1

BAB III

ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

3.1 Gambaran Umum Prospek Pasar Produk

3.1.1 Letak Geografis

Secara geografis, Provinsi Sumatera Barat terletak pada gari

00 54o lintang Utara sampai dengan 30 30o Lintang Selatan serta 980

36o - 1010 53o Bujur Timur dengan luas wilayah 42.013 km2 atau

4.201.300 Ha. Luas Perairan Laut provinsi Sumatera Barat ±

186.500 km2 dengan jumlah pulau besar dan kecil sekitar 345 pulau.

Sumatera Barat memiliki banyak objek wisata menarik untuk

di kunjungi yan tersebar di 19 kabupaten / kota. Suku asli yang

mendiami Sumatera Barat adalah Suku Minangkabau dengan adat

melayu yang sangat kental sebagian besar penduduknya mayoritas

beragama islam. Batas wilayah Sumatera Barat sebelah utara dengan

Sumatera Uatara, Sebelah Timur dengan provinsi Riau, Sebelah

Selatan denga Provinsi Jambi dan Bengkulu, Sedangkan Sebelah

Barat berbatasan dengan Samudera Indonesia atau Samudera

Hindia. Sebagian besar wilayahnya adalah pesisir di bagian barat

dan pegunungan disebalah timur.

Kota Bukittinggi merupakan salah satu daerah tujuan

wisatawan di Sumatera Barat karena Bukittinggi merupakan kota

terbesar kedua di Provinsi Sumatera Barat. Kota ini juga pernah

 2

menjadi ibu kota Indonesia pada masa Pemerintah Darurat Republik

Indonesia (PDRI) serta kota ini juga pernag menjadi ibu kota

Provinsi Sumatera dan Provinsi Sumatera Tengah. Kota Bukittinggi

terkenal dengan objek wisata peninggalan penjajahan Belanda yaitu

Jam Gadang, selain itu Kota Bukittinggi memiliki berbagai macam

objek wisata yang menarik dengan rincian sebagai berikut :

a. Ngarai Sianok

Ngarai adalah sebuah lembah curam (jurang) yang terletak

diperbatasan kota bukittinggi di kecamatan IV Koto Kabupaten

Agam. Lembah ini memanjang dan berkelok sebagai garis batas

kota dari selatan ngarai kota gadang sampai ke ngarai sianok IV

suku, dan berakhir di kecamatan palupuh.

b. Lubang Jepang

Adalah salah satu objek wisata yang ada di Kota

Bukittinggi yang merupakan terowongan (Bunker) perlindungan

yang dibangun tentara pendudukan jepang sekitar tahun 1942

untuk kepentingan pertahanan.

c. Jam Gadang

Jam gadang adalah nama untuk menara jam yang terletak di

pusat Kota Bukittinggi, menara jam ini memiliki jam dengan

ukuran besar di empat sisinya sehingga dinamakan jam gadang

yang merupakan sebutan bahasa Minangkabau yang berarti Jam

Besar.
 3

d. Benteng Fort de kock

Benteng ini adalah benteng peninggalan Belanda yang

berdiri di Kota Bukittinggi Sumatera Barat. Benteng ini

didirikan oleh Kapten Bouwer pada tahun 1825 pada masa

Baron Hendrick mercus de Kock sewaktu menjadi komandan

der trowe pan dan wakil gubernur Jenderal Hindia Belanda

karena itulah benteng ini terkenal dengan nama Benteng Fort de

Kock.

e. Taman Marga Satwa dan Budaya Kinantan

Atau yang lebih dikenal kebun Binatang Bukittinggi adalah

salah satu kebun binatang Pulau Sumatera yang terletak diatas

bukit cubadak bungkuak Bukittinggi Provinsi Sumatera Barat.

f. Janjang Koto Gadang

Janjang koto gadang atau yang lebih dikenal dengan The

Great Wall Of Koto Gadang merupakan tangga panjang yang

membentang melewati ngarai sianok.

