prinsip alokasi risiko-nya dapat ditemukan pada sumber-sumber informasi public sebagai berikut.
§ Pedoman PT PII tentang Alokasi Risiko
http://www.iigf.co.id/Website/Publication.aspx?rowid=24
§ Prinsip-Prinsip Penyama (Equator): kerangka manajemen risiko yang telah banyak diadopsi oleh
banyak institusi finansial untuk mengetahui, menilai, dan mengatur risiko sosial dan lingkungan
pada suatu proyek.
http://www.equator-principles.com/

92
 PT
Penjaminan
Infrastruktur
Indonesia
(Persero)
Capital Place 7-8 Floor, Jl. Jenderal Gatot Subroto Kav. 18
Jakarta Selatan 12710 - Indonesia
www.iigf.co.id