3.1.2 Tinjauan Umum Kawasan Kota Bukittinggi

Kota Bukittinggi merupakan kota paariwisata di Propinsi

Sumatera Barat. Kota Bukittinggi terletak pada rangkaian bukit

barisan yang membujur sepanjang pulau Sumatera, dan dikelilingi

oleh dua gunung merapi yaitu gunung Singgalang, dan gunung

Merapi. Kota ini berada pada ketinggian 909-941 meter diatas

permukaan laut, dan memiliki hawa cukup sejuk dengan suhu

 4

berkisar anatara 16.2-24.9. Sementara itu luas daerah adalah

25,24Km2.

Secara administrasi wilayah Kota Bukittinggi terdiri dari 3

kecamatan atau 24 kelurahan. Batas wilayah secara administrativ,

yakni: Sebelah Timur IV Angkat Candung Agam, Sebelah Barat IV

Koto,Sebelah Utara Kecamatan Tilangtang Agam, danSebelah

Selatan Banuhampu Sungai Puar.

3.1.2.1 Kependudukan

Jumlah penduduk Kota Bukittinggi pada tahun 2010

adalah sebesar 110.954 jiwa, yang terdiri dari 3 kecamatan

dan 24 kelurahan.

3.1.2.2 Kebudayaan

Sebagian besar dari ranah minang, kebudayaan yang

ada di Kota Bukittinggi tidak lepas dari pengaruhi oleh

kebudayaan Minangkabau. Dimana sifat-sifat kebudayaan

dan adat istiadat masih sangat diperhatikan diantara

masyarakatnya. Masyarakat Kota Bukittinggi memiliki

kultur budaya yang unik dalam mengatur kehidupan.

Sebagai orang Minang, masyarakat Kota Bukittinggi masih

tetap memegang matrilineal sistem atau sistem

keakerabatan menurut garis ibu. Sistem ini sangat unik dan

hanya dianut oleh lima suku di seluruh dunia.

 5

3.1.2.3 Kepariwisataan

Brand pariwisata Kota Bukittinggi merupakan

kristalisasi dari karakter dan ciri khas yang selalu melekat

dikeseharian masyarakat kota padang. Masyarakat Kota

Bukittinggi memilki kultur budaya yang unik dalam

mengatur kehidupan masyarakatnya.

Sebagai orang Minang, masyarakat Kota Bukittinggi

masih tetap memegang matrilineal system atau system

kekerabatan menurut garis ibu. Sistem ini sangat unik dan

hanya dianut oleh lima suku dibelahan dunia.

3.1.2.3 Analisis Pasar

Kota Bukittinggi memiliki daya tarik wisata utama

yakni objek wisata yang sangat menarik dan wisata kuliner

yang menggugah lidah wisatawan yang berkujung.

3.1.3 Kondisi Lokasi

Letak proyek pembangunan penginapan atau hotel yang

dinamakan THE ROMANSA MINANG HOTEL terletak didaerah

di daerah yang strategis, yaitu di Jalan Pemud .lokasi ini berjarak

800 meter dari Jam Gadang.

3.1.4 Penggunaan Lahan Eksiting

Penggunaan lokasi untuk pembangunan THE ROMANSA

MINANG HOTEL ini adalah dengan menggunakan asset investasi

yang dimiliki oleh Mr. Hijriantomi Suyithie yang mana luas lahan
 6

tersebut (800 m – 1.200 m). Sebagai informasi tambahan,

berdasarkan ketentuan dari Pemerintah Kota Bukittinggi dalam hal

ini diketahui harga per meter dari lahan tersebut adalah Rp.

1.000.000.

3.1.5 Aksesbilitas

Seperti yang sudah di sebutkan di atas bahwa lokasi proyek

THE ROMANSA MINANG HOTEL ini sangat strategis . Lokasi

proyek yang berada di Jalan Pemuda samping Exco Centre

Kecamatan Guguk Panjang Kota Bukittinggi ini yang berjarak 800

m dari Jam Gadang.

Dengan mengandalkan lokasi proyek yang strategis, menjadi

daya tarik bagi parawisatawan. Terlebih lokasi yang relatif mudah

untuk mencapai lokasi pariwisata di Bukittinggi, seperti Kebun

Binatang Kinantan, dan objek wisata lainnya.

3.2 Pengertian Permintaan

Dari segi permintaan, hal yang harus diperhatikan dalam analisa

permintaan adalah:

1. Jumlah wisatawan yang datang berkunjung di sumatera barat

2. Rata-rata lama tamu yang menginap

3. Volume wisatawan yang datang berkunjung di Kota Bukittinggi

4. Perkembangan keadaan pasar

5. Pasar sasaran

6. Pasar actual
 7

7. Kemungkinan adanya pasar baru

3.3 Pengertian Penawaran

Berbeda dengan penyajian data yang berdasarkan kepada penawaran.

dalam hal ini data yang disajikan merupakan penawaran dari bidang

akomodasi, yang mana dapat di analisis dari 3 cara yang berbeda yaitu:

1. Kuantitati, yaitu penganalisaan kapasitas global (jumlah kamar

yangtersedia) serta perkembangannya.

2. Kualitatif, yaitu penganalisaan berdasarkan beberapa criteria, misalnya:

a. Fisik (arsitektur bangunan, peralatan, pasilitas parker, luas kamar,

dsb).

b. Produksi (suasana, rasa, dan sanitasi, dsb).

c. Komersial (citra, harga, dsb).

3. Lokasi, yaitu analisis mengenai mudah atau tidak hotel itu dicapai oleh

wisatawan.

3.4 Analisa Permintaan

Melihat potensi pasar yang ada diwilayah Kota Bukittinggi khususnya

di Jalan Pemuda dapat dikatakan cukup menjanjikan. tetapi penilaian itu

tidak dapat dikatakan final tanpa adanya analisa permintaan. Oleh karena itu

di bawah ini kami coba uraikan analisa permintaan sesuai dengan apa yang

dapat kami peroleh.

Berdasarkan data dari situs resmi Pemerintah Kota Bukittinggi

mengenai jumlah wisatawan di Kota Bukittinggi adalah sebagai berikut:

 8

Tabel 3.1. Jumlah Kunjungan Wisatawan

Sumber : Badan Pusat Statistik, 2013
Jenis
No 2011 2012 2013 2014 2015
Wisatawan
1 Mancanegara 33.470 34.345 38.391 26.629 26.802
2 Nusantara 260.024 272.070 291.531 332.246 360.193
Jumlah 293.494 306.415 329.922 358.875 386.995

Jumlah wisatawan di Sumatera Barat mengalami peningkatan dari tahun

2011 – 2015, hal ini terjadi karena semakin banyak nya wisatawan tertarik untuk

melakukan perjalanan wisata di Kota Bukittinggi .

Tabel 3.2 Data Proyeksi Wisatawan Di Kota Bukittinggi

Tahun Jumlah wisatawan Pertumbuhan

2014 358.875 10%
2015 386.995 5%
2016 406.304 5%
2017 426.619 5%
2018 447.949 5%
2019 470.346 5%
2020 493.863 5%
2021 518.556 5%
2022 544.483 5%
2023 571.707 5%

Sumber : Data Data Olahan

Berdasarkan data diatas, kita dapat melihat bahwa perikaraan jumlah

wisatawan yang berkunjung ke Bukittinggi terus mengalami peningkatan dari

tahun pada tahun 2014 sampai 2023. Sehingga dengan terus meningkatnya

jumlah wisatawan yang berkunjung ke Bukittinggi, maka bisnis akomodasi

dapat dikatakan memiliki peluang besar.

3.5 Analisa Penawaran

 9

Setelah melakukan analisa permintaan maka selanjut nya yang kami

lakukan adalah analisa penawaran. Analisa ini dilakukan untuk mengetahui

kondisi kota Bukittinggi, khususnya daerah sekitar jalan pemuda dalam

memberikan penawaran bagi wisatawan. Adapun pendekatan yang di ambil

merupakan pendekatan kuantitatif, kualitatif, serta lokasi.

Tabel 3.3 : Penginapan di sekitar lokasi hotel yang di jadikan competitor

Nama Hotel Lokasi Penginapan Jumlah Kamar Rata-rata Hunian

Yang Tersedia Kamar /Tahun
Bunda Hotel Jalan Panorama No.6, 34 Kamar 59,5%
Bukittinggi Sumatera Barat
26116, Indonesia
Nikita Hotel Jl. Jendral Sudirman 31 Kamar 57,7%
No. 55, Sumatera
Barat, Indonesia
Royal Denai View Jl. Yos Sudarso 27 Kamar 55%
Hotel No.7A, Guguk
Panjang, Kota
Bukittinggi, Sumatera
Barat 26136,
Indonesia
Limas Hotel Jl. Kesehatan No. 34, 47 Kamar 50,7%
Mandiangin Koto
Selayan, Sumatera
Barat 26136,
Indonesia

Melihat data di atas, dapat kita ketahui bahwa occupancy di beberapa

penginapan yang ada disekitar lokasi hotel mengalami fluktuasi. Untuk tahun

2012 rata – rata occupancy untuk penginapan tersebut adalah 55,72%.

3.6 Analisa Hubungan Permintaan dan Penawaran

Setelah melakukan analisis permintaan dan penawaran maka dapat

dilakukan analisis hubungan antara permintaan dan penawaran. Analisis ini

 10

dilakukan untuk mengetahui permintaan jumlah kamar untuk masa yang

akan datang diman akan di jelaskan sebagai berikut:

Tabel 3.4 Tingkat Hunian Kamar

Rata – rata Rata – rata

Nama Jumlah Kamar
hunian kamar / permintaan /
Penginapan Yang Tersedia
tahun malam
Bunda Hotel 34 Kamar 59,5% 20 Kamar
Bukittinggi
Nikita Hotel 31 Kamar 57,7% 18 Kamar

Royal Denai 27 Kamar 55% 15 Kamar

View Hotel
Limas Hotel 47 Kamar 50,7% 24 Kamar

Jumlah 139 55,7% 77 Kamar

Sumber : Rekayasa

Dalam hal ini tingkat pertumbuhan di proyeksikan sebesar 5% per

tahun, yang apabila di totalkan akan mencapai angka 105%.

Tabel 3. 5 Perkiraan Permintaan Kamar Hotel 2016 - 2025

Tahun Permintaan Pertumbuhan / Permintaan yang

Tahun akan datang

2016 77 105% 81
2017 81 105% 85
2018 85 105% 89
2019 89 105% 93
2020 93 105% 98
2021 98 105% 103
2022 103 105% 108
2023 108 105% 113
2024 113 105% 118
2025 118 105% 123
 11

Sumber : Data Olahan

Dari hasil perhitungan diatas dapat terlihat bahwa permintaan kamar

setiap tahunnya mengalami peningkatan dan dalam hal ini menggambarkan

bahwa bahwa usaha akomodasi masih memiliki peluang.

Tabel 3.6 Proyeksi Permintaan Kamar Hotel Tahun 2016 – 2025

Tahun Permintaan Tingkat Penawaran Penawaran Kebutuhan
kamar hunian kamar yang sekarang kamar
diperlukan

2016 77 55% 140 139 1

2017 81 55% 145 139 8

2018 85 55% 154 139 15

2019 89 55% 162 139 23

2020 93 55% 169 139 30

2021 98 55% 178 139 39

2022 103 55% 187 139 48

2023 108 55% 196 139 57

2024 113 55% 205 139 66

2025 118 55% 2014 139 75

Sumber : Data Olahan

Dari keseluruhan kegiatan analisis hubungan permintaan dan

penawaran dapat di ketahui bahwa di daerah jalan pemuda kecamatan

guguak panjang Kota Bukittinggi usaha akomodasi masih memiliki peluang

untuk didirikan. Hal tersebut terbukti dengan adanya peningkatan jumlah

permintaan kamar setiap tahunnya yang menandakan bahwa akomodasi akan

terus dibutuhkan dan berkembang dengan pesat.

 12

3.7 Pesaing

Jika kita lihat disekitar lokasi proyek The Romansa Minang Hotel

Bukittingi sudah terdapat bangunan hotel yang se-level. Hotel terdekat yang

berada disekitar lokasi proyek The Romansa Minang Hotel Bukittinggi yaitu

Bunda Hotel Bukittinggi, Nikita Hotel, Royal Denai View Hotel, dan Limas

Hotel. Hotel-hotel ini selanjutnya akan menjadi acuan untuk pembangunan

fasilitas dan operasional The Romansa Minang Hotel Bukitinggi.

3.8 Produk

Lahan kosong yang berada di Jalan Pemuda akan dibangun hotel

bintang dua yang bernama The Romansa Minang Hotel Bukittinggi dengan

luas total area yang terbangun 960 m2 dengan tinggi 13 m direncanakan hotel

ini memiliki 15 kamar. Lantai satu dipergunakan untuk Lobby, Restaurant,

Laundry, Office, Kitchen, dan Souvenir Shop. Lantai dua dipergunakan

untuk Pantry, Order Taker Office, Corridor dan Guest Room, yang mana 8

kamar Deluxe , 6 kamar Standar, dan 1 kamar Romansa Suit. Hotel ini juga

memiliki 2 tangga yang berada di dalam gedung. Desain The Romansa

Minang Bukitting pada keseluruhan dapat dilihat pada lampiran gambar

teknis The Romansa Minang Hotel Bukittinggi.

3.9 Harga

Harga yang ditawarkan di The Romansa Minang Hotel Bukittinggi

cukup bervariasi tergantung dari tipe kamar yang disewakan. Perbedaan

harga yang bervariasi tergantung dari pelayanan, fasilitas kamar, serta besar

kecil ruang kamar. Variasi harga kamar dapat dilihat pada Tabel 3.7 berikut:
 13

Tabel 3.7 Room Rate The Romansa Minang Hotel

Tipe Kamar Jumlah Kamar Harga

Standar Room 6 Rp. 450.000-net
Deluxe Room 8 Rp. 600.000-net
Romansa Suite Room 1 Rp. 900.000.-net
Sumber : The Romansa Minang Hotel

3.10Promosi

Untuk mempromosikan usaha hotel ini kami melakukan berbagai cara

antara lain:

1. Melakukan publikasi secara reguler dimedia massa seperti koran, media

sosial, dan web.

2. Membuat dan membagikan brosur kepada target pasar.

3. Memberikan paket promosi seperti diskon pada tahap siklus introduction

product.

3.11 Segmentasi Pasar

Strategi yang digunakan untuk menjalankan dan mengelolah usaha

perhotelan dilakukan dengan memperhatikan dan menyelaraskan

kemampuan dan potensi segmen tamu yang menginap dengan tarif sewa

kamar. Sesuai karakteristik lingkungan dan konsumen sekita kota

Bukittinggi.

Segmentasi pasar usaha perhotelan The Romansa Minang Hotel

Bukittinggi diperuntukan untuk semua golongan.

Target pasar untuk The Romansa Minang Hotel Bukittinggi antara

lain adalah wisatawan domestik dan wisatawan mancanegara yang ingin

merasakan pengalaman menginap di rumah adat Minangkabau.

 14

3.12 Analisa SWOT

Berdasarkan analisa, maka dapat dilakukan analisa SWOT untuk

menilai faktor-faktor yang memiliki pengaruh terhadap pengembangan

hotel. Faktor yang menjadi keunggulan harus di optimalkan, sedangkan

faktor yang menjadi kelemahan harus dapat di eleminasi sehingga tidak

memberikan pengaruh buruk. Hasil analisa SWOT akan diuraikan dalam

tabel berikut :

Tabel 3.8 SWOT

Strengh 1. Konsep hotel yang unik

yang belum ada di Kota
Bukittinggi.
2. Akses yang mudah
3. Lokasi dekat dengan objek
wisata seperti jam gadang,
pasar atas bawah
Bukittinggi, dan objek
wisata lainnya.
4. Ketersediaan suplier.
Weakness 1. Terletak di kawasan padat
penduduk.
2. Tidak terletak dijalan
utama Kota Bukittinggi.
Opportunity 1. Banyaknya wisatawan
mancaneegara dan
wisatawan domestik yang
berkunjung ke Bukittinggi.
2. Konsep yang dimilki hotel
dapat melestarikan budaya
Minangkabau.
Threat 1. Lokasi terletak di zona
rawan longsor.
2. Banyaknya kompetitor
(hotel) yang berdekatan
dengan lokasi berdirinya
hotel.
 15

2.13 Strategi Pemasaran

Strategi pasar berdasarkan analisis SWOT antara lain adalah:

a. S-O strategi

1) Menciptakan konsep hotel lebih unik sehingga menarik

wisatawan domestik dan mancanegara.

2) Membuat website untuk mempromosikan hotel agar wisatawan

lebih mudah mengakses profil hotel.

b. W-O strategi

1) Membuat paket promosi agar dapat menarik minat pasar.

2) Membuat brosur dan flyer yang akan dibagikan dipusat

keramaian wisatawan.

c. S-T strategi

1) Memasang iklan dimedia cetak maupun elektronik.

2) Melakukan penghijauan disekitar lokasi hotel agar lingkungan

menjadi asri dan meminimalisir terjadi bencana alam.

d. W-T strategi

1) Meberikan fluktuasi room rate berdasarkan demand.

2.14 Keputusan Strategi

Melihat kondisi usaha tyang baru akan didirikan dan bersaing

dengan usaha-usaha lain yang sejenis dan telah lama bersaing, maka

digunakan beberapa strategi untuk menjangkau segment pasar yang menjadi

target, strategi yang aan digunakan yaitu :

 16

a. Strategi produk (differentiation)

Strategi ini dipilih dikarenakan hotel yang didirikan berbeda

dengan yang ada dipasaran. Dasar dari strategi ini adalah usaha dalam

peningkatan kualitas pelayanan. Strategi pemasaran hotel yang utama

adalahpeningkatan kualitas pelayanan dari segi price, product and plice.

Spesifikasi dari ketiga aspek tersebut adalah sebagai berikut :

1) Produk

Hotel yang didirikan terdiri dari tiga tipe kamar dengan desaign

yang unik sehingga membuat tamu merasa nyaman. Selain itu

kelengkapan fasilitas kamar, dan juga fasilitas pendukung yang ada

menjadi daya tarik sendiri dari wisatawan yang mencari penginapan

berkonsep unik seperti rumah adat Minangkabau.

2) Harga

Tersedia tiga tipe kamar dengan harga yang terjangkau dan

bersaing, terutama untuk wisatawan yang merupakan target utama.

b. Strategi reaktif dan proaktif

Strategi ini digunakan untuk menghadapi kompetitor yang telah

menjadi market leader, strategi yang akan digunakan yaitu mengikuti

strategi-strategi yang digunakan oleh market leader serta digabungkan

dengan strategi proaktif yang selalu mencari terobosan baru dan mampu

bersaing.

c. Strategi promosi

Strategi yang digunakan antara lain :

 17

1) Melakukan publikasi reguler di media masa

2) Menyebarkan flyer di kawasan objek wisata

3) Mempromosikan semua produk secara online.